전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

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64점수두산알프하임매물 8건남양주시 호평동 · 6년차 · 2,894세대

4.05억4.05억 ~ 4.9억 · 60~73㎡ROE -1.6%전세 73%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.05억	124동 11/27 서남	59.95㎡	2026-10-23	64	-1.6%	1.22억	매물 ↗
2	4.1억	117동 26/28 동남	59.98㎡	2026-10-24	64	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.2억	134동 18/22 동남	59.98㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.2억	131동 5/15 동남	66.4㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.3억	125동 1/28 동남	66.4㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.29억	매물 ↗
6	4.5억	131동 15/15 동남	59.98㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.9억	130동 19/23 서남	72.96㎡	2026-10-24	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
8	4.9억	119동 5/27 서남	72.99㎡	2026-10-23	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.05억

실거래중간 5.04억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

66건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

2,894세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.22억

대출 2.83억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.83억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.22억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 144만 × 24개월 중 이자 2,512만+ 취득세 246만 + 재산세 105만 = 보유비용 2,863만
3자산가치(2년 후)
4.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.3억 → 상승분 2,466만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,466만 − 보유비용 2,863만 = 순익 -396만÷ 자기자본 1.22억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.3억 × 전세가율 73% = 보증금 3.14억잔존대출 2.74억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.22억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.22억(매매 4.05억−대출 2.83억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.3억×전세가율 73%) / 잔존대출 2.74억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,466만 − 보유비용 2,863만(이자 2,512만+취득세 246만+재산세 105만) = 순익 -396만 / 자기자본 1.22억→연ROE -1.6%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 144만) / 실수령 565만 = 25%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 66건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·2,894세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 938m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 22(10)+약국500m 0(0)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 124동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 66건네이버 매물 ↗

63점수e편한세상평내메트로원매물 3건남양주시 평내동 · 5년차 · 1,108세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 54~60㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	111동 4/13 남남	53.98㎡	2026-10-23	63	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.9억	113동 중/27 동남	59.99㎡	2026-10-22	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	4.9억	111동 4/13 동남	59.99㎡	2026-10-14	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.95억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

62건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,108세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 73% = 보증금 3.49억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 4.77억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.05억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 62건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,108세대→100점 + 대단지 8 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 666m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)63/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 111동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 62건네이버 매물 ↗

60점수호평파라곤매물 3건남양주시 호평동 · 16년차 · 1,275세대

3.9억3.9억 ~ 4.9억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 90%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	104동 2/20 남남	59.94㎡	2026-10-24	60	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	4억	112동 5/16 서남	59.61㎡	2026-10-24	60	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.9억	111동 2/20 서남	84.93㎡	2026-10-20	58	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래중간 5.38억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

42건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 90% = 보증금 3.72억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 1.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 4.14억×전세가율 90%) / 잔존대출 2.64억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,375만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 -374만 / 자기자본 1.17억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 42건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,275세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

근거

역 1980m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 42건네이버 매물 ↗

59점수금곡역한신더휴매물 6건남양주시 금곡동 · 2년차 · 406세대

4.35억4.35억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.7%전세 77%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	103동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-12	59	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.43억	102동 3/18 서남	59.88㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.33억	매물 ↗
3	4.6억	102동 7/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.7억	103동 6/15 동남	59.96㎡	2026-10-15	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.7억	105동 17/21 동남	59.96㎡	2026-10-24	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	4.8억	102동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	58	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 4.55억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 77% = 보증금 3.55억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.55억(평가 4.61억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.94억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·406세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 104m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

59점수평내마을신명스카이뷰매물 20건남양주시 평내동 · 22년차 · 738세대

3.08억3.08억 ~ 4.3억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 83%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.08억	1811동 1/17 동남	59.9㎡	2026-10-15	59	-1.4%	0.92억	매물 ↗
2	3.3억	1811동 고/17 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.3억	1803동 저/15 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.4억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.4억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-10-09	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
6	3.5억	1810동 4/18 동남	59.9㎡	2026-10-23	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	1807동 16/17 동남	59.9㎡	2026-10-16	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	1808동 4/19 동남	59.9㎡	2026-09-30	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	1810동 고/18 동남	59.9㎡	2026-10-02	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	3.55억	1810동 5/18 동남	59.9㎡	2026-10-24	58	-1.5%	1.06억	매물 ↗
11	3.8억	1806동 4/19 동남	84.94㎡	2026-09-29	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
12	3.9억	1801동 1/15 남남	84.94㎡	2026-10-24	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
13	4억	1801동 5/15 동남	84.94㎡	2026-10-22	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4억	1805동 12/15 남남	84.94㎡	2026-10-06	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
15	4억	1801동 2/15 동남	84.94㎡	2026-10-06	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
16	4억	1805동 고/15 동남	84.94㎡	2026-10-12	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
17	4억	1802동 중/15 동남	59.9㎡	2026-10-22	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
18	4억	1805동 중/15 동남	84.94㎡	2026-09-30	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
19	4.1억	1801동 고/15 동남	84.94㎡	2026-10-19	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
20	4.3억	1805동 10/15 동남	84.94㎡	2026-10-12	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.08억

실거래중간 3.23억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

738세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.92억

대출 2.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.92억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 109만 × 24개월 중 이자 1,910만+ 취득세 139만 + 재산세 80만 = 보유비용 2,129만
3자산가치(2년 후)
3.08억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.27억 → 상승분 1,876만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,876만 − 보유비용 2,129만 = 순익 -253만÷ 자기자본 0.92억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.27억 × 전세가율 83% = 보증금 2.71억잔존대출 2.08억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.92억) / 2.86억 = 68%→100점. 필요 자기자본 0.92억(매매 3.08억−대출 2.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.71억(평가 3.27억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,876만 − 보유비용 2,129만(이자 1,910만+취득세 139만+재산세 80만) = 순익 -253만 / 자기자본 0.92억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 109만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·738세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1074m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 184(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1811동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 29건네이버 매물 ↗

59점수평내호평역대명루첸포레스티움매물 2건남양주시 평내동 · 7년차 · 1,008세대

4.3억4.3억 ~ 4.5억 · 51㎡ROE -1.7%전세 113%🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 중/30 동남	50.95㎡	2026-10-13	59	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	106동 고/32 동남	50.95㎡	2026-10-22	59	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 3.1억

전세가율

113%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 113% = 보증금 5.15억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 2.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.15억(평가 4.56억×전세가율 113%) / 잔존대출 2.91억 = 177%→100점

전액상환+현금 2.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 745m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 13(7)+병원1km 84(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

59점수진접스타힐스매물 20건남양주시 진접읍 · 5년차 · 1,266세대

3.25억3.25억 ~ 4.2억 · 60~75㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 230분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.25억	109동 2/24 서남	59.97㎡	2026-10-19	59	-1.4%	0.97억	매물 ↗
2	3.25억	101동 저/30 동남	59.97㎡	2026-10-24	59	-1.4%	0.97억	매물 ↗
3	3.3억	109동 저/24 서남	59.97㎡	2026-10-19	59	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.4억	101동 저/30 동남	59.97㎡	2026-10-22	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.5억	106동 15/27 동남	59.97㎡	2026-10-24	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	101동 14/30 서남	59.97㎡	2026-10-19	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	108동 중/33 동남	59.97㎡	2026-10-20	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	101동 12/30 서남	59.97㎡	2026-10-13	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	106동 중/27 동남	59.97㎡	2026-10-19	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	3.5억	108동 중/33 동남	59.97㎡	2026-10-19	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
11	3.6억	108동 33/33 서남	59.97㎡	2026-10-22	58	-1.5%	1.08억	매물 ↗
12	3.6억	101동 21/30 서남	59.97㎡	2026-10-20	58	-1.5%	1.08억	매물 ↗
13	3.7억	106동 15/27 동남	59.97㎡	2026-10-19	58	-1.6%	1.11억	매물 ↗
14	3.75억	104동 고/32 서남	74.99㎡	2026-10-20	57	-1.6%	1.13억	매물 ↗
15	3.9억	111동 1/33 서남	74.99㎡	2026-10-20	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
16	3.9억	102동 저/27 동남	59.97㎡	2026-10-22	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
17	4억	104동 저/32 서남	74.99㎡	2026-10-20	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
18	4.1억	105동 중/28 서남	74.99㎡	2026-10-19	57	-1.7%	1.23억	매물 ↗
19	4.15억	107동 저/28 서남	74.99㎡	2026-10-22	57	-1.7%	1.25억	매물 ↗
20	4.2억	104동 4/32 서남	74.99㎡	2026-10-24	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.25억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.97억

대출 2.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 154분 → 2회 환승 → 총 ~230분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.97억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 115만 × 24개월 중 이자 2,016만+ 취득세 158만 + 재산세 85만 = 보유비용 2,258만
3자산가치(2년 후)
3.25억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.45억 → 상승분 1,979만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,979만 − 보유비용 2,258만 = 순익 -278만÷ 자기자본 0.97억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.45억 × 전세가율 65% = 보증금 2.24억잔존대출 2.2억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.97억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.97억(매매 3.25억−대출 2.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.24억(평가 3.45억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.2억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,979만 − 보유비용 2,258만(이자 2,016만+취득세 158만+재산세 85만) = 순익 -278만 / 자기자본 0.97억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 115만) / 실수령 565만 = 20%→99점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,266세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 154분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~230분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 1651m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 6(3)+병원1km 8(8)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

58점수진접삼부르네상스더퍼스트매물 14건남양주시 진접읍 · 4년차 · 348세대

3.4억3.4억 ~ 4.3억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 221분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	101동 11/27 서남	59.84㎡	2026-10-24	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.6억	102동 저/27 동남	59.77㎡	2026-10-05	58	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.7억	102동 중/27 남남	59.77㎡	2026-10-19	58	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	102동 23/27 동남	59.77㎡	2026-09-28	58	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.75억	103동 23/27 동남	59.84㎡	2026-10-24	57	-1.6%	1.13억	매물 ↗
6	3.9억	101동 20/27 동남	59.84㎡	2026-10-24	57	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	101동 11/27 서남	59.84㎡	2026-10-17	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	103동 21/27 서남	59.84㎡	2026-10-05	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	101동 24/27 서남	59.84㎡	2026-09-28	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	102동 중/27 남남	59.84㎡	2026-10-02	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4.1억	102동 23/27 서남	59.84㎡	2026-10-09	57	-1.7%	1.23억	매물 ↗
12	4.2억	102동 중/27 서남	59.84㎡	2026-10-02	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗
13	4.2억	101동 저/27 남남	59.84㎡	2026-10-01	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗
14	4.3억	102동 중/27 서남	59.84㎡	2026-10-02	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

348세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 144분 → 2회 환승 → 총 ~221분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·348세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 144분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~221분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

38점

근거

역 878m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 6(2)+카페500m 1(1)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=38점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

58점수남양주두산위브트레지움매물 20건남양주시 화도읍 · 6년차 · 1,620세대

3.15억3.15억 ~ 4.35억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 124분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.15억	108동 2/33 동남	59.97㎡	2026-10-23	58	-1.4%	0.94억	매물 ↗
2	3.2억	108동 5/33 동남	59.98㎡	2026-10-22	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
3	3.2억	112동 6/35 서남	59.98㎡	2026-10-20	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
4	3.3억	108동 26/33 동남	59.97㎡	2026-10-23	58	-1.5%	0.99억	매물 ↗
5	3.4억	113동 26/35 동남	59.98㎡	2026-10-23	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
6	3.4억	113동 27/35 동남	59.98㎡	2026-10-20	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
7	3.5억	113동 20/35 서남	59.98㎡	2026-10-23	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	113동 20/35 동남	59.97㎡	2026-10-20	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	108동 20/33 동남	59.97㎡	2026-10-20	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	3.8억	109동 29/31 서남	74.99㎡	2026-10-21	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
11	3.9억	109동 14/31 서남	74.99㎡	2026-10-23	56	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	3.9억	102동 26/32 동남	74.86㎡	2026-10-20	56	-1.6%	1.17억	매물 ↗
13	4억	105동 7/33 서남	74.86㎡	2026-10-23	56	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4.05억	102동 32/32 서남	74.99㎡	2026-10-23	56	-1.6%	1.22억	매물 ↗
15	4.1억	106동 17/32 동남	74.86㎡	2026-10-24	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
16	4.1억	106동 28/32 동남	74.86㎡	2026-10-23	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
17	4.1억	105동 29/33 동남	74.99㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
18	4.1억	101동 9/31 서남	74.99㎡	2026-10-20	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
19	4.3억	110동 26/33 서남	74.99㎡	2026-10-23	55	-1.7%	1.29억	매물 ↗
20	4.35억	111동 29/33 동남	84.95㎡	2026-10-23	55	-1.7%	1.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

1,620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.94억

대출 2.21억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~124분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.21억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.94억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 112만 × 24개월 중 이자 1,954만+ 취득세 147만 + 재산세 82만 = 보유비용 2,182만
3자산가치(2년 후)
3.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.34억 → 상승분 1,918만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,918만 − 보유비용 2,182만 = 순익 -264만÷ 자기자본 0.94억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.34억 × 전세가율 65% = 보증금 2.17억잔존대출 2.13억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.94억) / 2.86억 = 67%→100점. 필요 자기자본 0.94억(매매 3.15억−대출 2.21억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.17억(평가 3.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.13억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,918만 − 보유비용 2,182만(이자 1,954만+취득세 147만+재산세 82만) = 순익 -264만 / 자기자본 0.94억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 112만) / 실수령 565만 = 20%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·1,620세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 32분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~124분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 1837m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 4(2)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수더샵남양주퍼스트시티매물 20건남양주시 진접읍 · 5년차 · 1,153세대

3.8억3.8억 ~ 4.9억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 234분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	102동 고/32 서남	59.94㎡	2026-10-21	57	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	4억	104동 5/29 동남	59.97㎡	2026-10-20	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	101동 중/29 서남	59.97㎡	2026-10-23	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4억	102동 고/32 서남	59.97㎡	2026-10-20	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4.2억	102동 고/32 동남	59.97㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.3억	103동 9/32 동남	75.88㎡	2026-10-21	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	103동 17/32 동남	75.88㎡	2026-10-17	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.4억	107동 6/33 서남	75.88㎡	2026-10-24	56	-1.7%	1.32억	매물 ↗
9	4.4억	103동 4/32 동남	75.88㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.32억	매물 ↗
10	4.5억	106동 3/32 동남	75.88㎡	2026-10-20	56	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	106동 6/32 동남	75.88㎡	2026-10-17	56	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.6억	109동 3/31 서남	84.78㎡	2026-10-22	55	-1.7%	1.38억	매물 ↗
13	4.65억	103동 고/32 서남	84.78㎡	2026-10-23	55	-1.8%	1.4억	매물 ↗
14	4.7억	110동 9/33 동남	75.88㎡	2026-10-20	55	-1.8%	1.41억	매물 ↗
15	4.8억	110동 28/33 서남	84.78㎡	2026-10-20	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
16	4.8억	105동 저/33 서남	84.7㎡	2026-10-24	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
17	4.8억	106동 22/32 서남	84.7㎡	2026-10-14	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
18	4.85억	110동 저/33 서남	84.7㎡	2026-10-22	55	-1.8%	1.46억	매물 ↗
19	4.85억	109동 2/31 서남	84.78㎡	2026-10-14	55	-1.8%	1.46억	매물 ↗
20	4.9억	108동 고/33 서남	84.7㎡	2026-10-24	55	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,153세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 157분 → 2회 환승 → 총 ~234분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,153세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 157분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~234분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1881m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 9(5)+병원1km 7(7)+약국500m 1(2)+학원1km 51·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수마석힐즈파크푸르지오매물 20건남양주시 화도읍 · 9년차 · 620세대

3.4억3.4억 ~ 4.8억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 113분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	102동 13/27 서남	59.98㎡	2026-10-16	57	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.6억	104동 19/27 동남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.6억	103동 25/27 동남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	105동 2/27 서남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.68억	101동 7/17 서남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.6%	1.1억	매물 ↗
6	3.7억	102동 4/27 남남	59.98㎡	2026-10-24	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	105동 19/27 동남	59.98㎡	2026-10-16	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.75억	103동 24/27 서남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
9	3.75억	102동 10/27 서남	59.98㎡	2026-10-12	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
10	3.75억	103동 11/27 서남	59.98㎡	2026-10-09	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
11	3.9억	107동 9/25 남남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	4억	101동 고/17 동남	59.98㎡	2026-10-14	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4.1억	104동 10/27 동남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
14	4.1억	102동 27/27 서남	59.98㎡	2026-10-08	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
15	4.6억	105동 8/27 서남	84.97㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.38억	매물 ↗
16	4.7억	105동 22/27 동남	84.97㎡	2026-10-19	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗
17	4.7억	105동 14/27 서남	84.94㎡	2026-10-15	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗
18	4.7억	105동 고/27 서남	84.97㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗
19	4.8억	102동 5/27 남남	84.94㎡	2026-10-20	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
20	4.8억	106동 22/27 동남	84.97㎡	2026-10-15	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·620세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~113분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 130(15)+카페500m 32(8)+병원1km 72(10)+약국500m 11(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수신성푸른솔매물 8건남양주시 금곡동 · 30년차 · 696세대

