전체 매물 · 투자분석

2026-07-28 · 네이버 9,220건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-07-28 리서치):파이낸셜뉴스 '한은, 기준금리 연 2.50%→2.75%로…3년 6개월만에 뉴스핌 '서울 집값 오름세 더 커졌다…동탄·기흥 규제에도 시장 견조' (아주경제 '대출 규제에 6억 이하·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효 국제뉴스 '7월 서울 아파트값 상승세 둔화…중랑·강북 2%대 오름폭' (파이낸셜뉴스 '구로·관악도 신고가… 서울 외곽 5년전 폭등기 추월' (2 머니투데이 '6·27 대책부터 6·30 규제지역 확대까지…이재명 정부의

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기남양주시 안양 동안구 안양 만안구 의왕시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 3,390건 → 단지 318곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

62점수국제산장매물 12건관악구 신림동 · 33년차 · 630세대

4.2억4.2억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE 2.5%전세 91%🚇 26분 · 환승0▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	107동 3/15 동남	59.94㎡	2026-07-25	62	2.5%	1.26억	매물 ↗
2	4.28억	107동 고/15 동남	59.94㎡	2026-07-14	62	2.4%	1.28억	매물 ↗
3	4.3억	107동 7/15 동남	59.94㎡	2026-07-23	62	2.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	107동 1/15 동남	59.94㎡	2026-07-20	62	2.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.4억	107동 15/15 동남	59.94㎡	2026-07-23	62	2.4%	1.32억	매물 ↗
6	4.4억	107동 6/15 동남	59.94㎡	2026-07-20	62	2.4%	1.32억	매물 ↗
7	4.5억	107동 11/15 동남	59.94㎡	2026-07-25	62	2.4%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	107동 고/15 동남	59.94㎡	2026-07-21	62	2.4%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	107동 14/15 동남	59.94㎡	2026-07-22	62	2.4%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	107동 4/15 동남	59.94㎡	2026-07-02	62	2.4%	1.35억	매물 ↗
11	4.6억	107동 2/15 동남	59.94㎡	2026-07-18	61	2.4%	1.38억	매물 ↗
12	4.8억	107동 7/15 동남	59.94㎡	2026-07-08	61	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.4억

전세가율

91%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

630세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 8분 → 0회 환승 → 총 ~26분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 3,602만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,602만 − 보유비용 2,976만 = 순익 626만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE 2.5% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 91% = 보증금 4.15억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 1.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.15억(평가 4.56억×전세가율 91%) / 잔존대출 2.84억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,602만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 626만 / 자기자본 1.26억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·630세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

97점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

관악산(신림선) 도보 8분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~26분(자차 ~16분·카카오 실경로)→97점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1298m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 2(1)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)62/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.23억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 107동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 3건네이버 매물 ↗

59점수금호타운1차매물 11건관악구 신림동 · 30년차 · 227세대

4.4억4.4억 ~ 4.9억 · 59㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 27분 · 환승0▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	102동 16/20 동남	59.4㎡	2026-07-21	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
2	4.4억	102동 8/20 동남	59.4㎡	2026-07-20	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
3	4.4억	102동 1/20 동남	59.4㎡	2026-06-30	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
4	4.4억	102동 8/20 동남	59.4㎡	2026-07-13	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
5	4.5억	102동 6/20 동남	59.4㎡	2026-07-10	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	102동 12/20 동남	59.4㎡	2026-07-07	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
7	4.6억	102동 3/20 동남	59.4㎡	2026-07-07	58	2.4%	1.38억	매물 ↗
8	4.6억	102동 4/20 동남	59.4㎡	2026-07-07	58	2.4%	1.38억	매물 ↗
9	4.65억	102동 14/20 동남	59.4㎡	2026-07-25	58	2.4%	1.4억	매물 ↗
10	4.9억	101동 6/13 서남	59.4㎡	2026-07-09	57	2.3%	1.47억	매물 ↗
11	4.9억	102동 5/20 동남	59.4㎡	2026-07-09	57	2.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

227세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대벤처타운(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~27분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.78억 → 상승분 3,774만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,774만 − 보유비용 3,127만 = 순익 646만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.78억 × 전세가율 65% = 보증금 3.11억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.11억(평가 4.78억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,774만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 646만 / 자기자본 1.32억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·227세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

95점

근거

서울대벤처타운(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~27분(자차 ~14분·카카오 실경로)→95점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 771m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 34(8)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

60점수현대매물 3건관악구 신림동 · 35년차 · 336세대

4.8억4.8억 ~ 4.9억 · 72~84㎡ROE 2.4%전세 80%🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	105동 2/11 서북	71.9㎡	2026-07-23	60	2.4%	1.44억	매물 ↗
2	4.8억	102동 1/15 서남	84.44㎡	2026-07-10	60	2.4%	1.44억	매물 ↗
3	4.9억	105동 8/11 서북	71.9㎡	2026-07-23	60	2.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.7억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대벤처타운(신림선) 도보 12분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 80% = 보증금 4.17억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.17억(평가 5.21억×전세가율 80%) / 잔존대출 3.25억 = 128%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,117만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 687만 / 자기자본 1.44억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·336세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

91점

근거

서울대벤처타운(신림선) 도보 12분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~14분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 850m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 10(5)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 105동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 10건네이버 매물 ↗

59점수극동매물 10건구로구 구로동 · 42년차 · 493세대

4.3억4.3억 ~ 4.9억 · 50~53㎡ROE 2.4%전세 67%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	4동 5/11 서서	50.13㎡	2026-07-20	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	2동 11/11 동동	52.56㎡	2026-07-24	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	4동 6/11 서남	50.13㎡	2026-07-03	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.4억	4동 1/11 서남	50.13㎡	2026-07-17	58	2.4%	1.32억	매물 ↗
5	4.5억	4동 6/11 서남	50.13㎡	2026-07-24	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	4동 6/11 서남	50.13㎡	2026-07-10	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
7	4.6억	4동 9/11 서남	50.13㎡	2026-07-10	58	2.4%	1.38억	매물 ↗
8	4.6억	4동 3/11 서남	50.13㎡	2026-07-19	58	2.4%	1.38억	매물 ↗
9	4.8억	4동 10/11 서남	50.13㎡	2026-07-20	57	2.4%	1.44억	매물 ↗
10	4.9억	3동 6/11 서남	52.56㎡	2026-07-07	57	2.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.5억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

493세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 3,688만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,688만 − 보유비용 3,052만 = 순익 636만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 67% = 보증금 3.13억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.13억(평가 4.67억×전세가율 67%) / 잔존대출 2.91억 = 107%→82점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,688만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 636만 / 자기자본 1.29억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·493세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 10분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~10분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 544m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 386(15)+카페500m 49(8)+병원1km 169(10)+약국500m 24(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 4동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수시흥목련매물 2건금천구 시흥동 · 30년차 · 173세대

4.85억4.85억 ~ 4.85억 · 59㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.85억	102동 1/12 남남	59.21㎡	2026-07-23	51	0.3%	1.46억	매물 ↗
2	4.85억	102동 1/12 남남	59.21㎡	2026-07-16	51	0.3%	1.46억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.85억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

173세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.46억

대출 3.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.4억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.46억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 172만 × 24개월 중 이자 3,008만+ 취득세 334만 + 재산세 126만 = 보유비용 3,468만
3자산가치(2년 후)
4.85억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 3,555만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,555만 − 보유비용 3,468만 = 순익 87만÷ 자기자본 1.46억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 65% = 보증금 3.38억잔존대출 3.28억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.46억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.46억(매매 4.85억−대출 3.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 5.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.28억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,555만 − 보유비용 3,468만(이자 3,008만+취득세 334만+재산세 126만) = 순익 87만 / 자기자본 1.46억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 172만) / 실수령 565만 = 30%→74점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·173세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

금천구청(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~20분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 395m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 233(15)+카페500m 48(8)+병원1km 125(10)+약국500m 14(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 102동최근 실거래 2026-04-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

58점수금강매물 10건구로구 오류동 · 31년차 · 247세대

3.7억3.7억 ~ 4.5억 · 56~66㎡ROE 2.6%전세 58%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	101동 1/19 동동	59.28㎡	2026-07-24	58	2.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	101동 3/19 동남	59.28㎡	2026-07-23	58	2.5%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	101동 1/19 동동	59.28㎡	2026-07-18	58	2.5%	1.17억	매물 ↗
4	4억	101동 고/19 동남	59.83㎡	2026-06-26	57	2.5%	1.2억	매물 ↗
5	4.05억	101동 9/19 남남	59.28㎡	2026-07-22	57	2.5%	1.22억	매물 ↗
6	4.05억	102동 12/19 서남	55.56㎡	2026-07-16	57	2.5%	1.22억	매물 ↗
7	4.05억	102동 6/19 서남	59.7㎡	2026-07-14	57	2.5%	1.22억	매물 ↗
8	4.1억	101동 고/19 남남	59.28㎡	2026-07-21	57	2.5%	1.23억	매물 ↗
9	4.2억	101동 7/19 동동	59.28㎡	2026-07-24	57	2.5%	1.26억	매물 ↗
10	4.5억	102동 14/19 서남	65.88㎡	2026-07-17	56	2.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 7.18억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.02억 → 상승분 3,173만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,173만 − 보유비용 2,598만 = 순익 575만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE 2.6% (보수 -8% · 낙관 9.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.02억 × 전세가율 58% = 보증금 2.33억잔존대출 2.5억 일부상환 · 이자부담 −93%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.33억(평가 4.02억×전세가율 58%) / 잔존대출 2.5억 = 93%→61점

이자 7만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,173만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 575만 / 자기자본 1.11억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~19분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 19(8)+병원1km 121(10)+약국500m 6(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 101동최근 실거래 2026-06-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

59점수라인매물 3건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

4.4억4.4억 ~ 4.5억 · 60㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	101동 5/22 남남	59.52㎡	2026-07-11	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	101동 6/22 남남	59.52㎡	2026-07-24	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	101동 20/22 남남	59.52㎡	2026-07-13	58	2.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.78억 → 상승분 3,774만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,774만 − 보유비용 3,127만 = 순익 646만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.78억 × 전세가율 65% = 보증금 3.11억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.11억(평가 4.78억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 101동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수건영1차매물 9건금천구 시흥동 · 44년차 · 260세대

