전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,139건 → 단지 132곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

46점수노원프레미어스엠코(주상복합)매물 13건노원구 공릉동 · 11년차 · 234세대

9.3억9.3억 ~ 10억 · 84㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	102동 21/36 남남	84.02㎡	2026-09-09	46	3.1%	5.01억	매물 ↗
2	9.3억	101동 저/36 남남	84.04㎡	2026-08-29	46	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.5억	101동 16/36 남남	84.04㎡	2026-09-08	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	101동 11/36 남남	84.04㎡	2026-09-08	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	101동 중/36 남남	84.04㎡	2026-09-10	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	9.5억	102동 중/36 남남	84.04㎡	2026-09-04	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	102동 저/36 남남	84.04㎡	2026-09-02	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	101동 저/36 남남	84.04㎡	2026-09-05	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	102동 저/36 남남	84.02㎡	2026-09-02	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	9.8억	102동 19/36 서남	84.04㎡	2026-09-09	46	3.1%	5.51억	매물 ↗
11	9.8억	102동 중/36 남남	84.04㎡	2026-09-02	46	3.1%	5.51억	매물 ↗
12	10억	101동 고/36 동남	84.04㎡	2026-09-09	46	3.1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	101동 고/36 남남	84.04㎡	2026-08-26	46	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 9.35억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

234세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 1분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.1억 → 상승분 7,976만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,976만 − 보유비용 4,866만 = 순익 3,110만÷ 자기자본 5.01억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.1억 × 전세가율 65% = 보증금 6.56억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +129만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.01억) / 2.86억 = -75%→0점. 필요 자기자본 5.01억(매매 9.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.56억(평가 10.1억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,976만 − 보유비용 4,866만(이자 3,801만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 3,110만 / 자기자본 5.01억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·234세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

40점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 1분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~65분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 70m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 337(15)+카페500m 87(8)+병원1km 124(10)+약국500m 12(7)+학원1km 213·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 6건네이버 매물 ↗

44점수월계풍림아이원매물 4건노원구 월계동 · 21년차 · 484세대

11.3억11.3억 ~ 11.9억 · 59~84㎡ROE 3.2%전세 56%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	102동 6/25 남남	59.14㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
2	11.5억	108동 10/21 동동	59.14㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	108동 10/21 동동	59.14㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.9억	101동 중/23 동동	84.3㎡	2026-08-27	44	3.2%	7.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 10.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

484세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,138만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.27억 → 상승분 9,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,691만 − 보유비용 5,138만 = 순익 4,553만÷ 자기자본 7.01억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.27억 × 전세가율 56% = 보증금 6.87억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +142만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.01억) / 2.86억 = -145%→0점. 필요 자기자본 7.01억(매매 11.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.87억(평가 12.27억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 166%→100점

전액상환+현금 2.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,691만 − 보유비용 5,138만(이자 3,801만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 4,553만 / 자기자본 7.01억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·484세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~58분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 152m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 34(8)+병원1km 89(10)+약국500m 8(7)+학원1km 114·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수삼익(690-2)매물 4건노원구 공릉동 · 29년차 · 158세대

7.2억7.2억 ~ 8.5억 · 85~101㎡ROE 2.7%전세 59%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	101동 3/21 동동	100.82㎡	2026-09-08	48	2.7%	2.91억	매물 ↗
2	7.5억	101동 고/21 동동	84.77㎡	2026-09-10	47	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	101동 고/21 동동	84.77㎡	2026-09-10	47	2.8%	3.21억	매물 ↗
4	8.5억	101동 중/21 동동	100.82㎡	2026-08-28	42	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 6.4억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

158세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.82억 → 상승분 6,175만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,175만 − 보유비용 4,581만 = 순익 1,594만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.82억 × 전세가율 59% = 보증금 4.61억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.61억(평가 7.82억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,175만 − 보유비용 4,581만(이자 3,801만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 1,594만 / 자기자본 2.91억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·158세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~57분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 223m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 130(15)+카페500m 50(8)+병원1km 132(10)+약국500m 10(7)+학원1km 183·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수대동매물 3건노원구 월계동 · 29년차 · 258세대

6.95억6.95억 ~ 9.3억 · 60~85㎡ROE 2.6%전세 57%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.95억	103동 5/16 동동	59.76㎡	2026-09-05	48	2.6%	2.66억	매물 ↗
2	8.9억	102동 저/18 남남	84.85㎡	2026-08-23	42	3%	4.61억	매물 ↗
3	9.3억	102동 중/18 남남	84.85㎡	2026-08-31	42	3.1%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.95억

실거래중간 7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

258세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.66억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 565만 + 재산세 181만 = 보유비용 4,547만
3자산가치(2년 후)
6.95억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.55억 → 상승분 5,961만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,961만 − 보유비용 4,547만 = 순익 1,414만÷ 자기자본 2.66억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.5% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.55억 × 전세가율 57% = 보증금 4.3억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

57점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.66억) / 2.86억 = 7%→57점. 필요 자기자본 2.66억(매매 6.95억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.3억(평가 7.55억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,961만 − 보유비용 4,547만(이자 3,801만+취득세 565만+재산세 181만) = 순익 1,414만 / 자기자본 2.66억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·258세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~42분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 256m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 28(8)+병원1km 65(10)+약국500m 4(7)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 103동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 8건네이버 매물 ↗

43점수월계한일1차매물 9건노원구 월계동 · 27년차 · 190세대

7.5억7.5억 ~ 10억 · 60~115㎡ROE 2.8%전세 48%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 고/19 남남	59.95㎡	2026-09-10	43	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	9.5억	101동 12/19 동동	84.94㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	101동 고/19 남남	84.94㎡	2026-09-02	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	10억	101동 6/19 남남	114.96㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
5	10억	101동 6/19 남남	114.96㎡	2026-09-07	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
6	9.3억	101동 11/19 동동	84.94㎡	2026-09-04	41	3.1%	5.01억	매물 ↗
7	9.3억	101동 17/19 남남	84.94㎡	2026-09-07	41	3.1%	5.01억	매물 ↗
8	9.3억	101동 중/19 동동	84.94㎡	2026-09-07	41	3.1%	5.01억	매물 ↗
9	9억	101동 2/19 남남	114.96㎡	2026-09-10	40	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.35억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 48% = 보증금 3.91억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.91억(평가 8.14억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 94%→63점

이자 9만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,432만 − 보유비용 4,621만(이자 3,801만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 1,811만 / 자기자본 3.21억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~36분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 26(8)+병원1km 60(10)+약국500m 4(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수월계한일2차노원구 월계동 · 26년차 · 171세대

11억114.81㎡ · 11/19 · 남남ROE 3.2%전세 65%🚇 57분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,337만 / 자기자본 6.71억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·171세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~36분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 243m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 26(8)+병원1km 61(10)+약국500m 4(7)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 201동최근 실거래 2026-04-03 · 180일 1건네이버 매물 ↗

37점수서광매물 4건노원구 월계동 · 32년차 · 274세대

9.3억9.2억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 3.1%전세 38%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	101동 7/15 남남	84.61㎡	2026-09-09	37	3.1%	5.01억	매물 ↗
2	9.3억	101동 7/15 남남	84.61㎡	2026-08-22	37	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.5억	103동 5/14 남남	84.61㎡	2026-08-18	37	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	9.2억	101동 14/15 동남	84.61㎡	2026-08-28	36	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 7.8억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

274세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.1억 → 상승분 7,976만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,976만 − 보유비용 4,866만 = 순익 3,110만÷ 자기자본 5.01억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.1억 × 전세가율 38% = 보증금 3.84억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.01억) / 2.86억 = -75%→0점. 필요 자기자본 5.01억(매매 9.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.84억(평가 10.1억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.15억 = 92%→61점

이자 12만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·274세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~62분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 255m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 22(8)+병원1km 101(10)+약국500m 8(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 2건네이버 매물 ↗

51점수그랑빌매물 4건노원구 월계동 · 24년차 · 3,003세대

11.5억10.9억 ~ 12억 · 60~139㎡ROE 3.2%전세 50%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	106동 1/27 동동	139.08㎡	2026-09-05	51	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.8억	121동 11/14 남남	59.94㎡	2026-09-09	51	3.2%	7.51억	매물 ↗
3	12억	125동 3/23 남남	84.97㎡	2026-09-08	51	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	10.9억	115동 14/18 동동	59.94㎡	2026-09-05	50	3.2%	6.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.9억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

62건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

3,003세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 50% = 보증금 6.24억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.24억(평가 12.49억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,698만 / 자기자본 7.21억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 62건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·3,003세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~59분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 405m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 20(8)+병원1km 106(10)+약국500m 5(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 106동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 62건네이버 매물 ↗

50점수대아(492-1)노원구 공릉동 · 27년차 · 174세대

7억84.69㎡ · 9/20 · 서서ROE 2.6%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 65% = 보증금 4.94억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 7.6억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 1,450만 / 자기자본 2.71억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·174세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

공릉(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 280m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 259(15)+카페500m 52(8)+병원1km 115(10)+약국500m 13(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수공릉대동2차노원구 공릉동 · 27년차 · 190세대

7.7억114.95㎡ · 2/19 · 남남ROE 2.8%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 7.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-05-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,649만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.36억 → 상승분 6,604만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,604만 − 보유비용 4,649만 = 순익 1,955만÷ 자기자본 3.41억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.2% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.36억 × 전세가율 65% = 보증금 5.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

31점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.41억) / 2.86억 = -19%→31점. 필요 자기자본 3.41억(매매 7.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 8.36억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,604만 − 보유비용 4,649만(이자 3,801만+취득세 647만+재산세 200만) = 순익 1,955만 / 자기자본 3.41억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

공릉(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 31(8)+병원1km 103(10)+약국500m 12(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-13 · 101동최근 실거래 2026-05-27 · 180일 2건네이버 매물 ↗

42점수청구(284)매물 5건노원구 하계동 · 38년차 · 660세대

11억11억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 58%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	7동 15/15 남남	84.97㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	8동 2/15 남남	84.97㎡	2026-08-18	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	7동 15/15 남남	84.97㎡	2026-08-27	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.1억	9동 15/15 남남	84.97㎡	2026-08-26	42	3.2%	6.81억	매물 ↗
5	12억	8동 14/15 남남	84.97㎡	2026-09-09	42	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 58% = 보증금 6.93억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +145만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.93억(평가 11.94억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 167%→100점

전액상환+현금 2.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·660세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

하계(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~37분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 196m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 40(8)+병원1km 61(10)+약국500m 15(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 7동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 12건네이버 매물 ↗

54점수신원매물 2건노원구 공릉동 · 26년차 · 153세대

5.7억5.7억 ~ 6.7억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 5/16 서서	59.59㎡	2026-09-08	54	2.3%	1.71억	매물 ↗
2	6.7억	101동 13/16 서남	59.59㎡	2026-09-10	51	2.5%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 65% = 보증금 4.02억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.02억(평가 6.19억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,889만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 778만 / 자기자본 1.71억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·153세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

공릉(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~62분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 306m(30)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 336(15)+카페500m 78(8)+병원1km 90(10)+약국500m 15(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수우성(공릉)매물 11건노원구 공릉동 · 31년차 · 363세대

6.7억6.7억 ~ 10억 · 59~109㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 중/19 남남	59.26㎡	2026-09-10	51	2.5%	2.41억	매물 ↗
2	6.7억	101동 14/19 남남	59.26㎡	2026-09-02	51	2.5%	2.41억	매물 ↗
3	6.8억	101동 중/19 남남	59.26㎡	2026-09-04	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
4	7억	102동 중/21 서서	59.01㎡	2026-08-24	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
5	7.5억	101동 저/19 동동	84.97㎡	2026-08-20	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
6	7.6억	102동 6/21 동동	84.97㎡	2026-08-28	47	2.8%	3.31억	매물 ↗
7	9억	101동 고/19 동동	84.97㎡	2026-09-08	42	3%	4.71억	매물 ↗
8	9.2억	102동 5/21 남남	109.4㎡	2026-08-18	42	3%	4.91억	매물 ↗
9	9.5억	102동 고/21 남남	109.4㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	10억	102동 4/21 남남	109.4㎡	2026-09-03	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
11	10억	102동 13/21 남남	109.4㎡	2026-09-02	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

