전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

💎 가성비 — 전용 ㎡당 가격 오름차순 — 종합점수 45+ · 실거래 3건+ 검증분만(싼 이유는 리스크 카드에서 확인). 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,740건 → 단지 209곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

45점수신동아2단지도봉구 방학동 · 34년차 · 660세대

8억147.48㎡ · 8/15 · 남남ROE 2.9%전세 86%🚇 76분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.25억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 86% = 보증금 7.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.47억(평가 8.69억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,231만 / 자기자본 3.78억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·660세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~42분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 988m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 13(7)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 106동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 11건네이버 매물 ↗

45점수월계대우매물 4건노원구 월계동 · 28년차 · 344세대

8억8억 ~ 8억 · 100~135㎡ROE 2.9%전세 60%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 2/20 동동	134.64㎡	2026-10-07	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 2/20 동동	134.64㎡	2026-10-12	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	107동 5/20 동동	99.98㎡	2026-10-16	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	107동 11/20 동동	99.98㎡	2026-10-12	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.45억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 60% = 보증금 5.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.21억(평가 8.69억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·344세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

월계(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 680m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 2(1)+병원1km 27(10)+약국500m 1(2)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 105동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수수유벽산1차매물 2건강북구 수유동 · 33년차 · 1,454세대

8억8억 ~ 8억 · 85~123㎡ROE 1.6%전세 57%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	12동 14/15 남남	122.58㎡	2026-10-20	46	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	3동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-05	46	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,454세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 57% = 보증금 4.89억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 8.59억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,233만 / 자기자본 3.78억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,454세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

가오리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~56분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 280(15)+카페500m 55(8)+병원1km 149(10)+약국500m 14(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 12동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 33건네이버 매물 ↗

45점수비산삼성래미안매물 5건안양 동안구 비산동 · 23년차 · 3,806세대

11억10.5억 ~ 11억 · 85~164㎡ROE 1.2%전세 54%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 5/27 서남	164.37㎡	2026-10-21	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	103동 4/27 서남	164.37㎡	2026-10-14	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	10.5억	127동 18/28 동동	114.6㎡	2026-10-16	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	120동 5/28 남남	114.6㎡	2026-10-14	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	110동 1/27 서남	84.91㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.79억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

78건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,806세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 54% = 보증금 6.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.3억(평가 11.67억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 78건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,806세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

안양(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1355m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 30(8)+병원1km 62(10)+약국500m 12(7)+학원1km 222·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 103동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 78건네이버 매물 ↗

45점수동아에코빌매물 2건도봉구 도봉동 · 24년차 · 526세대

8.3억8.2억 ~ 8.3억 · 106~124㎡ROE 3%전세 60%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	102동 저/21 남남	123.68㎡	2026-10-08	45	3%	4.08억	매물 ↗
2	8.2억	105동 저/21 남남	105.97㎡	2026-09-28	45	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.3억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

526세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 60% = 보증금 5.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 9.01억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,118만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 2,447만 / 자기자본 4.08억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·526세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

도봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 298m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 23(8)+병원1km 51(10)+약국500m 6(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 102동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 8건네이버 매물 ↗

45점수건영캐스빌매물 2건도봉구 창동 · 24년차 · 300세대

8.3억8.2억 ~ 8.3억 · 80~122㎡ROE 3%전세 77%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	101동 1/19 동남	122.43㎡	2026-10-19	45	3%	4.08억	매물 ↗
2	8.2억	102동 중/19 서남	80.14㎡	2026-10-06	45	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.5억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

300세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 77% = 보증금 6.94억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +148만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.94억(평가 9.01억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.08억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·300세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

수유(4호선) 도보 14분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~40분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 770m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 29(8)+병원1km 163(10)+약국500m 11(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수두산위브매물 18건금천구 가산동 · 29년차 · 1,495세대

9.3억8.1억 ~ 9.9억 · 60~135㎡ROE 2%전세 60%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	105동 4/25 동남	134.95㎡	2026-10-24	45	2%	5.08억	매물 ↗
2	9.3억	105동 4/25 동남	134.95㎡	2026-10-22	45	2%	5.08억	매물 ↗
3	9.5억	105동 16/25 동남	134.95㎡	2026-10-24	45	2%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	105동 16/25 동남	134.95㎡	2026-10-22	45	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.7억	103동 13/21 동남	134.95㎡	2026-10-24	46	2%	5.48억	매물 ↗
6	9.7억	103동 13/21 동남	134.95㎡	2026-10-21	46	2%	5.48억	매물 ↗
7	9.7억	103동 중/21 남남	134.95㎡	2026-10-05	46	2%	5.48억	매물 ↗
8	9.2억	108동 6/25 동남	101.67㎡	2026-10-24	45	1.9%	4.98억	매물 ↗
9	9.2억	108동 15/25 서남	101.67㎡	2026-10-24	45	1.9%	4.98억	매물 ↗
10	9.2억	108동 6/25 동남	101.67㎡	2026-10-22	45	1.9%	4.98억	매물 ↗
11	8.4억	102동 저/25 서남	84.9㎡	2026-10-24	45	1.7%	4.18억	매물 ↗
12	8.8억	109동 중/25 남남	84.9㎡	2026-10-24	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
13	8.8억	117동 고/22 서남	84.9㎡	2026-10-22	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
14	9.2억	109동 고/25 남남	84.9㎡	2026-10-24	45	1.9%	4.98억	매물 ↗
15	9.9억	116동 중/22 동남	84.9㎡	2026-10-23	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
16	8.1억	104동 중/25 서남	59.84㎡	2026-10-24	47	1.7%	3.88억	매물 ↗
17	8.3억	114동 16/19 서남	59.84㎡	2026-10-22	46	1.7%	4.08억	매물 ↗
18	9억	113동 8/19 서남	59.84㎡	2026-10-21	45	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 7.37억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.98억 → 상승분 6,817만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,817만 − 보유비용 4,807만 = 순익 2,009만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.98억 × 전세가율 60% = 보증금 5.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.99억(평가 9.98억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,817만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 2,009만 / 자기자본 5.08억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,495세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

57점

근거

가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~14분·카카오 실경로)→57점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1025m(15)+편의점500m 37(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 64(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 39건네이버 매물 ↗

45점수새한매물 7건중랑구 신내동 · 28년차 · 532세대

8억8억 ~ 8억 · 84~116㎡ROE 2.9%전세 63%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 20/24 서남	115.84㎡	2026-10-22	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	102동 7/24 서서	115.84㎡	2026-10-16	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	102동 중/24 서서	115.84㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	102동 20/24 서서	115.84㎡	2026-10-12	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
5	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
6	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
7	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

532세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 63% = 보증금 5.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 8.69억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·532세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

양원(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 589m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 36(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 102동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 13건네이버 매물 ↗

45점수북한산월드메르디앙도봉구 쌍문동 · 22년차 · 154세대

8.3억114.28㎡ · 중/9 · 남남ROE 3%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

154세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 65% = 보증금 5.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 9.01억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·154세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~46분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 223m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 36(8)+병원1km 28(10)+약국500m 5(7)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수벽산라이브파크매물 8건강북구 미아동 · 22년차 · 1,585세대

8.5억8.2억 ~ 9억 · 85~115㎡ROE 1.8%전세 64%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	113동 13/22 서남	114.68㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8.7억	111동 고/17 남남	114.68㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
3	8.7억	101동 중/22 동남	114.68㎡	2026-10-22	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
4	8.2억	102동 저/25 남남	84.89㎡	2026-10-23	48	1.7%	3.98억	매물 ↗
5	8.5억	104동 10/19 남남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	106동 저/25 서남	84.89㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	9억	110동 5/19 동동	84.89㎡	2026-10-23	47	1.9%	4.78억	매물 ↗
8	9억	105동 중/17 동동	84.89㎡	2026-10-23	47	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

47건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 64% = 보증금 5.84억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.84억(평가 9.12억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,532만 / 자기자본 4.28억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 47건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,585세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~44분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 269m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 74(10)+약국500m 4(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 113동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 47건네이버 매물 ↗

45점수정릉e-편한세상1차매물 13건성북구 정릉동 · 21년차 · 739세대

8.5억8.1억 ~ 11.4억 · 60~115㎡ROE 3%전세 58%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	108동 저/20 남남	114.56㎡	2026-10-20	45	3%	4.28억	매물 ↗
2	9.9억	109동 중/20 남남	114.56㎡	2026-10-19	46	3.1%	5.68억	매물 ↗
3	10억	109동 10/20 남남	114.56㎡	2026-10-23	46	3.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	109동 저/20 남남	114.56㎡	2026-10-19	46	3.1%	5.78억	매물 ↗
5	11.4억	108동 저/20 남남	114.56㎡	2026-10-06	46	3.2%	7.18억	매물 ↗
6	9억	101동 9/20 남남	85㎡	2026-10-24	45	3%	4.78억	매물 ↗
7	9억	102동 중/20 남남	85㎡	2026-10-13	45	3%	4.78억	매물 ↗
8	9.45억	103동 중/16 남남	85㎡	2026-10-08	46	3.1%	5.23억	매물 ↗
9	9.5억	110동 고/20 동동	85㎡	2026-10-24	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	110동 중/20 동남	85㎡	2026-09-29	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
11	10억	111동 중/20 남남	85㎡	2026-10-20	46	3.1%	5.78억	매물 ↗
12	8.1억	107동 중/20 동동	59.77㎡	2026-10-24	48	2.9%	3.88억	매물 ↗
13	8.2억	106동 4/20 동동	59.77㎡	2026-10-12	47	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.7억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,699만 = 순익 2,591만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 58% = 보증금 5.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 9.23억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,290만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 2,591만 / 자기자본 4.28억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·739세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~36분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 391m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 21(8)+병원1km 73(10)+약국500m 2(5)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 108동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 24건네이버 매물 ↗

