📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 관악구 신림동

관악산휴먼시아2단지

레이더 82추천 가능

관악구 신림동· 2,265세대· 19년차(2008년 준공)· 용적률 240%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-0.7% — 시세 수준

최저 호가 7억 vs 실거래 중간 7.05억(18건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 45% · 현 주거비 대비 +226만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

관악산 도보 20분 ⚠️

전문건설회관(신대방)까지 총 ~38분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 역 1.2km+ 버스 의존 ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 1 · 병원 10

1km 실측(카카오) · 편의점 5·약국 4(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 18건 거래

2,265세대 · 현재 매물 27건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지 ↓

최저 호가

7억

매매 매물 27건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

7.05억

18건 · 최근 2026-07-17

호가 갭

-0.7%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

4.5억 · 64%

전세 계약 21건(180일)

레이더 지수 82/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 34/40유동성 30/30연식·재건축 10/15전세가율 8/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 0.7% 낮음
✓ 120일간 18건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 2,265세대 대단지 — 시세 안정

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 7억 · 대출 4.9억 · 금리 4.5%

총 월 부담

256만/월

실수령 565만의 45%

원리금

248만

이자 184만(비용) + 원금 64만(자산화)

보유세·기타

7.6만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+226만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 64만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 191.6만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 추천 가능 설득력 7점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래(18건)와 정합(-0.7%) — 거품 없이 시세대로 살 수 있음.
2.수요: 전세가율 64% — 보통 수준의 실거주 수요.
3.유동성: 180일 18건 거래 + 매물 27건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.1% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 3%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 감지된 리스크 1건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 관악산(신림선) 도보 20분 → 0회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

5

편의점

1

마트

18

음식점

5

카페

10

병원

4

약국

48

학원

12

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 관악구 신림동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행서부선 경전철 (새절~서울대입구, 16개역)2026 착공 목표(불확실) · 개통 2030년대 초
실시협약 민투심 통과(2024-12)·2026 착공 목표. 은평·서대문·마포·영등포·동작·관악 6개구 경유. 공사비 급등·일부 출자자 탈퇴로 착공 시기 불확실.
📎www.newsis.com www.metroseoul.co.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 20건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	7억	60㎡	222동 고/20	서남	2026-07-25	매물 ↗
2	7억	60㎡	222동 저/20	서남	2026-07-24	매물 ↗
3	7억	60㎡	202동 저/20	남남	2026-07-18	매물 ↗
4	7.2억	85㎡	232동 2/20	남남	2026-07-18	매물 ↗
5	7.4억

실거래 이력 최근 180일 · 18건 (국토부)

50㎡대 중간 6.3억 · 7건84㎡급 중간 7.5억 · 8건90㎡+ 중간 7.95억 · 3건

거래일	면적	층	금액
2026-07-17	85.0㎡	11층	7.57억
2026-07-17	107.3㎡	1층	7억
2026-07-17	85.0㎡	7층	7.6억
2026-07-17	60.0㎡	7층	6.4억
2026-07-17	85.0㎡	8층	7.7억
2026-07-16	60.0㎡	3층	6.2억
2026-07-14	85.0㎡	2층	6.85억

전세 계약 이력 최근 180일 · 21건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-24	85.0㎡	5.5억	신규
2026-07-23	60.0㎡	4.2억	갱신
2026-07-22	60.0㎡	4.2억	신규
2026-07-17	60.0㎡	4.4억	갱신
2026-07-15	85.0㎡	5.5억	신규
2026-07-13	60.0㎡	4.2억	갱신
2026-07-11	56.4㎡	2.7억	신규
2026-07-11	60.0㎡	4.8억	신규
2026-07-03	85.0㎡

정성 리서치

🚇 2호선 신림역 도보 약 14분(버스 환승 사실상 필수)

🚧 경전철 난곡선 난향역 예정지 단지 약 315m(예타 지연 — 개통 불확실)

🏫 서울난향초 인접(도보 7분·인접형 초품아, 3등급)

🏢 2265세대 대단지·2008년 준신축·세대당 주차 1.22대. 진입 경사 동별 편차 — 임장 확인

⚠️ 지하철 도보권 아님 — 자산가치가 난곡선 예타에 좌우(양면성) · 학군 평범(난향초 3등급)·대형학원가 원거리

투자분석 기준가 7억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.05억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(7억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(7.05억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 64% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 19년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.86억(평가 7.6억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.74억 = 103%→75점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 5,093만(이자 4,341만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 910만 / 자기자본 2.1억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·2,265세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

관악산(신림선) 도보 20분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~38분(자차 ~17분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1870m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100