363세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.27억 → 상승분 5,746만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,746만 − 보유비용 4,513만 = 순익 1,234만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.2% · 낙관 8.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.27억 × 전세가율 65% = 보증금 4.73억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.73억(평가 7.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,746만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 1,234만 / 자기자본 2.41억→연ROE 2.5%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·363세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

공릉(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~35분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 346m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 253(15)+카페500m 52(8)+병원1km 96(10)+약국500m 10(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수월계센트럴아이파크매물 8건노원구 월계동 · 7년차 · 859세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 57%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	107동 14/21 서남	59.99㎡	2026-09-07	50	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	103동 16/20 남남	59.99㎡	2026-09-07	50	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	105동 8/20 서남	59.99㎡	2026-09-05	50	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	102동 고/20 동남	59.99㎡	2026-09-05	50	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	12억	107동 18/21 서남	59.99㎡	2026-09-05	50	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	103동 저/20 남남	59.99㎡	2026-09-10	50	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	102동 고/20 동남	59.99㎡	2026-09-05	50	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	103동 중/20 동남	59.99㎡	2026-08-28	50	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.05억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

859세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 57% = 보증금 7.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +153만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.12억(평가 12.49억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·859세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

월계(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~62분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 324m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 22(8)+병원1km 40(10)+약국500m 6(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 107동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 21건네이버 매물 ↗

49점수중계무지개매물 6건노원구 중계동 · 35년차 · 2,433세대

7.8억7.8억 ~ 8.5억 · 59㎡ROE 2.8%전세 48%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	206동 6/15 동동	59.26㎡	2026-09-09	49	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	7.8억	208동 11/15 남남	59.26㎡	2026-09-08	49	2.8%	3.51억	매물 ↗
3	7.8억	201동 9/15 서서	59.26㎡	2026-09-08	49	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	8억	208동 9/15 남남	59.26㎡	2026-09-09	48	2.9%	3.71억	매물 ↗
5	8.5억	210동 7/15 남남	59.26㎡	2026-09-09	46	3%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	201동 10/15 남남	59.26㎡	2026-09-08	46	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 5.95억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

74건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,433세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 48% = 보증금 4.07억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −98%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

69점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 8.47억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 98%→69점

이자 3만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,690만 − 보유비용 4,662만(이자 3,801만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 2,027만 / 자기자본 3.51억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 74건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,433세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

중계(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~38분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 234m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 22(8)+병원1km 95(10)+약국500m 6(7)+학원1km 227·가격형성분(3)+학교1km 23·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 206동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 74건네이버 매물 ↗

46점수현대(929)매물 10건노원구 월계동 · 26년차 · 1,281세대

12억9.7억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 45%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	106동 8/26 남남	84.98㎡	2026-09-04	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	101동 저/27 남남	84.98㎡	2026-09-10	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	106동 중/26 남남	84.98㎡	2026-08-21	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	101동 중/27 남남	84.98㎡	2026-08-21	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	101동 7/27 남남	84.98㎡	2026-08-19	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	10억	102동 중/27 남남	59.95㎡	2026-08-31	45	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	104동 고/27 동동	59.95㎡	2026-08-29	45	3.1%	5.71억	매물 ↗
8	10.3억	103동 중/27 남남	59.95㎡	2026-09-10	45	3.1%	6.01억	매물 ↗
9	9.7억	104동 저/27 동동	59.95㎡	2026-08-23	44	3.1%	5.41억	매물 ↗
10	9.7억	104동 저/27 동동	59.95㎡	2026-08-21	44	3.1%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.6억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석계(1호선·6호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 45% = 보증금 5.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 13.03억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,292만 − 보유비용 5,233만(이자 3,801만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 5,058만 / 자기자본 7.71억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,281세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

석계(1호선·6호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~35분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 464m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 38(8)+병원1km 64(10)+약국500m 6(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 106동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 27건네이버 매물 ↗

43점수공릉신도1차매물 2건노원구 공릉동 · 25년차 · 342세대

8.5억8.5억 ~ 10억 · 73~117㎡ROE 3%전세 53%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 6/19 서서	72.81㎡	2026-09-01	43	3%	4.21억	매물 ↗
2	10억	104동 7/19 동동	117.16㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

342세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 53% = 보증금 4.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 9.23억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,290만 − 보유비용 4,757만(이자 3,801만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 2,533만 / 자기자본 4.21억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·342세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

공릉(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~35분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 345m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 162(15)+카페500m 31(8)+병원1km 104(10)+약국500m 12(7)+학원1km 132·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 103동최근 실거래 2026-08-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

57점수현대성우매물 5건노원구 공릉동 · 26년차 · 181세대

5.7억5.7억 ~ 6.7억 · 60㎡ROE 2.3%전세 82%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 4/21 서서	59.98㎡	2026-08-13	57	2.3%	1.71억	매물 ↗
2	6.3억	101동 21/21 서서	59.98㎡	2026-09-09	54	2.3%	2.01억	매물 ↗
3	6.3억	101동 16/21 서서	59.98㎡	2026-08-31	54	2.3%	2.01억	매물 ↗
4	6.4억	101동 4/21 서서	59.98㎡	2026-09-02	54	2.4%	2.11억	매물 ↗
5	6.7억	101동 20/21 서남	59.98㎡	2026-08-25	52	2.5%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 6억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

181세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 82% = 보증금 5.07억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 1.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 6.19억×전세가율 82%) / 잔존대출 3.86억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·181세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

공릉(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~37분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 390m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 413(15)+카페500m 98(8)+병원1km 109(10)+약국500m 14(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-13 · 101동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 4건네이버 매물 ↗

53점수대주파크빌매물 9건노원구 공릉동 · 24년차 · 191세대

6.6억6.6억 ~ 8.8억 · 81㎡ROE 2.5%전세 65%~🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	101동 1/19 서서	81.12㎡	2026-09-09	53	2.5%	2.31억	매물 ↗
2	7억	101동 저/19 남남	81.12㎡	2026-08-18	52	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7.2억	101동 저/19 서서	81.12㎡	2026-08-31	51	2.7%	2.91억	매물 ↗
4	7.8억	101동 12/19 서서	81.12㎡	2026-08-24	48	2.8%	3.51억	매물 ↗
5	8억	101동 16/19 서서	80.99㎡	2026-08-29	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
6	8억	101동 11/19 서서	81.12㎡	2026-08-24	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8억	101동 3/19 서서	80.99㎡	2026-08-22	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	8.15억	101동 4/19 서서	81.12㎡	2026-09-09	46	2.9%	3.86억	매물 ↗
9	8.8억	101동 고/19 서서	81.12㎡	2026-08-19	43	3%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래중간 6.98억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.31억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,499만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.17억 → 상승분 5,660만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,660만 − 보유비용 4,499만 = 순익 1,161만÷ 자기자본 2.31억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.5% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.17억 × 전세가율 65% = 보증금 4.66억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

69점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.31억) / 2.86억 = 19%→69점. 필요 자기자본 2.31억(매매 6.6억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 7.17억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,660만 − 보유비용 4,499만(이자 3,801만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 1,161만 / 자기자본 2.31억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·191세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~33분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 421m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 229(15)+카페500m 60(8)+병원1km 138(10)+약국500m 12(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수학여울청구매물 14건노원구 하계동 · 28년차 · 1,476세대

8.2억8.2억 ~ 12억 · 59~114㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	101동 2/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	3.91억	매물 ↗
2	8.3억	101동 3/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
3	8.3억	101동 저/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
4	11억	104동 중/18 남남	84.77㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	12억	107동 5/18 남남	113.51㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	103동 16/18 서서	84.77㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	8.5억	101동 10/18 동동	59.4㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
8	8.5억	101동 14/18 남남	59.4㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
9	8.5억	101동 11/18 동동	59.4㎡	2026-09-09	43	3%	4.21억	매물 ↗
10	8.5억	101동 고/18 남남	59.4㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
11	9.7억	114동 고/18 서남	84.77㎡	2026-08-19	43	3.1%	5.41억	매물 ↗
12	10억	102동 6/18 서서	84.77㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	102동 중/18 서서	84.77㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
14	10억	116동 14/18 남남	84.77㎡	2026-08-19	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.6억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,476세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 7,033만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,033만 − 보유비용 4,717만 = 순익 2,316만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 59% = 보증금 5.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 8.9억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,033만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 2,316만 / 자기자본 3.91억→연ROE 2.9%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,476세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

월계(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~36분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 390m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 16(8)+병원1km 59(10)+약국500m 8(7)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 12건네이버 매물 ↗

44점수상계동양메이저(동양엔파트)매물 5건노원구 상계동 · 23년차 · 448세대

8.5억8.5억 ~ 9.3억 · 85㎡ROE 3%전세 62%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	104동 1/22 남남	84.88㎡	2026-09-07	44	3%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	104동 저/22 남남	84.88㎡	2026-09-07	44	3%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	102동 1/21 남남	84.88㎡	2026-09-01	44	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	104동 저/22 남남	84.88㎡	2026-08-24	44	3%	4.21억	매물 ↗
5	9.3억	106동 7/20 남남	84.88㎡	2026-09-04	43	3.1%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.9억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 62% = 보증금 5.72억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 9.23억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~67분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 155m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 561(15)+카페500m 106(8)+병원1km 268(10)+약국500m 23(7)+학원1km 403·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 104동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 7건네이버 매물 ↗

52점수건영장미매물 4건노원구 공릉동 · 28년차 · 215세대

6억6억 ~ 7.5억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 저/20 동남	59.87㎡	2026-08-21	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	7.5억	101동 12/20 서남	84.88㎡	2026-09-08	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	102동 중/21 서남	84.88㎡	2026-09-10	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
4	7.5억	101동 중/20 서남	84.88㎡	2026-08-24	48	2.8%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.45억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

215세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,146만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 809만 / 자기자본 1.8억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·215세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

공릉(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~36분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 461m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 246(15)+카페500m 56(8)+병원1km 86(10)+약국500m 9(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 101동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수상계주공12단지매물 7건노원구 상계동 · 38년차 · 1,739세대

7억7억 ~ 10억 · 58~67㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1211동 1/15 남남	58.01㎡	2026-09-08	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7.5억	1213동 13/15 남남	61.52㎡	2026-09-10	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	8.5억	1213동 5/15 남남	66.56㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	1214동 5/15 남남	66.56㎡	2026-09-02	43	3%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	1213동 5/15 남남	61.52㎡	2026-09-02	43	3%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	1214동 2/15 남남	61.52㎡	2026-08-25	43	3%	4.21억	매물 ↗
7	10억	1213동 고/15 남남	66.56㎡	2026-09-03	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 65% = 보증금 4.94억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.94억(평가 7.6억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,739세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

마들(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~40분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 165m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 11(6)+병원1km 77(10)+약국500m 9(7)+학원1km 245·가격형성분(3)+학교1km 22·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 1211동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수노원현대매물 9건노원구 상계동 · 29년차 · 259세대

7.8억7.8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 2.8%전세 63%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	101동 저/18 남남	84.78㎡	2026-09-03	46	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	7.8억	101동 2/18 남남	84.78㎡	2026-08-14	46	2.8%	3.51억	매물 ↗
3	8억	101동 2/18 남남	84.78㎡	2026-09-07	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
4	8억	103동 고/14 남남	84.78㎡	2026-09-08	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
5	8억	101동 10/18 남남	84.78㎡	2026-08-31	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
6	8억	101동 저/18 남남	84.78㎡	2026-09-01	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8.1억	103동 8/14 남남	84.78㎡	2026-09-04	44	2.9%	3.81억	매물 ↗
8	8.5억	102동 저/18 남남	84.78㎡	2026-09-10	42	3%	4.21억	매물 ↗
9	9억	101동 16/18 남남	84.78㎡	2026-09-10	42	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 7.55억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

