전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🌳 주거환경 우선 — 상권·역세권 실측 점수 내림차순 · 동률 시 대단지 순 — 실측 없는 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 2,108건 → 단지 417곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

44점수벽적골8단지두산,우성,한신매물 4건수원 영통구 영통동 · 29년차 · 1,842세대

5.8억5.8억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	825동 저/20 동동	59.84㎡	2026-10-14	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6억	802동 1/18 동남	59.84㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	814동 8/20 동동	59.84㎡	2026-10-14	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	814동 고/20 동동	59.84㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,842세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 65% = 보증금 4억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4억(평가 6.15억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.93억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,842세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

망포(수인분당) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 283m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 212(15)+카페500m 55(8)+병원1km 99(10)+약국500m 15(7)+학원1km 247·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 825동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수벽산노원구 상계동 · 38년차 · 1,590세대

6.1억59.9㎡ · 12/15 · 동남ROE 2.3%전세 61%🚇 68분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 3.8억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,590세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.62억 → 상승분 5,232만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,232만 − 보유비용 4,372만 = 순익 860만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.1% · 낙관 8.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.62억 × 전세가율 61% = 보증금 4.04억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.04억(평가 6.62억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,232만 − 보유비용 4,372만(이자 3,743만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 860만 / 자기자본 1.88억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,590세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

상계(4호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~43분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 124m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 353(15)+카페500m 58(8)+병원1km 82(10)+약국500m 16(7)+학원1km 271·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 33건네이버 매물 ↗

57점수은빛2단지매물 2건노원구 상계동 · 28년차 · 1,313세대

6.1억6.1억 ~ 6.1억 · 60㎡ROE 2.3%전세 60%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	201동 저/15 남남	59.95㎡	2026-10-10	57	2.3%	1.88억	매물 ↗
2	6.1억	201동 1/15 남남	59.95㎡	2026-10-15	57	2.3%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 5.04억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

53건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.62억 → 상승분 5,232만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,232만 − 보유비용 4,372만 = 순익 860만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.1% · 낙관 8.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.62억 × 전세가율 60% = 보증금 3.97억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −97%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.97억(평가 6.62억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 97%→68점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 53건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,313세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

수락산(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 271m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 26(8)+병원1km 58(10)+약국500m 8(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 201동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 53건네이버 매물 ↗

51점수강남1차매물 5건남양주시 퇴계원읍 · 33년차 · 913세대

3.2억3.2억 ~ 3.8억 · 59㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.2억	107동 1/12 동동	59.04㎡	2026-10-22	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
2	3.3억	101동 1/15 남남	59.04㎡	2026-10-22	51	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.5억	101동 3/15 남남	59.04㎡	2026-09-28	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.7억	102동 고/15 남남	59.04㎡	2026-10-19	50	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.8억	101동 6/15 서서	59.04㎡	2026-10-16	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

913세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.96억

대출 2.24억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.24억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.24억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.96억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 113만 × 24개월 중 이자 1,985만+ 취득세 152만 + 재산세 83만 = 보유비용 2,220만
3자산가치(2년 후)
3.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.39억 → 상승분 1,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,949만 − 보유비용 2,220만 = 순익 -271만÷ 자기자본 0.96억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.39억 × 전세가율 65% = 보증금 2.21억잔존대출 2.17억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.96억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.96억(매매 3.2억−대출 2.24억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.21억(평가 3.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.17억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,949만 − 보유비용 2,220만(이자 1,985만+취득세 152만+재산세 83만) = 순익 -271만 / 자기자본 0.96억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 113만) / 실수령 565만 = 20%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·913세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 252m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 22(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수불암현대매물 7건노원구 상계동 · 27년차 · 826세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 59㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	101동 8/22 남남	59.4㎡	2026-10-24	57	2.3%	1.65억	매물 ↗
2	6억	101동 13/22 서서	59.4㎡	2026-10-24	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6억	101동 11/22 남남	59.4㎡	2026-10-24	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	101동 14/22 남남	59.4㎡	2026-10-17	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6억	101동 18/22 서서	59.4㎡	2026-10-13	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
6	6억	101동 17/22 남남	59.4㎡	2026-10-12	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
7	6억	101동 11/22 남남	59.4㎡	2026-10-20	55	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

26건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

826세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.97억 → 상승분 4,717만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,717만 − 보유비용 3,959만 = 순익 758만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.97억 × 전세가율 65% = 보증금 3.88억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.88억(평가 5.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,717만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 758만 / 자기자본 1.65억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·826세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

당고개(4호선) 도보 5분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~45분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 321m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 117(15)+카페500m 24(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 26건네이버 매물 ↗

57점수두산매물 3건노원구 상계동 · 32년차 · 763세대

5.6억5.6억 ~ 5.9억 · 52㎡ROE 2.3%전세 71%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	101동 2/15 동동	51.66㎡	2026-10-23	57	2.3%	1.68억	매물 ↗
2	5.6억	101동 중/15 동동	51.66㎡	2026-10-24	57	2.3%	1.68억	매물 ↗
3	5.9억	101동 중/15 동동	51.66㎡	2026-10-20	56	2.2%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 4.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

763세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.08억 → 상승분 4,803만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,803만 − 보유비용 4,035만 = 순익 768만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.08억 × 전세가율 71% = 보증금 4.32억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.32억(평가 6.08억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.79억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,803만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 768만 / 자기자본 1.68억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·763세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 155m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 43(8)+병원1km 69(10)+약국500m 8(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 21건네이버 매물 ↗

49점수성원남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 731세대

4.2억59.99㎡ · 8/20 · 동동ROE -1.7%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

731세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 65% = 보증금 2.9억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.9억(평가 4.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.84억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,558만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 -418만 / 자기자본 1.26억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·731세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 322m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 7(7)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수상계대림(172)매물 8건노원구 상계동 · 37년차 · 675세대

5.8억5.8억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE 2.2%전세 29%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	101동 2/15 동남	59.67㎡	2026-10-12	43	2.2%	1.74억	매물 ↗
2	6억	102동 1/15 동남	59.67㎡	2026-10-24	42	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6.15억	101동 5/15 동남	59.67㎡	2026-10-01	41	2.3%	1.93억	매물 ↗
4	6.2억	102동 14/15 동남	59.67㎡	2026-10-22	41	2.3%	1.98억	매물 ↗
5	6.2억	101동 저/15 동남	59.67㎡	2026-10-13	41	2.3%	1.98억	매물 ↗
6	6.2억	101동 중/15 동남	59.67㎡	2026-10-21	41	2.3%	1.98억	매물 ↗
7	6.2억	102동 14/15 동남	59.67㎡	2026-10-10	41	2.3%	1.98억	매물 ↗
8	6.2억	101동 3/15 서남	59.67㎡	2026-10-02	41	2.3%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 9.7억

전세가율

29%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

675세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.3억 → 상승분 4,974만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,974만 − 보유비용 4,186만 = 순익 788만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.3억 × 전세가율 29% = 보증금 1.83억잔존대출 3.93억 일부상환 · 이자부담 −47%월세전환 시 순현금 -68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.83억(평가 6.3억×전세가율 29%) / 잔존대출 3.93억 = 47%→0점

이자 79만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,974만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 788만 / 자기자본 1.74억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·675세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

상계(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~44분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 336m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 233(15)+카페500m 43(8)+병원1km 87(10)+약국500m 12(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

59점수동아불암매물 6건노원구 상계동 · 27년차 · 673세대

5.3억5.3억 ~ 6억 · 59㎡ROE 2.3%전세 88%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	101동 9/22 남남	59.4㎡	2026-10-06	59	2.3%	1.59억	매물 ↗
2	5.7억	101동 중/22 동남	59.4㎡	2026-10-10	57	2.3%	1.71억	매물 ↗
3	5.8억	101동 8/22 동남	59.4㎡	2026-10-10	57	2.2%	1.74억	매물 ↗
4	6억	101동 6/22 남남	59.4㎡	2026-10-22	56	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6억	101동 고/22 동남	59.4㎡	2026-10-23	56	2.2%	1.8억	매물 ↗
6	6억	101동 6/22 남남	59.4㎡	2026-10-10	56	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.45억

