전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

📈 투자수익 우선 — 기본 시나리오 연 ROE 내림차순 · 동률 시 전세가율(임대전환 용이) 순 — 전세가율 95%+(역전세·깡통 위험)는 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,123건 → 단지 170곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

51점수신동아2단지매물 2건도봉구 방학동 · 34년차 · 660세대

7억7억 ~ 7억 · 122㎡ROE 2.7%전세 86%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	103동 1/15 남남	122.28㎡	2026-10-19	51	2.7%	2.78억	매물 ↗
2	7억	103동 1/15 남남	122.28㎡	2026-10-22	51	2.7%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.25억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,495만 = 순익 1,509만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 86% = 보증금 6.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +130만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.54억(평가 7.6억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 1,509만 / 자기자본 2.78억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·660세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~42분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 988m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 13(7)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 11건네이버 매물 ↗

50점수거성학마을매물 2건도봉구 방학동 · 32년차 · 347세대

7억7억 ~ 7억 · 134㎡ROE 2.7%전세 72%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-10-16	50	2.7%	2.78억	매물 ↗
2	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-09-28	50	2.7%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.7억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,495만 = 순익 1,509만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 72% = 보증금 5.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 7.6억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·347세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 440m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 345(15)+카페500m 49(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 101동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 5건네이버 매물 ↗

50점수현대성우매물 2건도봉구 도봉동 · 28년차 · 190세대

7억7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 2.7%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1동 3/18 남남	114.79㎡	2026-10-23	50	2.7%	2.78억	매물 ↗
2	7억	1동 3/18 남남	114.79㎡	2026-10-23	50	2.7%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.15억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,495만 = 순익 1,509만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 65% = 보증금 4.94억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 7.6억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

도봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~38분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 386m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 24(8)+병원1km 92(10)+약국500m 3(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수정릉중앙하이츠매물 2건성북구 정릉동 · 28년차 · 261세대

6.9억6.9억 ~ 6.9억 · 115㎡ROE 2.6%전세 76%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	3동 5/18 남남	114.83㎡	2026-10-14	51	2.6%	2.68억	매물 ↗
2	6.9억	3동 4/18 남남	114.83㎡	2026-10-19	51	2.6%	2.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 4.35억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.49억 → 상승분 5,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,918만 − 보유비용 4,481만 = 순익 1,437만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.49억 × 전세가율 76% = 보증금 5.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.69억(평가 7.49억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,918만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 1,437만 / 자기자본 2.68억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 989m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 6(3)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 3동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 11건네이버 매물 ↗

45점수경향파크매물 3건은평구 구산동 · 37년차 · 171세대

7억6.5억 ~ 7억 · 125㎡ROE 1.1%전세 89%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1동 고/11 동동	124.8㎡	2026-10-21	45	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.7억	1동 11/11 동동	124.81㎡	2026-10-22	46	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.5억	1동 고/11 동남	124.81㎡	2026-10-22	47	0.7%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.6억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 89% = 보증금 6.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.69억(평가 7.51억×전세가율 89%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 636만 / 자기자본 2.78억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·171세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1023m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 8(4)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 1동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 1건네이버 매물 ↗

46점수갈현현대매물 3건은평구 구산동 · 28년차 · 366세대

7억6.7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 1.1%전세 83%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-10-15	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.7억	104동 6/18 동남	114.95㎡	2026-10-23	47	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-09-29	47	0.9%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.2억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 83% = 보증금 6.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +117만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.24억(평가 7.51억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1022m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 12(6)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 14건네이버 매물 ↗

46점수삼익매물 6건금천구 시흥동 · 27년차 · 786세대

7억6.5억 ~ 7억 · 114㎡ROE 1.1%전세 81%🚇 53분 · 환승0▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	110동 24/25 남남	114.48㎡	2026-10-20	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.7억	103동 20/25 남남	114.48㎡	2026-10-08	48	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	105동 저/25 남남	114.48㎡	2026-10-16	48	0.9%	2.48억	매물 ↗
4	6.7억	104동 고/18 동동	114.48㎡	2026-10-10	48	0.9%	2.48억	매물 ↗
5	6.7억	106동 중/20 동동	114.48㎡	2026-10-10	48	0.9%	2.48억	매물 ↗
6	6.5억	106동 12/20 남남	114.48㎡	2026-10-15	48	0.7%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.95억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

786세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 34분 → 0회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 81% = 보증금 6.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +111만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.09억(평가 7.51억×전세가율 81%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·786세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악산(신림선) 도보 34분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~21분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1630m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 40(15)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 3(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 110동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 14건네이버 매물 ↗

55점수벽산5단지매물 12건금천구 시흥동 · 22년차 · 2,810세대

6.9억6.6억 ~ 7억 · 115㎡ROE 1.1%전세 76%🚇 50분 · 환승0▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	501동 8/18 서남	114.84㎡	2026-10-24	55	1.1%	2.68억	매물 ↗
2	6.9억	509동 10/20 동남	114.84㎡	2026-10-24	55	1.1%	2.68억	매물 ↗
3	6.9억	512동 6/20 서남	114.84㎡	2026-10-24	55	1.1%	2.68억	매물 ↗
4	6.9억	502동 1/18 서남	114.84㎡	2026-10-23	55	1.1%	2.68억	매물 ↗
5	7억	514동 8/18 서남	114.84㎡	2026-10-24	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
6	7억	509동 17/20 동남	114.84㎡	2026-10-24	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
7	7억	515동 15/18 서남	114.84㎡	2026-10-23	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
8	7억	508동 20/20 동남	114.84㎡	2026-10-23	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
9	7억	507동 8/20 서남	114.84㎡	2026-10-23	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
10	6.8억	515동 18/18 서남	114.84㎡	2026-10-24	55	1%	2.58억	매물 ↗
11	6.6억	507동 2/20 서남	114.84㎡	2026-10-19	56	0.8%	2.38억	매물 ↗
12	6.6억	512동 3/20 동남	114.84㎡	2026-10-20	56	0.8%	2.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 5.38억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,810세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 31분 → 0회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.41억 → 상승분 5,057만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,057만 − 보유비용 4,481만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.41억 × 전세가율 76% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 7.41억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,057만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 577만 / 자기자본 2.68억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,810세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

관악산(신림선) 도보 31분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 1938m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 25(10)+약국500m 5(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 501동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 46건네이버 매물 ↗

46점수극동매물 2건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

7억6.8억 ~ 7억 · 134㎡ROE 1.1%전세 67%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1동 1/14 서서	134.45㎡	2026-09-29	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.8억	1동 2/14 서서	134.45㎡	2026-10-12	47	1%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.45억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 67% = 보증금 5.03억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.03억(평가 7.51억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 1동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

48점수관악우방매물 2건금천구 시흥동 · 24년차 · 671세대

7억6.5억 ~ 7억 · 115㎡ROE 1.1%전세 65%🚇 55분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	105동 5/25 동동	114.89㎡	2026-10-24	48	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	105동 2/25 동동	114.89㎡	2026-10-25	49	0.7%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.55억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

671세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 36분 → 0회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·671세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악산(신림선) 도보 36분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1871m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 67(15)+카페500m 18(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼매물 6건구로구 개봉동 · 33년차 · 249세대

