전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

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재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

매물 397건 → 단지 86곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

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52점수라인매물 6건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

5.3억5.3억 ~ 6억 · 84㎡ROE 0.2%전세 78%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	101동 중/22 남남	84.36㎡	2026-09-07	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	101동 중/22 남남	84.36㎡	2026-08-19	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
3	5.5억	101동 7/22 남남	84.36㎡	2026-09-07	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.7억	101동 17/22 남남	84.36㎡	2026-08-31	50	0.2%	1.71억	매물 ↗
5	5.8억	101동 16/22 남남	84.36㎡	2026-09-04	50	0.2%	1.74억	매물 ↗
6	6억	101동 중/22 남남	84.36㎡	2026-09-10	49	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.48억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 78% = 보증금 4.44억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.44억(평가 5.69억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.59억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,885만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 77만 / 자기자본 1.59억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수거성매물 2건구로구 개봉동 · 39년차 · 190세대

4.5억4.5억 ~ 5억 · 79㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 5/5 남남	79.17㎡	2026-09-08	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	5억	1동 고/5 동남	79.17㎡	2026-08-15	49	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·190세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~18분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 767m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 24(8)+병원1km 106(10)+약국500m 7(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 1동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

51점수동부골든매물 2건구로구 오류동 · 28년차 · 1,236세대

6억6억 ~ 6.3억 · 85㎡ROE 0.2%전세 64%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	203동 4/20 서남	84.96㎡	2026-09-08	51	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.3억	203동 11/20 서남	84.96㎡	2026-09-10	50	0.4%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.75억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 64% = 보증금 4.12억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.12억(평가 6.44억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.06억 = 101%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,398만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 61만 / 자기자본 1.8억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,236세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 708m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 203동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 34건네이버 매물 ↗

50점수항동제일풍경채포레스트매물 19건구로구 항동 · 7년차 · 345세대

7.5억7.5억 ~ 11억 · 85㎡ROE 1.4%전세 67%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	701동 2/17 서남	84.66㎡	2026-09-10	50	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	703동 8/17 서남	84.66㎡	2026-09-03	50	1.4%	3.21억	매물 ↗
3	8억	703동 16/17 서남	84.66㎡	2026-09-10	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8억	703동 11/17 동남	84.66㎡	2026-09-07	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
5	8억	701동 8/17 서남	84.66㎡	2026-09-05	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
6	8억	704동 저/17 서남	84.66㎡	2026-09-07	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
7	8억	703동 중/17 서남	84.66㎡	2026-09-07	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
8	8억	702동 저/17 동남	84.98㎡	2026-09-07	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
9	8억	702동 중/17 서남	84.98㎡	2026-08-31	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
10	8억	703동 중/17 동남	84.66㎡	2026-08-27	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
11	8억	701동 5/17 서남	84.98㎡	2026-08-17	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
12	8억	703동 저/17 남남	84.66㎡	2026-08-21	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
13	8.3억	702동 14/17 남남	84.98㎡	2026-09-07	46	1.7%	4.01억	매물 ↗
14	8.5억	702동 고/17 서남	84.66㎡	2026-08-28	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
15	9억	703동 14/17 동남	84.66㎡	2026-09-10	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
16	9억	704동 7/17 서남	84.66㎡	2026-09-08	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
17	11억	703동 5/17 동남	84.66㎡	2026-08-28	45	2.2%	6.71억	매물 ↗
18	11억	702동 10/17 서남	84.66㎡	2026-08-18	45	2.2%	6.71억	매물 ↗
19	11억	704동 고/17 동남	84.66㎡	2026-08-20	45	2.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 67% = 보증금 5.39억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.39억(평가 8.05억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,497만 − 보유비용 4,621만(이자 3,801만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 876만 / 자기자본 3.21억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·345세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

역곡(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~26분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1135m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 15(8)+병원1km 34(10)+약국500m 0(0)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 701동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 17건네이버 매물 ↗

50점수금호(주상복합)매물 3건구로구 구로동 · 29년차 · 166세대

5.9억5.9억 ~ 6.3억 · 85㎡ROE 0.2%전세 90%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	1동 중/22 서남	84.86㎡	2026-09-10	50	0.2%	1.77억	매물 ↗
2	6.2억	1동 12/22 서남	84.86㎡	2026-08-13	48	0.3%	1.91억	매물 ↗
3	6.3억	1동 고/22 서남	84.7㎡	2026-08-25	48	0.4%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.09억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

166세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.33억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,262만 = 순익 63만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.33억 × 전세가율 90% = 보증금 5.7억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 6.33억×전세가율 90%) / 잔존대출 3.99억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 63만 / 자기자본 1.77억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·166세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

78점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~12분·카카오 실경로)→78점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 793m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 220(15)+카페500m 41(8)+병원1km 112(10)+약국500m 6(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 5건네이버 매물 ↗

49점수건영매물 5건구로구 개봉동 · 33년차 · 209세대

5.3억5.3억 ~ 5.9억 · 84~85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	102동 17/19 서남	84.73㎡	2026-08-25	49	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.35억	102동 고/19 서남	84.41㎡	2026-08-18	49	0.2%	1.6억	매물 ↗
3	5.5억	102동 2/19 서남	84.41㎡	2026-09-02	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.9억	102동 15/19 서남	84.41㎡	2026-08-24	46	0.2%	1.77억	매물 ↗
5	5.9억	102동 15/19 서남	84.41㎡	2026-08-26	46	0.2%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-05-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

209세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 65% = 보증금 3.7억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.7억(평가 5.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·209세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

오류동(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~18분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 842m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 11(6)+병원1km 75(10)+약국500m 2(5)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 102동최근 실거래 2026-05-26 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수우남퍼스트빌더센트럴매물 19건구로구 항동 · 7년차 · 337세대

7.6억7.6억 ~ 10억 · 80~85㎡ROE 1.4%전세 67%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	605동 저/20 동남	84.91㎡	2026-08-27	49	1.4%	3.31억	매물 ↗
2	7.8억	601동 고/20 서남	79.99㎡	2026-09-10	48	1.5%	3.51억	매물 ↗
3	8억	602동 3/20 서남	79.99㎡	2026-09-09	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8억	602동 2/20 서남	79.99㎡	2026-08-31	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
5	8.3억	605동 8/20 동남	84.91㎡	2026-09-08	46	1.7%	4.01억	매물 ↗
6	8.5억	603동 17/20 서남	84.91㎡	2026-09-10	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
7	8.5억	601동 5/20 동남	84.91㎡	2026-09-10	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
8	8.5억	603동 17/20 서남	84.91㎡	2026-09-07	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
9	8.5억	605동 저/20 동남	84.91㎡	2026-09-07	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
10	8.5억	605동 저/20 동남	84.91㎡	2026-09-01	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
11	8.5억	601동 고/20 서남	79.99㎡	2026-08-29	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
12	8.5억	602동 고/20 서남	84.91㎡	2026-08-18	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
13	9억	605동 고/20 동남	84.91㎡	2026-08-27	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
14	9억	605동 고/20 동남	84.91㎡	2026-08-17	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
15	9.8억	605동 4/20 동남	84.91㎡	2026-08-26	45	2%	5.51억	매물 ↗
16	10억	601동 20/20 서남	84.91㎡	2026-08-29	45	2.1%	5.71억	매물 ↗
17	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-09-07	44	1.8%	4.41억	매물 ↗
18	8.7억	605동 중/20 동남	84.91㎡	2026-08-27	44	1.8%	4.41억	매물 ↗
19	8.7억	603동 고/20 서남	84.91㎡	2026-08-20	44	1.8%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래중간 7.5억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

337세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,635만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.16억 → 상승분 5,570만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,570만 − 보유비용 4,635만 = 순익 936만÷ 자기자본 3.31억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.8% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.16억 × 전세가율 67% = 보증금 5.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

34점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.31억) / 2.86억 = -16%→34점. 필요 자기자본 3.31억(매매 7.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 8.16억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,570만 − 보유비용 4,635만(이자 3,801만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 936만 / 자기자본 3.31억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·337세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

역곡(1호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~27분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1181m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 13(7)+병원1km 15(10)+약국500m 1(2)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 605동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 15건네이버 매물 ↗