전세가율

88%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

673세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.75억 → 상승분 4,545만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,545만 − 보유비용 3,808만 = 순익 738만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.75억 × 전세가율 88% = 보증금 5.06억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.06억(평가 5.75억×전세가율 88%) / 잔존대출 3.59억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,545만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 738만 / 자기자본 1.59억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·673세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

당고개(4호선) 도보 6분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~45분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 357m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 26(8)+병원1km 39(10)+약국500m 8(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 18건네이버 매물 ↗

49점수극동매물 7건남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 498세대

3.7억3.7억 ~ 4.3억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	111동 저/12 서남	59.89㎡	2026-10-21	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	101동 13/16 동동	59.89㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	101동 13/16 동동	59.89㎡	2026-10-14	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	110동 중/16 동동	59.89㎡	2026-10-17	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	110동 16/16 동동	59.89㎡	2026-10-12	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4.2억	101동 15/16 동남	59.89㎡	2026-10-01	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.3억	101동 중/16 동남	59.89㎡	2026-10-10	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 65% = 보증금 2.55억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.55억(평가 3.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.5억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 359m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 18(8)+병원1km 31(10)+약국500m 6(7)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수현대(74-30)구로구 구로동 · 39년차 · 397세대

5.5억56.49㎡ · 2/15 · 서서ROE 0.2%전세 59%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 6.75억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

397세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 59% = 보증금 3.48억잔존대출 3.72억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.48억(평가 5.9억×전세가율 59%) / 잔존대출 3.72억 = 94%→62점

이자 9만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 72만 / 자기자본 1.65억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·397세대→22점 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

93점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~11분·카카오 실경로)→93점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 368m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 277(15)+카페500m 43(8)+병원1km 153(10)+약국500m 7(7)+학원1km 153·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 1동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 12건네이버 매물 ↗

44점수강변해태남양주시 와부읍 · 27년차 · 309세대

5.5억59.48㎡ · 11/18 · 서남ROE -1.9%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·309세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 16(8)+병원1km 13(10)+약국500m 5(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수극동늘푸른노원구 상계동 · 26년차 · 299세대

6억59.95㎡ · 14/16 · 남남ROE 2.2%전세 87%🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.45억

전세가율

87%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 87% = 보증금 5.67억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +93만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.67억(평가 6.51억×전세가율 87%) / 잔존대출 4.06억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,146만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 809만 / 자기자본 1.8억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·299세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~63분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 166m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 213(15)+카페500m 47(8)+병원1km 48(10)+약국500m 7(7)+학원1km 75·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 104동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 13건네이버 매물 ↗

47점수회기역한일베라체캠퍼스(주상복합)동대문구 회기동 · 13년차 · 264세대

5.6억54.52㎡ · 6/14 · 동남ROE -1.9%전세 65%~🚇 51분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 2.55억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

264세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)회기(1호선·경의중앙·경춘) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 65% = 보증금 3.86억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 5.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.79억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,410만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 -624만 / 자기자본 1.68억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·264세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

회기(1호선·경의중앙·경춘) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~65분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 209m(30)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 443(15)+카페500m 121(8)+병원1km 91(10)+약국500m 15(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 1동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수대우강북구 우이동 · 26년차 · 260세대

6.2억59.94㎡ · 고/5 · 동남ROE 0.4%전세 73%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.3억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,386만 = 순익 159만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 73% = 보증금 4.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.86억(평가 6.65억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 159만 / 자기자본 1.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 202m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 16(8)+병원1km 24(10)+약국500m 4(7)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 5건네이버 매물 ↗

48점수안양석수대주파크빌매물 2건안양 만안구 석수동 · 22년차 · 256세대

5.6억5.6억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.9%전세 119%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	102동 15/19 서남	59.88㎡	2026-10-09	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗
2	6억	102동 18/19 동남	59.64㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 2.93억

전세가율

119%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 119% = 보증금 7.07억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 3.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +164만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.07억(평가 5.94억×전세가율 119%) / 잔존대출 3.79억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·256세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

78점

근거

관악(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~36분(자차 ~24분·카카오 실경로)→78점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 160m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 22(8)+병원1km 20(10)+약국500m 6(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 102동최근 실거래 2026-04-30 · 180일 1건네이버 매물 ↗

56점수경남매물 4건중랑구 망우동 · 38년차 · 250세대

4.6억4.6억 ~ 5억 · 60㎡ROE 2.4%전세 60%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	2동 고/5 남남	59.94㎡	2026-10-09	56	2.4%	1.38억	매물 ↗
2	4.7억	2동 5/5 남남	59.94㎡	2026-10-20	55	2.4%	1.41억	매물 ↗
3	4.7억	5동 고/5 남남	59.94㎡	2026-10-17	55	2.4%	1.41억	매물 ↗
4	5억	5동 중/5 남남	59.94㎡	2026-10-19	54	2.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 4.35억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 3,945만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,945만 − 보유비용 3,278만 = 순익 667만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 60% = 보증금 3억잔존대출 3.11억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

66점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 4.99억×전세가율 60%) / 잔존대출 3.11억 = 96%→66점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,945만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 667만 / 자기자본 1.38억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·250세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

양원(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~39분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 340m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 23(8)+병원1km 73(10)+약국500m 8(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 2동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 8건네이버 매물 ↗

53점수금강매물 8건구로구 오류동 · 31년차 · 247세대

3.8억3.8억 ~ 4.4억 · 59~60㎡ROE 0.5%전세 63%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	101동 1/19 남남	59.28㎡	2026-10-22	53	0.5%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	101동 3/19 동남	59.28㎡	2026-10-24	53	0.5%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	101동 1/19 동동	59.28㎡	2026-10-20	53	0.5%	1.17억	매물 ↗
4	4.05억	102동 6/19 서남	59.7㎡	2026-10-15	52	0.4%	1.22억	매물 ↗
5	4.2억	101동 7/19 동동	59.28㎡	2026-10-24	52	0.4%	1.26억	매물 ↗
6	4.3억	101동 11/19 남남	59.28㎡	2026-10-21	52	0.4%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	101동 11/19 남남	59.28㎡	2026-09-30	52	0.4%	1.29억	매물 ↗
8	4.4억	101동 5/19 동동	59.83㎡	2026-10-09	52	0.4%	1.32억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래중간 7.18억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.08억 → 상승분 2,785만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,785만 − 보유비용 2,674만 = 순익 112만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE 0.5% (보수 -10.2% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.08억 × 전세가율 63% = 보증금 2.57억잔존대출 2.57억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.57억(평가 4.08억×전세가율 63%) / 잔존대출 2.57억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,785만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 112만 / 자기자본 1.14억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~19분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 19(8)+병원1km 121(10)+약국500m 6(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 14건네이버 매물 ↗

52점수라인매물 2건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

4.4억4.4억 ~ 4.5억 · 60㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	101동 5/22 남남	59.52㎡	2026-10-14	52	0.4%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	101동 6/22 남남	59.52㎡	2026-10-01	52	0.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.72억 → 상승분 3,225만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,225만 − 보유비용 3,127만 = 순익 98만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.72억 × 전세가율 65% = 보증금 3.07억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.07억(평가 4.72억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,225만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 98만 / 자기자본 1.32억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

50점수강남2차매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 29년차 · 204세대

3.4억3.4억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	201동 15/15 서서	59.85㎡	2026-10-17	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	201동 8/15 동동	59.85㎡	2026-10-06	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·204세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 152(15)+카페500m 23(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수삼창타워프라자(주상복합)노원구 중계동 · 29년차 · 203세대