7억6억 ~ 7억 · 133㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 중/18 남남	132.68㎡	2026-10-26	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	101동 고/18 남남	132.68㎡	2026-10-02	46	0.7%	2.28억	매물 ↗
3	6.3억	101동 4/18 남남	132.68㎡	2026-10-06	46	0.5%	2.08억	매물 ↗
4	6.3억	101동 4/18 남남	132.68㎡	2026-10-21	46	0.5%	2.08억	매물 ↗
5	6억	101동 5/18 남남	132.68㎡	2026-10-08	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
6	6억	101동 저/18 남남	132.68㎡	2026-09-27	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~18분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 22(8)+병원1km 78(10)+약국500m 6(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 101동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수동부2차구로구 오류동 · 28년차 · 205세대

7억114.94㎡ · 1/19 · 서남ROE 1.1%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·205세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~15분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 27(8)+병원1km 140(10)+약국500m 4(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수거성푸르뫼2차매물 3건구로구 개봉동 · 33년차 · 245세대

7억6.2억 ~ 7억 · 133㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	201동 15/18 남남	132.68㎡	2026-10-13	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.7억	201동 저/18 남남	132.68㎡	2026-10-16	46	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.2억	201동 고/18 서남	132.68㎡	2026-09-27	46	0.4%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·245세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~18분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 643m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 78(10)+약국500m 8(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 201동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

49점수동부골든매물 11건구로구 오류동 · 28년차 · 1,236세대

7억6.5억 ~ 7억 · 105~113㎡ROE 1.1%전세 64%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	201동 7/20 남남	113.43㎡	2026-10-23	49	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.7억	207동 13/14 서남	105.21㎡	2026-10-24	50	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	207동 13/14 서남	105.21㎡	2026-10-21	50	0.9%	2.48억	매물 ↗
4	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-10-24	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-10-20	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	201동 1/20 남남	113.43㎡	2026-10-06	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	201동 6/20 남남	113.43㎡	2026-10-01	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	201동 중/20 남남	113.43㎡	2026-10-05	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-10-24	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	201동 중/20 남남	113.43㎡	2026-10-16	50	0.7%	2.28억	매물 ↗
11	6.5억	201동 고/20 남남	113.43㎡	2026-09-27	50	0.7%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.8억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 64% = 보증금 4.81억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.81억(평가 7.51억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,236세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 708m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 201동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 29건네이버 매물 ↗

42점수서울가든양천구 신월동 · 42년차 · 200세대

7억100.8㎡ · 1/10 · 남남ROE 1.1%전세 58%🚇 41분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.7억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신정네거리(2호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 58% = 보증금 4.36억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.36억(평가 7.51억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·200세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

67점

근거

신정네거리(2호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~25분·카카오 실경로)→67점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 651m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 145(15)+카페500m 18(8)+병원1km 184(10)+약국500m 6(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 3동최근 실거래 2026-08-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

34점수한솔매물 4건은평구 갈현동 · 29년차 · 193세대

7억6.4억 ~ 7억 · 115㎡ROE 1.1%전세 32%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 중/15 동동	114.98㎡	2026-10-15	34	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-09-28	36	0.7%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-10-15	36	0.7%	2.28억	매물 ↗
4	6.4억	101동 저/15 동동	114.98㎡	2026-09-29	36	0.6%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.05억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 32% = 보증금 2.4억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −59%월세전환 시 순현금 -49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.4억(평가 7.51억×전세가율 32%) / 잔존대출 4.08억 = 59%→13점

이자 63만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 931m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 15(8)+병원1km 112(10)+약국500m 5(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)34/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 101동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수삼성산주공3단지관악구 신림동 · 26년차 · 1,482세대

6.8억113.31㎡ · 2/25 · 동남ROE 1%전세 65%~🚇 29분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,467만 = 순익 517만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE 1% (보수 -7.4% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,984만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 517만 / 자기자본 2.58억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

관악산(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~19분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1261m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수라인매물 5건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

6.8억6억 ~ 6.8억 · 113~115㎡ROE 1%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 21/22 남남	114.69㎡	2026-10-12	46	1%	2.58억	매물 ↗
2	6.5억	101동 20/22 남남	114.69㎡	2026-10-17	46	0.7%	2.28억	매물 ↗
3	6.4억	101동 8/22 남남	114.69㎡	2026-10-17	46	0.6%	2.18억	매물 ↗
4	6억	101동 1/22 남남	113.25㎡	2026-10-16	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
5	6억	101동 저/22 남남	113.25㎡	2026-10-01	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 4.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,467만 = 순익 517만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE 1% (보수 -7.4% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수금강금천구 시흥동 · 26년차 · 185세대

6.55억115.28㎡ · 저/20 · 동남ROE 0.8%전세 66%🚇 52분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.55억

실거래중간 5.55억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.33억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.58억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.33억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 521만 + 재산세 170만 = 보유비용 4,433만
3자산가치(2년 후)
6.55억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.03억 → 상승분 4,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,801만 − 보유비용 4,433만 = 순익 368만÷ 자기자본 2.33억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8.2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.03억 × 전세가율 66% = 보증금 4.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

69점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.33억) / 2.86억 = 19%→69점. 필요 자기자본 2.33억(매매 6.55억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.64억(평가 7.03억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,801만 − 보유비용 4,433만(이자 3,743만+취득세 521만+재산세 170만) = 순익 368만 / 자기자본 2.33억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·185세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

금천구청(1호선) 도보 24분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~20분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1507m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 55(10)+약국500m 8(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

55점수벽산1단지매물 13건금천구 시흥동 · 27년차 · 2,336세대

6.3억5.7억 ~ 6.3억 · 115㎡ROE 0.5%전세 76%🚇 48분 · 환승0▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	103동 11/18 남남	114.84㎡	2026-10-23	55	0.5%	2.08억	매물 ↗
2	6.3억	112동 16/19 남남	114.84㎡	2026-10-21	55	0.5%	2.08억	매물 ↗
3	6.2억	108동 18/18 동남	114.84㎡	2026-10-23	55	0.4%	1.98억	매물 ↗
4	6.2억	102동 12/18 남남	114.84㎡	2026-10-19	55	0.4%	1.98억	매물 ↗
5	5.7억	101동 2/18 남남	114.84㎡	2026-10-23	57	0.2%	1.71억	매물 ↗
6	5.85억	112동 1/19 남남	114.84㎡	2026-10-20	57	0.2%	1.75억	매물 ↗
7	5.95억	109동 8/18 남남	114.84㎡	2026-10-17	56	0.2%	1.78억	매물 ↗
8	6억	106동 10/18 남남	114.84㎡	2026-10-24	56	0.2%	1.8억	매물 ↗
9	6억	107동 17/18 남남	114.84㎡	2026-10-24	56	0.2%	1.8억	매물 ↗
10	6억	101동 6/18 남남	114.84㎡	2026-10-20	56	0.2%	1.8억	매물 ↗
11	6억	103동 14/18 남남	114.84㎡	2026-10-20	56	0.2%	1.8억	매물 ↗
12	6억	101동 14/18 남남	114.84㎡	2026-10-17	56	0.2%	1.8억	매물 ↗
13	6억	102동 12/18 남남	114.84㎡	2026-10-15	56	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 5.38억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

2,336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.76억 → 상승분 4,618만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,618만 − 보유비용 4,399만 = 순익 218만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -9.2% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.76억 × 전세가율 76% = 보증금 5.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.14억(평가 6.76억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,618만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 218만 / 자기자본 2.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·2,336세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

관악산(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1801m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 103동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 46건네이버 매물 ↗

