전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,202건 → 단지 185곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

52점수삼성산주공3단지매물 3건관악구 신림동 · 26년차 · 1,482세대

6.8억6.8억 ~ 7.1억 · 113㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	301동 2/25 동남	113.31㎡	2026-09-10	52	2.6%	2.51억	매물 ↗
2	6.8억	302동 2/25 동남	113.31㎡	2026-09-09	52	2.6%	2.51억	매물 ↗
3	7.1억	309동 1/25 동남	113.31㎡	2026-09-10	51	2.7%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,526만 = 순익 1,306만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 65% = 보증금 4.8억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,832만 − 보유비용 4,526만(이자 3,801만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 1,306만 / 자기자본 2.51억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

92점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

관악산(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~19분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1261m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수라인매물 6건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

6억6억 ~ 6.8억 · 113~115㎡ROE 0.2%전세 78%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 1/22 남남	113.25㎡	2026-08-26	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	101동 저/22 남남	113.25㎡	2026-08-24	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
3	6.4억	101동 8/22 남남	114.69㎡	2026-08-31	48	0.5%	2.11억	매물 ↗
4	6.5억	101동 20/22 남남	114.69㎡	2026-08-31	48	0.6%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	101동 8/22 남남	114.69㎡	2026-08-20	48	0.6%	2.21억	매물 ↗
6	6.8억	101동 21/22 남남	114.69㎡	2026-09-10	47	0.9%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 4.48억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 78% = 보증금 5.02억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 6.44억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.06억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,398만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 61만 / 자기자본 1.8억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 101동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수동부2차구로구 오류동 · 28년차 · 205세대

7억114.94㎡ · 1/19 · 서남ROE 1.1%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 577만 / 자기자본 2.71억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·205세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~15분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 27(8)+병원1km 140(10)+약국500m 4(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수관악역이안매물 4건안양 만안구 석수동 · 17년차 · 271세대

6.2억6.2억 ~ 7.1억 · 121~122㎡ROE -1.8%전세 78%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	105동 3/13 서남	121.01㎡	2026-08-20	46	-1.8%	1.91억	매물 ↗
2	6.5억	104동 4/15 서남	122.34㎡	2026-08-29	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.8억	105동 4/13 서남	121.01㎡	2026-09-02	44	-0.8%	2.51억	매물 ↗
4	7.1억	106동 고/11 서남	121.73㎡	2026-08-24	42	-0.4%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 5.65억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

271세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,445만 = 순익 -669만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 78% = 보증금 5.13억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.13억(평가 6.58억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.15억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,776만 − 보유비용 4,445만(이자 3,801만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 -669만 / 자기자본 1.91억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·271세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

관악(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~40분(자차 ~20분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 395m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 58(15)+카페500m 18(8)+병원1km 6(6)+약국500m 1(2)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 105동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 9건네이버 매물 ↗

45점수한신플러스타운매물 2건구로구 오류동 · 24년차 · 299세대

7억7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 1.1%전세 60%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 5/15 남남	114.78㎡	2026-09-01	45	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7억	104동 5/15 남남	114.78㎡	2026-09-01	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.2억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 60% = 보증금 4.51억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.51억(평가 7.51억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 109%→84점

전액상환+현금 0.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

오류동(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 568m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 27(8)+병원1km 83(10)+약국500m 5(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 104동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼2차매물 3건구로구 개봉동 · 33년차 · 245세대

6.1억6.1억 ~ 6.7억 · 133㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	201동 고/18 남남	132.68㎡	2026-09-03	46	0.2%	1.83억	매물 ↗
2	6.2억	201동 고/18 서남	132.68㎡	2026-08-14	46	0.3%	1.91억	매물 ↗
3	6.7억	201동 저/18 남남	132.68㎡	2026-09-07	46	0.8%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.55억 → 상승분 4,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,471만 − 보유비용 4,413만 = 순익 58만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.55억 × 전세가율 65% = 보증금 4.26억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.26억(평가 6.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.13억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,471만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 58만 / 자기자본 1.83억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·245세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~18분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 643m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 78(10)+약국500m 8(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 201동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

42점수서울가든양천구 신월동 · 42년차 · 200세대

7억100.8㎡ · 1/10 · 남남ROE 1.1%전세 58%🚇 41분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.7억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신정네거리(2호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 58% = 보증금 4.36억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.36억(평가 7.51억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·200세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

67점

근거

신정네거리(2호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~25분·카카오 실경로)→67점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 651m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 145(15)+카페500m 18(8)+병원1km 184(10)+약국500m 6(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 3동최근 실거래 2026-08-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수동부골든매물 12건구로구 오류동 · 28년차 · 1,236세대

6.5억6.5억 ~ 6.5억 · 105~113㎡ROE 0.6%전세 64%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-09-09	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
2	6.5억	207동 4/14 서남	105.21㎡	2026-09-05	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-09-03	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	201동 6/20 남남	113.43㎡	2026-08-31	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	201동 11/20 남남	113.43㎡	2026-08-29	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	201동 중/20 남남	113.43㎡	2026-09-05	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
7	6.5억	201동 17/20 남남	113.43㎡	2026-08-26	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
8	6.5억	201동 1/20 남남	113.43㎡	2026-08-18	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
9	6.5억	201동 17/20 남남	113.43㎡	2026-09-08	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
10	6.5억	207동 4/14 서남	105.21㎡	2026-09-07	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
11	6.5억	201동 중/20 남남	113.43㎡	2026-09-07	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
12	6.5억	201동 중/20 남남	113.43㎡	2026-09-03	50	0.6%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 5.75억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.98억 → 상승분 4,764만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,764만 − 보유비용 4,485만 = 순익 279만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 0.6% (보수 -8.8% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.98억 × 전세가율 64% = 보증금 4.46억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.46억(평가 6.98억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→82점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,764만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 279만 / 자기자본 2.21억→연ROE 0.6%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,236세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 708m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 201동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 34건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼매물 5건구로구 개봉동 · 33년차 · 249세대

6.05억6.05억 ~ 7억 · 133㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.05억	101동 5/18 남남	132.68㎡	2026-08-17	46	0.2%	1.81억	매물 ↗
2	6.3억	101동 4/18 남남	132.68㎡	2026-09-10	46	0.4%	2.01억	매물 ↗
3	6.5억	101동 고/18 남남	132.68㎡	2026-09-05	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	101동 4/18 남남	132.68㎡	2026-09-08	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
5	7억	101동 중/18 남남	132.68㎡	2026-08-31	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.05억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.81억

대출 4.24억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.24억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.24억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 215만 × 24개월 중 이자 3,752만+ 취득세 466만 + 재산세 157만 = 보유비용 4,375만
3자산가치(2년 후)
6.05억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.49억 → 상승분 4,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,434만 − 보유비용 4,375만 = 순익 59만÷ 자기자본 1.81억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.49억 × 전세가율 65% = 보증금 4.22억잔존대출 4.1억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.81억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.81억(매매 6.05억−대출 4.24억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.22억(평가 6.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.1억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,434만 − 보유비용 4,375만(이자 3,752만+취득세 466만+재산세 157만) = 순익 59만 / 자기자본 1.81억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 215만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~18분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 22(8)+병원1km 78(10)+약국500m 6(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-17 · 101동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

