1.가격: 최저 호가 3.4억는 실거래 중간 4.3억(14건)보다 20.9% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.유동성: 180일 14건 거래 + 매물 7건 — 사고팔기 쉬운 시장.
3.상품: 39년차·재건축 사업성 양호 (용적률 147%) — 장기 재건축 옵션이 하방을 보강.
4.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.6% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 2.4%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 전세 표본 부족 — 임대 수요를 데이터로 확인 못함(중개사 확인 필요).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
· 190세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~18분(카카오 실경로)

편의점

마트

음식점

카페

106

병원

약국

162

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 7건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-26)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	3.4억	58㎡	5동 고/5	남남	2026-07-18	매물 ↗
2	3.55억	58㎡	5동 4/5	남남	2026-07-07	매물 ↗
3	3.6억	58㎡	5동 2/5	남남	2026-07-02	매물 ↗
4	3.6억	58㎡	5동 중/5	남남	2026-07-18	매물 ↗
5	3.8억

실거래 이력 최근 180일 · 14건 (국토부)

~50㎡ 중간 3.45억 · 2건50㎡대 중간 4.15억 · 7건90㎡+ 중간 5.45억 · 3건84㎡급 중간 5.73억 · 2건

거래일	면적	층	금액
2026-07-15	59.9㎡	2층	3.87억
2026-07-13	132.7㎡	11층	6.95억
2026-07-10	59.9㎡	10층	4.23억
2026-07-10	59.9㎡	7층	4.15억
2026-06-06	59.9㎡	8층	4.63억
2026-06-02	85.0㎡	11층	5.73억
2026-05-21

전세 계약 이력 최근 180일 · 0건

180일 내 전세 계약이 없습니다.

투자분석 기준가 3.4억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

14건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(3.4억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.3억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 ?% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 147%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 39년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
190세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위