전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

💎 가성비 — 전용 ㎡당 가격 오름차순 — 종합점수 45+ · 실거래 3건+ 검증분만(싼 이유는 리스크 카드에서 확인). 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 511건 → 단지 113곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

53점수칸타빌수유팰리스매물 2건강북구 수유동 · 5년차 · 216세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 2.9%전세 208%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 10/15 서남	59.99㎡	2026-09-07	53	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8억	101동 고/15 서남	59.98㎡	2026-09-01	53	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 2.64억

전세가율

208%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 208% = 보증금 18.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 13.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +580만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 18.07억(평가 8.69억×전세가율 208%) / 잔존대출 4.15억 = 435%→100점

전액상환+현금 13.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,172만 / 자기자본 3.71억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·216세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

19점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

수유(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~55분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 472m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 644(15)+카페500m 106(8)+병원1km 160(10)+약국500m 22(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 19.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수평촌두산위브리버뷰매물 6건안양 동안구 호계동 · 5년차 · 855세대

8억8억 ~ 8.2억 · 60㎡ROE 0.2%전세 57%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	107동 고/37 동남	59.99㎡	2026-09-09	50	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	102동 고/25 서남	59.99㎡	2026-09-07	50	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	102동 저/25 서남	59.99㎡	2026-09-07	50	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8억	106동 중/34 동남	59.99㎡	2026-09-07	50	0.2%	3.71억	매물 ↗
5	8.1억	103동 중/27 서남	59.99㎡	2026-09-03	50	0.3%	3.81억	매물 ↗
6	8.2억	102동 저/25 서남	59.99㎡	2026-09-02	49	0.4%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.59억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

38건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

855세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 57% = 보증금 4.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 8.49억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 183만 / 자기자본 3.71억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

95점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 38건→95점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·855세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1119m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 107동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 38건네이버 매물 ↗

45점수힐스테이트황금산매물 3건남양주시 다산동 · 10년차 · 1,008세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 0.2%전세 68%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	110동 9/23 서남	59.99㎡	2026-09-09	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	110동 고/23 서남	59.99㎡	2026-09-09	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	109동 2/13 남남	59.99㎡	2026-09-03	45	0.2%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.1억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 68% = 보증금 5.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.77억(평가 8.49억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 367m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 26(8)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 110동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 21건네이버 매물 ↗

51점수두산위브더아티움매물 4건안양 만안구 안양동 · 4년차 · 558세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 0.2%전세 60%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	104동 24/25 동남	59.98㎡	2026-09-04	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	105동 고/25 서남	59.98㎡	2026-08-22	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	105동 중/25 동남	59.93㎡	2026-09-09	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8억	104동 고/25 동남	59.93㎡	2026-08-19	51	0.2%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.47억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

558세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·558세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

관악(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~49분(자차 ~23분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 958m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 27(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 104동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 41건네이버 매물 ↗

51점수아르테자이매물 12건안양 만안구 안양동 · 4년차 · 1,021세대

8억8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 0.2%전세 68%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 고/15 서남	59.97㎡	2026-09-08	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	204동 16/28 서남	59.95㎡	2026-09-09	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	202동 저/26 서남	59.95㎡	2026-09-09	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8.2억	108동 11/22 동남	59.97㎡	2026-09-09	50	0.4%	3.91억	매물 ↗
5	8.2억	107동 중/23 서남	59.97㎡	2026-09-09	50	0.4%	3.91억	매물 ↗
6	8.2억	204동 9/28 동남	59.95㎡	2026-09-09	50	0.4%	3.91억	매물 ↗
7	8.2억	204동 24/28 동남	59.95㎡	2026-09-09	50	0.4%	3.91억	매물 ↗
8	8.2억	204동 11/28 동남	59.95㎡	2026-09-04	50	0.4%	3.91억	매물 ↗
9	8.3억	107동 저/23 서남	59.97㎡	2026-09-07	49	0.4%	4.01억	매물 ↗
10	8.3억	201동 중/14 동남	59.95㎡	2026-09-09	49	0.4%	4.01억	매물 ↗
11	8.5억	105동 중/25 남남	59.97㎡	2026-09-08	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
12	9억	105동 중/25 서남	59.97㎡	2026-09-09	49	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.23억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

116건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

1,021세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 68% = 보증금 5.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.77억(평가 8.49억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 116건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·1,021세대→100점 + 대단지 7 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

관악(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~49분(자차 ~23분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 957m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 23(8)+병원1km 23(10)+약국500m 4(7)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 116건네이버 매물 ↗

46점수개화산동부센트레빌강서구 방화동 · 24년차 · 205세대

8억59.97㎡ · 11/13 · 남남ROE 2.9%전세 78%🚇 50분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.1억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개화산(5호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 78% = 보증금 6.78억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.78억(평가 8.69억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·205세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

개화산(5호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~28분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 108m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 115(15)+카페500m 16(8)+병원1km 52(10)+약국500m 6(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수e편한세상고천파크루체매물 4건의왕시 고천동 · 3년차 · 870세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 77분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	108동 중/20 동남	59.96㎡	2026-08-27	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	107동 중/20 서남	59.96㎡	2026-08-24	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	102동 9/20 동남	59.96㎡	2026-08-26	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8억	103동 중/20 동남	59.91㎡	2026-08-26	45	0.2%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.17억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

870세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 30분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·870세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 30분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1789m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 7(4)+병원1km 18(10)+약국500m 0(0)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 108동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수천왕이펜하우스1단지구로구 천왕동 · 15년차 · 314세대

8억59.94㎡ · 7/12 · 동남ROE 1.6%전세 60%🚇 34분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.85억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

314세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 60% = 보증금 5.15억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.15억(평가 8.59억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 124%→100점

전액상환+현금 1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,174만 / 자기자본 3.71억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·314세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

천왕(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 136m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 12(6)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 106동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 6건네이버 매물 ↗

47점수다산해모로매물 7건남양주시 다산동 · 5년차 · 449세대

8억8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 0.2%전세 64%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-09-07	47	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8.1억	105동 16/29 남남	59.93㎡	2026-09-07	47	0.3%	3.81억	매물 ↗
3	8.1억	105동 16/29 동남	59.93㎡	2026-08-28	47	0.3%	3.81억	매물 ↗
4	8.1억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-08-27	47	0.3%	3.81억	매물 ↗
5	8.2억	101동 14/21 동남	59.93㎡	2026-09-03	47	0.4%	3.91억	매물 ↗
6	8.4억	105동 15/29 서남	59.99㎡	2026-09-01	46	0.5%	4.11억	매물 ↗
7	9억	101동 중/21 동남	59.93㎡	2026-08-11	45	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.4억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

449세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 64% = 보증금 5.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 8.49억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·449세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 806m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 105동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 26건네이버 매물 ↗

45점수마곡청구강서구 마곡동 · 28년차 · 209세대

8억59.91㎡ · 1/15 · 남남ROE 2.9%전세 63%🚇 52분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.1억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-05-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

209세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 63% = 보증금 5.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 8.69억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·209세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

신방화(9호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~37분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 707m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 14(7)+병원1km 96(10)+약국500m 2(5)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 2026-05-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수힐스테이트비산파크뷰안양 동안구 비산동 · 5년차 · 303세대

8억59.9㎡ · 중/29 · 동남ROE 0.2%전세 63%🚇 55분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.13억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

303세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 63% = 보증금 5.35억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 8.49억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·303세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

안양(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~25분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1111m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 7(4)+병원1km 37(10)+약국500m 1(2)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 15건네이버 매물 ↗

45점수은평뉴타운기자촌11단지은평구 진관동 · 12년차 · 426세대

8억59.88㎡ · 4/15 · 남남ROE 1.6%전세 72%🚇 75분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.1억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

426세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 72% = 보증금 6.18억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 8.59억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·426세대→62점 + 대단지 1 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~45분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 1341m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 8(4)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 1102동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 12건네이버 매물 ↗

48점수하버라인2단지매물 7건구로구 항동 · 7년차 · 646세대

8억8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 1.6%전세 66%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 12/18 동남	59.86㎡	2026-08-19	48	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8.5억	202동 고/18 동남	59.86㎡	2026-09-07	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	201동 고/18 동남	59.86㎡	2026-09-04	45	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.9억	206동 고/18 동남	59.86㎡	2026-09-08	45	1.8%	4.61억	매물 ↗
5	8.9억	206동 고/18 동남	59.86㎡	2026-09-08	45	1.8%	4.61억	매물 ↗
6	9억	205동 고/17 동남	59.86㎡	2026-09-07	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9억	202동 고/18 동남	59.86㎡	2026-08-31	45	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.44억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

646세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 66% = 보증금 5.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.67억(평가 8.59억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·646세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

역곡(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~24분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 973m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 17(8)+병원1km 52(10)+약국500m 1(2)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 202동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

48점수하버라인3단지구로구 항동 · 8년차 · 1,170세대

8억59.86㎡ · 중/16 · 동동ROE 1.6%전세 66%🚇 56분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.2억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,170세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 66% = 보증금 5.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.67억(평가 8.59억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,170세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

천왕(7호선) 도보 24분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1290m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 16(8)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 304동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 16건네이버 매물 ↗

