전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

📈 투자수익 우선 — 기본 시나리오 연 ROE 내림차순 · 동률 시 전세가율(임대전환 용이) 순 — 전세가율 95%+(역전세·깡통 위험)는 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 10,447건 → 단지 1,459곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

42점수면목삼익매물 6건중랑구 면목동 · 29년차 · 216세대

10.8억8.4억 ~ 10.8억 · 112㎡ROE 3.2%전세 82%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	102동 고/25 동동	111.94㎡	2026-08-29	42	3.2%	6.51억	매물 ↗
2	8.4억	102동 6/25 동동	111.94㎡	2026-09-09	43	3%	4.11억	매물 ↗
3	9억	102동 19/25 동동	111.94㎡	2026-08-29	42	3%	4.71억	매물 ↗
4	9억	102동 저/25 동동	111.94㎡	2026-09-02	42	3%	4.71억	매물 ↗
5	9억	102동 중/25 동동	111.94㎡	2026-08-13	42	3%	4.71억	매물 ↗
6	9억	102동 저/25 동동	111.94㎡	2026-09-02	42	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 6.35억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.73억 → 상승분 9,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,263만 − 보유비용 5,070만 = 순익 4,192만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.73억 × 전세가율 82% = 보증금 9.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +261만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.62억(평가 11.73억×전세가율 82%) / 잔존대출 4.15억 = 232%→100점

전액상환+현금 5.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,263만 − 보유비용 5,070만(이자 3,801만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 4,192만 / 자기자본 6.51억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

용마산(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~30분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 654m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 22(8)+병원1km 132(10)+약국500m 3(7)+학원1km 253·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 102동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 9건네이버 매물 ↗

44점수청솔샤르망매물 2건강서구 내발산동 · 22년차 · 194세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 134㎡ROE 3.2%전세 81%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	1003동 11/12 남남	134.18㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	12억	1003동 고/12 남남	134.18㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 7.08억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)우장산(5호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 81% = 보증금 10.11억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +283만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 10.11억(평가 12.49억×전세가율 81%) / 잔존대출 4.15억 = 244%→100점

전액상환+현금 5.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,698만 / 자기자본 7.21억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·194세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

우장산(5호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~29분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 562m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 40(8)+병원1km 188(10)+약국500m 10(7)+학원1km 447·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 1003동최근 실거래 2026-06-30 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수강서월드메르디앙매물 4건강서구 내발산동 · 21년차 · 160세대

12억8.5억 ~ 12억 · 85~113㎡ROE 3.2%전세 81%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	102동 7/15 동동	112.69㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	102동 7/15 동동	112.69㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	8.5억	101동 1/13 동동	84.89㎡	2026-08-26	43	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	101동 저/13 동동	84.89㎡	2026-08-26	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)발산(5호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 81% = 보증금 10.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 6.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +302만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 10.55억(평가 13.03억×전세가율 81%) / 잔존대출 4.15억 = 254%→100점

전액상환+현금 6.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,292만 − 보유비용 5,233만(이자 3,801만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 5,058만 / 자기자본 7.71억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·160세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

발산(5호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~38분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 518m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 223(15)+카페500m 47(8)+병원1km 167(10)+약국500m 9(7)+학원1km 367·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수염광매물 10건노원구 중계동 · 31년차 · 791세대

10.5억8.5억 ~ 11.5억 · 85~132㎡ROE 3.2%전세 81%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	104동 19/26 동동	131.25㎡	2026-09-10	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	104동 5/26 동동	131.25㎡	2026-09-10	43	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	11억	102동 15/19 남남	132.21㎡	2026-09-08	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.5억	104동 3/26 동동	131.25㎡	2026-09-10	43	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.5억	101동 25/26 동동	132.21㎡	2026-08-24	43	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	9.5억	104동 16/26 남남	132.21㎡	2026-08-12	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	8.5억	101동 17/26 남남	84.78㎡	2026-09-07	43	3%	4.21억	매물 ↗
8	9억	102동 2/19 남남	84.5㎡	2026-09-10	42	3%	4.71억	매물 ↗
9	9억	102동 6/19 남남	84.5㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
10	9.2억	101동 15/26 동동	84.5㎡	2026-09-04	42	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 6.2억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

791세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 81% = 보증금 9.23억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +245만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.23억(평가 11.4억×전세가율 81%) / 잔존대출 4.15억 = 223%→100점

전액상환+현금 5.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,005만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 3,976만 / 자기자본 6.21억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·791세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

상계(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~41분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 443m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 305(15)+카페500m 60(8)+병원1km 184(10)+약국500m 17(7)+학원1km 710·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 104동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 15건네이버 매물 ↗

45점수신림현대매물 13건관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

10.5억8억 ~ 12억 · 60~119㎡ROE 3.2%전세 79%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	112동 고/15 남남	119.49㎡	2026-09-08	45	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	12억	110동 중/15 남남	105.36㎡	2026-09-04	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	9.5억	109동 1/15 남남	119.49㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	106동 1/15 남남	105.36㎡	2026-09-04	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	110동 중/15 남남	105.36㎡	2026-09-08	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	9.8억	103동 고/15 남남	119.49㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
7	9.8억	107동 중/15 남남	119.49㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
8	9.8억	104동 11/15 남남	105.36㎡	2026-09-02	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
9	10억	112동 고/15 남남	119.49㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
10	10억	112동 중/15 남남	119.49㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
11	10억	106동 저/15 남남	105.36㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
12	8.5억	101동 2/15 동동	82.2㎡	2026-09-02	45	3%	4.21억	매물 ↗
13	8억	102동 중/15 동동	59.85㎡	2026-09-08	47	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 4.77억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 79% = 보증금 9.01억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +235만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.01억(평가 11.4억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.15억 = 217%→100점

전액상환+현금 4.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 112동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 22건네이버 매물 ↗

44점수금호어울림매물 9건중랑구 묵동 · 23년차 · 193세대

11억8.5억 ~ 12억 · 85~102㎡ROE 3.2%전세 78%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 5/19 남남	101.97㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	101동 14/19 남남	101.97㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	101동 16/19 남남	101.97㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	101동 중/19 남남	101.97㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	102동 저/19 남남	101.97㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	101동 10/19 남남	101.97㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	12억	101동 8/19 남남	101.97㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	8.5억	102동 중/19 동동	84.85㎡	2026-08-19	43	3%	4.21억	매물 ↗
9	9억	102동 저/19 남남	84.71㎡	2026-08-18	43	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 7.97억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 78% = 보증금 9.32억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +248만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.32억(평가 11.94억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.15억 = 225%→100점

전액상환+현금 5.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,337만 / 자기자본 6.71억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·193세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

먹골(7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~35분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 303m(30)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 270(15)+카페500m 41(8)+병원1km 78(10)+약국500m 15(7)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 102동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 6건네이버 매물 ↗

46점수중계한화꿈에그린더퍼스트매물 5건노원구 중계동 · 12년차 · 283세대

11.6억11.6억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 73%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.6억	103동 고/26 동남	84.97㎡	2026-08-27	46	3.2%	7.31억	매물 ↗
2	11.7억	101동 14/19 동남	84.97㎡	2026-09-02	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
3	11.7억	101동 14/19 동남	84.97㎡	2026-08-14	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
4	11.7억	103동 12/26 서남	84.97㎡	2026-08-20	46	3.2%	7.41억	매물 ↗
5	12억	101동 7/19 동남	84.97㎡	2026-09-02	46	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.6억

실거래중간 8.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상계(4호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~75분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.12억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,076만 + 재산세 302만 = 보유비용 5,179만
3자산가치(2년 후)
11.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.59억 → 상승분 9,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,949만 − 보유비용 5,179만 = 순익 4,770만÷ 자기자본 7.31억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.59억 × 전세가율 73% = 보증금 9.19억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +243만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.31억) / 2.86억 = -155%→0점. 필요 자기자본 7.31억(매매 11.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.19억(평가 12.59억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 222%→100점

전액상환+현금 5.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,949만 − 보유비용 5,179만(이자 3,801만+취득세 1,076만+재산세 302만) = 순익 4,770만 / 자기자본 7.31억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·283세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

상계(4호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~75분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 173m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 356(15)+카페500m 55(8)+병원1km 116(10)+약국500m 17(7)+학원1km 502·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 103동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 16건네이버 매물 ↗

44점수한화꿈에그린매물 18건노원구 중계동 · 22년차 · 448세대

11억8억 ~ 12억 · 60~125㎡ROE 3.2%전세 73%🚇 84분 · 환승1▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	108동 9/15 동동	84.9㎡	2026-09-07	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	12억	106동 2/15 동동	125.02㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	9.8억	105동 고/15 남남	84.9㎡	2026-08-26	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
4	10억	108동 12/15 동남	84.9㎡	2026-09-08	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
5	9.3억	101동 6/15 동동	84.9㎡	2026-08-25	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
6	9.3억	102동 저/15 동동	84.9㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
7	9.3억	102동 5/15 동동	84.9㎡	2026-08-13	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
8	9.5억	101동 12/15 서남	84.9㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	102동 6/15 동동	84.9㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	9.5억	108동 2/15 동남	84.9㎡	2026-08-26	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
11	9.5억	102동 11/15 동동	84.9㎡	2026-08-26	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
12	9.5억	104동 13/15 서남	84.9㎡	2026-08-19	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
13	9.5억	103동 중/15 남남	84.9㎡	2026-08-26	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
14	8.5억	104동 14/15 서남	59.94㎡	2026-08-11	44	3%	4.21억	매물 ↗
15	9억	105동 3/15 남남	84.9㎡	2026-09-08	43	3%	4.71억	매물 ↗
16	9억	102동 고/15 동동	84.9㎡	2026-08-31	43	3%	4.71억	매물 ↗
17	8억	104동 저/15 남남	84.9㎡	2026-09-08	47	2.9%	3.71억	매물 ↗
18	8억	104동 저/15 남남	84.9㎡	2026-09-01	47	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)중계(7호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 73% = 보증금 8.72억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +222만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.72억(평가 11.94억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 210%→100점

