전체 매물 · 투자분석

2026-07-28 · 네이버 9,220건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-07-28 리서치):파이낸셜뉴스 '한은, 기준금리 연 2.50%→2.75%로…3년 6개월만에 뉴스핌 '서울 집값 오름세 더 커졌다…동탄·기흥 규제에도 시장 견조' (아주경제 '대출 규제에 6억 이하·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효 국제뉴스 '7월 서울 아파트값 상승세 둔화…중랑·강북 2%대 오름폭' (파이낸셜뉴스 '구로·관악도 신고가… 서울 외곽 5년전 폭등기 추월' (2 머니투데이 '6·27 대책부터 6·30 규제지역 확대까지…이재명 정부의

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기남양주시 안양 동안구 안양 만안구 의왕시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

📈 투자수익 우선 — 기본 시나리오 연 ROE 내림차순 · 동률 시 전세가율(임대전환 용이) 순 — 전세가율 95%+(역전세·깡통 위험)는 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,269건 → 단지 247곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

42점수신림현대관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

9억105.36㎡ · 저/15 · 남남ROE 2.8%전세 80%🚇 21분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 4.7억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 80% = 보증금 7.82억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +157만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.82억(평가 9.77억×전세가율 80%) / 잔존대출 4.84억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,719만 − 보유비용 5,457만(이자 4,433만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 2,262만 / 자기자본 4억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 110동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수면목두산2,3단지중랑구 면목동 · 32년차 · 344세대

9억134.2㎡ · 2/25 · 동동ROE 2.8%전세 80%🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 8.75억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-05-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 80% = 보증금 7.82억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +157만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.82억(평가 9.77억×전세가율 80%) / 잔존대출 4.84억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·344세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~31분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 465m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 253(15)+카페500m 50(8)+병원1km 115(10)+약국500m 15(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 201동최근 실거래 2026-05-16 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수한일유앤아이매물 2건구로구 고척동 · 21년차 · 390세대

8.8억8.8억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 78%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	104동 19/23 남남	114.79㎡	2026-07-07	43	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	9억	104동 3/23 남남	114.79㎡	2026-07-02	42	2.8%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 6.4억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 78% = 보증금 7.45억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +142만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 9.55억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.84억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,547만 − 보유비용 5,430만(이자 4,433만+취득세 768만+재산세 229만) = 순익 2,117만 / 자기자본 3.8억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·390세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

양천구청(2호선) 도보 22분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~23분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 1324m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 10(5)+병원1km 56(10)+약국500m 1(2)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 104동최근 실거래 2026-07-07 · 180일 6건네이버 매물 ↗

42점수삼천리매물 9건구로구 오류동 · 28년차 · 423세대

8.8억8.1억 ~ 8.9억 · 135㎡ROE 2.8%전세 77%🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	101동 20/23 남남	134.64㎡	2026-07-02	42	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	8.9억	101동 18/23 남남	134.64㎡	2026-07-24	42	2.8%	3.9억	매물 ↗
3	8.5억	101동 15/23 남남	134.64㎡	2026-07-24	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
4	8.7억	101동 고/23 남남	134.64㎡	2026-07-15	43	2.7%	3.7억	매물 ↗
5	8.7억	101동 14/23 남남	134.64㎡	2026-07-03	43	2.7%	3.7억	매물 ↗
6	8.1억	101동 저/23 남남	134.64㎡	2026-07-03	46	2.6%	3.1억	매물 ↗
7	8.2억	101동 2/23 남남	134.64㎡	2026-07-14	45	2.6%	3.2억	매물 ↗
8	8.2억	101동 저/23 남남	134.64㎡	2026-06-30	45	2.6%	3.2억	매물 ↗
9	8.2억	101동 2/23 남남	134.64㎡	2026-06-29	45	2.6%	3.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 6.7억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 77% = 보증금 7.36억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.36억(평가 9.55억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.84억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·423세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

오류동(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~18분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 500m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 24(8)+병원1km 64(10)+약국500m 8(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 101동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 11건네이버 매물 ↗

40점수묵동신안3차매물 2건중랑구 묵동 · 26년차 · 248세대

9.2억9.2억 ~ 9.2억 · 105㎡ROE 2.8%전세 71%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	103동 저/18 남남	104.79㎡	2026-07-18	40	2.8%	4.2억	매물 ↗
2	9.2억	103동 1/18 남남	104.79㎡	2026-07-01	40	2.8%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 7억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-05-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

248세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.99억 → 상승분 7,890만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,890만 − 보유비용 5,484만 = 순익 2,406만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.99억 × 전세가율 71% = 보증금 7.09억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +126만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.09억(평가 9.99억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.84억 = 147%→100점

전액상환+현금 2.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,890만 − 보유비용 5,484만(이자 4,433만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 2,406만 / 자기자본 4.2억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·248세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

먹골(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~36분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 434m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 26(8)+병원1km 76(10)+약국500m 12(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 103동최근 실거래 2026-05-20 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수방화개화매물 3건강서구 방화동 · 33년차 · 462세대

8.8억8.8억 ~ 9.2억 · 102㎡ROE 2.8%전세 67%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	106동 1/12 남남	101.86㎡	2026-07-21	42	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	9억	106동 8/12 남남	101.86㎡	2026-07-25	41	2.8%	4억	매물 ↗
3	9.2억	105동 1/12 남남	101.86㎡	2026-07-13	40	2.8%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

462세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방화(5호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 67% = 보증금 6.4억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +96만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.4억(평가 9.55억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·462세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

방화(5호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~28분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 360m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 12(6)+병원1km 44(10)+약국500m 3(7)+학원1km 49·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 106동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수신내5단지두산대림중랑구 묵동 · 31년차 · 1,244세대

9억107.05㎡ · 고/5 · 동남ROE 2.8%전세 66%🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 4.9억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

1,244세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉화산(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 66% = 보증금 6.45억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.45억(평가 9.77억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·1,244세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

봉화산(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 277m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 14(7)+병원1km 39(10)+약국500m 5(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 510동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 37건네이버 매물 ↗

45점수SK북한산시티매물 3건강북구 미아동 · 23년차 · 3,830세대

8.8억8.8억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	141동 20/20 서남	114.85㎡	2026-07-25	45	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	9억	113동 5/25 남남	114.85㎡	2026-07-25	44	2.8%	4억	매물 ↗
3	9억	102동 저/25 남남	114.85㎡	2026-07-24	44	2.8%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,830세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 65% = 보증금 6.21억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.21억(평가 9.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,830세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~46분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 222m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 26(8)+병원1km 81(10)+약국500m 6(7)+학원1km 180·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 141동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수신안네트빌1단지강서구 방화동 · 24년차 · 228세대

8.9억114.3㎡ · 3/15 · 동남ROE 2.8%전세 65%~🚇 53분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 7.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-05-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 5,444만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,633만 − 보유비용 5,444만(이자 4,433만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 2,189만 / 자기자본 3.9억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·228세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

신방화(9호선) 도보 12분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~28분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 323m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 247(15)+카페500m 39(8)+병원1km 92(10)+약국500m 12(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-05-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

43점수중랑숲금호어울림매물 3건중랑구 망우동 · 21년차 · 686세대

9억7.8억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 70분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	111동 2/14 동동	115.28㎡	2026-07-02	43	2.8%	4억	매물 ↗
2	7.8억	111동 저/14 동동	115.28㎡	2026-07-23	48	2.5%	2.8억	매물 ↗
3	7.8억	111동 저/14 동동	115.28㎡	2026-07-13	48	2.5%	2.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

686세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·686세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

양원(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~39분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 474m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 17(8)+병원1km 34(10)+약국500m 6(7)+학원1km 61·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수삼익2차매물 5건구로구 고척동 · 25년차 · 298세대

8.9억7.3억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	203동 8/18 서남	114.9㎡	2026-07-13	43	2.8%	3.9억	매물 ↗
2	9억	202동 저/19 서남	114.9㎡	2026-06-26	42	2.8%	4억	매물 ↗
3	7.8억	202동 중/19 남남	114.9㎡	2026-07-07	48	2.5%	2.8억	매물 ↗
4	8억	202동 고/19 남남	114.9㎡	2026-06-29	47	2.5%	3억	매물 ↗
5	7.3억	203동 1/18 남남	114.9㎡	2026-07-08	49	2.2%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 5,444만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·298세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

양천구청(2호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~22분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1289m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 13(7)+병원1km 60(10)+약국500m 2(5)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수돈암삼성성북구 돈암동 · 28년차 · 1,278세대