56점수벽산타운3단지금천구 시흥동 · 28년차 · 270세대

5.7억114.98㎡ · 고/23 · 서남ROE 0.2%전세 76%🚇 46분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.38억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 28분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.12억 → 상승분 4,178만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,178만 − 보유비용 4,110만 = 순익 68만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.12억 × 전세가율 76% = 보증금 4.65억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.65억(평가 6.12억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.86억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,178만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 68만 / 자기자본 1.71억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

관악산(신림선) 도보 28분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~26분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1693m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 5(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 46건네이버 매물 ↗

49점수호평파라곤매물 13건남양주시 호평동 · 16년차 · 1,275세대

7억5.2억 ~ 7억 · 100~153㎡ROE -0.4%전세 90%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	116동 4/20 남남	153.18㎡	2026-10-24	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	107동 10/18 남남	130.64㎡	2026-10-21	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	109동 3/20 남남	153.18㎡	2026-10-19	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.9억	110동 20/20 동남	152.59㎡	2026-10-21	50	-0.5%	2.68억	매물 ↗
5	6.7억	116동 19/20 동남	130.64㎡	2026-10-24	51	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.7억	107동 1/18 서남	130.64㎡	2026-10-20	51	-0.8%	2.48억	매물 ↗
7	6.3억	107동 12/18 서남	130.64㎡	2026-10-22	52	-1.4%	2.08억	매물 ↗
8	6.3억	109동 14/20 동남	130.64㎡	2026-10-19	52	-1.4%	2.08억	매물 ↗
9	6.2억	107동 9/18 서남	130.64㎡	2026-10-24	52	-1.6%	1.98억	매물 ↗
10	5.2억	117동 4/20 서남	99.69㎡	2026-10-24	56	-1.8%	1.56억	매물 ↗
11	5.5억	113동 7/20 남남	99.69㎡	2026-10-24	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
12	5.9억	119동 7/15 남남	153.18㎡	2026-10-21	53	-1.9%	1.77억	매물 ↗
13	6억	118동 10/20 동남	130.64㎡	2026-10-22	53	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.38억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 90% = 보증금 6.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.68억(평가 7.43억×전세가율 90%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,275세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

근거

역 1980m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 116동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 43건네이버 매물 ↗

45점수청명센트레빌수원 영통구 영통동 · 13년차 · 233세대

7억101.94㎡ · 2/20 · 서남ROE -0.4%전세 90%🚇 90분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.63억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

233세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 90% = 보증금 6.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.68억(평가 7.43억×전세가율 90%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·233세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 732m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 16(8)+병원1km 18(10)+약국500m 2(5)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-23 · 102동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수진달래매물 2건의왕시 오전동 · 29년차 · 566세대

7억6.5억 ~ 7억 · 102~115㎡ROE -0.4%전세 89%🚇 77분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 12/21 남남	114.65㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	101동 11/21 남남	101.95㎡	2026-09-28	44	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 3.72억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

566세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 89% = 보증금 6.61억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.61억(평가 7.43억×전세가율 89%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·566세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 34분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

48점

근거

역 2073m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 8(4)+병원1km 83(10)+약국500m 0(0)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=48점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 17건네이버 매물 ↗

43점수신동백아이파크매물 7건용인 기흥구 중동 · 19년차 · 313세대

7억6.5억 ~ 7억 · 102~128㎡ROE -0.4%전세 86%🚇 93분 · 환승3▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 11/15 남남	127.74㎡	2026-10-13	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-10-17	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	105동 11/15 남남	127.74㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	104동 11/15 남남	127.74㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.8억	105동 중/15 남남	127.74㎡	2026-10-19	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.8억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-10-01	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.5억	101동 저/15 남남	101.99㎡	2026-10-01	45	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.79억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 86% = 보증금 6.39억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +124만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.39억(평가 7.43억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·313세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 361m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 69(15)+카페500m 20(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 106동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수교동마을쌍용매물 5건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 340세대

7억6.7억 ~ 7억 · 134㎡ROE -0.4%전세 79%🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-15	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-13	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.8억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-06	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.7억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-09-28	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.23억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 79% = 보증금 5.87억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.87억(평가 7.43억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.08억 = 144%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·340세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 33분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1984m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 3(7)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 106동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 1건네이버 매물 ↗

46점수별내남광하우스토리매물 8건남양주시 별내동 · 14년차 · 720세대

7억6.2억 ~ 7억 · 104~124㎡ROE -0.4%전세 78%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5305동 5/13 남남	103.99㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5314동 1/17 남남	123.65㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	5314동 저/17 남남	123.65㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	5313동 저/18 동남	123.65㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.9억	5311동 5/17 서남	124.06㎡	2026-10-22	47	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	6.8억	5306동 2/13 남남	103.99㎡	2026-10-20	47	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.7억	5305동 1/13 남남	103.99㎡	2026-10-22	48	-0.8%	2.48억	매물 ↗
8	6.2억	5307동 1/12 남남	103.99㎡	2026-10-22	50	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.7억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

720세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 43분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 78% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 7.43억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

66점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·720세대→62점 + 대단지 4 = 66점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 43분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~54분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

32점

근거

역 1508m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 2(1)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=32점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5305동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수신동백롯데캐슬에코2단지매물 6건용인 기흥구 중동 · 13년차 · 868세대

7억6.5억 ~ 7억 · 99~114㎡ROE -0.4%전세 76%🚇 102분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	206동 고/22 서남	99.42㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	206동 고/22 동남	99.42㎡	2026-10-20	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	205동 중/29 동남	113.76㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	203동 고/30 서남	99.47㎡	2026-10-15	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.7억	204동 고/36 남남	113.76㎡	2026-10-12	47	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.5억	205동 저/29 동남	113.76㎡	2026-10-10	48	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.95억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

868세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 76% = 보증금 5.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.64억(평가 7.43억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·868세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 30(8)+병원1km 50(10)+약국500m 3(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 206동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 14건네이버 매물 ↗

43점수보라마을현대모닝사이드매물 11건용인 기흥구 보라동 · 23년차 · 771세대

7억5.1억 ~ 7억 · 117~177㎡ROE -0.4%전세 76%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	112동 15/19 남남	177.08㎡	2026-10-02	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.8억	112동 저/19 남남	177.08㎡	2026-10-12	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	5.1억	109동 3/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.2억	109동 1/17 남남	116.61㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.3억	107동 1/19 남남	137.11㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.3억	110동 고/19 남남	116.61㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
7	5.3억	104동 저/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
8	5.3억	109동 중/17 남남	116.61㎡	2026-10-02	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
9	6억	108동 7/19 남남	137.11㎡	2026-10-13	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	108동 고/19 남남	137.11㎡	2026-10-06	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6억	107동 고/19 남남	137.11㎡	2026-09-28	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.02억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

771세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 76% = 보증금 5.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.64억(평가 7.43억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·771세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 967m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 26(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 112동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

43점수성산마을서해그랑블매물 2건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 564세대

7억7억 ~ 7억 · 130㎡ROE -0.4%전세 75%🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	3102동 3/10 남남	129.89㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	3104동 6/20 남남	129.89㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.3억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

564세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 75% = 보증금 5.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 7.43억×전세가율 75%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·564세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 376m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 39(8)+병원1km 57(10)+약국500m 7(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 3102동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수동백역한라비발디매물 8건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 248세대

