전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 165건 → 단지 34곳 중 상위 34곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

58점수벽산라이브파크매물 8건강북구 미아동 · 22년차 · 1,585세대

6.95억6.95억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 2.6%전세 63%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.95억	117동 5/5 동동	84.89㎡	2026-09-04	58	2.6%	2.66억	매물 ↗
2	7.1억	117동 고/5 동남	84.89㎡	2026-09-08	58	2.7%	2.81억	매물 ↗
3	7.2억	117동 고/5 동동	84.89㎡	2026-09-08	57	2.7%	2.91억	매물 ↗
4	8억	104동 12/19 남남	84.89㎡	2026-09-10	53	2.9%	3.71억	매물 ↗
5	8.1억	104동 8/19 남남	84.89㎡	2026-09-08	53	2.9%	3.81억	매물 ↗
6	8.4억	110동 4/19 동동	84.89㎡	2026-09-09	51	3%	4.11억	매물 ↗
7	8.5억	115동 13/25 남남	84.89㎡	2026-09-04	50	3%	4.21억	매물 ↗
8	8.5억	106동 고/25 남남	84.89㎡	2026-09-10	50	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.95억

실거래중간 6.7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

51건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.66억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 565만 + 재산세 181만 = 보유비용 4,547만
3자산가치(2년 후)
6.95억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.55억 → 상승분 5,961만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,961만 − 보유비용 4,547만 = 순익 1,414만÷ 자기자본 2.66억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.5% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.55억 × 전세가율 63% = 보증금 4.75억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

57점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.66억) / 2.86억 = 7%→57점. 필요 자기자본 2.66억(매매 6.95억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.75억(평가 7.55억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,961만 − 보유비용 4,547만(이자 3,801만+취득세 565만+재산세 181만) = 순익 1,414만 / 자기자본 2.66억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 51건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,585세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~44분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 269m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 74(10)+약국500m 4(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 117동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 51건네이버 매물 ↗

48점수SK북한산시티매물 8건강북구 미아동 · 23년차 · 3,830세대

8억8억 ~ 9.3억 · 85㎡ROE 2.9%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	145동 1/25 남남	84.71㎡	2026-09-04	48	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.1억	108동 저/25 남남	84.92㎡	2026-09-09	47	2.9%	3.81억	매물 ↗
3	9억	116동 19/25 동동	84.76㎡	2026-09-09	45	3%	4.71억	매물 ↗
4	9억	123동 4/25 남남	84.71㎡	2026-09-09	45	3%	4.71억	매물 ↗
5	9.1억	129동 3/25 남남	84.76㎡	2026-09-09	45	3%	4.81억	매물 ↗
6	9.1억	109동 중/21 남남	84.71㎡	2026-09-10	45	3%	4.81억	매물 ↗
7	9.3억	124동 21/25 동동	84.76㎡	2026-09-10	45	3.1%	5.01억	매물 ↗
8	9.3억	117동 3/19 동동	84.76㎡	2026-09-08	45	3.1%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,830세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.69억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,861만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 2,172만 / 자기자본 3.71억→연ROE 2.9%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,830세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

솔샘(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~46분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 222m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 26(8)+병원1km 81(10)+약국500m 6(7)+학원1km 180·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 145동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수미아래미안1차매물 2건강북구 미아동 · 20년차 · 306세대

10억10억 ~ 10억 · 85㎡ROE 3.1%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	104동 14/14 남남	84.58㎡	2026-08-26	43	3.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	104동 14/14 남남	84.58㎡	2026-08-28	43	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

306세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.86억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 4,961만 = 순익 3,615만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.3% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.86억 × 전세가율 65% = 보증금 7.06억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +150만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.06억(평가 10.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 3,615만 / 자기자본 5.71억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·306세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

삼양(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~64분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 156m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 25(8)+병원1km 151(10)+약국500m 7(7)+학원1km 171·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수한화포레나미아매물 3건강북구 미아동 · 1년차 · 497세대

11.95억11.95억 ~ 12억 · 81~85㎡ROE 3.2%전세 35%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.95억	103동 고/27 남남	84.86㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.66억	매물 ↗
2	12억	103동 4/27 남남	84.86㎡	2026-09-08	49	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	102동 저/29 남남	80.84㎡	2026-08-14	49	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.95억

실거래중간 9억

전세가율

35%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-16

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.66억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.37억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.66억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,115만 + 재산세 311만 = 보유비용 5,227만
3자산가치(2년 후)
11.95억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.97억 → 상승분 10,249만
4순익·수익률(ROE)
상승 10,249만 − 보유비용 5,227만 = 순익 5,022만÷ 자기자본 7.66억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.5% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.97억 × 전세가율 35% = 보증금 4.54억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.66억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.66억(매매 11.95억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.54억(평가 12.97억×전세가율 35%) / 잔존대출 4.15억 = 109%→85점

