전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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오늘의 추천오늘의 추천 — 규칙 기반으로 매일 고른 매수 후보 5선(텔레그램 발송분)
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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

💎 가성비 — 전용 ㎡당 가격 오름차순 — 종합점수 45+ · 실거래 3건+ 검증분만(싼 이유는 리스크 카드에서 확인). 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 785건 → 단지 206곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

51점수호평마을중흥에스-클래스로하스매물 12건남양주시 호평동 · 20년차 · 484세대

5.5억5.1억 ~ 5.9억 · 133~159㎡ROE -1.9%전세 98%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	1901동 고/18 남남	158.7㎡	2026-10-13	51	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.6억	1906동 3/17 남남	158.7㎡	2026-10-18	51	-1.9%	1.68억	매물 ↗
3	5.6억	1901동 14/18 남남	158.7㎡	2026-10-13	51	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.6억	1902동 9/18 남남	158.7㎡	2026-10-08	51	-1.9%	1.68억	매물 ↗
5	5.7억	1905동 2/16 남남	158.7㎡	2026-10-16	50	-1.9%	1.71억	매물 ↗
6	5.9억	1906동 9/17 남남	158.7㎡	2026-10-16	50	-1.9%	1.77억	매물 ↗
7	5.1억	1908동 1/20 남남	132.85㎡	2026-10-16	53	-1.8%	1.53억	매물 ↗
8	5.2억	1909동 12/20 남남	132.85㎡	2026-10-13	52	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	1907동 5/20 남남	132.85㎡	2026-10-06	52	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.5억	1907동 6/20 남남	132.85㎡	2026-10-24	51	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	1903동 13/19 남남	132.85㎡	2026-10-12	51	-1.9%	1.65억	매물 ↗
12	5.6억	1907동 중/20 남남	132.85㎡	2026-10-22	51	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.48억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

484세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 98% = 보증금 5.72억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +108만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 5.83억×전세가율 98%) / 잔존대출 3.72억 = 154%→100점

전액상환+현금 2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·484세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~105분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1178m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 2(1)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 1901동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 28건네이버 매물 ↗

46점수금곡GS매물 2건남양주시 금곡동 · 29년차 · 260세대

5억5억 ~ 5억 · 138㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 17/20 남남	137.84㎡	2026-10-24	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	102동 12/20 남남	137.84㎡	2026-10-12	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.15억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1041m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 3(2)+병원1km 16(10)+약국500m 1(2)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-06-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수탑실마을대주피오레2단지매물 11건용인 기흥구 공세동 · 17년차 · 1,290세대

5.4억5억 ~ 5.8억 · 121~150㎡ROE -1.9%전세 73%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	201동 1/20 서남	148.62㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.5억	209동 저/25 남남	150.28㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.6억	204동 18/25 동남	148.62㎡	2026-10-21	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.8억	208동 고/25 남남	150.28㎡	2026-10-27	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	5.8억	215동 고/18 동남	148.62㎡	2026-10-26	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
6	5억	211동 2/21 남남	122.77㎡	2026-10-17	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.1억	211동 저/21 남남	122.77㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.53억	매물 ↗
8	5.2억	211동 중/21 서남	122.77㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	207동 24/25 남남	120.82㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.5억	207동 16/25 남남	120.82㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.8억	211동 10/21 남남	122.77㎡	2026-10-15	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 5.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 38분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~101분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 73% = 보증금 4.18억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.18억(평가 5.73억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.66억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,289만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 -595만 / 자기자본 1.62억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,290세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 38분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~118분(자차 ~101분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

9점

근거

역 2348m(2)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 0(0)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=9점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 201동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수탑실마을대주피오레1단지매물 17건용인 기흥구 공세동 · 17년차 · 710세대

5.6억5억 ~ 5.9억 · 97~150㎡ROE -1.9%전세 76%🚇 119분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	102동 1/25 남남	150.28㎡	2026-10-13	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗
2	5.8억	105동 중/24 남남	150.28㎡	2026-10-16	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.9억	105동 1/24 남남	150.28㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
4	5.5억	104동 2/25 남남	130.09㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	106동 고/25 남남	130.09㎡	2026-10-16	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	101동 저/21 남남	130.09㎡	2026-10-07	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	104동 고/25 남남	128.78㎡	2026-10-22	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.7억	104동 저/25 남남	128.78㎡	2026-10-24	48	-1.9%	1.71억	매물 ↗
9	5.8억	107동 5/25 남남	130.09㎡	2026-10-27	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
10	5.8억	101동 고/21 남남	130.09㎡	2026-10-20	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
11	5.8억	107동 저/25 남남	128.78㎡	2026-10-10	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
12	5.9억	101동 중/21 남남	130.09㎡	2026-10-17	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
13	5억	109동 중/22 동남	97.32㎡	2026-10-27	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
14	5.2억	108동 8/19 남남	97.32㎡	2026-10-10	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.5억	109동 19/22 남남	97.32㎡	2026-10-26	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
16	5.5억	109동 19/22 남남	97.32㎡	2026-10-17	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
17	5.5억	109동 중/22 남남	97.32㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 5.5억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

710세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 39분 → 2회 환승 → 총 ~119분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 76% = 보증금 4.52억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 0.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.52억(평가 5.94억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.79억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,410만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 -624만 / 자기자본 1.68억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·710세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 39분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~119분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 2378m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 14(7)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 5건네이버 매물 ↗

53점수호평파라곤매물 6건남양주시 호평동 · 16년차 · 1,275세대

5.9억5.1억 ~ 5.9억 · 85~153㎡ROE -1.9%전세 90%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	119동 7/15 남남	153.18㎡	2026-10-21	53	-1.9%	1.77억	매물 ↗
2	5.2억	117동 4/20 서남	99.69㎡	2026-10-24	56	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.5억	113동 7/20 남남	99.69㎡	2026-10-24	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.1억	115동 2/20 서남	84.93㎡	2026-10-24	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.3억	115동 3/20 서남	84.93㎡	2026-10-22	56	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	111동 20/20 동남	84.93㎡	2026-10-19	55	-1.9%	1.62억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.38억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

42건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.26억 → 상승분 3,593만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,593만 − 보유비용 4,262만 = 순익 -668만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.26억 × 전세가율 90% = 보증금 5.63억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 6.26억×전세가율 90%) / 잔존대출 3.99억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,593만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 -668만 / 자기자본 1.77억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 42건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,275세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

근거

역 1980m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 119동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 42건네이버 매물 ↗

50점수보라마을현대모닝사이드매물 7건용인 기흥구 보라동 · 23년차 · 771세대

5.3억5.1억 ~ 5.3억 · 117~137㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	107동 1/19 남남	137.11㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.1억	109동 3/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.2억	109동 1/17 남남	116.61㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.3억	103동 13/19 남남	116.61㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	110동 고/19 남남	116.61㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.3억	104동 저/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
7	5.3억	109동 중/17 남남	116.61㎡	2026-10-02	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.02억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

771세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 76% = 보증금 4.27억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.27억(평가 5.62억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.59억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,228만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 -580만 / 자기자본 1.59억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·771세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 967m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 26(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 107동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수호평마을대주파크빌매물 9건남양주시 호평동 · 22년차 · 673세대

5.8억5억 ~ 5.98억 · 85~145㎡ROE -1.9%전세 82%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	1209동 17/20 남남	145.06㎡	2026-10-06	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	5.98억	1209동 9/20 남남	145.06㎡	2026-10-21	47	-1.9%	1.79억	매물 ↗
3	5억	1203동 고/20 남남	84.82㎡	2026-10-23	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	1206동 9/20 남남	84.82㎡	2026-10-20	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	1201동 저/19 남남	84.82㎡	2026-10-16	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5.1억	1206동 20/20 남남	84.82㎡	2026-10-22	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
7	5.1억	1201동 19/19 남남	84.82㎡	2026-10-07	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
8	5.2억	1205동 4/20 남남	84.82㎡	2026-10-08	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.5억	1206동 17/20 남남	84.82㎡	2026-10-14	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 4.5억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

673세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 82% = 보증금 5.05억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 1.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.05억(평가 6.15억×전세가율 82%) / 잔존대출 3.93억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·673세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 949m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 21(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 1209동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수용인구성물푸레마을호반베르디움매물 6건용인 기흥구 청덕동 · 18년차 · 308세대

