1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 중랑구 면목동

성원

레이더 25근거 부족 — 추천 보류재건축 기대 제한 (용적률 353%)

중랑구 면목동· 168세대· 30년차(1997년 준공)· 용적률 353%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+44% — 높음, 협상 필수

최저 호가 9억 vs 실거래 중간 6.25억(4건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 264만/월

실수령의 47% · 현 주거비 대비 +234만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

사가정 도보 7분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~58분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 3 · 병원 89

1km 실측(카카오) · 편의점 11·약국 15(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 4건 거래

168세대 · 현재 매물 3건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

6건 감지

최저 호가가 실거래보다 44.0% 높음 — 거품 가능, 협상 필수 외 5건 ↓

최저 호가

9억

매매 매물 3건 · 수집 2026-07-26

실거래 중간(180일)

6.25억

4건 · 최근 2026-05-30

호가 갭

+44%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

표본 부족

전세 계약 0건(180일)

레이더 지수 25/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 8/40유동성 5/30연식·재건축 6/15전세가율 6/15

✓ 30년차이나 용적률 353% — 재건축 기대는 제한적

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 9억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

264만/월

실수령 565만의 47%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

9.8만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+234만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 197.8만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 1점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래 대비 +44% 높음.
2.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.8% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 3.1%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 갭 +44% — 현재 호가로는 가격 근거가 성립하지 않음(급매 출현 대기 권장).
· 전세 표본 부족 — 임대 수요를 데이터로 확인 못함(중개사 확인 필요).
· 리스크 6건 — 논증의 약점이 많음.
· 종합: 시스템 스스로 설득되지 않는 수준 — 이 매물은 추천하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최저 호가가 실거래보다 44.0% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
· 180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
· 168세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
· 30년차·용적률 353% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행
· 통근 ~58분 — 출근 부담 큼(실거주 시)
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~34분(카카오 실경로)

편의점

마트

165

음식점

카페

병원

약국

100

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 2건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-26)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	9억	85㎡	101동 3/20	남남	2026-07-15	매물 ↗
2	9억	115㎡	102동 6/18	동남	2026-07-06	매물 ↗

실거래 이력 최근 180일 · 4건 (국토부)

50㎡대 중간 5.99억 · 3건84㎡급 중간 7억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-05-30	59.9㎡	10층	6.25억
2026-05-19	59.9㎡	4층	5.99억
2026-05-14	85.0㎡	4층	7억
2026-04-16	59.9㎡	9층	5.7억

전세 계약 이력 최근 180일 · 0건

180일 내 전세 계약이 없습니다.

투자분석 기준가 9억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-05-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

168세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(9억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(6.25억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 ?% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 353%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 30년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최저 호가가 실거래보다 44.0% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
180일 내 전세 계약 없음 — 임대 전환 수요 미확인
168세대 소단지 — 환금성·시세 안정성 열위
30년차·용적률 353% — 재건축 사업성 낮은데 노후화 진행