259세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 63% = 보증금 5.34억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.34억(평가 8.47억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·259세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~66분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 249m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 526(15)+카페500m 101(8)+병원1km 271(10)+약국500m 20(7)+학원1km 411·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 101동최근 실거래 2026-08-20 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수동신매물 7건노원구 공릉동 · 27년차 · 452세대

8억8억 ~ 9.8억 · 85~115㎡ROE 2.9%전세 67%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 9/19 남남	84.97㎡	2026-09-04	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.3억	105동 12/24 서남	84.97㎡	2026-09-04	43	2.9%	4.01억	매물 ↗
3	9.4억	104동 24/24 서서	114.98㎡	2026-09-09	42	3.1%	5.11억	매물 ↗
4	9.5억	104동 2/24 서서	114.98㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9.8억	103동 2/18 남남	114.98㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
6	9.8억	103동 3/18 남남	114.98㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
7	9.8억	103동 2/18 남남	114.98㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.94억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

452세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 67% = 보증금 5.82억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.82억(평가 8.69억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,172만 / 자기자본 3.71억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·452세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

공릉(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~37분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 451m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 293(15)+카페500m 69(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 101동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 9건네이버 매물 ↗

44점수중앙하이츠아쿠아매물 20건노원구 중계동 · 18년차 · 219세대

10.5억9.7억 ~ 11억 · 84~85㎡ROE 3.2%전세 100%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	101동 7/10 동남	84.46㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	102동 6/10 동남	84.46㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	104동 2/10 동남	84.46㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	104동 고/10 남남	84.46㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
5	10.5억	101동 7/10 동남	84.46㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	102동 6/10 동남	84.46㎡	2026-08-14	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	104동 2/10 남남	84.46㎡	2026-08-13	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
8	10.7억	102동 8/10 남남	84.75㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.41억	매물 ↗
9	10.8억	104동 8/10 동남	84.75㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
10	10.8억	103동 저/10 남남	84.75㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
11	10.8억	104동 8/10 동남	84.75㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
12	11억	104동 1/10 서남	84.46㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
13	11억	101동 5/10 서남	84.75㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
14	11억	103동 10/10 동남	84.75㎡	2026-09-07	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
15	11억	103동 10/10 동남	84.75㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
16	9.7억	104동 2/10 동남	84.46㎡	2026-08-24	43	3.1%	5.41억	매물 ↗
17	10억	103동 6/10 동남	84.75㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
18	10억	104동 9/10 서남	84.75㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
19	10.1억	102동 2/10 서남	84.46㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.81억	매물 ↗
20	10.1억	102동 2/10 서남	84.46㎡	2026-09-01	43	3.1%	5.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.03억

전세가율

100%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

219세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 100% = 보증금 11.4억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 7.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +338만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 11.4억(평가 11.4억×전세가율 100%) / 잔존대출 4.15억 = 275%→100점

전액상환+현금 7.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,005만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 3,976만 / 자기자본 6.21억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·219세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

중계(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~64분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 327m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 16(8)+병원1km 119(10)+약국500m 4(7)+학원1km 445·가격형성분(3)+학교1km 25·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 12.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수공릉두산힐스빌매물 6건노원구 공릉동 · 26년차 · 579세대

11.9억8.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 3.2%전세 50%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	106동 7/22 서남	114.72㎡	2026-08-29	43	3.2%	7.61억	매물 ↗
2	11.9억	106동 13/22 서남	114.72㎡	2026-08-22	43	3.2%	7.61억	매물 ↗
3	12억	106동 13/22 서남	114.72㎡	2026-08-19	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	9.3억	102동 18/22 서남	84.9㎡	2026-09-07	42	3.1%	5.01억	매물 ↗
5	10.5억	106동 1/22 서남	114.72㎡	2026-08-26	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
6	8.5억	103동 13/22 서남	60㎡	2026-09-10	41	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 8.6억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

579세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,220만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.92억 → 상승분 10,206만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,206만 − 보유비용 5,220만 = 순익 4,986만÷ 자기자본 7.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.92억 × 전세가율 50% = 보증금 6.46억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +124만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.61억) / 2.86억 = -166%→0점. 필요 자기자본 7.61억(매매 11.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.46억(평가 12.92억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,206만 − 보유비용 5,220만(이자 3,801만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 4,986만 / 자기자본 7.61억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·579세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 9분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~35분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 354m(30)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 354(15)+카페500m 105(8)+병원1km 111(10)+약국500m 12(7)+학원1km 219·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 106동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 15건네이버 매물 ↗

42점수한신코아매물 4건노원구 하계동 · 33년차 · 160세대

10.2억10.2억 ~ 12억 · 85~102㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	8동 3/4 동동	101.99㎡	2026-09-03	42	3.1%	5.91억	매물 ↗
2	10.2억	8동 3/4 동동	101.99㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.91억	매물 ↗
3	11억	2동 2/4 남남	84.9㎡	2026-08-28	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	12억	5동 고/4 남남	101.99㎡	2026-08-28	42	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,989만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.07억 → 상승분 8,748만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,748만 − 보유비용 4,989만 = 순익 3,759만÷ 자기자본 5.91억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.07억 × 전세가율 65% = 보증금 7.2억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.91억) / 2.86억 = -107%→0점. 필요 자기자본 5.91억(매매 10.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.2억(평가 11.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,748만 − 보유비용 4,989만(이자 3,801만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 3,759만 / 자기자본 5.91억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·160세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

하계(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~67분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 399m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 40(8)+병원1km 59(10)+약국500m 11(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 8동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수녹천역두산위브매물 6건노원구 월계동 · 9년차 · 326세대

7.2억7.2억 ~ 9.5억 · 60~117㎡ROE 2.7%전세 69%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	102동 4/9 서남	59.78㎡	2026-08-20	56	2.7%	2.91억	매물 ↗
2	7.8억	102동 1/9 서남	59.78㎡	2026-08-21	52	2.8%	3.51억	매물 ↗
3	8.5억	104동 2/7 동남	84.85㎡	2026-09-07	48	3%	4.21억	매물 ↗
4	9억	109동 5/6 서남	84.9㎡	2026-09-07	48	3%	4.71억	매물 ↗
5	9.05억	109동 2/6 서남	84.85㎡	2026-08-19	48	3%	4.76억	매물 ↗
6	9.5억	104동 2/7 남남	117.46㎡	2026-09-08	48	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7.57억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

326세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹천(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.82억 → 상승분 6,175만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,175만 − 보유비용 4,581만 = 순익 1,594만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.82억 × 전세가율 69% = 보증금 5.39억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.39억(평가 7.82억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·326세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

녹천(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~34분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 442m(24)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 0(0)+병원1km 8(8)+약국500m 0(0)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 102동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수삼익4단지노원구 공릉동 · 32년차 · 525세대

7억59.04㎡ · 12/15 · 남남ROE 2.6%전세 73%🚇 63분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.2억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

525세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 73% = 보증금 5.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 7.6억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·525세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

공릉(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~36분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 510m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 32(8)+병원1km 92(10)+약국500m 6(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 402동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 19건네이버 매물 ↗

51점수삼창매물 8건노원구 월계동 · 42년차 · 296세대

6.5억6.5억 ~ 9억 · 57~94㎡ROE 2.4%전세 66%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	다동 고/12 동남	56.59㎡	2026-09-03	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
2	6.8억	나동 1/12 서남	56.59㎡	2026-08-25	50	2.6%	2.51억	매물 ↗
3	7억	나동 중/12 서남	56.59㎡	2026-08-31	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
4	7.5억	다동 8/12 남남	56.59㎡	2026-08-28	47	2.8%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	가동 저/10 서남	94.36㎡	2026-09-09	47	2.8%	3.21억	매물 ↗
6	7.7억	나동 3/12 남남	77.84㎡	2026-08-19	46	2.8%	3.41억	매물 ↗
7	8억	나동 10/12 동남	77.84㎡	2026-09-08	44	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	9억	가동 중/10 서남	94.36㎡	2026-08-12	41	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.78억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,485만 = 순익 1,089만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 66% = 보증금 4.66억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 7.06억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,575만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 1,089만 / 자기자본 2.21억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·296세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

광운대(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~36분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 581m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 35(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 다동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수성원4단지매물 7건노원구 월계동 · 32년차 · 713세대

7.5억7.5억 ~ 8.1억 · 60㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	402동 4/15 서서	59.94㎡	2026-08-25	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	402동 2/15 남남	59.94㎡	2026-08-24	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.8억	402동 12/15 서서	59.94㎡	2026-09-09	47	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	7.8억	402동 6/15 남남	59.94㎡	2026-09-08	47	2.8%	3.51억	매물 ↗
5	7.9억	402동 4/15 남남	59.94㎡	2026-09-07	46	2.9%	3.61억	매물 ↗
6	8억	404동 10/15 남남	59.94㎡	2026-09-04	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8.1억	402동 5/15 남남	59.94㎡	2026-09-01	45	2.9%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

713세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 65% = 보증금 5.29억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.29억(평가 8.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·713세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

월계(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~35분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 519m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 22(8)+병원1km 65(10)+약국500m 6(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 402동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수하계1차청구매물 5건노원구 하계동 · 30년차 · 700세대

10.5억10.5억 ~ 11.2억 · 85㎡ROE 3.2%전세 58%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	106동 15/15 남남	84.6㎡	2026-09-07	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	107동 13/15 남남	84.6㎡	2026-09-01	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	108동 6/13 남남	84.6㎡	2026-09-07	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	107동 13/15 남남	84.6㎡	2026-09-01	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
5	11.2억	108동 4/13 남남	84.6㎡	2026-08-31	43	3.2%	6.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

700세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 58% = 보증금 6.61억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.61억(평가 11.4억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·700세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

하계(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~37분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 476m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 38(8)+병원1km 59(10)+약국500m 8(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 106동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 12건네이버 매물 ↗

60점수두산매물 12건노원구 상계동 · 32년차 · 763세대

5억5억 ~ 9억 · 52~84㎡ROE 2.3%전세 71%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 중/15 동동	51.66㎡	2026-08-12	60	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	101동 고/15 동동	51.66㎡	2026-09-07	58	2.3%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	101동 중/15 동동	51.66㎡	2026-08-27	58	2.3%	1.65억	매물 ↗
4	7.4억	110동 고/12 남남	84.09㎡	2026-09-10	50	2.8%	3.11억	매물 ↗
5	7.4억	107동 저/12 남남	84.09㎡	2026-09-01	50	2.8%	3.11억	매물 ↗
6	7.4억	110동 2/12 남남	84.09㎡	2026-08-20	50	2.8%	3.11억	매물 ↗
7	7.5억	109동 3/12 남남	84.09㎡	2026-09-05	50	2.8%	3.21억	매물 ↗
8	7.8억	107동 9/12 남남	84.09㎡	2026-09-08	48	2.8%	3.51억	매물 ↗
9	7.8억	109동 12/12 남남	84.09㎡	2026-09-08	48	2.8%	3.51억	매물 ↗
10	8억	107동 고/12 남남	84.09㎡	2026-08-29	47	2.9%	3.71억	매물 ↗
11	8.3억	106동 3/15 남남	84.09㎡	2026-08-28	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
12	9억	110동 고/12 남남	84.09㎡	2026-08-26	44	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

763세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 71% = 보증금 3.85억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.85억(평가 5.43억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.38억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,288만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 707만 / 자기자본 1.5억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·763세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 155m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 43(8)+병원1km 69(10)+약국500m 8(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 101동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 23건네이버 매물 ↗

