전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

오늘의 추천오늘의 추천 — 규칙 기반으로 매일 고른 매수 후보 5선(텔레그램 발송분)
매수 분석매수 분석 — 준신축 shortlist + 추적 3단지 호가vs실거래 급매 진단 · 아래 3단 투자분석
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집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🌳 주거환경 우선 — 상권·역세권 실측 점수 내림차순 · 동률 시 대단지 순 — 실측 없는 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 867건 → 단지 92곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

41점수은평뉴타운박석고개힐스테이트1단지은평구 진관동 · 18년차 · 947세대

11.2억84.49㎡ · 1/15 · 동남ROE 2.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

947세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,125만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.02억 → 상승분 8,209만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,209만 − 보유비용 5,125만 = 순익 3,085만÷ 자기자본 6.91억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.02억 × 전세가율 65% = 보증금 7.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.91억) / 2.86억 = -141%→0점. 필요 자기자본 6.91억(매매 11.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.81억(평가 12.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,209만 − 보유비용 5,125만(이자 3,801만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 3,085만 / 자기자본 6.91억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·947세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

구파발(3호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~65분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 359m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 114(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 16(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 127동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수불광롯데캐슬매물 3건은평구 불광동 · 8년차 · 588세대

11.2억11.2억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 2.2%전세 55%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	104동 4/18 서남	59.99㎡	2026-09-02	46	2.2%	6.91억	매물 ↗
2	11.6억	101동 10/18 동남	59.99㎡	2026-09-10	46	2.2%	7.31억	매물 ↗
3	11.8억	103동 2/18 서남	59.99㎡	2026-09-09	46	2.3%	7.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 11억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

588세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,125만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.02억 → 상승분 8,209만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,209만 − 보유비용 5,125만 = 순익 3,085만÷ 자기자본 6.91억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.02억 × 전세가율 55% = 보증금 6.61억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.91억) / 2.86억 = -141%→0점. 필요 자기자본 6.91억(매매 11.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.61억(평가 12.02억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·588세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~50분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 388m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 36(8)+병원1km 96(10)+약국500m 21(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 104동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 6건네이버 매물 ↗

40점수대림매물 9건은평구 녹번동 · 33년차 · 370세대

12억8.8억 ~ 12억 · 85~134㎡ROE 2.3%전세 62%🚇 49분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	2동 고/19 남남	133.87㎡	2026-08-31	40	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	9.5억	3동 고/19 서남	84.94㎡	2026-09-10	39	2%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	2동 중/19 서남	84.68㎡	2026-09-09	39	2%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	2동 중/19 서남	84.68㎡	2026-09-04	39	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.9억	3동 13/19 서남	84.68㎡	2026-08-25	39	2%	5.61억	매물 ↗
6	11억	2동 6/19 남남	133.87㎡	2026-09-09	39	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	2동 저/19 남남	133.87㎡	2026-09-10	39	2.2%	6.71억	매물 ↗
8	8.8억	1동 고/19 서남	84.94㎡	2026-09-09	38	1.8%	4.51억	매물 ↗
9	9.1억	3동 고/19 서남	84.68㎡	2026-09-08	38	1.9%	4.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.1억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-08-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 62% = 보증금 7.99억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.84억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.99억(평가 12.88억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.84억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,796만 − 보유비용 5,233만(이자 3,801만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 3,562만 / 자기자본 7.71억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·370세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

52점

근거

녹번(3호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~27분·카카오 실경로)→52점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 169m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 15(8)+병원1km 67(10)+약국500m 8(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 2동최근 실거래 2026-08-17 · 180일 13건네이버 매물 ↗

46점수은평스카이뷰자이(주상복합)매물 3건은평구 진관동 · 8년차 · 361세대

11.6억11.6억 ~ 12억 · 85㎡ROE 2.2%전세 64%🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.6억	101동 중/33 서남	84.74㎡	2026-09-10	46	2.2%	7.31억	매물 ↗
2	12억	101동 중/33 서남	84.74㎡	2026-09-09	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 저/33 동남	84.74㎡	2026-09-09	46	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.6억

실거래중간 11.8억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

361세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.12억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,076만 + 재산세 302만 = 보유비용 5,179만
3자산가치(2년 후)
11.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.45억 → 상승분 8,502만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,502만 − 보유비용 5,179만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.31억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.45억 × 전세가율 64% = 보증금 7.97억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.31억) / 2.86억 = -155%→0점. 필요 자기자본 7.31억(매매 11.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.97억(평가 12.45억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,502만 − 보유비용 5,179만(이자 3,801만+취득세 1,076만+재산세 302만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.31억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·361세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

구파발(3호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~64분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 167m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 141(15)+카페500m 51(8)+병원1km 58(10)+약국500m 21(7)+학원1km 147·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 7건네이버 매물 ↗