45점수대상타운현대매물 20건도봉구 방학동 · 25년차 · 1,278세대

10.5억9.1억 ~ 12억 · 85~134㎡ROE 3.2%전세 66%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	207동 23/23 동동	133.97㎡	2026-10-22	45	3.2%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	207동 23/23 남남	133.97㎡	2026-10-19	45	3.2%	6.28억	매물 ↗
3	11억	207동 2/23 동동	133.97㎡	2026-10-21	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	204동 11/23 동동	133.97㎡	2026-10-21	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	204동 11/23 동동	133.97㎡	2026-10-20	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	12억	208동 21/23 동동	133.97㎡	2026-10-23	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
7	12억	108동 21/21 남남	133.97㎡	2026-10-23	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
8	12억	108동 21/21 남남	133.97㎡	2026-10-20	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
9	9.1억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-10-16	45	3.1%	4.88억	매물 ↗
10	9.5억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-10-22	45	3.1%	5.28억	매물 ↗
12	9.7억	202동 14/23 동동	84.78㎡	2026-10-22	45	3.1%	5.48억	매물 ↗
13	10억	203동 6/23 남남	84.78㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
14	10억	104동 19/23 남남	84.78㎡	2026-10-20	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
15	10억	104동 중/23 남남	84.78㎡	2026-10-17	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	104동 19/23 남남	84.78㎡	2026-10-20	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	202동 13/23 동동	84.78㎡	2026-10-19	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
18	10억	203동 저/23 남남	84.78㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
19	10억	105동 저/23 남남	84.78㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.78억	매물 ↗
20	10억	202동 13/23 동동	84.78㎡	2026-10-16	45	3.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.58억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 4,971만 = 순익 4,035만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 66% = 보증금 7.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +173만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.52억(평가 11.4억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,005만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 4,035만 / 자기자본 6.28억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,278세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

방학(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 33(8)+병원1km 119(10)+약국500m 10(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 207동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 19건네이버 매물 ↗

46점수관악산휴먼시아2단지매물 15건관악구 신림동 · 19년차 · 2,265세대

9억8억 ~ 9.2억 · 83~115㎡ROE 1.9%전세 64%🚇 38분 · 환승0▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	228동 고/15 남남	114.7㎡	2026-10-24	46	1.9%	4.78억	매물 ↗
2	9.1억	209동 중/20 서남	114.7㎡	2026-10-20	46	1.9%	4.88억	매물 ↗
3	9.2억	201동 고/20 남남	114.7㎡	2026-10-23	46	1.9%	4.98억	매물 ↗
4	8억	219동 중/20 서남	84.97㎡	2026-10-16	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
5	8억	230동 저/20 남남	84.97㎡	2026-10-23	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
6	8억	219동 고/20 서남	84.97㎡	2026-10-19	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
7	8.1억	227동 저/20 동동	84.98㎡	2026-10-19	48	1.7%	3.88억	매물 ↗
8	8.1억	219동 중/20 서남	84.97㎡	2026-10-24	48	1.7%	3.88억	매물 ↗
9	8.1억	218동 중/19 동남	84.97㎡	2026-10-20	48	1.7%	3.88억	매물 ↗
10	8.2억	219동 고/20 서남	84.97㎡	2026-10-17	47	1.7%	3.98억	매물 ↗
11	8억	222동 저/20 서남	82.65㎡	2026-10-24	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
12	8.3억	227동 고/20 동동	84.98㎡	2026-10-19	47	1.7%	4.08억	매물 ↗
13	8.3억	205동 중/20 동남	84.97㎡	2026-10-24	47	1.7%	4.08억	매물 ↗
14	8.5억	230동 중/20 남남	84.97㎡	2026-10-14	46	1.8%	4.28억	매물 ↗
15	8.6억	227동 고/20 남남	84.97㎡	2026-10-20	46	1.8%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.35억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 20분 → 0회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 64% = 보증금 6.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 9.66억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,830만 / 자기자본 4.78억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·2,265세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

관악산(신림선) 도보 20분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~38분(자차 ~17분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1870m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 5(3)+병원1km 10(10)+약국500m 4(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 228동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

47점수한마을매물 9건구로구 개봉동 · 28년차 · 1,983세대

11.9억11억 ~ 11.9억 · 60~150㎡ROE 2.3%전세 55%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	116동 저/24 남남	149.97㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.68억	매물 ↗
2	11.9억	116동 저/24 남남	149.97㎡	2026-10-05	47	2.3%	7.68억	매물 ↗
3	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-20	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-22	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
7	11.4억	119동 고/25 동남	59.57㎡	2026-10-23	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
8	11.4억	119동 중/25 동남	59.57㎡	2026-10-02	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
9	11.6억	103동 고/25 동남	59.57㎡	2026-09-28	46	2.3%	7.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 9.5억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

45건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,983세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.77억 → 상승분 8,722만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,722만 − 보유비용 5,161만 = 순익 3,561만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.77억 × 전세가율 55% = 보증금 7.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +151만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.02억(평가 12.77억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,722만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 3,561만 / 자기자본 7.68억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 45건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,983세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 326m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 31(8)+병원1km 121(10)+약국500m 10(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 116동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 45건네이버 매물 ↗

46점수북한산코오롱하늘채매물 4건도봉구 쌍문동 · 13년차 · 293세대

9.2억8.2억 ~ 9.2억 · 85~115㎡ROE 3.1%전세 71%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	102동 고/15 남남	114.98㎡	2026-10-23	46	3.1%	4.98억	매물 ↗
2	9.2억	102동 12/15 남남	114.98㎡	2026-09-28	46	3.1%	4.98억	매물 ↗
3	8.2억	104동 10/18 남남	84.98㎡	2026-10-06	47	2.9%	3.98억	매물 ↗
4	8.3억	104동 13/18 남남	84.98㎡	2026-10-23	47	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 7.7억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

293세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)4·19민주묘지(우이신설) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 4,794만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.99억 → 상승분 7,890만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,890만 − 보유비용 4,794만 = 순익 3,097만÷ 자기자본 4.98억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.6% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.99억 × 전세가율 71% = 보증금 7.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +154만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.98억) / 2.86억 = -74%→0점. 필요 자기자본 4.98억(매매 9.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.09억(평가 9.99억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,890만 − 보유비용 4,794만(이자 3,743만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 3,097만 / 자기자본 4.98억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·293세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

4·19민주묘지(우이신설) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~43분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 819m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 96(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 5(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 8건네이버 매물 ↗

45점수신림현대매물 13건관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

10억8억 ~ 12억 · 60~119㎡ROE 2.1%전세 74%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	103동 1/15 남남	119.49㎡	2026-10-24	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	103동 5/15 남남	119.49㎡	2026-10-15	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.5억	109동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-19	45	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	9.5억	110동 5/15 남남	105.36㎡	2026-10-19	45	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	106동 고/15 남남	105.36㎡	2026-10-20	45	2%	5.28억	매물 ↗
6	10억	104동 저/15 남남	105.36㎡	2026-10-22	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
7	11.5억	103동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-24	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	112동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-19	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11억	106동 5/15 남남	105.36㎡	2026-10-20	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
10	9억	101동 고/15 동동	82.2㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
11	12억	104동 11/15 남남	105.36㎡	2026-10-15	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
12	12억	104동 고/15 남남	105.36㎡	2026-10-21	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
13	8억	106동 고/15 남남	59.85㎡	2026-10-24	47	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 4.97억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 74% = 보증금 7.94억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +191만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.94억(평가 10.73억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,427만 / 자기자본 5.78억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

49점수두산매물 18건성북구 석관동 · 29년차 · 1,998세대

11.5억9.7억 ~ 12억 · 55~135㎡ROE 3.2%전세 50%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	112동 저/25 동남	134.97㎡	2026-10-19	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	12억	116동 저/25 서남	134.97㎡	2026-10-20	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	11억	102동 1/23 서남	84.9㎡	2026-10-02	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	102동 14/23 서남	84.9㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	107동 13/23 서남	84.9㎡	2026-10-19	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	107동 10/23 서남	84.9㎡	2026-10-15	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	108동 중/25 동남	84.9㎡	2026-10-19	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
8	11.6억	123동 10/25 서남	84.9㎡	2026-10-06	49	3.2%	7.38억	매물 ↗
9	10.4억	118동 2/25 서남	59.97㎡	2026-10-06	49	3.2%	6.18억	매물 ↗
10	10.5억	119동 4/25 서남	59.97㎡	2026-10-23	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	118동 중/25 서남	59.97㎡	2026-10-19	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	117동 저/23 서남	59.97㎡	2026-10-13	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	105동 4/21 서남	59.97㎡	2026-10-06	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
14	10.5억	125동 2/20 서남	59.97㎡	2026-09-30	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
15	10.6억	110동 저/25 서남	59.97㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.38억	매물 ↗
16	9.7억	104동 4/23 동남	54.55㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.48억	매물 ↗
17	10.9억	105동 고/21 서남	59.97㎡	2026-10-16	49	3.2%	6.68억	매물 ↗
18	11억	125동 2/20 서남	59.97㎡	2026-10-14	49	3.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

