📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 성북구 정릉동

정릉중앙하이츠

레이더 75추천 가능

성북구 정릉동· 261세대· 28년차(1999년 준공)· 용적률 268%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-31% — 시세 수준

최저 호가 3억 vs 실거래 중간 4.35억(7건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 19% · 현 주거비 대비 +79만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

북한산보국문 도보 16분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 1 · 병원 12

1km 실측(카카오) · 편의점 3·약국 1(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 7건 거래

261세대 · 현재 매물 14건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

261세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위 외 2건 ↓

최저 호가

3억

매매 매물 14건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

4.35억

7건 · 최근 2026-07-24

호가 갭

-31%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

3.1억 · 71%

전세 계약 3건(180일)

레이더 지수 75/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 17/30연식·재건축 6/15전세가율 12/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 31.0% 낮음
✓ 전세가율 71% — 실거주 수요 탄탄

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 3억 · 대출 2.1억 · 금리 4.5%

총 월 부담

109만/월

실수령 565만의 19%

원리금

106만

이자 79만(비용) + 원금 27만(자산화)

보유세·기타

3.3만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+79만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 27만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 82.3만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 추천 가능 설득력 7점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 최저 호가 3억는 실거래 중간 4.35억(7건)보다 31.0% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 71%(계약 3건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.
3.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.8% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 1.9%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 리스크 3건 — 논증의 약점이 많음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 261세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 28년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
· 통근 ~68분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로)

3

편의점

1

마트

25

음식점

6

카페

12

병원

1

약국

55

학원

3

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 14건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	3억	58㎡	1동 1/4	동동	2026-07-20	매물 ↗
2	3.3억	58㎡	1동 4/4	동동	2026-07-20	매물 ↗
3	3.8억	59㎡	3동 2/18	동동	2026-07-24	매물 ↗
4	4억	59㎡	3동 1/18	동동	2026-07-23	매물 ↗
5	4억

실거래 이력 최근 180일 · 7건 (국토부)

50㎡대 중간 4.23억 · 4건84㎡급 중간 5.1억 · 2건90㎡+ 중간 6.95억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-07-24	84.3㎡	14층	5.05억
2026-07-16	114.8㎡	18층	6.95억
2026-07-14	59.3㎡	4층	4.35억
2026-07-07	59.3㎡	18층	3.95억
2026-07-02	84.3㎡	9층	5.1억
2026-06-08	59.3㎡	12층	3.5억
2026-04-24	59.3㎡	14층	4.23억

전세 계약 이력 최근 180일 · 3건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-04	84.3㎡	2.5억	갱신
2026-06-28	59.3㎡	3.1억	갱신
2026-06-06	59.3㎡	3.3억	신규

투자분석 기준가 3억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 4.35억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(3억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.35억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 71% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 268%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 28년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

261세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
28년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
통근 ~68분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.31억(평가 3.26억×전세가율 71%) / 잔존대출 2.03억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +2,573만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 504만 / 자기자본 0.9억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 989m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100