전액상환+현금 0.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +10,249만 − 보유비용 5,227만(이자 3,801만+취득세 1,115만+재산세 311만) = 순익 5,022만 / 자기자본 7.66억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·497세대→100점 + 대단지 2 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~49분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 269m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 219(15)+카페500m 30(8)+병원1km 159(10)+약국500m 11(7)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-05-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

53점수두산위브트레지움매물 14건강북구 미아동 · 15년차 · 1,370세대

10.4억10.4억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 3.1%전세 56%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.4억	203동 4/21 동남	84.99㎡	2026-09-10	53	3.1%	6.11억	매물 ↗
2	10.5억	206동 20/20 동남	84.99㎡	2026-09-10	53	3.2%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	202동 중/21 서남	84.99㎡	2026-09-09	53	3.2%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	204동 저/16 서남	84.99㎡	2026-09-08	53	3.2%	6.21억	매물 ↗
5	10.5억	202동 고/21 동남	84.97㎡	2026-09-03	53	3.2%	6.21억	매물 ↗
6	10.7억	201동 5/17 서남	84.99㎡	2026-09-10	53	3.2%	6.41억	매물 ↗
7	10.7억	205동 저/20 서남	84.99㎡	2026-09-03	53	3.2%	6.41억	매물 ↗
8	10.8억	201동 9/17 동남	84.99㎡	2026-09-10	53	3.2%	6.51억	매물 ↗
9	10.9억	304동 저/17 동동	84.97㎡	2026-09-10	53	3.2%	6.61억	매물 ↗
10	11억	204동 12/16 서남	84.97㎡	2026-09-07	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	304동 저/17 동동	84.99㎡	2026-09-10	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
12	11억	205동 고/20 서남	84.99㎡	2026-09-08	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
13	11억	204동 중/16 동남	84.97㎡	2026-09-05	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
14	11.5억	203동 중/21 서남	84.97㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.4억

실거래중간 9.45억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

41건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.28억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 944만 + 재산세 270만 = 보유비용 5,016만
3자산가치(2년 후)
10.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.29억 → 상승분 8,919만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,919만 − 보유비용 5,016만 = 순익 3,904만÷ 자기자본 6.11억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.1% · 낙관 6.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.29억 × 전세가율 56% = 보증금 6.32억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.11억) / 2.86억 = -114%→0점. 필요 자기자본 6.11억(매매 10.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.32억(평가 11.29억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,919만 − 보유비용 5,016만(이자 3,801만+취득세 944만+재산세 270만) = 순익 3,904만 / 자기자본 6.11억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 41건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

73점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,370세대→62점 + 대단지 11 = 73점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

솔샘(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 185(15)+카페500m 36(8)+병원1km 85(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 203동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 41건네이버 매물 ↗

43점수경남아너스빌(796)매물 2건강북구 미아동 · 19년차 · 208세대

9억9억 ~ 9.5억 · 82~85㎡ROE 3%전세 64%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	102동 저/15 남남	84.91㎡	2026-09-10	43	3%	4.71억	매물 ↗
2	9.5억	103동 3/15 동동	81.98㎡	2026-09-03	43	3.1%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.65억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.77억 → 상승분 7,719만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,719만 − 보유비용 4,825만 = 순익 2,893만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 3% (보수 -2.9% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.77억 × 전세가율 64% = 보증금 6.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.25억(평가 9.77억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,719만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 2,893만 / 자기자본 4.71억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·208세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

삼양(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~52분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 208(15)+카페500m 32(8)+병원1km 129(10)+약국500m 14(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수수유벽산1차매물 3건강북구 수유동 · 33년차 · 1,454세대

7.8억7.8억 ~ 7.8억 · 85㎡ROE 2.8%전세 57%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	3동 4/15 동동	84.92㎡	2026-09-10	52	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	7.8억	5동 고/15 남남	84.92㎡	2026-09-08	52	2.8%	3.51억	매물 ↗
3	7.8억	5동 12/15 동동	84.92㎡	2026-08-29	52	2.8%	3.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 6.7억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

38건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,454세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 57% = 보증금 4.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 8.47억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,690만 − 보유비용 4,662만(이자 3,801만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 2,027만 / 자기자본 3.51억→연ROE 2.8%→45점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

95점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 38건→95점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,454세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

가오리(우이신설) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~56분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 244m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 280(15)+카페500m 55(8)+병원1km 149(10)+약국500m 14(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 3동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 38건네이버 매물 ↗