43점수광명중앙하이츠2차매물 6건광명시 광명동 · 33년차 · 282세대

5.6억5.6억 ~ 6.5억 · 132㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	201동 2/20 동남	131.54㎡	2026-09-02	43	-1.9%	1.68억	매물 ↗
2	6.1억	201동 저/20 동남	131.54㎡	2026-08-27	41	-1.9%	1.83억	매물 ↗
3	6.5억	201동 13/20 동남	131.54㎡	2026-09-02	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	201동 고/20 동남	131.54㎡	2026-08-24	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	201동 고/20 동동	131.54㎡	2026-08-18	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	201동 고/20 동남	131.54㎡	2026-08-14	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 3.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

282세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 65% = 보증금 3.86억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 5.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.79억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,410만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 -624만 / 자기자본 1.68억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·282세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

광명사거리(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~39분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 879m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 13(7)+병원1km 146(10)+약국500m 5(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 201동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수광명중앙하이츠1차매물 2건광명시 광명동 · 33년차 · 909세대

6.4억6.4억 ~ 6.4억 · 132㎡ROE -1.4%전세 86%🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	104동 저/15 동남	131.54㎡	2026-09-08	44	-1.4%	2.11억	매물 ↗
2	6.4억	104동 저/15 동남	131.54㎡	2026-08-28	44	-1.4%	2.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 4.3억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

909세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,472만 = 순익 -574만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 86% = 보증금 5.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.84억(평가 6.79억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.15억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,898만 − 보유비용 4,472만(이자 3,801만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 -574만 / 자기자본 2.11억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·909세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

광명사거리(7호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~40분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1098m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 15(8)+병원1km 36(10)+약국500m 6(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 13건네이버 매물 ↗

56점수벽산1단지매물 13건금천구 시흥동 · 27년차 · 2,336세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 115㎡ROE 0.2%전세 69%🚇 48분 · 환승0▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	101동 2/18 남남	114.84㎡	2026-09-05	56	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	108동 3/18 남남	114.84㎡	2026-08-28	55	0.2%	1.71억	매물 ↗
3	5.8억	109동 4/18 남남	114.84㎡	2026-09-10	55	0.2%	1.74억	매물 ↗
4	5.8억	102동 12/18 남남	114.84㎡	2026-09-07	55	0.2%	1.74억	매물 ↗
5	5.8억	112동 9/19 남남	114.84㎡	2026-08-31	55	0.2%	1.74억	매물 ↗
6	5.85억	109동 8/18 남남	114.84㎡	2026-09-02	55	0.2%	1.75억	매물 ↗
7	6억	107동 4/18 남남	114.84㎡	2026-09-10	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
8	6억	107동 17/18 남남	114.84㎡	2026-09-09	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
9	6억	101동 14/18 남남	114.84㎡	2026-09-08	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
10	6억	101동 6/18 남남	114.84㎡	2026-09-07	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
11	6억	106동 10/18 남남	114.84㎡	2026-09-05	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
12	6억	109동 7/18 남남	114.84㎡	2026-08-31	54	0.2%	1.8억	매물 ↗
13	6억	102동 12/18 남남	114.84㎡	2026-08-31	54	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.37억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

2,336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 69% = 보증금 4.07억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 5.9억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.72억 = 109%→85점

전액상환+현금 0.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 72만 / 자기자본 1.65억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·2,336세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

관악산(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1801m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 41건네이버 매물 ↗

40점수삼성매물 5건안양 만안구 안양동 · 32년차 · 366세대

6.7억6.7억 ~ 7억 · 133㎡ROE -0.9%전세 44%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	103동 3/20 동남	133.47㎡	2026-09-07	40	-0.9%	2.41억	매물 ↗
2	6.7억	103동 6/20 남남	133.47㎡	2026-08-22	40	-0.9%	2.41억	매물 ↗
3	6.9억	103동 중/20 동남	133.47㎡	2026-09-04	39	-0.6%	2.61억	매물 ↗
4	7억	103동 고/20 동남	133.47㎡	2026-09-07	39	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	103동 6/20 남남	133.47㎡	2026-09-03	39	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 8.4억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,513만 = 순익 -432만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 44% = 보증금 3.13억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −75%월세전환 시 순현금 -20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

36점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.13억(평가 7.11억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.15억 = 75%→36점

이자 38만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -432만 / 자기자본 2.41억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

관악(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~23분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 903m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 73(15)+카페500m 22(8)+병원1km 27(10)+약국500m 5(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 46건네이버 매물 ↗

55점수벽산5단지매물 10건금천구 시흥동 · 22년차 · 2,810세대

6.3억6.3억 ~ 7억 · 115㎡ROE 0.4%전세 69%🚇 50분 · 환승0▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	501동 2/18 서남	114.84㎡	2026-09-07	55	0.4%	2.01억	매물 ↗
2	6.6억	507동 2/20 서남	114.84㎡	2026-09-10	55	0.7%	2.31억	매물 ↗
3	6.7억	515동 9/18 서남	114.84㎡	2026-09-09	55	0.8%	2.41억	매물 ↗
4	6.8억	515동 18/18 서남	114.84㎡	2026-09-09	55	0.9%	2.51억	매물 ↗
5	6.9억	510동 12/20 동남	114.84㎡	2026-09-10	54	1%	2.61억	매물 ↗
6	6.9억	512동 6/20 동남	114.84㎡	2026-09-10	54	1%	2.61억	매물 ↗
7	6.9억	501동 8/18 서남	114.84㎡	2026-09-07	54	1%	2.61억	매물 ↗
8	7억	513동 19/20 동남	114.84㎡	2026-09-10	54	1.1%	2.71억	매물 ↗
9	7억	510동 12/20 동남	114.84㎡	2026-09-10	54	1.1%	2.71억	매물 ↗
10	7억	511동 19/20 동남	114.84㎡	2026-09-09	54	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 5.37억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,810세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 31분 → 0회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,458만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.76억 → 상승분 4,618만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,618만 − 보유비용 4,458만 = 순익 160만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.76억 × 전세가율 69% = 보증금 4.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.3억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.67억(평가 6.76억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,618만 − 보유비용 4,458만(이자 3,801만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 160만 / 자기자본 2.01억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,810세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

관악산(신림선) 도보 31분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 1938m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 25(10)+약국500m 5(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 501동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 41건네이버 매물 ↗

49점수비산화성파크드림(주상복합)매물 3건안양 동안구 비산동 · 12년차 · 191세대

5.8억5.8억 ~ 6억 · 109㎡ROE -1.9%전세 73%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	102동 15/24 서남	108.58㎡	2026-09-01	49	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6억	102동 4/24 서남	108.58㎡	2026-08-22	48	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	102동 4/24 서남	108.58㎡	2026-08-14	48	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 73% = 보증금 4.49억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.49억(평가 6.15억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.93억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·191세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

안양(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~24분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 841m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 132(15)+카페500m 38(8)+병원1km 154(10)+약국500m 13(7)+학원1km 236·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수금강금천구 시흥동 · 26년차 · 185세대

6.55억115.28㎡ · 저/20 · 동남ROE 0.7%전세 66%🚇 52분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.55억

실거래중간 5.55억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.26억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.58억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.26억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 521만 + 재산세 170만 = 보유비용 4,492만
3자산가치(2년 후)
6.55억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.03억 → 상승분 4,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,801만 − 보유비용 4,492만 = 순익 309만÷ 자기자본 2.26억 → 연 ROE 0.7% (보수 -8.6% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.03억 × 전세가율 66% = 보증금 4.64억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

