전체 매물 · 투자분석

2026-07-28 · 네이버 9,220건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-07-28 리서치):파이낸셜뉴스 '한은, 기준금리 연 2.50%→2.75%로…3년 6개월만에 뉴스핌 '서울 집값 오름세 더 커졌다…동탄·기흥 규제에도 시장 견조' (아주경제 '대출 규제에 6억 이하·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효 국제뉴스 '7월 서울 아파트값 상승세 둔화…중랑·강북 2%대 오름폭' (파이낸셜뉴스 '구로·관악도 신고가… 서울 외곽 5년전 폭등기 추월' (2 머니투데이 '6·27 대책부터 6·30 규제지역 확대까지…이재명 정부의

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기남양주시 안양 동안구 안양 만안구 의왕시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 207건 → 단지 46곳 중 상위 46곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

45점수동원베네스트노원구 월계동 · 22년차 · 205세대

7.5억84.6㎡ · 2/14 · 동동ROE 0.5%전세 79%🚇 57분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.1억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-05-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.5억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 5,253만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 5,253만 = 순익 244만÷ 자기자본 2.5억 → 연 ROE 0.5% (보수 -9.1% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 79% = 보증금 6.36억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.5억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.5억(매매 7.5억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.36억(평가 8.05억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,497만 − 보유비용 5,253만(이자 4,433만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 244만 / 자기자본 2.5억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·205세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

36점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

월계(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~35분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 168m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 21(8)+병원1km 43(10)+약국500m 6(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 101동최근 실거래 2026-05-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수성북역신도브래뉴노원구 월계동 · 22년차 · 157세대

9억84.84㎡ · 3/15 · 동동ROE 1.4%전세 65%~🚇 57분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.79억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

157세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 5,457만(이자 4,433만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,139만 / 자기자본 4억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·157세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~41분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 263m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 27(8)+병원1km 50(10)+약국500m 5(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 103동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 4건네이버 매물 ↗

36점수대동노원구 월계동 · 29년차 · 258세대

9억84.85㎡ · 9/16 · 남남ROE 1.4%전세 58%🚇 57분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.5억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

258세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 58% = 보증금 5.6억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.6억(평가 9.66억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.84억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·258세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~42분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 256m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 28(8)+병원1km 65(10)+약국500m 4(7)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 103동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 5건네이버 매물 ↗

31점수월계한일1차노원구 월계동 · 27년차 · 190세대

9억84.94㎡ · 12/19 · 동동ROE 1.4%전세 46%🚇 57분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.65억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 46% = 보증금 4.44억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

60점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.44억(평가 9.66억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.84억 = 92%→60점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

광운대(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~36분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 26(8)+병원1km 60(10)+약국500m 4(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)31/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 101동최근 실거래 2026-06-22 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수우성(공릉)매물 3건노원구 공릉동 · 31년차 · 363세대

7.3억7.3억 ~ 7.6억 · 85㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	101동 저/19 동동	84.97㎡	2026-07-20	41	0.3%	2.3억	매물 ↗
2	7.5억	101동 저/19 동동	84.97㎡	2026-07-18	41	0.5%	2.5억	매물 ↗
3	7.6억	102동 6/21 동동	84.97㎡	2026-07-15	41	0.6%	2.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

363세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 5,226만 = 순익 125만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 65% = 보증금 5.09억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.84억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,351만 − 보유비용 5,226만(이자 4,433만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 125만 / 자기자본 2.3억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·363세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

공릉(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~35분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 346m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 253(15)+카페500m 52(8)+병원1km 96(10)+약국500m 10(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수대주파크빌매물 6건노원구 공릉동 · 24년차 · 191세대

7억7억 ~ 8억 · 81~82㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 3/19 서서	81.77㎡	2026-07-25	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
2	7억	101동 저/19 남남	81.12㎡	2026-07-01	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
3	7.2억	101동 3/19 서서	81.12㎡	2026-07-10	43	0.1%	2.2억	매물 ↗
4	7.45억	101동 중/19 서서	80.99㎡	2026-07-01	43	0.4%	2.45억	매물 ↗
5	7.6억	101동 11/19 서서	81.12㎡	2026-07-21	42	0.6%	2.6억	매물 ↗
6	8억	101동 고/19 서서	80.99㎡	2026-07-25	42	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 5,093만 = 순익 37만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.74억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.74억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 5,093만(이자 4,341만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 37만 / 자기자본 2.1억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·191세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~33분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 421m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 229(15)+카페500m 60(8)+병원1km 138(10)+약국500m 12(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 101동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수동신매물 4건노원구 공릉동 · 27년차 · 452세대

7.9억7.9억 ~ 8.4억 · 85㎡ROE 0.8%전세 68%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	101동 중/19 남남	84.97㎡	2026-07-20	42	0.8%	2.9억	매물 ↗
2	8.1억	105동 24/24 서서	84.97㎡	2026-07-08	41	1%	3.1억	매물 ↗
3	8.3억	105동 12/24 서남	84.97㎡	2026-07-23	40	1.1%	3.3억	매물 ↗
4	8.4억	105동 21/24 서남	84.97㎡	2026-06-30	40	1.1%	3.4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 5.9억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-06-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

452세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 5,308만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.48억 → 상승분 5,790만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,790만 − 보유비용 5,308만 = 순익 483만÷ 자기자본 2.9억 → 연 ROE 0.8% (보수 -7.8% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.48억 × 전세가율 68% = 보증금 5.77억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.9억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.9억(매매 7.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.77억(평가 8.48억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.84억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,790만 − 보유비용 5,308만(이자 4,433만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 483만 / 자기자본 2.9억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·452세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

공릉(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~37분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 451m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 293(15)+카페500m 69(8)+병원1km 93(10)+약국500m 12(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 101동최근 실거래 2026-06-28 · 180일 6건네이버 매물 ↗

42점수건영장미매물 2건노원구 공릉동 · 28년차 · 215세대

7억7억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 1/20 남남	84.88㎡	2026-07-22	42	0.1%	2.1억	매물 ↗
2	7.5억	102동 19/21 서남	84.88㎡	2026-07-02	41	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.45억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

215세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 5,093만 = 순익 37만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.74억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.74억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·215세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

공릉(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~36분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 461m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 246(15)+카페500m 56(8)+병원1km 86(10)+약국500m 9(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 101동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 6건네이버 매물 ↗