47점수신림현대관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

8억59.85㎡ · 중/15 · 동동ROE 2.9%전세 79%🚇 21분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.77억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 79% = 보증금 6.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +142만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.86억(평가 8.69억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.15억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 22건네이버 매물 ↗

48점수두산위브매물 5건금천구 가산동 · 29년차 · 1,495세대

8억8억 ~ 8.1억 · 60㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	113동 8/19 서남	59.84㎡	2026-09-07	48	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8억	112동 8/23 남남	59.84㎡	2026-09-05	48	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	8억	114동 중/19 서남	59.84㎡	2026-09-10	48	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	8.1억	114동 16/19 서남	59.84㎡	2026-09-10	47	1.6%	3.81억	매물 ↗
5	8.1억	104동 14/25 서남	59.84㎡	2026-09-10	47	1.6%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.3억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,495세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

57점

근거

가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~14분·카카오 실경로)→57점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1025m(15)+편의점500m 37(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 64(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 113동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 41건네이버 매물 ↗

50점수정릉e-편한세상1차매물 2건성북구 정릉동 · 21년차 · 739세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 2.9%전세 58%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	107동 11/20 동동	59.77㎡	2026-09-10	50	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8억	106동 고/20 동동	59.77㎡	2026-09-10	50	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.55억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 58% = 보증금 5.04억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.04억(평가 8.69억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·739세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~36분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 391m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 21(8)+병원1km 73(10)+약국500m 2(5)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 107동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 29건네이버 매물 ↗

47점수면목늘푸른동아매물 3건중랑구 면목동 · 24년차 · 573세대

8억8억 ~ 8.3억 · 60㎡ROE 2.9%전세 57%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 3/19 서서	59.65㎡	2026-09-08	47	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.2억	103동 14/19 서서	59.65㎡	2026-08-25	46	2.9%	3.91억	매물 ↗
3	8.3억	101동 중/19 서서	59.65㎡	2026-09-10	45	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.3억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

573세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 57% = 보증금 4.95억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 8.69억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·573세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

용마산(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~30분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 533m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 139(15)+카페500m 24(8)+병원1km 136(10)+약국500m 4(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 14건네이버 매물 ↗

47점수창동신도브래뉴1차도봉구 창동 · 23년차 · 456세대

8억59.61㎡ · 18/20 · 남남ROE 2.9%전세 61%🚇 63분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 9.4억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

456세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 61% = 보증금 5.3억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.3억(평가 8.69억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·456세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~39분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 385m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 210(15)+카페500m 36(8)+병원1km 111(10)+약국500m 11(7)+학원1km 241·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 107동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 14건네이버 매물 ↗

47점수푸른마을동아매물 2건성북구 정릉동 · 23년차 · 529세대

8억8억 ~ 8억 · 59㎡ROE 2.9%전세 64%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-08-18	47	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-08-19	47	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.23억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

529세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 64% = 보증금 5.56억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.56억(평가 8.69억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·529세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

정릉(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 556m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 106동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 17건네이버 매물 ↗

45점수신동아강서구 방화동 · 31년차 · 224세대

8억59.4㎡ · 고/15 · 동동ROE 2.9%전세 57%🚇 46분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

224세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 57% = 보증금 4.95억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 8.69억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·224세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

59점

근거

신방화(9호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~28분·카카오 실경로)→59점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 304m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 217(15)+카페500m 41(8)+병원1km 110(10)+약국500m 12(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 1동최근 실거래 2026-06-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수중계무지개매물 3건노원구 중계동 · 35년차 · 2,433세대

8억8억 ~ 8.5억 · 59㎡ROE 2.9%전세 48%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	208동 9/15 남남	59.26㎡	2026-09-09	48	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.5억	210동 7/15 남남	59.26㎡	2026-09-09	46	3%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	201동 10/15 남남	59.26㎡	2026-09-08	46	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.95억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

74건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,433세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 48% = 보증금 4.17억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.17억(평가 8.69억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 100%→72점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 74건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,433세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

중계(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~38분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 234m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 22(8)+병원1km 95(10)+약국500m 6(7)+학원1km 227·가격형성분(3)+학교1km 23·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 208동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 74건네이버 매물 ↗

46점수화곡보람2차강서구 화곡동 · 22년차 · 187세대

8억59.24㎡ · 저/14 · 남남ROE 2.9%전세 65%~🚇 46분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증미(9호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·187세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

증미(9호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~36분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 700m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 315(15)+카페500m 71(8)+병원1km 121(10)+약국500m 11(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 1002동최근 실거래 2026-06-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수경남아너스빌중랑구 면목동 · 20년차 · 386세대

8.1억59.98㎡ · 고/15 · 남남ROE 2.9%전세 65%🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 8.55억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.81억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,703만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.79억 → 상승분 6,947만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,947만 − 보유비용 4,703만 = 순익 2,244만÷ 자기자본 3.81억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.7% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.79억 × 전세가율 65% = 보증금 5.72억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.81억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.81억(매매 8.1억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 8.79억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,947만 − 보유비용 4,703만(이자 3,801만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 2,244만 / 자기자본 3.81억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·386세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

용마산(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~30분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 592m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 16(8)+병원1km 148(10)+약국500m 4(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 106동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수쌍용매물 4건도봉구 창동 · 30년차 · 1,352세대

8.1억8.1억 ~ 9억 · 60㎡ROE 2.9%전세 53%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	105동 1/24 서남	59.88㎡	2026-09-09	46	2.9%	3.81억	매물 ↗
2	9억	102동 24/24 동남	59.88㎡	2026-09-10	45	3%	4.71억	매물 ↗
3	9억	104동 7/24 남남	59.88㎡	2026-09-10	45	3%	4.71억	매물 ↗
4	9억	102동 24/24 동남	59.88㎡	2026-09-02	45	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 8.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,352세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.81억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,703만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.79억 → 상승분 6,947만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,947만 − 보유비용 4,703만 = 순익 2,244만÷ 자기자본 3.81억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.7% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.79억 × 전세가율 53% = 보증금 4.66억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.81억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.81억(매매 8.1억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 8.79억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,352세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~35분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 690m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 9(5)+병원1km 127(10)+약국500m 2(5)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 105동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 27건네이버 매물 ↗

47점수동아청솔매물 14건도봉구 창동 · 30년차 · 1,981세대

8.1억8.1억 ~ 9.7억 · 59~60㎡ROE 2.9%전세 45%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	119동 12/19 동동	59.44㎡	2026-09-08	47	2.9%	3.81억	매물 ↗
2	8.1억	119동 12/19 동동	59.44㎡	2026-09-02	47	2.9%	3.81억	매물 ↗
3	8.5억	113동 1/20 남남	59.96㎡	2026-09-10	45	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.6억	115동 3/20 동동	59.76㎡	2026-09-10	45	3%	4.31억	매물 ↗
5	8.9억	117동 4/20 동동	59.76㎡	2026-09-10	46	3%	4.61억	매물 ↗
6	9억	117동 16/20 동동	59.76㎡	2026-08-28	46	3%	4.71억	매물 ↗
7	9.3억	108동 12/24 동동	59.76㎡	2026-09-07	47	3.1%	5.01억	매물 ↗
8	9.3억	115동 3/20 동동	59.76㎡	2026-09-07	47	3.1%	5.01억	매물 ↗
9	9.5억	113동 18/20 동동	59.96㎡	2026-09-04	47	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	9.5억	113동 18/20 동동	59.96㎡	2026-09-03	47	3.1%	5.21억	매물 ↗
11	9.5억	113동 18/20 동동	59.76㎡	2026-09-02	47	3.1%	5.21억	매물 ↗
12	9.5억	113동 18/20 동동	59.76㎡	2026-09-03	47	3.1%	5.21억	매물 ↗
13	9.7억	113동 15/20 동동	59.96㎡	2026-09-08	48	3.1%	5.41억	매물 ↗
14	9.7억	113동 15/20 동동	59.96㎡	2026-09-08	48	3.1%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 8.93억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

40건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,981세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.81억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,703만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.79억 → 상승분 6,947만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,947만 − 보유비용 4,703만 = 순익 2,244만÷ 자기자본 3.81억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.7% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.79억 × 전세가율 45% = 보증금 3.96억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.81억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.81억(매매 8.1억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.96억(평가 8.79억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 95%→65점

이자 7만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 40건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,981세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 479m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 20(8)+병원1km 124(10)+약국500m 4(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 119동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 40건네이버 매물 ↗

52점수꿈의숲한신더휴매물 2건강북구 미아동 · 5년차 · 203세대

8.2억8.2억 ~ 8.7억 · 60㎡ROE 2.9%전세 63%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	103동 중/11 서남	59.98㎡	2026-09-10	52	2.9%	3.91억	매물 ↗
2	8.7억	102동 5/11 서서	59.98㎡	2026-09-07	50	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 7.98억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 7,033만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,033만 − 보유비용 4,717만 = 순익 2,316만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 63% = 보증금 5.61억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.61억(평가 8.9억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,033만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 2,316만 / 자기자본 3.91억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·203세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~50분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 745m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 26(8)+병원1km 117(10)+약국500m 1(2)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 11건네이버 매물 ↗

