전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

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🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

56점수노원롯데캐슬시그니처매물 6건노원구 상계동 · 4년차 · 1,163세대

8.3억8.3억 ~ 11억 · 53~60㎡ROE 3%전세 56%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	102동 6/28 서남	52.87㎡	2026-10-21	56	3%	4.08억	매물 ↗
2	9.9억	110동 1/17 서남	59.99㎡	2026-10-24	55	3.1%	5.68억	매물 ↗
3	10억	109동 20/28 남남	59.99㎡	2026-10-24	55	3.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	103동 저/28 남남	59.99㎡	2026-10-24	55	3.1%	5.78억	매물 ↗
5	11억	110동 고/17 남남	59.99㎡	2026-10-24	55	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	8.8억	102동 23/28 서남	52.87㎡	2026-10-24	54	3%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 11.4억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

1,163세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 56% = 보증금 5.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.05억(평가 9.01억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,118만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 2,447만 / 자기자본 4.08억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·1,163세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

상계(4호선) 도보 10분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~44분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 544m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 6(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 35건네이버 매물 ↗

53점수해링턴플레이스노원센트럴매물 18건노원구 상계동 · 1년차 · 299세대

8억8억 ~ 8.65억 · 60㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 9/23 동남	59.67㎡	2026-10-22	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	1동 9/23 동남	59.67㎡	2026-10-20	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-10-20	53	2.9%	3.78억	매물 ↗
4	8.05억	1동 10/23 동남	59.67㎡	2026-10-24	53	2.9%	3.83억	매물 ↗
5	8.05억	1동 10/23 동남	59.74㎡	2026-10-15	53	2.9%	3.83억	매물 ↗
6	8.05억	1동 중/23 동남	59.67㎡	2026-10-19	53	2.9%	3.83억	매물 ↗
7	8.1억	1동 11/23 동동	59.67㎡	2026-10-13	53	2.9%	3.88억	매물 ↗
8	8.1억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-10-12	53	2.9%	3.88억	매물 ↗
9	8.1억	1동 11/23 동남	59.74㎡	2026-10-24	53	2.9%	3.88억	매물 ↗
10	8.15억	1동 중/23 동동	59.74㎡	2026-10-16	52	2.9%	3.93억	매물 ↗
11	8.15억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-10-12	52	2.9%	3.93억	매물 ↗
12	8.2억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-10-12	52	2.9%	3.98억	매물 ↗
13	8.25억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-10-12	52	3%	4.03억	매물 ↗
14	8.3억	1동 중/23 동동	59.74㎡	2026-10-22	51	3%	4.08억	매물 ↗
15	8.4억	1동 고/23 동동	59.74㎡	2026-10-22	51	3%	4.18억	매물 ↗
16	8.55억	1동 고/23 동남	59.74㎡	2026-10-17	50	3%	4.33억	매물 ↗
17	8.6억	1동 고/23 동동	59.67㎡	2026-10-22	50	3%	4.38억	매물 ↗
18	8.65억	1동 22/23 동동	59.67㎡	2026-10-13	50	3%	4.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,231만 / 자기자본 3.78억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·299세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~69분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 445(15)+카페500m 87(8)+병원1km 287(10)+약국500m 12(7)+학원1km 422·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수금천롯데캐슬골드파크3차매물 11건금천구 독산동 · 8년차 · 1,236세대

12억11.2억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 58%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	301동 중/45 남남	59.96㎡	2026-10-24	53	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	305동 중/45 남남	59.96㎡	2026-10-22	53	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	301동 고/45 남남	59.96㎡	2026-10-20	53	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	302동 고/46 남남	59.96㎡	2026-10-15	53	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	11.2억	302동 중/46 서남	59.96㎡	2026-10-25	52	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	11.4억	306동 저/46 남남	59.96㎡	2026-10-24	52	2.2%	7.18억	매물 ↗
7	11.5억	301동 11/45 남남	59.96㎡	2026-10-24	52	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	304동 13/43 남남	59.96㎡	2026-10-23	52	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	301동 저/45 동남	59.96㎡	2026-10-24	52	2.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.5억	302동 저/46 남남	59.96㎡	2026-10-23	52	2.3%	7.28억	매물 ↗
11	11.5억	302동 저/46 남남	59.96㎡	2026-10-15	52	2.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.9억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 58% = 보증금 7.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.47억(평가 12.88억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,796만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 3,621만 / 자기자본 7.78억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,236세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

금천구청(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~25분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 568m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 46(8)+병원1km 123(10)+약국500m 7(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 301동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 41건네이버 매물 ↗

52점수태릉해링턴플레이스매물 3건노원구 공릉동 · 5년차 · 1,308세대

10.4억10.4억 ~ 10.5억 · 60㎡ROE 3.2%전세 63%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.4억	101동 3/21 동남	59.98㎡	2026-10-24	52	3.2%	6.18억	매물 ↗
2	10.45억	112동 9/23 동남	59.98㎡	2026-10-20	52	3.2%	6.23억	매물 ↗
3	10.5억	101동 3/21 서남	59.97㎡	2026-10-24	52	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.4억

실거래중간 10.4억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.28억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 944만 + 재산세 270만 = 보유비용 4,957만
3자산가치(2년 후)
10.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.29억 → 상승분 8,919만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,919만 − 보유비용 4,957만 = 순익 3,963만÷ 자기자본 6.18억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.29억 × 전세가율 63% = 보증금 7.11억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.18억) / 2.86억 = -116%→0점. 필요 자기자본 6.18억(매매 10.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.11억(평가 11.29억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,919만 − 보유비용 4,957만(이자 3,743만+취득세 944만+재산세 270만) = 순익 3,963만 / 자기자본 6.18억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,308세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

공릉(7호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 681m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 30(8)+병원1km 73(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 23건네이버 매물 ↗

51점수중랑숲시티프라디움매물 12건중랑구 망우동 · 5년차 · 403세대

9.5억8.8억 ~ 9.5억 · 56㎡ROE 3.1%전세 63%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	201동 19/21 남남	55.95㎡	2026-10-12	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	201동 19/21 남남	55.95㎡	2026-10-08	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
3	9.5억	202동 중/24 남남	55.95㎡	2026-10-07	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	202동 12/24 남남	55.95㎡	2026-09-29	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
5	8.8억	202동 3/24 남남	55.95㎡	2026-10-24	50	3%	4.58억	매물 ↗
6	8.8억	204동 1/19 동남	55.95㎡	2026-10-07	50	3%	4.58억	매물 ↗
7	8.8억	202동 3/24 남남	55.95㎡	2026-10-13	50	3%	4.58억	매물 ↗
8	9.2억	203동 2/29 서남	55.8㎡	2026-10-02	50	3.1%	4.98억	매물 ↗
9	9.3억	202동 19/24 남남	55.95㎡	2026-10-14	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
10	9.3억	203동 13/29 서남	55.8㎡	2026-10-08	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
11	9.3억	204동 2/19 서남	55.8㎡	2026-10-07	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
12	9.45억	204동 고/19 서남	55.95㎡	2026-10-08	50	3.1%	5.23억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

403세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.31억 → 상승분 8,148만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,148만 − 보유비용 4,835만 = 순익 3,313만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.31억 × 전세가율 63% = 보증금 6.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.5억(평가 10.31억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,148만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 3,313만 / 자기자본 5.28억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·403세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

양원(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~41분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 123m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 8(4)+병원1km 24(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 201동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

51점수그랑빌매물 3건노원구 월계동 · 24년차 · 3,003세대

10.6억10.6억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 3.2%전세 49%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	111동 1/23 남남	59.94㎡	2026-10-24	51	3.2%	6.38억	매물 ↗
2	10.9억	115동 14/18 동동	59.94㎡	2026-10-23	51	3.2%	6.68억	매물 ↗
3	11.8억	121동 11/14 남남	59.94㎡	2026-10-22	51	3.2%	7.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래중간 11.2억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

52건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

3,003세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 4,984만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.51억 → 상승분 9,091만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,091만 − 보유비용 4,984만 = 순익 4,107만÷ 자기자본 6.38억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.51억 × 전세가율 49% = 보증금 5.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.38억) / 2.86억 = -123%→0점. 필요 자기자본 6.38억(매매 10.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.64억(평가 11.51억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,091만 − 보유비용 4,984만(이자 3,743만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 4,107만 / 자기자본 6.38억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 52건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·3,003세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~59분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 405m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 20(8)+병원1km 106(10)+약국500m 5(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 111동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 52건네이버 매물 ↗

51점수월곡두산위브매물 4건성북구 하월곡동 · 24년차 · 2,197세대

10억10억 ~ 11.3억 · 60㎡ROE 3.1%전세 51%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	112동 7/20 동동	59.85㎡	2026-10-16	51	3.1%	5.78억	매물 ↗
2	11억	128동 12/16 남남	59.85㎡	2026-10-23	51	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.3억	128동 14/16 남남	59.85㎡	2026-10-24	51	3.2%	7.08억	매물 ↗
4	11.3억	114동 저/20 서서	59.85㎡	2026-10-19	51	3.2%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.98억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

2,197세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월곡(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,903만 = 순익 3,674만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 51% = 보증금 5.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 10.86억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,674만 / 자기자본 5.78억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·2,197세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

