📰 뉴스 다이제스트

1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 도봉구 방학동

벽산1차

레이더 81추천 가능재건축 관망 (용적률 213%)

도봉구 방학동· 489세대· 35년차(1991년 준공)· 용적률 213%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

-18.4% — 시세 수준

최저 호가 3.1억 vs 실거래 중간 3.8억(7건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

실수령의 20% · 현 주거비 대비 +83만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

방학 도보 21분 ⚠️

전문건설회관(신대방)까지 총 ~80분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 역 1.2km+ 버스 의존 ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 4 · 병원 88

1km 실측(카카오) · 편의점 20·약국 8(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 7건 거래

489세대 · 현재 매물 13건 — 보통 ↓

이 단지의 리스크는?

최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지 외 1건 ↓

최저 호가

3.1억

매매 매물 13건 · 수집 2026-07-25

실거래 중간(180일)

3.8억

7건 · 최근 2026-06-18

호가 갭

-18.4%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

3억 · 79%

전세 계약 3건(180일)

레이더 지수 81/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 40/40유동성 18/30연식·재건축 11/15전세가율 12/15

✓ 최저 호가가 최근 실거래보다 18.4% 낮음
✓ 전세가율 79% — 실거주 수요 탄탄
✓ 35년차 — 재건축 연한 진입 구간

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 3.1억 · 대출 2.17억 · 금리 4.5%

총 월 부담

113만/월

실수령 565만의 20%

원리금

110만

이자 81만(비용) + 원금 29만(자산화)

보유세·기타

3.4만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+83만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 29만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 84.4만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 추천 가능 설득력 7점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 최저 호가 3.1억는 실거래 중간 3.8억(7건)보다 18.4% 낮음 — 실거래가 검증하는 할인 구간.
2.수요: 전세가율 79%(계약 3건) — 실거주 수요가 가격을 받치고, 2년 후 임대 전환도 용이.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 감지된 리스크 2건 — 임장에서 직접 상쇄 확인 필요.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
· 통근 ~80분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 방학(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존

20

편의점

4

마트

146

음식점

30

카페

88

병원

8

약국

239

학원

16

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 도봉구 방학동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행GTX-C (덕정~수원)2028-12 목표(자금조달·공기 감안 2031± 전망)
2026-04-30 가능 공구(덕정·의정부)부터 부분 착공. 창동역·광운대역 구간 2026 상반기 착공 예정, 전 구간 실착공은 연내 자금조달 조건. 개통 목표 2028-12(공기 60개월 — 실질 2031± 전망).
📎m.dobong.go.kr www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 13건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-25)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	3.1억	52㎡	5동 1/15	남남	2026-06-30	매물 ↗
2	3.4억	52㎡	3동 1/15	남남	2026-07-16	매물 ↗
3	3.4억	52㎡	3동 1/15	남남	2026-07-10	매물 ↗
4	3.4억	52㎡	3동 1/15	남남	2026-07-13	매물 ↗
5	3.5억

실거래 이력 최근 180일 · 7건 (국토부)

50㎡대 중간 3.27억 · 3건60~74㎡ 중간 4.29억 · 3건84㎡급 중간 5.2억 · 1건

거래일	면적	층	금액
2026-06-18	72.0㎡	6층	4.9억
2026-06-10	63.4㎡	5층	4.29억
2026-05-14	84.9㎡	8층	5.2억
2026-05-07	72.0㎡	1층	3.8억
2026-04-29	52.4㎡	9층	3.27억
2026-04-22	52.4㎡	11층	3.48억
2026-04-17	52.4㎡	12층	3.2억

전세 계약 이력 최근 180일 · 3건

계약일	면적	보증금	구분
2026-05-18	52.4㎡	2.3억	신규
2026-05-15	63.4㎡	3억	신규
2026-04-27	72.0㎡	3.3억	신규

투자분석 기준가 3.1억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.1억

실거래중간 3.8억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

489세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(3.1억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(3.8억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 79% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 213%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 35년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최근접 역 1.2km 초과 — 버스 의존 입지
통근 ~80분 — 출근 부담 큼(실거주 시)

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.93억) / 2.86억 = 67%→100점. 필요 자기자본 0.93억(매매 3.1억−대출 2.17억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.63억(평가 3.33억×전세가율 79%) / 잔존대출 2.1억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +2,272만 − 보유비용 2,144만(이자 1,923만+취득세 141만+재산세 81만) = 순익 128만 / 자기자본 0.93억→연ROE 0.7%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 110만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·489세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

방학(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1308m(8)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100