2.3억2.3억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -1%전세 82%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	101동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-19	57	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	103동 1/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.4억	105동 고/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	105동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-01	57	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.45억	102동 4/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	107동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	57	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.55억	101동 4/18 남남	59.96㎡	2026-09-28	57	-1.2%	0.77억	매물 ↗
8	2.7억	103동 중/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래중간 2.45억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

696세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 82% = 보증금 2억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2억(평가 2.44억×전세가율 82%) / 잔존대출 1.56억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,401만 − 보유비용 1,539만(이자 1,426만+취득세 53만+재산세 60만) = 순익 -138만 / 자기자본 0.69억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·696세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1125m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 2(1)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 12·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 25건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗4단지매물 16건남양주시 화도읍 · 7년차 · 356세대

3.5억3.5억 ~ 4.5억 · 60~73㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	405동 16/19 서남	59.98㎡	2026-09-25	56	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.6억	405동 4/19 서남	59.98㎡	2026-09-30	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.7억	405동 14/19 동남	59.98㎡	2026-09-29	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.75억	405동 7/19 동남	59.7㎡	2026-09-28	55	-1.6%	1.13억	매물 ↗
5	3.8억	405동 12/19 동남	59.98㎡	2026-10-20	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	404동 5/20 동남	59.98㎡	2026-10-13	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	4억	403동 3/23 서남	72.71㎡	2026-10-20	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.2억	404동 1/20 서남	72.72㎡	2026-10-22	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
9	4.2억	404동 20/20 동남	59.7㎡	2026-09-27	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
10	4.3억	401동 9/23 서남	72.75㎡	2026-10-17	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.3억	403동 22/23 서남	72.71㎡	2026-10-15	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
12	4.35억	403동 3/23 서남	72.71㎡	2026-10-07	54	-1.7%	1.31억	매물 ↗
13	4.38억	403동 9/23 서남	72.71㎡	2026-10-20	54	-1.7%	1.31억	매물 ↗
14	4.4억	403동 20/23 서남	72.71㎡	2026-10-16	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
15	4.5억	401동 16/23 서남	72.71㎡	2026-10-16	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.5억	401동 7/23 서남	72.75㎡	2026-10-15	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

356세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·356세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 23분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1318m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 9(5)+병원1km 64(10)+약국500m 5(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-25 · 405동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗2단지매물 20건남양주시 화도읍 · 8년차 · 469세대

3.6억3.6억 ~ 4.2억 · 60~73㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 112분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	203동 13/23 서남	59.98㎡	2026-10-21	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	203동 14/23 서남	59.98㎡	2026-10-13	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	203동 3/23 서남	59.7㎡	2026-10-12	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	206동 13/18 동남	59.98㎡	2026-10-10	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.8억	204동 20/25 서남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	204동 21/25 서남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.8억	203동 10/23 서남	59.98㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
8	3.95억	203동 17/23 서남	59.98㎡	2026-10-16	55	-1.6%	1.19억	매물 ↗
9	4억	203동 13/23 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	203동 4/23 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	203동 4/23 서남	59.7㎡	2026-10-17	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4억	205동 16/20 동남	59.7㎡	2026-10-14	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4억	201동 7/18 서남	72.75㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4억	204동 19/25 동남	59.7㎡	2026-10-08	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
15	4.1억	205동 14/20 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
16	4.1억	202동 5/18 서남	72.75㎡	2026-10-17	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
17	4.1억	204동 1/25 동남	66.9㎡	2026-10-16	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
18	4.2억	203동 20/23 서남	59.7㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
19	4.2억	201동 5/18 서남	72.75㎡	2026-10-16	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
20	4.2억	202동 4/18 서남	72.75㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·469세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~112분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1256m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 7(4)+병원1km 43(10)+약국500m 3(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗1단지매물 20건남양주시 화도읍 · 8년차 · 373세대

3.6억3.6억 ~ 4.5억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	104동 16/22 동남	59.98㎡	2026-09-28	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	104동 14/22 동남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	104동 9/22 동남	59.7㎡	2026-10-11	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.73억	103동 고/18 서남	59.7㎡	2026-10-23	55	-1.6%	1.12억	매물 ↗
5	3.8억	103동 4/18 서남	59.98㎡	2026-09-28	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	104동 16/22 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	3.9억	104동 5/22 동남	59.7㎡	2026-10-10	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
8	4억	104동 9/22 동남	59.98㎡	2026-10-22	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	104동 21/22 동남	59.7㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4.1억	104동 1/22 동남	66.9㎡	2026-10-16	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
11	4.2억	104동 1/22 동남	84.99㎡	2026-10-22	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
12	4.2억	101동 2/20 서남	72.75㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
13	4.3억	101동 9/20 동남	72.75㎡	2026-10-20	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
14	4.3억	101동 8/20 서남	72.71㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
15	4.3억	102동 4/22 서남	72.71㎡	2026-10-15	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
16	4.3억	101동 저/20 서남	72.71㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
17	4.3억	105동 5/25 동남	72.75㎡	2026-10-13	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
18	4.3억	104동 15/22 서남	72.75㎡	2026-10-08	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
19	4.5억	105동 24/25 동남	72.71㎡	2026-10-20	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
20	4.5억	105동 18/25 서남	72.71㎡	2026-09-29	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·373세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 8(4)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수대명매물 20건남양주시 평내동 · 27년차 · 664세대

2.7억2.7억 ~ 3.7억 · 60~85㎡ROE -1.2%전세 113%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	108동 1/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.8억	108동 19/20 동동	59.85㎡	2026-10-21	56	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3.2억	105동 중/20 남남	84.81㎡	2026-10-06	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	104동 저/20 동동	84.81㎡	2026-10-06	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	108동 6/20 서남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
9	3.25억	105동 1/20 남남	84.81㎡	2026-10-20	55	-1.4%	0.97억	매물 ↗
10	3.3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-23	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗
11	3.3억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-30	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗
12	3.4억	105동 저/20 남남	84.81㎡	2026-10-22	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
13	3.4억	105동 중/20 남남	84.81㎡	2026-10-20	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
14	3.4억	107동 저/15 남남	84.81㎡	2026-10-21	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
15	3.4억	105동 중/20 남남	84.81㎡	2026-10-06	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.5억	104동 저/20 동동	84.81㎡	2026-10-07	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	105동 중/20 남남	84.81㎡	2026-10-02	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.6억	105동 4/20 남남	84.81㎡	2026-09-28	54	-1.5%	1.08억	매물 ↗
19	3.6억	105동 저/20 동동	84.81㎡	2026-10-10	54	-1.5%	1.08억	매물 ↗
20	3.7억	104동 8/20 남남	84.81㎡	2026-10-13	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 3.1억

전세가율

113%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 113% = 보증금 3.24억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 2.86억×전세가율 113%) / 잔존대출 1.83억 = 177%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·664세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 597m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 30(8)+병원1km 88(10)+약국500m 5(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 108동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

56점수호평마을중흥에스-클래스매물 13건남양주시 호평동 · 22년차 · 1,054세대

4.4억4.4억 ~ 4.9억 · 72~85㎡ROE -1.7%전세 98%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	1303동 14/18 남남	84.76㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	1306동 19/20 남남	84.76㎡	2026-10-22	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	1307동 고/20 동남	84.76㎡	2026-10-22	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	1309동 중/20 동동	84.76㎡	2026-10-21	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	1301동 5/18 남남	84.76㎡	2026-10-13	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	1301동 중/18 남남	84.76㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	1310동 중/15 남남	72.49㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.7억	1317동 8/16 남남	84.76㎡	2026-10-23	55	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	1307동 중/20 남남	84.76㎡	2026-10-19	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	1301동 중/18 남남	84.76㎡	2026-10-16	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
11	4.8억	1318동 5/19 남남	84.76㎡	2026-10-19	55	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	4.9억	1309동 16/20 동동	84.76㎡	2026-10-20	54	-1.8%	1.47억	매물 ↗
13	4.9억	1312동 10/19 남남	84.76㎡	2026-10-16	54	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.48억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,054세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 98% = 보증금 4.57억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 1.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.57억(평가 4.67억×전세가율 98%) / 잔존대출 2.98억 = 154%→100점

전액상환+현금 1.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,054세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~100분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 922m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 19(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1303동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 28건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗3단지매물 15건남양주시 화도읍 · 7년차 · 283세대

3.6억3.6억 ~ 4.7억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 111분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	302동 2/21 서남	59.98㎡	2026-10-23	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.6억	302동 5/21 동남	59.7㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.6억	302동 3/21 서남	59.7㎡	2026-09-28	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.8억	302동 7/21 서남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.9억	304동 9/15 서남	59.7㎡	2026-10-18	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
6	3.9억	302동 8/21 동남	59.7㎡	2026-10-01	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	302동 9/21 서남	59.7㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.2억	301동 13/22 서남	72.75㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
9	4.3억	301동 20/22 남남	72.75㎡	2026-10-15	54	-1.7%	1.29억	매물 ↗
10	4.4억	301동 17/22 동남	72.75㎡	2026-10-16	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
11	4.4억	301동 19/22 서남	72.75㎡	2026-10-13	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
12	4.5억	301동 16/22 동남	72.75㎡	2026-10-24	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.5억	303동 18/25 남남	72.71㎡	2026-10-13	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.7억	301동 8/22 서남	72.75㎡	2026-10-08	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗
15	4.7억	303동 1/25 남남	84.62㎡	2026-10-04	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~111분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·283세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~111분(자차 ~72분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1186m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 6(3)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 60·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수호평마을한라비발디매물 16건남양주시 호평동 · 21년차 · 636세대

3.4억3.4억 ~ 4.5억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 85%🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1804동 저/20 남남	59.94㎡	2026-10-06	56	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.4억	1808동 저/15 남남	59.94㎡	2026-10-06	56	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.75억	1804동 고/20 남남	59.94㎡	2026-10-01	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
4	3.9억	1804동 4/20 남남	59.94㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	1803동 20/20 남남	59.94㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	1802동 1/16 남남	84.98㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	1806동 고/15 남남	59.94㎡	2026-10-06	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1803동 저/20 남남	59.94㎡	2026-10-09	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4.1억	1805동 저/19 남남	84.98㎡	2026-09-28	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
10	4.38억	1802동 6/16 남남	84.98㎡	2026-10-24	54	-1.7%	1.31억	매물 ↗
11	4.4억	1801동 저/14 남남	84.98㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
12	4.4억	1805동 18/19 남남	84.98㎡	2026-10-07	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
13	4.5억	1805동 고/19 남남	84.98㎡	2026-10-06	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.5억	1805동 저/19 남남	84.98㎡	2026-09-29	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	1805동 9/19 남남	84.98㎡	2026-09-29	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.5억	1805동 중/19 남남	84.98㎡	2026-10-15	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.55억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

636세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 85% = 보증금 3.07억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.07억(평가 3.61억×전세가율 85%) / 잔존대출 2.3억 = 133%→100점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·636세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~102분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 998m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 3(2)+병원1km 59(10)+약국500m 2(5)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 1804동최근 실거래 2026-10-26 · 180일 23건네이버 매물 ↗

56점수평내마을평내2차대주파크빌매물 16건남양주시 평내동 · 21년차 · 606세대

3.1억3.1억 ~ 4.2억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 83%🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.1억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-10-19	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
2	3.1억	1904동 저/15 동남	59.86㎡	2026-10-15	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.1억	1907동 저/15 남남	59.86㎡	2026-10-20	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.18억	1903동 4/15 동남	59.86㎡	2026-10-15	56	-1.4%	0.95억	매물 ↗
5	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-10-23	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
6	3.7억	1906동 9/15 남남	84.98㎡	2026-10-15	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	1902동 중/17 동남	84.8㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.7억	1906동 중/15 동남	84.98㎡	2026-10-06	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
9	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-10-07	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
10	3.7억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-10-07	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
11	3.9억	1908동 고/20 서남	84.8㎡	2026-10-12	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	4억	1908동 저/20 서남	84.8㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4억	1905동 저/15 동남	84.98㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4억	1901동 중/17 동남	84.8㎡	2026-09-28	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
15	4억	1909동 5/18 서남	84.98㎡	2026-10-09	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
16	4.2억	1909동 5/18 남남	84.98㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.1억

실거래중간 3.5억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

606세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.93억

대출 2.17억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.17억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.17억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.93억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 110만 × 24개월 중 이자 1,923만+ 취득세 141만 + 재산세 81만 = 보유비용 2,144만
3자산가치(2년 후)
3.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.29억 → 상승분 1,888만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,888만 − 보유비용 2,144만 = 순익 -256만÷ 자기자본 0.93억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.29억 × 전세가율 83% = 보증금 2.73억잔존대출 2.1억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.93억) / 2.86억 = 67%→100점. 필요 자기자본 0.93억(매매 3.1억−대출 2.17억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.73억(평가 3.29억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.1억 = 130%→100점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,888만 − 보유비용 2,144만(이자 1,923만+취득세 141만+재산세 81만) = 순익 -256만 / 자기자본 0.93억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 110만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·606세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~104분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1149m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 33(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1904동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 20건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗5단지매물 18건남양주시 화도읍 · 8년차 · 520세대

3.55억3.55억 ~ 4.9억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.55억	501동 25/25 동남	59.98㎡	2026-10-22	56	-1.5%	1.06억	매물 ↗
2	3.85억	504동 14/22 동남	72.71㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.16억	매물 ↗
3	3.85억	503동 8/22 동남	59.98㎡	2026-10-06	55	-1.6%	1.16억	매물 ↗
4	3.9억	503동 3/22 서남	59.98㎡	2026-10-15	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	501동 18/25 동남	59.98㎡	2026-10-22	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	501동 7/25 동남	59.98㎡	2026-10-18	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	503동 15/22 동남	59.7㎡	2026-09-29	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.2억	502동 9/24 서남	72.75㎡	2026-10-16	55	-1.7%	1.26억	매물 ↗
9	4.5억	502동 15/24 서남	72.71㎡	2026-10-24	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	502동 11/24 서남	72.75㎡	2026-10-24	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	505동 3/22 동남	84.62㎡	2026-10-20	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	502동 11/24 서남	72.71㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.5억	502동 9/24 서남	72.75㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.5억	504동 4/22 서남	72.75㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	504동 18/22 서남	72.75㎡	2026-10-02	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.9억	505동 1/22 서남	84.62㎡	2026-10-19	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
17	4.9억	507동 22/22 서남	84.62㎡	2026-10-10	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
18	4.9억	505동 13/22 동남	84.62㎡	2026-10-02	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.06억

대출 2.48억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.48억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.48억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.06억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 126만 × 24개월 중 이자 2,202만+ 취득세 191만 + 재산세 92만 = 보유비용 2,484만
3자산가치(2년 후)
3.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.77억 → 상승분 2,162만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,162만 − 보유비용 2,484만 = 순익 -323만÷ 자기자본 1.06억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.77억 × 전세가율 65% = 보증금 2.45억잔존대출 2.4억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.06억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.06억(매매 3.55억−대출 2.48억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.45억(평가 3.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.4억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,162만 − 보유비용 2,484만(이자 2,202만+취득세 191만+재산세 92만) = 순익 -323만 / 자기자본 1.06억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 126만) / 실수령 565만 = 22%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·520세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1347m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 8(4)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 501동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수평내마을금호어울림매물 20건남양주시 평내동 · 21년차 · 924세대

3.98억3.98억 ~ 4.8억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 76%🚇 106분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.98억	1416동 10/13 동남	84.97㎡	2026-10-10	56	-1.6%	1.19억	매물 ↗
2	4억	1406동 3/15 동남	59.97㎡	2026-10-24	56	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	1415동 10/15 동남	84.97㎡	2026-10-22	56	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4억	1411동 고/15 동남	84.97㎡	2026-10-23	56	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4.1억	1402동 9/24 서남	84.93㎡	2026-10-23	56	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.2억	1401동 6/24 동남	84.93㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.2억	1405동 5/20 동남	84.93㎡	2026-10-16	56	-1.7%	1.26억	매물 ↗
8	4.25억	1408동 저/18 남남	84.97㎡	2026-10-13	56	-1.7%	1.28억	매물 ↗
9	4.3억	1408동 5/18 동남	84.97㎡	2026-10-22	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	1401동 7/24 동남	84.93㎡	2026-10-20	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.3억	1405동 2/20 동남	84.93㎡	2026-10-17	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
12	4.3억	1407동 8/15 서남	84.93㎡	2026-10-08	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
13	4.3억	1414동 중/15 서남	84.97㎡	2026-10-12	56	-1.7%	1.29억	매물 ↗
14	4.4억	1407동 14/15 서남	84.93㎡	2026-10-24	55	-1.7%	1.32억	매물 ↗
15	4.5억	1410동 6/15 서남	84.97㎡	2026-10-23	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.5억	1414동 15/15 서남	84.97㎡	2026-10-23	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	4.5억	1414동 8/15 서남	84.97㎡	2026-10-15	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.5억	1410동 고/15 서남	84.97㎡	2026-10-15	55	-1.7%	1.35억	매물 ↗
19	4.7억	1410동 중/15 서남	84.97㎡	2026-10-20	55	-1.8%	1.41억	매물 ↗
20	4.8억	1410동 고/15 서남	84.97㎡	2026-10-16	54	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.98억