4억4억 ~ 4.8억 · 53㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	C동 저/13 동남	53.39㎡	2026-07-16	52	0.4%	1.2억	매물 ↗
2	4.3억	C동 13/13 남남	53.39㎡	2026-07-18	51	0.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	A동 7/13 서남	53.39㎡	2026-07-16	51	0.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	A동 7/13 남남	53.39㎡	2026-07-01	51	0.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.6억	B동 12/13 남남	53.39㎡	2026-07-21	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.6억	B동 12/13 남남	53.39㎡	2026-07-01	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
7	4.7억	C동 13/13 동동	53.39㎡	2026-07-21	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
8	4.7억	C동 13/13 동동	53.39㎡	2026-07-03	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	C동 8/13 동동	53.39㎡	2026-07-07	50	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

44년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.29억 → 상승분 2,932만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,932만 − 보유비용 2,825만 = 순익 107만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.29억 × 전세가율 65% = 보증금 2.79억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.79억(평가 4.29억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,932만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 107만 / 자기자본 1.2억→연ROE 0.4%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 44년차·260세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

금천구청(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~20분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 571m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 296(15)+카페500m 48(8)+병원1km 137(10)+약국500m 18(7)+학원1km 184·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · C동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

58점수동부1차구로구 오류동 · 28년차 · 252세대

4.7억59.98㎡ · 1/18 · 동동ROE 2.4%전세 65%~🚇 37분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.1억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,354만 = 순익 677만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.1억 × 전세가율 65% = 보증금 3.32억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.32억(평가 5.1억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 677만 / 자기자본 1.41억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·252세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~16분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 420m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 28(8)+병원1km 135(10)+약국500m 3(7)+학원1km 126·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수주공그린빌매물 4건안양 만안구 석수동 · 23년차 · 543세대

4.9억4.9억 ~ 4.9억 · 53㎡ROE -1.8%전세 82%🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.9억	102동 9/15 동남	52.88㎡	2026-07-17	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
2	4.9억	102동 9/15 동남	52.88㎡	2026-07-03	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	4.9억	102동 9/15 동남	52.88㎡	2026-07-20	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
4	4.9억	102동 9/15 동남	52.88㎡	2026-06-29	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래중간 4.89억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-07-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

543세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.2억 → 상승분 2,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,984만 − 보유비용 3,505만 = 순익 -521만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.2억 × 전세가율 82% = 보증금 4.26억잔존대출 3.32억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.26억(평가 5.2억×전세가율 82%) / 잔존대출 3.32억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,984만 − 보유비용 3,505만(이자 3,039만+취득세 339만+재산세 127만) = 순익 -521만 / 자기자본 1.47억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·543세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

76점

근거

관악(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~37분(자차 ~20분·카카오 실경로)→76점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 207m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 69(15)+카페500m 27(8)+병원1km 16(10)+약국500m 1(2)+학원1km 62·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 102동최근 실거래 2026-07-05 · 180일 23건네이버 매물 ↗

59점수동선구로구 오류동 · 23년차 · 152세대

4.7억58.21㎡ · 1/19 · 남남ROE 2.4%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 4.78억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

152세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.1억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,354만 = 순익 677만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.1억 × 전세가율 65% = 보증금 3.32억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.32억(평가 5.1억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·152세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~18분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 470m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 25(8)+병원1km 64(10)+약국500m 9(7)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 2건네이버 매물 ↗

57점수동부2차구로구 오류동 · 28년차 · 205세대

4.9억59.58㎡ · 2/19 · 서남ROE 2.3%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 3,505만 = 순익 697만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.32억 × 전세가율 65% = 보증금 3.46억잔존대출 3.32억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.46억(평가 5.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.32억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 3,505만(이자 3,039만+취득세 339만+재산세 127만) = 순익 697만 / 자기자본 1.47억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·205세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~15분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 27(8)+병원1km 140(10)+약국500m 4(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수길훈매물 12건구로구 오류동 · 40년차 · 198세대

2.9억2.9억 ~ 4.6억 · 54~80㎡ROE 2.8%전세 49%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.9억	7동 1/5 북북	53.94㎡	2026-07-08	56	2.8%	0.87억	매물 ↗
2	2.95억	2동 4/5 동북	53.94㎡	2026-07-23	56	2.8%	0.89억	매물 ↗
3	3억	7동 1/5 남남	53.94㎡	2026-07-24	56	2.8%	0.9억	매물 ↗
4	3억	1동 2/5 서북	53.94㎡	2026-07-11	56	2.8%	0.9억	매물 ↗
5	3억	1동 고/5 남남	53.94㎡	2026-07-20	56	2.8%	0.9억	매물 ↗
6	3.1억	1동 3/5 서남	53.94㎡	2026-07-06	56	2.7%	0.93억	매물 ↗
7	3.3억	1동 저/5 서북	53.94㎡	2026-07-20	56	2.7%	0.99억	매물 ↗
8	3.3억	1동 중/5 서북	53.94㎡	2026-07-18	56	2.7%	0.99억	매물 ↗
9	4.3억	3동 4/5 동북	76.29㎡	2026-07-11	53	2.4%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	7동 중/5 서남	62.76㎡	2026-07-16	53	2.4%	1.29억	매물 ↗
11	4.3억	7동 중/5 서남	62.76㎡	2026-07-16	53	2.4%	1.29억	매물 ↗
12	4.6억	3동 1/5 북북	80.4㎡	2026-07-10	52	2.4%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.9억

실거래중간 2.85억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.87억

대출 2.03억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.03억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.03억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.87억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 103만 × 24개월 중 이자 1,799만+ 취득세 119만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,993만
3자산가치(2년 후)
2.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 3.15억 → 상승분 2,487만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,487만 − 보유비용 1,993만 = 순익 494만÷ 자기자본 0.87억 → 연 ROE 2.8% (보수 -7.7% · 낙관 9.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.15억 × 전세가율 49% = 보증금 1.54억잔존대출 1.96억 일부상환 · 이자부담 −79%월세전환 시 순현금 -7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.87억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.87억(매매 2.9억−대출 2.03억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

41점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.54억(평가 3.15억×전세가율 49%) / 잔존대출 1.96억 = 79%→41점

이자 16만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +2,487만 − 보유비용 1,993만(이자 1,799만+취득세 119만+재산세 75만) = 순익 494만 / 자기자본 0.87억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 103만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·198세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~19분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 432m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 8(4)+병원1km 63(10)+약국500m 7(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 7동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 4건네이버 매물 ↗

58점수건영2차매물 8건관악구 신림동 · 39년차 · 338세대

4.2억4.2억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 40분 · 환승0▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	나동 저/13 동남	59.76㎡	2026-07-20	58	2.5%	1.26억	매물 ↗
2	4.3억	나동 저/13 동남	59.76㎡	2026-07-23	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	나동 중/13 동남	59.76㎡	2026-07-11	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	나동 중/13 동남	59.76㎡	2026-07-10	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.3억	나동 저/13 동남	59.76㎡	2026-06-29	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
6	4.5억	나동 고/13 남남	59.76㎡	2026-07-13	57	2.4%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	나동 중/13 동남	59.76㎡	2026-07-17	57	2.4%	1.35억	매물 ↗
8	4.8억	나동 11/13 동남	59.76㎡	2026-07-20	57	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

338세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 24분 → 0회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 3,602만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,602만 − 보유비용 2,976만 = 순익 626만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE 2.5% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.96억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.96억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.84억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·338세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

서원(신림선) 도보 24분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~40분(자차 ~13분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1537m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 138(15)+카페500m 17(8)+병원1km 49(10)+약국500m 16(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 나동최근 실거래 2026-07-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

57점수중앙하이츠매물 5건강서구 화곡동 · 38년차 · 473세대

4.6억4.6억 ~ 4.9억 · 57㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	2동 6/12 동동	56.88㎡	2026-07-22	57	2.4%	1.38억	매물 ↗
2	4.7억	4동 4/12 남남	56.88㎡	2026-07-06	57	2.4%	1.41억	매물 ↗
3	4.75억	4동 5/12 동남	56.88㎡	2026-07-25	57	2.4%	1.43억	매물 ↗
4	4.8억	4동 4/12 남남	56.88㎡	2026-07-18	57	2.4%	1.44억	매물 ↗
5	4.9억	3동 5/12 남남	56.88㎡	2026-06-30	56	2.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

473세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 3,945만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,945만 − 보유비용 3,278만 = 순익 667만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 65% = 보증금 3.25억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.25억(평가 4.99억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,945만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 667만 / 자기자본 1.38억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·473세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~28분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 464m(24)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 178(15)+카페500m 40(8)+병원1km 189(10)+약국500m 10(7)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 2동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수무림매물 3건안양 만안구 석수동 · 44년차 · 204세대

3.95억3.95억 ~ 4.2억 · 56㎡ROE -1.6%전세 61%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.95억	1동 4/6 남남	56.19㎡	2026-07-22	46	-1.6%	1.19억	매물 ↗
2	4억	1동 2/6 동남	56.19㎡	2026-07-15	46	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.2억	2동 4/6 남남	56.19㎡	2026-07-03	46	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.95억

실거래중간 3.75억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

44년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.19억

대출 2.77억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.77억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.77억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.19억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 140만 × 24개월 중 이자 2,450만+ 취득세 235만 + 재산세 103만 = 보유비용 2,787만
3자산가치(2년 후)
3.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.19억 → 상승분 2,406만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,406만 − 보유비용 2,787만 = 순익 -381만÷ 자기자본 1.19억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.19억 × 전세가율 61% = 보증금 2.56억잔존대출 2.67억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.19억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.19억(매매 3.95억−대출 2.77억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.56억(평가 4.19억×전세가율 61%) / 잔존대출 2.67억 = 96%→65점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,406만 − 보유비용 2,787만(이자 2,450만+취득세 235만+재산세 103만) = 순익 -381만 / 자기자본 1.19억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 140만) / 실수령 565만 = 25%→88점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 44년차·204세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

69점

근거

관악(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~40분(자차 ~23분·카카오 실경로)→69점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 420m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 28(8)+병원1km 24(10)+약국500m 9(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 1동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