월곡(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 638m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 44(8)+병원1km 135(10)+약국500m 8(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 112동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 46건네이버 매물 ↗

51점수용마산모아엘가파크포레매물 4건중랑구 면목동 · 4년차 · 243세대

8.3억8.3억 ~ 9억 · 57~59㎡ROE 3%전세 56%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	104동 저/15 서서	57.37㎡	2026-10-19	51	3%	4.08억	매물 ↗
2	8.5억	104동 저/15 서서	57.37㎡	2026-10-06	50	3%	4.28억	매물 ↗
3	9억	105동 13/14 남남	59.17㎡	2026-10-24	50	3%	4.78억	매물 ↗
4	9억	105동 고/14 서서	57.37㎡	2026-10-19	50	3%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.95억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

243세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 56% = 보증금 5.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.05억(평가 9.01억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·243세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

면목(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~41분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 819m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 26(8)+병원1km 114(10)+약국500m 5(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 104동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수평촌자이아이파크매물 10건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 2,737세대

11.5억9.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.3%전세 49%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	104동 중/28 남남	59.99㎡	2026-10-24	51	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	12억	106동 중/25 서남	59.98㎡	2026-10-23	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	10.5억	101동 저/27 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	11억	114동 2/29 동남	59.98㎡	2026-10-22	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	106동 저/25 동남	59.96㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	101동 중/27 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	104동 저/28 남남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11.2억	107동 중/26 동남	59.98㎡	2026-10-22	50	1.3%	6.98억	매물 ↗
9	11.3억	114동 중/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.08억	매물 ↗
10	9.5억	107동 저/26 동남	59.98㎡	2026-10-24	49	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.9억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

67건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

2,737세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 49% = 보증금 5.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.98억(평가 12.2억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 67건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·2,737세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

안양(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~52분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 953m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 19(8)+병원1km 60(10)+약국500m 8(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 67건네이버 매물 ↗

51점수다산푸르지오매물 20건남양주시 다산동 · 5년차 · 1,614세대

8억8억 ~ 9.2억 · 52~60㎡ROE 0.3%전세 60%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	6510동 중/22 동남	51.87㎡	2026-10-24	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	6503동 저/29 동남	51.87㎡	2026-10-23	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.4억	6502동 6/29 동남	51.87㎡	2026-10-24	49	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.8억	6502동 4/29 동남	59.52㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
5	8.8억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
6	8.8억	6501동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
7	8.8억	6507동 저/23 남남	59.52㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
8	8.9억	6502동 저/29 남남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.68억	매물 ↗
9	9억	6505동 11/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	6504동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	6508동 저/26 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	6502동 저/29 서남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	6508동 고/26 동남	59.52㎡	2026-10-21	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.1억	6503동 중/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.88억	매물 ↗
17	9.2억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.98억	매물 ↗
18	8.5억	6504동 12/29 남남	51.87㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	6502동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	6505동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.84억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

52건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,614세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 52건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,614세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 724m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 6510동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 52건네이버 매물 ↗

50점수평촌어바인퍼스트매물 13건안양 동안구 호계동 · 6년차 · 3,850세대

10.9억10.4억 ~ 11.3억 · 60㎡ROE 1.2%전세 48%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	108동 6/25 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	10.9억	107동 3/29 동남	59.52㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.68억	매물 ↗
3	11억	201동 22/24 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	105동 2/29 동남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	106동 5/17 서남	59.87㎡	2026-10-23	50	1.3%	6.98억	매물 ↗
6	11.3억	111동 22/29 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.08억	매물 ↗
7	10.4억	119동 1/28 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.18억	매물 ↗
8	10.5억	104동 2/25 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
9	10.5억	206동 2/20 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	205동 2/26 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	105동 1/29 남남	59.87㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.8억	119동 16/28 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.58억	매물 ↗
13	10.8억	204동 5/23 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 9.97억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

123건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

3,850세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 48% = 보증금 5.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 11.56억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,638만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 1,613만 / 자기자본 6.68억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 123건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·3,850세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1114m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 35(8)+병원1km 67(10)+약국500m 19(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 123건네이버 매물 ↗

50점수태강매물 2건노원구 공릉동 · 27년차 · 1,676세대

8.3억8.3억 ~ 8.3억 · 59㎡ROE 3%전세 55%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	1020동 9/12 남남	59.34㎡	2026-10-23	50	3%	4.08억	매물 ↗
2	8.3억	1020동 9/12 남남	59.34㎡	2026-10-08	50	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.45억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

60건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,676세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 4,671만 = 순익 2,447만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 55% = 보증금 4.96억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 9.01억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 60건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,676세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

화랑대(6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 424m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 222(15)+카페500m 62(8)+병원1km 93(10)+약국500m 10(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.01억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1020동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 60건네이버 매물 ↗

50점수래미안안양메가트리아매물 8건안양 만안구 안양동 · 10년차 · 4,250세대

11억10.2억 ~ 11억 · 60㎡ROE 1.2%전세 54%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	107동 23/32 서남	59.75㎡	2026-10-23	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	10.2억	216동 5/26 남남	59.94㎡	2026-10-24	49	1.1%	5.98억	매물 ↗
3	10.2억	218동 5/22 서남	59.75㎡	2026-10-24	49	1.1%	5.98억	매물 ↗
4	10.2억	209동 4/27 남남	59.94㎡	2026-10-24	49	1.1%	5.98억	매물 ↗
5	10.4억	209동 5/27 서남	59.65㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.18억	매물 ↗
6	10.4억	213동 6/26 서남	59.65㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.18억	매물 ↗
7	10.5억	214동 10/29 동남	59.75㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.5억	211동 3/27 남남	59.94㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.7억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

158건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

4,250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 54% = 보증금 6.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.3억(평가 11.67억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 158건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·4,250세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

안양(1호선) 도보 21분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1085m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 45(8)+병원1km 112(10)+약국500m 10(7)+학원1km 215·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 107동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 158건네이버 매물 ↗

50점수안양씨엘포레자이안양 만안구 안양동 · 6년차 · 1,394세대

8억59.99㎡ · 15/27 · 서남ROE 0.3%전세 60%🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

98건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 98건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

명학(1호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~30분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1174m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 8(4)+병원1km 53(10)+약국500m 1(2)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 98건네이버 매물 ↗

50점수포레나노원매물 5건노원구 상계동 · 6년차 · 1,062세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 61%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	203동 13/13 남남	59.98㎡	2026-10-22	50	3.2%	6.28억	매물 ↗
2	11억	106동 중/13 서남	59.98㎡	2026-10-19	50	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.8억	107동 18/30 동남	59.98㎡	2026-10-22	50	3.2%	7.58억	매물 ↗
4	12억	102동 19/29 서남	59.98㎡	2026-10-24	50	3.2%	7.78억	매물 ↗
5	12억	102동 중/29 서남	59.98㎡	2026-10-20	50	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 11.98억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,062세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 4,971만 = 순익 4,035만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 61% = 보증금 6.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +148만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.95억(평가 11.4억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,005만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 4,035만 / 자기자본 6.28억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,062세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

마들(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~77분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 436m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 109(15)+카페500m 27(8)+병원1km 133(10)+약국500m 13(7)+학원1km 325·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 203동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 21건네이버 매물 ↗

50점수중계무지개매물 2건노원구 중계동 · 35년차 · 2,433세대

8억8억 ~ 8.3억 · 59㎡ROE 2.9%전세 53%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	208동 9/15 남남	59.26㎡	2026-10-20	50	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	210동 7/15 남남	59.26㎡	2026-10-24	49	3%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

60건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,433세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 53% = 보증금 4.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 8.69억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 60건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,433세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

중계(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~38분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 234m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 22(8)+병원1km 95(10)+약국500m 6(7)+학원1km 227·가격형성분(3)+학교1km 23·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 208동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 60건네이버 매물 ↗

50점수길음뉴타운2단지푸르지오매물 4건성북구 길음동 · 22년차 · 1,634세대

10.3억10.3억 ~ 11.6억 · 60㎡ROE 3.2%전세 50%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	211동 저/18 동남	59.99㎡	2026-10-23	50	3.2%	6.08억	매물 ↗
2	10.7억	201동 중/17 동남	59.99㎡	2026-10-23	50	3.2%	6.48억	매물 ↗
3	10.8억	219동 14/18 서남	59.77㎡	2026-10-24	50	3.2%	6.58억	매물 ↗
4	11.6억	211동 고/18 서남	59.99㎡	2026-10-24	50	3.2%	7.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 11.2억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

36건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 4,943만 = 순익 3,890만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 50% = 보증금 5.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.59억(평가 11.18억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,834만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 3,890만 / 자기자본 6.08억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

89점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 36건→89점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,634세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~56분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 737m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 17(8)+병원1km 117(10)+약국500m 3(7)+학원1km 330·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 211동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 36건네이버 매물 ↗

50점수월계센트럴아이파크매물 7건노원구 월계동 · 7년차 · 859세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 55%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 16/20 동동	59.99㎡	2026-10-25	50	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	105동 8/20 서남	59.99㎡	2026-10-22	50	3.2%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	102동 고/20 동남	59.99㎡	2026-10-25	50	3.2%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	104동 저/30 서남	59.99㎡	2026-10-24	50	3.2%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	104동 중/30 동남	59.99㎡	2026-10-20	50	3.2%	7.28억	매물 ↗
6	12억	107동 18/21 서남	59.99㎡	2026-10-19	50	3.2%	7.78억	매물 ↗
7	12억	103동 저/20 남남	59.99㎡	2026-10-23	50	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.5억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