7억6.2억 ~ 7억 · 128㎡ROE -0.4%전세 75%🚇 97분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	4001동 고/20 서남	128.29㎡	2026-10-03	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	4003동 16/17 서남	128.29㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.8억	4004동 18/18 남남	128.29㎡	2026-10-20	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.5억	4003동 8/17 서남	128.29㎡	2026-10-19	45	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	4004동 6/18 남남	128.29㎡	2026-09-30	45	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	4004동 중/18 남남	128.29㎡	2026-10-01	45	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.2억	4002동 1/20 남남	128.29㎡	2026-10-05	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
8	6.2억	4003동 9/17 남남	128.29㎡	2026-10-01	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.25억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

248세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 75% = 보증금 5.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 7.43억×전세가율 75%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·248세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 489m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 14(7)+병원1km 55(10)+약국500m 3(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-03 · 4001동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수내대지마을진흥더블파크용인 수지구 죽전동 · 22년차 · 160세대

7억126.5㎡ · 10/14 · 남남ROE -0.4%전세 74%🚇 101분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.8억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오리(수인분당) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 74% = 보증금 5.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 7.43억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·160세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

오리(수인분당) 도보 33분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~85분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 2033m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 15(8)+병원1km 26(10)+약국500m 3(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 1401동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 5건네이버 매물 ↗

44점수늘푸른벽산매물 9건수원 영통구 망포동 · 26년차 · 1,380세대

7억6.5억 ~ 7억 · 115~201㎡ROE -0.4%전세 72%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	119동 4/20 남남	201.17㎡	2026-10-16	44	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.9억	109동 10/20 남남	114.95㎡	2026-10-10	44	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.8억	103동 11/20 남남	134.94㎡	2026-10-13	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.8억	102동 1/18 남남	114.95㎡	2026-10-12	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.8억	110동 13/20 남남	114.95㎡	2026-10-12	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.7억	109동 8/20 남남	114.95㎡	2026-10-13	45	-0.8%	2.48억	매물 ↗
7	6.5억	101동 16/20 남남	134.94㎡	2026-10-15	46	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	114동 8/20 동동	134.94㎡	2026-10-06	46	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	105동 3/17 남남	134.94㎡	2026-10-01	46	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.97억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 72% = 보증금 5.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 7.43억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,380세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 709m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 31(8)+병원1km 115(10)+약국500m 10(7)+학원1km 356·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 119동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 22건네이버 매물 ↗

43점수교동마을구성자이3차매물 4건용인 기흥구 마북동 · 16년차 · 309세대

7억6.7억 ~ 7억 · 101~128㎡ROE -0.4%전세 72%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	107동 1/13 남남	126.93㎡	2026-10-15	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	103동 중/15 남남	101.47㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	103동 5/15 동남	101.47㎡	2026-10-12	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	102동 1/10 동남	127.83㎡	2026-10-16	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.25억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 72% = 보증금 5.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 7.43억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·309세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1209m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 7(4)+병원1km 47(10)+약국500m 3(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 107동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수하마비마을동부센트레빌매물 6건용인 기흥구 언남동 · 24년차 · 418세대

7억6.5억 ~ 7억 · 126㎡ROE -0.4%전세 71%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 고/18 동남	125.66㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	106동 13/16 동남	125.66㎡	2026-10-07	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 고/16 동남	125.66㎡	2026-10-03	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	106동 중/16 동남	125.66㎡	2026-10-02	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.7억	103동 저/15 동남	125.66㎡	2026-09-28	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.5억	102동 2/18 동남	125.66㎡	2026-10-15	45	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

418세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 71% = 보증금 5.27억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.27억(평가 7.43억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·418세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 24분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1311m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 23(8)+병원1km 37(10)+약국500m 11(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수충무매물 9건의왕시 왕곡동 · 33년차 · 332세대

7억6.2억 ~ 7억 · 102~134㎡ROE -0.4%전세 71%🚇 92분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 중/18 동남	134.07㎡	2026-10-24	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 3/18 동남	134.07㎡	2026-10-10	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	101동 저/17 남남	134.07㎡	2026-10-01	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	102동 고/18 동남	134.07㎡	2026-09-30	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	102동 3/18 동남	134.07㎡	2026-10-08	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	102동 8/18 동남	134.07㎡	2026-10-02	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.5억	103동 고/16 동남	101.88㎡	2026-10-24	43	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.2억	104동 2/16 동남	101.88㎡	2026-10-14	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
9	6.2억	104동 2/16 동남	101.88㎡	2026-10-12	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.23억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

332세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당정(1호선) 도보 44분 → 1회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 71% = 보증금 5.27억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.27억(평가 7.43억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·332세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

당정(1호선) 도보 44분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~30분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2684m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수신원수선화의왕시 오전동 · 27년차 · 389세대

7억115.86㎡ · 저/18 · 남남ROE -0.4%전세 67%🚇 77분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.47억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

389세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 67% = 보증금 4.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.98억(평가 7.43억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·389세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 34분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1957m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 19(8)+병원1km 73(10)+약국500m 8(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 12건네이버 매물 ↗

41점수민들레베스파트매물 5건의왕시 오전동 · 27년차 · 369세대

7억6.5억 ~ 7억 · 116㎡ROE -0.4%전세 66%🚇 92분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 고/22 남남	115.55㎡	2026-10-22	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	104동 14/22 동남	115.55㎡	2026-10-24	42	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	104동 5/22 동남	115.55㎡	2026-10-24	42	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	104동 5/22 동남	115.55㎡	2026-10-19	42	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	104동 14/22 남남	115.55㎡	2026-10-02	42	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.85억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

369세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 45분 → 1회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 66% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.43억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·369세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 45분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 2798m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 11(6)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 104동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수진접신도브래뉴매물 16건남양주시 진접읍 · 17년차 · 538세대

7억6.2억 ~ 7억 · 105~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 210분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	2206동 8/15 동남	134.45㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	2203동 2/15 동남	104.7㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	2208동 11/15 동남	134.45㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	2202동 7/15 남남	134.61㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	2201동 중/15 남남	104.7㎡	2026-10-22	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	2205동 5/15 서남	134.61㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.9억	2205동 9/15 서남	134.45㎡	2026-10-19	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
8	6.8억	2202동 14/15 남남	134.61㎡	2026-10-22	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
9	6.8억	2201동 5/15 남남	134.61㎡	2026-10-21	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
10	6.8억	2205동 2/15 남남	134.45㎡	2026-10-20	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
11	6.6억	2205동 14/15 남남	134.61㎡	2026-10-23	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
12	6.6억	2208동 10/15 서남	134.45㎡	2026-10-22	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
13	6.6억	2204동 8/15 남남	134.61㎡	2026-10-21	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
14	6.5억	2207동 2/15 서남	134.45㎡	2026-10-22	43	-1%	2.28억	매물 ↗
15	6.5억	2202동 2/15 서남	104.7㎡	2026-10-16	43	-1%	2.28억	매물 ↗
16	6.2억	2203동 2/15 서남	104.7㎡	2026-10-17	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

538세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 134분 → 2회 환승 → 총 ~210분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·538세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 134분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~210분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 283m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 108(15)+카페500m 17(8)+병원1km 19(10)+약국500m 3(7)+학원1km 64·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 2206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수남양주덕소동부센트레빌남양주시 와부읍 · 20년차 · 1,220세대

7억100.87㎡ · 10/20 · 남남ROE -0.4%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

1,220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·1,220세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 1196m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 12(6)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 114동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수건영덕소리버파크매물 2건남양주시 와부읍 · 25년차 · 652세대