46점수현대성우(주상복합)매물 2건강북구 미아동 · 28년차 · 216세대

7.8억7.8억 ~ 9억 · 85㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-09-08	46	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	9억	102동 중/17 서서	84.92㎡	2026-09-03	42	3%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 6.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~50분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 470m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 174(15)+카페500m 29(8)+병원1km 162(10)+약국500m 11(7)+학원1km 302·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 7건네이버 매물 ↗

45점수삼성래미안트리베라2차매물 3건강북구 미아동 · 17년차 · 1,330세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 84㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	213동 저/24 동남	84.18㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.8억	210동 중/15 남남	84.29㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.51억	매물 ↗
3	12억	210동 저/15 남남	84.29㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)삼양사거리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 65% = 보증금 8.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.12억(평가 12.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,863만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 4,698만 / 자기자본 7.21억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,330세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

삼양사거리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~64분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 423m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 201(15)+카페500m 36(8)+병원1km 135(10)+약국500m 12(7)+학원1km 294·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 213동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수성원매물 6건강북구 우이동 · 36년차 · 262세대

5.25억5.25억 ~ 5.7억 · 85㎡ROE 2.3%전세 66%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.25억	2동 고/15 남남	84.98㎡	2026-08-18	55	2.3%	1.57억	매물 ↗
2	5.5억	1동 7/15 동동	84.98㎡	2026-09-05	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	1동 고/15 동동	84.98㎡	2026-08-24	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	2동 저/15 남남	84.98㎡	2026-08-19	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
5	5.7억	2동 저/15 남남	84.98㎡	2026-08-27	53	2.3%	1.71억	매물 ↗
6	5.7억	1동 고/15 동동	84.98㎡	2026-08-26	53	2.3%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.25억

실거래중간 4.9억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

262세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.57억

대출 3.67억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)북한산우이(우이신설) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.67억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.67억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 186만 × 24개월 중 이자 3,256만+ 취득세 378만 + 재산세 137만 = 보유비용 3,770만
3자산가치(2년 후)
5.25억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.7억 → 상승분 4,503만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,503만 − 보유비용 3,770만 = 순익 733만÷ 자기자본 1.57억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.7억 × 전세가율 66% = 보증금 3.76억잔존대출 3.55억 전액상환 + 현금 0.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.57억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.57억(매매 5.25억−대출 3.67억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.76억(평가 5.7억×전세가율 66%) / 잔존대출 3.55억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,503만 − 보유비용 3,770만(이자 3,256만+취득세 378만+재산세 137만) = 순익 733만 / 자기자본 1.57억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 186만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·262세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

북한산우이(우이신설) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 153m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 14(7)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 2동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수대우매물 4건강북구 우이동 · 26년차 · 260세대

6.5억6.5억 ~ 7.7억 · 85㎡ROE 2.4%전세 71%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	105동 중/5 남남	84.93㎡	2026-09-03	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
2	6.5억	103동 고/5 남남	84.93㎡	2026-09-04	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	104동 중/5 남남	84.93㎡	2026-08-18	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
4	7.7억	102동 고/5 남남	84.93㎡	2026-08-20	47	2.8%	3.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.3억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔밭공원(우이신설) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,485만 = 순익 1,089만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 71% = 보증금 5.01억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.01억(평가 7.06억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,575만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 1,089만 / 자기자본 2.21억→연ROE 2.4%→42점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

솔밭공원(우이신설) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~61분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 202m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 16(8)+병원1km 24(10)+약국500m 4(7)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 105동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 6건네이버 매물 ↗

50점수삼각산아이원매물 13건강북구 미아동 · 23년차 · 1,344세대

8.7억8.7억 ~ 10억 · 85㎡ROE 3%전세 63%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.7억	101동 저/25 동남	84.7㎡	2026-08-25	50	3%	4.41억	매물 ↗
2	9억	102동 고/23 서남	84.7㎡	2026-09-08	50	3%	4.71억	매물 ↗
3	9.2억	103동 중/25 서남	84.7㎡	2026-09-09	50	3%	4.91억	매물 ↗
4	9.25억	103동 6/25 서남	84.7㎡	2026-09-10	50	3.1%	4.96억	매물 ↗
5	9.25억	103동 6/25 서남	84.7㎡	2026-09-10	50	3.1%	4.96억	매물 ↗
6	9.4억	119동 중/11 서남	84.7㎡	2026-09-05	50	3.1%	5.11억	매물 ↗
7	9.4억	103동 고/25 서남	84.7㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.11억	매물 ↗
8	9.5억	108동 16/19 동남	84.7㎡	2026-09-10	50	3.1%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	103동 저/25 서남	84.7㎡	2026-09-05	50	3.1%	5.21억	매물 ↗
10	10억	116동 중/25 동남	84.7㎡	2026-09-09	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
11	10억	101동 고/25 동남	84.7㎡	2026-09-08	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
12	10억	118동 고/24 서남	84.7㎡	2026-09-02	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	116동 중/25 동남	84.7㎡	2026-08-29	50	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)솔샘(우이신설) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 4,785만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.45억 → 상승분 7,461만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,461만 − 보유비용 4,785만 = 순익 2,677만÷ 자기자본 4.41억 → 연 ROE 3% (보수 -3.1% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.45억 × 전세가율 63% = 보증금 5.95억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +102만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.41억) / 2.86억 = -54%→0점. 필요 자기자본 4.41억(매매 8.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.95억(평가 9.45억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,461만 − 보유비용 4,785만(이자 3,801만+취득세 757만+재산세 226만) = 순익 2,677만 / 자기자본 4.41억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,344세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