40건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,998세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 50% = 보증금 6.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +117만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.24억(평가 12.49억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,756만 / 자기자본 7.28억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 40건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,998세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~32분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 27(8)+병원1km 112(10)+약국500m 7(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 112동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 40건네이버 매물 ↗

46점수삼각산아이원매물 20건강북구 미아동 · 23년차 · 1,344세대

9.8억8.25억 ~ 10억 · 60~115㎡ROE 2%전세 61%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	115동 저/18 서남	114.88㎡	2026-10-22	46	2%	5.58억	매물 ↗
2	10억	115동 저/18 서남	114.88㎡	2026-10-24	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	110동 고/20 동남	114.88㎡	2026-10-24	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	117동 중/20 서남	114.88㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	117동 고/20 서남	114.88㎡	2026-10-13	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	9억	102동 고/23 서남	84.7㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
7	9.2억	112동 중/20 동남	84.7㎡	2026-10-22	46	1.9%	4.98억	매물 ↗
8	9.3억	120동 중/18 서남	84.7㎡	2026-10-20	46	2%	5.08억	매물 ↗
9	9.4억	114동 14/25 동남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.18억	매물 ↗
10	9.4억	119동 중/11 서남	84.7㎡	2026-10-23	46	2%	5.18억	매물 ↗
11	9.4억	118동 중/24 서남	84.7㎡	2026-10-22	46	2%	5.18억	매물 ↗
12	9.5억	108동 16/19 동남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	103동 저/25 서남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
14	9.6억	118동 고/24 서남	84.7㎡	2026-10-20	46	2%	5.38억	매물 ↗
15	9.7억	118동 고/24 서남	84.7㎡	2026-10-13	46	2%	5.48억	매물 ↗
16	9.8억	103동 고/25 서남	84.7㎡	2026-10-22	46	2%	5.58억	매물 ↗
17	10억	116동 중/25 동남	84.7㎡	2026-10-17	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
18	8.25억	104동 저/15 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.03억	매물 ↗
19	8.35억	106동 중/19 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.13억	매물 ↗
20	8.8억	106동 15/19 서남	59.75㎡	2026-10-16	45	1.9%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 8.15억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,875만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.52억 → 상승분 7,183만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,183만 − 보유비용 4,875만 = 순익 2,308만÷ 자기자본 5.58억 → 연 ROE 2% (보수 -3.4% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.52억 × 전세가율 61% = 보증금 6.42억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +125만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.58억) / 2.86억 = -95%→0점. 필요 자기자본 5.58억(매매 9.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 10.52억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,183만 − 보유비용 4,875만(이자 3,743만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 2,308만 / 자기자본 5.58억→연ROE 2.0%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,344세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

솔샘(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~49분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 290·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 115동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 35건네이버 매물 ↗

46점수중랑숲리가매물 8건중랑구 망우동 · 14년차 · 381세대

9.6억8억 ~ 10.5억 · 85~111㎡ROE 3.1%전세 70%🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.6억	101동 고/11 서남	110.94㎡	2026-09-30	46	3.1%	5.38억	매물 ↗
2	8억	103동 1/11 동남	84.95㎡	2026-10-21	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	10.5억	102동 중/13 남남	110.94㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	101동 고/11 서남	110.94㎡	2026-10-13	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	101동 고/11 동남	110.94㎡	2026-10-22	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
6	8.2억	105동 11/13 동북	84.91㎡	2026-10-23	48	2.9%	3.98억	매물 ↗
7	8.2억	106동 4/15 동북	84.91㎡	2026-10-01	48	2.9%	3.98억	매물 ↗
8	8.2억	105동 고/13 동북	84.91㎡	2026-09-30	48	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.6억

실거래중간 7.85억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

381세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 856만 + 재산세 250만 = 보유비용 4,848만
3자산가치(2년 후)
9.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.42억 → 상승분 8,233만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,233만 − 보유비용 4,848만 = 순익 3,385만÷ 자기자본 5.38억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.42억 × 전세가율 70% = 보증금 7.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +163만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.38억) / 2.86억 = -88%→0점. 필요 자기자본 5.38억(매매 9.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.3억(평가 10.42억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,233만 − 보유비용 4,848만(이자 3,743만+취득세 856만+재산세 250만) = 순익 3,385만 / 자기자본 5.38억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·381세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

양원(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~37분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 31(8)+병원1km 108(10)+약국500m 7(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 101동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수경남아너스빌노원구 중계동 · 24년차 · 299세대

8.2억92.52㎡ · 저/19 · 동남ROE 2.9%전세 57%🚇 72분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.35억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 7,033만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,033만 − 보유비용 4,658만 = 순익 2,375만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 57% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.9억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,033만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 2,375만 / 자기자본 3.98억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

상계(4호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~43분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 365m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 206(15)+카페500m 41(8)+병원1km 74(10)+약국500m 10(7)+학원1km 202·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수우남퍼스트빌더센트럴매물 20건구로구 항동 · 7년차 · 337세대

10.5억8억 ~ 10.5억 · 80~118㎡ROE 2.1%전세 68%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	604동 4/15 동남	117.93㎡	2026-10-23	46	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	8.3억	605동 8/20 동남	84.91㎡	2026-10-23	46	1.7%	4.08억	매물 ↗
3	8억	602동 3/20 서남	79.99㎡	2026-10-22	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8.5억	601동 중/20 서남	84.98㎡	2026-10-21	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	601동 5/20 동남	84.91㎡	2026-10-23	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	605동 2/20 동남	84.91㎡	2026-10-23	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	605동 저/20 동남	84.91㎡	2026-10-08	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
8	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-10-23	45	1.8%	4.48억	매물 ↗
9	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-10-22	45	1.8%	4.48억	매물 ↗
10	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-10-22	45	1.8%	4.48억	매물 ↗
11	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-10-12	45	1.8%	4.48억	매물 ↗
12	8.2억	602동 2/20 서남	79.99㎡	2026-10-16	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
13	8.2억	601동 고/20 서남	79.99㎡	2026-09-30	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
14	8.8억	603동 7/20 서남	84.91㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
15	8.8억	603동 17/20 서남	84.91㎡	2026-10-22	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
16	8.9억	605동 11/20 동남	84.91㎡	2026-10-16	45	1.9%	4.68억	매물 ↗
17	9억	605동 저/20 동남	84.91㎡	2026-10-12	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
18	8.5억	601동 고/20 서남	79.99㎡	2026-09-29	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
19	9.8억	605동 4/20 동남	84.91㎡	2026-10-22	45	2%	5.58억	매물 ↗
20	10억	601동 20/20 서남	84.91㎡	2026-09-29	45	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.67억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

337세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 68% = 보증금 7.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.66억(평가 11.27억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,726만 / 자기자본 6.28억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·337세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

역곡(1호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~27분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1181m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 13(7)+병원1km 15(10)+약국500m 1(2)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 604동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 18건네이버 매물 ↗

45점수매탄위브하늘채매물 8건수원 영통구 매탄동 · 18년차 · 3,391세대

11.5억8.1억 ~ 11.5억 · 60~129㎡ROE 1.3%전세 70%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	132동 고/25 남남	128.82㎡	2026-10-12	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	114동 14/20 남남	128.82㎡	2026-10-14	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	10.5억	115동 3/20 남남	103.64㎡	2026-10-20	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	110동 저/25 남남	103.48㎡	2026-10-20	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	11억	125동 16/25 남남	103.64㎡	2026-09-21	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	10.5억	117동 17/28 남남	84.78㎡	2026-10-20	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	8.1억	131동 14/24 동동	59.98㎡	2026-10-19	45	0.4%	3.88억	매물 ↗
8	8.1억	130동 17/24 동동	59.98㎡	2026-10-06	45	0.4%	3.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.1억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

48건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

3,391세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수원시청(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~82분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 70% = 보증금 8.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +217만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.54억(평가 12.2억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 209%→100점

전액상환+현금 4.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 48건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·3,391세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

수원시청(수인분당) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~82분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 937m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 213(15)+카페500m 44(8)+병원1km 170(10)+약국500m 9(7)+학원1km 247·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 132동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 48건네이버 매물 ↗

45점수중앙하이츠빌2단지성북구 정릉동 · 21년차 · 745세대

11억122.84㎡ · 고/23 · 남남ROE 3.2%전세 52%🚇 56분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 7.9억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

745세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 52% = 보증금 6.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.21억(평가 11.94억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,396만 / 자기자본 6.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·745세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

정릉(우이신설) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~31분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 29(8)+병원1km 59(10)+약국500m 8(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 201동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 19건네이버 매물 ↗

45점수신내데시앙포레중랑구 신내동 · 13년차 · 1,896세대

10.3억114.8㎡ · 13/24 · 남남ROE 3.2%전세 38%🚇 71분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 8.5억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

1,896세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 4,943만 = 순익 3,890만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 38% = 보증금 4.25억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.25억(평가 11.18억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.08억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,834만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 3,890만 / 자기자본 6.08억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·1,896세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~39분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 562m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 13(10)+약국500m 0(0)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 215동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 10건네이버 매물 ↗

