전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

오늘의 추천오늘의 추천 — 규칙 기반으로 매일 고른 매수 후보 5선(텔레그램 발송분)
매수 분석매수 분석 — 준신축 shortlist + 추적 3단지 호가vs실거래 급매 진단 · 아래 3단 투자분석
지금 화면전체 매물 — 네이버 수집 전 매물을 종합점수로 정렬 · 매물별 3단 투자분석
집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

💎 가성비 — 전용 ㎡당 가격 오름차순 — 종합점수 45+ · 실거래 3건+ 검증분만(싼 이유는 리스크 카드에서 확인). 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 224건 → 단지 48곳 중 상위 48곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

48점수새한매물 18건중랑구 신내동 · 28년차 · 532세대

7.5억6.3억 ~ 8억 · 60~116㎡ROE 2.8%전세 63%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	102동 1/24 서남	115.84㎡	2026-10-13	48	2.8%	3.28억	매물 ↗
2	7.7억	102동 3/24 서서	115.84㎡	2026-10-13	47	2.9%	3.48억	매물 ↗
3	7.8억	102동 8/24 서서	115.84㎡	2026-10-16	46	2.9%	3.58억	매물 ↗
4	8억	102동 20/24 서남	115.84㎡	2026-10-22	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
5	8억	102동 7/24 서서	115.84㎡	2026-10-16	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
6	8억	102동 중/24 서서	115.84㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
7	8억	102동 20/24 서서	115.84㎡	2026-10-12	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
8	7.7억	106동 고/25 서남	84.4㎡	2026-10-20	47	2.9%	3.48억	매물 ↗
9	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
10	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
11	8억	101동 중/24 서서	84.4㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
12	6.3억	105동 20/20 남남	59.77㎡	2026-10-14	52	2.4%	2.08억	매물 ↗
13	6.3억	106동 중/25 서서	59.77㎡	2026-10-19	52	2.4%	2.08억	매물 ↗
14	6.5억	106동 고/25 남남	59.77㎡	2026-10-20	51	2.5%	2.28억	매물 ↗
15	6.5억	105동 10/20 남남	59.57㎡	2026-10-22	51	2.5%	2.28억	매물 ↗
16	6.5억	105동 저/20 남남	59.57㎡	2026-10-08	51	2.5%	2.28억	매물 ↗
17	6.5억	105동 저/20 남남	59.57㎡	2026-10-08	51	2.5%	2.28억	매물 ↗
18	6.7억	103동 11/24 남남	59.77㎡	2026-10-22	51	2.6%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

532세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,563만 = 순익 1,870만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 63% = 보증금 5.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.13억(평가 8.14억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,432만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 1,870만 / 자기자본 3.28억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·532세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

양원(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 589m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 36(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 12건네이버 매물 ↗

49점수신성매물 3건중랑구 면목동 · 28년차 · 266세대

7.1억7.1억 ~ 7.5억 · 103㎡ROE 2.7%전세 61%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	102동 1/19 서서	103.11㎡	2026-10-14	49	2.7%	2.88억	매물 ↗
2	7.1억	102동 1/19 서서	103.11㎡	2026-10-15	49	2.7%	2.88억	매물 ↗
3	7.5억	101동 1/19 서서	103.11㎡	2026-10-03	48	2.8%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 6억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.71억 → 상승분 6,089만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,089만 − 보유비용 4,508만 = 순익 1,581만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.71억 × 전세가율 61% = 보증금 4.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.7억(평가 7.71억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,089만 − 보유비용 4,508만(이자 3,743만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 1,581만 / 자기자본 2.88억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·266세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

중랑(경의중앙·경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~33분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 690m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 29(8)+병원1km 72(10)+약국500m 6(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 102동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 11건네이버 매물 ↗

51점수극동매물 6건중랑구 중화동 · 36년차 · 156세대

6.4억5.5억 ~ 6.75억 · 63~85㎡ROE 2.4%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	1동 2/13 서서	84.82㎡	2026-09-29	51	2.4%	2.18억	매물 ↗
2	6.4억	1동 2/13 서서	84.82㎡	2026-09-29	51	2.4%	2.18억	매물 ↗
3	5.9억	1동 저/13 남남	74.23㎡	2026-09-28	52	2.2%	1.77억	매물 ↗
4	6.75억	1동 6/13 남남	84.89㎡	2026-10-16	50	2.6%	2.53억	매물 ↗
5	5.95억	1동 저/13 남남	74.23㎡	2026-10-19	52	2.2%	1.78억	매물 ↗
6	5.5억	1동 1/13 동동	63.21㎡	2026-10-23	53	2.3%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 5.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중화(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.18억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.95억 → 상승분 5,489만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,489만 − 보유비용 4,413만 = 순익 1,076만÷ 자기자본 2.18억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.95억 × 전세가율 65% = 보증금 4.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

74점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.18억) / 2.86억 = 24%→74점. 필요 자기자본 2.18억(매매 6.4억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.52억(평가 6.95억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,489만 − 보유비용 4,413만(이자 3,743만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 1,076만 / 자기자본 2.18억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·156세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

중화(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 406m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 20(8)+병원1km 102(10)+약국500m 7(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 1동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수경남매물 8건중랑구 망우동 · 38년차 · 250세대

6.2억4.6억 ~ 6.2억 · 60~82㎡ROE 2.3%전세 60%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	1동 2/5 남남	81.91㎡	2026-10-22	50	2.3%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	3동 중/5 남남	81.91㎡	2026-09-28	50	2.3%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	3동 중/5 남남	81.91㎡	2026-10-17	50	2.3%	1.98억	매물 ↗
4	6.2억	1동 중/5 남남	81.91㎡	2026-10-15	50	2.3%	1.98억	매물 ↗
5	4.6억	2동 고/5 남남	59.94㎡	2026-10-09	56	2.4%	1.38억	매물 ↗
6	4.7억	2동 5/5 남남	59.94㎡	2026-10-20	55	2.4%	1.41억	매물 ↗
7	4.7억	5동 고/5 남남	59.94㎡	2026-10-17	55	2.4%	1.41억	매물 ↗
8	5억	5동 중/5 남남	59.94㎡	2026-10-19	54	2.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 4.35억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.73억 → 상승분 5,317만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,317만 − 보유비용 4,386만 = 순익 932만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.6% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.73억 × 전세가율 60% = 보증금 4.04억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.04억(평가 6.73억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,317만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 932만 / 자기자본 1.98억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·250세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