5억59.39㎡ · 4/19 · 서남ROE 2.3%전세 65%~🚇 70분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 65% = 보증금 3.53억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 5.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,288만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 707만 / 자기자본 1.5억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·203세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~69분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 210m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 427(15)+카페500m 72(8)+병원1km 156(10)+약국500m 17(7)+학원1km 574·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수안양명학역유보라더스마트(주상복합)매물 3건안양 만안구 안양동 · 6년차 · 200세대

6억6억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE -1.9%전세 72%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 고/26 동남	59.97㎡	2026-10-01	50	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.1억	101동 중/26 동동	59.97㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.88억	매물 ↗
3	6.2억	101동 중/26 동남	59.97㎡	2026-10-23	50	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.95억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 72% = 보증금 4.58억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.58억(평가 6.37억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.06억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·200세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

명학(1호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~42분(자차 ~39분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 101m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 160(15)+카페500m 44(8)+병원1km 32(10)+약국500m 5(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 101동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 10건네이버 매물 ↗

59점수정릉우방매물 6건성북구 정릉동 · 27년차 · 196세대

5.1억5.1억 ~ 6억 · 60㎡ROE 2.3%전세 79%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	101동 6/18 동남	59.94㎡	2026-10-17	59	2.3%	1.53억	매물 ↗
2	5.1억	101동 6/18 동남	59.94㎡	2026-10-05	59	2.3%	1.53억	매물 ↗
3	5.4억	101동 4/18 남남	59.94㎡	2026-10-22	58	2.3%	1.62억	매물 ↗
4	5.4억	101동 4/18 동남	59.94㎡	2026-10-12	58	2.3%	1.62억	매물 ↗
5	5.6억	101동 2/18 동남	59.94㎡	2026-09-28	57	2.3%	1.68억	매물 ↗
6	6억	101동 중/18 동남	59.94㎡	2026-10-02	55	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.75억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.54억 → 상승분 4,374만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,374만 − 보유비용 3,657만 = 순익 717만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.54억 × 전세가율 79% = 보증금 4.37억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 5.54억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.45억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,374만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 717만 / 자기자본 1.53억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·196세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

정릉(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~33분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 24(8)+병원1km 91(10)+약국500m 3(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 6건네이버 매물 ↗

58점수현대성우매물 2건도봉구 도봉동 · 28년차 · 190세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 59~60㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 10/18 동동	59.04㎡	2026-10-23	58	2.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.8억	1동 11/18 남남	59.92㎡	2026-10-21	57	2.4%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.15억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.89억 → 상승분 3,859만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,859만 − 보유비용 3,203만 = 순익 657만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.89억 × 전세가율 65% = 보증금 3.18억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.18억(평가 4.89억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,859만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 657만 / 자기자본 1.35억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

도봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~38분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 386m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 24(8)+병원1km 92(10)+약국500m 3(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

59점수서울시니어스가양타워(실버주택,주상복합)매물 11건강서구 등촌동 · 19년차 · 188세대

1.9억1.9억 ~ 3.8억 · 50~60㎡ROE 1.4%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	1동 5/15 동동	50.01㎡	2026-10-16	59	1.4%	0.57억	매물 ↗
2	2.5억	1동 8/15 서서	50.01㎡	2026-10-10	58	0.9%	0.75억	매물 ↗
3	2.5억	1동 6/15 동남	50.01㎡	2026-10-03	58	0.9%	0.75억	매물 ↗
4	2.7억	1동 중/15 남남	59.99㎡	2026-10-16	57	0.8%	0.81억	매물 ↗
5	2.8억	1동 12/15 북북	50.01㎡	2026-10-12	57	0.8%	0.84억	매물 ↗
6	2.9억	1동 12/15 서남	59.99㎡	2026-10-01	57	0.8%	0.87억	매물 ↗
7	3억	1동 저/15 남남	59.99㎡	2026-10-19	57	0.7%	0.9억	매물 ↗
8	3.19억	1동 14/15 동북	59.99㎡	2026-10-20	57	0.7%	0.96억	매물 ↗
9	3.3억	1동 10/15 서서	59.99㎡	2026-10-16	57	0.6%	0.99억	매물 ↗
10	3.4억	1동 7/15 서서	59.99㎡	2026-10-08	56	0.6%	1.02억	매물 ↗
11	3.8억	1동 3/15 남남	59.99㎡	2026-10-01	55	0.5%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

188세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증미(9호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 2.04억 → 상승분 1,393만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,393만 − 보유비용 1,237만 = 순익 156만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE 1.4% (보수 -9.3% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.04억 × 전세가율 65% = 보증금 1.33억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.33억(평가 2.04억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +1,393만 − 보유비용 1,237만(이자 1,178만+취득세 9만+재산세 49만) = 순익 156만 / 자기자본 0.57억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·188세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

증미(9호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~31분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 185m(30)+편의점500m 27(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 248(15)+카페500m 78(8)+병원1km 135(10)+약국500m 13(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수극동늘푸른중랑구 묵동 · 28년차 · 188세대

6억57.63㎡ · 17/20 · 동동ROE 2.2%전세 61%🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 7.7억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

188세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 61% = 보증금 3.97억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −98%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.97억(평가 6.51억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.06억 = 98%→68점

이자 3만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·188세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 317m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 53(8)+병원1km 103(10)+약국500m 16(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 4건네이버 매물 ↗

57점수그레이스힐(주상복합)매물 10건강서구 등촌동 · 20년차 · 182세대

3억3억 ~ 3.5억 · 54㎡ROE 0.7%전세 65%~🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	1동 고/15 동남	53.64㎡	2026-10-15	57	0.7%	0.9억	매물 ↗
2	3억	1동 고/15 서남	53.64㎡	2026-10-07	57	0.7%	0.9억	매물 ↗
3	3.1억	1동 중/15 남남	53.64㎡	2026-10-23	57	0.7%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	1동 저/15 서남	53.64㎡	2026-10-22	57	0.7%	0.93억	매물 ↗
5	3.1억	1동 중/15 동남	53.64㎡	2026-10-06	57	0.7%	0.93억	매물 ↗
6	3.2억	1동 저/15 남남	53.64㎡	2026-10-08	57	0.7%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	1동 저/15 동남	53.64㎡	2026-10-19	57	0.7%	0.96억	매물 ↗
8	3.2억	1동 고/15 서남	53.64㎡	2026-10-15	57	0.7%	0.96억	매물 ↗
9	3.4억	1동 고/15 서남	53.64㎡	2026-10-22	56	0.6%	1.02억	매물 ↗
10	3.5억	1동 10/15 동남	53.64㎡	2026-09-28	56	0.6%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가양(9호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 3.22억 → 상승분 2,199만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,199만 − 보유비용 2,069만 = 순익 130만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE 0.7% (보수 -10% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.22억 × 전세가율 65% = 보증금 2.09억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.09억(평가 3.22억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,199만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 130만 / 자기자본 0.9억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

가양(9호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~30분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 177m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 31(8)+병원1km 129(10)+약국500m 17(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수이화신도브래뉴매물 2건남양주시 금곡동 · 18년차 · 182세대

3억3억 ~ 3.4억 · 60㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	103동 8/20 남남	59.99㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.4억	103동 20/20 동남	59.99㎡	2026-10-07	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 65% = 보증금 2.07억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 3.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,827만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 -242만 / 자기자본 0.9억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 15(8)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

57점수현대성우노원구 공릉동 · 26년차 · 181세대

5.7억59.98㎡ · 4/21 · 서서ROE 2.3%전세 82%🚇 61분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 6억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

