1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 안양 만안구 안양동

정우

레이더 73추천 가능재건축 기대 제한 (용적률 253%)

안양 만안구 안양동· 351세대· 41년차(1985년 준공)· 용적률 253%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-8.5% — 시세 수준

최저 호가 2.7억 vs 실거래 중간 2.95억(7건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 99만/월

실수령의 18% · 현 주거비 대비 +69만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

안양 도보 16분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~53분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 3 · 병원 150

1km 실측(카카오) · 편의점 13·약국 3(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 7건 거래

351세대 · 현재 매물 11건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

2건 감지

41년차·용적률 253% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행 외 1건 ↓

최저 호가

2.7억

매매 매물 11건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

2.95억

7건 · 최근 2026-07-20

호가 갭

-8.5%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

2.3억 · 78%

전세 계약 4건(180일)

레이더 지수 73/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 15/30연식·재건축 6/15전세가율 12/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 8.5% 낮음
✓ 전세가율 78% — 실거주 수요 탄탄
✓ 41년차이나 용적률 253% — 재건축 기대는 제한적

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 2.7억 · 대출 1.89억 · 금리 4.5%

총 월 부담

99만/월

실수령 565만의 18%

원리금

96만

이자 71만(비용) + 원금 25만(자산화)

보유세·기타

2.9만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+69만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 25만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 73.9만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 추천 가능 설득력 7점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 최저 호가 2.7억는 실거래 중간 2.95억(7건)보다 8.5% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 78%(계약 4건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 2년 ROE -1.2% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 41년차·용적률 253% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -1.2% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~31분(카카오 실경로)

편의점

마트

128

음식점

카페

150

병원

약국

169

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 11건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	2.7억	52㎡	2동 7/13	동동	2026-07-09	매물 ↗
2	2.7억	52㎡	2동 8/13	동동	2026-06-29	매물 ↗
3	2.95억	64㎡	2동 5/13	남남	2026-07-10	매물 ↗
4	3.04억	64㎡	2동 1/13	남남	2026-07-06	매물 ↗
5	3.05억

실거래 이력 최근 180일 · 7건 (국토부)

50㎡대 중간 2.65억 · 3건60~74㎡ 중간 3.02억 · 4건

거래일	면적	층	금액
2026-07-20	63.6㎡	3층	3.02억
2026-06-10	63.6㎡	8층	3.1억
2026-05-19	52.0㎡	13층	2.49억
2026-05-11	63.6㎡	2층	2.95억
2026-05-09	52.0㎡	6층	2.65억
2026-04-06	63.6㎡	8층	3.02억
2026-03-25	52.0㎡	3층	2.7억

전세 계약 이력 최근 180일 · 4건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-16	63.6㎡	2.4억	신규
2026-04-11	52.0㎡	1.95억	신규
2026-03-13	52.0㎡	2.2억	갱신
2026-02-05	63.6㎡	2.3억	신규

투자분석 기준가 2.7억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 2.95억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

351세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(2.7억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(2.95억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 78% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 253%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 41년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

41년차·용적률 253% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.2% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)