전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

매물 344건 → 단지 39곳 중 상위 39곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

55점수기산그린매물 3건강북구 번동 · 26년차 · 263세대

4.5억4.5억 ~ 6.9억 · 60~76㎡ROE 0.4%전세 79%🚇 79분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 4/21 남남	59.94㎡	2026-10-14	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.6억	102동 저/20 동동	59.94㎡	2026-10-12	55	0.3%	1.38억	매물 ↗
3	6.9억	101동 중/21 남남	76.08㎡	2026-10-16	46	1.1%	2.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.1억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

263세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 79% = 보증금 3.82억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.82억(평가 4.83억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.05억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·263세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

월계(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~51분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1509m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 20(8)+병원1km 38(10)+약국500m 7(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 101동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 7건네이버 매물 ↗

55점수해모로매물 7건강북구 번동 · 23년차 · 430세대

5억5억 ~ 10.5억 · 60~127㎡ROE 0.3%전세 89%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	105동 2/20 동남	59.94㎡	2026-10-09	55	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	105동 10/20 동남	59.94㎡	2026-10-16	55	0.3%	1.53억	매물 ↗
3	5.5억	105동 3/20 서남	59.94㎡	2026-10-13	53	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	7.5억	102동 9/20 동남	84.93㎡	2026-10-25	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	102동 9/20 동남	84.93㎡	2026-10-03	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
6	10.5억	103동 중/20 동남	127.25㎡	2026-10-14	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
7	9억	103동 고/20 동남	127.25㎡	2026-10-05	40	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.98억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

430세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 89% = 보증금 4.78억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.78억(평가 5.37억×전세가율 89%) / 잔존대출 3.38억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·430세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~52분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1015m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 48(10)+약국500m 5(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 105동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 11건네이버 매물 ↗

54점수벽산라이브파크매물 18건강북구 미아동 · 22년차 · 1,585세대

6.95억6.95억 ~ 9억 · 60~115㎡ROE 1.1%전세 64%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.95억	101동 1/22 동남	60㎡	2026-10-23	54	1.1%	2.73억	매물 ↗
2	7억	119동 2/18 서남	60㎡	2026-10-24	54	1.1%	2.78억	매물 ↗
3	7.1억	119동 중/18 서남	59.67㎡	2026-10-23	54	1.2%	2.88억	매물 ↗
4	7.5억	107동 3/25 남남	60㎡	2026-10-23	52	1.4%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	116동 10/20 동동	60㎡	2026-10-24	52	1.4%	3.28억	매물 ↗
6	7.6억	109동 14/25 남남	59.67㎡	2026-10-24	51	1.5%	3.38억	매물 ↗
7	7.7억	114동 1/22 서남	114.68㎡	2026-10-24	51	1.5%	3.48억	매물 ↗
8	7.8억	103동 19/25 동동	59.67㎡	2026-10-23	50	1.5%	3.58억	매물 ↗
9	7.8억	103동 22/25 동남	60㎡	2026-10-21	50	1.5%	3.58억	매물 ↗
10	7.9억	111동 1/17 남남	114.68㎡	2026-10-24	50	1.6%	3.68억	매물 ↗
11	8.2억	102동 저/25 남남	84.89㎡	2026-10-23	48	1.7%	3.98억	매물 ↗
12	8.5억	113동 13/22 서남	114.68㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
13	8.5억	104동 10/19 남남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	106동 저/25 서남	84.89㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
15	8.7억	111동 고/17 남남	114.68㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
16	8.7억	101동 중/22 동남	114.68㎡	2026-10-22	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
17	9억	110동 5/19 동동	84.89㎡	2026-10-23	47	1.9%	4.78억	매물 ↗
18	9억	105동 중/17 동동	84.89㎡	2026-10-23	47	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.95억

실거래중간 7억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

47건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.73억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.87억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.73억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 565만 + 재산세 181만 = 보유비용 4,488만
3자산가치(2년 후)
6.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.46억 → 상승분 5,094만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,094만 − 보유비용 4,488만 = 순익 606만÷ 자기자본 2.73억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.9% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.46억 × 전세가율 64% = 보증금 4.77억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.73억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.73억(매매 6.95억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.77억(평가 7.46억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,094만 − 보유비용 4,488만(이자 3,743만+취득세 565만+재산세 181만) = 순익 606만 / 자기자본 2.73억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 47건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,585세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~44분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 269m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 74(10)+약국500m 4(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 47건네이버 매물 ↗

53점수오동공원현대홈타운매물 4건강북구 번동 · 25년차 · 245세대

5.5억5.5억 ~ 8.3억 · 60~117㎡ROE 0.2%전세 79%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	103동 1/19 서서	59.62㎡	2026-10-21	53	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	7.5억	101동 1/18 서서	117.27㎡	2026-10-20	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
3	7.5억	101동 1/18 남남	117.27㎡	2026-10-15	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
4	8.3억	101동 9/18 남남	117.27㎡	2026-10-22	41	1.7%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 6.21억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

245세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 79% = 보증금 4.66억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 5.9억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.72억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 72만 / 자기자본 1.65억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·245세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1002m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 12(6)+병원1km 63(10)+약국500m 4(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 103동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 4건네이버 매물 ↗

53점수신원매물 4건강북구 번동 · 26년차 · 285세대

4.2억4.2억 ~ 5억 · 60㎡ROE 0.4%전세 65%🚇 80분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	103동 2/20 동남	59.96㎡	2026-10-16	53	0.4%	1.26억	매물 ↗
2	4.2억	103동 저/20 남남	59.96㎡	2026-10-15	53	0.4%	1.26억	매물 ↗
3	4.6억	102동 저/20 동북	59.96㎡	2026-10-24	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
4	5억	103동 중/20 남남	59.96㎡	2026-10-21	50	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 5.63억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.51억 → 상승분 3,078만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,078만 − 보유비용 2,976만 = 순익 103만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.51억 × 전세가율 65% = 보증금 2.93억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.93억(평가 4.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.84억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,078만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 103만 / 자기자본 1.26억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·285세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광운대(1호선) 도보 27분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1507m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 19(8)+병원1km 38(10)+약국500m 7(7)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 103동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 10건네이버 매물 ↗