48점수한양수자인에듀힐즈매물 18건구로구 항동 · 7년차 · 634세대

7.95억7.95억 ~ 12억 · 77~85㎡ROE 1.6%전세 65%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.95억	504동 1/17 서남	76.88㎡	2026-09-09	48	1.6%	3.66억	매물 ↗
2	11억	506동 1/15 서남	84.95㎡	2026-09-10	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	507동 4/15 서남	76.88㎡	2026-09-02	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	12억	508동 고/16 서남	76.95㎡	2026-09-07	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	8.5억	509동 저/18 서남	84.95㎡	2026-09-09	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
6	8.6억	508동 저/16 서남	76.95㎡	2026-09-09	45	1.8%	4.31억	매물 ↗
7	8.7억	508동 중/16 서남	76.95㎡	2026-09-09	45	1.8%	4.41억	매물 ↗
8	9억	509동 중/18 서남	76.95㎡	2026-09-09	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	503동 저/17 동남	84.87㎡	2026-09-08	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
10	9억	507동 저/15 서남	76.95㎡	2026-09-04	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
11	9억	502동 저/17 서남	84.95㎡	2026-08-31	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
12	9.2억	508동 고/16 동남	84.95㎡	2026-09-08	45	1.9%	4.91억	매물 ↗
13	9.3억	508동 고/16 서남	84.95㎡	2026-09-08	45	1.9%	5.01억	매물 ↗
14	9.3억	508동 15/16 서남	76.95㎡	2026-08-29	45	1.9%	5.01억	매물 ↗
15	9.5억	501동 중/18 서남	84.95㎡	2026-09-07	45	2%	5.21억	매물 ↗
16	9.5억	507동 4/15 동남	84.95㎡	2026-08-29	45	2%	5.21억	매물 ↗
17	10억	508동 중/16 서남	84.87㎡	2026-09-04	45	2.1%	5.71억	매물 ↗
18	10억	501동 고/18 서남	84.95㎡	2026-09-03	45	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.95억

실거래중간 8.5억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.57억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.66억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 675만 + 재산세 207만 = 보유비용 4,683만
3자산가치(2년 후)
7.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.53억 → 상승분 5,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,827만 − 보유비용 4,683만 = 순익 1,144만÷ 자기자본 3.66억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.53억 × 전세가율 65% = 보증금 5.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

22점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.66억) / 2.86억 = -28%→22점. 필요 자기자본 3.66억(매매 7.95억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 8.53억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,827만 − 보유비용 4,683만(이자 3,801만+취득세 675만+재산세 207만) = 순익 1,144만 / 자기자본 3.66억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·634세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

천왕(7호선) 도보 25분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1442m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 13(7)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 57·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 504동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 18건네이버 매물 ↗

48점수서울수목원현대홈타운스위트매물 5건구로구 항동 · 22년차 · 245세대

6.1억6.1억 ~ 7.8억 · 85㎡ROE 0.2%전세 68%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	110동 1/5 동남	84.98㎡	2026-09-01	48	0.2%	1.83억	매물 ↗
2	6.5억	106동 고/5 동남	84.98㎡	2026-08-27	48	0.6%	2.21억	매물 ↗
3	6.8억	108동 4/5 동남	84.98㎡	2026-08-27	48	0.9%	2.51억	매물 ↗
4	7.8억	106동 5/5 동남	84.98㎡	2026-08-26	43	1.5%	3.51억	매물 ↗
5	7.8억	106동 5/5 동남	84.98㎡	2026-08-21	43	1.5%	3.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 6.15억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.55억 → 상승분 4,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,471만 − 보유비용 4,413만 = 순익 58만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.55억 × 전세가율 68% = 보증금 4.45억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.45억(평가 6.55억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.13억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,471만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 58만 / 자기자본 1.83억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

53점

근거

역곡(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~23분·카카오 실경로)→53점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 755m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 20(8)+병원1km 101(10)+약국500m 3(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 110동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수현대매물 3건구로구 개봉동 · 25년차 · 2,412세대

11.5억11.5억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 2.2%전세 55%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 12/25 서서	84.96㎡	2026-09-09	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	131동 15/23 남남	84.99㎡	2026-09-09	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	131동 15/23 남남	84.99㎡	2026-09-07	48	2.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.4억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,412세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 55% = 보증금 6.79억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +139만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.79억(평가 12.34억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,264만 / 자기자본 7.21억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,412세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~31분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 46(8)+병원1km 110(10)+약국500m 14(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 103동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 41건네이버 매물 ↗

48점수천왕역모아엘가트레뷰매물 19건구로구 오류동 · 1년차 · 440세대

10.73억10.5억 ~ 10.86억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.73억	102동 6/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	48	2.2%	6.44억	매물 ↗
2	10.75억	104동 3/26 남남	84.89㎡	2026-09-10	48	2.2%	6.46억	매물 ↗
3	10.75억	103동 저/26 남남	84.89㎡	2026-09-07	48	2.2%	6.46억	매물 ↗
4	10.76억	101동 6/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	48	2.2%	6.47억	매물 ↗
5	10.76억	101동 7/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	48	2.2%	6.47억	매물 ↗
6	10.76억	101동 9/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	48	2.2%	6.47억	매물 ↗
7	10.76억	101동 5/26 남남	84.53㎡	2026-09-03	48	2.2%	6.47억	매물 ↗
8	10.78억	102동 저/26 남남	84.53㎡	2026-09-09	48	2.2%	6.49억	매물 ↗
9	10.83억	102동 저/26 동남	84.53㎡	2026-09-03	48	2.2%	6.54억	매물 ↗
10	10.83억	103동 저/26 서남	84.89㎡	2026-09-02	48	2.2%	6.54억	매물 ↗
11	10.83억	104동 저/26 남남	84.89㎡	2026-09-09	48	2.2%	6.54억	매물 ↗
12	10.84억	102동 중/26 동남	84.53㎡	2026-09-01	48	2.2%	6.55억	매물 ↗
13	10.84억	101동 중/26 남남	84.53㎡	2026-08-20	48	2.2%	6.55억	매물 ↗
14	10.86억	104동 7/26 남남	84.89㎡	2026-08-21	48	2.2%	6.57억	매물 ↗
15	10.5억	102동 중/26 동남	84.53㎡	2026-09-10	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
16	10.51억	101동 2/26 남남	84.53㎡	2026-09-09	47	2.1%	6.22억	매물 ↗
17	10.51억	101동 2/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	47	2.1%	6.22억	매물 ↗
18	10.51억	102동 2/26 남남	84.53㎡	2026-09-05	47	2.1%	6.22억	매물 ↗
19	10.6억	103동 저/26 동남	84.89㎡	2026-09-10	47	2.1%	6.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.73억

실거래중간 8.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

440세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.44억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.44억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 980만 + 재산세 279만 = 보유비용 5,061만
3자산가치(2년 후)
10.73억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.52억 → 상승분 7,865만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,865만 − 보유비용 5,061만 = 순익 2,804만÷ 자기자본 6.44억 → 연 ROE 2.2% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.52억 × 전세가율 65% = 보증금 7.49억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +169만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.44억) / 2.86억 = -125%→0점. 필요 자기자본 6.44억(매매 10.73억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.49억(평가 11.52억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,865만 − 보유비용 5,061만(이자 3,801만+취득세 980만+재산세 279만) = 순익 2,804만 / 자기자본 6.44억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·440세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

천왕(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~41분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

92점

근거

역 138m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 11(6)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=92점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 102동최근 실거래 2026-06-10 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수호반써밋개봉매물 3건구로구 개봉동 · 2년차 · 317세대

11.5억10.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 고/24 동남	84.78㎡	2026-09-05	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	12억	101동 고/24 동남	84.78㎡	2026-09-05	48	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	10.5억	101동 2/24 동남	84.87㎡	2026-09-05	47	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

317세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 65% = 보증금 8.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +192만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.02억(평가 12.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·317세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

69점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~34분·카카오 실경로)→69점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 606m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 220(15)+카페500m 36(8)+병원1km 89(10)+약국500m 13(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-04-27 · 180일 1건네이버 매물 ↗

47점수센츄리매물 5건구로구 고척동 · 33년차 · 391세대

6.8억6.8억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.9%전세 68%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 1/15 남남	84.56㎡	2026-09-04	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
2	6.8억	101동 저/15 남남	84.56㎡	2026-09-10	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
3	7.5억	105동 12/15 서남	84.56㎡	2026-09-08	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
4	7.5억	104동 중/15 서남	84.56㎡	2026-09-07	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	105동 12/15 서남	84.56㎡	2026-08-21	44	1.4%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 6.45억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

391세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,526만 = 순익 458만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 68% = 보증금 4.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 7.3억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,984만 − 보유비용 4,526만(이자 3,801만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 458만 / 자기자본 2.51억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·391세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

56점

근거

양천구청(2호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~21분·카카오 실경로)→56점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 960m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 152(15)+카페500m 30(8)+병원1km 80(10)+약국500m 11(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 101동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수길훈매물 2건구로구 오류동 · 40년차 · 198세대

4.3억4.3억 ~ 4.6억 · 76~80㎡ROE 0.4%전세 49%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	3동 4/5 동남	76.29㎡	2026-09-09	47	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.6억	3동 1/5 북북	80.4㎡	2026-08-14	46	0.3%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 2.85억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 49% = 보증금 2.26억잔존대출 2.91억 일부상환 · 이자부담 −78%월세전환 시 순현금 -11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.26억(평가 4.62억×전세가율 49%) / 잔존대출 2.91억 = 78%→40점

이자 24만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,152만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 100만 / 자기자본 1.29억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·198세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~19분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 432m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 8(4)+병원1km 63(10)+약국500m 7(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 3동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수경남2차(아너스빌)매물 2건구로구 고척동 · 28년차 · 273세대

