1.가격: 최저 호가 3.65억는 실거래 중간 4.18억(21건)보다 12.8% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 69% — 보통 수준의 실거주 수요.
3.유동성: 180일 21건 거래 + 매물 14건 — 사고팔기 쉬운 시장.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 2년 ROE -1.6% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 리스크 4건 — 논증의 약점이 많음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 29년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
· 최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
· 통근 ~77분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -1.6% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)

🗺 걸어서 닿는 거리

점선은 안쪽부터 반경 250m·550m(진한 선)·800m · 아이콘 위치는 단지 기준 실제 방위입니다.

🏫호성중학교165m · 도보 2분
🛒GS더프레시 안양호계점621m · 도보 8분
🏥연세삼성의원492m · 도보 6분

💳 자금계획 유형별 필요 현금·월 부담

구매자 유형별 자금계획최저 호가 3.65억 기준 · 유형에 따라 필요 현금이 크게 갈립니다

유형	대출	필요 현금	월 부담	경로
생애최초 무주택LTV 70%	2.4억	1.25억	124만원리금 112만	디딤돌 (생애최초) 2.85~4.15%
무주택 (생애최초 아님)LTV 40%	1.46억	2.19억	80만원리금 68만	디딤돌 (일반 무주택) 2.85~4.15%
신혼·2자녀LTV 70%	2.56억	1.09억	128만원리금 116만	디딤돌 (신혼·2자녀) 2.85~4.15%

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 금정(1호선·4호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

편의점

마트

음식점

카페

병원

약국

137

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 의왕시 오전동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행GTX-C (덕정~수원)2028-12 목표(자금조달·공기 감안 2031± 전망)
2026-04-30 가능 공구(덕정·의정부)부터 부분 착공. 창동역·광운대역 구간 2026 상반기 착공 예정, 전 구간 실착공은 연내 자금조달 조건. 개통 목표 2028-12(공기 60개월 — 실질 2031± 전망).
📎m.dobong.go.kr www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 14건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-09)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	3.65억	60㎡	103동 4/21	동동	2026-09-08	매물 ↗
2	3.65억	60㎡	103동 4/21	동동	2026-09-08	매물 ↗
3	3.8억	60㎡	103동 17/21	동동	2026-08-28	매물 ↗
4	4억	60㎡	103동 저/21	동동	2026-09-08	매물 ↗
5	4억

실거래 이력 최근 180일 · 21건 (국토부)

50㎡대 중간 3.53억 · 9건84㎡급 중간 4.5억 · 10건90㎡+ 중간 5.5억 · 2건

거래일	면적	층	금액
2026-08-24	84.6㎡	13층	3.15억
2026-08-18	59.9㎡	5층	3.48억
2026-07-31	59.9㎡	21층	3.72억
2026-07-30	84.6㎡	5층	5.05억
2026-07-30	84.6㎡	6층	5.05억
2026-07-29	59.9㎡	14층	3.58억
2026-07-29	59.9㎡	2층	3.1억

전세 계약 이력 최근 180일 · 13건

계약일	면적	보증금	구분
2026-08-10	59.9㎡	2.9억	신규
2026-07-25	84.6㎡	3.7억	신규
2026-07-19	102.0㎡	3.4억	갱신
2026-06-30	59.9㎡	2.7억	신규
2026-06-29	84.6㎡	3.3억	신규
2026-06-01	59.9㎡	2.8억	갱신
2026-05-14	59.9㎡	2.7억	신규
2026-05-05	59.9㎡	2.7억	신규
2026-04-29	84.6㎡

투자분석 기준가 3.65억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.65억

실거래중간 4.18억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

566세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(3.65억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.18억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 69% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 341%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 29년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

29년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
통근 ~77분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.6% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)