5.9억5.3억 ~ 5.95억 · 112~148㎡ROE -1.9%전세 74%🚇 124분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	804동 저/20 동남	147.54㎡	2026-10-14	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
2	5.9억	804동 1/20 동남	147.54㎡	2026-10-08	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
3	5.95억	804동 중/20 동남	147.54㎡	2026-10-14	46	-1.9%	1.78억	매물 ↗
4	5.6억	803동 12/20 동남	125.26㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.68억	매물 ↗
5	5.3억	805동 2/20 동남	112.34㎡	2026-10-19	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.3억	805동 중/20 동남	112.34㎡	2026-10-14	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.65억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 37분 → 3회 환승 → 총 ~124분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.26억 → 상승분 3,593만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,593만 − 보유비용 4,262만 = 순익 -668만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.26억 × 전세가율 74% = 보증금 4.63억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 0.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.63억(평가 6.26억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.99억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·308세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 37분→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~124분(자차 ~97분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 2250m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 10(5)+병원1km 9(9)+약국500m 4(7)+학원1km 53·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 804동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수갈천마을신일유토빌매물 7건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 510세대

5억5억 ~ 5.5억 · 123㎡ROE -1.8%전세 67%🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 저/19 동남	122.55㎡	2026-10-06	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-10-21	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.3억	106동 중/19 동남	122.55㎡	2026-10-15	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.4억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
5	5.4억	103동 16/19 서남	122.55㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
6	5.5억	106동 9/19 동남	122.55㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	101동 19/19 동남	122.55㎡	2026-10-07	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

510세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 67% = 보증금 3.55억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.55억(평가 5.3억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.38억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·510세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 312m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 4(2)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수용인영덕신일1단지매물 8건용인 기흥구 영덕동 · 28년차 · 662세대

5.2억5.2억 ~ 5.7억 · 127㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	101동 4/20 남남	126.86㎡	2026-10-21	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
2	5.2억	101동 저/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	101동 중/20 남남	126.86㎡	2026-10-06	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.35억	101동 20/20 남남	126.86㎡	2026-10-17	48	-1.8%	1.6억	매물 ↗
5	5.5억	101동 고/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	103동 9/20 남남	126.86㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	101동 6/20 남남	126.86㎡	2026-10-06	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.7억	103동 18/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 3.8억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

662세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.52억 → 상승분 3,167만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,167만 − 보유비용 3,732만 = 순익 -565만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.52억 × 전세가율 76% = 보증금 4.19억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 5.52억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.52억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,167만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 -565만 / 자기자본 1.56억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·662세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1417m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 12(6)+병원1km 10(10)+약국500m 2(5)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수현대매물 4건수원 영통구 매탄동 · 37년차 · 690세대

5.3억5억 ~ 5.3억 · 85~125㎡ROE -1.8%전세 71%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	102동 15/15 남남	125.25㎡	2026-10-01	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	102동 15/15 남남	125.25㎡	2026-10-02	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5억	106동 14/15 남남	84.94㎡	2026-10-17	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5.2억	106동 2/15 남남	84.94㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.6억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

690세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수원시청(수인분당) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~82분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 71% = 보증금 3.99억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.99억(평가 5.62억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.59억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·690세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

수원시청(수인분당) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~82분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1289m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 123(15)+카페500m 20(8)+병원1km 147(10)+약국500m 5(7)+학원1km 254·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 102동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

47점수어정마을서희삼정매물 2건용인 기흥구 중동 · 23년차 · 390세대

5억5억 ~ 5.5억 · 115㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 6/17 남남	115.33㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	103동 16/17 남남	115.33㎡	2026-10-17	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.65억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·390세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 519m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 18(8)+병원1km 51(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 103동최근 실거래 2026-09-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수지석마을그대가크레던스매물 4건용인 기흥구 상하동 · 16년차 · 554세대

5.8억5.7억 ~ 5.9억 · 113~134㎡ROE -1.9%전세 71%🚇 89분 · 환승3▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	106동 3/22 남남	132.69㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	5.9억	108동 4/22 남남	133.53㎡	2026-10-21	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
3	5.7억	105동 15/22 동남	112.57㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗
4	5.8억	103동 중/22 동동	113.34㎡	2026-10-01	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 2분 → 3회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 71% = 보증금 4.37억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +42만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 6.15억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.93억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 122m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수원대마을신갈한신매물 7건용인 기흥구 신갈동 · 24년차 · 367세대

5.2억5억 ~ 5.5억 · 85~119㎡ROE -1.8%전세 69%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-10-08	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗
2	5.2억	103동 11/20 동동	118.53㎡	2026-10-26	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.5억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-10-09	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	103동 고/20 서남	118.53㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5억	106동 고/20 동동	98.3㎡	2026-10-23	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.2억	102동 고/17 동동	84.99㎡	2026-10-17	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 5.1억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

367세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.52억 → 상승분 3,167만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,167만 − 보유비용 3,732만 = 순익 -565만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.52억 × 전세가율 69% = 보증금 3.81억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 5.52억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.52억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·367세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 34(8)+병원1km 69(10)+약국500m 7(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 103동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수극동매물 2건안양 만안구 박달동 · 35년차 · 312세대

5억5억 ~ 5.1억 · 112㎡ROE -1.8%전세 73%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1동 2/12 남남	111.54㎡	2026-09-29	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	1동 10/12 남남	111.54㎡	2026-10-08	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.7억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 73% = 보증금 3.87억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.87억(평가 5.3억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.38억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 28분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1733m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 13(7)+병원1km 32(10)+약국500m 5(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 1동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수성원5차안양 만안구 안양동 · 29년차 · 192세대

5억111.07㎡ · 중/21 · 서남ROE -1.8%전세 65%~🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 2.83억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

안양(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1305m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 97(10)+약국500m 2(5)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 1동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 9건네이버 매물 ↗

45점수호평마을쌍용스윗닷홈매물 2건남양주시 호평동 · 21년차 · 184세대

5.7억5.3억 ~ 5.7억 · 85~121㎡ROE -1.9%전세 66%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 4/15 남남	120.8㎡	2026-10-23	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.3억	102동 17/23 남남	84.95㎡	2026-10-12	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 66% = 보증금 3.99억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.99억(평가 6.05억×전세가율 66%) / 잔존대출 3.86억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·184세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 310(15)+카페500m 71(8)+병원1km 68(10)+약국500m 14(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 3건네이버 매물 ↗

51점수호평마을중흥에스-클래스매물 7건남양주시 호평동 · 22년차 · 1,054세대

5.75억5.1억 ~ 5.75억 · 72~122㎡ROE -1.9%전세 98%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.75억	1313동 3/19 남남	121.75㎡	2026-10-20	51	-1.9%	1.73억	매물 ↗
2	5.2억	1318동 19/19 남남	84.76㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.3억	1305동 20/20 남남	84.76㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.3억	1312동 12/19 남남	84.76㎡	2026-10-22	53	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	1312동 9/19 남남	84.76㎡	2026-10-16	53	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.5억	1311동 5/16 남남	84.76㎡	2026-10-23	52	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.1억	1310동 15/15 남남	72.49㎡	2026-10-12	53	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.75억

실거래중간 4.48억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,054세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.73억

대출 4.03억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.03억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.03억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.73억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 204만 × 24개월 중 이자 3,566만+ 취득세 433만 + 재산세 150만 = 보유비용 4,148만
3자산가치(2년 후)
5.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.1억 → 상승분 3,502만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,502만 − 보유비용 4,148만 = 순익 -646만÷ 자기자본 1.73억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.1억 × 전세가율 98% = 보증금 5.98억잔존대출 3.89억 전액상환 + 현금 2.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +113만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.73억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.73억(매매 5.75억−대출 4.03억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.98억(평가 6.1억×전세가율 98%) / 잔존대출 3.89억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,502만 − 보유비용 4,148만(이자 3,566만+취득세 433만+재산세 150만) = 순익 -646만 / 자기자본 1.73억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

60점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 204만) / 실수령 565만 = 36%→60점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,054세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~100분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 922m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 19(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1313동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 28건네이버 매물 ↗