45점수삼성매물 5건노원구 중계동 · 27년차 · 478세대

10.3억10.3억 ~ 12억 · 114㎡ROE 3.2%전세 55%🚇 85분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	102동 고/18 동북	114.49㎡	2026-10-17	45	3.2%	6.08억	매물 ↗
2	10.5억	102동 10/18 동북	114.49㎡	2026-10-17	45	3.2%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	104동 중/18 동북	114.49㎡	2026-10-24	45	3.2%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	102동 중/18 동북	114.49㎡	2026-10-17	45	3.2%	6.28억	매물 ↗
5	12억	104동 7/18 동북	114.49㎡	2026-10-24	45	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 8.2억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 4,943만 = 순익 3,890만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 55% = 보증금 6.15억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +113만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.15억(평가 11.18억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 28분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~44분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1520m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 23(8)+병원1km 54(10)+약국500m 2(5)+학원1km 551·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 102동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 27건네이버 매물 ↗

45점수한신,한진매물 9건성북구 돈암동 · 29년차 · 4,509세대

12억9.5억 ~ 12억 · 60~133㎡ROE 3.2%전세 58%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	201동 16/20 동동	132.96㎡	2026-10-21	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
2	10.6억	210동 16/20 동북	84.87㎡	2026-10-22	45	3.2%	6.38억	매물 ↗
3	10.8억	211동 12/20 동동	84.87㎡	2026-10-16	45	3.2%	6.58억	매물 ↗
4	11억	208동 15/20 동남	84.87㎡	2026-10-19	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
5	9.5억	209동 7/20 동남	59.58㎡	2026-10-22	45	3.1%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	202동 20/20 동동	59.58㎡	2026-10-16	45	3.1%	5.28억	매물 ↗
7	9.7억	209동 8/20 동동	59.58㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.48억	매물 ↗
8	9.7억	209동 20/20 동동	59.58㎡	2026-10-23	45	3.1%	5.48억	매물 ↗
9	10.5억	209동 20/20 남남	59.58㎡	2026-10-23	45	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.4억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

4,509세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,175만 = 순익 5,117만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 58% = 보증금 7.56억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.56억(평가 13.03억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,292만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 5,117만 / 자기자본 7.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·4,509세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~39분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 606m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 85(15)+카페500m 29(8)+병원1km 148(10)+약국500m 10(7)+학원1km 330·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 201동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 22건네이버 매물 ↗

47점수백련산힐스테이트1차매물 20건은평구 응암동 · 15년차 · 1,106세대

10.4억9.2억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 2.1%전세 60%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.4억	115동 5/15 남남	114.9㎡	2026-10-23	47	2.1%	6.18억	매물 ↗
2	10.5억	115동 고/15 서남	114.66㎡	2026-10-13	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.8억	114동 고/15 서남	114.66㎡	2026-10-20	47	2.2%	6.58억	매물 ↗
4	11억	114동 5/15 남남	114.9㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	114동 4/15 남남	114.9㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	115동 5/15 남남	114.9㎡	2026-10-19	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	113동 중/15 남남	114.9㎡	2026-10-19	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	10억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
9	10.2억	114동 2/15 서서	84.49㎡	2026-10-08	47	2.1%	5.98억	매물 ↗
10	10.4억	111동 저/15 서서	84.49㎡	2026-10-24	47	2.1%	6.18억	매물 ↗
11	10.5억	104동 고/15 남남	84.59㎡	2026-10-24	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	102동 중/15 서남	84.42㎡	2026-10-12	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.6억	102동 고/15 동남	84.42㎡	2026-10-22	47	2.2%	6.38억	매물 ↗
14	9.2억	109동 중/15 동남	59.63㎡	2026-10-23	46	1.9%	4.98억	매물 ↗
15	9.25억	107동 중/14 서남	59.63㎡	2026-10-23	46	2%	5.03억	매물 ↗
16	9.3억	108동 중/15 동남	59.93㎡	2026-10-12	46	2%	5.08억	매물 ↗
17	9.5억	105동 고/15 동남	59.85㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
18	9.5억	109동 13/15 동남	59.63㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
19	9.5억	112동 중/15 남남	59.63㎡	2026-10-22	46	2%	5.28억	매물 ↗
20	9.6억	109동 3/15 서남	59.63㎡	2026-10-23	46	2%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.4억

실거래중간 9.09억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,106세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.28억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 944만 + 재산세 270만 = 보유비용 4,957만
3자산가치(2년 후)
10.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.16억 → 상승분 7,623만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,623만 − 보유비용 4,957만 = 순익 2,666만÷ 자기자본 6.18억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.16억 × 전세가율 60% = 보증금 6.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.18억) / 2.86억 = -116%→0점. 필요 자기자본 6.18억(매매 10.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.7억(평가 11.16억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,623만 − 보유비용 4,957만(이자 3,743만+취득세 944만+재산세 270만) = 순익 2,666만 / 자기자본 6.18억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,106세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

새절(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1046m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 115동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 29건네이버 매물 ↗

45점수롯데캐슬루나매물 11건노원구 월계동 · 20년차 · 850세대

11.5억11억 ~ 12억 · 85~127㎡ROE 3.2%전세 51%🚇 71분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 3/12 동남	127.03㎡	2026-10-16	45	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	12억	108동 5/11 동남	127.03㎡	2026-10-24	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	12억	104동 5/12 동남	127.03㎡	2026-10-16	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
4	12억	104동 고/12 동남	127.03㎡	2026-10-14	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
5	11억	119동 4/12 동남	84.98㎡	2026-10-21	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	120동 4/12 동남	84.98㎡	2026-10-15	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	115동 고/12 동남	84.98㎡	2026-10-07	45	3.2%	6.78억	매물 ↗
8	11.1억	120동 4/12 동남	84.98㎡	2026-10-14	45	3.2%	6.88억	매물 ↗
9	11.5억	120동 10/12 동남	84.98㎡	2026-10-19	45	3.2%	7.28억	매물 ↗
10	12억	113동 고/12 동남	84.98㎡	2026-09-29	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
11	12억	113동 11/12 동남	84.98㎡	2026-09-29	45	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.14억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

850세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 51% = 보증금 6.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.37억(평가 12.49억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·850세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광운대(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1077m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 17(8)+병원1km 50(10)+약국500m 6(7)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 13건네이버 매물 ↗

46점수동아에코빌매물 20건성북구 상월곡동 · 24년차 · 1,253세대

10.5억8.6억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 3.2%전세 52%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	108동 저/20 남남	114.66㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	106동 저/18 남남	114.66㎡	2026-10-13	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
3	10.7억	108동 중/20 남남	114.66㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.48억	매물 ↗
4	10.8억	108동 중/20 남남	114.66㎡	2026-10-10	46	3.2%	6.58억	매물 ↗
5	10.95억	106동 중/18 남남	114.66㎡	2026-10-20	46	3.2%	6.73억	매물 ↗
6	9.5억	102동 저/12 남남	84.97㎡	2026-10-23	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	102동 저/12 남남	84.97㎡	2026-10-01	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
8	10억	102동 저/12 남남	84.97㎡	2026-10-23	46	3.1%	5.78억	매물 ↗
9	10.5억	103동 2/20 동동	84.97㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	112동 저/19 동동	84.97㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
11	10.8억	105동 중/23 동동	84.97㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.58억	매물 ↗
12	11억	103동 10/20 동동	84.97㎡	2026-10-24	47	3.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	103동 중/20 동동	84.97㎡	2026-10-20	47	3.2%	6.78억	매물 ↗
14	8.6억	115동 8/23 동동	59.95㎡	2026-10-23	46	3%	4.38억	매물 ↗
15	8.9억	113동 1/22 동동	59.95㎡	2026-10-22	46	3%	4.68억	매물 ↗
16	8.9억	115동 1/23 동동	59.95㎡	2026-10-05	46	3%	4.68억	매물 ↗
17	9.3억	115동 7/23 동동	59.95㎡	2026-10-21	46	3.1%	5.08억	매물 ↗
18	9.5억	115동 4/23 남남	59.95㎡	2026-10-12	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
19	9.6억	114동 12/23 남남	59.95㎡	2026-10-20	46	3.1%	5.38억	매물 ↗
20	9.85억	114동 14/23 남남	59.95㎡	2026-10-20	46	3.1%	5.63억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.82억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,253세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 4,971만 = 순익 4,035만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 52% = 보증금 5.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 11.4억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,253세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

상월곡(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~34분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 312m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 25(8)+병원1km 57(10)+약국500m 1(2)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 108동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 24건네이버 매물 ↗

46점수청솔상계양우매물 3건노원구 상계동 · 24년차 · 251세대

8억8억 ~ 8.3억 · 79~87㎡ROE 2.9%전세 67%🚇 71분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 10/15 동남	86.22㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	102동 17/25 동남	86.67㎡	2026-10-07	45	3%	4.08억	매물 ↗
3	8억	102동 20/25 동남	79.41㎡	2026-10-23	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.5억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

251세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 67% = 보증금 5.82억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +99만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.82억(평가 8.69억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·251세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 13분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~67분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 582m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 234(15)+카페500m 57(8)+병원1km 260(10)+약국500m 13(7)+학원1km 797·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 5건네이버 매물 ↗