전액상환+현금 4.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

중계(7호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1687m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 2(5)+학원1km 537·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 108동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 16건네이버 매물 ↗

44점수보문하우스토리(주상복합)매물 2건성북구 보문동4가 · 16년차 · 162세대

11억11억 ~ 11.5억 · 82~83㎡ROE 3.2%전세 72%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 10/15 서남	82.94㎡	2026-08-26	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.5억	102동 고/15 서남	82.02㎡	2026-08-19	44	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.48억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

162세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보문(6호선·우이신설) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 72% = 보증금 8.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +217만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.6억(평가 11.94억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 207%→100점

전액상환+현금 4.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·162세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

보문(6호선·우이신설) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~53분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 146m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 75(8)+병원1km 86(10)+약국500m 6(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수우남매물 3건성북구 상월곡동 · 32년차 · 225세대

12억8억 ~ 12억 · 85~162㎡ROE 3.2%전세 72%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 7/18 서남	162.3㎡	2026-09-05	42	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	8억	102동 중/18 동남	84.51㎡	2026-09-03	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8.3억	102동 중/18 남남	84.51㎡	2026-08-27	43	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 5.99억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 72% = 보증금 9.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +251만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.38억(평가 13.03억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 226%→100점

전액상환+현금 5.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·225세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

상월곡(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~31분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 202m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 138(15)+카페500m 26(8)+병원1km 43(10)+약국500m 2(5)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수번동동문매물 7건강북구 번동 · 28년차 · 167세대

11.8억8억 ~ 11.8억 · 85~134㎡ROE 3.2%전세 72%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	101동 13/17 동남	134.27㎡	2026-08-25	42	3.2%	7.51억	매물 ↗
2	9.8억	101동 2/17 동남	134.27㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
3	8.5억	101동 1/17 동남	134.27㎡	2026-09-10	42	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	101동 6/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	42	3%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	101동 저/17 남남	134.27㎡	2026-09-05	42	3%	4.21억	매물 ↗
6	8억	102동 6/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8.3억	101동 고/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	43	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 5.85억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.81억 → 상승분 10,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,120만 − 보유비용 5,206만 = 순익 4,914만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.81억 × 전세가율 72% = 보증금 9.22억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +244만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.22억(평가 12.81억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 222%→100점

전액상환+현금 5.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,120만 − 보유비용 5,206만(이자 3,801만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 4,914만 / 자기자본 7.51억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 101동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 6건네이버 매물 ↗

49점수한양수자인사가정파크매물 4건중랑구 면목동 · 7년차 · 497세대

11억11억 ~ 12억 · 60~75㎡ROE 3.2%전세 71%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	108동 중/13 동남	59.95㎡	2026-08-30	49	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.8억	105동 1/13 동남	74.99㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.51억	매물 ↗
3	12억	105동 1/13 동남	74.99㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	106동 중/14 동남	74.93㎡	2026-08-31	49	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.85억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사가정(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 71% = 보증금 8.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +212만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.48억(평가 11.94억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·497세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

사가정(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~63분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 145(15)+카페500m 29(8)+병원1km 89(10)+약국500m 9(7)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-30 · 108동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 15건네이버 매물 ↗

47점수한신,한진매물 10건성북구 돈암동 · 29년차 · 4,509세대

10.5억9억 ~ 12억 · 60~114㎡ROE 3.2%전세 71%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	204동 17/20 동동	84.87㎡	2026-09-09	47	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11.5억	207동 12/20 동동	113.67㎡	2026-09-09	47	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	207동 7/20 동동	113.67㎡	2026-09-03	47	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	207동 중/20 동동	113.67㎡	2026-09-07	47	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	12억	207동 1/20 동동	113.67㎡	2026-09-08	47	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	9.7억	107동 6/20 동북	68.13㎡	2026-09-08	47	3.1%	5.41억	매물 ↗
7	9.7억	209동 중/20 동동	59.58㎡	2026-09-07	47	3.1%	5.41억	매물 ↗
8	10억	209동 중/20 남남	59.58㎡	2026-09-08	47	3.1%	5.71억	매물 ↗
9	9억	209동 17/20 동남	59.58㎡	2026-09-07	46	3%	4.71억	매물 ↗
10	9.2억	209동 고/20 동동	59.58㎡	2026-09-10	46	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.5억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

4,509세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 71% = 보증금 8.09억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +195만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.09억(평가 11.4억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 195%→100점

전액상환+현금 3.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·4,509세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~39분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 606m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 85(15)+카페500m 29(8)+병원1km 148(10)+약국500m 10(7)+학원1km 330·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 204동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 31건네이버 매물 ↗

44점수우장산한화꿈에그린매물 2건강서구 화곡동 · 22년차 · 187세대

12억10억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 71%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 3/15 남남	84.98㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	10억	102동 6/12 남남	84.98㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가양(9호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 71% = 보증금 9.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +245만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.25억(평가 13.03억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 223%→100점

전액상환+현금 5.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·187세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

가양(9호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~40분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1002m(15)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 11(10)+음식점500m 264(15)+카페500m 53(8)+병원1km 124(10)+약국500m 8(7)+학원1km 308·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수그랜드아이파크(주상복합)매물 8건강서구 화곡동 · 17년차 · 159세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 123~149㎡ROE 3.2%전세 71%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	102동 4/18 동동	149.32㎡	2026-08-28	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	102동 4/18 동동	149.32㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.8억	103동 11/17 동남	130.17㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
4	11.8억	103동 11/17 동남	130.17㎡	2026-08-19	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
5	12억	101동 5/18 서서	123.48㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	101동 15/18 서서	123.48㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	101동 5/18 서남	123.48㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	101동 15/18 동동	123.48㎡	2026-08-12	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.5억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

159세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가양(9호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 71% = 보증금 8.87억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +229만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.87억(평가 12.49억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 214%→100점

전액상환+현금 4.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·159세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

가양(9호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~38분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 789m(24)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 288(15)+카페500m 66(8)+병원1km 127(10)+약국500m 10(7)+학원1km 219·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 102동최근 실거래 2026-05-18 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수공릉해링턴플레이스매물 6건노원구 공릉동 · 26년차 · 564세대

11.5억11억 ~ 12억 · 100~135㎡ROE 3.2%전세 71%🚇 75분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	310동 2/15 남남	99.91㎡	2026-08-20	43	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.7억	309동 1/15 동남	99.91㎡	2026-09-08	43	3.2%	7.41억	매물 ↗
3	11.7억	309동 6/15 남남	99.91㎡	2026-08-14	43	3.2%	7.41억	매물 ↗
4	12억	310동 저/15 남남	99.91㎡	2026-09-05	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	309동 1/15 남남	134.91㎡	2026-08-24	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	11억	303동 13/15 남남	99.91㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.1억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

564세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~73분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 71% = 보증금 8.87억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +229만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.87억(평가 12.49억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 214%→100점

전액상환+현금 4.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·564세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

공릉(7호선) 도보 20분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~73분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 911m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 13(7)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 132·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 310동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 10건네이버 매물 ↗

44점수마곡한진해모로매물 4건강서구 방화동 · 23년차 · 354세대

12억8.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 70%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	103동 6/13 남남	84.93㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	9.5억	104동 1/12 동남	84.93㎡	2026-08-20	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	8.7억	103동 1/13 남남	84.93㎡	2026-08-24	43	3%	4.41억	매물 ↗
4	8.3억	102동 고/11 동동	59.92㎡	2026-08-26	45	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 7.6억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

354세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 70% = 보증금 9.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +240만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.12억(평가 13.03억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 220%→100점

전액상환+현금 4.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·354세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

51점

근거

신방화(9호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~26분·카카오 실경로)→51점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 243(15)+카페500m 38(8)+병원1km 91(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 15건네이버 매물 ↗

42점수방화개화매물 9건강서구 방화동 · 33년차 · 462세대

10.5억9.2억 ~ 10.5억 · 102~134㎡ROE 3.2%전세 70%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 1/13 남남	101.86㎡	2026-08-25	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	9.5억	103동 1/13 남남	133.98㎡	2026-09-02	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	10억	105동 3/12 동남	101.86㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	106동 8/12 남남	101.86㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
5	10억	105동 4/12 남남	101.86㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
6	10억	105동 2/12 남남	101.86㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	105동 10/12 남남	101.86㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
8	10억	107동 1/12 남남	133.98㎡	2026-08-29	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
9	9.2억	105동 1/12 남남	101.86㎡	2026-08-14	42	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-08-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

462세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방화(5호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 70% = 보증금 7.98억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.98억(평가 11.4억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·462세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

방화(5호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~28분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 360m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 12(6)+병원1km 44(10)+약국500m 3(7)+학원1km 49·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 102동최근 실거래 2026-08-17 · 180일 13건네이버 매물 ↗

42점수삼익선경매물 9건노원구 하계동 · 34년차 · 396세대

10.7억9.8억 ~ 11.5억 · 108~134㎡ROE 3.2%전세 70%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	3동 5/15 서남	134.19㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.41억	매물 ↗
2	11억	6동 4/15 서남	107.95㎡	2026-09-02	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	5동 1/15 남남	134.19㎡	2026-09-01	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	3동 11/15 남남	134.19㎡	2026-08-25	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11.5억	3동 5/15 서남	134.19㎡	2026-09-04	42	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.5억	5동 12/15 남남	134.19㎡	2026-09-03	42	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	9.8억	6동 15/15 서남	107.95㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
8	9.95억	4동 고/12 서남	107.95㎡	2026-09-01	42	3.1%	5.66억	매물 ↗
9	10억	6동 11/15 서남	107.95㎡	2026-08-28	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 8.97억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