859세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 55% = 보증금 6.87억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +144만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.87억(평가 12.49억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 168%→100점

전액상환+현금 2.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,756만 / 자기자본 7.28억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·859세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

월계(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~62분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 324m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 22(8)+병원1km 40(10)+약국500m 6(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 103동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 22건네이버 매물 ↗

50점수노원센트럴푸르지오매물 3건노원구 상계동 · 6년차 · 810세대

10억10억 ~ 10.5억 · 60㎡ROE 3.1%전세 62%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	106동 저/23 서남	59.99㎡	2026-10-24	50	3.1%	5.78억	매물 ↗
2	10.2억	101동 7/23 남남	59.99㎡	2026-10-24	50	3.1%	5.98억	매물 ↗
3	10.5억	107동 저/21 남남	59.99㎡	2026-10-01	50	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

810세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,903만 = 순익 3,674만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 62% = 보증금 6.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +139만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.73억(평가 10.86억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·810세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

상계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~44분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 517m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 30(8)+병원1km 83(10)+약국500m 6(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 20건네이버 매물 ↗

49점수아르테자이매물 9건안양 만안구 안양동 · 4년차 · 1,021세대

8.3억8.3억 ~ 9억 · 60㎡ROE 0.5%전세 68%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	107동 2/23 서남	59.98㎡	2026-10-24	49	0.5%	4.08억	매물 ↗
2	8.7억	105동 중/25 서남	59.97㎡	2026-10-22	49	0.6%	4.48억	매물 ↗
3	9억	105동 중/25 서남	59.97㎡	2026-10-22	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	8.5억	203동 24/27 서남	59.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	107동 19/23 서남	59.98㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	105동 저/25 서남	59.98㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	105동 중/25 서남	59.97㎡	2026-10-23	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.6억	202동 중/26 서남	59.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.38억	매물 ↗
9	8.6억	201동 고/14 서남	59.95㎡	2026-10-19	48	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.5억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

95건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

1,021세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.81억 → 상승분 5,055만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,055만 − 보유비용 4,671만 = 순익 383만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.81억 × 전세가율 68% = 보증금 5.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.99억(평가 8.81억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,055만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 383만 / 자기자본 4.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 95건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·1,021세대→100점 + 대단지 7 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

관악(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~49분(자차 ~23분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 957m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 23(8)+병원1km 23(10)+약국500m 4(7)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 95건네이버 매물 ↗

49점수돈암코오롱하늘채매물 3건성북구 돈암동 · 10년차 · 629세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 57%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	106동 저/16 남남	59.93㎡	2026-10-13	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	107동 고/16 동남	59.86㎡	2026-10-02	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
3	12억	106동 3/16 남남	59.86㎡	2026-10-19	49	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12.43억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

629세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 57% = 보증금 7.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.12억(평가 12.49억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·629세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

정릉(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~56분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 403m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 28(8)+병원1km 137(10)+약국500m 5(7)+학원1km 341·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 106동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수중계주공5단지매물 2건노원구 중계동 · 35년차 · 2,328세대

8.6억8.6억 ~ 9.5억 · 58㎡ROE 3%전세 61%🚇 79분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	508동 3/15 서남	58.46㎡	2026-10-23	49	3%	4.38억	매물 ↗
2	9.5억	512동 6/15 서남	58.46㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래중간 5.3억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

45건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,328세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,712만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 4,712만 = 순익 2,664만÷ 자기자본 4.38억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 61% = 보증금 5.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.38억) / 2.86억 = -53%→0점. 필요 자기자본 4.38억(매매 8.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 9.34억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,376만 − 보유비용 4,712만(이자 3,743만+취득세 746만+재산세 224만) = 순익 2,664만 / 자기자본 4.38억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 45건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,328세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 21분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 871m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 44(8)+병원1km 112(10)+약국500m 12(7)+학원1km 682·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 508동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 45건네이버 매물 ↗

49점수두산매물 10건성북구 석관동 · 29년차 · 1,998세대

9.7억9.7억 ~ 11억 · 55~60㎡ROE 3.1%전세 50%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	104동 4/23 동남	54.55㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.48억	매물 ↗
2	10.4억	118동 2/25 서남	59.97㎡	2026-10-06	49	3.2%	6.18억	매물 ↗
3	10.5억	119동 4/25 서남	59.97㎡	2026-10-23	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	118동 중/25 서남	59.97㎡	2026-10-19	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	117동 저/23 서남	59.97㎡	2026-10-13	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
6	10.5억	105동 4/21 서남	59.97㎡	2026-10-06	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	125동 2/20 서남	59.97㎡	2026-09-30	49	3.2%	6.28억	매물 ↗
8	10.6억	110동 저/25 서남	59.97㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.38억	매물 ↗
9	10.9억	105동 고/21 서남	59.97㎡	2026-10-16	49	3.2%	6.68억	매물 ↗
10	11억	125동 2/20 서남	59.97㎡	2026-10-14	49	3.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 10억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,998세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,862만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.53억 → 상승분 8,319만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,319만 − 보유비용 4,862만 = 순익 3,457만÷ 자기자본 5.48억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.53억 × 전세가율 50% = 보증금 5.27억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.48억) / 2.86억 = -91%→0점. 필요 자기자본 5.48억(매매 9.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.27억(평가 10.53억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,319만 − 보유비용 4,862만(이자 3,743만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 3,457만 / 자기자본 5.48억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,998세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~32분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 27(8)+병원1km 112(10)+약국500m 7(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 104동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 39건네이버 매물 ↗

49점수쌍용더플래티넘용마산매물 4건중랑구 면목동 · 6년차 · 245세대

11억11억 ~ 11.1억 · 60㎡ROE 3.2%전세 64%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 5/15 남남	59.96㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	102동 3/15 동동	59.96㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.1억	101동 고/15 동동	59.96㎡	2026-10-17	49	3.2%	6.88억	매물 ↗
4	11.1억	102동 12/15 동동	59.96㎡	2026-09-28	49	3.2%	6.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.7억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 64% = 보증금 7.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 11.94억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,396만 / 자기자본 6.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·245세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

용마산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~58분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 169m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 20(8)+병원1km 107(10)+약국500m 7(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 5건네이버 매물 ↗

49점수다산자연앤e편한세상3차매물 20건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,394세대

8.2억8.2억 ~ 9.5억 · 52~60㎡ROE 0.4%전세 63%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	5308동 저/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	49	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.3억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-23	49	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	8.4억	5309동 고/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.5억	5301동 5/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	5307동 고/15 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	5304동 저/28 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	5303동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	5302동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	5307동 저/15 서남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.7억	5303동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-23	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
12	8.7억	5302동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
13	8.7억	5308동 중/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
14	8.8억	5308동 저/29 동남	59.99㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.58억	매물 ↗
15	9억	5310동 저/29 서남	59.96㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.4억	5302동 고/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
17	9.4억	5303동 고/29 남남	59.96㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
18	9.4억	5301동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-22	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
19	9.5억	5306동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-23	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.5억	5309동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-20	48	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.13억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

70건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 63% = 보증금 5.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 8.7억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 70건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 431·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5308동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 70건네이버 매물 ↗

49점수칸타빌수유팰리스매물 3건강북구 수유동 · 5년차 · 216세대

8억8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 10/15 서남	59.99㎡	2026-10-12	49	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 고/15 서남	59.98㎡	2026-10-08	49	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8.5억	101동 12/15 서남	59.98㎡	2026-10-15	47	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 2.64억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,233만 / 자기자본 3.78억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·216세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

수유(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~55분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 644(15)+카페500m 106(8)+병원1km 160(10)+약국500m 22(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수길음뉴타운11단지롯데캐슬골든힐스매물 5건성북구 길음동 · 8년차 · 399세대

11.3억11.3억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 3.2%전세 56%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	1104동 2/15 서남	59.92㎡	2026-10-21	49	3.2%	7.08억	매물 ↗
2	11.5억	1104동 9/15 서남	59.97㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	1105동 1/13 동남	59.92㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
4	11.8억	1101동 1/21 남남	59.89㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.58억	매물 ↗
5	11.8억	1101동 1/21 동남	59.89㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 11.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

399세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,079만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.27억 → 상승분 9,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,691만 − 보유비용 5,079만 = 순익 4,612만÷ 자기자본 7.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.27억 × 전세가율 56% = 보증금 6.87억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +145만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.08억) / 2.86억 = -147%→0점. 필요 자기자본 7.08억(매매 11.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.87억(평가 12.27억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 168%→100점

전액상환+현금 2.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,691만 − 보유비용 5,079만(이자 3,743만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 4,612만 / 자기자본 7.08억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·399세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

정릉(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~51분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 736m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 21(8)+병원1km 103(10)+약국500m 3(7)+학원1km 309·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 1104동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 13건네이버 매물 ↗