실거래중간 4.3억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

924세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.19억

대출 2.79억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.79억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.79억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.19억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 141만 × 24개월 중 이자 2,468만+ 취득세 238만 + 재산세 103만 = 보유비용 2,810만
3자산가치(2년 후)
3.98억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.22억 → 상승분 2,424만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,424만 − 보유비용 2,810만 = 순익 -386만÷ 자기자본 1.19억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.22억 × 전세가율 76% = 보증금 3.21억잔존대출 2.69억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.19억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.19억(매매 3.98억−대출 2.79억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.21억(평가 4.22억×전세가율 76%) / 잔존대출 2.69억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,424만 − 보유비용 2,810만(이자 2,468만+취득세 238만+재산세 103만) = 순익 -386만 / 자기자본 1.19억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 141만) / 실수령 565만 = 25%→88점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·924세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~106분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1270m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 1416동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 28건네이버 매물 ↗

55점수남양주창현도뮤토매물 10건남양주시 화도읍 · 10년차 · 446세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	102동 2/26 동남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	102동 4/26 서남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	102동 4/26 동남	59.91㎡	2026-10-16	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	102동 5/26 동남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	101동 4/21 서남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	104동 3/24 서남	59.95㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	102동 12/26 동남	59.91㎡	2026-10-20	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	105동 2/22 동남	59.95㎡	2026-10-17	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4.2억	105동 11/22 서남	59.95㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
10	4.2억	104동 17/24 서남	59.95㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

446세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·446세대→82점 + 대단지 1 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~64분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 888m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 10(5)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 60·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수신마석서희스타힐스매물 20건남양주시 화도읍 · 15년차 · 278세대

2.9억2.9억 ~ 4.2억 · 97~110㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.9억	101동 9/13 남남	110.15㎡	2026-09-28	55	-1.3%	0.87억	매물 ↗
2	3.1억	101동 7/13 남남	110.15㎡	2026-10-16	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.1억	104동 5/15 남남	97.66㎡	2026-10-14	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	103동 5/15 남남	97.66㎡	2026-10-06	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
5	3.1억	101동 10/13 남남	110.15㎡	2026-10-15	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
6	3.2억	103동 6/15 서서	102㎡	2026-10-22	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	102동 8/15 동동	102㎡	2026-09-28	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.4억	104동 2/15 서서	102㎡	2026-10-12	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
9	3.4억	103동 13/15 서남	97.66㎡	2026-10-08	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
10	3.4억	104동 14/15 서서	102㎡	2026-09-28	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
11	3.4억	104동 중/15 서남	96.63㎡	2026-10-06	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
12	3.5억	102동 7/15 서남	96.63㎡	2026-10-20	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
13	3.5억	102동 3/15 서남	102㎡	2026-10-19	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
14	3.5억	104동 11/15 남남	97.66㎡	2026-10-16	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.5억	102동 12/15 동남	102㎡	2026-10-13	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
16	3.5억	102동 14/15 서남	96.63㎡	2026-10-22	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	104동 3/15 서서	102㎡	2026-10-01	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.6억	104동 6/15 남남	97.66㎡	2026-09-29	53	-1.5%	1.08억	매물 ↗
19	3.7억	103동 13/15 남남	97.66㎡	2026-10-13	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
20	4.2억	103동 7/15 남남	97.66㎡	2026-10-24	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.87억

대출 2.03억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.03억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.03억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.87억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 103만 × 24개월 중 이자 1,799만+ 취득세 119만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,993만
3자산가치(2년 후)
2.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.08억 → 상승분 1,766만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,766만 − 보유비용 1,993만 = 순익 -227만÷ 자기자본 0.87억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.08억 × 전세가율 65% = 보증금 2억잔존대출 1.96억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.87억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.87억(매매 2.9억−대출 2.03억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2억(평가 3.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.96억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,766만 − 보유비용 1,993만(이자 1,799만+취득세 119만+재산세 75만) = 순익 -227만 / 자기자본 0.87억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 103만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·278세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

8점

근거

역 1322m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 1(0)+카페500m 0(0)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 0·가격형성분(0)+학교1km 0·가격형성분(0)

=8점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수화도효성해링턴플레이스매물 20건남양주시 화도읍 · 11년차 · 635세대

2.75억2.75억 ~ 3.55억 · 60~85㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 132분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.75억	106동 1/15 남남	59.95㎡	2026-10-23	55	-1.2%	0.82억	매물 ↗
2	2.75억	106동 1/15 남남	59.95㎡	2026-10-15	55	-1.2%	0.82억	매물 ↗
3	3억	106동 4/15 남남	59.95㎡	2026-10-20	55	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3.3억	101동 12/26 남남	84.99㎡	2026-10-10	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
5	3.35억	105동 30/34 서남	84.99㎡	2026-10-14	54	-1.5%	1억	매물 ↗
6	3.35억	103동 25/35 서남	84.97㎡	2026-10-10	54	-1.5%	1억	매물 ↗
7	3.4억	105동 21/34 동남	84.97㎡	2026-10-16	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
8	3.4억	105동 3/34 동남	84.97㎡	2026-10-12	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
9	3.4억	107동 3/34 동동	84.97㎡	2026-10-13	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
10	3.45억	105동 24/34 동남	84.97㎡	2026-10-22	54	-1.5%	1.03억	매물 ↗
11	3.45억	105동 6/34 동남	84.97㎡	2026-10-15	54	-1.5%	1.03억	매물 ↗
12	3.47억	105동 19/34 동남	84.97㎡	2026-10-22	54	-1.5%	1.04억	매물 ↗
13	3.48억	103동 7/35 동남	84.99㎡	2026-10-17	54	-1.5%	1.04억	매물 ↗
14	3.5억	104동 14/20 남남	84.99㎡	2026-10-22	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.5억	103동 31/35 서남	84.97㎡	2026-10-22	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
16	3.5억	103동 22/35 서남	84.97㎡	2026-10-15	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	104동 11/20 남남	84.99㎡	2026-10-16	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	107동 34/34 동남	84.99㎡	2026-10-10	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.5억	102동 4/33 서남	84.99㎡	2026-10-08	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.55억	105동 34/34 동남	84.97㎡	2026-10-24	54	-1.5%	1.06억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

635세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.82억

대출 1.93억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 37분 → 2회 환승 → 총 ~132분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.93억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.93억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.82억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 98만 × 24개월 중 이자 1,706만+ 취득세 103만 + 재산세 72만 = 보유비용 1,880만
3자산가치(2년 후)
2.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.92억 → 상승분 1,675만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,675만 − 보유비용 1,880만 = 순익 -205만÷ 자기자본 0.82억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.92억 × 전세가율 65% = 보증금 1.9억잔존대출 1.86억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.82억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.82억(매매 2.75억−대출 1.93억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.9억(평가 2.92억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,675만 − 보유비용 1,880만(이자 1,706만+취득세 103만+재산세 72만) = 순익 -205만 / 자기자본 0.82억→연ROE -1.2%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 98만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·635세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 37분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~132분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

28점

근거

역 2278m(2)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 4(2)+카페500m 0(0)+병원1km 2(2)+약국500m 1(2)+학원1km 17·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=28점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수평내마젤란21매물 15건남양주시 평내동 · 21년차 · 499세대

3.4억3.4억 ~ 4.8억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 79%🚇 107분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1307동 고/17 남남	59.98㎡	2026-10-10	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	1305동 2/15 서남	84.98㎡	2026-09-28	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.6억	1304동 2/15 서남	84.98㎡	2026-10-24	55	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	1306동 2/20 동남	84.98㎡	2026-10-10	55	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.7억	1301동 7/20 동남	84.98㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
6	3.8억	1308동 저/18 동남	84.97㎡	2026-10-15	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.8억	1304동 저/15 동남	84.98㎡	2026-10-16	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
8	3.9억	1309동 저/17 동남	84.97㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
9	3.9억	1309동 고/17 동남	84.97㎡	2026-10-14	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
10	4억	1306동 19/20 동남	84.98㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	1308동 중/18 동남	84.97㎡	2026-10-14	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4억	1308동 저/18 동남	84.97㎡	2026-10-06	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4.5억	1306동 20/20 동남	84.98㎡	2026-10-13	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.5억	1306동 20/20 동남	84.98㎡	2026-10-08	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.8억	1306동 9/20 동남	84.98㎡	2026-09-28	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.58억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 79% = 보증금 2.85억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.85억(평가 3.61억×전세가율 79%) / 잔존대출 2.3억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·499세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1328m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 33(8)+병원1km 30(10)+약국500m 9(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 1307동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 18건네이버 매물 ↗

55점수라인그린매물 20건남양주시 호평동 · 29년차 · 467세대

2.05억2.05억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.8%전세 94%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.05억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-17	55	-0.8%	0.62억	매물 ↗
2	2.1억	104동 1/20 서남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	104동 저/20 서남	59.93㎡	2026-10-09	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.15억	103동 14/19 동남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.65억	매물 ↗
5	2.2억	104동 18/20 서남	59.93㎡	2026-10-24	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.3억	104동 5/20 서남	59.93㎡	2026-10-22	55	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	103동 7/19 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.4억	101동 3/20 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	103동 8/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.45억	101동 고/20 동남	59.93㎡	2026-10-16	55	-1.1%	0.73억	매물 ↗
11	2.55억	103동 중/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.55억	101동 2/20 서남	84.68㎡	2026-10-10	55	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.68억	101동 1/20 서남	84.68㎡	2026-10-15	54	-1.2%	0.8억	매물 ↗
14	2.7억	102동 16/18 서남	59.93㎡	2026-10-22	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
15	2.7억	103동 6/19 서남	84.68㎡	2026-10-21	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
16	2.7억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-23	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
17	2.7억	103동 고/19 서남	84.68㎡	2026-10-10	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
18	2.8억	101동 6/20 서남	84.68㎡	2026-10-24	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗
19	2.8억	103동 11/19 서남	84.68㎡	2026-10-05	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗
20	2.8억	103동 고/19 서남	84.68㎡	2026-09-29	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.05억

실거래중간 2.23억

전세가율

94%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.62억

대출 1.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.43억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 73만 × 24개월 중 이자 1,271만+ 취득세 26만 + 재산세 53만 = 보유비용 1,350만
3자산가치(2년 후)
2.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.17억 → 상승분 1,248만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,248만 − 보유비용 1,350만 = 순익 -102만÷ 자기자본 0.62억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.17억 × 전세가율 94% = 보증금 2.04억잔존대출 1.39억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.62억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.62억(매매 2.05억−대출 1.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.04억(평가 2.17억×전세가율 94%) / 잔존대출 1.39억 = 147%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,248만 − 보유비용 1,350만(이자 1,271만+취득세 26만+재산세 53만) = 순익 -102만 / 자기자본 0.62억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 73만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·467세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1791m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 7(4)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

55점수호평마을동원로얄듀크매물 12건남양주시 호평동 · 21년차 · 593세대

4억4억 ~ 4.9억 · 85㎡ROE -1.6%전세 80%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	1709동 1/20 남남	84.99㎡	2026-10-05	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.1억	1708동 고/20 동동	84.99㎡	2026-09-27	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.5억	1706동 중/17 남남	84.99㎡	2026-09-28	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.55억	1708동 고/20 동동	84.99㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.37억	매물 ↗
5	4.55억	1706동 9/17 남남	84.99㎡	2026-10-14	54	-1.7%	1.37억	매물 ↗
6	4.55억	1707동 저/20 남남	84.99㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.37억	매물 ↗
7	4.55억	1704동 고/19 남남	84.99㎡	2026-09-28	54	-1.7%	1.37억	매물 ↗
8	4.7억	1709동 저/20 동남	84.99㎡	2026-09-29	53	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	1701동 12/20 동남	84.99㎡	2026-10-15	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	1709동 고/20 남남	84.99㎡	2026-10-20	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
11	4.8억	1707동 저/20 남남	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	4.9억	1707동 고/20 남남	84.99㎡	2026-10-08	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 4.4억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 80% = 보증금 3.39억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 4.24억×전세가율 80%) / 잔존대출 2.71억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·593세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 736m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 30(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 1709동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 23건네이버 매물 ↗

55점수평내마을우남퍼스트빌매물 12건남양주시 평내동 · 23년차 · 378세대

3.5억3.5억 ~ 4.5억 · 85㎡ROE -1.5%전세 91%🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	1202동 5/18 동남	84.9㎡	2026-10-01	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.7억	1204동 13/18 동남	84.9㎡	2026-10-21	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	1203동 중/18 서남	84.9㎡	2026-10-21	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.9억	1203동 11/18 서남	84.9㎡	2026-10-21	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	3.95억	1202동 중/18 서남	84.9㎡	2026-10-03	54	-1.6%	1.19억	매물 ↗
6	3.95억	1202동 7/18 동남	84.9㎡	2026-10-03	54	-1.6%	1.19억	매물 ↗
7	4억	1201동 10/18 서남	84.9㎡	2026-10-15	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1204동 8/18 동남	84.9㎡	2026-10-12	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	1203동 15/18 서남	84.9㎡	2026-10-12	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4.2억	1206동 고/18 서남	84.9㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
11	4.5억	1205동 12/15 서남	84.9㎡	2026-10-21	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	1205동 고/15 서남	84.9㎡	2026-10-11	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 3.4억

전세가율

91%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

378세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 91% = 보증금 3.38억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 3.71억×전세가율 91%) / 잔존대출 2.37억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·378세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1724m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 10(5)+병원1km 22(10)+약국500m 1(2)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 1202동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 11건네이버 매물 ↗

55점수화도센트럴우방아이유쉘매물 17건남양주시 화도읍 · 9년차 · 808세대

4.3억4.3억 ~ 4.9억 · 85㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	105동 1/21 동남	84.95㎡	2026-10-20	55	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.4억	107동 1/20 남남	84.95㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.32억	매물 ↗
3	4.45억	102동 1/14 남남	84.91㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.34억	매물 ↗
4	4.5억	107동 1/20 남남	84.91㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.7억	108동 2/16 남남	84.95㎡	2026-10-21	54	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	4.75억	110동 7/20 동남	84.91㎡	2026-10-20	54	-1.8%	1.43억	매물 ↗
7	4.8억	106동 5/20 서남	84.91㎡	2026-10-24	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	102동 8/14 남남	84.91㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
9	4.8억	110동 5/20 동남	84.91㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	104동 8/24 동남	84.95㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
11	4.8억	103동 1/20 동남	84.95㎡	2026-10-22	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	4.8억	110동 11/20 남남	84.91㎡	2026-10-21	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
13	4.8억	103동 1/20 서남	84.95㎡	2026-10-20	53	-1.8%	1.44억	매물 ↗
14	4.9억	114동 5/10 남남	84.95㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
15	4.9억	104동 5/24 동남	84.95㎡	2026-10-24	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
16	4.9억	104동 17/24 동남	84.91㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗
17	4.9억	111동 3/18 남남	84.95㎡	2026-10-23	53	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

808세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·808세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1256m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 14(7)+병원1km 64(10)+약국500m 6(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수인정프린스매물 6건남양주시 금곡동 · 40년차 · 240세대

1.7억1.7억 ~ 2억 · 59㎡ROE -0.6%전세 77%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-10-10	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.8억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.9억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-22	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
4	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-06	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-01	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-12	54	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래중간 1.63억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 77% = 보증금 1.39억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.39억(평가 1.8억×전세가율 77%) / 잔존대출 1.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,035만 − 보유비용 1,099만(이자 1,054만+취득세 0만+재산세 44만) = 순익 -63만 / 자기자본 0.51억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·240세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~89분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 623m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 9(5)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