44점수삼성타운매물 13건은평구 대조동 · 29년차 · 357세대

6.7억6.7억 ~ 11.5억 · 59~123㎡ROE 0.8%전세 61%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 고/21 서남	59.4㎡	2026-08-27	44	0.8%	2.41억	매물 ↗
2	7억	101동 고/21 서남	59.4㎡	2026-08-31	44	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	8.3억	102동 고/21 동남	84.82㎡	2026-08-31	40	1.7%	4.01억	매물 ↗
4	8.3억	102동 중/21 동남	84.83㎡	2026-08-20	40	1.7%	4.01억	매물 ↗
5	10.5억	102동 고/21 서남	122.68㎡	2026-09-01	39	2.1%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	102동 고/21 서남	122.68㎡	2026-09-10	39	2.1%	6.21억	매물 ↗
7	10.9억	102동 중/21 서남	122.68㎡	2026-09-01	39	2.2%	6.61억	매물 ↗
8	10.9억	102동 9/21 서남	122.68㎡	2026-09-10	39	2.2%	6.61억	매물 ↗
9	11.5억	102동 중/21 서남	122.68㎡	2026-09-09	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	102동 고/21 서남	122.68㎡	2026-08-26	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.5억	102동 고/21 서남	122.68㎡	2026-09-08	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
12	11.5억	102동 중/21 서남	122.68㎡	2026-09-01	39	2.2%	7.21억	매물 ↗
13	8.5억	102동 중/21 동남	84.83㎡	2026-09-09	38	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 6.67억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

357세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역촌(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.19억 → 상승분 4,911만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,911만 − 보유비용 4,513만 = 순익 398만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.19억 × 전세가율 61% = 보증금 4.39억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.39억(평가 7.19억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,911만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 398만 / 자기자본 2.41억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·357세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

역촌(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~33분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 324m(30)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 246(15)+카페500m 43(8)+병원1km 221(10)+약국500m 15(7)+학원1km 323·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 101동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 16건네이버 매물 ↗

39점수녹번현대2차매물 2건은평구 녹번동 · 26년차 · 192세대

10억10억 ~ 11.5억 · 117㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	201동 저/17 서남	117.35㎡	2026-09-07	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	11.5억	201동 4/17 서남	117.35㎡	2026-09-07	39	2.2%	7.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 6.63억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)역촌(6호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 65% = 보증금 6.98억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +147만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.98억(평가 10.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 168%→100점

전액상환+현금 2.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,330만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 2,368만 / 자기자본 5.71억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

역촌(6호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~32분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 221m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 254(15)+카페500m 42(8)+병원1km 235(10)+약국500m 12(7)+학원1km 284·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 201동최근 실거래 2026-04-10 · 180일 1건네이버 매물 ↗

47점수동광갈현베르빌(주상복합)매물 14건은평구 갈현동 · 23년차 · 175세대

6.2억6.2억 ~ 10.5억 · 60~135㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	1동 10/24 동남	59.73㎡	2026-08-18	47	0.3%	1.91억	매물 ↗
2	6.2억	1동 중/24 동동	59.73㎡	2026-09-01	47	0.3%	1.91억	매물 ↗
3	8.1억	1동 중/24 동동	84.99㎡	2026-09-01	42	1.6%	3.81억	매물 ↗
4	8.5억	1동 고/24 동남	107.15㎡	2026-09-10	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
5	8.9억	1동 20/24 동남	107.15㎡	2026-09-02	40	1.8%	4.61억	매물 ↗
6	8.9억	1동 고/24 동동	107.15㎡	2026-08-21	40	1.8%	4.61억	매물 ↗
7	9억	1동 중/24 동남	107.15㎡	2026-08-24	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
8	9억	1동 중/24 동동	107.15㎡	2026-09-01	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	1동 중/24 동남	107.15㎡	2026-09-01	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
10	9.2억	1동 고/24 동남	107.15㎡	2026-09-02	40	1.9%	4.91억	매물 ↗
11	10억	1동 5/24 남남	134.71㎡	2026-09-05	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
12	10.5억	1동 17/24 서남	134.71㎡	2026-09-03	40	2.1%	6.21억	매물 ↗
13	10.5억	1동 고/24 남남	134.71㎡	2026-09-02	40	2.1%	6.21억	매물 ↗
14	8.6억	1동 고/24 동동	107.15㎡	2026-08-15	39	1.8%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 8.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

175세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.65억 → 상승분 4,544만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,544만 − 보유비용 4,445만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.2% · 낙관 6.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.65억 × 전세가율 65% = 보증금 4.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.33억(평가 6.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 104%→78점

전액상환+현금 0.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,544만 − 보유비용 4,445만(이자 3,801만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 100만 / 자기자본 1.91억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·175세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

구산(6호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~31분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 123m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 216(15)+카페500m 48(8)+병원1km 191(10)+약국500m 20(7)+학원1km 360·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 1동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수북한산한양수자인매물 2건은평구 불광동 · 20년차 · 155세대