396세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 5,057만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.62억 → 상승분 9,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,177만 − 보유비용 5,057만 = 순익 4,120만÷ 자기자본 6.41억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.62억 × 전세가율 70% = 보증금 8.13억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +197만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.41억) / 2.86억 = -124%→0점. 필요 자기자본 6.41억(매매 10.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.13억(평가 11.62억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,177만 − 보유비용 5,057만(이자 3,801만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 4,120만 / 자기자본 6.41억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·396세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

하계(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~38분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 844m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 14(7)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 3동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수묵동신안3차매물 9건중랑구 묵동 · 26년차 · 248세대

11.5억8억 ~ 11.5억 · 85~105㎡ROE 3.2%전세 70%🚇 60분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 16/18 동동	104.79㎡	2026-08-17	42	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	9.3억	103동 저/18 동동	104.79㎡	2026-08-25	42	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	10억	103동 중/18 남남	104.79㎡	2026-08-19	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	8.5억	103동 3/18 동동	84.99㎡	2026-09-07	42	3%	4.21억	매물 ↗
5	9.2억	103동 1/18 남남	104.79㎡	2026-09-01	42	3%	4.91억	매물 ↗
6	8억	104동 16/17 동동	84.99㎡	2026-08-29	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
7	8억	103동 2/18 동동	84.99㎡	2026-09-01	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
8	8.1억	103동 2/18 동남	84.99㎡	2026-08-12	44	2.9%	3.81억	매물 ↗
9	8.1억	103동 3/18 동동	84.99㎡	2026-09-01	44	2.9%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 7억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

248세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 70% = 보증금 8.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +223만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.74억(평가 12.49억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 211%→100점

전액상환+현금 4.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·248세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

먹골(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~36분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 434m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 26(8)+병원1km 76(10)+약국500m 12(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-17 · 103동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 6건네이버 매물 ↗

44점수길음뉴타운10단지라온유매물 4건성북구 정릉동 · 18년차 · 236세대

10.5억10.5억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	1001동 저/26 서남	84.65㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11억	1002동 저/26 동남	84.65㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	1002동 중/26 서남	84.65㎡	2026-08-14	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.5억	1002동 중/26 서남	84.65㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.5억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 68% = 보증금 7.75억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +180만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.75억(평가 11.4억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·236세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

정릉(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~50분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 447m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 36(8)+병원1km 115(10)+약국500m 18(7)+학원1km 366·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1001동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수정릉힐스테이트매물 3건성북구 정릉동 · 22년차 · 355세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	104동 8/25 남남	84.92㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	104동 7/25 서남	84.92㎡	2026-08-28	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	104동 저/25 남남	84.92㎡	2026-08-21	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 7.8억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

355세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 68% = 보증금 8.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +228만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.86억(평가 13.03억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 214%→100점

전액상환+현금 4.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·355세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

42점

근거

정릉(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~50분·카카오 실경로)→42점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 183m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 37(8)+병원1km 124(10)+약국500m 11(7)+학원1km 369·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 104동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 17건네이버 매물 ↗

43점수방화4단지매물 10건강서구 방화동 · 32년차 · 680세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 100~135㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	410동 12/15 동동	100.35㎡	2026-08-25	43	3.2%	6.51억	매물 ↗
2	11억	404동 13/15 남남	100.35㎡	2026-09-09	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	411동 13/15 동동	100.35㎡	2026-09-02	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	402동 13/14 남남	100.35㎡	2026-08-17	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	12억	410동 3/15 동동	100.35㎡	2026-09-03	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	12억	403동 2/15 남남	134.61㎡	2026-09-03	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	407동 9/15 남남	100.35㎡	2026-09-01	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	402동 6/14 남남	100.35㎡	2026-08-31	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	12억	405동 7/15 남남	100.35㎡	2026-08-21	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
10	12억	411동 7/15 동동	100.35㎡	2026-08-27	43	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 9.6억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

680세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방화(5호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.73억 → 상승분 9,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,263만 − 보유비용 5,070만 = 순익 4,192만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.73억 × 전세가율 68% = 보증금 7.97억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.97억(평가 11.73억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·680세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

방화(5호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~51분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 127m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 26(8)+병원1km 57(10)+약국500m 6(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 410동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 11건네이버 매물 ↗

43점수한신동성매물 2건노원구 하계동 · 34년차 · 498세대

12억12억 ~ 12억 · 112㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1동 3/11 남남	112.24㎡	2026-09-10	43	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	1동 3/11 남남	112.24㎡	2026-08-13	43	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.35억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 68% = 보증금 8.86억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +228만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.86억(평가 13.03억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 214%→100점

전액상환+현금 4.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

13점

근거

하계(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~69분·카카오 실경로)→13점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 768m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 16(8)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 256·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

42점수수락산벨리체매물 20건노원구 상계동 · 26년차 · 492세대

10.5억9억 ~ 11억 · 115~135㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	105동 15/15 남남	114.92㎡	2026-09-07	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	112동 11/15 남남	114.92㎡	2026-09-05	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	103동 6/15 남남	114.92㎡	2026-08-28	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.9억	111동 14/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3.2%	6.61억	매물 ↗
5	11억	109동 8/15 남남	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	104동 9/15 동동	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	110동 11/15 남남	134.94㎡	2026-09-10	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
8	11억	111동 12/15 동동	134.94㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	110동 3/15 남남	134.94㎡	2026-09-09	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	112동 고/15 남남	114.92㎡	2026-08-31	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
11	9.4억	106동 11/15 남남	114.92㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.11억	매물 ↗
12	9.5억	104동 12/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
13	9.7억	112동 9/15 남남	114.92㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
14	9.7억	105동 9/15 남남	114.92㎡	2026-09-04	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
15	9.9억	112동 12/15 남남	114.92㎡	2026-09-05	42	3.1%	5.61억	매물 ↗
16	10억	111동 9/15 동동	134.94㎡	2026-09-10	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
17	10억	103동 5/15 남남	114.92㎡	2026-09-08	42	3.1%	5.71억	매물 ↗
18	9억	102동 2/15 동동	134.94㎡	2026-09-09	42	3%	4.71억	매물 ↗
19	9억	112동 2/15 남남	114.92㎡	2026-09-08	42	3%	4.71억	매물 ↗
20	9.2억	104동 1/15 동동	134.94㎡	2026-09-08	42	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.1억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-17

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

492세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 68% = 보증금 7.75억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +180만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.75억(평가 11.4억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·492세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

수락산(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~64분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 464m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 14(7)+병원1km 50(10)+약국500m 7(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 105동최근 실거래 2026-06-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수마곡삼성매물 4건강서구 마곡동 · 28년차 · 170세대

10.5억10억 ~ 11.2억 · 85㎡ROE 3.2%전세 68%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	101동 13/15 동동	84.92㎡	2026-08-19	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11억	101동 10/15 동동	84.92㎡	2026-09-03	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.2억	101동 7/15 동남	84.92㎡	2026-08-27	42	3.2%	6.91억	매물 ↗
4	10억	101동 7/15 동동	84.92㎡	2026-09-07	42	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.1억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

170세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신방화(9호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 68% = 보증금 7.75억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +180만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.75억(평가 11.4억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·170세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

신방화(9호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~35분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 669m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 17(8)+병원1km 91(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 101동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 11건네이버 매물 ↗

44점수수락파크빌매물 20건노원구 상계동 · 25년차 · 468세대

10.5억8.5억 ~ 11.5억 · 85~115㎡ROE 3.2%전세 67%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	507동 7/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	504동 3/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	505동 3/15 동동	114.82㎡	2026-09-02	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	505동 11/15 동동	114.82㎡	2026-08-20	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
5	10.5억	507동 고/15 남남	114.82㎡	2026-08-28	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	506동 고/14 동동	114.82㎡	2026-08-13	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
7	11억	507동 고/15 남남	114.82㎡	2026-08-26	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
8	11.5억	503동 10/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.5억	505동 7/15 동동	114.82㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
12	11.5억	503동 5/15 남남	114.82㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
13	9.5억	505동 5/15 동동	114.82㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
14	9.5억	502동 1/15 남남	114.82㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
15	9.5억	503동 저/15 남남	114.82㎡	2026-09-03	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
16	10억	502동 3/15 남남	114.82㎡	2026-08-26	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
17	9.4억	505동 고/15 남남	84.62㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.11억	매물 ↗
18	8.5억	504동 5/15 동동	84.62㎡	2026-09-07	44	3%	4.21억	매물 ↗
19	8.5억	505동 중/15 동동	84.83㎡	2026-08-19	44	3%	4.21억	매물 ↗
20	9억	505동 1/15 동동	114.82㎡	2026-09-08	43	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

468세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수락산(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 67% = 보증금 7.64억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +175만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 11.4억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·468세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

수락산(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~64분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 235m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 34(8)+병원1km 51(10)+약국500m 8(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 507동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수벽산늘푸른매물 7건강서구 염창동 · 28년차 · 206세대

