전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 11,595건 → 단지 1,507곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

40점수보라매아카데미타워(주상복합)매물 5건동작구 신대방동 · 28년차 · 225세대

12억12억 ~ 12억 · 85~116㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 14분 · 환승0▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1동 33/41 남남	115.54㎡	2026-10-19	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	1동 고/41 북북	84.95㎡	2026-10-20	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	1동 저/41 북북	84.95㎡	2026-10-16	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	1동 고/41 남남	115.54㎡	2026-10-03	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	1동 고/41 북북	84.95㎡	2026-09-29	40	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.5억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매병원(신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~14분 · 자차 ~0분(카카오 실경로) · 1km 내 역 6개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +210만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,796만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 3,621만 / 자기자본 7.78억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·225세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

보라매병원(신림선) 도보 3분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~14분(자차 ~0분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 180m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 313(15)+카페500m 70(8)+병원1km 152(10)+약국500m 14(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 3건네이버 매물 ↗

40점수보라매삼성매물 4건관악구 봉천동 · 30년차 · 710세대

11.7억11.7억 ~ 11.7억 · 85㎡ROE 2.3%전세 197%🚇 18분 · 환승0▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	107동 저/15 동동	84.84㎡	2026-10-12	40	2.3%	7.48억	매물 ↗
2	11.7억	103동 저/15 서서	84.99㎡	2026-10-10	40	2.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.7억	105동 저/15 동동	84.84㎡	2026-10-17	40	2.3%	7.48억	매물 ↗
4	11.7억	103동 저/15 서서	84.99㎡	2026-10-11	40	2.3%	7.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래중간 2.95억

전세가율

197%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

710세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매병원(신림선) 도보 7분 → 0회 환승 → 총 ~18분 · 자차 ~4분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,134만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.56억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 5,134만 = 순익 3,442만÷ 자기자본 7.48억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.56억 × 전세가율 197% = 보증금 24.74억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 20.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +794만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.48억) / 2.86억 = -161%→0점. 필요 자기자본 7.48억(매매 11.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 24.74억(평가 12.56억×전세가율 197%) / 잔존대출 4.08억 = 606%→100점

전액상환+현금 20.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 5,134만(이자 3,743만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 3,442만 / 자기자본 7.48억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·710세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

보라매병원(신림선) 도보 7분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~18분(자차 ~4분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 436m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 299(15)+카페500m 59(8)+병원1km 152(10)+약국500m 15(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 21.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 107동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

39점수우방매물 2건관악구 신림동 · 27년차 · 201세대

10.7억10.7억 ~ 10.7억 · 115㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 19분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	101동 16/24 남남	114.79㎡	2026-10-21	39	2.2%	6.48억	매물 ↗
2	10.7억	101동 중/24 남남	114.79㎡	2026-10-21	39	2.2%	6.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 6.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

201세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매공원(신림선) 도보 9분 → 0회 환승 → 총 ~19분 · 자차 ~6분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.48억 → 상승분 7,843만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,843만 − 보유비용 4,998만 = 순익 2,845만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.48억 × 전세가율 65% = 보증금 7.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.46억(평가 11.48억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,843만 − 보유비용 4,998만(이자 3,743만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 2,845만 / 자기자본 6.48억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·201세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

보라매공원(신림선) 도보 9분→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~19분(자차 ~6분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 476m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 30(8)+병원1km 142(10)+약국500m 7(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 8건네이버 매물 ↗

33점수전철영등포구 신길동 · 50년차 · 164세대

11.5억75.9㎡ · 고/5 · 남남ROE 2.3%전세 29%🚇 19분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.2억

전세가율

29%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

50년차

164세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대방(1호선·신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~19분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 29% = 보증금 3.58억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +2만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.58억(평가 12.34억×전세가율 29%) / 잔존대출 4.08억 = 88%→54점

이자 19만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.28억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 50년차·164세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

대방(1호선·신림선) 도보 3분(카카오 실측)→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~19분(자차 ~14분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 161m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 24(8)+병원1km 151(10)+약국500m 6(7)+학원1km 225·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)33/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · A동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수삼두영등포구 신길동 · 39년차 · 160세대

11억57.87㎡ · 저/10 · 동남ROE 2.2%전세 65%~🚇 20분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대방(1호선·신림선) 도보 4분 → 0회 환승 → 총 ~20분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 3,024만 / 자기자본 6.78억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·160세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

대방(1호선·신림선) 도보 4분(카카오 실측)→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~20분(자차 ~15분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 219m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 26(8)+병원1km 143(10)+약국500m 8(7)+학원1km 222·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수건영4차매물 2건관악구 신림동 · 30년차 · 236세대

8.5억8.5억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 1.8%전세 55%🚇 20분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 저/19 서남	84.89㎡	2026-10-17	38	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8.5억	102동 저/19 서남	84.89㎡	2026-10-02	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 4분 → 0회 환승 → 총 ~20분 · 자차 ~8분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 55% = 보증금 5.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 9.12억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,532만 / 자기자본 4.28억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·236세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 4분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~20분(자차 ~8분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 250m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 277(15)+카페500m 48(8)+병원1km 155(10)+약국500m 13(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 102동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 4건네이버 매물 ↗

47점수신림현대매물 14건관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

8억8억 ~ 12억 · 60~119㎡ROE 1.6%전세 74%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 고/15 남남	59.85㎡	2026-10-24	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	11억	106동 5/15 남남	105.36㎡	2026-10-20	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.5억	103동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-24	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	112동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-19	46	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	12억	104동 11/15 남남	105.36㎡	2026-10-15	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
6	12억	104동 고/15 남남	105.36㎡	2026-10-21	46	2.3%	7.78억	매물 ↗
7	9억	101동 고/15 동동	82.2㎡	2026-10-23	45	1.9%	4.78억	매물 ↗
8	9.5억	110동 5/15 남남	105.36㎡	2026-10-19	45	2%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	106동 고/15 남남	105.36㎡	2026-10-20	45	2%	5.28억	매물 ↗
10	10억	103동 1/15 남남	119.49㎡	2026-10-24	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
11	10억	104동 저/15 남남	105.36㎡	2026-10-22	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
12	10억	103동 5/15 남남	119.49㎡	2026-10-15	45	2.1%	5.78억	매물 ↗
13	10.5억	109동 저/15 남남	119.49㎡	2026-10-19	45	2.1%	6.28억	매물 ↗
14	8.5억	107동 고/15 동동	59.85㎡	2026-10-22	44	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.97억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 74% = 보증금 6.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.35억(평가 8.59억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,233만 / 자기자본 3.78억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

40점수신림동부매물 8건관악구 신림동 · 33년차 · 592세대

11억8.5억 ~ 11억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 53%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 중/15 동남	84.95㎡	2026-10-06	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	103동 중/15 동남	84.95㎡	2026-10-07	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	9억	105동 고/19 서남	60.38㎡	2026-10-22	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
4	9억	105동 고/19 서남	60.38㎡	2026-10-07	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
5	10억	102동 고/19 동남	78.43㎡	2026-10-13	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	102동 저/19 동남	78.43㎡	2026-10-19	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
7	8.5억	102동 고/19 서남	60.38㎡	2026-10-22	38	1.8%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	102동 저/19 서남	60.38㎡	2026-10-10	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

592세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신림(2호선·신림선) 도보 6분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~7분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 53% = 보증금 6.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.26억(평가 11.81억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·592세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

신림(2호선·신림선) 도보 6분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~7분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 395m(30)+편의점500m 31(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 512(15)+카페500m 80(8)+병원1km 115(10)+약국500m 22(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

40점수우정동작구 대방동 · 28년차 · 206세대

12억59.89㎡ · 12/23 · 서남ROE 2.3%전세 47%🚇 21분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.5억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대방(1호선·신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 47% = 보증금 6.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +109만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.05억(평가 12.88억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·206세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

대방(1호선·신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~21분(자차 ~21분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 290m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 23(8)+병원1km 137(10)+약국500m 4(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

48점수서울대벤처타운역푸르지오관악구 신림동 · 2년차 · 571세대

11억59.98㎡ · 고/13 · 남남ROE 2.2%전세 65%~🚇 22분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~22분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·571세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 3분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~22분(자차 ~19분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 1262m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 2(1)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 306동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수신대림자이2단지(주상복합)매물 4건영등포구 대림동 · 19년차 · 159세대

11억9.8억 ~ 12억 · 84~96㎡ROE 2.2%전세 56%🚇 24분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	202동 중/24 서서	84.83㎡	2026-10-22	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	201동 21/24 남남	95.71㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	202동 고/24 서서	84.83㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	9.8억	202동 10/24 서서	84.45㎡	2026-10-24	40	2%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.8억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

159세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로디지털단지(2호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~24분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 56% = 보증금 6.61억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +133만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.61억(평가 11.81억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·159세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

구로디지털단지(2호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~24분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 117m(30)+편의점500m 34(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 431(15)+카페500m 76(8)+병원1km 197(10)+약국500m 17(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 202동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수신대림자이1단지(주상복합)매물 13건영등포구 대림동 · 19년차 · 155세대

10억9.5억 ~ 12억 · 84~85㎡ROE 2.1%전세 67%🚇 24분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 5/19 남남	84.92㎡	2026-10-24	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	101동 7/19 동동	84.14㎡	2026-10-24	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	102동 중/19 남남	84.92㎡	2026-10-24	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	101동 중/19 남남	84.92㎡	2026-10-16	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	101동 고/19 동동	84.14㎡	2026-10-16	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	101동 중/19 서서	84.41㎡	2026-10-07	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
7	10.5억	101동 8/19 동동	84.14㎡	2026-10-20	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
8	11억	101동 19/19 서서	84.41㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	101동 고/19 동동	84.14㎡	2026-10-19	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
10	12억	102동 고/19 남남	84.6㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
11	9.5억	101동 18/19 동동	84.36㎡	2026-10-20	40	2%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	102동 고/19 동동	84.61㎡	2026-10-24	40	2%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	101동 고/19 동동	84.36㎡	2026-10-06	40	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

