아파트 매수와 S&P500 ETF 적립 중 뭐가 이득인지 — 집값 상승률(g) × ETF 수익률(r) 조합별 10년 후 순자산으로 답합니다.예측이 아닌 조건 지도: 어떤 조건이면 어느 쪽이 이기는지
집값이 연 2.7% 이상 오르면 매수가 승리 (전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 저비용 주거 시 1.2%면 충분)
집값이 그보다 덜 오르면(정체~1%대) 지수 ETF가 승리 — S&P500 역사평균(연 10%)을 그대로 믿어도 경계는 3.3%
이유: 매수는 ①레버리지(자기자본 2.0억로 6.8억 자산 보유) ②1주택 양도세 비과세(ETF는 차익 22%+배당 15.4% 과세) ③2년마다 전세 인상분 현금 회수 ④ETF 경로는 전세보증금 1.6억이 수익 0으로 묶임.
| 집값 상승률 ↓ | ETF 연 6% (비관) | ETF 연 8% (계획) | ETF 연 10% (역사평균) |
|---|---|---|---|
| 연 0% | 📈 주식 매수 6.8억(저비용)·5.7억(전세) ETF 7.6억 | 📈 주식 매수 7.2억(저비용)·5.7억(전세) ETF 8.2억 | 📈 주식 매수 7.6억(저비용)·5.8억(전세) ETF 9.0억 |
| 연 2% | 조건부 매수 8.5억(저비용)·7.4억(전세) ETF 7.6억 | 조건부 매수 9.0억(저비용)·7.5억(전세) ETF 8.2억 | 조건부 매수 9.5억(저비용)·7.6억(전세) ETF 9.0억 |
| 연 3% | 🏠 매수 매수 9.4억(저비용)·8.3억(전세) ETF 7.6억 | 🏠 매수 매수 10.0억(저비용)·8.5억(전세) ETF 8.2억 | 조건부 매수 10.5억(저비용)·8.7억(전세) ETF 9.0억 |
| 연 4% | 🏠 매수 매수 10.5억(저비용)·9.4억(전세) ETF 7.6억 | 🏠 매수 매수 11.1억(저비용)·9.6억(전세) ETF 8.2억 | 🏠 매수 매수 11.7억(저비용)·9.8억(전세) ETF 9.0억 |
| 연 5% | 🏠 매수 매수 11.6억(저비용)·10.5억(전세) ETF 7.6억 | 🏠 매수 매수 12.2억(저비용)·10.8억(전세) ETF 8.2억 | 🏠 매수 매수 12.9억(저비용)·11.1억(전세) ETF 9.0억 |
🏠 매수 = 두 거주 변형 모두 승리 · 조건부 = 저비용 주거(A1) 시에만 매수 승리 · 📈 주식 = 매수 열위. 손익분기: ETF 6%면 g*=2.3%, 8%면 2.7%, 10%면 3.3% (동급 전세 기준).
| 연차 | 1년 | 2년 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 매수(집 3%↑) | 2.4 | 2.9 | 3.6 | 4.3 | 5.2 | 6.1 | 7.0 | 8.1 | 9.2 | 10.4 |
| 매수(집 4%↑) | 2.5 | 3.0 | 3.8 | 4.7 | 5.6 | 6.6 | 7.7 | 8.9 | 10.2 | 11.5 |
| ETF(연 8%) | 2.5 | 3.0 | 3.5 | 4.1 | 4.7 | 5.4 | 6.1 | 6.9 | 7.8 | 8.7 |
단위: 억원. 매수 경로는 초기 2년(취득세+이자 선부담) 동안 ETF에 뒤지다가 전세전환 이후 역전하는 구조 — 2년 모델에서 ROE가 음수였던 이유가 여기 있음.