1.가격: 최저 호가 6.8억는 실거래 중간 7.88억(10건)보다 13.7% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.유동성: 180일 10건 거래 + 매물 2건 — 사고팔기 쉬운 시장.
3.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.2% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 2.9%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 전세 표본 부족 — 임대 수요를 데이터로 확인 못함(중개사 확인 필요).
· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 256세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 통근 ~56분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 사가정(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~35분(카카오 실경로)

편의점

마트

283

음식점

카페

병원

약국

109

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 2건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	6.8억	57㎡	102동 15/19	동남	2026-07-21	매물 ↗
2	8.4억	80㎡	101동 저/19	서서	2026-06-27	매물 ↗

실거래 이력 최근 180일 · 10건 (국토부)

50㎡대 중간 6.25억 · 2건84㎡급 중간 7.65억 · 5건90㎡+ 중간 8.33억 · 3건

거래일	면적	층	금액
2026-07-17	79.5㎡	13층	8.4억
2026-06-27	79.5㎡	5층	7.65억
2026-06-17	90.1㎡	7층	8.08억
2026-05-14	79.5㎡	5층	7.6억
2026-05-08	102.6㎡	15층	8.33억
2026-05-01	105.9㎡	10층	8.6억
2026-05-01	56.9㎡	1층	6.17억

전세 계약 이력 최근 180일 · 1건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-04	79.5㎡	5.07억	갱신

투자분석 기준가 6.8억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 7.88억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(6.8억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(7.88억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 ?% 검증) — 공실 기간
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 24년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

256세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
통근 ~56분 — 출근 부담 큼(실거주 시)