9억114.66㎡ · 1/23 · 남남ROE 2.8%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)길음(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,278세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

길음(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~31분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 471m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 25(8)+병원1km 172(10)+약국500m 8(7)+학원1km 327·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-04 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 단지 매물탭 ↗

41점수정릉스카이쌍용매물 5건성북구 정릉동 · 28년차 · 406세대

8.9억8.9억 ~ 9억 · 109㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	101동 20/20 서남	109.27㎡	2026-07-25	41	2.8%	3.9억	매물 ↗
2	8.9억	101동 8/20 남남	109.27㎡	2026-07-25	41	2.8%	3.9억	매물 ↗
3	8.9억	101동 8/20 남남	109.27㎡	2026-07-09	41	2.8%	3.9억	매물 ↗
4	8.9억	101동 20/20 서남	109.27㎡	2026-07-09	41	2.8%	3.9억	매물 ↗
5	9억	101동 17/20 남남	109.27㎡	2026-07-22	41	2.8%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 6.35억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 5,444만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·406세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

정릉(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~32분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 349m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 33(8)+병원1km 159(10)+약국500m 10(7)+학원1km 370·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 8건네이버 매물 ↗

41점수묵동자이2단지(주상복합)매물 2건중랑구 묵동 · 16년차 · 274세대

9.2억9.2억 ~ 9.2억 · 102㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	201동 7/35 동동	101.9㎡	2026-07-24	41	2.8%	4.2억	매물 ↗
2	9.2억	201동 저/35 서북	101.9㎡	2026-07-20	41	2.8%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

274세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.99억 → 상승분 7,890만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,890만 − 보유비용 5,484만 = 순익 2,406만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.99억 × 전세가율 65% = 보증금 6.49억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.49억(평가 9.99억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·274세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

먹골(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 352m(30)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 279(15)+카페500m 50(8)+병원1km 92(10)+약국500m 15(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수화곡대림매물 6건강서구 화곡동 · 34년차 · 416세대

9억8.2억 ~ 9억 · 110㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	4동 9/15 남남	110.26㎡	2026-07-13	41	2.8%	4억	매물 ↗
2	8.4억	5동 15/15 동남	110.26㎡	2026-07-23	44	2.7%	3.4억	매물 ↗
3	8.4억	5동 15/15 남남	110.26㎡	2026-07-22	44	2.7%	3.4억	매물 ↗
4	8.6억	5동 9/15 남남	110.26㎡	2026-07-07	43	2.7%	3.6억	매물 ↗
5	8.2억	4동 3/15 동남	110.26㎡	2026-07-04	45	2.6%	3.2억	매물 ↗
6	8.2억	4동 3/15 남남	110.26㎡	2026-06-29	45	2.6%	3.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

416세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·416세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

55점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~25분·카카오 실경로)→55점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 831m(15)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 259(15)+카페500m 57(8)+병원1km 179(10)+약국500m 16(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 4동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수성원중랑구 면목동 · 30년차 · 168세대

9억114.75㎡ · 6/18 · 동남ROE 2.8%전세 65%~🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-05-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

168세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·168세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~34분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 444m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 35(8)+병원1km 89(10)+약국500m 15(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 102동최근 실거래 2026-05-30 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수정릉우방매물 3건성북구 정릉동 · 27년차 · 196세대

8.9억7.5억 ~ 8.9억 · 114㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	101동 12/18 동남	114.03㎡	2026-07-25	41	2.8%	3.9억	매물 ↗
2	7.9억	101동 13/18 동남	114.03㎡	2026-07-25	46	2.5%	2.9억	매물 ↗
3	7.5억	101동 1/18 서남	114.03㎡	2026-07-25	47	2.3%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 4.68억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 5,444만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·196세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

정릉(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~33분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 24(8)+병원1km 91(10)+약국500m 3(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 5건네이버 매물 ↗

41점수정릉쌍용성북구 정릉동 · 27년차 · 193세대

9억114.6㎡ · 저/19 · 남남ROE 2.8%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

정릉(우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 515m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 32(8)+병원1km 156(10)+약국500m 10(7)+학원1km 372·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수라이프매물 3건관악구 신림동 · 31년차 · 171세대

9억8.5억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 37분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	1동 고/22 동동	114.9㎡	2026-07-18	41	2.8%	4억	매물 ↗
2	8.5억	1동 저/22 동동	114.9㎡	2026-07-11	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
3	8.5억	1동 고/22 동동	114.9㎡	2026-07-03	44	2.7%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매병원(신림선) 도보 25분 → 0회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·171세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

보라매병원(신림선) 도보 25분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~37분(자차 ~9분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 26(8)+병원1km 94(10)+약국500m 5(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 1동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수면목삼익매물 6건중랑구 면목동 · 29년차 · 216세대

9억8.1억 ~ 9억 · 112㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	102동 19/25 동동	111.94㎡	2026-07-24	41	2.8%	4억	매물 ↗
2	9억	102동 중/25 동동	111.94㎡	2026-07-13	41	2.8%	4억	매물 ↗
3	8.4억	102동 6/25 동동	111.94㎡	2026-07-23	44	2.7%	3.4억	매물 ↗
4	8.5억	102동 저/25 동동	111.94㎡	2026-07-25	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
5	8.5억	102동 7/25 동동	111.94㎡	2026-07-03	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
6	8.1억	102동 중/25 동동	111.94㎡	2026-07-06	45	2.6%	3.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.35억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

용마산(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~30분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 654m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 22(8)+병원1km 132(10)+약국500m 3(7)+학원1km 253·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 102동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수삼익매물 2건성북구 안암동3가 · 44년차 · 204세대

9억8.6억 ~ 9억 · 96~97㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	3동 고/10 남남	96.29㎡	2026-06-13	40	2.8%	4억	단지 ↗
2	8.6억	3동 중/10 남남	96.65㎡	2026-07-02	42	2.7%	3.6억	단지 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.95억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

44년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신설동(1호선·2호선·우이신설) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 44년차·204세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

신설동(1호선·2호선·우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~35분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 581m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 197(15)+카페500m 78(8)+병원1km 85(10)+약국500m 6(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-13 · 3동최근 실거래 2026-06-12 · 180일 5건네이버 단지 매물탭 ↗

44점수관악산휴먼시아1단지매물 7건관악구 신림동 · 19년차 · 545세대

8.8억8.7억 ~ 9.2억 · 115㎡ROE 2.8%전세 63%🚇 36분 · 환승0▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	103동 고/17 동남	114.7㎡	2026-07-24	44	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	9억	104동 고/20 남남	114.7㎡	2026-07-09	43	2.8%	4억	매물 ↗
3	9억	104동 중/20 남남	114.7㎡	2026-07-02	43	2.8%	4억	매물 ↗
4	9.1억	104동 고/20 남남	114.7㎡	2026-07-14	42	2.8%	4.1억	매물 ↗
5	9.2억	103동 고/17 동남	114.7㎡	2026-07-09	41	2.8%	4.2억	매물 ↗
6	8.7억	103동 고/17 동남	114.7㎡	2026-07-24	44	2.7%	3.7억	매물 ↗
7	8.7억	104동 중/20 남남	114.7㎡	2026-07-11	44	2.7%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 7.2억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

545세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 17분 → 0회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 63% = 보증금 6.02억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.02억(평가 9.55억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.84억 = 124%→100점

전액상환+현금 1.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·545세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

관악산(신림선) 도보 17분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~36분(자차 ~17분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1585m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 9(5)+병원1km 13(10)+약국500m 5(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 103동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수신림푸르지오2차매물 4건관악구 신림동 · 20년차 · 349세대

8.8억8.7억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 62%🚇 37분 · 환승0▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	101동 9/15 남남	114.71㎡	2026-07-20	43	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	8.8억	101동 중/15 남남	114.71㎡	2026-07-15	43	2.8%	3.8억	매물 ↗
3	9억	101동 저/15 남남	114.71㎡	2026-07-09	42	2.8%	4억	매물 ↗
4	8.7억	101동 중/15 남남	114.71㎡	2026-07-17	44	2.7%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 11.35억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

349세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 18분 → 0회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 62% = 보증금 5.92억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 9.55억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.84억 = 122%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·349세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

관악산(신림선) 도보 18분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~37분(자차 ~16분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1680m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 8(4)+병원1km 9(9)+약국500m 5(7)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 101동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수구일우성구로구 구로동 · 29년차 · 829세대