155세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 67% = 보증금 7.19억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +158만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.19억(평가 10.73억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 176%→100점

전액상환+현금 3.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,427만 / 자기자본 5.78억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·155세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

구로디지털단지(2호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~24분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 128m(30)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 443(15)+카페500m 74(8)+병원1km 196(10)+약국500m 16(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 4건네이버 매물 ↗

39점수우성2차매물 2건동작구 신대방동 · 32년차 · 174세대

10.5억10.5억 ~ 10.5억 · 59㎡ROE 2.1%전세 54%🚇 25분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 저/17 남남	59.47㎡	2026-10-06	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	102동 저/17 남남	59.47㎡	2026-10-02	39	2.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.95억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매공원(신림선) 도보 14분 → 0회 환승 → 총 ~25분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 54% = 보증금 6.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +111만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.09억(평가 11.27억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,726만 / 자기자본 6.28억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·174세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

95점

근거

보라매공원(신림선) 도보 14분→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~25분(자차 ~17분·카카오 실경로)→95점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 640m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 108(15)+카페500m 31(8)+병원1km 142(10)+약국500m 18(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 102동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 5건네이버 매물 ↗

41점수新대림한솔솔파크매물 15건영등포구 대림동 · 18년차 · 232세대

10억10억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.1%전세 61%🚇 26분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	103동 저/19 남남	84.89㎡	2026-10-25	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	103동 저/19 남남	84.89㎡	2026-09-28	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.3억	103동 저/19 남남	84.89㎡	2026-10-12	41	2.1%	6.08억	매물 ↗
4	10.3억	103동 저/19 서남	84.89㎡	2026-10-02	41	2.1%	6.08억	매물 ↗
5	10.5억	103동 중/19 남남	84.89㎡	2026-10-24	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
6	10.8억	102동 중/17 남남	84.89㎡	2026-10-20	41	2.2%	6.58억	매물 ↗
7	11억	105동 중/17 남남	84.89㎡	2026-10-25	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	105동 고/17 남남	84.89㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	102동 4/17 남남	84.89㎡	2026-10-07	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
10	11.2억	102동 4/17 남남	84.89㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
11	11.5억	104동 15/15 서남	84.89㎡	2026-10-17	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
12	11.5억	105동 고/17 남남	84.89㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
13	11.5억	102동 14/17 남남	84.89㎡	2026-10-07	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
14	11.5억	102동 고/17 동남	84.89㎡	2026-10-01	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
15	12억	102동 11/17 동남	84.89㎡	2026-10-21	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.8억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

232세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로디지털단지(2호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~26분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 61% = 보증금 6.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.55억(평가 10.73억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·232세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

97점

근거

구로디지털단지(2호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~26분(자차 ~9분·카카오 실경로)→97점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 282m(30)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 457(15)+카페500m 82(8)+병원1km 199(10)+약국500m 12(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 103동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수신기목련매물 3건영등포구 신길동 · 26년차 · 213세대

8억8억 ~ 8.2억 · 59㎡ROE 1.6%전세 55%🚇 27분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 고/20 동남	59.4㎡	2026-10-19	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 고/20 동남	59.4㎡	2026-10-07	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8.2억	101동 저/20 동남	59.4㎡	2026-09-28	40	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.83억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울지방병무청(신림선) 도보 12분 → 0회 환승 → 총 ~27분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 55% = 보증금 4.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.72억(평가 8.59억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·213세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

96점

근거

서울지방병무청(신림선) 도보 12분(카카오 실측)→0회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~27분(자차 ~13분·카카오 실경로)→96점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 726m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 160(15)+카페500m 22(8)+병원1km 115(10)+약국500m 10(7)+학원1km 273·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수독산중앙하이츠빌매물 15건금천구 독산동 · 22년차 · 554세대

8억8억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 28분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 2/21 남남	84.87㎡	2026-10-06	43	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	101동 저/21 남남	84.87㎡	2026-10-09	43	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	9.5억	104동 13/22 서서	84.87㎡	2026-10-16	41	2%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	107동 16/20 남남	84.87㎡	2026-10-02	41	2%	5.28억	매물 ↗
5	8.5억	103동 11/22 남남	84.87㎡	2026-10-06	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	103동 중/22 남남	84.87㎡	2026-10-09	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	8.7억	104동 13/22 서서	84.87㎡	2026-10-17	40	1.8%	4.48억	매물 ↗
8	8.7억	101동 21/21 남남	84.87㎡	2026-10-06	40	1.8%	4.48억	매물 ↗
9	8.7억	104동 고/22 서남	84.87㎡	2026-10-15	40	1.8%	4.48억	매물 ↗
10	8.8억	106동 8/22 남남	84.87㎡	2026-10-22	40	1.9%	4.58억	매물 ↗
11	9억	105동 고/22 남남	84.87㎡	2026-09-28	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
12	9억	101동 저/21 서남	84.87㎡	2026-10-09	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
13	9억	105동 고/22 서남	84.87㎡	2026-09-30	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
14	9.2억	106동 9/22 남남	84.87㎡	2026-10-06	40	1.9%	4.98억	매물 ↗
15	9.2억	106동 중/22 남남	84.87㎡	2026-10-09	40	1.9%	4.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

독산(1호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~17분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 132m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 35(8)+병원1km 105(10)+약국500m 3(7)+학원1km 218·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수경남동작구 신대방동 · 23년차 · 427세대

10.6억56㎡ · 저/20 · 서남ROE 2.2%전세 53%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래중간 11.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

427세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신대방(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 4,984만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.38억 → 상승분 7,769만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,769만 − 보유비용 4,984만 = 순익 2,785만÷ 자기자본 6.38억 → 연 ROE 2.2% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.38억 × 전세가율 53% = 보증금 6.03억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +108만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.38억) / 2.86억 = -123%→0점. 필요 자기자본 6.38억(매매 10.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.03억(평가 11.38억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,769만 − 보유비용 4,984만(이자 3,743만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 2,785만 / 자기자본 6.38억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·427세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

신대방(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~9분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 493m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 183(15)+카페500m 46(8)+병원1km 161(10)+약국500m 20(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-25 · 105동최근 실거래 2026-08-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수신림신도브래뉴매물 8건관악구 신림동 · 24년차 · 304세대

9.95억9.95억 ~ 12억 · 81~116㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 28분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.95억	101동 저/17 서남	81.42㎡	2026-10-14	41	2.1%	5.73억	매물 ↗
2	11억	101동 저/17 서서	81.42㎡	2026-10-06	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	102동 고/17 서남	84.95㎡	2026-10-06	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	102동 고/17 서남	84.95㎡	2026-10-14	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	101동 저/17 서남	81.42㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	102동 고/17 남남	84.95㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	12억	102동 중/17 서남	115.62㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
8	12억	102동 중/17 남남	115.62㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

304세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.73억

대출 4.22억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.96억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.73억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 895만 + 재산세 259만 = 보유비용 4,896만
3자산가치(2년 후)
9.95억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.68억 → 상승분 7,293만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,293만 − 보유비용 4,896만 = 순익 2,397만÷ 자기자본 5.73억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.68억 × 전세가율 65% = 보증금 6.94억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +148만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.73억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.73억(매매 9.95억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.94억(평가 10.68억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,293만 − 보유비용 4,896만(이자 3,743만+취득세 895만+재산세 259만) = 순익 2,397만 / 자기자본 5.73억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·304세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

95점

근거

신대방(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~9분·카카오 실경로)→95점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 476m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 267(15)+카페500m 58(8)+병원1km 148(10)+약국500m 11(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수디큐브시티(주상복합)매물 4건구로구 신도림동 · 16년차 · 524세대

11억11억 ~ 12억 · 59~60㎡ROE 2.2%전세 59%🚇 28분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	A동 3/51 동북	59.16㎡	2026-10-19	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	B동 6/51 동북	59.16㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.8억	A동 8/51 동남	59.88㎡	2026-10-08	41	2.3%	7.58억	매물 ↗
4	12억	A동 5/51 서남	59.16㎡	2026-10-23	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 15.25억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

524세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신도림(1호선·2호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 59% = 보증금 6.97억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.97억(평가 11.81억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·524세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

신도림(1호선·2호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~22분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 263m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 306(15)+카페500m 53(8)+병원1km 92(10)+약국500m 16(7)+학원1km 245·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · A동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 12건네이버 매물 ↗

40점수신도림롯데구로구 구로동 · 27년차 · 718세대

12억59.68㎡ · 4/20 · 서남ROE 2.3%전세 51%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.65억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

718세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 51% = 보증금 6.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.57억(평가 12.88억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 161%→100점

전액상환+현금 2.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·718세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

구로(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~14분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 192m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 225(15)+카페500m 45(8)+병원1km 119(10)+약국500m 10(7)+학원1km 217·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 104동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수당산디오빌(주상복합)영등포구 당산동5가 · 22년차 · 212세대

9억57.75㎡ · 고/15 · 동북ROE 1.9%전세 82%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 3.8억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)당산(2호선·9호선) 도보 1분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 82% = 보증금 7.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.92억(평가 9.66억×전세가율 82%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,830만 / 자기자본 4.78억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·212세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

94점

근거

당산(2호선·9호선) 도보 1분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~16분·카카오 실경로)→94점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 59m(30)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 261(15)+카페500m 60(8)+병원1km 126(10)+약국500m 17(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 1동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 2건네이버 매물 ↗

37점수현대(74-30)구로구 구로동 · 39년차 · 397세대

8.5억84.57㎡ · 중/15 · 서서ROE 1.8%전세 59%🚇 28분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.75억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

397세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~28분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 59% = 보증금 5.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 9.12억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·397세대→22점 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

