전체 매물 · 투자분석

2026-07-28 · 네이버 9,220건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-07-28 리서치):파이낸셜뉴스 '한은, 기준금리 연 2.50%→2.75%로…3년 6개월만에 뉴스핌 '서울 집값 오름세 더 커졌다…동탄·기흥 규제에도 시장 견조' (아주경제 '대출 규제에 6억 이하·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효 국제뉴스 '7월 서울 아파트값 상승세 둔화…중랑·강북 2%대 오름폭' (파이낸셜뉴스 '구로·관악도 신고가… 서울 외곽 5년전 폭등기 추월' (2 머니투데이 '6·27 대책부터 6·30 규제지역 확대까지…이재명 정부의

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기남양주시 안양 동안구 안양 만안구 의왕시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 224건 → 단지 53곳 중 상위 53곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

60점수현대매물 2건관악구 신림동 · 35년차 · 336세대

4.8억4.8억 ~ 4.9억 · 72㎡ROE 2.4%전세 80%🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	105동 2/11 서북	71.9㎡	2026-07-23	60	2.4%	1.44억	매물 ↗
2	4.9억	105동 8/11 서북	71.9㎡	2026-07-23	60	2.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.7억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

336세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대벤처타운(신림선) 도보 12분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 80% = 보증금 4.17억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.17억(평가 5.21억×전세가율 80%) / 잔존대출 3.25억 = 128%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,117만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 687만 / 자기자본 1.44억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·336세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

91점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

서울대벤처타운(신림선) 도보 12분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~14분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 850m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 10(5)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 105동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 10건네이버 매물 ↗

56점수금강구로구 오류동 · 31년차 · 247세대

4.5억65.88㎡ · 14/19 · 서남ROE 2.4%전세 58%🚇 35분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 7.18억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.89억 → 상승분 3,859만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,859만 − 보유비용 3,203만 = 순익 657만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.89억 × 전세가율 58% = 보증금 2.83억잔존대출 3.05억 일부상환 · 이자부담 −93%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 4.89억×전세가율 58%) / 잔존대출 3.05억 = 93%→61점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,859만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 657만 / 자기자본 1.35억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

오류동(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~19분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 19(8)+병원1km 121(10)+약국500m 6(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 102동최근 실거래 2026-06-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

53점수길훈매물 2건구로구 오류동 · 40년차 · 198세대

4.3억4.3억 ~ 4.3억 · 63㎡ROE 2.4%전세 49%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	7동 중/5 서남	62.76㎡	2026-07-16	53	2.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	7동 중/5 서남	62.76㎡	2026-07-16	53	2.4%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 2.85억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)오류동(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 3,688만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,688만 − 보유비용 3,052만 = 순익 636만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.1% · 낙관 9.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 49% = 보증금 2.29억잔존대출 2.91억 일부상환 · 이자부담 −79%월세전환 시 순현금 -10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

41점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.29억(평가 4.67억×전세가율 49%) / 잔존대출 2.91억 = 79%→41점

이자 23만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,688만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 636만 / 자기자본 1.29억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·198세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

오류동(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~19분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 432m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 8(4)+병원1km 63(10)+약국500m 7(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 7동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수안양대우매물 10건안양 만안구 안양동 · 35년차 · 498세대

4.35억4.35억 ~ 4.5억 · 72㎡ROE -1.7%전세 78%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	101동 7/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.35억	101동 7/15 동남	72.39㎡	2026-06-26	51	-1.7%	1.31억	매물 ↗
3	4.5억	101동 중/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	103동 2/15 서남	72.39㎡	2026-07-16	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	101동 10/15 동남	72.39㎡	2026-07-23	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	103동 8/15 서남	72.39㎡	2026-07-09	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	101동 10/15 동남	72.39㎡	2026-07-16	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	103동 2/15 서남	72.39㎡	2026-07-10	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	101동 9/15 동남	72.39㎡	2026-07-01	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	101동 5/15 동남	72.39㎡	2026-06-25	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 4.5억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 78% = 보증금 3.6억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 4.61억×전세가율 78%) / 잔존대출 2.94억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

60점

근거

안양(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~45분(자차 ~27분·카카오 실경로)→60점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 508m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 113(10)+약국500m 2(5)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 101동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 16건네이버 매물 ↗

55점수비산화성파크드림(주상복합)매물 2건안양 동안구 비산동 · 12년차 · 191세대

4.4억4.4억 ~ 4.6억 · 68㎡ROE -1.7%전세 82%🚇 50분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	101동 고/24 동남	68.17㎡	2026-07-15	55	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.6억	101동 고/24 서남	68.17㎡	2026-06-29	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 5억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 82% = 보증금 3.83억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 4.67억×전세가율 82%) / 잔존대출 2.98억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·191세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

안양(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~24분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 841m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 132(15)+카페500m 38(8)+병원1km 154(10)+약국500m 13(7)+학원1km 236·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 101동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수정우매물 6건안양 만안구 안양동 · 41년차 · 351세대

2.95억2.95억 ~ 3.25억 · 64㎡ROE -1.3%전세 78%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.95억	2동 5/13 남남	63.64㎡	2026-07-10	53	-1.3%	0.89억	매물 ↗
2	3.04억	2동 1/13 남남	63.64㎡	2026-07-06	53	-1.4%	0.91억	매물 ↗
3	3.05억	2동 4/13 남남	63.64㎡	2026-07-02	53	-1.4%	0.92억	매물 ↗
4	3.2억	2동 12/13 동동	63.64㎡	2026-07-23	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	2동 8/13 남남	63.64㎡	2026-06-30	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.25억	2동 10/13 남남	63.64㎡	2026-06-30	53	-1.4%	0.97억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.95억

실거래중간 2.95억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

351세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.89억

대출 2.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.06억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.89억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 105만 × 24개월 중 이자 1,830만+ 취득세 125만 + 재산세 77만 = 보유비용 2,031만
3자산가치(2년 후)
2.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.13억 → 상승분 1,797만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,797만 − 보유비용 2,031만 = 순익 -234만÷ 자기자본 0.89억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.13억 × 전세가율 78% = 보증금 2.44억잔존대출 2억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.89억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.89억(매매 2.95억−대출 2.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.44억(평가 3.13억×전세가율 78%) / 잔존대출 2억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,797만 − 보유비용 2,031만(이자 1,830만+취득세 125만+재산세 77만) = 순익 -234만 / 자기자본 0.89억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 105만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·351세대→22점 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~31분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 999m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 24(8)+병원1km 150(10)+약국500m 3(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 2동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수안양세양청마루(주상복합)매물 2건안양 만안구 안양동 · 18년차 · 271세대