49점수신내5단지두산대림중랑구 묵동 · 31년차 · 1,244세대

10억107.05㎡ · 고/5 · 동남ROE 3.1%전세 59%🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 5.08억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

1,244세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉화산(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,903만 = 순익 3,674만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 59% = 보증금 6.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +124만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.41억(평가 10.86억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,674만 / 자기자본 5.78억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·1,244세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

봉화산(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 277m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 14(7)+병원1km 39(10)+약국500m 5(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 514동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 44건네이버 매물 ↗

46점수신안인스빌매물 2건남양주시 별내동 · 14년차 · 874세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.3%전세 68%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	4105동 7/7 남남	84.99㎡	2026-10-24	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	4103동 중/15 남남	84.99㎡	2026-10-13	46	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

874세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 68% = 보증금 5.77억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.77억(평가 8.49억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·874세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 26분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1489m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 29(8)+병원1km 21(10)+약국500m 5(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 4105동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 34건네이버 매물 ↗

45점수의왕역푸르지오라포레매물 4건의왕시 삼동 · 8년차 · 1,068세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.3%전세 66%🚇 76분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 23/24 서남	84.99㎡	2026-10-19	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	111동 2/23 남남	84.99㎡	2026-10-15	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	112동 21/24 동남	84.99㎡	2026-10-23	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	108동 중/24 서남	84.99㎡	2026-09-28	45	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.85억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,068세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 66% = 보증금 5.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.6억(평가 8.49억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,068세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

의왕(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~76분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

45점

근거

역 1402m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 4(2)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 28·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=45점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 21건네이버 매물 ↗

45점수포레나별내매물 8건남양주시 별내동 · 14년차 · 729세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.3%전세 72%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	4611동 저/24 남남	84.99㎡	2026-09-28	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	4611동 저/24 남남	84.99㎡	2026-09-28	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	4607동 6/16 남남	84.88㎡	2026-10-21	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	4601동 고/14 남남	84.88㎡	2026-10-06	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	4607동 중/16 남남	84.88㎡	2026-09-30	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8억	4610동 저/24 서남	84.88㎡	2026-09-29	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8억	4602동 고/14 남남	84.88㎡	2026-09-28	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	4610동 저/24 서남	84.88㎡	2026-10-19	45	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.2억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

729세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 72% = 보증금 6.11억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.11억(평가 8.49억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

66점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·729세대→62점 + 대단지 4 = 66점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1131m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 32(12)+카페500m 13(7)+병원1km 32(10)+약국500m 0(0)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 4611동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 31건네이버 매물 ↗

45점수정릉우성매물 5건성북구 정릉동 · 27년차 · 823세대

8억8억 ~ 8.15억 · 85㎡ROE 2.9%전세 65%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	104동 5/19 남남	84.99㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	104동 2/19 남남	84.99㎡	2026-10-08	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	104동 2/19 서남	84.99㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	103동 저/19 남남	84.99㎡	2026-10-21	45	2.9%	3.88억	매물 ↗
5	8.15억	103동 5/19 서남	84.99㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.93억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.47억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

823세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·823세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

정릉(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~33분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 258m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 170(10)+약국500m 9(7)+학원1km 359·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 17건네이버 매물 ↗

47점수항동제일풍경채포레스트매물 18건구로구 항동 · 7년차 · 345세대

8억8억 ~ 11억 · 85~102㎡ROE 1.6%전세 74%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	701동 고/17 서남	84.98㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	702동 저/17 서남	84.98㎡	2026-10-22	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	701동 8/17 서남	84.66㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8억	703동 고/17 동남	84.66㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
5	8억	703동 중/17 동남	84.66㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
6	8억	704동 저/17 서남	84.66㎡	2026-10-08	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
7	8억	703동 중/17 서남	84.66㎡	2026-10-08	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
8	8.3억	702동 14/17 남남	84.98㎡	2026-10-08	46	1.7%	4.08억	매물 ↗
9	8.3억	702동 고/17 서남	84.66㎡	2026-10-21	46	1.7%	4.08억	매물 ↗
10	8.5억	701동 5/17 서남	84.98㎡	2026-10-19	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
11	10.2억	702동 6/17 서남	101.61㎡	2026-10-12	45	2.1%	5.98억	매물 ↗
12	8.5억	703동 저/17 남남	84.66㎡	2026-10-22	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
13	8.5억	703동 고/17 동남	84.66㎡	2026-10-17	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	703동 저/17 서남	84.66㎡	2026-10-16	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
15	9억	704동 7/17 서남	84.66㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
16	10억	703동 14/17 동남	84.66㎡	2026-10-22	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
17	11억	702동 10/17 서남	84.66㎡	2026-10-19	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
18	11억	703동 5/17 서남	84.66㎡	2026-10-19	46	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.15억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 74% = 보증금 6.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 8.59억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·345세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

역곡(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~26분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1135m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 15(8)+병원1km 34(10)+약국500m 0(0)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 701동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 17건네이버 매물 ↗

46점수동부센트레빌매물 2건도봉구 방학동 · 21년차 · 258세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 74%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 11/15 동동	84.98㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 11/15 동동	84.98㎡	2026-10-14	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.3억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

258세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 74% = 보증금 6.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +125만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.43억(평가 8.69억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·258세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

방학(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~39분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 625m(24)+편의점500m 27(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 309(15)+카페500m 53(8)+병원1km 126(10)+약국500m 12(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수이에스에이2(주상복합)매물 5건도봉구 방학동 · 23년차 · 225세대

8억8억 ~ 8.2억 · 85㎡ROE 2.9%전세 70%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	109동 17/21 남남	84.98㎡	2026-10-21	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	109동 17/21 서서	84.98㎡	2026-10-21	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8.2억	109동 고/21 남남	84.98㎡	2026-10-23	45	2.9%	3.98억	매물 ↗
4	8.2억	109동 고/21 남남	84.98㎡	2026-10-22	45	2.9%	3.98억	매물 ↗
5	8.2억	109동 고/21 남남	84.98㎡	2026-09-28	45	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.9억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 70% = 보증금 6.08억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.08억(평가 8.69억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·225세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

방학(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~37분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 170m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 249(15)+카페500m 48(8)+병원1km 92(10)+약국500m 16(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 109동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 6건네이버 매물 ↗

45점수상계현대3차노원구 상계동 · 27년차 · 494세대

8억84.98㎡ · 11/15 · 동동ROE 2.9%전세 62%🚇 73분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.5억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

494세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 62% = 보증금 5.39억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.39억(평가 8.69억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·494세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

방학(1호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~66분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 762m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 23(8)+병원1km 124(10)+약국500m 6(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 305동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 13건네이버 매물 ↗

47점수푸른마을동아매물 5건성북구 정릉동 · 23년차 · 529세대

8억8억 ~ 8억 · 59~85㎡ROE 2.9%전세 68%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 저/20 동남	84.96㎡	2026-10-24	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	102동 1/20 서남	84.96㎡	2026-10-15	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	107동 12/19 동남	59.4㎡	2026-10-16	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-10-08	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
5	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-10-21	47	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.25억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

529세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 68% = 보증금 5.91억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 8.69억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·529세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

정릉(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 556m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-09-13 · 180일 12건네이버 매물 ↗

45점수개봉한진타운매물 3건구로구 개봉동 · 27년차 · 1,371세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 1/24 동동	84.96㎡	2026-10-23	45	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	111동 2/19 서남	84.96㎡	2026-10-15	45	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	101동 1/24 동동	84.96㎡	2026-10-09	45	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.07억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,371세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,371세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

69점

근거

광명사거리(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→69점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 688m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 26(8)+병원1km 124(10)+약국500m 5(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 30건네이버 매물 ↗

46점수신내경남아너스빌매물 2건중랑구 신내동 · 20년차 · 214세대

8억8억 ~ 8.3억 · 85㎡ROE 2.9%전세 68%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	104동 중/10 동남	84.93㎡	2026-10-09	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	102동 4/15 서남	84.98㎡	2026-10-21	45	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.55억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

214세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 68% = 보증금 5.91억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 8.69억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·214세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 630m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 239(15)+카페500m 55(8)+병원1km 122(10)+약국500m 14(7)+학원1km 214·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 104동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수벽산중랑구 신내동 · 27년차 · 284세대

8억84.93㎡ · 중/24 · 동남ROE 2.9%전세 69%🚇 72분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.5억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 69% = 보증금 5.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.99억(평가 8.69억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·284세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 797m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 261(15)+카페500m 57(8)+병원1km 126(10)+약국500m 12(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수면목한신매물 4건중랑구 면목동 · 39년차 · 1,362세대

8억8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 2.9%전세 53%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	2동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-22	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	2동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-21	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	9억	9동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-24	48	3%	4.78억	매물 ↗
4	9억	9동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-22	48	3%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.55억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

1,362세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 53% = 보증금 4.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 8.69억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·1,362세대→22점 + 대단지 11 = 33점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

면목(7호선) 도보 18분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~33분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 22(8)+병원1km 70(10)+약국500m 7(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 2동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 46건네이버 매물 ↗

47점수불암현대노원구 상계동 · 27년차 · 826세대

8억84.9㎡ · 고/22 · 남남ROE 2.9%전세 65%~🚇 73분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

26건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

826세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·826세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

당고개(4호선) 도보 5분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~45분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 321m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 117(15)+카페500m 24(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 104동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 26건네이버 매물 ↗