9억114.47㎡ · 5/20 · 동동ROE 2.8%전세 60%🚇 40분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 5.88억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

829세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 60% = 보증금 5.86억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 9.77억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.84억 = 121%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·829세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

61점

근거

남구로(7호선) 도보 16분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~14분·카카오 실경로)→61점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 942m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 7(4)+병원1km 66(10)+약국500m 3(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 204동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 27건네이버 매물 ↗

43점수동성1,2차매물 4건중랑구 신내동 · 34년차 · 1,047세대

8.8억8.3억 ~ 9.2억 · 125㎡ROE 2.8%전세 60%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	2동 중/15 남남	125.48㎡	2026-07-18	43	2.8%	3.8억	매물 ↗
2	8.8억	2동 중/15 남남	125.48㎡	2026-07-01	43	2.8%	3.8억	매물 ↗
3	9.2억	2동 3/15 남남	125.48㎡	2026-07-18	41	2.8%	4.2억	매물 ↗
4	8.3억	2동 중/15 남남	125.48㎡	2026-07-06	44	2.6%	3.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 6.2억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,047세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 60% = 보증금 5.73억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 9.55억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.84억 = 118%→98점

전액상환+현금 0.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,047세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 44(8)+병원1km 62(10)+약국500m 16(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 2동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

40점수청구매물 7건구로구 고척동 · 28년차 · 448세대

8.9억8.4억 ~ 9.1억 · 114㎡ROE 2.8%전세 55%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	102동 17/20 남남	114.12㎡	2026-07-21	40	2.8%	3.9억	매물 ↗
2	9억	102동 2/20 남남	114.12㎡	2026-07-24	39	2.8%	4억	매물 ↗
3	9억	102동 4/20 남남	114.12㎡	2026-07-22	39	2.8%	4억	매물 ↗
4	9억	102동 19/20 남남	114.12㎡	2026-07-16	39	2.8%	4억	매물 ↗
5	9.1억	102동 8/20 남남	114.12㎡	2026-07-22	39	2.8%	4.1억	매물 ↗
6	8.4억	102동 4/20 남남	114.12㎡	2026-07-23	41	2.7%	3.4억	매물 ↗
7	8.7억	102동 15/20 동남	114.12㎡	2026-07-13	40	2.7%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 6.25억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 7,633만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,633만 − 보유비용 5,444만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 55% = 보증금 5.31억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.31억(평가 9.66억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.84억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·448세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

구일(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 39(8)+병원1km 91(10)+약국500m 7(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 102동최근 실거래 2026-07-06 · 180일 13건네이버 매물 ↗

41점수고척대우매물 5건구로구 고척동 · 28년차 · 987세대

9억7.6억 ~ 9억 · 115㎡ROE 2.8%전세 53%🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	111동 17/20 남남	114.95㎡	2026-07-23	41	2.8%	4억	매물 ↗
2	8.5억	104동 15/21 남남	114.95㎡	2026-06-29	43	2.7%	3.5억	매물 ↗
3	7.6억	102동 20/20 동동	114.95㎡	2026-07-18	45	2.4%	2.6억	매물 ↗
4	7.7억	109동 2/21 남남	114.95㎡	2026-07-24	45	2.4%	2.7억	매물 ↗
5	7.75억	102동 고/20 동동	114.95㎡	2026-07-10	45	2.4%	2.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.97억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-06-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

987세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 53% = 보증금 5.18억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.18억(평가 9.77억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.84억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·987세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

56점

근거

개봉(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~20분·카카오 실경로)→56점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 953m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 36(8)+병원1km 111(10)+약국500m 4(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 111동최근 실거래 2026-06-30 · 180일 25건네이버 매물 ↗

39점수동성3차매물 8건중랑구 신내동 · 30년차 · 800세대

9억8.4억 ~ 9억 · 106~129㎡ROE 2.8%전세 53%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	12동 19/26 동동	129.37㎡	2026-07-13	39	2.8%	4억	매물 ↗
2	9억	12동 중/26 동동	129.37㎡	2026-07-06	39	2.8%	4억	매물 ↗
3	8.4억	16동 3/19 동동	105.93㎡	2026-07-10	41	2.7%	3.4억	매물 ↗
4	8.7억	16동 중/19 동남	105.93㎡	2026-07-15	40	2.7%	3.7억	매물 ↗
5	8.7억	12동 고/26 동동	129.37㎡	2026-07-25	40	2.7%	3.7억	매물 ↗
6	8.7억	12동 15/26 동동	129.37㎡	2026-07-08	40	2.7%	3.7억	매물 ↗
7	8.7억	12동 중/26 동동	129.37㎡	2026-07-10	40	2.7%	3.7억	매물 ↗
8	8.7억	12동 중/26 동동	129.37㎡	2026-07-01	40	2.7%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.2억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

800세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 5,457만 = 순익 2,262만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 53% = 보증금 5.18억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.18억(평가 9.77억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.84억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·800세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~38분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 758m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 178(15)+카페500m 43(8)+병원1km 61(10)+약국500m 12(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 12동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수두산구로구 개봉동 · 29년차 · 561세대

8.8억111.69㎡ · 고/28 · 남남ROE 2.8%전세 52%🚇 37분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 6.7억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

561세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.8억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 5,430만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 5,430만 = 순익 2,117만÷ 자기자본 3.8억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 52% = 보증금 4.97억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.8억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.8억(매매 8.8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.97억(평가 9.55억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.84억 = 103%→75점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·561세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

개봉(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~17분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 517m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 30(8)+병원1km 155(10)+약국500m 14(7)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 102동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 25건네이버 매물 ↗

40점수신내우디안1단지중랑구 신내동 · 13년차 · 1,402세대

9.2억101.65㎡ · 저/22 · 남남ROE 2.8%전세 46%🚇 72분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 7.8억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-06-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

1,402세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.99억 → 상승분 7,890만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,890만 − 보유비용 5,484만 = 순익 2,406만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.99억 × 전세가율 46% = 보증금 4.59억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.59억(평가 9.99억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.84억 = 95%→64점

이자 9만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

73점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·1,402세대→62점 + 대단지 11 = 73점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~37분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 607m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 14(5)+카페500m 8(4)+병원1km 10(10)+약국500m 0(0)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 112동최근 실거래 2026-06-24 · 180일 17건네이버 매물 ↗

44점수동성7차매물 2건중랑구 신내동 · 28년차 · 235세대

8.5억8.5억 ~ 8.5억 · 115㎡ROE 2.7%전세 73%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	701동 6/18 남남	114.98㎡	2026-07-13	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8.5억	701동 중/18 남남	114.98㎡	2026-07-20	44	2.7%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 5.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

235세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 73% = 보증금 6.74억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.74억(평가 9.23억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.84억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,290만 − 보유비용 5,389만(이자 4,433만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,901만 / 자기자본 3.5억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·235세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~38분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 864m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 46(8)+병원1km 98(10)+약국500m 12(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 701동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수벽산매물 6건중랑구 신내동 · 27년차 · 284세대

8.5억7.8억 ~ 8.5억 · 135㎡ROE 2.7%전세 69%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 22/24 동남	134.94㎡	2026-07-14	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8.5억	102동 6/24 동남	134.94㎡	2026-07-13	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
3	8.5억	102동 고/24 서남	134.94㎡	2026-07-24	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
4	8.5억	102동 저/24 남남	134.94㎡	2026-07-15	44	2.7%	3.5억	매물 ↗
5	7.8억	102동 8/24 동남	134.94㎡	2026-07-24	47	2.5%	2.8억	매물 ↗
6	7.8억	102동 8/24 동남	134.94㎡	2026-07-17	47	2.5%	2.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 5.1억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 69% = 보증금 6.37억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.37억(평가 9.23억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.84억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·284세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 797m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 261(15)+카페500m 57(8)+병원1km 126(10)+약국500m 12(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 102동최근 실거래 2026-07-19 · 180일 8건네이버 매물 ↗

47점수관악산휴먼시아2단지매물 2건관악구 신림동 · 19년차 · 2,265세대

8.5억8.2억 ~ 8.5억 · 115㎡ROE 2.7%전세 67%🚇 38분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	228동 고/15 남남	114.7㎡	2026-07-21	47	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8.2억	211동 중/20 동남	114.7㎡	2026-07-16	48	2.6%	3.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.05억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 20분 → 0회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 67% = 보증금 6.18억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 9.23억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·2,265세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