45점수중계주공10단지매물 2건노원구 중계동 · 32년차 · 330세대

8억8억 ~ 8억 · 58㎡ROE 2.9%전세 65%🚇 71분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1001동 5/11 남남	58.14㎡	2026-09-10	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8억	1001동 2/11 남남	58.14㎡	2026-08-27	45	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.3억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·330세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

중계(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~39분·카카오 실경로)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 871m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 44(8)+병원1km 96(10)+약국500m 10(7)+학원1km 664·가격형성분(3)+학교1km 23·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1001동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수학여울청구매물 3건노원구 하계동 · 28년차 · 1,476세대

8.2억8.2억 ~ 8.3억 · 59㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	101동 2/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	3.91억	매물 ↗
2	8.3억	101동 3/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
3	8.3억	101동 저/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.6억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,476세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 7,033만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,033만 − 보유비용 4,717만 = 순익 2,316만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 59% = 보증금 5.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 8.9억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,476세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

월계(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~36분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 390m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 16(8)+병원1km 59(10)+약국500m 8(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 12건네이버 매물 ↗

45점수정릉힐스테이트3차성북구 정릉동 · 19년차 · 522세대

8.3억59.98㎡ · 고/10 · 동동ROE 2.9%전세 68%🚇 57분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.8억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

522세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,730만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,730만 = 순익 2,388만÷ 자기자본 4.01억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.5% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 68% = 보증금 6.13억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.01억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4.01억(매매 8.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.13억(평가 9.01억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,118만 − 보유비용 4,730만(이자 3,801만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 2,388만 / 자기자본 4.01억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·522세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~34분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 271m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 22(8)+병원1km 47(10)+약국500m 3(7)+학원1km 129·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 312동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 17건네이버 매물 ↗

45점수마곡한진해모로강서구 방화동 · 23년차 · 354세대

8.3억59.92㎡ · 고/11 · 동동ROE 2.9%전세 70%🚇 49분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.6억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

354세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,730만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,730만 = 순익 2,388만÷ 자기자본 4.01억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.5% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 70% = 보증금 6.31억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.01억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4.01억(매매 8.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.31억(평가 9.01억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·354세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

신방화(9호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~26분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 243(15)+카페500m 38(8)+병원1km 91(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 15건네이버 매물 ↗

46점수e편한세상독산더타워(주상복합)매물 10건금천구 독산동 · 7년차 · 432세대

8.35억8.35억 ~ 10.2억 · 60㎡ROE 1.7%전세 69%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.35억	101동 중/38 서서	59.86㎡	2026-09-08	46	1.7%	4.06억	매물 ↗
2	8.5억	101동 저/38 서서	59.86㎡	2026-09-08	46	1.7%	4.21억	매물 ↗
3	9억	101동 고/38 서서	59.86㎡	2026-09-08	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
4	9억	101동 중/38 서서	59.86㎡	2026-08-13	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
5	9억	101동 저/38 서남	59.82㎡	2026-09-08	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
6	9억	101동 중/38 서남	59.82㎡	2026-09-04	45	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9.2억	101동 31/38 서남	59.82㎡	2026-09-08	46	1.9%	4.91억	매물 ↗
8	9.2억	101동 고/38 서서	59.82㎡	2026-08-13	46	1.9%	4.91억	매물 ↗
9	9.3억	101동 고/38 서서	59.86㎡	2026-09-09	46	1.9%	5.01억	매물 ↗
10	10.2억	101동 38/38 북북	59.96㎡	2026-09-07	46	2.1%	5.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.35억

실거래중간 8억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

432세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.06억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.06억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 719만 + 재산세 217만 = 보유비용 4,737만
3자산가치(2년 후)
8.35억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.96억 → 상승분 6,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,120만 − 보유비용 4,737만 = 순익 1,383만÷ 자기자본 4.06억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.7% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.96억 × 전세가율 69% = 보증금 6.18억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.06억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.06억(매매 8.35억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 8.96억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,120만 − 보유비용 4,737만(이자 3,801만+취득세 719만+재산세 217만) = 순익 1,383만 / 자기자본 4.06억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·432세대→82점 + 대단지 1 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

독산(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 599m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 255(15)+카페500m 33(8)+병원1km 96(10)+약국500m 13(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 21건네이버 매물 ↗

51점수삼각산아이원강북구 미아동 · 23년차 · 1,344세대

8.35억59.75㎡ · 저/15 · 서남ROE 2.9%전세 63%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.35억

실거래중간 8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.06억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.06억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 719만 + 재산세 217만 = 보유비용 4,737만
3자산가치(2년 후)
8.35억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.07억 → 상승분 7,161만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,161만 − 보유비용 4,737만 = 순익 2,424만÷ 자기자본 4.06억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.07억 × 전세가율 63% = 보증금 5.71억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.06억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.06억(매매 8.35억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.71억(평가 9.07억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,161만 − 보유비용 4,737만(이자 3,801만+취득세 719만+재산세 217만) = 순익 2,424만 / 자기자본 4.06억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,344세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

솔샘(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~49분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 290·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 44건네이버 매물 ↗

49점수다산푸르지오매물 19건남양주시 다산동 · 5년차 · 1,614세대

8.4억8억 ~ 9억 · 52~60㎡ROE 0.5%전세 59%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.4억	6501동 고/29 남남	59.55㎡	2026-08-28	49	0.5%	4.11억	매물 ↗
2	8.5억	6505동 저/29 남남	59.55㎡	2026-09-09	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	6502동 저/29 남남	59.55㎡	2026-09-09	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	6505동 고/29 남남	59.55㎡	2026-09-08	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	6507동 12/23 동남	59.52㎡	2026-09-09	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
6	8.8억	6506동 18/18 남남	59.55㎡	2026-09-09	48	0.6%	4.51억	매물 ↗
7	8.8억	6506동 고/18 남남	59.55㎡	2026-09-09	48	0.6%	4.51억	매물 ↗
8	8.8억	6504동 저/29 동남	59.52㎡	2026-09-09	48	0.6%	4.51억	매물 ↗
9	8.8억	6508동 고/26 동남	59.52㎡	2026-09-09	48	0.6%	4.51억	매물 ↗
10	8.9억	6504동 9/29 동남	59.95㎡	2026-09-08	48	0.7%	4.61억	매물 ↗
11	9억	6508동 고/26 남남	59.55㎡	2026-09-09	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
12	9억	6510동 고/22 남남	59.55㎡	2026-09-09	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
13	9억	6504동 저/29 남남	59.55㎡	2026-09-08	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
14	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-09-04	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
15	9억	6504동 고/29 동남	59.55㎡	2026-09-03	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
16	9억	6502동 저/29 동남	59.52㎡	2026-09-09	49	0.7%	4.71억	매물 ↗
17	8억	6507동 11/23 남남	51.87㎡	2026-09-09	51	0.2%	3.71억	매물 ↗
18	8.1억	6502동 6/29 동남	51.87㎡	2026-09-09	50	0.3%	3.81억	매물 ↗
19	8.1억	6504동 중/29 남남	51.87㎡	2026-09-09	50	0.3%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.4억

실거래중간 7.7억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

52건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,614세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.88억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 724만 + 재산세 218만 = 보유비용 4,744만
3자산가치(2년 후)
8.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 5,116만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,116만 − 보유비용 4,744만 = 순익 372만÷ 자기자본 4.11억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 59% = 보증금 5.26억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

6점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.11억) / 2.86억 = -44%→6점. 필요 자기자본 4.11억(매매 8.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.26억(평가 8.91억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,116만 − 보유비용 4,744만(이자 3,801만+취득세 724만+재산세 218만) = 순익 372만 / 자기자본 4.11억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 52건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,614세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 724m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 6501동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 52건네이버 매물 ↗

46점수마곡중앙하이츠매물 2건강서구 방화동 · 33년차 · 930세대

8.6억8.5억 ~ 8.6억 · 51~59㎡ROE 3%전세 57%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	1203동 중/15 서남	59.34㎡	2026-09-10	46	3%	4.31억	매물 ↗
2	8.5억	1202동 13/15 동남	51.03㎡	2026-09-08	47	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래중간 5.93억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

930세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개화산(5호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,771만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 4,771만 = 순익 2,605만÷ 자기자본 4.31억 → 연 ROE 3% (보수 -3.2% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 57% = 보증금 5.32억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.31억) / 2.86억 = -51%→0점. 필요 자기자본 4.31억(매매 8.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.32억(평가 9.34억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,376만 − 보유비용 4,771만(이자 3,801만+취득세 746만+재산세 224만) = 순익 2,605만 / 자기자본 4.31억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·930세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

개화산(5호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~29분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 217m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 18(8)+병원1km 75(10)+약국500m 6(7)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1203동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 33건네이버 매물 ↗

45점수경남,롯데,상아노원구 중계동 · 38년차 · 1,890세대

8억54.48㎡ · 15/15 · 남남ROE 2.9%전세 63%🚇 65분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.9억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,890세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 63% = 보증금 5.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 8.69억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,890세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

하계(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~38분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 547m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 72(15)+카페500m 17(8)+병원1km 60(10)+약국500m 5(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 11동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 9건네이버 매물 ↗