93점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~28분(자차 ~11분·카카오 실경로)→93점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 368m(30)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 277(15)+카페500m 43(8)+병원1km 153(10)+약국500m 7(7)+학원1km 153·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 3동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 12건네이버 매물 ↗

42점수삼성산주공3단지매물 3건관악구 신림동 · 26년차 · 1,482세대

8억8억 ~ 8억 · 113㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	302동 17/25 동남	113.31㎡	2026-10-23	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	306동 8/25 동남	113.31㎡	2026-10-22	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	302동 고/25 동남	113.31㎡	2026-10-24	42	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

관악산(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~19분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1261m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수이화우성매물 5건구로구 구로동 · 28년차 · 497세대

11억8.3억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 53%🚇 29분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 18/23 동남	114.92㎡	2026-10-20	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	8.3억	105동 6/20 서남	59.82㎡	2026-10-15	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
3	9.5억	103동 중/15 동남	84.98㎡	2026-10-14	39	2%	5.28억	매물 ↗
4	9.7억	101동 중/23 서남	114.92㎡	2026-10-19	39	2%	5.48억	매물 ↗
5	9.7억	101동 중/23 서남	114.92㎡	2026-10-10	39	2%	5.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 7.15억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 53% = 보증금 6.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.26억(평가 11.81억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·497세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

93점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~29분(자차 ~9분·카카오 실경로)→93점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 381m(30)+편의점500m 31(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 328(15)+카페500m 61(8)+병원1km 195(10)+약국500m 17(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 17건네이버 매물 ↗

36점수쌍마한신매물 9건광명시 철산동 · 34년차 · 384세대

9.5억8.5억 ~ 10.4억 · 66~85㎡ROE 0.9%전세 59%🚇 29분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	101동 1/15 동동	84.93㎡	2026-10-13	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.8억	101동 6/15 동동	84.93㎡	2026-10-13	36	1%	5.58억	매물 ↗
3	10.1억	101동 저/15 동동	84.93㎡	2026-10-16	36	1%	5.88억	매물 ↗
4	10.3억	102동 6/15 남남	84.93㎡	2026-10-07	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
5	10.4억	102동 8/15 남남	84.93㎡	2026-09-29	36	1.1%	6.18억	매물 ↗
6	8.5억	103동 2/15 남남	65.66㎡	2026-10-19	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	103동 15/15 남남	65.66㎡	2026-10-14	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.7억	103동 중/15 남남	65.66㎡	2026-10-19	35	0.6%	4.48억	매물 ↗
9	8.9억	103동 저/15 남남	65.66㎡	2026-10-20	35	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.25억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

384세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 59% = 보증금 5.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.95억(평가 10.08억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 951만 / 자기자본 5.28억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·384세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

91점

근거

철산(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~29분(자차 ~29분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 116m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 242(15)+카페500m 59(8)+병원1km 132(10)+약국500m 22(7)+학원1km 253·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

31점수신동아매물 4건영등포구 대림동 · 40년차 · 591세대

8억8억 ~ 9.7억 · 67~85㎡ROE 1.6%전세 32%🚇 29분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	3동 고/15 동동	84.85㎡	2026-10-24	31	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	9.5억	3동 중/15 남남	84.85㎡	2026-10-13	31	2%	5.28억	매물 ↗
3	9.7억	3동 저/15 동동	84.85㎡	2026-10-07	31	2%	5.48억	매물 ↗
4	8.5억	2동 저/15 동동	67.41㎡	2026-10-07	29	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 11억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 32% = 보증금 2.75억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −67%월세전환 시 순현금 -34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.75억(평가 8.59억×전세가율 32%) / 잔존대출 4.08억 = 67%→25점

이자 50만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·591세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~29분(자차 ~14분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 403m(24)+편의점500m 28(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 277(15)+카페500m 50(8)+병원1km 126(10)+약국500m 7(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)31/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

49점수남구로역동일센타시아매물 2건구로구 가리봉동 · 2년차 · 162세대

8억8억 ~ 8.5억 · 61~68㎡ROE 1.6%전세 78%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 2/7 동남	67.94㎡	2026-10-15	49	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.5억	101동 1/7 남남	61.15㎡	2026-09-28	47	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.85억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

162세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 78% = 보증금 6.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.7억(평가 8.59억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·162세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~10분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 375m(30)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 398(15)+카페500m 64(8)+병원1km 178(10)+약국500m 13(7)+학원1km 165·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수구로두산매물 8건구로구 구로동 · 28년차 · 1,285세대

9.4억8.1억 ~ 9.5억 · 52~85㎡ROE 2%전세 48%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.4억	105동 4/19 동남	84.9㎡	2026-10-13	45	2%	5.18억	매물 ↗
2	9.5억	105동 고/19 동남	84.9㎡	2026-10-06	45	2%	5.28억	매물 ↗
3	9.5억	105동 고/19 동남	84.9㎡	2026-10-22	45	2%	5.28억	매물 ↗
4	8.1억	104동 20/25 동북	51.84㎡	2026-10-13	44	1.7%	3.88억	매물 ↗
5	8.2억	106동 10/25 서남	51.84㎡	2026-10-14	43	1.7%	3.98억	매물 ↗
6	8.4억	104동 17/25 동북	51.84㎡	2026-10-23	43	1.7%	4.18억	매물 ↗
7	8.4억	104동 17/25 서남	51.84㎡	2026-10-22	43	1.7%	4.18억	매물 ↗
8	8.5억	104동 21/25 동북	51.84㎡	2026-10-16	42	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.4억

실거래중간 6.5억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.58억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 834만 + 재산세 244만 = 보유비용 4,821만
3자산가치(2년 후)
9.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.09억 → 상승분 6,890만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,890만 − 보유비용 4,821만 = 순익 2,069만÷ 자기자본 5.18억 → 연 ROE 2% (보수 -3.6% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.09억 × 전세가율 48% = 보증금 4.84억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.18억) / 2.86억 = -81%→0점. 필요 자기자본 5.18억(매매 9.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 10.09억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,890만 − 보유비용 4,821만(이자 3,743만+취득세 834만+재산세 244만) = 순익 2,069만 / 자기자본 5.18억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,285세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~11분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 387(15)+카페500m 46(8)+병원1km 158(10)+약국500m 22(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 105동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 43건네이버 매물 ↗

43점수한신휴플러스매물 12건구로구 구로동 · 20년차 · 498세대

8.3억8.3억 ~ 10억 · 50~58㎡ROE 1.7%전세 59%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	105동 3/19 서남	50.03㎡	2026-10-02	43	1.7%	4.08억	매물 ↗
2	9.3억	103동 5/19 서남	50.03㎡	2026-10-21	43	2%	5.08억	매물 ↗
3	9.3억	103동 5/19 서남	50.03㎡	2026-10-02	43	2%	5.08억	매물 ↗
4	9.4억	102동 고/19 동남	58.03㎡	2026-10-22	43	2%	5.18억	매물 ↗
5	9.5억	104동 5/19 동남	58.03㎡	2026-10-02	43	2%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	201동 중/14 남남	58.03㎡	2026-10-08	43	2%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	104동 저/19 동남	58.03㎡	2026-10-12	43	2%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	104동 5/19 동남	58.03㎡	2026-10-02	43	2%	5.28억	매물 ↗
9	10억	104동 6/19 동남	58.03㎡	2026-09-28	43	2.1%	5.78억	매물 ↗
10	8.5억	105동 5/19 서남	50.03㎡	2026-10-16	42	1.8%	4.28억	매물 ↗
11	8.7억	103동 고/19 서남	50.17㎡	2026-10-23	42	1.8%	4.48억	매물 ↗
12	8.7억	101동 고/16 동남	50.17㎡	2026-10-17	42	1.8%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 4.89억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 4,671만 = 순익 1,412만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.6% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 59% = 보증금 5.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.26억(평가 8.91억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,084만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 1,412만 / 자기자본 4.08억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·498세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

남구로(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~10분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 389m(30)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 352(15)+카페500m 58(8)+병원1km 178(10)+약국500m 15(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 105동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 27건네이버 매물 ↗

41점수동작상떼빌매물 5건동작구 신대방동 · 20년차 · 545세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 66%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	104동 저/28 동동	84.98㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	103동 저/22 서서	84.98㎡	2026-10-25	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	101동 저/22 동동	84.98㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	102동 저/28 서서	84.98㎡	2026-10-19	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	12억	102동 저/28 서서	84.98㎡	2026-10-02	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.8억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

545세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신대방(2호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~10분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.66억 → 상승분 8,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,649만 − 보유비용 5,147만 = 순익 3,502만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.66억 × 전세가율 66% = 보증금 8.36억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +209만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.36억(평가 12.66억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,649만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 3,502만 / 자기자본 7.58억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·545세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

91점

근거

신대방(2호선) 도보 10분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~10분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 45(8)+병원1km 206(10)+약국500m 16(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수대림(411)매물 6건동작구 상도동 · 31년차 · 279세대

11.5억9.5억 ~ 12억 · 67~85㎡ROE 2.3%전세 57%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 중/15 동동	84.89㎡	2026-10-19	40	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	103동 저/15 남남	84.89㎡	2026-10-06	40	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	101동 중/15 동동	84.89㎡	2026-10-21	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	101동 중/15 동동	84.89㎡	2026-10-21	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	9.5억	102동 저/15 동동	66.59㎡	2026-09-28	39	2%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	102동 저/15 동동	66.59㎡	2026-09-28	39	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.5억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

279세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 57% = 보증금 7.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.04억(평가 12.34억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·279세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~17분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 29(8)+병원1km 103(10)+약국500m 4(7)+학원1km 295·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 4건네이버 매물 ↗

40점수신도림우성5차매물 5건구로구 신도림동 · 32년차 · 154세대

12억10.98억 ~ 12억 · 80㎡ROE 2.3%전세 41%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	501동 8/11 서남	79.56㎡	2026-10-15	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	501동 2/11 서남	79.56㎡	2026-10-09	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	501동 저/11 서남	79.56㎡	2026-10-05	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	10.98억	501동 1/11 서남	79.56㎡	2026-10-24	39	2.2%	6.76억	매물 ↗
5	10.98억	501동 저/11 남남	79.56㎡	2026-10-12	39	2.2%	6.76억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.07억

