유형	대출	필요 현금	월 부담	경로
생애최초 무주택LTV 70%	2.4억	2.1억	114만원리금 112만	디딤돌 (생애최초) 2.85~4.15%
무주택 (생애최초 아님)LTV 40%	1.8억	2.7억	86만원리금 84만	디딤돌 (일반 무주택) 2.85~4.15%
신혼·2자녀LTV 70%	3.15억	1.35억	145만원리금 143만	디딤돌 (신혼·2자녀) 2.85~4.15%

📑 권리·계약 확인 등기부에서 무엇을 볼지

등기부등본은 공개 API가 없어 저희가 대신 조회해 드리지 못합니다. 아래는 수집 데이터로 감지한 신호와, 그에 맞춰 직접 열람하실 때 볼 항목입니다. 발급은 인터넷등기소(건당 700원).

확인토지거래허가구역2년 실거주 의무가 붙어 세 끼고 매수(갭투자)가 불가합니다.
→ 기존 임차인이 있으면 허가가 나지 않습니다 — 잔금 전 퇴거 조건을 계약서에 명시.
확인실거래 3건시세 표본이 얇아 호가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
→ 인근 동일 연식·세대수 단지와 평단가 교차 확인.

신호와 무관하게 매번 볼 것

· 갑구 — 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지(대리 계약이면 위임장·인감)
· 을구 — 근저당 채권최고액. 잔금일에 말소 조건을 특약으로 넣었는지
· 건축물대장 — 위반건축물 표기 여부(대출 거절 사유)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 상갈(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~98분(카카오 실경로)

편의점

마트

음식점

카페

병원

약국

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 20건 (예산 스윕 수집 · 2026-09-08)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	4.5억	59㎡	505동 2/20	남남	2026-09-08	매물 ↗
2	4.5억	59㎡	508동 1/10	남남	2026-09-05	매물 ↗
3	4.5억	59㎡	509동 1/12	남남	2026-09-04	매물 ↗
4	4.5억	60㎡	505동 저/20	서서	2026-09-03	매물 ↗
5	4.5억

실거래 이력 최근 180일 · 3건 (국토부)

50㎡대 중간 4.5억 · 2건84㎡급 중간 5.3억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-08-21	59.6㎡	3층	4.5억
2026-08-15	84.8㎡	13층	5.3억
2026-08-15	59.6㎡	1층	4억

전세 계약 이력 최근 180일 · 7건

계약일	면적	보증금	구분
2026-09-05	84.8㎡	4억	신규
2026-08-29	59.4㎡	2.83억	-
2026-07-28	84.3㎡	3.5억	갱신
2026-07-24	59.6㎡	2.73억	갱신
2026-07-10	59.6㎡	3.4억	신규
2026-07-08	59.6㎡	2.15억	갱신
2026-07-02	59.4㎡	3.5억	신규

투자분석 기준가 4.5억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.5억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

681세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(4.5억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.5억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 76% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 216%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 25년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

25년차 — 재건축은 멀고 감가는 진행되는 구간
통근 ~91분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
기본 상승 가정에서 연 ROE -1.7% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.5%/년)