181세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 82% = 보증금 5.07억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 1.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 6.19억×전세가율 82%) / 잔존대출 3.86억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,889만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 778만 / 자기자본 1.71억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·181세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

공릉(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~37분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 390m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 413(15)+카페500m 98(8)+병원1km 109(10)+약국500m 14(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 101동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수구갈풍림(405-1)용인 기흥구 구갈동 · 30년차 · 180세대

4억59.94㎡ · 9/19 · 동동ROE -1.6%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·180세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 340m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 246(15)+카페500m 48(8)+병원1km 72(10)+약국500m 10(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수동광갈현베르빌(주상복합)매물 2건은평구 갈현동 · 23년차 · 175세대

6.2억6.2억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE 0.4%전세 47%🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	1동 10/24 동남	59.73㎡	2026-10-20	42	0.4%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	1동 중/24 동동	59.73㎡	2026-10-02	42	0.4%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 8.97억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

175세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,386만 = 순익 159만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 47% = 보증금 3.13억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −77%월세전환 시 순현금 -18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.13억(평가 6.65억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 77%→38점

이자 36만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·175세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

구산(6호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~31분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 123m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 216(15)+카페500m 48(8)+병원1km 191(10)+약국500m 20(7)+학원1km 360·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 3건네이버 매물 ↗

48점수시흥목련매물 6건금천구 시흥동 · 30년차 · 173세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 58~59㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	102동 2/12 남남	59.21㎡	2026-10-11	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	102동 12/12 남남	58.4㎡	2026-10-07	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	102동 저/12 남남	59.21㎡	2026-10-01	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	6억	102동 4/12 남남	59.21㎡	2026-10-23	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
5	6억	102동 8/12 남남	59.21㎡	2026-10-20	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
6	6억	102동 8/12 서남	59.21㎡	2026-10-08	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.78억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

173세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 65% = 보증금 3.84억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.84억(평가 5.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·173세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

금천구청(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~20분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 395m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 233(15)+카페500m 48(8)+병원1km 125(10)+약국500m 14(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-11 · 102동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 1건네이버 매물 ↗

64점수도봉숲아뜨리움(도시형)도봉구 도봉동 · 10년차 · 172세대

4.5억55.18㎡ · 4/5 · 남남ROE 2.4%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

172세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.89억 → 상승분 3,859만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,859만 − 보유비용 3,203만 = 순익 657만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.89억 × 전세가율 65% = 보증금 3.18억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.18억(평가 4.89억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·172세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

도봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 293m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 16(8)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수성원2차매물 2건노원구 중계동 · 31년차 · 167세대

5.6억5.6억 ~ 5.6억 · 57㎡ROE 2.3%전세 60%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	201동 15/18 동남	56.97㎡	2026-10-21	53	2.3%	1.68억	매물 ↗
2	5.6억	201동 고/18 동동	56.97㎡	2026-10-10	53	2.3%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 5.63억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.08억 → 상승분 4,803만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,803만 − 보유비용 4,035만 = 순익 768만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.08억 × 전세가율 60% = 보증금 3.65억잔존대출 3.79억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

66점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 6.08억×전세가율 60%) / 잔존대출 3.79억 = 96%→66점

이자 5만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 173m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 276(15)+카페500m 58(8)+병원1km 80(10)+약국500m 15(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 201동최근 실거래 2026-05-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

51점수삼금매물 6건남양주시 진접읍 · 40년차 · 160세대

1.6억1.6억 ~ 1.98억 · 52㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 200분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.6억	마동 4/4 동남	51.66㎡	2026-10-15	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
2	1.6억	라동 1/4 동남	51.66㎡	2026-10-14	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
3	1.6억	마동 4/4 서북	51.66㎡	2026-10-06	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
4	1.7억	마동 3/4 동북	51.66㎡	2026-09-27	51	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.9억	바동 1/4 남남	51.66㎡	2026-10-21	51	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	1.98억	마동 1/4 동동	51.66㎡	2026-10-23	51	-0.8%	0.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 124분 → 2회 환승 → 총 ~200분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +974만 − 보유비용 1,034만(이자 992만+취득세 0만+재산세 42만) = 순익 -60만 / 자기자본 0.48억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·160세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 124분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~200분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 391m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 25(8)+병원1km 22(10)+약국500m 5(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 마동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수서광매물 2건도봉구 도봉동 · 27년차 · 159세대

4.95억4.95억 ~ 5억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.95억	102동 5/8 동동	59.91㎡	2026-10-17	57	2.3%	1.49억	매물 ↗
2	5억	101동 1/10 동동	59.91㎡	2026-10-09	57	2.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.95억

실거래중간 4.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

159세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.49억

대출 3.46억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.46억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 176만 × 24개월 중 이자 3,070만+ 취득세 345만 + 재산세 129만 = 보유비용 3,543만
3자산가치(2년 후)
4.95억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 4,245만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,245만 − 보유비용 3,543만 = 순익 702만÷ 자기자본 1.49억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 65% = 보증금 3.49억잔존대출 3.35억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.49억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.49억(매매 4.95억−대출 3.46억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 5.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.35억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,245만 − 보유비용 3,543만(이자 3,070만+취득세 345만+재산세 129만) = 순익 702만 / 자기자본 1.49억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 176만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·159세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

도봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~36분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 398m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 28(8)+병원1km 68(10)+약국500m 7(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 102동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 2건네이버 매물 ↗

54점수창동현대타운(주상복합)도봉구 창동 · 27년차 · 158세대

5억57.93㎡ · 5/12 · 서서ROE 2.3%전세 55%🚇 63분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.7억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

158세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 55% = 보증금 2.99억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +2만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.99억(평가 5.43억×전세가율 55%) / 잔존대출 3.38억 = 88%→55점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·158세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

쌍문(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~40분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 170m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 304(15)+카페500m 52(8)+병원1km 92(10)+약국500m 13(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수계룡매물 4건금천구 독산동 · 28년차 · 154세대

5.3억5.3억 ~ 6억 · 59㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	101동 저/21 동동	59.34㎡	2026-10-23	49	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.5억	101동 저/21 동동	59.34㎡	2026-10-19	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.8억	102동 6/20 남남	59.34㎡	2026-10-24	47	0.2%	1.74억	매물 ↗
4	6억	101동 고/21 동동	59.34㎡	2026-10-06	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

154세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 65% = 보증금 3.7억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.7억(평가 5.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,885만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 77만 / 자기자본 1.59억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·154세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

독산(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~15분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 318m(30)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 39(8)+병원1km 86(10)+약국500m 7(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-06-01 · 180일 3건네이버 매물 ↗

54점수신원노원구 공릉동 · 26년차 · 153세대

5.7억59.59㎡ · 5/16 · 서서ROE 2.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 65% = 보증금 4.02억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.02억(평가 6.19억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·153세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

공릉(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~62분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 306m(30)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 336(15)+카페500m 78(8)+병원1km 90(10)+약국500m 15(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 7건네이버 매물 ↗

54점수다우훼밀리중랑구 신내동 · 28년차 · 152세대

6.2억59.96㎡ · 10/22 · 동동ROE 2.3%전세 86%🚇 65분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 5.8억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

152세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.73억 → 상승분 5,317만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,317만 − 보유비용 4,386만 = 순익 932만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.6% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.73억 × 전세가율 86% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 6.73억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,317만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 932만 / 자기자본 1.98억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·152세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 322(15)+카페500m 70(8)+병원1km 127(10)+약국500m 15(7)+학원1km 200·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수신사성원매물 3건은평구 신사동 · 27년차 · 150세대