52점수금호매물 6건강북구 번동 · 29년차 · 284세대

5.1억5.1억 ~ 7억 · 59~85㎡ROE 0.3%전세 71%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	102동 3/20 서남	59.43㎡	2026-10-16	52	0.3%	1.53억	매물 ↗
2	5.2억	101동 11/20 남남	59.43㎡	2026-10-22	51	0.3%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	101동 8/20 서남	59.43㎡	2026-10-16	51	0.3%	1.56억	매물 ↗
4	6.5억	101동 11/20 서서	84.93㎡	2026-10-22	48	0.7%	2.28억	매물 ↗
5	7억	103동 6/13 남남	84.96㎡	2026-10-09	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
6	7억	102동 5/20 동남	84.93㎡	2026-10-08	46	1.1%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.8억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.47억 → 상승분 3,738만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,738만 − 보유비용 3,657만 = 순익 82만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.47억 × 전세가율 71% = 보증금 3.89억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.89억(평가 5.47억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.45억 = 113%→89점

전액상환+현금 0.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,738만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 82만 / 자기자본 1.53억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·284세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1019m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 17(8)+병원1km 45(10)+약국500m 6(7)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 7건네이버 매물 ↗

52점수칸타빌수유팰리스매물 14건강북구 수유동 · 5년차 · 216세대

7.5억7.5억 ~ 11억 · 60~78㎡ROE 1.4%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 14/15 동북	59.99㎡	2026-10-23	52	1.4%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	101동 고/15 서남	59.98㎡	2026-10-10	52	1.4%	3.28억	매물 ↗
3	8억	101동 10/15 서남	59.99㎡	2026-10-12	49	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8억	101동 고/15 서남	59.98㎡	2026-10-08	49	1.6%	3.78억	매물 ↗
5	11억	103동 고/10 서남	78.17㎡	2026-10-21	48	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	8.5억	101동 12/15 서남	59.98㎡	2026-10-15	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	102동 13/15 서남	78.17㎡	2026-10-10	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
8	8.6억	102동 15/15 서남	76.14㎡	2026-10-22	47	1.8%	4.38억	매물 ↗
9	8.6억	102동 9/15 서남	78.17㎡	2026-10-21	47	1.8%	4.38억	매물 ↗
10	8.7억	102동 5/15 서남	78.17㎡	2026-10-12	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
11	8.8억	102동 중/15 동북	78.17㎡	2026-10-14	47	1.9%	4.58억	매물 ↗
12	9.5억	102동 고/15 북북	78.17㎡	2026-10-15	47	2%	5.28억	매물 ↗
13	9.6억	102동 고/15 동북	78.17㎡	2026-10-15	47	2%	5.38억	매물 ↗
14	9.8억	103동 고/10 서남	78.17㎡	2026-10-21	47	2%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 2.64억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,563만 = 순익 935만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.8% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 65% = 보증금 5.23억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.23억(평가 8.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,497만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 935만 / 자기자본 3.28억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·216세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

수유(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~55분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 644(15)+카페500m 106(8)+병원1km 160(10)+약국500m 22(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

51점수수유벽산1차매물 20건강북구 수유동 · 33년차 · 1,454세대

5.5억5.5억 ~ 9억 · 64~123㎡ROE 0.2%전세 57%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	8동 1/15 동동	63.78㎡	2026-10-19	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.55억	11동 1/15 동동	63.78㎡	2026-09-30	51	0.2%	1.67억	매물 ↗
3	6억	12동 1/15 동동	63.78㎡	2026-10-22	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	8동 1/15 동동	63.78㎡	2026-10-03	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
5	6.1억	13동 8/15 동동	63.78㎡	2026-10-23	49	0.3%	1.88억	매물 ↗
6	6.3억	13동 9/15 동동	63.78㎡	2026-10-22	49	0.5%	2.08억	매물 ↗
7	6.3억	9동 13/15 동동	63.78㎡	2026-10-20	49	0.5%	2.08억	매물 ↗
8	6.3억	13동 4/15 동동	63.78㎡	2026-10-12	49	0.5%	2.08억	매물 ↗
9	6.3억	13동 4/15 동동	63.78㎡	2026-10-07	49	0.5%	2.08억	매물 ↗
10	6.4억	13동 3/15 동동	63.78㎡	2026-10-14	49	0.6%	2.18억	매물 ↗
11	6.4억	10동 3/15 동동	63.78㎡	2026-10-24	49	0.6%	2.18억	매물 ↗
12	6.5억	10동 4/15 동동	63.78㎡	2026-10-13	49	0.7%	2.28억	매물 ↗
13	7.5억	14동 1/15 남남	84.95㎡	2026-10-06	47	1.4%	3.28억	매물 ↗
14	8억	12동 14/15 남남	122.58㎡	2026-10-20	46	1.6%	3.78억	매물 ↗
15	8억	3동 4/15 동동	84.92㎡	2026-10-05	46	1.6%	3.78억	매물 ↗
16	8.3억	11동 15/15 남남	122.58㎡	2026-10-21	44	1.7%	4.08억	매물 ↗
17	8.3억	6동 11/11 동동	84.95㎡	2026-10-20	44	1.7%	4.08억	매물 ↗
18	8.3억	11동 15/15 남남	122.58㎡	2026-10-19	44	1.7%	4.08억	매물 ↗
19	9억	10동 14/15 남남	122.58㎡	2026-10-22	44	1.9%	4.78억	매물 ↗
20	8.5억	5동 12/15 동동	84.92㎡	2026-10-22	43	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 6.7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,454세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 57% = 보증금 3.36억잔존대출 3.72억 일부상환 · 이자부담 −90%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

58점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.36억(평가 5.9억×전세가율 57%) / 잔존대출 3.72억 = 90%→58점

이자 13만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,454세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

가오리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~56분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 280(15)+카페500m 55(8)+병원1km 149(10)+약국500m 14(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 8동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 33건네이버 매물 ↗