56점수벽산타운3단지매물 2건금천구 시흥동 · 28년차 · 270세대

5.7억5.5억 ~ 5.7억 · 85~115㎡ROE 0.2%전세 76%🚇 46분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	102동 고/23 서남	114.98㎡	2026-10-13	56	0.2%	1.71억	매물 ↗
2	5.5억	101동 13/19 동동	84.96㎡	2026-10-23	57	0.2%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.38억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 28분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.12억 → 상승분 4,178만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,178만 − 보유비용 4,110만 = 순익 68만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.12억 × 전세가율 76% = 보증금 4.65억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.65억(평가 6.12억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.86억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,178만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 68만 / 자기자본 1.71억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

관악산(신림선) 도보 28분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~26분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1693m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 5(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 46건네이버 매물 ↗

57점수벽산1단지매물 5건금천구 시흥동 · 27년차 · 2,336세대

5.7억5.5억 ~ 5.95억 · 85~115㎡ROE 0.2%전세 76%🚇 48분 · 환승0▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 2/18 남남	114.84㎡	2026-10-23	57	0.2%	1.71억	매물 ↗
2	5.85억	112동 1/19 남남	114.84㎡	2026-10-20	57	0.2%	1.75억	매물 ↗
3	5.95억	109동 8/18 남남	114.84㎡	2026-10-17	56	0.2%	1.78억	매물 ↗
4	5.5억	110동 1/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	58	0.2%	1.65억	매물 ↗
5	5.7억	110동 17/20 남남	84.99㎡	2026-10-24	57	0.2%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.38억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

2,336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.12억 → 상승분 4,178만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,178만 − 보유비용 4,110만 = 순익 68만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.12억 × 전세가율 76% = 보증금 4.65억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.65억(평가 6.12억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.86억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·2,336세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

관악산(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1801m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 46건네이버 매물 ↗

46점수삼익매물 5건용인 기흥구 신갈동 · 27년차 · 296세대

5.1억5억 ~ 5.2억 · 85~102㎡ROE -1.8%전세 67%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	101동 9/18 남남	101.81㎡	2026-10-24	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.2억	101동 고/18 남남	101.81㎡	2026-10-19	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5억	102동 저/18 남남	84.97㎡	2026-10-21	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	102동 13/18 남남	84.97㎡	2026-10-09	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5.1억	102동 14/18 남남	84.97㎡	2026-10-13	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.18억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 67% = 보증금 3.63억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.63억(평가 5.41억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.45억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,106만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 -551만 / 자기자본 1.53억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 17(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 6건네이버 매물 ↗

50점수비산화성파크드림(주상복합)매물 4건안양 동안구 비산동 · 12년차 · 191세대

5.5억5.5억 ~ 5.8억 · 85~109㎡ROE -1.9%전세 73%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	102동 4/24 서남	108.58㎡	2026-10-23	50	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.8억	102동 15/24 서남	108.58㎡	2026-10-22	49	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.5억	101동 중/24 서남	84.93㎡	2026-10-23	50	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	102동 고/24 서남	84.93㎡	2026-10-20	50	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 73% = 보증금 4.26억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.26억(평가 5.83억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.72억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·191세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

안양(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~24분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 841m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 132(15)+카페500m 38(8)+병원1km 154(10)+약국500m 13(7)+학원1km 236·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 9건네이버 매물 ↗

47점수벽산매물 5건안양 만안구 박달동 · 30년차 · 386세대

5.4억5억 ~ 5.65억 · 85~102㎡ROE -1.9%전세 74%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	106동 4/26 동남	101.96㎡	2026-10-23	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.4억	106동 3/26 남남	101.96㎡	2026-09-30	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
3	5.65억	106동 고/26 남남	101.96㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.7억	매물 ↗
4	5.65억	106동 22/26 남남	101.96㎡	2026-09-28	46	-1.9%	1.7억	매물 ↗
5	5억	101동 저/24 남남	84.94㎡	2026-10-17	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4.13억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 74% = 보증금 4.24억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.24억(평가 5.73억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.66억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·386세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1442m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 38(8)+병원1km 50(10)+약국500m 8(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 13건네이버 매물 ↗

52점수호평마을동원로얄듀크매물 8건남양주시 호평동 · 21년차 · 593세대

5억5억 ~ 5.9억 · 85㎡ROE -1.8%전세 80%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1707동 13/20 남남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.2억	1702동 3/17 남남	84.99㎡	2026-09-27	51	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.3억	1705동 20/20 동동	84.99㎡	2026-10-13	51	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.7억	1701동 19/20 남남	84.99㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.71억	매물 ↗
5	5.7억	1701동 19/20 남남	84.99㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.71억	매물 ↗
6	5.75억	1708동 20/20 동동	84.99㎡	2026-10-16	49	-1.9%	1.73억	매물 ↗
7	5.8억	1703동 18/18 남남	84.99㎡	2026-10-16	49	-1.9%	1.74억	매물 ↗
8	5.9억	1704동 19/19 남남	84.99㎡	2026-10-21	48	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.4억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 80% = 보증금 4.24억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.24억(평가 5.3억×전세가율 80%) / 잔존대출 3.38억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·593세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 736m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 30(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1707동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 23건네이버 매물 ↗

50점수호평마을신명스카이뷰하트매물 11건남양주시 호평동 · 21년차 · 399세대

5억5억 ~ 5.8억 · 85㎡ROE -1.8%전세 73%🚇 99분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1401동 중/19 남남	84.99㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	1401동 중/19 남남	84.99㎡	2026-10-21	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	1402동 11/18 남남	84.99㎡	2026-10-17	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	1401동 8/19 남남	84.99㎡	2026-10-17	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	1402동 저/18 남남	84.99㎡	2026-10-12	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5.1억	1405동 저/18 남남	84.99㎡	2026-10-24	49	-1.8%	1.53억	매물 ↗
7	5.1억	1402동 고/18 남남	84.99㎡	2026-10-08	49	-1.8%	1.53억	매물 ↗
8	5.2억	1404동 17/19 동동	84.99㎡	2026-10-16	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.35억	1405동 9/18 남남	84.99㎡	2026-10-24	48	-1.8%	1.6억	매물 ↗
10	5.5억	1405동 중/18 남남	84.99㎡	2026-10-17	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.8억	1402동 중/18 남남	84.99㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.1억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

399세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 73% = 보증금 3.87억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.87억(평가 5.3억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.38억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·399세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~99분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 801m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 24(8)+병원1km 67(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1401동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수한보라에듀포레매물 3건용인 기흥구 보라동 · 20년차 · 446세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 71%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	501동 6/12 동남	84.99㎡	2026-10-16	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	505동 9/23 동남	84.99㎡	2026-10-06	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	502동 중/25 서남	84.99㎡	2026-09-29	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.35억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

446세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 71% = 보증금 3.77억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.77억(평가 5.3억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.38억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·446세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~98분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1396m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 7(4)+병원1km 29(10)+약국500m 1(2)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 501동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 9건네이버 매물 ↗

56점수성원매물 7건도봉구 쌍문동 · 37년차 · 498세대

5억5억 ~ 5.9억 · 72~85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	105동 12/15 남남	84.98㎡	2026-10-14	56	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	101동 4/15 남남	84.98㎡	2026-10-23	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	102동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-20	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
4	5.9억	105동 4/15 남남	84.98㎡	2026-10-08	52	2.2%	1.77억	매물 ↗
5	5억	106동 10/15 동동	71.78㎡	2026-10-14	56	2.3%	1.5억	매물 ↗
6	5.3억	104동 9/15 남남	71.78㎡	2026-10-12	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
7	5.9억	104동 9/15 남남	71.78㎡	2026-10-17	52	2.2%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.29억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 65% = 보증금 3.53억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 5.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,288만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 707만 / 자기자본 1.5억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·498세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1206m(8)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 22(8)+병원1km 80(10)+약국500m 4(7)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 105동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 11건네이버 매물 ↗

52점수호평마을한라비발디매물 2건남양주시 호평동 · 21년차 · 636세대

5억5억 ~ 5.3억 · 85㎡ROE -1.8%전세 85%🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1802동 고/16 남남	84.98㎡	2026-10-19	52	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	1802동 저/16 남남	84.98㎡	2026-10-22	51	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.55억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

636세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 85% = 보증금 4.51억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 1.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.51억(평가 5.3억×전세가율 85%) / 잔존대출 3.38억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·636세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~102분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 998m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 3(2)+병원1km 59(10)+약국500m 2(5)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1802동최근 실거래 2026-10-26 · 180일 23건네이버 매물 ↗