양원(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~39분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 340m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 23(8)+병원1km 73(10)+약국500m 8(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 8건네이버 매물 ↗

52점수용마동아매물 6건중랑구 면목동 · 34년차 · 174세대

6.6억6.6억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 2.5%전세 78%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	102동 저/15 서남	84.88㎡	2026-10-23	52	2.5%	2.38억	매물 ↗
2	6.8억	102동 중/15 서남	84.88㎡	2026-10-09	51	2.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	102동 1/15 서남	84.88㎡	2026-10-03	51	2.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.9억	101동 저/15 남남	84.88㎡	2026-10-22	51	2.6%	2.68억	매물 ↗
5	7억	102동 중/15 동남	84.88㎡	2026-10-20	50	2.7%	2.78억	매물 ↗
6	7.5억	102동 고/15 동남	84.88㎡	2026-10-13	48	2.8%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래중간 6.45억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-05-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.38억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,440만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.17억 → 상승분 5,660만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,660만 − 보유비용 4,440만 = 순익 1,220만÷ 자기자본 2.38억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.2% · 낙관 8.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.17억 × 전세가율 78% = 보증금 5.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

67점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.38억) / 2.86억 = 17%→67점. 필요 자기자본 2.38억(매매 6.6억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.59억(평가 7.17억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,660만 − 보유비용 4,440만(이자 3,743만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 1,220만 / 자기자본 2.38억→연ROE 2.5%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·174세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

사가정(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~34분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 590m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 14(7)+병원1km 85(10)+약국500m 2(5)+학원1km 75·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-05-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

53점수라이프미성매물 3건중랑구 신내동 · 35년차 · 277세대

6.5억5억 ~ 6.5억 · 59~82㎡ROE 2.5%전세 71%🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	B동 6/12 남남	82.3㎡	2026-10-21	53	2.5%	2.28억	매물 ↗
2	5억	B동 10/12 동동	59.23㎡	2026-09-28	58	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5.7억	A동 9/12 동동	59.6㎡	2026-10-19	55	2.3%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 4.2억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-09

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

277세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,427만 = 순익 1,148만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.5% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 71% = 보증금 5.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.01억(평가 7.06억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,575만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 1,148만 / 자기자본 2.28억→연ROE 2.5%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·277세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~39분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 723m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 270(15)+카페500m 59(8)+병원1km 126(10)+약국500m 16(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · B동최근 실거래 2026-07-09 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수석탑매물 10건중랑구 신내동 · 30년차 · 242세대

6.7억5.8억 ~ 7억 · 60~85㎡ROE 2.6%전세 53%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 17/22 서남	84.6㎡	2026-10-22	47	2.6%	2.48억	매물 ↗
2	6.7억	102동 고/15 서남	84.6㎡	2026-10-15	47	2.6%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	101동 17/22 서서	84.6㎡	2026-10-12	47	2.6%	2.48억	매물 ↗
4	6.9억	102동 5/15 서남	84.6㎡	2026-10-24	47	2.6%	2.68억	매물 ↗
5	6.9억	101동 저/22 서남	84.6㎡	2026-10-16	47	2.6%	2.68억	매물 ↗
6	7억	102동 7/15 서남	84.6㎡	2026-10-23	46	2.7%	2.78억	매물 ↗
7	7억	101동 5/22 남남	84.6㎡	2026-10-22	46	2.7%	2.78억	매물 ↗
8	7억	101동 5/22 남남	84.6㎡	2026-10-05	46	2.7%	2.78억	매물 ↗
9	5.8억	101동 저/22 남남	59.82㎡	2026-10-22	50	2.2%	1.74억	매물 ↗
10	6.2억	101동 저/22 서남	59.82㎡	2026-10-21	48	2.3%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-09-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

242세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.27억 → 상승분 5,746만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,746만 − 보유비용 4,454만 = 순익 1,292만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.9% · 낙관 8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.27억 × 전세가율 53% = 보증금 3.86억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 7.27억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 94%→63점

이자 9만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,746만 − 보유비용 4,454만(이자 3,743만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 1,292만 / 자기자본 2.48억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·242세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

양원(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~39분·카카오 실경로)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 212(15)+카페500m 47(8)+병원1km 117(10)+약국500m 5(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-09-15 · 180일 13건네이버 매물 ↗

52점수예성그린캐슬매물 8건중랑구 망우동 · 23년차 · 191세대

6.8억5억 ~ 7.5억 · 59~85㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	103동 중/20 남남	84.83㎡	2026-10-24	52	2.6%	2.58억	매물 ↗
2	5억	104동 4/20 동동	58.9㎡	2026-10-14	58	2.3%	1.5억	매물 ↗
3	5억	104동 4/20 동남	58.9㎡	2026-10-15	58	2.3%	1.5억	매물 ↗
4	7.5억	102동 19/23 서남	84.83㎡	2026-10-22	49	2.8%	3.28억	매물 ↗
5	5.8억	104동 2/20 동남	58.9㎡	2026-10-24	55	2.2%	1.74억	매물 ↗
6	5.8억	104동 2/20 동남	58.9㎡	2026-10-16	55	2.2%	1.74억	매물 ↗
7	6억	104동 중/20 동남	58.9㎡	2026-10-01	54	2.2%	1.8억	매물 ↗
8	6억	104동 11/20 남남	58.9㎡	2026-10-08	54	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 6.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,467만 = 순익 1,365만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.6% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 65% = 보증금 4.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,832만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 1,365만 / 자기자본 2.58억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·191세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~37분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 888m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 242(15)+카페500m 39(8)+병원1km 94(10)+약국500m 20(7)+학원1km 129·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-08-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