48점수중계주공5단지매물 5건노원구 중계동 · 35년차 · 2,328세대

8.6억8.6억 ~ 9.5억 · 58㎡ROE 3%전세 61%🚇 79분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	506동 12/15 남남	58.46㎡	2026-09-10	48	3%	4.31억	매물 ↗
2	9.3억	513동 12/15 남남	58.46㎡	2026-09-10	49	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.5억	510동 11/15 남남	58.46㎡	2026-09-10	49	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	510동 8/15 서남	58.46㎡	2026-09-10	49	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	512동 6/15 서남	58.46㎡	2026-09-02	49	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래중간 5.2억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,328세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,771만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 4,771만 = 순익 2,605만÷ 자기자본 4.31억 → 연 ROE 3% (보수 -3.2% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 61% = 보증금 5.7억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.31억) / 2.86억 = -51%→0점. 필요 자기자본 4.31억(매매 8.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 9.34억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,328세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 21분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 871m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 44(8)+병원1km 112(10)+약국500m 12(7)+학원1km 682·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 506동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 46건네이버 매물 ↗

48점수다산자연앤e편한세상3차매물 18건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,394세대

8.9억8.2억 ~ 10.1억 · 52~60㎡ROE 0.7%전세 64%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	5306동 저/15 남남	59.99㎡	2026-09-08	48	0.7%	4.61억	매물 ↗
2	9억	5310동 저/29 남남	59.96㎡	2026-08-31	48	0.7%	4.71억	매물 ↗
3	9.3억	5301동 저/29 동남	59.96㎡	2026-09-02	48	0.8%	5.01억	매물 ↗
4	9.4억	5301동 저/29 남남	59.98㎡	2026-09-09	48	0.8%	5.11억	매물 ↗
5	8.2억	5301동 저/29 서남	51.95㎡	2026-09-08	49	0.4%	3.91억	매물 ↗
6	9.5억	5309동 저/29 서남	59.98㎡	2026-09-09	48	0.9%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	5301동 중/29 서남	59.98㎡	2026-08-26	48	0.9%	5.21억	매물 ↗
8	8.4억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-08-31	48	0.5%	4.11억	매물 ↗
9	9.8억	5301동 고/29 서남	59.98㎡	2026-09-05	48	0.9%	5.51억	매물 ↗
10	8.5억	5307동 2/15 서남	51.95㎡	2026-09-05	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
11	8.5억	5309동 고/29 남남	51.95㎡	2026-09-08	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
12	8.5억	5301동 저/29 서남	51.95㎡	2026-09-08	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
13	8.5억	5308동 2/29 서남	51.95㎡	2026-08-19	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
14	8.5억	5301동 중/29 서남	51.95㎡	2026-08-22	48	0.5%	4.21억	매물 ↗
15	8.7억	5303동 저/29 남남	51.95㎡	2026-09-08	47	0.6%	4.41억	매물 ↗
16	8.7억	5302동 고/29 남남	51.95㎡	2026-09-02	47	0.6%	4.41억	매물 ↗
17	10.1억	5301동 25/29 서남	59.98㎡	2026-09-09	49	1%	5.81억	매물 ↗
18	8.8억	5303동 고/29 동남	51.95㎡	2026-08-25	47	0.6%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 8억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

56건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 4,812만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.44억 → 상승분 5,420만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,420만 − 보유비용 4,812만 = 순익 608만÷ 자기자본 4.61억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.4% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.44억 × 전세가율 64% = 보증금 6.04억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.61억) / 2.86억 = -61%→0점. 필요 자기자본 4.61억(매매 8.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.04억(평가 9.44억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,420만 − 보유비용 4,812만(이자 3,801만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 608만 / 자기자본 4.61억→연ROE 0.7%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 56건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 431·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 5306동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 56건네이버 매물 ↗

49점수동아에코빌매물 3건성북구 상월곡동 · 24년차 · 1,253세대

8.9억8.9억 ~ 9.9억 · 60㎡ROE 3%전세 55%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	115동 1/23 동동	59.95㎡	2026-09-08	49	3%	4.61억	매물 ↗
2	9.3억	115동 저/23 동동	59.95㎡	2026-08-18	49	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.9억	114동 중/23 남남	59.95㎡	2026-09-10	49	3.1%	5.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 8.58억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,253세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 4,812만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 4,812만 = 순익 2,821만÷ 자기자본 4.61억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 55% = 보증금 5.31억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.61억) / 2.86억 = -61%→0점. 필요 자기자본 4.61억(매매 8.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.31억(평가 9.66억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,633만 − 보유비용 4,812만(이자 3,801만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 2,821만 / 자기자본 4.61억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,253세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

상월곡(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~34분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 312m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 25(8)+병원1km 57(10)+약국500m 1(2)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 115동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 37건네이버 매물 ↗

49점수남서울힐스테이트매물 3건금천구 시흥동 · 12년차 · 1,764세대

8.95억8.95억 ~ 9.2억 · 60㎡ROE 1.9%전세 62%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.95억	106동 저/21 남남	59.81㎡	2026-09-08	49	1.9%	4.66억	매물 ↗
2	9.1억	105동 고/25 서남	59.81㎡	2026-09-10	49	1.9%	4.81억	매물 ↗
3	9.2억	105동 고/25 서남	59.81㎡	2026-08-21	49	1.9%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.95억

실거래중간 9.5억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

47건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

1,764세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.66억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 785만 + 재산세 233만 = 보유비용 4,819만
3자산가치(2년 후)
8.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.61억 → 상승분 6,560만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,560만 − 보유비용 4,819만 = 순익 1,741만÷ 자기자본 4.66억 → 연 ROE 1.9% (보수 -4.1% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.61억 × 전세가율 62% = 보증금 5.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +102만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.66억) / 2.86억 = -63%→0점. 필요 자기자본 4.66억(매매 8.95억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.96억(평가 9.61억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 144%→100점

전액상환+현금 1.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,560만 − 보유비용 4,819만(이자 3,801만+취득세 785만+재산세 233만) = 순익 1,741만 / 자기자본 4.66억→연ROE 1.9%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 47건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·1,764세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

금천구청(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~20분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1263m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 20(8)+병원1km 100(10)+약국500m 6(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 106동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 47건네이버 매물 ↗

47점수백련산힐스테이트1차매물 4건은평구 응암동 · 15년차 · 1,106세대

9억9억 ~ 9.3억 · 60㎡ROE 1.9%전세 61%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	108동 저/15 서남	59.63㎡	2026-08-26	47	1.9%	4.71억	매물 ↗
2	9.2억	109동 13/15 동남	59.63㎡	2026-09-09	47	1.9%	4.91억	매물 ↗
3	9.25억	107동 중/14 남남	59.63㎡	2026-09-05	47	1.9%	4.96억	매물 ↗
4	9.3억	107동 저/14 서남	59.63㎡	2026-09-07	47	1.9%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,106세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,825만 = 순익 1,771만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 1.9% (보수 -4.1% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 61% = 보증금 5.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.89억(평가 9.66억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,771만 / 자기자본 4.71억→연ROE 1.9%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,106세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

새절(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1046m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 108동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 34건네이버 매물 ↗

46점수한신,한진매물 4건성북구 돈암동 · 29년차 · 4,509세대

9억9억 ~ 10억 · 60㎡ROE 3%전세 71%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	209동 17/20 동남	59.58㎡	2026-09-07	46	3%	4.71억	매물 ↗
2	9.2억	209동 고/20 동동	59.58㎡	2026-09-10	46	3%	4.91억	매물 ↗
3	9.7억	209동 중/20 동동	59.58㎡	2026-09-07	47	3.1%	5.41억	매물 ↗
4	10억	209동 중/20 남남	59.58㎡	2026-09-08	47	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 9.5억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

4,509세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 4,825만 = 순익 2,893만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 71% = 보증금 6.94억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +145만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.94억(평가 9.77억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 167%→100점

전액상환+현금 2.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,719만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 2,893만 / 자기자본 4.71억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·4,509세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~39분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 606m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 85(15)+카페500m 29(8)+병원1km 148(10)+약국500m 10(7)+학원1km 330·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 209동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 31건네이버 매물 ↗

50점수용마산모아엘가파크포레매물 3건중랑구 면목동 · 4년차 · 243세대

8.7억8.7억 ~ 8.7억 · 57㎡ROE 3%전세 57%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.7억	104동 저/15 서북	57.37㎡	2026-09-04	50	3%	4.41억	매물 ↗
2	8.7억	104동 저/15 동남	57.37㎡	2026-09-01	50	3%	4.41억	매물 ↗
3	8.7억	104동 저/15 서북	57.37㎡	2026-09-01	50	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 8.7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

243세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 4,785만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 4,785만 = 순익 2,677만÷ 자기자본 4.41억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 57% = 보증금 5.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.41억) / 2.86억 = -54%→0점. 필요 자기자본 4.41억(매매 8.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 9.45억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,461만 − 보유비용 4,785만(이자 3,801만+취득세 757만+재산세 226만) = 순익 2,677만 / 자기자본 4.41억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·243세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

면목(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~41분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 819m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 26(8)+병원1km 114(10)+약국500m 5(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 104동최근 실거래 2026-06-18 · 180일 7건네이버 매물 ↗