59점수거성푸르뫼2차매물 13건구로구 개봉동 · 33년차 · 245세대

4.25억4.25억 ~ 4.7억 · 60㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.25억	203동 저/18 남남	59.9㎡	2026-07-02	59	2.4%	1.28억	매물 ↗
2	4.25억	202동 중/19 서남	59.9㎡	2026-07-02	59	2.4%	1.28억	매물 ↗
3	4.3억	202동 12/19 서남	59.9㎡	2026-07-25	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	203동 4/18 남남	59.9㎡	2026-07-23	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.3억	203동 4/18 남남	59.9㎡	2026-07-02	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
6	4.3억	203동 중/18 남남	59.9㎡	2026-06-27	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	202동 고/19 서남	59.9㎡	2026-07-09	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
8	4.45억	203동 16/18 남남	59.9㎡	2026-07-10	58	2.4%	1.34억	매물 ↗
9	4.45억	203동 고/18 남남	59.9㎡	2026-07-03	58	2.4%	1.34억	매물 ↗
10	4.5억	203동 8/18 서남	59.9㎡	2026-07-24	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	203동 2/18 남남	59.9㎡	2026-07-22	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	203동 8/18 남남	59.9㎡	2026-06-26	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
13	4.7억	202동 6/19 서남	59.9㎡	2026-06-27	58	2.4%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.25억

실거래중간 4.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.28억

대출 2.97억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.97억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.97억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.28억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 151만 × 24개월 중 이자 2,636만+ 취득세 268만 + 재산세 111만 = 보유비용 3,014만
3자산가치(2년 후)
4.25억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 3,645만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,645만 − 보유비용 3,014만 = 순익 631만÷ 자기자본 1.28억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 65% = 보증금 3억잔존대출 2.88억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.28억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.28억(매매 4.25억−대출 2.97억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 4.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.88억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,645만 − 보유비용 3,014만(이자 2,636만+취득세 268만+재산세 111만) = 순익 631만 / 자기자본 1.28억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 151만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·245세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~18분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 643m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 78(10)+약국500m 8(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 203동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

63점수동부골든구로구 오류동 · 28년차 · 1,236세대

4.5억59.94㎡ · 1/20 · 서남ROE 2.4%전세 72%🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.75억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.89억 → 상승분 3,859만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,859만 − 보유비용 3,203만 = 순익 657만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.89억 × 전세가율 72% = 보증금 3.52억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 4.89억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.05억 = 115%→94점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,859만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 657만 / 자기자본 1.35억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,236세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 708m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)63/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 209동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 25건네이버 매물 ↗

60점수거성푸르뫼매물 5건구로구 개봉동 · 33년차 · 249세대

4억4억 ~ 4.4억 · 60㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	103동 저/18 서남	59.91㎡	2026-07-09	60	2.5%	1.2억	매물 ↗
2	4.1억	103동 2/18 동동	59.89㎡	2026-07-01	59	2.5%	1.23억	매물 ↗
3	4.2억	103동 4/18 서남	59.91㎡	2026-07-10	59	2.5%	1.26억	매물 ↗
4	4.3억	103동 11/18 동남	59.91㎡	2026-07-18	59	2.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.4억	102동 5/16 서남	59.91㎡	2026-07-03	59	2.4%	1.32억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 4.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.34억 → 상승분 3,431만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,431만 − 보유비용 2,825만 = 순익 606만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE 2.5% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.34억 × 전세가율 65% = 보증금 2.82억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.82억(평가 4.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,431만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 606만 / 자기자본 1.2억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~18분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 22(8)+병원1km 78(10)+약국500m 6(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 103동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

60점수초원매물 8건관악구 신림동 · 27년차 · 197세대

3.9억3.9억 ~ 4.8억 · 59~60㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 42분 · 환승0▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	101동 8/18 동동	59.93㎡	2026-07-21	60	2.5%	1.17억	매물 ↗
2	3.9억	101동 중/18 동동	59.93㎡	2026-07-13	60	2.5%	1.17억	매물 ↗
3	4.2억	101동 15/18 서남	59.93㎡	2026-07-04	59	2.5%	1.26억	매물 ↗
4	4.4억	101동 고/18 서남	59.93㎡	2026-07-15	59	2.4%	1.32억	매물 ↗
5	4.5억	101동 저/18 동동	59.93㎡	2026-07-20	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
6	4.65억	101동 17/18 서북	59.21㎡	2026-07-18	58	2.4%	1.4억	매물 ↗
7	4.8억	101동 고/18 서남	59.93㎡	2026-07-23	57	2.4%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	101동 저/18 서남	59.93㎡	2026-07-10	57	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

197세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 26분 → 0회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.23억 → 상승분 3,345만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,345만 − 보유비용 2,749만 = 순익 596만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE 2.5% (보수 -8% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.23억 × 전세가율 65% = 보증금 2.75억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.75억(평가 4.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,345만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 596만 / 자기자본 1.17억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·197세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

서원(신림선) 도보 26분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~42분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1581m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 70(10)+약국500m 12(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

60점수거성매물 6건구로구 개봉동 · 39년차 · 190세대

3.4억3.4억 ~ 3.8억 · 58㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	5동 고/5 남남	58.23㎡	2026-07-18	60	2.6%	1.02억	매물 ↗
2	3.55억	5동 4/5 남남	58.23㎡	2026-07-07	60	2.6%	1.06억	매물 ↗
3	3.6억	5동 2/5 남남	58.23㎡	2026-07-02	60	2.6%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	5동 중/5 남남	58.23㎡	2026-07-18	60	2.6%	1.08억	매물 ↗
5	3.8억	2동 3/5 동동	58.23㎡	2026-07-07	59	2.5%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	2동 4/5 동동	58.23㎡	2026-07-04	59	2.5%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 4.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 3.69억 → 상승분 2,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,916만 − 보유비용 2,371만 = 순익 545만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE 2.6% (보수 -7.9% · 낙관 9.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.69억 × 전세가율 65% = 보증금 2.4억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.4억(평가 3.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +2,916만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 545만 / 자기자본 1.02억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·190세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~18분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 767m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 24(8)+병원1km 106(10)+약국500m 7(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 5동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

58점수건영매물 3건구로구 개봉동 · 33년차 · 209세대

4.7억4.7억 ~ 4.8억 · 84㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	102동 고/19 남남	84.41㎡	2026-07-09	58	2.4%	1.41억	매물 ↗
2	4.7억	101동 5/18 동남	84.41㎡	2026-06-29	58	2.4%	1.41억	매물 ↗
3	4.8억	102동 19/19 남남	84.41㎡	2026-07-22	57	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 4.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-05-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

209세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.1억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,354만 = 순익 677만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.1억 × 전세가율 65% = 보증금 3.32억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.32억(평가 5.1억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·209세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

오류동(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~18분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 842m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 11(6)+병원1km 75(10)+약국500m 2(5)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 102동최근 실거래 2026-05-26 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수신성(주상복합)매물 2건중구 인현동2가 · 59년차 · 179세대

4.3억4.3억 ~ 4.3억 · 51㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	1동 고/10 동동	50.58㎡	2026-07-03	47	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	1동 고/10 서서	50.58㎡	2026-07-04	47	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

59년차

179세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)을지로4가(2호선·5호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 6개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 59년차·179세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

62점

근거

을지로4가(2호선·5호선) 도보 6분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~39분·카카오 실경로)→62점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 282m(30)+편의점500m 47(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 916(15)+카페500m 199(8)+병원1km 158(10)+약국500m 16(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-03 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수안양대우매물 12건안양 만안구 안양동 · 35년차 · 498세대

4.35억4.35억 ~ 4.85억 · 72~84㎡ROE -1.7%전세 78%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	101동 7/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.35억	101동 7/15 동남	72.39㎡	2026-06-26	51	-1.7%	1.31억	매물 ↗
3	4.5억	101동 중/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	103동 2/15 서남	72.39㎡	2026-07-16	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	101동 10/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	103동 8/15 서남	72.39㎡	2026-07-09	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	101동 10/15 동남	72.39㎡	2026-07-16	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	103동 2/15 서남	72.39㎡	2026-07-10	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	101동 9/15 동남	72.39㎡	2026-07-01	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	101동 5/15 동남	72.39㎡	2026-06-25	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.6억	102동 1/15 동남	84.14㎡	2026-07-10	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗
12	4.85억	102동 3/15 동남	84.14㎡	2026-07-16	50	-1.8%	1.46억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 4.5억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 78% = 보증금 3.6억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 4.61억×전세가율 78%) / 잔존대출 2.94억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

60점

근거

안양(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~45분(자차 ~27분·카카오 실경로)→60점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 508m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 113(10)+약국500m 2(5)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 101동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 16건네이버 매물 ↗

59점수벽산타운3단지매물 7건금천구 시흥동 · 28년차 · 270세대

3.6억3.6억 ~ 4.99억 · 60~85㎡ROE 0.5%전세 68%🚇 46분 · 환승0▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	103동 10/20 동남	59.94㎡	2026-07-23	59	0.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	103동 1/20 동남	59.94㎡	2026-07-16	58	0.5%	1.11억	매물 ↗
3	3.8억	103동 5/20 동남	59.94㎡	2026-07-24	58	0.5%	1.14억	매물 ↗
4	4억	103동 14/20 동남	59.94㎡	2026-07-23	58	0.4%	1.2억	매물 ↗
5	4.05억	103동 19/20 동동	59.94㎡	2026-07-10	57	0.4%	1.22억	매물 ↗
6	4.3억	103동 중/20 동남	59.94㎡	2026-07-21	57	0.4%	1.29억	매물 ↗
7	4.99억	101동 2/19 동동	84.96㎡	2026-07-20	55	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래중간 5.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 28분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 3.86억 → 상승분 2,639만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,639만 − 보유비용 2,522만 = 순익 116만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -10.2% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.86억 × 전세가율 68% = 보증금 2.63억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.63억(평가 3.86억×전세가율 68%) / 잔존대출 2.44억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,639만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 116만 / 자기자본 1.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

관악산(신림선) 도보 28분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~26분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1693m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 5(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 103동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 32건네이버 매물 ↗

58점수신림쌍용관악구 신림동 · 29년차 · 373세대

4.8억59.26㎡ · 저/18 · 동동ROE 2.4%전세 65%~🚇 46분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 65% = 보증금 3.39억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 5.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·373세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

서원(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1702m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 30(11)+카페500m 6(3)+병원1km 67(10)+약국500m 0(0)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수안양석수하우스토리매물 2건안양 만안구 석수동 · 15년차 · 281세대