3.4억3.4억 ~ 3.5억 · 72㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1동 저/20 남남	72.21㎡	2026-07-06	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	1동 3/20 남남	72.21㎡	2026-07-11	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

271세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·271세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

명학(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~29분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 37(8)+병원1km 102(10)+약국500m 8(7)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 1동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수신성매물 7건은평구 신사동 · 39년차 · 238세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 61㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-14	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-25	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.6억	1동 3/13 남남	61.32㎡	2026-07-24	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
4	4.6억	1동 저/13 남남	61.32㎡	2026-07-25	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
5	4.7억	1동 저/13 남남	61.32㎡	2026-07-22	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
6	4.7억	1동 고/13 서서	61.32㎡	2026-07-21	50	0.3%	1.41억	매물 ↗
7	4.8억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-07-21	50	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

238세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·238세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

증산(6호선) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~28분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 760m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 6(3)+병원1km 32(10)+약국500m 0(0)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 1동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수건영2차매물 5건금천구 시흥동 · 37년차 · 619세대

4.5억4.5억 ~ 4.7억 · 61㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2동 13/15 남남	61.14㎡	2026-07-23	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	3동 4/15 동동	61.15㎡	2026-07-23	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	1동 8/15 남남	61.14㎡	2026-07-20	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	3동 12/15 동동	61.15㎡	2026-07-18	51	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.7억	3동 14/15 남남	61.14㎡	2026-07-09	51	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

619세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·619세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

금천구청(1호선) 도보 28분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1697m(8)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 27(8)+병원1km 80(10)+약국500m 15(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 2동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수삼성매물 4건서대문구 홍은동 · 41년차 · 150세대

2.8억2.8억 ~ 3.9억 · 62~75㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	가동 2/3 동남	62.01㎡	2026-07-24	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	3.3억	가동 3/3 동남	62.01㎡	2026-07-24	49	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.8억	마동 3/3 동남	74.64㎡	2026-07-07	48	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.9억	라동 1/3 동남	74.64㎡	2026-07-15	48	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,705만 − 보유비용 1,917만(이자 1,737만+취득세 108만+재산세 73만) = 순익 -212만 / 자기자본 0.84억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

녹번(3호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~53분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 692m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 1(1)+병원1km 69(10)+약국500m 0(0)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 가동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수경남은평구 응암동 · 31년차 · 160세대

4.8억63.86㎡ · 저/16 · 남남ROE 0.3%전세 59%🚇 58분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 5.95억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.15억 → 상승분 3,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,518만 − 보유비용 3,430만 = 순익 88만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.15억 × 전세가율 59% = 보증금 3.04억잔존대출 3.25억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.04억(평가 5.15억×전세가율 59%) / 잔존대출 3.25억 = 94%→62점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,518만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 88만 / 자기자본 1.44억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·160세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

증산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~29분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 962m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 44(8)+병원1km 98(10)+약국500m 2(5)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

56점수극동중랑구 중화동 · 36년차 · 156세대

4.8억63.21㎡ · 1/13 · 동동ROE 2.4%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 5.82억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중화(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.21억 → 상승분 4,117만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,117만 − 보유비용 3,430만 = 순익 687만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.21억 × 전세가율 65% = 보증금 3.39억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 5.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·156세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

중화(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 406m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 20(8)+병원1km 102(10)+약국500m 7(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 1동최근 실거래 2026-06-02 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수적성매물 6건안양 만안구 박달동 · 42년차 · 174세대

2.65억2.65억 ~ 3.5억 · 64㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.65억	가동 4/6 서남	64.44㎡	2026-06-29	50	-1.2%	0.8억	매물 ↗
2	2.8억	가동 3/6 서서	64.44㎡	2026-07-15	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	2.8억	가동 4/6 서남	64.44㎡	2026-06-29	50	-1.3%	0.84억	매물 ↗
4	3억	가동 고/6 서남	64.44㎡	2026-07-04	50	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	3.2억	가동 3/6 서남	64.44㎡	2026-07-15	50	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.5억	가동 1/6 동남	64.44㎡	2026-07-20	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.65억

실거래중간 1.68억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.8억

대출 1.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.85억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 94만 × 24개월 중 이자 1,644만+ 취득세 92만 + 재산세 69만 = 보유비용 1,804만
3자산가치(2년 후)
2.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.81억 → 상승분 1,614만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,614만 − 보유비용 1,804만 = 순익 -190만÷ 자기자본 0.8억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.81억 × 전세가율 65% = 보증금 1.83억잔존대출 1.79억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.8억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.8억(매매 2.65억−대출 1.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.83억(평가 2.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.79억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,614만 − 보유비용 1,804만(이자 1,644만+취득세 92만+재산세 69만) = 순익 -190만 / 자기자본 0.8억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 94만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·174세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

안양(1호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1394m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 41(8)+병원1km 54(10)+약국500m 8(7)+학원1km 161·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 가동최근 실거래 2026-06-29 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수신안파크매물 2건양천구 신월동 · 39년차 · 485세대

4.99억4.99억 ~ 4.99억 · 73㎡ROE 0.3%전세 39%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.99억	3동 중/5 남남	72.98㎡	2026-07-07	42	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	4.99억	3동 2/5 남남	72.98㎡	2026-07-13	42	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.99억

실거래중간 3.74억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

485세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.49억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)까치산(2호선·5호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.49억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.49억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,095만+ 취득세 349만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,573만
3자산가치(2년 후)
4.99억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.36억 → 상승분 3,657만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,657만 − 보유비용 3,573만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.36억 × 전세가율 39% = 보증금 2.09억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −62%월세전환 시 순현금 -36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 4.99억−대출 3.49억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.09억(평가 5.36억×전세가율 39%) / 잔존대출 3.38억 = 62%→17점

이자 48만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,657만 − 보유비용 3,573만(이자 3,095만+취득세 349만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·485세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

까치산(2호선·5호선) 도보 29분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~24분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1773m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 65(15)+카페500m 8(4)+병원1km 26(10)+약국500m 7(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 3동최근 실거래 2026-06-04 · 180일 8건네이버 매물 ↗