10.5억9.5억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 67%🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	101동 5/15 남남	84.94㎡	2026-09-07	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11억	101동 10/15 서남	84.94㎡	2026-09-08	42	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	101동 8/15 서남	84.94㎡	2026-08-25	42	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	12억	101동 12/15 서남	84.94㎡	2026-09-07	42	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	101동 3/15 서남	84.94㎡	2026-09-07	42	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	9.5억	102동 저/15 서남	59.97㎡	2026-08-21	42	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.9억	102동 9/15 서남	59.97㎡	2026-08-17	42	3.1%	5.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.85억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증미(9호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 67% = 보증금 7.64억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +175만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 11.4억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.15억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·206세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

65점

근거

증미(9호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~33분·카카오 실경로)→65점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 489m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 34(8)+병원1km 82(10)+약국500m 8(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수대상타운현대매물 14건도봉구 방학동 · 25년차 · 1,278세대

10.5억9.1억 ~ 12억 · 85~134㎡ROE 3.2%전세 66%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	204동 22/23 동동	133.97㎡	2026-09-10	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	207동 23/23 동동	133.97㎡	2026-09-10	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	11억	204동 14/23 동동	133.97㎡	2026-09-05	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.2억	108동 중/21 남남	133.97㎡	2026-09-01	46	3.2%	6.91억	매물 ↗
5	11.8억	207동 15/23 동동	133.97㎡	2026-09-09	46	3.2%	7.51억	매물 ↗
6	12억	108동 21/21 남남	133.97㎡	2026-09-09	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
7	12억	208동 21/23 동동	133.97㎡	2026-08-31	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	9.5억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-09-08	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-08-27	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	9.5억	103동 중/23 동동	84.78㎡	2026-09-01	46	3.1%	5.21억	매물 ↗
11	10억	106동 9/23 동동	101.4㎡	2026-09-09	46	3.1%	5.71억	매물 ↗
12	10억	202동 13/23 동동	84.78㎡	2026-09-09	46	3.1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	106동 9/23 동동	101.4㎡	2026-08-24	46	3.1%	5.71억	매물 ↗
14	9.1억	107동 2/21 남남	101.4㎡	2026-09-10	46	3%	4.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.6억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 66% = 보증금 7.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.52억(평가 11.4억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,278세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

방학(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 379m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 33(8)+병원1km 119(10)+약국500m 10(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 204동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 23건네이버 매물 ↗

44점수석관신동아파밀리에매물 6건성북구 석관동 · 16년차 · 199세대

10.6억9.85억 ~ 12억 · 85~116㎡ROE 3.2%전세 66%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	103동 5/15 동남	84.81㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.31억	매물 ↗
2	10.8억	104동 7/15 동남	84.92㎡	2026-09-07	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
3	11억	104동 12/15 동남	84.92㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	12억	101동 11/13 남남	115.58㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	9.85억	103동 13/15 동남	84.81㎡	2026-08-24	43	3.1%	5.56억	매물 ↗
6	9.9억	104동 14/15 동남	84.92㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래중간 9.05억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상월곡(6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 5,043만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.51억 → 상승분 9,091만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,091만 − 보유비용 5,043만 = 순익 4,048만÷ 자기자본 6.31억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.51억 × 전세가율 66% = 보증금 7.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.31억) / 2.86억 = -121%→0점. 필요 자기자본 6.31억(매매 10.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.6억(평가 11.51억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,091만 − 보유비용 5,043만(이자 3,801만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 4,048만 / 자기자본 6.31억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·199세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

상월곡(6호선) 도보 8분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~56분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 404m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 158(15)+카페500m 38(8)+병원1km 54(10)+약국500m 10(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

42점수코오롱매물 5건성북구 석관동 · 28년차 · 453세대

10.5억8.8억 ~ 10.5억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 66%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	104동 17/20 동남	84.87㎡	2026-09-08	42	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	9.7억	105동 1/20 서서	84.87㎡	2026-09-09	42	3.1%	5.41억	매물 ↗
3	9.8억	105동 저/20 남남	84.87㎡	2026-09-09	42	3.1%	5.51억	매물 ↗
4	8.8억	101동 6/16 서남	59.94㎡	2026-09-10	42	3%	4.51억	매물 ↗
5	8.8억	103동 고/20 남남	59.94㎡	2026-09-03	42	3%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 7.45억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

453세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신이문(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 66% = 보증금 7.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.52억(평가 11.4억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·453세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

신이문(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~32분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 531m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 20(8)+병원1km 81(10)+약국500m 9(7)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 9건네이버 매물 ↗

51점수서울대벤처타운역푸르지오관악구 신림동 · 2년차 · 571세대

11억59.98㎡ · 고/13 · 남남ROE 3.2%전세 65%~🚇 22분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~22분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·571세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 3분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~22분(자차 ~19분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 1262m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 2(1)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-14 · 306동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수북서울자이폴라리스매물 4건강북구 미아동 · 2년차 · 1,045세대

12억12억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	302동 6/13 서서	59.97㎡	2026-09-10	51	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	12억	302동 4/13 서서	59.97㎡	2026-09-07	51	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	107동 저/18 남남	59.97㎡	2026-09-09	51	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	203동 18/22 서남	59.97㎡	2026-09-02	51	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

1,045세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 65% = 보증금 8.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +211만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.47억(평가 13.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·1,045세대→100점 + 대단지 7 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

삼양(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~65분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 248m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 268(15)+카페500m 36(8)+병원1km 152(10)+약국500m 16(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수엘리프미아역2단지매물 8건강북구 미아동 · 1년차 · 182세대

10.54억8.38억 ~ 10.54억 · 60~75㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.54억	201동 고/24 동남	74.82㎡	2026-08-28	51	3.2%	6.25억	매물 ↗
2	9.51억	201동 6/24 남남	74.82㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.22억	매물 ↗
3	9.54억	202동 6/24 남남	74.76㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.25억	매물 ↗
4	9.67억	201동 7/24 남남	74.82㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.38억	매물 ↗
5	9.77억	201동 13/24 남남	74.82㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.48억	매물 ↗
6	8.7억	202동 21/24 서남	59.98㎡	2026-09-10	50	3%	4.41억	매물 ↗
7	8.71억	201동 18/24 남남	59.99㎡	2026-09-10	50	3%	4.42억	매물 ↗
8	8.38억	202동 고/24 서남	59.98㎡	2026-09-01	51	2.9%	4.09억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.54억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.25억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.38억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.25억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 960만 + 재산세 274만 = 보유비용 5,035만
3자산가치(2년 후)
10.54억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.45억 → 상승분 9,042만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,042만 − 보유비용 5,035만 = 순익 4,007만÷ 자기자본 6.25억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.45억 × 전세가율 65% = 보증금 7.44억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.25억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.25억(매매 10.54억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.44억(평가 11.45억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,042만 − 보유비용 5,035만(이자 3,801만+취득세 960만+재산세 274만) = 순익 4,007만 / 자기자본 6.25억→연ROE 3.2%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·182세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

미아(4호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~51분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 241m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 297(15)+카페500m 48(8)+병원1km 162(10)+약국500m 18(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수e편한세상화랑대매물 6건중랑구 묵동 · 9년차 · 719세대

10.6억9.8억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	105동 고/12 남남	59.95㎡	2026-09-10	49	3.2%	6.31억	매물 ↗
2	11억	103동 중/15 동남	59.95㎡	2026-09-10	49	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	12억	103동 3/15 남남	84.95㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	102동 2/15 서남	84.83㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	9.8억	104동 9/18 동남	59.95㎡	2026-08-18	49	3.1%	5.51억	매물 ↗
6	10.4억	105동 중/12 남남	59.95㎡	2026-08-21	49	3.1%	6.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

719세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 5,043만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.51억 → 상승분 9,091만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,091만 − 보유비용 5,043만 = 순익 4,048만÷ 자기자본 6.31억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.51억 × 전세가율 65% = 보증금 7.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +169만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.31억) / 2.86억 = -121%→0점. 필요 자기자본 6.31억(매매 10.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.48억(평가 11.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·719세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

태릉입구(6호선·7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~68분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 386m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 138(15)+카페500m 42(8)+병원1km 102(10)+약국500m 5(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수현대6차매물 11건노원구 중계동 · 9년차 · 453세대

10.9억8.2억 ~ 10.9억 · 85~123㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 83분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	101동 고/19 남남	122.68㎡	2026-09-01	49	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	9.5억	104동 중/19 서남	84.98㎡	2026-09-02	48	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	10억	101동 7/19 남남	122.68㎡	2026-09-07	48	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10.4억	101동 2/19 남남	122.68㎡	2026-08-31	48	3.1%	6.11억	매물 ↗
5	8.5억	102동 15/17 남남	84.98㎡	2026-09-08	48	3%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	105동 7/15 동동	84.98㎡	2026-08-22	48	3%	4.21억	매물 ↗
7	8.6억	104동 11/19 남남	84.98㎡	2026-09-10	48	3%	4.31억	매물 ↗
8	9억	102동 14/17 남남	84.98㎡	2026-09-10	48	3%	4.71억	매물 ↗
9	9억	104동 8/19 남남	84.98㎡	2026-09-05	48	3%	4.71억	매물 ↗
10	8.2억	105동 1/15 동동	84.98㎡	2026-08-20	50	2.9%	3.91억	매물 ↗
11	8.2억	105동 4/15 동동	84.98㎡	2026-08-12	50	2.9%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

453세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)하계(7호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 65% = 보증금 7.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.69억(평가 11.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,348만 − 보유비용 5,084만(이자 3,801만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 4,265만 / 자기자본 6.61억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·453세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

하계(7호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~41분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1680m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 12(6)+병원1km 53(10)+약국500m 0(0)+학원1km 519·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수꿈의숲SK뷰매물 13건노원구 월계동 · 11년차 · 504세대