솔샘(우이신설) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~49분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 77(10)+약국500m 10(7)+학원1km 290·가격형성분(3)+학교1km 20·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 44건네이버 매물 ↗

48점수미아현대매물 3건강북구 미아동 · 34년차 · 231세대

7.4억7.4억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	101동 고/13 남남	84.91㎡	2026-09-08	48	2.8%	3.11억	매물 ↗
2	7.4억	103동 고/10 동동	84.91㎡	2026-09-03	48	2.8%	3.11억	매물 ↗
3	7.5억	101동 고/13 남남	84.91㎡	2026-09-02	48	2.8%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

231세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,608만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.03억 → 상승분 6,347만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,347만 − 보유비용 4,608만 = 순익 1,739만÷ 자기자본 3.11억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.6% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.03억 × 전세가율 65% = 보증금 5.22억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

41점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.11억) / 2.86억 = -9%→41점. 필요 자기자본 3.11억(매매 7.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.22억(평가 8.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,347만 − 보유비용 4,608만(이자 3,801만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 1,739만 / 자기자본 3.11억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·231세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 478m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 248(15)+카페500m 40(8)+병원1km 190(10)+약국500m 13(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수수유래미안매물 3건강북구 수유동 · 25년차 · 690세대

7.8억7.8억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 2.8%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	103동 중/18 남남	84.99㎡	2026-09-07	48	2.8%	3.51억	매물 ↗
2	7.9억	104동 6/15 남남	84.99㎡	2026-09-01	47	2.9%	3.61억	매물 ↗
3	8.5억	103동 15/18 남남	84.99㎡	2026-08-25	44	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

690세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 6,690만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,690만 − 보유비용 4,662만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4% · 낙관 7.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·690세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

가오리(우이신설) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~57분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 387m(30)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 38(8)+병원1km 64(10)+약국500m 16(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수경남아너스빌(1356)매물 4건강북구 미아동 · 24년차 · 860세대

8.5억8.5억 ~ 10.5억 · 85㎡ROE 3%전세 64%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	109동 1/23 남남	84.87㎡	2026-09-10	44	3%	4.21억	매물 ↗
2	9.6억	106동 중/22 동동	84.87㎡	2026-08-13	44	3.1%	5.31억	매물 ↗
3	9.8억	109동 고/23 남남	84.87㎡	2026-09-01	44	3.1%	5.51억	매물 ↗
4	10.5억	106동 17/22 동동	84.87㎡	2026-09-09	44	3.2%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.65억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 7,290만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,290만 − 보유비용 4,757만 = 순익 2,533만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 3% (보수 -3.3% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 64% = 보증금 5.91억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.91억(평가 9.23억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,290만 − 보유비용 4,757만(이자 3,801만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 2,533만 / 자기자본 4.21억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·860세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~51분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 121(15)+카페500m 30(8)+병원1km 100(10)+약국500m 6(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 109동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수미아한일유앤아이강북구 미아동 · 24년차 · 384세대

8.6억84.55㎡ · 고/16 · 동동ROE 3%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래중간 7.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

384세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,771만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 9.34억 → 상승분 7,376만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,376만 − 보유비용 4,771만 = 순익 2,605만÷ 자기자본 4.31억 → 연 ROE 3% (보수 -3.2% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.34억 × 전세가율 65% = 보증금 6.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.31억) / 2.86억 = -51%→0점. 필요 자기자본 4.31억(매매 8.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.07억(평가 9.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

46점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +7,376만 − 보유비용 4,771만(이자 3,801만+취득세 746만+재산세 224만) = 순익 2,605만 / 자기자본 4.31억→연ROE 3.0%→46점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

33점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.7%p→33점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·384세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