51점수대림한숲타운매물 4건안양 만안구 박달동 · 25년차 · 728세대

5억5억 ~ 5.3억 · 85㎡ROE -1.8%전세 74%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 24/26 남남	84.98㎡	2026-10-16	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	101동 저/26 남남	84.98㎡	2026-10-17	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	102동 중/26 서남	84.98㎡	2026-10-14	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5.3억	101동 중/26 남남	84.98㎡	2026-10-12	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

728세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 74% = 보증금 3.93억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 5.3억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.38억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·728세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광명(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 1526m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 1(1)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 101동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 19건네이버 매물 ↗

51점수평내마젤란21남양주시 평내동 · 21년차 · 499세대

5억84.98㎡ · 2/20 · 서남ROE -1.8%전세 79%🚇 107분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.58억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 79% = 보증금 4.19억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 5.3억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.38억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·499세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1328m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 33(8)+병원1km 30(10)+약국500m 9(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1302동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 18건네이버 매물 ↗

50점수한보라더힐매물 2건용인 기흥구 보라동 · 18년차 · 762세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 72%🚇 106분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	604동 13/22 남남	84.98㎡	2026-10-09	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	610동 8/25 동남	84.96㎡	2026-10-21	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.45억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

762세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 72% = 보증금 3.82억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.82억(평가 5.3억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.38억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·762세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 26분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~106분(자차 ~96분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 1593m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 5(3)+병원1km 30(10)+약국500m 2(5)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 604동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수무궁화매물 2건의왕시 오전동 · 31년차 · 370세대

5억5억 ~ 5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 91분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 13/16 동남	84.98㎡	2026-10-12	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	104동 8/16 동남	84.98㎡	2026-10-08	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.96억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 45분 → 1회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 76% = 보증금 4.03억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.03억(평가 5.3억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.38억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·370세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 45분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~91분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

54점

근거

역 2744m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 5(3)+병원1km 19(10)+약국500m 3(7)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=54점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 9건네이버 매물 ↗

47점수이화신도브래뉴남양주시 금곡동 · 18년차 · 182세대

5억84.98㎡ · 18/20 · 남남ROE -1.8%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 15(8)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 101동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수교동마을신창매물 2건용인 기흥구 마북동 · 30년차 · 490세대

5억5억 ~ 5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 68%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 중/18 남남	84.98㎡	2026-10-19	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	102동 고/18 남남	84.97㎡	2026-10-26	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.1억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

490세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 68% = 보증금 3.61억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.61억(평가 5.3억×전세가율 68%) / 잔존대출 3.38억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·490세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~93분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1800m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 8(4)+병원1km 10(10)+약국500m 3(7)+학원1km 21·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 102동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수호평마을금강매물 14건남양주시 호평동 · 22년차 · 892세대

5억5억 ~ 5.7억 · 64~85㎡ROE -1.8%전세 73%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	2106동 2/16 남남	84.97㎡	2026-10-20	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	2104동 1/20 남남	84.97㎡	2026-10-13	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.3억	2102동 17/20 남남	84.97㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.3억	2103동 3/20 남남	84.97㎡	2026-10-01	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.4억	2106동 7/16 남남	84.97㎡	2026-10-23	50	-1.9%	1.62억	매물 ↗
6	5.4억	2103동 8/20 남남	84.97㎡	2026-10-06	50	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.47억	2103동 고/20 남남	84.97㎡	2026-10-01	49	-1.9%	1.64억	매물 ↗
8	5.7억	2102동 7/20 남남	84.97㎡	2026-10-13	48	-1.9%	1.71억	매물 ↗
9	5억	2113동 3/18 남남	72.45㎡	2026-10-17	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5.2억	2109동 중/14 남남	72.45㎡	2026-10-19	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
11	5.3억	2109동 9/14 남남	72.45㎡	2026-10-22	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
12	5억	2114동 고/20 동동	64.06㎡	2026-10-21	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
13	5억	2112동 중/20 서서	64.06㎡	2026-10-19	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
14	5.2억	2112동 20/20 서남	64.06㎡	2026-10-08	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.8억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

892세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 73% = 보증금 3.87억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.87억(평가 5.3억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.38억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·892세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 649m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 24(8)+병원1km 69(10)+약국500m 1(2)+학원1km 170·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 2106동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 22건네이버 매물 ↗

46점수교동마을정광매물 3건용인 기흥구 마북동 · 29년차 · 478세대

5억5억 ~ 5억 · 60~85㎡ROE -1.8%전세 64%🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	105동 중/18 서남	84.97㎡	2026-10-05	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	103동 고/18 남남	84.97㎡	2026-10-05	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	101동 중/11 남남	59.94㎡	2026-10-12	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.1억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 64% = 보증금 3.39억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 5.3억×전세가율 64%) / 잔존대출 3.38억 = 100%→72점

전액상환+현금 0.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 31분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1767m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 11(6)+병원1km 10(10)+약국500m 3(7)+학원1km 28·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 105동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 7건네이버 매물 ↗

57점수현대3차매물 16건도봉구 쌍문동 · 32년차 · 287세대

5억5억 ~ 5.6억 · 85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 12/12 남남	84.93㎡	2026-10-15	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	103동 8/15 서남	84.83㎡	2026-10-20	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5억	101동 4/12 남남	84.83㎡	2026-10-08	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
4	5.1억	101동 12/12 남남	84.97㎡	2026-10-23	56	2.3%	1.53억	매물 ↗
5	5.1억	101동 12/12 남남	84.97㎡	2026-10-08	56	2.3%	1.53억	매물 ↗
6	5.2억	103동 1/15 서남	84.83㎡	2026-10-15	56	2.3%	1.56억	매물 ↗
7	5.3억	103동 9/15 서남	84.83㎡	2026-10-02	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
8	5.5억	102동 3/12 남남	84.97㎡	2026-10-17	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	102동 11/12 남남	84.93㎡	2026-10-23	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
10	5.5억	102동 11/12 남남	84.93㎡	2026-10-05	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	101동 저/12 서남	84.83㎡	2026-10-22	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
12	5.5억	101동 11/12 동동	84.83㎡	2026-10-08	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
13	5.5억	103동 6/15 서남	84.83㎡	2026-09-30	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
14	5.5억	101동 1/12 동동	84.83㎡	2026-10-10	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
15	5.5억	101동 11/12 동동	84.83㎡	2026-10-08	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
16	5.6억	102동 6/12 남남	84.93㎡	2026-09-30	54	2.3%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.43억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

287세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)4·19민주묘지(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 65% = 보증금 3.53억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 5.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·287세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

4·19민주묘지(우이신설) 도보 12분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~44분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 757m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 6(3)+병원1km 52(10)+약국500m 1(2)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

57점수극동매물 3건도봉구 방학동 · 33년차 · 167세대

5억5억 ~ 5억 · 85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 7/14 동남	84.93㎡	2026-10-13	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	101동 7/14 동남	84.93㎡	2026-10-08	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5억	101동 7/14 동남	84.93㎡	2026-10-21	57	2.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산우이(우이신설) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 65% = 보증금 3.53억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 5.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

북한산우이(우이신설) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1239m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 11(6)+병원1km 51(10)+약국500m 2(5)+학원1km 153·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 5건네이버 매물 ↗

48점수백현마을경남아너스빌매물 4건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 600세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 68%🚇 120분 · 환승3▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	2805동 8/19 동남	84.92㎡	2026-10-13	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	2804동 중/20 서남	84.75㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.5억	2805동 6/19 남남	84.98㎡	2026-10-23	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	2802동 저/20 서남	84.75㎡	2026-10-19	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.85억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

600세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 31분 → 3회 환승 → 총 ~120분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 68% = 보증금 3.61억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.61억(평가 5.3억×전세가율 68%) / 잔존대출 3.38억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·600세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 31분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~120분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1936m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 11(6)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 2805동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수호계아크로리버(주상복합)매물 3건안양 동안구 호계동 · 19년차 · 210세대

5억5억 ~ 5.4억 · 85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	B동 13/23 동북	84.91㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	B동 18/23 동북	84.91㎡	2026-10-01	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.4억	B동 저/23 남남	84.91㎡	2026-10-06	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