4.8억4.8억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.8%전세 68%🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	103동 1/15 동동	59.96㎡	2026-07-24	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗
2	4.8억	103동 1/15 동동	59.96㎡	2026-07-23	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 6억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-05-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.09억 → 상승분 2,923만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,923만 − 보유비용 3,430만 = 순익 -507만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.09억 × 전세가율 68% = 보증금 3.46억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.46억(평가 5.09억×전세가율 68%) / 잔존대출 3.25억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,923만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 -507만 / 자기자본 1.44억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·281세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

석수(1호선) 도보 16분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~22분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 897m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 2(1)+병원1km 11(10)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 103동최근 실거래 2026-05-04 · 180일 9건네이버 매물 ↗

50점수영풍마드레빌매물 4건안양 만안구 석수동 · 24년차 · 206세대

4.3억4.3억 ~ 4.95억 · 59~82㎡ROE -1.7%전세 67%🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 3/23 동동	59.33㎡	2026-07-15	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	101동 13/23 서남	59.33㎡	2026-07-13	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	101동 12/23 동동	59.33㎡	2026-07-22	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.95억	101동 1/23 남남	81.9㎡	2026-06-26	48	-1.8%	1.49억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 5.1억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 67% = 보증금 3.06억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.06억(평가 4.56억×전세가율 67%) / 잔존대출 2.91억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·206세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

56점

근거

관악(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~23분·카카오 실경로)→56점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 791m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 12(6)+병원1km 30(10)+약국500m 4(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 3건네이버 매물 ↗

58점수삼익1단지구로구 고척동 · 25년차 · 245세대

4.9억59.82㎡ · 9/17 · 남남ROE 2.3%전세 65%~🚇 47분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 3,505만 = 순익 697만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.32억 × 전세가율 65% = 보증금 3.46억잔존대출 3.32억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.46억(평가 5.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.32억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

양천구청(2호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~22분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1192m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 2(5)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

60점수벽산1단지매물 4건금천구 시흥동 · 27년차 · 2,336세대

3.7억3.7억 ~ 4.5억 · 60㎡ROE 0.5%전세 68%🚇 48분 · 환승0▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	116동 9/20 서남	59.94㎡	2026-07-25	60	0.5%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	116동 7/20 서남	59.94㎡	2026-07-18	59	0.5%	1.17억	매물 ↗
3	4.2억	116동 11/20 동남	59.94㎡	2026-07-25	58	0.4%	1.26억	매물 ↗
4	4.5억	116동 2/20 동동	59.94㎡	2026-07-18	58	0.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 5.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

2,336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 3.97억 → 상승분 2,712만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,712만 − 보유비용 2,598만 = 순익 114만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE 0.5% (보수 -10.2% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.97억 × 전세가율 68% = 보증금 2.7억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.7억(평가 3.97억×전세가율 68%) / 잔존대출 2.5억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,712만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 114만 / 자기자본 1.11억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·2,336세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

관악산(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1801m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 116동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 32건네이버 매물 ↗

51점수삼성매물 4건안양 만안구 안양동 · 32년차 · 366세대

4억4억 ~ 4.7억 · 60㎡ROE -1.6%전세 56%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	102동 1/25 서남	59.76㎡	2026-07-06	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.4억	102동 22/25 동남	59.76㎡	2026-07-21	50	-1.7%	1.32억	매물 ↗
3	4.5억	102동 저/25 서남	59.76㎡	2026-07-06	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.7억	102동 21/25 서남	59.76㎡	2026-07-22	50	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 8.1억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

68건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 56% = 보증금 2.38억잔존대출 2.71억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +1만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.38억(평가 4.24억×전세가율 56%) / 잔존대출 2.71억 = 88%→54점

이자 12만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 68건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

관악(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~23분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 903m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 73(15)+카페500m 22(8)+병원1km 27(10)+약국500m 5(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 102동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 68건네이버 매물 ↗

60점수벽산5단지매물 3건금천구 시흥동 · 22년차 · 2,810세대

4.3억4.3억 ~ 4.9억 · 59㎡ROE 0.4%전세 68%🚇 50분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	521동 2/20 서남	59.34㎡	2026-07-23	60	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.7억	524동 16/20 동남	59.34㎡	2026-07-25	59	0.3%	1.41억	매물 ↗
3	4.9억	524동 10/20 서남	59.34㎡	2026-07-25	58	0.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 5.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,810세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 31분 → 0회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 68% = 보증금 3.14억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.62억×전세가율 68%) / 잔존대출 2.91억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,152만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 100만 / 자기자본 1.29억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,810세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

관악산(신림선) 도보 31분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 1938m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 25(10)+약국500m 5(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 521동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 32건네이버 매물 ↗

55점수비산화성파크드림(주상복합)매물 2건안양 동안구 비산동 · 12년차 · 191세대

4.4억4.4억 ~ 4.6억 · 68㎡ROE -1.7%전세 82%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	101동 고/24 동남	68.17㎡	2026-07-15	55	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.6억	101동 고/24 서남	68.17㎡	2026-06-29	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 5억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 82% = 보증금 3.83억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 4.67억×전세가율 82%) / 잔존대출 2.98억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·191세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

안양(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~24분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 841m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 132(15)+카페500m 38(8)+병원1km 154(10)+약국500m 13(7)+학원1km 236·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 101동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

60점수삼성꽃마을강서구 방화동 · 29년차 · 206세대

4.7억77.75㎡ · 4/5 · 동동ROE 2.4%전세 72%🚇 51분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 6.1억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.1억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,354만 = 순익 677만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.1억 × 전세가율 72% = 보증금 3.67억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.67억(평가 5.1억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.18억 = 115%→94점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·206세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

신방화(9호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~26분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 553m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 225(15)+카페500m 34(8)+병원1km 90(10)+약국500m 13(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 103동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

53점수삼호수정매물 5건안양 만안구 안양동 · 30년차 · 250세대

3.5억3.5억 ~ 4.5억 · 58~85㎡ROE -1.5%전세 76%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	101동 11/18 서남	57.84㎡	2026-07-21	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.5억	101동 12/18 동남	57.84㎡	2026-07-21	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.7억	101동 10/18 서남	57.84㎡	2026-07-16	52	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	4.5억	103동 7/11 동동	84.95㎡	2026-07-24	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	103동 6/11 동동	84.95㎡	2026-07-09	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 3.4억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 76% = 보증금 2.82억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.82억(평가 3.71억×전세가율 76%) / 잔존대출 2.37억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·250세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~52분(자차 ~32분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 560m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 5(3)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 101동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 9건네이버 매물 ↗

53점수성원매물 3건양천구 신월동 · 30년차 · 170세대

4억4억 ~ 4.3억 · 60㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	1동 2/17 서서	59.94㎡	2026-07-24	53	0.4%	1.2억	매물 ↗
2	4.3억	1동 중/17 서서	59.94㎡	2026-06-30	52	0.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	1동 고/17 서서	59.94㎡	2026-06-30	52	0.4%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

170세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.29억 → 상승분 2,932만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,932만 − 보유비용 2,825만 = 순익 107만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.29억 × 전세가율 65% = 보증금 2.79억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.79억(평가 4.29억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·170세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 20분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1210m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 132(15)+카페500m 33(8)+병원1km 66(10)+약국500m 8(7)+학원1km 126·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수현대(209)매물 6건금천구 시흥동 · 31년차 · 197세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 83㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 2/17 남남	83.34㎡	2026-07-13	52	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.7억	1동 5/17 동동	82.53㎡	2026-07-24	51	0.3%	1.41억	매물 ↗
3	4.8억	1동 고/17 동동	82.53㎡	2026-07-23	51	0.3%	1.44억	매물 ↗
4	4.88억	1동 14/17 동동	82.53㎡	2026-07-07	51	0.3%	1.46억	매물 ↗
5	4.9억	1동 13/17 남남	82.53㎡	2026-07-16	51	0.3%	1.47억	매물 ↗
6	4.9억	1동 고/17 남남	82.53㎡	2026-07-13	51	0.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

197세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·197세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

금천구청(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~23분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1512m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 150(15)+카페500m 21(8)+병원1km 120(10)+약국500m 12(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수금강매물 2건금천구 시흥동 · 26년차 · 185세대

4.7억4.7억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE 0.3%전세 67%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	101동 저/20 동남	59.95㎡	2026-07-16	52	0.3%	1.41억	매물 ↗
2	4.8억	101동 중/20 동남	59.95㎡	2026-07-25	52	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 5.55억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.04억 → 상승분 3,445만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,445만 − 보유비용 3,354만 = 순익 91만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.04억 × 전세가율 67% = 보증금 3.38억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 5.04억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.18억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,445만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 91만 / 자기자본 1.41억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·185세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

금천구청(1호선) 도보 24분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~20분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1507m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 55(10)+약국500m 8(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

53점수정우매물 11건안양 만안구 안양동 · 41년차 · 351세대

2.7억2.7억 ~ 4억 · 52~85㎡ROE -1.2%전세 78%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	2동 7/13 동동	52.03㎡	2026-07-09	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.7억	2동 8/13 동동	52.03㎡	2026-06-29	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
3	2.95억	2동 5/13 남남	63.64㎡	2026-07-10	53	-1.3%	0.89억	매물 ↗
4	3.04억	2동 1/13 남남	63.64㎡	2026-07-06	53	-1.4%	0.91억	매물 ↗
5	3.05억	2동 4/13 남남	63.64㎡	2026-07-02	53	-1.4%	0.92억	매물 ↗
6	3.2억	2동 12/13 동동	63.64㎡	2026-07-23	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	2동 8/13 남남	63.64㎡	2026-06-30	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.25억	2동 10/13 남남	63.64㎡	2026-06-30	53	-1.4%	0.97억	매물 ↗
9	3.8억	1동 2/13 남남	84.98㎡	2026-07-02	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
10	3.85억	1동 8/13 남남	84.98㎡	2026-07-10	51	-1.6%	1.16억	매물 ↗
11	4억	1동 13/13 남남	84.98㎡	2026-06-29	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 2.95억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

351세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 78% = 보증금 2.23억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 0.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.23억(평가 2.86억×전세가율 78%) / 잔존대출 1.83억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·351세대→22점 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~31분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 999m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 24(8)+병원1km 150(10)+약국500m 3(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 2동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 7건네이버 매물 ↗