60점수신원매물 2건중랑구 망우동 · 28년차 · 198세대

5억5억 ~ 5억 · 60㎡ROE 2.3%전세 79%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 5/22 동동	59.62㎡	2026-10-13	60	2.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	101동 5/22 동동	59.62㎡	2026-10-19	60	2.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.5억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.43억 → 상승분 4,288만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,288만 − 보유비용 3,581만 = 순익 707만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.43억 × 전세가율 79% = 보증금 4.29억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.29억(평가 5.43억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.38억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,288만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 707만 / 자기자본 1.5억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·198세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

양원(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~38분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 744m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 14(7)+병원1km 54(10)+약국500m 6(7)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수중랑숲리가매물 8건중랑구 망우동 · 14년차 · 381세대

9.6억8억 ~ 10.5억 · 85~111㎡ROE 3.1%전세 70%🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.6억	101동 고/11 서남	110.94㎡	2026-09-30	46	3.1%	5.38억	매물 ↗
2	8억	103동 1/11 동남	84.95㎡	2026-10-21	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	10.5억	102동 중/13 남남	110.94㎡	2026-10-23	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	101동 고/11 서남	110.94㎡	2026-10-13	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	101동 고/11 동남	110.94㎡	2026-10-22	46	3.2%	6.28억	매물 ↗
6	8.2억	105동 11/13 동북	84.91㎡	2026-10-23	48	2.9%	3.98억	매물 ↗
7	8.2억	106동 4/15 동북	84.91㎡	2026-10-01	48	2.9%	3.98억	매물 ↗
8	8.2억	105동 고/13 동북	84.91㎡	2026-09-30	48	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.6억

실거래중간 7.85억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

381세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 856만 + 재산세 250만 = 보유비용 4,848만
3자산가치(2년 후)
9.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.42억 → 상승분 8,233만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,233만 − 보유비용 4,848만 = 순익 3,385만÷ 자기자본 5.38억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.4% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.42억 × 전세가율 70% = 보증금 7.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +163만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.38억) / 2.86억 = -88%→0점. 필요 자기자본 5.38억(매매 9.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.3억(평가 10.42억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,233만 − 보유비용 4,848만(이자 3,743만+취득세 856만+재산세 250만) = 순익 3,385만 / 자기자본 5.38억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·381세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

양원(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~37분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 31(8)+병원1km 108(10)+약국500m 7(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 101동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수면목삼익매물 3건중랑구 면목동 · 29년차 · 216세대

7.4억6.8억 ~ 7.6억 · 60~85㎡ROE 2.8%전세 80%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	101동 저/22 동동	84.99㎡	2026-09-29	48	2.8%	3.18억	매물 ↗
2	6.8억	103동 2/22 동동	59.5㎡	2026-10-24	51	2.6%	2.58억	매물 ↗
3	7.6억	103동 중/22 동동	59.5㎡	2026-10-16	47	2.8%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래중간 6.53억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.03억 → 상승분 6,347만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,347만 − 보유비용 4,549만 = 순익 1,798만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.4% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.03억 × 전세가율 80% = 보증금 6.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +125만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.43억(평가 8.03억×전세가율 80%) / 잔존대출 4.08억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,347만 − 보유비용 4,549만(이자 3,743만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 1,798만 / 자기자본 3.18억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

용마산(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~30분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 654m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 22(8)+병원1km 132(10)+약국500m 3(7)+학원1km 253·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 101동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수세방매물 2건중랑구 묵동 · 27년차 · 159세대

7.6억6억 ~ 7.6억 · 60~85㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	101동 19/19 남남	84.8㎡	2026-10-20	47	2.8%	3.38억	매물 ↗
2	6억	102동 2/19 남남	59.94㎡	2026-10-23	52	2.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래중간 5.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

159세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,576만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.25억 → 상승분 6,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,518만 − 보유비용 4,576만 = 순익 1,942만÷ 자기자본 3.38억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.1% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.25억 × 전세가율 65% = 보증금 5.36억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

32점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.38억) / 2.86억 = -18%→32점. 필요 자기자본 3.38억(매매 7.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.36억(평가 8.25억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,518만 − 보유비용 4,576만(이자 3,743만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 1,942만 / 자기자본 3.38억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·159세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

먹골(7호선) 도보 12분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 488m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 23(8)+병원1km 93(10)+약국500m 3(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-08-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수신내데시앙포레중랑구 신내동 · 13년차 · 1,896세대

10.3억114.8㎡ · 13/24 · 남남ROE 3.2%전세 38%🚇 71분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 8.5억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

1,896세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.18억 → 상승분 8,834만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,834만 − 보유비용 4,943만 = 순익 3,890만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.18억 × 전세가율 38% = 보증금 4.25억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.25억(평가 11.18억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.08억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,834만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 3,890만 / 자기자본 6.08억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·1,896세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~39분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 562m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 13(10)+약국500m 0(0)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 215동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 10건네이버 매물 ↗

48점수면목삼호매물 4건중랑구 면목동 · 27년차 · 183세대

7.5억7.5억 ~ 8억 · 83㎡ROE 2.8%전세 83%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 13/13 동남	83.08㎡	2026-10-23	48	2.8%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	101동 11/13 동동	83.08㎡	2026-10-20	48	2.8%	3.28억	매물 ↗
3	7.8억	101동 13/13 남남	83.08㎡	2026-10-17	46	2.9%	3.58억	매물 ↗
4	8억	101동 1/13 남남	83.08㎡	2026-10-06	45	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.64억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