51점수삼성매물 12건강북구 번동 · 28년차 · 228세대

5.5억5.5억 ~ 7.2억 · 60~85㎡ROE 0.2%전세 74%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	101동 저/19 서남	59.77㎡	2026-09-28	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.9억	101동 저/19 남남	59.77㎡	2026-10-14	49	0.2%	1.77억	매물 ↗
3	6억	101동 고/19 서남	59.77㎡	2026-10-01	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	101동 중/19 서남	59.77㎡	2026-10-01	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
5	6.2억	101동 5/19 서남	59.77㎡	2026-09-28	49	0.4%	1.98억	매물 ↗
6	6.2억	101동 5/19 서남	59.77㎡	2026-10-03	49	0.4%	1.98억	매물 ↗
7	6.05억	101동 고/19 서남	59.77㎡	2026-10-17	48	0.2%	1.83억	매물 ↗
8	6.3억	101동 13/19 서남	59.77㎡	2026-10-23	48	0.5%	2.08억	매물 ↗
9	6.3억	101동 고/19 서남	59.77㎡	2026-10-01	48	0.5%	2.08억	매물 ↗
10	7억	101동 중/19 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
11	7억	101동 중/19 남남	84.96㎡	2026-10-02	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
12	7.2억	101동 저/19 서남	84.96㎡	2026-10-08	45	1.3%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.65억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 74% = 보증금 4.37억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 5.9억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.72억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

수유(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~54분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 684m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 42(8)+병원1km 180(10)+약국500m 11(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수번동솔그린매물 4건강북구 번동 · 27년차 · 380세대

4.6억4.6억 ~ 6.1억 · 60~85㎡ROE 0.3%전세 61%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	104동 1/20 동남	59.82㎡	2026-10-16	51	0.3%	1.38억	매물 ↗
2	4.9억	104동 13/20 동남	59.82㎡	2026-10-03	50	0.3%	1.47억	매물 ↗
3	6억	103동 저/20 동남	84.6㎡	2026-10-01	45	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	6.1억	102동 저/20 남남	84.6㎡	2026-10-22	45	0.3%	1.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 5.55억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.94억 → 상승분 3,372만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,372만 − 보유비용 3,278만 = 순익 93만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.94억 × 전세가율 61% = 보증금 3.01억잔존대출 3.11억 일부상환 · 이자부담 −97%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.01억(평가 4.94억×전세가율 61%) / 잔존대출 3.11억 = 97%→67점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,372만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 93만 / 자기자본 1.38억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·380세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1199m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 17(8)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 104동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 14건네이버 매물 ↗

50점수극동매물 13건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

5.3억5.3억 ~ 8.5억 · 85~159㎡ROE 0.2%전세 67%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	2동 1/13 남남	84.99㎡	2026-10-20	50	0.2%	1.59억	매물 ↗
2	5.5억	6동 7/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	2동 11/13 남남	84.99㎡	2026-10-06	49	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.7억	2동 9/13 남남	84.99㎡	2026-10-22	48	0.2%	1.71억	매물 ↗
5	5.75억	6동 13/15 남남	84.99㎡	2026-10-20	48	0.2%	1.73억	매물 ↗
6	6억	6동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	47	0.2%	1.8억	매물 ↗
7	6.5억	4동 6/13 남남	84.99㎡	2026-10-20	47	0.7%	2.28억	매물 ↗
8	6.8억	1동 2/14 서서	134.45㎡	2026-10-12	47	1%	2.58억	매물 ↗
9	7억	1동 1/14 서서	134.45㎡	2026-09-29	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
10	7.4억	1동 7/14 서서	134.45㎡	2026-10-20	44	1.4%	3.18억	매물 ↗
11	7.4억	1동 1/14 남남	159.28㎡	2026-10-13	44	1.4%	3.18억	매물 ↗
12	7.5억	1동 2/14 남남	159.28㎡	2026-10-08	44	1.4%	3.28억	매물 ↗
13	8.5억	1동 13/14 서남	159.28㎡	2026-10-13	39	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.45억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.69억 → 상승분 3,885만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,885만 − 보유비용 3,808만 = 순익 77만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.69억 × 전세가율 67% = 보증금 3.81억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 5.69억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.59억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,885만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 77만 / 자기자본 1.59억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 2동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

49점수번동한진(꿈의숲)매물 8건강북구 번동 · 26년차 · 202세대

6억6억 ~ 7.9억 · 59~85㎡ROE 0.2%전세 96%🚇 78분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	101동 고/19 서남	58.65㎡	2026-10-02	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.2억	101동 저/19 서남	84.97㎡	2026-10-19	49	0.4%	1.98억	매물 ↗
3	6.3억	101동 19/19 동남	84.97㎡	2026-10-22	48	0.5%	2.08억	매물 ↗
4	6.4억	102동 18/19 서남	84.97㎡	2026-10-21	48	0.6%	2.18억	매물 ↗
5	6.4억	102동 18/19 서남	84.97㎡	2026-10-16	48	0.6%	2.18억	매물 ↗
6	6.7억	101동 고/19 동남	84.97㎡	2026-10-06	47	0.9%	2.48억	매물 ↗
7	7.1억	102동 8/19 동남	84.97㎡	2026-10-06	45	1.2%	2.88억	매물 ↗
8	7.9억	101동 4/19 서남	84.97㎡	2026-10-14	41	1.6%	3.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 4.7억

전세가율

96%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

202세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 96% = 보증금 6.18억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 2.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 6.44억×전세가율 96%) / 잔존대출 4.06억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,398만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 61만 / 자기자본 1.8억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·202세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광운대(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~49분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1508m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 16(8)+병원1km 42(10)+약국500m 2(5)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 101동최근 실거래 2026-09-15 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수두산위브트레지움매물 20건강북구 미아동 · 15년차 · 1,370세대

11억9.3억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 57%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	204동 8/16 동남	84.97㎡	2026-10-24	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	205동 16/20 서남	84.99㎡	2026-10-21	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	204동 12/16 서남	84.97㎡	2026-10-16	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	304동 저/17 동동	84.99㎡	2026-10-22	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	206동 고/20 서남	84.99㎡	2026-10-16	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	204동 중/16 동남	84.97㎡	2026-10-24	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	206동 중/20 서남	84.99㎡	2026-10-23	49	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	11.5억	207동 16/20 동남	84.97㎡	2026-10-23	49	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	204동 16/16 동남	84.97㎡	2026-10-21	49	2.3%	7.28억	매물 ↗
10	12억	303동 10/10 남남	114.88㎡	2026-10-16	49	2.3%	7.78억	매물 ↗
11	12억	209동 중/19 남남	84.95㎡	2026-10-22	49	2.3%	7.78억	매물 ↗
12	12억	205동 고/20 서남	84.97㎡	2026-10-21	49	2.3%	7.78억	매물 ↗
13	9.3억	214동 중/21 동동	59.82㎡	2026-10-24	48	2%	5.08억	매물 ↗
14	9.65억	211동 고/20 남남	59.99㎡	2026-10-24	48	2%	5.43억	매물 ↗
15	10.5억	206동 20/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
16	10.5억	202동 고/21 동남	84.97㎡	2026-10-24	48	2.1%	6.28억	매물 ↗
17	10.7억	201동 5/17 동남	84.99㎡	2026-10-25	48	2.2%	6.48억	매물 ↗
18	10.7억	205동 저/20 서남	84.99㎡	2026-10-16	48	2.2%	6.48억	매물 ↗
19	10.8억	201동 9/17 동남	84.99㎡	2026-10-24	48	2.2%	6.58억	매물 ↗
20	10.9억	304동 중/17 동동	84.99㎡	2026-10-20	48	2.2%	6.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.55억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 57% = 보증금 6.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.73억(평가 11.81억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 3,024만 / 자기자본 6.78억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