관악산(신림선) 도보 20분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~38분(자차 ~17분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1870m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 5(3)+병원1km 10(10)+약국500m 4(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 228동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 18건네이버 매물 ↗

44점수묵동신도1차중랑구 묵동 · 28년차 · 221세대

8.5억114.85㎡ · 중/23 · 남남ROE 2.7%전세 65%~🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

221세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 65% = 보증금 6억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6억(평가 9.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 124%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·221세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~33분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 303(15)+카페500m 77(8)+병원1km 104(10)+약국500m 16(7)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 101동최근 실거래 2026-06-08 · 180일 1건네이버 매물 ↗

44점수방화우림필유3차매물 2건강서구 방화동 · 22년차 · 187세대

8.6억8억 ~ 8.6억 · 100㎡ROE 2.7%전세 65%~🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	101동 2/15 남남	99.62㎡	2026-07-07	44	2.7%	3.6억	매물 ↗
2	8억	101동 3/15 남남	99.62㎡	2026-07-14	47	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.6억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공항시장(9호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.6억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 5,403만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 5,403만 = 순익 1,973만÷ 자기자본 3.6억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.7% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 65% = 보증금 6.07억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

24점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.6억) / 2.86억 = -26%→24점. 필요 자기자본 3.6억(매매 8.6억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.07억(평가 9.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,376만 − 보유비용 5,403만(이자 4,433만+취득세 746만+재산세 224만) = 순익 1,973만 / 자기자본 3.6억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·187세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

공항시장(9호선) 도보 9분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~30분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 501m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 35(8)+병원1km 104(10)+약국500m 9(7)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수수유래미안강북구 수유동 · 25년차 · 690세대

8.7억114.78㎡ · 12/18 · 동동ROE 2.7%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

690세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.7억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.7억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 5,416만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 5,416만 = 순익 2,045만÷ 자기자본 3.7억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.6% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 65% = 보증금 6.14억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

21점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.7억) / 2.86억 = -29%→21점. 필요 자기자본 3.7억(매매 8.7억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.14억(평가 9.45억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,461만 − 보유비용 5,416만(이자 4,433만+취득세 757만+재산세 226만) = 순익 2,045만 / 자기자본 3.7억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·690세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

가오리(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~57분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 38(8)+병원1km 64(10)+약국500m 16(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수미성매물 3건강서구 화곡동 · 40년차 · 228세대

8.5억7억 ~ 8.5억 · 120~126㎡ROE 2.7%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	2동 9/13 남남	126.04㎡	2026-07-23	43	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8억	2동 4/13 남남	126.04㎡	2026-07-13	45	2.5%	3억	매물 ↗
3	7억	1동 5/13 남남	119.77㎡	2026-06-30	47	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 65% = 보증금 6억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6억(평가 9.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 124%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·228세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~29분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 450m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 38(8)+병원1km 185(10)+약국500m 8(7)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 2동최근 실거래 2026-06-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수정릉우성성북구 정릉동 · 27년차 · 823세대

8.7억114.97㎡ · 2/19 · 남남ROE 2.7%전세 64%🚇 55분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 7.33억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

823세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.7억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.7억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 5,416만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 5,416만 = 순익 2,045만÷ 자기자본 3.7억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.6% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 64% = 보증금 6.05억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

21점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.7억) / 2.86억 = -29%→21점. 필요 자기자본 3.7억(매매 8.7억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.05억(평가 9.45억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.84억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·823세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

정릉(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~33분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 258m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 170(10)+약국500m 9(7)+학원1km 359·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 102동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 15건네이버 매물 ↗

52점수정릉풍림아이원매물 6건성북구 정릉동 · 21년차 · 1,971세대

8.5억8억 ~ 8.5억 · 115㎡ROE 2.7%전세 63%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	116동 저/18 남남	114.75㎡	2026-07-25	52	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8.5억	106동 저/15 남남	114.75㎡	2026-06-30	52	2.7%	3.5억	매물 ↗
3	8.3억	109동 17/18 남남	114.75㎡	2026-07-25	53	2.6%	3.3억	매물 ↗
4	8.3억	110동 고/19 동동	114.75㎡	2026-07-21	53	2.6%	3.3억	매물 ↗
5	8억	108동 18/18 남남	114.75㎡	2026-07-25	53	2.5%	3억	매물 ↗
6	8억	113동 고/18 남남	114.75㎡	2026-07-01	53	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

66건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

1,971세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 63% = 보증금 5.81억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.81억(평가 9.23억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.84억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 66건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·1,971세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

솔샘(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~37분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 583m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 9(5)+병원1km 29(10)+약국500m 3(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 116동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 66건네이버 매물 ↗

47점수중랑숲리가중랑구 망우동 · 14년차 · 381세대

8.5억110.91㎡ · 저/11 · 서남ROE 2.7%전세 61%🚇 71분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.97억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

381세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 61% = 보증금 5.63억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 9.23억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.84억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·381세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

양원(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~37분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 31(8)+병원1km 108(10)+약국500m 7(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 101동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

50점수벽산라이브파크매물 4건강북구 미아동 · 22년차 · 1,585세대

8.5억7.8억 ~ 8.5억 · 115㎡ROE 2.7%전세 60%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	114동 저/22 서남	114.68㎡	2026-07-22	50	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	7.8억	112동 1/22 서남	114.68㎡	2026-07-10	52	2.5%	2.8억	매물 ↗
3	7.9억	114동 4/22 서남	114.68㎡	2026-07-25	52	2.5%	2.9억	매물 ↗
4	8억	113동 4/22 서남	114.68㎡	2026-07-25	51	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.7억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

36건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 60% = 보증금 5.54억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 9.23억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.84억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

89점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 36건→89점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,585세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~44분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 269m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 74(10)+약국500m 4(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 114동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 36건네이버 매물 ↗

45점수정릉e-편한세상1차성북구 정릉동 · 21년차 · 739세대

8.5억114.56㎡ · 저/20 · 남남ROE 2.7%전세 58%🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.55억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 58% = 보증금 5.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 9.23억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.84억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·739세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~36분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 391m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 21(8)+병원1km 73(10)+약국500m 2(5)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 108동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 24건네이버 매물 ↗

41점수동성4차중랑구 신내동 · 29년차 · 478세대

8.7억129.37㎡ · 고/21 · 동남ROE 2.7%전세 58%🚇 74분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 6.2억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.7억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.7억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 5,416만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 5,416만 = 순익 2,045만÷ 자기자본 3.7억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.6% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 58% = 보증금 5.48억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

21점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.7억) / 2.86억 = -29%→21점. 필요 자기자본 3.7억(매매 8.7억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 9.45억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.84억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~39분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 867m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 43(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 401동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

42점수영화아이닉스구로구 개봉동 · 21년차 · 212세대

8.5억116.21㎡ · 10/25 · 남남ROE 2.7%전세 54%🚇 40분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.3억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 54% = 보증금 4.98억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.98억(평가 9.23억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.84억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·212세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

광명사거리(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~22분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 638m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 15(8)+병원1km 118(10)+약국500m 3(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-01 · 102동최근 실거래 2026-06-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

40점수정릉대우매물 5건성북구 정릉동 · 26년차 · 791세대

8.5억7.3억 ~ 8.5억 · 115㎡ROE 2.7%전세 50%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 고/16 동동	114.84㎡	2026-07-18	40	2.7%	3.5억	매물 ↗
2	8.1억	102동 14/17 남남	114.84㎡	2026-07-25	42	2.6%	3.1억	매물 ↗
3	7.7억	101동 6/16 남남	114.84㎡	2026-07-23	43	2.4%	2.7억	매물 ↗
4	7.4억	107동 2/16 남남	114.84㎡	2026-07-25	44	2.3%	2.4억	매물 ↗
5	7.3억	102동 6/17 남남	114.84㎡	2026-07-13	44	2.2%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 5.15억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

791세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 5,389만 = 순익 1,901만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 50% = 보증금 4.61억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.61억(평가 9.23억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.84억 = 95%→65점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·791세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 761m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 8(4)+병원1km 17(10)+약국500m 2(5)+학원1km 65·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 103동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 20건네이버 매물 ↗

46점수오동공원현대홈타운매물 3건강북구 번동 · 25년차 · 245세대

8.3억7.2억 ~ 8.3억 · 117㎡ROE 2.6%전세 79%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	101동 9/18 남남	117.27㎡	2026-07-18	46	2.6%	3.3억	매물 ↗
2	7.2억	101동 1/18 서남	117.27㎡	2026-07-13	52	2.2%	2.2억	매물 ↗
3	7.2억	101동 3/18 남남	117.27㎡	2026-06-26	52	2.2%	2.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.22억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-05-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 5,362만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 5,362만 = 순익 1,756만÷ 자기자본 3.3억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 79% = 보증금 7.12억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +127만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