210세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·210세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 20분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1235m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 28(8)+병원1km 72(10)+약국500m 8(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · B동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 5건네이버 매물 ↗

60점수신동아4단지매물 4건도봉구 방학동 · 32년차 · 361세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE 2.3%전세 92%🚇 81분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	116동 1/15 동남	84.9㎡	2026-10-20	60	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	115동 15/15 남남	84.9㎡	2026-10-24	59	2.3%	1.53억	매물 ↗
3	5.2억	116동 고/15 동동	84.9㎡	2026-10-23	59	2.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.5억	115동 14/15 남남	84.9㎡	2026-10-06	57	2.3%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.8억

전세가율

92%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

361세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 92% = 보증금 4.99억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.99억(평가 5.43억×전세가율 92%) / 잔존대출 3.38억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·361세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

방학(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1397m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 24(8)+병원1km 60(10)+약국500m 5(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 116동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

47점수동수원쌍용스윗닷홈2차매물 2건수원 영통구 망포동 · 22년차 · 274세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	202동 2/15 남남	84.88㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	204동 9/15 남남	84.88㎡	2026-10-19	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

274세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·274세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1291m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 10(5)+병원1km 60(10)+약국500m 1(2)+학원1km 283·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 202동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수백현마을서해그랑블매물 6건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 482세대

5억5억 ~ 5.8억 · 85㎡ROE -1.8%전세 71%🚇 118분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	2606동 2/25 남남	84.87㎡	2026-10-20	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.05억	2605동 16/21 남남	84.57㎡	2026-10-16	49	-1.8%	1.51억	매물 ↗
3	5.5억	2607동 23/25 남남	84.87㎡	2026-10-16	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	2601동 18/18 남남	84.57㎡	2026-10-16	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.77억	2605동 13/21 남남	84.57㎡	2026-10-27	46	-1.9%	1.73억	매물 ↗
6	5.8억	2603동 9/17 남남	84.57㎡	2026-10-16	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.7억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 31분 → 3회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~83분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 71% = 보증금 3.77억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.77억(평가 5.3억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.38억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·482세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 31분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~118분(자차 ~83분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1894m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 9(5)+병원1km 19(10)+약국500m 5(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 2606동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수삼성2차매물 3건수원 영통구 매탄동 · 37년차 · 624세대

5억5억 ~ 5.2억 · 85㎡ROE -1.8%전세 70%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	6동 13/13 남남	84.87㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.2억	7동 9/13 남남	84.81㎡	2026-10-16	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	7동 7/13 남남	84.81㎡	2026-10-10	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.35억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

624세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수원시청(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~83분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 70% = 보증금 3.71억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.71억(평가 5.3억×전세가율 70%) / 잔존대출 3.38억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·624세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

수원시청(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~83분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1394m(8)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 172(15)+카페500m 19(8)+병원1km 124(10)+약국500m 4(7)+학원1km 215·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 6동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수미도2차매물 4건광명시 소하동 · 33년차 · 193세대

5억5억 ~ 5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 4/15 동동	84.84㎡	2026-10-27	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	102동 13/15 동남	84.84㎡	2026-10-26	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	101동 5/15 동남	84.84㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	102동 고/15 동동	84.84㎡	2026-10-13	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.45억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 37분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 37분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2260m(2)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 104(15)+카페500m 17(8)+병원1km 21(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 101동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

48점수빌로채(주상복합)매물 3건안양 만안구 안양동 · 17년차 · 153세대

5억5억 ~ 5.1억 · 85㎡ROE -1.8%전세 68%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 12/20 동동	84.8㎡	2026-10-07	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	103동 8/20 동동	84.8㎡	2026-10-21	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.1억	103동 8/20 동동	84.8㎡	2026-10-21	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.75억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 68% = 보증금 3.61억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.61억(평가 5.3억×전세가율 68%) / 잔존대출 3.38억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·153세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

61점

근거

명학(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~45분(자차 ~41분·카카오 실경로)→61점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 256m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 224(15)+카페500m 55(8)+병원1km 35(10)+약국500m 8(7)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 103동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

51점수효성안양 만안구 안양동 · 23년차 · 350세대

5억84.77㎡ · 13/24 · 남남ROE -1.8%전세 85%🚇 69분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.13억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 32분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 85% = 보증금 4.51억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 1.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.51억(평가 5.3억×전세가율 85%) / 잔존대출 3.38억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·350세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 32분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~69분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

24점

근거

역 1962m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 6(2)+카페500m 0(0)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=24점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 1004동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수금화마을5단지주공그린빌매물 14건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 681세대

5억5억 ~ 5.8억 · 59~85㎡ROE -1.8%전세 78%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	502동 2/20 동동	84.75㎡	2026-10-22	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	502동 2/20 동동	84.75㎡	2026-09-29	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.6억	507동 1/14 남남	84.34㎡	2026-10-24	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.2억	509동 2/12 남남	59.42㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	509동 2/12 남남	59.42㎡	2026-10-16	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.5억	504동 12/20 동동	59.63㎡	2026-10-24	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	504동 12/20 동동	59.63㎡	2026-10-17	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.6억	505동 11/20 동동	59.63㎡	2026-10-24	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗
9	5.6억	505동 11/20 동동	59.63㎡	2026-10-24	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗
10	5.6억	504동 6/20 남남	59.4㎡	2026-10-27	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗
11	5.8억	509동 8/12 남남	59.42㎡	2026-10-24	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
12	5.8억	509동 8/12 남남	59.42㎡	2026-10-20	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
13	5.8억	503동 12/20 남남	59.4㎡	2026-10-25	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
14	5.8억	503동 12/20 남남	59.4㎡	2026-10-25	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.5억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

681세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 78% = 보증금 4.14억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 5.3억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.38억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·681세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~91분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 655m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 6(3)+병원1km 40(10)+약국500m 0(0)+학원1km 65·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 502동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수신미주해당화의왕시 오전동 · 26년차 · 216세대

5억84.74㎡ · 저/22 · 서남ROE -1.8%전세 65%~🚇 81분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 34분 → 1회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 34분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~81분(자차 ~34분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 2121m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 13(7)+병원1km 44(10)+약국500m 5(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 102동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수삼성1차매물 4건수원 영통구 매탄동 · 38년차 · 930세대

5억5억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 72%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	7동 12/15 남남	84.6㎡	2026-10-21	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	7동 2/15 남남	84.6㎡	2026-09-28	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.5억	7동 9/15 남남	84.6㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	7동 15/15 남남	84.6㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.2억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

930세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수원시청(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 72% = 보증금 3.82억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.82억(평가 5.3억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.38억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·930세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

수원시청(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1071m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 19(8)+병원1km 188(10)+약국500m 6(7)+학원1km 306·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 7동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 21건네이버 매물 ↗

54점수동익파크(동익미라벨)매물 5건도봉구 쌍문동 · 40년차 · 495세대

5억5억 ~ 5.1억 · 85㎡ROE 2.3%전세 60%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	2동 6/15 남남	84.53㎡	2026-10-22	54	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	2동 6/15 남남	84.53㎡	2026-10-05	54	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5억	1동 5/15 남남	84.53㎡	2026-10-01	54	2.3%	1.5억	매물 ↗
4	5.1억	1동 15/15 남남	84.53㎡	2026-10-24	54	2.3%	1.53억	매물 ↗
5	5.1억	2동 고/15 남남	84.53㎡	2026-10-16	54	2.3%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.95억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 60% = 보증금 3.26억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

66점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.26억(평가 5.43억×전세가율 60%) / 잔존대출 3.38억 = 96%→66점

이자 5만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·495세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~45분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 929m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 11(6)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 2동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 8건네이버 매물 ↗