73점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,370세대→62점 + 대단지 11 = 73점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

솔샘(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 36(8)+병원1km 85(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 204동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 34건네이버 매물 ↗

48점수북서울자이폴라리스매물 5건강북구 미아동 · 2년차 · 1,045세대

11.95억11.95억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.95억	203동 17/22 서남	59.97㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.73억	매물 ↗
2	12억	302동 6/13 서서	59.97㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	201동 4/19 서남	59.97㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	203동 18/22 서남	59.97㎡	2026-10-15	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	302동 저/13 서서	59.97㎡	2026-10-20	48	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

1,045세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.73억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.37억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.73억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,115만 + 재산세 311만 = 보유비용 5,168만
3자산가치(2년 후)
11.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.83억 → 상승분 8,759만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,759만 − 보유비용 5,168만 = 순익 3,591만÷ 자기자본 7.73억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.83억 × 전세가율 65% = 보증금 8.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +208만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.73억) / 2.86억 = -170%→0점. 필요 자기자본 7.73억(매매 11.95억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.34억(평가 12.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,759만 − 보유비용 5,168만(이자 3,743만+취득세 1,115만+재산세 311만) = 순익 3,591만 / 자기자본 7.73억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·1,045세대→100점 + 대단지 7 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

삼양(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~65분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 248m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 268(15)+카페500m 36(8)+병원1km 152(10)+약국500m 16(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수엘리프미아역2단지매물 10건강북구 미아동 · 1년차 · 182세대

8.23억8.23억 ~ 11.87억 · 60~85㎡ROE 1.7%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.23억	202동 중/24 서남	59.98㎡	2026-10-21	48	1.7%	4억	매물 ↗
2	10.21억	201동 18/24 남남	74.82㎡	2026-10-16	48	2.1%	5.99억	매물 ↗
3	10.29억	201동 19/24 남남	74.82㎡	2026-10-07	48	2.1%	6.07억	매물 ↗
4	10.93억	201동 고/24 남남	74.82㎡	2026-10-21	48	2.2%	6.7억	매물 ↗
5	11.87억	202동 12/24 서남	84.72㎡	2026-10-21	48	2.3%	7.65억	매물 ↗
6	8.52억	201동 11/24 서남	59.99㎡	2026-10-21	47	1.8%	4.3억	매물 ↗
7	8.7억	202동 고/24 서남	59.98㎡	2026-10-06	47	1.8%	4.47억	매물 ↗
8	8.73억	201동 고/24 서남	59.99㎡	2026-10-08	47	1.8%	4.51억	매물 ↗
9	9.3억	201동 6/24 동남	74.82㎡	2026-10-24	47	2%	5.08억	매물 ↗
10	9.6억	202동 저/24 남남	74.76㎡	2026-10-21	47	2%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.23억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 705만 + 재산세 214만 = 보유비용 4,661만
3자산가치(2년 후)
8.23억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.83억 → 상승분 6,029만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,029만 − 보유비용 4,661만 = 순익 1,368만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.7% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.83억 × 전세가율 65% = 보증금 5.74억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 8.23억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.74억(평가 8.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,029만 − 보유비용 4,661만(이자 3,743만+취득세 705만+재산세 214만) = 순익 1,368만 / 자기자본 4억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·182세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

미아(4호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~51분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 241m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 297(15)+카페500m 48(8)+병원1km 162(10)+약국500m 18(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수꿈의숲해링턴플레이스매물 18건강북구 미아동 · 7년차 · 1,028세대

10.8억10억 ~ 12억 · 59~85㎡ROE 2.2%전세 54%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	109동 중/10 동남	59.36㎡	2026-10-21	48	2.2%	6.58억	매물 ↗
2	11.3억	102동 6/10 동동	84.67㎡	2026-10-23	48	2.2%	7.08억	매물 ↗
3	11.3억	115동 저/9 서남	84.67㎡	2026-10-23	48	2.2%	7.08억	매물 ↗
4	11.5억	101동 9/10 동남	84.88㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	115동 3/9 서남	84.67㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	115동 3/9 서남	84.86㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	115동 8/9 동남	84.86㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	105동 8/13 동동	84.67㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	117동 2/7 서남	84.67㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.7억	117동 2/7 서남	84.67㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.48억	매물 ↗
11	11.8억	112동 2/14 서남	84.67㎡	2026-10-25	48	2.3%	7.58억	매물 ↗
12	11.8억	113동 4/13 동남	84.67㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.58억	매물 ↗
13	11.8억	112동 저/14 서남	84.67㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.58억	매물 ↗
14	11.9억	113동 중/13 서남	84.67㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.68억	매물 ↗
15	12억	112동 14/14 서남	84.67㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
16	12억	114동 6/9 동남	84.67㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
17	12억	105동 9/13 동동	84.67㎡	2026-10-21	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
18	10억	111동 고/10 동남	59.36㎡	2026-10-23	47	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 10.3억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,028세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,011만 = 순익 2,905만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 54% = 보증금 6.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.26억(평가 11.59억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,905만 / 자기자본 6.58억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,028세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~60분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 737m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 18(8)+병원1km 104(10)+약국500m 2(5)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 109동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 22건네이버 매물 ↗