5.9억5.9억 ~ 6억 · 60㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	101동 1/17 동남	59.94㎡	2026-10-19	46	0.2%	1.77억	매물 ↗
2	5.9억	101동 저/17 동남	59.94㎡	2026-10-02	46	0.2%	1.77억	매물 ↗
3	6억	101동 고/17 동동	59.94㎡	2026-10-01	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.33억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,262만 = 순익 63만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.33억 × 전세가율 65% = 보증금 4.12억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.12억(평가 6.33억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.99억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 63만 / 자기자본 1.77억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·150세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

응암(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~31분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 300m(30)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 257(15)+카페500m 62(8)+병원1km 130(10)+약국500m 10(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 5건네이버 매물 ↗

48점수덕소주공3단지매물 3건남양주시 와부읍 · 28년차 · 782세대

4.6억4.6억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	301동 2/15 남남	59.96㎡	2026-09-30	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	5억	305동 16/20 남남	59.99㎡	2026-10-06	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.2억	304동 14/20 남남	59.94㎡	2026-09-28	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

782세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,801만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 -477만 / 자기자본 1.38억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·782세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 224m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 5(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

59점수금곡역한신더휴매물 6건남양주시 금곡동 · 2년차 · 406세대

4.35억4.35억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.7%전세 77%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	103동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-12	59	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.43억	102동 3/18 서남	59.88㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.33억	매물 ↗
3	4.6억	102동 7/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.7억	103동 6/15 동남	59.96㎡	2026-10-15	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.7억	105동 17/21 동남	59.96㎡	2026-10-24	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	4.8억	102동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	58	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 4.55억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 77% = 보증금 3.55억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.55억(평가 4.61억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.94억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·406세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 104m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

54점수미라보매물 3건남양주시 금곡동 · 30년차 · 184세대

2.65억2.65억 ~ 2.8억 · 60㎡ROE -1.2%전세 86%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.65억	101동 18/20 동동	59.96㎡	2026-10-20	54	-1.2%	0.8억	매물 ↗
2	2.75억	101동 고/20 동동	59.96㎡	2026-10-19	54	-1.2%	0.82억	매물 ↗
3	2.8억	101동 17/20 동동	59.96㎡	2026-10-23	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.65억

실거래중간 2.43억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.8억

대출 1.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 94만 × 24개월 중 이자 1,644만+ 취득세 92만 + 재산세 69만 = 보유비용 1,804만
3자산가치(2년 후)
2.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.81억 → 상승분 1,614만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,614만 − 보유비용 1,804만 = 순익 -190만÷ 자기자본 0.8억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.81억 × 전세가율 86% = 보증금 2.42억잔존대출 1.79억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.8억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.8억(매매 2.65억−대출 1.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.42억(평가 2.81억×전세가율 86%) / 잔존대출 1.79억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,614만 − 보유비용 1,804만(이자 1,644만+취득세 92만+재산세 69만) = 순익 -190만 / 자기자본 0.8억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 94만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 151m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 14(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 4건네이버 매물 ↗

54점수금곡효창매물 6건남양주시 금곡동 · 38년차 · 150세대

1.55억1.55억 ~ 1.7억 · 52~56㎡ROE -0.6%전세 74%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	1동 6/6 남남	56.16㎡	2026-10-22	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.55억	2동 1/6 남남	51.57㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
3	1.65억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	2동 6/6 남남	51.57㎡	2026-10-19	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.7억	1동 3/6 남남	56.16㎡	2026-09-29	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
6	1.7억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-10-06	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래중간 1.73억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 74% = 보증금 1.22억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.22억(평가 1.64억×전세가율 74%) / 잔존대출 1.05억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +944만 − 보유비용 1,002만(이자 961만+취득세 0만+재산세 40만) = 순익 -58만 / 자기자본 0.47억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 206m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수영통포레파크원수원 영통구 영통동 · 29년차 · 3,129세대

6.2억59.99㎡ · 5/20 · 남남ROE -1.6%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

3,129세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,386만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 65% = 보증금 4.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.28억(평가 6.58억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,776만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.98억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·3,129세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 321m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 31(10)+약국500m 2(5)+학원1km 173·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 145동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수청명마을주공수원 영통구 영통동 · 29년차 · 946세대

6억59.94㎡ · 2/20 · 동남ROE -1.9%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

946세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·946세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 142m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 14(7)+병원1km 84(10)+약국500m 4(7)+학원1km 288·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 404동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수덕소강변삼익매물 7건남양주시 와부읍 · 31년차 · 880세대

4.3억4.3억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-01	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	103동 저/20 동남	59.88㎡	2026-10-24	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	105동 18/20 서남	59.88㎡	2026-10-08	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.8억	105동 9/20 서남	59.88㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
5	4.8억	103동 중/20 동남	59.88㎡	2026-10-06	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	5억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.2억	104동 16/20 서남	59.88㎡	2026-10-02	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

880세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·880세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 145m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 21(8)+병원1km 43(10)+약국500m 7(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수한강우성매물 5건남양주시 와부읍 · 28년차 · 1,488세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	115동 2/21 동동	59.89㎡	2026-10-07	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-10-01	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.6억	115동 17/21 동동	59.89㎡	2026-10-23	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
5	4.9억	119동 고/16 남남	59.89㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,488세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 210m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 10(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 115동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수신갈현대(인성마을)매물 3건용인 기흥구 신갈동 · 29년차 · 293세대

5.7억5.7억 ~ 6.1억 · 60㎡ROE -1.9%전세 57%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 11/13 서남	59.97㎡	2026-10-06	41	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	6억	101동 5/13 서서	59.97㎡	2026-09-30	39	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.1억	101동 고/13 서남	59.97㎡	2026-10-01	39	-1.8%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 6.65억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

293세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 57% = 보증금 3.45억잔존대출 3.86억 일부상환 · 이자부담 −89%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 6.05억×전세가율 57%) / 잔존대출 3.86억 = 89%→56점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·293세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

92점

근거

역 259m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 32(12)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 3(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=92점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수주공그린빌5단지매물 2건수원 영통구 매탄동 · 24년차 · 732세대

6.2억6.2억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 71%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	503동 13/15 남남	59.92㎡	2026-10-17	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	503동 13/15 남남	59.92㎡	2026-10-15	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 4.17억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

732세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)매탄권선(수인분당) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,386만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 71% = 보증금 4.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.67억(평가 6.58억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·732세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

매탄권선(수인분당) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 236m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 19(8)+병원1km 56(10)+약국500m 1(2)+학원1km 229·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 503동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 22건네이버 매물 ↗

59점수서원매물 4건도봉구 도봉동 · 30년차 · 2,450세대

5.5억5.5억 ~ 5.7억 · 60㎡ROE 2.3%전세 58%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	113동 16/18 동동	59.76㎡	2026-10-23	59	2.3%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	113동 16/18 동동	59.76㎡	2026-10-23	59	2.3%	1.65억	매물 ↗
3	5.7억	109동 12/18 남남	59.51㎡	2026-10-12	58	2.3%	1.71억	매물 ↗
4	5.7억	109동 12/18 남남	59.51㎡	2026-10-17	58	2.3%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 3.65억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

40건

최근 2026-10-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

2,450세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.97억 → 상승분 4,717만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,717만 − 보유비용 3,959만 = 순익 758만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.97억 × 전세가율 58% = 보증금 3.46억잔존대출 3.72억 일부상환 · 이자부담 −93%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.46억(평가 5.97억×전세가율 58%) / 잔존대출 3.72억 = 93%→61점

이자 10만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 40건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·2,450세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

방학(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~39분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 479m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 43(8)+병원1km 117(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 113동최근 실거래 2026-10-25 · 180일 40건네이버 매물 ↗

52점수상계주공16단지노원구 상계동 · 38년차 · 2,392세대

6.2억59.39㎡ · 고/15 · 남남ROE 2.3%전세 65%~🚇 70분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,392세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.73억 → 상승분 5,317만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,317만 − 보유비용 4,386만 = 순익 932만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.6% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.73억 × 전세가율 65% = 보증금 4.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.38억(평가 6.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 107%→82점