미아사거리(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~44분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 609m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 32(8)+병원1km 104(10)+약국500m 6(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 9건네이버 매물 ↗

55점수극동매물 13건강북구 수유동 · 35년차 · 574세대

5.3억5.3억 ~ 5.8억 · 85㎡ROE 2.3%전세 62%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	2동 1/13 남남	84.99㎡	2026-08-28	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	6동 7/15 남남	84.99㎡	2026-08-18	55	2.3%	1.59억	매물 ↗
3	5.5억	4동 4/13 남남	84.99㎡	2026-08-28	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	2동 11/13 남남	84.99㎡	2026-08-28	54	2.3%	1.65억	매물 ↗
5	5.6억	4동 8/13 남남	84.99㎡	2026-09-07	53	2.3%	1.68억	매물 ↗
6	5.6억	7동 14/15 남남	84.99㎡	2026-08-18	53	2.3%	1.68억	매물 ↗
7	5.6억	7동 14/15 남남	84.99㎡	2026-08-11	53	2.3%	1.68억	매물 ↗
8	5.7억	2동 9/13 남남	84.99㎡	2026-09-08	53	2.3%	1.71억	매물 ↗
9	5.7억	6동 6/15 남남	84.99㎡	2026-09-04	53	2.3%	1.71억	매물 ↗
10	5.7억	3동 9/10 남남	84.99㎡	2026-08-26	53	2.3%	1.71억	매물 ↗
11	5.75억	6동 13/15 남남	84.99㎡	2026-08-24	53	2.2%	1.73억	매물 ↗
12	5.8억	2동 12/13 남남	84.99㎡	2026-08-28	53	2.2%	1.74억	매물 ↗
13	5.8억	2동 3/13 남남	84.99㎡	2026-08-26	53	2.2%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.45억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

574세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가오리(우이신설) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 5.75억 → 상승분 4,545만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,545만 − 보유비용 3,808만 = 순익 738만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.75억 × 전세가율 62% = 보증금 3.57억잔존대출 3.59억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.57억(평가 5.75억×전세가율 62%) / 잔존대출 3.59억 = 99%→71점

이자 1만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,545만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 738만 / 자기자본 1.59억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·574세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

가오리(우이신설) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 427m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 6(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 2동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 10건네이버 매물 ↗

53점수꿈의숲해링턴플레이스매물 11건강북구 미아동 · 7년차 · 1,028세대

11억11억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 57%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 2/12 동동	84.67㎡	2026-09-02	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	115동 저/9 서남	84.67㎡	2026-09-08	53	3.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.4억	115동 저/9 서남	84.67㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.11억	매물 ↗
4	11.5억	101동 9/10 동남	84.88㎡	2026-09-09	53	3.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.5억	105동 8/13 동동	84.67㎡	2026-09-05	53	3.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.5억	107동 중/12 동동	84.67㎡	2026-09-09	53	3.2%	7.21억	매물 ↗
7	11.5억	110동 저/14 동남	84.67㎡	2026-09-03	53	3.2%	7.21억	매물 ↗
8	11.7억	117동 2/7 서남	84.67㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.41억	매물 ↗
9	11.7억	104동 고/14 남남	84.67㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.41억	매물 ↗
10	11.7억	112동 저/14 서남	84.67㎡	2026-08-31	53	3.2%	7.41억	매물 ↗
11	12억	113동 4/13 동남	84.67㎡	2026-09-10	53	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,028세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 57% = 보증금 6.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +139만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.81억(평가 11.94억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,434만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 4,337만 / 자기자본 6.71억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,028세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~60분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 737m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 18(8)+병원1km 104(10)+약국500m 2(5)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 103동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 31건네이버 매물 ↗

51점수칸타빌수유팰리스매물 7건강북구 수유동 · 5년차 · 216세대

11억8.5억 ~ 11억 · 78㎡ROE 3.2%전세 208%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 고/10 서남	78.17㎡	2026-08-24	51	3.2%	6.71억	매물 ↗
2	8.5억	102동 13/15 서남	78.17㎡	2026-08-18	50	3%	4.21억	매물 ↗
3	8.6억	102동 9/15 서남	78.17㎡	2026-08-28	50	3%	4.31억	매물 ↗
4	8.7억	102동 중/15 서북	78.17㎡	2026-09-05	50	3%	4.41억	매물 ↗
5	8.8억	102동 중/15 동북	78.17㎡	2026-08-28	50	3%	4.51억	매물 ↗
6	9.6억	102동 고/15 서남	78.17㎡	2026-08-20	50	3.1%	5.31억	매물 ↗
7	9.8억	103동 고/10 서남	78.17㎡	2026-08-28	50	3.1%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 2.64억