46점수한화꿈에그린노원구 중계동 · 22년차 · 448세대

8억84.9㎡ · 저/15 · 남남ROE 2.9%전세 76%🚇 84분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.5억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 76% = 보증금 6.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.6억(평가 8.69억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1687m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 2(5)+학원1km 537·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 104동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 16건네이버 매물 ↗

46점수브라운스톤방학매물 2건도봉구 방학동 · 24년차 · 174세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 20/22 동동	84.9㎡	2026-10-07	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	102동 저/22 동동	84.9㎡	2026-09-30	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·174세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~36분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 425m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 34(8)+병원1km 112(10)+약국500m 10(7)+학원1km 178·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 102동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수동아불암노원구 상계동 · 27년차 · 673세대

8억84.9㎡ · 17/22 · 남남ROE 2.9%전세 88%🚇 74분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.45억

전세가율

88%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

673세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 88% = 보증금 7.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 8.69억×전세가율 88%) / 잔존대출 4.08억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·673세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

당고개(4호선) 도보 6분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~45분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 357m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 26(8)+병원1km 39(10)+약국500m 8(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 103동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 18건네이버 매물 ↗

45점수코오롱노원구 상계동 · 29년차 · 215세대

8억84.9㎡ · 5/18 · 서남ROE 2.9%전세 77%🚇 70분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.49억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

215세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 77% = 보증금 6.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.69억(평가 8.69억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·215세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~66분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 722m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 22(8)+병원1km 295(10)+약국500m 3(7)+학원1km 780·가격형성분(3)+학교1km 22·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 102동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수신흥덕롯데캐슬레이시티용인 기흥구 신갈동 · 7년차 · 1,597세대

8억84.89㎡ · 1/34 · 동남ROE 0.3%전세 67%🚇 99분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.7억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,597세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 67% = 보증금 5.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +93만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.69억(평가 8.49억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,597세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~99분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1297m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 8(4)+병원1km 41(10)+약국500m 3(7)+학원1km 75·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 15건네이버 매물 ↗

45점수창동대우도봉구 창동 · 31년차 · 952세대

8억84.88㎡ · 중/19 · 남남ROE 2.9%전세 51%🚇 73분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

952세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 51% = 보증금 4.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 8.69억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 108%→84점

전액상환+현금 0.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·952세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

쌍문(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~43분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 739m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 9(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 102동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 25건네이버 매물 ↗

45점수용인동백두산위브더제니스매물 4건용인 기흥구 동백동 · 5년차 · 1,187세대

8억8억 ~ 8.2억 · 78~85㎡ROE 0.3%전세 72%🚇 105분 · 환승3▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	109동 18/32 서남	84.86㎡	2026-10-20	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	106동 중/32 동남	84.86㎡	2026-10-10	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	101동 고/25 서남	78.11㎡	2026-10-10	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.2억	106동 고/32 서남	78.11㎡	2026-10-20	45	0.4%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.18억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 18분 → 3회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 72% = 보증금 6.11억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.11억(평가 8.49억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,187세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 18분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1132m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 31(8)+병원1km 64(10)+약국500m 2(5)+학원1km 230·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 109동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수중앙하이츠매물 3건노원구 중계동 · 29년차 · 499세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 99%🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 중/18 동동	84.85㎡	2026-10-10	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	501동 7/18 남남	84.71㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	501동 12/18 남남	84.71㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.04억

전세가율

99%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 99% = 보증금 8.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +219만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.6억(평가 8.69억×전세가율 99%) / 잔존대출 4.08억 = 211%→100점

전액상환+현금 4.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·499세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

상계(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~42분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 316m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 221(15)+카페500m 46(8)+병원1km 92(10)+약국500m 13(7)+학원1km 424·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 12.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

47점수금천현대매물 6건금천구 독산동 · 24년차 · 996세대

8억8억 ~ 8.2억 · 85㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 중/22 서서	84.83㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	110동 23/24 남남	84.83㎡	2026-10-03	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	104동 중/22 서서	84.83㎡	2026-10-09	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8.2억	101동 저/22 서서	84.83㎡	2026-10-15	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
5	8.2억	103동 22/24 남남	84.83㎡	2026-09-28	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
6	8.2억	103동 14/24 남남	84.83㎡	2026-09-28	46	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

996세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·996세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

독산(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~18분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 390m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 14(7)+병원1km 101(10)+약국500m 1(2)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 32건네이버 매물 ↗

47점수수락리버시티4단지매물 2건노원구 상계동 · 17년차 · 548세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 81%🚇 75분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	406동 고/15 동남	84.81㎡	2026-10-10	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	402동 고/14 동남	84.69㎡	2026-10-23	47	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.17억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

548세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉산(1호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 81% = 보증금 7.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.04억(평가 8.69억×전세가율 81%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·548세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도봉산(1호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 752m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 5(3)+병원1km 43(10)+약국500m 4(7)+학원1km 60·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 406동최근 실거래 2026-09-10 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수공릉대동2차노원구 공릉동 · 27년차 · 190세대

8억84.81㎡ · 15/19 · 서서ROE 2.9%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

공릉(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 12(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수동부노원구 공릉동 · 31년차 · 295세대

8억84.79㎡ · 중/15 · 남남ROE 2.9%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·295세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

공릉(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 555m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 274(15)+카페500m 65(8)+병원1km 92(10)+약국500m 7(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 102동최근 실거래 2026-09-10 · 180일 9건네이버 매물 ↗

45점수노원현대매물 4건노원구 상계동 · 29년차 · 259세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 60%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 10/18 남남	84.78㎡	2026-10-17	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 2/18 남남	84.78㎡	2026-10-17	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	103동 중/14 남남	84.78㎡	2026-10-10	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	101동 중/18 남남	84.78㎡	2026-10-01	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.85억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

259세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 60% = 보증금 5.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.21억(평가 8.69억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·259세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~66분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 249m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 526(15)+카페500m 101(8)+병원1km 271(10)+약국500m 20(7)+학원1km 411·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-09-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수수락리버시티3단지노원구 상계동 · 17년차 · 696세대

8억84.69㎡ · 12/13 · 서서ROE 2.9%전세 60%🚇 75분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.83억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

696세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉산(1호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 60% = 보증금 5.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.21억(평가 8.69억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·696세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

도봉산(1호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~40분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 722m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 5(3)+병원1km 20(10)+약국500m 1(2)+학원1km 57·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 308동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수우남푸르미아매물 2건중랑구 신내동 · 22년차 · 153세대

8억8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 저/15 서남	84.67㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	102동 11/19 동동	84.67㎡	2026-10-10	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.43억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·153세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~38분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 809m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 199(15)+카페500m 46(8)+병원1km 96(10)+약국500m 12(7)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 103동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수래미안도봉매물 3건도봉구 도봉동 · 22년차 · 448세대

8억8억 ~ 8.3억 · 85㎡ROE 2.9%전세 61%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 저/18 동남	84.55㎡	2026-10-19	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	107동 16/16 동남	84.55㎡	2026-10-19	45	3%	4.08억	매물 ↗
3	8.3억	103동 중/17 동남	84.55㎡	2026-10-13	45	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.39억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 61% = 보증금 5.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.3억(평가 8.69억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

도봉(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 161m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 24(8)+병원1km 64(10)+약국500m 5(7)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 16건네이버 매물 ↗

45점수우남성북구 상월곡동 · 32년차 · 225세대

8억84.51㎡ · 중/18 · 동남ROE 2.9%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.99억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·225세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

상월곡(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~31분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 202m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 138(15)+카페500m 26(8)+병원1km 43(10)+약국500m 2(5)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-03 · 102동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수현대홈타운2단지매물 20건구로구 개봉동 · 25년차 · 964세대

10.9억9.9억 ~ 12억 · 59~115㎡ROE 2.2%전세 52%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	202동 17/28 남남	115㎡	2026-10-15	47	2.2%	6.68억	매물 ↗
2	11억	202동 20/28 남남	115㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	202동 중/28 남남	115㎡	2026-10-12	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.3억	202동 23/28 남남	115㎡	2026-10-24	47	2.2%	7.08억	매물 ↗
5	11.3억	202동 23/28 남남	115㎡	2026-10-19	47	2.2%	7.08억	매물 ↗
6	11.5억	202동 26/28 남남	115㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	10.5억	204동 고/28 동동	84.91㎡	2026-10-09	46	2.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.85억	204동 15/28 동동	84.91㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.63억	매물 ↗
9	10.85억	204동 15/28 동동	84.91㎡	2026-09-28	47	2.2%	6.63억	매물 ↗
10	11억	210동 6/28 남남	84.91㎡	2026-10-17	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
11	11.2억	210동 23/28 남남	84.91㎡	2026-10-17	47	2.2%	6.98억	매물 ↗
12	11.3억	207동 3/25 남남	84.91㎡	2026-10-24	47	2.2%	7.08억	매물 ↗
13	11.8억	208동 20/25 남남	84.91㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.58억	매물 ↗
14	12억	208동 10/25 남남	84.91㎡	2026-10-22	47	2.3%	7.78억	매물 ↗
15	9.9억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-10-23	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
16	9.9억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-09-30	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
17	10억	205동 15/25 동동	59.49㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
18	10.2억	209동 20/28 남남	59.49㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.98억	매물 ↗
19	10.2억	205동 7/25 동동	59.49㎡	2026-10-14	46	2.1%	5.98억	매물 ↗
20	10.2억	209동 20/28 남남	59.49㎡	2026-10-15	46	2.1%	5.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 9.68억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