6.4억6.4억 ~ 7.7억 · 85㎡ROE 0.5%전세 70%🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	202동 4/19 남남	84.85㎡	2026-09-08	47	0.5%	2.11억	매물 ↗
2	7.7억	202동 중/19 남남	84.85㎡	2026-09-05	43	1.4%	3.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 6.1억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

273세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.87억 → 상승분 4,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,691만 − 보유비용 4,472만 = 순익 219만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE 0.5% (보수 -9.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.87억 × 전세가율 70% = 보증금 4.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.81억(평가 6.87억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,691만 − 보유비용 4,472만(이자 3,801만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 219만 / 자기자본 2.11억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·273세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

개봉(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~19분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1077m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 30(8)+병원1km 105(10)+약국500m 5(7)+학원1km 192·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 202동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수삼익1단지매물 4건구로구 고척동 · 25년차 · 245세대

6.8억6.8억 ~ 7.1억 · 85㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	102동 고/19 동남	84.96㎡	2026-09-01	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
2	7억	102동 4/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	7억	102동 4/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
4	7.1억	102동 15/19 동남	84.96㎡	2026-09-10	47	1.1%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,526만 = 순익 458만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

양천구청(2호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~22분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1192m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 2(5)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수한일유앤아이매물 6건구로구 고척동 · 21년차 · 390세대

7억7억 ~ 8억 · 85㎡ROE 1.1%전세 73%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 19/19 동남	84.98㎡	2026-08-14	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7.5억	102동 4/19 동남	84.98㎡	2026-09-09	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	106동 6/23 남남	84.68㎡	2026-08-18	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
4	7.6억	103동 20/20 남남	84.98㎡	2026-09-10	45	1.4%	3.31억	매물 ↗
5	7.6억	103동 20/20 남남	84.98㎡	2026-09-10	45	1.4%	3.31억	매물 ↗
6	8억	103동 12/20 남남	84.98㎡	2026-08-31	43	1.6%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.85억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 73% = 보증금 5.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 7.51억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 577만 / 자기자본 2.71억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·390세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

양천구청(2호선) 도보 22분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~23분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 1324m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 10(5)+병원1km 56(10)+약국500m 1(2)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-14 · 102동최근 실거래 2026-08-02 · 180일 11건네이버 매물 ↗

47점수현대홈타운2단지매물 11건구로구 개봉동 · 25년차 · 964세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 55%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	204동 28/28 동동	84.91㎡	2026-08-25	47	2.2%	6.51억	매물 ↗
2	10.8억	204동 15/28 동동	84.91㎡	2026-08-29	47	2.2%	6.51억	매물 ↗
3	10.85억	204동 15/28 동동	84.91㎡	2026-09-10	47	2.2%	6.56억	매물 ↗
4	10.85억	204동 15/28 동동	84.91㎡	2026-08-24	47	2.2%	6.56억	매물 ↗
5	11억	210동 6/28 남남	84.91㎡	2026-09-02	47	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11.2억	210동 23/28 남남	84.91㎡	2026-09-09	47	2.2%	6.91억	매물 ↗
7	12억	208동 10/25 남남	84.91㎡	2026-09-05	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	208동 20/25 남남	84.91㎡	2026-09-04	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	208동 10/25 남남	84.91㎡	2026-08-27	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	12억	208동 13/25 남남	84.91㎡	2026-08-12	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
11	12억	208동 10/25 남남	84.91㎡	2026-09-01	47	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 9.4억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

964세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,070만 = 순익 2,846만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 55% = 보증금 6.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +121만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.38억(평가 11.59억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,070만(이자 3,801만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,846만 / 자기자본 6.51억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·964세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

개봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 384m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 32(8)+병원1km 110(10)+약국500m 8(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 204동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 41건네이버 매물 ↗

47점수삼익2차매물 4건구로구 고척동 · 25년차 · 298세대

7억7억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	202동 3/19 남남	84.96㎡	2026-09-09	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7억	204동 8/19 동동	84.96㎡	2026-08-25	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	7.05억	204동 8/19 동남	84.96㎡	2026-09-02	47	1.1%	2.76억	매물 ↗
4	7.5억	202동 19/19 남남	84.96㎡	2026-09-09	45	1.4%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·298세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

양천구청(2호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1289m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 13(7)+병원1km 60(10)+약국500m 2(5)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수극동매물 3건구로구 구로동 · 42년차 · 493세대

6.5억6.2억 ~ 6.95억 · 82㎡ROE 0.6%전세 67%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	1동 1/11 동남	82.17㎡	2026-08-31	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
2	6.2억	1동 1/11 남남	82.17㎡	2026-08-31	45	0.3%	1.91억	매물 ↗
3	6.95억	4동 10/11 동남	82.17㎡	2026-09-08	45	1%	2.66억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 4.5억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

493세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.98억 → 상승분 4,764만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,764만 − 보유비용 4,485만 = 순익 279만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 0.6% (보수 -8.8% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.98억 × 전세가율 67% = 보증금 4.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.67억(평가 6.98억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,764만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 279만 / 자기자본 2.21억→연ROE 0.6%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·493세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 10분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~10분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 544m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 386(15)+카페500m 49(8)+병원1km 169(10)+약국500m 24(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 1동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

46점수오류금호어울림구로구 오류동 · 20년차 · 182세대

7.2억84.93㎡ · 4/13 · 남남ROE 1.2%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.73억 → 상승분 5,277만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,277만 − 보유비용 4,581만 = 순익 697만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.6% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.73억 × 전세가율 65% = 보증금 5.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 7.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,277만 − 보유비용 4,581만(이자 3,801만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 697만 / 자기자본 2.91억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

67점

근거

오류동(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~20분·카카오 실경로)→67점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 688m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 13(7)+병원1km 66(10)+약국500m 2(5)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수개봉대상매물 3건구로구 개봉동 · 28년차 · 208세대

7억7억 ~ 7억 · 85㎡ROE 1.1%전세 66%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 21/25 남남	84.98㎡	2026-09-08	46	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7억	102동 21/25 남남	84.98㎡	2026-09-08	46	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	7억	102동 고/25 남남	84.98㎡	2026-08-24	46	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.45억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 66% = 보증금 4.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 7.51억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·208세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

광명사거리(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~36분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 531m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 31(8)+병원1km 123(10)+약국500m 8(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수동부2차매물 8건구로구 오류동 · 28년차 · 205세대

6억6억 ~ 7억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	105동 3/19 서남	84.9㎡	2026-09-10	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.7억	105동 19/19 서남	84.9㎡	2026-09-07	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
3	6.7억	105동 저/19 서남	84.9㎡	2026-09-01	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
4	6.8억	105동 12/19 서남	84.9㎡	2026-08-31	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
5	6.8억	105동 고/19 서남	84.9㎡	2026-09-05	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
6	6.8억	105동 고/19 서남	84.9㎡	2026-08-26	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
7	6.8억	105동 중/19 서남	84.9㎡	2026-09-03	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
8	7억	105동 중/19 서남	84.9㎡	2026-09-07	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 65% = 보증금 4.19억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 6.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·205세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~15분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 27(8)+병원1km 140(10)+약국500m 4(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수하버라인2단지매물 3건구로구 항동 · 7년차 · 646세대

10.5억9.6억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.1%전세 66%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	204동 중/18 동남	84.88㎡	2026-09-01	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
2	12억	204동 16/18 동남	84.88㎡	2026-09-07	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	9.6억	203동 중/18 동남	84.87㎡	2026-09-08	45	2%	5.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.44억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

646세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 5,029만 = 순익 2,667만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 66% = 보증금 7.44억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.44억(평가 11.27억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,667만 / 자기자본 6.21억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·646세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

역곡(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~24분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 973m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 17(8)+병원1km 52(10)+약국500m 1(2)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 204동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼구로구 개봉동 · 33년차 · 249세대

6.3억84.96㎡ · 8/18 · 남남ROE 0.4%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,458만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.76억 → 상승분 4,618만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,618만 − 보유비용 4,458만 = 순익 160만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.76억 × 전세가율 65% = 보증금 4.4억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.3억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.4억(평가 6.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,618만 − 보유비용 4,458만(이자 3,801만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 160만 / 자기자본 2.01억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~18분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 22(8)+병원1km 78(10)+약국500m 6(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 103동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수구로두산위브구로구 구로동 · 21년차 · 660세대

9.7억83.39㎡ · 14/21 · 남남ROE 2%전세 53%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

54건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 53% = 보증금 5.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 10.41억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,110만 − 보유비용 4,921만(이자 3,801만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 2,189만 / 자기자본 5.41억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 54건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·660세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

남구로(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~10분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 263m(30)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 344(15)+카페500m 66(8)+병원1km 177(10)+약국500m 15(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 54건네이버 매물 ↗