58점수현대매물 19건관악구 신림동 · 35년차 · 336세대

5억5억 ~ 5.8억 · 72~84㎡ROE 0.3%전세 74%🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 2/15 동남	84.22㎡	2026-10-12	58	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.15억	102동 1/15 서남	84.44㎡	2026-10-16	57	0.3%	1.54억	매물 ↗
3	5.2억	105동 4/11 서남	84.28㎡	2026-10-23	57	0.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.3억	103동 4/15 동남	84.44㎡	2026-10-24	56	0.2%	1.59억	매물 ↗
5	5.4억	101동 고/13 서남	84.44㎡	2026-10-12	56	0.2%	1.62억	매물 ↗
6	5.5억	102동 13/15 동남	84.44㎡	2026-10-23	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	102동 11/15 서남	84.44㎡	2026-10-23	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	103동 13/15 서남	84.44㎡	2026-10-17	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	102동 6/15 서남	84.44㎡	2026-10-16	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
10	5.5억	105동 4/11 남남	84.44㎡	2026-10-08	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	102동 6/15 남남	84.44㎡	2026-10-07	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
12	5.5억	102동 15/15 동동	84.44㎡	2026-10-01	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
13	5.5억	103동 13/15 남남	84.44㎡	2026-10-01	55	0.2%	1.65억	매물 ↗
14	5.6억	103동 저/15 동남	84.44㎡	2026-10-17	55	0.2%	1.68억	매물 ↗
15	5.6억	102동 11/15 남남	84.44㎡	2026-10-01	55	0.2%	1.68억	매물 ↗
16	5.8억	103동 5/15 동남	84.44㎡	2026-10-12	54	0.2%	1.74억	매물 ↗
17	5억	105동 4/11 서북	71.9㎡	2026-10-19	58	0.3%	1.5억	매물 ↗
18	5.1억	106동 9/11 동남	71.9㎡	2026-10-17	57	0.3%	1.53억	매물 ↗
19	5.5억	103동 12/15 서남	71.9㎡	2026-10-02	55	0.2%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.97억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대벤처타운(신림선) 도보 12분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 74% = 보증금 3.97억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.97억(평가 5.37억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.38억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·336세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

91점

근거

서울대벤처타운(신림선) 도보 12분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~14분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 850m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 10(5)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

49점수안양대우매물 10건안양 만안구 안양동 · 35년차 · 498세대

5억5억 ~ 5.2억 · 84㎡ROE -1.8%전세 77%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 14/15 동남	84.14㎡	2026-10-10	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	103동 2/15 서남	84.46㎡	2026-10-24	49	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.1억	105동 13/15 서남	84.14㎡	2026-10-22	49	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.1억	105동 13/15 서남	84.14㎡	2026-10-09	49	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.15억	102동 5/15 동남	84.14㎡	2026-10-23	49	-1.8%	1.54억	매물 ↗
6	5.15억	101동 저/15 동남	84.14㎡	2026-10-08	49	-1.8%	1.54억	매물 ↗
7	5.15억	101동 5/15 동남	84.14㎡	2026-10-06	49	-1.8%	1.54억	매물 ↗
8	5.2억	101동 2/15 동남	84.14㎡	2026-09-28	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	101동 2/15 동남	84.14㎡	2026-10-07	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.2억	103동 14/15 동남	84.14㎡	2026-09-28	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.55억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 77% = 보증금 4.08억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.08억(평가 5.3억×전세가율 77%) / 잔존대출 3.38억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

60점

근거

안양(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~45분(자차 ~27분·카카오 실경로)→60점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 508m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 113(10)+약국500m 2(5)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 18건네이버 매물 ↗

47점수목화케이티이자리에(주상복합)매물 4건의왕시 오전동 · 22년차 · 182세대

5억5억 ~ 5.2억 · 84㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 86분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 저/22 남남	83.97㎡	2026-10-05	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	102동 중/22 동남	83.97㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.1억	102동 12/22 남남	83.97㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.2억	103동 2/12 남남	83.97㎡	2026-09-28	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 39분 → 1회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 39분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 2420m(2)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 19(8)+병원1km 20(10)+약국500m 7(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 101동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 6건네이버 매물 ↗

47점수청현마을대명레이크빌매물 2건용인 기흥구 영덕동 · 21년차 · 401세대

5억5억 ~ 5억 · 84㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 1/18 남남	83.5㎡	2026-10-16	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	107동 14/19 남남	83.5㎡	2026-10-06	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.27억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

401세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·401세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~96분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1349m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 11(6)+병원1km 17(10)+약국500m 2(5)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수구성더포레스트매물 3건용인 기흥구 청덕동 · 17년차 · 367세대

5.1억5.1억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 78%🚇 128분 · 환승3▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	605동 고/20 동남	84.98㎡	2026-10-17	50	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.5억	604동 중/17 남남	84.95㎡	2026-10-16	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	605동 중/20 동남	84.69㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.6억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

367세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 41분 → 3회 환승 → 총 ~128분 · 자차 ~105분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 78% = 보증금 4.22억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.22억(평가 5.41억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.45억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·367세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 41분→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~128분(자차 ~105분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 2494m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 9(5)+병원1km 7(7)+약국500m 4(7)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 605동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수일신건영장미안양 동안구 호계동 · 26년차 · 168세대

5.1억84.96㎡ · 고/19 · 동북ROE -1.8%전세 93%🚇 75분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 3.87억

전세가율

93%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

168세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 32분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 93% = 보증금 5.03억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.03억(평가 5.41억×전세가율 93%) / 잔존대출 3.45억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·168세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 32분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~75분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1854m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 22(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 8건네이버 매물 ↗

47점수영통아이파크매물 6건수원 영통구 영통동 · 20년차 · 212세대

5.1억5.1억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	이스트윙동 16/28 서남	84.96㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.1억	웨스트윙동 25/28 동남	84.95㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.1억	웨스트윙동 중/28 남남	84.95㎡	2026-10-15	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.3억	이스트윙동 28/28 서남	84.99㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	웨스트윙동 17/28 남남	84.96㎡	2026-10-27	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.5억	웨스트윙동 7/28 동남	84.95㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 5.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 65% = 보증금 3.52억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.45억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·212세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1013m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 10(5)+병원1km 21(10)+약국500m 1(2)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 이스트윙동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수성원매물 2건광명시 소하동 · 32년차 · 193세대

5.1억5.1억 ~ 5.2억 · 85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	101동 5/15 동동	84.86㎡	2026-10-23	45	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.2억	101동 3/15 동남	84.86㎡	2026-10-12	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 3.6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 36분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 65% = 보증금 3.52억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.45억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 36분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2209m(2)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 115(15)+카페500m 19(8)+병원1km 21(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

48점수매화매물 4건의왕시 오전동 · 29년차 · 265세대

5.1억5.1억 ~ 5.6억 · 85㎡ROE -1.8%전세 74%🚇 76분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	1동 8/21 남남	84.78㎡	2026-10-21	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.5억	1동 중/21 동남	84.78㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	1동 14/21 동남	84.78㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.6억	1동 17/21 동남	84.78㎡	2026-10-13	46	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.7억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 30분 → 1회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 74% = 보증금 4억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4억(평가 5.41억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.45억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·265세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 30분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~76분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1825m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 18(8)+병원1km 48(10)+약국500m 8(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 1동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 6건네이버 매물 ↗

56점수신동아3단지매물 8건도봉구 방학동 · 34년차 · 210세대

5.15억5.15억 ~ 5.5억 · 85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.15억	113동 7/12 서남	84.86㎡	2026-10-23	56	2.3%	1.54억	매물 ↗
2	5.2억	113동 6/12 서서	84.86㎡	2026-10-22	56	2.3%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	111동 4/12 남남	84.86㎡	2026-10-21	56	2.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.2억	111동 2/12 동남	84.86㎡	2026-09-28	56	2.3%	1.56억	매물 ↗
5	5.3억	111동 5/12 동남	84.86㎡	2026-10-12	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	112동 12/14 동남	84.86㎡	2026-10-13	55	2.3%	1.62억	매물 ↗
7	5.5억	113동 5/12 서남	84.86㎡	2026-10-23	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	111동 8/12 동남	84.86㎡	2026-10-19	54	2.3%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.15억

실거래중간 4.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

210세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.54억

대출 3.6억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.6억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.54억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 183만 × 24개월 중 이자 3,194만+ 취득세 367만 + 재산세 134만 = 보유비용 3,694만
3자산가치(2년 후)
5.15억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.59억 → 상승분 4,417만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,417만 − 보유비용 3,694만 = 순익 722만÷ 자기자본 1.54억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.59억 × 전세가율 65% = 보증금 3.63억잔존대출 3.49억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

96점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.54억) / 2.86억 = 46%→96점. 필요 자기자본 1.54억(매매 5.15억−대출 3.6억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.63억(평가 5.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.49억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,417만 − 보유비용 3,694만(이자 3,194만+취득세 367만+재산세 134만) = 순익 722만 / 자기자본 1.54억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