71점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.26억) / 2.86억 = 21%→71점. 필요 자기자본 2.26억(매매 6.55억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.64억(평가 7.03억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→88점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,801만 − 보유비용 4,492만(이자 3,801만+취득세 521만+재산세 170만) = 순익 309만 / 자기자본 2.26억→연ROE 0.7%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·185세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

금천구청(1호선) 도보 24분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~20분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1507m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 55(10)+약국500m 8(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수삼익매물 9건금천구 시흥동 · 27년차 · 786세대

6.4억6.4억 ~ 7억 · 114㎡ROE 0.5%전세 83%🚇 53분 · 환승0▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	106동 12/20 남남	114.48㎡	2026-08-25	49	0.5%	2.11억	매물 ↗
2	6.7억	103동 20/25 남남	114.48㎡	2026-09-07	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
3	6.7억	106동 10/20 남남	114.48㎡	2026-09-03	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
4	6.7억	104동 고/18 동동	114.48㎡	2026-09-09	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
5	6.7억	105동 저/25 남남	114.48㎡	2026-09-07	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
6	6.7억	105동 중/25 남남	114.48㎡	2026-08-18	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
7	6.8억	104동 중/18 서서	114.48㎡	2026-08-31	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
8	6.8억	103동 중/25 남남	114.48㎡	2026-08-14	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
9	7억	110동 24/25 남남	114.48㎡	2026-08-24	46	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 4.78억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

786세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 34분 → 0회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.87억 → 상승분 4,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,691만 − 보유비용 4,472만 = 순익 219만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE 0.5% (보수 -9.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.87억 × 전세가율 83% = 보증금 5.7억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 6.87억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.15억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,691만 − 보유비용 4,472만(이자 3,801만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 219만 / 자기자본 2.11억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·786세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악산(신림선) 도보 34분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~21분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1630m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 40(15)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 3(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 106동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 9건네이버 매물 ↗

48점수더포레스트힐매물 4건안양 동안구 비산동 · 24년차 · 2,044세대

6억6억 ~ 7억 · 115㎡ROE -1.9%전세 58%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	110동 저/25 서남	114.96㎡	2026-08-28	48	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.7억	110동 고/25 서남	114.96㎡	2026-09-08	47	-0.9%	2.41억	매물 ↗
3	7억	111동 저/25 동남	114.96㎡	2026-09-08	47	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7억	110동 16/25 서남	114.96㎡	2026-08-26	47	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.15억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

83건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

2,044세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 58% = 보증금 3.69억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −91%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

58점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.69억(평가 6.37억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.06억 = 91%→58점

이자 14만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 83건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·2,044세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~25분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1016m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 10(4)+카페500m 7(4)+병원1km 34(10)+약국500m 1(2)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 110동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 83건네이버 매물 ↗

45점수수리산성원상떼빌1차매물 3건안양 만안구 안양동 · 20년차 · 469세대

6.3억6.3억 ~ 6.5억 · 109㎡ROE -1.6%전세 73%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	503동 저/20 남남	108.94㎡	2026-08-25	45	-1.6%	2.01억	매물 ↗
2	6.5억	503동 5/20 남남	108.94㎡	2026-08-25	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	503동 5/20 남남	108.94㎡	2026-09-08	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 5.6억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,458만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,458만 = 순익 -621만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 73% = 보증금 4.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.3억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 6.68억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,458만(이자 3,801만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -621만 / 자기자본 2.01억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·469세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~28분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 979m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 284(15)+카페500m 52(8)+병원1km 143(10)+약국500m 8(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 503동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 17건네이버 매물 ↗

44점수냉천현대매물 2건안양 만안구 안양동 · 30년차 · 314세대

5.4억5.4억 ~ 5.5억 · 112㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	101동 저/22 남남	111.99㎡	2026-08-27	44	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.5억	101동 3/22 서남	111.99㎡	2026-08-21	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

314세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 65% = 보증금 3.72억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 5.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.66억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,289만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 -595만 / 자기자본 1.62억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·314세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~29분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 968m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 299(15)+카페500m 60(8)+병원1km 146(10)+약국500m 14(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수수리산성원상떼빌2차매물 2건안양 만안구 안양동 · 20년차 · 436세대

6.4억6.4억 ~ 6.5억 · 109㎡ROE -1.4%전세 61%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	606동 4/22 남남	108.94㎡	2026-09-07	42	-1.4%	2.11억	매물 ↗
2	6.5억	606동 9/22 남남	108.94㎡	2026-09-08	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 5.6억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

436세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,472만 = 순익 -574만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 61% = 보증금 4.14억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.79억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·436세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~30분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1050m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 42(8)+병원1km 136(10)+약국500m 6(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 606동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 17건네이버 매물 ↗

41점수성원1차매물 7건안양 만안구 안양동 · 31년차 · 934세대

5.9억5.9억 ~ 6.7억 · 102㎡ROE -1.9%전세 56%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	107동 1/25 남남	101.88㎡	2026-09-08	41	-1.9%	1.77억	매물 ↗
2	6.3억	107동 1/25 남남	101.88㎡	2026-08-18	40	-1.6%	2.01억	매물 ↗
3	6.3억	107동 1/25 남남	101.88㎡	2026-08-12	40	-1.6%	2.01억	매물 ↗
4	6.5억	107동 5/25 남남	101.88㎡	2026-09-08	40	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	106동 6/23 남남	101.88㎡	2026-08-15	40	-1.2%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	106동 저/23 남남	101.88㎡	2026-09-03	40	-1.2%	2.21억	매물 ↗
7	6.7억	107동 21/25 남남	101.88㎡	2026-08-21	40	-0.9%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.4억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

934세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.26억 → 상승분 3,593만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,593만 − 보유비용 4,262만 = 순익 -668만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.26억 × 전세가율 56% = 보증금 3.51억잔존대출 3.99억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +2만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.51억(평가 6.26억×전세가율 56%) / 잔존대출 3.99억 = 88%→54점

이자 18만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,593만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 -668만 / 자기자본 1.77억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·934세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~29분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1033m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 40(8)+병원1km 144(10)+약국500m 6(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 107동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 22건네이버 매물 ↗

50점수관악우방매물 2건금천구 시흥동 · 24년차 · 671세대

6.5억6.5억 ~ 7억 · 115㎡ROE 0.6%전세 69%🚇 55분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	105동 2/25 동남	114.89㎡	2026-09-03	50	0.6%	2.21억	매물 ↗
2	7억	105동 5/25 동동	114.89㎡	2026-08-31	49	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 5.1억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

671세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 36분 → 0회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.98억 → 상승분 4,764만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,764만 − 보유비용 4,485만 = 순익 279만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 0.6% (보수 -8.8% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.98억 × 전세가율 69% = 보증금 4.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.81억(평가 6.98억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·671세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악산(신림선) 도보 36분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1871m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 67(15)+카페500m 18(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 105동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 24건네이버 매물 ↗

49점수성원5차매물 2건안양 만안구 안양동 · 29년차 · 192세대

5억5억 ~ 5.1억 · 111㎡ROE -1.8%전세 75%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1동 중/21 남남	111.07㎡	2026-09-07	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	1동 고/21 남남	111.07㎡	2026-09-04	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 2.8억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 75% = 보증금 3.98억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.98억(평가 5.3억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.38억 = 118%→96점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

안양(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1305m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 97(10)+약국500m 2(5)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 1동최근 실거래 2026-08-23 · 180일 6건네이버 매물 ↗