49점수한신매물 13건중랑구 중화동 · 29년차 · 1,544세대

9억8.8억 ~ 9.9억 · 50~60㎡ROE 3%전세 50%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	104동 26/26 남남	50.37㎡	2026-10-22	49	3%	4.78억	매물 ↗
2	9.3억	105동 2/27 서서	59.76㎡	2026-10-12	49	3.1%	5.08억	매물 ↗
3	9.5억	105동 9/27 동남	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.28억	매물 ↗
4	9.6억	103동 저/25 남남	59.76㎡	2026-10-24	49	3.1%	5.38억	매물 ↗
5	9.6억	103동 저/25 남남	59.76㎡	2026-10-20	49	3.1%	5.38억	매물 ↗
6	9.7억	109동 19/27 서서	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.48억	매물 ↗
7	9.8억	105동 중/27 서남	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
8	9.8억	101동 6/26 서서	59.76㎡	2026-10-12	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
9	9.8억	105동 24/27 서서	59.76㎡	2026-10-16	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
10	9.8억	101동 고/26 서서	59.76㎡	2026-10-08	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
11	9.9억	105동 8/27 동동	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.68억	매물 ↗
12	9.9억	101동 중/26 서남	59.76㎡	2026-10-15	49	3.1%	5.68억	매물 ↗
13	8.8억	109동 1/27 서남	59.76㎡	2026-10-15	48	3%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 8.55억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,544세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 4,767만 = 순익 2,952만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 3% (보수 -2.8% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 50% = 보증금 4.89억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 9.77억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,719만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 2,952만 / 자기자본 4.78억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,544세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 239m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 238(15)+카페500m 56(8)+병원1km 149(10)+약국500m 12(7)+학원1km 134·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 104동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 44건네이버 매물 ↗

49점수두산위브더아티움매물 5건안양 만안구 안양동 · 4년차 · 558세대

8억8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 0.3%전세 58%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	104동 5/25 서남	59.98㎡	2026-10-23	49	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.5억	104동 24/25 동남	59.98㎡	2026-10-19	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
3	8.5억	105동 중/25 동남	59.93㎡	2026-10-24	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
4	8.5억	101동 중/22 동남	59.98㎡	2026-10-12	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	104동 고/25 동남	59.93㎡	2026-10-12	46	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

558세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 58% = 보증금 4.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.92억(평가 8.49억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·558세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

관악(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~49분(자차 ~23분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 958m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 27(8)+병원1km 37(10)+약국500m 9(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 104동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 31건네이버 매물 ↗

49점수한양수자인사가정파크중랑구 면목동 · 7년차 · 497세대

11억59.95㎡ · 중/13 · 동남ROE 3.2%전세 65%🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.65억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 190%→100점

전액상환+현금 3.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·497세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~63분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 145(15)+카페500m 29(8)+병원1km 89(10)+약국500m 9(7)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 108동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 15건네이버 매물 ↗

49점수길음역금호어울림센터힐성북구 돈암동 · 10년차 · 490세대

12억59.84㎡ · 8/23 · 남남ROE 3.2%전세 56%🚇 58분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

490세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)길음(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,175만 = 순익 5,117만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 56% = 보증금 7.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +163만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.3억(평가 13.03억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,292만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 5,117만 / 자기자본 7.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·490세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

길음(4호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~42분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 342m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 35(8)+병원1km 147(10)+약국500m 15(7)+학원1km 372·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 12건네이버 매물 ↗

49점수e편한세상화랑대매물 3건중랑구 묵동 · 9년차 · 719세대

11억11억 ~ 11억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 10/15 동남	59.95㎡	2026-10-24	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	105동 5/12 남남	59.95㎡	2026-10-22	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	103동 10/15 동남	59.95㎡	2026-10-08	49	3.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

719세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 190%→100점

전액상환+현금 3.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·719세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~68분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 386m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 138(15)+카페500m 42(8)+병원1km 102(10)+약국500m 5(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수북서울자이폴라리스매물 5건강북구 미아동 · 2년차 · 1,045세대

11.95억11.95억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.95억	203동 17/22 서남	59.97㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.73억	매물 ↗
2	12억	302동 6/13 서서	59.97㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	201동 4/19 서남	59.97㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	203동 18/22 서남	59.97㎡	2026-10-15	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	302동 저/13 서서	59.97㎡	2026-10-20	48	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

1,045세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.73억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.37억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.73억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,115만 + 재산세 311만 = 보유비용 5,168만
3자산가치(2년 후)
11.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.83억 → 상승분 8,759만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,759만 − 보유비용 5,168만 = 순익 3,591만÷ 자기자본 7.73억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.83억 × 전세가율 65% = 보증금 8.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +208만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.73억) / 2.86억 = -170%→0점. 필요 자기자본 7.73억(매매 11.95억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.34억(평가 12.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,759만 − 보유비용 5,168만(이자 3,743만+취득세 1,115만+재산세 311만) = 순익 3,591만 / 자기자본 7.73억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·1,045세대→100점 + 대단지 7 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

삼양(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~65분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 248m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 268(15)+카페500m 36(8)+병원1km 152(10)+약국500m 16(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수평촌더샵아이파크매물 5건안양 동안구 호계동 · 8년차 · 1,174세대

12억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.4%전세 45%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	108동 중/21 남남	59.94㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	105동 중/20 동남	59.8㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	104동 저/20 동남	59.94㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	108동 중/21 남남	59.8㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	11억	109동 중/21 남남	59.8㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.8억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 45% = 보증금 5.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 12.73억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,174세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1416m(8)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 41(8)+병원1km 84(10)+약국500m 12(7)+학원1km 614·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 33건네이버 매물 ↗

48점수가양역두산위브매물 6건강서구 등촌동 · 5년차 · 220세대

10.3억10.3억 ~ 11.5억 · 50~60㎡ROE 2.1%전세 52%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	104동 11/20 서남	50.09㎡	2026-10-20	48	2.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.4억	104동 저/20 동동	50.09㎡	2026-10-07	48	2.1%	6.18억	매물 ↗
3	10.5억	104동 중/20 서남	50.09㎡	2026-10-20	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.9억	104동 중/20 서남	50.09㎡	2026-10-20	48	2.2%	6.68억	매물 ↗
5	11.2억	102동 고/19 동남	59.98㎡	2026-10-08	48	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	11.5억	102동 11/19 동남	59.98㎡	2026-10-20	48	2.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 11.8억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증미(9호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.05억 → 상승분 7,549만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,549만 − 보유비용 4,943만 = 순익 2,606만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.05억 × 전세가율 52% = 보증금 5.75억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +96만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.75억(평가 11.05억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,549만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 2,606만 / 자기자본 6.08억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·220세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

62점

근거

증미(9호선) 도보 9분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~39분·카카오 실경로)→62점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 549m(24)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 307(15)+카페500m 84(8)+병원1km 137(10)+약국500m 12(7)+학원1km 210·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 104동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수새절역두산위브트레지움매물 2건은평구 신사동 · 1년차 · 424세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	106동 고/17 남남	59.97㎡	2026-10-22	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	12억	103동 고/18 서남	59.97㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.33억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +164만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.33억(평가 11.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,726만 / 자기자본 6.28억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·424세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

42점

근거

새절(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~48분·카카오 실경로)→42점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 613m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 7(4)+병원1km 74(10)+약국500m 0(0)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수엘리프미아역2단지매물 4건강북구 미아동 · 1년차 · 182세대

8.23억8.23억 ~ 8.73억 · 60㎡ROE 1.7%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.23억	202동 중/24 서남	59.98㎡	2026-10-21	48	1.7%	4억	매물 ↗
2	8.52억	201동 11/24 서남	59.99㎡	2026-10-21	47	1.8%	4.3억	매물 ↗
3	8.7억	202동 고/24 서남	59.98㎡	2026-10-06	47	1.8%	4.47억	매물 ↗
4	8.73억	201동 고/24 서남	59.99㎡	2026-10-08	47	1.8%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.23억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 705만 + 재산세 214만 = 보유비용 4,661만
3자산가치(2년 후)
8.23억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.83억 → 상승분 6,029만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,029만 − 보유비용 4,661만 = 순익 1,368만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.7% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.83억 × 전세가율 65% = 보증금 5.74억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 8.23억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.74억(평가 8.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,029만 − 보유비용 4,661만(이자 3,743만+취득세 705만+재산세 214만) = 순익 1,368만 / 자기자본 4억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·182세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

미아(4호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~51분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 241m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 297(15)+카페500m 48(8)+병원1km 162(10)+약국500m 18(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수동아청솔매물 7건도봉구 창동 · 30년차 · 1,981세대

9.5억8.5억 ~ 9.7억 · 59~60㎡ROE 3.1%전세 45%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	113동 4/20 동동	59.76㎡	2026-10-23	48	3.1%	5.28억	매물 ↗
2	9.7억	101동 21/22 동동	59.76㎡	2026-10-20	48	3.1%	5.48억	매물 ↗
3	9.7억	101동 21/22 동동	59.76㎡	2026-10-15	48	3.1%	5.48억	매물 ↗
4	8.5억	119동 17/19 동동	59.44㎡	2026-10-21	45	3%	4.28억	매물 ↗
5	8.6억	113동 1/20 동동	59.96㎡	2026-10-21	45	3%	4.38억	매물 ↗
6	8.6억	119동 12/19 동동	59.44㎡	2026-10-23	45	3%	4.38억	매물 ↗
7	8.6억	113동 1/20 동동	59.96㎡	2026-10-22	45	3%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9.18억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,981세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.31억 → 상승분 8,148만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,148만 − 보유비용 4,835만 = 순익 3,313만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.31억 × 전세가율 45% = 보증금 4.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.64억(평가 10.31억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,981세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 479m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 20(8)+병원1km 124(10)+약국500m 4(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 113동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 39건네이버 매물 ↗

