1.가격: 최저 호가 5.45억는 실거래 중간 5.78억(30건)보다 5.6% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 62% — 보통 수준의 실거주 수요.
3.유동성: 180일 30건 거래 + 매물 18건 — 사고팔기 쉬운 시장.
4.수익: 지역 기본 상승 가정 연 ROE 2.3% · 10년 관점 ETF 대비 매수 우위(분기 2.9%).

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 감지된 리스크 1건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 통근 ~72분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 신내(6호선·경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로)

편의점

마트

146

음식점

카페

병원

약국

196

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

현재 호가 매물 17건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	5.45억	66㎡	1동 저/15	동동	2026-07-26	매물 ↗
2	6.25억	59㎡	9동 3/15	남남	2026-07-26	매물 ↗
3	6.25억	59㎡	9동 3/15	남남	2026-07-11	매물 ↗
4	6.25억	59㎡	9동 저/15	남남	2026-07-15	매물 ↗
5	6.4억

실거래 이력 최근 180일 · 30건 (국토부)

~50㎡ 중간 5억 · 1건60~74㎡ 중간 5.4억 · 5건50㎡대 중간 5.45억 · 12건84㎡급 중간 7.3억 · 6건90㎡+ 중간 7.65억 · 6건

거래일	면적	층	금액
2026-07-06	85.0㎡	2층	6.9억
2026-06-25	46.4㎡	20층	5억
2026-06-23	59.4㎡	11층	6.2억
2026-06-13	59.4㎡	14층	6.4억
2026-06-10	85.0㎡	13층	7.7억
2026-05-23	84.1㎡	3층	6.5억

전세 계약 이력 최근 180일 · 17건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-25	59.4㎡	3.7억	갱신
2026-07-07	59.4㎡	3.7억	신규
2026-07-04	59.4㎡	3.65억	갱신
2026-07-04	59.4㎡	2.94억	신규
2026-06-19	85.0㎡	6.5억	신규
2026-06-17	59.4㎡	2.77억	갱신
2026-05-28	85.0㎡	5억	신규
2026-05-21	59.4㎡	3.1억	갱신
2026-05-14	59.4㎡

투자분석 기준가 5.45억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.45억

실거래중간 5.78억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,047세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(5.45억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(5.78억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 62% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 217%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 34년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

통근 ~72분 — 출근 부담 큼(실거주 시)