1.가격: 최저 호가 4.5억는 실거래 중간 5.75억(25건)보다 21.7% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 72%(계약 6건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.
3.유동성: 180일 25건 거래 + 매물 30건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.4% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 2.3%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 감지된 리스크 1건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 28년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로)

편의점

마트

음식점

카페

병원

약국

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 20건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	4.5억	60㎡	209동 1/20	서남	2026-07-06	매물 ↗
2	5억	60㎡	209동 1/20	서남	2026-07-18	매물 ↗
3	5.2억	60㎡	209동 2/20	서남	2026-07-23	매물 ↗
4	5.2억	60㎡	209동 2/20	서남	2026-07-24	매물 ↗
5	5.3억

실거래 이력 최근 180일 · 25건 (국토부)

50㎡대 중간 4.68억 · 7건60~74㎡ 중간 5.7억 · 6건84㎡급 중간 6억 · 6건90㎡+ 중간 6.2억 · 6건

거래일	면적	층	금액
2026-07-14	59.9㎡	4층	5.51억
2026-07-09	71.1㎡	3층	5.75억
2026-07-08	105.2㎡	8층	6.08억
2026-07-06	85.0㎡	19층	6억
2026-06-30	113.4㎡	14층	6.37억
2026-06-30	113.4㎡	8층	6.3억
2026-06-20	71.1㎡

전세 계약 이력 최근 180일 · 6건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-16	59.9㎡	2.7억	갱신
2026-07-02	59.9㎡	2.7억	갱신
2026-06-08	59.9㎡	2.94억	갱신
2026-05-23	105.2㎡	4.4억	신규
2026-05-14	113.4㎡	4.5억	신규
2026-04-09	105.2㎡	4.16억	신규

투자분석 기준가 4.5억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.75억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(4.5억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(5.75억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 72% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 299%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 28년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

28년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간