38건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

964세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.7억 → 상승분 7,989만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,989만 − 보유비용 5,025만 = 순익 2,964만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.7억 × 전세가율 52% = 보증금 6.08억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.08억(평가 11.7억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,989만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 2,964만 / 자기자본 6.68억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

95점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 38건→95점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·964세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

개봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 384m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 32(8)+병원1km 110(10)+약국500m 8(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 202동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 38건네이버 매물 ↗

53점수정릉풍림아이원매물 8건성북구 정릉동 · 21년차 · 1,971세대

8억8억 ~ 8.2억 · 84㎡ROE 2.9%전세 56%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	112동 중/20 동동	84.09㎡	2026-10-24	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	107동 저/15 동동	84.09㎡	2026-10-24	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	117동 고/20 동동	84.09㎡	2026-10-22	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	112동 저/20 동동	84.09㎡	2026-10-15	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
5	8억	112동 저/20 동동	84.09㎡	2026-10-13	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
6	8억	107동 5/15 동동	84.09㎡	2026-10-02	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
7	8.2억	117동 고/20 동동	84.09㎡	2026-10-22	52	2.9%	3.98억	매물 ↗
8	8.2억	117동 고/20 동동	84.09㎡	2026-10-18	52	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.95억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

74건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

1,971세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 56% = 보증금 4.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.86억(평가 8.69억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 74건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·1,971세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

솔샘(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~37분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 583m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 9(5)+병원1km 29(10)+약국500m 3(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 112동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 74건네이버 매물 ↗

46점수두산노원구 상계동 · 32년차 · 763세대

8억84.09㎡ · 고/12 · 남남ROE 2.9%전세 71%🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

763세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 71% = 보증금 6.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.17억(평가 8.69억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·763세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 155m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 43(8)+병원1km 69(10)+약국500m 8(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 107동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 21건네이버 매물 ↗

45점수동성4차매물 2건중랑구 신내동 · 29년차 · 478세대

8억8억 ~ 8억 · 84㎡ROE 2.9%전세 57%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	403동 11/21 동남	84.08㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	403동 중/21 동남	84.08㎡	2026-10-20	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.5억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 57% = 보증금 4.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 8.69억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~39분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 867m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 43(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 403동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수극동늘푸른매물 2건중랑구 묵동 · 28년차 · 188세대

8억8억 ~ 8억 · 84㎡ROE 2.9%전세 61%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 12/20 남남	84.08㎡	2026-10-21	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 15/20 동동	84.08㎡	2026-10-15	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.7억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

188세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 61% = 보증금 5.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.3억(평가 8.69억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·188세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 317m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 53(8)+병원1km 103(10)+약국500m 16(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수백련산힐스테이트3차매물 18건은평구 응암동 · 15년차 · 967세대

11억9.7억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 58%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	303동 저/15 남남	114.9㎡	2026-10-08	45	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.7억	302동 7/15 남남	114.9㎡	2026-10-21	45	2.3%	7.48억	매물 ↗
3	12억	303동 11/15 남남	114.9㎡	2026-10-23	45	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	302동 11/15 남남	114.9㎡	2026-10-02	45	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	10.5억	307동 중/15 남남	84.59㎡	2026-10-23	45	2.1%	6.28억	매물 ↗
6	10.8억	303동 고/15 서서	84.43㎡	2026-10-23	45	2.2%	6.58억	매물 ↗
7	10.9억	306동 저/15 남남	84.59㎡	2026-10-06	45	2.2%	6.68억	매물 ↗
8	11억	308동 고/15 서남	84.59㎡	2026-10-24	45	2.2%	6.78억	매물 ↗
9	11.5억	304동 저/15 남남	84.59㎡	2026-10-10	45	2.3%	7.28억	매물 ↗
10	9.7억	309동 6/15 서남	59.63㎡	2026-10-23	45	2%	5.48억	매물 ↗
11	9.7억	309동 중/15 남남	59.63㎡	2026-10-21	45	2%	5.48억	매물 ↗
12	9.7억	309동 고/15 서남	59.63㎡	2026-10-20	45	2%	5.48억	매물 ↗
13	9.8억	310동 4/15 서남	59.87㎡	2026-10-23	45	2%	5.58억	매물 ↗
14	9.8억	309동 5/15 남남	59.63㎡	2026-10-21	45	2%	5.58억	매물 ↗
15	9.8억	308동 중/15 남남	59.63㎡	2026-10-23	45	2%	5.58억	매물 ↗
16	10억	310동 중/15 서남	59.87㎡	2026-10-12	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	308동 중/15 남남	59.63㎡	2026-10-19	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
18	10.2억	309동 중/15 서남	59.63㎡	2026-10-14	45	2.1%	5.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.2억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

967세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 58% = 보증금 6.85억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +144만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.85억(평가 11.81억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 168%→100점

전액상환+현금 2.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 3,024만 / 자기자본 6.78억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

69점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·967세대→62점 + 대단지 7 = 69점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

새절(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 990m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 24(8)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 303동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

46점수공릉삼익2차매물 2건노원구 공릉동 · 23년차 · 237세대

8억8억 ~ 8억 · 83㎡ROE 2.9%전세 71%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 4/18 남남	83.4㎡	2026-10-07	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	202동 4/18 남남	83.4㎡	2026-09-30	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.6억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

237세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 71% = 보증금 6.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.17억(평가 8.69억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·237세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 633m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 78(8)+병원1km 103(10)+약국500m 8(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 202동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수면목삼호중랑구 면목동 · 27년차 · 183세대

8억83.08㎡ · 1/13 · 남남ROE 2.9%전세 83%🚇 55분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.64억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

183세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 83% = 보증금 7.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.21억(평가 8.69억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·183세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

용마산(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~34분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 335m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 32(8)+병원1km 90(10)+약국500m 13(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수북한산아이파크매물 15건도봉구 창동 · 22년차 · 2,061세대

11.5억10.5억 ~ 12억 · 84~119㎡ROE 3.2%전세 60%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	525동 2/24 남남	119.17㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	12억	517동 19/24 남남	119.17㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	10.7억	524동 1/24 동동	101.91㎡	2026-10-23	48	3.2%	6.48억	매물 ↗
4	11억	524동 2/24 동동	101.91㎡	2026-10-23	48	3.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	524동 20/24 동동	101.91㎡	2026-10-19	48	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	512동 13/24 남남	101.91㎡	2026-10-16	48	3.2%	6.78억	매물 ↗
7	10.5억	510동 1/24 남남	84.45㎡	2026-10-19	48	3.2%	6.28억	매물 ↗
8	10.8억	511동 23/23 동동	84.45㎡	2026-10-19	48	3.2%	6.58억	매물 ↗
9	11억	501동 13/24 남남	84.45㎡	2026-10-24	48	3.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	504동 9/20 동동	84.45㎡	2026-10-15	48	3.2%	6.78억	매물 ↗
11	11.5억	509동 8/23 동동	84.45㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
12	11.5억	510동 17/24 남남	84.45㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
13	11.5억	521동 14/24 남남	84.45㎡	2026-10-21	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
14	11.5억	503동 9/24 남남	84.45㎡	2026-10-20	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
15	11.5억	523동 24/24 남남	84.45㎡	2026-10-17	49	3.2%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.12억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,061세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 60% = 보증금 7.49억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.49억(평가 12.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,061세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 685m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 33(8)+병원1km 149(10)+약국500m 8(7)+학원1km 280·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 525동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 31건네이버 매물 ↗

45점수해링턴플레이스다산파크매물 2건남양주시 다산동 · 2년차 · 350세대

8.2억8.2억 ~ 11억 · 85㎡ROE 0.4%전세 59%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	102동 저/30 남남	84.88㎡	2026-10-10	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	11억	102동 고/30 남남	84.88㎡	2026-10-20	45	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 59% = 보증금 5.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.13억(평가 8.7억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·350세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 697m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 229(15)+카페500m 54(8)+병원1km 63(10)+약국500m 11(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 102동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 14건네이버 매물 ↗

45점수성원매물 4건중랑구 신내동 · 32년차 · 876세대

8.3억8.3억 ~ 8.3억 · 84~85㎡ROE 3%전세 66%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	105동 4/15 남남	84.91㎡	2026-10-16	45	3%	4.08억	매물 ↗
2	8.3억	105동 4/15 남남	84.91㎡	2026-10-19	45	3%	4.08억	매물 ↗
3	8.3억	102동 7/25 동동	84.32㎡	2026-10-24	45	3%	4.08억	매물 ↗
4	8.3억	102동 7/25 동동	84.32㎡	2026-10-24	45	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

876세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 66% = 보증금 5.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +105만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.95억(평가 9.01억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·876세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~36분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 601m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 43(8)+병원1km 106(10)+약국500m 12(7)+학원1km 195·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 105동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수대주파크빌매물 5건노원구 공릉동 · 24년차 · 191세대