52점수두산위브트레지움매물 3건강북구 미아동 · 15년차 · 1,370세대

9.3억9.3억 ~ 9.9억 · 60㎡ROE 3.1%전세 56%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	214동 중/21 동동	59.82㎡	2026-09-09	52	3.1%	5.01억	매물 ↗
2	9.7억	214동 고/21 남남	59.82㎡	2026-09-10	52	3.1%	5.41억	매물 ↗
3	9.9억	211동 고/20 남남	59.99㎡	2026-09-04	52	3.1%	5.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 9.45억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.1억 → 상승분 7,976만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,976만 − 보유비용 4,866만 = 순익 3,110만÷ 자기자본 5.01억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.1억 × 전세가율 56% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.01억) / 2.86억 = -75%→0점. 필요 자기자본 5.01억(매매 9.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 10.1억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,976만 − 보유비용 4,866만(이자 3,801만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 3,110만 / 자기자본 5.01억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

73점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,370세대→62점 + 대단지 11 = 73점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

솔샘(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 36(8)+병원1km 85(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 214동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 41건네이버 매물 ↗

49점수한신매물 11건중랑구 중화동 · 29년차 · 1,544세대

9.3억9.3억 ~ 10.3억 · 60㎡ROE 3.1%전세 52%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	103동 저/25 남남	59.76㎡	2026-08-11	49	3.1%	5.01억	매물 ↗
2	9.45억	101동 고/26 서남	59.76㎡	2026-08-11	49	3.1%	5.16억	매물 ↗
3	9.6억	103동 24/25 남남	59.76㎡	2026-08-28	49	3.1%	5.31억	매물 ↗
4	9.7억	109동 19/27 서서	59.76㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.41억	매물 ↗
5	9.7억	109동 고/27 서서	59.76㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.41억	매물 ↗
6	9.8억	103동 고/25 남남	59.76㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.51억	매물 ↗
7	9.8억	105동 고/27 서남	59.76㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.51억	매물 ↗
8	9.8억	101동 저/26 서서	59.76㎡	2026-09-03	49	3.1%	5.51억	매물 ↗
9	9.9억	105동 8/27 동동	59.76㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.61억	매물 ↗
10	10.3억	103동 중/25 남남	59.76㎡	2026-08-31	49	3.1%	6.01억	매물 ↗
11	10.3억	103동 중/25 남남	59.76㎡	2026-09-01	49	3.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 8.5억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

58건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,544세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.1억 → 상승분 7,976만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,976만 − 보유비용 4,866만 = 순익 3,110만÷ 자기자본 5.01억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.1억 × 전세가율 52% = 보증금 5.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.01억) / 2.86억 = -75%→0점. 필요 자기자본 5.01억(매매 9.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 10.1억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 58건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,544세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 239m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 238(15)+카페500m 56(8)+병원1km 149(10)+약국500m 12(7)+학원1km 134·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 103동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 58건네이버 매물 ↗

47점수두산매물 8건성북구 석관동 · 29년차 · 1,998세대

8.5억8.5억 ~ 10.5억 · 55~60㎡ROE 3%전세 50%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 10/23 서남	54.55㎡	2026-08-21	47	3%	4.21억	매물 ↗
2	10.2억	119동 5/25 서남	59.97㎡	2026-09-07	49	3.1%	5.91억	매물 ↗
3	10.2억	119동 5/25 서남	59.97㎡	2026-09-04	49	3.1%	5.91억	매물 ↗
4	10.3억	118동 5/25 서남	59.97㎡	2026-09-08	49	3.1%	6.01억	매물 ↗
5	10.5억	118동 9/25 서남	59.97㎡	2026-09-10	49	3.2%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	119동 7/25 서남	59.97㎡	2026-09-10	49	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	125동 2/20 서남	59.97㎡	2026-09-02	49	3.2%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	118동 9/25 서남	59.97㎡	2026-09-09	49	3.2%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 9.78억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,998세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 50% = 보증금 4.61억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.61억(평가 9.23억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,290만 − 보유비용 4,757만(이자 3,801만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 2,533만 / 자기자본 4.21억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,998세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~32분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 27(8)+병원1km 112(10)+약국500m 7(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 103동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 41건네이버 매물 ↗

47점수의왕더샵캐슬의왕시 오전동 · 6년차 · 941세대

9.4억59.98㎡ · 20/26 · 남남ROE 0.8%전세 52%🚇 74분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.4억

실거래중간 9.4억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

36건

최근 2026-09-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

941세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.58억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 834만 + 재산세 244만 = 보유비용 4,880만
3자산가치(2년 후)
9.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.97억 → 상승분 5,725만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,725만 − 보유비용 4,880만 = 순익 845만÷ 자기자본 5.11억 → 연 ROE 0.8% (보수 -4.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.97억 × 전세가율 52% = 보증금 5.19억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.11억) / 2.86억 = -79%→0점. 필요 자기자본 5.11억(매매 9.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.19억(평가 9.97억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,725만 − 보유비용 4,880만(이자 3,801만+취득세 834만+재산세 244만) = 순익 845만 / 자기자본 5.11억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

89점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 36건→89점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·941세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~74분(자차 ~44분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1654m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 26(8)+병원1km 46(10)+약국500m 15(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.01억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 108동최근 실거래 2026-09-10 · 180일 36건네이버 매물 ↗

45점수구로두산구로구 구로동 · 28년차 · 1,285세대

8.2억51.84㎡ · 21/25 · 동북ROE 1.6%전세 53%🚇 30분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 5.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

54건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 4,717만 = 순익 1,294만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 1.6% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 53% = 보증금 4.66억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 8.8억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,010만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 1,294만 / 자기자본 3.91억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 54건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,285세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~11분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 387(15)+카페500m 46(8)+병원1km 158(10)+약국500m 22(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 104동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 54건네이버 매물 ↗

47점수센트레빌아스테리움시그니처매물 14건은평구 역촌동 · 2년차 · 752세대

9.5억9.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	101동 저/20 동동	59.99㎡	2026-08-19	47	2%	5.21억	매물 ↗
2	9.6억	106동 저/20 동남	59.99㎡	2026-09-03	47	2%	5.31억	매물 ↗
3	9.7억	106동 9/20 동동	59.99㎡	2026-08-12	47	2%	5.41억	매물 ↗
4	9.8억	105동 중/16 남남	59.99㎡	2026-08-20	47	2%	5.51억	매물 ↗
5	9.9억	103동 12/14 남남	59.99㎡	2026-08-25	47	2%	5.61억	매물 ↗
6	10억	102동 저/20 동남	59.99㎡	2026-09-04	47	2.1%	5.71억	매물 ↗
7	10.5억	108동 5/13 서남	59.99㎡	2026-09-09	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	101동 13/20 동동	59.99㎡	2026-09-08	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	105동 9/16 동남	59.99㎡	2026-09-03	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	101동 12/20 동남	59.99㎡	2026-09-02	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	102동 중/20 동동	59.99㎡	2026-09-03	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
12	10.9억	103동 3/14 남남	59.99㎡	2026-09-07	48	2.2%	6.61억	매물 ↗
13	12억	105동 중/16 남남	59.99㎡	2026-08-31	48	2.3%	7.71억	매물 ↗
14	12억	105동 10/16 남남	59.99㎡	2026-08-29	48	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

752세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 65% = 보증금 6.63억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +132만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.63억(평가 10.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,963만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 2,070만 / 자기자본 5.21억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·752세대→100점 + 대단지 5 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

응암(6호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~53분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 911m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 115(15)+카페500m 33(8)+병원1km 62(10)+약국500m 4(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 101동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

48점수평촌자이아이파크매물 9건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 2,737세대

9.5억9.5억 ~ 11.5억 · 60㎡ROE 0.9%전세 48%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	107동 저/26 동남	59.98㎡	2026-09-09	48	0.9%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	103동 저/27 서남	59.98㎡	2026-09-09	48	0.9%	5.21억	매물 ↗
3	9.6억	104동 2/28 남남	59.99㎡	2026-09-08	49	0.9%	5.31억	매물 ↗
4	10.5억	114동 2/29 동남	59.98㎡	2026-09-09	50	1.1%	6.21억	매물 ↗
5	10.5억	113동 6/26 동남	59.98㎡	2026-09-09	50	1.1%	6.21억	매물 ↗
6	10.85억	108동 5/29 서남	59.98㎡	2026-09-08	50	1.2%	6.56억	매물 ↗
7	11.2억	106동 고/25 동남	59.98㎡	2026-09-09	50	1.2%	6.91억	매물 ↗
8	11.5억	114동 29/29 동남	59.98㎡	2026-09-03	50	1.3%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	104동 25/28 서남	59.98㎡	2026-08-31	50	1.3%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9.8억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

79건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

2,737세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,893만 = 순익 892만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 48% = 보증금 4.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 10.08억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 892만 / 자기자본 5.21억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 79건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·2,737세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

안양(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~52분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 953m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 19(8)+병원1km 60(10)+약국500m 8(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 107동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 79건네이버 매물 ↗