46점수한마을매물 3건구로구 개봉동 · 28년차 · 1,983세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 51%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	117동 고/25 동동	84.57㎡	2026-09-10	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	105동 저/25 동남	84.57㎡	2026-09-10	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	105동 8/25 동동	84.57㎡	2026-09-03	46	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.43억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

48건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,983세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 51% = 보증금 6.57억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +129만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.57억(평가 12.88억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,796만 − 보유비용 5,233만(이자 3,801만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 3,562만 / 자기자본 7.71억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 48건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,983세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 326m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 31(8)+병원1km 121(10)+약국500m 10(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 117동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 48건네이버 매물 ↗

46점수우성꿈동산매물 3건구로구 고척동 · 31년차 · 204세대

6억6억 ~ 7억 · 84㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 1/13 서서	84.19㎡	2026-09-07	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.5억	103동 1/13 서남	84.19㎡	2026-08-13	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
3	7억	103동 12/13 남남	84.19㎡	2026-09-10	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 65% = 보증금 4.19억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 6.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·204세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

구일(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 821m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 144(15)+카페500m 28(8)+병원1km 72(10)+약국500m 5(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 6건네이버 매물 ↗

46점수항동중흥S-클래스베르데카운티매물 13건구로구 항동 · 7년차 · 419세대

11.4억9.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.4억	104동 고/19 동남	84.94㎡	2026-09-07	46	2.2%	7.11억	매물 ↗
2	11.5억	103동 저/20 동남	84.94㎡	2026-08-26	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	12억	103동 고/20 동남	84.94㎡	2026-09-05	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	101동 고/20 동남	84.94㎡	2026-08-31	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	9.5억	102동 11/20 동남	84.99㎡	2026-09-10	45	2%	5.21억	매물 ↗
6	9.5억	102동 3/20 동남	84.94㎡	2026-09-09	45	2%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	101동 4/20 서남	84.94㎡	2026-09-05	45	2%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	101동 저/20 동남	84.99㎡	2026-09-10	45	2%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	104동 저/19 동남	84.94㎡	2026-09-07	45	2%	5.21억	매물 ↗
10	9.8억	102동 18/20 서남	84.94㎡	2026-09-10	45	2%	5.51억	매물 ↗
11	9.8억	104동 11/19 동남	84.94㎡	2026-09-10	45	2%	5.51억	매물 ↗
12	9.8억	105동 고/18 동남	84.94㎡	2026-09-10	45	2%	5.51억	매물 ↗
13	10.5억	102동 11/20 동남	84.94㎡	2026-09-09	45	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

419세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,152만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.24억 → 상승분 8,356만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,356만 − 보유비용 5,152만 = 순익 3,204만÷ 자기자본 7.11억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.24억 × 전세가율 65% = 보증금 7.95억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +189만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.11억) / 2.86억 = -148%→0점. 필요 자기자본 7.11억(매매 11.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.95억(평가 12.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,356만 − 보유비용 5,152만(이자 3,801만+취득세 1,054만+재산세 296만) = 순익 3,204만 / 자기자본 7.11억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·419세대→82점 + 대단지 1 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

역곡(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~24분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 905m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 19(8)+병원1km 80(10)+약국500m 1(2)+학원1km 103·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수동부1차매물 6건구로구 오류동 · 28년차 · 252세대

6억6억 ~ 7억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 1/18 남남	84.89㎡	2026-08-24	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.8억	102동 16/18 남남	84.89㎡	2026-09-03	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
3	6.8억	102동 중/18 서남	84.89㎡	2026-09-01	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
4	6.9억	103동 12/18 남남	84.89㎡	2026-09-03	45	1%	2.61억	매물 ↗
5	7억	103동 3/18 남남	84.89㎡	2026-09-08	45	1.1%	2.71억	매물 ↗
6	7억	102동 6/18 남남	84.89㎡	2026-09-08	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 65% = 보증금 4.19억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 6.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·252세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~16분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 420m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 28(8)+병원1km 135(10)+약국500m 3(7)+학원1km 126·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수경남1차구로구 고척동 · 29년차 · 163세대

6.8억84.85㎡ · 고/18 · 서남ROE 0.9%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

163세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,526만 = 순익 458만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·163세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

64점

근거

양천구청(2호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~21분·카카오 실경로)→64점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 839m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 141(15)+카페500m 30(8)+병원1km 67(10)+약국500m 11(7)+학원1km 178·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 101동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 6건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼2차매물 2건구로구 개봉동 · 33년차 · 245세대

6억6억 ~ 6억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	202동 저/19 남남	84.96㎡	2026-08-25	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	202동 고/19 남남	84.96㎡	2026-08-12	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 65% = 보증금 4.19억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 6.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·245세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~18분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 643m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 78(10)+약국500m 8(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 202동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

45점수삼성래미안구로구 구로동 · 22년차 · 1,244세대

12억78.66㎡ · 14/19 · 서남ROE 2.3%전세 59%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,244세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 59% = 보증금 7.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.6억(평가 12.88억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,244세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

남구로(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~9분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 428m(24)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 318(15)+카페500m 67(8)+병원1km 198(10)+약국500m 16(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 113동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 29건네이버 매물 ↗

45점수개봉한진타운매물 11건구로구 개봉동 · 27년차 · 1,371세대

8억8억 ~ 10억 · 85㎡ROE 1.6%전세 64%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 1/24 동동	84.96㎡	2026-09-07	45	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8억	106동 1/22 남남	84.96㎡	2026-09-10	45	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	8억	111동 2/19 서남	84.96㎡	2026-09-08	45	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8.2억	111동 1/19 서남	84.96㎡	2026-08-25	44	1.6%	3.91억	매물 ↗
5	8.3억	101동 4/24 동동	84.96㎡	2026-09-09	43	1.7%	4.01억	매물 ↗
6	9.5억	111동 15/19 서남	84.96㎡	2026-09-10	43	2%	5.21억	매물 ↗
7	10억	101동 9/24 남남	84.96㎡	2026-09-09	43	2.1%	5.71억	매물 ↗
8	8.5억	103동 17/23 동동	84.96㎡	2026-09-10	42	1.7%	4.21억	매물 ↗
9	8.5억	101동 13/24 남남	84.96㎡	2026-09-08	42	1.7%	4.21억	매물 ↗
10	9.2억	101동 22/24 남남	84.96㎡	2026-09-05	42	1.9%	4.91억	매물 ↗
11	9.2억	101동 21/24 남남	84.96㎡	2026-09-10	42	1.9%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.37억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,371세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 64% = 보증금 5.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.59억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,174만 / 자기자본 3.71억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,371세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

69점

근거

광명사거리(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→69점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 688m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 26(8)+병원1km 124(10)+약국500m 5(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 29건네이버 매물 ↗

45점수대림역대성스카이렉스(주상복합)매물 3건구로구 구로동 · 20년차 · 160세대

7.5억7.5억 ~ 7.6억 · 85㎡ROE 1.4%전세 70%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	102동 중/23 서남	84.8㎡	2026-08-19	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.6억	102동 9/23 동북	84.8㎡	2026-09-07	44	1.4%	3.31억	매물 ↗
3	7.6억	102동 9/23 동북	84.8㎡	2026-09-07	44	1.4%	3.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 8.6억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-05-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 70% = 보증금 5.63억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 8.05억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·160세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~10분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 762m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 208(15)+카페500m 41(8)+병원1km 122(10)+약국500m 5(7)+학원1km 147·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 102동최근 실거래 2026-05-15 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수구로두산구로구 구로동 · 28년차 · 1,285세대

9.5억84.9㎡ · 고/19 · 동남ROE 2%전세 53%🚇 30분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 5.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

54건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 53% = 보증금 5.4억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.4억(평가 10.2억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,963만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 2,070만 / 자기자본 5.21억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 54건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,285세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~11분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 387(15)+카페500m 46(8)+병원1km 158(10)+약국500m 22(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 54건네이버 매물 ↗

45점수한신플러스타운매물 2건구로구 오류동 · 24년차 · 299세대

6.65억6.65억 ~ 6.65억 · 85㎡ROE 0.8%전세 60%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.65억	102동 8/14 남남	84.96㎡	2026-09-10	45	0.8%	2.36억	매물 ↗
2	6.65억	102동 8/14 서남	84.96㎡	2026-08-22	45	0.8%	2.36억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.65억

실거래중간 6.2억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.36억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.66억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.36억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 532만 + 재산세 173만 = 보유비용 4,506만
3자산가치(2년 후)
6.65억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.14억 → 상승분 4,874만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,874만 − 보유비용 4,506만 = 순익 368만÷ 자기자본 2.36억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8.2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.14억 × 전세가율 60% = 보증금 4.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

68점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.36억) / 2.86억 = 18%→68점. 필요 자기자본 2.36억(매매 6.65억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.28억(평가 7.14억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,874만 − 보유비용 4,506만(이자 3,801만+취득세 532만+재산세 173만) = 순익 368만 / 자기자본 2.36억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