58점수신안파크성북구 길음동 · 38년차 · 252세대

4.65억68.14㎡ · 중/13 · 남남ROE 2.4%전세 69%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.65억

실거래중간 5.45억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.4억

대출 3.25억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.25억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.25억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.4억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 165만 × 24개월 중 이자 2,884만+ 취득세 312만 + 재산세 121만 = 보유비용 3,316만
3자산가치(2년 후)
4.65억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.05억 → 상승분 3,988만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,988만 − 보유비용 3,316만 = 순익 672만÷ 자기자본 1.4억 → 연 ROE 2.4% (보수 -8.2% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.05억 × 전세가율 69% = 보증금 3.48억잔존대출 3.15억 전액상환 + 현금 0.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.4억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.4억(매매 4.65억−대출 3.25억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.48억(평가 5.05억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +3,988만 − 보유비용 3,316만(이자 2,884만+취득세 312만+재산세 121만) = 순익 672만 / 자기자본 1.4억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 165만) / 실수령 565만 = 29%→77점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·252세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 710m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 17(8)+병원1km 103(10)+약국500m 3(7)+학원1km 286·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 1동최근 실거래 2026-06-11 · 180일 2건네이버 매물 ↗

55점수한라비발디안양 만안구 박달동 · 26년차 · 1,385세대

4.4억71.12㎡ · 1/27 · 남남ROE -1.7%전세 66%🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 5.3억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-07-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,385세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 30분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 66% = 보증금 3.08억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.08억(평가 4.67억×전세가율 66%) / 잔존대출 2.98억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,385세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 30분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~64분(자차 ~28분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1832m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 17(8)+병원1km 30(10)+약국500m 5(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 109동최근 실거래 2026-07-09 · 180일 43건네이버 매물 ↗

51점수운양까치의왕시 삼동 · 35년차 · 178세대

2.5억62.19㎡ · 4/13 · 동동ROE -1.1%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

178세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.75억

대출 1.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)의왕(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.75억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.75억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 89만 × 24개월 중 이자 1,550만+ 취득세 75만 + 재산세 65만 = 보유비용 1,690만
3자산가치(2년 후)
2.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.65억 → 상승분 1,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,523만 − 보유비용 1,690만 = 순익 -168만÷ 자기자본 0.75억 → 연 ROE -1.1% (보수 -12% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.65억 × 전세가율 65% = 보증금 1.72억잔존대출 1.69억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.75억) / 2.86억 = 74%→100점. 필요 자기자본 0.75억(매매 2.5억−대출 1.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.72억(평가 2.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.69억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,523만 − 보유비용 1,690만(이자 1,550만+취득세 75만+재산세 65만) = 순익 -168만 / 자기자본 0.75억→연ROE -1.1%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 89만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·178세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

의왕(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~36분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 734m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 26(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수신안매물 6건안양 만안구 박달동 · 35년차 · 296세대

3.3억3.3억 ~ 3.9억 · 66㎡ROE -1.5%전세 63%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	1동 고/15 서서	65.52㎡	2026-06-26	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.5억	1동 7/15 서서	65.52㎡	2026-07-24	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.5억	1동 11/15 서남	65.52㎡	2026-07-20	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.5억	1동 11/15 서서	65.52㎡	2026-07-14	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.5억	1동 6/15 서서	65.52㎡	2026-07-04	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.9억	1동 3/15 서서	65.52㎡	2026-07-16	48	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래중간 3.9억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악(1호선) 도보 36분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 63% = 보증금 2.21억잔존대출 2.23억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.21억(평가 3.5억×전세가율 63%) / 잔존대출 2.23억 = 99%→70점

이자 1만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,010만 − 보유비용 2,295만(이자 2,047만+취득세 163만+재산세 86만) = 순익 -286만 / 자기자본 0.99억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

관악(1호선) 도보 36분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~69분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 2044m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 6(3)+병원1km 29(10)+약국500m 3(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-26 · 1동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 4건네이버 매물 ↗

55점수한양5차매물 5건도봉구 쌍문동 · 36년차 · 414세대

4.25억4.25억 ~ 4.7억 · 65㎡ROE 0.4%전세 80%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.25억	52동 6/17 동동	65.37㎡	2026-07-07	55	0.4%	1.28억	매물 ↗
2	4.5억	52동 1/17 남남	65.37㎡	2026-07-21	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	52동 4/17 동동	65.37㎡	2026-07-16	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	52동 1/17 남남	65.37㎡	2026-07-07	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.7억	52동 10/17 동동	65.37㎡	2026-07-21	54	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.25억

실거래중간 4.47억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

414세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.28억

대출 2.97억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.97억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.97억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.28억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 151만 × 24개월 중 이자 2,636만+ 취득세 268만 + 재산세 111만 = 보유비용 3,014만
3자산가치(2년 후)
4.25억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 3,115만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,115만 − 보유비용 3,014만 = 순익 101만÷ 자기자본 1.28억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 80% = 보증금 3.65억잔존대출 2.88억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.28억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.28억(매매 4.25억−대출 2.97억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 4.56억×전세가율 80%) / 잔존대출 2.88억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,115만 − 보유비용 3,014만(이자 2,636만+취득세 268만+재산세 111만) = 순익 101만 / 자기자본 1.28억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 151만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·414세대→22점 + 대단지 1 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~41분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 875m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 23(8)+병원1km 112(10)+약국500m 4(7)+학원1km 283·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 52동최근 실거래 2026-07-23 · 180일 12건네이버 매물 ↗

55점수신동아2단지매물 3건도봉구 방학동 · 34년차 · 660세대

4.5억4.5억 ~ 4.7억 · 73㎡ROE 0.4%전세 89%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	108동 12/15 동동	72.92㎡	2026-07-22	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	108동 12/15 동동	72.92㎡	2026-07-01	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.7억	108동 13/15 동동	72.92㎡	2026-07-25	55	0.3%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.3억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 89% = 보증금 4.3억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 1.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.3억(평가 4.83억×전세가율 89%) / 잔존대출 3.05억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·660세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~42분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 988m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 13(7)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 108동최근 실거래 2026-06-18 · 180일 7건네이버 매물 ↗