전액상환+현금 0.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,392세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

마들(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~40분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 676m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 22(8)+병원1km 130(10)+약국500m 7(7)+학원1km 211·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1618동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수벽적골8단지주공매물 15건수원 영통구 영통동 · 29년차 · 1,548세대

5.1억5.1억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	842동 2/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.3억	838동 12/18 동남	59.99㎡	2026-10-20	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.3억	838동 7/18 동남	59.99㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.3억	839동 6/20 남남	59.99㎡	2026-10-20	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	836동 16/18 서남	59.99㎡	2026-10-15	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	833동 17/20 서남	59.99㎡	2026-10-17	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.4억	836동 18/18 서남	59.99㎡	2026-10-15	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
8	5.45억	839동 5/20 서남	59.99㎡	2026-10-20	45	-1.9%	1.64억	매물 ↗
9	5.45억	832동 5/20 서남	59.99㎡	2026-10-16	45	-1.9%	1.64억	매물 ↗
10	5.5억	836동 13/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	840동 7/20 서남	59.99㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
12	5.55억	831동 16/20 서남	59.99㎡	2026-10-19	45	-1.9%	1.67억	매물 ↗
13	5.8억	837동 17/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
14	6억	842동 17/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
15	6억	842동 12/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,548세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 65% = 보증금 3.52억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.45억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,106만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 -551만 / 자기자본 1.53억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,548세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 20(8)+병원1km 75(10)+약국500m 4(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 842동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수신나무실5단지주공매물 16건수원 영통구 영통동 · 29년차 · 1,504세대

4.95억4.95억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.95억	511동 1/18 동남	59.99㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.49억	매물 ↗
2	4.95억	512동 1/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	47	-1.8%	1.49억	매물 ↗
3	5.1억	506동 4/18 서남	59.99㎡	2026-10-13	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.2억	506동 2/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.3억	510동 15/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	511동 4/18 동남	59.99㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.6억	503동 6/20 동남	59.94㎡	2026-10-19	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
8	5.8억	516동 저/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
9	5.8억	508동 19/20 동남	59.99㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
10	5.9억	516동 5/18 서남	59.99㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
11	5.9억	501동 5/18 동남	59.99㎡	2026-10-15	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
12	6억	502동 6/18 동남	59.99㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
13	6억	506동 중/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
14	6억	518동 중/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
15	6.1억	508동 17/20 동남	59.99㎡	2026-10-19	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
16	6.2억	506동 고/18 서남	59.99㎡	2026-10-20	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,504세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.49억

대출 3.46억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.46억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 176만 × 24개월 중 이자 3,070만+ 취득세 345만 + 재산세 129만 = 보유비용 3,543만
3자산가치(2년 후)
4.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.25억 → 상승분 3,015만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,015만 − 보유비용 3,543만 = 순익 -529만÷ 자기자본 1.49억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.25억 × 전세가율 65% = 보증금 3.41억잔존대출 3.35억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.49억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.49억(매매 4.95억−대출 3.46억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.41억(평가 5.25억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,015만 − 보유비용 3,543만(이자 3,070만+취득세 345만+재산세 129만) = 순익 -529만 / 자기자본 1.49억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 176만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,504세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 707m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 15(8)+병원1km 95(10)+약국500m 4(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 511동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수LH이스트힐매물 3건구리시 갈매동 · 10년차 · 1,444세대

6억6억 ~ 6.2억 · 52㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	202동 5/24 서남	51.79㎡	2026-10-19	49	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	202동 4/24 서남	51.79㎡	2026-09-22	49	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.2억	202동 19/24 서남	51.79㎡	2026-10-08	49	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,444세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~107분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,444세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~107분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 594m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 151(15)+카페500m 56(8)+병원1km 30(10)+약국500m 6(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수은빛1단지매물 2건노원구 상계동 · 28년차 · 1,391세대

5.8억5.8억 ~ 6억 · 60㎡ROE 2.2%전세 55%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	101동 2/15 남남	59.95㎡	2026-10-06	57	2.2%	1.74억	매물 ↗
2	6억	109동 1/15 남남	59.95㎡	2026-10-22	56	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 4.95억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,391세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.3억 → 상승분 4,974만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,974만 − 보유비용 4,186만 = 순익 788만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.3억 × 전세가율 55% = 보증금 3.46억잔존대출 3.93억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.46억(평가 6.3억×전세가율 55%) / 잔존대출 3.93억 = 88%→55점

이자 17만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,391세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

수락산(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~38분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 424m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 17(8)+병원1km 56(10)+약국500m 9(7)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 41건네이버 매물 ↗

47점수늘푸른벽산매물 3건수원 영통구 망포동 · 26년차 · 1,380세대

5.8억5.8억 ~ 6.2억 · 60㎡ROE -1.9%전세 72%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	112동 20/20 동동	59.88㎡	2026-10-08	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6.2억	107동 2/20 동동	59.88㎡	2026-10-08	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	106동 7/20 동동	59.88㎡	2026-10-02	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5.97억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 72% = 보증금 4.43억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 6.15억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.93억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,380세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 709m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 31(8)+병원1km 115(10)+약국500m 10(7)+학원1km 356·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 112동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 22건네이버 매물 ↗

43점수영통센트럴파크뷰매물 3건수원 영통구 영통동 · 27년차 · 1,190세대

5.9억5.9억 ~ 6.1억 · 60㎡ROE -1.9%전세 59%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	112동 12/15 서서	59.8㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
2	6억	112동 13/15 서서	59.8㎡	2026-09-30	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.1억	114동 8/18 서남	59.94㎡	2026-10-07	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.26억 → 상승분 3,593만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,593만 − 보유비용 4,262만 = 순익 -668만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.26억 × 전세가율 59% = 보증금 3.69억잔존대출 3.99억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.69억(평가 6.26억×전세가율 59%) / 잔존대출 3.99억 = 92%→61점

이자 11만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,593만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 -668만 / 자기자본 1.77억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,190세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 677m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 21(8)+병원1km 15(10)+약국500m 6(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 112동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 26건네이버 매물 ↗

63점수e편한세상평내메트로원매물 19건남양주시 평내동 · 5년차 · 1,108세대

4.5억4.5억 ~ 5.5억 · 54~60㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	111동 4/13 남남	53.98㎡	2026-10-23	63	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.9억	113동 중/27 동남	59.99㎡	2026-10-22	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	4.9억	111동 4/13 동남	59.99㎡	2026-10-14	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
4	5억	114동 11/15 동동	59.99㎡	2026-10-22	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	113동 중/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5억	106동 8/18 동동	59.99㎡	2026-10-15	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.2억	109동 19/20 동동	59.99㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
8	5.2억	105동 5/20 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	105동 7/20 남남	59.96㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.2억	112동 4/27 남남	59.96㎡	2026-10-17	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
11	5.2억	114동 고/15 동동	59.99㎡	2026-10-21	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
12	5.3억	113동 22/27 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
13	5.3억	113동 10/27 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
14	5.3억	109동 중/20 동동	59.99㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
15	5.5억	101동 26/27 동남	59.99㎡	2026-10-24	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
16	5.5억	113동 12/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
17	5.5억	109동 11/20 동동	59.99㎡	2026-10-22	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
18	5.5억	112동 고/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
19	5.5억	105동 8/20 동남	59.99㎡	2026-10-16	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.95억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

63건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,108세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 73% = 보증금 3.49억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 4.77억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.05억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 63건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,108세대→100점 + 대단지 8 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 666m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)63/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 111동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 63건네이버 매물 ↗