전세가율

208%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 11.94억 → 상승분 9,434만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,434만 − 보유비용 5,097만 = 순익 4,337만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.94억 × 전세가율 208% = 보증금 24.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 20.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +797만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 24.84억(평가 11.94억×전세가율 208%) / 잔존대출 4.15억 = 599%→100점

전액상환+현금 20.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·216세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

수유(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~55분·카카오 실경로)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 35(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 644(15)+카페500m 106(8)+병원1km 160(10)+약국500m 22(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 23.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 103동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수꿈의숲한신더휴매물 4건강북구 미아동 · 5년차 · 203세대

9.5억9.5억 ~ 10억 · 76~85㎡ROE 3.1%전세 63%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	104동 중/11 남남	75.96㎡	2026-09-09	50	3.1%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	104동 중/11 남남	75.96㎡	2026-09-07	50	3.1%	5.21억	매물 ↗
3	10억	101동 고/8 서남	84.89㎡	2026-08-31	50	3.1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	101동 중/8 서남	84.89㎡	2026-08-20	50	3.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 7.98억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-06-26

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 10.31억 → 상승분 8,148만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,148만 − 보유비용 4,893만 = 순익 3,254만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 3.1% (보수 -2.5% · 낙관 6.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.31억 × 전세가율 63% = 보증금 6.5억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +126만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.5억(평가 10.31억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 157%→100점

전액상환+현금 2.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

47점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +8,148만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 3,254만 / 자기자본 5.21억→연ROE 3.1%→47점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.6%p→34점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·203세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~50분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 745m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 26(8)+병원1km 117(10)+약국500m 1(2)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 104동최근 실거래 2026-06-26 · 180일 11건네이버 매물 ↗

49점수꿈의숲롯데캐슬매물 5건강북구 미아동 · 10년차 · 615세대

11.2억11.2억 ~ 11.6억 · 85㎡ROE 3.2%전세 54%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	108동 저/12 남남	84.98㎡	2026-09-03	49	3.2%	6.91억	매물 ↗
2	11.5억	102동 1/14 서남	84.98㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	102동 1/14 서남	84.98㎡	2026-09-10	49	3.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.6억	107동 1/12 서남	84.98㎡	2026-09-08	49	3.2%	7.31억	매물 ↗
5	11.6억	107동 1/12 서남	84.98㎡	2026-09-02	49	3.2%	7.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 10.45억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

615세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,125만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.16억 → 상승분 9,606만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,606만 − 보유비용 5,125만 = 순익 4,481만÷ 자기자본 6.91억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.16억 × 전세가율 54% = 보증금 6.57억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +129만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.91억) / 2.86억 = -141%→0점. 필요 자기자본 6.91억(매매 11.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.57억(평가 12.16억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +9,606만 − 보유비용 5,125만(이자 3,801만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 4,481만 / 자기자본 6.91억→연ROE 3.2%→48점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·615세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

미아사거리(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~59분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 21(8)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 108동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수수유역두산위브매물 5건강북구 번동 · 18년차 · 292세대

8억8억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 2.9%전세 70%🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 1/20 동남	84.99㎡	2026-09-07	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.5억	201동 16/20 서남	84.99㎡	2026-09-09	43	3%	4.21억	매물 ↗
3	8.5억	201동 7/20 서남	84.99㎡	2026-09-01	43	3%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	201동 20/20 남남	84.99㎡	2026-08-22	43	3%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	201동 16/20 서남	84.99㎡	2026-08-17	43	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.7억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

292세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 70% = 보증금 6.08억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +108만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.08억(평가 8.69억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·292세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

수유(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~54분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 580m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 32(8)+병원1km 160(10)+약국500m 5(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-06-24 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수래미안트리베라1차매물 4건강북구 미아동 · 17년차 · 1,247세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 3.2%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	119동 저/20 남남	84.97㎡	2026-09-09	45	3.2%	7.21억	매물 ↗
2	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-09-10	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
3	12억	103동 고/10 동동	84.97㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.71억	매물 ↗
4	12억	119동 저/20 남남	84.97㎡	2026-09-08	45	3.2%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아사거리(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 12.49억 → 상승분 9,863만
4순익·수익률(ROE)
상승 9,863만 − 보유비용 5,165만 = 순익 4,698만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 3.2% (보수 -1.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.49억 × 전세가율 65% = 보증금 8.12억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.12억(평가 12.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

48점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

35점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 3.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.5%p→35점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,247세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

미아사거리(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~59분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 854m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 19(8)+병원1km 148(10)+약국500m 5(7)+학원1km 304·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 119동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수삼성매물 2건강북구 번동 · 28년차 · 228세대