45점수녹천역두산위브매물 2건노원구 월계동 · 9년차 · 326세대

8.5억8.5억 ~ 8.7억 · 85㎡ROE 1.2%전세 73%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	104동 2/7 동남	84.85㎡	2026-07-21	45	1.2%	3.5억	매물 ↗
2	8.7억	105동 6/6 서남	84.9㎡	2026-07-24	44	1.3%	3.7억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.57억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

326세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹천(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 5,389만 = 순익 841만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 73% = 보증금 6.66억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.66억(평가 9.12억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.84억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 5,389만(이자 4,433만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 841만 / 자기자본 3.5억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·326세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

녹천(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~34분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 442m(24)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 0(0)+병원1km 8(8)+약국500m 0(0)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 104동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 6건네이버 매물 ↗

37점수하계1차청구노원구 하계동 · 30년차 · 700세대

8.9억84.6㎡ · 1/15 · 남남ROE 1.4%전세 58%🚇 63분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 8.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

700세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 5,444만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 6,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,523만 − 보유비용 5,444만 = 순익 1,080만÷ 자기자본 3.9억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.8% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 58% = 보증금 5.54억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.7억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

14점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.9억) / 2.86억 = -36%→14점. 필요 자기자본 3.9억(매매 8.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 9.55억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.84억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.7억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,523만 − 보유비용 5,444만(이자 4,433만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 1,080만 / 자기자본 3.9억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·700세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

하계(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~37분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 476m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 38(8)+병원1km 59(10)+약국500m 8(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 107동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 10건네이버 매물 ↗

35점수삼창매물 2건노원구 월계동 · 42년차 · 296세대

7.7억7.7억 ~ 8억 · 78㎡ROE 0.7%전세 49%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	나동 3/12 동남	77.84㎡	2026-07-15	35	0.7%	2.7억	매물 ↗
2	8억	나동 10/12 동남	77.84㎡	2026-07-18	34	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 6.78억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.7억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.7억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 5,280만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.26억 → 상승분 5,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,644만 − 보유비용 5,280만 = 순익 363만÷ 자기자본 2.7억 → 연 ROE 0.7% (보수 -8.4% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.26억 × 전세가율 49% = 보증금 4.05억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −84%월세전환 시 순현금 -6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.7억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.7억(매매 7.7억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

48점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.05억(평가 8.26억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.84억 = 84%→48점

이자 30만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,644만 − 보유비용 5,280만(이자 4,433만+취득세 647만+재산세 200만) = 순익 363만 / 자기자본 2.7억→연ROE 0.7%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·296세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

광운대(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~36분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 581m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 35(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 나동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 7건네이버 매물 ↗

44점수두산매물 8건노원구 상계동 · 32년차 · 763세대

7.4억7.4억 ~ 8.5억 · 84㎡ROE 0.4%전세 71%🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	110동 2/12 남남	84.09㎡	2026-07-20	44	0.4%	2.4억	매물 ↗
2	7.4억	110동 고/12 남남	84.09㎡	2026-07-11	44	0.4%	2.4억	매물 ↗
3	7.5억	109동 저/12 남남	84.09㎡	2026-07-21	44	0.5%	2.5억	매물 ↗
4	7.8억	109동 12/12 남남	84.09㎡	2026-07-24	43	0.8%	2.8억	매물 ↗
5	7.8억	107동 9/12 남남	84.09㎡	2026-07-24	43	0.8%	2.8억	매물 ↗
6	7.9억	107동 고/12 남남	84.09㎡	2026-06-29	42	0.8%	2.9억	매물 ↗
7	8.3억	106동 3/15 남남	84.09㎡	2026-06-27	41	1.1%	3.3억	매물 ↗
8	8.5억	110동 고/12 남남	84.09㎡	2026-07-17	40	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래중간 4.95억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

763세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.4억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 5,240만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.94억 → 상승분 5,424만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,424만 − 보유비용 5,240만 = 순익 184만÷ 자기자본 2.4억 → 연 ROE 0.4% (보수 -9.5% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.94억 × 전세가율 71% = 보증금 5.64억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.4억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.4억(매매 7.4억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.64억(평가 7.94억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.84억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,424만 − 보유비용 5,240만(이자 4,433만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 184만 / 자기자본 2.4억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·763세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

수락산(7호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 155m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 43(8)+병원1km 69(10)+약국500m 8(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 110동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 16건네이버 매물 ↗

43점수동부매물 3건노원구 공릉동 · 31년차 · 295세대

6.8억6.8억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 1/10 서서	84.79㎡	2026-07-04	43	0.1%	2.04억	매물 ↗
2	7억	102동 고/15 남남	84.79㎡	2026-07-21	42	0.1%	2.1억	매물 ↗
3	7.5억	102동 3/15 남남	84.79㎡	2026-07-25	41	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.04억

대출 4.76억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.76억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.04억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 241만 × 24개월 중 이자 4,217만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,942만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,942만 = 순익 42만÷ 자기자본 2.04억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.6억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

79점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.04억) / 2.86억 = 29%→79점. 필요 자기자본 2.04억(매매 6.8억−대출 4.76억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.6억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,984만 − 보유비용 4,942만(이자 4,217만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 42만 / 자기자본 2.04억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

43점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 241만) / 실수령 565만 = 43%→43점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·295세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

공릉(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 555m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 274(15)+카페500m 65(8)+병원1km 92(10)+약국500m 7(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-04 · 101동최근 실거래 2026-07-12 · 180일 6건네이버 매물 ↗

37점수상계주공9단지노원구 상계동 · 38년차 · 2,830세대

9억79.07㎡ · 12/15 · 남남ROE 1.4%전세 65%~🚇 64분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,830세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,830세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

마들(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~44분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 253m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 80(15)+카페500m 12(6)+병원1km 139(10)+약국500m 9(7)+학원1km 332·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 919동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수청백4단지매물 3건노원구 월계동 · 28년차 · 520세대

6.9억6.9억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.1%전세 77%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	404동 10/11 남남	84.54㎡	2026-06-30	46	0.1%	2.07억	매물 ↗
2	7억	404동 7/11 남남	84.54㎡	2026-07-24	45	0.1%	2.1억	매물 ↗
3	7.5억	404동 6/11 남남	84.54㎡	2026-07-04	44	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 4.28억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.07억

대출 4.83억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.83억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.07억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 245만 × 24개월 중 이자 4,279만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 5,018만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.41억 → 상승분 5,057만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,057만 − 보유비용 5,018만 = 순익 40만÷ 자기자본 2.07억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.41억 × 전세가율 77% = 보증금 5.7억잔존대출 4.67억 전액상환 + 현금 1.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