전세가율

41%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

154세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도림천(2호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 41% = 보증금 5.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.28억(평가 12.88억×전세가율 41%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·154세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

도림천(2호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~20분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 247m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 20(8)+병원1km 99(10)+약국500m 6(7)+학원1km 242·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 501동최근 실거래 2026-07-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

40점수현대3차매물 3건영등포구 문래동5가 · 35년차 · 166세대

12억10.8억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 53%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 9/12 남남	84.55㎡	2026-10-16	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	10.8억	101동 중/12 남남	84.55㎡	2026-10-22	39	2.2%	6.58억	매물 ↗
3	11억	101동 저/12 동동	84.75㎡	2026-10-07	39	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.3억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

166세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도림천(2호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~21분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 53% = 보증금 6.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +143만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.83억(평가 12.88억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 167%→100점

전액상환+현금 2.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·166세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

91점

근거

도림천(2호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~21분·카카오 실경로)→91점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 5(7)+학원1km 241·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 101동최근 실거래 2026-08-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

39점수구로현대매물 4건구로구 구로동 · 35년차 · 591세대

8.5억8.5억 ~ 10억 · 64~85㎡ROE 1.8%전세 54%🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	304동 6/15 서서	63.98㎡	2026-10-21	39	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	9.8억	302동 4/15 동남	84.57㎡	2026-10-19	39	2%	5.58억	매물 ↗
3	10억	301동 14/15 서남	84.57㎡	2026-10-14	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	301동 15/15 서서	84.57㎡	2026-10-13	39	2.1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.35억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~7분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 54% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 9.12억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·591세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~7분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 484m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 357(15)+카페500m 72(8)+병원1km 186(10)+약국500m 13(7)+학원1km 165·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 304동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 6건네이버 매물 ↗

39점수삼익매물 4건영등포구 당산동3가 · 48년차 · 176세대

12억12억 ~ 12억 · 61㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 30분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1동 6/11 동남	60.83㎡	2026-10-24	39	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	2동 6/11 동동	60.83㎡	2026-10-21	39	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	2동 고/11 동동	60.83㎡	2026-10-19	39	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	1동 6/11 동남	60.83㎡	2026-09-28	39	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

48년차

176세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영등포구청(2호선·5호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~30분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +210만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 48년차·176세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

90점

근거

영등포구청(2호선·5호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~30분(자차 ~26분·카카오 실경로)→90점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 267m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 433(15)+카페500m 109(8)+병원1km 157(10)+약국500m 13(7)+학원1km 248·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수롯데캐슬골드파크2차(주상복합)매물 5건금천구 독산동 · 9년차 · 292세대

10.5억10.5억 ~ 11억 · 59㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	202동 고/41 남남	59.27㎡	2026-10-22	46	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.6억	202동 저/41 동남	59.27㎡	2026-10-23	46	2.2%	6.38억	매물 ↗
3	10.6억	202동 11/41 남남	59.27㎡	2026-10-24	46	2.2%	6.38억	매물 ↗
4	11억	201동 고/41 동남	59.27㎡	2026-10-24	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	201동 고/41 남남	59.27㎡	2026-10-23	46	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

292세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.33억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +164만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.33억(평가 11.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·292세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

금천구청(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~26분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 259m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 43(8)+병원1km 105(10)+약국500m 6(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수삼성래미안매물 9건구로구 구로동 · 22년차 · 1,244세대

11.9억10억 ~ 12억 · 56~79㎡ROE 2.3%전세 66%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	104동 고/22 동남	78.66㎡	2026-10-07	44	2.3%	7.68억	매물 ↗
2	12억	108동 18/25 동남	78.66㎡	2026-10-24	44	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	113동 14/19 서남	78.66㎡	2026-09-28	44	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	12억	108동 18/25 서남	78.66㎡	2026-10-24	44	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	10억	106동 7/22 서남	56.03㎡	2026-10-21	43	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	10.2억	106동 6/22 서남	58.13㎡	2026-10-12	43	2.1%	5.98억	매물 ↗
7	11억	110동 2/24 동남	78.66㎡	2026-10-22	43	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	101동 고/21 서남	58.13㎡	2026-10-17	43	2.2%	6.78억	매물 ↗
9	11.3억	113동 5/19 서남	78.66㎡	2026-10-17	43	2.2%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 9.85억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,244세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남구로(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.77억 → 상승분 8,722만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,722만 − 보유비용 5,161만 = 순익 3,561만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.77억 × 전세가율 66% = 보증금 8.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +212만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.43억(평가 12.77억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 206%→100점

전액상환+현금 4.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,722만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 3,561만 / 자기자본 7.68억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,244세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

남구로(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~9분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 428m(24)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 318(15)+카페500m 67(8)+병원1km 198(10)+약국500m 16(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 104동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 23건네이버 매물 ↗

41점수당산쌍용예가클래식매물 2건영등포구 당산동3가 · 17년차 · 284세대

12억12억 ~ 12억 · 55㎡ROE 2.3%전세 46%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 저/13 동남	54.87㎡	2026-10-20	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	101동 3/13 동동	54.87㎡	2026-10-01	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 14.9억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영등포구청(2호선·5호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 46% = 보증금 5.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 12.88억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·284세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

영등포구청(2호선·5호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~26분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 339m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 9(10)+음식점500m 410(15)+카페500m 104(8)+병원1km 132(10)+약국500m 11(7)+학원1km 258·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수서울대입구아이원관악구 봉천동 · 20년차 · 374세대

11억59.96㎡ · 1/10 · 남남ROE 2.2%전세 63%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 12.3억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

374세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 63% = 보증금 7.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +169만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.44억(평가 11.81억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·374세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

봉천(2호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~31분(자차 ~16분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 537m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 271(15)+카페500m 52(8)+병원1km 192(10)+약국500m 15(7)+학원1km 215·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 201동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 1건네이버 매물 ↗

40점수우성1차매물 5건영등포구 대림동 · 41년차 · 435세대

8억8억 ~ 11.5억 · 52~84㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	5동 고/15 서남	52.07㎡	2026-10-17	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	5동 중/15 서남	52.07㎡	2026-10-19	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	5동 중/15 서남	52.07㎡	2026-10-22	40	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	11.5억	1동 1/15 동남	83.59㎡	2026-10-25	39	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	8.5억	5동 고/15 서남	52.07㎡	2026-10-22	37	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

435세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·435세대→22점 + 대단지 1 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~12분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 544m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 268(15)+카페500m 28(8)+병원1km 152(10)+약국500m 15(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 5동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 10건네이버 매물 ↗

40점수영화매물 7건구로구 개봉동 · 28년차 · 372세대

11억9.5억 ~ 11.5억 · 60~143㎡ROE 2.2%전세 46%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 23/25 동동	143.09㎡	2026-10-21	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	102동 저/25 동남	143.09㎡	2026-10-14	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.5억	102동 7/25 동동	143.09㎡	2026-10-23	40	2.3%	7.28억	매물 ↗
4	10.5억	102동 중/25 남남	84.96㎡	2026-10-23	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	101동 고/25 동동	84.96㎡	2026-10-19	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
6	9.5억	101동 15/25 남남	59.78㎡	2026-10-23	38	2%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	101동 15/25 남남	59.78㎡	2026-09-29	38	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.7억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

372세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 46% = 보증금 5.43억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 11.81억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·372세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

개봉(1호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~27분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 189m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 197(15)+카페500m 39(8)+병원1km 120(10)+약국500m 14(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 6건네이버 매물 ↗

40점수현대구로구 신도림동 · 28년차 · 260세대

12억59.73㎡ · 12/18 · 서남ROE 2.3%전세 46%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.9억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도림천(2호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 46% = 보증금 5.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 12.88억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

도림천(2호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~20분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 309m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 22(8)+병원1km 94(10)+약국500m 9(7)+학원1km 232·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 102동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수상도삼호매물 2건동작구 상도동 · 33년차 · 682세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	103동 1/17 남남	84.52㎡	2026-10-14	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	103동 1/17 남남	84.52㎡	2026-09-28	40	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

682세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +210만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·682세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~19분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 465m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 23(8)+병원1km 64(10)+약국500m 3(7)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

39점수우성(1058)구로구 구로동 · 31년차 · 296세대

9억84.38㎡ · 1/17 · 남남ROE 1.9%전세 60%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.5억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 60% = 보증금 5.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.8억(평가 9.66억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

구일(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~15분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 279m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 7건네이버 매물 ↗

39점수삼익(주상복합)매물 3건동작구 노량진동 · 26년차 · 175세대

9.3억9.3억 ~ 11억 · 59㎡ROE 2%전세 55%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	1동 3/19 서남	58.96㎡	2026-10-22	39	2%	5.08억	매물 ↗
2	10억	1동 14/19 동동	58.96㎡	2026-10-24	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	11억	1동 15/19 동동	58.96㎡	2026-10-12	39	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 10.08억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

175세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)노량진(1호선·9호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.98억 → 상승분 6,817만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,817만 − 보유비용 4,807만 = 순익 2,009만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.98억 × 전세가율 55% = 보증금 5.49억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.49억(평가 9.98억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,817만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 2,009만 / 자기자본 5.08억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·175세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

89점

근거

노량진(1호선·9호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~17분·카카오 실경로)→89점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 430m(24)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 283(15)+카페500m 66(8)+병원1km 107(10)+약국500m 9(7)+학원1km 286·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 1건네이버 매물 ↗

39점수철산리버빌주공광명시 철산동 · 25년차 · 401세대

8억84.34㎡ · 2/23 · 남남ROE 0.3%전세 59%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.98억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