54점수금곡효창매물 6건남양주시 금곡동 · 38년차 · 150세대

1.55억1.55억 ~ 1.7억 · 52~56㎡ROE -0.6%전세 74%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	1동 6/6 남남	56.16㎡	2026-10-22	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.55억	2동 1/6 남남	51.57㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
3	1.65억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	2동 6/6 남남	51.57㎡	2026-10-19	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.7억	1동 3/6 남남	56.16㎡	2026-09-29	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
6	1.7억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-10-06	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래중간 1.73억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 74% = 보증금 1.22억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.22억(평가 1.64억×전세가율 74%) / 잔존대출 1.05억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +944만 − 보유비용 1,002만(이자 961만+취득세 0만+재산세 40만) = 순익 -58만 / 자기자본 0.47억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 206m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

54점수효성타운매물 20건남양주시 평내동 · 28년차 · 607세대

3.3억3.3억 ~ 4.2억 · 60~85㎡ROE -1.5%전세 86%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	104동 11/20 남남	59.92㎡	2026-10-15	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.3억	107동 저/20 동동	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.35억	105동 저/20 동동	84.78㎡	2026-10-13	54	-1.5%	1억	매물 ↗
4	3.4억	104동 10/20 남남	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.5억	106동 중/20 남남	59.92㎡	2026-10-16	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	105동 5/20 남남	59.92㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	105동 중/20 동동	59.73㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	107동 고/20 동동	59.92㎡	2026-09-29	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.7억	106동 중/20 동동	84.78㎡	2026-09-29	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
10	3.75억	107동 18/20 동동	84.78㎡	2026-10-03	53	-1.6%	1.13억	매물 ↗
11	3.8억	106동 고/20 남남	84.78㎡	2026-10-24	53	-1.6%	1.14억	매물 ↗
12	3.8억	105동 6/20 동동	84.78㎡	2026-09-28	53	-1.6%	1.14억	매물 ↗
13	3.85억	107동 3/20 동동	84.78㎡	2026-10-06	53	-1.6%	1.16억	매물 ↗
14	3.9억	105동 고/20 남남	84.78㎡	2026-10-07	53	-1.6%	1.17억	매물 ↗
15	4억	106동 6/20 남남	84.78㎡	2026-10-18	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
16	4억	107동 5/20 동동	84.78㎡	2026-10-16	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
17	4억	105동 14/20 동동	84.78㎡	2026-10-01	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
18	4억	106동 중/20 남남	84.78㎡	2026-09-29	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
19	4.1억	105동 18/20 동동	84.78㎡	2026-10-19	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
20	4.2억	107동 14/20 동동	84.78㎡	2026-10-12	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래중간 3.5억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

607세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 86% = 보증금 3.01억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.01억(평가 3.5억×전세가율 86%) / 잔존대출 2.23억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,010만 − 보유비용 2,295만(이자 2,047만+취득세 163만+재산세 86만) = 순익 -286만 / 자기자본 0.99억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·607세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 90(10)+약국500m 4(7)+학원1km 184·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 18건네이버 매물 ↗

54점수평내마을평내1차대주파크빌매물 20건남양주시 평내동 · 22년차 · 595세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 85㎡ROE -1.6%전세 84%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	1510동 1/15 서남	84.95㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	1508동 5/20 동남	84.93㎡	2026-10-19	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	1502동 저/20 남남	84.93㎡	2026-10-06	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	3.9억	1508동 5/20 동남	84.93㎡	2026-10-14	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	1505동 11/20 서남	84.95㎡	2026-10-23	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	1508동 18/20 동남	84.93㎡	2026-10-22	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	1501동 13/16 동남	84.93㎡	2026-10-19	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1505동 14/20 서남	84.95㎡	2026-10-13	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	1504동 저/17 동동	84.93㎡	2026-10-19	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	1507동 중/20 동남	84.93㎡	2026-09-28	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	1505동 14/20 서남	84.95㎡	2026-10-14	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4억	1508동 18/20 동남	84.93㎡	2026-10-14	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4.1억	1506동 8/13 서남	84.95㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
14	4.1억	1508동 9/20 동남	84.93㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
15	4.1억	1508동 17/20 동남	84.93㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
16	4.1억	1507동 4/20 동남	84.93㎡	2026-10-07	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
17	4.1억	1504동 고/17 동남	84.93㎡	2026-10-06	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
18	4.1억	1508동 9/20 동남	84.93㎡	2026-10-14	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
19	4.2억	1506동 11/13 서남	84.95㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
20	4.2억	1503동 저/20 동남	84.93㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래중간 3.95억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

595세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 84% = 보증금 3.39억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 4.03억×전세가율 84%) / 잔존대출 2.57억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·595세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1050m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 196(15)+카페500m 37(8)+병원1km 31(10)+약국500m 11(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1510동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 9건네이버 매물 ↗

54점수신우아이딜1차매물 19건남양주시 오남읍 · 23년차 · 595세대

1.9억1.9억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	103동 1/15 동남	59.96㎡	2026-10-13	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	2.1억	108동 3/15 동남	59.96㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	107동 9/15 서남	59.96㎡	2026-09-28	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.1억	108동 4/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.15억	109동 2/15 동동	59.96㎡	2026-09-30	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
6	2.2억	106동 9/15 동남	59.96㎡	2026-10-23	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	108동 5/15 동남	59.96㎡	2026-10-07	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	105동 14/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	109동 12/15 동남	59.96㎡	2026-09-29	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.2억	109동 5/15 동남	59.96㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
11	2.25억	107동 12/15 서남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.68억	매물 ↗
12	2.3억	109동 5/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	53	-1%	0.69억	매물 ↗
13	2.3억	108동 15/15 동동	59.96㎡	2026-10-12	53	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.35억	109동 4/15 동남	59.96㎡	2026-09-29	53	-1%	0.7억	매물 ↗
15	2.35억	105동 7/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.7억	매물 ↗
16	2.45억	107동 9/15 서남	59.96㎡	2026-10-21	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
17	2.75억	104동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
18	2.75억	104동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
19	3억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-13	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

595세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 71분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,157만 − 보유비용 1,237만(이자 1,178만+취득세 9만+재산세 49만) = 순익 -80만 / 자기자본 0.57억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·595세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 71분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 3869m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 12(6)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수호평마을중흥에스-클래스로하스매물 2건남양주시 호평동 · 20년차 · 484세대

4.7억4.7억 ~ 4.98억 · 96~133㎡ROE -1.8%전세 98%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	1910동 4/20 남남	95.97㎡	2026-10-13	54	-1.8%	1.41억	매물 ↗
2	4.98억	1903동 10/19 남남	132.85㎡	2026-10-15	53	-1.8%	1.49억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 4.48억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

484세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 98% = 보증금 4.89억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 4.99억×전세가율 98%) / 잔존대출 3.18억 = 154%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,862만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 -492만 / 자기자본 1.41억→연ROE -1.8%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·484세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~105분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1178m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 2(1)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 1910동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 28건네이버 매물 ↗

54점수호평임광그대가매물 18건남양주시 호평동 · 19년차 · 429세대

3.65억3.65억 ~ 4.5억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 85%🚇 107분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.65억	101동 고/15 동남	84.93㎡	2026-10-24	54	-1.6%	1.09억	매물 ↗
2	3.65억	107동 6/15 남남	59.98㎡	2026-10-15	54	-1.6%	1.09억	매물 ↗
3	3.8억	106동 4/15 서남	84.93㎡	2026-10-23	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	104동 9/15 남남	84.93㎡	2026-10-23	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	104동 1/15 동남	84.93㎡	2026-10-19	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	105동 11/15 남남	84.98㎡	2026-09-28	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	101동 1/15 동남	84.97㎡	2026-10-23	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	101동 11/15 남남	84.93㎡	2026-10-14	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	104동 8/15 남남	84.98㎡	2026-10-15	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	101동 3/15 남남	84.93㎡	2026-10-06	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	107동 중/15 남남	84.93㎡	2026-09-28	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4.1억	107동 5/15 남남	84.93㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
13	4.2억	105동 13/15 남남	84.93㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
14	4.2억	103동 저/15 동남	84.97㎡	2026-10-15	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
15	4.2억	105동 고/15 남남	84.98㎡	2026-10-02	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
16	4.3억	103동 10/15 남남	84.97㎡	2026-09-28	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
17	4.5억	107동 7/15 동동	84.98㎡	2026-09-28	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.5억	102동 저/15 동남	84.93㎡	2026-09-28	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.65억

실거래중간 4억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.09억

대출 2.56억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.56억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.09억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 129만 × 24개월 중 이자 2,264만+ 취득세 202만 + 재산세 95만 = 보유비용 2,560만
3자산가치(2년 후)
3.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.87억 → 상승분 2,223만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,223만 − 보유비용 2,560만 = 순익 -337만÷ 자기자본 1.09억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.87억 × 전세가율 85% = 보증금 3.29억잔존대출 2.47억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.09억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.09억(매매 3.65억−대출 2.56억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.29억(평가 3.87억×전세가율 85%) / 잔존대출 2.47억 = 133%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,223만 − 보유비용 2,560만(이자 2,264만+취득세 202만+재산세 95만) = 순익 -337만 / 자기자본 1.09억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 129만) / 실수령 565만 = 23%→93점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·429세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1323m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 2(5)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 13건네이버 매물 ↗

54점수미라보매물 10건남양주시 금곡동 · 30년차 · 184세대

2.65억2.65억 ~ 4억 · 60~85㎡ROE -1.2%전세 86%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.65억	101동 18/20 동동	59.96㎡	2026-10-20	54	-1.2%	0.8억	매물 ↗
2	2.75억	101동 고/20 동동	59.96㎡	2026-10-19	54	-1.2%	0.82억	매물 ↗
3	2.8억	101동 17/20 동동	59.96㎡	2026-10-23	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗
4	3.2억	101동 5/20 동동	84.98㎡	2026-10-22	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	101동 저/20 동동	84.98㎡	2026-09-26	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	101동 5/20 동동	84.98㎡	2026-10-24	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.3억	101동 4/20 동동	84.98㎡	2026-10-07	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
8	3.5억	101동 17/20 동동	84.98㎡	2026-10-06	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	101동 17/20 동동	84.98㎡	2026-09-28	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	4억	101동 15/20 동동	84.98㎡	2026-10-23	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.65억

실거래중간 2.43억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.8억

대출 1.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 94만 × 24개월 중 이자 1,644만+ 취득세 92만 + 재산세 69만 = 보유비용 1,804만
3자산가치(2년 후)
2.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.81억 → 상승분 1,614만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,614만 − 보유비용 1,804만 = 순익 -190만÷ 자기자본 0.8억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.81억 × 전세가율 86% = 보증금 2.42억잔존대출 1.79억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.8억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.8억(매매 2.65억−대출 1.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.42억(평가 2.81억×전세가율 86%) / 잔존대출 1.79억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,614만 − 보유비용 1,804만(이자 1,644만+취득세 92만+재산세 69만) = 순익 -190만 / 자기자본 0.8억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 94만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 151m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 14(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 4건네이버 매물 ↗

54점수세종리젠시빌매물 20건남양주시 평내동 · 26년차 · 312세대

2.88억2.88억 ~ 3.85억 · 60~85㎡ROE -1.3%전세 80%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.88억	101동 저/20 남남	59.82㎡	2026-10-24	54	-1.3%	0.86억	매물 ↗
2	2.9억	105동 2/20 동동	59.82㎡	2026-10-23	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	2.9억	105동 4/20 동동	59.82㎡	2026-10-21	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.9억	101동 12/20 남남	59.82㎡	2026-10-10	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	2.9억	101동 12/20 남남	59.82㎡	2026-10-09	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
6	2.95억	102동 1/20 동동	84.69㎡	2026-10-16	54	-1.3%	0.89억	매물 ↗
7	2.95억	105동 11/20 동동	59.82㎡	2026-10-15	54	-1.3%	0.89억	매물 ↗
8	3억	105동 3/20 동동	59.82㎡	2026-10-19	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗
9	3억	105동 저/20 동동	59.82㎡	2026-09-29	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗
10	3.4억	103동 4/20 동동	84.69㎡	2026-10-11	53	-1.5%	1.02억	매물 ↗
11	3.45억	103동 19/20 동동	84.69㎡	2026-10-08	53	-1.5%	1.03억	매물 ↗
12	3.5억	101동 7/20 남남	84.69㎡	2026-10-23	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
13	3.5억	103동 1/20 동동	84.69㎡	2026-10-15	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
14	3.5억	101동 저/20 남남	84.69㎡	2026-10-08	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.6억	103동 15/20 동동	84.69㎡	2026-10-02	53	-1.5%	1.08억	매물 ↗
16	3.7억	103동 18/20 동동	84.69㎡	2026-10-17	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
17	3.75억	102동 중/20 동동	84.69㎡	2026-09-28	52	-1.6%	1.13억	매물 ↗
18	3.8억	103동 17/20 동동	84.69㎡	2026-10-21	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
19	3.8억	103동 저/20 동동	84.69㎡	2026-10-06	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
20	3.85억	103동 중/20 동동	84.69㎡	2026-10-08	52	-1.6%	1.16억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.88억

실거래중간 3.3억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.86억

대출 2.02억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.02억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 102만 × 24개월 중 이자 1,786만+ 취득세 117만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,978만
3자산가치(2년 후)
2.88억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.06억 → 상승분 1,754만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,754만 − 보유비용 1,978만 = 순익 -224만÷ 자기자본 0.86억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.06억 × 전세가율 80% = 보증금 2.44억잔존대출 1.95억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.86억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.86억(매매 2.88억−대출 2.02억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.44억(평가 3.06억×전세가율 80%) / 잔존대출 1.95억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,754만 − 보유비용 1,978만(이자 1,786만+취득세 117만+재산세 75만) = 순익 -224만 / 자기자본 0.86억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 102만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 519m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 12(6)+병원1km 91(10)+약국500m 0(0)+학원1km 212·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 9건네이버 매물 ↗

54점수호평마을우림필유매물 18건남양주시 호평동 · 21년차 · 291세대

3.7억3.7억 ~ 4.5억 · 85㎡ROE -1.6%전세 81%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	105동 6/15 남남	84.98㎡	2026-10-15	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.8억	102동 13/15 서서	84.98㎡	2026-10-23	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	105동 저/15 남남	84.98㎡	2026-10-13	54	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.9억	102동 3/15 서서	84.98㎡	2026-10-17	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	3.9억	106동 12/15 서남	84.98㎡	2026-10-12	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
6	3.9억	104동 중/15 동동	84.98㎡	2026-10-15	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	102동 9/15 서서	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	105동 11/15 남남	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	103동 6/15 남남	84.98㎡	2026-10-13	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	102동 14/15 서서	84.98㎡	2026-10-09	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	102동 9/15 동동	84.98㎡	2026-09-26	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4.05억	101동 고/14 남남	84.98㎡	2026-10-10	53	-1.6%	1.22억	매물 ↗
13	4.1억	104동 7/15 동동	84.98㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
14	4.3억	104동 3/15 동동	84.98㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
15	4.3억	104동 저/15 동동	84.98㎡	2026-10-01	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
16	4.5억	101동 11/14 남남	84.98㎡	2026-10-13	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	4.5억	102동 15/15 서서	84.98㎡	2026-10-08	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.5억	106동 고/15 서남	84.98㎡	2026-10-09	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 3.85억

전세가율

81%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

291세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 81% = 보증금 3.18억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.18억(평가 3.93억×전세가율 81%) / 잔존대출 2.5억 = 127%→100점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·291세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~100분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 887m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 5(3)+병원1km 64(10)+약국500m 0(0)+학원1km 121·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.01억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 105동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 7건네이버 매물 ↗

54점수남양주월산사랑으로부영1단지매물 20건남양주시 화도읍 · 11년차 · 1,997세대

4.07억4.07억 ~ 4.3억 · 147~148㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 136분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.07억	109동 24/33 동남	146.72㎡	2026-10-24	54	-1.6%	1.22억	매물 ↗
2	4.1억	116동 31/33 서남	148㎡	2026-10-24	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.1억	111동 24/33 서남	147.06㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
4	4.1억	109동 19/33 동남	146.72㎡	2026-10-06	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
5	4.1억	111동 저/33 서남	147.06㎡	2026-10-12	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.1억	111동 18/33 동남	147.06㎡	2026-09-28	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
7	4.1억	111동 7/33 서남	147.06㎡	2026-10-13	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
8	4.1억	111동 24/33 서남	147.06㎡	2026-10-05	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
9	4.15억	116동 25/33 동남	146.72㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
10	4.15억	116동 5/33 동남	148㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
11	4.15억	116동 2/33 서남	147.06㎡	2026-10-10	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
12	4.2억	109동 28/33 서남	147.06㎡	2026-10-24	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
13	4.2억	109동 32/33 동남	146.72㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
14	4.2억	111동 18/33 서남	148㎡	2026-09-28	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
15	4.25억	109동 29/33 서남	147.06㎡	2026-10-06	53	-1.7%	1.28억	매물 ↗
16	4.25억	116동 고/33 동남	146.72㎡	2026-09-28	53	-1.7%	1.28억	매물 ↗
17	4.3억	111동 11/33 동남	147.06㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
18	4.3억	116동 29/33 서남	148㎡	2026-10-08	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
19	4.3억	116동 11/33 동남	146.72㎡	2026-10-07	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
20	4.3억	116동 23/33 서남	147.06㎡	2026-10-07	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.07억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