78점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.07억) / 2.86억 = 28%→78점. 필요 자기자본 2.07억(매매 6.9억−대출 4.83억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 7.41억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.67억 = 122%→100점

전액상환+현금 1.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,057만 − 보유비용 5,018만(이자 4,279만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 40만 / 자기자본 2.07억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

42점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 245만) / 실수령 565만 = 43%→42점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·520세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

월계(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 644m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 3(2)+병원1km 27(10)+약국500m 2(5)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-30 · 404동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 17건네이버 매물 ↗

43점수공릉삼익2차매물 4건노원구 공릉동 · 23년차 · 237세대

8억8억 ~ 8.5억 · 83~84㎡ROE 0.9%전세 67%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 4/18 남남	83.4㎡	2026-06-29	43	0.9%	3억	매물 ↗
2	8.3억	201동 11/17 남남	83.4㎡	2026-06-30	42	1.1%	3.3억	매물 ↗
3	8.5억	201동 9/17 남남	84.45㎡	2026-07-22	41	1.2%	3.5억	매물 ↗
4	8.5억	202동 7/18 남남	83.4㎡	2026-07-19	41	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.23억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

237세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 5,321만 = 순익 542만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.6% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 67% = 보증금 5.75억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.75억(평가 8.59억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.84억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 5,321만(이자 4,433만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 542만 / 자기자본 3억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·237세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 633m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 324(15)+카페500m 78(8)+병원1km 103(10)+약국500m 8(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 202동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

39점수공릉풍림아이원매물 2건노원구 공릉동 · 25년차 · 1,601세대

9.2억9.2억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.2억	104동 6/20 동동	84.99㎡	2026-07-22	39	1.5%	4.2억	매물 ↗
2	9.2억	106동 6/20 동동	84.99㎡	2026-07-22	39	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,601세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.44억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 812만 + 재산세 239만 = 보유비용 5,484만
3자산가치(2년 후)
9.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 6,743만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,743만 − 보유비용 5,484만 = 순익 1,259만÷ 자기자본 4.2억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 65% = 보증금 6.42억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.2억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.2억(매매 9.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 9.87억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,743만 − 보유비용 5,484만(이자 4,433만+취득세 812만+재산세 239만) = 순익 1,259만 / 자기자본 4.2억→연ROE 1.5%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,601세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 654m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 15(8)+병원1km 85(10)+약국500m 7(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수상계중앙하이츠2차노원구 상계동 · 28년차 · 795세대

9억84.6㎡ · 8/24 · 서서ROE 1.4%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

795세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·795세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~40분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 393(15)+카페500m 67(8)+병원1km 307(10)+약국500m 17(7)+학원1km 714·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 204동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수공릉9단지청솔매물 2건노원구 공릉동 · 26년차 · 297세대

9.1억9.1억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.1억	904동 11/12 동동	84.85㎡	2026-07-13	36	1.5%	4.1억	매물 ↗
2	9.2억	902동 11/12 서북	84.99㎡	2026-07-20	36	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

297세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.1억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.37억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.1억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 801만 + 재산세 237만 = 보유비용 5,471만
3자산가치(2년 후)
9.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 6,670만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,670만 − 보유비용 5,471만 = 순익 1,199만÷ 자기자본 4.1억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 65% = 보증금 6.35억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

7점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.1억) / 2.86억 = -43%→7점. 필요 자기자본 4.1억(매매 9.1억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 9.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,670만 − 보유비용 5,471만(이자 4,433만+취득세 801만+재산세 237만) = 순익 1,199만 / 자기자본 4.1억→연ROE 1.5%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·297세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

화랑대(6호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 254m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 26(8)+병원1km 85(10)+약국500m 5(7)+학원1km 201·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 904동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수공릉미소지움매물 2건노원구 공릉동 · 23년차 · 198세대

7.3억7.3억 ~ 7.3억 · 85㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	102동 8/18 남남	84.92㎡	2026-07-14	43	0.3%	2.3억	매물 ↗
2	7.3억	102동 8/18 남남	84.92㎡	2026-06-30	43	0.3%	2.3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 5,226만 = 순익 125만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 65% = 보증금 5.09억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.84억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·198세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

공릉(7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~35분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 628m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 287(15)+카페500m 76(8)+병원1km 99(10)+약국500m 10(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수공릉한보에센시티노원구 공릉동 · 26년차 · 561세대

8억84.93㎡ · 12/18 · 동동ROE 0.9%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

561세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 5,321만 = 순익 542만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.6% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·561세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

공릉(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 693m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 232(15)+카페500m 55(8)+병원1km 84(10)+약국500m 7(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수상계주공14단지매물 3건노원구 상계동 · 38년차 · 2,265세대

8.5억8.5억 ~ 9억 · 84㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	1410동 4/5 남남	84.41㎡	2026-07-24	40	1.2%	3.5억	매물 ↗
2	8.5억	1416동 5/5 동남	84.41㎡	2026-07-18	40	1.2%	3.5억	매물 ↗
3	9억	1412동 3/5 남남	84.41㎡	2026-07-25	37	1.4%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 5,389만 = 순익 841만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 123%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,265세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

마들(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 478m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 21(8)+병원1km 88(10)+약국500m 12(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 1410동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수벽산노원구 상계동 · 38년차 · 1,590세대

7억75.03㎡ · 8/15 · 서남ROE 0.1%전세 59%🚇 68분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 3.75억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,590세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 5,093만 = 순익 37만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 59% = 보증금 4.43억잔존대출 4.74억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 7.51억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.74억 = 94%→62점

이자 11만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,590세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

상계(4호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~43분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 124m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 353(15)+카페500m 58(8)+병원1km 82(10)+약국500m 16(7)+학원1km 271·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 102동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 31건네이버 매물 ↗

35점수효성매물 4건노원구 공릉동 · 32년차 · 340세대

7.9억7.9억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 0.8%전세 48%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	101동 1/5 남남	84.66㎡	2026-07-24	35	0.8%	2.9억	매물 ↗
2	8.3억	102동 저/5 남남	84.66㎡	2026-07-21	34	1.1%	3.3억	매물 ↗
3	8.4억	102동 중/5 남남	84.66㎡	2026-07-23	34	1.1%	3.4억	매물 ↗
4	8.5억	113동 3/5 남남	84.66㎡	2026-06-27	34	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 7.95억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.9억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.9억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 5,308만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.48억 → 상승분 5,790만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,790만 − 보유비용 5,308만 = 순익 483만÷ 자기자본 2.9억 → 연 ROE 0.8% (보수 -7.8% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.48억 × 전세가율 48% = 보증금 4.07억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −84%월세전환 시 순현금 -5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.9억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.9억(매매 7.9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