401세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 59% = 보증금 5.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.01억(평가 8.49억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·401세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

구일(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~32분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 263m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 12(6)+병원1km 71(10)+약국500m 1(2)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 103동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 9건네이버 매물 ↗

39점수삼호매물 8건구로구 개봉동 · 30년차 · 369세대

8.4억8.4억 ~ 10억 · 60~85㎡ROE 1.7%전세 59%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.4억	102동 고/16 남남	59.86㎡	2026-10-21	39	1.7%	4.18억	매물 ↗
2	9억	101동 고/24 남남	84.88㎡	2026-10-16	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
3	9억	101동 중/24 남남	84.88㎡	2026-10-02	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
4	9.1억	101동 6/24 남남	84.88㎡	2026-10-24	39	1.9%	4.88억	매물 ↗
5	9.5억	101동 9/24 남남	84.88㎡	2026-10-23	39	2%	5.28억	매물 ↗
6	10억	101동 17/24 남남	84.88㎡	2026-09-28	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	101동 22/24 남남	84.88㎡	2026-09-26	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
8	8.5억	101동 2/24 남남	84.88㎡	2026-10-21	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.4억

실거래중간 7.95억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

369세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.88억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 724만 + 재산세 218만 = 보유비용 4,685만
3자산가치(2년 후)
8.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 6,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,157만 − 보유비용 4,685만 = 순익 1,472만÷ 자기자본 4.18억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 59% = 보증금 5.32억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +77만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

4점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.18억) / 2.86억 = -46%→4점. 필요 자기자본 4.18억(매매 8.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.32억(평가 9.02억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,157만 − 보유비용 4,685만(이자 3,743만+취득세 724만+재산세 218만) = 순익 1,472만 / 자기자본 4.18억→연ROE 1.7%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·369세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

89점

근거

개봉(1호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~16분·카카오 실경로)→89점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 145m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 207(15)+카페500m 48(8)+병원1km 109(10)+약국500m 16(7)+학원1km 187·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 9건네이버 매물 ↗

38점수신도림현대매물 4건구로구 구로동 · 33년차 · 450세대

12억11.4억 ~ 12억 · 80㎡ROE 2.3%전세 34%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	102동 21/21 동남	80.01㎡	2026-10-16	38	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	11.5억	103동 2/21 동동	80.01㎡	2026-10-01	37	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.7억	101동 2/19 동남	80.01㎡	2026-10-23	37	2.3%	7.48억	매물 ↗
4	11.4억	103동 1/21 동남	80.01㎡	2026-10-23	36	2.2%	7.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.7억

전세가율

34%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

450세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 34% = 보증금 4.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.38억(평가 12.88억×전세가율 34%) / 잔존대출 4.08억 = 107%→82점

전액상환+현금 0.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·450세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

구로(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~16분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 347(15)+카페500m 53(8)+병원1km 107(10)+약국500m 13(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 11건네이버 매물 ↗

48점수현대매물 13건구로구 개봉동 · 25년차 · 2,412세대

12억10.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.3%전세 52%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 5/25 서남	84.99㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	103동 13/25 서서	84.96㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	103동 18/25 서서	84.96㎡	2026-10-23	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	10.5억	127동 고/24 남남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.6억	128동 9/25 동동	59.94㎡	2026-10-14	47	2.2%	6.38억	매물 ↗
6	11억	129동 19/25 동동	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	128동 16/25 남남	59.94㎡	2026-10-24	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	122동 3/25 동남	59.94㎡	2026-10-23	47	2.2%	6.78억	매물 ↗
9	11.3억	105동 25/25 서남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.2%	7.08억	매물 ↗
10	11.5억	131동 23/23 남남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
11	11.5억	107동 1/25 서남	114.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
12	11.7억	124동 2/19 서남	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.48억	매물 ↗
13	11.8억	101동 19/22 동동	84.99㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.68억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

38건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,412세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 52% = 보증금 6.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +137만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.7억(평가 12.88억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

95점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 38건→95점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,412세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~31분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 46(8)+병원1km 110(10)+약국500m 14(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 38건네이버 매물 ↗

47점수금천현대매물 8건금천구 독산동 · 24년차 · 996세대

8억8억 ~ 8.6억 · 85㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 중/22 서서	84.83㎡	2026-10-23	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	110동 23/24 남남	84.83㎡	2026-10-03	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	104동 중/22 서서	84.83㎡	2026-10-09	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8.2억	101동 저/22 서서	84.83㎡	2026-10-15	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
5	8.2억	103동 22/24 남남	84.83㎡	2026-09-28	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
6	8.2억	103동 14/24 남남	84.83㎡	2026-09-28	46	1.7%	3.98억	매물 ↗
7	8.5억	101동 8/22 서서	84.83㎡	2026-10-22	44	1.8%	4.28억	매물 ↗
8	8.6억	101동 중/22 서서	84.83㎡	2026-10-06	44	1.8%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

996세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·996세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

독산(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~18분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 390m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 14(7)+병원1km 101(10)+약국500m 1(2)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 32건네이버 매물 ↗

43점수신대림신동아파밀리에매물 11건영등포구 대림동 · 13년차 · 185세대

9.7억8.2억 ~ 10.5억 · 60~85㎡ROE 2%전세 47%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	102동 고/14 동남	84.95㎡	2026-10-16	43	2%	5.48억	매물 ↗
2	9.7억	102동 고/14 동남	84.95㎡	2026-10-13	43	2%	5.48억	매물 ↗
3	9.7억	102동 고/14 동남	84.95㎡	2026-10-09	43	2%	5.48억	매물 ↗
4	9.8억	103동 고/18 동남	84.94㎡	2026-10-13	43	2%	5.58억	매물 ↗
5	9.8억	102동 중/14 동남	84.95㎡	2026-10-21	43	2%	5.58억	매물 ↗
6	10.5억	103동 15/18 동남	84.94㎡	2026-10-17	43	2.1%	6.28억	매물 ↗
7	8.2억	104동 고/14 서남	59.97㎡	2026-10-13	40	1.7%	3.98억	매물 ↗
8	8.2억	103동 저/18 동남	59.97㎡	2026-10-02	40	1.7%	3.98억	매물 ↗
9	8.2억	104동 저/14 서남	59.97㎡	2026-10-02	40	1.7%	3.98억	매물 ↗
10	8.2억	104동 14/14 서남	59.97㎡	2026-10-14	40	1.7%	3.98억	매물 ↗
11	8.2억	104동 저/14 서남	59.97㎡	2026-10-13	40	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 7.4억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)대림(2호선·7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,862만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,862만 = 순익 2,248만÷ 자기자본 5.48억 → 연 ROE 2% (보수 -3.4% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 47% = 보증금 4.89억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.48억) / 2.86억 = -91%→0점. 필요 자기자본 5.48억(매매 9.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 10.41억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,110만 − 보유비용 4,862만(이자 3,743만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 2,248만 / 자기자본 5.48억→연ROE 2.0%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·185세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

대림(2호선·7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~12분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 579m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 266(15)+카페500m 28(8)+병원1km 157(10)+약국500m 16(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수구로한신1차매물 2건구로구 구로동 · 38년차 · 488세대

8억8억 ~ 8억 · 60㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 6/15 동남	59.88㎡	2026-10-24	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	1동 6/15 동남	59.88㎡	2026-10-06	42	1.6%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.89억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

24점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·488세대→22점 + 대단지 2 = 24점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

구일(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~15분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 357m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 13(7)+병원1km 51(10)+약국500m 2(5)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 27건네이버 매물 ↗

41점수신구로자이(주상복합)매물 11건구로구 구로동 · 20년차 · 299세대

10억9.95억 ~ 12억 · 85~134㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 중/36 남남	84.94㎡	2026-09-29	41	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10.1억	101동 중/36 서남	101.96㎡	2026-10-08	41	2.1%	5.88억	매물 ↗
3	10.3억	101동 15/36 서남	84.94㎡	2026-10-19	41	2.1%	6.08억	매물 ↗
4	10.9억	101동 중/36 동남	84.98㎡	2026-10-20	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
5	10.9억	101동 고/36 동남	84.98㎡	2026-10-07	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
6	10.9억	101동 고/36 동남	84.98㎡	2026-10-06	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
7	11.2억	101동 14/36 동동	84.94㎡	2026-10-22	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
8	11.2억	101동 고/36 동동	101.96㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
9	11.2억	101동 고/36 서남	101.96㎡	2026-10-19	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
10	12억	101동 중/36 서남	133.78㎡	2026-10-06	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
11	9.95억	101동 중/36 서북	84.94㎡	2026-10-05	40	2.1%	5.73억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +149만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

구로(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~14분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 428m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 240(15)+카페500m 43(8)+병원1km 114(10)+약국500m 7(7)+학원1km 191·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 101동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 9건네이버 매물 ↗

41점수신봉매물 2건관악구 봉천동 · 28년차 · 277세대

8억8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 7/15 동남	59.75㎡	2026-10-17	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	9억	101동 5/15 남남	59.75㎡	2026-09-29	39	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

277세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·277세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

서울대입구(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~11분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 495m(24)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 342(15)+카페500m 70(8)+병원1km 225(10)+약국500m 25(7)+학원1km 366·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수건영6차매물 3건관악구 봉천동 · 28년차 · 184세대

11.7억11.7억 ~ 11.7억 · 83㎡ROE 2.3%전세 46%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	101동 4/19 동동	82.75㎡	2026-10-24	40	2.3%	7.48억	매물 ↗
2	11.7억	101동 저/19 동동	82.75㎡	2026-10-06	40	2.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.7억	101동 저/19 동동	82.75㎡	2026-09-29	40	2.3%	7.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래중간 11.4억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,134만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.56억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 5,134만 = 순익 3,442만÷ 자기자본 7.48억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.56억 × 전세가율 46% = 보증금 5.78억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.48억) / 2.86억 = -161%→0점. 필요 자기자본 7.48억(매매 11.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.78억(평가 12.56억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