10.5억10.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	105동 고/18 동동	59.92㎡	2026-09-03	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11억	101동 1/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	102동 저/20 서남	84.95㎡	2026-09-09	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	103동 저/18 서남	84.95㎡	2026-08-28	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	103동 중/18 남남	84.96㎡	2026-08-21	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	106동 저/16 동남	84.93㎡	2026-08-14	46	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	11.5억	101동 17/19 남남	84.96㎡	2026-09-10	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.5억	102동 20/20 남남	84.96㎡	2026-09-08	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	101동 13/19 남남	84.96㎡	2026-09-07	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	103동 고/18 서남	84.96㎡	2026-09-01	46	3.2%	7.21억	매물 ↗
11	12억	103동 고/18 남남	84.96㎡	2026-09-08	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
12	12억	101동 고/19 서남	84.95㎡	2026-09-03	46	3.2%	7.71억	매물 ↗
13	10.3억	104동 고/17 동남	59.92㎡	2026-08-31	46	3.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

504세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·504세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

광운대(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~63분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 742m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 24(8)+병원1km 55(10)+약국500m 1(2)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수돈암해피트리매물 3건성북구 돈암동 · 14년차 · 192세대

10.5억10.5억 ~ 10.8억 · 85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	101동 8/11 남남	84.98㎡	2026-09-08	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	101동 4/11 남남	84.98㎡	2026-08-18	46	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.8억	102동 3/11 남남	84.98㎡	2026-09-03	46	3.2%	6.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·192세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

정릉(우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~56분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 528m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 23(8)+병원1km 133(10)+약국500m 5(7)+학원1km 338·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수e편한세상보문성북구 보문동3가 · 13년차 · 440세대

11.8억84.9㎡ · 3/15 · 동남ROE 3.2%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

440세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창신(6호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.81억 → 상승분 10,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,120만 − 보유비용 5,206만 = 순익 4,914만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.81억 × 전세가율 65% = 보증금 8.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.33억(평가 12.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·440세대→62점 + 대단지 1 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

42점

근거

창신(6호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~53분·카카오 실경로)→42점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 390m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 35(8)+병원1km 69(10)+약국500m 4(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수길음뉴타운4단지e편한세상매물 7건성북구 길음동 · 22년차 · 1,605세대

11억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	424동 2/11 동동	59.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	423동 2/13 동동	59.97㎡	2026-09-10	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	402동 저/17 동동	59.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.6억	403동 5/16 남남	59.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.31억	매물 ↗
5	11.7억	420동 5/12 남남	59.86㎡	2026-09-04	45	3.2%	7.41억	매물 ↗
6	11.9억	402동 중/17 동동	59.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.61억	매물 ↗
7	12억	409동 11/19 남남	59.86㎡	2026-09-03	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,605세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산보국문(우이신설) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,605세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

북한산보국문(우이신설) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~58분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 955m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 23(8)+병원1km 151(10)+약국500m 5(7)+학원1km 325·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 424동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수길음동부센트레빌매물 5건성북구 길음동 · 24년차 · 1,377세대

11.7억11.7억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	105동 10/21 서서	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.41억	매물 ↗
2	11.7억	109동 1/12 동동	59.99㎡	2026-09-05	45	3.2%	7.41억	매물 ↗
3	11.9억	105동 11/21 서서	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.61억	매물 ↗
4	12억	108동 13/18 남남	59.99㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	116동 중/22 동동	84.84㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,377세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,193만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.7억 → 상승분 10,034만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,034만 − 보유비용 5,193만 = 순익 4,842만÷ 자기자본 7.41억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.7억 × 전세가율 65% = 보증금 8.26억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +202만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.41억) / 2.86억 = -159%→0점. 필요 자기자본 7.41억(매매 11.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.26억(평가 12.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 199%→100점

전액상환+현금 4.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,034만 − 보유비용 5,193만(이자 3,801만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 4,842만 / 자기자본 7.41억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

53점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,377세대→42점 + 대단지 11 = 53점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~58분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 587m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 139(15)+카페500m 35(8)+병원1km 164(10)+약국500m 6(7)+학원1km 337·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수래미안트리베라1차매물 6건강북구 미아동 · 17년차 · 1,247세대

10.5억10억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	122동 중/21 남남	59.6㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11.5억	119동 저/20 남남	84.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	119동 저/20 남남	84.97㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	10억	122동 저/21 남남	59.6㎡	2026-09-10	45	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,247세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

미아사거리(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~59분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 854m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 19(8)+병원1km 148(10)+약국500m 5(7)+학원1km 304·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 122동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수삼성래미안트리베라2차매물 11건강북구 미아동 · 17년차 · 1,330세대

10.5억9.5억 ~ 12억 · 59~84㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	219동 8/15 서서	59.33㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	207동 고/22 남남	59.38㎡	2026-09-10	45	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	205동 저/22 남남	58.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.6억	205동 저/22 동동	58.99㎡	2026-09-08	45	3.2%	6.31억	매물 ↗
5	11.5억	213동 저/24 동남	84.18㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.5억	205동 중/22 남남	58.99㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.8억	210동 중/15 남남	84.29㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.51억	매물 ↗
8	12억	210동 저/15 남남	84.29㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	9.5억	219동 저/15 서서	59.33㎡	2026-08-12	45	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	10.3억	207동 중/22 동동	59.38㎡	2026-09-10	45	3.1%	6.01억	매물 ↗
11	10.3억	209동 고/10 서서	59.33㎡	2026-09-02	45	3.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,330세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~64분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 423m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 201(15)+카페500m 36(8)+병원1km 135(10)+약국500m 12(7)+학원1km 294·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 219동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수돈암브라운스톤매물 16건성북구 돈암동 · 22년차 · 1,074세대

11억9.8억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	105동 12/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	105동 18/19 동남	59.99㎡	2026-08-28	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	112동 4/19 동남	59.99㎡	2026-09-07	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	113동 중/19 동남	59.99㎡	2026-09-08	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11.3억	112동 12/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.01억	매물 ↗
6	11.5억	107동 9/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.5억	114동 3/19 동남	59.99㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.7억	103동 10/17 서남	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.41억	매물 ↗
9	11.8억	103동 12/17 동남	59.99㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.51억	매물 ↗
10	12억	115동 1/18 서남	114.89㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
11	12억	107동 17/19 남남	59.99㎡	2026-08-27	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
12	10.6억	113동 19/19 동남	59.99㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.31억	매물 ↗
13	9.8억	107동 1/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
14	10.3억	105동 17/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	44	3.1%	6.01억	매물 ↗
15	10.3억	113동 7/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	44	3.1%	6.01억	매물 ↗
16	10.35억	113동 11/19 동남	59.99㎡	2026-09-10	44	3.1%	6.06억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,074세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,074세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~53분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 558m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 57(8)+병원1km 156(10)+약국500m 13(7)+학원1km 372·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수관악드림타운매물 2건관악구 봉천동 · 23년차 · 3,544세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	130동 중/27 동동	59.85㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.51억	매물 ↗
2	12억	135동 고/27 동동	59.85㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,544세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.81억 → 상승분 10,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,120만 − 보유비용 5,206만 = 순익 4,914만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.81억 × 전세가율 65% = 보증금 8.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.33억(평가 12.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,544세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 702m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 15(8)+병원1km 134(10)+약국500m 7(7)+학원1km 345·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 130동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수공릉풍림아이원매물 16건노원구 공릉동 · 25년차 · 1,601세대

10.9억8.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	109동 중/20 남남	114.78㎡	2026-08-21	45	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	11억	109동 11/20 남남	114.78㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	110동 11/20 남남	114.78㎡	2026-09-09	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	109동 5/20 남남	114.78㎡	2026-09-05	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	110동 11/20 남남	114.78㎡	2026-08-18	45	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11.5억	110동 12/20 남남	114.78㎡	2026-08-20	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	12억	109동 16/20 남남	114.78㎡	2026-08-18	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	109동 13/20 남남	114.78㎡	2026-08-12	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	9.4억	104동 2/20 동동	84.99㎡	2026-09-08	45	3.1%	5.11억	매물 ↗
10	9.4억	104동 2/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3.1%	5.11억	매물 ↗
11	9.8억	107동 5/20 남남	84.99㎡	2026-09-07	45	3.1%	5.51억	매물 ↗
12	9.8억	104동 저/20 동동	84.99㎡	2026-08-31	45	3.1%	5.51억	매물 ↗
13	8.5억	112동 6/20 남남	59.94㎡	2026-09-05	45	3%	4.21억	매물 ↗
14	8.95억	112동 고/20 남남	59.94㎡	2026-09-01	45	3%	4.66억	매물 ↗
15	9.2억	104동 6/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3%	4.91억	매물 ↗
16	9.2억	106동 6/20 동동	84.99㎡	2026-09-07	45	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,601세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)공릉(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 65% = 보증금 7.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.69억(평가 11.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,601세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

공릉(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 654m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 15(8)+병원1km 85(10)+약국500m 7(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수대동청솔매물 4건노원구 상계동 · 25년차 · 358세대

11억8.7억 ~ 11억 · 85~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 72분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 11/25 남남	114.72㎡	2026-09-05	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	10억	101동 15/25 남남	114.72㎡	2026-09-04	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
3	8.7억	103동 3/25 동동	84.97㎡	2026-08-29	43	3%	4.41억	매물 ↗
4	9억	103동 저/25 동동	84.97㎡	2026-09-05	43	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

358세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노원(4호선·7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·358세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

노원(4호선·7호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~69분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 414(15)+카페500m 76(8)+병원1km 228(10)+약국500m 17(7)+학원1km 681·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수길음뉴타운7단지두산위브성북구 길음동 · 17년차 · 449세대