오류동(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 568m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 27(8)+병원1km 83(10)+약국500m 5(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 9건네이버 매물 ↗

44점수우방매물 5건구로구 구로동 · 33년차 · 256세대

7.3억7.3억 ~ 8억 · 85㎡ROE 1.2%전세 65%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	1동 10/15 동남	84.9㎡	2026-09-10	44	1.2%	3.01억	매물 ↗
2	7.5억	1동 7/15 서남	84.91㎡	2026-09-10	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	1동 7/15 서남	84.91㎡	2026-09-01	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
4	8억	1동 6/15 동남	84.9㎡	2026-09-03	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
5	8억	1동 7/15 서남	84.9㎡	2026-09-07	41	1.6%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 6.15억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,594만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 4,594만 = 순익 756만÷ 자기자본 3.01억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 65% = 보증금 5.09억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.01억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3.01억(매매 7.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.84억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,351만 − 보유비용 4,594만(이자 3,801만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 756만 / 자기자본 3.01억→연ROE 1.2%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·256세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

구일(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~18분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 471m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 3(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수우리유앤미매물 4건구로구 구로동 · 22년차 · 216세대

6.9억6.9억 ~ 8.3억 · 84~85㎡ROE 1%전세 55%🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	102동 21/21 남남	84.71㎡	2026-09-09	44	1%	2.61억	매물 ↗
2	7.2억	101동 6/18 동남	84.42㎡	2026-09-09	43	1.2%	2.91억	매물 ↗
3	7.2억	101동 6/18 남남	84.42㎡	2026-08-20	43	1.2%	2.91억	매물 ↗
4	8.3억	102동 중/21 남남	84.71㎡	2026-09-01	41	1.7%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 5.79억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.61억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,540만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.41억 → 상승분 5,057만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,057만 − 보유비용 4,540만 = 순익 518만÷ 자기자본 2.61억 → 연 ROE 1% (보수 -7.4% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.41억 × 전세가율 55% = 보증금 4.07억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −98%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

59점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.61억) / 2.86억 = 9%→59점. 필요 자기자본 2.61억(매매 6.9억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

69점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 7.41억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 98%→69점

이자 3만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,057만 − 보유비용 4,540만(이자 3,801만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 518만 / 자기자본 2.61억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·216세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

구로(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~16분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 760m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 115(15)+카페500m 20(8)+병원1km 106(10)+약국500m 7(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

44점수삼천리매물 4건구로구 오류동 · 28년차 · 423세대

7.5억7.5억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 1.4%전세 73%🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	103동 고/25 남남	84.75㎡	2026-08-22	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.6억	103동 5/25 남남	84.75㎡	2026-09-09	43	1.4%	3.31억	매물 ↗
3	8억	103동 19/25 남남	84.75㎡	2026-09-09	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8.5억	103동 15/25 남남	84.75㎡	2026-08-20	39	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.95억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 73% = 보증금 5.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +99만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.88억(평가 8.05억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·423세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

오류동(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~18분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 500m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 24(8)+병원1km 64(10)+약국500m 8(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 103동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 15건네이버 매물 ↗

43점수청실구로구 개봉동 · 39년차 · 156세대

7.5억76.08㎡ · 고/15 · 남남ROE 1.4%전세 63%🚇 30분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 5.47억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 63% = 보증금 5.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.05억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·156세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

개봉(1호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~19분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 121m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 184(15)+카페500m 41(8)+병원1km 116(10)+약국500m 14(7)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 1동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수천왕이펜하우스1단지구로구 천왕동 · 15년차 · 314세대

10억84.95㎡ · 4/12 · 서남ROE 2.1%전세 60%🚇 34분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 7.85억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

314세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 60% = 보증금 6.44억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.44억(평가 10.73억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,368만 / 자기자본 5.71억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·314세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

천왕(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 136m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 12(6)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 101동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 6건네이버 매물 ↗

43점수금강구로구 오류동 · 31년차 · 247세대

6억84.96㎡ · 고/19 · 서남ROE 0.2%전세 56%🚇 35분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 7.18억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 56% = 보증금 3.61억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −89%월세전환 시 순현금 +4만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.61억(평가 6.44억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.06억 = 89%→55점

이자 17만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~19분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 19(8)+병원1km 121(10)+약국500m 6(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 13건네이버 매물 ↗

43점수천왕이펜하우스3단지매물 3건구로구 천왕동 · 15년차 · 1,044세대

9.2억9.2억 ~ 9.8억 · 85㎡ROE 1.9%전세 65%~🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	313동 2/12 남남	84.98㎡	2026-09-03	43	1.9%	4.91억	매물 ↗
2	9.5억	313동 5/12 남남	84.98㎡	2026-08-28	43	2%	5.21억	매물 ↗
3	9.8억	313동 8/12 남남	84.98㎡	2026-09-10	43	2%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,044세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 4,853만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 4,853만 = 순익 1,891만÷ 자기자본 4.91억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.91억) / 2.86억 = -72%→0점. 필요 자기자본 4.91억(매매 9.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,743만 − 보유비용 4,853만(이자 3,801만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 1,891만 / 자기자본 4.91억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

69점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,044세대→62점 + 대단지 7 = 69점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

72점

근거

천왕(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~24분·카카오 실경로)→72점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 469m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 22(10)+약국500m 1(2)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 313동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수고척월드메르디앙매물 4건구로구 고척동 · 15년차 · 180세대

10억8.6억 ~ 10억 · 85㎡ROE 2.1%전세 62%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	102동 중/20 남남	84.93㎡	2026-08-28	43	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	8.6억	103동 6/20 서서	84.93㎡	2026-09-03	42	1.8%	4.31억	매물 ↗
3	9억	102동 12/20 남남	84.93㎡	2026-08-28	42	1.9%	4.71억	매물 ↗
4	9.5억	103동 고/20 서서	84.93㎡	2026-08-14	42	2%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8.1억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 62% = 보증금 6.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.65억(평가 10.73억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·180세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

구일(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~21분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 973m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 38(8)+병원1km 81(10)+약국500m 7(7)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 102동최근 실거래 2026-06-01 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수영화아이닉스매물 2건구로구 개봉동 · 21년차 · 212세대

7.1억7.1억 ~ 7.8억 · 85㎡ROE 1.1%전세 53%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	101동 15/24 동동	84.98㎡	2026-08-13	43	1.1%	2.81억	매물 ↗
2	7.8억	101동 10/24 동동	84.98㎡	2026-08-31	41	1.5%	3.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 8.3억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.81억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,567만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.62억 → 상승분 5,204만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,204만 − 보유비용 4,567만 = 순익 637만÷ 자기자본 2.81억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.62억 × 전세가율 53% = 보증금 4.04억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −97%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.81억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.81억(매매 7.1억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.04억(평가 7.62억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 97%→68점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,204만 − 보유비용 4,567만(이자 3,801만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 637만 / 자기자본 2.81억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·212세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

광명사거리(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~22분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 638m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 15(8)+병원1km 118(10)+약국500m 3(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-13 · 101동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수영풍마드레빌매물 8건구로구 오류동 · 24년차 · 627세대

7.95억7.95억 ~ 9억 · 85㎡ROE 1.6%전세 61%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.95억	101동 3/18 남남	84.74㎡	2026-09-09	43	1.6%	3.66억	매물 ↗
2	7.95억	101동 3/18 남남	84.74㎡	2026-09-08	43	1.6%	3.66억	매물 ↗
3	8억	107동 중/16 남남	84.74㎡	2026-08-11	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8.5억	102동 저/24 남남	84.74㎡	2026-08-27	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
5	8.7억	101동 10/18 남남	84.74㎡	2026-08-27	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
6	8.7억	101동 중/18 남남	84.74㎡	2026-09-05	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
7	8.9억	102동 16/24 동남	84.74㎡	2026-08-11	40	1.8%	4.61억	매물 ↗
8	9억	112동 중/20 동남	84.74㎡	2026-09-03	40	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.95억

실거래중간 7.85억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

627세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.57억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.66억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 675만 + 재산세 207만 = 보유비용 4,683만
3자산가치(2년 후)
7.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.53억 → 상승분 5,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,827만 − 보유비용 4,683만 = 순익 1,144만÷ 자기자본 3.66억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.53억 × 전세가율 61% = 보증금 5.2억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

22점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.66억) / 2.86억 = -28%→22점. 필요 자기자본 3.66억(매매 7.95억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.2억(평가 8.53억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·627세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

천왕(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 524m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 131(15)+카페500m 19(8)+병원1km 64(10)+약국500m 6(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 18건네이버 매물 ↗

43점수고척대우매물 2건구로구 고척동 · 28년차 · 987세대

8.2억8.2억 ~ 8.4억 · 85㎡ROE 1.6%전세 52%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	112동 3/16 동남	84.98㎡	2026-09-09	43	1.6%	3.91억	매물 ↗
2	8.4억	101동 10/17 남남	84.99㎡	2026-09-10	42	1.7%	4.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 7.05억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