50점수냉천현대매물 8건안양 만안구 안양동 · 30년차 · 314세대

3.5억3.5억 ~ 4.5억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	101동 1/22 서남	59.76㎡	2026-07-23	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.5억	101동 1/22 서남	59.76㎡	2026-07-09	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.5억	101동 2/22 서남	59.76㎡	2026-07-02	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.8억	101동 1/22 서남	59.76㎡	2026-07-13	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	101동 저/22 남남	59.76㎡	2026-07-15	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	4.1억	101동 20/22 서남	59.76㎡	2026-06-29	48	-1.7%	1.23억	매물 ↗
7	4.4억	102동 2/20 서남	84.78㎡	2026-07-20	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
8	4.5억	101동 15/22 동남	84.78㎡	2026-07-09	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

314세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·314세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~29분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 968m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 299(15)+카페500m 60(8)+병원1km 146(10)+약국500m 14(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수안양세양청마루(주상복합)매물 10건안양 만안구 안양동 · 18년차 · 271세대

3억3억 ~ 3.9억 · 57~81㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	1동 11/20 남남	56.7㎡	2026-07-09	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3억	1동 11/20 남남	56.7㎡	2026-07-01	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
3	3.4억	1동 저/20 남남	72.21㎡	2026-07-06	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
4	3.5억	1동 3/20 남남	72.21㎡	2026-07-11	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.55억	1동 5/20 동남	80.91㎡	2026-07-22	51	-1.5%	1.06억	매물 ↗
6	3.55억	1동 11/20 동남	80.91㎡	2026-07-22	51	-1.5%	1.06억	매물 ↗
7	3.6억	1동 3/20 동남	80.91㎡	2026-07-20	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
8	3.6억	1동 저/20 동남	80.91㎡	2026-07-22	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
9	3.8억	1동 저/20 남남	80.91㎡	2026-07-08	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
10	3.9억	1동 고/20 동동	80.91㎡	2026-07-21	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 3.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

271세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 65% = 보증금 2.07억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 3.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,827만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 -242만 / 자기자본 0.9억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·271세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

명학(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~29분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 37(8)+병원1km 102(10)+약국500m 8(7)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 1동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수성원1차매물 3건안양 만안구 안양동 · 31년차 · 934세대

3.9억3.9억 ~ 4.9억 · 60㎡ROE -1.6%전세 66%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	104동 1/23 동남	59.73㎡	2026-07-17	51	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	4.3억	104동 1/23 동동	59.73㎡	2026-07-24	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
3	4.9억	103동 8/23 동동	59.73㎡	2026-07-18	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래중간 5.55억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-07-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

934세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 66% = 보증금 2.73억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.73억(평가 4.14억×전세가율 66%) / 잔존대출 2.64억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,375만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 -374만 / 자기자본 1.17억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·934세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~29분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1033m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 40(8)+병원1km 144(10)+약국500m 6(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 104동최근 실거래 2026-07-12 · 180일 23건네이버 매물 ↗

48점수수리산성원상떼빌2차안양 만안구 안양동 · 20년차 · 436세대

4.75억59.92㎡ · 9/22 · 동남ROE -1.8%전세 65%🚇 54분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.75억

실거래중간 5.25억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

436세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.43억

대출 3.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.33억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 168만 × 24개월 중 이자 2,946만+ 취득세 323만 + 재산세 124만 = 보유비용 3,392만
3자산가치(2년 후)
4.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.04억 → 상승분 2,893만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,893만 − 보유비용 3,392만 = 순익 -499만÷ 자기자본 1.43억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.04억 × 전세가율 65% = 보증금 3.28억잔존대출 3.22억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.43억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.43억(매매 4.75억−대출 3.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.28억(평가 5.04억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,893만 − 보유비용 3,392만(이자 2,946만+취득세 323만+재산세 124만) = 순익 -499만 / 자기자본 1.43억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 168만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·436세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~30분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1050m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 42(8)+병원1km 136(10)+약국500m 6(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 605동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 12건네이버 매물 ↗

56점수관악우방매물 2건금천구 시흥동 · 24년차 · 671세대

4.6억4.6억 ~ 4.6억 · 60㎡ROE 0.3%전세 73%🚇 55분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	108동 2/11 동동	59.91㎡	2026-07-25	56	0.3%	1.38억	매물 ↗
2	4.6억	101동 1/25 동동	59.91㎡	2026-07-23	56	0.3%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 4.94억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

671세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 36분 → 0회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.94억 → 상승분 3,372만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,372만 − 보유비용 3,278만 = 순익 93만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.94억 × 전세가율 73% = 보증금 3.6억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 4.94억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.11억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,372만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 93만 / 자기자본 1.38억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·671세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악산(신림선) 도보 36분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1871m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 67(15)+카페500m 18(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 108동최근 실거래 2026-07-23 · 180일 17건네이버 매물 ↗

51점수신성매물 7건은평구 신사동 · 39년차 · 238세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 61㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-14	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-25	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.6억	1동 3/13 남남	61.32㎡	2026-07-24	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
4	4.6억	1동 저/13 남남	61.32㎡	2026-07-25	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
5	4.7억	1동 저/13 남남	61.32㎡	2026-07-22	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
6	4.7억	1동 고/13 서서	61.32㎡	2026-07-21	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
7	4.8억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-21	50	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

238세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·238세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

증산(6호선) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~28분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 760m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 6(3)+병원1km 32(10)+약국500m 0(0)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 1동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수건영2차매물 5건금천구 시흥동 · 37년차 · 619세대

4.5억4.5억 ~ 4.7억 · 61㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2동 13/15 남남	61.14㎡	2026-07-23	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	3동 4/15 동동	61.15㎡	2026-07-23	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	1동 8/15 남남	61.14㎡	2026-07-20	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	3동 12/15 동동	61.15㎡	2026-07-18	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.7억	3동 14/15 남남	61.14㎡	2026-07-09	51	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

619세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·619세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

금천구청(1호선) 도보 28분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1697m(8)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 27(8)+병원1km 80(10)+약국500m 15(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 2동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수홍은풍림1차서대문구 홍은동 · 39년차 · 181세대

4.8억56.61㎡ · 저/12 · 남남ROE -1.8%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 5.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

181세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.09억 → 상승분 2,923만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,923만 − 보유비용 3,430만 = 순익 -507만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.09억 × 전세가율 65% = 보증금 3.31억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.31억(평가 5.09억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·181세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

홍제(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~43분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 711m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 19(8)+병원1km 92(10)+약국500m 10(7)+학원1km 138·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 1동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 4건네이버 매물 ↗

57점수정릉우방성북구 정릉동 · 27년차 · 196세대

4.8억59.94㎡ · 1/18 · 동남ROE 2.4%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.68억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 65% = 보증금 3.39억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 5.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·196세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

정릉(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~33분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 24(8)+병원1km 91(10)+약국500m 3(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수신동아매물 10건은평구 응암동 · 36년차 · 206세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 53㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2동 4/13 남남	52.71㎡	2026-07-22	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	2동 1/13 남남	52.71㎡	2026-07-18	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	2동 저/13 남남	52.71㎡	2026-07-15	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.55억	1동 3/13 남남	52.71㎡	2026-07-18	51	0.3%	1.37억	매물 ↗
5	4.7억	2동 고/13 남남	52.71㎡	2026-07-10	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
6	4.7억	1동 12/13 남남	52.71㎡	2026-07-11	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
7	4.8억	1동 13/13 남남	52.71㎡	2026-07-10	50	0.3%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	2동 6/13 남남	52.71㎡	2026-07-10	50	0.3%	1.44억	매물 ↗
9	4.8억	1동 8/13 남남	52.71㎡	2026-07-08	50	0.3%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	1동 7/13 남남	52.71㎡	2026-07-16	50	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.49억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·206세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

응암(6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~29분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 719m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 48(8)+병원1km 142(10)+약국500m 18(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 2동최근 실거래 2026-06-12 · 180일 5건네이버 매물 ↗

50점수삼성매물 5건서대문구 홍은동 · 41년차 · 150세대

2.8억2.8억 ~ 4.2억 · 62~85㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	가동 2/3 동남	62.01㎡	2026-07-24	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	3.3억	가동 3/3 동남	62.01㎡	2026-07-24	49	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.8억	마동 3/3 동남	74.64㎡	2026-07-07	48	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.9억	라동 1/3 동남	74.64㎡	2026-07-15	48	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4.2억	나동 3/3 동남	84.51㎡	2026-07-20	47	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,705만 − 보유비용 1,917만(이자 1,737만+취득세 108만+재산세 73만) = 순익 -212만 / 자기자본 0.84억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

녹번(3호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~53분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 692m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 1(1)+병원1km 69(10)+약국500m 0(0)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 가동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수경남매물 7건은평구 응암동 · 31년차 · 160세대

4.3억4.3억 ~ 4.8억 · 59~64㎡ROE 0.4%전세 59%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 4/16 남남	59.36㎡	2026-07-11	51	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	101동 4/16 남남	59.36㎡	2026-07-16	51	0.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.5억	101동 5/16 남남	59.36㎡	2026-07-07	50	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.65억	101동 중/16 남남	59.36㎡	2026-07-09	50	0.3%	1.4억	매물 ↗
5	4.65억	101동 10/16 남남	59.36㎡	2026-07-24	50	0.3%	1.4억	매물 ↗
6	4.75억	102동 6/11 남남	59.36㎡	2026-07-23	50	0.3%	1.43억	매물 ↗
7	4.8억	101동 저/16 남남	63.86㎡	2026-07-21	49	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 5.95억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 59% = 보증금 2.72억잔존대출 2.91억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.72억(평가 4.62억×전세가율 59%) / 잔존대출 2.91억 = 94%→62점

이자 7만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·160세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

증산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~29분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 962m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 44(8)+병원1km 98(10)+약국500m 2(5)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

56점수극동중랑구 중화동 · 36년차 · 156세대

4.8억63.21㎡ · 1/13 · 동동ROE 2.4%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 5.82억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중화(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 65% = 보증금 3.39억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 5.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·156세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

중화(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 406m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 20(8)+병원1km 102(10)+약국500m 7(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 1동최근 실거래 2026-06-02 · 180일 3건네이버 매물 ↗

51점수주공(율목주공)매물 2건안양 만안구 안양동 · 27년차 · 339세대

4.6억4.6억 ~ 4.6억 · 60㎡ROE -1.7%전세 80%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	103동 19/20 남남	59.89㎡	2026-07-20	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.6억	103동 19/20 남남	59.89㎡	2026-06-25	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 4.1억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