46점수석수코오롱하늘채매물 7건안양 만안구 석수동 · 17년차 · 553세대

6.7억6.7억 ~ 7억 · 118~122㎡ROE -0.9%전세 72%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	109동 4/19 동남	117.61㎡	2026-09-03	46	-0.9%	2.41억	매물 ↗
2	6.7억	103동 2/19 동남	121.78㎡	2026-08-29	46	-0.9%	2.41억	매물 ↗
3	6.8억	109동 2/19 동남	117.61㎡	2026-09-07	46	-0.8%	2.51억	매물 ↗
4	6.85억	103동 저/19 동남	121.78㎡	2026-08-17	45	-0.7%	2.56억	매물 ↗
5	6.9억	110동 저/20 동남	121.78㎡	2026-08-20	45	-0.6%	2.61억	매물 ↗
6	7억	103동 6/19 동남	121.78㎡	2026-09-05	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	109동 10/19 동남	117.61㎡	2026-08-25	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 6.25억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

553세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,513만 = 순익 -432만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 72% = 보증금 5.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.11억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·553세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

관악(1호선) 도보 25분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~26분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1453m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 11(6)+병원1km 10(10)+약국500m 2(5)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 109동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 25건네이버 매물 ↗

40점수미성맨션서대문구 홍은동 · 42년차 · 300세대

7억127.33㎡ · 4/12 · 남남ROE -0.5%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

300세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -290만 / 자기자본 2.71억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·300세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

녹번(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~51분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 775m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 78(10)+약국500m 0(0)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 3동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수벽산매물 6건안양 만안구 박달동 · 30년차 · 386세대

5.4억5.4억 ~ 6.2억 · 102㎡ROE -1.9%전세 76%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	106동 3/26 남남	101.96㎡	2026-09-03	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.4억	106동 4/26 서남	101.96㎡	2026-08-28	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
3	5.65억	106동 고/26 남남	101.96㎡	2026-08-21	46	-1.9%	1.7억	매물 ↗
4	5.7억	106동 22/26 남남	101.96㎡	2026-08-28	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗
5	6.15억	106동 6/26 서남	101.96㎡	2026-09-03	44	-1.9%	1.86억	매물 ↗
6	6.2억	106동 6/26 남남	101.96㎡	2026-09-05	44	-1.8%	1.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 76% = 보증금 4.35억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.35억(평가 5.73억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.66억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·386세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1442m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 38(8)+병원1km 50(10)+약국500m 8(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 106동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 13건네이버 매물 ↗

47점수호계아크로리버(주상복합)매물 5건안양 동안구 호계동 · 19년차 · 210세대

5.8억5.8억 ~ 6.05억 · 122㎡ROE -1.9%전세 78%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	A동 중/23 동북	122.39㎡	2026-08-22	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	5.8억	B동 저/23 서남	122.39㎡	2026-08-21	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.9억	B동 중/23 서남	122.39㎡	2026-08-26	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
4	5.9억	B동 중/23 서남	122.39㎡	2026-09-03	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
5	6.05억	A동 10/23 서남	122.39㎡	2026-08-31	46	-1.9%	1.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 4.7억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

210세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 78% = 보증금 4.8억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 6.15억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.93억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·210세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 20분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1235m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 28(8)+병원1km 72(10)+약국500m 8(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · A동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수효성청솔매물 3건의왕시 삼동 · 29년차 · 472세대

5.9억5.9억 ~ 6.8억 · 117㎡ROE -1.9%전세 89%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	104동 1/18 서서	116.89㎡	2026-09-04	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
2	6.6억	104동 11/18 남남	116.89㎡	2026-08-20	43	-1%	2.31억	매물 ↗
3	6.8억	104동 7/18 남남	116.89㎡	2026-09-08	42	-0.8%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 3.8억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.26억 → 상승분 3,593만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,593만 − 보유비용 4,262만 = 순익 -668만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.26억 × 전세가율 89% = 보증금 5.57억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 6.26억×전세가율 89%) / 잔존대출 3.99억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·472세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

의왕(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 25(8)+병원1km 26(10)+약국500m 8(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 104동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 4건네이버 매물 ↗

38점수한솔매물 4건은평구 갈현동 · 29년차 · 193세대

6.2억6.2억 ~ 7억 · 115㎡ROE 0.3%전세 39%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	101동 저/15 동동	114.98㎡	2026-08-25	38	0.3%	1.91억	매물 ↗
2	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-08-28	38	0.6%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-09-10	38	0.6%	2.21억	매물 ↗
4	7억	101동 중/15 동동	114.98㎡	2026-08-31	37	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 4.98억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,445만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.2% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 39% = 보증금 2.6억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −63%월세전환 시 순현금 -43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.6억(평가 6.65억×전세가율 39%) / 잔존대출 4.15억 = 63%→18점

이자 58만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,445만(이자 3,801만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 100만 / 자기자본 1.91억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 931m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 15(8)+병원1km 112(10)+약국500m 5(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 101동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

50점수극동안양 만안구 박달동 · 35년차 · 312세대

4.5억97.47㎡ · 9/12 · 남남ROE -1.7%전세 75%🚇 65분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 3.75억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 75% = 보증금 3.58억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.58억(평가 4.77억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.05억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 28분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1733m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 13(7)+병원1km 32(10)+약국500m 5(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 1동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수극동매물 2건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

6.8억6.8억 ~ 7억 · 134㎡ROE 2.6%전세 62%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	1동 2/14 서서	134.45㎡	2026-09-07	50	2.6%	2.51억	매물 ↗
2	7억	1동 1/14 서서	134.45㎡	2026-08-28	50	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.45억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,526만 = 순익 1,306만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 62% = 보증금 4.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.58억(평가 7.38억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 110%→86점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 1동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

47점수갈현현대매물 4건은평구 구산동 · 28년차 · 366세대

6.7억6.7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 0.8%전세 89%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	104동 6/18 남남	114.95㎡	2026-09-09	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
2	6.7억	104동 6/18 동남	114.95㎡	2026-09-07	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
3	7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-09-09	46	1.1%	2.71억	매물 ↗
4	7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-09-02	46	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 4.85억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.19억 → 상승분 4,911만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,911만 − 보유비용 4,513만 = 순익 398만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.19억 × 전세가율 89% = 보증금 6.4억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.4억(평가 7.19억×전세가율 89%) / 잔존대출 4.15억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,911만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 398만 / 자기자본 2.41억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1022m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 12(6)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 104동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수경향파크매물 2건은평구 구산동 · 37년차 · 171세대

6.7억6.7억 ~ 7억 · 125㎡ROE 0.8%전세 90%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	1동 11/11 동동	124.81㎡	2026-09-04	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
2	7억	1동 고/11 동동	124.8㎡	2026-08-13	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 4.45억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.19억 → 상승분 4,911만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,911만 − 보유비용 4,513만 = 순익 398만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.19억 × 전세가율 90% = 보증금 6.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +125만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.47억(평가 7.19억×전세가율 90%) / 잔존대출 4.15억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·171세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1023m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 8(4)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 1동최근 실거래 2026-04-11 · 180일 1건네이버 매물 ↗

51점수거성학마을매물 2건도봉구 방학동 · 32년차 · 347세대

7억7억 ~ 7억 · 134㎡ROE 2.6%전세 74%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-09-09	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-08-20	51	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.7억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 74% = 보증금 5.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.62억(평가 7.6억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 1,450만 / 자기자본 2.71억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·347세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 440m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 345(15)+카페500m 49(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수현대성우매물 2건도봉구 도봉동 · 28년차 · 190세대