35점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.3억) / 2.86억 = -15%→35점. 필요 자기자본 3.3억(매매 8.3억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.12억(평가 9.01억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.84억 = 147%→100점

전액상환+현금 2.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,118만 − 보유비용 5,362만(이자 4,433만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 1,756만 / 자기자본 3.3억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1002m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 4(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 101동최근 실거래 2026-05-02 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수면목삼호매물 2건중랑구 면목동 · 27년차 · 183세대

8.3억8.3억 ~ 8.3억 · 94㎡ROE 2.6%전세 70%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	101동 10/13 동남	94.06㎡	2026-07-25	45	2.6%	3.3억	매물 ↗
2	8.3억	101동 10/13 남남	94.06㎡	2026-07-25	45	2.6%	3.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.64억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

183세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 5,362만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 5,362만 = 순익 1,756만÷ 자기자본 3.3억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 70% = 보증금 6.31억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

35점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.3억) / 2.86억 = -15%→35점. 필요 자기자본 3.3억(매매 8.3억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.31억(평가 9.01억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·183세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

용마산(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~34분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 335m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 32(8)+병원1km 90(10)+약국500m 13(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-06-15 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수정릉성원매물 2건성북구 정릉동 · 27년차 · 271세대

8.2억8억 ~ 8.2억 · 115㎡ROE 2.6%전세 70%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	101동 중/18 남남	114.96㎡	2026-07-18	45	2.6%	3.2억	매물 ↗
2	8억	101동 4/18 남남	114.96㎡	2026-07-21	46	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 6.4억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

271세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 5,348만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 7,033만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,033만 − 보유비용 5,348만 = 순익 1,684만÷ 자기자본 3.2억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 70% = 보증금 6.23억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.2억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.2억(매매 8.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.23억(평가 8.9억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.84억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,033만 − 보유비용 5,348만(이자 4,433만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 1,684만 / 자기자본 3.2억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·271세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

정릉(우이신설) 도보 10분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~30분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 604m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 35(8)+병원1km 50(10)+약국500m 12(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 101동최근 실거래 2026-07-19 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수푸른마을동아성북구 정릉동 · 23년차 · 529세대

8.3억114.81㎡ · 9/19 · 서남ROE 2.6%전세 67%🚇 60분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.23억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-07-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

529세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 5,362만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 5,362만 = 순익 1,756만÷ 자기자본 3.3억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 67% = 보증금 6.04억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

35점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.3억) / 2.86억 = -15%→35점. 필요 자기자본 3.3억(매매 8.3억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.04억(평가 9.01억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·529세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

정릉(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 556m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 11(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 107동최근 실거래 2026-07-12 · 180일 15건네이버 매물 ↗

47점수중랑해모로매물 4건중랑구 망우동 · 20년차 · 174세대

8.1억7.6억 ~ 8.1억 · 137㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 70분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	103동 고/12 남남	137.29㎡	2026-07-25	47	2.6%	3.1억	매물 ↗
2	8.1억	103동 고/12 남남	137.29㎡	2026-07-15	47	2.6%	3.1억	매물 ↗
3	7.6억	103동 저/12 남남	137.29㎡	2026-07-16	48	2.4%	2.6억	매물 ↗
4	7.6억	103동 저/12 남남	137.29㎡	2026-07-07	48	2.4%	2.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.1억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.1억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 5,335만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.79억 → 상승분 6,947만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,947만 − 보유비용 5,335만 = 순익 1,612만÷ 자기자본 3.1억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.6% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.79억 × 전세가율 65% = 보증금 5.72억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.1억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.1억(매매 8.1억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 8.79억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,947만 − 보유비용 5,335만(이자 4,433만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 1,612만 / 자기자본 3.1억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·174세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

양원(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~40분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 481m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 8(4)+병원1km 21(10)+약국500m 2(5)+학원1km 45·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수길음뉴타운데시앙성북구 정릉동 · 27년차 · 514세대

8.3억114.76㎡ · 중/16 · 동동ROE 2.6%전세 43%🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 6.9억

전세가율

43%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

514세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 5,362만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.01억 → 상승분 7,118만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,118만 − 보유비용 5,362만 = 순익 1,756만÷ 자기자본 3.3억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.01억 × 전세가율 43% = 보증금 3.88억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −80%월세전환 시 순현금 -14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

35점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.3억) / 2.86억 = -15%→35점. 필요 자기자본 3.3억(매매 8.3억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

43점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.88억(평가 9.01억×전세가율 43%) / 잔존대출 4.84억 = 80%→43점

이자 36만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·514세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

정릉(우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~33분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 489m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 108(15)+카페500m 29(8)+병원1km 109(10)+약국500m 7(7)+학원1km 305·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-03 · 104동최근 실거래 2026-07-07 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수해모로강북구 번동 · 23년차 · 430세대

8억127.25㎡ · 중/20 · 동남ROE 2.5%전세 84%🚇 73분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.3억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

430세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 5,321만 = 순익 1,540만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 2.5% (보수 -5.8% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 84% = 보증금 7.3억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +135만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.3억(평가 8.69억×전세가율 84%) / 잔존대출 4.84억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 5,321만(이자 4,433만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,540만 / 자기자본 3억→연ROE 2.5%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·430세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~52분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1015m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 48(10)+약국500m 5(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 103동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 10건네이버 매물 ↗

47점수새한매물 11건중랑구 신내동 · 28년차 · 532세대

8억7억 ~ 8억 · 116㎡ROE 2.5%전세 68%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 20/24 서남	115.84㎡	2026-07-06	47	2.5%	3억	매물 ↗
2	7.5억	102동 18/24 서남	115.84㎡	2026-07-24	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
3	7.5억	102동 3/24 서서	115.84㎡	2026-07-23	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
4	7.5억	102동 10/24 서남	115.84㎡	2026-07-22	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
5	7.5억	102동 저/24 서남	115.84㎡	2026-07-09	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
6	7.5억	102동 중/24 서서	115.84㎡	2026-07-15	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
7	7.5억	102동 저/24 서서	115.84㎡	2026-07-15	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
8	7.5억	102동 20/24 서서	115.84㎡	2026-07-07	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
9	7.5억	102동 18/24 서서	115.84㎡	2026-07-07	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
10	7.3억	102동 1/24 서서	115.84㎡	2026-07-24	48	2.2%	2.3억	매물 ↗
11	7억	102동 8/24 서남	115.84㎡	2026-07-18	49	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.45억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

532세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 5,321만 = 순익 1,540만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 2.5% (보수 -5.8% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 68% = 보증금 5.91억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 8.69억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.84억 = 122%→100점

전액상환+현금 1.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·532세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

양원(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 589m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 36(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 102동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 10건네이버 매물 ↗

53점수항동제일풍경채포레스트구로구 항동 · 7년차 · 345세대

8억101.61㎡ · 14/17 · 남남ROE 2.5%전세 67%🚇 54분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역곡(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 5,321만 = 순익 1,540만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 2.5% (보수 -5.8% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 67% = 보증금 5.82억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.82억(평가 8.69억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·345세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

역곡(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~26분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1135m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 15(8)+병원1km 34(10)+약국500m 0(0)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-01 · 702동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 14건네이버 매물 ↗

46점수동부1차매물 3건구로구 오류동 · 28년차 · 252세대

8억7.3억 ~ 8억 · 115㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 13/18 남남	114.98㎡	2026-07-21	46	2.5%	3억	매물 ↗
2	8억	102동 6/18 동동	114.98㎡	2026-07-03	46	2.5%	3억	매물 ↗
3	7.3억	102동 14/18 동동	114.98㎡	2026-07-21	47	2.2%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 5,321만 = 순익 1,540만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 2.5% (보수 -5.8% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·252세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~16분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 420m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 28(8)+병원1km 135(10)+약국500m 3(7)+학원1km 126·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수동부2차매물 5건구로구 오류동 · 28년차 · 205세대