54점수동익파크(동익미라벨)매물 7건도봉구 쌍문동 · 40년차 · 495세대

3.5억3.5억 ~ 4억 · 65㎡ROE 0.6%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	2동 5/15 동동	65.42㎡	2026-07-13	54	0.6%	1.05억	매물 ↗
2	3.7억	2동 3/15 동동	65.42㎡	2026-07-13	53	0.5%	1.11억	매물 ↗
3	3.75억	2동 6/15 남남	65.42㎡	2026-07-10	53	0.5%	1.13억	매물 ↗
4	3.75억	4동 2/15 동동	65.42㎡	2026-07-01	53	0.5%	1.13억	매물 ↗
5	3.9억	4동 14/15 동동	65.42㎡	2026-07-15	53	0.5%	1.17억	매물 ↗
6	4억	2동 10/15 동동	65.42㎡	2026-06-29	52	0.4%	1.2억	매물 ↗
7	4억	2동 9/15 동동	65.42㎡	2026-07-15	52	0.4%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 5.05억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 3.76억 → 상승분 2,565만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,565만 − 보유비용 2,447만 = 순익 119만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE 0.6% (보수 -10.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.76억 × 전세가율 65% = 보증금 2.44억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.44억(평가 3.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,565만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 119만 / 자기자본 1.05억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·495세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~45분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 929m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 11(6)+병원1km 82(10)+약국500m 1(2)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 2동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수신안매물 8건의왕시 오전동 · 35년차 · 576세대

3.5억3.5억 ~ 3.8억 · 64~67㎡ROE -1.5%전세 71%🚇 76분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	1동 3/15 서남	63.72㎡	2026-07-01	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.7억	1동 11/15 서남	66.78㎡	2026-07-20	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	3동 7/15 동남	65.94㎡	2026-07-24	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.8억	1동 7/15 서서	63.72㎡	2026-07-20	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	3동 6/15 서남	63.72㎡	2026-07-22	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	3동 10/15 서서	63.72㎡	2026-07-03	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.8억	1동 중/15 동남	66.78㎡	2026-07-06	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
8	3.8억	1동 중/15 서남	63.72㎡	2026-07-15	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 3.52억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-04-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

576세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 71% = 보증금 2.64억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.64억(평가 3.71억×전세가율 71%) / 잔존대출 2.37억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·576세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 29분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~76분(자차 ~32분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1778m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 19(8)+병원1km 51(10)+약국500m 6(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-01 · 1동최근 실거래 2026-04-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수삼익세라믹도봉구 방학동 · 38년차 · 476세대

4.8억74.1㎡ · 1/14 · 남남ROE 0.3%전세 54%🚇 77분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.78억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

476세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.15억 → 상승분 3,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,518만 − 보유비용 3,430만 = 순익 88만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.15억 × 전세가율 54% = 보증금 2.78억잔존대출 3.25억 일부상환 · 이자부담 −86%월세전환 시 순현금 -1만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

51점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.78억(평가 5.15억×전세가율 54%) / 잔존대출 3.25억 = 86%→51점

이자 18만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·476세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

방학(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~39분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1127m(15)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 34(8)+병원1km 108(10)+약국500m 9(7)+학원1km 229·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 105동최근 실거래 2026-07-23 · 180일 8건네이버 매물 ↗

52점수금호2차도봉구 쌍문동 · 35년차 · 386세대

4.7억69.82㎡ · 1/15 · 동동ROE 0.3%전세 67%🚇 78분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 5.45억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.04억 → 상승분 3,445만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,445만 − 보유비용 3,354만 = 순익 91만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.04억 × 전세가율 67% = 보증금 3.38억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 5.04억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.18억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,445만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 91만 / 자기자본 1.41억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·386세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~41분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1058m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 16(8)+병원1km 76(10)+약국500m 2(5)+학원1km 233·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 205동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 9건네이버 매물 ↗

57점수청구도봉구 방학동 · 33년차 · 978세대

4.35억72.21㎡ · 1/15 · 동동ROE 0.4%전세 77%🚇 79분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 5.18억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

978세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 3,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,188만 − 보유비용 3,089만 = 순익 99만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 77% = 보증금 3.6억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 4.67억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.94억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,188만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 99만 / 자기자본 1.31억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·978세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~43분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1163m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 17(8)+병원1km 49(10)+약국500m 2(5)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 110동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 19건네이버 매물 ↗

51점수신우가든매물 6건남양주시 퇴계원읍 · 35년차 · 198세대

2.4억2.4억 ~ 3.3억 · 65~69㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	2동 6/6 동남	65.13㎡	2026-07-09	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.7억	1동 6/6 동남	68.58㎡	2026-07-21	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
3	2.9억	1동 1/6 동동	68.58㎡	2026-07-16	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.95억	1동 중/6 동동	68.58㎡	2026-07-16	51	-1.3%	0.89억	매물 ↗
5	3.3억	3동 3/6 동남	68.58㎡	2026-07-15	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
6	3.3억	3동 3/6 동남	68.58㎡	2026-07-09	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,462만 − 보유비용 1,615만(이자 1,488만+취득세 64만+재산세 62만) = 순익 -153만 / 자기자본 0.72억→연ROE -1.1%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·198세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 19(8)+병원1km 32(10)+약국500m 6(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 2동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수벽산1차매물 5건도봉구 방학동 · 35년차 · 489세대

4.2억4.2억 ~ 4.5억 · 63㎡ROE 0.4%전세 79%🚇 80분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	5동 3/15 남남	63.38㎡	2026-07-15	56	0.4%	1.26억	매물 ↗
2	4.3억	5동 1/15 남남	63.38㎡	2026-07-24	56	0.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	5동 2/15 남남	63.38㎡	2026-07-23	56	0.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	5동 2/15 남남	63.38㎡	2026-07-20	56	0.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.5억	5동 5/15 남남	63.38㎡	2026-06-30	55	0.4%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 3.8억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

489세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.51억 → 상승분 3,078만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,078만 − 보유비용 2,976만 = 순익 103만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.51억 × 전세가율 79% = 보증금 3.56억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.56억(평가 4.51억×전세가율 79%) / 잔존대출 2.84억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,078만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 103만 / 자기자본 1.26억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·489세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

방학(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1308m(8)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 30(8)+병원1km 88(10)+약국500m 8(7)+학원1km 239·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 5동최근 실거래 2026-06-18 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수현대1차도봉구 쌍문동 · 36년차 · 783세대