49점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 8.48억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.84억 = 84%→49점

이자 29만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·340세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

화랑대(6호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~36분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 466m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 15(8)+병원1km 45(10)+약국500m 4(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 101동최근 실거래 2026-04-09 · 180일 1건네이버 매물 ↗

35점수하계현대매물 3건노원구 하계동 · 29년차 · 730세대

8.5억8.5억 ~ 8.8억 · 75㎡ROE 1.2%전세 51%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	201동 6/15 동동	75.35㎡	2026-07-07	35	1.2%	3.5억	매물 ↗
2	8.8억	208동 저/15 동동	75.35㎡	2026-07-18	34	1.3%	3.8억	매물 ↗
3	8.8억	208동 저/15 동동	75.35㎡	2026-07-18	34	1.3%	3.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 11억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

730세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 5,389만 = 순익 841만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 51% = 보증금 4.65억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −96%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

66점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.65억(평가 9.12억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.84억 = 96%→66점

이자 7만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·730세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

중계(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~40분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 705m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 15(8)+병원1km 111(10)+약국500m 1(2)+학원1km 613·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-07 · 201동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

45점수하계우방매물 4건노원구 하계동 · 27년차 · 288세대

7억7억 ~ 7.2억 · 83~85㎡ROE 0.1%전세 107%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 2/17 서남	84.89㎡	2026-07-21	45	0.1%	2.1억	매물 ↗
2	7억	102동 2/17 서남	83.12㎡	2026-07-20	45	0.1%	2.1억	매물 ↗
3	7.2억	102동 9/17 남남	83.12㎡	2026-07-22	44	0.1%	2.2억	매물 ↗
4	7.2억	102동 9/17 서남	83.12㎡	2026-07-06	44	0.1%	2.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5억

전세가율

107%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

288세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 5,093만 = 순익 37만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 107% = 보증금 8.04억잔존대출 4.74억 전액상환 + 현금 3.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.04억(평가 7.51억×전세가율 107%) / 잔존대출 4.74억 = 170%→100점

전액상환+현금 3.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·288세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

하계(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 848m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 14(7)+병원1km 21(10)+약국500m 3(7)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 102동최근 실거래 2026-06-23 · 180일 10건네이버 매물 ↗

40점수공릉8단지청솔매물 4건노원구 공릉동 · 26년차 · 278세대

8.1억8.1억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 1%전세 65%~🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	802동 13/15 남남	84.65㎡	2026-07-24	40	1%	3.1억	매물 ↗
2	8.4억	802동 6/15 서서	84.65㎡	2026-07-24	40	1.1%	3.4억	매물 ↗
3	8.5억	802동 3/15 남남	84.65㎡	2026-07-09	39	1.2%	3.5억	매물 ↗
4	8.5억	805동 10/11 동동	84.83㎡	2026-07-10	39	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.1억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.1억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 5,335만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 5,937만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,937만 − 보유비용 5,335만 = 순익 602만÷ 자기자본 3.1억 → 연 ROE 1% (보수 -7.3% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.1억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.1억(매매 8.1억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,937만 − 보유비용 5,335만(이자 4,433만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 602만 / 자기자본 3.1억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·278세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

화랑대(6호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~36분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 468m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 23(8)+병원1km 54(10)+약국500m 5(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 802동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수상계주공16단지매물 5건노원구 상계동 · 38년차 · 2,392세대

7.3억7.3억 ~ 8.2억 · 79㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 70분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	1612동 2/15 남남	79.07㎡	2026-07-10	42	0.3%	2.3억	매물 ↗
2	7.5억	1611동 8/15 남남	79.07㎡	2026-07-20	42	0.5%	2.5억	매물 ↗
3	7.5억	1611동 중/15 남남	79.07㎡	2026-07-24	42	0.5%	2.5억	매물 ↗
4	8억	1612동 14/15 남남	79.07㎡	2026-07-15	41	0.9%	3억	매물 ↗
5	8.2억	1612동 2/15 남남	79.07㎡	2026-07-24	41	1%	3.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

2,392세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마들(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 5,226만 = 순익 125만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 65% = 보증금 5.09억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.84억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·2,392세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

마들(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~40분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 676m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 22(8)+병원1km 130(10)+약국500m 7(7)+학원1km 211·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 1612동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수중앙하이츠매물 12건노원구 중계동 · 29년차 · 499세대

7.2억7.2억 ~ 8억 · 84~85㎡ROE 0.1%전세 100%🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	301동 중/14 남남	84.21㎡	2026-07-21	44	0.1%	2.2억	매물 ↗
2	7.2억	101동 17/18 동동	84.53㎡	2026-07-09	44	0.1%	2.2억	매물 ↗
3	7.3억	201동 11/18 동동	84.98㎡	2026-07-20	44	0.3%	2.3억	매물 ↗
4	7.5억	201동 5/18 동동	84.98㎡	2026-07-22	44	0.5%	2.5억	매물 ↗
5	7.5억	101동 5/18 동동	84.98㎡	2026-07-09	44	0.5%	2.5억	매물 ↗
6	7.6억	201동 고/18 동남	84.98㎡	2026-07-14	43	0.6%	2.6억	매물 ↗
7	7.6억	201동 고/18 동남	84.98㎡	2026-07-06	43	0.6%	2.6억	매물 ↗
8	7.8억	201동 중/18 동동	84.98㎡	2026-07-16	42	0.8%	2.8억	매물 ↗
9	7.8억	201동 고/18 동남	84.98㎡	2026-07-15	42	0.8%	2.8억	매물 ↗
10	8억	501동 10/18 남남	84.71㎡	2026-06-27	42	0.9%	3억	매물 ↗
11	8억	501동 고/18 남남	84.71㎡	2026-07-15	42	0.9%	3억	매물 ↗
12	8억	101동 중/18 동남	84.98㎡	2026-07-06	42	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7억