87점

근거

서울대입구(2호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~12분·카카오 실경로)→87점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 415(15)+카페500m 101(8)+병원1km 169(10)+약국500m 19(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 3건네이버 매물 ↗

40점수동보매물 6건영등포구 양평동5가 · 28년차 · 184세대

11.9억11억 ~ 12억 · 59㎡ROE 2.3%전세 50%🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	102동 15/19 서남	59.4㎡	2026-10-23	40	2.3%	7.68억	매물 ↗
2	11.9억	102동 고/19 서남	59.4㎡	2026-10-23	40	2.3%	7.68억	매물 ↗
3	11.9억	102동 15/19 서남	59.4㎡	2026-10-09	40	2.3%	7.68억	매물 ↗
4	12억	102동 12/19 서남	59.4㎡	2026-10-19	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
5	11억	102동 1/19 서남	59.4㎡	2026-10-06	39	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	102동 4/19 서남	59.4㎡	2026-10-07	39	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 12.5억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)선유도(9호선) 도보 3분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.77억 → 상승분 8,722만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,722만 − 보유비용 5,161만 = 순익 3,561만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.77억 × 전세가율 50% = 보증금 6.39억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +124만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.39억(평가 12.77억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

선유도(9호선) 도보 3분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~25분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 209m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 188(15)+카페500m 65(8)+병원1km 70(10)+약국500m 8(7)+학원1km 203·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 2건네이버 매물 ↗

38점수신개봉삼환구로구 개봉동 · 26년차 · 173세대

8.5억84.99㎡ · 3/19 · 남남ROE 1.8%전세 58%🚇 32분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.85억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

173세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 58% = 보증금 5.29억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.29억(평가 9.12억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·173세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

개봉(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~19분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 241m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 195(15)+카페500m 39(8)+병원1km 129(10)+약국500m 14(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 17건네이버 매물 ↗

44점수한신매물 15건금천구 독산동 · 35년차 · 1,000세대

8억8억 ~ 9억 · 89~130㎡ROE 1.6%전세 63%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 1/15 남남	129.66㎡	2026-10-20	44	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	5동 고/14 서남	89.46㎡	2026-10-02	44	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8.1억	13동 고/9 서남	89.46㎡	2026-10-19	43	1.7%	3.88억	매물 ↗
4	8.1억	13동 중/9 서남	89.46㎡	2026-10-23	43	1.7%	3.88억	매물 ↗
5	8.1억	9동 저/15 동남	89.46㎡	2026-10-22	43	1.7%	3.88억	매물 ↗
6	8.2억	8동 중/15 동남	89.46㎡	2026-10-22	42	1.7%	3.98억	매물 ↗
7	8.2억	12동 10/24 서남	89.46㎡	2026-10-10	42	1.7%	3.98억	매물 ↗
8	8.3억	9동 15/15 남남	89.46㎡	2026-10-16	42	1.7%	4.08억	매물 ↗
9	8.5억	6동 고/14 서남	89.46㎡	2026-10-14	41	1.8%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	10동 6/24 서남	89.46㎡	2026-09-29	41	1.8%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	12동 고/24 서남	89.46㎡	2026-10-02	41	1.8%	4.28억	매물 ↗
12	8.7억	10동 저/24 서남	89.46㎡	2026-10-01	41	1.8%	4.48억	매물 ↗
13	9억	2동 7/15 남남	129.66㎡	2026-10-23	41	1.9%	4.78억	매물 ↗
14	9억	1동 중/15 남남	129.66㎡	2026-10-19	41	1.9%	4.78억	매물 ↗
15	9억	2동 중/15 남남	129.66㎡	2026-10-20	41	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.3억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

1,000세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 63% = 보증금 5.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 8.59억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·1,000세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

금천구청(1호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~19분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 341m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 80(15)+카페500m 20(8)+병원1km 68(10)+약국500m 0(0)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 25건네이버 매물 ↗

42점수대림갑을명가매물 7건영등포구 대림동 · 21년차 · 157세대

8억8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 1/14 서남	84.87㎡	2026-10-23	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.1억	102동 저/14 동동	84.87㎡	2026-10-12	42	1.7%	3.88억	매물 ↗
3	8.5억	102동 중/14 동동	84.87㎡	2026-09-28	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
4	8.5억	102동 중/14 동동	84.87㎡	2026-09-28	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
5	9억	102동 고/14 동동	84.87㎡	2026-10-12	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
6	9억	102동 중/14 동동	84.93㎡	2026-10-10	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
7	9억	102동 중/14 동동	84.87㎡	2026-10-16	40	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

157세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신풍(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·157세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

신풍(7호선) 도보 12분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~13분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 677m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 203(15)+카페500m 21(8)+병원1km 153(10)+약국500m 17(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수상도현대매물 8건동작구 상도동 · 24년차 · 194세대

10.2억10.2억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.1%전세 48%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	102동 5/15 남남	59.72㎡	2026-10-24	41	2.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.2억	102동 저/15 남남	59.72㎡	2026-10-19	41	2.1%	5.98억	매물 ↗
3	10.2억	102동 5/15 남남	59.72㎡	2026-10-13	41	2.1%	5.98억	매물 ↗
4	10.6억	102동 9/15 남남	59.72㎡	2026-10-22	41	2.2%	6.38억	매물 ↗
5	10.9억	102동 10/15 남남	59.72㎡	2026-10-17	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
6	10.9억	102동 중/15 남남	59.72㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
7	10.9억	102동 10/15 남남	59.72㎡	2026-10-06	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
8	12억	102동 5/15 동동	84.97㎡	2026-10-23	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 10.5억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.95억 → 상승분 7,476만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,476만 − 보유비용 4,930만 = 순익 2,546만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.95억 × 전세가율 48% = 보증금 5.25억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.25억(평가 10.95억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,476만 − 보유비용 4,930만(이자 3,743만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 2,546만 / 자기자본 5.98억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·194세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~19분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 563m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 20(8)+병원1km 45(10)+약국500m 3(7)+학원1km 187·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 5건네이버 매물 ↗

41점수구로중앙하이츠(1269)매물 9건구로구 구로동 · 25년차 · 597세대

10.5억9억 ~ 11.5억 · 82㎡ROE 2.1%전세 43%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	105동 고/22 서남	82.3㎡	2026-10-09	41	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	11.5억	105동 고/22 남남	82.3㎡	2026-10-09	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	10억	104동 6/24 남남	82.3㎡	2026-10-13	40	2.1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	105동 18/22 남남	82.3㎡	2026-10-10	40	2.1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	105동 고/22 남남	82.3㎡	2026-10-08	40	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	9.6억	105동 20/22 서남	82.3㎡	2026-10-12	39	2%	5.38억	매물 ↗
7	9.8억	101동 고/24 동남	82.3㎡	2026-10-24	39	2%	5.58억	매물 ↗
8	9.5억	103동 2/24 서남	82.3㎡	2026-10-24	38	2%	5.28억	매물 ↗
9	9억	103동 20/24 남남	82.3㎡	2026-10-15	37	1.9%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.6억

전세가율

43%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

597세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구로(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 43% = 보증금 4.85억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.85억(평가 11.27억×전세가율 43%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·597세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

구로(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~14분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 497m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 155(15)+카페500m 30(8)+병원1km 107(10)+약국500m 5(7)+학원1km 185·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 105동최근 실거래 2026-09-26 · 180일 10건네이버 매물 ↗

41점수대림한신2차매물 5건영등포구 대림동 · 28년차 · 234세대

8억8억 ~ 8.5억 · 85~100㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 중/18 동남	84.93㎡	2026-10-09	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8.3억	202동 저/18 동남	99.96㎡	2026-10-19	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
3	8.3억	202동 저/18 동북	99.96㎡	2026-10-24	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
4	8.3억	202동 저/18 동남	99.96㎡	2026-10-12	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
5	8.5억	201동 저/18 서남	84.93㎡	2026-09-28	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

234세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신풍(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·234세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

신풍(7호선) 도보 12분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~12분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 730m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 187(15)+카페500m 24(8)+병원1km 152(10)+약국500m 21(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수서울대입구삼성매물 5건관악구 봉천동 · 27년차 · 254세대

8억8억 ~ 11억 · 60~85㎡ROE 1.6%전세 180%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 저/18 동동	59.78㎡	2026-10-21	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	9억	102동 중/18 동동	59.78㎡	2026-10-17	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
3	11억	103동 중/18 남남	84.85㎡	2026-09-29	39	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	8.5억	103동 저/18 남남	59.78㎡	2026-10-17	38	1.8%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	103동 저/18 남남	59.78㎡	2026-10-24	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 2.95억

전세가율

180%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

254세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 180% = 보증금 15.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 11.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +496만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 15.46억(평가 8.59억×전세가율 180%) / 잔존대출 4.08억 = 378%→100점

전액상환+현금 11.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·254세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

서울대입구(2호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~14분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 571m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 326(15)+카페500m 75(8)+병원1km 150(10)+약국500m 9(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 16.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 103동최근 실거래 2026-06-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수당산신동아파밀리에영등포구 당산동1가 · 18년차 · 167세대

11.9억59.4㎡ · 13/13 · 남남ROE 2.3%전세 58%🚇 33분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 10.4억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)문래(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.77억 → 상승분 8,722만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,722만 − 보유비용 5,161만 = 순익 3,561만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.77억 × 전세가율 58% = 보증금 7.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +168만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 12.77억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·167세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

문래(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~15분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 502m(24)+편의점500m 31(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 399(15)+카페500m 116(8)+병원1km 203(10)+약국500m 24(7)+학원1km 226·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-07-08 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수낙성대현대홈타운매물 2건관악구 봉천동 · 24년차 · 297세대

11.3억11.3억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 2.2%전세 60%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	302동 2/21 동동	84.92㎡	2026-09-29	41	2.2%	7.08억	매물 ↗
2	11.5억	301동 고/21 동남	84.92㎡	2026-10-08	41	2.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 9.2억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

