유형	대출	필요 현금	월 부담	경로
생애최초 무주택LTV 70%	4.2억	1.8억	216만원리금 213만	시중은행 4.5% · 정책대출 주택가 5억 초과
무주택 (생애최초 아님)LTV 40%	2.4억	3.6억	125만원리금 122만	시중은행 4.5% · 정책대출 주택가 5억 초과
신혼·2자녀LTV 70%	3.2억	2.8억	148만원리금 145만	디딤돌 (신혼·2자녀) 2.85~4.15%

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.
확인실거래 1건시세 표본이 얇아 호가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
→ 인근 동일 연식·세대수 단지와 평단가 교차 확인.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 신갈(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

편의점

마트

음식점

카페

병원

약국

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 20건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-08)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	6억	110㎡	205동 고/20	동동	2026-08-27	매물 ↗
2	6.1억	162㎡	208동 저/20	남남	2026-08-10	매물 ↗
3	6.3억	110㎡	210동 중/20	남남	2026-09-07	매물 ↗
4	6.4억	162㎡	208동 저/20	남남	2026-09-03	매물 ↗
5	6.4억

실거래 이력 최근 180일 · 1건 (국토부)

90㎡+ 중간 6.45억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-07-02	109.8㎡	19층	6.45억

전세 계약 이력 최근 180일 · 2건

계약일	면적	보증금	구분
2026-08-26	109.8㎡	3.15억	신규
2026-08-04	109.8㎡	3.88억	갱신

투자분석 기준가 6억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6.45억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

837세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(6억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(6.45억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 60% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 24년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

180일 실거래 1건뿐 — 시세 표본 부족·환금성 의문
최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
통근 ~103분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.9% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.6%/년)