7억7억 ~ 7억 · 130㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 1/20 서남	129.61㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	106동 3/20 서남	129.61㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

652세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·652세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 432m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 9(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수금화마을대우현대매물 8건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 664세대

7억6.5억 ~ 7억 · 102~138㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 14/14 남남	101.96㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 1/12 남남	138.49㎡	2026-10-10	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	109동 저/12 남남	138.49㎡	2026-10-01	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	6.7억	107동 3/15 남남	119.7㎡	2026-10-20	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
7	6.5억	110동 8/15 남남	101.96㎡	2026-10-20	43	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	104동 1/15 남남	119.7㎡	2026-10-07	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·664세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 369m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 14(7)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수강남마을5단지코오롱하늘채매물 4건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 530세대

7억6.5억 ~ 7억 · 103~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 90분 · 환승3▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	505동 중/17 남남	102.66㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-09-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.9억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-10-17	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	6.5억	506동 저/17 서남	102.66㎡	2026-10-10	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

530세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 4분 → 3회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~100분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·530세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 4분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~100분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 29(8)+병원1km 16(10)+약국500m 6(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 505동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수교동마을마북e편한세상매물 5건용인 기흥구 마북동 · 17년차 · 404세대

7억6.5억 ~ 7억 · 102~129㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	105동 저/18 남남	101.98㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	105동 저/18 남남	101.98㎡	2026-10-05	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.7억	102동 중/18 남남	128.97㎡	2026-09-21	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.6억	102동 1/18 남남	128.97㎡	2026-10-01	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
5	6.5억	101동 저/18 동남	101.98㎡	2026-10-12	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·404세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 31분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1878m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 6(3)+병원1km 10(10)+약국500m 0(0)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수흥덕마을13단지경남아너스빌매물 11건용인 기흥구 영덕동 · 17년차 · 368세대

7억6억 ~ 7억 · 114~159㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 110분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1303동 15/19 남남	158.64㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	1302동 2/14 남남	158.64㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	1307동 20/20 남남	114.96㎡	2026-10-12	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	1304동 고/20 남남	114.96㎡	2026-09-22	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	1307동 고/20 동남	114.96㎡	2026-09-29	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	6.5억	1301동 7/20 동동	114.96㎡	2026-10-12	43	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.2억	1304동 저/20 동남	114.96㎡	2026-10-20	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
8	6.2억	1301동 2/20 동동	114.96㎡	2026-10-02	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
9	6억	1307동 10/20 동동	114.96㎡	2026-10-13	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	1307동 1/20 남남	114.96㎡	2026-09-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6억	1304동 저/20 동남	113.51㎡	2026-09-22	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

368세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 34분 → 2회 환승 → 총 ~110분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·368세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 34분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~110분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

27점

근거

역 2101m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=27점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수블루밍더클래식하남시 신장동 · 16년차 · 220세대

7억92.14㎡ · 중/20 · 남남ROE -0.4%전세 65%~🚇 96분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하남풍산(5호선) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·220세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

하남풍산(5호선) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~93분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 506m(24)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 264(15)+카페500m 58(8)+병원1km 124(10)+약국500m 11(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-23 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수한강우성매물 2건남양주시 와부읍 · 28년차 · 1,488세대

7억7억 ~ 7억 · 102~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	108동 11/21 동남	134.95㎡	2026-10-24	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	113동 12/21 서남	101.97㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,488세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 210m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 10(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소한강벽산메가트리움(주상복합)매물 3건남양주시 와부읍 · 20년차 · 208세대

7억6.7억 ~ 7억 · 102~105㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-10-08	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-10-02	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.7억	101동 5/28 남남	102.28㎡	2026-10-15	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·208세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~54분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 195m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 37(8)+병원1km 46(10)+약국500m 15(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수용인구성물푸레마을경남아너스빌매물 14건용인 기흥구 청덕동 · 18년차 · 240세대

7억5.3억 ~ 7억 · 107~142㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 130분 · 환승3▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	401동 13/15 동남	141.62㎡	2026-10-17	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	403동 고/15 서남	141.62㎡	2026-10-01	43	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.2억	404동 고/15 서남	141.62㎡	2026-10-01	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.2억	403동 저/15 서남	141.62㎡	2026-09-23	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	5.3억	403동 10/15 남남	106.96㎡	2026-10-20	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.5억	402동 중/15 남남	106.96㎡	2026-10-20	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.6억	403동 중/15 서서	106.96㎡	2026-10-20	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
8	5.6억	403동 중/15 남남	106.96㎡	2026-09-23	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
9	5.75억	403동 고/15 동남	141.62㎡	2026-10-14	44	-1.9%	1.73억	매물 ↗
10	5.8억	402동 2/15 동남	141.62㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
11	5.8억	401동 7/15 서남	141.62㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
12	5.8억	403동 저/15 서남	141.62㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
13	5.9억	404동 저/15 서남	141.62㎡	2026-10-02	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
14	5.95억	404동 2/15 서남	141.62㎡	2026-10-12	43	-1.9%	1.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 43분 → 3회 환승 → 총 ~130분 · 자차 ~100분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·240세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 43분→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~130분(자차 ~100분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

50점

근거

역 2661m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 6(3)+병원1km 7(7)+약국500m 4(7)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=50점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 401동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

42점수관악역이안매물 2건안양 만안구 석수동 · 17년차 · 271세대

7억6.2억 ~ 7억 · 121~122㎡ROE -0.4%전세 65%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	105동 저/13 서남	122.34㎡	2026-10-22	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.2억	105동 3/13 서남	121.01㎡	2026-10-14	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.32억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

271세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·271세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

관악(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~40분(자차 ~20분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 395m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 58(15)+카페500m 18(8)+병원1km 6(6)+약국500m 1(2)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 105동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수성원이화1차매물 3건의왕시 오전동 · 27년차 · 520세대

7억6.4억 ~ 7억 · 118㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 79분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 18/22 남남	118.08㎡	2026-10-15	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.5억	102동 중/22 남남	118.08㎡	2026-10-17	42	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.4억	101동 1/17 남남	118.08㎡	2026-10-23	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 32분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·520세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 32분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1999m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 15(8)+병원1km 45(10)+약국500m 6(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕소쌍용매물 8건남양주시 와부읍 · 26년차 · 528세대

7억6.3억 ~ 7억 · 108~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	107동 1/18 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	104동 2/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	104동 7/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	105동 4/18 남남	134.91㎡	2026-10-10	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.6억	105동 9/18 남남	108.28㎡	2026-10-23	42	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.5억	104동 3/16 동남	134.91㎡	2026-10-08	42	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	105동 10/18 남남	134.91㎡	2026-10-09	42	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.3억	104동 6/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	42	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

528세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·528세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 257m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 4(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕소리버뷰진도매물 6건남양주시 와부읍 · 28년차 · 571세대

7억6.1억 ~ 7억 · 118~169㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 저/19 서남	169.15㎡	2026-10-20	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 저/19 동남	169.15㎡	2026-10-19	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	102동 19/19 동남	129.22㎡	2026-10-07	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	102동 저/19 서남	169.15㎡	2026-10-04	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.5억	102동 2/19 동남	129.22㎡	2026-10-06	42	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.1억	104동 1/20 서남	117.58㎡	2026-09-28	42	-1.8%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·571세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 418m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 143(15)+카페500m 30(8)+병원1km 50(10)+약국500m 13(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수광명중앙하이츠2차매물 8건광명시 광명동 · 33년차 · 282세대