1,997세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.22억

대출 2.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 41분 → 2회 환승 → 총 ~136분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.22억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 144만 × 24개월 중 이자 2,524만+ 취득세 248만 + 재산세 106만 = 보유비용 2,878만
3자산가치(2년 후)
4.07억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.32억 → 상승분 2,479만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,479만 − 보유비용 2,878만 = 순익 -399만÷ 자기자본 1.22억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.32억 × 전세가율 65% = 보증금 2.81억잔존대출 2.75억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.22억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.22억(매매 4.07억−대출 2.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.81억(평가 4.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.75억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,479만 − 보유비용 2,878만(이자 2,524만+취득세 248만+재산세 106만) = 순익 -399만 / 자기자본 1.22억→연ROE -1.6%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 144만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·1,997세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 41분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~136분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 2540m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 6(3)+병원1km 2(2)+약국500m 1(2)+학원1km 18·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수원일대궐터매물 13건남양주시 진접읍 · 23년차 · 471세대

2.4억2.4억 ~ 3.3억 · 60~70㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 181분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	104동 2/14 동남	59.52㎡	2026-10-14	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.5억	102동 8/15 남남	59.52㎡	2026-10-17	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
3	2.5억	106동 5/15 서남	59.52㎡	2026-09-30	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
4	2.55억	102동 8/15 동남	59.52㎡	2026-10-08	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
5	2.6억	105동 14/15 서남	59.52㎡	2026-10-14	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
6	2.6억	105동 중/15 서남	59.52㎡	2026-10-13	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
7	2.6억	102동 9/15 남남	59.52㎡	2026-10-01	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
8	2.6억	103동 7/15 서남	59.52㎡	2026-10-14	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
9	2.9억	103동 저/15 서남	70.05㎡	2026-10-13	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
10	2.95억	105동 6/15 서남	59.52㎡	2026-10-06	52	-1.3%	0.89억	매물 ↗
11	3.1억	103동 7/15 남남	70.05㎡	2026-10-02	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
12	3.28억	106동 11/15 서남	70.05㎡	2026-10-14	52	-1.4%	0.98억	매물 ↗
13	3.3억	106동 8/15 서남	70.05㎡	2026-10-14	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

471세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 104분 → 2회 환승 → 총 ~181분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,462만 − 보유비용 1,615만(이자 1,488만+취득세 64만+재산세 62만) = 순익 -153만 / 자기자본 0.72억→연ROE -1.1%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·471세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 104분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~181분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 6412m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 35(13)+카페500m 4(2)+병원1km 4(4)+약국500m 2(5)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 3·가격형성분(3)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신우아이딜2차매물 20건남양주시 오남읍 · 22년차 · 593세대

2.1억2.1억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 144분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.1억	208동 2/15 동동	59.96㎡	2026-10-16	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
2	2.1억	209동 4/15 서남	59.96㎡	2026-10-07	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.15억	208동 2/15 동동	59.96㎡	2026-10-24	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
4	2.2억	208동 10/15 동남	59.96㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
5	2.2억	208동 12/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.25억	208동 13/15 동동	59.96㎡	2026-10-10	53	-1%	0.68억	매물 ↗
7	2.3억	209동 6/15 서남	59.96㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗
8	2.3억	207동 9/15 남남	59.96㎡	2026-09-30	53	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.3억	208동 2/15 동동	59.96㎡	2026-10-22	53	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.35억	207동 13/15 동남	59.96㎡	2026-10-22	53	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.4억	204동 8/15 동남	59.96㎡	2026-10-23	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.5억	205동 14/15 서남	59.96㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.7억	211동 4/15 동동	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
14	2.8억	211동 4/15 동남	84.99㎡	2026-10-23	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	210동 11/15 동동	84.99㎡	2026-10-10	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.8억	210동 11/15 동동	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
17	2.9억	210동 12/15 동남	84.99㎡	2026-10-20	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
18	2.9억	203동 2/15 동남	84.99㎡	2026-09-29	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
19	3억	210동 9/15 동남	84.99㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
20	3억	206동 13/15 서남	84.99㎡	2026-10-12	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.63억

대출 1.47억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 68분 → 2회 환승 → 총 ~144분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.47억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.47억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.63억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 74만 × 24개월 중 이자 1,302만+ 취득세 31만 + 재산세 55만 = 보유비용 1,388만
3자산가치(2년 후)
2.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.23억 → 상승분 1,279만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,279만 − 보유비용 1,388만 = 순익 -109만÷ 자기자본 0.63억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.23억 × 전세가율 65% = 보증금 1.45억잔존대출 1.42억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.63억) / 2.86억 = 78%→100점. 필요 자기자본 0.63억(매매 2.1억−대출 1.47억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.45억(평가 2.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.42억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,279만 − 보유비용 1,388만(이자 1,302만+취득세 31만+재산세 55만) = 순익 -109만 / 자기자본 0.63억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 74만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·593세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 68분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~144분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 3911m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 12(6)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 208동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수청학주공7단지매물 20건남양주시 별내면 · 25년차 · 851세대

2.3억2.3억 ~ 3.5억 · 59~84㎡ROE -1%전세 65%~🚇 135분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	704동 20/20 동동	59.42㎡	2026-10-21	53	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	707동 1/15 남남	59.42㎡	2026-10-05	53	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	704동 저/20 동남	59.21㎡	2026-10-06	53	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	704동 20/20 동동	59.42㎡	2026-10-02	53	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.35억	709동 3/20 동동	59.42㎡	2026-10-15	53	-1%	0.7억	매물 ↗
6	2.45억	704동 8/20 동동	59.42㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
7	2.6억	704동 16/20 남남	59.42㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
8	2.6억	704동 9/20 남남	59.42㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
9	2.7억	706동 14/15 남남	59.42㎡	2026-10-16	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
10	2.8억	703동 2/20 남남	84.34㎡	2026-10-19	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
11	2.99억	708동 7/15 남남	84.34㎡	2026-10-20	53	-1.3%	0.9억	매물 ↗
12	2.99억	708동 7/15 남남	84.34㎡	2026-10-19	53	-1.3%	0.9억	매물 ↗
13	3억	702동 2/20 동동	84.34㎡	2026-10-01	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
14	3.25억	710동 2/15 남남	84.34㎡	2026-10-22	52	-1.4%	0.97억	매물 ↗
15	3.35억	703동 9/20 남남	84.34㎡	2026-10-20	52	-1.5%	1억	매물 ↗
16	3.4억	703동 18/20 남남	84.34㎡	2026-10-23	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
17	3.4억	705동 5/18 남남	84.34㎡	2026-10-21	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
18	3.4억	702동 5/20 동동	84.34㎡	2026-10-15	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
19	3.5억	702동 19/20 동동	84.34㎡	2026-10-12	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.5억	711동 10/15 남남	84.34㎡	2026-10-05	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

851세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 55분 → 2회 환승 → 총 ~135분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·851세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 55분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~135분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 3382m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 11(6)+병원1km 13(10)+약국500m 4(7)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 704동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수마석LIG매물 20건남양주시 화도읍 · 21년차 · 444세대

2.1억2.1억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 121분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.1억	201동 3/15 동남	59.96㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
2	2.25억	204동 1/11 서남	59.96㎡	2026-10-13	53	-1%	0.68억	매물 ↗
3	2.25억	202동 9/17 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.68억	매물 ↗
4	2.28억	206동 11/17 서남	59.96㎡	2026-10-17	53	-1%	0.68억	매물 ↗
5	2.3억	202동 3/17 동남	59.96㎡	2026-10-20	53	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.3억	207동 9/18 서남	59.96㎡	2026-10-14	53	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.3억	202동 9/17 동남	59.96㎡	2026-10-15	53	-1%	0.69억	매물 ↗
8	2.3억	207동 9/18 서남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.3억	206동 1/17 서남	59.96㎡	2026-10-15	53	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.3억	207동 18/18 서남	59.96㎡	2026-10-02	53	-1%	0.69억	매물 ↗
11	2.3억	202동 17/17 동남	59.96㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗
12	2.3억	206동 6/17 서서	59.96㎡	2026-09-30	53	-1%	0.69억	매물 ↗
13	2.35억	202동 17/17 동남	59.96㎡	2026-10-10	53	-1%	0.7억	매물 ↗
14	2.4억	206동 2/17 서남	59.96㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
15	2.5억	204동 11/11 서남	59.96㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
16	2.75억	202동 17/17 동동	84.98㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗
17	2.75억	203동 12/13 동남	84.98㎡	2026-10-14	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗
18	2.8억	203동 고/13 동남	84.98㎡	2026-10-20	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
19	2.8억	205동 14/14 동남	84.98㎡	2026-10-19	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
20	2.8억	202동 5/17 동남	84.98㎡	2026-10-07	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

444세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.63억

대출 1.47억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 30분 → 2회 환승 → 총 ~121분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.47억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.47억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.63억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 74만 × 24개월 중 이자 1,302만+ 취득세 31만 + 재산세 55만 = 보유비용 1,388만
3자산가치(2년 후)
2.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.23억 → 상승분 1,279만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,279만 − 보유비용 1,388만 = 순익 -109만÷ 자기자본 0.63억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.23억 × 전세가율 65% = 보증금 1.45억잔존대출 1.42억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.63억) / 2.86억 = 78%→100점. 필요 자기자본 0.63억(매매 2.1억−대출 1.47억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.45억(평가 2.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.42억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 74만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·444세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 30분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~121분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1635m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 5(3)+병원1km 16(10)+약국500m 3(7)+학원1km 59·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수일신건영휴먼빌매물 8건남양주시 오남읍 · 23년차 · 218세대

2.4억2.4억 ~ 3.2억 · 60~85㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 155분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	103동 12/12 서남	59.82㎡	2026-10-14	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.45억	103동 7/12 남남	59.82㎡	2026-10-23	52	-1.1%	0.73억	매물 ↗
3	2.9억	101동 2/12 남남	84.98㎡	2026-10-05	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.9억	101동 12/12 남남	84.98㎡	2026-09-28	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	3억	101동 11/12 남남	84.98㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
6	3억	101동 3/12 남남	84.98㎡	2026-10-13	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3억	101동 11/12 서남	84.98㎡	2026-10-01	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
8	3.2억	101동 저/12 서남	84.98㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 79분 → 2회 환승 → 총 ~155분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·218세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 79분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~155분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 4820m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 13(7)+병원1km 21(10)+약국500m 3(7)+학원1km 44·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신창비바패밀리매물 20건남양주시 진접읍 · 20년차 · 775세대

2.35억2.35억 ~ 2.7억 · 85㎡ROE -1%전세 65%~🚇 257분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.35억	103동 11/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	53	-1%	0.7억	매물 ↗
2	2.4억	105동 10/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.4억	102동 1/15 동남	84.98㎡	2026-10-20	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	109동 14/15 남남	84.98㎡	2026-10-20	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.4억	105동 14/15 남남	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.48억	104동 7/15 동남	84.98㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.74억	매물 ↗
7	2.5억	101동 11/15 동남	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.55억	102동 8/15 동남	84.98㎡	2026-10-23	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
9	2.55억	103동 6/15 남남	84.98㎡	2026-10-16	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
10	2.6억	111동 5/15 남남	84.98㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
11	2.6억	112동 3/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
12	2.6억	101동 6/15 동남	84.98㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
13	2.6억	101동 13/15 동동	84.98㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.6억	103동 15/15 남남	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.6억	101동 8/15 동남	84.98㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
16	2.7억	111동 9/15 남남	84.98㎡	2026-10-23	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
17	2.7억	109동 5/15 남남	84.98㎡	2026-10-23	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
18	2.7억	104동 14/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
19	2.7억	105동 4/15 남남	84.98㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.7억	109동 고/15 남남	84.98㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.35억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

775세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.7억

대출 1.65억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 180분 → 2회 환승 → 총 ~257분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.65억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.7억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 83만 × 24개월 중 이자 1,457만+ 취득세 59만 + 재산세 61만 = 보유비용 1,577만
3자산가치(2년 후)
2.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.49억 → 상승분 1,431만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,431만 − 보유비용 1,577만 = 순익 -146만÷ 자기자본 0.7억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.49억 × 전세가율 65% = 보증금 1.62억잔존대출 1.59억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.7억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.7억(매매 2.35억−대출 1.65억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.62억(평가 2.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.59억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,431만 − 보유비용 1,577만(이자 1,457만+취득세 59만+재산세 61만) = 순익 -146만 / 자기자본 0.7억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 83만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·775세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 180분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~257분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 10546m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 14(5)+카페500m 4(2)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수창현대주피오레매물 5건남양주시 화도읍 · 20년차 · 216세대

2.2억2.2억 ~ 2.75억 · 60~85㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 122분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.2억	103동 5/15 남남	59.99㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
2	2.3억	103동 9/15 남남	59.99㎡	2026-10-23	53	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	103동 5/15 남남	59.99㎡	2026-10-10	53	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.5억	103동 4/15 서남	59.99㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
5	2.75억	101동 12/15 남남	84.72㎡	2026-10-24	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.66억

대출 1.54억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~122분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.54억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.54억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.66억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 78만 × 24개월 중 이자 1,364만+ 취득세 42만 + 재산세 57만 = 보유비용 1,464만
3자산가치(2년 후)
2.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.33억 → 상승분 1,340만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,340만 − 보유비용 1,464만 = 순익 -124만÷ 자기자본 0.66억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.33억 × 전세가율 65% = 보증금 1.52억잔존대출 1.49억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.66억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.66억(매매 2.2억−대출 1.54억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.52억(평가 2.33억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.49억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,340만 − 보유비용 1,464만(이자 1,364만+취득세 42만+재산세 57만) = 순익 -124만 / 자기자본 0.66억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 78만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·216세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~122분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 1660m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 7(4)+병원1km 9(9)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수남양주오남금호어울림매물 20건남양주시 오남읍 · 21년차 · 711세대

2.4억2.4억 ~ 3.2억 · 60~85㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 143분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	113동 8/15 남남	59.95㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.4억	104동 6/15 동동	59.95㎡	2026-10-12	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.4억	106동 3/15 서남	59.95㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.45억	104동 13/15 동남	59.95㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
5	2.45억	107동 고/15 동남	59.95㎡	2026-10-14	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	104동 12/15 동남	59.95㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.7억	107동 9/15 동동	59.95㎡	2026-10-07	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
8	2.75억	107동 12/15 동남	71.62㎡	2026-10-08	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
9	2.9억	114동 2/15 서남	84.97㎡	2026-10-08	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
10	3억	102동 저/15 남남	84.97㎡	2026-10-16	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
11	3억	109동 3/15 남남	84.97㎡	2026-10-15	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
12	3억	102동 5/15 서남	84.97㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
13	3억	108동 1/15 서남	84.97㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
14	3.1억	103동 6/15 동남	84.97㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
15	3.1억	114동 4/15 남남	84.97㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
16	3.1억	103동 5/15 동남	84.97㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
17	3.1억	102동 6/15 서남	84.97㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
18	3.2억	105동 8/15 서남	84.97㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
19	3.2억	105동 10/15 서남	84.97㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
20	3.2억	105동 7/15 서북	84.97㎡	2026-10-08	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

711세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 67분 → 2회 환승 → 총 ~143분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·711세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 67분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~143분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 4100m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 13(7)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 113동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수영진그린필매물 20건남양주시 화도읍 · 23년차 · 588세대

2.15억2.15억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.15억	107동 3/15 동동	59.92㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
2	2.3억	107동 3/15 동동	59.92㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.5억	101동 고/15 남남	84.94㎡	2026-10-20	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
4	2.5억	102동 15/15 남남	84.94㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
5	2.55억	101동 1/15 남남	84.94㎡	2026-10-05	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
6	2.55억	105동 12/15 동동	84.94㎡	2026-09-29	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
7	2.6억	104동 7/15 남남	84.94㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
8	2.6억	105동 5/15 동동	84.94㎡	2026-09-29	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
9	2.7억	108동 9/15 남남	84.94㎡	2026-10-08	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
10	2.7억	104동 10/15 남남	84.94㎡	2026-09-27	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
11	2.75억	108동 14/15 남남	84.94㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
12	2.8억	105동 7/15 동동	84.94㎡	2026-10-17	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
13	2.8억	104동 저/15 남남	84.94㎡	2026-10-19	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
14	2.8억	106동 15/15 남남	84.94㎡	2026-10-12	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	102동 7/15 남남	84.94㎡	2026-09-29	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.85억	105동 9/15 동남	84.94㎡	2026-10-23	53	-1.3%	0.85억	매물 ↗
17	3억	103동 13/15 남남	84.94㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
18	3억	106동 10/15 서남	84.94㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
19	3억	108동 4/15 남남	84.94㎡	2026-10-07	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
20	3억	103동 7/15 남남	84.94㎡	2026-10-03	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

