📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 금천구 독산동

e편한세상독산더타워(주상복합)

레이더 68조건부 추천

금천구 독산동· 432세대· 7년차(2019년 준공)· 용적률 817%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+4.6% — 다소 높음

최저 호가 8.35억 vs 실거래 중간 7.98억(18건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 47% · 현 주거비 대비 +233만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

독산 도보 10분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 3 · 병원 96

1km 실측(카카오) · 편의점 26·약국 13(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 18건 거래

432세대 · 현재 매물 29건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족 ↓

최저 호가

8.35억

매매 매물 29건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

7.98억

18건 · 최근 2026-06-19

호가 갭

+4.6%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

5.5억 · 69%

전세 계약 15건(180일)

레이더 지수 68/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 26/40유동성 19/30연식·재건축 15/15전세가율 8/15

✓ 120일간 18건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 준신축 7년차

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 8.35억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

263만/월

실수령 565만의 47%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

9만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+233만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 197만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 조건부 추천 설득력 6점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래보다 +4.6% — 협상으로 좁혀야 하는 프리미엄.
2.수요: 전세가율 69% — 보통 수준의 실거주 수요.
3.유동성: 180일 18건 거래 + 매물 29건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.상품: 준신축 7년차 — 감가·임대선호 우위.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 호가 프리미엄 +4.6% — 협상 실패 시 가격 논증이 약해짐.
· 감지된 리스크 1건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 독산(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로)

26

편의점

3

마트

255

음식점

33

카페

96

병원

13

약국

137

학원

5

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 금천구 독산동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

확정신안산선 (여의도~시흥·안산, 19개역)2028~2029 개통 전망(지연 리스크 大)
공사 중이나 광명(2025-04)·여의도(2025-12) 붕괴사고로 개통 2년+ 지연 — 2028~2029 전망(당초 2026-12). 여의도·영등포·신풍·대림삼거리·독산 정차권.
📎v.daum.net www.redaily.co.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 14건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8.35억	60㎡	101동 중/38	서서	2026-07-25	매물 ↗
2	8.5억	60㎡	102동 고/39	동동	2026-07-24	매물 ↗
3	8.5억	60㎡	101동 저/38	서서	2026-07-11	매물 ↗
4	8.5억	60㎡	102동 고/39	동동	2026-07-04	매물 ↗
5	8.7억

실거래 이력 최근 180일 · 18건 (국토부)

50㎡대 중간 7.8억 · 14건84㎡급 중간 9.6억 · 4건

거래일	면적	층	금액
2026-06-19	78.6㎡	4층	9.6억
2026-06-18	59.9㎡	11층	8.37억
2026-05-30	84.9㎡	9층	9.97억
2026-05-17	60.0㎡	23층	7.8억
2026-05-15	59.9㎡	7층	7.5억
2026-05-09	59.9㎡	12층	7.82억
2026-05-09	59.9㎡	4층	7.5억
2026-05-07

전세 계약 이력 최근 180일 · 15건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-25	59.9㎡	5억	신규
2026-07-04	59.9㎡	5.6억	신규
2026-06-27	59.9㎡	5억	갱신
2026-06-17	59.9㎡	5.5억	신규
2026-06-10	78.6㎡	5.78억	갱신
2026-06-06	59.9㎡	5.5억	갱신
2026-06-03	74.9㎡	6.5억	신규
2026-05-26	76.3㎡	4.85억	갱신
2026-05-23	74.9㎡

정성 리서치

🚇 1호선 독산역·7호선 가산디지털단지역 각 도보 약 10~15분. ★신대방(동작·카페24=7호선 신대방삼거리 인근) 서남권 동일생활권 — 자차 15~20분·7호선 라인 근접(후보 중 직주근접 최우수)

🚧 신안산선 독산역 단지 앞 예정(125m·개통 시 여의도 직결)이나 광명 붕괴사고로 2028.12+ 재지연. G밸리(가산디지털) 배후·독산1·2구역 재개발

🏫 서울두산초 약 590m(도보 9분·초품아 아님)·중학교 배정 확인 필요

🏢 아파트 432세대+오피스텔 427실 주상복합(2개동 지상39층)·2019년 신축·전용 60㎡대 소형 위주·총주차 796대

⚠️ 핵심호재 신안산선 2028.12+ 반복 지연 — 현재는 1호선 독산역 도보 10분+로 초역세권 아님 · 아파트+오피스텔 혼합 주상복합·전용 60㎡ 소형 — 순수 아파트 대비 환금성·대형 부재. 예산 상단(7.78억)

📎 출처:hogangnono.com kbland.kr

투자분석 기준가 8.35억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.35억

실거래중간 7.98억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-06-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

432세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8.35억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(7.98억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 69% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 7년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

33점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.35억) / 2.86억 = -17%→33점. 필요 자기자본 3.35억(매매 8.35억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 8.96억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.84억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,120만 − 보유비용 5,369만(이자 4,433만+취득세 719만+재산세 217만) = 순익 751만 / 자기자본 3.35억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·432세대→82점 + 대단지 1 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

79점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

독산(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 599m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 255(15)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100