297세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)낙성대(2호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,079만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.13억 → 상승분 8,282만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,282만 − 보유비용 5,079만 = 순익 3,203만÷ 자기자본 7.08억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.13억 × 전세가율 60% = 보증금 7.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +162만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.08억) / 2.86억 = -147%→0점. 필요 자기자본 7.08억(매매 11.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.28억(평가 12.13억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 178%→100점

전액상환+현금 3.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,282만 − 보유비용 5,079만(이자 3,743만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 3,203만 / 자기자본 7.08억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·297세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

85점

근거

낙성대(2호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~12분·카카오 실경로)→85점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 411m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 114(15)+카페500m 32(8)+병원1km 205(10)+약국500m 10(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 302동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 4건네이버 매물 ↗

40점수양평삼호매물 2건영등포구 양평동3가 · 29년차 · 213세대

12억12억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 56%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1동 고/24 남남	59.96㎡	2026-10-19	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	12억	1동 고/24 동남	59.96㎡	2026-10-21	40	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.4억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영등포구청(2호선·5호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 56% = 보증금 7.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.21억(평가 12.88억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·213세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

영등포구청(2호선·5호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~25분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 439m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 320(15)+카페500m 91(8)+병원1km 125(10)+약국500m 11(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1동최근 실거래 2026-08-09 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수문래현대6차매물 5건영등포구 문래동6가 · 29년차 · 270세대

11.2억10.5억 ~ 11.2억 · 51㎡ROE 2.2%전세 48%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	602동 중/18 동동	50.55㎡	2026-10-20	40	2.2%	6.98억	매물 ↗
2	10.5억	602동 중/18 동동	50.55㎡	2026-10-19	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.8억	602동 중/18 동동	50.55㎡	2026-10-10	39	2.2%	6.58억	매물 ↗
4	11억	602동 중/18 동동	50.55㎡	2026-10-12	39	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	602동 저/18 동동	50.55㎡	2026-10-07	39	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 9.1억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도림천(2호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.02억 → 상승분 8,209만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,209만 − 보유비용 5,066만 = 순익 3,143만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.02억 × 전세가율 48% = 보증금 5.77억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +97만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.77억(평가 12.02억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,209만 − 보유비용 5,066만(이자 3,743만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 3,143만 / 자기자본 6.98억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

도림천(2호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~23분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 450m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 27(8)+병원1km 103(10)+약국500m 6(7)+학원1km 287·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 602동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

39점수현대매물 10건동작구 사당동 · 36년차 · 265세대

11.2억11.2억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.2%전세 46%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	2동 고/15 서남	59.96㎡	2026-10-13	39	2.2%	6.98억	매물 ↗
2	11.2억	2동 고/15 서남	59.96㎡	2026-10-23	39	2.2%	6.98억	매물 ↗
3	11.2억	2동 고/15 서남	59.96㎡	2026-10-14	39	2.2%	6.98억	매물 ↗
4	11.5억	2동 고/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	39	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	2동 고/15 서남	59.96㎡	2026-10-16	39	2.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	1동 3/15 서남	59.96㎡	2026-10-02	39	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	2동 4/15 동남	59.96㎡	2026-10-05	39	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	12억	2동 4/15 동남	59.96㎡	2026-10-20	39	2.3%	7.78억	매물 ↗
9	12억	1동 2/15 서남	59.96㎡	2026-10-17	39	2.3%	7.78억	매물 ↗
10	12억	2동 고/15 동남	59.96㎡	2026-10-19	39	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 10.8억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)남성(7호선) 도보 6분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~22분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.02억 → 상승분 8,209만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,209만 − 보유비용 5,066만 = 순익 3,143만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.02억 × 전세가율 46% = 보증금 5.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.53억(평가 12.02억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·265세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

84점

근거

남성(7호선) 도보 6분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~22분·카카오 실경로)→84점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 388m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 20(8)+병원1km 74(10)+약국500m 9(7)+학원1km 207·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 2동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 10건네이버 매물 ↗

39점수대림현대매물 7건영등포구 대림동 · 28년차 · 217세대

10억8.5억 ~ 10.5억 · 84~85㎡ROE 2.1%전세 54%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 고/18 서서	84.96㎡	2026-10-17	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	101동 고/18 서서	84.96㎡	2026-10-08	39	2.1%	5.78억	매물 ↗
3	10.5억	101동 고/18 서서	84.96㎡	2026-10-25	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	101동 저/18 서서	84.96㎡	2026-10-24	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	101동 중/18 남남	84.36㎡	2026-10-06	39	2.1%	6.28억	매물 ↗
6	8.5억	101동 3/18 서남	84.36㎡	2026-10-24	38	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	101동 저/18 서남	84.36㎡	2026-09-30	38	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8.9억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

217세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신대방(2호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,903만 = 순익 2,427만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 54% = 보증금 5.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.8억(평가 10.73억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·217세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

신대방(2호선) 도보 13분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~13분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 777m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 30(8)+병원1km 157(10)+약국500m 20(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 5건네이버 매물 ↗

38점수광명한진타운매물 14건광명시 광명동 · 29년차 · 1,633세대

9.5억8.8억 ~ 10.5억 · 60~85㎡ROE 0.9%전세 51%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	103동 고/25 동동	59.93㎡	2026-10-14	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	108동 저/25 남남	59.93㎡	2026-10-07	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9.7억	103동 고/25 동동	59.93㎡	2026-10-16	38	1%	5.48억	매물 ↗
4	9.7억	103동 중/25 동동	59.93㎡	2026-10-05	38	1%	5.48억	매물 ↗
5	9.8억	102동 저/20 남남	84.95㎡	2026-10-02	38	1%	5.58억	매물 ↗
6	10억	102동 20/20 남남	84.95㎡	2026-10-14	38	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	104동 고/20 남남	84.95㎡	2026-10-14	38	1%	5.78억	매물 ↗
8	10.1억	101동 11/20 남남	84.95㎡	2026-10-09	38	1%	5.88억	매물 ↗
9	10.5억	105동 5/25 남남	84.95㎡	2026-10-17	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	108동 7/25 남남	84.95㎡	2026-10-10	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	107동 중/25 서남	84.95㎡	2026-10-20	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	8.9억	105동 4/25 동동	59.93㎡	2026-10-14	37	0.7%	4.68억	매물 ↗
13	9.2억	103동 25/25 동동	59.93㎡	2026-10-12	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
14	8.8억	103동 저/25 동남	59.93㎡	2026-10-12	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.7억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,633세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 51% = 보증금 5.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.14억(평가 10.08억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,633세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

광명사거리(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~35분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 257m(30)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 403(15)+카페500m 50(8)+병원1km 119(10)+약국500m 25(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 20건네이버 매물 ↗

48점수롯데캐슬골드파크1차매물 5건금천구 독산동 · 10년차 · 1,743세대

11.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 32%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	108동 20/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	108동 중/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
3	12억	108동 고/29 남남	59.93㎡	2026-10-22	48	2.3%	7.78억	매물 ↗
4	11.5억	108동 저/29 남남	59.93㎡	2026-10-23	47	2.3%	7.28억	매물 ↗
5	10.8억	107동 저/29 남남	59.93㎡	2026-10-15	46	2.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 12.35억

전세가율

32%

실측 전세계약

실거래(180일)

36건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,743세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.66억 → 상승분 8,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,649만 − 보유비용 5,147만 = 순익 3,502만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.66억 × 전세가율 32% = 보증금 4.05억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.05억(평가 12.66억×전세가율 32%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 1만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

89점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 36건→89점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,743세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

금천구청(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~24분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 413m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 41(8)+병원1km 100(10)+약국500m 5(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 36건네이버 매물 ↗

47점수한마을매물 9건구로구 개봉동 · 28년차 · 1,983세대

11.9억11억 ~ 11.9억 · 60~150㎡ROE 2.3%전세 55%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	116동 저/24 남남	149.97㎡	2026-10-24	47	2.3%	7.68억	매물 ↗
2	11.9억	116동 저/24 남남	149.97㎡	2026-10-05	47	2.3%	7.68억	매물 ↗
3	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-20	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	126동 중/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-22	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	11.2억	126동 고/25 남남	59.57㎡	2026-10-21	46	2.2%	6.98억	매물 ↗
7	11.4억	119동 고/25 동남	59.57㎡	2026-10-23	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
8	11.4억	119동 중/25 동남	59.57㎡	2026-10-02	46	2.2%	7.18억	매물 ↗
9	11.6억	103동 고/25 동남	59.57㎡	2026-09-28	46	2.3%	7.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 9.5억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

45건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,983세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.77억 → 상승분 8,722만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,722만 − 보유비용 5,161만 = 순익 3,561만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.77억 × 전세가율 55% = 보증금 7.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +151만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.02억(평가 12.77억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 45건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,983세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~25분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 326m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 166(15)+카페500m 31(8)+병원1km 121(10)+약국500m 10(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 116동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 45건네이버 매물 ↗