987세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 4,717만 = 순익 1,294만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 1.6% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 52% = 보증금 4.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.58억(평가 8.8억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 110%→86점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,010만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 1,294만 / 자기자본 3.91억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·987세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

56점

근거

개봉(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~20분·카카오 실경로)→56점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 953m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 36(8)+병원1km 111(10)+약국500m 4(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 112동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 34건네이버 매물 ↗

43점수금강수목원매물 5건구로구 오류동 · 23년차 · 620세대

8억8억 ~ 10억 · 85㎡ROE 1.6%전세 64%🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 1/5 동남	84.98㎡	2026-09-02	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	10억	114동 5/5 동남	84.98㎡	2026-08-25	41	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	8.5억	110동 저/5 남남	84.98㎡	2026-09-07	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.8억	111동 4/5 동남	84.98㎡	2026-09-08	40	1.8%	4.51억	매물 ↗
5	9억	115동 3/5 동남	84.98㎡	2026-09-02	40	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.65억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 64% = 보증금 5.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.59억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·620세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

천왕(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~19분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 576m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 25(10)+약국500m 0(0)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 105동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수구일우성매물 3건구로구 구로동 · 29년차 · 829세대

8.5억8.5억 ~ 8.7억 · 84㎡ROE 1.7%전세 58%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	206동 1/21 남남	84.49㎡	2026-09-10	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	206동 1/21 남남	84.49㎡	2026-08-18	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	8.7억	210동 16/20 동동	84.49㎡	2026-09-04	43	1.8%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

829세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 58% = 보증금 5.29억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.29억(평가 9.12억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,757만(이자 3,801만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,473만 / 자기자본 4.21억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·829세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

61점

근거

남구로(7호선) 도보 16분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~14분·카카오 실경로)→61점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 942m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 7(4)+병원1km 66(10)+약국500m 3(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 206동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 34건네이버 매물 ↗

43점수한일유앤아이매물 6건구로구 구로동 · 21년차 · 454세대

7.9억7.9억 ~ 8.8억 · 85㎡ROE 1.5%전세 65%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	107동 11/22 동동	84.96㎡	2026-09-08	43	1.5%	3.61억	매물 ↗
2	8억	105동 16/22 동동	84.96㎡	2026-08-20	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	8.2억	106동 5/22 남남	84.96㎡	2026-09-09	42	1.6%	3.91억	매물 ↗
4	8.4억	107동 7/22 동동	84.96㎡	2026-09-09	41	1.7%	4.11억	매물 ↗
5	8.5억	101동 18/19 남남	84.96㎡	2026-08-24	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
6	8.8억	108동 10/20 남남	84.96㎡	2026-09-09	40	1.8%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 6.9억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

454세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 4,676만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.48억 → 상승분 5,790만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,790만 − 보유비용 4,676만 = 순익 1,115만÷ 자기자본 3.61억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.3% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.48억 × 전세가율 65% = 보증금 5.51억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

24점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.61억) / 2.86억 = -26%→24점. 필요 자기자본 3.61억(매매 7.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.51억(평가 8.48억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,790만 − 보유비용 4,676만(이자 3,801만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 1,115만 / 자기자본 3.61억→연ROE 1.5%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·454세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~13분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 785m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 30(8)+병원1km 85(10)+약국500m 1(2)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 107동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 11건네이버 매물 ↗

42점수벽산블루밍매물 5건구로구 고척동 · 24년차 · 886세대

11.5억11.2억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 52%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	206동 2/25 동동	84.87㎡	2026-09-09	42	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	204동 저/25 남남	84.87㎡	2026-09-07	42	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	206동 2/25 동동	84.87㎡	2026-09-05	42	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	12억	206동 저/25 동동	84.87㎡	2026-08-28	42	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	11.2억	204동 저/25 남남	84.87㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.9억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

886세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 52% = 보증금 6.42억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 12.34억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·886세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

구일(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~24분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 444m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 20(8)+병원1km 115(10)+약국500m 6(7)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 206동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 14건네이버 매물 ↗

42점수두산매물 3건구로구 개봉동 · 29년차 · 561세대

9.7억8.5억 ~ 9.7억 · 85㎡ROE 2%전세 54%🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	102동 중/28 동동	84.96㎡	2026-09-09	42	2%	5.41억	매물 ↗
2	8.5억	102동 25/28 동동	84.96㎡	2026-09-10	41	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	8.8억	102동 13/28 동동	84.96㎡	2026-09-10	41	1.8%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 6.8억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-08-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

561세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 54% = 보증금 5.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.62억(평가 10.41억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·561세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

개봉(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~17분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 517m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 30(8)+병원1km 155(10)+약국500m 14(7)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-08-03 · 180일 29건네이버 매물 ↗

41점수동아한신구로구 고척동 · 27년차 · 355세대

8억84.92㎡ · 1/22 · 남남ROE 1.6%전세 57%🚇 37분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.85억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

355세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 57% = 보증금 4.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 8.59억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·355세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

구일(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~19분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 663m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 202(15)+카페500m 39(8)+병원1km 90(10)+약국500m 8(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 104동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수청구매물 3건구로구 고척동 · 28년차 · 448세대

7.5억7.5억 ~ 7.9억 · 85㎡ROE 1.4%전세 55%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 1/16 남남	84.87㎡	2026-09-10	41	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.8억	101동 저/16 남남	84.87㎡	2026-09-10	41	1.5%	3.51억	매물 ↗
3	7.9억	101동 16/16 남남	84.87㎡	2026-08-28	40	1.5%	3.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.27억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 55% = 보증금 4.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 8.05억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·448세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

구일(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 39(8)+병원1km 91(10)+약국500m 7(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 14건네이버 매물 ↗

41점수개봉아이파크매물 3건구로구 개봉동 · 21년차 · 684세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	107동 18/20 서남	84.98㎡	2026-09-05	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	105동 저/22 서남	84.98㎡	2026-09-05	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	107동 18/20 서남	84.98㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

684세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +207만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 202%→100점

전액상환+현금 4.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·684세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

76점

근거

개봉(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~30분·카카오 실경로)→76점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 527m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 37(8)+병원1km 109(10)+약국500m 14(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수신구로자이(주상복합)매물 5건구로구 구로동 · 20년차 · 299세대

10.9억10.3억 ~ 10.9억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	101동 고/36 동남	84.98㎡	2026-09-06	41	2.2%	6.61억	매물 ↗
2	10.9억	101동 13/36 동남	84.98㎡	2026-08-24	41	2.2%	6.61억	매물 ↗
3	10.3억	101동 15/36 서남	84.94㎡	2026-08-18	40	2.1%	6.01억	매물 ↗
4	10.4억	101동 중/36 동남	84.98㎡	2026-08-18	40	2.1%	6.11억	매물 ↗
5	10.6억	101동 고/36 동남	84.98㎡	2026-09-09	40	2.1%	6.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 8.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.7억 → 상승분 7,989만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,989만 − 보유비용 5,084만 = 순익 2,906만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.7억 × 전세가율 65% = 보증금 7.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.6억(평가 11.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,989만 − 보유비용 5,084만(이자 3,801만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 2,906만 / 자기자본 6.61억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

구로(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~14분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 428m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 240(15)+카페500m 43(8)+병원1km 114(10)+약국500m 7(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-06 · 101동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 7건네이버 매물 ↗

41점수천왕이펜하우스2단지매물 5건구로구 천왕동 · 16년차 · 526세대

10.2억8.7억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 2.1%전세 58%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	208동 12/13 남남	84.97㎡	2026-08-25	41	2.1%	5.91억	매물 ↗
2	11억	207동 고/12 남남	84.97㎡	2026-08-14	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	209동 7/12 동남	84.97㎡	2026-08-22	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	8.7억	206동 2/13 남남	84.97㎡	2026-08-19	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
5	9.5억	209동 고/12 남남	84.97㎡	2026-09-04	40	2%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 8.73억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

526세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,989만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,989만 = 순익 2,488만÷ 자기자본 5.91억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.2% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 58% = 보증금 6.35억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.91억) / 2.86억 = -107%→0점. 필요 자기자본 5.91억(매매 10.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 10.95억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,476만 − 보유비용 4,989만(이자 3,801만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 2,488만 / 자기자본 5.91억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·526세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

천왕(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~40분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 238m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 8(4)+병원1km 24(10)+약국500m 1(2)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 208동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수경남아너스빌매물 5건구로구 오류동 · 23년차 · 296세대

8.2억8.2억 ~ 8.8억 · 85㎡ROE 1.6%전세 66%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	105동 중/5 동동	84.91㎡	2026-09-10	41	1.6%	3.91억	매물 ↗
2	8.2억	105동 중/5 동북	84.91㎡	2026-09-10	41	1.6%	3.91억	매물 ↗
3	8.5억	103동 고/23 남남	84.98㎡	2026-08-27	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.8억	102동 중/23 남남	84.98㎡	2026-09-08	40	1.8%	4.51억	매물 ↗
5	8.8억	102동 중/23 동남	84.98㎡	2026-09-05	40	1.8%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 7.3억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 4,717만 = 순익 1,294만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 1.6% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 66% = 보증금 5.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +96만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.81억(평가 8.8억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·296세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