7억7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1동 3/18 남남	114.79㎡	2026-09-09	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7억	1동 3/18 남남	114.79㎡	2026-09-09	50	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.11억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 65% = 보증금 4.94억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 7.6억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

도봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~38분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 386m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 24(8)+병원1km 92(10)+약국500m 3(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 1동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수정릉중앙하이츠매물 3건성북구 정릉동 · 28년차 · 261세대

6.9억6.9억 ~ 7.1억 · 115㎡ROE 2.6%전세 76%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	3동 5/18 남남	114.83㎡	2026-08-29	51	2.6%	2.61억	매물 ↗
2	6.9억	3동 4/18 남남	114.83㎡	2026-08-21	51	2.6%	2.61억	매물 ↗
3	7.1억	3동 고/18 남남	114.83㎡	2026-08-20	50	2.7%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 4.35억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.61억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,540만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.49억 → 상승분 5,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,918만 − 보유비용 4,540만 = 순익 1,378만÷ 자기자본 2.61억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.7% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.49억 × 전세가율 76% = 보증금 5.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

59점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.61억) / 2.86억 = 9%→59점. 필요 자기자본 2.61억(매매 6.9억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.69억(평가 7.49억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.15억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,918만 − 보유비용 4,540만(이자 3,801만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 1,378만 / 자기자본 2.61억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 989m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 6(3)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 3동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 11건네이버 매물 ↗

50점수신성매물 2건중랑구 면목동 · 28년차 · 266세대

7.1억7.1억 ~ 7.1억 · 103㎡ROE 2.7%전세 64%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	102동 1/19 서서	103.11㎡	2026-09-10	50	2.7%	2.81억	매물 ↗
2	7.1억	102동 1/19 서서	103.11㎡	2026-09-07	50	2.7%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 5.97억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.81억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,567만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.71억 → 상승분 6,089만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,089만 − 보유비용 4,567만 = 순익 1,522만÷ 자기자본 2.81억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.71억 × 전세가율 64% = 보증금 4.93억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.81억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.81억(매매 7.1억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 7.71억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,089만 − 보유비용 4,567만(이자 3,801만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 1,522만 / 자기자본 2.81억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·266세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~33분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 690m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 29(8)+병원1km 72(10)+약국500m 6(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수의왕역미주매물 4건의왕시 삼동 · 27년차 · 299세대

5억5억 ~ 5.9억 · 119㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 저/20 동동	119.39㎡	2026-08-21	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.25억	102동 14/20 동동	119.39㎡	2026-09-07	45	-1.8%	1.57억	매물 ↗
3	5.5억	102동 18/20 동동	119.39㎡	2026-08-14	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.9억	102동 16/20 동동	119.39㎡	2026-08-20	42	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·299세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

의왕(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~68분(자차 ~34분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 883m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 6(3)+병원1km 25(10)+약국500m 2(5)+학원1km 43·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수성원2차노원구 중계동 · 31년차 · 167세대

6.8억98.28㎡ · 4/18 · 동동ROE 2.6%전세 60%🚇 69분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.63억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,526만 = 순익 1,306만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 60% = 보증금 4.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 7.38억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 173m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 276(15)+카페500m 58(8)+병원1km 80(10)+약국500m 15(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 201동최근 실거래 2026-05-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

44점수신안매물 2건안양 만안구 박달동 · 35년차 · 296세대

5.8억5.8억 ~ 6억 · 135㎡ROE -1.9%전세 71%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	2동 11/15 서서	134.79㎡	2026-09-01	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6억	2동 13/15 서남	134.79㎡	2026-09-05	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 3.45억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 36분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 71% = 보증금 4.37억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +42만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 6.15억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.93억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 36분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~69분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 2044m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 6(3)+병원1km 29(10)+약국500m 3(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 2동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 6건네이버 매물 ↗

52점수오동공원현대홈타운매물 3건강북구 번동 · 25년차 · 245세대

6.9억6.9억 ~ 7억 · 117~118㎡ROE 2.6%전세 79%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	101동 저/18 서서	117.97㎡	2026-09-01	52	2.6%	2.61억	매물 ↗
2	7억	101동 1/18 서서	117.27㎡	2026-09-02	52	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7억	101동 1/18 서남	117.27㎡	2026-09-03	52	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6.21억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.61억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,540만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.49억 → 상승분 5,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,918만 − 보유비용 4,540만 = 순익 1,378만÷ 자기자본 2.61억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.7% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.49억 × 전세가율 79% = 보증금 5.92억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

59점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.61억) / 2.86억 = 9%→59점. 필요 자기자본 2.61억(매매 6.9억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 7.49억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1002m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 4(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수신동아2단지매물 2건도봉구 방학동 · 34년차 · 660세대

7억7억 ~ 7억 · 122㎡ROE 2.6%전세 86%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	103동 1/15 남남	122.28㎡	2026-09-09	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7억	103동 1/15 남남	122.28㎡	2026-09-01	51	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.25억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 86% = 보증금 6.54억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.54억(평가 7.6억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·660세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~42분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 988m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 13(7)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 103동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 11건네이버 매물 ↗

44점수강남1차매물 3건남양주시 퇴계원읍 · 33년차 · 913세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 126㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	103동 8/15 남남	125.97㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	103동 고/15 남남	125.97㎡	2026-08-31	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	6억	103동 6/15 남남	125.97㎡	2026-09-05	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

913세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·913세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 252m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 22(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수수택성원상떼빌(주상복합)매물 6건구리시 수택동 · 20년차 · 182세대

5.5억5.5억 ~ 5.8억 · 93㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	1동 중/15 서남	93.08㎡	2026-09-07	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	1동 2/15 동북	93.08㎡	2026-08-31	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	1동 3/15 북북	93.08㎡	2026-08-25	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.6억	1동 중/15 동북	93.08㎡	2026-09-02	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
5	5.6억	1동 3/15 남남	93.08㎡	2026-08-22	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
6	5.8억	1동 3/15 서북	93.08㎡	2026-08-24	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 637m(24)+편의점500m 28(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 557(15)+카페500m 72(8)+병원1km 188(10)+약국500m 20(7)+학원1km 322·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소한강벽산메가트리움(주상복합)매물 3건남양주시 와부읍 · 20년차 · 208세대

6.7억6.7억 ~ 7억 · 102~105㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 5/28 남남	102.28㎡	2026-08-21	42	-0.9%	2.41억	매물 ↗
2	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-09-07	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-09-01	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,513만 = 순익 -432만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 65% = 보증금 4.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.62억(평가 7.11억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·208세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~54분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 195m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 37(8)+병원1km 46(10)+약국500m 15(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소강변삼익남양주시 와부읍 · 31년차 · 880세대

6.5억100.35㎡ · 1/17 · 서남ROE -1.2%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

880세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,485만 = 순익 -527만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -527만 / 자기자본 2.21억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·880세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 145m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 21(8)+병원1km 43(10)+약국500m 7(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수성원남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 731세대

6.6억133.44㎡ · 저/18 · 남남ROE -1%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

731세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.31억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,499만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 7억 → 상승분 4,019만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,019만 − 보유비용 4,499만 = 순익 -480만÷ 자기자본 2.31억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7억 × 전세가율 65% = 보증금 4.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +42만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

69점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.31억) / 2.86억 = 19%→69점. 필요 자기자본 2.31억(매매 6.6억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.55억(평가 7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,019만 − 보유비용 4,499만(이자 3,801만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 -480만 / 자기자본 2.31억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·731세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 322m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 7(7)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수진달래의왕시 오전동 · 29년차 · 566세대