50점수덕소주공1단지매물 9건남양주시 와부읍 · 31년차 · 910세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 58㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	103동 14/15 서남	58.14㎡	2026-10-19	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.8억	105동 4/15 서서	58.14㎡	2026-10-13	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.9억	104동 14/15 동남	58.14㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	3.9억	103동 고/15 서남	58.14㎡	2026-10-09	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	103동 13/15 서남	58.14㎡	2026-10-12	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	105동 고/15 서남	58.14㎡	2026-10-17	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	102동 9/15 서남	58.14㎡	2026-10-06	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.2억	105동 6/15 서남	58.14㎡	2026-10-24	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
9	4.2억	108동 9/15 서남	58.14㎡	2026-10-19	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

910세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·910세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 744m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 131(15)+카페500m 25(8)+병원1km 55(10)+약국500m 15(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수건영3차관악구 신림동 · 31년차 · 783세대

6.2억58.9㎡ · 4/15 · 서남ROE 0.4%전세 66%🚇 24분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 7.15억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~24분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,386만 = 순익 159만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 66% = 보증금 4.39억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.39억(평가 6.65억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 108%→82점

전액상환+현금 0.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·783세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~24분(자차 ~15분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 292m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 13(7)+병원1km 27(10)+약국500m 1(2)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 7동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 18건네이버 매물 ↗

46점수남양주다산롯데낙천대남양주시 다산동 · 21년차 · 708세대

5.6억59.96㎡ · 4/9 · 동남ROE -1.9%전세 63%🚇 81분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 6.35억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

708세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 63% = 보증금 3.74억잔존대출 3.79억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.74억(평가 5.94억×전세가율 63%) / 잔존대출 3.79억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·708세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 202(15)+카페500m 37(8)+병원1km 52(10)+약국500m 17(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 803동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 25건네이버 매물 ↗

56점수대명매물 8건남양주시 평내동 · 27년차 · 664세대

2.7억2.7억 ~ 3.3억 · 60㎡ROE -1.2%전세 113%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	108동 1/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.8억	108동 19/20 동동	59.85㎡	2026-10-21	56	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3.2억	108동 6/20 서남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-23	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗
8	3.3억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-30	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 3.1억

전세가율

113%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 113% = 보증금 3.24억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 2.86억×전세가율 113%) / 잔존대출 1.83억 = 177%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·664세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 597m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 30(8)+병원1km 88(10)+약국500m 5(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 108동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

55점수호평오네뜨센트럴매물 5건남양주시 호평동 · 7년차 · 616세대

5.1억5.1억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.8%전세 75%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	107동 11/18 남남	59.99㎡	2026-10-15	55	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.1억	102동 중/21 남남	59.99㎡	2026-10-16	55	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.3억	106동 14/20 남남	59.99㎡	2026-10-14	54	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.5억	106동 6/20 남남	59.99㎡	2026-10-13	53	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	6억	102동 고/21 남남	59.99㎡	2026-10-22	51	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 5.3억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

616세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 75% = 보증금 4.06억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.06억(평가 5.41억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.45억 = 118%→96점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·616세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 641m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 222(15)+카페500m 52(8)+병원1km 69(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 107동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 18건네이버 매물 ↗

54점수효성타운매물 7건남양주시 평내동 · 28년차 · 607세대

3.3억3.3억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.5%전세 86%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	104동 11/20 남남	59.92㎡	2026-10-15	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.3억	107동 저/20 동동	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.4억	104동 10/20 남남	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
4	3.5억	106동 중/20 남남	59.92㎡	2026-10-16	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.5억	105동 5/20 남남	59.92㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	105동 중/20 동동	59.73㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	107동 고/20 동동	59.92㎡	2026-09-29	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래중간 3.5억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

607세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 86% = 보증금 3.01억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.01억(평가 3.5억×전세가율 86%) / 잔존대출 2.23억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,010만 − 보유비용 2,295만(이자 2,047만+취득세 163만+재산세 86만) = 순익 -286만 / 자기자본 0.99억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·607세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 90(10)+약국500m 4(7)+학원1km 184·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 18건네이버 매물 ↗

57점수청암2단지매물 8건노원구 상계동 · 26년차 · 602세대

5.2억5.2억 ~ 6.1억 · 59~60㎡ROE 2.3%전세 63%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	203동 저/20 동남	59.4㎡	2026-10-12	57	2.3%	1.56억	매물 ↗
2	5.2억	206동 저/20 서남	59.4㎡	2026-10-10	57	2.3%	1.56억	매물 ↗
3	5.6억	203동 중/20 동남	59.4㎡	2026-09-28	55	2.3%	1.68억	매물 ↗
4	6억	203동 1/20 동남	59.96㎡	2026-10-22	53	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6억	206동 중/20 서남	59.4㎡	2026-10-01	53	2.2%	1.8억	매물 ↗
6	6억	203동 1/20 동동	59.96㎡	2026-10-12	53	2.2%	1.8억	매물 ↗
7	6.1억	206동 12/20 서남	59.4㎡	2026-10-23	53	2.3%	1.88억	매물 ↗
8	6.1억	206동 12/20 서남	59.4㎡	2026-10-19	53	2.3%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.55억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

602세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.65억 → 상승분 4,460만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,460만 − 보유비용 3,732만 = 순익 728만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.65억 × 전세가율 63% = 보증금 3.56억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.56억(평가 5.65억×전세가율 63%) / 잔존대출 3.52억 = 101%→73점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,460만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 728만 / 자기자본 1.56억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·602세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상계(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~44분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 569m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 22(8)+병원1km 68(10)+약국500m 6(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 203동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 23건네이버 매물 ↗

35점수신동아매물 3건영등포구 대림동 · 40년차 · 591세대

6.2억6.2억 ~ 6.2억 · 53㎡ROE 0.4%전세 32%🚇 29분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	1동 11/13 동동	53.37㎡	2026-10-14	35	0.4%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	1동 2/13 동동	53.37㎡	2026-10-02	35	0.4%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	1동 2/13 동동	53.37㎡	2026-09-29	35	0.4%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 11억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,386만 = 순익 159만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 32% = 보증금 2.13억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −52%월세전환 시 순현금 -61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.13억(평가 6.65억×전세가율 32%) / 잔존대출 4.08억 = 52%→3점

이자 73만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·591세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~29분(자차 ~14분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 403m(24)+편의점500m 28(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 277(15)+카페500m 50(8)+병원1km 126(10)+약국500m 7(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 1동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

40점수갈현마을현대홈타운용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 584세대

6.1억59.95㎡ · 1/13 · 남남ROE -1.8%전세 54%🚇 86분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 6.65억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

584세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,372만 = 순익 -657만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 54% = 보증금 3.49억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −86%월세전환 시 순현금 -2만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

51점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 6.47억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 86%→51점

이자 22만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,715만 − 보유비용 4,372만(이자 3,743만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 -657만 / 자기자본 1.88억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·584세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 601m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 20(8)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 506동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 8건네이버 매물 ↗

49점수극동매물 4건구로구 구로동 · 42년차 · 493세대

4.5억4.5억 ~ 6억 · 50~58㎡ROE 0.4%전세 56%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	4동 1/11 서남	50.13㎡	2026-10-01	49	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.8억	4동 10/11 서남	50.13㎡	2026-10-06	48	0.3%	1.44억	매물 ↗
3	5.9억	1동 9/11 동동	57.78㎡	2026-10-20	43	0.2%	1.77억	매물 ↗
4	6억	2동 2/11 남남	57.78㎡	2026-10-06	43	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.39억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

493세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 56% = 보증금 2.7억잔존대출 3.05억 일부상환 · 이자부담 −89%월세전환 시 순현금 +3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.7억(평가 4.83억×전세가율 56%) / 잔존대출 3.05억 = 89%→55점

이자 13만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·493세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 10분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~10분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 544m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 386(15)+카페500m 49(8)+병원1km 169(10)+약국500m 24(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 4동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 13건네이버 매물 ↗