천왕(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~20분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 117(15)+카페500m 15(8)+병원1km 62(10)+약국500m 7(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 8건네이버 매물 ↗

41점수고척LIG리가매물 5건구로구 고척동 · 18년차 · 421세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 61%🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	103동 17/20 남남	84.98㎡	2026-09-09	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	103동 저/20 남남	84.98㎡	2026-09-08	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 11/22 서남	84.98㎡	2026-08-20	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	204동 고/22 동남	84.98㎡	2026-08-30	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	103동 17/20 남남	84.98㎡	2026-08-18	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

421세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 61% = 보증금 7.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +185만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.86억(평가 12.88억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·421세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

양천구청(2호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~24분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 802m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 28(8)+병원1km 72(10)+약국500m 12(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 103동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수구로중앙하이츠(1269)매물 7건구로구 구로동 · 25년차 · 597세대

11억9억 ~ 11억 · 82㎡ROE 2.2%전세 42%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	105동 고/22 남남	82.3㎡	2026-09-02	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	9.8억	103동 6/24 남남	82.3㎡	2026-09-10	38	2%	5.51억	매물 ↗
3	9.8억	103동 6/24 남남	82.3㎡	2026-09-10	38	2%	5.51억	매물 ↗
4	10억	104동 6/24 남남	82.3㎡	2026-09-09	38	2.1%	5.71억	매물 ↗
5	9.5억	103동 2/24 남남	82.3㎡	2026-09-10	37	2%	5.21억	매물 ↗
6	9.6억	105동 고/22 남남	82.3㎡	2026-09-01	37	2%	5.31억	매물 ↗
7	9억	103동 20/24 남남	82.3㎡	2026-08-14	36	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.3억

전세가율

42%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

597세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 42% = 보증금 4.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 11.81억×전세가율 42%) / 잔존대출 4.15억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 2,965만 / 자기자본 6.71억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·597세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

구로(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~14분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 497m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 155(15)+카페500m 30(8)+병원1km 107(10)+약국500m 5(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 105동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 16건네이버 매물 ↗

41점수벽산베스트블루밍매물 3건구로구 고척동 · 16년차 · 339세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 62%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 중/16 동남	84.88㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	101동 고/16 동남	84.88㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 11/16 동동	84.88㎡	2026-08-19	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.2억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

339세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 62% = 보증금 7.99억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.99억(평가 12.88억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·339세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

양천구청(2호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~45분(자차 ~21분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1032m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 131(15)+카페500m 29(8)+병원1km 103(10)+약국500m 8(7)+학원1km 203·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수삼환로즈빌매물 9건구로구 고척동 · 22년차 · 600세대

11억11억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 53%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	106동 저/22 남남	84.99㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	103동 저/23 동동	84.99㎡	2026-09-08	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	106동 저/22 남남	84.99㎡	2026-09-07	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	103동 5/23 동동	84.99㎡	2026-09-08	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	106동 저/22 남남	84.99㎡	2026-08-29	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11.5억	106동 중/22 남남	84.99㎡	2026-09-07	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.5억	106동 중/22 남남	84.99㎡	2026-08-28	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.5억	106동 중/22 남남	84.99㎡	2026-09-07	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
9	12억	103동 중/23 동남	84.99㎡	2026-08-26	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

600세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 53% = 보증금 6.26억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.26억(평가 11.81억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·600세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

개봉(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~29분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 402m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 188(15)+카페500m 43(8)+병원1km 141(10)+약국500m 13(7)+학원1km 216·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 106동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 14건네이버 매물 ↗

41점수다솜금호매물 3건구로구 구로동 · 31년차 · 285세대

8억8억 ~ 8억 · 84~85㎡ROE 1.6%전세 90%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 13/24 서남	84.95㎡	2026-09-04	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8억	1동 17/24 서남	84.95㎡	2026-08-22	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	8억	1동 5/24 서남	84.35㎡	2026-09-10	41	1.6%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.09억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신도림(1호선·2호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 90% = 보증금 7.73억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.73억(평가 8.59억×전세가율 90%) / 잔존대출 4.15억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·285세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

신도림(1호선·2호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~13분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 633m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 278(15)+카페500m 40(8)+병원1km 134(10)+약국500m 9(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 1동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수중앙구로하이츠(685-124)매물 9건구로구 구로동 · 39년차 · 579세대

7.99억7.99억 ~ 8.8억 · 80㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.99억	5동 12/15 남남	79.97㎡	2026-09-10	40	1.6%	3.7억	매물 ↗
2	8.3억	5동 12/15 남남	79.97㎡	2026-09-07	39	1.7%	4.01억	매물 ↗
3	8.5억	5동 6/15 남남	79.97㎡	2026-09-10	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	3동 10/15 남남	79.97㎡	2026-09-10	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	3동 8/15 남남	79.97㎡	2026-09-10	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	3동 10/15 남남	79.97㎡	2026-09-01	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
7	8.8억	5동 13/15 남남	79.97㎡	2026-09-08	37	1.8%	4.51억	매물 ↗
8	8.8억	1동 고/15 남남	79.97㎡	2026-09-10	37	1.8%	4.51억	매물 ↗
9	8.8억	5동 13/15 남남	79.97㎡	2026-09-08	37	1.8%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.99억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

579세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.7억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.59억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.7억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 679만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,688만
3자산가치(2년 후)
7.99억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.58억 → 상승분 5,856만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,856만 − 보유비용 4,688만 = 순익 1,168만÷ 자기자본 3.7억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.58억 × 전세가율 65% = 보증금 5.57억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

21점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.7억) / 2.86억 = -29%→21점. 필요 자기자본 3.7억(매매 7.99억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 8.58억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,856만 − 보유비용 4,688만(이자 3,801만+취득세 679만+재산세 208만) = 순익 1,168만 / 자기자본 3.7억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·579세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

구일(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 559m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 17(8)+병원1km 61(10)+약국500m 2(5)+학원1km 85·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 5동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수천왕이펜하우스4단지구로구 천왕동 · 15년차 · 478세대

8억84.97㎡ · 고/15 · 서남ROE 1.6%전세 45%🚇 44분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.5억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 45% = 보증금 3.86억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −93%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 8.59억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 93%→62점

이자 11만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·478세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

천왕(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~25분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 740m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 6(3)+병원1km 17(10)+약국500m 0(0)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 403동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수오류푸르지오매물 9건구로구 오류동 · 23년차 · 378세대

8.5억8.5억 ~ 10억 · 85㎡ROE 1.7%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 저/23 동남	84.93㎡	2026-09-07	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	105동 저/15 남남	84.93㎡	2026-08-22	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	8.7억	103동 8/20 남남	84.85㎡	2026-09-05	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
4	9억	103동 중/20 동남	84.93㎡	2026-09-10	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
5	9억	103동 18/20 남남	84.85㎡	2026-09-03	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
6	9억	101동 고/20 서서	84.93㎡	2026-09-04	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9억	103동 중/20 동남	84.93㎡	2026-09-01	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
8	9.1억	102동 고/23 동남	84.93㎡	2026-08-22	40	1.9%	4.81억	매물 ↗
9	10억	103동 20/20 남남	84.93㎡	2026-09-05	40	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

378세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·378세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

오류동(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~19분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 366m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 176(15)+카페500m 23(8)+병원1km 61(10)+약국500m 9(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수현대(상선)매물 2건구로구 구로동 · 39년차 · 290세대

7.9억7.9억 ~ 8.3억 · 80㎡ROE 1.5%전세 58%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	101동 1/15 남남	79.98㎡	2026-09-10	40	1.5%	3.61억	매물 ↗
2	8.3억	102동 6/15 남남	79.98㎡	2026-08-14	38	1.7%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 6.74억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 4,676만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.48억 → 상승분 5,790만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,790만 − 보유비용 4,676만 = 순익 1,115만÷ 자기자본 3.61억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.3% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.48억 × 전세가율 58% = 보증금 4.92억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

24점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.61억) / 2.86억 = -26%→24점. 필요 자기자본 3.61억(매매 7.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.92억(평가 8.48억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·290세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

구일(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 479m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 16(8)+병원1km 59(10)+약국500m 5(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 13건네이버 매물 ↗

39점수온수힐스테이트매물 7건구로구 온수동 · 17년차 · 999세대

10억9억 ~ 10억 · 85㎡ROE 2.1%전세 34%🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	104동 4/12 동남	84.97㎡	2026-08-25	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	103동 6/12 동남	84.97㎡	2026-08-14	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	10억	112동 고/12 남남	84.97㎡	2026-08-18	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
4	9.5억	105동 1/12 동남	84.97㎡	2026-08-28	38	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.7억	114동 고/12 동남	84.97㎡	2026-08-31	38	2%	5.41억	매물 ↗
6	9.1억	113동 9/12 남남	84.97㎡	2026-09-04	37	1.9%	4.81억	매물 ↗
7	9억	109동 저/12 동남	84.97㎡	2026-09-10	36	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8억