588세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.65억

대출 1.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 76만 × 24개월 중 이자 1,333만+ 취득세 37만 + 재산세 56만 = 보유비용 1,426만
3자산가치(2년 후)
2.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.28억 → 상승분 1,309만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,309만 − 보유비용 1,426만 = 순익 -116만÷ 자기자본 0.65억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.28억 × 전세가율 65% = 보증금 1.48억잔존대출 1.46억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.65억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.65억(매매 2.15억−대출 1.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.48억(평가 2.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.46억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,309만 − 보유비용 1,426만(이자 1,333만+취득세 37만+재산세 56만) = 순익 -116만 / 자기자본 0.65억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 76만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·588세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 401m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 12(6)+병원1km 6(6)+약국500m 2(5)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수오남파라다이스빌매물 20건남양주시 오남읍 · 22년차 · 490세대

2.3억2.3억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -1%전세 65%~🚇 160분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	102동 15/15 동동	59.88㎡	2026-10-22	53	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.4억	102동 8/15 동동	59.88㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.45억	107동 5/15 남남	59.88㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
4	2.45억	102동 13/15 동동	59.88㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
5	2.45억	107동 12/15 남남	59.88㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	107동 7/15 남남	59.88㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.5억	102동 4/15 동동	59.88㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	102동 6/15 동동	59.88㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	107동 5/15 남남	59.88㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.6억	105동 3/15 남남	84.98㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
11	2.8억	104동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-23	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
12	2.8억	106동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-06	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
13	2.9억	101동 3/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
14	2.9억	105동 1/15 서남	84.98㎡	2026-10-22	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
15	2.9억	104동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-10	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
16	2.9억	106동 4/15 남남	84.98㎡	2026-10-10	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
17	2.9억	101동 4/15 남남	84.98㎡	2026-10-20	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
18	3억	106동 6/15 남남	84.98㎡	2026-10-22	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
19	3억	105동 9/15 남남	84.98㎡	2026-10-12	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
20	3억	104동 11/15 남남	84.98㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

490세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 83분 → 2회 환승 → 총 ~160분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·490세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 83분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~160분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 4669m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 7(4)+병원1km 20(10)+약국500m 3(7)+학원1km 36·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수오남쌍용스윗닷홈Gity2단지매물 20건남양주시 오남읍 · 21년차 · 451세대

2.6억2.6억 ~ 3.6억 · 60~85㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 165분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.6억	204동 저/15 남남	59.95㎡	2026-09-30	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
2	2.75억	205동 5/15 남남	59.95㎡	2026-10-24	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗
3	2.75억	204동 5/15 남남	59.95㎡	2026-10-12	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗
4	2.8억	203동 15/15 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
5	2.85억	204동 11/15 남남	59.95㎡	2026-10-24	52	-1.3%	0.85억	매물 ↗
6	2.85억	207동 4/15 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-1.3%	0.85억	매물 ↗
7	2.95억	208동 9/15 남남	59.95㎡	2026-10-16	52	-1.3%	0.89억	매물 ↗
8	3억	204동 6/15 남남	59.95㎡	2026-09-30	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
9	3.1억	203동 8/15 남남	59.95㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
10	3.1억	208동 10/15 남남	59.95㎡	2026-10-05	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
11	3.2억	201동 3/15 남남	84.87㎡	2026-10-01	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
12	3.29억	202동 11/15 남남	84.87㎡	2026-10-23	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
13	3.3억	206동 8/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
14	3.35억	206동 4/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	52	-1.5%	1억	매물 ↗
15	3.4억	206동 4/15 남남	84.87㎡	2026-10-24	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.48억	201동 12/15 남남	84.87㎡	2026-10-02	51	-1.5%	1.04억	매물 ↗
17	3.5억	202동 10/15 남남	84.87㎡	2026-10-08	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	201동 12/15 남남	84.87㎡	2026-10-08	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.5억	206동 5/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.6억	206동 4/15 남남	84.87㎡	2026-10-24	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

451세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.78억

대출 1.82억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 88분 → 2회 환승 → 총 ~165분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.82억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.82억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.78억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 92만 × 24개월 중 이자 1,612만+ 취득세 86만 + 재산세 68만 = 보유비용 1,766만
3자산가치(2년 후)
2.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.76억 → 상승분 1,583만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,583만 − 보유비용 1,766만 = 순익 -183만÷ 자기자본 0.78억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.76억 × 전세가율 65% = 보증금 1.79억잔존대출 1.76억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.78억) / 2.86억 = 73%→100점. 필요 자기자본 0.78억(매매 2.6억−대출 1.82억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.79억(평가 2.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.76억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,583만 − 보유비용 1,766만(이자 1,612만+취득세 86만+재산세 68만) = 순익 -183만 / 자기자본 0.78억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 92만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·451세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 88분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~165분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

50점

근거

역 703m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 17(6)+카페500m 4(2)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=50점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 204동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수삼익파크힐스매물 20건남양주시 화도읍 · 24년차 · 422세대

1.95억1.95억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	103동 8/15 동동	59.76㎡	2026-10-01	53	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	105동 10/15 남남	59.76㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	105동 7/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	105동 9/15 동남	59.76㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	103동 9/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.2억	105동 8/15 남남	59.76㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	105동 15/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	105동 15/15 서남	59.76㎡	2026-09-28	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	105동 15/15 동동	59.76㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.35억	104동 4/15 동남	84.96㎡	2026-10-24	53	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.4억	104동 4/15 서남	84.6㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.5억	106동 6/14 남남	84.96㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.6억	104동 12/15 남남	84.96㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.6억	106동 6/14 남남	84.96㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.6억	104동 4/15 동남	84.6㎡	2026-10-03	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
16	2.6억	106동 7/14 동남	84.96㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	104동 10/15 서남	84.6㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.7억	104동 13/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
19	2.7억	104동 13/15 동남	84.96㎡	2026-10-08	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.8억	104동 15/15 동남	84.96㎡	2026-10-22	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

422세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,188만 − 보유비용 1,275만(이자 1,209만+취득세 15만+재산세 51만) = 순익 -87만 / 자기자본 0.58억→연ROE -0.7%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·422세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1436m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 4(2)+병원1km 18(10)+약국500m 3(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수푸른솔롯데매물 20건남양주시 오남읍 · 25년차 · 416세대

2.15억2.15억 ~ 3.8억 · 60~133㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 167분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.15억	103동 4/18 동동	59.86㎡	2026-10-08	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
2	2.15억	102동 저/18 서남	59.86㎡	2026-09-28	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
3	2.3억	102동 1/18 남남	59.96㎡	2026-10-22	53	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	104동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-17	53	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.3억	102동 저/18 동남	59.96㎡	2026-10-17	53	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.3억	102동 11/18 남남	59.96㎡	2026-10-12	53	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	102동 10/18 남남	59.96㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.5억	103동 12/18 동동	59.86㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	104동 저/18 동남	59.86㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.65억	103동 고/18 동남	59.86㎡	2026-10-08	52	-1.2%	0.8억	매물 ↗
11	2.85억	104동 17/18 동동	84.84㎡	2026-10-07	52	-1.3%	0.85억	매물 ↗
12	3억	104동 11/18 동동	84.84㎡	2026-10-08	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
13	3억	104동 11/18 동동	84.84㎡	2026-10-05	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
14	3.55억	101동 3/18 남남	133.23㎡	2026-10-12	51	-1.5%	1.06억	매물 ↗
15	3.6억	101동 1/18 남남	133.23㎡	2026-09-29	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
16	3.7억	104동 5/18 남남	133.23㎡	2026-10-22	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
17	3.7억	101동 2/18 남남	133.23㎡	2026-10-15	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
18	3.7억	104동 1/18 남남	133.23㎡	2026-10-07	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
19	3.75억	101동 중/18 남남	133.23㎡	2026-10-02	51	-1.6%	1.13억	매물 ↗
20	3.8억	101동 6/18 남남	133.23㎡	2026-10-22	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

416세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.65억

대출 1.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 90분 → 2회 환승 → 총 ~167분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 76만 × 24개월 중 이자 1,333만+ 취득세 37만 + 재산세 56만 = 보유비용 1,426만
3자산가치(2년 후)
2.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.28억 → 상승분 1,309만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,309만 − 보유비용 1,426만 = 순익 -116만÷ 자기자본 0.65억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.28억 × 전세가율 65% = 보증금 1.48억잔존대출 1.46억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.65억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.65억(매매 2.15억−대출 1.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.48억(평가 2.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.46억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 76만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·416세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 90분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~167분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 5504m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 4(2)+병원1km 24(10)+약국500m 0(0)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신일해피트리1단지매물 18건남양주시 오남읍 · 22년차 · 476세대

2.5억2.5억 ~ 2.85억 · 85㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 149분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.5억	102동 3/15 남남	84.84㎡	2026-10-23	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
2	2.5억	105동 3/15 남남	84.84㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
3	2.55억	103동 6/15 남남	84.84㎡	2026-10-01	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
4	2.58억	102동 15/15 남남	84.84㎡	2026-10-16	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
5	2.6억	102동 5/15 남남	84.84㎡	2026-10-16	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
6	2.6억	102동 13/15 남남	84.84㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
7	2.6억	104동 5/15 남남	84.84㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
8	2.6억	102동 8/15 남남	84.84㎡	2026-10-14	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
9	2.6억	102동 5/15 남남	84.84㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
10	2.6억	104동 5/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
11	2.7억	102동 12/15 남남	84.84㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
12	2.7억	102동 13/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
13	2.75억	102동 저/15 남남	84.84㎡	2026-10-08	52	-1.2%	0.82억	매물 ↗
14	2.8억	101동 12/15 남남	84.84㎡	2026-10-10	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	104동 11/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.8억	101동 12/15 남남	84.84㎡	2026-10-01	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
17	2.8억	101동 12/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
18	2.85억	101동 15/15 남남	84.84㎡	2026-10-08	52	-1.3%	0.85억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

476세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.75억

대출 1.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 73분 → 2회 환승 → 총 ~149분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.75억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.75억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 89만 × 24개월 중 이자 1,550만+ 취득세 75만 + 재산세 65만 = 보유비용 1,690만
3자산가치(2년 후)
2.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.65억 → 상승분 1,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,523만 − 보유비용 1,690만 = 순익 -168만÷ 자기자본 0.75억 → 연 ROE -1.1% (보수 -12% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.65억 × 전세가율 65% = 보증금 1.72억잔존대출 1.69억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.75억) / 2.86억 = 74%→100점. 필요 자기자본 0.75억(매매 2.5억−대출 1.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.72억(평가 2.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.69억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,523만 − 보유비용 1,690만(이자 1,550만+취득세 75만+재산세 65만) = 순익 -168만 / 자기자본 0.75억→연ROE -1.1%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 89만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·476세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 73분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~149분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4033m(2)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 80(15)+카페500m 18(8)+병원1km 13(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수호평마을금강매물 4건남양주시 호평동 · 22년차 · 892세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 64~72㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2112동 고/20 서서	64.06㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.6억	2109동 3/14 남남	72.45㎡	2026-10-13	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.6억	2109동 3/14 남남	72.45㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.9억	2111동 저/17 남남	72.45㎡	2026-10-23	52	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

892세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 73% = 보증금 3.49억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 4.77억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.05억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·892세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 649m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 24(8)+병원1km 69(10)+약국500m 1(2)+학원1km 170·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 2112동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 22건네이버 매물 ↗

53점수평내와이즈힐매물 20건남양주시 평내동 · 23년차 · 1,050세대

2.8억2.8억 ~ 3.4억 · 60㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 113분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	1108동 저/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.9억	1104동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-21	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	2.9억	1107동 고/20 남남	59.53㎡	2026-09-29	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	3억	1111동 12/20 동남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	3억	1101동 고/20 동남	59.53㎡	2026-10-20	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
6	3억	1101동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3억	1111동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-02	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
8	3.05억	1103동 9/20 남남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.92억	매물 ↗
9	3.1억	1104동 15/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
10	3.1억	1101동 13/20 동남	59.53㎡	2026-10-21	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
11	3.1억	1101동 11/20 동남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
12	3.1억	1107동 중/20 남남	59.53㎡	2026-10-12	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
13	3.2억	1111동 11/20 남남	59.53㎡	2026-10-22	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
14	3.2억	1102동 1/20 동남	59.53㎡	2026-10-16	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
15	3.2억	1109동 중/20 남남	59.53㎡	2026-10-22	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
16	3.2억	1107동 고/20 남남	59.53㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
17	3.3억	1102동 고/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.5%	0.99억	매물 ↗
18	3.4억	1111동 20/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
19	3.4억	1106동 16/20 동남	59.92㎡	2026-10-21	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
20	3.4억	1108동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-16	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,050세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,705만 − 보유비용 1,917만(이자 1,737만+취득세 108만+재산세 73만) = 순익 -212만 / 자기자본 0.84억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,050세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~113분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1696m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 11(6)+병원1km 22(10)+약국500m 1(2)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수평내화성파크힐즈매물 10건남양주시 평내동 · 22년차 · 328세대

4억4억 ~ 4.1억 · 85㎡ROE -1.6%전세 87%🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	1702동 저/17 동남	84.96㎡	2026-10-19	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4억	1705동 8/16 동남	84.96㎡	2026-10-12	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	1703동 중/16 동남	84.96㎡	2026-10-14	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4.05억	1703동 저/16 동남	84.96㎡	2026-10-16	53	-1.6%	1.22억	매물 ↗
5	4.1억	1705동 12/16 남남	84.96㎡	2026-10-17	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.1억	1702동 13/17 동남	84.96㎡	2026-10-07	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
7	4.1억	1705동 저/16 동남	84.96㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
8	4.1억	1702동 12/17 동남	84.96㎡	2026-10-01	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
9	4.1억	1703동 저/16 동남	84.96㎡	2026-09-28	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗
10	4.1억	1705동 12/16 남남	84.96㎡	2026-10-13	53	-1.7%	1.23억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 3.8억

전세가율

87%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

328세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 87% = 보증금 3.69억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.69억(평가 4.24억×전세가율 87%) / 잔존대출 2.71억 = 136%→100점

전액상환+현금 0.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·328세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1415m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 26(8)+병원1km 30(10)+약국500m 8(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1702동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 11건네이버 매물 ↗

53점수청학주공6단지매물 15건남양주시 별내면 · 25년차 · 316세대

2.2억2.2억 ~ 3.6억 · 59~84㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 133분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.2억	602동 3/15 동동	59.21㎡	2026-10-12	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
2	2.25억	601동 7/10 동동	59.42㎡	2026-10-20	53	-1%	0.68억	매물 ↗
3	2.25억	605동 1/18 동동	59.42㎡	2026-10-15	53	-1%	0.68억	매물 ↗
4	2.25억	601동 7/10 동동	59.42㎡	2026-10-21	53	-1%	0.68억	매물 ↗
5	2.3억	604동 10/18 동동	59.42㎡	2026-10-21	53	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.3억	605동 8/18 동동	59.42㎡	2026-10-16	53	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	602동 9/15 동남	59.21㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.5억	601동 8/10 동남	59.21㎡	2026-10-19	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.6억	601동 9/10 남남	59.42㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
10	3.4억	603동 3/18 남남	84.34㎡	2026-10-20	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
11	3.4억	603동 3/18 남남	84.34㎡	2026-10-19	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
12	3.5억	603동 5/18 남남	84.34㎡	2026-10-20	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
13	3.5억	603동 9/18 남남	84.34㎡	2026-10-08	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
14	3.5억	603동 5/18 남남	84.34㎡	2026-10-19	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.6억	603동 17/18 남남	84.34㎡	2026-10-05	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

316세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.66억

대출 1.54억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 53분 → 2회 환승 → 총 ~133분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.54억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.54억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.66억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 78만 × 24개월 중 이자 1,364만+ 취득세 42만 + 재산세 57만 = 보유비용 1,464만
3자산가치(2년 후)
2.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.33억 → 상승분 1,340만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,340만 − 보유비용 1,464만 = 순익 -124만÷ 자기자본 0.66억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.33억 × 전세가율 65% = 보증금 1.52억잔존대출 1.49억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.66억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.66억(매매 2.2억−대출 1.54억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.52억(평가 2.33억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.49억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 78만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·316세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 53분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~133분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 3244m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 32(12)+카페500m 5(3)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 602동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수호평마을대주파크빌매물 10건남양주시 호평동 · 22년차 · 673세대

