1.가격: 최저 호가 2.98억는 실거래 중간 3.2억(14건)보다 6.9% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 72%(계약 10건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.
3.유동성: 180일 14건 거래 + 매물 20건 — 사고팔기 쉬운 시장.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 2년 ROE -1.3% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 통근 ~92분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -1.3% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)

🗺 걸어서 닿는 거리

점선은 안쪽부터 반경 450m·950m(진한 선)·1400m · 아이콘 위치는 단지 기준 실제 방위입니다.

🚇수원시청역 수인분당선1071m · 도보 13분
🏫매탄초등학교225m · 도보 3분
🛒이마트에브리데이 매탄동점89m · 도보 1분
🏥이의원81m · 도보 1분

💳 자금계획 유형별 필요 현금·월 부담

구매자 유형별 자금계획최저 호가 2.98억 기준 · 유형에 따라 필요 현금이 크게 갈립니다

유형	대출	필요 현금	월 부담	경로
생애최초 무주택LTV 70%	2.09억	0.89억	107만원리금 97만	디딤돌 (생애최초) 2.85~4.15%
무주택 (생애최초 아님)LTV 40%	1.19억	1.79억	66만원리금 56만	디딤돌 (일반 무주택) 2.85~4.15%
신혼·2자녀LTV 70%	2.09억	0.89억	105만원리금 95만	디딤돌 (신혼·2자녀) 2.85~4.15%

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.
확인38년차재건축 기대가 호가에 선반영됐을 수 있고, 위반건축물·대수선 이력이 대출을 막기도 합니다.
→ 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부. 표기가 있으면 주담대가 거절될 수 있습니다.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 수원시청(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~81분(카카오 실경로)

편의점

마트

음식점

카페

188

병원

약국

306

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 20건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-08)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	2.98억	55㎡	2동 1/15	남남	2026-08-13	매물 ↗
2	3억	55㎡	2동 중/15	남남	2026-08-15	매물 ↗
3	3.2억	55㎡	2동 15/15	서남	2026-09-03	매물 ↗
4	3.2억	55㎡	2동 15/15	남남	2026-09-01	매물 ↗
5	3.2억

실거래 이력 최근 180일 · 14건 (국토부)

~50㎡ 중간 2.73억 · 4건50㎡대 중간 3.2억 · 5건60~74㎡ 중간 3.8억 · 2건84㎡급 중간 4.6억 · 3건

거래일	면적	층	금액
2026-09-05	84.6㎡	13층	4.8억
2026-09-03	44.5㎡	1층	2.67억
2026-08-27	55.2㎡	10층	3.31억
2026-08-12	55.2㎡	8층	3.1억
2026-08-07	55.2㎡	9층	3.2억
2026-07-30	44.5㎡	15층	2.6억
2026-07-24	44.5㎡

전세 계약 이력 최근 180일 · 10건

계약일	면적	보증금	구분
2026-09-11	55.2㎡	1.39억	갱신
2026-09-03	44.5㎡	2.1억	신규
2026-08-26	44.5㎡	1.89억	갱신
2026-07-31	44.5㎡	2.1억	신규
2026-07-31	55.2㎡	2.4억	갱신
2026-07-17	55.2㎡	2.5억	신규
2026-07-13	44.5㎡	1.73억	갱신
2026-07-09	55.2㎡	2.3억	신규
2026-07-06	55.2㎡

투자분석 기준가 2.98억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.98억

실거래중간 3.2억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

930세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(2.98억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(3.2억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 72% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 216%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 38년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

통근 ~92분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.3% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.4%/년)