전세가율

100%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.2억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 5,212만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.73억 → 상승분 5,277만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,277만 − 보유비용 5,212만 = 순익 65만÷ 자기자본 2.2억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.4% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.73억 × 전세가율 100% = 보증금 7.73억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +153만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.2억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.2억(매매 7.2억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.73억(평가 7.73억×전세가율 100%) / 잔존대출 4.84억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,277만 − 보유비용 5,212만(이자 4,433만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 65만 / 자기자본 2.2억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·499세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

상계(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~42분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 316m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 221(15)+카페500m 46(8)+병원1km 92(10)+약국500m 13(7)+학원1km 424·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 301동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수화랑타운매물 5건노원구 공릉동 · 27년차 · 436세대

8.3억8.3억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	706동 저/10 남남	84.65㎡	2026-07-10	40	1.1%	3.3억	매물 ↗
2	9.1억	711동 9/10 서남	84.65㎡	2026-07-13	36	1.5%	4.1억	매물 ↗
3	9.2억	710동 중/10 남남	84.65㎡	2026-07-24	36	1.5%	4.2억	매물 ↗
4	9.2억	703동 고/10 남남	84.65㎡	2026-07-16	36	1.5%	4.2억	매물 ↗
5	9.2억	710동 중/10 남남	84.65㎡	2026-07-21	36	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

436세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 5,362만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 5,362만 = 순익 722만÷ 자기자본 3.3억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.9% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 65% = 보증금 5.79억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

35점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.3억) / 2.86억 = -15%→35점. 필요 자기자본 3.3억(매매 8.3억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 8.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,084만 − 보유비용 5,362만(이자 4,433만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 722만 / 자기자본 3.3억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·436세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

화랑대(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~36분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 591m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 13(7)+병원1km 48(10)+약국500m 2(5)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-10 · 706동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

38점수경남아너스빌매물 2건노원구 중계동 · 24년차 · 299세대

7.3억7.3억 ~ 8.5억 · 79~85㎡ROE 0.3%전세 48%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	102동 16/19 동동	79.09㎡	2026-07-06	38	0.3%	2.3억	매물 ↗
2	8.5억	101동 13/19 서남	84.91㎡	2026-07-09	35	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.9억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 5,226만 = 순익 125만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 48% = 보증금 3.76억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −78%월세전환 시 순현금 -18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.76억(평가 7.84억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.84억 = 78%→40점

이자 40만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

상계(4호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~43분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 365m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 206(15)+카페500m 41(8)+병원1km 74(10)+약국500m 10(7)+학원1km 202·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 102동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 9건네이버 매물 ↗

35점수상계대림(172)매물 10건노원구 상계동 · 37년차 · 675세대

6.7억6.7억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.1%전세 40%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	105동 4/15 서남	84.91㎡	2026-07-18	35	0.1%	2.01억	매물 ↗
2	6.7억	106동 5/15 동남	84.91㎡	2026-07-21	35	0.1%	2.01억	매물 ↗
3	6.7억	105동 4/15 남남	84.91㎡	2026-07-15	35	0.1%	2.01억	매물 ↗
4	6.7억	105동 4/15 남남	84.91㎡	2026-07-15	35	0.1%	2.01억	매물 ↗
5	6.8억	106동 4/15 동남	84.91㎡	2026-07-20	35	0.1%	2.04억	매물 ↗
6	6.9억	103동 3/15 동남	84.91㎡	2026-07-16	34	0.1%	2.07억	매물 ↗
7	6.9억	105동 14/15 서남	84.91㎡	2026-07-06	34	0.1%	2.07억	매물 ↗
8	7억	106동 8/15 동남	84.91㎡	2026-07-20	34	0.1%	2.1억	매물 ↗
9	7억	106동 1/15 동남	84.91㎡	2026-06-30	34	0.1%	2.1억	매물 ↗
10	8억	106동 8/15 동남	84.91㎡	2026-07-24	32	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 9.7억

전세가율

40%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

675세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.69억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.69억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 238만 × 24개월 중 이자 4,155만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.19억 → 상승분 4,911만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,911만 − 보유비용 4,866만 = 순익 44만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.19억 × 전세가율 40% = 보증금 2.88억잔존대출 4.54억 일부상환 · 이자부담 −63%월세전환 시 순현금 -45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.7억−대출 4.69억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.88억(평가 7.19억×전세가율 40%) / 잔존대출 4.54억 = 63%→19점

이자 62만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,911만 − 보유비용 4,866만(이자 4,155만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 44만 / 자기자본 2.01억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

45점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 238만) / 실수령 565만 = 42%→45점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

26점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·675세대→22점 + 대단지 4 = 26점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

상계(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~44분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 336m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 233(15)+카페500m 43(8)+병원1km 87(10)+약국500m 12(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 105동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 5건네이버 매물 ↗

51점수월계극동매물 4건노원구 월계동 · 30년차 · 199세대

5억5억 ~ 5.5억 · 80~85㎡ROE 0.3%전세 69%🚇 73분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	102동 6/17 서남	84.95㎡	2026-07-14	51	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	102동 2/17 서남	80.28㎡	2026-07-21	50	0.2%	1.59억	매물 ↗
3	5.3억	101동 11/14 남남	80.28㎡	2026-07-13	50	0.2%	1.59억	매물 ↗
4	5.5억	102동 중/17 서남	80.28㎡	2026-06-26	49	0.2%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 69% = 보증금 3.7억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.7억(평가 5.37억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.38억 = 109%→85점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·199세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

월계(1호선) 도보 19분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~37분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1182m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 19(8)+병원1km 38(10)+약국500m 3(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-14 · 102동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

46점수불암현대매물 10건노원구 상계동 · 27년차 · 826세대

6.2억6.2억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	105동 5/22 서서	84.9㎡	2026-07-25	46	0.2%	1.86억	매물 ↗
2	6.3억	104동 2/22 남남	84.9㎡	2026-07-23	45	0.1%	1.89억	매물 ↗
3	6.5억	105동 8/22 서서	84.9㎡	2026-07-24	44	0.1%	1.95억	매물 ↗
4	6.5억	105동 19/22 서서	84.9㎡	2026-07-18	44	0.1%	1.95억	매물 ↗
5	6.8억	104동 11/22 남남	84.9㎡	2026-07-23	43	0.1%	2.04억	매물 ↗
6	7억	103동 14/22 남남	84.9㎡	2026-07-23	42	0.1%	2.1억	매물 ↗
7	7.3억	103동 7/22 남남	84.9㎡	2026-07-16	42	0.3%	2.3억	매물 ↗
8	7.5억	104동 8/22 남남	84.9㎡	2026-07-20	42	0.5%	2.5억	매물 ↗
9	7.5억	104동 8/22 남남	84.9㎡	2026-07-18	42	0.5%	2.5억	매물 ↗
10	7.5억	104동 10/22 남남	84.9㎡	2026-07-18	42	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 5.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