7.8억7억 ~ 7.8억 · 115㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	106동 14/19 서남	114.94㎡	2026-07-20	46	2.5%	2.8억	매물 ↗
2	7.4억	106동 12/19 서남	114.94㎡	2026-07-21	47	2.3%	2.4억	매물 ↗
3	7.2억	106동 19/19 서남	114.94㎡	2026-07-22	47	2.2%	2.2억	매물 ↗
4	7.2억	106동 고/19 동남	114.94㎡	2026-07-17	47	2.2%	2.2억	매물 ↗
5	7억	106동 8/19 서남	114.94㎡	2026-07-16	48	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.8억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 5,294만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 5,294만 = 순익 1,396만÷ 자기자본 2.8억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.3% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.8억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.8억(매매 7.8억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,690만 − 보유비용 5,294만(이자 4,433만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 1,396만 / 자기자본 2.8억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·205세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~15분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 27(8)+병원1km 140(10)+약국500m 4(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수다우훼밀리매물 2건중랑구 신내동 · 28년차 · 152세대

7.8억7.8억 ~ 8억 · 115㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	101동 3/22 동동	114.51㎡	2026-07-23	46	2.5%	2.8억	매물 ↗
2	8억	101동 12/22 동동	114.51㎡	2026-07-23	46	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 6.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

152세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.8억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 5,294만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 5,294만 = 순익 1,396만÷ 자기자본 2.8억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.3% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.8억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.8억(매매 7.8억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·152세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 322(15)+카페500m 70(8)+병원1km 127(10)+약국500m 15(7)+학원1km 200·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 101동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 2건네이버 매물 ↗

46점수삼환구로구 개봉동 · 31년차 · 783세대

7.9억114.48㎡ · 2/25 · 남남ROE 2.5%전세 64%🚇 34분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 6.45억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 5,308만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.58억 → 상승분 6,775만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,775만 − 보유비용 5,308만 = 순익 1,468만÷ 자기자본 2.9억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.1% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.58억 × 전세가율 64% = 보증금 5.49억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.9억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.9억(매매 7.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.49억(평가 8.58억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.84억 = 113%→91점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,775만 − 보유비용 5,308만(이자 4,433만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 1,468만 / 자기자본 2.9억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·783세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 331m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 39(8)+병원1km 140(10)+약국500m 16(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 106동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 17건네이버 매물 ↗

45점수묵동한국매물 3건중랑구 묵동 · 28년차 · 225세대

8억7.7억 ~ 8억 · 115㎡ROE 2.5%전세 62%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 5/19 동남	114.87㎡	2026-07-23	45	2.5%	3억	매물 ↗
2	7.7억	102동 7/19 동남	114.87㎡	2026-07-24	45	2.4%	2.7억	매물 ↗
3	7.7억	102동 7/19 동동	114.87㎡	2026-07-24	45	2.4%	2.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.05억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 5,321만 = 순익 1,540만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 2.5% (보수 -5.8% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 62% = 보증금 5.39억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.39억(평가 8.69억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.84억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·225세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~36분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 348m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 210(15)+카페500m 43(8)+병원1km 117(10)+약국500m 12(7)+학원1km 134·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 102동최근 실거래 2026-07-07 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수수유벽산1차매물 4건강북구 수유동 · 33년차 · 1,454세대

7.8억7.8억 ~ 8억 · 123㎡ROE 2.5%전세 57%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	9동 1/15 남남	122.58㎡	2026-06-29	48	2.5%	2.8억	매물 ↗
2	7.9억	13동 저/15 남남	122.58㎡	2026-07-15	47	2.5%	2.9억	매물 ↗
3	8억	11동 15/15 남남	122.58㎡	2026-07-21	47	2.5%	3억	매물 ↗
4	8억	12동 14/15 남남	122.58㎡	2026-07-13	47	2.5%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 6.7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,454세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.8억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 5,294만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 5,294만 = 순익 1,396만÷ 자기자본 2.8억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.3% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 57% = 보증금 4.83억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.8억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.8억(매매 7.8억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 8.47억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.84억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,454세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

가오리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~56분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 280(15)+카페500m 55(8)+병원1km 149(10)+약국500m 14(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 9동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 29건네이버 매물 ↗

48점수삼익1단지매물 4건구로구 고척동 · 25년차 · 245세대

7.6억7.3억 ~ 7.6억 · 108~115㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	102동 고/19 동남	114.9㎡	2026-07-18	48	2.4%	2.6억	매물 ↗
2	7.6억	102동 5/19 동남	114.9㎡	2026-07-03	48	2.4%	2.6억	매물 ↗
3	7.5억	102동 11/19 동남	114.9㎡	2026-07-08	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
4	7.3억	102동 2/19 동남	107.91㎡	2026-07-22	49	2.2%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.6억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양천구청(2호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.6억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 5,267만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.25억 → 상승분 6,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,518만 − 보유비용 5,267만 = 순익 1,251만÷ 자기자본 2.6억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.25억 × 전세가율 65% = 보증금 5.36억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

59점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.6억) / 2.86억 = 9%→59점. 필요 자기자본 2.6억(매매 7.6억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.36억(평가 8.25억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,518만 − 보유비용 5,267만(이자 4,433만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 1,251만 / 자기자본 2.6억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

양천구청(2호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~22분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1192m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 2(5)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수극동매물 5건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

7.35억6.8억 ~ 7.4억 · 134㎡ROE 2.3%전세 67%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.35억	1동 중/14 서서	134.45㎡	2026-07-05	48	2.3%	2.35억	매물 ↗
2	7.4억	1동 7/14 서서	134.45㎡	2026-07-23	48	2.3%	2.4억	매물 ↗
3	6.8억	1동 2/14 서서	134.45㎡	2026-07-23	50	2.2%	2.04억	매물 ↗
4	7.3억	1동 1/14 서남	134.45㎡	2026-07-09	48	2.2%	2.3억	매물 ↗
5	7억	1동 1/14 서서	134.45㎡	2026-07-25	49	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.35억

실거래중간 5.45억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.35억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.14억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.35억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 609만 + 재산세 191만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
7.35억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.98억 → 상승분 6,304만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,304만 − 보유비용 5,233만 = 순익 1,071만÷ 자기자본 2.35억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.7% · 낙관 8.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.98억 × 전세가율 67% = 보증금 5.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

68점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.35억) / 2.86억 = 18%→68점. 필요 자기자본 2.35억(매매 7.35억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 7.98억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 111%→86점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,304만 − 보유비용 5,233만(이자 4,433만+취득세 609만+재산세 191만) = 순익 1,071만 / 자기자본 2.35억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-05 · 1동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 7건네이버 매물 ↗

56점수거성푸르뫼매물 6건구로구 개봉동 · 33년차 · 249세대

5.2억5.2억 ~ 7억 · 133㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	101동 1/18 남남	132.68㎡	2026-07-08	56	2.3%	1.56억	매물 ↗
2	6.05억	101동 5/18 남남	132.68㎡	2026-07-16	52	2.2%	1.81억	매물 ↗
3	6.05억	101동 저/18 남남	132.68㎡	2026-07-23	52	2.2%	1.81억	매물 ↗
4	6.3억	101동 5/18 남남	132.68㎡	2026-07-02	51	2.2%	1.89억	매물 ↗
5	6.5억	101동 3/18 남남	132.68㎡	2026-07-24	50	2.2%	1.95억	매물 ↗
6	7억	101동 중/18 남남	132.68㎡	2026-07-22	48	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.65억 → 상승분 4,460만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,460만 − 보유비용 3,732만 = 순익 728만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.65억 × 전세가율 65% = 보증금 3.67억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.67억(평가 5.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.52억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,460만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 728만 / 자기자본 1.56억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~18분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 717m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 22(8)+병원1km 78(10)+약국500m 6(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 101동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수삼성산주공3단지매물 3건관악구 신림동 · 26년차 · 1,482세대

7.5억6.8억 ~ 7.5억 · 113㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	309동 5/25 동남	113.31㎡	2026-07-25	48	2.3%	2.5억	매물 ↗
2	6.8억	302동 2/25 동남	113.31㎡	2026-07-18	50	2.2%	2.04억	매물 ↗
3	7.1억	309동 1/25 동남	113.31㎡	2026-07-18	49	2.1%	2.13억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.5억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 5,253만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 5,253만 = 순익 1,179만÷ 자기자본 2.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.2% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 65% = 보증금 5.29억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.5억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.5억(매매 7.5억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.29억(평가 8.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 109%→85점

전액상환+현금 0.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,432만 − 보유비용 5,253만(이자 4,433만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 1,179만 / 자기자본 2.5억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

관악산(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~19분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1261m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 309동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수신림쌍용매물 2건관악구 신림동 · 29년차 · 373세대