183세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,563만 = 순익 1,870만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.3% · 낙관 7.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 83% = 보증금 6.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +140만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.76억(평가 8.14억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.08억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·183세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

용마산(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~34분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 335m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 32(8)+병원1km 90(10)+약국500m 13(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수면목신성미소지움매물 2건중랑구 면목동 · 22년차 · 161세대

7.3억7.3억 ~ 7.5억 · 80㎡ROE 2.8%전세 61%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	102동 저/15 남남	80.19㎡	2026-10-24	50	2.8%	3.08억	매물 ↗
2	7.5억	101동 14/17 동동	80.19㎡	2026-10-22	49	2.8%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 6억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

161세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.93억 → 상승분 6,261만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,261만 − 보유비용 4,535만 = 순익 1,725만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.6% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.93억 × 전세가율 61% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.93억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→98점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,261만 − 보유비용 4,535만(이자 3,743만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 1,725만 / 자기자본 3.08억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·161세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

면목(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~34분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 762m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 35(8)+병원1km 106(10)+약국500m 7(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 11건네이버 매물 ↗

47점수우남푸르미아매물 3건중랑구 신내동 · 22년차 · 153세대

7.8억7.8억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	101동 2/12 동동	84.67㎡	2026-10-24	47	2.9%	3.58억	매물 ↗
2	8억	103동 저/15 서남	84.67㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	8억	102동 11/19 동동	84.67㎡	2026-10-10	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 7.43억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,603만 = 순익 2,086만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.9% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,690만 − 보유비용 4,603만(이자 3,743만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 2,086만 / 자기자본 3.58억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·153세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~38분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 809m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 199(15)+카페500m 46(8)+병원1km 96(10)+약국500m 12(7)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수묵동신안2차매물 3건중랑구 묵동 · 27년차 · 171세대

7.9억6.4억 ~ 7.9억 · 60~85㎡ROE 2.9%전세 70%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	201동 18/19 남남	84.92㎡	2026-10-07	45	2.9%	3.68억	매물 ↗
2	6.4억	201동 4/19 동동	59.84㎡	2026-10-08	53	2.4%	2.18억	매물 ↗
3	6.4억	201동 4/19 동동	59.84㎡	2026-10-07	53	2.4%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 6.59억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 4,617만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.58억 → 상승분 6,775만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,775만 − 보유비용 4,617만 = 순익 2,158만÷ 자기자본 3.68억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.58억 × 전세가율 70% = 보증금 6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

22점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.68억) / 2.86억 = -28%→22점. 필요 자기자본 3.68억(매매 7.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6억(평가 8.58억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,775만 − 보유비용 4,617만(이자 3,743만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 2,158만 / 자기자본 3.68억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·171세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

먹골(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~36분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 444m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 245(15)+카페500m 41(8)+병원1km 87(10)+약국500m 14(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 201동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수신내5단지두산대림중랑구 묵동 · 31년차 · 1,244세대

10억107.05㎡ · 고/5 · 동남ROE 3.1%전세 61%🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 4.95억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

1,244세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉화산(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,903만 = 순익 3,674만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 61% = 보증금 6.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +134만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 10.86억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,674만 / 자기자본 5.78억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·1,244세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

봉화산(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 277m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 14(7)+병원1km 39(10)+약국500m 5(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 514동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 43건네이버 매물 ↗

46점수용마한신매물 5건중랑구 면목동 · 37년차 · 565세대

7.7억6.5억 ~ 7.7억 · 59~82㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	4동 1/13 남남	82.39㎡	2026-10-22	46	2.9%	3.48억	매물 ↗
2	7.7억	4동 1/13 남남	82.39㎡	2026-10-17	46	2.9%	3.48억	매물 ↗
3	6.5억	1동 고/15 남남	59.22㎡	2026-10-22	49	2.5%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	3동 저/13 남남	59.22㎡	2026-10-06	49	2.5%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	1동 고/15 남남	59.22㎡	2026-10-10	49	2.5%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 5.6억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

565세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.36억 → 상승분 6,604만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,604만 − 보유비용 4,590만 = 순익 2,014만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 2.9% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.36억 × 전세가율 59% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 8.36억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,604만 − 보유비용 4,590만(이자 3,743만+취득세 647만+재산세 200만) = 순익 2,014만 / 자기자본 3.48억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·565세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

사가정(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~34분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 658m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 13(7)+병원1km 103(10)+약국500m 2(5)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 4동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 16건네이버 매물 ↗

46점수신내경남아너스빌매물 4건중랑구 신내동 · 20년차 · 214세대

8억7.1억 ~ 8.3억 · 63~85㎡ROE 2.9%전세 68%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	104동 중/10 동남	84.93㎡	2026-10-09	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	102동 4/15 서남	84.98㎡	2026-10-21	45	3%	4.08억	매물 ↗
3	7.1억	104동 고/10 남남	70.39㎡	2026-10-16	51	2.7%	2.88억	매물 ↗
4	7.1억	104동 고/10 남남	62.54㎡	2026-10-22	51	2.7%	2.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.55억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

214세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 68% = 보증금 5.91억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 8.69억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,231만 / 자기자본 3.78억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·214세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 630m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 239(15)+카페500m 55(8)+병원1km 122(10)+약국500m 14(7)+학원1km 214·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 104동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수벽산매물 5건중랑구 신내동 · 27년차 · 284세대

8억5.8억 ~ 8억 · 60~85㎡ROE 2.9%전세 73%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 중/24 동남	84.93㎡	2026-10-13	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	5.8억	103동 3/24 동동	59.78㎡	2026-10-24	56	2.2%	1.74억	매물 ↗
3	6억	101동 15/16 서남	59.78㎡	2026-10-23	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	101동 중/16 서남	59.78㎡	2026-10-15	55	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6.5억	103동 중/24 동동	59.78㎡	2026-10-23	53	2.5%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 73% = 보증금 6.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.34억(평가 8.69억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·284세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 797m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 261(15)+카페500m 57(8)+병원1km 126(10)+약국500m 12(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수면목한신매물 7건중랑구 면목동 · 39년차 · 1,362세대