7억114.65㎡ · 12/21 · 남남ROE -0.5%전세 69%🚇 77분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.18억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

566세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 69% = 보증금 5.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.43억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·566세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 34분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

48점

근거

역 2073m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 8(4)+병원1km 83(10)+약국500m 0(0)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=48점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수강남2차남양주시 퇴계원읍 · 29년차 · 204세대

5억99.24㎡ · 1/15 · 동동ROE -1.8%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·204세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 152(15)+카페500m 23(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-14 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수극동매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 498세대

5.3억5.3억 ~ 5.4억 · 115㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	102동 1/17 남남	114.85㎡	2026-09-09	45	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.4억	106동 저/16 남남	114.85㎡	2026-08-31	44	-1.9%	1.62억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 65% = 보증금 3.65억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 5.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,228만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 -580만 / 자기자본 1.59억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 359m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 18(8)+병원1km 31(10)+약국500m 6(7)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수성원이화2차매물 3건의왕시 오전동 · 27년차 · 201세대

5.7억5.7억 ~ 6.2억 · 115~141㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 78분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	201동 17/17 남남	114.87㎡	2026-08-24	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	6.1억	201동 16/17 남남	114.87㎡	2026-09-02	41	-1.9%	1.83억	매물 ↗
3	6.2억	201동 17/17 서서	141.46㎡	2026-08-31	41	-1.8%	1.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

201세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 31분 → 1회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·201세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 31분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~78분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1937m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 20(8)+병원1km 47(10)+약국500m 8(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수한강우성매물 3건남양주시 와부읍 · 28년차 · 1,488세대

6억6억 ~ 7억 · 102㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 17/18 동남	101.97㎡	2026-08-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.5억	113동 5/21 서남	101.97㎡	2026-09-07	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	7억	113동 12/21 서남	101.97㎡	2026-08-17	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,488세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 210m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 10(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수성원이화1차매물 7건의왕시 오전동 · 27년차 · 520세대

6억6억 ~ 7억 · 118㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 79분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 1/17 남남	118.08㎡	2026-08-18	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.4억	101동 1/17 남남	118.08㎡	2026-08-24	41	-1.4%	2.11억	매물 ↗
3	6.5억	102동 13/22 남남	118.08㎡	2026-09-03	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	6.6억	101동 저/17 남남	118.08㎡	2026-08-19	41	-1%	2.31억	매물 ↗
5	6.8억	104동 20/22 서남	118.08㎡	2026-09-03	41	-0.8%	2.51억	매물 ↗
6	7억	102동 18/22 남남	118.08㎡	2026-08-21	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	101동 5/17 남남	118.08㎡	2026-08-18	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 32분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·520세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 32분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1999m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 15(8)+병원1km 45(10)+약국500m 6(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소쌍용매물 12건남양주시 와부읍 · 26년차 · 528세대

6억6억 ~ 7억 · 108~149㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	105동 10/18 동남	108.28㎡	2026-09-09	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.2억	104동 2/16 남남	134.91㎡	2026-08-28	41	-1.8%	1.91억	매물 ↗
3	6.3억	104동 6/16 남남	134.91㎡	2026-08-25	41	-1.6%	2.01억	매물 ↗
4	6.5억	105동 10/18 남남	134.91㎡	2026-09-07	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	104동 3/16 동남	134.91㎡	2026-09-02	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	103동 저/20 서남	148.52㎡	2026-09-08	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
7	6.5억	105동 5/18 남남	134.91㎡	2026-08-20	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
8	6.8억	105동 3/18 남남	134.91㎡	2026-09-09	41	-0.8%	2.51억	매물 ↗
9	6.8억	104동 7/16 남남	134.91㎡	2026-08-24	41	-0.8%	2.51억	매물 ↗
10	6.9억	107동 중/18 남남	134.91㎡	2026-09-04	41	-0.6%	2.61억	매물 ↗
11	7억	101동 15/20 남남	134.91㎡	2026-09-08	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
12	7억	107동 1/18 남남	134.91㎡	2026-08-24	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

528세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·528세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 257m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 4(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수강변해태매물 2건남양주시 와부읍 · 27년차 · 309세대

6.5억6.5억 ~ 6.5억 · 128㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	103동 10/19 동남	128.07㎡	2026-09-07	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗
2	6.5억	103동 12/19 동남	128.07㎡	2026-08-14	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,485만 = 순익 -527만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·309세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 16(8)+병원1km 13(10)+약국500m 5(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소리버뷰진도매물 5건남양주시 와부읍 · 28년차 · 571세대

6.1억6.1억 ~ 7억 · 118~169㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	104동 1/20 서남	117.58㎡	2026-08-20	42	-1.9%	1.83억	매물 ↗
2	6.3억	102동 2/19 동남	129.22㎡	2026-09-08	41	-1.6%	2.01억	매물 ↗
3	7억	102동 19/19 동남	129.22㎡	2026-09-08	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7억	102동 저/19 서남	169.15㎡	2026-08-19	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	102동 저/19 동남	169.15㎡	2026-08-18	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -698만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 65% = 보증금 4.21억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.21억(평가 6.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.13억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,715만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 -698만 / 자기자본 1.83억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·571세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 418m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 143(15)+카페500m 30(8)+병원1km 50(10)+약국500m 13(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수신미주해당화매물 2건의왕시 오전동 · 26년차 · 216세대

6.1억6.1억 ~ 6.3억 · 129㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 81분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	102동 9/22 남남	129.16㎡	2026-09-04	41	-1.9%	1.83억	매물 ↗
2	6.3억	102동 7/22 남남	129.16㎡	2026-09-01	41	-1.6%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 4.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -698만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 65% = 보증금 4.21억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.21억(평가 6.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.13억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 34분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~81분(자차 ~34분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 2121m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 13(7)+병원1km 44(10)+약국500m 5(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 7건네이버 매물 ↗

43점수퇴계원쌍용예가매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 20년차 · 552세대

6.15억6.15억 ~ 6.3억 · 120㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.15억	102동 5/24 남남	120.27㎡	2026-09-04	43	-1.9%	1.86억	매물 ↗
2	6.3억	102동 중/24 남남	120.27㎡	2026-09-03	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

552세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.86억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 477만 + 재산세 160만 = 보유비용 4,438만
3자산가치(2년 후)
6.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.52억 → 상승분 3,745만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,745만 − 보유비용 4,438만 = 순익 -692만÷ 자기자본 1.86억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.7% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.52억 × 전세가율 65% = 보증금 4.24억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

85점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.86억) / 2.86억 = 35%→85점. 필요 자기자본 1.86억(매매 6.15억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.24억(평가 6.52억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 102%→75점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,745만 − 보유비용 4,438만(이자 3,801만+취득세 477만+재산세 160만) = 순익 -692만 / 자기자본 1.86억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·552세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 619m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 3(2)+병원1km 31(10)+약국500m 2(5)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수덕소쌍용스윗닷홈리버매물 3건남양주시 와부읍 · 22년차 · 593세대

6.5억6.5억 ~ 7억 · 125㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	105동 4/25 남남	124.98㎡	2026-09-07	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
2	7억	104동 저/25 동남	124.98㎡	2026-09-04	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	105동 2/25 남남	124.98㎡	2026-08-14	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,485만 = 순익 -527만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·593세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 420m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 3(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수건영덕소리버파크매물 3건남양주시 와부읍 · 25년차 · 652세대