48점수성원매물 7건강북구 우이동 · 36년차 · 262세대

5.5억5.5억 ~ 5.8억 · 85㎡ROE 0.2%전세 69%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	1동 12/15 동남	84.98㎡	2026-10-21	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	1동 고/15 동동	84.98㎡	2026-10-23	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	1동 7/15 동동	84.98㎡	2026-10-21	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	2동 고/15 남남	84.98㎡	2026-10-19	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	2동 저/15 남남	84.98㎡	2026-09-28	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
6	5.7억	2동 저/15 남남	84.98㎡	2026-09-28	47	0.2%	1.71억	매물 ↗
7	5.8억	2동 중/15 남남	84.98㎡	2026-10-24	47	0.2%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.9억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

262세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산우이(우이신설) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 69% = 보증금 4.07억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 5.9억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.72억 = 109%→85점

전액상환+현금 0.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·262세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

북한산우이(우이신설) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 153m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 14(7)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 1동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 9건네이버 매물 ↗

48점수수유래미안매물 7건강북구 수유동 · 25년차 · 690세대

6.3억6.3억 ~ 9.5억 · 60~115㎡ROE 0.5%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	101동 2/17 남남	59.88㎡	2026-10-09	48	0.5%	2.08억	매물 ↗
2	6.5억	101동 16/17 남남	59.88㎡	2026-10-02	48	0.7%	2.28억	매물 ↗
3	6.8억	101동 3/17 남남	59.88㎡	2026-10-08	48	1%	2.58억	매물 ↗
4	9.5억	105동 7/18 남남	114.78㎡	2026-10-23	41	2%	5.28억	매물 ↗
5	8.5억	103동 15/18 남남	84.99㎡	2026-10-22	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
6	8.6억	106동 저/16 동동	114.78㎡	2026-10-19	40	1.8%	4.38억	매물 ↗
7	8.6억	106동 저/16 동동	114.78㎡	2026-10-19	40	1.8%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

690세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.76억 → 상승분 4,618만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,618만 − 보유비용 4,399만 = 순익 218만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -9.2% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.76억 × 전세가율 65% = 보증금 4.4억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.4억(평가 6.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 108%→82점

전액상환+현금 0.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,618만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 218만 / 자기자본 2.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·690세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

가오리(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~57분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 38(8)+병원1km 64(10)+약국500m 16(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수대우매물 5건강북구 우이동 · 26년차 · 260세대

6.2억6.2억 ~ 7.7억 · 60~85㎡ROE 0.4%전세 73%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	102동 고/5 동남	59.94㎡	2026-10-15	48	0.4%	1.98억	매물 ↗
2	6.7억	103동 고/5 남남	84.93㎡	2026-10-06	47	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	7억	104동 중/5 남남	84.93㎡	2026-10-17	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
4	7억	105동 중/5 남남	84.93㎡	2026-10-06	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
5	7.7억	102동 고/5 남남	84.93㎡	2026-10-22	42	1.5%	3.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.3억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,386만 = 순익 159만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.7% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 73% = 보증금 4.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.86억(평가 6.65억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 159만 / 자기자본 1.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 202m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 16(8)+병원1km 24(10)+약국500m 4(7)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수번동한양매물 4건강북구 번동 · 34년차 · 261세대

5.8억5.8억 ~ 6.3억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	103동 1/15 서남	84.67㎡	2026-09-29	47	0.2%	1.74억	매물 ↗
2	5.9억	103동 1/15 서남	84.67㎡	2026-10-02	46	0.2%	1.77억	매물 ↗
3	6억	101동 저/15 동남	84.67㎡	2026-10-16	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	6.3억	101동 저/15 남남	84.67㎡	2026-10-13	46	0.5%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5.7억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.23억 → 상승분 4,251만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,251만 − 보유비용 4,186만 = 순익 65만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.23억 × 전세가율 65% = 보증금 4.05억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.05억(평가 6.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.93억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,251만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 65만 / 자기자본 1.74억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~52분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1294m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 18(8)+병원1km 33(10)+약국500m 5(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 103동최근 실거래 2026-09-10 · 180일 6건네이버 매물 ↗

47점수꿈의숲한신더휴매물 11건강북구 미아동 · 5년차 · 203세대

8.5억8.5억 ~ 10억 · 60~85㎡ROE 1.8%전세 62%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 중/11 서남	59.98㎡	2026-10-24	47	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8.6억	104동 2/11 서남	59.98㎡	2026-10-23	47	1.8%	4.38억	매물 ↗
3	8.7억	102동 5/11 서서	59.98㎡	2026-10-08	47	1.8%	4.48억	매물 ↗
4	9.5억	102동 3/11 서남	59.98㎡	2026-10-20	47	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	104동 중/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	104동 중/11 서남	75.96㎡	2026-10-08	47	2%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	104동 중/11 남남	75.96㎡	2026-10-14	47	2%	5.28억	매물 ↗
8	9.8억	102동 6/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗
9	9.8억	106동 고/7 서남	84.89㎡	2026-10-10	47	2%	5.58억	매물 ↗
10	9.8억	102동 6/11 서남	59.98㎡	2026-10-22	47	2%	5.58억	매물 ↗
11	10억	101동 중/8 서남	84.89㎡	2026-09-29	47	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.1억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 62% = 보증금 5.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.66억(평가 9.12억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,532만 / 자기자본 4.28억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·203세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~50분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 745m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 26(8)+병원1km 117(10)+약국500m 1(2)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 7건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲롯데캐슬매물 8건강북구 미아동 · 10년차 · 615세대

10억10억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.1%전세 55%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	110동 14/14 남남	59.99㎡	2026-10-25	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	110동 14/14 남남	59.99㎡	2026-10-01	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.9억	104동 10/12 서남	59.97㎡	2026-10-23	46	2.2%	6.68억	매물 ↗
4	11.2억	108동 저/12 남남	84.98㎡	2026-09-30	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
5	11.5억	102동 1/14 서남	84.98㎡	2026-10-23	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	102동 1/14 서남	84.98㎡	2026-10-12	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.6억	107동 1/12 서남	84.98㎡	2026-10-23	46	2.3%	7.38억	매물 ↗
8	12억	102동 4/14 서남	84.98㎡	2026-10-19	46	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10.46억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

615세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 55% = 보증금 5.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 10.73억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,427만 / 자기자본 5.78억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·615세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~59분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 21(8)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 110동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수삼각산아이원매물 20건강북구 미아동 · 23년차 · 1,344세대