48점수래미안안양메가트리아매물 5건안양 만안구 안양동 · 10년차 · 4,250세대

9.5억9.5억 ~ 10.5억 · 60㎡ROE 0.9%전세 57%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	216동 1/26 동남	59.94㎡	2026-09-04	48	0.9%	5.21억	매물 ↗
2	9.8억	218동 1/22 남남	59.75㎡	2026-09-08	49	0.9%	5.51억	매물 ↗
3	10.2억	218동 5/22 서남	59.75㎡	2026-09-09	49	1%	5.91억	매물 ↗
4	10.4억	213동 6/26 서남	59.65㎡	2026-09-09	49	1.1%	6.11억	매물 ↗
5	10.5억	216동 15/26 남남	59.65㎡	2026-09-09	49	1.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9.45억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

206건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

4,250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,893만 = 순익 892만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 57% = 보증금 5.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +93만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.74억(평가 10.08억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 206건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·4,250세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

안양(1호선) 도보 21분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1085m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 45(8)+병원1km 112(10)+약국500m 10(7)+학원1km 215·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 216동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 206건네이버 매물 ↗

45점수길음뉴타운경남아너스빌성북구 정릉동 · 28년차 · 860세대

8억50.45㎡ · 중/21 · 동동ROE 2.9%전세 51%🚇 58분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.43억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 51% = 보증금 4.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 8.69억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·860세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

정릉(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~32분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 425m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 34(8)+병원1km 114(10)+약국500m 13(7)+학원1km 343·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 108동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 25건네이버 매물 ↗

48점수신목동파라곤매물 4건양천구 신월동 · 2년차 · 299세대

9.5억9.5억 ~ 10.7억 · 60㎡ROE 2%전세 66%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	102동 저/17 서북	59.7㎡	2026-08-26	48	2%	5.21억	매물 ↗
2	9.8억	101동 중/18 서남	59.7㎡	2026-08-28	48	2%	5.51억	매물 ↗
3	10억	102동 중/17 서남	59.7㎡	2026-09-03	48	2.1%	5.71억	매물 ↗
4	10.7억	102동 중/17 서남	59.7㎡	2026-08-25	48	2.2%	6.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9.7억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신정네거리(2호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 66% = 보증금 6.73억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.73억(평가 10.2억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·299세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

신정네거리(2호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~36분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 177(15)+카페500m 25(8)+병원1km 162(10)+약국500m 8(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 21건네이버 매물 ↗

45점수백련산힐스테이트2차매물 7건은평구 응암동 · 15년차 · 1,148세대

9.5억9.5억 ~ 9.8억 · 60㎡ROE 2%전세 62%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	204동 6/15 남남	59.63㎡	2026-09-03	45	2%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	201동 고/15 서남	59.63㎡	2026-09-03	45	2%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	204동 14/15 남남	59.63㎡	2026-09-07	45	2%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	204동 중/15 남남	59.63㎡	2026-08-31	45	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	201동 고/15 서남	59.63㎡	2026-08-25	45	2%	5.21억	매물 ↗
6	9.7억	210동 5/15 남남	59.63㎡	2026-09-02	45	2%	5.41억	매물 ↗
7	9.8억	201동 8/15 동남	59.95㎡	2026-09-03	45	2%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,148세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 62% = 보증금 6.32억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.32억(평가 10.2억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,148세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

새절(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~32분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 887m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 19(8)+병원1km 76(10)+약국500m 5(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 204동최근 실거래 2026-08-20 · 180일 23건네이버 매물 ↗

45점수백련산힐스테이트3차매물 6건은평구 응암동 · 15년차 · 967세대

9.5억9.5억 ~ 10억 · 60㎡ROE 2%전세 58%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	310동 고/15 서남	59.63㎡	2026-09-06	45	2%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	310동 저/15 서남	59.63㎡	2026-08-22	45	2%	5.21억	매물 ↗
3	9.7억	309동 고/15 서남	59.63㎡	2026-08-26	45	2%	5.41억	매물 ↗
4	9.8억	310동 4/15 남남	59.87㎡	2026-09-03	45	2%	5.51억	매물 ↗
5	10억	308동 15/15 서남	59.87㎡	2026-09-10	45	2.1%	5.71억	매물 ↗
6	10억	308동 15/15 서남	59.87㎡	2026-09-04	45	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9.1억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

967세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 58% = 보증금 5.91억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 10.2억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

69점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·967세대→62점 + 대단지 7 = 69점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

새절(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 990m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 24(8)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-06 · 310동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 24건네이버 매물 ↗

47점수한신휴플러스매물 2건구로구 구로동 · 20년차 · 498세대

8억8억 ~ 8.2억 · 50㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 저/19 서남	50.03㎡	2026-09-05	47	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8.2억	105동 5/19 서남	50.03㎡	2026-08-24	46	1.6%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.83억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·498세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~10분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 389m(30)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 352(15)+카페500m 58(8)+병원1km 178(10)+약국500m 15(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 105동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 34건네이버 매물 ↗

46점수북한산현대힐스테이트3차매물 4건은평구 불광동 · 16년차 · 1,185세대

9.7억9.7억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2%전세 59%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	3206동 2/15 동남	59.99㎡	2026-09-08	46	2%	5.41억	매물 ↗
2	9.7억	3205동 저/15 남남	59.99㎡	2026-08-29	46	2%	5.41억	매물 ↗
3	9.7억	3205동 저/15 남남	59.99㎡	2026-09-01	46	2%	5.41억	매물 ↗
4	11억	3302동 15/15 동남	59.99㎡	2026-09-05	46	2.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 9.3억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 59% = 보증금 6.14억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +111만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.14억(평가 10.41억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,110만 − 보유비용 4,921만(이자 3,801만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 2,189만 / 자기자본 5.41억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,185세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

독바위(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~53분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 166m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 8(4)+병원1km 64(10)+약국500m 0(0)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 3206동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 37건네이버 매물 ↗

48점수신마곡벽산블루밍매물 3건강서구 방화동 · 6년차 · 298세대

9.7억9.7억 ~ 10억 · 60㎡ROE 3.1%전세 61%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	103동 중/16 서북	59.93㎡	2026-09-08	48	3.1%	5.41억	매물 ↗
2	9.8억	101동 고/15 남남	59.75㎡	2026-09-09	48	3.1%	5.51억	매물 ↗
3	10억	104동 고/16 서북	59.92㎡	2026-08-22	48	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개화산(5호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.53억 → 상승분 8,319만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,319만 − 보유비용 4,921만 = 순익 3,399만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.53억 × 전세가율 61% = 보증금 6.42억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 10.53억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,319만 − 보유비용 4,921만(이자 3,801만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 3,399만 / 자기자본 5.41억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·298세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

개화산(5호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~27분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 198m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 198(15)+카페500m 26(8)+병원1km 79(10)+약국500m 11(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 103동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 3건네이버 매물 ↗

46점수백련산파크자이매물 13건은평구 응암동 · 6년차 · 678세대

9.7억9.4억 ~ 10.5억 · 56~60㎡ROE 2%전세 60%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	106동 저/15 동남	59.9㎡	2026-08-20	46	2%	5.41억	매물 ↗
2	9.8억	101동 저/16 서남	59.9㎡	2026-08-27	46	2%	5.51억	매물 ↗
3	10억	101동 중/16 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	102동 고/20 동동	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
5	9.4억	103동 중/17 서남	55.88㎡	2026-09-10	46	1.9%	5.11억	매물 ↗
6	9.5억	103동 고/17 서남	55.88㎡	2026-08-24	46	2%	5.21억	매물 ↗
7	10.2억	106동 고/15 동남	59.9㎡	2026-09-04	46	2.1%	5.91억	매물 ↗
8	10.2억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-09-02	46	2.1%	5.91억	매물 ↗
9	10.3억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.01억	매물 ↗
10	10.5억	101동 13/16 동남	59.9㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	105동 고/17 동남	59.9㎡	2026-09-05	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
12	10.5억	102동 14/20 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
13	10.5억	104동 저/18 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 9.3억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

678세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 60% = 보증금 6.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.25억(평가 10.41억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·678세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

새절(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~52분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 781m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 25(8)+병원1km 132(10)+약국500m 9(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 106동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 20건네이버 매물 ↗

46점수구로두산위브구로구 구로동 · 21년차 · 660세대

8.2억50.14㎡ · 저/18 · 남남ROE 1.6%전세 53%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 5.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

54건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 4,717만 = 순익 1,294만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 1.6% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 53% = 보증금 4.66억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 8.8억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 54건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·660세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

남구로(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~10분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 263m(30)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 344(15)+카페500m 66(8)+병원1km 177(10)+약국500m 15(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 103동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 54건네이버 매물 ↗

54점수노원롯데캐슬시그니처매물 3건노원구 상계동 · 4년차 · 1,163세대

8.8억8.8억 ~ 10.6억 · 53~60㎡ROE 3%전세 62%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	102동 23/28 서남	52.87㎡	2026-09-10	54	3%	4.51억	매물 ↗
2	10억	109동 고/28 남남	59.99㎡	2026-09-10	55	3.1%	5.71억	매물 ↗
3	10.6억	106동 중/26 남남	59.97㎡	2026-09-07	55	3.2%	6.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 10.99억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