4.2억4.2억 ~ 4.8억 · 80~85㎡ROE -1.7%전세 82%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	1206동 14/20 남남	84.82㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
2	4.2억	1204동 4/13 남남	79.52㎡	2026-10-15	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.4억	1208동 중/20 남남	84.82㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.32억	매물 ↗
4	4.5억	1203동 3/20 남남	84.82㎡	2026-10-21	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	1207동 3/20 남남	84.82㎡	2026-10-19	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.55억	1207동 저/20 남남	84.82㎡	2026-10-15	52	-1.7%	1.37억	매물 ↗
7	4.6억	1202동 10/20 남남	84.82㎡	2026-10-22	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
8	4.7억	1201동 고/19 남남	84.82㎡	2026-10-15	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	1204동 고/13 남남	79.52㎡	2026-10-22	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	1208동 중/20 남남	84.82㎡	2026-10-21	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.5억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

673세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 82% = 보증금 3.65억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 4.46억×전세가율 82%) / 잔존대출 2.84억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,558만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 -418만 / 자기자본 1.26억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·673세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 949m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 21(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 1206동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 12건네이버 매물 ↗

53점수신마석신도브래뉴매물 19건남양주시 화도읍 · 18년차 · 302세대

2.4억2.4억 ~ 4억 · 85~121㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 134분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	108동 2/13 동남	84.99㎡	2026-10-23	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.5억	106동 3/13 서서	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
3	2.6억	104동 2/9 동남	84.99㎡	2026-10-14	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
4	2.6억	108동 3/13 서남	84.99㎡	2026-10-10	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
5	2.6억	105동 8/12 서남	84.99㎡	2026-10-06	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
6	2.7억	108동 5/13 동남	84.99㎡	2026-10-20	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
7	2.7억	104동 1/9 남남	84.99㎡	2026-10-20	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
8	2.7억	107동 9/13 서서	84.99㎡	2026-10-07	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
9	2.8억	101동 1/13 동남	84.99㎡	2026-10-20	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
10	2.9억	107동 4/13 서남	84.99㎡	2026-10-22	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
11	3억	104동 5/9 동남	84.99㎡	2026-10-21	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
12	3억	107동 7/13 동남	84.99㎡	2026-10-12	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
13	3.1억	104동 7/9 동남	84.99㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
14	3.2억	102동 7/13 동남	84.99㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
15	3.2억	105동 12/12 서남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
16	3.5억	108동 4/13 동남	84.99㎡	2026-10-14	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	103동 6/11 동남	121.17㎡	2026-10-21	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.7억	103동 10/11 동남	121.17㎡	2026-10-01	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
19	4억	103동 5/11 남남	121.17㎡	2026-10-22	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

302세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 43분 → 2회 환승 → 총 ~134분 · 자차 ~76분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·302세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 43분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~134분(자차 ~76분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

23점

근거

역 2621m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 14(5)+카페500m 3(2)+병원1km 0(0)+약국500m 1(2)+학원1km 5·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=23점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수남양주녹촌두산위브매물 20건남양주시 화도읍 · 20년차 · 385세대

2억2억 ~ 2.65억 · 85㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 127분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	104동 1/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2.25억	102동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1%	0.68억	매물 ↗
3	2.4억	102동 5/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	102동 5/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.42억	102동 3/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	102동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.5억	102동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-05	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	105동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	105동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.55억	103동 10/15 남남	84.99㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.55억	104동 11/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.55억	104동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
14	2.55억	104동 13/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
15	2.55억	102동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-06	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
16	2.6억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-23	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	104동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-17	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	103동 12/15 남남	84.99㎡	2026-10-02	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	105동 2/15 남남	84.99㎡	2026-09-28	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.65억	101동 9/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

385세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~127분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,218만 − 보유비용 1,312만(이자 1,240만+취득세 20만+재산세 52만) = 순익 -94만 / 자기자본 0.6억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·385세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~127분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

27점

근거

역 1969m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=27점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수보미청광플러스원매물 20건남양주시 화도읍 · 21년차 · 758세대

2.75억2.75억 ~ 3.5억 · 60~85㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.75억	105동 6/15 남남	59.97㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
2	2.8억	103동 4/15 남남	59.97㎡	2026-10-21	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	3억	110동 1/15 남남	59.97㎡	2026-10-20	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3억	110동 1/15 남남	59.97㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	3.1억	105동 15/15 동남	59.97㎡	2026-10-15	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
6	3.2억	102동 8/15 남남	84.96㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	101동 7/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.25억	107동 3/15 남남	84.96㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.97억	매물 ↗
9	3.25억	108동 6/15 남남	84.96㎡	2026-10-13	52	-1.4%	0.97억	매물 ↗
10	3.3억	106동 3/15 동남	84.96㎡	2026-10-23	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
11	3.3억	101동 8/15 남남	84.96㎡	2026-10-20	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
12	3.35억	108동 10/15 남남	84.96㎡	2026-10-22	52	-1.5%	1억	매물 ↗
13	3.35억	107동 2/15 남남	84.96㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1억	매물 ↗
14	3.4억	106동 1/15 남남	84.96㎡	2026-10-24	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
15	3.4억	101동 8/15 남남	84.96㎡	2026-10-22	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.4억	102동 7/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
17	3.5억	109동 1/15 남남	84.96㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	101동 9/15 남남	84.96㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.5억	104동 11/15 남남	84.96㎡	2026-10-15	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.5억	109동 11/15 남남	84.96㎡	2026-10-13	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

758세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.82억

대출 1.93억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.93억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.93억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.82억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 98만 × 24개월 중 이자 1,706만+ 취득세 103만 + 재산세 72만 = 보유비용 1,880만
3자산가치(2년 후)
2.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.92억 → 상승분 1,675만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,675만 − 보유비용 1,880만 = 순익 -205만÷ 자기자본 0.82억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.92억 × 전세가율 65% = 보증금 1.9억잔존대출 1.86억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.82억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.82억(매매 2.75억−대출 1.93억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.9억(평가 2.92억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 98만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·758세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1054m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 21(8)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수평내마을상록데시앙매물 20건남양주시 평내동 · 22년차 · 657세대

3.7억3.7억 ~ 4.9억 · 70~85㎡ROE -1.6%전세 70%🚇 99분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	1603동 20/20 남남	69.58㎡	2026-10-08	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.7억	1609동 3/20 남남	69.58㎡	2026-10-01	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.8억	1608동 16/20 남남	69.58㎡	2026-10-22	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	1603동 1/20 남남	69.58㎡	2026-10-12	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	1609동 2/20 남남	69.58㎡	2026-10-06	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	1608동 16/20 남남	69.58㎡	2026-10-15	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	4억	1606동 7/20 남남	69.58㎡	2026-10-17	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	1609동 4/20 남남	69.58㎡	2026-10-17	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	1606동 19/20 남남	69.58㎡	2026-10-05	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	1609동 4/20 남남	69.58㎡	2026-10-09	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4.25억	1603동 14/20 남남	69.58㎡	2026-10-17	51	-1.7%	1.28억	매물 ↗
12	4.3억	1604동 2/21 남남	84.95㎡	2026-10-23	51	-1.7%	1.29억	매물 ↗
13	4.5억	1607동 7/20 남남	84.95㎡	2026-10-07	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.5억	1602동 1/20 남남	84.95㎡	2026-10-03	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	1602동 1/20 남남	84.95㎡	2026-10-01	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.6억	1602동 17/20 남남	84.95㎡	2026-10-24	50	-1.7%	1.38억	매물 ↗
17	4.8억	1601동 11/21 남남	84.95㎡	2026-10-09	50	-1.8%	1.44억	매물 ↗
18	4.9억	1607동 14/20 남남	84.95㎡	2026-10-22	49	-1.8%	1.47억	매물 ↗
19	4.9억	1607동 중/20 남남	84.95㎡	2026-10-17	49	-1.8%	1.47억	매물 ↗
20	4.9억	1607동 14/20 남남	84.95㎡	2026-10-08	49	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 4억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

657세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 70% = 보증금 2.75억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.75억(평가 3.93억×전세가율 70%) / 잔존대출 2.5억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·657세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~99분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 809m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 209(15)+카페500m 40(8)+병원1km 82(10)+약국500m 12(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 1603동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 10건네이버 매물 ↗

53점수호평마을한화꿈에그린매물 9건남양주시 호평동 · 21년차 · 414세대

4.3억4.3억 ~ 4.95억 · 85㎡ROE -1.7%전세 84%🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	1501동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	1502동 1/15 남남	84.98㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	1503동 저/15 남남	84.98㎡	2026-10-20	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	1503동 저/15 남남	84.98㎡	2026-10-05	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.5억	1504동 저/15 남남	84.98㎡	2026-10-01	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.65억	1502동 저/15 남남	84.98㎡	2026-10-24	52	-1.8%	1.4억	매물 ↗
7	4.75억	1506동 13/14 남남	84.98㎡	2026-10-08	52	-1.8%	1.43억	매물 ↗
8	4.9억	1503동 3/15 남남	84.98㎡	2026-10-14	51	-1.8%	1.47억	매물 ↗
9	4.95억	1503동 중/15 남남	84.98㎡	2026-10-12	51	-1.8%	1.49억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.55억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

414세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 84% = 보증금 3.83억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 4.56억×전세가율 84%) / 잔존대출 2.91억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·414세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 791m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 28(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1501동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 12건네이버 매물 ↗

53점수마석그랜드힐1차매물 20건남양주시 화도읍 · 23년차 · 550세대

2.3억2.3억 ~ 2.85억 · 60~85㎡ROE -1%전세 65%~🚇 106분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	101동 9/18 남남	59.9㎡	2026-10-22	53	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	102동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-10	53	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	101동 17/18 남남	59.9㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	101동 9/18 남남	59.9㎡	2026-10-21	53	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.4억	101동 1/18 동남	59.9㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.4억	101동 11/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	101동 8/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.4억	102동 10/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	101동 12/18 남남	59.9㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.4억	101동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.45억	101동 6/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
12	2.5억	102동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-20	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.5억	102동 6/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.5억	102동 14/18 남남	59.9㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
15	2.5억	102동 17/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
16	2.7억	104동 3/17 남남	84.74㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.81억	매물 ↗
17	2.75억	104동 2/17 남남	84.74㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
18	2.8억	103동 2/17 남남	84.74㎡	2026-10-15	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
19	2.8억	103동 2/17 남남	84.74㎡	2026-10-13	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
20	2.85억	104동 4/17 남남	84.74㎡	2026-10-10	52	-1.3%	0.85억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

550세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·550세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~106분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 697m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 3(2)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 4·가격형성분(1)+학교1km 0·가격형성분(0)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수유호매물 20건남양주시 오남읍 · 24년차 · 499세대

2억2억 ~ 2.65억 · 60~85㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 155분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	106동 9/15 남남	59.98㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2억	106동 3/15 남남	59.98㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2.2억	106동 4/15 남남	59.98㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.25억	104동 12/15 동남	76㎡	2026-10-23	53	-1%	0.68억	매물 ↗
5	2.4억	104동 11/15 동동	76㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.4억	104동 4/15 동남	76㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	104동 8/15 동남	76㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.45억	106동 2/15 남남	76㎡	2026-10-12	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
9	2.45억	102동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
10	2.5억	105동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	103동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.55억	105동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-07	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.58억	107동 3/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
14	2.6억	102동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.6억	102동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
16	2.6억	105동 1/15 남남	84.99㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	102동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-10	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	101동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	103동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-07	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.65억	105동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 78분 → 2회 환승 → 총 ~155분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·499세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 78분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~155분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 4336m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 21(10)+약국500m 2(5)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신일해피트리2단지매물 20건남양주시 오남읍 · 22년차 · 498세대

1.95억1.95억 ~ 2.6억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	207동 2/13 남남	59.91㎡	2026-10-12	53	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	207동 10/13 서남	59.91㎡	2026-10-13	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2.2억	207동 12/13 남남	59.91㎡	2026-09-30	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.2억	207동 12/13 남남	59.91㎡	2026-09-29	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
5	2.3억	205동 2/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.3억	205동 2/15 남남	84.84㎡	2026-10-20	53	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	201동 1/11 남남	84.84㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.45억	206동 4/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
9	2.45억	206동 4/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
10	2.5억	203동 1/15 서남	84.84㎡	2026-10-07	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	203동 6/15 남남	84.84㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.5억	205동 9/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.5억	203동 9/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.55억	204동 9/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
15	2.55억	204동 9/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
16	2.6억	203동 15/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	202동 4/15 남남	84.84㎡	2026-10-08	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	203동 13/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	203동 15/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.6억	206동 15/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 63분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·498세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 63분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 3858m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 42(15)+카페500m 8(4)+병원1km 12(10)+약국500m 2(5)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수남양주월산사랑으로부영2단지매물 14건남양주시 화도읍 · 11년차 · 937세대

4억4억 ~ 4.6억 · 147~148㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 141분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	207동 중/33 남남	146.72㎡	2026-10-07	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.2억	207동 25/33 동남	146.72㎡	2026-10-16	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.2억	207동 27/33 서남	147.06㎡	2026-10-14	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.2억	207동 32/33 서남	147.06㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.2억	208동 23/33 동남	148㎡	2026-10-07	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.3억	208동 22/33 동남	148㎡	2026-10-22	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	207동 고/33 동남	148㎡	2026-10-24	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.3억	206동 저/28 동남	148㎡	2026-10-22	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
9	4.3억	207동 30/33 동남	146.72㎡	2026-10-08	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	206동 20/28 동남	148㎡	2026-10-07	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.35억	207동 26/33 서남	147.06㎡	2026-10-14	52	-1.7%	1.31억	매물 ↗
12	4.5억	208동 3/33 동남	148㎡	2026-10-10	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.6억	207동 중/33 동남	148㎡	2026-10-21	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
14	4.6억	208동 중/33 동남	148㎡	2026-10-19	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

937세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 46분 → 2회 환승 → 총 ~141분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·937세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 46분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~141분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

41점

근거

역 2820m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 5(3)+병원1km 2(2)+약국500m 0(0)+학원1km 18·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=41점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수창현주공매물 20건남양주시 화도읍 · 30년차 · 480세대

1.9억1.9억 ~ 2.3억 · 60㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	104동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	1.95억	102동 1/15 서서	59.71㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
3	1.97억	101동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.59억	매물 ↗
4	2.1억	101동 8/15 남남	59.71㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.1억	104동 2/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.2억	107동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-19	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	101동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.2억	102동 8/15 서서	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
11	2.2억	104동 9/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.2억	101동 15/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
13	2.3억	107동 11/15 서남	59.71㎡	2026-10-20	51	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.3억	107동 11/15 남남	59.71㎡	2026-10-17	51	-1%	0.69억	매물 ↗
15	2.3억	104동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-10	51	-1%	0.69억	매물 ↗
16	2.3억	107동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-02	51	-1%	0.69억	매물 ↗
17	2.3억	101동 6/15 남남	59.71㎡	2026-09-29	51	-1%	0.69억	매물 ↗
18	2.3억	105동 12/15 서남	59.71㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
19	2.3억	103동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-13	51	-1%	0.69억	매물 ↗
20	2.3억	101동 4/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	51	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

480세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·480세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1269m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 8(4)+병원1km 42(10)+약국500m 4(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼신매물 8건남양주시 진접읍 · 35년차 · 825세대

1.5억1.5억 ~ 2.4억 · 58~84㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 198분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.5억	103동 중/15 동남	57.55㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
2	1.7억	103동 12/15 동남	57.55㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
3	1.8억	104동 12/15 동남	64.62㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
4	1.8억	104동 1/15 동남	64.62㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
5	1.9억	104동 15/15 동남	64.62㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	105동 4/15 동남	64.62㎡	2026-10-12	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2억	105동 5/15 동남	64.62㎡	2026-09-28	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.4억	101동 2/15 동남	83.6㎡	2026-10-24	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

825세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.45억

대출 1.05억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 121분 → 2회 환승 → 총 ~198분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.05억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.45억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 53만 × 24개월 중 이자 930만+ 취득세 0만 + 재산세 39만 = 보유비용 969만
3자산가치(2년 후)
1.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.59억 → 상승분 914만
4순익·수익률(ROE)
상승 914만 − 보유비용 969만 = 순익 -56만÷ 자기자본 0.45억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.59억 × 전세가율 65% = 보증금 1.03억잔존대출 1.02억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.45억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.45억(매매 1.5억−대출 1.05억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.03억(평가 1.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.02억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +914만 − 보유비용 969만(이자 930만+취득세 0만+재산세 39만) = 순익 -56만 / 자기자본 0.45억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 53만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·825세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 121분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~198분(자차 ~59분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1761m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 26(8)+병원1km 46(10)+약국500m 12(7)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수중흥S-클래스매물 18건남양주시 화도읍 · 22년차 · 464세대