8억7.7억 ~ 9억 · 58~85㎡ROE 2.9%전세 53%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	2동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-22	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	2동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-21	49	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	9억	9동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-24	48	3%	4.78억	매물 ↗
4	9억	9동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-22	48	3%	4.78억	매물 ↗
5	7.7억	1동 1/15 남남	66.56㎡	2026-10-24	50	2.9%	3.48억	매물 ↗
6	7.8억	4동 5/15 남남	58.46㎡	2026-10-24	50	2.9%	3.58억	매물 ↗
7	7.8억	4동 5/15 남남	58.46㎡	2026-10-12	50	2.9%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.55억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

46건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

1,362세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 53% = 보증금 4.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 8.69억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 46건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·1,362세대→22점 + 대단지 11 = 33점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

면목(7호선) 도보 18분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~33분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 22(8)+병원1km 70(10)+약국500m 7(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 2동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 46건네이버 매물 ↗

45점수동성4차매물 4건중랑구 신내동 · 29년차 · 478세대

8억7억 ~ 8억 · 59~84㎡ROE 2.9%전세 57%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	403동 11/21 동남	84.08㎡	2026-10-19	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	403동 중/21 동남	84.08㎡	2026-10-20	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	7억	404동 18/18 남남	59.4㎡	2026-10-09	48	2.7%	2.78억	매물 ↗
4	7억	404동 18/18 남남	59.4㎡	2026-10-15	48	2.7%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.5억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 57% = 보증금 4.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 8.69억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~39분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 867m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 43(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 403동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수극동늘푸른매물 5건중랑구 묵동 · 28년차 · 188세대

8억6억 ~ 8억 · 58~84㎡ROE 2.9%전세 61%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 12/20 남남	84.08㎡	2026-10-21	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 15/20 동동	84.08㎡	2026-10-15	45	2.9%	3.78억	매물 ↗
3	6억	101동 17/20 동동	57.63㎡	2026-10-12	51	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6.5억	101동 4/20 동동	57.63㎡	2026-10-22	50	2.5%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	101동 15/20 동동	57.63㎡	2026-10-19	50	2.5%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.7억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

188세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 61% = 보증금 5.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.3억(평가 8.69억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·188세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 317m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 53(8)+병원1km 103(10)+약국500m 16(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수상봉듀오트리스중랑구 상봉동 · 11년차 · 264세대

11.9억117.07㎡ · 6/41 · 동북ROE 3.2%전세 54%🚇 62분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 13.7억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

264세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.92억 → 상승분 10,206만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,206만 − 보유비용 5,161만 = 순익 5,045만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.92억 × 전세가율 54% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 12.92억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,206만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 5,045만 / 자기자본 7.68억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·264세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 10분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~66분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 188m(30)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 380(15)+카페500m 65(8)+병원1km 159(10)+약국500m 10(7)+학원1km 211·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · B(WEST)동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 5건네이버 매물 ↗

54점수다우훼밀리중랑구 신내동 · 28년차 · 152세대

6.2억59.96㎡ · 10/22 · 동동ROE 2.3%전세 86%🚇 65분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 5.8억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

152세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.73억 → 상승분 5,317만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,317만 − 보유비용 4,386만 = 순익 932만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 2.3% (보수 -7.6% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.73억 × 전세가율 86% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 6.73억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·152세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 322(15)+카페500m 70(8)+병원1km 127(10)+약국500m 15(7)+학원1km 200·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수데시앙매물 5건중랑구 신내동 · 17년차 · 1,326세대

12억12억 ~ 12억 · 114~115㎡ROE 3.2%전세 38%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 4/15 서남	114.99㎡	2026-10-12	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
2	12억	108동 중/15 남남	114.71㎡	2026-10-12	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	12억	105동 14/15 남남	114.71㎡	2026-10-03	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
4	12억	105동 고/15 남남	114.71㎡	2026-10-01	45	3.2%	7.78억	매물 ↗
5	12억	105동 13/15 남남	114.48㎡	2026-10-17	45	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.5억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,326세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,175만 = 순익 5,117만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 38% = 보증금 4.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 13.03억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,292만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 5,117만 / 자기자본 7.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,326세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~38분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 330m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 89(15)+카페500m 36(8)+병원1km 59(10)+약국500m 9(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 105동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수묵동신안3차중랑구 묵동 · 26년차 · 248세대

6.3억59.86㎡ · 2/17 · 동동ROE 2.4%전세 56%🚇 60분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

248세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.84억 → 상승분 5,403만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,403만 − 보유비용 4,399만 = 순익 1,004만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE 2.4% (보수 -7.2% · 낙관 8.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.84억 × 전세가율 56% = 보증금 3.83억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 6.84억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 94%→63점

이자 10만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,403만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 1,004만 / 자기자본 2.08억→연ROE 2.4%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·248세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

먹골(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~36분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 434m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 26(8)+병원1km 76(10)+약국500m 12(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 104동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 6건네이버 매물 ↗

57점수신내4단지매물 5건중랑구 묵동 · 31년차 · 1,070세대

6.5억6.5억 ~ 7.6억 · 60㎡ROE 2.5%전세 61%🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	402동 1/12 서남	59.76㎡	2026-10-19	57	2.5%	2.28억	매물 ↗
2	6.8억	401동 1/12 서남	59.76㎡	2026-10-23	56	2.6%	2.58억	매물 ↗
3	7억	409동 2/12 서남	59.76㎡	2026-10-22	56	2.7%	2.78억	매물 ↗
4	7.3억	409동 11/12 서남	59.76㎡	2026-10-24	55	2.8%	3.08억	매물 ↗
5	7.6억	409동 9/12 서남	59.76㎡	2026-10-12	53	2.8%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 4.95억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