7억7억 ~ 7억 · 85㎡ROE 2.6%전세 73%🚇 69분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 중/19 서남	84.96㎡	2026-08-27	51	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7억	101동 저/19 서남	84.96㎡	2026-08-17	51	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.65억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수유(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 73% = 보증금 5.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 7.6억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,003만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 1,450만 / 자기자본 2.71억→연ROE 2.6%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

수유(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~54분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 684m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 42(8)+병원1km 180(10)+약국500m 11(7)+학원1km 124·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 101동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 4건네이버 매물 ↗

52점수금호매물 3건강북구 번동 · 29년차 · 284세대

6억6억 ~ 7억 · 85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 4/13 동남	84.96㎡	2026-08-25	52	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	7억	102동 5/20 동남	84.93㎡	2026-09-07	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7억	103동 6/13 남남	84.96㎡	2026-08-31	50	2.6%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

284세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.23억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 6.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,146만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 809만 / 자기자본 1.8억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·284세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1019m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 17(8)+병원1km 45(10)+약국500m 6(7)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 103동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 6건네이버 매물 ↗

50점수해모로매물 6건강북구 번동 · 23년차 · 430세대

7억7억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.6%전세 59%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 2/20 동남	84.93㎡	2026-09-10	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
2	7억	102동 6/20 동남	84.93㎡	2026-09-07	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
3	7억	102동 2/20 동남	84.93㎡	2026-08-13	50	2.6%	2.71억	매물 ↗
4	7.5억	102동 9/20 동남	84.93㎡	2026-09-10	49	2.8%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	102동 9/20 동남	84.93㎡	2026-09-02	49	2.8%	3.21억	매물 ↗
6	8억	102동 중/20 동남	84.93㎡	2026-08-15	47	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.3억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-07-28

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

430세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.6억 → 상승분 6,003만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,003만 − 보유비용 4,553만 = 순익 1,450만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 2.6% (보수 -5.4% · 낙관 7.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.6억 × 전세가율 59% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.34억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 7.6억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.34억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

29점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.1%p→29점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·430세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~52분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1015m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 48(10)+약국500m 5(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 2026-07-28 · 180일 12건네이버 매물 ↗

45점수번동동문매물 3건강북구 번동 · 28년차 · 167세대

8억8억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 2.9%전세 72%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 6/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	45	2.9%	3.71억	매물 ↗
2	8.3억	101동 고/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	43	2.9%	4.01억	매물 ↗
3	8.5억	101동 6/17 남남	84.86㎡	2026-09-01	42	3%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 5.85억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 6,861만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,861만 − 보유비용 4,689만 = 순익 2,172만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 2.9% (보수 -3.8% · 낙관 7.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 72% = 보증금 6.25억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.25억(평가 8.69억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

45점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

32점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.8%p→32점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 7(4)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 102동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 6건네이버 매물 ↗

49점수한솔솔파크매물 3건강북구 번동 · 21년차 · 225세대

7.5억7.5억 ~ 8억 · 85㎡ROE 2.8%전세 68%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	103동 중/15 동동	84.88㎡	2026-08-12	49	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	8억	103동 7/15 남남	84.88㎡	2026-08-31	46	2.9%	3.71억	매물 ↗
3	8억	102동 고/15 동동	84.88㎡	2026-09-03	46	2.9%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.9억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

225세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 68% = 보증금 5.54억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 8.14억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,432만 − 보유비용 4,621만(이자 3,801만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 1,811만 / 자기자본 3.21억→연ROE 2.8%→44점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·225세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~52분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 17(8)+병원1km 29(10)+약국500m 5(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 103동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 6건네이버 매물 ↗

51점수번동솔그린매물 4건강북구 번동 · 27년차 · 380세대

6억6억 ~ 6.9억 · 85㎡ROE 2.2%전세 59%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 고/20 동동	84.6㎡	2026-08-24	51	2.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.1억	102동 저/20 남남	84.6㎡	2026-09-08	50	2.2%	1.83억	매물 ↗
3	6.4억	103동 20/20 동남	84.6㎡	2026-09-10	50	2.4%	2.11억	매물 ↗
4	6.9억	102동 중/20 남남	84.6㎡	2026-09-08	49	2.6%	2.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.55억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.51억 → 상승분 5,146만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,146만 − 보유비용 4,337만 = 순익 809만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.51억 × 전세가율 59% = 보증금 3.84억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.84억(평가 6.51억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.06억 = 95%→64점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·380세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1199m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 17(8)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 103동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 14건네이버 매물 ↗