7억5.6억 ~ 7억 · 132㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	201동 중/20 동남	131.54㎡	2026-10-20	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	201동 중/20 동남	131.54㎡	2026-10-15	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.7억	201동 고/20 동남	131.54㎡	2026-09-22	41	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.5억	201동 중/20 동남	131.54㎡	2026-10-12	41	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	201동 고/20 동동	131.54㎡	2026-10-20	41	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	201동 15/20 동남	131.54㎡	2026-09-28	41	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.1억	201동 저/20 동남	131.54㎡	2026-09-28	42	-1.8%	1.88억	매물 ↗
8	5.6억	201동 2/20 동남	131.54㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.28억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

282세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·282세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

광명사거리(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~39분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 879m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 13(7)+병원1km 146(10)+약국500m 5(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 201동최근 실거래 2026-09-24 · 180일 4건네이버 매물 ↗

40점수미성맨션서대문구 홍은동 · 42년차 · 300세대

7억127.33㎡ · 4/12 · 남남ROE -0.4%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

300세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·300세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

녹번(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~51분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 775m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 78(10)+약국500m 0(0)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 3동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수하마비마을동일하이빌1매물 9건용인 기흥구 언남동 · 25년차 · 999세대

7억6.5억 ~ 7억 · 117~165㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	109동 3/17 동남	164.81㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	104동 3/17 동남	116.92㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	116동 18/20 남남	116.92㎡	2026-10-17	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	118동 13/20 동동	116.92㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	109동 15/17 동남	164.81㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	118동 13/20 동동	116.92㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.5억	120동 1/17 남남	116.92㎡	2026-10-19	43	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	112동 2/18 남남	164.81㎡	2026-10-15	43	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	120동 1/17 남남	116.92㎡	2026-10-07	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.65억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

999세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·999세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 27분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1552m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 16(8)+병원1km 41(10)+약국500m 9(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 109동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수초원마을성원상떼빌매물 5건용인 기흥구 언남동 · 21년차 · 860세대

7억6.3억 ~ 7억 · 106~130㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	207동 1/20 서남	105.68㎡	2026-10-17	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	205동 저/20 동남	129.71㎡	2026-10-14	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.5억	205동 2/20 동남	129.71㎡	2026-10-14	43	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	205동 3/20 동남	129.71㎡	2026-10-08	43	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.3억	206동 20/20 동남	105.68㎡	2026-10-08	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·860세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 9(5)+병원1km 33(10)+약국500m 4(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 207동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

42점수교동마을현대홈타운매물 9건용인 기흥구 마북동 · 23년차 · 795세대

7억6.5억 ~ 7억 · 124~151㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	109동 저/17 남남	150.53㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	103동 고/19 남남	124.01㎡	2026-10-02	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	109동 저/17 남남	150.53㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.8억	114동 14/19 서남	124.01㎡	2026-10-12	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.8억	104동 저/19 남남	124.01㎡	2026-09-23	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.8억	114동 고/19 서남	124.01㎡	2026-10-01	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.8억	104동 저/19 남남	124.01㎡	2026-09-21	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	6.7억	105동 12/19 동남	124.01㎡	2026-09-23	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
9	6.5억	103동 저/19 남남	124.01㎡	2026-10-06	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.4억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

795세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·795세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~97분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1683m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 11(6)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 109동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수석수코오롱하늘채매물 6건안양 만안구 석수동 · 17년차 · 553세대

7억6.7억 ~ 7억 · 118~122㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	110동 4/20 동남	121.78㎡	2026-10-22	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	103동 6/19 동남	121.78㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.9억	110동 저/20 동남	121.78㎡	2026-09-28	42	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	6.8억	109동 4/19 동남	117.61㎡	2026-10-23	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.8억	109동 2/19 서남	117.61㎡	2026-10-22	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.7억	109동 저/19 동남	117.61㎡	2026-10-15	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.4억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

553세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·553세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

관악(1호선) 도보 25분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~26분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1453m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 11(6)+병원1km 10(10)+약국500m 2(5)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 110동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 19건네이버 매물 ↗

41점수수리산성원상떼빌2차매물 7건안양 만안구 안양동 · 20년차 · 436세대

7억6.4억 ~ 7억 · 109㎡ROE -0.4%전세 61%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	606동 7/22 남남	108.94㎡	2026-10-24	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	606동 21/22 남남	108.94㎡	2026-10-14	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	606동 7/22 남남	108.94㎡	2026-10-23	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.8억	606동 18/22 남남	108.94㎡	2026-10-03	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.6억	606동 13/22 남남	108.94㎡	2026-09-28	42	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.5억	606동 9/22 남남	108.94㎡	2026-10-09	42	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.4억	606동 4/22 남남	108.94㎡	2026-10-08	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.7억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

436세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 61% = 보증금 4.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.53억(평가 7.43억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·436세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~30분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1050m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 42(8)+병원1km 136(10)+약국500m 6(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 606동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 16건네이버 매물 ↗

41점수하마비마을동일하이빌2매물 15건용인 기흥구 언남동 · 24년차 · 837세대

7억6.4억 ~ 7억 · 110~162㎡ROE -0.4%전세 60%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	210동 17/20 남남	109.83㎡	2026-10-19	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	202동 18/20 남남	161.54㎡	2026-10-14	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	208동 고/20 남남	161.54㎡	2026-10-19	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	208동 14/20 남남	161.54㎡	2026-10-20	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	209동 고/20 남남	109.83㎡	2026-10-15	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	205동 12/20 동동	109.83㎡	2026-10-01	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	202동 18/20 남남	161.54㎡	2026-10-12	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7억	205동 12/20 동동	109.83㎡	2026-10-12	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	208동 고/20 남남	161.54㎡	2026-09-29	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	6.8억	209동 2/20 남남	109.83㎡	2026-10-08	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
11	6.8억	210동 3/20 남남	109.83㎡	2026-10-03	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
12	6.8억	209동 2/20 남남	109.83㎡	2026-10-12	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
13	6.8억	210동 3/20 남남	109.83㎡	2026-10-12	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
14	6.4억	208동 저/20 남남	161.54㎡	2026-10-16	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗
15	6.4억	208동 저/20 남남	161.54㎡	2026-10-12	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.5억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

837세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 60% = 보증금 4.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.46억(평가 7.43억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 109%→84점

전액상환+현금 0.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·837세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~98분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

54점

근거

역 1684m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 4(2)+병원1km 31(10)+약국500m 0(0)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=54점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 210동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 5건네이버 매물 ↗

39점수교동마을현대필그린매물 14건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 486세대

7억6억 ~ 7억 · 135~186㎡ROE -0.4%전세 55%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	109동 10/17 남남	186.49㎡	2026-10-12	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	109동 15/17 남남	186.49㎡	2026-10-07	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	109동 3/17 남남	186.49㎡	2026-10-02	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	109동 중/17 남남	186.49㎡	2026-10-08	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.9억	110동 6/17 남남	186.49㎡	2026-10-19	39	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	6.8억	101동 5/18 동남	134.54㎡	2026-10-19	40	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.5억	105동 중/18 서남	134.54㎡	2026-10-19	40	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	105동 8/18 남남	134.54㎡	2026-10-12	40	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	101동 저/18 동남	134.54㎡	2026-10-18	40	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	101동 중/18 동남	134.54㎡	2026-10-01	40	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.5억	110동 1/17 남남	186.49㎡	2026-09-23	40	-1%	2.28억	매물 ↗
12	6.5억	110동 8/17 남남	186.49㎡	2026-09-23	40	-1%	2.28억	매물 ↗
13	6.3억	109동 1/17 남남	186.49㎡	2026-10-06	40	-1.4%	2.08억	매물 ↗
14	6억	101동 저/18 동남	134.54㎡	2026-09-30	40	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