11.8억59.98㎡ · 저/23 · 남남ROE 3.2%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

449세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.81억 → 상승분 10,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,120만 − 보유비용 5,206만 = 순익 4,914만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.81억 × 전세가율 65% = 보증금 8.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.33억(평가 12.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·449세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

정릉(우이신설) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~54분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 833m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 30(8)+병원1km 136(10)+약국500m 6(7)+학원1km 352·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 704동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수길음뉴타운5단지래미안성북구 길음동 · 21년차 · 560세대

12억59.75㎡ · 저/18 · 남남ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

560세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)길음(4호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 65% = 보증금 8.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +211만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.47억(평가 13.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·560세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

길음(4호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~57분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 807m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 29(8)+병원1km 167(10)+약국500m 6(7)+학원1km 351·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 504동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수창동대림(e편한세상)도봉구 창동 · 23년차 · 205세대

12억113.27㎡ · 18/19 · 동동ROE 3.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

205세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 65% = 보증금 8.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +211만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.47억(평가 13.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·205세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~66분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 151m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 271(15)+카페500m 43(8)+병원1km 94(10)+약국500m 12(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수방학삼성래미안1단지매물 20건도봉구 방학동 · 24년차 · 603세대

10.5억9.8억 ~ 12억 · 118~135㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	105동 1/22 남남	118.38㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	107동 19/21 동동	118.38㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	109동 5/22 남남	118.38㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	107동 19/21 동동	118.38㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
5	10.7억	104동 7/22 남남	118.38㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.41억	매물 ↗
6	10.85억	107동 11/21 동동	118.38㎡	2026-08-27	44	3.2%	6.56억	매물 ↗
7	11억	104동 20/22 남남	118.38㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
8	11억	104동 20/22 동동	118.38㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	104동 7/22 남남	118.38㎡	2026-09-07	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	104동 20/22 남남	118.38㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
11	11.2억	107동 11/21 동동	118.38㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.91억	매물 ↗
12	11.5억	109동 6/22 남남	118.38㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
13	11.5억	109동 6/22 남남	118.38㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
14	11.8억	106동 2/22 동동	134.98㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
15	11.8억	104동 고/22 남남	118.38㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
16	11.8억	106동 2/22 동동	134.98㎡	2026-08-19	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
17	12억	106동 3/22 동동	134.98㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
18	12억	106동 18/22 동동	134.98㎡	2026-08-29	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
19	12억	106동 20/22 동동	134.98㎡	2026-09-02	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
20	9.8억	105동 1/22 남남	118.38㎡	2026-08-12	44	3.1%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

603세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·603세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

방학(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~38분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 40(8)+병원1km 122(10)+약국500m 17(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수우장산SK뷰매물 3건강서구 화곡동 · 20년차 · 203세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 85~117㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 중/15 동북	84.97㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	12억	101동 중/14 동동	116.92㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 중/14 동동	116.92㎡	2026-08-31	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)우장산(5호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·203세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

우장산(5호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~46분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 600m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 114(15)+카페500m 20(8)+병원1km 178(10)+약국500m 1(2)+학원1km 390·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수래미안석관매물 7건성북구 석관동 · 18년차 · 580세대

11억9.5억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	106동 9/14 남남	59.9㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.5억	110동 9/16 동남	84.84㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.8억	112동 중/17 동남	84.84㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
4	12억	110동 중/16 서남	84.84㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	9.5억	113동 2/12 동동	59.9㎡	2026-08-24	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	10억	113동 1/12 남남	59.9㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	110동 1/16 서남	59.9㎡	2026-09-07	44	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

580세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)돌곶이(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·580세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

돌곶이(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~58분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 303m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 184(15)+카페500m 43(8)+병원1km 55(10)+약국500m 11(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수북한산한신休플러스매물 14건도봉구 창동 · 19년차 · 194세대

11억9억 ~ 11억 · 85~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 4/23 남남	111.22㎡	2026-08-28	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	9.3억	101동 4/23 동동	84.94㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.3억	101동 4/23 동동	84.94㎡	2026-08-28	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
4	9.3억	101동 4/23 동동	84.94㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.01억	매물 ↗
5	9.5억	101동 14/23 동동	84.94㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
6	9.5억	102동 14/22 남남	114.55㎡	2026-08-18	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	101동 14/23 동동	84.94㎡	2026-09-01	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
8	9.7억	102동 7/22 남남	114.55㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.41억	매물 ↗
9	9.7억	102동 7/22 남남	114.55㎡	2026-08-14	43	3.1%	5.41억	매물 ↗
10	9.8억	102동 4/22 남남	114.55㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.51억	매물 ↗
11	9.8억	102동 4/22 남남	114.55㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.51억	매물 ↗
12	9.8억	102동 4/22 남남	114.55㎡	2026-09-07	43	3.1%	5.51억	매물 ↗
13	9억	101동 5/23 동동	84.94㎡	2026-09-09	43	3%	4.71억	매물 ↗
14	9억	101동 5/23 동동	84.94㎡	2026-09-09	43	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)창동(1호선·4호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·194세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

창동(1호선·4호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~62분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 559m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 213(15)+카페500m 34(8)+병원1km 131(10)+약국500m 11(7)+학원1km 278·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수관악우성매물 9건관악구 봉천동 · 26년차 · 1,597세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	108동 19/27 남남	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	10.9억	107동 4/27 남남	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
3	10.9억	108동 8/27 남남	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
4	11억	106동 12/23 서서	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	108동 22/27 서서	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11.4억	107동 6/27 남남	59.76㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.11억	매물 ↗
7	11.5억	105동 23/29 남남	84.96㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
8	12억	102동 1/29 동동	114.78㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	12억	105동 4/29 동동	84.96㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,597세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 65% = 보증금 7.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.69억(평가 11.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,597세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

76점

근거

서울대입구(2호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→76점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 761m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 151(15)+카페500m 36(8)+병원1km 165(10)+약국500m 11(7)+학원1km 218·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수묵동아이파크매물 7건중랑구 묵동 · 25년차 · 601세대

11억11억 ~ 11.8억 · 85~101㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	104동 4/23 서서	84.94㎡	2026-08-20	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.5억	104동 9/23 서남	84.94㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	103동 중/23 서남	84.94㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	104동 저/23 서남	84.97㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.5억	104동 고/23 서남	84.97㎡	2026-08-21	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.5억	108동 11/23 남남	101.4㎡	2026-08-12	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.8억	108동 11/23 남남	101.4㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

601세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·601세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

먹골(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~63분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 363m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 177(15)+카페500m 30(8)+병원1km 102(10)+약국500m 12(7)+학원1km 126·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수관악동부센트레빌매물 2건관악구 봉천동 · 23년차 · 487세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	106동 중/12 동동	59.75㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
2	12억	107동 고/13 동동	59.75㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 13.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

487세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.81억 → 상승분 10,120만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,120만 − 보유비용 5,206만 = 순익 4,914만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.81억 × 전세가율 65% = 보증금 8.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.33억(평가 12.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·487세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

서울대입구(2호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~13분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 155(15)+카페500m 36(8)+병원1km 209(10)+약국500m 12(7)+학원1km 356·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 106동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수봉천벽산타운2차매물 4건관악구 봉천동 · 24년차 · 203세대

11억8.5억 ~ 12억 · 57~108㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	501동 고/19 남남	79.28㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	12억	501동 고/19 남남	107.62㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	8.5억	501동 14/19 동동	57.36㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	501동 고/19 동동	57.36㎡	2026-08-18	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·203세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~12분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 770m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 4(7)+학원1km 258·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 501동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수종암아이파크2차매물 3건성북구 종암동 · 21년차 · 782세대

10.5억10억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	207동 4/13 동북	59.67㎡	2026-09-05	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	12억	203동 중/19 서남	84.73㎡	2026-09-05	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	10억	213동 중/15 동북	59.67㎡	2026-09-10	44	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

782세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)고려대(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·782세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

고려대(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~52분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 838m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 28(8)+병원1km 68(10)+약국500m 9(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수미아한일유앤아이매물 10건강북구 미아동 · 24년차 · 384세대

11억8.6억 ~ 11억 · 85~130㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	108동 저/17 남남	129.78㎡	2026-08-25	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	108동 7/17 남남	129.78㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	10억	107동 4/17 동동	129.78㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	107동 3/17 동동	129.78㎡	2026-09-08	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
5	10억	101동 4/16 남남	111.29㎡	2026-09-03	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
6	10억	107동 3/17 동동	129.78㎡	2026-09-07	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	107동 4/17 동남	129.78㎡	2026-09-07	44	3.1%	5.71억	매물 ↗
8	9.5억	107동 13/17 동동	129.78㎡	2026-09-02	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	107동 9/17 동동	129.78㎡	2026-09-04	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	8.6억	101동 고/16 동동	84.55㎡	2026-09-07	43	3%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 7.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

384세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·384세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~44분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 609m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 32(8)+병원1km 104(10)+약국500m 6(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 108동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 9건네이버 매물 ↗

44점수돈암동일하이빌(주상복합)매물 3건성북구 동소문동5가 · 21년차 · 236세대

11억11억 ~ 12억 · 85~125㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 18/25 남남	84.84㎡	2026-09-05	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	12억	101동 4/25 남남	125.04㎡	2026-09-05	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 중/25 동남	125.04㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·236세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~52분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 211m(30)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 608(15)+카페500m 152(8)+병원1km 153(10)+약국500m 31(7)+학원1km 334·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 102동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 10건네이버 매물 ↗