339세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 80% = 보증금 3.9억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.9억(평가 4.88억×전세가율 80%) / 잔존대출 3.11억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,801만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 -477만 / 자기자본 1.38억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·339세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

안양(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1379m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 43(10)+약국500m 4(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 103동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 18건네이버 매물 ↗

50점수한신휴플러스타운2차매물 3건안양 만안구 박달동 · 21년차 · 205세대

4.15억4.15억 ~ 4.4억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.15억	301동 저/24 남남	59.87㎡	2026-07-10	50	-1.7%	1.25억	매물 ↗
2	4.2억	301동 8/24 서서	59.87㎡	2026-07-16	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.4억	301동 4/24 남남	59.87㎡	2026-07-10	49	-1.7%	1.32억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.25억

대출 2.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.25억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 147만 × 24개월 중 이자 2,574만+ 취득세 257만 + 재산세 108만 = 보유비용 2,938만
3자산가치(2년 후)
4.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.4억 → 상승분 2,527만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,527만 − 보유비용 2,938만 = 순익 -411만÷ 자기자본 1.25억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.4억 × 전세가율 65% = 보증금 2.86억잔존대출 2.81억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.25억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.25억(매매 4.15억−대출 2.9억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.86억(평가 4.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.81억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,527만 − 보유비용 2,938만(이자 2,574만+취득세 257만+재산세 108만) = 순익 -411만 / 자기자본 1.25억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 147만) / 실수령 565만 = 26%→85점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·205세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

안양(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~27분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1375m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 199(15)+카페500m 41(8)+병원1km 58(10)+약국500m 9(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수적성매물 20건안양 만안구 박달동 · 42년차 · 174세대

2.3억2.3억 ~ 3.5억 · 51~64㎡ROE -1%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	나동 6/6 서서	53.64㎡	2026-07-16	50	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	나동 6/6 서남	53.64㎡	2026-07-11	50	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.4억	나동 2/6 동동	53.64㎡	2026-07-24	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	가동 2/6 서남	50.94㎡	2026-07-24	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.4억	다동 6/6 동동	53.64㎡	2026-07-18	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.5억	나동 중/6 서남	53.64㎡	2026-07-24	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.5억	다동 2/6 서남	53.64㎡	2026-07-16	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	가동 1/6 동남	50.94㎡	2026-06-29	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	나동 6/6 서서	53.64㎡	2026-06-29	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	다동 3/6 동동	53.64㎡	2026-07-07	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.6억	다동 2/6 동동	53.64㎡	2026-06-29	50	-1.2%	0.78억	매물 ↗
12	2.65억	가동 4/6 서남	64.44㎡	2026-06-29	50	-1.2%	0.8억	매물 ↗
13	2.7억	나동 6/6 서남	53.64㎡	2026-06-30	50	-1.2%	0.81억	매물 ↗
14	2.8억	가동 3/6 서서	64.44㎡	2026-07-15	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	나동 3/6 동동	53.64㎡	2026-07-22	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.8억	가동 4/6 서남	64.44㎡	2026-06-29	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
17	2.9억	가동 3/6 서남	50.94㎡	2026-07-09	50	-1.3%	0.87억	매물 ↗
18	3억	가동 고/6 서남	64.44㎡	2026-07-04	50	-1.4%	0.9억	매물 ↗
19	3.2억	가동 3/6 서남	64.44㎡	2026-07-15	50	-1.4%	0.96억	매물 ↗
20	3.5억	가동 1/6 동남	64.44㎡	2026-07-20	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래중간 1.68억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,401만 − 보유비용 1,539만(이자 1,426만+취득세 53만+재산세 60만) = 순익 -138만 / 자기자본 0.69억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·174세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

안양(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1394m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 41(8)+병원1km 54(10)+약국500m 8(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 나동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 3건네이버 매물 ↗

53점수대림한숲타운매물 8건안양 만안구 박달동 · 25년차 · 728세대

3.7억3.7억 ~ 4.9억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 72%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	103동 6/26 남남	59.87㎡	2026-06-29	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.75억	105동 2/22 남남	59.87㎡	2026-07-11	53	-1.6%	1.13억	매물 ↗
3	4.3억	102동 저/26 남남	84.98㎡	2026-07-18	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
4	4.6억	101동 저/26 남남	84.98㎡	2026-07-17	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗
5	4.65억	103동 2/26 서남	84.98㎡	2026-07-10	51	-1.8%	1.4억	매물 ↗
6	4.7억	102동 11/26 남남	84.98㎡	2026-07-06	51	-1.8%	1.41억	매물 ↗
7	4.7억	102동 12/26 남남	84.98㎡	2026-07-21	51	-1.8%	1.41억	매물 ↗
8	4.9억	104동 중/26 동남	84.98㎡	2026-07-16	50	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 4.3억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

728세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 72% = 보증금 2.83억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 3.93억×전세가율 72%) / 잔존대출 2.5억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·728세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광명(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 1526m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 1(1)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 103동최근 실거래 2026-07-23 · 180일 16건네이버 매물 ↗

50점수벽산매물 11건안양 만안구 박달동 · 30년차 · 386세대

3.7억3.7억 ~ 4.5억 · 60㎡ROE -1.6%전세 67%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	103동 1/26 남남	59.98㎡	2026-07-10	50	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.7억	105동 7/25 동동	59.98㎡	2026-06-25	50	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.88억	105동 4/25 동동	59.98㎡	2026-07-07	49	-1.6%	1.16억	매물 ↗
4	3.9억	105동 1/25 동동	59.98㎡	2026-07-10	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	3.95억	105동 저/25 동동	59.98㎡	2026-07-20	49	-1.6%	1.19억	매물 ↗
6	4.05억	103동 4/26 동남	59.98㎡	2026-07-23	49	-1.6%	1.22억	매물 ↗
7	4.1억	103동 16/26 동동	59.98㎡	2026-07-14	49	-1.7%	1.23억	매물 ↗
8	4.15억	103동 15/26 동동	59.98㎡	2026-07-16	49	-1.7%	1.25억	매물 ↗
9	4.5억	105동 5/25 동동	59.98㎡	2026-07-21	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	103동 15/26 동동	59.98㎡	2026-07-20	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	105동 저/25 동동	59.98㎡	2026-06-25	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 4.57억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 67% = 보증금 2.63억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.63억(평가 3.93억×전세가율 67%) / 잔존대출 2.5억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·386세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1442m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 38(8)+병원1km 50(10)+약국500m 8(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 103동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 14건네이버 매물 ↗

49점수한신휴플러스타운3차매물 2건안양 만안구 박달동 · 17년차 · 392세대

4.6억4.6억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	206동 12/20 서서	59.88㎡	2026-07-20	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.8억	206동 중/20 서서	59.84㎡	2026-06-30	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

392세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·392세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 27분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1484m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 36(8)+병원1km 54(10)+약국500m 7(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수박달한신휴플러스1차안양 만안구 박달동 · 22년차 · 178세대

4.3억59.95㎡ · 저/25 · 동남ROE -1.7%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

178세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·178세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 27분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1591m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 31(8)+병원1km 50(10)+약국500m 5(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수유원홍은매물 8건서대문구 홍은동 · 39년차 · 299세대

4.6억4.6억 ~ 4.9억 · 55㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	1동 4/13 남남	54.54㎡	2026-06-26	46	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.6억	1동 4/13 남남	54.54㎡	2026-07-24	46	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.7억	1동 중/13 남남	54.54㎡	2026-07-17	46	-1.8%	1.41억	매물 ↗
4	4.8억	1동 2/13 남남	54.54㎡	2026-07-23	46	-1.8%	1.44억	매물 ↗
5	4.8억	1동 6/13 남남	54.54㎡	2026-07-21	46	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.8억	1동 2/13 남남	54.54㎡	2026-07-24	46	-1.8%	1.44억	매물 ↗
7	4.9억	1동 11/13 남남	54.54㎡	2026-07-24	45	-1.8%	1.47억	매물 ↗
8	4.9억	1동 11/13 남남	54.54㎡	2026-07-24	45	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 5.08억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·299세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

홍제(3호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~48분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 855m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 112(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 5(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-26 · 1동최근 실거래 2026-06-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수신안파크매물 8건양천구 신월동 · 39년차 · 485세대

3.8억3.8억 ~ 4.99억 · 57~73㎡ROE 0.5%전세 39%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	7동 5/5 남남	56.78㎡	2026-07-14	45	0.5%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	4동 5/5 동남	56.78㎡	2026-07-10	45	0.5%	1.17억	매물 ↗
3	4억	5동 1/5 남남	56.78㎡	2026-07-09	45	0.4%	1.2억	매물 ↗
4	4억	5동 1/5 남남	56.78㎡	2026-07-24	45	0.4%	1.2억	매물 ↗
5	4.1억	6동 중/5 남남	56.78㎡	2026-07-06	45	0.4%	1.23억	매물 ↗
6	4.5억	6동 3/5 남남	56.78㎡	2026-07-08	44	0.4%	1.35억	매물 ↗
7	4.99억	3동 중/5 남남	72.98㎡	2026-07-07	42	0.3%	1.5억	매물 ↗
8	4.99억	3동 2/5 남남	72.98㎡	2026-07-13	42	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래중간 3.74억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

485세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.08억 → 상승분 2,785만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,785만 − 보유비용 2,674만 = 순익 112만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE 0.5% (보수 -10.2% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.08억 × 전세가율 39% = 보증금 1.59억잔존대출 2.57억 일부상환 · 이자부담 −62%월세전환 시 순현금 -28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 4.08억×전세가율 39%) / 잔존대출 2.57억 = 62%→17점

이자 37만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,785만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 112만 / 자기자본 1.14억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·485세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 29분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1773m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 65(15)+카페500m 8(4)+병원1km 26(10)+약국500m 7(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 7동최근 실거래 2026-06-04 · 180일 8건네이버 매물 ↗

56점수라이프씨티매물 2건은평구 신사동 · 34년차 · 298세대

4.3억4.3억 ~ 4.7억 · 59~83㎡ROE 0.4%전세 80%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 5/15 남남	59.32㎡	2026-07-09	56	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.7억	101동 저/15 남남	83.04㎡	2026-07-22	55	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.98억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 80% = 보증금 3.69억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.69억(평가 4.62억×전세가율 80%) / 잔존대출 2.91억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·298세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