55점수극동늘푸른매물 6건노원구 상계동 · 26년차 · 299세대

6억6억 ~ 7.5억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 83%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	104동 고/16 남남	59.95㎡	2026-09-04	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	7.5억	102동 3/18 남남	84.51㎡	2026-09-10	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	103동 6/7 남남	84.51㎡	2026-09-10	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
4	7.5억	102동 12/18 남남	84.51㎡	2026-09-04	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	102동 중/18 남남	84.51㎡	2026-09-07	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
6	7.5억	102동 고/18 남남	84.51㎡	2026-08-20	48	2.8%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.7억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 83% = 보증금 5.41억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 1.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 6.51억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.06억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·299세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~63분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 166m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 213(15)+카페500m 47(8)+병원1km 48(10)+약국500m 7(7)+학원1km 75·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 104동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 12건네이버 매물 ↗

54점수해링턴플레이스노원센트럴매물 12건노원구 상계동 · 1년차 · 299세대

7.9억7.9억 ~ 8.15억 · 60㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	1동 7/23 동남	59.67㎡	2026-08-29	54	2.9%	3.61억	매물 ↗
2	7.9억	1동 중/23 동남	59.74㎡	2026-09-07	54	2.9%	3.61억	매물 ↗
3	7.9억	1동 7/23 서남	59.67㎡	2026-08-27	54	2.9%	3.61억	매물 ↗
4	7.95억	1동 8/23 동남	59.67㎡	2026-09-04	54	2.9%	3.66억	매물 ↗
5	7.95억	1동 8/23 서남	59.67㎡	2026-08-27	54	2.9%	3.66억	매물 ↗
6	8억	1동 9/23 동남	59.67㎡	2026-08-11	53	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8억	1동 중/23 동북	59.67㎡	2026-08-31	53	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	8.05억	1동 10/23 동남	59.74㎡	2026-08-11	53	2.9%	3.76억	매물 ↗
9	8.05억	1동 10/23 동남	59.67㎡	2026-08-29	53	2.9%	3.76억	매물 ↗
10	8.1억	1동 중/23 동남	59.67㎡	2026-08-28	53	2.9%	3.81억	매물 ↗
11	8.1억	1동 중/23 동동	59.74㎡	2026-08-22	53	2.9%	3.81억	매물 ↗
12	8.15억	1동 중/23 동동	59.74㎡	2026-08-19	52	2.9%	3.86억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 4,676만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.58억 → 상승분 6,775만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,775만 − 보유비용 4,676만 = 순익 2,100만÷ 자기자본 3.61억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.9% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.58억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

24점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.61억) / 2.86억 = -26%→24점. 필요 자기자본 3.61억(매매 7.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.58억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,775만 − 보유비용 4,676만(이자 3,801만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 2,100만 / 자기자본 3.61억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·299세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~69분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 445(15)+카페500m 87(8)+병원1km 287(10)+약국500m 12(7)+학원1km 422·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수동부매물 5건노원구 공릉동 · 31년차 · 295세대

6억6억 ~ 9.5억 · 59~114㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	104동 저/15 동동	59.34㎡	2026-09-01	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.5억	104동 고/15 동동	59.34㎡	2026-09-03	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
3	6.8억	101동 1/10 서서	84.79㎡	2026-09-01	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
4	7.8억	102동 고/15 남남	84.79㎡	2026-09-05	46	2.8%	3.51억	매물 ↗
5	9.5억	103동 2/15 남남	114.17㎡	2026-08-20	42	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·295세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

공릉(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 555m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 274(15)+카페500m 65(8)+병원1km 92(10)+약국500m 7(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 104동최근 실거래 2026-07-12 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수상계주공9단지매물 12건노원구 상계동 · 38년차 · 2,830세대

6.8억6.8억 ~ 9.3억 · 58~79㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	905동 1/15 남남	61.52㎡	2026-09-10	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
2	7억	904동 4/12 남남	58.01㎡	2026-09-10	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7억	903동 2/12 남남	58.01㎡	2026-09-10	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
4	7억	911동 저/12 남남	58.01㎡	2026-09-10	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
5	7.2억	911동 10/12 남남	58.01㎡	2026-09-10	50	2.7%	2.91억	매물 ↗
6	7.2억	904동 3/12 남남	58.01㎡	2026-09-05	50	2.7%	2.91억	매물 ↗
7	7.2억	910동 11/12 남남	58.01㎡	2026-09-04	50	2.7%	2.91억	매물 ↗
8	7.5억	909동 15/15 남남	61.52㎡	2026-09-03	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
9	7.5억	909동 5/15 남남	61.52㎡	2026-09-03	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
10	8억	902동 7/15 남남	66.56㎡	2026-09-09	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
11	8.5억	919동 15/15 남남	79.07㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
12	9.3억	919동 9/15 남남	79.07㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,830세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,526만 = 순익 1,306만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 65% = 보증금 4.8억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,832만 − 보유비용 4,526만(이자 3,801만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 1,306만 / 자기자본 2.51억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,830세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

마들(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~44분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 253m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 80(15)+카페500m 12(6)+병원1km 139(10)+약국500m 9(7)+학원1km 332·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 905동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수중계센트럴파크매물 10건노원구 상계동 · 10년차 · 457세대

12억10.2억 ~ 12억 · 84~85㎡ROE 3.2%전세 23%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	102동 14/15 남남	84.13㎡	2026-08-15	40	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	102동 고/15 남남	84.13㎡	2026-09-08	40	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	11억	103동 13/15 동남	84.13㎡	2026-08-20	39	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	103동 13/15 남남	84.13㎡	2026-09-08	39	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	10.2억	103동 10/15 남남	84.53㎡	2026-09-08	38	3.1%	5.91억	매물 ↗
6	10.4억	102동 10/15 남남	84.53㎡	2026-09-08	38	3.1%	6.11억	매물 ↗
7	10.5억	102동 12/15 남남	84.53㎡	2026-09-08	38	3.2%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	102동 9/15 남남	84.53㎡	2026-08-31	38	3.2%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	102동 고/15 남남	84.53㎡	2026-08-21	38	3.2%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	102동 고/15 남남	84.53㎡	2026-09-08	38	3.2%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.85억

전세가율

23%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

457세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 23% = 보증금 3억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −72%월세전환 시 순현금 -26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 13.03억×전세가율 23%) / 잔존대출 4.15억 = 72%→32점

이자 43만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·457세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

중계(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~63분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

83점

근거

역 440m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 5(3)+병원1km 82(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=83점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-15 · 102동최근 실거래 2026-08-17 · 180일 14건네이버 매물 ↗

52점수청백4단지매물 4건노원구 월계동 · 28년차 · 520세대

5.3억5.3억 ~ 7.5억 · 59~85㎡ROE 2.3%전세 51%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	401동 7/15 남남	59.4㎡	2026-09-08	52	2.3%	1.59억	매물 ↗
2	6억	401동 8/15 남남	59.4㎡	2026-08-31	49	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6억	401동 8/15 남남	59.4㎡	2026-08-12	49	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	7.5억	404동 6/11 남남	84.54㎡	2026-08-28	45	2.8%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 4.28억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.75억 → 상승분 4,545만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,545만 − 보유비용 3,808만 = 순익 738만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.75억 × 전세가율 51% = 보증금 2.93억잔존대출 3.59억 일부상환 · 이자부담 −82%월세전환 시 순현금 -7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

45점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.93억(평가 5.75억×전세가율 51%) / 잔존대출 3.59억 = 82%→45점

이자 24만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,545만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 738만 / 자기자본 1.59억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·520세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

월계(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 644m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 3(2)+병원1km 27(10)+약국500m 2(5)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 401동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 19건네이버 매물 ↗

51점수경남,롯데,상아매물 20건노원구 중계동 · 38년차 · 1,890세대

6.5억6.5억 ~ 11억 · 51~85㎡ROE 2.4%전세 63%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	15동 10/15 남남	51.29㎡	2026-09-01	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
2	6.5억	3동 7/15 남남	50.97㎡	2026-09-01	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	15동 5/15 남남	51.29㎡	2026-08-14	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
4	7억	15동 3/15 남남	51.29㎡	2026-09-09	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
5	7억	3동 7/15 남남	50.97㎡	2026-09-03	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
6	7.2억	5동 고/15 남남	50.97㎡	2026-08-31	50	2.7%	2.91억	매물 ↗
7	7.5억	10동 2/15 남남	54.48㎡	2026-08-27	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
8	7.5억	10동 중/15 남남	54.48㎡	2026-08-27	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
9	7.6억	15동 저/15 남남	51.29㎡	2026-08-21	48	2.8%	3.31억	매물 ↗
10	7.7억	15동 12/15 남남	51.29㎡	2026-08-31	47	2.8%	3.41억	매물 ↗
11	8억	11동 15/15 남남	54.48㎡	2026-09-10	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
12	11억	2동 15/15 남남	84.97㎡	2026-09-09	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
13	11억	1동 중/15 남남	84.97㎡	2026-09-09	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
14	11억	8동 14/15 남남	84.97㎡	2026-08-19	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
15	11억	14동 12/15 남남	84.97㎡	2026-08-18	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
16	9억	10동 14/15 남남	72.49㎡	2026-09-10	42	3%	4.71억	매물 ↗
17	9억	3동 1/15 남남	74.2㎡	2026-09-07	42	3%	4.71억	매물 ↗
18	9억	17동 저/15 남남	72.73㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
19	9.3억	11동 2/15 남남	72.49㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.01억	매물 ↗
20	9.5억	11동 중/15 남남	72.49㎡	2026-09-09	42	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 7.9억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,890세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,485만 = 순익 1,089만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 63% = 보증금 4.45억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.45억(평가 7.06억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→82점

전액상환+현금 0.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,890세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

하계(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~38분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 547m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 72(15)+카페500m 17(8)+병원1km 60(10)+약국500m 5(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 15동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 9건네이버 매물 ↗

48점수월계대우매물 7건노원구 월계동 · 28년차 · 344세대

7.25억7.25억 ~ 10억 · 100~135㎡ROE 2.7%전세 61%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.25억	107동 3/20 동동	99.98㎡	2026-08-20	48	2.7%	2.96억	매물 ↗
2	7.5억	103동 1/16 남남	99.98㎡	2026-08-27	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	8억	105동 2/20 동동	134.64㎡	2026-09-07	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
4	8.2억	101동 2/20 동동	134.64㎡	2026-09-08	44	2.9%	3.91억	매물 ↗
5	8.5억	103동 6/16 남남	99.98㎡	2026-08-21	42	3%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	101동 11/20 동동	134.64㎡	2026-08-12	42	3%	4.21억	매물 ↗
7	10억	106동 중/20 남남	134.64㎡	2026-08-18	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.25억

실거래중간 7.4억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.96억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.08억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.96억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 598만 + 재산세 189만 = 보유비용 4,587만
3자산가치(2년 후)
7.25억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.87억 → 상승분 6,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,218만 − 보유비용 4,587만 = 순익 1,631만÷ 자기자본 2.96억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.9% · 낙관 7.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.87억 × 전세가율 61% = 보증금 4.8억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

47점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.96억) / 2.86억 = -3%→47점. 필요 자기자본 2.96억(매매 7.25억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.87억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,218만 − 보유비용 4,587만(이자 3,801만+취득세 598만+재산세 189만) = 순익 1,631만 / 자기자본 2.96억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·344세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

월계(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 680m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 2(1)+병원1km 27(10)+약국500m 1(2)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 107동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 10건네이버 매물 ↗

48점수공릉삼익2차매물 6건노원구 공릉동 · 23년차 · 237세대

7억7억 ~ 8.5억 · 55~84㎡ROE 2.6%전세 55%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	202동 11/18 남남	54.74㎡	2026-08-22	48	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	8억	202동 4/18 남남	83.4㎡	2026-09-08	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8억	202동 4/18 남남	83.4㎡	2026-08-28	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
4	8.3억	201동 11/17 남남	83.4㎡	2026-09-09	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
5	8.5억	201동 9/17 남남	84.45㎡	2026-08-24	43	3%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	202동 7/18 남남	83.4㎡	2026-08-22	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.4억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

237세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 55% = 보증금 4.18억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.18억(평가 7.6억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 101%→73점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·237세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 633m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 78(8)+병원1km 103(10)+약국500m 8(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 202동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수상계중앙하이츠2차매물 12건노원구 상계동 · 28년차 · 795세대