1,163세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 4,798만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 4,798만 = 순익 2,749만÷ 자기자본 4.51억 → 연 ROE 3% (보수 -3% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 62% = 보증금 5.92억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.51억) / 2.86억 = -58%→0점. 필요 자기자본 4.51억(매매 8.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 9.55억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,547만 − 보유비용 4,798만(이자 3,801만+취득세 768만+재산세 229만) = 순익 2,749만 / 자기자본 4.51억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·1,163세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상계(4호선) 도보 10분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~44분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 544m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 6(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 35건네이버 매물 ↗

50점수노원센트럴푸르지오매물 3건노원구 상계동 · 6년차 · 810세대

10억10억 ~ 10.15억 · 60㎡ROE 3.1%전세 62%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	106동 저/23 서남	59.99㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	10.15억	106동 고/23 남남	59.99㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.86억	매물 ↗
3	10.15억	101동 저/23 남남	59.99㎡	2026-08-20	50	3.1%	5.86억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.3억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

810세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 62% = 보증금 6.73억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.73억(평가 10.86억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,615만 / 자기자본 5.71억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·810세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

상계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~44분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 517m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 30(8)+병원1km 83(10)+약국500m 6(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 106동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 23건네이버 매물 ↗

49점수꿈의숲롯데캐슬매물 3건강북구 미아동 · 10년차 · 615세대

10억10억 ~ 11억 · 60㎡ROE 3.1%전세 54%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	110동 14/14 서남	59.99㎡	2026-09-10	49	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	110동 14/14 남남	59.99㎡	2026-08-31	49	3.1%	5.71억	매물 ↗
3	11억	104동 고/12 서남	59.97㎡	2026-09-07	49	3.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10.45억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

615세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 54% = 보증금 5.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 10.86억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.15억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·615세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~59분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 21(8)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 110동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 9건네이버 매물 ↗

45점수현대(929)매물 3건노원구 월계동 · 26년차 · 1,281세대

10억10억 ~ 10.3억 · 60㎡ROE 3.1%전세 45%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	102동 중/27 남남	59.95㎡	2026-08-31	45	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	104동 고/27 동동	59.95㎡	2026-08-29	45	3.1%	5.71억	매물 ↗
3	10.3억	103동 중/27 남남	59.95㎡	2026-09-10	45	3.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.6억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 45% = 보증금 4.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 10.86억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,281세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~35분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 464m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 38(8)+병원1km 64(10)+약국500m 6(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 102동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 27건네이버 매물 ↗

47점수현대매물 6건구로구 개봉동 · 25년차 · 2,412세대

10억10억 ~ 11.5억 · 60㎡ROE 2.1%전세 55%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	129동 19/25 동동	59.94㎡	2026-09-09	47	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	129동 19/25 동동	59.94㎡	2026-09-10	47	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	10.5억	128동 17/25 남남	59.94㎡	2026-09-09	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	127동 2/24 남남	59.94㎡	2026-09-07	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
5	10.5억	127동 2/24 남남	59.94㎡	2026-09-09	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
6	11.5억	126동 23/25 남남	59.94㎡	2026-09-08	48	2.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.4억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,412세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 55% = 보증금 5.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 10.73억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,368만 / 자기자본 5.71억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,412세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~31분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 46(8)+병원1km 110(10)+약국500m 14(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 129동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 41건네이버 매물 ↗

50점수월곡두산위브매물 4건성북구 하월곡동 · 24년차 · 2,197세대

10억10억 ~ 11.3억 · 60㎡ROE 3.1%전세 52%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	112동 중/20 동동	59.85㎡	2026-09-07	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	11억	128동 6/16 남남	59.85㎡	2026-09-10	50	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	128동 고/16 남남	59.85㎡	2026-09-10	50	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.3억	128동 14/16 남남	59.85㎡	2026-09-10	51	3.2%	7.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.8억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

49건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

2,197세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월곡(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 52% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 10.86억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 49건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·2,197세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

월곡(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 638m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 44(8)+병원1km 135(10)+약국500m 8(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 112동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 49건네이버 매물 ↗

46점수한마을매물 8건구로구 개봉동 · 28년차 · 1,983세대

10억10억 ~ 11.6억 · 60㎡ROE 2.1%전세 51%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	113동 저/25 동남	59.57㎡	2026-09-03	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	11억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-09-05	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	119동 중/25 동남	59.57㎡	2026-09-10	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	111동 중/16 남남	59.57㎡	2026-09-05	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11.2억	111동 9/16 남남	59.57㎡	2026-09-10	46	2.2%	6.91억	매물 ↗
6	11.2억	111동 중/16 남남	59.57㎡	2026-08-21	46	2.2%	6.91억	매물 ↗
7	11.5억	119동 중/25 동남	59.57㎡	2026-08-31	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.6억	103동 고/25 동남	59.57㎡	2026-08-28	46	2.2%	7.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.43억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

48건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,983세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 51% = 보증금 5.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 10.73억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.15억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 48건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,983세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 326m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 31(8)+병원1km 121(10)+약국500m 10(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 113동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 48건네이버 매물 ↗

46점수현대홈타운2단지매물 2건구로구 개봉동 · 25년차 · 964세대

10억10억 ~ 10억 · 59㎡ROE 2.1%전세 55%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-09-01	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-08-31	46	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.4억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

964세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 55% = 보증금 5.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 10.73억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·964세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

개봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 384m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 32(8)+병원1km 110(10)+약국500m 8(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 211동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 41건네이버 매물 ↗

52점수꿈의숲해링턴플레이스강북구 미아동 · 7년차 · 1,028세대

10억59.36㎡ · 고/10 · 동남ROE 3.1%전세 57%🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,028세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 57% = 보증금 6.19억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +113만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.19억(평가 10.86억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,028세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~60분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 737m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 18(8)+병원1km 104(10)+약국500m 2(5)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 111동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 31건네이버 매물 ↗

47점수e편한세상백련산은평구 응암동 · 4년차 · 358세대

10.2억59.98㎡ · 중/12 · 남남ROE 2.1%전세 63%🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 9.45억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

358세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,989만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,989만 = 순익 2,488만÷ 자기자본 5.91억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.2% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 63% = 보증금 6.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +143만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.91억) / 2.86억 = -107%→0점. 필요 자기자본 5.91억(매매 10.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.9억(평가 10.95억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 166%→100점

전액상환+현금 2.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,476만 − 보유비용 4,989만(이자 3,801만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 2,488만 / 자기자본 5.91억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·358세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

응암(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~32분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 808m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 108(15)+카페500m 27(8)+병원1km 136(10)+약국500m 8(7)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 104동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 10건네이버 매물 ↗

47점수평촌래미안푸르지오매물 12건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 1,199세대

10.3억10.3억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.1%전세 48%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	102동 저/33 동남	59.93㎡	2026-09-08	47	1.1%	6.01억	매물 ↗
2	10.4억	104동 저/36 서남	59.96㎡	2026-09-01	47	1.1%	6.11억	매물 ↗
3	10.5억	101동 고/22 동남	59.96㎡	2026-08-20	47	1.1%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	103동 중/17 동남	59.93㎡	2026-08-18	47	1.1%	6.21억	매물 ↗
5	11억	105동 19/33 동남	59.96㎡	2026-09-08	48	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	104동 고/36 서남	59.96㎡	2026-08-21	48	1.2%	6.71억	매물 ↗
7	11.5억	105동 고/33 동남	59.96㎡	2026-08-10	48	1.3%	7.21억	매물 ↗
8	11.9억	104동 중/36 서남	59.96㎡	2026-09-03	48	1.3%	7.61억	매물 ↗
9	12억	104동 15/36 서남	59.96㎡	2026-09-09	48	1.3%	7.71억	매물 ↗
10	12억	104동 고/36 서남	59.96㎡	2026-09-07	48	1.3%	7.71억	매물 ↗
11	12억	104동 저/36 서남	59.96㎡	2026-08-18	48	1.3%	7.71억	매물 ↗
12	12억	104동 중/36 서남	59.96㎡	2026-09-09	48	1.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 11.9억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 26분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 5,002만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 5,002만 = 순익 1,271만÷ 자기자본 6.01억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 48% = 보증금 5.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.01억) / 2.86억 = -110%→0점. 필요 자기자본 6.01억(매매 10.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 10.93억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 5,002만(이자 3,801만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,271만 / 자기자본 6.01억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,199세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 26분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~35분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1250m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 32(8)+병원1km 72(10)+약국500m 9(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 30건네이버 매물 ↗

52점수태릉해링턴플레이스매물 3건노원구 공릉동 · 5년차 · 1,308세대

10.45억10.45억 ~ 10.6억 · 60㎡ROE 3.1%전세 63%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.45억	112동 9/23 동남	59.98㎡	2026-08-25	52	3.1%	6.16억	매물 ↗
2	10.45억	112동 9/23 동남	59.98㎡	2026-09-08	52	3.1%	6.16억	매물 ↗
3	10.6억	101동 3/21 서남	59.97㎡	2026-09-08	53	3.2%	6.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.45억