1,070세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,427만 = 순익 1,148만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.5% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 61% = 보증금 4.31억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.31억(평가 7.06억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·1,070세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

화랑대(6호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~36분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 366m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 19(8)+병원1km 92(10)+약국500m 4(7)+학원1km 203·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 402동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 43건네이버 매물 ↗

50점수동성7차매물 3건중랑구 신내동 · 28년차 · 235세대

6.5억6.5억 ~ 6.5억 · 59㎡ROE 2.5%전세 60%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	701동 14/18 동동	59.34㎡	2026-10-15	50	2.5%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	701동 고/18 동동	59.34㎡	2026-10-15	50	2.5%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	701동 고/18 동동	59.34㎡	2026-10-01	50	2.5%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 5.8억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

235세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,427만 = 순익 1,148만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.5% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 60% = 보증금 4.23억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 7.06억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·235세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~38분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 864m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 46(8)+병원1km 98(10)+약국500m 12(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 701동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 11건네이버 매물 ↗

51점수성원매물 5건중랑구 면목동 · 30년차 · 168세대

6.8억6.8억 ~ 7.5억 · 60㎡ROE 2.6%전세 65%~🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 저/20 서서	59.91㎡	2026-10-13	51	2.6%	2.58억	매물 ↗
2	7억	101동 10/20 서서	59.91㎡	2026-10-12	50	2.7%	2.78억	매물 ↗
3	7억	101동 18/20 서남	59.91㎡	2026-10-22	50	2.7%	2.78억	매물 ↗
4	7.5억	101동 19/20 서서	59.91㎡	2026-10-24	48	2.8%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	101동 고/20 서서	59.91㎡	2026-10-17	48	2.8%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 6.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

168세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.38억 → 상승분 5,832만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,832만 − 보유비용 4,467만 = 순익 1,365만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.6% · 낙관 7.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.38억 × 전세가율 65% = 보증금 4.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·168세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~34분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 444m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 35(8)+병원1km 89(10)+약국500m 15(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수동성1,2차중랑구 신내동 · 34년차 · 1,047세대

7억59.4㎡ · 고/20 · 동동ROE 2.7%전세 58%🚇 72분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.5억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,047세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,495만 = 순익 1,509만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5.2% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 58% = 보증금 4.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.41억(평가 7.6억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 1,509만 / 자기자본 2.78억→연ROE 2.7%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,047세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~39분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 44(8)+병원1km 62(10)+약국500m 16(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 6동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수용마한신2차중랑구 면목동 · 29년차 · 174세대

7.1억59.94㎡ · 15/18 · 남남ROE 2.7%전세 59%🚇 60분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 5.6억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.71억 → 상승분 6,089만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,089만 − 보유비용 4,508만 = 순익 1,581만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE 2.7% (보수 -5% · 낙관 7.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.71억 × 전세가율 59% = 보증금 4.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.55억(평가 7.71억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

30점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.0%p→30점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·174세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

사가정(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~34분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 549m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 117(15)+카페500m 15(8)+병원1km 114(10)+약국500m 4(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 16건네이버 매물 ↗

49점수한신매물 18건중랑구 중화동 · 29년차 · 1,544세대

10억8.8억 ~ 12억 · 50~85㎡ROE 3.1%전세 50%🚇 56분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	102동 중/25 남남	84.03㎡	2026-10-12	49	3.1%	5.78억	매물 ↗
2	11억	106동 저/26 남남	84.03㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.5억	107동 중/27 남남	84.2㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
4	12억	109동 고/27 남남	84.87㎡	2026-10-08	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
5	12억	106동 8/26 남남	84.03㎡	2026-10-23	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
6	8.8억	109동 1/27 서남	59.76㎡	2026-10-15	48	3%	4.58억	매물 ↗
7	9.3억	105동 2/27 서서	59.76㎡	2026-10-12	49	3.1%	5.08억	매물 ↗
8	9.5억	105동 9/27 동남	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.28억	매물 ↗
9	9.6억	103동 저/25 남남	59.76㎡	2026-10-24	49	3.1%	5.38억	매물 ↗
10	9.6억	103동 저/25 남남	59.76㎡	2026-10-20	49	3.1%	5.38억	매물 ↗
11	9.7억	109동 19/27 서서	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.48억	매물 ↗
12	9.8억	105동 중/27 서남	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
13	9.8억	101동 6/26 서서	59.76㎡	2026-10-12	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
14	9.8억	105동 24/27 서서	59.76㎡	2026-10-16	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
15	9.8억	101동 고/26 서서	59.76㎡	2026-10-08	49	3.1%	5.58억	매물 ↗
16	9.9억	105동 8/27 동동	59.76㎡	2026-10-23	49	3.1%	5.68억	매물 ↗
17	9.9억	101동 중/26 서남	59.76㎡	2026-10-15	49	3.1%	5.68억	매물 ↗
18	9억	104동 26/26 남남	50.37㎡	2026-10-22	49	3%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8.55억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,544세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,903만 = 순익 3,674만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.2% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 50% = 보증금 5.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 10.86억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,544세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 239m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 238(15)+카페500m 56(8)+병원1km 149(10)+약국500m 12(7)+학원1km 134·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 102동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 44건네이버 매물 ↗

48점수동부매물 2건중랑구 상봉동 · 28년차 · 368세대

6.5억6.5억 ~ 7.2억 · 54㎡ROE 2.5%전세 55%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	102동 2/22 남남	54㎡	2026-10-23	48	2.5%	2.28억	매물 ↗
2	7.2억	102동 고/22 남남	54㎡	2026-10-19	47	2.7%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.65억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

368세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,427만 = 순익 1,148만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.5% · 낙관 8.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 55% = 보증금 3.88억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.88억(평가 7.06억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 95%→64점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·368세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 306m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 244(15)+카페500m 60(8)+병원1km 132(10)+약국500m 15(7)+학원1km 207·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수면목두산4,5단지매물 2건중랑구 면목동 · 26년차 · 555세대