45점수번동주공4단지매물 5건강북구 번동 · 36년차 · 900세대

7.5억7.5억 ~ 7.5억 · 85㎡ROE 2.8%전세 52%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	407동 중/15 동남	84.79㎡	2026-09-08	45	2.8%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	407동 3/15 남남	84.79㎡	2026-09-01	45	2.8%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	401동 중/15 동남	84.79㎡	2026-08-28	45	2.8%	3.21억	매물 ↗
4	7.5억	407동 중/15 동남	84.79㎡	2026-09-02	45	2.8%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	401동 중/15 동남	84.79㎡	2026-09-02	45	2.8%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

900세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 8.14억 → 상승분 6,432만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,432만 − 보유비용 4,621만 = 순익 1,811만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 2.8% (보수 -4.5% · 낙관 7.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.14억 × 전세가율 52% = 보증금 4.23억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.23억(평가 8.14억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

44점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -1.9%p→31점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·900세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1245m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 89(15)+카페500m 30(8)+병원1km 41(10)+약국500m 7(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 407동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 19건네이버 매물 ↗

54점수번동한양매물 6건강북구 번동 · 34년차 · 261세대

5.8억5.8억 ~ 6.5억 · 85㎡ROE 2.2%전세 69%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	103동 1/15 서남	84.67㎡	2026-08-24	54	2.2%	1.74억	매물 ↗
2	6억	101동 저/15 남남	84.67㎡	2026-08-25	54	2.2%	1.8억	매물 ↗
3	6억	101동 중/15 남남	84.67㎡	2026-08-24	54	2.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	101동 저/15 동남	84.67㎡	2026-08-12	54	2.2%	1.8억	매물 ↗
5	6.5억	103동 중/15 남남	84.67㎡	2026-09-01	53	2.4%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	101동 중/15 남남	84.67㎡	2026-08-26	53	2.4%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5.54억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)미아(4호선) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.3억 → 상승분 4,974만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,974만 − 보유비용 4,186만 = 순익 788만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE 2.2% (보수 -8.4% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.3억 × 전세가율 69% = 보증금 4.35억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.35억(평가 6.3억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.93억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,974만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 788만 / 자기자본 1.74억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·261세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

미아(4호선) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~52분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1294m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 18(8)+병원1km 33(10)+약국500m 5(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 103동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 5건네이버 매물 ↗

52점수번동한진(꿈의숲)매물 3건강북구 번동 · 26년차 · 202세대

6.7억6.7억 ~ 7.9억 · 85㎡ROE 2.5%전세 93%🚇 78분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 고/19 동남	84.97㎡	2026-09-01	52	2.5%	2.41억	매물 ↗
2	7.1억	102동 중/19 동남	84.97㎡	2026-08-18	50	2.7%	2.81억	매물 ↗
3	7.9억	101동 4/19 서남	84.97㎡	2026-08-25	46	2.9%	3.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 4.85억

전세가율

93%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

202세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.27억 → 상승분 5,746만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,746만 − 보유비용 4,513만 = 순익 1,234만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 2.5% (보수 -6.2% · 낙관 8.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.27억 × 전세가율 93% = 보증금 6.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.77억(평가 7.27억×전세가율 93%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

43점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +5,746만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 1,234만 / 자기자본 2.41억→연ROE 2.5%→43점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

28점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.2%p→28점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·202세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광운대(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~49분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1508m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 16(8)+병원1km 42(10)+약국500m 2(5)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 11.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 6건네이버 매물 ↗

57점수기산그린강북구 번동 · 27년차 · 263세대

5.6억76.08㎡ · 10/21 · 남남ROE 2.3%전세 79%🚇 79분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 4.08억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

263세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)월계(1호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 6.08억 → 상승분 4,803만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,803만 − 보유비용 4,035만 = 순익 768만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE 2.3% (보수 -8.3% · 낙관 8.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.08억 × 전세가율 79% = 보증금 4.8억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 6.08억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.79억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +4,803만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 768만 / 자기자본 1.68억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·263세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

월계(1호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~51분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1509m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 20(8)+병원1km 38(10)+약국500m 7(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수신원강북구 번동 · 27년차 · 285세대

6.5억84.6㎡ · 중/20 · 동남ROE 2.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 4.53억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

4.2%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

285세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광운대(1호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.06억 → 상승분 5,575만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,575만 − 보유비용 4,485만 = 순익 1,089만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE 2.4% (보수 -6.8% · 낙관 8.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.06억 × 전세가율 65% = 보증금 4.59억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.59억(평가 7.06억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

42점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

27점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.3%p→27점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·285세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

광운대(1호선) 도보 27분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1507m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 19(8)+병원1km 38(10)+약국500m 7(7)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 103동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 9건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석