7.4억7.4억 ~ 7.5억 · 115㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 46분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	102동 고/18 남남	114.92㎡	2026-07-10	47	2.3%	2.4억	매물 ↗
2	7.5억	102동 저/18 남남	114.92㎡	2026-07-13	47	2.3%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.4억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 5,240만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.03억 → 상승분 6,347만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,347만 − 보유비용 5,240만 = 순익 1,107만÷ 자기자본 2.4억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.5% · 낙관 8.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.03억 × 전세가율 65% = 보증금 5.22억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.4억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.4억(매매 7.4억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.22억(평가 8.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,347만 − 보유비용 5,240만(이자 4,433만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 1,107만 / 자기자본 2.4억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·373세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

서원(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1702m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 30(11)+카페500m 6(3)+병원1km 67(10)+약국500m 0(0)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수신성매물 2건중랑구 면목동 · 28년차 · 266세대

7.5억7.3억 ~ 7.5억 · 103㎡ROE 2.3%전세 61%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 1/19 서서	103.11㎡	2026-07-10	46	2.3%	2.5억	매물 ↗
2	7.3억	102동 저/19 서남	103.11㎡	2026-07-20	46	2.2%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 5.9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.5억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 5,253만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 5,253만 = 순익 1,179만÷ 자기자본 2.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.2% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 61% = 보증금 4.97억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.5억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.5억(매매 7.5억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.97억(평가 8.14억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.84억 = 103%→75점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·266세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~33분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 690m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 29(8)+병원1km 72(10)+약국500m 6(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 101동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 9건네이버 매물 ↗

57점수동부골든매물 9건구로구 오류동 · 28년차 · 1,236세대

6억6억 ~ 6.5억 · 105~113㎡ROE 2.2%전세 72%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	202동 1/20 남남	113.43㎡	2026-07-25	57	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	202동 1/20 남남	113.43㎡	2026-07-25	57	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6.3억	205동 8/13 남남	105.21㎡	2026-07-25	56	2.2%	1.89억	매물 ↗
4	6.3억	201동 5/20 남남	113.43㎡	2026-07-21	56	2.2%	1.89억	매물 ↗
5	6.3억	204동 4/18 남남	105.21㎡	2026-07-14	56	2.2%	1.89억	매물 ↗
6	6.3억	205동 8/13 남남	105.21㎡	2026-07-24	56	2.2%	1.89억	매물 ↗
7	6.5억	201동 12/20 남남	113.43㎡	2026-07-25	55	2.2%	1.95억	매물 ↗
8	6.5억	201동 1/20 남남	113.43㎡	2026-07-24	55	2.2%	1.95억	매물 ↗
9	6.5억	207동 4/14 서남	105.21㎡	2026-07-20	55	2.2%	1.95억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.75억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 72% = 보증금 4.69억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 6.51억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.06억 = 115%→94점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,146만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 809만 / 자기자본 1.8억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,236세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

오류동(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 708m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 202동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 25건네이버 매물 ↗

50점수정릉중앙하이츠매물 3건성북구 정릉동 · 28년차 · 261세대

6.9억6.9억 ~ 7.1억 · 115㎡ROE 2.2%전세 71%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	3동 저/18 남남	114.83㎡	2026-07-23	50	2.2%	2.07억	매물 ↗
2	6.9억	3동 4/18 남남	114.83㎡	2026-07-22	50	2.2%	2.07억	매물 ↗
3	7.1억	3동 고/18 남남	114.83㎡	2026-07-21	50	2.1%	2.13억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 4.35억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.07억

대출 4.83억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.83억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.07억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 245만 × 24개월 중 이자 4,279만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 5,018만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.49억 → 상승분 5,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,918만 − 보유비용 5,018만 = 순익 900만÷ 자기자본 2.07억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.5% · 낙관 8.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.49억 × 전세가율 71% = 보증금 5.32억잔존대출 4.67억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

78점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.07억) / 2.86억 = 28%→78점. 필요 자기자본 2.07억(매매 6.9억−대출 4.83억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.32억(평가 7.49억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.67억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,918만 − 보유비용 5,018만(이자 4,279만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 900만 / 자기자본 2.07억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

42점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 245만) / 실수령 565만 = 43%→42점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 989m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 6(3)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 3동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 7건네이버 매물 ↗

52점수거성푸르뫼2차매물 5건구로구 개봉동 · 33년차 · 245세대

6.1억6.1억 ~ 6.9억 · 133㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	201동 고/18 남남	132.68㎡	2026-07-10	52	2.2%	1.83억	매물 ↗
2	6.2억	201동 고/18 서남	132.68㎡	2026-07-02	51	2.2%	1.86억	매물 ↗
3	6.7억	201동 고/18 남남	132.68㎡	2026-07-02	49	2.2%	2.01억	매물 ↗
4	6.9억	201동 4/18 남남	132.68㎡	2026-07-23	49	2.2%	2.07억	매물 ↗
5	6.9억	201동 저/18 남남	132.68㎡	2026-07-24	49	2.2%	2.07억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 4.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.62억 → 상승분 5,232만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,232만 − 보유비용 4,413만 = 순익 819만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.62억 × 전세가율 65% = 보증금 4.31억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.31억(평가 6.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.13억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,232만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 819만 / 자기자본 1.83억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·245세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

오류동(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~18분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 643m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 78(10)+약국500m 8(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 201동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수라인매물 5건구로구 오류동 · 31년차 · 218세대

6.4억6.4억 ~ 6.8억 · 113~115㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	101동 21/22 남남	113.25㎡	2026-07-16	51	2.2%	1.92억	매물 ↗
2	6.4억	101동 8/22 남남	114.69㎡	2026-07-13	51	2.2%	1.92억	매물 ↗
3	6.5억	101동 20/22 남남	114.69㎡	2026-07-11	50	2.2%	1.95억	매물 ↗
4	6.5억	101동 8/22 남남	114.69㎡	2026-07-13	50	2.2%	1.95억	매물 ↗
5	6.8억	101동 21/22 남남	114.69㎡	2026-07-09	49	2.2%	2.04억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 4.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.92억

대출 4.48억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.48억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.92억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 227만 × 24개월 중 이자 3,969만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,640만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.95억 → 상승분 5,489만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,489만 − 보유비용 4,640만 = 순익 849만÷ 자기자본 1.92억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.95억 × 전세가율 65% = 보증금 4.52억잔존대출 4.33억 전액상환 + 현금 0.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.92억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.92억(매매 6.4억−대출 4.48억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.52억(평가 6.95억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.33억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,489만 − 보유비용 4,640만(이자 3,969만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 849만 / 자기자본 1.92억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

50점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 227만) / 실수령 565만 = 40%→50점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·218세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 310m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 28(8)+병원1km 104(10)+약국500m 5(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 101동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수한신플러스타운매물 2건구로구 오류동 · 24년차 · 299세대

7억7억 ~ 7억 · 115㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 5/15 남남	114.78㎡	2026-07-17	50	2.1%	2.1억	매물 ↗
2	7억	104동 5/15 남남	114.78㎡	2026-07-01	50	2.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 5,093만 = 순익 910만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE 2.1% (보수 -8.5% · 낙관 8.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 65% = 보증금 4.94억잔존대출 4.74억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 7.6억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.74억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 5,093만(이자 4,341만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 910만 / 자기자본 2.1억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

오류동(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~19분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 568m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 27(8)+병원1km 83(10)+약국500m 5(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 104동최근 실거래 2026-07-06 · 180일 6건네이버 매물 ↗

36점수거성학마을매물 5건도봉구 방학동 · 32년차 · 347세대

9.2억7억 ~ 9.2억 · 134㎡ROE 1.5%전세 79%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	101동 6/18 남남	134.29㎡	2026-06-30	36	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	9억	101동 고/18 남남	134.29㎡	2026-07-15	37	1.4%	4억	매물 ↗
3	7.5억	101동 15/18 남남	134.29㎡	2026-07-10	43	0.5%	2.5억	매물 ↗
4	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-07-24	45	0.1%	2.1억	매물 ↗
5	7억	101동 5/18 남남	134.29㎡	2026-07-16	45	0.1%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 4.41억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-05-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 79% = 보증금 7.8억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +157만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.8억(평가 9.87억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.84억 = 161%→100점

전액상환+현금 2.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,743만 − 보유비용 5,484만(이자 4,433만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 1,259만 / 자기자본 4.2억→연ROE 1.5%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·347세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