486세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 55% = 보증금 4.08억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.08억(평가 7.43억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·486세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1423m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 11(6)+병원1km 24(10)+약국500m 3(7)+학원1km 62·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 109동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

38점수한국1차매물 11건수원 영통구 매탄동 · 32년차 · 496세대

7억6.3억 ~ 7억 · 110~130㎡ROE -0.4%전세 55%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	103동 2/10 남남	130.14㎡	2026-10-17	38	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 10/10 남남	109.53㎡	2026-10-13	38	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	101동 고/10 남남	109.53㎡	2026-10-02	38	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	106동 2/10 남남	109.53㎡	2026-10-17	38	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.7억	106동 2/10 남남	109.53㎡	2026-10-20	38	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.5억	102동 10/10 남남	109.53㎡	2026-10-19	39	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	106동 7/10 서남	109.53㎡	2026-10-09	39	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	102동 10/10 동남	109.53㎡	2026-10-07	39	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	104동 6/10 동남	109.53㎡	2026-09-28	39	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	101동 6/10 서남	109.53㎡	2026-09-23	39	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.3억	106동 10/10 동남	109.53㎡	2026-10-19	39	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.37억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

496세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광교중앙(신분당) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 55% = 보증금 4.08억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.08억(평가 7.43억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·496세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광교중앙(신분당) 도보 35분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 2140m(2)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 25(8)+병원1km 47(10)+약국500m 9(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 103동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 2건네이버 매물 ↗

46점수신동백서해그랑블2차용인 기흥구 중동 · 12년차 · 817세대

6.9억117.86㎡ · 중/20 · 남남ROE -0.5%전세 68%🚇 96분 · 환승3▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6.5억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

817세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 9분 → 3회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 68% = 보증금 4.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.98억(평가 7.32억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 -279만 / 자기자본 2.68억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

67점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·817세대→62점 + 대단지 5 = 67점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 9분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 33(8)+병원1km 53(10)+약국500m 6(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 202동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 4건네이버 매물 ↗

44점수현대홈타운매물 8건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 622세대

6.9억6.3억 ~ 6.9억 · 116~134㎡ROE -0.5%전세 67%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	102동 1/20 남남	115.97㎡	2026-10-06	44	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	6.8억	101동 19/20 남남	115.97㎡	2026-09-23	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.7억	106동 고/19 남남	115.97㎡	2026-10-08	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.7억	103동 중/20 남남	133.87㎡	2026-10-08	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.5억	102동 5/20 남남	115.97㎡	2026-10-13	44	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	107동 16/18 남남	115.97㎡	2026-10-06	44	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.4억	101동 17/20 남남	115.97㎡	2026-10-08	44	-1.2%	2.18억	매물 ↗
8	6.3억	102동 10/20 남남	115.97㎡	2026-10-14	44	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6.15억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

622세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 67% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.32억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·622세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 14(7)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 102동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 7건네이버 매물 ↗

42점수현대매물 4건남양주시 와부읍 · 29년차 · 982세대

6.9억6억 ~ 6.9억 · 102~134㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	106동 3/21 동남	134㎡	2026-09-28	42	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	6.8억	106동 12/21 남남	134㎡	2026-10-20	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.4억	106동 1/21 서남	134㎡	2026-10-19	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗
4	6억	105동 7/20 동남	101.97㎡	2026-09-28	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

982세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 65% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·982세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 769m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 15(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수효성청솔매물 2건의왕시 삼동 · 29년차 · 472세대

6.8억5.9억 ~ 6.8억 · 117㎡ROE -0.6%전세 85%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	104동 7/18 남남	116.89㎡	2026-10-19	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	5.9억	104동 1/18 남남	116.89㎡	2026-10-19	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 4억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 85% = 보증금 6.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +113만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.13억(평가 7.21억×전세가율 85%) / 잔존대출 4.08억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,141만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 -326만 / 자기자본 2.58억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·472세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

의왕(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 25(8)+병원1km 26(10)+약국500m 8(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 104동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수초당마을현진에버빌매물 5건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 320세대

6.8억6억 ~ 6.8억 · 102~126㎡ROE -0.6%전세 84%🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	5204동 중/23 남남	126.16㎡	2026-09-29	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.3억	5204동 3/23 남남	126.16㎡	2026-09-29	46	-1.4%	2.08억	매물 ↗
3	6.2억	5203동 9/23 남남	126.16㎡	2026-10-05	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.2억	5203동 8/23 남남	126.16㎡	2026-09-28	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	6억	5205동 중/23 남남	101.61㎡	2026-10-08	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.95억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

320세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)초당(에버라인) 도보 3분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 84% = 보증금 6.06억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +109만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.06억(평가 7.21억×전세가율 84%) / 잔존대출 4.08억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·320세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

초당(에버라인) 도보 3분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 182m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 53·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 5204동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수임광매물 7건수원 영통구 매탄동 · 36년차 · 1,320세대

6.8억6.3억 ~ 6.8억 · 108~125㎡ROE -0.6%전세 71%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	8동 10/15 남남	124.52㎡	2026-10-12	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	8동 11/15 남남	124.52㎡	2026-09-21	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.6억	8동 5/15 남남	124.52㎡	2026-10-19	46	-0.9%	2.38억	매물 ↗
4	6.5억	8동 8/15 남남	124.52㎡	2026-09-23	47	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	9동 12/15 남남	108.11㎡	2026-09-21	47	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.3억	9동 5/15 남남	108.11㎡	2026-10-19	47	-1.4%	2.08억	매물 ↗
7	6.3억	8동 4/15 남남	124.52㎡	2026-10-06	47	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 4.62억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

1,320세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)매탄권선(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~82분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 71% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.21억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·1,320세대→22점 + 대단지 10 = 32점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

매탄권선(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~82분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 613m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 30(8)+병원1km 186(10)+약국500m 3(7)+학원1km 272·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 8동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 30건네이버 매물 ↗

44점수지석마을그대가크레던스매물 20건용인 기흥구 상하동 · 16년차 · 554세대

6.8억5.7억 ~ 6.8억 · 113~164㎡ROE -0.6%전세 71%🚇 89분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	107동 17/21 남남	163.56㎡	2026-10-17	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.7억	107동 4/21 남남	163.56㎡	2026-10-13	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	6.5억	106동 18/22 남남	132.69㎡	2026-10-20	45	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	107동 2/21 남남	163.56㎡	2026-10-17	45	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	106동 12/22 남남	132.69㎡	2026-10-08	45	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	107동 6/21 남남	163.56㎡	2026-10-07	45	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	101동 저/20 남남	133.53㎡	2026-10-02	45	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	108동 고/22 남남	133.53㎡	2026-09-23	45	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.4억	106동 중/22 남남	132.69㎡	2026-10-13	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
10	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-10-19	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
11	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-10-07	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
12	6.3억	101동 중/20 남남	133.53㎡	2026-10-07	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
13	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-09-23	45	-1.6%	1.98억	매물 ↗
14	5.7억	105동 15/22 남남	112.57㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗
15	5.8억	106동 3/22 남남	132.69㎡	2026-10-01	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
16	5.8억	103동 중/22 동동	113.34㎡	2026-10-01	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
17	5.9억	108동 4/22 남남	133.53㎡	2026-10-17	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
18	6억	104동 고/22 남남	112.57㎡	2026-10-13	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗
19	6억	103동 중/22 남남	113.34㎡	2026-10-01	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗
20	6억	105동 중/22 남남	112.57㎡	2026-09-23	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 2분 → 3회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 71% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.21억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 122m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 107동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