69점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 183만) / 실수령 565만 = 32%→69점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·210세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~42분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 950m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 8(4)+병원1km 36(10)+약국500m 2(5)+학원1km 138·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 113동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수신안매물 3건의왕시 오전동 · 35년차 · 576세대

5억5억 ~ 5.5억 · 82~85㎡ROE -1.8%전세 67%🚇 76분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1동 중/15 서남	82.26㎡	2026-10-22	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	1동 중/15 서남	84.94㎡	2026-10-10	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	3동 4/15 서남	82.26㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

576세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 67% = 보증금 3.55억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.55억(평가 5.3억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.38억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·576세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 29분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~76분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1778m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 19(8)+병원1km 51(10)+약국500m 6(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 8건네이버 매물 ↗

47점수포은매물 5건의왕시 왕곡동 · 32년차 · 342세대

5.2억5.2억 ~ 5.6억 · 85㎡ROE -1.8%전세 71%🚇 94분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	102동 중/18 동남	84.96㎡	2026-10-24	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
2	5.5억	101동 중/18 동남	84.96㎡	2026-10-13	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	101동 저/18 동남	84.96㎡	2026-10-02	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	101동 10/18 동남	84.96㎡	2026-10-14	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.6억	102동 중/18 동남	84.96㎡	2026-10-12	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.8억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

342세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당정(1호선) 도보 45분 → 1회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.52억 → 상승분 3,167만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,167만 − 보유비용 3,732만 = 순익 -565만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.52억 × 전세가율 71% = 보증금 3.92억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.92억(평가 5.52억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.52억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·342세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

당정(1호선) 도보 45분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 2756m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 9(5)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 5건네이버 매물 ↗

59점수정릉중앙하이츠매물 2건성북구 정릉동 · 28년차 · 261세대

5.2억5.2억 ~ 5.6억 · 84~85㎡ROE 2.3%전세 76%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	4동 중/3 남남	84.71㎡	2026-09-30	59	2.3%	1.56억	매물 ↗
2	5.6억	3동 중/18 동동	84.31㎡	2026-09-26	57	2.3%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.35억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.65억 → 상승분 4,460만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,460만 − 보유비용 3,732만 = 순익 728만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.65억 × 전세가율 76% = 보증금 4.29억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.29억(평가 5.65억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.52억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,460만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 728만 / 자기자본 1.56억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 989m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 6(3)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 4동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 11건네이버 매물 ↗

53점수뉴신사신성매물 4건은평구 신사동 · 33년차 · 167세대

5.2억5.2억 ~ 5.8억 · 84㎡ROE 0.3%전세 78%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	101동 13/15 남남	84.42㎡	2026-10-12	53	0.3%	1.56억	매물 ↗
2	5.3억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-10-22	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
3	5.8억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-10-24	50	0.2%	1.74억	매물 ↗
4	5.8억	102동 6/13 남남	84.42㎡	2026-10-16	50	0.2%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.64억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.58억 → 상승분 3,811만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,811만 − 보유비용 3,732만 = 순익 79만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.58억 × 전세가율 78% = 보증금 4.35억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.35억(평가 5.58억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.52억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,811만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 79만 / 자기자본 1.56억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

새절(6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~30분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 689m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 12(6)+병원1km 61(10)+약국500m 7(7)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수호수마을계룡리슈빌매물 2건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 567세대

5억5억 ~ 5억 · 81㎡ROE -1.8%전세 69%🚇 111분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1401동 저/15 남남	80.58㎡	2026-10-12	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	1401동 저/15 남남	80.58㎡	2026-10-10	49	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.65억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

567세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 24분 → 3회 환승 → 총 ~111분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 69% = 보증금 3.66억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.66억(평가 5.3억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.38억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·567세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 24분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~111분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1467m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 29(8)+병원1km 59(10)+약국500m 4(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 1401동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

50점수극동매물 5건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

5.3억5.3억 ~ 5.75억 · 85㎡ROE 0.2%전세 67%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	2동 1/13 남남	84.99㎡	2026-10-20	50	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.5억	6동 7/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	2동 11/13 남남	84.99㎡	2026-10-06	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.7억	2동 9/13 남남	84.99㎡	2026-10-22	48	0.2%	1.71억	매물 ↗
5	5.75억	6동 13/15 남남	84.99㎡	2026-10-20	48	0.2%	1.73억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.45억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 67% = 보증금 3.81억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 5.69억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.59억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,885만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 77만 / 자기자본 1.59억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 2동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

50점수동백역월드메르디앙매물 13건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 966세대

5.3억5억 ~ 5.6억 · 77~85㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 97분 · 환승3▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	104동 1/20 남남	84.99㎡	2026-09-30	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	106동 1/20 동남	84.75㎡	2026-10-24	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.3억	106동 5/20 동남	84.75㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.5억	104동 15/20 동남	84.99㎡	2026-09-29	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	104동 11/20 동남	84.99㎡	2026-10-27	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5억	105동 4/20 동남	76.85㎡	2026-10-20	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5억	109동 18/20 서서	76.85㎡	2026-10-16	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5억	109동 19/20 동남	76.85㎡	2026-10-10	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
9	5.3억	109동 12/20 동남	76.85㎡	2026-10-01	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
10	5.5억	103동 11/20 동남	76.85㎡	2026-10-27	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	111동 저/20 남남	76.85㎡	2026-10-20	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
12	5.5억	103동 11/20 남남	76.85㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
13	5.6억	109동 20/20 동남	76.85㎡	2026-10-27	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.6억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

966세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 76% = 보증금 4.27억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.27억(평가 5.62억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.59억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·966세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 497m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 4(2)+카페500m 2(1)+병원1km 16(10)+약국500m 0(0)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 104동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 6건네이버 매물 ↗

49점수건영매물 3건구로구 개봉동 · 33년차 · 209세대

5.3억5.3억 ~ 5.4억 · 84~85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	102동 17/19 서남	84.73㎡	2026-10-24	49	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.35억	102동 고/19 서남	84.41㎡	2026-10-22	49	0.2%	1.6억	매물 ↗
3	5.4억	102동 2/19 서남	84.41㎡	2026-10-07	49	0.2%	1.62억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

209세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 65% = 보증금 3.7억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.7억(평가 5.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·209세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

오류동(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~18분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 842m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 11(6)+병원1km 75(10)+약국500m 2(5)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수라인매물 4건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

5.3억5.3억 ~ 5.8억 · 84㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	101동 중/22 남남	84.36㎡	2026-10-08	49	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	101동 중/22 남남	84.36㎡	2026-09-30	49	0.2%	1.59억	매물 ↗
3	5.5억	101동 7/22 남남	84.36㎡	2026-10-02	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.8억	101동 16/22 남남	84.36㎡	2026-10-01	47	0.2%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 65% = 보증금 3.7억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.7억(평가 5.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수거성구로구 개봉동 · 39년차 · 190세대

5억79.17㎡ · 고/5 · 동남ROE 0.3%전세 65%~🚇 43분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.23억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 65% = 보증금 3.49억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 5.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·190세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~18분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 767m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 24(8)+병원1km 106(10)+약국500m 7(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 1동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

49점수호평임광그대가남양주시 호평동 · 19년차 · 429세대

5.4억84.98㎡ · 15/15 · 동남ROE -1.9%전세 85%🚇 107분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 85% = 보증금 4.87억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.87억(평가 5.73억×전세가율 85%) / 잔존대출 3.66억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·429세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1323m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 2(5)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 105동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 13건네이버 매물 ↗

56점수청암3단지노원구 중계동 · 23년차 · 180세대

5.4억84.85㎡ · 5/5 · 동남ROE 2.3%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 5.35억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.86억 → 상승분 4,631만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,631만 − 보유비용 3,883만 = 순익 748만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.86억 × 전세가율 65% = 보증금 3.81억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 5.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.66억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,631만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 748만 / 자기자본 1.62억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·180세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상계(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~70분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 550m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 21(8)+병원1km 57(10)+약국500m 4(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 305동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수주공(율목주공)매물 2건안양 만안구 안양동 · 27년차 · 339세대