43점수아름마을LG매물 3건구리시 인창동 · 27년차 · 482세대

5.7억5.7억 ~ 5.9억 · 60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	202동 고/23 서남	59.87㎡	2026-09-28	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	202동 14/23 동남	59.87㎡	2026-09-28	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.9억	202동 고/23 서남	59.87㎡	2026-10-19	42	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·482세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 18분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 662m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 18(8)+병원1km 82(10)+약국500m 6(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수중앙하이츠매물 6건강서구 화곡동 · 38년차 · 473세대

5억5억 ~ 5.3억 · 57㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	4동 고/12 남남	56.88㎡	2026-10-12	49	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.2억	3동 11/12 동북	56.88㎡	2026-10-07	49	0.3%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	4동 5/12 남남	56.88㎡	2026-10-06	49	0.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.3억	3동 1/12 동동	56.88㎡	2026-10-20	48	0.2%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	4동 고/12 남남	56.88㎡	2026-10-25	48	0.2%	1.59억	매물 ↗
6	5.3억	4동 고/12 남남	56.88㎡	2026-10-09	48	0.2%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

473세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 65% = 보증금 3.49억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 5.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·473세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~28분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 464m(24)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 178(15)+카페500m 40(8)+병원1km 189(10)+약국500m 10(7)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 4동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수한솔강변마을남양주시 와부읍 · 24년차 · 473세대

5.1억55.9㎡ · 9/25 · 동남ROE -1.8%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

473세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 65% = 보증금 3.52억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.45억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·473세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 613m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 24(8)+병원1km 54(10)+약국500m 10(7)+학원1km 106·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수효성청솔매물 4건의왕시 삼동 · 29년차 · 472세대

3.6억3.6억 ~ 5.35억 · 60㎡ROE -1.5%전세 85%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	103동 2/20 동동	59.77㎡	2026-10-15	53	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	4억	103동 중/20 동동	59.77㎡	2026-10-13	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.2억	101동 15/18 남남	59.77㎡	2026-10-23	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	5.35억	103동 10/20 동동	59.77㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래중간 4억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 85% = 보증금 3.25억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.25억(평가 3.82억×전세가율 85%) / 잔존대출 2.44억 = 133%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·472세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

의왕(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 25(8)+병원1km 26(10)+약국500m 8(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 103동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 2건네이버 매물 ↗

47점수동신노원구 공릉동 · 27년차 · 452세대

6.2억59.99㎡ · 16/19 · 서서ROE 2.3%전세 49%🚇 62분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 8.23억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

452세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.73억 → 상승분 5,317만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,317만 − 보유비용 4,386만 = 순익 932만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.6% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.73억 × 전세가율 49% = 보증금 3.3억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −81%월세전환 시 순현금 -10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

44점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.3억(평가 6.73억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 81%→44점

이자 29만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·452세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

공릉(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~37분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 451m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 293(15)+카페500m 69(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

55점수한신1차매물 8건노원구 상계동 · 39년차 · 420세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 54㎡ROE 2.3%전세 70%🚇 75분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	3동 3/15 남남	53.96㎡	2026-10-25	55	2.3%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	2동 12/15 동동	53.96㎡	2026-10-24	55	2.3%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	3동 3/15 동동	53.96㎡	2026-10-19	55	2.3%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	3동 3/15 남남	53.96㎡	2026-10-06	55	2.3%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	3동 3/15 남남	53.96㎡	2026-09-28	55	2.3%	1.65억	매물 ↗
6	5.6억	3동 7/15 남남	53.96㎡	2026-09-28	55	2.3%	1.68억	매물 ↗
7	5.9억	3동 고/15 동동	53.96㎡	2026-10-24	53	2.2%	1.77억	매물 ↗
8	6억	2동 10/15 동동	53.96㎡	2026-10-21	53	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.3억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

420세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.97억 → 상승분 4,717만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,717만 − 보유비용 3,959만 = 순익 758만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.97억 × 전세가율 70% = 보증금 4.18억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +42만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.18억(평가 5.97억×전세가율 70%) / 잔존대출 3.72억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·420세대→22점 + 대단지 1 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마들(7호선) 도보 15분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~69분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 734m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 22(8)+병원1km 96(10)+약국500m 8(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 3동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 14건네이버 매물 ↗

46점수서교대우미래사랑(주상복합)마포구 서교동 · 21년차 · 366세대

6.1억57.36㎡ · 저/12 · 동남ROE -1.8%전세 86%🚇 44분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 3.15억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,372만 = 순익 -657만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 86% = 보증금 5.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 6.47억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·366세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

59점

근거

홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 13분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~33분·카카오 실경로)→59점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 607m(24)+편의점500m 34(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 352(15)+카페500m 168(8)+병원1km 225(10)+약국500m 5(7)+학원1km 388·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 9건네이버 매물 ↗

50점수호평마을우미린매물 15건남양주시 호평동 · 22년차 · 352세대

4억4억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	2404동 9/19 동동	59.67㎡	2026-10-21	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4억	2404동 고/19 동동	59.67㎡	2026-10-20	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.2억	2404동 7/19 동동	59.67㎡	2026-09-26	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.5억	2401동 11/19 남남	59.97㎡	2026-10-12	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	2401동 18/19 남남	59.97㎡	2026-10-02	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	2402동 16/20 남남	59.97㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.6억	2401동 15/19 남남	59.97㎡	2026-10-22	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
8	4.65억	2404동 3/19 동동	59.67㎡	2026-10-24	48	-1.8%	1.4억	매물 ↗
9	4.65억	2404동 3/19 동동	59.67㎡	2026-10-01	48	-1.8%	1.4억	매물 ↗
10	4.7억	2402동 고/20 남남	59.97㎡	2026-10-13	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
11	4.7억	2401동 13/19 남남	59.97㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
12	4.7억	2402동 19/20 남남	59.97㎡	2026-10-02	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
13	5억	2401동 19/19 남남	59.97㎡	2026-10-12	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
14	5억	2402동 고/20 남남	59.97㎡	2026-09-26	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
15	5.2억	2402동 7/20 남남	59.97㎡	2026-09-30	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

352세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·352세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 511m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 216(15)+카페500m 45(8)+병원1km 74(10)+약국500m 13(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 2404동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수라인매물 3건하남시 덕풍동 · 29년차 · 352세대

6억6억 ~ 6억 · 59㎡ROE -1.9%전세 53%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	102동 1/22 서남	59.4㎡	2026-10-15	38	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	103동 6/10 남남	59.4㎡	2026-10-08	38	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	102동 저/22 동동	59.4㎡	2026-10-08	38	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6.69억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

352세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하남풍산(5호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 53% = 보증금 3.37억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −83%월세전환 시 순현금 -6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

47점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.37억(평가 6.37억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.06억 = 83%→47점

이자 26만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·352세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

하남풍산(5호선) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 651m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 130(15)+카페500m 21(8)+병원1km 99(10)+약국500m 5(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 6건네이버 매물 ↗

60점수거성학마을매물 3건도봉구 방학동 · 32년차 · 347세대

4.6억4.6억 ~ 5.1억 · 60㎡ROE 2.4%전세 72%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	103동 13/18 동동	59.99㎡	2026-10-17	60	2.4%	1.38억	매물 ↗
2	4.7억	103동 10/18 동동	59.99㎡	2026-10-02	60	2.4%	1.41억	매물 ↗
3	5.1억	102동 3/17 동동	59.99㎡	2026-10-06	58	2.3%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 4.7억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 3,945만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,945만 − 보유비용 3,278만 = 순익 667만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 72% = 보증금 3.6억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 4.99억×전세가율 72%) / 잔존대출 3.11억 = 115%→94점

전액상환+현금 0.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·347세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 440m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 345(15)+카페500m 49(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 103동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 5건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석