43점수호평마을쌍용스윗닷홈매물 9건남양주시 호평동 · 21년차 · 184세대

6.8억5.7억 ~ 6.8억 · 121㎡ROE -0.6%전세 66%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 3/15 남남	120.8㎡	2026-10-17	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	101동 1/15 남남	120.8㎡	2026-10-15	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	101동 중/15 동남	120.8㎡	2026-10-12	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.5억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-16	43	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.3억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-23	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
6	6.2억	101동 8/15 남남	120.8㎡	2026-10-01	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
7	6.1억	101동 14/15 남남	120.8㎡	2026-10-13	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
8	5.7억	101동 4/15 남남	120.8㎡	2026-10-23	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
9	6억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-01	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.9억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 66% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.21억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·184세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 310(15)+카페500m 71(8)+병원1km 68(10)+약국500m 14(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수지석마을진흥더루벤스1단지매물 11건용인 기흥구 상하동 · 18년차 · 200세대

6.8억5.5억 ~ 6.8억 · 152㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 102분 · 환승3▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	102동 8/17 동남	152.46㎡	2026-10-15	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.5억	101동 3/17 동남	152.46㎡	2026-09-29	43	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.1억	104동 15/16 동남	152.46㎡	2026-10-13	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
4	5.5억	102동 3/17 동남	152.46㎡	2026-09-30	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.7억	101동 12/17 동남	152.46㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
6	5.7억	103동 저/18 동남	152.46㎡	2026-10-06	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
7	5.8억	101동 6/17 동남	152.46㎡	2026-10-13	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
8	5.8억	103동 10/18 동남	152.46㎡	2026-09-29	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
9	6억	101동 12/17 동남	152.46㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	101동 3/17 동남	152.46㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6억	101동 5/17 동남	152.46㎡	2026-10-17	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·200세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 941m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수신영지웰매물 20건남양주시 진접읍 · 17년차 · 434세대

6.8억5.5억 ~ 6.8억 · 102~156㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 202분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	2009동 1/12 남남	155.77㎡	2026-10-19	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	2008동 2/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.7억	2007동 10/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.7억	2007동 5/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.6억	2002동 5/12 남남	128.7㎡	2026-10-23	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.6억	2005동 5/12 남남	129.45㎡	2026-10-19	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
7	6.6억	2007동 중/12 남남	129.45㎡	2026-10-14	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
8	6.5억	2004동 10/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	2001동 9/12 남남	129.45㎡	2026-10-24	43	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	2001동 6/12 남남	129.45㎡	2026-10-10	43	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.4억	2005동 6/12 남남	129.45㎡	2026-10-06	43	-1.2%	2.18억	매물 ↗
12	6.1억	2002동 9/12 남남	101.94㎡	2026-10-15	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
13	5.5억	2002동 6/12 남남	101.94㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
14	5.6억	2004동 4/12 남남	101.94㎡	2026-10-22	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
15	5.9억	2004동 5/12 남남	101.94㎡	2026-10-08	44	-1.9%	1.77억	매물 ↗
16	6억	2005동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-22	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
17	6억	2001동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
18	6억	2005동 2/12 남남	129.45㎡	2026-10-09	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
19	6억	2003동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-07	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
20	6억	2002동 1/12 남남	128.7㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

434세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 126분 → 2회 환승 → 총 ~202분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·434세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 126분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~202분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 462m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 28(8)+병원1km 28(10)+약국500m 5(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 2009동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수백현마을롯데캐슬매물 2건용인 기흥구 중동 · 19년차 · 295세대

6.8억6.5억 ~ 6.8억 · 114㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 104분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	2003동 9/23 남남	114.45㎡	2026-09-21	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.5억	2003동 1/23 남남	114.45㎡	2026-10-08	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 7.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·295세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 924m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 32(8)+병원1km 74(10)+약국500m 10(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-21 · 2003동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수언남동부매물 2건용인 기흥구 언남동 · 28년차 · 446세대

6.8억5.55억 ~ 6.8억 · 135㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	104동 중/19 남남	134.99㎡	2026-10-06	41	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	5.55억	104동 저/19 남남	134.99㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.67억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

446세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·446세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1312m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 19(8)+병원1km 34(10)+약국500m 11(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수흥덕마을11단지경남아너스빌용인 기흥구 영덕동 · 17년차 · 545세대

6.75억114.96㎡ · 1/15 · 남남ROE -0.7%전세 65%~🚇 103분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

545세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.53억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상현(신분당) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.53억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 543만 + 재산세 176만 = 보유비용 4,461만
3자산가치(2년 후)
6.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.16억 → 상승분 4,111만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,111만 − 보유비용 4,461만 = 순익 -350만÷ 자기자본 2.53억 → 연 ROE -0.7% (보수 -9.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.16억 × 전세가율 65% = 보증금 4.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.53억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.53억(매매 6.75억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.65억(평가 7.16억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,111만 − 보유비용 4,461만(이자 3,743만+취득세 543만+재산세 176만) = 순익 -350만 / 자기자본 2.53억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·545세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상현(신분당) 도보 33분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

44점

근거

역 2015m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 40(10)+약국500m 0(0)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=44점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수서그내마을SK매물 2건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 807세대

6.7억6.3억 ~ 6.7억 · 128~154㎡ROE -0.8%전세 73%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	108동 3/20 남남	154.19㎡	2026-10-06	45	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	6.3억	103동 5/20 남남	127.78㎡	2026-10-06	46	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 5.65억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

807세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 73% = 보증금 5.19억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.19억(평가 7.11억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,454만(이자 3,743만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -373만 / 자기자본 2.48억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·807세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 796m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 237·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 108동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수언동해피트리매물 2건용인 기흥구 언남동 · 25년차 · 591세대

6.7억6.3억 ~ 6.7억 · 120㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	106동 고/15 남남	119.87㎡	2026-10-10	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	6.3억	106동 저/15 남남	119.87㎡	2026-10-13	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 65% = 보증금 4.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.62억(평가 7.11억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·591세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1738m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 3(2)+병원1km 21(10)+약국500m 0(0)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수교동마을엘지자이용인 기흥구 마북동 · 25년차 · 450세대

6.7억123.57㎡ · 고/17 · 남남ROE -0.8%전세 64%🚇 101분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 6.54억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

450세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 64% = 보증금 4.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.55억(평가 7.11억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·450세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1811m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 3(7)+학원1km 23·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 107동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수더포레스트힐매물 2건안양 동안구 비산동 · 24년차 · 2,044세대

6.7억6.5억 ~ 6.7억 · 115㎡ROE -0.8%전세 61%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	110동 고/25 서남	114.96㎡	2026-10-19	48	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	6.5억	111동 저/25 동남	114.96㎡	2026-10-23	49	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 5.2억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

79건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

2,044세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 61% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 7.11억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 79건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·2,044세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

안양(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~25분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1016m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 10(4)+카페500m 7(4)+병원1km 34(10)+약국500m 1(2)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 110동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 79건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석