5.4억5.4억 ~ 5.4억 · 85㎡ROE -1.9%전세 103%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	102동 3/20 남남	84.84㎡	2026-10-23	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.4억	102동 3/20 동동	84.84㎡	2026-10-05	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 3.1억

전세가율

103%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

339세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 103% = 보증금 5.9억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 2.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 5.73억×전세가율 103%) / 잔존대출 3.66억 = 161%→100점

전액상환+현금 2.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·339세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

안양(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1379m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 43(10)+약국500m 4(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 13건네이버 매물 ↗

59점수두산알프하임매물 12건남양주시 호평동 · 6년차 · 2,894세대

5.4억5억 ~ 5.7억 · 73~85㎡ROE -1.9%전세 73%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	109동 8/28 동남	84.83㎡	2026-10-24	59	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.1억	101동 4/24 동남	79.68㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.5억	116동 24/28 동남	84.83㎡	2026-10-24	59	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	108동 12/26 동남	84.83㎡	2026-10-23	59	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.6억	106동 9/28 서남	84.83㎡	2026-10-24	59	-1.9%	1.68억	매물 ↗
6	5.7억	110동 14/26 동남	84.83㎡	2026-10-23	58	-1.9%	1.71억	매물 ↗
7	5억	132동 15/17 서남	72.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5억	132동 9/17 동남	72.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.5억	매물 ↗
9	5억	130동 9/23 서남	72.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5.3억	111동 19/25 동남	72.99㎡	2026-10-23	60	-1.8%	1.59억	매물 ↗
11	5.3억	103동 15/25 동남	72.99㎡	2026-10-23	60	-1.8%	1.59억	매물 ↗
12	5.5억	122동 21/23 동남	72.99㎡	2026-10-23	59	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 5.04억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

66건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

2,894세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 73% = 보증금 4.18억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.18억(평가 5.73억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.66억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 66건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·2,894세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 938m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 22(10)+약국500m 0(0)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 109동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 66건네이버 매물 ↗

58점수현대1차매물 9건도봉구 쌍문동 · 36년차 · 783세대

5.4억5억 ~ 5.9억 · 70~85㎡ROE 2.3%전세 74%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	102동 1/15 남남	84.66㎡	2026-10-15	58	2.3%	1.62억	매물 ↗
2	5.8억	108동 5/13 남남	84.66㎡	2026-10-12	56	2.2%	1.74억	매물 ↗
3	5.8억	108동 5/13 남남	84.66㎡	2026-10-19	56	2.2%	1.74억	매물 ↗
4	5.9억	102동 4/15 남남	84.66㎡	2026-10-13	56	2.2%	1.77억	매물 ↗
5	5억	101동 1/15 남남	70.3㎡	2026-10-13	60	2.3%	1.5억	매물 ↗
6	5.1억	104동 2/13 남남	70.3㎡	2026-10-21	59	2.3%	1.53억	매물 ↗
7	5.5억	101동 4/15 남남	70.3㎡	2026-10-14	58	2.3%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	105동 13/14 남남	70.3㎡	2026-10-06	58	2.3%	1.65억	매물 ↗
9	5.8억	104동 13/13 남남	70.3㎡	2026-10-06	56	2.2%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4.71억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.86억 → 상승분 4,631만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,631만 − 보유비용 3,883만 = 순익 748만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.86억 × 전세가율 74% = 보증금 4.34억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 5.86억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.66억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

27점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·783세대→22점 + 대단지 5 = 27점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~41분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1167m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 8(7)+학원1km 254·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 22건네이버 매물 ↗

48점수호수마을자연앤데시앙매물 6건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 432세대

5.45억5.45억 ~ 5.8억 · 85㎡ROE -1.9%전세 74%🚇 112분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.45억	1702동 9/21 남남	84.97㎡	2026-10-26	48	-1.9%	1.64억	매물 ↗
2	5.45억	1702동 9/21 남남	84.97㎡	2026-10-06	48	-1.9%	1.64억	매물 ↗
3	5.5억	1703동 저/21 남남	84.97㎡	2026-10-07	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.7억	1704동 16/22 남남	84.97㎡	2026-10-08	47	-1.9%	1.71억	매물 ↗
5	5.7억	1704동 고/22 남남	84.97㎡	2026-10-15	47	-1.9%	1.71억	매물 ↗
6	5.8억	1702동 중/21 남남	84.97㎡	2026-10-23	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.45억

실거래중간 5.09억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

432세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.64억

대출 3.81억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 25분 → 3회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.81억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.64억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 193만 × 24개월 중 이자 3,380만+ 취득세 400만 + 재산세 142만 = 보유비용 3,921만
3자산가치(2년 후)
5.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.78억 → 상승분 3,319만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,319만 − 보유비용 3,921만 = 순익 -602만÷ 자기자본 1.64억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.78억 × 전세가율 74% = 보증금 4.28억잔존대출 3.69억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.64억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.64억(매매 5.45억−대출 3.81억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.28억(평가 5.78억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.69억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,319만 − 보유비용 3,921만(이자 3,380만+취득세 400만+재산세 142만) = 순익 -602만 / 자기자본 1.64억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 193만) / 실수령 565만 = 34%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·432세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 25분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~112분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1514m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 22(8)+병원1km 27(10)+약국500m 2(5)+학원1km 173·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 1702동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 9건네이버 매물 ↗

49점수국제산장매물 10건관악구 신림동 · 33년차 · 630세대

5.4억5억 ~ 5.6억 · 60~84㎡ROE 0.2%전세 66%🚇 26분 · 환승0▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	101동 고/15 서남	84.15㎡	2026-10-03	49	0.2%	1.62억	매물 ↗
2	5.5억	102동 3/15 동남	84.15㎡	2026-10-19	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	105동 저/15 서남	84.15㎡	2026-10-12	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	102동 저/15 동남	84.15㎡	2026-09-29	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	102동 저/15 동남	84.15㎡	2026-09-28	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
6	5.6억	106동 10/15 동남	84.15㎡	2026-10-17	48	0.2%	1.68억	매물 ↗
7	5.6억	103동 고/15 서남	84.15㎡	2026-10-17	48	0.2%	1.68억	매물 ↗
8	5.6억	108동 고/15 동남	84.15㎡	2026-10-12	48	0.2%	1.68억	매물 ↗
9	5.6억	104동 중/15 동남	84.15㎡	2026-09-29	48	0.2%	1.68억	매물 ↗
10	5억	107동 15/15 동남	59.94㎡	2026-10-21	51	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4.97억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

630세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 8분 → 0회 환승 → 총 ~26분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.8억 → 상승분 3,958만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,958만 − 보유비용 3,883만 = 순익 75만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.8억 × 전세가율 66% = 보증금 3.83억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 5.8억×전세가율 66%) / 잔존대출 3.66억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,958만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 75만 / 자기자본 1.62억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·630세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

97점

근거

관악산(신림선) 도보 8분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~26분(자차 ~16분·카카오 실경로)→97점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1298m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 2(1)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-03 · 101동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

60점수한양6차도봉구 쌍문동 · 25년차 · 582세대

5.4억83.86㎡ · 2/15 · 동동ROE 2.3%전세 82%🚇 76분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 5.5억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

582세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.86억 → 상승분 4,631만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,631만 − 보유비용 3,883만 = 순익 748만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.86억 × 전세가율 82% = 보증금 4.81억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 1.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.81억(평가 5.86억×전세가율 82%) / 잔존대출 3.66억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·582세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~43분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 936m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 17(8)+병원1km 94(10)+약국500m 1(2)+학원1km 247·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.23억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 604동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 8건네이버 매물 ↗

57점수쌍문현대2차매물 2건도봉구 쌍문동 · 33년차 · 192세대

5.5억5.5억 ~ 5.6억 · 85㎡ROE 2.3%전세 86%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	202동 1/15 남남	85㎡	2026-09-29	57	2.3%	1.65억	매물 ↗
2	5.6억	202동 7/15 남남	85㎡	2026-10-01	57	2.3%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.9억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.97억 → 상승분 4,717만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,717만 − 보유비용 3,959만 = 순익 758만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.97억 × 전세가율 86% = 보증금 5.14억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.14억(평가 5.97억×전세가율 86%) / 잔존대출 3.72억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,717만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 758만 / 자기자본 1.65억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1258m(8)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 29(8)+병원1km 80(10)+약국500m 6(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 202동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석