8.25억8.25억 ~ 10억 · 60~115㎡ROE 1.7%전세 61%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.25억	104동 저/15 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.03억	매물 ↗
2	8.35억	106동 중/19 서남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.7%	4.13억	매물 ↗
3	9.2억	112동 중/20 동남	84.7㎡	2026-10-22	46	1.9%	4.98억	매물 ↗
4	9.3억	120동 중/18 서남	84.7㎡	2026-10-20	46	2%	5.08억	매물 ↗
5	9.4억	114동 14/25 동남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.18억	매물 ↗
6	9.4억	119동 중/11 서남	84.7㎡	2026-10-23	46	2%	5.18억	매물 ↗
7	9.4억	118동 중/24 서남	84.7㎡	2026-10-22	46	2%	5.18억	매물 ↗
8	9.5억	108동 16/19 동남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	103동 저/25 서남	84.7㎡	2026-10-24	46	2%	5.28억	매물 ↗
10	9.6억	118동 고/24 서남	84.7㎡	2026-10-20	46	2%	5.38억	매물 ↗
11	9.7억	118동 고/24 서남	84.7㎡	2026-10-13	46	2%	5.48억	매물 ↗
12	9.8억	103동 고/25 서남	84.7㎡	2026-10-22	46	2%	5.58억	매물 ↗
13	9.8억	115동 저/18 서남	114.88㎡	2026-10-22	46	2%	5.58억	매물 ↗
14	10억	115동 저/18 서남	114.88㎡	2026-10-24	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
15	10억	110동 고/20 동남	114.88㎡	2026-10-24	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	117동 중/20 서남	114.88㎡	2026-10-22	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	116동 중/25 동남	84.7㎡	2026-10-17	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
18	10억	117동 고/20 서남	114.88㎡	2026-10-13	46	2.1%	5.78억	매물 ↗
19	8.8억	106동 15/19 서남	59.75㎡	2026-10-16	45	1.9%	4.58억	매물 ↗
20	9억	102동 고/23 서남	84.7㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.25억

실거래중간 8.15억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

35건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.03억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.77억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.03억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 708만 + 재산세 215만 = 보유비용 4,665만
3자산가치(2년 후)
8.25억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.85억 → 상승분 6,047만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,047만 − 보유비용 4,665만 = 순익 1,382만÷ 자기자본 4.03억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.7% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.85억 × 전세가율 61% = 보증금 5.4억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

9점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.03억) / 2.86억 = -41%→9점. 필요 자기자본 4.03억(매매 8.25억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.4억(평가 8.85억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,047만 − 보유비용 4,665만(이자 3,743만+취득세 708만+재산세 215만) = 순익 1,382만 / 자기자본 4.03억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

86점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 35건→86점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,344세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

솔샘(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~49분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 290·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 35건네이버 매물 ↗

46점수미아현대매물 6건강북구 미아동 · 34년차 · 231세대

7억7억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	103동 저/10 동동	84.91㎡	2026-10-12	46	1.1%	2.78억	매물 ↗
2	7.2억	101동 5/13 남남	84.91㎡	2026-10-20	45	1.3%	2.98억	매물 ↗
3	7.2억	101동 고/13 남남	84.91㎡	2026-10-12	45	1.3%	2.98억	매물 ↗
4	7.2억	101동 5/13 남남	84.91㎡	2026-10-15	45	1.3%	2.98억	매물 ↗
5	7.4억	103동 고/10 동동	84.91㎡	2026-10-06	44	1.4%	3.18억	매물 ↗
6	7.5억	101동 고/13 남남	84.91㎡	2026-10-07	43	1.4%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

231세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 636만 / 자기자본 2.78억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·231세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 478m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 248(15)+카페500m 40(8)+병원1km 190(10)+약국500m 13(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수현대성우(주상복합)매물 6건강북구 미아동 · 28년차 · 216세대

6.5억6.5억 ~ 9억 · 59~85㎡ROE 0.7%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	101동 중/17 서서	59.4㎡	2026-10-10	46	0.7%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	101동 저/17 서서	59.4㎡	2026-10-02	46	0.7%	2.28억	매물 ↗
3	7.8억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-10-23	42	1.5%	3.58억	매물 ↗
4	7.8억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-10-23	42	1.5%	3.58억	매물 ↗
5	8억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-10-10	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
6	9억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-10-02	39	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.98억 → 상승분 4,764만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,764만 − 보유비용 4,427만 = 순익 338만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE 0.7% (보수 -8.4% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.98억 × 전세가율 65% = 보증금 4.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.53억(평가 6.98억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,764만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 338만 / 자기자본 2.28억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~50분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 470m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 174(15)+카페500m 29(8)+병원1km 162(10)+약국500m 11(7)+학원1km 302·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수한화포레나미아매물 3건강북구 미아동 · 1년차 · 497세대

11.5억9억 ~ 11.5억 · 54~60㎡ROE 2.3%전세 35%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	102동 저/29 서서	59.98㎡	2026-10-07	45	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11억	102동 고/29 서서	59.98㎡	2026-10-10	44	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	9억	101동 중/29 서서	53.98㎡	2026-10-19	40	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9억

전세가율

35%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 35% = 보증금 4.32억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.32억(평가 12.34억×전세가율 35%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.28억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·497세대→100점 + 대단지 2 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~49분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 269m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 219(15)+카페500m 30(8)+병원1km 159(10)+약국500m 11(7)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 102동최근 실거래 2026-05-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

45점수한솔솔파크매물 5건강북구 번동 · 21년차 · 225세대

7.5억7.5억 ~ 8억 · 85㎡ROE 1.4%전세 68%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	103동 중/15 동동	84.88㎡	2026-10-14	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	102동 5/15 동남	84.88㎡	2026-10-06	45	1.4%	3.28억	매물 ↗
3	8억	102동 고/15 동동	84.88㎡	2026-10-12	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8억	103동 7/15 남남	84.88㎡	2026-10-01	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
5	8억	101동 6/15 남남	84.88㎡	2026-10-01	42	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.9억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,563만 = 순익 935만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.8% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 68% = 보증금 5.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 8.05억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·225세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~52분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 17(8)+병원1km 29(10)+약국500m 5(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수수유역두산위브매물 2건강북구 번동 · 18년차 · 292세대