44점수화곡보람2차매물 3건강서구 화곡동 · 22년차 · 187세대

11.5억8억 ~ 11.5억 · 59~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	1003동 3/12 동남	84.94㎡	2026-08-27	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	1003동 3/12 동남	84.51㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	8억	1002동 저/14 남남	59.24㎡	2026-09-01	46	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 7.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증미(9호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 65% = 보증금 8.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.12억(평가 12.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·187세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

증미(9호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~36분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 700m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 315(15)+카페500m 71(8)+병원1km 121(10)+약국500m 11(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 1003동최근 실거래 2026-06-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

44점수창동한신(621-69)매물 6건도봉구 창동 · 24년차 · 202세대

11억8.5억 ~ 12억 · 85~121㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 7/19 남남	120.7㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	103동 고/19 동동	118.03㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.2억	103동 저/19 남남	118.03㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.91억	매물 ↗
4	12억	102동 10/19 남남	118.03㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	103동 9/19 동동	118.03㎡	2026-08-29	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	8.5억	102동 8/19 동동	84.65㎡	2026-08-25	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

202세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)쌍문(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·202세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

쌍문(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~62분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 290m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 306(15)+카페500m 55(8)+병원1km 101(10)+약국500m 12(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수묵동자이2단지(주상복합)매물 19건중랑구 묵동 · 16년차 · 274세대

11억9.1억 ~ 12억 · 102~112㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	201동 12/35 남남	111.73㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	201동 17/35 남남	101.91㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	201동 고/35 서북	101.9㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.3억	202동 고/35 동북	101.9㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
5	11.5억	202동 고/35 동남	101.91㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.9억	201동 29/35 남남	111.73㎡	2026-09-02	44	3.2%	7.61억	매물 ↗
7	12억	202동 13/35 동동	101.9㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	201동 27/35 남남	101.91㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	12억	202동 13/35 서남	101.91㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
10	12억	201동 고/35 서북	101.9㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
11	12억	202동 중/35 남남	101.91㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
12	12억	201동 중/35 남남	111.73㎡	2026-09-02	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
13	12억	201동 고/35 서남	101.91㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
14	12억	201동 28/35 남남	111.73㎡	2026-08-20	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
15	12억	201동 고/35 서남	101.91㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
16	10억	202동 18/35 동남	101.91㎡	2026-08-19	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
17	10.2억	201동 중/35 동북	101.9㎡	2026-08-13	43	3.1%	5.91억	매물 ↗
18	9.1억	201동 저/35 서북	101.9㎡	2026-09-10	43	3%	4.81억	매물 ↗
19	9.2억	201동 7/35 동동	101.9㎡	2026-09-02	43	3%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

274세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)먹골(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 65% = 보증금 7.76억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.76억(평가 11.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·274세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

먹골(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~35분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 352m(30)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 279(15)+카페500m 50(8)+병원1km 92(10)+약국500m 15(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수종암SK매물 15건성북구 종암동 · 28년차 · 1,318세대

11.9억9.8억 ~ 12억 · 59~115㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	104동 1/27 남남	84.72㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.61억	매물 ↗
2	12억	103동 13/27 서남	114.75㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 고/27 서남	84.72㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	11억	106동 27/27 남남	59.86㎡	2026-08-31	43	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11.5억	102동 1/27 서남	114.75㎡	2026-09-09	43	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	9.8억	106동 3/27 동남	59.04㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.51억	매물 ↗
7	9.9억	106동 중/27 동남	59.04㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.61억	매물 ↗
8	10억	106동 저/27 동남	59.04㎡	2026-09-08	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
9	10억	106동 23/27 동북	59.04㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
10	10.1억	106동 24/27 동남	59.04㎡	2026-08-25	43	3.1%	5.81억	매물 ↗
11	10.2억	106동 고/27 동북	59.04㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.91억	매물 ↗
12	10.2억	106동 7/27 남남	59.86㎡	2026-08-20	43	3.1%	5.91억	매물 ↗
13	10.3억	106동 9/27 동남	59.04㎡	2026-09-10	43	3.1%	6.01억	매물 ↗
14	10.3억	106동 21/27 동남	59.04㎡	2026-09-07	43	3.1%	6.01억	매물 ↗
15	10.3억	106동 저/27 서남	59.86㎡	2026-08-31	43	3.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,318세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월곡(6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,220만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.92억 → 상승분 10,206만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,206만 − 보유비용 5,220만 = 순익 4,986만÷ 자기자본 7.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.6% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.92억 × 전세가율 65% = 보증금 8.4억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +208만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.61억) / 2.86억 = -166%→0점. 필요 자기자본 7.61억(매매 11.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.4억(평가 12.92억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 202%→100점

전액상환+현금 4.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,206만 − 보유비용 5,220만(이자 3,801만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 4,986만 / 자기자본 7.61억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,318세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

월곡(6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~27분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 436m(24)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 272(15)+카페500m 55(8)+병원1km 97(10)+약국500m 19(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수성북힐스테이트(주상복합)매물 2건성북구 하월곡동 · 19년차 · 285세대

12억10억 ~ 12억 · 84~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 저/24 서서	84.69㎡	2026-09-05	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
2	10억	101동 9/24 남남	84.14㎡	2026-09-09	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)길음(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 13.03억 → 상승분 10,292만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,292만 − 보유비용 5,233만 = 순익 5,058만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 13.03억 × 전세가율 65% = 보증금 8.47억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +211만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.47억(평가 13.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 204%→100점

전액상환+현금 4.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·285세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

길음(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~47분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 593m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 196(15)+카페500m 44(8)+병원1km 194(10)+약국500m 15(7)+학원1km 381·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수신림신도브래뉴매물 7건관악구 신림동 · 24년차 · 304세대

10.5억10.5억 ~ 11억 · 81~116㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 28분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	103동 저/19 서남	115.62㎡	2026-08-22	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	103동 저/19 남남	115.62㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	103동 저/19 남남	115.62㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	11억	101동 저/17 서서	81.42㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	103동 저/19 서남	115.62㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	103동 저/19 남남	115.62㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	103동 저/19 서남	115.62㎡	2026-08-21	44	3.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

304세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신대방(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·304세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

95점

근거

신대방(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~9분·카카오 실경로)→95점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 476m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 267(15)+카페500m 58(8)+병원1km 148(10)+약국500m 11(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수동아에코빌매물 8건도봉구 도봉동 · 24년차 · 526세대

10.5억8.2억 ~ 10.5억 · 106~124㎡ROE 3.2%전세 65%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 저/21 남남	123.68㎡	2026-08-12	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	9.3억	102동 고/21 남남	123.68㎡	2026-09-05	44	3.1%	5.01억	매물 ↗
3	9.3억	102동 고/21 남남	123.68㎡	2026-09-05	44	3.1%	5.01억	매물 ↗
4	9.5억	102동 고/21 남남	123.68㎡	2026-08-28	44	3.1%	5.21억	매물 ↗
5	9억	102동 중/21 남남	123.68㎡	2026-08-24	43	3%	4.71억	매물 ↗
6	8.2억	105동 저/21 남남	105.97㎡	2026-08-28	46	2.9%	3.91억	매물 ↗
7	8.2억	105동 고/21 남남	105.97㎡	2026-08-28	46	2.9%	3.91억	매물 ↗
8	8.3억	102동 저/21 남남	123.68㎡	2026-09-07	45	2.9%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 6.7억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

526세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·526세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

도봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 298m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 23(8)+병원1km 51(10)+약국500m 6(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 102동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 7건네이버 매물 ↗

44점수래미안안암매물 10건성북구 안암동1가 · 22년차 · 528세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	103동 7/15 남남	59.69㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	11억	105동 15/15 동동	84.86㎡	2026-09-10	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	110동 11/11 남남	59.69㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	105동 중/15 동동	84.86㎡	2026-08-19	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11.3억	103동 13/15 남남	59.69㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
6	11.5억	107동 2/15 남남	84.86㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.5억	107동 저/15 남남	84.86㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.5억	106동 저/15 남남	84.86㎡	2026-09-02	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
9	11.5억	107동 저/15 남남	84.86㎡	2026-08-14	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
10	12억	106동 고/15 남남	84.86㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

528세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보문(6호선·우이신설) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 65% = 보증금 7.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.69억(평가 11.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·528세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

보문(6호선·우이신설) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~56분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 540m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 223(15)+카페500m 107(8)+병원1km 129(10)+약국500m 4(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수건영캐스빌매물 4건중랑구 상봉동 · 21년차 · 467세대

10.9억9.7억 ~ 10.9억 · 85㎡ROE 3.2%전세 65%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	1506동 25/26 서남	84.64㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
2	9.7억	1506동 12/26 서남	84.64㎡	2026-08-31	44	3.1%	5.41억	매물 ↗
3	9.9억	1504동 5/16 동남	84.64㎡	2026-08-17	44	3.1%	5.61억	매물 ↗
4	10.4억	1509동 3/17 서남	84.64㎡	2026-09-10	44	3.1%	6.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 8.58억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-07-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망우(경의중앙·경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 9,348만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,348만 − 보유비용 5,084만 = 순익 4,265만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 65% = 보증금 7.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.69억(평가 11.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·467세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

망우(경의중앙·경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~64분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 292m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 30(8)+병원1km 119(10)+약국500m 7(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 1506동최근 실거래 2026-07-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