7억7억 ~ 7억 · 130㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 3/20 서남	129.61㎡	2026-09-09	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
2	7억	106동 2/20 서남	129.61㎡	2026-08-25	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	106동 1/20 서남	129.61㎡	2026-08-10	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

652세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·652세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 432m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 9(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수임광매물 5건수원 영통구 매탄동 · 36년차 · 1,320세대

6억6억 ~ 6.8억 · 108~125㎡ROE -1.9%전세 68%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	9동 5/15 남남	108.11㎡	2026-08-18	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.2억	8동 4/15 남남	124.52㎡	2026-08-28	42	-1.8%	1.91억	매물 ↗
3	6.4억	8동 12/15 남남	124.52㎡	2026-08-19	42	-1.4%	2.11억	매물 ↗
4	6.8억	8동 11/15 남남	124.52㎡	2026-08-26	42	-0.8%	2.51억	매물 ↗
5	6.8억	8동 5/15 남남	124.52㎡	2026-08-18	42	-0.8%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 4.62억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

1,320세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)매탄권선(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~82분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 68% = 보증금 4.33억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.33억(평가 6.37억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.06억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·1,320세대→22점 + 대단지 10 = 32점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

매탄권선(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~82분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 613m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 30(8)+병원1km 186(10)+약국500m 3(7)+학원1km 272·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 9동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 16건네이버 매물 ↗

43점수금화마을대우현대매물 5건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 664세대

6.5억6.5억 ~ 7억 · 102~120㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	110동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
2	6.7억	107동 3/15 남남	119.7㎡	2026-09-04	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
3	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7억	102동 14/14 남남	101.96㎡	2026-09-03	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-08-29	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,485만 = 순익 -527만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·664세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 369m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 14(7)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 110동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수신도매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 26년차 · 578세대

4.4억4.4억 ~ 4.5억 · 115㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	102동 15/18 남남	114.94㎡	2026-08-26	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	102동 고/18 남남	114.94㎡	2026-08-22	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

578세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 65% = 보증금 3.03억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.03억(평가 4.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·578세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 913m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 5(3)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수일신건영매물 4건남양주시 퇴계원읍 · 27년차 · 291세대

5.2억5.2억 ~ 5.9억 · 135㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	102동 18/21 남남	134.64㎡	2026-08-26	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗
2	5.3억	102동 3/21 남남	134.64㎡	2026-08-26	44	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.5억	102동 3/21 남남	134.64㎡	2026-08-18	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.9억	102동 중/21 남남	134.64㎡	2026-08-21	42	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

291세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.52억 → 상승분 3,167만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,167만 − 보유비용 3,732만 = 순익 -565만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.52억 × 전세가율 65% = 보증금 3.59억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.59억(평가 5.52억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.52억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,167만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 -565만 / 자기자본 1.56억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·291세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 994m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 5(3)+병원1km 26(10)+약국500m 2(5)+학원1km 28·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수지석마을그대가크레던스매물 19건용인 기흥구 상하동 · 16년차 · 554세대

5.7억5.7억 ~ 7억 · 113~164㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 89분 · 환승3▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	105동 15/22 남남	112.57㎡	2026-09-08	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	106동 3/22 남남	132.69㎡	2026-09-05	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.8억	103동 중/22 동동	113.34㎡	2026-09-05	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
4	5.9억	108동 4/22 남남	133.53㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.77억	매물 ↗
5	6억	105동 중/22 남남	112.57㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-29	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
7	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-22	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
8	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-09-03	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
9	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-08-27	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
10	6.3억	108동 17/22 남남	133.53㎡	2026-08-19	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
11	6.5억	106동 18/22 남남	132.69㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
12	6.5억	106동 12/22 남남	132.69㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
13	6.5억	101동 저/20 남남	133.53㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
14	6.5억	107동 6/21 남남	163.56㎡	2026-09-04	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
15	6.5억	108동 고/22 남남	133.53㎡	2026-08-26	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
16	6.7억	107동 4/21 남남	163.56㎡	2026-09-05	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
17	6.8억	107동 17/21 남남	163.56㎡	2026-09-04	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
18	6.8억	107동 12/21 남남	163.56㎡	2026-09-02	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
19	7억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-14	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 2분 → 3회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 122m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수강남마을5단지코오롱하늘채매물 8건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 530세대

5.7억5.7억 ~ 7억 · 103~135㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 90분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	505동 저/17 남남	102.66㎡	2026-08-11	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	6억	506동 저/17 서남	102.66㎡	2026-09-05	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.9억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-25	42	-0.6%	2.61억	매물 ↗
4	7억	504동 3/20 서남	134.78㎡	2026-09-07	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	505동 저/17 서남	102.66㎡	2026-09-07	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
6	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-22	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	505동 중/17 남남	102.66㎡	2026-08-19	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
8	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-18	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

530세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 4분 → 3회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~100분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·530세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 4분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~100분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 29(8)+병원1km 16(10)+약국500m 6(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 505동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수청명센트레빌수원 영통구 영통동 · 13년차 · 233세대

7억101.94㎡ · 2/20 · 남남ROE -0.5%전세 94%🚇 90분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.4억

전세가율

94%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

233세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 94% = 보증금 6.98억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +147만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 7.43억×전세가율 94%) / 잔존대출 4.15억 = 168%→100점

전액상환+현금 2.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·233세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 732m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 16(8)+병원1km 18(10)+약국500m 2(5)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-14 · 102동최근 실거래 2026-07-07 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수늘푸른벽산매물 8건수원 영통구 망포동 · 26년차 · 1,380세대

6.3억6.3억 ~ 7.1억 · 115~201㎡ROE -1.6%전세 70%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	114동 8/20 동동	134.94㎡	2026-09-03	44	-1.6%	2.01억	매물 ↗
2	6.5억	105동 3/17 남남	134.94㎡	2026-08-31	44	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.7억	109동 10/20 남남	114.95㎡	2026-09-08	44	-0.9%	2.41억	매물 ↗
4	6.8억	102동 1/18 남남	114.95㎡	2026-08-29	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
5	7억	110동 13/20 남남	114.95㎡	2026-08-28	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
6	7억	119동 8/20 남남	201.17㎡	2026-08-28	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	101동 16/20 남남	134.94㎡	2026-08-27	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
8	7.1억	102동 11/18 남남	114.95㎡	2026-09-07	42	-0.4%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 5.88억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,458만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,458만 = 순익 -621만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 70% = 보증금 4.68억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.3억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 6.68억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,380세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 709m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 31(8)+병원1km 115(10)+약국500m 10(7)+학원1km 356·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 114동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 12건네이버 매물 ↗

40점수동수원자이2차매물 4건수원 영통구 망포동 · 24년차 · 816세대

7억7억 ~ 7.1억 · 130~145㎡ROE -0.5%전세 58%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	208동 1/22 남남	129.56㎡	2026-09-07	40	-0.5%	2.71억	매물 ↗
2	7억	208동 3/22 남남	129.56㎡	2026-09-07	40	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	208동 저/22 남남	129.56㎡	2026-08-27	40	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7.1억	201동 23/25 남남	145.24㎡	2026-08-12	40	-0.4%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.25억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

816세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 58% = 보증금 4.31억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.31억(평가 7.43억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·816세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 695m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 37(8)+병원1km 122(10)+약국500m 19(7)+학원1km 350·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 208동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수신별내퇴계원어울림매물 5건남양주시 퇴계원읍 · 14년차 · 578세대