48점수정릉e-편한세상1차매물 2건성북구 정릉동 · 21년차 · 739세대

8.1억8.1억 ~ 8.2억 · 60㎡ROE 2.9%전세 63%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	107동 중/20 동동	59.77㎡	2026-10-24	48	2.9%	3.88억	매물 ↗
2	8.2억	106동 4/20 동동	59.77㎡	2026-10-12	47	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 7.7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,644만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.79억 → 상승분 6,947만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,947만 − 보유비용 4,644만 = 순익 2,303만÷ 자기자본 3.88억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.5% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.79억 × 전세가율 63% = 보증금 5.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

15점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.88억) / 2.86억 = -35%→15점. 필요 자기자본 3.88억(매매 8.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 8.79억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,947만 − 보유비용 4,644만(이자 3,743만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 2,303만 / 자기자본 3.88억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·739세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~36분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 391m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 21(8)+병원1km 73(10)+약국500m 2(5)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 24건네이버 매물 ↗

48점수서울대벤처타운역푸르지오관악구 신림동 · 2년차 · 571세대

11억59.98㎡ · 고/13 · 남남ROE 2.2%전세 65%~🚇 22분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~22분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 3,024만 / 자기자본 6.78억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·571세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 3분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~22분(자차 ~19분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 1262m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 2(1)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 306동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

48점수e편한세상백련산매물 3건은평구 응암동 · 4년차 · 358세대

10.2억10.2억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2.1%전세 66%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	104동 중/12 남남	59.98㎡	2026-10-24	48	2.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.3억	101동 14/14 동남	59.87㎡	2026-10-22	48	2.1%	6.08억	매물 ↗
3	11억	102동 고/15 서남	59.98㎡	2026-10-02	48	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 9.6억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

358세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,930만 = 순익 2,546만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 66% = 보증금 7.23억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +160만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.23억(평가 10.95억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,476만 − 보유비용 4,930만(이자 3,743만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 2,546만 / 자기자본 5.98억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·358세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

응암(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~32분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 808m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 108(15)+카페500m 27(8)+병원1km 136(10)+약국500m 8(7)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수하버라인3단지매물 4건구로구 항동 · 8년차 · 1,170세대

8억8억 ~ 8.25억 · 60㎡ROE 1.6%전세 62%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	304동 중/16 동동	59.86㎡	2026-10-23	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	305동 고/18 동동	59.86㎡	2026-10-19	47	1.7%	3.98억	매물 ↗
3	8.2억	305동 고/18 동동	59.86㎡	2026-10-19	47	1.7%	3.98억	매물 ↗
4	8.25억	301동 중/17 남남	59.86㎡	2026-10-23	47	1.7%	4.03억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.63억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,170세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 62% = 보증금 5.32억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.32억(평가 8.59억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,170세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

천왕(7호선) 도보 24분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1290m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 16(8)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 304동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 17건네이버 매물 ↗

48점수롯데캐슬골드파크1차매물 5건금천구 독산동 · 10년차 · 1,743세대

11.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 32%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	108동 20/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	108동 중/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	108동 고/29 남남	59.93㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	11.5억	108동 저/29 남남	59.93㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	10.8억	107동 저/29 남남	59.93㎡	2026-10-15	46	2.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 12.35억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

36건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,743세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.66억 → 상승분 8,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,649만 − 보유비용 5,147만 = 순익 3,502만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.66억 × 전세가율 32% = 보증금 4.05억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.05억(평가 12.66억×전세가율 32%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 1만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,649만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 3,502만 / 자기자본 7.58억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

89점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 36건→89점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,743세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

금천구청(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~24분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 413m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 41(8)+병원1km 100(10)+약국500m 5(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 36건네이버 매물 ↗

48점수하버라인2단지매물 9건구로구 항동 · 7년차 · 646세대

8억8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 1.6%전세 69%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	201동 저/18 동남	59.86㎡	2026-10-03	48	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	205동 중/17 동남	59.86㎡	2026-10-12	47	1.7%	3.98억	매물 ↗
3	8.4억	202동 12/18 동남	59.86㎡	2026-10-22	45	1.7%	4.18억	매물 ↗
4	8.5억	202동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-23	45	1.8%	4.28억	매물 ↗
5	8.8억	201동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-22	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
6	8.9억	206동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-19	45	1.9%	4.68억	매물 ↗
7	8.9억	206동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-09	45	1.9%	4.68억	매물 ↗
8	9억	205동 고/17 동남	59.86㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
9	9억	202동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-16	45	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.08억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

646세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 69% = 보증금 5.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 8.59억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·646세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

역곡(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~24분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 973m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 17(8)+병원1km 52(10)+약국500m 1(2)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-03 · 201동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수두산위브트레지움매물 2건강북구 미아동 · 15년차 · 1,370세대

9.3억9.3억 ~ 9.65억 · 60㎡ROE 2%전세 56%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	214동 중/21 동동	59.82㎡	2026-10-24	48	2%	5.08억	매물 ↗
2	9.65억	211동 고/20 남남	59.99㎡	2026-10-24	48	2%	5.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 9.55억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.98억 → 상승분 6,817만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,817만 − 보유비용 4,807만 = 순익 2,009만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.98억 × 전세가율 56% = 보증금 5.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.59억(평가 9.98억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,817만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 2,009만 / 자기자본 5.08억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

73점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,370세대→62점 + 대단지 11 = 73점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

솔샘(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 36(8)+병원1km 85(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 214동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 34건네이버 매물 ↗

48점수센트레빌아스테리움시그니처매물 18건은평구 역촌동 · 2년차 · 752세대

10.2억9.5억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2.1%전세 48%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	105동 9/16 동남	59.99㎡	2026-10-23	48	2.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.4억	102동 18/20 동동	59.99㎡	2026-10-10	48	2.1%	6.18억	매물 ↗
3	10.5억	102동 13/20 동동	59.99㎡	2026-10-23	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	101동 13/20 동동	59.99㎡	2026-10-23	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	101동 12/20 동남	59.99㎡	2026-10-20	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
6	10.5억	108동 5/13 서남	59.99㎡	2026-10-10	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	102동 중/20 동동	59.99㎡	2026-10-10	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.9억	103동 3/14 남남	59.99㎡	2026-10-15	48	2.2%	6.68억	매물 ↗
9	11억	106동 16/20 동남	59.99㎡	2026-10-13	48	2.2%	6.78억	매물 ↗
10	9.5억	101동 저/20 동동	59.99㎡	2026-10-19	47	2%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	107동 6/20 서남	59.99㎡	2026-10-19	47	2%	5.28억	매물 ↗
12	9.6억	106동 9/20 동동	59.99㎡	2026-10-13	47	2%	5.38억	매물 ↗
13	9.7억	103동 12/14 남남	59.99㎡	2026-10-08	47	2%	5.48억	매물 ↗
14	9.8억	105동 중/16 남남	59.99㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗
15	9.9억	103동 중/14 남남	59.99㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.68억	매물 ↗
16	10억	104동 12/20 동동	59.99㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	103동 고/14 동동	59.99㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
18	10억	102동 저/20 동남	59.99㎡	2026-10-15	47	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 8.7억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

752세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,930만 = 순익 2,546만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 48% = 보증금 5.25억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 10.95억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·752세대→100점 + 대단지 5 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

응암(6호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~53분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 911m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 115(15)+카페500m 33(8)+병원1km 62(10)+약국500m 4(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 105동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수두산위브매물 3건금천구 가산동 · 29년차 · 1,495세대

8.1억8.1억 ~ 9억 · 60㎡ROE 1.7%전세 60%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	104동 중/25 서남	59.84㎡	2026-10-24	47	1.7%	3.88억	매물 ↗
2	8.3억	114동 16/19 서남	59.84㎡	2026-10-22	46	1.7%	4.08억	매물 ↗
3	9억	113동 8/19 서남	59.84㎡	2026-10-21	45	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 7.37억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,644만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 5,937만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,937만 − 보유비용 4,644만 = 순익 1,293만÷ 자기자본 3.88억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 60% = 보증금 5.22억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

15점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.88억) / 2.86억 = -35%→15점. 필요 자기자본 3.88억(매매 8.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.22억(평가 8.69억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,937만 − 보유비용 4,644만(이자 3,743만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 1,293만 / 자기자본 3.88억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,495세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

57점

근거

가산디지털단지(1호선·7호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~14분·카카오 실경로)→57점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1025m(15)+편의점500m 37(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 64(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 39건네이버 매물 ↗

47점수백련산SK뷰아이파크매물 10건은평구 응암동 · 7년차 · 1,305세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	110동 3/22 동남	59.85㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.58억	매물 ↗
2	11억	104동 14/25 서남	59.93㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	106동 중/25 동남	59.93㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	108동 9/25 동남	59.93㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.4억	109동 저/23 서남	59.85㎡	2026-10-24	47	2.2%	7.18억	매물 ↗
6	11.5억	102동 24/25 동남	59.93㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	102동 중/25 서남	59.85㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	109동 저/23 서남	59.85㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	109동 저/23 동남	59.93㎡	2026-10-22	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
10	12억	105동 고/25 서남	59.85㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,305세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,011만 = 순익 2,905만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 65% = 보증금 7.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +173만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.53억(평가 11.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,905만 / 자기자본 6.58억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,305세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