826세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.86억

대출 4.34억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.34억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 220만 × 24개월 중 이자 3,845만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,488만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,488만 = 순익 56만÷ 자기자본 1.86억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 65% = 보증금 4.33억잔존대출 4.2억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

85점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.86억) / 2.86억 = 35%→85점. 필요 자기자본 1.86억(매매 6.2억−대출 4.34억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.33억(평가 6.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.2억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,488만(이자 3,845만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 56만 / 자기자본 1.86억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

53점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 220만) / 실수령 565만 = 39%→53점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·826세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

당고개(4호선) 도보 5분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~45분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 321m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 117(15)+카페500m 24(8)+병원1km 25(10)+약국500m 7(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 105동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 16건네이버 매물 ↗

42점수염광매물 6건노원구 중계동 · 31년차 · 791세대

8억8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 0.9%전세 98%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 1/26 동동	84.5㎡	2026-07-08	42	0.9%	3억	매물 ↗
2	8.1억	102동 1/19 남남	84.5㎡	2026-07-22	42	1%	3.1억	매물 ↗
3	8.5억	101동 17/26 남남	84.78㎡	2026-07-23	40	1.2%	3.5억	매물 ↗
4	8.7억	102동 7/19 남남	84.5㎡	2026-07-23	39	1.3%	3.7억	매물 ↗
5	9억	103동 15/25 남남	84.5㎡	2026-07-22	37	1.4%	4억	매물 ↗
6	9억	102동 고/19 남남	84.5㎡	2026-07-25	37	1.4%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-06-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

791세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 5,321만 = 순익 542만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.6% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 98% = 보증금 8.41억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 3.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.41억(평가 8.59억×전세가율 98%) / 잔존대출 4.84억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·791세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

상계(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~41분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 443m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 305(15)+카페500m 60(8)+병원1km 184(10)+약국500m 17(7)+학원1km 710·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-08 · 101동최근 실거래 2026-06-11 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수동아불암매물 12건노원구 상계동 · 27년차 · 673세대

6.2억6.2억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	105동 4/22 동동	84.9㎡	2026-07-24	46	0.2%	1.86억	매물 ↗
2	6.5억	104동 19/20 남남	84.9㎡	2026-07-23	44	0.1%	1.95억	매물 ↗
3	6.5억	104동 중/20 남남	84.9㎡	2026-07-20	44	0.1%	1.95억	매물 ↗
4	6.7억	104동 17/20 남남	84.9㎡	2026-07-20	43	0.1%	2.01억	매물 ↗
5	6.8억	105동 19/22 서서	84.9㎡	2026-07-25	43	0.1%	2.04억	매물 ↗
6	6.8억	105동 고/22 동동	84.9㎡	2026-07-14	43	0.1%	2.04억	매물 ↗
7	6.8억	102동 17/19 동남	84.9㎡	2026-07-04	43	0.1%	2.04억	매물 ↗
8	7억	102동 9/19 동남	84.9㎡	2026-07-13	42	0.1%	2.1억	매물 ↗
9	7억	105동 8/22 동동	84.9㎡	2026-06-27	42	0.1%	2.1억	매물 ↗
10	7.2억	102동 18/19 동남	84.9㎡	2026-07-07	42	0.1%	2.2억	매물 ↗
11	7.5억	104동 13/20 남남	84.9㎡	2026-07-14	42	0.5%	2.5억	매물 ↗
12	7.5억	102동 7/19 동남	84.9㎡	2026-07-14	42	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 4.95억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

673세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.86억

대출 4.34억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당고개(4호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.34억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 220만 × 24개월 중 이자 3,845만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,488만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,488만 = 순익 56만÷ 자기자본 1.86억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 65% = 보증금 4.33억잔존대출 4.2억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

85점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.86억) / 2.86억 = 35%→85점. 필요 자기자본 1.86억(매매 6.2억−대출 4.34억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.33억(평가 6.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.2억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

53점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 220만) / 실수령 565만 = 39%→53점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·673세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

당고개(4호선) 도보 6분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~45분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 357m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 26(8)+병원1km 39(10)+약국500m 8(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 105동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 14건네이버 매물 ↗

41점수우방노원구 공릉동 · 27년차 · 494세대

7.3억84.88㎡ · 10/15 · 남남ROE 0.3%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 6.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

494세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 5,226만 = 순익 125만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 65% = 보증금 5.09억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.84억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·494세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

화랑대(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~36분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 809m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 16(8)+병원1km 39(10)+약국500m 3(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-01 · 405동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 6건네이버 매물 ↗

40점수현대2차매물 9건노원구 중계동 · 36년차 · 313세대

7.2억7.2억 ~ 8.9억 · 84㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	203동 1/15 동남	84.34㎡	2026-07-18	40	0.1%	2.2억	매물 ↗
2	7.7억	203동 11/15 남남	84.34㎡	2026-07-22	40	0.7%	2.7억	매물 ↗
3	7.7억	201동 15/15 남남	84.34㎡	2026-07-22	40	0.7%	2.7억	매물 ↗
4	7.9억	202동 11/15 남남	84.34㎡	2026-07-03	40	0.8%	2.9억	매물 ↗
5	8억	202동 중/15 남남	84.34㎡	2026-07-16	40	0.9%	3억	매물 ↗
6	8.3억	201동 13/15 남남	84.34㎡	2026-07-20	39	1.1%	3.3억	매물 ↗
7	8.5억	201동 12/15 남남	84.36㎡	2026-07-22	38	1.2%	3.5억	매물 ↗
8	8.7억	203동 14/15 남남	84.34㎡	2026-07-20	37	1.3%	3.7억	매물 ↗
9	8.9억	201동 8/15 남남	84.36㎡	2026-07-07	36	1.4%	3.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.2억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 5,212만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.73억 → 상승분 5,277만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,277만 − 보유비용 5,212만 = 순익 65만÷ 자기자본 2.2억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.4% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.73억 × 전세가율 65% = 보증금 5.02억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.2억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.2억(매매 7.2억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 7.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·313세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

상계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~41분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 503m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 235(15)+카페500m 51(8)+병원1km 142(10)+약국500m 14(7)+학원1km 740·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-18 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