8억8억 ~ 8.15억 · 81㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 16/19 서서	81.12㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 11/19 서서	81.12㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	101동 16/19 서서	80.99㎡	2026-10-17	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8억	101동 3/19 서서	80.99㎡	2026-10-15	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
5	8.15억	101동 4/19 서서	81.12㎡	2026-10-06	45	2.9%	3.93억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·191세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~33분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 421m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 229(15)+카페500m 60(8)+병원1km 138(10)+약국500m 12(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수안양씨엘포레자이매물 16건안양 만안구 안양동 · 6년차 · 1,394세대

10억8억 ~ 11억 · 60~101㎡ROE 1%전세 60%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	109동 11/20 동남	100.99㎡	2026-10-24	49	1%	5.78억	매물 ↗
2	10.5억	109동 1/20 서남	100.99㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	109동 14/20 서남	100.99㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	9억	112동 1/16 남남	84.99㎡	2026-10-24	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9.2억	109동 저/20 서남	84.99㎡	2026-10-24	48	0.8%	4.98억	매물 ↗
6	11억	109동 고/20 서남	100.99㎡	2026-10-22	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	9.5억	112동 고/16 남남	84.99㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	109동 고/20 동남	84.99㎡	2026-10-20	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	110동 7/21 남남	84.98㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	103동 중/27 남남	84.98㎡	2026-10-23	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	8.6억	104동 중/24 동남	73.97㎡	2026-10-23	48	0.6%	4.38억	매물 ↗
12	8.6억	106동 중/25 남남	73.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.38억	매물 ↗
13	10억	110동 고/21 동남	84.98㎡	2026-10-23	49	1%	5.78억	매물 ↗
14	9억	108동 중/24 동남	73.97㎡	2026-10-24	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	111동 16/18 서남	73.95㎡	2026-10-24	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	8억	107동 15/27 서남	59.99㎡	2026-10-24	50	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 7억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

98건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 60% = 보증금 6.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.37억(평가 10.61억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 98건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

명학(1호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~30분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1174m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 8(4)+병원1km 53(10)+약국500m 1(2)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 109동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 98건네이버 매물 ↗

47점수현대매물 13건구로구 개봉동 · 25년차 · 2,412세대

11.5억10.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.3%전세 52%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	107동 1/25 서남	114.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.3억	105동 25/25 서남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.2%	7.08억	매물 ↗
3	11.5억	131동 23/23 남남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.7억	124동 2/19 서남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.48억	매물 ↗
5	11.8억	101동 19/22 동동	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.58억	매물 ↗
6	12억	105동 5/25 서남	84.99㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
7	12억	103동 13/25 서서	84.96㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
8	12억	103동 18/25 서서	84.96㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
9	10.5억	127동 고/24 남남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.6억	128동 9/25 동동	59.94㎡	2026-10-14	47	2.2%	6.38억	매물 ↗
11	11억	129동 19/25 동동	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	128동 16/25 남남	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	122동 3/25 동남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.68억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

38건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,412세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 52% = 보증금 6.42억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +125만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 12.34억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.28억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

95점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 38건→95점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,412세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~31분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 46(8)+병원1km 110(10)+약국500m 14(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 107동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 38건네이버 매물 ↗

45점수한양수자인에듀힐즈매물 16건구로구 항동 · 7년차 · 634세대

8.5억8.5억 ~ 12억 · 77~107㎡ROE 1.8%전세 62%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	509동 저/18 서남	84.95㎡	2026-10-22	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	9억	502동 저/17 서남	84.95㎡	2026-10-17	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
3	9.5억	507동 4/15 동남	84.95㎡	2026-10-14	45	2%	5.28억	매물 ↗
4	12억	506동 2/15 동남	106.87㎡	2026-10-21	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	504동 저/17 동남	106.87㎡	2026-10-22	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
6	8.9억	501동 저/18 서남	76.95㎡	2026-10-19	45	1.9%	4.68억	매물 ↗
7	9억	508동 저/16 서남	76.95㎡	2026-10-25	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
8	10억	506동 저/15 서남	84.95㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
9	9.9억	507동 13/15 서남	76.95㎡	2026-10-13	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
10	11억	506동 1/15 서남	84.95㎡	2026-10-23	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
11	11.5억	508동 9/16 서남	84.87㎡	2026-10-23	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
12	12억	501동 12/18 동남	84.95㎡	2026-10-21	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
13	12억	506동 중/15 서남	84.95㎡	2026-10-09	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
14	12억	505동 고/15 동남	84.87㎡	2026-10-17	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
15	11.5억	507동 저/15 서남	76.88㎡	2026-10-21	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
16	12억	508동 고/16 서남	76.95㎡	2026-10-23	46	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.65억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 62% = 보증금 5.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.66억(평가 9.12억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·634세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

천왕(7호선) 도보 25분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1442m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 13(7)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 57·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 509동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 17건네이버 매물 ↗

48점수녹천역두산위브매물 7건노원구 월계동 · 9년차 · 326세대

8.5억8.5억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 3%전세 69%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	108동 저/7 서남	84.9㎡	2026-10-01	48	3%	4.28억	매물 ↗
2	8.5억	104동 2/7 동남	84.85㎡	2026-10-23	48	3%	4.28억	매물 ↗
3	9억	109동 5/6 서남	84.9㎡	2026-10-23	48	3%	4.78억	매물 ↗
4	9억	102동 5/9 동남	84.85㎡	2026-10-20	48	3%	4.78억	매물 ↗
5	9.05억	109동 2/6 서남	84.85㎡	2026-10-13	48	3%	4.83억	매물 ↗
6	9.1억	108동 5/7 동동	84.9㎡	2026-10-12	48	3.1%	4.88억	매물 ↗
7	9.5억	101동 9/9 동남	84.93㎡	2026-10-06	48	3.1%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.57억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

326세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹천(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,699만 = 순익 2,591만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 69% = 보증금 6.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.37억(평가 9.23억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·326세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

녹천(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~34분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 442m(24)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 0(0)+병원1km 8(8)+약국500m 0(0)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 108동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수두산위브더아티움매물 11건안양 만안구 안양동 · 4년차 · 558세대

8.5억8억 ~ 9.8억 · 60~85㎡ROE 0.6%전세 58%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	104동 1/25 동남	84.9㎡	2026-10-23	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
2	9.8억	104동 25/25 동남	84.9㎡	2026-10-23	47	1%	5.58억	매물 ↗
3	9억	103동 12/17 동남	74.93㎡	2026-10-22	47	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	9억	102동 19/22 동남	74.93㎡	2026-10-20	47	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9억	102동 고/22 동남	74.93㎡	2026-10-23	47	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9.2억	103동 11/17 동남	74.93㎡	2026-10-24	47	0.8%	4.98억	매물 ↗
7	8억	104동 5/25 서남	59.98㎡	2026-10-23	49	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8.5억	104동 24/25 동남	59.98㎡	2026-10-19	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	101동 중/22 동남	59.98㎡	2026-10-12	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	105동 중/25 동남	59.93㎡	2026-10-24	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	104동 고/25 동남	59.93㎡	2026-10-12	46	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

558세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 5,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,177만 − 보유비용 4,699만 = 순익 478만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 58% = 보증금 5.23억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.23억(평가 9.02억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,177만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 478만 / 자기자본 4.28억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·558세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

관악(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~49분(자차 ~23분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 958m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 27(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 104동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 31건네이버 매물 ↗

50점수남서울힐스테이트매물 12건금천구 시흥동 · 12년차 · 1,764세대

11.6억10.3억 ~ 12억 · 85~116㎡ROE 2.3%전세 61%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.6억	211동 저/29 서남	115.8㎡	2026-10-23	50	2.3%	7.38억	매물 ↗
2	11.8억	205동 저/28 서남	115.8㎡	2026-10-23	50	2.3%	7.58억	매물 ↗
3	11.9억	212동 저/29 서남	115.8㎡	2026-10-17	50	2.3%	7.68억	매물 ↗
4	12억	206동 25/28 서남	115.8㎡	2026-10-22	50	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	205동 20/28 서남	115.8㎡	2026-10-20	50	2.3%	7.78억	매물 ↗
6	10.3억	212동 중/29 서남	84.78㎡	2026-10-23	50	2.1%	6.08억	매물 ↗
7	10.5억	211동 10/29 서남	84.78㎡	2026-10-24	50	2.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.8억	106동 고/21 남남	84.67㎡	2026-10-21	50	2.2%	6.58억	매물 ↗
9	11억	212동 고/29 서남	84.78㎡	2026-10-23	50	2.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	211동 고/29 서남	84.78㎡	2026-10-21	50	2.2%	6.78억	매물 ↗
11	11억	207동 15/22 남남	84.67㎡	2026-10-24	50	2.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	213동 5/28 서남	84.67㎡	2026-10-20	50	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.6억

실거래중간 9.7억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

1,764세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,076만 + 재산세 302만 = 보유비용 5,120만
3자산가치(2년 후)
11.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.45억 → 상승분 8,502만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,502만 − 보유비용 5,120만 = 순익 3,382만÷ 자기자본 7.38억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.45억 × 전세가율 61% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.38억) / 2.86억 = -158%→0점. 필요 자기자본 7.38억(매매 11.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 12.45억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,502만 − 보유비용 5,120만(이자 3,743만+취득세 1,076만+재산세 302만) = 순익 3,382만 / 자기자본 7.38억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·1,764세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

금천구청(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~20분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1263m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 20(8)+병원1km 100(10)+약국500m 6(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 211동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 39건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석