5.5억5.5억 ~ 6.6억 · 102~128㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	105동 저/18 동남	101.81㎡	2026-09-05	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.9억	105동 고/18 서남	101.81㎡	2026-08-19	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
3	6.1억	105동 중/18 서남	101.81㎡	2026-09-05	45	-1.9%	1.83억	매물 ↗
4	6.6억	105동 14/18 동남	128.35㎡	2026-09-05	45	-1%	2.31억	매물 ↗
5	6.6억	105동 고/18 남남	125.9㎡	2026-08-19	45	-1%	2.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

578세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·578세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1203m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 5(3)+병원1km 21(10)+약국500m 2(5)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수강산마을코오롱,대성매물 10건남양주시 와부읍 · 27년차 · 1,256세대

5.5억5.5억 ~ 6.8억 · 101~135㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	113동 20/20 동남	101.43㎡	2026-08-28	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.6억	110동 중/20 동남	101.97㎡	2026-09-09	44	-1.9%	1.68억	매물 ↗
3	5.9억	115동 3/20 서남	134.91㎡	2026-09-02	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
4	6억	113동 19/20 동남	101.43㎡	2026-09-07	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6.2억	109동 중/20 서남	134.91㎡	2026-08-13	42	-1.8%	1.91억	매물 ↗
6	6.5억	113동 5/20 동남	101.43㎡	2026-09-03	42	-1.2%	2.21억	매물 ↗
7	6.5억	112동 5/20 서남	134.91㎡	2026-09-07	42	-1.2%	2.21억	매물 ↗
8	6.6억	115동 20/20 남남	134.91㎡	2026-08-27	42	-1%	2.31억	매물 ↗
9	6.7억	115동 13/20 남남	134.91㎡	2026-08-10	42	-0.9%	2.41억	매물 ↗
10	6.8억	109동 17/20 남남	134.91㎡	2026-08-22	42	-0.8%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,256세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1001m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 14(7)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 113동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수화성매물 6건남양주시 진건읍 · 28년차 · 249세대

5.5억5.5억 ~ 6.5억 · 122㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	102동 7/19 남남	121.78㎡	2026-08-18	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	102동 2/19 서남	121.78㎡	2026-09-01	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	6억	102동 10/19 남남	121.78㎡	2026-09-09	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	102동 고/19 남남	121.78㎡	2026-08-14	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6억	102동 10/19 서남	121.78㎡	2026-08-22	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6.5억	102동 17/19 남남	121.78㎡	2026-08-14	41	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 875m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 11(6)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕풍서해하남시 덕풍동 · 30년차 · 423세대

7억103㎡ · 9/23 · 동동ROE -0.5%전세 70%🚇 91분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.55억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하남풍산(5호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 70% = 보증금 5.2억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.2억(평가 7.43억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·423세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

하남풍산(5호선) 도보 19분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 801m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 28(8)+병원1km 95(10)+약국500m 7(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 101동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 5건네이버 매물 ↗

52점수갈천마을신일유토빌매물 8건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 510세대

4.2억4.2억 ~ 5.3억 · 101~123㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	107동 1/18 서남	101.03㎡	2026-09-05	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗
2	4.3억	104동 저/17 동남	101.03㎡	2026-09-08	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
3	4.35억	109동 1/17 서남	101.03㎡	2026-08-27	52	-1.7%	1.31억	매물 ↗
4	5억	101동 저/19 동남	122.55㎡	2026-09-08	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5.2억	103동 고/19 서남	122.55㎡	2026-08-19	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.2억	103동 16/19 서남	122.55㎡	2026-08-11	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
7	5.3억	101동 19/19 동남	122.55㎡	2026-09-04	48	-1.8%	1.59억	매물 ↗
8	5.3억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-08-27	48	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

510세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 73% = 보증금 3.25억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.25억(평가 4.46억×전세가율 73%) / 잔존대출 2.84억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,558만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 -418만 / 자기자본 1.26억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·510세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 312m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 4(2)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 107동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수원대마을신갈한신매물 10건용인 기흥구 신갈동 · 24년차 · 367세대

4.6억4.6억 ~ 6.5억 · 98~119㎡ROE -1.7%전세 78%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	106동 2/20 남남	98.3㎡	2026-08-29	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	5억	106동 1/20 동동	98.3㎡	2026-08-14	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-09-07	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.2억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-08-31	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-08-10	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.5억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-09-07	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.8억	103동 11/20 남남	118.53㎡	2026-08-18	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
8	6억	106동 14/20 남남	118.53㎡	2026-08-13	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6.2억	104동 19/19 남남	98.3㎡	2026-08-11	46	-1.8%	1.91억	매물 ↗
10	6.5억	104동 고/19 동동	98.3㎡	2026-08-27	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 5.1억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

367세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 78% = 보증금 3.81억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 4.88억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.11억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,801만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 -477만 / 자기자본 1.38억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·367세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 34(8)+병원1km 69(10)+약국500m 7(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 106동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

49점수금강매물 4건남양주시 진건읍 · 28년차 · 404세대

3.7억3.7억 ~ 4억 · 105~120㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	103동 3/22 남남	104.58㎡	2026-08-31	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	104동 11/19 남남	104.58㎡	2026-08-24	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	103동 21/22 서남	120.03㎡	2026-08-13	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	103동 6/22 남남	120.03㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 65% = 보증금 2.55억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.55억(평가 3.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.5억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·404세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 987m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 7(4)+병원1km 14(10)+약국500m 4(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수삼익매물 3건용인 기흥구 신갈동 · 27년차 · 296세대

4.1억4.1억 ~ 5.3억 · 102㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	101동 저/18 남남	101.81㎡	2026-08-12	48	-1.7%	1.23억	매물 ↗
2	5.2억	101동 고/18 남남	101.81㎡	2026-08-14	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.3억	101동 8/18 남남	101.81㎡	2026-08-13	44	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 4.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 65% = 보증금 2.83억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 4.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.78억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,497만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 -403만 / 자기자본 1.23억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 17(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 101동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수서그내마을SK매물 5건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 807세대

6억6억 ~ 6.7억 · 128~154㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 16/20 서남	127.78㎡	2026-09-03	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.3억	103동 5/20 남남	127.78㎡	2026-09-03	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
3	6.5억	105동 2/18 남남	127.78㎡	2026-08-25	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	103동 8/20 서남	127.78㎡	2026-08-26	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.7억	108동 3/20 남남	154.19㎡	2026-09-03	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.65억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

807세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·807세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 796m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 237·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 103동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수충무매물 7건의왕시 왕곡동 · 33년차 · 332세대

6.2억6.2억 ~ 7억 · 102~134㎡ROE -1.8%전세 71%🚇 92분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	104동 저/16 동남	101.88㎡	2026-09-09	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
2	6.5억	103동 13/16 동남	101.88㎡	2026-08-21	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	101동 고/17 동남	134.07㎡	2026-08-11	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	7억	102동 중/18 동남	134.07㎡	2026-09-09	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	102동 고/18 동남	134.07㎡	2026-09-07	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
6	7억	102동 고/18 동남	134.07㎡	2026-08-25	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	102동 중/18 남남	134.07㎡	2026-09-03	41	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.23억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

332세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당정(1호선) 도보 44분 → 1회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,445만 = 순익 -669만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 71% = 보증금 4.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.67억(평가 6.58억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 113%→89점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·332세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

당정(1호선) 도보 44분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~30분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2684m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 104동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 3건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석