응암(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~30분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1007m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 25(8)+병원1km 60(10)+약국500m 2(5)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 101동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 2건네이버 매물 ↗

55점수씨티매물 19건은평구 신사동 · 33년차 · 290세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 58~60㎡ROE 0.4%전세 80%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	102동 5/20 서남	58.09㎡	2026-07-22	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	101동 6/20 서남	59.96㎡	2026-07-20	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	101동 10/20 동남	58.09㎡	2026-07-24	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	101동 20/20 동동	58.09㎡	2026-07-22	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	101동 15/20 서남	59.96㎡	2026-07-21	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	102동 8/20 서남	58.09㎡	2026-07-14	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	101동 13/20 남남	58.09㎡	2026-07-09	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	102동 12/20 서남	58.09㎡	2026-07-04	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	102동 중/20 서남	58.09㎡	2026-07-22	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	101동 고/20 동동	58.09㎡	2026-07-21	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
11	4.6억	102동 2/20 서남	58.09㎡	2026-07-13	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
12	4.6억	101동 4/20 동동	58.09㎡	2026-07-22	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
13	4.6억	101동 4/20 동동	58.09㎡	2026-07-21	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
14	4.7억	101동 고/20 동동	58.09㎡	2026-07-16	55	0.3%	1.41억	매물 ↗
15	4.7억	101동 19/20 서남	58.09㎡	2026-07-03	55	0.3%	1.41억	매물 ↗
16	4.75억	102동 11/20 서남	58.09㎡	2026-07-22	54	0.3%	1.43억	매물 ↗
17	4.8억	101동 12/20 서남	59.96㎡	2026-07-13	54	0.3%	1.44억	매물 ↗
18	4.9억	101동 17/20 동남	58.09㎡	2026-07-22	54	0.3%	1.47억	매물 ↗
19	4.9억	101동 17/20 동남	58.09㎡	2026-07-19	54	0.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.98억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 80% = 보증금 3.86억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 4.83억×전세가율 80%) / 잔존대출 3.05억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·290세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

응암(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~29분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 1069m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 6(2)+카페500m 4(2)+병원1km 50(10)+약국500m 0(0)+학원1km 153·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 102동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 2건네이버 매물 ↗

50점수동부새롬매물 3건의왕시 포일동 · 29년차 · 269세대

4.4억4.4억 ~ 4.6억 · 60㎡ROE -1.7%전세 75%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	101동 13/23 동남	59.91㎡	2026-07-09	50	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	101동 16/23 동남	59.91㎡	2026-07-22	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.6억	101동 18/23 서남	59.91㎡	2026-07-15	50	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.3억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-06-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

269세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 75% = 보증금 3.5억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.5억(평가 4.67억×전세가율 75%) / 잔존대출 2.98억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·269세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

인덕원(4호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~28분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1111m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 85(15)+카페500m 27(8)+병원1km 92(10)+약국500m 11(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 101동최근 실거래 2026-06-05 · 180일 15건네이버 매물 ↗

60점수산장(780)매물 12건성북구 정릉동 · 49년차 · 264세대

3.5억3.5억 ~ 4.5억 · 53㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	나동 2/11 남남	52.89㎡	2026-07-23	60	2.6%	1.05억	매물 ↗
2	3.5억	나동 고/11 남남	52.89㎡	2026-07-14	60	2.6%	1.05억	매물 ↗
3	3.6억	나동 저/11 남남	52.89㎡	2026-07-21	60	2.6%	1.08억	매물 ↗
4	3.8억	나동 1/11 남남	52.89㎡	2026-07-21	59	2.5%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	가동 1/11 남남	52.89㎡	2026-07-07	59	2.5%	1.14억	매물 ↗
6	4억	나동 8/11 남남	52.89㎡	2026-07-18	59	2.5%	1.2억	매물 ↗
7	4.1억	나동 7/11 남남	52.89㎡	2026-07-03	58	2.5%	1.23억	매물 ↗
8	4.2억	가동 3/11 남남	52.89㎡	2026-07-23	58	2.5%	1.26억	매물 ↗
9	4.3억	나동 8/11 남남	52.89㎡	2026-07-25	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	나동 6/11 남남	52.89㎡	2026-07-14	58	2.4%	1.29억	매물 ↗
11	4.5억	가동 중/11 남남	52.89㎡	2026-07-18	57	2.4%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	나동 3/11 남남	52.89㎡	2026-07-03	57	2.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

49년차

264세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 3.8억 → 상승분 3,002만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,002만 − 보유비용 2,447만 = 순익 555만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE 2.6% (보수 -7.9% · 낙관 9.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.8억 × 전세가율 65% = 보증금 2.47억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.47억(평가 3.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,002만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 555만 / 자기자본 1.05억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 49년차·264세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 716m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 8(4)+병원1km 20(10)+약국500m 2(5)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 나동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

58점수신안파크성북구 길음동 · 38년차 · 252세대

4.65억68.14㎡ · 중/13 · 남남ROE 2.4%전세 69%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.65억

실거래중간 5.45억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.4억

대출 3.25억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.25억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.25억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.4억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 165만 × 24개월 중 이자 2,884만+ 취득세 312만 + 재산세 121만 = 보유비용 3,316만
3자산가치(2년 후)
4.65억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.05억 → 상승분 3,988만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,988만 − 보유비용 3,316만 = 순익 672만÷ 자기자본 1.4억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.05억 × 전세가율 69% = 보증금 3.48억잔존대출 3.15억 전액상환 + 현금 0.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.4억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.4억(매매 4.65억−대출 3.25억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.48억(평가 5.05억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,988만 − 보유비용 3,316만(이자 2,884만+취득세 312만+재산세 121만) = 순익 672만 / 자기자본 1.4억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 165만) / 실수령 565만 = 29%→77점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·252세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 710m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 17(8)+병원1km 103(10)+약국500m 3(7)+학원1km 286·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 1동최근 실거래 2026-06-11 · 180일 2건네이버 매물 ↗

57점수성원매물 3건강북구 우이동 · 36년차 · 262세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 85㎡ROE 2.4%전세 63%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 저/15 동동	84.98㎡	2026-07-03	57	2.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	1동 저/15 동동	84.98㎡	2026-07-02	57	2.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.8억	2동 1/15 남남	84.98㎡	2026-07-08	56	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.2억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

262세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산우이(우이신설) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.89억 → 상승분 3,859만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,859만 − 보유비용 3,203만 = 순익 657만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.89억 × 전세가율 63% = 보증금 3.08억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.08억(평가 4.89억×전세가율 63%) / 잔존대출 3.05억 = 101%→73점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·262세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

북한산우이(우이신설) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 153m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 14(7)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-03 · 1동최근 실거래 2026-07-02 · 180일 6건네이버 매물 ↗

55점수한라비발디매물 6건안양 만안구 박달동 · 26년차 · 1,385세대

4.4억4.4억 ~ 4.9억 · 60~71㎡ROE -1.7%전세 66%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	109동 1/27 남남	71.12㎡	2026-07-20	55	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	107동 저/27 동동	59.91㎡	2026-07-16	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.6억	108동 8/27 남남	59.91㎡	2026-07-08	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.7억	108동 저/27 동동	59.91㎡	2026-07-03	54	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.9억	108동 고/27 동남	59.91㎡	2026-07-14	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
6	4.9억	112동 저/28 남남	59.91㎡	2026-07-06	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 5.3억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-07-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,385세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 30분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 66% = 보증금 3.08억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.08억(평가 4.67억×전세가율 66%) / 잔존대출 2.98억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,385세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 30분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1832m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 17(8)+병원1km 30(10)+약국500m 5(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 109동최근 실거래 2026-07-09 · 180일 43건네이버 매물 ↗

55점수동익파크매물 6건은평구 구산동 · 35년차 · 208세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 85㎡ROE 0.4%전세 76%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2동 3/10 서남	84.95㎡	2026-07-25	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	2동 저/10 서북	84.95㎡	2026-07-13	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.7억	2동 10/10 서남	84.95㎡	2026-06-30	55	0.3%	1.41억	매물 ↗
4	4.85억	1동 고/13 남남	84.98㎡	2026-07-09	54	0.3%	1.46억	매물 ↗
5	4.85억	1동 고/13 남남	84.98㎡	2026-07-11	54	0.3%	1.46억	매물 ↗
6	4.9억	1동 저/13 남남	84.98㎡	2026-07-06	54	0.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.75억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 76% = 보증금 3.67억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.67억(평가 4.83억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.05억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·208세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~34분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1004m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 14(7)+병원1km 42(10)+약국500m 5(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 2동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수효성청솔매물 4건의왕시 삼동 · 29년차 · 472세대

3.6억3.6억 ~ 4.7억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 71%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	102동 2/20 서서	59.77㎡	2026-07-20	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.8억	102동 10/20 서서	59.77㎡	2026-07-24	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	4.2억	102동 12/20 서서	59.77㎡	2026-07-01	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.7억	103동 1/20 동동	84.86㎡	2026-07-20	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래중간 3.8억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 71% = 보증금 2.71억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.71억(평가 3.82억×전세가율 71%) / 잔존대출 2.44억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·472세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

의왕(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 25(8)+병원1km 26(10)+약국500m 8(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 102동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 6건네이버 매물 ↗

41점수한솔은평구 갈현동 · 29년차 · 193세대

4.9억59.94㎡ · 14/15 · 서남ROE 0.3%전세 32%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래중간 6.05억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.26억 → 상승분 3,592만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,592만 − 보유비용 3,505만 = 순익 86만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.26억 × 전세가율 32% = 보증금 1.68억잔존대출 3.32억 일부상환 · 이자부담 −51%월세전환 시 순현금 -51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.68억(평가 5.26억×전세가율 32%) / 잔존대출 3.32억 = 51%→1점

이자 61만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,592만 − 보유비용 3,505만(이자 3,039만+취득세 339만+재산세 127만) = 순익 86만 / 자기자본 1.47억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 931m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 15(8)+병원1km 112(10)+약국500m 5(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-26 · 101동최근 실거래 2026-06-08 · 180일 4건네이버 매물 ↗