실거래중간 10.22억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.16억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.32억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.16억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 950만 + 재산세 272만 = 보유비용 5,023만
3자산가치(2년 후)
10.45억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 8,962만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,962만 − 보유비용 5,023만 = 순익 3,940만÷ 자기자본 6.16억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 63% = 보증금 7.15억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +154만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.16억) / 2.86억 = -115%→0점. 필요 자기자본 6.16억(매매 10.45억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.15억(평가 11.35억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 172%→100점

전액상환+현금 3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,962만 − 보유비용 5,023만(이자 3,801만+취득세 950만+재산세 272만) = 순익 3,940만 / 자기자본 6.16억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,308세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

공릉(7호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 681m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 30(8)+병원1km 73(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 112동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 26건네이버 매물 ↗

51점수포레나노원매물 10건노원구 상계동 · 6년차 · 1,062세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 62%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	203동 11/13 남남	59.98㎡	2026-09-09	51	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	203동 13/13 남남	59.98㎡	2026-09-02	51	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	11.5억	104동 저/30 동남	59.99㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	106동 저/13 동남	59.94㎡	2026-09-05	52	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.9억	108동 고/30 동남	59.98㎡	2026-09-07	52	3.2%	7.61억	매물 ↗
6	12억	102동 19/29 서남	59.98㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	102동 중/29 서남	59.98㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	107동 중/30 동남	59.98㎡	2026-09-09	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	12억	102동 중/29 서남	59.98㎡	2026-09-04	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
10	12억	103동 고/30 서남	59.94㎡	2026-09-07	52	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 11.9억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,062세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 62% = 보증금 7.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +151만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.07억(평가 11.4억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,005만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 3,976만 / 자기자본 6.21억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,062세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

마들(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~77분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 436m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 109(15)+카페500m 27(8)+병원1km 133(10)+약국500m 13(7)+학원1km 325·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 203동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 27건네이버 매물 ↗

50점수금천롯데캐슬골드파크3차매물 11건금천구 독산동 · 8년차 · 1,236세대

10.5억10.5억 ~ 11.5억 · 60㎡ROE 2.1%전세 59%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	301동 저/45 남남	59.96㎡	2026-09-04	50	2.1%	6.21억	매물 ↗
2	10.9억	303동 저/43 남남	59.96㎡	2026-09-09	50	2.2%	6.61억	매물 ↗
3	11억	304동 33/43 남남	59.96㎡	2026-09-07	51	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	302동 고/46 남남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	304동 저/43 서남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	301동 저/45 남남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11.2억	303동 고/43 남남	59.96㎡	2026-09-07	51	2.2%	6.91억	매물 ↗
8	11.3억	303동 고/43 남남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	7.01억	매물 ↗
9	11.5억	301동 중/45 동남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	305동 중/45 남남	59.96㎡	2026-09-10	51	2.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.5억	302동 저/46 남남	59.96㎡	2026-09-07	51	2.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 10.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 5,029만 = 순익 2,667만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 59% = 보증금 6.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.65억(평가 11.27억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,667만 / 자기자본 6.21억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,236세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

금천구청(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~25분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 568m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 46(8)+병원1km 123(10)+약국500m 7(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 301동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 34건네이버 매물 ↗

49점수평촌어바인퍼스트매물 12건안양 동안구 호계동 · 6년차 · 3,850세대

10.5억10.5억 ~ 11.7억 · 60㎡ROE 1.1%전세 52%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	206동 2/20 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.1%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	105동 1/29 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.1%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	207동 저/25 서남	59.52㎡	2026-09-09	49	1.1%	6.21억	매물 ↗
4	10.8억	108동 2/25 서남	59.52㎡	2026-09-08	49	1.2%	6.51억	매물 ↗
5	10.9억	109동 10/25 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.61억	매물 ↗
6	10.9억	206동 12/20 남남	59.52㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.61억	매물 ↗
7	10.9억	107동 3/29 남남	59.52㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.61억	매물 ↗
8	11억	111동 7/29 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	201동 13/24 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	108동 10/25 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	204동 7/23 남남	59.87㎡	2026-09-09	49	1.2%	6.71억	매물 ↗
12	11.7억	202동 9/25 남남	59.87㎡	2026-09-09	50	1.3%	7.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.55억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

155건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

3,850세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 5,029만 = 순익 1,365만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.1% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 52% = 보증금 5.79억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 11.14억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,365만 / 자기자본 6.21억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 155건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·3,850세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1114m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 35(8)+병원1km 67(10)+약국500m 19(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 206동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 155건네이버 매물 ↗

45점수벽산블루밍1차매물 3건관악구 봉천동 · 22년차 · 2,105세대

10.7억10.7억 ~ 11.6억 · 60㎡ROE 3.2%전세 45%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	109동 중/25 동동	59.99㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.41억	매물 ↗
2	11억	203동 고/16 서서	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.6억	101동 저/25 동동	59.99㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 10.95억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,105세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 5,057만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.62억 → 상승분 9,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,177만 − 보유비용 5,057만 = 순익 4,120만÷ 자기자본 6.41억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.62억 × 전세가율 45% = 보증금 5.23억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.41억) / 2.86억 = -124%→0점. 필요 자기자본 6.41억(매매 10.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.23억(평가 11.62억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,177만 − 보유비용 5,057만(이자 3,801만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 4,120만 / 자기자본 6.41억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,105세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

봉천(2호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~36분(자차 ~12분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 836m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 29(8)+병원1km 86(10)+약국500m 13(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 109동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 18건네이버 매물 ↗

47점수롯데캐슬골드파크1차매물 5건금천구 독산동 · 10년차 · 1,743세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.2%전세 33%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	107동 저/29 서남	59.93㎡	2026-09-10	47	2.2%	6.51억	매물 ↗
2	11.3억	108동 저/29 남남	59.93㎡	2026-09-07	48	2.2%	7.01억	매물 ↗
3	11.5억	108동 중/29 남남	59.93㎡	2026-08-27	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	12억	108동 20/29 남남	59.93㎡	2026-09-10	49	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	108동 고/29 남남	59.93㎡	2026-09-10	49	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 11.9억

전세가율

33%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,743세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,070만 = 순익 2,846만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 33% = 보증금 3.83억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

60점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 11.59억×전세가율 33%) / 잔존대출 4.15억 = 92%→60점

이자 12만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,070만(이자 3,801만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,846만 / 자기자본 6.51억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,743세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

금천구청(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~24분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 413m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 41(8)+병원1km 100(10)+약국500m 5(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 107동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 43건네이버 매물 ↗

47점수정릉e-편한세상2차매물 4건성북구 정릉동 · 18년차 · 527세대

10.7억10.7억 ~ 11.5억 · 59㎡ROE 3.2%전세 58%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	108동 10/14 동남	59.37㎡	2026-09-10	47	3.2%	6.41억	매물 ↗
2	10.7억	108동 10/14 동남	59.37㎡	2026-09-02	47	3.2%	6.41억	매물 ↗
3	11억	101동 9/13 서남	59.37㎡	2026-09-08	47	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.5억	101동 12/13 서남	59.37㎡	2026-09-10	47	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 7.55억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

527세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 5,057만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.62억 → 상승분 9,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,177만 − 보유비용 5,057만 = 순익 4,120만÷ 자기자본 6.41억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.62억 × 전세가율 58% = 보증금 6.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.41억) / 2.86억 = -124%→0점. 필요 자기자본 6.41억(매매 10.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.74억(평가 11.62억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·527세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

정릉(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~52분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 609m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 112(15)+카페500m 22(8)+병원1km 153(10)+약국500m 8(7)+학원1km 351·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 108동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 29건네이버 매물 ↗

50점수그랑빌매물 2건노원구 월계동 · 24년차 · 3,003세대

10.9억10.9억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 3.2%전세 50%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	115동 14/18 동동	59.94㎡	2026-09-05	50	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	11.8억	121동 11/14 남남	59.94㎡	2026-09-09	51	3.2%	7.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 10.9억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

62건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

3,003세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 50% = 보증금 5.92억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 11.83억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,348만 − 보유비용 5,084만(이자 3,801만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 4,265만 / 자기자본 6.61억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 62건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·3,003세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~59분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 405m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 20(8)+병원1km 106(10)+약국500m 5(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 115동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 62건네이버 매물 ↗

45점수힐스테이트홍은포레스트매물 7건서대문구 홍은동 · 3년차 · 623세대

10.9억10.9억 ~ 11억 · 60㎡ROE 1.2%전세 62%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	103동 중/14 남남	59.84㎡	2026-09-03	45	1.2%	6.61억	매물 ↗
2	11억	103동 저/14 서남	59.99㎡	2026-09-09	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	101동 5/14 서남	59.84㎡	2026-09-09	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	101동 중/14 서남	59.84㎡	2026-09-08	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	101동 저/14 남남	59.84㎡	2026-09-08	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	103동 중/14 남남	59.84㎡	2026-09-09	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	101동 5/14 남남	59.84㎡	2026-08-31	45	1.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 10.4억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

623세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,084만 = 순익 1,554만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 62% = 보증금 7.17억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.17억(평가 11.56억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 173%→100점

전액상환+현금 3.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,638만 − 보유비용 5,084만(이자 3,801만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 1,554만 / 자기자본 6.61억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·623세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

새절(6호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~43분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1179m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 32(8)+병원1km 68(10)+약국500m 2(5)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 103동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 15건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석