4.75억70.3㎡ · 2/13 · 남남ROE 0.3%전세 73%🚇 80분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.75억

실거래중간 4.75억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.43억

대출 3.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.33억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 168만 × 24개월 중 이자 2,946만+ 취득세 323만 + 재산세 124만 = 보유비용 3,392만
3자산가치(2년 후)
4.75억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.1억 → 상승분 3,482만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,482만 − 보유비용 3,392만 = 순익 90만÷ 자기자본 1.43억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.1억 × 전세가율 73% = 보증금 3.72억잔존대출 3.22억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.43억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.43억(매매 4.75억−대출 3.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 5.1억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.22억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,482만 − 보유비용 3,392만(이자 2,946만+취득세 323만+재산세 124만) = 순익 90만 / 자기자본 1.43억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 168만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

27점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·783세대→22점 + 대단지 5 = 27점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

쌍문(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~41분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1167m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 8(7)+학원1km 254·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 104동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수금호1차매물 2건도봉구 쌍문동 · 36년차 · 690세대

4.95억4.95억 ~ 4.95억 · 70㎡ROE 0.3%전세 52%🚇 80분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.95억	2동 15/15 남남	70.13㎡	2026-07-20	46	0.3%	1.49억	매물 ↗
2	4.95억	2동 15/15 남남	70.13㎡	2026-07-13	46	0.3%	1.49억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.95억

실거래중간 5.05억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

690세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.49억

대출 3.46억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.46억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 176만 × 24개월 중 이자 3,070만+ 취득세 345만 + 재산세 129만 = 보유비용 3,543만
3자산가치(2년 후)
4.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.31억 → 상승분 3,628만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,628만 − 보유비용 3,543만 = 순익 85만÷ 자기자본 1.49억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.31억 × 전세가율 52% = 보증금 2.76억잔존대출 3.35억 일부상환 · 이자부담 −82%월세전환 시 순현금 -6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.49억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.49억(매매 4.95억−대출 3.46억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

46점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 5.31억×전세가율 52%) / 잔존대출 3.35억 = 82%→46점

이자 22만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,628만 − 보유비용 3,543만(이자 3,070만+취득세 345만+재산세 129만) = 순익 85만 / 자기자본 1.49억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 176만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·690세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 23분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~41분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1177m(15)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 181(15)+카페500m 32(8)+병원1km 93(10)+약국500m 9(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 2동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 12건네이버 매물 ↗

49점수쌍용남양주시 퇴계원읍 · 25년차 · 305세대

4.3억64.52㎡ · 고/13 · 동동ROE -1.7%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

305세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·305세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 621m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 12(6)+병원1km 31(10)+약국500m 8(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수덕소주공2단지매물 2건남양주시 와부읍 · 29년차 · 694세대

4.7억4.7억 ~ 4.9억 · 75㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	210동 10/15 동남	74.79㎡	2026-07-23	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗
2	4.9억	209동 고/15 남남	74.79㎡	2026-07-14	47	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

694세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 65% = 보증금 3.24억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 4.99억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,862만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 -492만 / 자기자본 1.41억→연ROE -1.8%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·694세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 486m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 195(15)+카페500m 36(8)+병원1km 54(10)+약국500m 16(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 210동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수일신건영매물 3건남양주시 퇴계원읍 · 27년차 · 291세대

4억4억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	101동 11/21 동동	60㎡	2026-07-10	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4억	101동 중/21 동동	60㎡	2026-07-06	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	101동 11/21 동동	60㎡	2026-07-10	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

291세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·291세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 994m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 5(3)+병원1km 26(10)+약국500m 2(5)+학원1km 28·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수한신2차매물 4건남양주시 진건읍 · 34년차 · 258세대

2.25억2.25억 ~ 3억 · 71㎡ROE -1%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.25억	202동 4/15 서남	70.76㎡	2026-07-09	51	-1%	0.68억	매물 ↗
2	2.45억	202동 2/15 남남	70.76㎡	2026-07-16	51	-1.1%	0.73억	매물 ↗
3	2.5억	203동 1/11 남남	70.76㎡	2026-07-23	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
4	3억	203동 4/11 동동	70.76㎡	2026-06-26	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.25억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

258세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.68억

대출 1.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.57억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 80만 × 24개월 중 이자 1,395만+ 취득세 48만 + 재산세 59만 = 보유비용 1,501만
3자산가치(2년 후)
2.25억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.39억 → 상승분 1,370만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,370만 − 보유비용 1,501만 = 순익 -131만÷ 자기자본 0.68억 → 연 ROE -1% (보수 -11.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.39억 × 전세가율 65% = 보증금 1.55억잔존대출 1.52억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.68억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.68억(매매 2.25억−대출 1.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.55억(평가 2.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.52억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,370만 − 보유비용 1,501만(이자 1,395만+취득세 48만+재산세 59만) = 순익 -131만 / 자기자본 0.68억→연ROE -1.0%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 80만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·258세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~62분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 881m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 17(8)+병원1km 14(10)+약국500m 7(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수화성매물 2건남양주시 진건읍 · 28년차 · 249세대

3.2억3.2억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.2억	103동 1/14 남남	60㎡	2026-07-17	50	-1.4%	0.96억	매물 ↗
2	3.5억	103동 5/14 서남	60㎡	2026-07-09	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

249세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.96억

대출 2.24억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.24억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.24억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.96억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 113만 × 24개월 중 이자 1,985만+ 취득세 152만 + 재산세 83만 = 보유비용 2,220만
3자산가치(2년 후)
3.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.39억 → 상승분 1,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,949만 − 보유비용 2,220만 = 순익 -271만÷ 자기자본 0.96억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.39억 × 전세가율 65% = 보증금 2.21억잔존대출 2.17억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.96억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.96억(매매 3.2억−대출 2.24억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.21억(평가 3.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.17억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,949만 − 보유비용 2,220만(이자 1,985만+취득세 152만+재산세 83만) = 순익 -271만 / 자기자본 0.96억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 113만) / 실수령 565만 = 20%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·249세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 875m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 11(6)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주한신그린남양주시 진건읍 · 35년차 · 228세대

1.6억61.88㎡ · 저/15 · 동동ROE -0.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +974만 − 보유비용 1,034만(이자 992만+취득세 0만+재산세 42만) = 순익 -60만 / 자기자본 0.48억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 990m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 15(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 8동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수한신그린1차매물 3건남양주시 진건읍 · 35년차 · 706세대