34점수상계불암대림매물 4건노원구 상계동 · 27년차 · 634세대

8억8억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 0.9%전세 44%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	206동 11/23 동남	84.96㎡	2026-07-20	34	0.9%	3억	매물 ↗
2	8억	202동 고/21 남남	84.96㎡	2026-07-15	34	0.9%	3억	매물 ↗
3	8억	202동 14/21 남남	84.96㎡	2026-07-01	34	0.9%	3억	매물 ↗
4	8.5억	202동 8/21 남남	84.96㎡	2026-06-29	33	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 9.7억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 5,321만 = 순익 542만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.6% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 44% = 보증금 3.78억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −78%월세전환 시 순현금 -18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.78억(평가 8.59억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.84억 = 78%→40점

이자 40만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·634세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

상계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~44분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 468m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 37(8)+병원1km 76(10)+약국500m 8(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)34/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 206동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수수락리버시티3단지매물 20건노원구 상계동 · 17년차 · 696세대

6.85억6.85억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.1%전세 66%🚇 75분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.85억	301동 고/15 남남	84.81㎡	2026-07-15	45	0.1%	2.06억	매물 ↗
2	6.9억	305동 7/7 남남	84.69㎡	2026-07-15	44	0.1%	2.07억	매물 ↗
3	6.9억	309동 고/10 남남	84.69㎡	2026-07-09	44	0.1%	2.07억	매물 ↗
4	6.9억	305동 7/7 남남	84.69㎡	2026-07-21	44	0.1%	2.07억	매물 ↗
5	6.9억	306동 중/13 서남	84.96㎡	2026-06-30	44	0.1%	2.07억	매물 ↗
6	6.95억	308동 중/13 서서	84.69㎡	2026-07-15	44	0.1%	2.08억	매물 ↗
7	7억	306동 10/13 남남	84.88㎡	2026-07-24	44	0.1%	2.1억	매물 ↗
8	7억	308동 5/13 남남	84.69㎡	2026-07-22	44	0.1%	2.1억	매물 ↗
9	7억	308동 5/13 남남	84.96㎡	2026-07-20	44	0.1%	2.1억	매물 ↗
10	7억	308동 중/13 남남	84.69㎡	2026-07-20	44	0.1%	2.1억	매물 ↗
11	7억	308동 5/13 서남	84.96㎡	2026-07-17	44	0.1%	2.1억	매물 ↗
12	7.1억	301동 15/15 동남	84.88㎡	2026-07-25	44	0.1%	2.13억	매물 ↗
13	7.1억	301동 15/15 서남	84.88㎡	2026-07-16	44	0.1%	2.13억	매물 ↗
14	7.2억	303동 9/15 남남	84.81㎡	2026-07-10	43	0.1%	2.2억	매물 ↗
15	7.2억	306동 저/13 서서	84.69㎡	2026-07-16	43	0.1%	2.2억	매물 ↗
16	7.2억	306동 6/13 남남	84.88㎡	2026-06-29	43	0.1%	2.2억	매물 ↗
17	7.3억	306동 고/13 서서	84.69㎡	2026-07-23	43	0.3%	2.3억	매물 ↗
18	7.5억	302동 고/15 남남	84.88㎡	2026-07-24	43	0.5%	2.5억	매물 ↗
19	7.5억	302동 고/15 남남	84.88㎡	2026-06-30	43	0.5%	2.5억	매물 ↗
20	8억	308동 12/13 서서	84.69㎡	2026-07-07	43	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.85억

실거래중간 6.85억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

696세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.06억

대출 4.79억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉산(1호선·7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.79억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.79억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.06억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 243만 × 24개월 중 이자 4,248만+ 취득세 554만 + 재산세 178만 = 보유비용 4,980만
3자산가치(2년 후)
6.85억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.35억 → 상승분 5,021만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,021만 − 보유비용 4,980만 = 순익 41만÷ 자기자본 2.06억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.35억 × 전세가율 66% = 보증금 4.85억잔존대출 4.64억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

78점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.06억) / 2.86억 = 28%→78점. 필요 자기자본 2.06억(매매 6.85억−대출 4.79억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.85억(평가 7.35억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.64억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,021만 − 보유비용 4,980만(이자 4,248만+취득세 554만+재산세 178만) = 순익 41만 / 자기자본 2.06억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

42점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 243만) / 실수령 565만 = 43%→42점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·696세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

도봉산(1호선·7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~40분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 722m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 5(3)+병원1km 20(10)+약국500m 1(2)+학원1km 57·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-15 · 301동최근 실거래 2026-06-18 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수초안산쌍용스윗닷홈매물 2건노원구 월계동 · 21년차 · 225세대

7.1억7.1억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 75분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	104동 3/15 남남	84.69㎡	2026-07-22	43	0.1%	2.13억	매물 ↗
2	7.5억	102동 저/15 남남	84.69㎡	2026-07-14	43	0.5%	2.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.13억

대출 4.97억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 21분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.97억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.13억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 252만 × 24개월 중 이자 4,403만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 5,169만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.62억 → 상승분 5,204만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,204만 − 보유비용 5,169만 = 순익 35만÷ 자기자본 2.13억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.62억 × 전세가율 65% = 보증금 4.95억잔존대출 4.81억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.13억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.13억(매매 7.1억−대출 4.97억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.95억(평가 7.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.81억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,204만 − 보유비용 5,169만(이자 4,403만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 35만 / 자기자본 2.13억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

39점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 252만) / 실수령 565만 = 45%→39점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·225세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

월계(1호선) 도보 21분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~38분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1295m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 23(8)+병원1km 35(10)+약국500m 4(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 104동최근 실거래 2026-06-11 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수월계흥화브라운빌매물 11건노원구 월계동 · 22년차 · 233세대

6.5억6.5억 ~ 8억 · 85㎡ROE 0.1%전세 64%🚇 76분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	101동 3/15 동동	84.91㎡	2026-07-09	45	0.1%	1.95억	매물 ↗
2	6.8억	103동 2/15 남남	84.91㎡	2026-06-30	44	0.1%	2.04억	매물 ↗
3	7억	104동 3/14 동남	84.91㎡	2026-07-22	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
4	7억	101동 3/15 동동	84.91㎡	2026-07-10	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
5	7억	101동 10/15 동동	84.99㎡	2026-07-09	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
6	7억	103동 중/15 남남	84.91㎡	2026-07-09	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
7	7억	104동 3/14 남남	84.91㎡	2026-07-14	43	0.1%	2.1억	매물 ↗
8	7.2억	103동 6/15 남남	84.91㎡	2026-07-16	42	0.1%	2.2억	매물 ↗
9	7.2억	103동 6/15 동동	84.91㎡	2026-07-24	42	0.1%	2.2억	매물 ↗
10	8억	101동 9/15 남남	84.99㎡	2026-07-20	42	0.9%	3억	매물 ↗
11	8억	101동 5/15 동동	84.99㎡	2026-07-24	42	0.9%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.25억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