응암(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~51분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 594m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 44(8)+병원1km 159(10)+약국500m 10(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 110동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수현대매물 5건구로구 개봉동 · 25년차 · 2,412세대

10.5억10.5억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2.1%전세 52%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	127동 고/24 남남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.6억	128동 9/25 동동	59.94㎡	2026-10-14	47	2.2%	6.38억	매물 ↗
3	11억	129동 19/25 동동	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	128동 16/25 남남	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	122동 3/25 동남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.68억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,412세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 52% = 보증금 5.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 11.27억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,412세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~31분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 46(8)+병원1km 110(10)+약국500m 14(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 127동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 37건네이버 매물 ↗

47점수신림현대매물 2건관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

8억8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 1.6%전세 74%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 고/15 남남	59.85㎡	2026-10-24	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.5억	107동 고/15 동동	59.85㎡	2026-10-22	44	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.97억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 74% = 보증금 6.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 8.59억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

47점수백련산파크자이매물 11건은평구 응암동 · 6년차 · 678세대

9.6억9.6억 ~ 10.5억 · 56~60㎡ROE 2%전세 59%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.6억	106동 저/15 동남	59.9㎡	2026-10-20	47	2%	5.38억	매물 ↗
2	9.6억	106동 저/15 동남	59.9㎡	2026-10-20	47	2%	5.38억	매물 ↗
3	9.8억	103동 저/17 서남	55.88㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗
4	10억	104동 고/18 서남	59.78㎡	2026-10-24	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	101동 중/16 동남	59.78㎡	2026-10-24	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	10.2억	106동 고/15 동남	59.9㎡	2026-10-24	47	2.1%	5.98억	매물 ↗
7	10.2억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-10-01	47	2.1%	5.98억	매물 ↗
8	10.3억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-10-24	47	2.1%	6.08억	매물 ↗
9	10.5억	104동 저/18 동남	59.78㎡	2026-10-24	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	104동 저/18 서남	59.78㎡	2026-10-14	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	105동 고/17 동남	59.9㎡	2026-10-05	47	2.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.6억

실거래중간 9.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

678세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 856만 + 재산세 250만 = 보유비용 4,848만
3자산가치(2년 후)
9.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.3억 → 상승분 7,036만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,036만 − 보유비용 4,848만 = 순익 2,188만÷ 자기자본 5.38억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.3억 × 전세가율 59% = 보증금 6.08억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.38억) / 2.86억 = -88%→0점. 필요 자기자본 5.38억(매매 9.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.08억(평가 10.3억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,036만 − 보유비용 4,848만(이자 3,743만+취득세 856만+재산세 250만) = 순익 2,188만 / 자기자본 5.38억→연ROE 2.0%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·678세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

새절(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~52분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 781m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 25(8)+병원1km 132(10)+약국500m 9(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 106동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 24건네이버 매물 ↗

47점수면목늘푸른동아매물 4건중랑구 면목동 · 24년차 · 573세대

8억8억 ~ 8.85억 · 60㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 3/19 서서	59.65㎡	2026-10-23	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	103동 14/19 서서	59.65㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.98억	매물 ↗
3	8.5억	104동 저/19 남남	59.65㎡	2026-10-22	44	3%	4.28억	매물 ↗
4	8.85억	101동 중/19 서서	59.65㎡	2026-10-15	44	3%	4.63억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.15억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

573세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 59% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 8.69억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·573세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

용마산(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~30분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 533m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 139(15)+카페500m 24(8)+병원1km 136(10)+약국500m 4(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 14건네이버 매물 ↗

47점수광명아크포레자이위브매물 7건광명시 광명동 · 5년차 · 2,104세대

12억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.4%전세 49%🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1201동 저/28 동남	59.99㎡	2026-10-27	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	11억	1201동 저/28 동남	59.99㎡	2026-10-27	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.3억	1104동 5/28 서남	59.99㎡	2026-10-21	46	1.3%	7.08억	매물 ↗
4	11.4억	1206동 16/28 동남	59.99㎡	2026-10-23	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
5	11.4억	1108동 중/26 서남	59.99㎡	2026-10-27	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
6	11.5억	1207동 22/26 서남	59.99㎡	2026-10-26	46	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	1104동 18/28 동남	59.99㎡	2026-10-26	46	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.65억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

2,104세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 49% = 보증금 6.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +117만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.24억(평가 12.73억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·2,104세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

59점

근거

광명사거리(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~41분·카카오 실경로)→59점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 870m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 21(8)+병원1km 112(10)+약국500m 16(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 1201동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 23건네이버 매물 ↗

47점수꿈의숲해링턴플레이스매물 2건강북구 미아동 · 7년차 · 1,028세대

10억10억 ~ 10.8억 · 59㎡ROE 2.1%전세 54%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	111동 고/10 동남	59.36㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10.8억	109동 중/10 동남	59.36㎡	2026-10-21	47	2.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10.3억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,028세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 54% = 보증금 5.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.8억(평가 10.73억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,427만 / 자기자본 5.78억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,028세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~60분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 737m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 18(8)+병원1km 104(10)+약국500m 2(5)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 111동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 21건네이버 매물 ↗

47점수래미안월곡매물 5건성북구 하월곡동 · 21년차 · 1,372세대

11억11억 ~ 11.9억 · 60㎡ROE 3.2%전세 54%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	121동 5/20 서남	59.75㎡	2026-10-23	47	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	117동 18/20 동남	59.75㎡	2026-10-24	47	3.2%	7.28억	매물 ↗
3	11.6억	121동 3/20 서남	59.75㎡	2026-10-19	47	3.2%	7.38억	매물 ↗
4	11.8억	119동 13/20 동남	59.75㎡	2026-10-24	47	3.2%	7.58억	매물 ↗
5	11.9억	122동 저/19 동남	59.75㎡	2026-10-22	47	3.2%	7.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11.14억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

1,372세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 54% = 보증금 6.45억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +126만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.45억(평가 11.94억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

53점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·1,372세대→42점 + 대단지 11 = 53점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

미아사거리(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 682m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 34(8)+병원1km 136(10)+약국500m 9(7)+학원1km 201·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 121동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 24건네이버 매물 ↗

47점수평촌두산위브리버뷰매물 4건안양 동안구 호계동 · 5년차 · 855세대

8억8억 ~ 8.3억 · 60㎡ROE 0.3%전세 54%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 중/34 동남	59.99㎡	2026-10-24	47	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	101동 중/18 서남	59.99㎡	2026-10-23	47	0.4%	3.98억	매물 ↗
3	8.2억	101동 고/18 동남	59.99㎡	2026-10-23	47	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	8.3억	103동 중/27 서남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.96억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

855세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 54% = 보증금 4.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.58억(평가 8.49억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·855세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1119m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 30건네이버 매물 ↗

47점수영등포중흥S-클래스영등포구 양평동1가 · 5년차 · 308세대

9억55.95㎡ · 중/24 · 서서ROE 1.9%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영등포구청(2호선·5호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,830만 / 자기자본 4.78억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·308세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

영등포구청(2호선·5호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~20분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 213m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 258(15)+카페500m 77(8)+병원1km 102(10)+약국500m 5(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수신목동파라곤매물 5건양천구 신월동 · 2년차 · 299세대

9.5억9.5억 ~ 10억 · 60㎡ROE 2%전세 65%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	102동 저/17 서북	59.7㎡	2026-09-30	47	2%	5.28억	매물 ↗
2	9.8억	101동 중/18 서남	59.7㎡	2026-09-30	47	2%	5.58억	매물 ↗
3	9.9억	103동 중/16 남남	59.7㎡	2026-10-06	47	2.1%	5.68억	매물 ↗
4	9.9억	103동 중/16 남남	59.7㎡	2026-10-05	47	2.1%	5.68억	매물 ↗
5	10억	102동 중/17 서남	59.7㎡	2026-10-12	47	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 10억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신정네거리(2호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,835만 = 순익 2,129만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 2% (보수 -3.6% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 65% = 보증금 6.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +134만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.63억(평가 10.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,963만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 2,129만 / 자기자본 5.28억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·299세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

신정네거리(2호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~36분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 177(15)+카페500m 25(8)+병원1km 162(10)+약국500m 8(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 102동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 17건네이버 매물 ↗

47점수푸른마을동아매물 3건성북구 정릉동 · 23년차 · 529세대

8억8억 ~ 8억 · 59㎡ROE 2.9%전세 68%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	107동 12/19 동남	59.4㎡	2026-10-16	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-10-08	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	106동 3/19 동남	59.4㎡	2026-10-21	47	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.25억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

529세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 68% = 보증금 5.91억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 8.69억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·529세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

정릉(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 556m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 107동최근 실거래 2026-09-13 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수평촌트리지아매물 8건안양 동안구 호계동 · 2년차 · 2,417세대