8억8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 1.6%전세 73%🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 1/20 동남	84.99㎡	2026-10-08	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	9억	102동 5/20 남남	84.99㎡	2026-10-22	40	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.95억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

292세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 73% = 보증금 6.27억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.27억(평가 8.59억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,233만 / 자기자본 3.78억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·292세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

수유(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~54분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 580m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 32(8)+병원1km 160(10)+약국500m 5(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 102동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수삼성래미안트리베라2차매물 9건강북구 미아동 · 17년차 · 1,330세대

10억10억 ~ 12억 · 59~84㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	219동 1/15 서서	59.33㎡	2026-10-13	42	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10.3억	207동 중/22 동동	59.38㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.08억	매물 ↗
3	10.3억	209동 고/10 서서	59.33㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.08억	매물 ↗
4	10.5억	205동 2/22 남남	58.99㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.6억	207동 저/22 동동	58.99㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.38억	매물 ↗
6	10.6억	205동 저/22 동동	58.99㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.38억	매물 ↗
7	11.5억	205동 중/22 남남	58.99㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	12억	210동 저/15 남남	84.29㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
9	12억	210동 저/15 남남	84.29㎡	2026-10-23	42	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,330세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~64분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 423m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 201(15)+카페500m 36(8)+병원1km 135(10)+약국500m 12(7)+학원1km 294·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 219동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수경남아너스빌(796)매물 5건강북구 미아동 · 19년차 · 208세대

8억8억 ~ 9.5억 · 63~85㎡ROE 1.6%전세 64%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 8/15 서남	62.71㎡	2026-09-28	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	103동 중/15 동동	62.71㎡	2026-10-06	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8.5억	104동 저/15 남남	84.91㎡	2026-10-12	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
4	9억	102동 저/15 남남	84.91㎡	2026-10-08	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
5	9.5억	103동 3/15 동동	81.98㎡	2026-10-06	40	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.65억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 64% = 보증금 5.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.59억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·208세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

삼양(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~52분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 208(15)+카페500m 32(8)+병원1km 129(10)+약국500m 14(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 103동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수SK북한산시티매물 20건강북구 미아동 · 23년차 · 3,830세대

8.3억8.3억 ~ 10.4억 · 60~115㎡ROE 1.7%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	127동 6/21 동동	59.98㎡	2026-10-24	42	1.7%	4.08억	매물 ↗
2	8.3억	121동 3/18 남남	59.98㎡	2026-10-21	42	1.7%	4.08억	매물 ↗
3	8.35억	137동 5/16 남남	59.98㎡	2026-10-24	42	1.7%	4.13억	매물 ↗
4	8.4억	114동 19/25 동동	59.98㎡	2026-10-24	42	1.7%	4.18억	매물 ↗
5	8.4억	132동 16/25 남남	59.98㎡	2026-10-22	42	1.7%	4.18억	매물 ↗
6	9.2억	145동 4/25 동동	84.86㎡	2026-10-24	42	1.9%	4.98억	매물 ↗
7	9.3억	117동 3/19 동동	84.76㎡	2026-10-24	42	2%	5.08억	매물 ↗
8	9.3억	124동 21/25 동동	84.76㎡	2026-10-24	42	2%	5.08억	매물 ↗
9	9.4억	140동 17/20 동남	114.85㎡	2026-10-24	42	2%	5.18억	매물 ↗
10	9.5억	113동 5/25 남남	114.85㎡	2026-10-24	42	2%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	111동 3/21 동동	114.85㎡	2026-10-23	42	2%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	123동 4/25 남남	84.71㎡	2026-10-23	42	2%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	138동 8/25 남남	84.92㎡	2026-10-20	42	2%	5.28억	매물 ↗
14	9.5억	136동 15/23 동남	114.85㎡	2026-10-20	42	2%	5.28억	매물 ↗
15	10.4억	123동 20/25 남남	84.71㎡	2026-10-20	42	2.1%	6.18억	매물 ↗
16	8.5억	109동 1/21 동동	84.86㎡	2026-10-24	41	1.8%	4.28억	매물 ↗
17	8.5억	142동 9/25 서남	59.98㎡	2026-10-22	41	1.8%	4.28억	매물 ↗
18	8.6억	138동 3/25 남남	84.92㎡	2026-10-23	41	1.8%	4.38억	매물 ↗
19	9억	139동 3/25 남남	84.71㎡	2026-10-21	41	1.9%	4.78억	매물 ↗
20	9.1억	139동 2/25 동동	84.86㎡	2026-10-24	41	1.9%	4.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,830세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 4,671만 = 순익 1,412만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.6% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 65% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 8.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,084만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 1,412만 / 자기자본 4.08억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,830세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~46분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 222m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 26(8)+병원1km 81(10)+약국500m 6(7)+학원1km 180·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 127동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수래미안트리베라1차매물 11건강북구 미아동 · 17년차 · 1,247세대

10억10억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	122동 저/21 남남	59.6㎡	2026-10-23	42	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	117동 저/18 동동	59.6㎡	2026-10-20	42	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.5억	104동 고/9 동동	59.6㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.9억	105동 저/9 동동	59.6㎡	2026-10-23	42	2.2%	6.68억	매물 ↗
5	11.2억	102동 고/24 남남	59.6㎡	2026-10-23	42	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	12억	121동 저/13 서남	84.97㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
7	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
8	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-10-16	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
9	12억	118동 고/21 동동	84.97㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
10	12억	119동 저/20 남남	84.97㎡	2026-10-22	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
11	12억	103동 9/10 동동	84.97㎡	2026-10-20	42	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,247세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

미아사거리(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~59분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 854m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 19(8)+병원1km 148(10)+약국500m 5(7)+학원1km 304·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 122동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수송천센트레빌매물 3건강북구 미아동 · 16년차 · 376세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 57%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	205동 1/15 남남	59.81㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.9억	205동 2/15 남남	59.81㎡	2026-10-13	41	2.3%	7.68억	매물 ↗
3	12억	205동 4/15 동남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.5억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

376세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 57% = 보증금 7.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.04억(평가 12.34억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·376세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

미아사거리(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~54분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 407m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 212(15)+카페500m 43(8)+병원1km 163(10)+약국500m 11(7)+학원1km 331·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 205동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 6건네이버 매물 ↗