7.6억7.6억 ~ 10.5억 · 60~135㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	206동 19/25 동동	59.82㎡	2026-09-09	48	2.8%	3.31억	매물 ↗
2	7.7억	206동 중/25 동동	59.82㎡	2026-08-18	47	2.8%	3.41억	매물 ↗
3	7.8억	206동 4/25 동동	59.82㎡	2026-08-22	47	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	7.9억	206동 21/25 남남	59.82㎡	2026-08-29	46	2.9%	3.61억	매물 ↗
5	7.9억	206동 12/25 남남	59.82㎡	2026-08-27	46	2.9%	3.61억	매물 ↗
6	8억	206동 12/25 남남	59.82㎡	2026-09-09	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8억	202동 12/20 남남	59.82㎡	2026-08-27	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	10억	209동 22/24 서서	84.6㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
9	10.5억	207동 10/23 남남	134.97㎡	2026-09-07	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
10	8.9억	209동 11/24 서서	84.6㎡	2026-08-31	42	3%	4.61억	매물 ↗
11	9.3억	201동 8/21 서남	84.6㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.01억	매물 ↗
12	9.5억	204동 8/24 서서	84.6㎡	2026-08-26	42	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

795세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,635만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.25억 → 상승분 6,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,518만 − 보유비용 4,635만 = 순익 1,883만÷ 자기자본 3.31억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.25억 × 전세가율 65% = 보증금 5.36억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +77만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

34점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.31억) / 2.86억 = -16%→34점. 필요 자기자본 3.31억(매매 7.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.36억(평가 8.25억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,518만 − 보유비용 4,635만(이자 3,801만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 1,883만 / 자기자본 3.31억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·795세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~40분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 393(15)+카페500m 67(8)+병원1km 307(10)+약국500m 17(7)+학원1km 714·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲SK뷰매물 13건노원구 월계동 · 11년차 · 504세대

10.3억10.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	104동 고/17 동남	59.92㎡	2026-08-31	46	3.1%	6.01억	매물 ↗
2	10.5억	105동 고/18 동동	59.92㎡	2026-09-03	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	11억	101동 1/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	102동 저/20 서남	84.95㎡	2026-09-09	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	103동 저/18 서남	84.95㎡	2026-08-28	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	103동 중/18 남남	84.96㎡	2026-08-21	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	106동 저/16 동남	84.93㎡	2026-08-14	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
8	11.5억	101동 17/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	102동 20/20 남남	84.96㎡	2026-09-08	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	101동 13/19 남남	84.96㎡	2026-09-07	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.5억	103동 고/18 서남	84.96㎡	2026-09-01	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
12	12억	103동 고/18 남남	84.96㎡	2026-09-08	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
13	12억	101동 고/19 서남	84.95㎡	2026-09-03	46	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

504세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 5,002만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 5,002만 = 순익 3,832만÷ 자기자본 6.01억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.1% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 65% = 보증금 7.27억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.01억) / 2.86억 = -110%→0점. 필요 자기자본 6.01억(매매 10.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.27억(평가 11.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,834만 − 보유비용 5,002만(이자 3,801만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 3,832만 / 자기자본 6.01억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·504세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

광운대(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~63분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 742m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 24(8)+병원1km 55(10)+약국500m 1(2)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수공릉풍림아이원매물 16건노원구 공릉동 · 25년차 · 1,601세대

8.5억8.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 3%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	112동 6/20 남남	59.94㎡	2026-09-05	45	3%	4.21억	매물 ↗
2	8.95억	112동 고/20 남남	59.94㎡	2026-09-01	45	3%	4.66억	매물 ↗
3	9.2억	104동 6/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3%	4.91억	매물 ↗
4	9.2억	106동 6/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3%	4.91억	매물 ↗
5	9.4억	104동 2/20 동동	84.99㎡	2026-09-08	45	3.1%	5.11억	매물 ↗
6	9.4억	104동 2/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3.1%	5.11억	매물 ↗
7	9.8억	107동 5/20 남남	84.99㎡	2026-09-07	45	3.1%	5.51억	매물 ↗
8	9.8억	104동 저/20 동동	84.99㎡	2026-08-31	45	3.1%	5.51억	매물 ↗
9	10.9억	109동 중/20 남남	114.78㎡	2026-08-21	45	3.2%	6.61억	매물 ↗
10	11억	109동 11/20 남남	114.78㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	110동 11/20 남남	114.78㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
12	11억	109동 5/20 남남	114.78㎡	2026-09-05	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
13	11억	110동 11/20 남남	114.78㎡	2026-08-18	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
14	11.5억	110동 12/20 남남	114.78㎡	2026-08-20	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
15	12억	109동 16/20 남남	114.78㎡	2026-08-18	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
16	12억	109동 13/20 남남	114.78㎡	2026-08-12	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,601세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 65% = 보증금 6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6억(평가 9.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,601세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 654m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 15(8)+병원1km 85(10)+약국500m 7(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 112동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수수락파크빌매물 20건노원구 상계동 · 25년차 · 468세대

8.5억8.5억 ~ 11.5억 · 85~115㎡ROE 3%전세 67%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	504동 5/15 동동	84.62㎡	2026-09-07	44	3%	4.21억	매물 ↗
2	8.5억	505동 중/15 동동	84.83㎡	2026-08-19	44	3%	4.21억	매물 ↗
3	9.5억	505동 5/15 동동	114.82㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	502동 1/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	503동 저/15 남남	114.82㎡	2026-09-03	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	10억	502동 3/15 남남	114.82㎡	2026-08-26	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10.5억	507동 7/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	504동 3/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	505동 3/15 동동	114.82㎡	2026-09-02	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	505동 11/15 동동	114.82㎡	2026-08-20	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	507동 고/15 남남	114.82㎡	2026-08-28	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
12	10.5억	506동 고/14 동동	114.82㎡	2026-08-13	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
13	11억	507동 고/15 남남	114.82㎡	2026-08-26	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
14	11.5억	503동 10/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
15	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
16	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
17	11.5억	505동 7/15 동동	114.82㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
18	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
19	9억	505동 1/15 동동	114.82㎡	2026-09-08	43	3%	4.71억	매물 ↗
20	9.4억	505동 고/15 남남	84.62㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

468세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 67% = 보증금 6.18억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 9.23억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·468세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

수락산(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~64분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 235m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 34(8)+병원1km 51(10)+약국500m 8(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 504동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수공릉9단지청솔매물 8건노원구 공릉동 · 26년차 · 297세대

9억9억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 3%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	901동 중/12 남남	84.99㎡	2026-08-25	42	3%	4.71억	매물 ↗
2	9.1억	904동 11/12 동동	84.85㎡	2026-09-01	42	3%	4.81억	매물 ↗
3	9.2억	902동 11/12 서북	84.99㎡	2026-08-22	42	3%	4.91억	매물 ↗
4	9.2억	902동 11/12 서북	84.99㎡	2026-09-08	42	3%	4.91억	매물 ↗
5	9.3억	901동 7/12 남남	84.9㎡	2026-08-14	42	3.1%	5.01억	매물 ↗
6	9.5억	903동 고/12 서북	84.99㎡	2026-08-31	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	904동 4/12 서서	84.85㎡	2026-08-19	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	903동 고/12 서북	84.99㎡	2026-08-19	42	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

297세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 4,825만 = 순익 2,893만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,719만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 2,893만 / 자기자본 4.71억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·297세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

화랑대(6호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 254m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 26(8)+병원1km 85(10)+약국500m 5(7)+학원1km 201·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 901동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

58점수은빛2단지매물 2건노원구 상계동 · 28년차 · 1,313세대

6억6억 ~ 6억 · 60㎡ROE 2.2%전세 63%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	203동 고/15 동동	59.95㎡	2026-09-08	58	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	201동 5/15 동동	59.95㎡	2026-08-26	58	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 4.8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

51건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 63% = 보증금 4.1억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.1억(평가 6.51억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.06억 = 101%→73점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 51건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,313세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

수락산(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 271m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 26(8)+병원1km 58(10)+약국500m 8(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 203동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 51건네이버 매물 ↗

56점수삼익포레스트매물 20건노원구 공릉동 · 31년차 · 845세대

5억5억 ~ 9.6억 · 51~115㎡ROE 2.3%전세 56%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	108동 1/15 남남	51.03㎡	2026-09-01	56	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	108동 1/15 남남	51.03㎡	2026-09-08	56	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5.3억	108동 12/15 서남	51.03㎡	2026-09-08	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
4	5.8억	108동 3/15 남남	51.03㎡	2026-09-10	52	2.2%	1.74억	매물 ↗
5	5.8억	107동 11/15 남남	51.03㎡	2026-09-08	52	2.2%	1.74억	매물 ↗
6	5.8억	108동 6/15 남남	51.03㎡	2026-08-26	52	2.2%	1.74억	매물 ↗
7	8.3억	106동 5/15 남남	84.6㎡	2026-09-08	45	2.9%	4.01억	매물 ↗
8	8.5억	106동 11/15 남남	84.6㎡	2026-09-10	44	3%	4.21억	매물 ↗
9	8.5억	103동 4/15 동동	84.6㎡	2026-09-09	44	3%	4.21억	매물 ↗
10	8.5억	107동 15/15 남남	84.6㎡	2026-09-08	44	3%	4.21억	매물 ↗
11	8.5억	104동 6/15 남남	114.88㎡	2026-09-02	44	3%	4.21억	매물 ↗
12	8.8억	104동 15/15 남남	114.88㎡	2026-09-10	44	3%	4.51억	매물 ↗
13	9억	106동 6/15 남남	114.88㎡	2026-08-24	44	3%	4.71억	매물 ↗
14	9억	104동 12/15 남남	114.88㎡	2026-08-24	44	3%	4.71억	매물 ↗
15	9.2억	104동 8/15 남남	114.88㎡	2026-08-26	44	3%	4.91억	매물 ↗
16	9.2억	104동 7/15 남남	114.88㎡	2026-08-20	44	3%	4.91억	매물 ↗
17	9.4억	104동 9/15 남남	114.88㎡	2026-09-02	44	3.1%	5.11억	매물 ↗
18	9.6억	106동 12/15 동남	114.88㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.31억	매물 ↗
19	9.6억	106동 12/15 남남	114.88㎡	2026-08-18	44	3.1%	5.31억	매물 ↗
20	8.6억	106동 7/15 남남	114.88㎡	2026-09-02	43	3%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 6.8억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

845세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 56% = 보증금 3.04억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −90%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.04억(평가 5.43억×전세가율 56%) / 잔존대출 3.38억 = 90%→57점

이자 13만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·845세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

공릉(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 733m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 244(15)+카페500m 60(8)+병원1km 91(10)+약국500m 9(7)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 108동최근 실거래 2026-08-02 · 180일 23건네이버 매물 ↗

55점수대망드림힐매물 13건노원구 상계동 · 23년차 · 165세대

5.7억5.7억 ~ 9억 · 67~103㎡ROE 2.3%전세 65%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 2/18 남남	67.23㎡	2026-09-10	55	2.3%	1.71억	매물 ↗
2	5.7억	101동 2/18 남남	67.23㎡	2026-09-08	55	2.3%	1.71억	매물 ↗
3	6.2억	101동 3/18 남남	67.23㎡	2026-09-08	53	2.3%	1.91억	매물 ↗
4	6.5억	101동 8/18 남남	67.23㎡	2026-09-08	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
5	6.5억	101동 13/18 남남	67.23㎡	2026-09-10	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
6	7억	101동 9/18 남남	84.49㎡	2026-08-13	52	2.6%	2.71억	매물 ↗
7	7억	101동 18/18 서서	84.89㎡	2026-08-20	52	2.6%	2.71억	매물 ↗
8	7.5억	101동 8/18 동동	102.01㎡	2026-09-03	49	2.8%	3.21억	매물 ↗
9	8억	101동 6/18 동동	102.01㎡	2026-09-07	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
10	8억	101동 13/18 서서	84.89㎡	2026-09-04	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
11	8억	101동 5/18 동동	102.01㎡	2026-09-04	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
12	8.2억	101동 16/18 동동	102.01㎡	2026-09-03	45	2.9%	3.91억	매물 ↗
13	9억	101동 7/18 남남	102.94㎡	2026-09-03	43	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 6.9억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