2.3억2.3억 ~ 2.5억 · 71㎡ROE -1%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	4동 2/15 동동	70.59㎡	2026-07-10	52	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	4동 12/15 동동	70.59㎡	2026-07-06	52	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.5억	5동 3/15 서남	70.59㎡	2026-07-20	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

706세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,401만 − 보유비용 1,539만(이자 1,426만+취득세 53만+재산세 60만) = 순익 -138만 / 자기자본 0.69억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·706세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 989m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 110(15)+카페500m 15(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 4동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수호평마을금강매물 8건남양주시 호평동 · 22년차 · 892세대

4.4억4.4억 ~ 4.8억 · 64~72㎡ROE -1.7%전세 68%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	2112동 19/20 서서	64.06㎡	2026-07-20	51	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	2114동 중/20 동동	64.06㎡	2026-07-20	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	2112동 고/20 서서	64.06㎡	2026-07-16	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	2114동 고/20 동동	64.06㎡	2026-06-26	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.6억	2109동 저/14 남남	72.45㎡	2026-07-20	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗
6	4.65억	2113동 1/18 남남	72.45㎡	2026-07-24	51	-1.8%	1.4억	매물 ↗
7	4.8억	2111동 3/17 남남	72.45㎡	2026-07-20	50	-1.8%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	2112동 9/20 서서	64.06㎡	2026-07-14	50	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.69억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

892세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 68% = 보증금 3.17억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.67억×전세가율 68%) / 잔존대출 2.98억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·892세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 649m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 24(8)+병원1km 69(10)+약국500m 1(2)+학원1km 170·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 2112동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 21건네이버 매물 ↗

50점수남양매물 9건남양주시 호평동 · 42년차 · 220세대

2.1억2.1억 ~ 2.5억 · 63㎡ROE -0.9%전세 64%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.1억	마동 4/5 동남	63㎡	2026-07-11	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
2	2.1억	마동 고/5 동남	63㎡	2026-07-11	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.3억	마동 5/5 동남	63㎡	2026-07-20	50	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	바동 1/5 동북	63㎡	2026-07-16	50	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.35억	다동 고/5 서남	63㎡	2026-07-16	50	-1%	0.7억	매물 ↗
6	2.4억	마동 2/5 동남	63㎡	2026-07-21	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	라동 2/5 동남	63㎡	2026-07-18	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.5억	바동 2/5 남남	63㎡	2026-07-21	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	다동 2/5 서남	63㎡	2026-07-16	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.1억

실거래중간 2.18억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.63억

대출 1.47억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.47억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.47억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.63억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 74만 × 24개월 중 이자 1,302만+ 취득세 31만 + 재산세 55만 = 보유비용 1,388만
3자산가치(2년 후)
2.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.23억 → 상승분 1,279만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,279만 − 보유비용 1,388만 = 순익 -109만÷ 자기자본 0.63억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.23억 × 전세가율 64% = 보증금 1.43억잔존대출 1.42억 전액상환 + 현금 0억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.63억) / 2.86억 = 78%→100점. 필요 자기자본 0.63억(매매 2.1억−대출 1.47억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.43억(평가 2.23억×전세가율 64%) / 잔존대출 1.42억 = 100%→72점

전액상환+현금 0억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,279만 − 보유비용 1,388만(이자 1,302만+취득세 31만+재산세 55만) = 순익 -109만 / 자기자본 0.63억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 74만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·220세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 41(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 176·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 마동최근 실거래 2026-04-17 · 180일 1건네이버 매물 ↗

54점수평내마을상록데시앙매물 9건남양주시 평내동 · 22년차 · 657세대

3.7억3.7억 ~ 4.1억 · 70㎡ROE -1.6%전세 77%🚇 99분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	1605동 4/20 남남	69.58㎡	2026-07-22	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.7억	1603동 고/20 남남	69.58㎡	2026-07-06	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.8억	1603동 1/20 남남	69.58㎡	2026-07-20	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	1603동 저/20 남남	69.58㎡	2026-07-16	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	1603동 1/20 남남	69.58㎡	2026-07-07	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.95억	1603동 14/20 남남	69.58㎡	2026-07-18	54	-1.6%	1.19억	매물 ↗
7	4억	1606동 19/20 남남	69.58㎡	2026-07-09	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1609동 저/20 남남	69.58㎡	2026-07-14	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4.1억	1608동 15/20 남남	69.58㎡	2026-07-15	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 3.77억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

657세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 77% = 보증금 3.02억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.02억(평가 3.93억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.5억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·657세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~99분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 809m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 209(15)+카페500m 40(8)+병원1km 82(10)+약국500m 12(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 1605동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 11건네이버 매물 ↗

51점수호평마을아이파크매물 9건남양주시 호평동 · 22년차 · 920세대

4억4억 ~ 4.5억 · 74㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	1104동 8/20 남남	74.34㎡	2026-07-17	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4억	1102동 중/20 남남	74.34㎡	2026-07-13	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.2억	1102동 5/20 남남	74.34㎡	2026-07-09	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.2억	1102동 고/20 남남	74.34㎡	2026-07-03	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.3억	1104동 6/20 남남	74.34㎡	2026-07-20	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
6	4.3억	1102동 1/20 남남	74.34㎡	2026-07-06	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.5억	1102동 3/20 남남	74.34㎡	2026-07-20	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	1104동 고/20 남남	74.34㎡	2026-07-24	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	1104동 고/20 남남	74.34㎡	2026-07-09	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

920세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·920세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~100분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 876m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 5(3)+병원1km 66(10)+약국500m 0(0)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 1104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수남양주라온프라이빗1단지매물 13건남양주시 화도읍 · 8년차 · 373세대

3.95억3.95억 ~ 4.5억 · 73㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.95억	105동 11/25 서남	72.75㎡	2026-07-23	55	-1.6%	1.19억	매물 ↗
2	4.2억	105동 4/25 동남	72.71㎡	2026-07-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.3억	101동 2/20 동남	72.75㎡	2026-07-20	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	101동 8/20 서남	72.71㎡	2026-07-18	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.3억	105동 5/25 동남	72.75㎡	2026-07-18	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
6	4.3억	101동 9/20 동남	72.75㎡	2026-07-15	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	102동 4/22 서남	72.71㎡	2026-07-10	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.3억	104동 15/22 서남	72.75㎡	2026-07-07	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
9	4.5억	101동 3/20 서남	72.71㎡	2026-07-20	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	105동 24/25 동남	72.71㎡	2026-07-21	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	105동 6/25 서남	72.75㎡	2026-07-15	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	101동 19/20 서남	72.75㎡	2026-07-02	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.5억	105동 18/25 서남	72.71㎡	2026-06-27	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.19억