전세가율

34%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

999세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)온수(1호선·7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 34% = 보증금 3.65억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 10.73억×전세가율 34%) / 잔존대출 4.15억 = 88%→54점

이자 19만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·999세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

온수(1호선·7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~23분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 583m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 10(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 104동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 32건네이버 매물 ↗

39점수천왕이펜하우스5단지구로구 천왕동 · 15년차 · 522세대

8.5억84.98㎡ · 2/16 · 남남ROE 1.7%전세 45%🚇 44분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.15억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

522세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 45% = 보증금 4.11억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.11억(평가 9.12억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·522세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

61점

근거

천왕(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~25분·카카오 실경로)→61점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 768m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 7(4)+병원1km 17(10)+약국500m 0(0)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 501동최근 실거래 2026-06-24 · 180일 3건네이버 매물 ↗

39점수영화구로구 개봉동 · 28년차 · 372세대

11.5억84.96㎡ · 중/25 · 남남ROE 2.2%전세 53%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.3억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

372세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 53% = 보증금 6.54억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.54억(평가 12.34억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·372세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

개봉(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~27분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 189m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 197(15)+카페500m 39(8)+병원1km 120(10)+약국500m 14(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 10건네이버 매물 ↗

39점수삼호매물 9건구로구 개봉동 · 30년차 · 369세대

10억8.5억 ~ 10억 · 85㎡ROE 2.1%전세 59%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 22/24 남남	84.88㎡	2026-08-22	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	101동 17/24 남남	84.88㎡	2026-08-20	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	8.5억	101동 2/24 남남	84.88㎡	2026-09-10	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	101동 저/24 남남	84.88㎡	2026-09-10	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
5	8.7억	101동 16/24 남남	84.88㎡	2026-09-10	38	1.8%	4.41억	매물 ↗
6	8.7억	101동 저/24 남남	84.88㎡	2026-09-10	38	1.8%	4.41억	매물 ↗
7	8.7억	101동 16/24 남남	84.88㎡	2026-09-09	38	1.8%	4.41억	매물 ↗
8	8.7억	101동 16/24 남남	84.88㎡	2026-09-10	38	1.8%	4.41억	매물 ↗
9	8.7억	101동 16/24 남남	84.88㎡	2026-08-19	38	1.8%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 7.95억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

369세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 59% = 보증금 6.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.33억(평가 10.73억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·369세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

89점

근거

개봉(1호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~16분·카카오 실경로)→89점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 145m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 207(15)+카페500m 48(8)+병원1km 109(10)+약국500m 16(7)+학원1km 187·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 101동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 6건네이버 매물 ↗

39점수삼환매물 7건구로구 개봉동 · 31년차 · 783세대

8.5억8.5억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.7%전세 59%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 1/22 남남	84.94㎡	2026-09-10	39	1.7%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	102동 1/22 남남	84.94㎡	2026-08-25	39	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	9억	103동 5/22 남남	84.94㎡	2026-09-09	39	1.9%	4.71억	매물 ↗
4	9억	102동 11/22 남남	84.94㎡	2026-09-09	39	1.9%	4.71억	매물 ↗
5	9억	102동 11/22 남남	84.94㎡	2026-08-28	39	1.9%	4.71억	매물 ↗
6	9.1억	102동 중/22 남남	84.94㎡	2026-08-11	39	1.9%	4.81억	매물 ↗
7	9.2억	103동 저/22 남남	84.94㎡	2026-08-26	39	1.9%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 59% = 보증금 5.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 9.12억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·783세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 331m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 39(8)+병원1km 140(10)+약국500m 16(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 19건네이버 매물 ↗

39점수구로현대구로구 구로동 · 35년차 · 591세대

9.5억84.57㎡ · 9/15 · 동남ROE 2%전세 58%🚇 30분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 6.7억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-06-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~7분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 58% = 보증금 5.91억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 10.2억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·591세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~7분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 484m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 357(15)+카페500m 72(8)+병원1km 186(10)+약국500m 13(7)+학원1km 165·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 302동최근 실거래 2026-06-24 · 180일 9건네이버 매물 ↗

39점수천왕이펜하우스6단지매물 4건구로구 천왕동 · 16년차 · 678세대

7.8억7.8억 ~ 8.1억 · 85㎡ROE 1.5%전세 45%🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	601동 15/15 남남	84.97㎡	2026-08-25	39	1.5%	3.51억	매물 ↗
2	8억	602동 10/15 남남	84.97㎡	2026-09-01	38	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	8억	601동 15/15 남남	84.97㎡	2026-09-01	38	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8.1억	601동 10/15 남남	84.97㎡	2026-09-05	38	1.6%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 7.57억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

678세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.37억 → 상승분 5,717만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,717만 − 보유비용 4,662만 = 순익 1,055만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.5% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.37억 × 전세가율 45% = 보증금 3.77억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −91%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

58점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.77억(평가 8.37억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 91%→58점

이자 14만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,717만 − 보유비용 4,662만(이자 3,801만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 1,055만 / 자기자본 3.51억→연ROE 1.5%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·678세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

천왕(7호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~25분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 957m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 6(3)+병원1km 16(10)+약국500m 0(0)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 601동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

39점수신개봉삼환구로구 개봉동 · 26년차 · 173세대

8.5억84.99㎡ · 3/19 · 남남ROE 1.7%전세 59%🚇 32분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

173세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 59% = 보증금 5.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 9.12억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·173세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~19분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 241m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 195(15)+카페500m 39(8)+병원1km 129(10)+약국500m 14(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 19건네이버 매물 ↗

39점수신도림우성5차매물 5건구로구 신도림동 · 32년차 · 154세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 80㎡ROE 2.2%전세 41%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	501동 1/11 서남	79.56㎡	2026-09-09	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	501동 저/11 서남	79.56㎡	2026-09-03	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	12억	501동 2/11 서남	79.56㎡	2026-09-10	39	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	501동 저/11 서남	79.56㎡	2026-09-04	39	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	501동 8/11 서남	79.56㎡	2026-08-14	39	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12.07억

전세가율

41%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

154세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도림천(2호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 41% = 보증금 5.06억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.06억(평가 12.34억×전세가율 41%) / 잔존대출 4.15억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·154세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

도림천(2호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~20분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 247m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 20(8)+병원1km 99(10)+약국500m 6(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 501동최근 실거래 2026-07-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

38점수현대연예인매물 2건구로구 구로동 · 37년차 · 735세대

9.8억9.8억 ~ 9.9억 · 85㎡ROE 2%전세 47%🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	203동 1/15 남남	84.91㎡	2026-09-03	38	2%	5.51억	매물 ↗
2	9.9억	203동 15/15 남남	84.91㎡	2026-08-24	38	2%	5.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 7.62억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

735세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,934만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.52억 → 상승분 7,183만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,183만 − 보유비용 4,934만 = 순익 2,249만÷ 자기자본 5.51억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.52억 × 전세가율 47% = 보증금 4.94억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.51억) / 2.86억 = -93%→0점. 필요 자기자본 5.51억(매매 9.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 10.52억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,183만 − 보유비용 4,934만(이자 3,801만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 2,249만 / 자기자본 5.51억→연ROE 2.0%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·735세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

구일(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~16분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 773m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 14(7)+병원1km 66(10)+약국500m 4(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 203동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 16건네이버 매물 ↗

38점수우성(1058)매물 5건구로구 구로동 · 31년차 · 296세대

8.5억8.5억 ~ 9억 · 84㎡ROE 1.7%전세 65%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 6/14 남남	84.38㎡	2026-09-09	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	101동 1/17 남남	84.38㎡	2026-09-02	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	102동 6/14 남남	84.38㎡	2026-08-12	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	9억	101동 6/17 남남	84.38㎡	2026-09-09	38	1.9%	4.71억	매물 ↗
5	9억	101동 10/17 남남	84.38㎡	2026-09-09	38	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.5억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

구일(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~15분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 279m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 9건네이버 매물 ↗

38점수서울가든매물 2건구로구 고척동 · 37년차 · 715세대

9억9억 ~ 9억 · 85㎡ROE 1.9%전세 50%🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	4동 12/13 남남	84.99㎡	2026-09-10	38	1.9%	4.71억	매물 ↗
2	9억	4동 12/13 남남	84.99㎡	2026-09-03	38	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.39억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

715세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,825만 = 순익 1,771만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 1.9% (보수 -4.1% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 50% = 보증금 4.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 9.66억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,771만 / 자기자본 4.71억→연ROE 1.9%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·715세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

개봉(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~20분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 917m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 188(15)+카페500m 40(8)+병원1km 110(10)+약국500m 9(7)+학원1km 176·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 4동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 20건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석