7.7억7.7억 ~ 7.7억 · 60㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	501동 고/25 동북	60㎡	2026-10-19	47	2.9%	3.48억	매물 ↗
2	7.7억	501동 고/25 동북	60㎡	2026-10-17	47	2.9%	3.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 8.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

555세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.36억 → 상승분 6,604만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,604만 − 보유비용 4,590만 = 순익 2,014만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 2.9% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.36억 × 전세가율 59% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 8.36억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·555세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

용마산(7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~30분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 656m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 151(15)+카페500m 25(8)+병원1km 114(10)+약국500m 4(7)+학원1km 216·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 501동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 9건네이버 매물 ↗

49점수신내역금강펜테리움센트럴파크매물 13건중랑구 망우동 · 6년차 · 490세대

11억10.9억 ~ 12억 · 80~85㎡ROE 3.2%전세 59%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	402동 3/25 서남	84.98㎡	2026-10-24	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.2억	404동 5/25 서남	84.98㎡	2026-10-02	49	3.2%	6.98억	매물 ↗
3	11.5억	401동 중/25 서남	84.98㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	403동 23/25 남남	84.98㎡	2026-10-17	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	403동 8/25 남남	84.98㎡	2026-10-15	49	3.2%	7.28억	매물 ↗
6	10.9억	404동 고/25 서남	79.7㎡	2026-10-24	49	3.2%	6.68억	매물 ↗
7	10.9억	404동 고/25 서남	79.7㎡	2026-10-13	49	3.2%	6.68억	매물 ↗
8	11억	405동 저/25 서남	79.7㎡	2026-10-23	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
9	12억	401동 22/25 남남	84.98㎡	2026-10-19	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
10	12억	403동 5/25 남남	84.98㎡	2026-10-17	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
11	12억	404동 고/25 동남	84.98㎡	2026-10-16	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
12	11.3억	404동 11/25 서남	79.7㎡	2026-10-14	49	3.2%	7.08억	매물 ↗
13	11.5억	404동 24/25 서남	79.7㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

490세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 59% = 보증금 7.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.05억(평가 11.94억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 173%→100점

전액상환+현금 2.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,396만 / 자기자본 6.78억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·490세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

양원(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~66분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 339m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 10(5)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 402동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수신내역힐데스하임매물 7건중랑구 망우동 · 5년차 · 218세대

11억11억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 60%🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	501동 저/25 동남	84.84㎡	2026-10-16	51	3.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	503동 12/25 남남	84.84㎡	2026-10-17	51	3.2%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	502동 13/25 동남	84.84㎡	2026-10-05	51	3.2%	7.28억	매물 ↗
4	12억	503동 중/25 동남	84.84㎡	2026-10-22	51	3.2%	7.78억	매물 ↗
5	12억	502동 고/25 서남	84.84㎡	2026-10-16	51	3.2%	7.78억	매물 ↗
6	12억	501동 중/25 동동	84.84㎡	2026-09-28	51	3.2%	7.78억	매물 ↗
7	12억	503동 23/25 서남	84.84㎡	2026-10-12	51	3.2%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.8억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신내(6호선·경의중앙) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 60% = 보증금 7.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +157만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.17억(평가 11.94억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·218세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

신내(6호선·경의중앙) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~66분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 306m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 25(8)+병원1km 37(10)+약국500m 6(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 501동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수면목마젤란21중랑구 면목동 · 20년차 · 199세대

7.8억59.92㎡ · 고/14 · 동동ROE 2.9%전세 72%🚇 60분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 7.48억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,603만 = 순익 2,086만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.9% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 72% = 보증금 6.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +111만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.1억(평가 8.47억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 2.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·199세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

면목(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~31분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 514m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 273(15)+카페500m 46(8)+병원1km 160(10)+약국500m 14(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 101동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수용마산하늘채매물 3건중랑구 면목동 · 11년차 · 265세대

11.3억11억 ~ 11.3억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 57%🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	104동 저/12 남남	84.61㎡	2026-10-24	46	3.2%	7.08억	매물 ↗
2	11억	102동 6/15 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	3.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	102동 6/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	46	3.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 11.3억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,079만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.27억 → 상승분 9,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,691만 − 보유비용 5,079만 = 순익 4,612만÷ 자기자본 7.08억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.27억 × 전세가율 57% = 보증금 6.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +150만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.08억) / 2.86억 = -147%→0점. 필요 자기자본 7.08억(매매 11.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.99억(평가 12.27억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,691만 − 보유비용 5,079만(이자 3,743만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 4,612만 / 자기자본 7.08억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·265세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

용마산(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~60분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 112m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 15(8)+병원1km 94(10)+약국500m 4(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.81억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수면목늘푸른동아매물 2건중랑구 면목동 · 24년차 · 573세대

8억8억 ~ 8.2억 · 60㎡ROE 2.9%전세 59%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 3/19 서서	59.65㎡	2026-10-23	47	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	103동 14/19 서서	59.65㎡	2026-10-24	45	2.9%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.15억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

573세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 59% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 8.69억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·573세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

용마산(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~30분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 533m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 139(15)+카페500m 24(8)+병원1km 136(10)+약국500m 4(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 14건네이버 매물 ↗

46점수건영2차매물 2건중랑구 상봉동 · 30년차 · 1,113세대

8억8억 ~ 8억 · 57㎡ROE 2.9%전세 58%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 15/25 동동	57.3㎡	2026-10-19	46	2.9%	3.78억	매물 ↗
2	8억	202동 13/25 동동	57.3㎡	2026-10-17	46	2.9%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.18억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,113세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,631만 = 순익 2,231만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.6% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 58% = 보증금 5.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.04억(평가 8.69억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,113세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~38분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 276m(30)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 275(15)+카페500m 63(8)+병원1km 137(10)+약국500m 15(7)+학원1km 202·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 202동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 11건네이버 매물 ↗