41점수미아한일유앤아이매물 15건강북구 미아동 · 24년차 · 384세대

10억8.6억 ~ 11억 · 85~130㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 4/16 남남	111.29㎡	2026-10-22	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	107동 4/17 동동	129.78㎡	2026-10-20	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	107동 4/17 동남	129.78㎡	2026-10-13	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	11억	108동 저/17 남남	129.78㎡	2026-10-22	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	108동 7/17 남남	129.78㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	107동 3/17 동동	129.78㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	8.6억	101동 고/16 동동	84.55㎡	2026-10-20	40	1.8%	4.38억	매물 ↗
8	8.9억	101동 고/16 동동	84.55㎡	2026-10-24	40	1.9%	4.68억	매물 ↗
9	8.9억	101동 고/16 남남	84.55㎡	2026-10-13	40	1.9%	4.68억	매물 ↗
10	9억	104동 7/17 남남	84.55㎡	2026-10-25	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
11	9억	101동 저/16 동동	84.55㎡	2026-10-24	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
12	9.5억	107동 3/17 동동	129.78㎡	2026-10-24	40	2%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	107동 13/17 동동	129.78㎡	2026-10-22	40	2%	5.28억	매물 ↗
14	9.5억	102동 15/16 남남	84.55㎡	2026-10-22	40	2%	5.28억	매물 ↗
15	9.5억	107동 9/17 동동	129.78㎡	2026-10-20	40	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 7.18억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

384세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·384세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~44분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 609m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 32(8)+병원1km 104(10)+약국500m 6(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

41점수경남아너스빌(1356)매물 14건강북구 미아동 · 24년차 · 860세대

9.2억9.2억 ~ 10.6억 · 60~115㎡ROE 1.9%전세 64%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	101동 고/20 동동	59.96㎡	2026-10-23	41	1.9%	4.98억	매물 ↗
2	9.2억	101동 5/20 동동	59.96㎡	2026-10-05	41	1.9%	4.98억	매물 ↗
3	9.7억	106동 3/22 동동	84.87㎡	2026-10-24	41	2%	5.48억	매물 ↗
4	10억	106동 14/22 동동	84.87㎡	2026-10-22	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	101동 11/20 남남	84.87㎡	2026-10-05	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	109동 고/23 남남	84.87㎡	2026-10-10	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	101동 11/20 남남	84.87㎡	2026-10-07	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
8	10.2억	110동 1/23 남남	114.92㎡	2026-10-23	41	2.1%	5.98억	매물 ↗
9	10.4억	111동 고/21 남남	114.92㎡	2026-10-16	41	2.1%	6.18억	매물 ↗
10	10.5억	105동 17/22 동동	84.87㎡	2026-10-21	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	106동 17/22 동동	84.87㎡	2026-10-19	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	110동 고/23 남남	114.92㎡	2026-10-19	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	111동 중/21 남남	84.87㎡	2026-10-14	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.6억	103동 21/22 남남	114.92㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래중간 7.65억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 4,794만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 4,794만 = 순익 1,950만÷ 자기자본 4.98억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.8% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 64% = 보증금 6.32억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +121만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.98억) / 2.86억 = -74%→0점. 필요 자기자본 4.98억(매매 9.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.32억(평가 9.87억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,743만 − 보유비용 4,794만(이자 3,743만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 1,950만 / 자기자본 4.98억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·860세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 30(8)+병원1km 100(10)+약국500m 6(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수번동동문매물 6건강북구 번동 · 28년차 · 167세대

8억8억 ~ 11.8억 · 85~134㎡ROE 1.6%전세 72%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 6/17 남남	84.86㎡	2026-10-21	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	11.8억	101동 13/17 동남	134.27㎡	2026-10-15	40	2.3%	7.58억	매물 ↗
3	8.3억	101동 고/17 남남	84.86㎡	2026-10-06	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
4	9.5억	101동 1/17 남남	134.27㎡	2026-10-16	39	2%	5.28억	매물 ↗
5	9.7억	101동 저/17 동남	134.27㎡	2026-10-19	39	2%	5.48억	매물 ↗
6	8.5억	101동 중/17 동남	84.86㎡	2026-10-22	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.85억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 72% = 보증금 6.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 8.59억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 6건네이버 매물 ↗

41점수미아래미안1차매물 2건강북구 미아동 · 20년차 · 306세대

10억10억 ~ 10억 · 85㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	104동 14/14 남남	84.58㎡	2026-10-21	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	103동 12/15 동동	84.58㎡	2026-10-12	41	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

306세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·306세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

삼양(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~64분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 156m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 25(8)+병원1km 151(10)+약국500m 7(7)+학원1km 171·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수미아동부센트레빌매물 6건강북구 미아동 · 21년차 · 480세대

10.7억10.7억 ~ 11.9억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 52%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	102동 4/15 남남	59.96㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.48억	매물 ↗
2	10.7억	103동 3/15 동남	59.96㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.48억	매물 ↗
3	10.7억	103동 저/15 서남	59.96㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.48억	매물 ↗
4	11억	103동 2/15 남남	59.96㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.9억	106동 2/15 동남	84.89㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.68억	매물 ↗
6	11.9억	106동 2/15 동남	84.89㎡	2026-10-09	41	2.3%	7.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 11억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

480세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.48억 → 상승분 7,843만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,843만 − 보유비용 4,998만 = 순익 2,845만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.48억 × 전세가율 52% = 보증금 5.97억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.97억(평가 11.48억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,843만 − 보유비용 4,998만(이자 3,743만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 2,845만 / 자기자본 6.48억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·480세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

미아사거리(4호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~54분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 381m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 261(15)+카페500m 46(8)+병원1km 158(10)+약국500m 11(7)+학원1km 297·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 14건네이버 매물 ↗

40점수번동주공4단지매물 3건강북구 번동 · 36년차 · 900세대

8억8억 ~ 8.2억 · 85㎡ROE 1.6%전세 53%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	407동 3/15 남남	84.79㎡	2026-09-29	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	401동 고/15 동남	84.79㎡	2026-10-13	40	1.7%	3.98억	매물 ↗
3	8.2억	401동 고/15 동남	84.79㎡	2026-10-12	40	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.92억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

900세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 53% = 보증금 4.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.55억(평가 8.59억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·900세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1245m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 89(15)+카페500m 30(8)+병원1km 41(10)+약국500m 7(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 407동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 22건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석