56점수갈현현대매물 7건은평구 구산동 · 28년차 · 366세대

4.1억4.1억 ~ 4.85억 · 60㎡ROE 0.4%전세 83%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	101동 1/16 동동	59.94㎡	2026-07-11	56	0.4%	1.23억	매물 ↗
2	4.1억	101동 1/16 동북	59.94㎡	2026-07-23	56	0.4%	1.23억	매물 ↗
3	4.2억	101동 1/16 동동	59.94㎡	2026-07-24	56	0.4%	1.26억	매물 ↗
4	4.8억	101동 중/16 남남	59.94㎡	2026-07-14	54	0.3%	1.44억	매물 ↗
5	4.85억	101동 고/16 동남	59.94㎡	2026-07-16	54	0.3%	1.46억	매물 ↗
6	4.85억	101동 중/16 동남	59.94㎡	2026-07-22	54	0.3%	1.46억	매물 ↗
7	4.85억	101동 고/16 동동	59.94㎡	2026-07-18	54	0.3%	1.46억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 5.2억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.4억 → 상승분 3,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,005만 − 보유비용 2,900만 = 순익 105만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.4억 × 전세가율 83% = 보증금 3.65억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 4.4억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.78억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,005만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 105만 / 자기자본 1.23억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1022m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 12(6)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 101동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

54점수경향파크매물 13건은평구 구산동 · 37년차 · 171세대

4.4억4.4억 ~ 4.7억 · 84~85㎡ROE 0.4%전세 90%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	2동 저/15 남남	84.75㎡	2026-07-13	54	0.4%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	2동 3/15 남남	84.75㎡	2026-07-21	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	2동 13/15 동남	84.06㎡	2026-07-16	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	2동 저/15 동동	84.75㎡	2026-07-02	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.6억	2동 9/15 남남	84.06㎡	2026-07-06	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.6억	2동 고/15 동남	84.06㎡	2026-07-11	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
7	4.6억	2동 12/15 남남	84.06㎡	2026-07-14	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
8	4.6억	2동 중/15 동남	84.06㎡	2026-06-26	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
9	4.6억	2동 11/15 동동	84.06㎡	2026-07-03	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
10	4.6억	2동 고/15 동남	84.06㎡	2026-07-02	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
11	4.65억	2동 고/15 동남	84.06㎡	2026-07-23	54	0.3%	1.4억	매물 ↗
12	4.7억	2동 고/15 남남	84.06㎡	2026-07-24	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
13	4.7억	2동 고/15 서서	84.06㎡	2026-07-18	54	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.45억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.72억 → 상승분 3,225만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,225만 − 보유비용 3,127만 = 순익 98만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.72억 × 전세가율 90% = 보증금 4.25억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 1.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.25억(평가 4.72억×전세가율 90%) / 잔존대출 2.98억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,225만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 98만 / 자기자본 1.32억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·171세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1023m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 8(4)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 2동최근 실거래 2026-04-11 · 180일 1건네이버 매물 ↗

52점수극동매물 20건안양 만안구 박달동 · 35년차 · 312세대

3.75억3.75억 ~ 4.5억 · 85㎡ROE -1.6%전세 79%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.75억	3동 1/12 남남	84.69㎡	2026-06-26	52	-1.6%	1.13억	매물 ↗
2	3.8억	3동 5/12 남남	84.69㎡	2026-07-21	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	2동 8/12 남남	84.69㎡	2026-07-09	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	3동 5/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.85억	3동 1/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.6%	1.16억	매물 ↗
6	3.85억	3동 1/12 남남	84.69㎡	2026-07-06	52	-1.6%	1.16억	매물 ↗
7	3.9억	3동 4/12 남남	84.69㎡	2026-07-16	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗
8	3.9억	3동 2/12 동동	84.69㎡	2026-07-10	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗
9	3.9억	2동 10/12 남남	84.69㎡	2026-06-27	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗
10	3.9억	2동 10/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗
11	3.95억	3동 10/12 남남	84.69㎡	2026-07-16	52	-1.6%	1.19억	매물 ↗
12	4억	3동 7/12 남남	84.69㎡	2026-07-13	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4억	2동 2/12 남남	84.69㎡	2026-07-21	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4억	3동 1/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
15	4.1억	2동 3/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
16	4.1억	2동 2/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
17	4.1억	2동 4/12 남남	84.69㎡	2026-07-03	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
18	4.2억	2동 12/12 남남	84.69㎡	2026-06-26	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
19	4.2억	2동 7/12 남남	84.69㎡	2026-07-20	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
20	4.5억	2동 12/12 남남	84.69㎡	2026-07-12	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.75억

실거래중간 3.8억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.13억

대출 2.63억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.63억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.63억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.13억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 133만 × 24개월 중 이자 2,326만+ 취득세 213만 + 재산세 98만 = 보유비용 2,636만
3자산가치(2년 후)
3.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.98억 → 상승분 2,284만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,284만 − 보유비용 2,636만 = 순익 -352만÷ 자기자본 1.13억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.98억 × 전세가율 79% = 보증금 3.14억잔존대출 2.54억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.13억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.13억(매매 3.75억−대출 2.63억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 3.98억×전세가율 79%) / 잔존대출 2.54억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,284만 − 보유비용 2,636만(이자 2,326만+취득세 213만+재산세 98만) = 순익 -352만 / 자기자본 1.13억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 133만) / 실수령 565만 = 24%→91점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 28분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1733m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 13(7)+병원1km 32(10)+약국500m 5(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-26 · 3동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수운양까치매물 8건의왕시 삼동 · 35년차 · 178세대

2.5억2.5억 ~ 4억 · 62~83㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.5억	1동 4/13 동동	62.19㎡	2026-07-11	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
2	3.2억	1동 13/13 동동	82.56㎡	2026-07-01	50	-1.4%	0.96억	매물 ↗
3	3.5억	1동 2/13 남남	82.56㎡	2026-07-10	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.5억	1동 7/13 동동	82.56㎡	2026-06-30	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.7억	1동 7/13 남남	82.56㎡	2026-07-20	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
6	4억	1동 13/13 동동	82.56㎡	2026-07-15	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	1동 6/13 동동	82.56㎡	2026-07-13	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1동 7/13 남남	82.56㎡	2026-07-01	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

178세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.75억

대출 1.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.75억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.75억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 89만 × 24개월 중 이자 1,550만+ 취득세 75만 + 재산세 65만 = 보유비용 1,690만
3자산가치(2년 후)
2.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.65억 → 상승분 1,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,523만 − 보유비용 1,690만 = 순익 -168만÷ 자기자본 0.75억 → 연 ROE -1.1% (보수 -12% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.65억 × 전세가율 65% = 보증금 1.72억잔존대출 1.69억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.75억) / 2.86억 = 74%→100점. 필요 자기자본 0.75억(매매 2.5억−대출 1.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.72억(평가 2.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.69억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,523만 − 보유비용 1,690만(이자 1,550만+취득세 75만+재산세 65만) = 순익 -168만 / 자기자본 0.75억→연ROE -1.1%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 89만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·178세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

의왕(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~36분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 734m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 26(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

59점수도봉숲아뜨리움(도시형)도봉구 도봉동 · 10년차 · 172세대

4억53.98㎡ · 1/5 · 서남ROE 0.4%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

172세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.29억 → 상승분 2,932만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,932만 − 보유비용 2,825만 = 순익 107만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.29억 × 전세가율 65% = 보증금 2.79억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.79억(평가 4.29억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·172세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

도봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 293m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 16(8)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수거성학마을매물 4건도봉구 방학동 · 32년차 · 347세대

4.6억4.6억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE 0.3%전세 79%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	103동 13/18 동동	59.99㎡	2026-07-20	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
2	4.6억	103동 13/18 동동	59.99㎡	2026-07-07	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
3	4.7억	103동 10/18 동동	59.99㎡	2026-07-18	55	0.3%	1.41억	매물 ↗
4	4.8억	102동 12/17 동동	59.99㎡	2026-06-30	54	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 4.41억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-05-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.94억 → 상승분 3,372만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,372만 − 보유비용 3,278만 = 순익 93만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.94억 × 전세가율 79% = 보증금 3.9억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.9억(평가 4.94억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.11억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·347세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 440m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 345(15)+카페500m 49(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 103동최근 실거래 2026-05-20 · 180일 2건네이버 매물 ↗

51점수한아름2차매물 5건의왕시 삼동 · 33년차 · 267세대

2.8억2.8억 ~ 4.2억 · 59~85㎡ROE -1.3%전세 65%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	201동 4/20 동동	59.4㎡	2026-07-09	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.95억	201동 14/20 동동	59.4㎡	2026-06-30	51	-1.3%	0.89억	매물 ↗
3	3억	201동 7/20 동동	59.4㎡	2026-07-13	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3억	201동 8/20 동동	59.4㎡	2026-06-29	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	4.2억	201동 7/20 동동	84.84㎡	2026-07-03	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래중간 3.4억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-05-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

267세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·267세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

의왕(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~36분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 778m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 23(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 201동최근 실거래 2026-05-29 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수이안의왕역센트럴매물 4건의왕시 삼동 · 23년차 · 688세대

4.1억4.1억 ~ 4.8억 · 60~85㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	108동 1/25 동동	59.85㎡	2026-07-10	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
2	4.3억	105동 19/20 동동	59.85㎡	2026-07-02	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
3	4.35억	105동 19/20 동동	59.85㎡	2026-07-10	50	-1.7%	1.31억	매물 ↗
4	4.8억	107동 1/20 남남	84.98㎡	2026-07-21	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

688세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 65% = 보증금 2.83억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 4.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.78억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,497만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 -403만 / 자기자본 1.23억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·688세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

의왕(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~34분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 773m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 8(4)+병원1km 26(10)+약국500m 2(5)+학원1km 45·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수박달한일유앤아이매물 4건안양 만안구 박달동 · 22년차 · 375세대

4.3억4.3억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.7%전세 68%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	103동 저/19 서서	59.97㎡	2026-06-30	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	103동 1/19 서남	59.97㎡	2026-07-21	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	103동 2/19 서서	59.97㎡	2026-07-20	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.8억	105동 고/21 남남	59.97㎡	2026-07-14	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 5.27억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-06-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

375세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명(1호선) 도보 31분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 68% = 보증금 3.1억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.56억×전세가율 68%) / 잔존대출 2.91억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·375세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광명(1호선) 도보 31분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~27분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1923m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 10(5)+병원1km 15(10)+약국500m 4(7)+학원1km 106·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-30 · 103동최근 실거래 2026-06-23 · 180일 14건네이버 매물 ↗

생성 2026. 7. 28. 오후 5:45:04 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석