방학(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 440m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 345(15)+카페500m 49(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-30 · 101동최근 실거래 2026-05-20 · 180일 2건네이버 매물 ↗

39점수북한산코오롱하늘채매물 3건도봉구 쌍문동 · 13년차 · 293세대

9.2억9.2억 ~ 9.2억 · 115㎡ROE 1.5%전세 73%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	102동 11/15 남남	114.98㎡	2026-07-20	39	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	9.2억	102동 고/15 남남	114.98㎡	2026-07-23	39	1.5%	4.2억	매물 ↗
3	9.2억	102동 고/15 남남	114.98㎡	2026-07-17	39	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 7.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

293세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)4·19민주묘지(우이신설) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 73% = 보증금 7.21억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.21억(평가 9.87억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.84억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·293세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

4·19민주묘지(우이신설) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~43분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 819m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 96(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 5(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 102동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 9건네이버 매물 ↗

39점수한신매물 7건금천구 독산동 · 35년차 · 1,000세대

9.1억7.5억 ~ 9.1억 · 130㎡ROE 1.5%전세 66%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.1억	1동 고/15 남남	129.66㎡	2026-07-14	39	1.5%	4.1억	매물 ↗
2	8.5억	1동 고/15 남남	129.66㎡	2026-07-14	42	1.2%	3.5억	매물 ↗
3	8.6억	1동 중/15 남남	129.66㎡	2026-06-27	41	1.2%	3.6억	매물 ↗
4	8.3억	2동 고/15 남남	129.66㎡	2026-07-21	43	1.1%	3.3억	매물 ↗
5	8.2억	7동 2/12 남남	129.66㎡	2026-07-08	43	1%	3.2억	매물 ↗
6	7.5억	2동 저/15 동남	129.66㎡	2026-07-23	44	0.5%	2.5억	매물 ↗
7	7.5억	1동 1/15 남남	129.66㎡	2026-07-13	44	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.1억

실거래중간 7.07억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

1,000세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.1억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.37억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.1억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 801만 + 재산세 237만 = 보유비용 5,471만
3자산가치(2년 후)
9.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 6,670만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,670만 − 보유비용 5,471만 = 순익 1,199만÷ 자기자본 4.1억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 66% = 보증금 6.45억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

7점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.1억) / 2.86억 = -43%→7점. 필요 자기자본 4.1억(매매 9.1억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.45억(평가 9.77억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,670만 − 보유비용 5,471만(이자 4,433만+취득세 801만+재산세 237만) = 순익 1,199만 / 자기자본 4.1억→연ROE 1.5%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·1,000세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

금천구청(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~19분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 341m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 80(15)+카페500m 20(8)+병원1km 68(10)+약국500m 0(0)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.01억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 1동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 25건네이버 매물 ↗

39점수대상타운현대매물 2건도봉구 방학동 · 25년차 · 1,278세대

9.1억9억 ~ 9.1억 · 101㎡ROE 1.5%전세 65%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.1억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-07-18	39	1.5%	4.1억	매물 ↗
2	9억	106동 2/23 동동	101.4㎡	2026-07-13	40	1.4%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.1억

실거래중간 8.6억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.1억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.37억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.1억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 801만 + 재산세 237만 = 보유비용 5,471만
3자산가치(2년 후)
9.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 6,670만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,670만 − 보유비용 5,471만 = 순익 1,199만÷ 자기자본 4.1억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

7점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.1억) / 2.86억 = -43%→7점. 필요 자기자본 4.1억(매매 9.1억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,278세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

방학(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 33(8)+병원1km 119(10)+약국500m 10(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 107동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 20건네이버 매물 ↗

37점수은평뉴타운상림6단지푸르지오매물 3건은평구 진관동 · 19년차 · 379세대

9.2억8.7억 ~ 9.2억 · 102㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	618동 중/14 동남	101.61㎡	2026-07-15	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	8.7억	617동 10/10 동남	101.93㎡	2026-07-24	40	1.3%	3.7억	매물 ↗
3	8.7억	617동 10/10 동남	101.93㎡	2026-06-29	40	1.3%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

379세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지축(3호선) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·379세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지축(3호선) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1416m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 16(6)+카페500m 6(3)+병원1km 7(7)+약국500m 1(2)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 618동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수은평뉴타운제각말5-1단지은평구 진관동 · 16년차 · 330세대

9.2억101.78㎡ · 3/9 · 서남ROE 1.5%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·330세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

46점

근거

역 1481m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 10(5)+병원1km 2(2)+약국500m 0(0)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=46점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 504동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수쌍문삼성래미안매물 5건도봉구 쌍문동 · 24년차 · 407세대

9.2억8.5억 ~ 9.2억 · 115㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	108동 12/15 남남	114.93㎡	2026-07-23	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	8.8억	108동 4/15 남남	114.93㎡	2026-07-23	39	1.3%	3.8억	매물 ↗
3	8.5억	103동 고/13 남남	114.93㎡	2026-07-14	41	1.2%	3.5억	매물 ↗
4	8.5억	103동 저/13 남남	114.93㎡	2026-07-09	41	1.2%	3.5억	매물 ↗
5	8.5억	103동 9/13 남남	114.93㎡	2026-07-03	41	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

407세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·407세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

쌍문(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~43분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 624m(24)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 37(8)+병원1km 114(10)+약국500m 10(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수이에스에이(주상복합)매물 10건도봉구 방학동 · 23년차 · 296세대

9.2억8억 ~ 9.2억 · 125~127㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	105동 20/20 남남	126.97㎡	2026-07-20	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	9.2억	105동 고/20 남남	126.97㎡	2026-07-23	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
3	9억	104동 5/20 남남	126.97㎡	2026-07-20	38	1.4%	4억	매물 ↗
4	9억	104동 13/20 남남	126.97㎡	2026-07-24	38	1.4%	4억	매물 ↗
5	9억	105동 18/20 남남	126.97㎡	2026-07-08	38	1.4%	4억	매물 ↗
6	8.5억	103동 17/20 서서	124.66㎡	2026-07-23	41	1.2%	3.5억	매물 ↗
7	8.5억	101동 3/20 남남	124.66㎡	2026-07-22	41	1.2%	3.5억	매물 ↗
8	8.4억	103동 10/20 서서	124.66㎡	2026-07-24	41	1.1%	3.4억	매물 ↗
9	8억	101동 8/20 남남	124.66㎡	2026-06-29	42	0.9%	3억	매물 ↗
10	8억	103동 저/20 서서	124.66㎡	2026-06-30	42	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·296세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

방학(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~38분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 168m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 282(15)+카페500m 54(8)+병원1km 90(10)+약국500m 21(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수삼익포레스트매물 12건노원구 공릉동 · 31년차 · 845세대

9.2억7.7억 ~ 9.2억 · 115㎡ROE 1.5%전세 60%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	104동 7/15 남남	114.88㎡	2026-07-20	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	9억	104동 12/15 남남	114.88㎡	2026-07-23	38	1.4%	4억	매물 ↗
3	9억	106동 6/15 남남	114.88㎡	2026-07-18	38	1.4%	4억	매물 ↗
4	9억	106동 11/15 남남	114.88㎡	2026-07-18	38	1.4%	4억	매물 ↗
5	8.8억	104동 8/15 남남	114.88㎡	2026-07-20	39	1.3%	3.8억	매물 ↗
6	8.8억	106동 7/15 남남	114.88㎡	2026-07-02	39	1.3%	3.8억	매물 ↗
7	8.3억	104동 5/15 남남	114.88㎡	2026-07-22	40	1.1%	3.3억	매물 ↗
8	8.3억	104동 6/15 남남	114.88㎡	2026-07-08	40	1.1%	3.3억	매물 ↗
9	8억	102동 5/15 동동	114.88㎡	2026-07-23	41	0.9%	3억	매물 ↗
10	8억	102동 7/15 동동	114.88㎡	2026-07-08	41	0.9%	3억	매물 ↗
11	8억	102동 5/15 동동	114.88㎡	2026-07-23	41	0.9%	3억	매물 ↗
12	7.7억	104동 저/15 남남	114.88㎡	2026-07-11	41	0.7%	2.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 6.8억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-07-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

845세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 60% = 보증금 5.92억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 9.87억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.84억 = 122%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·845세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

공릉(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 733m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 244(15)+카페500m 60(8)+병원1km 91(10)+약국500m 9(7)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 104동최근 실거래 2026-07-12 · 180일 22건네이버 매물 ↗

생성 2026. 7. 28. 오후 5:45:04 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석