3.4억3.4억 ~ 4.5억 · 85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 111분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	105동 6/15 남남	84.82㎡	2026-10-20	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	105동 3/15 남남	84.82㎡	2026-10-09	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.6억	105동 3/15 남남	84.82㎡	2026-10-22	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	102동 4/15 남남	84.82㎡	2026-10-01	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.65억	101동 3/15 남남	84.82㎡	2026-10-24	51	-1.6%	1.09억	매물 ↗
6	3.7억	102동 4/15 남남	84.82㎡	2026-10-13	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	105동 5/15 남남	84.82㎡	2026-10-06	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.8억	106동 11/20 남남	84.82㎡	2026-10-15	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
9	3.8억	106동 20/20 남남	84.82㎡	2026-10-13	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
10	3.8억	103동 14/20 남남	84.82㎡	2026-10-05	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
11	3.9억	106동 14/20 남남	84.82㎡	2026-10-24	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	4억	103동 20/20 남남	84.82㎡	2026-10-22	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4억	105동 8/15 남남	84.82㎡	2026-10-02	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4.1억	103동 20/20 남남	84.82㎡	2026-10-06	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
15	4.2억	103동 19/20 남남	84.82㎡	2026-10-22	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
16	4.2억	103동 19/20 남남	84.82㎡	2026-10-06	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
17	4.2억	101동 14/15 남남	84.82㎡	2026-10-02	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
18	4.5억	102동 15/15 남남	84.82㎡	2026-10-23	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

464세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~111분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·464세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~111분(자차 ~65분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 977m(15)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 265(15)+카페500m 40(8)+병원1km 67(10)+약국500m 10(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수진접센트레빌시티3단지매물 20건남양주시 진접읍 · 17년차 · 239세대

3.25억3.25억 ~ 4.3억 · 85~126㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 240분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.25억	301동 2/10 남남	84.98㎡	2026-10-15	52	-1.4%	0.97억	매물 ↗
2	3.3억	302동 중/18 남남	84.98㎡	2026-10-10	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.3억	301동 5/10 남남	84.98㎡	2026-10-22	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.4억	302동 2/18 남남	84.98㎡	2026-10-22	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.5억	301동 8/10 남남	84.98㎡	2026-10-22	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	301동 5/10 남남	84.98㎡	2026-10-20	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	302동 10/18 남남	84.98㎡	2026-10-20	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	302동 12/18 남남	84.98㎡	2026-10-13	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.6억	304동 5/10 남남	101.98㎡	2026-10-22	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
10	3.8억	302동 13/18 남남	84.98㎡	2026-10-08	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
11	3.9억	304동 8/10 남남	101.98㎡	2026-10-21	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	4.1억	305동 5/10 남남	125.9㎡	2026-10-22	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
13	4.1억	302동 15/18 남남	84.98㎡	2026-09-28	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
14	4.2억	303동 3/17 남남	125.9㎡	2026-10-10	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
15	4.2억	306동 고/11 남남	125.9㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
16	4.2억	303동 3/17 남남	125.9㎡	2026-10-22	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
17	4.25억	305동 4/10 남남	125.9㎡	2026-10-24	49	-1.7%	1.28억	매물 ↗
18	4.3억	306동 4/11 남남	125.9㎡	2026-10-20	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
19	4.3억	306동 중/11 남남	125.9㎡	2026-10-12	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
20	4.3억	306동 중/11 남남	125.9㎡	2026-10-01	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.25억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

239세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.97억

대출 2.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 164분 → 2회 환승 → 총 ~240분 · 자차 ~71분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.97억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 115만 × 24개월 중 이자 2,016만+ 취득세 158만 + 재산세 85만 = 보유비용 2,258만
3자산가치(2년 후)
3.25억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.45억 → 상승분 1,979만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,979만 − 보유비용 2,258만 = 순익 -278만÷ 자기자본 0.97억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.45억 × 전세가율 65% = 보증금 2.24억잔존대출 2.2억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.97억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.97억(매매 3.25억−대출 2.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.24억(평가 3.45억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.2억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 115만) / 실수령 565만 = 20%→99점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·239세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 164분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~240분(자차 ~71분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 9922m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 5(3)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 43·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수오남쌍용스윗닷홈Gity1단지매물 20건남양주시 오남읍 · 21년차 · 450세대

3억3억 ~ 3.5억 · 85㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 167분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	103동 15/15 남남	84.87㎡	2026-10-24	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.05억	106동 2/15 남남	84.87㎡	2026-10-07	52	-1.4%	0.92억	매물 ↗
3	3.05억	103동 15/15 남남	84.87㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.92억	매물 ↗
4	3.15억	105동 3/15 남남	84.87㎡	2026-10-14	52	-1.4%	0.94억	매물 ↗
5	3.15억	105동 저/15 남남	84.87㎡	2026-10-12	52	-1.4%	0.94억	매물 ↗
6	3.15억	105동 3/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	52	-1.4%	0.94억	매물 ↗
7	3.2억	101동 7/15 남남	84.87㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.3억	106동 6/15 남남	84.87㎡	2026-10-12	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
9	3.3억	102동 5/15 남남	84.87㎡	2026-10-08	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
10	3.35억	104동 12/15 남남	84.87㎡	2026-10-23	52	-1.5%	1억	매물 ↗
11	3.35억	105동 11/15 남남	84.87㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1억	매물 ↗
12	3.35억	106동 10/15 남남	84.87㎡	2026-10-13	52	-1.5%	1억	매물 ↗
13	3.35억	104동 10/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	52	-1.5%	1억	매물 ↗
14	3.35억	105동 11/15 남남	84.87㎡	2026-10-10	52	-1.5%	1억	매물 ↗
15	3.39억	105동 7/15 남남	84.87㎡	2026-10-20	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.4억	103동 6/15 남남	84.87㎡	2026-10-23	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
17	3.4억	103동 10/15 남남	84.87㎡	2026-10-20	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
18	3.4억	105동 6/15 남남	84.87㎡	2026-10-21	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
19	3.4억	104동 저/15 남남	84.87㎡	2026-10-12	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
20	3.5억	101동 12/15 남남	84.87㎡	2026-10-24	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

450세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 91분 → 2회 환승 → 총 ~167분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 65% = 보증금 2.07억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 3.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,827만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 -242만 / 자기자본 0.9억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·450세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 91분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~167분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 559m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 21(8)+카페500m 6(3)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수이화신도브래뉴매물 18건남양주시 금곡동 · 18년차 · 182세대

3억3억 ~ 4.8억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	103동 8/20 남남	59.99㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.4억	103동 20/20 동남	59.99㎡	2026-10-07	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.77억	101동 4/20 남남	84.98㎡	2026-10-22	50	-1.6%	1.13억	매물 ↗
4	3.8억	102동 3/20 남남	84.96㎡	2026-10-23	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	102동 1/20 동남	84.98㎡	2026-10-23	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	101동 저/20 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	3.9억	102동 7/20 서남	84.98㎡	2026-10-14	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
8	4억	101동 2/20 서남	84.98㎡	2026-10-24	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	101동 1/20 서남	84.98㎡	2026-09-29	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	101동 저/20 남남	84.98㎡	2026-10-06	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	102동 중/20 남남	84.96㎡	2026-10-01	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4.2억	102동 12/20 남남	84.96㎡	2026-10-23	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
13	4.2억	102동 6/20 동남	84.96㎡	2026-10-10	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
14	4.5억	101동 중/20 서남	84.98㎡	2026-10-22	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	101동 8/20 남남	84.98㎡	2026-10-09	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.5억	102동 3/20 남남	84.98㎡	2026-09-28	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	4.5억	101동 11/20 서남	84.98㎡	2026-10-24	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.8억	101동 9/20 서남	84.98㎡	2026-10-23	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 65% = 보증금 2.07억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 3.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 15(8)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

52점수신동아파밀리에매물 5건남양주시 오남읍 · 22년차 · 214세대

2.65억2.65억 ~ 3.1억 · 85㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 150분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.65억	103동 3/15 동동	84.97㎡	2026-10-02	52	-1.2%	0.8억	매물 ↗
2	2.65억	103동 3/15 동동	84.97㎡	2026-10-22	52	-1.2%	0.8억	매물 ↗
3	3억	104동 7/12 남남	84.97㎡	2026-10-13	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3.05억	103동 13/15 동동	84.97㎡	2026-10-02	52	-1.4%	0.92억	매물 ↗
5	3.1억	104동 10/12 남남	84.97㎡	2026-10-12	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.65억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

214세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.8억

대출 1.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 74분 → 2회 환승 → 총 ~150분 · 자차 ~76분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 94만 × 24개월 중 이자 1,644만+ 취득세 92만 + 재산세 69만 = 보유비용 1,804만
3자산가치(2년 후)
2.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.81억 → 상승분 1,614만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,614만 − 보유비용 1,804만 = 순익 -190만÷ 자기자본 0.8억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.81억 × 전세가율 65% = 보증금 1.83억잔존대출 1.79억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.8억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.8억(매매 2.65억−대출 1.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.83억(평가 2.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.79억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 94만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·214세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 74분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~150분(자차 ~76분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4552m(2)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 89(15)+카페500m 21(8)+병원1km 19(10)+약국500m 7(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수정광산호매물 20건남양주시 진접읍 · 32년차 · 728세대

1.65억1.65억 ~ 2.4억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 215분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.65억	105동 1/18 동동	59.84㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
2	1.7억	105동 고/18 동남	59.84㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
3	1.75억	102동 1/18 동동	59.84㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
4	1.75억	102동 1/18 동남	59.84㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
5	1.8억	105동 3/18 동남	59.84㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
6	1.8억	105동 18/18 동남	59.84㎡	2026-10-10	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
7	1.87억	102동 6/18 동동	59.84㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
8	1.9억	105동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-24	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
9	1.9억	102동 3/18 남남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
10	1.9억	105동 16/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
11	1.9억	105동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
12	1.95억	102동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
13	1.95억	102동 9/18 동남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
14	2억	105동 15/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
15	2억	105동 10/18 동남	59.84㎡	2026-09-28	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
16	2.1억	105동 10/18 남남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
17	2.1억	105동 12/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
18	2.15억	105동 11/18 동남	59.84㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.65억	매물 ↗
19	2.4억	101동 10/19 남남	75.27㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
20	2.4억	104동 15/19 남남	84.9㎡	2026-10-06	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.65억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

728세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.49억

대출 1.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 139분 → 2회 환승 → 총 ~215분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 59만 × 24개월 중 이자 1,023만+ 취득세 0만 + 재산세 43만 = 보유비용 1,066만
3자산가치(2년 후)
1.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.75억 → 상승분 1,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,005만 − 보유비용 1,066만 = 순익 -61만÷ 자기자본 0.49억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.75억 × 전세가율 65% = 보증금 1.14억잔존대출 1.12억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.49억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.49억(매매 1.65억−대출 1.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.14억(평가 1.75억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.12억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,005만 − 보유비용 1,066만(이자 1,023만+취득세 0만+재산세 43만) = 순익 -61만 / 자기자본 0.49억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 59만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·728세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 139분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~215분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1056m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 6(3)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 64·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수마석건영매물 11건남양주시 화도읍 · 32년차 · 213세대

1.5억1.5억 ~ 2.5억 · 60~83㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 120분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.5억	1동 12/19 남남	59.76㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
2	1.6억	1동 8/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
3	1.65억	1동 11/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	1동 5/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.75억	1동 15/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
6	2억	1동 3/19 동남	82.68㎡	2026-10-13	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2.1억	1동 저/19 동남	82.68㎡	2026-10-12	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
8	2.2억	1동 4/19 동남	82.68㎡	2026-10-19	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	1동 12/19 동남	82.68㎡	2026-09-28	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.4억	1동 9/19 동남	82.68㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.5억	1동 2/19 동남	82.68㎡	2026-10-20	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.45억

대출 1.05억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~120분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.05억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.45억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 53만 × 24개월 중 이자 930만+ 취득세 0만 + 재산세 39만 = 보유비용 969만
3자산가치(2년 후)
1.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.59억 → 상승분 914만
4순익·수익률(ROE)
상승 914만 − 보유비용 969만 = 순익 -56만÷ 자기자본 0.45억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.59억 × 전세가율 65% = 보증금 1.03억잔존대출 1.02억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.45억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.45억(매매 1.5억−대출 1.05억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.03억(평가 1.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.02억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 53만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·213세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 29분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~120분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1581m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 43(15)+카페500m 8(4)+병원1km 18(10)+약국500m 3(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수마석대림매물 20건남양주시 화도읍 · 25년차 · 370세대

2.8억2.8억 ~ 3.7억 · 85~135㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	104동 1/12 남남	84.96㎡	2026-10-08	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.9억	104동 1/12 남남	84.96㎡	2026-10-01	52	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	3.1억	104동 5/12 남남	84.96㎡	2026-09-30	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	106동 1/12 남남	84.96㎡	2026-09-30	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
5	3.15억	106동 2/12 남남	84.96㎡	2026-10-24	52	-1.4%	0.94억	매물 ↗
6	3.2억	106동 2/12 남남	84.96㎡	2026-10-24	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.3억	102동 2/12 남남	134.52㎡	2026-10-23	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
8	3.4억	103동 2/15 남남	134.52㎡	2026-10-21	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
9	3.4억	102동 1/12 남남	134.52㎡	2026-10-19	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
10	3.45억	101동 4/15 남남	134.52㎡	2026-10-23	51	-1.5%	1.03억	매물 ↗
11	3.5억	104동 10/12 남남	134.52㎡	2026-10-24	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
12	3.5억	101동 12/15 남남	134.52㎡	2026-10-20	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
13	3.5억	102동 4/12 남남	134.52㎡	2026-10-19	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
14	3.5억	103동 7/15 남남	134.52㎡	2026-10-12	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.5억	105동 6/15 남남	134.52㎡	2026-10-12	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
16	3.6억	104동 9/12 남남	134.52㎡	2026-10-22	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
17	3.7억	104동 7/12 남남	84.96㎡	2026-10-23	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
18	3.7억	102동 6/12 남남	134.52㎡	2026-10-21	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
19	3.7억	104동 11/12 남남	134.52㎡	2026-10-15	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
20	3.7억	104동 5/12 남남	134.52㎡	2026-10-08	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~73분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·370세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~73분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1193m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 11(6)+병원1km 28(10)+약국500m 3(7)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주오남두산위브매물 20건남양주시 오남읍 · 21년차 · 356세대

2.95억2.95억 ~ 3.5억 · 85㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 163분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.95억	105동 1/14 남남	84.99㎡	2026-10-14	52	-1.3%	0.89억	매물 ↗
2	3.1억	102동 1/15 남남	84.99㎡	2026-10-23	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.1억	101동 1/14 남남	84.99㎡	2026-10-22	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	101동 1/14 남남	84.99㎡	2026-09-30	52	-1.4%	0.93억	매물 ↗
5	3.2억	101동 3/14 남남	84.99㎡	2026-10-24	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	101동 4/14 남남	84.99㎡	2026-10-21	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.25억	105동 5/14 남남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.97억	매물 ↗
8	3.3억	102동 13/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
9	3.3억	106동 9/15 남남	84.99㎡	2026-10-10	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
10	3.35억	104동 5/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	52	-1.5%	1억	매물 ↗
11	3.35억	104동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1억	매물 ↗
12	3.35억	102동 12/15 남남	84.99㎡	2026-10-16	52	-1.5%	1억	매물 ↗
13	3.4억	106동 11/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
14	3.4억	104동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
15	3.4억	104동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.4억	101동 8/14 남남	84.99㎡	2026-10-16	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
17	3.4억	105동 13/14 남남	84.99㎡	2026-10-14	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
18	3.4억	101동 8/14 남남	84.99㎡	2026-10-14	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
19	3.5억	103동 8/10 동남	84.99㎡	2026-10-24	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.5억	106동 3/15 남남	84.99㎡	2026-10-23	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

356세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.89억

대출 2.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 87분 → 2회 환승 → 총 ~163분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.89억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 105만 × 24개월 중 이자 1,830만+ 취득세 125만 + 재산세 77만 = 보유비용 2,031만
3자산가치(2년 후)
2.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.13억 → 상승분 1,797만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,797만 − 보유비용 2,031만 = 순익 -234만÷ 자기자본 0.89억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.13억 × 전세가율 65% = 보증금 2.03억잔존대출 2억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.89억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.89억(매매 2.95억−대출 2.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.03억(평가 3.13억×전세가율 65%) / 잔존대출 2억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,797만 − 보유비용 2,031만(이자 1,830만+취득세 125만+재산세 77만) = 순익 -234만 / 자기자본 0.89억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 105만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·356세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 87분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~163분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

50점

근거

역 938m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 21(8)+카페500m 4(2)+병원1km 19(10)+약국500m 0(0)+학원1km 45·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=50점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석