대출 2.77억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.77억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.77억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.19억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 140만 × 24개월 중 이자 2,450만+ 취득세 235만 + 재산세 103만 = 보유비용 2,787만
3자산가치(2년 후)
3.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.19억 → 상승분 2,406만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,406만 − 보유비용 2,787만 = 순익 -381만÷ 자기자본 1.19억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.19억 × 전세가율 65% = 보증금 2.72억잔존대출 2.67억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.19억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.19억(매매 3.95억−대출 2.77억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.72억(평가 4.19억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.67억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,406만 − 보유비용 2,787만(이자 2,450만+취득세 235만+재산세 103만) = 순익 -381만 / 자기자본 1.19억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 140만) / 실수령 565만 = 25%→88점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·373세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 8(4)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수남양주라온프라이빗2단지매물 7건남양주시 화도읍 · 8년차 · 469세대

4억4억 ~ 4.3억 · 67~73㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 112분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	201동 7/18 서남	72.75㎡	2026-07-06	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.1억	204동 1/25 동남	66.9㎡	2026-07-16	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.1억	202동 5/18 서남	72.75㎡	2026-07-14	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
4	4.2억	208동 20/25 서남	72.75㎡	2026-07-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.2억	201동 6/18 서남	72.75㎡	2026-07-06	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.25억	208동 24/25 서남	72.75㎡	2026-07-21	54	-1.7%	1.28억	매물 ↗
7	4.3억	202동 11/18 서남	72.75㎡	2026-07-06	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·469세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~112분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1256m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 7(4)+병원1km 43(10)+약국500m 3(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수신한토탈매물 2건남양주시 화도읍 · 29년차 · 628세대

2.8억2.8억 ~ 2.8억 · 71㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	107동 17/20 남남	71.16㎡	2026-07-14	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.8억	107동 6/20 남남	71.16㎡	2026-06-28	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

628세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·628세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1264m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 42(15)+카페500m 9(5)+병원1km 57(10)+약국500m 3(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수남양주라온프라이빗5단지매물 8건남양주시 화도읍 · 8년차 · 520세대

4.4억4.4억 ~ 4.7억 · 73㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	502동 9/24 서남	72.75㎡	2026-07-03	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	502동 11/24 서남	72.75㎡	2026-07-18	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	502동 11/24 서남	72.71㎡	2026-07-15	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	504동 7/22 서남	72.71㎡	2026-07-07	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	502동 12/24 서남	72.75㎡	2026-07-04	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.6억	504동 6/22 서남	72.75㎡	2026-07-15	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗
7	4.6억	504동 20/22 동남	72.71㎡	2026-07-15	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗
8	4.7억	502동 15/24 서남	72.71㎡	2026-07-18	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 65% = 보증금 3.03억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.03억(평가 4.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·520세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1347m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 8(4)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-03 · 502동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수남양주두산위브트레지움매물 10건남양주시 화도읍 · 6년차 · 1,620세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 75㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 124분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	109동 29/31 서남	74.99㎡	2026-07-24	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.8억	110동 18/33 동남	74.86㎡	2026-07-23	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	104동 32/33 동남	74.86㎡	2026-07-22	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	109동 9/31 동남	74.86㎡	2026-07-21	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	105동 2/33 서남	74.86㎡	2026-07-20	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	102동 26/32 동남	74.86㎡	2026-07-20	56	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	111동 21/33 동남	74.86㎡	2026-07-24	56	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.1억	106동 17/32 동남	74.86㎡	2026-07-24	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
9	4.1억	105동 29/33 동남	74.99㎡	2026-07-22	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
10	4.2억	110동 24/33 서남	74.99㎡	2026-07-20	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~124분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,620세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 32분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~124분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 1837m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 4(2)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수남양주오남금호어울림남양주시 오남읍 · 21년차 · 711세대

2.7억71.62㎡ · 12/15 · 동남ROE -1.2%전세 65%~🚇 143분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

711세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 67분 → 2회 환승 → 총 ~143분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 65% = 보증금 1.86억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.86억(평가 2.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.83억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·711세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 67분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~143분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 4100m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 13(7)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-30 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진주7차매물 2건남양주시 오남읍 · 36년차 · 299세대

1.6억1.6억 ~ 1.8억 · 69㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 160분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.6억	703동 4/5 남남	68.94㎡	2026-07-13	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
2	1.8억	703동 1/5 남남	68.94㎡	2026-07-23	51	-0.6%	0.54억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 84분 → 2회 환승 → 총 ~160분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·299세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 84분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~160분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 5164m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 5(3)+병원1km 15(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 703동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진주8차남양주시 오남읍 · 36년차 · 290세대

1.45억68.94㎡ · 3/5 · 서남ROE -0.6%전세 65%~🚇 161분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.45억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.43억

대출 1.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 85분 → 2회 환승 → 총 ~161분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 51만 × 24개월 중 이자 899만+ 취득세 0만 + 재산세 38만 = 보유비용 937만
3자산가치(2년 후)
1.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.54억 → 상승분 883만
4순익·수익률(ROE)
상승 883만 − 보유비용 937만 = 순익 -54만÷ 자기자본 0.43억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.54억 × 전세가율 65% = 보증금 1억잔존대출 0.98억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.43억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.43억(매매 1.45억−대출 1.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1억(평가 1.54억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +883만 − 보유비용 937만(이자 899만+취득세 0만+재산세 38만) = 순익 -54만 / 자기자본 0.43억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 51만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·290세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 85분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~161분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 5149m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 5(3)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 803동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수원일대궐터매물 6건남양주시 진접읍 · 23년차 · 471세대