49점수쌍용더플래티넘용마산매물 7건중랑구 면목동 · 6년차 · 245세대

12억11억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 64%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 2/15 동남	84.97㎡	2026-10-24	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
2	12억	104동 저/15 동남	84.97㎡	2026-10-12	49	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	11.7억	105동 저/15 동남	75.05㎡	2026-10-17	49	3.2%	7.48억	매물 ↗
4	11억	101동 5/15 남남	59.96㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	102동 3/15 동동	59.96㎡	2026-10-21	49	3.2%	6.78억	매물 ↗
6	11.1억	101동 고/15 동동	59.96㎡	2026-10-17	49	3.2%	6.88억	매물 ↗
7	11.1억	102동 12/15 동동	59.96㎡	2026-09-28	49	3.2%	6.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.7억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,175만 = 순익 5,117만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 64% = 보증금 8.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +208만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.34억(평가 13.03억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·245세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

용마산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~58분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 169m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 20(8)+병원1km 107(10)+약국500m 7(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수용마산모아엘가파크포레매물 6건중랑구 면목동 · 4년차 · 243세대

12억8.3억 ~ 12억 · 57~85㎡ROE 3.2%전세 56%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	104동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-09	51	3.2%	7.78억	매물 ↗
2	12억	104동 10/15 남남	83.91㎡	2026-10-22	51	3.2%	7.78억	매물 ↗
3	8.3억	104동 저/15 서서	57.37㎡	2026-10-19	51	3%	4.08억	매물 ↗
4	8.5억	104동 저/15 서서	57.37㎡	2026-10-06	50	3%	4.28억	매물 ↗
5	9억	105동 13/14 남남	59.17㎡	2026-10-24	50	3%	4.78억	매물 ↗
6	9억	105동 고/14 서서	57.37㎡	2026-10-19	50	3%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.95억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

243세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)면목(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,175만 = 순익 5,117만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 56% = 보증금 7.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +163만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.3억(평가 13.03억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·243세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

면목(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~41분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 819m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 26(8)+병원1km 114(10)+약국500m 5(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 104동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수상봉프레미어스엠코(주상복합)매물 3건중랑구 상봉동 · 13년차 · 497세대

11.5억10.3억 ~ 11.5억 · 59~74㎡ROE 3.2%전세 72%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	C동 중/48 남남	74.09㎡	2026-10-10	47	3.2%	7.28억	매물 ↗
2	10.3억	C동 19/48 남남	58.64㎡	2026-10-19	46	3.2%	6.08억	매물 ↗
3	10.5억	C동 중/48 남남	58.64㎡	2026-10-06	46	3.2%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.6억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 72% = 보증금 8.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +236만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.99억(평가 12.49억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 220%→100점

전액상환+현금 4.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,756만 / 자기자본 7.28억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·497세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

상봉(7호선·경의중앙·경춘) 도보 8분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~65분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 208m(30)+편의점500m 33(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 354(15)+카페500m 65(8)+병원1km 170(10)+약국500m 9(7)+학원1km 213·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · C동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수중랑숲시티프라디움매물 12건중랑구 망우동 · 5년차 · 403세대

8.8억8.8억 ~ 9.5억 · 56㎡ROE 3%전세 63%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.8억	202동 3/24 남남	55.95㎡	2026-10-24	50	3%	4.58억	매물 ↗
2	8.8억	204동 1/19 동남	55.95㎡	2026-10-07	50	3%	4.58억	매물 ↗
3	8.8억	202동 3/24 남남	55.95㎡	2026-10-13	50	3%	4.58억	매물 ↗
4	9.2억	203동 2/29 서남	55.8㎡	2026-10-02	50	3.1%	4.98억	매물 ↗
5	9.3억	202동 19/24 남남	55.95㎡	2026-10-14	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
6	9.3억	203동 13/29 서남	55.8㎡	2026-10-08	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
7	9.3억	204동 2/19 서남	55.8㎡	2026-10-07	50	3.1%	5.08억	매물 ↗
8	9.45억	204동 고/19 서남	55.95㎡	2026-10-08	50	3.1%	5.23억	매물 ↗
9	9.5억	201동 19/21 남남	55.95㎡	2026-10-12	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	201동 19/21 남남	55.95㎡	2026-10-08	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	202동 중/24 남남	55.95㎡	2026-10-07	51	3.1%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	202동 12/24 남남	55.95㎡	2026-09-29	51	3.1%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.8억

실거래중간 8.8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

403세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)양원(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 768만 + 재산세 229만 = 보유비용 4,739만
3자산가치(2년 후)
8.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 7,547만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,547만 − 보유비용 4,739만 = 순익 2,808만÷ 자기자본 4.58억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 63% = 보증금 6.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +108만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.58억) / 2.86억 = -60%→0점. 필요 자기자본 4.58억(매매 8.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.02억(평가 9.55억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,547만 − 보유비용 4,739만(이자 3,743만+취득세 768만+재산세 229만) = 순익 2,808만 / 자기자본 4.58억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·403세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

양원(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~41분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 123m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 8(4)+병원1km 24(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 202동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

49점수라온프라이빗중랑구 면목동 · 7년차 · 453세대

11.5억68.16㎡ · 고/30 · 동남ROE 3.2%전세 53%🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

453세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,107만 = 순익 4,756만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 53% = 보증금 6.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +134만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 12.49억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·453세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

사가정(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~56분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 856m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 17(8)+병원1km 131(10)+약국500m 3(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 104동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수한양수자인사가정파크중랑구 면목동 · 7년차 · 497세대

11억59.95㎡ · 중/13 · 동남ROE 3.2%전세 65%🚇 58분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.65억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,039만 = 순익 4,396만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 190%→100점

전액상환+현금 3.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·497세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~63분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 145(15)+카페500m 29(8)+병원1km 89(10)+약국500m 9(7)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 108동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 15건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석