11.8억11.65억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.3%전세 45%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	301동 17/31 서남	59.99㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	11.85억	305동 8/29 서남	59.99㎡	2026-10-22	47	1.3%	7.63억	매물 ↗
3	11.9억	302동 22/31 서남	59.99㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	11.9억	105동 16/28 서남	59.98㎡	2026-10-20	47	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	12억	101동 19/25 서남	59.99㎡	2026-10-23	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	303동 32/34 동남	59.98㎡	2026-10-23	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	107동 저/32 서남	59.98㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	11.65억	301동 16/31 남남	59.99㎡	2026-10-21	46	1.3%	7.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.37억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

2,417세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 45% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 12.52억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·2,417세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

범계(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~38분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 942m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 15(8)+병원1km 70(10)+약국500m 4(7)+학원1km 558·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 301동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 23건네이버 매물 ↗

47점수호반써밋개봉매물 4건구로구 개봉동 · 2년차 · 317세대

9억9억 ~ 9.3억 · 60㎡ROE 1.9%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	103동 저/23 동남	59.92㎡	2026-10-22	47	1.9%	4.78억	매물 ↗
2	9억	102동 17/23 동남	59.92㎡	2026-10-10	47	1.9%	4.78억	매물 ↗
3	9억	103동 고/23 남남	59.61㎡	2026-10-16	47	1.9%	4.78억	매물 ↗
4	9.3억	103동 고/23 동남	59.61㎡	2026-10-24	47	2%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

317세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·317세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

69점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~34분·카카오 실경로)→69점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 606m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 220(15)+카페500m 36(8)+병원1km 89(10)+약국500m 13(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수꿈의숲한신더휴매물 7건강북구 미아동 · 5년차 · 203세대

8.5억8.5억 ~ 9.8억 · 60㎡ROE 1.8%전세 62%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 중/11 서남	59.98㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8.6억	104동 2/11 서남	59.98㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.38억	매물 ↗
3	8.7억	102동 5/11 서서	59.98㎡	2026-10-08	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
4	9.5억	102동 3/11 서남	59.98㎡	2026-10-20	47	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	104동 중/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.28억	매물 ↗
6	9.8억	102동 6/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗
7	9.8억	102동 6/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.1억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 62% = 보증금 5.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.66억(평가 9.12억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,532만 / 자기자본 4.28억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·203세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~50분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 745m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 26(8)+병원1km 117(10)+약국500m 1(2)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수신정뉴타운롯데캐슬양천구 신월동 · 12년차 · 930세대

11.5억59.74㎡ · 저/20 · 동남ROE 2.3%전세 50%🚇 39분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.5억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

930세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신정네거리(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 50% = 보증금 6.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.17억(평가 12.34억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.28억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·930세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

신정네거리(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~33분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 497m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 29(8)+병원1km 137(10)+약국500m 11(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 24건네이버 매물 ↗

46점수평촌래미안푸르지오매물 11건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 1,199세대

11.4억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.3%전세 45%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.4억	105동 저/33 서남	59.93㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
2	11.7억	104동 저/36 동남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.9억	105동 11/33 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	11.9억	104동 중/36 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	12억	104동 15/36 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	105동 고/33 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	104동 고/36 서남	59.96㎡	2026-10-20	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	105동 고/33 서남	59.96㎡	2026-10-19	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	12억	104동 저/36 서남	59.96㎡	2026-10-19	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	10.5억	101동 고/22 동남	59.96㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.6억	103동 중/17 동남	59.93㎡	2026-10-20	45	1.1%	6.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래중간 11.9억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 26분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.09억 → 상승분 6,943만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,943만 − 보유비용 5,093만 = 순익 1,850만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.09억 × 전세가율 45% = 보증금 5.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.44억(평가 12.09억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,943만 − 보유비용 5,093만(이자 3,743만+취득세 1,054만+재산세 296만) = 순익 1,850만 / 자기자본 7.18억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,199세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 26분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~35분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1250m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 32(8)+병원1km 72(10)+약국500m 9(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 20건네이버 매물 ↗

46점수신내6단지시영매물 7건중랑구 신내동 · 31년차 · 1,609세대

8억8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	607동 고/12 동남	59.76㎡	2026-10-15	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	613동 6/12 서남	59.76㎡	2026-10-16	45	2.9%	3.98억	매물 ↗
3	8.5억	611동 5/12 서남	59.76㎡	2026-10-21	43	3%	4.28억	매물 ↗
4	8.5억	611동 8/12 서남	59.76㎡	2026-10-19	43	3%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	607동 9/12 동남	59.76㎡	2026-10-15	43	3%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	607동 4/12 동남	59.76㎡	2026-10-08	43	3%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	611동 7/12 서남	59.76㎡	2026-10-16	43	3%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

1,609세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉화산(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·1,609세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

봉화산(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~38분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 198m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 12(6)+병원1km 25(10)+약국500m 5(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 607동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수건영2차매물 2건중랑구 상봉동 · 30년차 · 1,113세대

8억8억 ~ 8억 · 57㎡ROE 2.9%전세 58%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 15/25 동동	57.3㎡	2026-10-19	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	202동 13/25 동동	57.3㎡	2026-10-17	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.18억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,113세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 58% = 보증금 5.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.04억(평가 8.69억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,113세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~38분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 276m(30)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 275(15)+카페500m 63(8)+병원1km 137(10)+약국500m 15(7)+학원1km 202·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 202동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲롯데캐슬매물 3건강북구 미아동 · 10년차 · 615세대

10억10억 ~ 10.9억 · 60㎡ROE 2.1%전세 55%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	110동 14/14 남남	59.99㎡	2026-10-25	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	110동 14/14 남남	59.99㎡	2026-10-01	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.9억	104동 10/12 서남	59.97㎡	2026-10-23	46	2.2%	6.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10.46억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

615세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 55% = 보증금 5.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 10.73억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·615세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~59분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 21(8)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 110동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수불광롯데캐슬매물 5건은평구 불광동 · 8년차 · 588세대

11.4억11.4억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 2.2%전세 54%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.4억	103동 7/18 동남	59.99㎡	2026-10-23	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
2	11.5억	102동 11/17 동남	59.99㎡	2026-10-24	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.55억	103동 3/18 동남	59.99㎡	2026-10-24	46	2.3%	7.33억	매물 ↗
4	11.6억	101동 10/18 동남	59.99㎡	2026-10-17	46	2.3%	7.38억	매물 ↗
5	11.8억	103동 2/18 서남	59.99㎡	2026-10-25	46	2.3%	7.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래중간 11.2억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

588세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.24억 → 상승분 8,356만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,356만 − 보유비용 5,093만 = 순익 3,263만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.24억 × 전세가율 54% = 보증금 6.61억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.61억(평가 12.24억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,356만 − 보유비용 5,093만(이자 3,743만+취득세 1,054만+재산세 296만) = 순익 3,263만 / 자기자본 7.18억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·588세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~50분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 388m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 36(8)+병원1km 96(10)+약국500m 21(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 103동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수정릉e-편한세상2차매물 5건성북구 정릉동 · 18년차 · 527세대

10.5억10.5억 ~ 11.5억 · 59㎡ROE 3.2%전세 63%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	107동 3/15 서남	59.37㎡	2026-10-16	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	106동 중/15 동남	59.37㎡	2026-10-22	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
3	11억	107동 11/15 서남	59.37㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	107동 11/15 서남	59.37㎡	2026-10-16	46	3.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.5억	101동 12/13 서남	59.37㎡	2026-10-12	46	3.2%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

527세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 4,971만 = 순익 4,035만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 63% = 보증금 7.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +158만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.18억(평가 11.4억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 176%→100점

전액상환+현금 3.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·527세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

정릉(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~52분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 609m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 112(15)+카페500m 22(8)+병원1km 153(10)+약국500m 8(7)+학원1km 351·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 107동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 24건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲SK뷰매물 4건노원구 월계동 · 11년차 · 504세대

10.2억10.2억 ~ 10.5억 · 60㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	104동 고/17 동남	59.92㎡	2026-10-22	46	3.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.3억	104동 고/17 동남	59.92㎡	2026-10-06	46	3.2%	6.08억	매물 ↗
3	10.5억	104동 중/17 동남	59.96㎡	2026-10-22	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	105동 고/18 동동	59.92㎡	2026-10-05	46	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

504세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.07억 → 상승분 8,748만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,748만 − 보유비용 4,930만 = 순익 3,818만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.1% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.07억 × 전세가율 65% = 보증금 7.2억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.2억(평가 11.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 176%→100점

전액상환+현금 3.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,748만 − 보유비용 4,930만(이자 3,743만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 3,818만 / 자기자본 5.98억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·504세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

광운대(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~63분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 742m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 24(8)+병원1km 55(10)+약국500m 1(2)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수상봉프레미어스엠코(주상복합)매물 2건중랑구 상봉동 · 13년차 · 497세대

10.3억10.3억 ~ 10.5억 · 59㎡ROE 3.2%전세 72%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	C동 19/48 남남	58.64㎡	2026-10-19	46	3.2%	6.08억	매물 ↗
2	10.5억	C동 중/48 남남	58.64㎡	2026-10-06	46	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 11.6억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 4,943만 = 순익 3,890만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 72% = 보증금 8.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.05억(평가 11.18억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 197%→100점

전액상환+현금 3.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·497세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 8분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~65분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 208m(30)+편의점500m 33(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 354(15)+카페500m 65(8)+병원1km 170(10)+약국500m 9(7)+학원1km 213·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · C동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수삼각산아이원매물 3건강북구 미아동 · 23년차 · 1,344세대