165세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 65% = 보증금 4.02억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.02억(평가 6.19억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·165세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

수락산(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~65분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 301m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 203(15)+카페500m 44(8)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-07-23 · 180일 2건네이버 매물 ↗

50점수공릉미소지움매물 4건노원구 공릉동 · 23년차 · 198세대

7.3억7.3억 ~ 8.5억 · 85~108㎡ROE 2.7%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	102동 8/18 남남	84.92㎡	2026-09-08	50	2.7%	3.01억	매물 ↗
2	8억	101동 9/18 동동	107.71㎡	2026-09-01	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8.5억	101동 11/18 남남	106.31㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	101동 11/18 동동	107.71㎡	2026-08-22	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,594만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.93억 → 상승분 6,261만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,261만 − 보유비용 4,594만 = 순익 1,667만÷ 자기자본 3.01억 → 연 ROE 2.7% (보수 -4.8% · 낙관 7.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.93억 × 전세가율 65% = 보증금 5.15억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.01억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3.01억(매매 7.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.15억(평가 7.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 124%→100점

전액상환+현금 1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,261만 − 보유비용 4,594만(이자 3,801만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 1,667만 / 자기자본 3.01억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·198세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

공릉(7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~35분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 628m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 287(15)+카페500m 76(8)+병원1km 99(10)+약국500m 10(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수공릉한보에센시티매물 5건노원구 공릉동 · 26년차 · 561세대

8억8억 ~ 8.7억 · 59~85㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 12/20 남남	59.4㎡	2026-09-08	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.2억	102동 12/18 동동	84.93㎡	2026-09-07	44	2.9%	3.91억	매물 ↗
3	8.5억	103동 10/16 남남	84.93㎡	2026-09-08	42	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.6억	102동 고/18 동동	84.93㎡	2026-08-31	42	3%	4.31억	매물 ↗
5	8.7억	101동 5/15 남남	84.93㎡	2026-09-10	42	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

561세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·561세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

공릉(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 693m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 232(15)+카페500m 55(8)+병원1km 84(10)+약국500m 7(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수화랑해링턴플레이스아파트매물 4건노원구 공릉동 · 27년차 · 196세대

8.7억8.7억 ~ 9억 · 127㎡ROE 3%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.7억	103동 4/19 남남	126.78㎡	2026-09-04	42	3%	4.41억	매물 ↗
2	9억	103동 9/19 남남	126.78㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
3	9억	103동 7/19 남남	126.78㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
4	9억	103동 12/19 남남	126.78㎡	2026-08-22	42	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 7.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 4,785만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 4,785만 = 순익 2,677만÷ 자기자본 4.41억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 65% = 보증금 6.14억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.41억) / 2.86억 = -54%→0점. 필요 자기자본 4.41억(매매 8.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.14억(평가 9.45억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,461만 − 보유비용 4,785만(이자 3,801만+취득세 757만+재산세 226만) = 순익 2,677만 / 자기자본 4.41억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·196세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

공릉(7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~35분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 504m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 304(15)+카페500m 84(8)+병원1km 101(10)+약국500m 11(7)+학원1km 200·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 103동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 2건네이버 매물 ↗

56점수월계주공2단지매물 5건노원구 월계동 · 34년차 · 2,002세대

6.9억6.9억 ~ 8.5억 · 59~85㎡ROE 2.6%전세 60%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	206동 2/15 동남	58.65㎡	2026-08-28	56	2.6%	2.61억	매물 ↗
2	7억	213동 10/15 동남	58.65㎡	2026-08-31	55	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7.2억	206동 중/15 남남	58.65㎡	2026-09-08	55	2.7%	2.91억	매물 ↗
4	8.5억	207동 5/15 서남	84.81㎡	2026-09-02	49	3%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	207동 5/15 서남	84.81㎡	2026-09-02	49	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 3.65억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

57건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

2,002세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.61억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,540만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.49억 → 상승분 5,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,918만 − 보유비용 4,540만 = 순익 1,378만÷ 자기자본 2.61억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.7% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.49억 × 전세가율 60% = 보증금 4.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

59점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.61억) / 2.86억 = 9%→59점. 필요 자기자본 2.61억(매매 6.9억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.5억(평가 7.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,918만 − 보유비용 4,540만(이자 3,801만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 1,378만 / 자기자본 2.61억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 57건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·2,002세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

월계(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~34분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 776m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 12(6)+병원1km 43(10)+약국500m 7(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 206동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 57건네이버 매물 ↗

56점수청백3단지매물 6건노원구 월계동 · 28년차 · 458세대

5.1억5.1억 ~ 5.7억 · 59㎡ROE 2.3%전세 63%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	301동 9/15 남남	59.4㎡	2026-09-10	56	2.3%	1.53억	매물 ↗
2	5.15억	301동 2/15 남남	59.4㎡	2026-09-08	56	2.3%	1.54억	매물 ↗
3	5.4억	301동 4/15 남남	59.4㎡	2026-08-12	55	2.3%	1.62억	매물 ↗
4	5.4억	301동 4/15 남남	59.4㎡	2026-08-12	55	2.3%	1.62억	매물 ↗
5	5.7억	301동 7/15 남남	59.4㎡	2026-09-10	53	2.3%	1.71억	매물 ↗
6	5.7억	301동 7/15 남남	59.4㎡	2026-09-02	53	2.3%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 3.95억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

458세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.54억 → 상승분 4,374만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,374만 − 보유비용 3,657만 = 순익 717만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.54억 × 전세가율 63% = 보증금 3.49억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 5.54억×전세가율 63%) / 잔존대출 3.45억 = 101%→73점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,374만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 717만 / 자기자본 1.53억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·458세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

월계(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~35분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 775m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 2(1)+병원1km 31(10)+약국500m 1(2)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 301동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 18건네이버 매물 ↗

52점수포레나노원매물 10건노원구 상계동 · 6년차 · 1,062세대

11.5억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 62%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	104동 저/30 동남	59.99㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	106동 저/13 동남	59.94㎡	2026-09-05	52	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.9억	108동 고/30 동남	59.98㎡	2026-09-07	52	3.2%	7.61억	매물 ↗
4	12억	102동 19/29 서남	59.98㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	102동 중/29 서남	59.98㎡	2026-09-10	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	107동 중/30 동남	59.98㎡	2026-09-09	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	103동 고/30 서남	59.94㎡	2026-09-07	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	102동 중/29 서남	59.98㎡	2026-09-04	52	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	10.5억	203동 11/13 남남	59.98㎡	2026-09-09	51	3.2%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	203동 13/13 남남	59.98㎡	2026-09-02	51	3.2%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.9억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,062세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 62% = 보증금 7.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +180만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.74억(평가 12.49억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,062세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

마들(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~77분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 436m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 109(15)+카페500m 27(8)+병원1km 133(10)+약국500m 13(7)+학원1km 325·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 104동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 27건네이버 매물 ↗

47점수상계주공14단지매물 6건노원구 상계동 · 38년차 · 2,265세대

7.8억7.8억 ~ 9.5억 · 59~91㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	1408동 5/15 동남	59.39㎡	2026-09-10	47	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	8억	1416동 2/5 동남	71.89㎡	2026-09-04	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8.2억	1418동 4/5 남남	84.41㎡	2026-09-10	44	2.9%	3.91억	매물 ↗
4	8.3억	1410동 4/5 동남	84.41㎡	2026-09-09	44	2.9%	4.01억	매물 ↗
5	9억	1412동 3/5 남남	84.41㎡	2026-09-07	42	3%	4.71억	매물 ↗
6	9.5억	1407동 12/15 동남	90.94㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,265세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

마들(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 478m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 21(8)+병원1km 88(10)+약국500m 12(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1408동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수상계중앙하이츠1차매물 10건노원구 상계동 · 29년차 · 437세대

9.5억9.5억 ~ 11억 · 85~135㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	101동 11/23 남남	84.6㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	101동 5/23 동남	84.6㎡	2026-08-11	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	10억	102동 19/23 서남	134.97㎡	2026-08-31	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10.4억	101동 16/23 서남	134.97㎡	2026-08-22	42	3.1%	6.11억	매물 ↗
5	10.4억	101동 중/23 남남	134.97㎡	2026-09-03	42	3.1%	6.11억	매물 ↗
6	10.5억	101동 6/23 서남	134.97㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	10.7억	102동 5/23 서남	134.97㎡	2026-08-11	42	3.2%	6.41억	매물 ↗
8	10.8억	101동 중/23 서남	134.97㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.51억	매물 ↗
9	11억	101동 15/23 서남	134.97㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	102동 9/23 서남	134.97㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

437세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.31억 → 상승분 8,148만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,148만 − 보유비용 4,893만 = 순익 3,254만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.5% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.31억 × 전세가율 65% = 보증금 6.7억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +135만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.7억(평가 10.31억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,148만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 3,254만 / 자기자본 5.21억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·437세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~67분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 541m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 263(15)+카페500m 49(8)+병원1km 314(10)+약국500m 10(7)+학원1km 822·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수벽산매물 7건노원구 상계동 · 38년차 · 1,590세대

5.9억5.9억 ~ 7억 · 60~75㎡ROE 2.2%전세 59%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	101동 15/15 동남	59.9㎡	2026-09-01	57	2.2%	1.77억	매물 ↗
2	5.9억	101동 15/15 동남	59.9㎡	2026-09-07	57	2.2%	1.77억	매물 ↗
3	6억	101동 8/15 동남	59.9㎡	2026-09-10	56	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	101동 8/15 동남	59.9㎡	2026-08-31	56	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6.8억	101동 9/15 동남	75.03㎡	2026-09-08	55	2.6%	2.51억	매물 ↗
6	6.9억	101동 고/15 동남	75.03㎡	2026-08-28	54	2.6%	2.61억	매물 ↗
7	7억	102동 8/15 서남	75.03㎡	2026-09-10	54	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 3.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

40건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,590세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.41억 → 상승분 5,060만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,060만 − 보유비용 4,262만 = 순익 799만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.41억 × 전세가율 59% = 보증금 3.78억잔존대출 3.99억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.78억(평가 6.41억×전세가율 59%) / 잔존대출 3.99억 = 95%→64점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,060만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 799만 / 자기자본 1.77억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 40건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,590세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

상계(4호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~43분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 124m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 353(15)+카페500m 58(8)+병원1km 82(10)+약국500m 16(7)+학원1km 271·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 40건네이버 매물 ↗

56점수은빛1단지매물 4건노원구 상계동 · 28년차 · 1,391세대

5.7억5.7억 ~ 6.3억 · 60㎡ROE 2.3%전세 53%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	102동 3/15 남남	59.95㎡	2026-09-07	56	2.3%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	101동 2/15 남남	59.95㎡	2026-09-08	56	2.2%	1.74억	매물 ↗
3	6억	109동 14/15 남남	59.95㎡	2026-08-11	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6.3억	102동 중/15 남남	59.95㎡	2026-08-31	54	2.3%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 4.95억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,391세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.19억 → 상승분 4,889만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,889만 − 보유비용 4,110만 = 순익 778만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.19억 × 전세가율 53% = 보증금 3.28억잔존대출 3.86억 일부상환 · 이자부담 −85%월세전환 시 순현금 -3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

50점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.28억(평가 6.19억×전세가율 53%) / 잔존대출 3.86억 = 85%→50점

이자 22만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,391세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

수락산(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~38분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 424m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 17(8)+병원1km 56(10)+약국500m 9(7)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 39건네이버 매물 ↗

53점수태강노원구 공릉동 · 27년차 · 1,676세대

7.5억59.38㎡ · 7/14 · 동동ROE 2.8%전세 57%🚇 68분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.3억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

69건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,676세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 57% = 보증금 4.64억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.64억(평가 8.14억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 112%→88점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 69건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,676세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