44점수경남아너스빌매물 12건중랑구 면목동 · 20년차 · 386세대

10.5억8.1억 ~ 11억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	106동 3/15 남남	84.96㎡	2026-09-05	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	106동 저/15 남남	84.96㎡	2026-09-04	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.9억	108동 저/7 동동	84.96㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.61억	매물 ↗
4	11억	103동 3/15 동동	84.96㎡	2026-09-01	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	106동 고/15 남남	84.96㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	9.5억	108동 저/7 동동	84.96㎡	2026-08-31	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	108동 저/7 동동	84.96㎡	2026-09-01	43	3.1%	5.21억	매물 ↗
8	8.9억	102동 저/15 동동	84.96㎡	2026-08-15	43	3%	4.61억	매물 ↗
9	9억	106동 3/15 남남	59.98㎡	2026-09-05	43	3%	4.71억	매물 ↗
10	9.2억	104동 고/15 남남	59.98㎡	2026-09-09	43	3%	4.91억	매물 ↗
11	9.2억	104동 고/15 남남	59.98㎡	2026-09-08	43	3%	4.91억	매물 ↗
12	8.1억	106동 고/15 남남	59.98㎡	2026-09-05	46	2.9%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.55억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

386세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)용마산(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·386세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

용마산(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~30분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 592m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 16(8)+병원1km 148(10)+약국500m 4(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 106동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수염창한화꿈에그린2차매물 5건강서구 염창동 · 20년차 · 163세대

11.3억11.3억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	201동 7/15 남남	59.99㎡	2026-09-03	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
2	11.5억	203동 1/7 서남	59.99㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	201동 저/15 동남	59.99㎡	2026-08-21	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.8억	201동 중/15 서서	59.99㎡	2026-08-24	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
5	12억	203동 6/7 서남	59.99㎡	2026-08-22	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

163세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)등촌(9호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,138만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.27억 → 상승분 9,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,691만 − 보유비용 5,138만 = 순익 4,553만÷ 자기자본 7.01억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.97억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.01억) / 2.86억 = -145%→0점. 필요 자기자본 7.01억(매매 11.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.97억(평가 12.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,691만 − 보유비용 5,138만(이자 3,801만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 4,553만 / 자기자본 7.01억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·163세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

78점

근거

등촌(9호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~29분·카카오 실경로)→78점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 182m(30)+편의점500m 27(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 293(15)+카페500m 70(8)+병원1km 139(10)+약국500m 24(7)+학원1km 279·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수종암SK뷰2차매물 4건성북구 종암동 · 16년차 · 393세대

11.3억11.3억 ~ 11.5억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	205동 저/19 서서	84.97㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
2	11.5억	204동 고/20 서남	59.98㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	206동 저/14 서서	84.97㎡	2026-09-05	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	205동 고/19 남남	59.95㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

393세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월곡(6호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,138만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.27억 → 상승분 9,691만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,691만 − 보유비용 5,138만 = 순익 4,553만÷ 자기자본 7.01억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.97억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.01억) / 2.86억 = -145%→0점. 필요 자기자본 7.01억(매매 11.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.97억(평가 12.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·393세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

월곡(6호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~48분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 580m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 232(15)+카페500m 51(8)+병원1km 111(10)+약국500m 19(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수태릉브라운스톤매물 9건중랑구 묵동 · 23년차 · 587세대

10.8억9.7억 ~ 12억 · 84~102㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	101동 저/19 남남	101.94㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
2	11억	101동 저/19 남남	101.94㎡	2026-08-24	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.3억	104동 17/19 남남	101.94㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
4	11.3억	101동 4/19 남남	101.94㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
5	11.3억	104동 중/19 남남	101.94㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
6	11.5억	104동 고/19 남남	101.94㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	12억	101동 14/19 남남	101.94㎡	2026-09-06	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
8	12억	104동 17/19 남남	101.94㎡	2026-09-01	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
9	9.7억	105동 6/19 남남	83.53㎡	2026-09-03	44	3.1%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

587세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)화랑대(6호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.73억 → 상승분 9,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,263만 − 보유비용 5,070만 = 순익 4,192만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.73억 × 전세가율 65% = 보증금 7.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +175만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.62억(평가 11.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·587세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

화랑대(6호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~36분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 138m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 184(15)+카페500m 52(8)+병원1km 109(10)+약국500m 6(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수종암아이파크1차매물 6건성북구 종암동 · 22년차 · 513세대

11.2억11.2억 ~ 12억 · 60㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	106동 1/19 서남	59.73㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.91억	매물 ↗
2	11.2억	106동 1/19 서남	59.73㎡	2026-09-03	44	3.2%	6.91억	매물 ↗
3	11.6억	106동 6/19 서남	59.73㎡	2026-09-09	44	3.2%	7.31억	매물 ↗
4	11.6억	106동 6/19 서남	59.73㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.31억	매물 ↗
5	11.8억	106동 14/19 서남	59.73㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.51억	매물 ↗
6	12억	102동 고/20 동남	59.73㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

513세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)길음(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,125만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.16억 → 상승분 9,606만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,606만 − 보유비용 5,125만 = 순익 4,481만÷ 자기자본 6.91억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.16억 × 전세가율 65% = 보증금 7.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +187만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.91억) / 2.86억 = -141%→0점. 필요 자기자본 6.91억(매매 11.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.9억(평가 12.16억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 191%→100점

전액상환+현금 3.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,606만 − 보유비용 5,125만(이자 3,801만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 4,481만 / 자기자본 6.91억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·513세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

길음(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~49분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 407m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 34(8)+병원1km 141(10)+약국500m 11(7)+학원1km 342·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수동선브라운스톤매물 3건성북구 동소문동7가 · 16년차 · 194세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 저/15 동남	59.96㎡	2026-09-07	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	101동 4/15 동남	59.96㎡	2026-09-02	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	12억	102동 5/15 남남	84.96㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 65% = 보증금 8.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.12억(평가 12.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·194세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~55분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 495m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 46(8)+병원1km 145(10)+약국500m 15(7)+학원1km 346·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수돈암힐스테이트매물 5건성북구 돈암동 · 20년차 · 200세대

10.5억10.5억 ~ 11.5억 · 59~85㎡ROE 3.2%전세 65%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 저/12 서남	84.74㎡	2026-08-29	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	102동 저/12 서남	84.74㎡	2026-09-05	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	11억	104동 고/12 서남	59.38㎡	2026-08-25	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.5억	103동 5/12 남남	84.54㎡	2026-09-10	44	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.5억	103동 5/12 남남	84.54㎡	2026-08-18	44	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.3억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·200세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

정릉(우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~51분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 466m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 36(8)+병원1km 156(10)+약국500m 7(7)+학원1km 379·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 102동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 6건네이버 매물 ↗

44점수돈암더샵매물 6건성북구 돈암동 · 21년차 · 339세대

10.5억10억 ~ 11억 · 85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	104동 20/20 동남	84.81㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	104동 고/20 동동	84.81㎡	2026-08-19	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	104동 고/20 동동	84.81㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.7억	104동 11/20 동남	84.81㎡	2026-08-29	44	3.2%	6.41억	매물 ↗
5	11억	102동 13/16 동동	84.81㎡	2026-09-03	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
6	10억	106동 6/20 동북	84.81㎡	2026-08-19	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

339세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)정릉(우이신설) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·339세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

정릉(우이신설) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~58분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 652m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 18(8)+병원1km 147(10)+약국500m 4(7)+학원1km 332·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수동소문한신휴플러스2차매물 6건성북구 동소문동7가 · 23년차 · 409세대

10.8억10억 ~ 12억 · 60~156㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	123동 3/16 남남	84.95㎡	2026-09-08	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
2	10.8억	121동 중/20 동동	59.91㎡	2026-08-31	44	3.2%	6.51억	매물 ↗
3	11억	117동 중/6 남남	106.27㎡	2026-08-18	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.3억	116동 고/9 남남	156.33㎡	2026-09-04	44	3.2%	7.01억	매물 ↗
5	12억	120동 3/20 남남	84.95㎡	2026-09-08	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	10억	119동 저/20 동동	59.91㎡	2026-09-09	44	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

409세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.73억 → 상승분 9,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,263만 − 보유비용 5,070만 = 순익 4,192만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.9% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.73억 × 전세가율 65% = 보증금 7.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +175만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.62억(평가 11.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·409세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

성신여대입구(4호선·우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~44분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 294(15)+카페500m 77(8)+병원1km 150(10)+약국500m 22(7)+학원1km 342·가격형성분(3)+학교1km 18·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 123동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수동부센트레빌매물 12건도봉구 방학동 · 21년차 · 258세대

10.5억8억 ~ 12억 · 85~151㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 69분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	101동 고/15 남남	131.33㎡	2026-09-03	44	3.2%	6.21억	매물 ↗
2	11억	102동 고/15 남남	131.33㎡	2026-09-03	44	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	12억	104동 12/15 남남	131.33㎡	2026-08-27	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	103동 저/14 남남	150.65㎡	2026-08-27	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
5	12억	103동 중/14 남남	150.65㎡	2026-08-13	44	3.2%	7.71억	매물 ↗
6	10억	102동 13/15 남남	119.3㎡	2026-09-10	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	102동 저/15 동동	119.3㎡	2026-08-13	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
8	8.5억	102동 3/15 남남	131.33㎡	2026-09-10	43	3%	4.21억	매물 ↗
9	9억	102동 고/15 동동	119.3㎡	2026-08-13	43	3%	4.71억	매물 ↗
10	8억	101동 고/15 동동	84.98㎡	2026-09-09	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
11	8억	101동 11/15 동동	84.98㎡	2026-09-10	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
12	8억	101동 15/15 동동	84.98㎡	2026-08-13	46	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 6.73억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

258세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)방학(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.4억 → 상승분 9,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,005만 − 보유비용 5,029만 = 순익 3,976만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -2% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.4억 × 전세가율 65% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 11.4억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·258세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

방학(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~39분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 625m(24)+편의점500m 27(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 309(15)+카페500m 53(8)+병원1km 126(10)+약국500m 12(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 101동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 4건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석