233세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.95억

대출 4.55억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.55억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.95억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 231만 × 24개월 중 이자 4,031만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,715만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.98억 → 상승분 4,764만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,764만 − 보유비용 4,715만 = 순익 49만÷ 자기자본 1.95억 → 연 ROE 0.1% (보수 -10.7% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.98억 × 전세가율 64% = 보증금 4.46억잔존대출 4.4억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

82점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.95억) / 2.86억 = 32%→82점. 필요 자기자본 1.95억(매매 6.5억−대출 4.55억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.46억(평가 6.98억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.4억 = 101%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,764만 − 보유비용 4,715만(이자 4,031만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 49만 / 자기자본 1.95억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

48점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 231만) / 실수령 565만 = 41%→48점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·233세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

월계(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~38분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1342m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 24(8)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 101동최근 실거래 2026-06-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

40점수중계금호타운매물 4건노원구 중계동 · 30년차 · 424세대

8.2억8.2억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 1%전세 65%~🚇 82분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	103동 5/15 서남	84.98㎡	2026-07-03	40	1%	3.2억	매물 ↗
2	8.3억	102동 12/15 서남	84.98㎡	2026-07-07	40	1.1%	3.3억	매물 ↗
3	8.5억	103동 10/15 동남	84.98㎡	2026-07-18	39	1.2%	3.5억	매물 ↗
4	8.5억	101동 고/15 동남	84.98㎡	2026-07-03	39	1.2%	3.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 5,348만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 5,348만 = 순익 662만÷ 자기자본 3.2억 → 연 ROE 1% (보수 -7.1% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 65% = 보증금 5.72억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.2억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.2억(매매 8.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 8.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,010만 − 보유비용 5,348만(이자 4,433만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 662만 / 자기자본 3.2억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·424세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1530m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 88(15)+카페500m 37(8)+병원1km 58(10)+약국500m 4(7)+학원1km 550·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-03 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수현대6차매물 7건노원구 중계동 · 9년차 · 453세대

8억8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 83분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 4/15 동동	84.98㎡	2026-07-25	47	0.9%	3억	매물 ↗
2	8.2억	105동 1/15 동동	84.98㎡	2026-07-14	47	1%	3.2억	매물 ↗
3	8.3억	102동 4/17 남남	84.98㎡	2026-06-29	46	1.1%	3.3억	매물 ↗
4	8.5억	102동 15/17 남남	84.98㎡	2026-07-13	46	1.2%	3.5억	매물 ↗
5	8.5억	102동 5/17 남남	84.98㎡	2026-07-02	46	1.2%	3.5억	매물 ↗
6	9억	102동 14/17 남남	84.98㎡	2026-07-22	43	1.4%	4억	매물 ↗
7	9억	104동 8/19 남남	84.98㎡	2026-07-08	43	1.4%	4억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

453세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 5,321만 = 순익 542만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.6% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·453세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

하계(7호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~41분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1680m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 12(6)+병원1km 53(10)+약국500m 0(0)+학원1km 519·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-25 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수한화꿈에그린매물 6건노원구 중계동 · 22년차 · 448세대

9억9억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.4%전세 73%🚇 84분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	105동 3/15 남남	84.9㎡	2026-07-09	38	1.4%	4억	매물 ↗
2	9억	102동 중/15 남남	84.9㎡	2026-07-09	38	1.4%	4억	매물 ↗
3	9억	105동 중/15 남남	84.9㎡	2026-07-10	38	1.4%	4억	매물 ↗
4	9.2억	102동 4/15 동동	84.9㎡	2026-07-09	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
5	9.2억	105동 중/15 남남	84.9㎡	2026-07-07	37	1.5%	4.2억	매물 ↗
6	9.2억	102동 저/15 동동	84.9㎡	2026-07-07	37	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 8.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 4억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 5,457만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 5,457만 = 순익 1,139만÷ 자기자본 4억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 73% = 보증금 7.05억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 2.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +124만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4억(매매 9억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.05억(평가 9.66억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.84억 = 146%→100점

전액상환+현금 2.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1687m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 2(5)+학원1km 537·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 105동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 11건네이버 매물 ↗

32점수삼성매물 7건노원구 중계동 · 27년차 · 478세대

8.5억8.5억 ~ 9.2억 · 85㎡ROE 1.2%전세 44%🚇 85분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	107동 18/18 동동	84.75㎡	2026-07-24	32	1.2%	3.5억	매물 ↗
2	8.5억	107동 18/18 동남	84.75㎡	2026-07-16	32	1.2%	3.5억	매물 ↗
3	8.7억	105동 4/17 남남	84.75㎡	2026-07-20	32	1.3%	3.7억	매물 ↗
4	8.7억	105동 4/17 남남	84.75㎡	2026-07-21	32	1.3%	3.7억	매물 ↗
5	9억	105동 11/17 남남	84.75㎡	2026-07-20	31	1.4%	4억	매물 ↗
6	9억	105동 9/17 남남	84.75㎡	2026-06-29	31	1.4%	4억	매물 ↗
7	9.2억	103동 4/14 남남	84.75㎡	2026-07-24	30	1.5%	4.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.35억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-07-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

478세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.5억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.5억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 5,389만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 5,389만 = 순익 841만÷ 자기자본 3.5억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 44% = 보증금 4.01억잔존대출 4.84억 일부상환 · 이자부담 −83%월세전환 시 순현금 -8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

28점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.5억) / 2.86억 = -22%→28점. 필요 자기자본 3.5억(매매 8.5억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

47점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.01억(평가 9.12억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.84억 = 83%→47점

이자 31만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·478세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 28분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~44분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1520m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 23(8)+병원1km 54(10)+약국500m 2(5)+학원1km 551·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)32/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 107동최근 실거래 2026-07-15 · 180일 16건네이버 매물 ↗

생성 2026. 7. 28. 오후 5:45:04 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석