화랑대(6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 424m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 222(15)+카페500m 62(8)+병원1km 93(10)+약국500m 10(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1011동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 69건네이버 매물 ↗

52점수상계주공13단지매물 5건노원구 상계동 · 38년차 · 939세대

6억6억 ~ 7억 · 58㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	1303동 5/15 남남	58.01㎡	2026-09-10	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.3억	1304동 9/15 남남	58.01㎡	2026-09-04	51	2.3%	2.01억	매물 ↗
3	6.5억	1304동 13/15 남남	58.01㎡	2026-09-03	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	1305동 고/15 남남	58.01㎡	2026-09-08	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
5	7억	1303동 8/15 남남	58.01㎡	2026-08-29	50	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

939세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·939세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

마들(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~43분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 502m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 9(5)+병원1km 74(10)+약국500m 6(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수우림루미아트매물 6건노원구 상계동 · 22년차 · 175세대

7.5억7.5억 ~ 8.3억 · 85㎡ROE 2.8%전세 60%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 중/15 남남	84.88㎡	2026-09-07	49	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	8억	101동 2/15 동동	84.88㎡	2026-09-03	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8억	102동 고/14 남남	84.88㎡	2026-09-03	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
4	8억	101동 8/15 동동	84.88㎡	2026-08-19	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
5	8.2억	102동 6/14 남남	84.88㎡	2026-09-08	45	2.9%	3.91억	매물 ↗
6	8.3억	101동 7/15 동동	84.88㎡	2026-09-07	45	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.95억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

175세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 60% = 보증금 4.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 8.14억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·175세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

수락산(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~64분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 375m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 223(15)+카페500m 58(8)+병원1km 77(10)+약국500m 9(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-06-22 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수하계현대매물 20건노원구 하계동 · 29년차 · 730세대

10억8.5억 ~ 11.5억 · 75~85㎡ROE 3.1%전세 50%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	210동 7/15 동동	84.51㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	210동 7/15 동동	84.51㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
3	10.2억	201동 11/15 동동	84.51㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.91억	매물 ↗
4	10.2억	201동 11/15 동동	84.51㎡	2026-08-27	43	3.1%	5.91억	매물 ↗
5	10.3억	207동 3/15 남남	84.89㎡	2026-09-10	43	3.1%	6.01억	매물 ↗
6	10.5억	205동 8/15 남남	84.89㎡	2026-09-10	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	205동 14/15 남남	84.89㎡	2026-09-09	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	205동 8/15 남남	84.89㎡	2026-09-05	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	205동 14/15 남남	84.89㎡	2026-09-02	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
10	10.8억	207동 15/15 북북	84.89㎡	2026-09-09	43	3.2%	6.51억	매물 ↗
11	11억	212동 10/15 남남	84.89㎡	2026-09-10	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
12	11억	212동 10/15 남남	84.89㎡	2026-09-05	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
13	11.5억	212동 7/15 남남	84.89㎡	2026-09-08	43	3.2%	7.21억	매물 ↗
14	9.5억	201동 6/15 동동	75.35㎡	2026-09-09	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
15	9.6억	202동 저/15 동동	84.51㎡	2026-08-31	42	3.1%	5.31억	매물 ↗
16	9.7억	201동 1/15 동동	84.51㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
17	9.7억	201동 1/15 동동	84.51㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
18	8.5억	208동 중/15 동동	75.35㎡	2026-09-08	41	3%	4.21억	매물 ↗
19	8.7억	208동 3/15 동동	75.35㎡	2026-09-10	41	3%	4.41억	매물 ↗
20	8.7억	208동 3/15 동동	75.35㎡	2026-08-24	41	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 11억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

730세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 50% = 보증금 5.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 10.86억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,615만 / 자기자본 5.71억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·730세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

중계(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~40분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 705m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 15(8)+병원1km 111(10)+약국500m 1(2)+학원1km 613·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 210동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수한신동성매물 2건노원구 하계동 · 34년차 · 498세대

12억12억 ~ 12억 · 112㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1동 3/11 남남	112.24㎡	2026-09-10	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	1동 3/11 남남	112.24㎡	2026-08-13	43	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.35억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 68% = 보증금 8.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +228만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.86억(평가 13.03억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 214%→100점

전액상환+현금 4.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

하계(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~69분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 768m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 16(8)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 256·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수효성매물 11건노원구 공릉동 · 32년차 · 340세대

7.5억7.5억 ~ 8.4억 · 73~85㎡ROE 2.8%전세 42%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	105동 4/5 동동	73.18㎡	2026-08-31	41	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	106동 5/5 동동	73.18㎡	2026-09-01	41	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.8억	105동 1/5 동동	73.18㎡	2026-08-27	40	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	7.8억	106동 3/5 동동	73.18㎡	2026-08-31	40	2.8%	3.51억	매물 ↗
5	7.9억	101동 1/5 남남	84.66㎡	2026-09-10	39	2.9%	3.61억	매물 ↗
6	7.9억	101동 1/5 남남	84.66㎡	2026-08-31	39	2.9%	3.61억	매물 ↗
7	8억	106동 3/5 동동	73.18㎡	2026-09-05	39	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	8억	107동 1/5 동동	73.18㎡	2026-08-31	39	2.9%	3.71억	매물 ↗
9	8억	107동 1/5 동동	73.18㎡	2026-09-08	39	2.9%	3.71억	매물 ↗
10	8.4억	113동 3/5 남남	84.66㎡	2026-08-31	38	3%	4.11억	매물 ↗
11	8.4억	113동 3/5 남남	84.66㎡	2026-08-12	38	3%	4.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.95억

전세가율

42%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 42% = 보증금 3.42억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −82%월세전환 시 순현금 -7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

46점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.42억(평가 8.14억×전세가율 42%) / 잔존대출 4.15억 = 82%→46점

이자 27만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·340세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

화랑대(6호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 466m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 15(8)+병원1km 45(10)+약국500m 4(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 105동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수성원2차매물 5건노원구 중계동 · 31년차 · 167세대

5.4억5.4억 ~ 6.8억 · 57~98㎡ROE 2.3%전세 60%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	201동 15/18 동동	56.97㎡	2026-09-09	53	2.3%	1.62억	매물 ↗
2	5.85억	201동 저/18 동동	56.97㎡	2026-08-14	51	2.2%	1.75억	매물 ↗
3	6.5억	201동 4/18 동동	72.69㎡	2026-08-31	50	2.4%	2.21억	매물 ↗
4	6.8억	201동 4/18 동동	98.28㎡	2026-09-03	49	2.6%	2.51억	매물 ↗
5	6.8억	201동 9/18 남남	84.78㎡	2026-08-21	49	2.6%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 5.63억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.86억 → 상승분 4,631만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,631만 − 보유비용 3,883만 = 순익 748만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.86억 × 전세가율 60% = 보증금 3.52억잔존대출 3.66억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

66점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.86억×전세가율 60%) / 잔존대출 3.66억 = 96%→66점

이자 5만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,631만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 748만 / 자기자본 1.62억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 173m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 276(15)+카페500m 58(8)+병원1km 80(10)+약국500m 15(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 201동최근 실거래 2026-05-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

53점수태릉해링턴플레이스매물 9건노원구 공릉동 · 5년차 · 1,308세대

10.6억10.45억 ~ 12억 · 60~75㎡ROE 3.2%전세 63%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	101동 3/21 서남	59.97㎡	2026-09-08	53	3.2%	6.31억	매물 ↗
2	11.8억	108동 12/25 동동	74.95㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.51억	매물 ↗
3	11.8억	111동 저/25 남남	74.95㎡	2026-08-20	53	3.2%	7.51억	매물 ↗
4	11.9억	105동 23/25 남남	74.95㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.61억	매물 ↗
5	12억	102동 8/25 남남	74.95㎡	2026-09-07	53	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	111동 고/25 동동	74.96㎡	2026-09-08	53	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	102동 25/25 남남	74.95㎡	2026-08-21	53	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	10.45억	112동 9/23 동남	59.98㎡	2026-08-25	52	3.1%	6.16억	매물 ↗
9	10.45억	112동 9/23 동남	59.98㎡	2026-09-08	52	3.1%	6.16억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래중간 10.22억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 5,043만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.51억 → 상승분 9,091만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,091만 − 보유비용 5,043만 = 순익 4,048만÷ 자기자본 6.31억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.51억 × 전세가율 63% = 보증금 7.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.31억) / 2.86억 = -121%→0점. 필요 자기자본 6.31억(매매 10.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.25억(평가 11.51억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,091만 − 보유비용 5,043만(이자 3,801만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 4,048만 / 자기자본 6.31억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,308세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

공릉(7호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~70분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 681m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 30(8)+병원1km 73(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 26건네이버 매물 ↗

52점수하계우방매물 4건노원구 하계동 · 27년차 · 288세대

6.8억6.8억 ~ 8.7억 · 77~105㎡ROE 2.6%전세 107%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	102동 10/17 서남	77.41㎡	2026-09-10	52	2.6%	2.51억	매물 ↗
2	6.8억	102동 10/17 서남	77.41㎡	2026-09-10	52	2.6%	2.51억	매물 ↗
3	7억	102동 저/17 동남	83.12㎡	2026-08-31	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
4	8.7억	102동 7/17 남남	104.83㎡	2026-09-07	42	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5억

전세가율

107%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

288세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,526만 = 순익 1,306만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 107% = 보증금 7.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +187만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.9억(평가 7.38억×전세가율 107%) / 잔존대출 4.15억 = 190%→100점

전액상환+현금 3.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·288세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

하계(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 848m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 14(7)+병원1km 21(10)+약국500m 3(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 12.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-06-23 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수상계한일유앤아이매물 8건노원구 상계동 · 21년차 · 305세대

7.6억7.6억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.8%전세 99%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	103동 9/20 서남	59.87㎡	2026-09-10	49	2.8%	3.31억	매물 ↗
2	7.6억	103동 중/20 서남	59.87㎡	2026-09-02	49	2.8%	3.31억	매물 ↗
3	7.8억	103동 12/20 서남	59.87㎡	2026-09-07	48	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	12억	105동 12/21 남남	114.88㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	9억	101동 5/19 서남	84.99㎡	2026-08-26	43	3%	4.71억	매물 ↗
6	9.5억	101동 3/19 서남	84.99㎡	2026-09-05	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.7억	103동 6/20 서남	84.99㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.41억	매물 ↗
8	10억	103동 15/20 서남	84.99㎡	2026-09-04	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래중간 7.08억

전세가율

99%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

305세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,635만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.25억 → 상승분 6,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,518만 − 보유비용 4,635만 = 순익 1,883만÷ 자기자본 3.31억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.25억 × 전세가율 99% = 보증금 8.17억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +198만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

34점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.31억) / 2.86억 = -16%→34점. 필요 자기자본 3.31억(매매 7.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.17억(평가 8.25억×전세가율 99%) / 잔존대출 4.15억 = 197%→100점

전액상환+현금 4.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·305세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~67분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 695m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 43(8)+병원1km 283(10)+약국500m 7(7)+학원1km 809·가격형성분(3)+학교1km 22·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수중계한화꿈에그린더퍼스트매물 5건노원구 중계동 · 12년차 · 283세대

11.6억11.6억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 73%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.6억	103동 고/26 동남	84.97㎡	2026-08-27	46	3.2%	7.31억	매물 ↗
2	11.7억	101동 14/19 동남	84.97㎡	2026-09-02	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
3	11.7억	101동 14/19 동남	84.97㎡	2026-08-14	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
4	11.7억	103동 12/26 서남	84.97㎡	2026-08-20	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
5	12억	101동 7/19 동남	84.97㎡	2026-09-02	46	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.6억

실거래중간 8.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~75분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.12억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,076만 + 재산세 302만 = 보유비용 5,179만
3자산가치(2년 후)
11.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.59억 → 상승분 9,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,949만 − 보유비용 5,179만 = 순익 4,770만÷ 자기자본 7.31억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.59억 × 전세가율 73% = 보증금 9.19억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +243만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.31억) / 2.86억 = -155%→0점. 필요 자기자본 7.31억(매매 11.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.19억(평가 12.59억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 222%→100점