2.6억2.6억 ~ 3억 · 70㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 181분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.6억	103동 저/15 서남	70.05㎡	2026-07-23	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
2	2.6억	103동 저/15 서남	70.05㎡	2026-07-16	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
3	2.7억	103동 15/15 서남	70.05㎡	2026-07-22	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
4	2.9억	106동 15/15 서남	70.05㎡	2026-07-22	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	2.9억	103동 저/15 서남	70.05㎡	2026-07-09	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
6	3억	106동 12/15 서남	70.05㎡	2026-07-13	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

471세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.78억

대출 1.82억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 104분 → 2회 환승 → 총 ~181분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.82억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.82억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.78억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 92만 × 24개월 중 이자 1,612만+ 취득세 86만 + 재산세 68만 = 보유비용 1,766만
3자산가치(2년 후)
2.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.76억 → 상승분 1,583만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,583만 − 보유비용 1,766만 = 순익 -183만÷ 자기자본 0.78억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.76억 × 전세가율 65% = 보증금 1.79억잔존대출 1.76억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.78억) / 2.86억 = 73%→100점. 필요 자기자본 0.78억(매매 2.6억−대출 1.82억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.79억(평가 2.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.76억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,583만 − 보유비용 1,766만(이자 1,612만+취득세 86만+재산세 68만) = 순익 -183만 / 자기자본 0.78억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 92만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·471세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 104분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~181분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 6412m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 35(13)+카페500m 4(2)+병원1km 4(4)+약국500m 2(5)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 3·가격형성분(3)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수극동매물 13건남양주시 오남읍 · 34년차 · 498세대

1.45억1.45억 ~ 1.95억 · 64~71㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 182분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.45억	111동 5/6 남남	63.93㎡	2026-07-06	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗
2	1.5억	101동 4/6 남남	63.93㎡	2026-07-17	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
3	1.55억	111동 6/6 남남	63.93㎡	2026-07-04	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
4	1.6억	102동 1/6 남남	63.93㎡	2026-06-25	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
5	1.6억	102동 1/6 남남	63.93㎡	2026-07-06	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
6	1.75억	102동 4/6 남남	63.93㎡	2026-07-23	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
7	1.8억	110동 4/6 남남	63.93㎡	2026-07-13	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
8	1.83억	113동 6/6 남남	70.74㎡	2026-07-06	52	-0.6%	0.55억	매물 ↗
9	1.85억	113동 6/6 남남	70.74㎡	2026-07-23	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
10	1.85억	112동 고/5 남남	70.74㎡	2026-07-06	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
11	1.9억	113동 5/6 남남	70.74㎡	2026-07-11	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
12	1.9억	113동 5/6 남남	70.74㎡	2026-07-13	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
13	1.95억	112동 2/5 남남	70.74㎡	2026-07-20	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.45억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.43억

대출 1.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 106분 → 2회 환승 → 총 ~182분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.01억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 51만 × 24개월 중 이자 899만+ 취득세 0만 + 재산세 38만 = 보유비용 937만
3자산가치(2년 후)
1.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.54억 → 상승분 883만
4순익·수익률(ROE)
상승 883만 − 보유비용 937만 = 순익 -54만÷ 자기자본 0.43억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.54억 × 전세가율 65% = 보증금 1억잔존대출 0.98억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.43억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.43억(매매 1.45억−대출 1.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1억(평가 1.54억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 51만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 106분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~182분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 972m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 2(1)+병원1km 21(10)+약국500m 0(0)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼신남양주시 진접읍 · 35년차 · 825세대

1.85억64.62㎡ · 12/15 · 동남ROE -0.7%전세 65%~🚇 198분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.85억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

825세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.56억

대출 1.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 121분 → 2회 환승 → 총 ~198분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.29억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 66만 × 24개월 중 이자 1,147만+ 취득세 4만 + 재산세 48만 = 보유비용 1,199만
3자산가치(2년 후)
1.85억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.96억 → 상승분 1,127만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,127만 − 보유비용 1,199만 = 순익 -72만÷ 자기자본 0.56억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.96억 × 전세가율 65% = 보증금 1.28억잔존대출 1.25억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.56억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.56억(매매 1.85억−대출 1.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.28억(평가 1.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.25억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,127만 − 보유비용 1,199만(이자 1,147만+취득세 4만+재산세 48만) = 순익 -72만 / 자기자본 0.56억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 66만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·825세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 121분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~198분(자차 ~59분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1761m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 26(8)+병원1km 46(10)+약국500m 12(7)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-26 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수진접한일매물 4건남양주시 진접읍 · 27년차 · 281세대

2.05억2.05억 ~ 2.4억 · 60㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 224분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.05억	102동 1/17 남남	60㎡	2026-07-09	52	-0.8%	0.62억	매물 ↗
2	2.1억	101동 5/17 동남	60㎡	2026-07-20	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.15억	101동 8/17 동동	60㎡	2026-07-16	51	-0.9%	0.65억	매물 ↗
4	2.4억	102동 16/17 남남	60㎡	2026-06-29	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.05억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.62억

대출 1.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 148분 → 2회 환승 → 총 ~224분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.43억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 73만 × 24개월 중 이자 1,271만+ 취득세 26만 + 재산세 53만 = 보유비용 1,350만
3자산가치(2년 후)
2.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.17억 → 상승분 1,248만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,248만 − 보유비용 1,350만 = 순익 -102만÷ 자기자본 0.62억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.17억 × 전세가율 65% = 보증금 1.41억잔존대출 1.39억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.62억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.62억(매매 2.05억−대출 1.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.41억(평가 2.17억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.39억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,248만 − 보유비용 1,350만(이자 1,271만+취득세 26만+재산세 53만) = 순익 -102만 / 자기자본 0.62억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 73만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·281세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 148분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~224분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1409m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 6(3)+병원1km 9(9)+약국500m 1(2)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수진접스타힐스매물 5건남양주시 진접읍 · 5년차 · 1,266세대

3.8억3.8억 ~ 4억 · 75㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 230분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	111동 23/33 서남	74.99㎡	2026-07-22	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	104동 중/32 서남	74.99㎡	2026-07-24	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	104동 중/32 동남	74.99㎡	2026-07-23	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	3.95억	104동 23/32 서남	74.99㎡	2026-07-21	57	-1.6%	1.19억	매물 ↗
5	4억	104동 저/32 동남	74.99㎡	2026-07-24	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 154분 → 2회 환승 → 총 ~230분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,266세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 154분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~230분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 1651m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 6(3)+병원1km 8(8)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 7. 28. 오후 5:45:04 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석