8.25억8.25억 ~ 8.8억 · 60㎡ROE 1.7%전세 61%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.25억	104동 저/15 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.03억	매물 ↗
2	8.35억	106동 중/19 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.13억	매물 ↗
3	8.8억	106동 15/19 서남	59.75㎡	2026-10-16	45	1.9%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.25억

실거래중간 8.15억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.03억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.77억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.03억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 708만 + 재산세 215만 = 보유비용 4,665만
3자산가치(2년 후)
8.25억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.85억 → 상승분 6,047만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,047만 − 보유비용 4,665만 = 순익 1,382만÷ 자기자본 4.03억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.7% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.85억 × 전세가율 61% = 보증금 5.4억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

9점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.03억) / 2.86억 = -41%→9점. 필요 자기자본 4.03억(매매 8.25억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.4억(평가 8.85억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,047만 − 보유비용 4,665만(이자 3,743만+취득세 708만+재산세 215만) = 순익 1,382만 / 자기자본 4.03억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,344세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

솔샘(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~49분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 290·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 35건네이버 매물 ↗

46점수현대홈타운2단지매물 6건구로구 개봉동 · 25년차 · 964세대

9.9억9.9억 ~ 10.2억 · 59㎡ROE 2.1%전세 52%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.9억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-10-23	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
2	9.9억	211동 13/25 동동	59.49㎡	2026-09-30	46	2.1%	5.68억	매물 ↗
3	10억	205동 15/25 동동	59.49㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	10.2억	209동 20/28 남남	59.49㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.98억	매물 ↗
5	10.2억	205동 7/25 동동	59.49㎡	2026-10-14	46	2.1%	5.98억	매물 ↗
6	10.2억	209동 20/28 남남	59.49㎡	2026-10-15	46	2.1%	5.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.9억

실거래중간 9.68억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

964세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.93억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 889만 + 재산세 257만 = 보유비용 4,889만
3자산가치(2년 후)
9.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.63억 → 상승분 7,256만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,256만 − 보유비용 4,889만 = 순익 2,367만÷ 자기자본 5.68억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.63억 × 전세가율 52% = 보증금 5.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.68억) / 2.86억 = -98%→0점. 필요 자기자본 5.68억(매매 9.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.53억(평가 10.63억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,256만 − 보유비용 4,889만(이자 3,743만+취득세 889만+재산세 257만) = 순익 2,367만 / 자기자본 5.68억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·964세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

개봉(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 384m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 32(8)+병원1km 110(10)+약국500m 8(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 211동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 37건네이버 매물 ↗

46점수다산해모로매물 12건남양주시 다산동 · 5년차 · 449세대

8억8억 ~ 8.4억 · 60㎡ROE 0.3%전세 65%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-21	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	105동 중/29 남남	59.93㎡	2026-10-20	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-07	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	105동 16/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
5	8.1억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-12	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.1억	105동 16/29 동남	59.93㎡	2026-09-30	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
7	8.2억	101동 14/21 동남	59.93㎡	2026-10-06	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
8	8.3억	105동 15/29 서남	59.99㎡	2026-10-22	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
9	8.3억	103동 20/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.3억	105동 3/29 동남	59.93㎡	2026-10-20	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.4억	105동 18/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	44	0.5%	4.18억	매물 ↗
12	8.4억	102동 18/19 서남	59.93㎡	2026-10-02	44	0.5%	4.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.67억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

449세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·449세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 806m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 105동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수백련산힐스테이트1차매물 7건은평구 응암동 · 15년차 · 1,106세대

9.2억9.2억 ~ 9.6억 · 60㎡ROE 1.9%전세 60%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	109동 중/15 동남	59.63㎡	2026-10-23	46	1.9%	4.98억	매물 ↗
2	9.25억	107동 중/14 서남	59.63㎡	2026-10-23	46	2%	5.03억	매물 ↗
3	9.3억	108동 중/15 동남	59.93㎡	2026-10-12	46	2%	5.08억	매물 ↗
4	9.5억	109동 13/15 동남	59.63㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	105동 고/15 동남	59.85㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	112동 중/15 남남	59.63㎡	2026-10-22	46	2%	5.28억	매물 ↗
7	9.6억	109동 3/15 서남	59.63㎡	2026-10-23	46	2%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 9.09억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,106세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 4,794만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 4,794만 = 순익 1,950만÷ 자기자본 4.98억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.8% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 60% = 보증금 5.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.98억) / 2.86억 = -74%→0점. 필요 자기자본 4.98억(매매 9.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 9.87억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,743만 − 보유비용 4,794만(이자 3,743만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 1,950만 / 자기자본 4.98억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,106세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

새절(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1046m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 109동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 29건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲푸르지오매물 9건성북구 하월곡동 · 17년차 · 714세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 52%🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	112동 6/14 동동	59.65㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.68억	매물 ↗
2	10.9억	112동 8/14 동동	59.65㎡	2026-10-19	46	3.2%	6.68억	매물 ↗
3	10.9억	112동 6/14 동동	59.65㎡	2026-10-20	46	3.2%	6.68억	매물 ↗
4	10.9억	112동 중/14 동동	59.65㎡	2026-10-13	46	3.2%	6.68억	매물 ↗
5	11억	106동 6/14 남남	59.65㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	11.2억	115동 5/14 남남	59.65㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.98억	매물 ↗
7	11.2억	115동 5/14 남남	59.65㎡	2026-10-05	46	3.2%	6.98억	매물 ↗
8	11.4억	104동 10/14 동동	59.65㎡	2026-10-24	46	3.2%	7.18억	매물 ↗
9	12억	113동 11/14 남남	59.65㎡	2026-10-22	46	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 9.55억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

714세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,025만 = 순익 4,323만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 52% = 보증금 6.15억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.15억(평가 11.83억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,348만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 4,323만 / 자기자본 6.68억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·714세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

미아사거리(4호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~53분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 810m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 25(8)+병원1km 137(10)+약국500m 4(7)+학원1km 183·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 112동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 23건네이버 매물 ↗

46점수동아에코빌매물 7건성북구 상월곡동 · 24년차 · 1,253세대

8.6억8.6억 ~ 9.85억 · 60㎡ROE 3%전세 52%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	115동 8/23 동동	59.95㎡	2026-10-23	46	3%	4.38억	매물 ↗
2	8.9억	113동 1/22 동동	59.95㎡	2026-10-22	46	3%	4.68억	매물 ↗
3	8.9억	115동 1/23 동동	59.95㎡	2026-10-05	46	3%	4.68억	매물 ↗
4	9.3억	115동 7/23 동동	59.95㎡	2026-10-21	46	3.1%	5.08억	매물 ↗
5	9.5억	115동 4/23 남남	59.95㎡	2026-10-12	46	3.1%	5.28억	매물 ↗
6	9.6억	114동 12/23 남남	59.95㎡	2026-10-20	46	3.1%	5.38억	매물 ↗
7	9.85억	114동 14/23 남남	59.95㎡	2026-10-20	46	3.1%	5.63억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래중간 8.82억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,253세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,712만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 4,712만 = 순익 2,664만÷ 자기자본 4.38억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 52% = 보증금 4.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.38억) / 2.86억 = -53%→0점. 필요 자기자본 4.38억(매매 8.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.86억(평가 9.34억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,253세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

상월곡(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~34분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 312m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 25(8)+병원1km 57(10)+약국500m 1(2)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 115동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 24건네이버 매물 ↗

46점수용마산하늘채매물 2건중랑구 면목동 · 11년차 · 265세대

11억11억 ~ 11억 · 60㎡ROE 3.2%전세 57%🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 6/15 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	102동 6/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	46	3.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11.3억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 57% = 보증금 6.81억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +142만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.81억(평가 11.94억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 167%→100점

전액상환+현금 2.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·265세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

용마산(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~60분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 112m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 15(8)+병원1km 94(10)+약국500m 4(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수한마을매물 7건구로구 개봉동 · 28년차 · 1,983세대

11억11억 ~ 11.6억 · 60㎡ROE 2.2%전세 54%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-20	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-22	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
4	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
5	11.4억	119동 고/25 동남	59.57㎡	2026-10-23	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
6	11.4억	119동 중/25 동남	59.57㎡	2026-10-02	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
7	11.6억	103동 고/25 동남	59.57㎡	2026-09-28	46	2.3%	7.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.6억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,983세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 54% = 보증금 6.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.38억(평가 11.81억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,983세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 326m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 31(8)+병원1km 121(10)+약국500m 10(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 126동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 44건네이버 매물 ↗

46점수북한산현대힐스테이트3차매물 4건은평구 불광동 · 16년차 · 1,185세대

10.2억10.2억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2.1%전세 58%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	3102동 3/15 동남	59.99㎡	2026-10-15	46	2.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.4억	3104동 중/12 동남	59.99㎡	2026-10-23	46	2.1%	6.18억	매물 ↗
3	10.5억	3101동 5/15 서남	59.96㎡	2026-10-25	46	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	11억	3302동 15/15 동남	59.99㎡	2026-10-06	46	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 9.65억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,930만 = 순익 2,546만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 58% = 보증금 6.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 10.95억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,185세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

독바위(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~53분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 166m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 8(4)+병원1km 64(10)+약국500m 0(0)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 3102동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 35건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석