전액상환+현금 5.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,949만 − 보유비용 5,179만(이자 3,801만+취득세 1,076만+재산세 302만) = 순익 4,770만 / 자기자본 7.31억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·283세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~75분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 173m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 356(15)+카페500m 55(8)+병원1km 116(10)+약국500m 17(7)+학원1km 502·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 103동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 16건네이버 매물 ↗

42점수공릉8단지청솔매물 12건노원구 공릉동 · 26년차 · 278세대

8.5억8.5억 ~ 9.3억 · 85㎡ROE 3%전세 65%~🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	801동 15/15 서서	84.65㎡	2026-08-28	42	3%	4.21억	매물 ↗
2	8.6억	805동 8/11 동동	84.83㎡	2026-09-03	42	3%	4.31억	매물 ↗
3	8.6억	805동 8/11 동동	84.83㎡	2026-09-10	42	3%	4.31억	매물 ↗
4	9억	802동 6/15 서서	84.65㎡	2026-09-05	42	3%	4.71억	매물 ↗
5	9억	802동 3/15 남남	84.65㎡	2026-08-29	42	3%	4.71억	매물 ↗
6	9억	802동 12/15 남남	84.65㎡	2026-08-25	42	3%	4.71억	매물 ↗
7	9억	804동 5/13 동동	84.83㎡	2026-08-24	42	3%	4.71억	매물 ↗
8	9억	802동 고/15 남남	84.65㎡	2026-09-08	42	3%	4.71억	매물 ↗
9	9억	802동 6/15 서서	84.65㎡	2026-09-08	42	3%	4.71억	매물 ↗
10	9.2억	801동 10/15 남남	84.65㎡	2026-09-01	42	3%	4.91억	매물 ↗
11	9.2억	801동 10/15 남남	84.65㎡	2026-09-01	42	3%	4.91억	매물 ↗
12	9.3억	802동 15/15 남남	84.65㎡	2026-08-31	42	3.1%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 65% = 보증금 6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6억(평가 9.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·278세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

화랑대(6호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~36분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 468m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 23(8)+병원1km 54(10)+약국500m 5(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 801동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수수락산벨리체매물 20건노원구 상계동 · 26년차 · 492세대

9억9억 ~ 11억 · 115~135㎡ROE 3%전세 68%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	102동 2/15 동동	134.94㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
2	9억	112동 2/15 남남	114.92㎡	2026-09-08	42	3%	4.71억	매물 ↗
3	9.2억	104동 1/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3%	4.91억	매물 ↗
4	9.4억	106동 11/15 남남	114.92㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.11억	매물 ↗
5	9.5억	104동 12/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	9.7억	112동 9/15 남남	114.92㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
7	9.7억	105동 9/15 남남	114.92㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
8	9.9억	112동 12/15 남남	114.92㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.61억	매물 ↗
9	10억	111동 9/15 동동	134.94㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
10	10억	103동 5/15 남남	114.92㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
11	10.5억	105동 15/15 남남	114.92㎡	2026-09-07	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
12	10.5억	112동 11/15 남남	114.92㎡	2026-09-05	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
13	10.5억	103동 6/15 남남	114.92㎡	2026-08-28	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
14	10.9억	111동 14/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3.2%	6.61억	매물 ↗
15	11억	109동 8/15 남남	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
16	11억	104동 9/15 동동	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
17	11억	110동 11/15 남남	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
18	11억	111동 12/15 동동	134.94㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
19	11억	110동 3/15 남남	134.94㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
20	11억	112동 고/15 남남	114.92㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 9.1억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

492세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 4,825만 = 순익 2,893만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 68% = 보증금 6.64억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +132만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.64억(평가 9.77억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·492세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

수락산(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~64분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 464m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 14(7)+병원1km 50(10)+약국500m 7(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수삼익선경매물 9건노원구 하계동 · 34년차 · 396세대

9.8억9.8억 ~ 11.5억 · 108~134㎡ROE 3.1%전세 70%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	6동 15/15 서남	107.95㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
2	9.95억	4동 고/12 서남	107.95㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.66억	매물 ↗
3	10억	6동 11/15 서남	107.95㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10.7억	3동 5/15 서남	134.19㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.41억	매물 ↗
5	11억	6동 4/15 서남	107.95㎡	2026-09-02	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	5동 1/15 남남	134.19㎡	2026-09-01	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	3동 11/15 남남	134.19㎡	2026-08-25	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
8	11.5억	3동 5/15 서남	134.19㎡	2026-09-04	42	3.2%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	5동 12/15 남남	134.19㎡	2026-09-03	42	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 8.97억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

396세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,934만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.64억 → 상승분 8,405만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,405만 − 보유비용 4,934만 = 순익 3,471만÷ 자기자본 5.51억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.64억 × 전세가율 70% = 보증금 7.45억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.51억) / 2.86억 = -93%→0점. 필요 자기자본 5.51억(매매 9.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 10.64억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,405만 − 보유비용 4,934만(이자 3,801만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 3,471만 / 자기자본 5.51억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·396세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

하계(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 844m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 14(7)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 6동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

40점수성원매물 12건노원구 중계동 · 31년차 · 402세대

11.5억8.7억 ~ 11.5억 · 60~135㎡ROE 3.2%전세 35%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 1/23 동남	134.78㎡	2026-09-02	40	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	10.9억	101동 1/23 동남	134.78㎡	2026-09-04	39	3.2%	6.61억	매물 ↗
3	11억	101동 10/23 동남	134.78㎡	2026-09-09	39	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	101동 고/23 동남	84.78㎡	2026-09-10	39	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	103동 6/19 서남	84.78㎡	2026-09-04	39	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	10.5억	102동 5/23 동남	84.78㎡	2026-09-08	38	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	10.7억	102동 8/23 동남	84.78㎡	2026-09-10	38	3.2%	6.41억	매물 ↗
8	9.5억	103동 2/19 서남	84.78㎡	2026-09-08	36	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.6억	101동 9/23 서남	84.78㎡	2026-09-10	36	3.1%	5.31억	매물 ↗
10	9억	103동 7/19 동남	59.75㎡	2026-09-09	35	3%	4.71억	매물 ↗
11	8.7억	103동 1/19 동남	59.75㎡	2026-09-08	34	3%	4.41억	매물 ↗
12	8.7억	102동 저/23 동남	59.75㎡	2026-09-05	34	3%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.8억

전세가율

35%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

402세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 35% = 보증금 4.37억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 12.49억×전세가율 35%) / 잔존대출 4.15억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·402세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

중계(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 767m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 19(8)+병원1km 249(10)+약국500m 2(5)+학원1km 749·가격형성분(3)+학교1km 23·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 101동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 9건네이버 매물 ↗

57점수삼창타워프라자(주상복합)매물 5건노원구 중계동 · 29년차 · 203세대

5억5억 ~ 10억 · 59~152㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 70분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1동 4/19 서남	59.39㎡	2026-08-24	57	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	7억	1동 저/19 남남	84.3㎡	2026-09-04	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7.2억	1동 고/19 동남	84.66㎡	2026-08-27	49	2.7%	2.91억	매물 ↗
4	9.5억	1동 3/19 서남	151.73㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	10억	1동 중/19 서남	151.73㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 65% = 보증금 3.53억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 5.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·203세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~69분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 210m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 427(15)+카페500m 72(8)+병원1km 156(10)+약국500m 17(7)+학원1km 574·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수코오롱매물 5건노원구 상계동 · 29년차 · 215세대

5.9억5.9억 ~ 8.1억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 70분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	103동 1/21 동남	59.94㎡	2026-09-03	53	2.2%	1.77억	매물 ↗
2	7.5억	101동 3/17 동남	73.17㎡	2026-09-10	48	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.8억	102동 9/18 서남	84.9㎡	2026-09-08	46	2.8%	3.51억	매물 ↗
4	8억	102동 5/18 서남	84.9㎡	2026-08-21	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
5	8.1억	102동 6/18 서남	84.9㎡	2026-09-10	44	2.9%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 6.49억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

215세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.41억 → 상승분 5,060만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,060만 − 보유비용 4,262만 = 순익 799만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.41억 × 전세가율 65% = 보증금 4.16억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.16억(평가 6.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.99억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·215세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~66분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 722m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 22(8)+병원1km 295(10)+약국500m 3(7)+학원1km 780·가격형성분(3)+학교1km 22·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 103동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 8건네이버 매물 ↗

53점수상계주공16단지매물 16건노원구 상계동 · 38년차 · 2,392세대

6억6억 ~ 8.2억 · 58~79㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 70분 · 환승1▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	1618동 고/15 남남	59.39㎡	2026-09-07	53	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.5억	1618동 9/15 서남	59.39㎡	2026-09-09	52	2.4%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	1609동 7/15 남남	58.01㎡	2026-09-09	52	2.4%	2.21억	매물 ↗
4	6.55억	1609동 15/15 남남	58.01㎡	2026-09-10	52	2.5%	2.26억	매물 ↗
5	6.6억	1607동 15/15 남남	59.39㎡	2026-09-09	52	2.5%	2.31억	매물 ↗
6	6.7억	1613동 6/15 남남	59.39㎡	2026-08-31	51	2.5%	2.41억	매물 ↗
7	6.8억	1615동 7/15 남남	59.39㎡	2026-09-04	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
8	6.8억	1617동 3/15 남남	59.39㎡	2026-08-28	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
9	6.9억	1613동 14/15 남남	59.39㎡	2026-09-08	51	2.6%	2.61억	매물 ↗
10	6.9억	1610동 7/15 남남	59.39㎡	2026-09-02	51	2.6%	2.61억	매물 ↗
11	6.9억	1607동 고/15 남남	59.39㎡	2026-09-07	51	2.6%	2.61억	매물 ↗
12	7억	1613동 15/15 남남	59.39㎡	2026-09-04	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
13	7억	1603동 13/15 남남	59.39㎡	2026-09-04	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
14	7억	1604동 고/15 남남	59.39㎡	2026-09-05	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
15	8.05억	1612동 저/15 남남	79.07㎡	2026-09-07	45	2.9%	3.76억	매물 ↗
16	8.2억	1612동 2/15 남남	79.07㎡	2026-09-10	44	2.9%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,392세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,392세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

마들(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~40분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 676m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 22(8)+병원1km 130(10)+약국500m 7(7)+학원1km 211·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 1618동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수수락현대매물 13건노원구 상계동 · 31년차 · 216세대

6억6억 ~ 7.8억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 70분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 2/12 동동	84.74㎡	2026-09-07	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	102동 1/12 남남	84.87㎡	2026-09-07	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6억	102동 1/12 남남	84.87㎡	2026-09-08	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6.4억	102동 3/12 서남	84.87㎡	2026-08-24	51	2.4%	2.11억	매물 ↗
5	6.5억	102동 2/12 서남	84.87㎡	2026-08-27	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	102동 저/12 남남	84.87㎡	2026-08-19	51	2.4%	2.21억	매물 ↗
7	6.7억	101동 2/12 동동	84.74㎡	2026-09-07	51	2.5%	2.41억	매물 ↗
8	6.8억	102동 12/12 남남	84.87㎡	2026-08-31	51	2.6%	2.51억	매물 ↗
9	7억	101동 8/12 동동	84.74㎡	2026-09-09	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
10	7억	102동 11/12 남남	84.87㎡	2026-09-01	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
11	7억	101동 9/12 동동	84.74㎡	2026-08-24	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
12	7.4억	101동 7/12 동동	84.74㎡	2026-09-08	48	2.8%	3.11억	매물 ↗
13	7.8억	101동 12/12 동동	84.74㎡	2026-08-27	46	2.8%	3.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6.24억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

수락산(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~65분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

83점

근거

역 525m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 30(8)+병원1km 51(10)+약국500m 0(0)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=83점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 3건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석