44점수천왕역모아엘가트레뷰매물 20건구로구 오류동 · 1년차 · 440세대

10.84억10.51억 ~ 10.86억 · 85㎡ROE 2.2%전세 34%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.84억	102동 중/26 남남	84.53㎡	2026-10-02	44	2.2%	6.62억	매물 ↗
2	10.84억	101동 12/26 남남	84.53㎡	2026-10-24	44	2.2%	6.62억	매물 ↗
3	10.86억	104동 중/26 남남	84.89㎡	2026-10-02	44	2.2%	6.64억	매물 ↗
4	10.86억	103동 중/26 남남	84.89㎡	2026-10-24	44	2.2%	6.64억	매물 ↗
5	10.86억	104동 5/26 남남	84.89㎡	2026-10-13	44	2.2%	6.64억	매물 ↗
6	10.51억	102동 2/26 서남	84.53㎡	2026-10-13	43	2.1%	6.29억	매물 ↗
7	10.65억	101동 3/26 남남	84.53㎡	2026-10-21	43	2.2%	6.43억	매물 ↗
8	10.65억	102동 3/26 동남	84.53㎡	2026-10-15	43	2.2%	6.43억	매물 ↗
9	10.72억	103동 4/26 남남	84.89㎡	2026-10-13	43	2.2%	6.5억	매물 ↗
10	10.73억	102동 8/26 남남	84.53㎡	2026-10-24	43	2.2%	6.51억	매물 ↗
11	10.73억	101동 저/26 남남	84.53㎡	2026-10-22	43	2.2%	6.51억	매물 ↗
12	10.73억	101동 6/26 남남	84.53㎡	2026-10-13	43	2.2%	6.51억	매물 ↗
13	10.73억	102동 6/26 남남	84.53㎡	2026-10-13	43	2.2%	6.51억	매물 ↗
14	10.75억	103동 3/26 남남	84.89㎡	2026-10-13	43	2.2%	6.53억	매물 ↗
15	10.75억	104동 3/26 남남	84.89㎡	2026-10-12	43	2.2%	6.53억	매물 ↗
16	10.76억	101동 7/26 남남	84.53㎡	2026-10-16	43	2.2%	6.54억	매물 ↗
17	10.76억	102동 7/26 남남	84.53㎡	2026-10-16	43	2.2%	6.54억	매물 ↗
18	10.76억	101동 중/26 서남	84.53㎡	2026-10-24	43	2.2%	6.54억	매물 ↗
19	10.76억	101동 5/26 남남	84.53㎡	2026-10-14	43	2.2%	6.54억	매물 ↗
20	10.83억	103동 저/26 남남	84.89㎡	2026-10-20	43	2.2%	6.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.84억

실거래중간 8.25억

전세가율

34%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

440세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.62억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천왕(7호선) 도보 2분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.62억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 992만 + 재산세 282만 = 보유비용 5,017만
3자산가치(2년 후)
10.84억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.63억 → 상승분 7,945만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,945만 − 보유비용 5,017만 = 순익 2,929만÷ 자기자본 6.62억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.63억 × 전세가율 34% = 보증금 3.96억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −97%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.62억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.62억(매매 10.84억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.96억(평가 11.63억×전세가율 34%) / 잔존대출 4.08억 = 97%→67점

이자 5만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,945만 − 보유비용 5,017만(이자 3,743만+취득세 992만+재산세 282만) = 순익 2,929만 / 자기자본 6.62억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·440세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

천왕(7호선) 도보 2분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~41분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

92점

근거

역 138m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 11(6)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=92점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 102동최근 실거래 2026-06-10 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수현대매물 12건관악구 봉천동 · 35년차 · 2,134세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 59~85㎡ROE 2.1%전세 50%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	119동 4/15 동동	58.59㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.9억	119동 6/15 동동	58.59㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.68억	매물 ↗
3	11.1억	119동 10/15 서남	58.59㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.88억	매물 ↗
4	11.2억	106동 15/15 서남	58.59㎡	2026-10-21	42	2.2%	6.98억	매물 ↗
5	11.5억	108동 6/15 동남	84.78㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	117동 1/15 동남	68.8㎡	2026-10-19	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	117동 2/15 서남	68.8㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	108동 13/15 동남	84.78㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.8억	121동 6/15 서남	68.8㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.58억	매물 ↗
10	12억	121동 7/15 서남	68.8㎡	2026-10-23	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
11	12억	121동 4/15 서남	68.8㎡	2026-10-15	42	2.3%	7.78억	매물 ↗
12	12억	107동 1/15 동남	84.78㎡	2026-10-24	42	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 11.05억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,134세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 4,971만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 50% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 11.27억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,134세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 23(8)+병원1km 58(10)+약국500m 3(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 119동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 22건네이버 매물 ↗

42점수삼환매물 19건구로구 개봉동 · 31년차 · 783세대

8억8억 ~ 12억 · 59~114㎡ROE 1.6%전세 58%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 저/25 남남	59.4㎡	2026-10-24	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	105동 저/25 동동	59.4㎡	2026-09-28	42	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8.1억	105동 25/25 동동	59.4㎡	2026-10-22	41	1.7%	3.88억	매물 ↗
4	8.3억	105동 23/25 동동	59.4㎡	2026-10-24	40	1.7%	4.08억	매물 ↗
5	10억	107동 고/25 남남	114.48㎡	2026-10-24	40	2.1%	5.78억	매물 ↗
6	11억	107동 중/25 남남	114.48㎡	2026-10-10	40	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	12억	106동 고/25 남남	114.48㎡	2026-10-24	40	2.3%	7.78억	매물 ↗
8	8.5억	105동 13/25 남남	59.4㎡	2026-10-24	39	1.8%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	102동 1/22 남남	84.94㎡	2026-10-23	39	1.8%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	101동 고/21 동동	59.4㎡	2026-10-22	39	1.8%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	102동 1/22 남남	84.94㎡	2026-09-28	39	1.8%	4.28억	매물 ↗
12	8.7억	107동 1/25 남남	114.48㎡	2026-10-22	39	1.8%	4.48억	매물 ↗
13	9억	105동 25/25 동동	59.4㎡	2026-10-24	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
14	9억	105동 고/25 동동	59.4㎡	2026-10-10	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
15	9.05억	102동 7/22 남남	84.94㎡	2026-10-24	39	1.9%	4.83억	매물 ↗
16	9.1억	103동 저/22 남남	84.94㎡	2026-09-28	39	1.9%	4.88억	매물 ↗
17	9.2억	102동 고/22 남남	84.94㎡	2026-10-24	39	1.9%	4.98억	매물 ↗
18	9.2억	102동 중/22 남남	84.94㎡	2026-10-12	39	1.9%	4.98억	매물 ↗
19	9.5억	107동 17/25 남남	114.48㎡	2026-10-23	39	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.85억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 58% = 보증금 4.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.98억(평가 8.59억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·783세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

개봉(1호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 331m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 191(15)+카페500m 39(8)+병원1km 140(10)+약국500m 16(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 17건네이버 매물 ↗

41점수사당삼익그린뷰매물 2건동작구 사당동 · 23년차 · 183세대

11.5억9.3억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 2.3%전세 64%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	102동 10/16 동북	84.99㎡	2026-10-10	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	9.3억	101동 2/16 동북	84.99㎡	2026-10-21	40	2%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

183세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)낙성대(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 64% = 보증금 7.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +189만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.9억(평가 12.34억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·183세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

낙성대(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~14분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 490m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 38(8)+병원1km 130(10)+약국500m 12(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 102동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수봉천벽산블루밍3차매물 9건관악구 봉천동 · 22년차 · 281세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 48%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	605동 저/20 동동	83.87㎡	2026-10-20	41	2.2%	6.58억	매물 ↗
2	10.9억	605동 저/20 남남	84.72㎡	2026-10-08	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
3	11억	601동 저/15 동동	59.8㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	601동 7/15 동동	59.8㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	601동 고/15 동동	59.8㎡	2026-10-19	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	601동 고/15 동동	59.8㎡	2026-10-02	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	601동 중/15 동동	59.8㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
8	12억	601동 저/15 동동	59.8㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
9	12억	602동 중/19 남남	84.72㎡	2026-10-06	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 10.48억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,011만 = 순익 2,905만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 48% = 보증금 5.56억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.56억(평가 11.59억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,905만 / 자기자본 6.58억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·281세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

봉천(2호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~34분(자차 ~11분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 720m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 31(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 250·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 605동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

41점수우방매물 4건구로구 구로동 · 33년차 · 256세대

8억8억 ~ 8.2억 · 85㎡ROE 1.6%전세 60%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 7/15 서남	84.9㎡	2026-10-24	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	1동 6/15 동남	84.9㎡	2026-10-13	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	2동 4/13 남남	84.9㎡	2026-10-16	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8.2억	2동 7/13 남남	84.9㎡	2026-10-23	40	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.7억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~18분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 60% = 보증금 5.15억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.15억(평가 8.59억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·256세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

구일(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~18분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 471m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 3(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수다솜금호매물 4건구로구 구로동 · 31년차 · 285세대

8억8억 ~ 8.2억 · 84~85㎡ROE 1.6%전세 59%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 17/24 서남	84.95㎡	2026-10-07	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
2	8억	1동 13/24 서남	84.95㎡	2026-10-06	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	8억	1동 5/24 서남	84.35㎡	2026-10-13	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
4	8.2억	1동 20/24 동동	84.35㎡	2026-10-05	40	1.7%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.95억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신도림(1호선·2호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 59% = 보증금 5.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.07억(평가 8.59억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·285세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

신도림(1호선·2호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~13분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 633m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 278(15)+카페500m 40(8)+병원1km 134(10)+약국500m 9(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 1동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수시흥베르빌매물 5건금천구 시흥동 · 23년차 · 229세대

8.3억8.3억 ~ 9.5억 · 67~81㎡ROE 1.7%전세 68%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	102동 저/14 서남	81.16㎡	2026-10-15	41	1.7%	4.08억	매물 ↗
2	8.5억	101동 2/19 서남	81.16㎡	2026-10-15	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
3	9억	101동 중/19 서남	67.02㎡	2026-10-21	40	1.9%	4.78억	매물 ↗
4	9.3억	102동 고/14 남남	81.16㎡	2026-10-12	40	2%	5.08억	매물 ↗
5	9.5억	101동 고/19 남남	81.16㎡	2026-10-23	40	2%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 7.75억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

229세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~20분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 4,671만 = 순익 1,412만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.6% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 68% = 보증금 6.06억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +109만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.06억(평가 8.91억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·229세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

금천구청(1호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~20분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 414m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 249(15)+카페500m 63(8)+병원1km 127(10)+약국500m 12(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-08-04 · 180일 3건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석