7.5억7.5억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 1.4%전세 70%🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 저/15 남남	84.97㎡	2026-09-07	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	8.5억	101동 3/15 남남	84.97㎡	2026-09-04	40	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

155세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 70% = 보증금 5.63억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 8.05억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,497만 − 보유비용 4,621만(이자 3,801만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 876만 / 자기자본 3.21억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·155세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

독바위(6호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~33분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 17(8)+병원1km 58(10)+약국500m 3(7)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 6건네이버 매물 ↗

46점수신사성원매물 8건은평구 신사동 · 27년차 · 150세대

5.9억5.9억 ~ 7.5억 · 60~85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.9억	101동 저/17 동남	59.94㎡	2026-08-31	46	0.2%	1.77억	매물 ↗
2	6억	101동 1/17 동남	59.94㎡	2026-09-10	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
3	6억	101동 고/17 동동	59.94㎡	2026-08-31	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	7억	101동 2/17 동동	84.96㎡	2026-09-09	45	1.1%	2.71억	매물 ↗
5	7억	101동 2/17 동동	84.96㎡	2026-09-02	45	1.1%	2.71억	매물 ↗
6	7.3억	101동 4/17 동동	84.96㎡	2026-09-07	44	1.2%	3.01억	매물 ↗
7	7.3억	101동 4/17 동동	84.96㎡	2026-08-25	44	1.2%	3.01억	매물 ↗
8	7.5억	101동 9/17 동동	84.96㎡	2026-09-07	44	1.4%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.9억

실거래중간 5.6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.77억

대출 4.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 209만 × 24개월 중 이자 3,659만+ 취득세 449만 + 재산세 153만 = 보유비용 4,262만
3자산가치(2년 후)
5.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.33억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,262만 = 순익 63만÷ 자기자본 1.77억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.33억 × 전세가율 65% = 보증금 4.12억잔존대출 3.99억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

88점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.77억) / 2.86억 = 38%→88점. 필요 자기자본 1.77억(매매 5.9억−대출 4.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.12억(평가 6.33억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.99억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,262만(이자 3,659만+취득세 449만+재산세 153만) = 순익 63만 / 자기자본 1.77억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 209만) / 실수령 565만 = 37%→57점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·150세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

응암(6호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~31분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 300m(30)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 257(15)+카페500m 62(8)+병원1km 130(10)+약국500m 10(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 101동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수녹번JR매물 13건은평구 녹번동 · 24년차 · 341세대

7.5억7.5억 ~ 9.5억 · 60~85㎡ROE 1.4%전세 55%🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	104동 저/19 서남	59.86㎡	2026-09-09	43	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.6억	104동 고/19 서남	59.86㎡	2026-09-09	42	1.4%	3.31억	매물 ↗
3	7.6억	104동 고/19 서남	59.86㎡	2026-09-04	42	1.4%	3.31억	매물 ↗
4	7.8억	104동 고/19 남남	59.86㎡	2026-09-09	42	1.5%	3.51억	매물 ↗
5	7.8억	104동 고/19 남남	59.86㎡	2026-09-04	42	1.5%	3.51억	매물 ↗
6	8억	105동 중/19 남남	59.86㎡	2026-09-09	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
7	8억	105동 중/19 남남	59.86㎡	2026-09-09	41	1.6%	3.71억	매물 ↗
8	8.3억	104동 10/19 서남	59.86㎡	2026-09-09	41	1.7%	4.01억	매물 ↗
9	8.3억	104동 10/19 서남	59.86㎡	2026-09-08	41	1.7%	4.01억	매물 ↗
10	8.5억	105동 고/19 남남	59.86㎡	2026-09-10	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
11	9.5억	103동 18/19 서남	84.92㎡	2026-09-10	40	2%	5.21억	매물 ↗
12	9.5억	102동 저/13 남남	84.92㎡	2026-09-04	40	2%	5.21억	매물 ↗
13	9.5억	103동 18/19 서남	84.92㎡	2026-09-04	40	2%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.5억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

341세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 55% = 보증금 4.43억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 8.05억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·341세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

녹번(3호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~28분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 230m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 13(7)+병원1km 57(10)+약국500m 6(7)+학원1km 138·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 104동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 16건네이버 매물 ↗

39점수미성매물 6건은평구 불광동 · 38년차 · 1,340세대

8.85억8.85억 ~ 9.1억 · 67㎡ROE 1.8%전세 40%🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.85억	1동 15/15 서남	66.7㎡	2026-07-04	39	1.8%	4.56억	단지 ↗
2	9억	5동 10/15 동남	66.7㎡	2026-07-04	39	1.9%	4.71억	단지 ↗
3	9억	3동 8/15 서남	66.7㎡	2026-07-04	39	1.9%	4.71억	단지 ↗
4	9억	3동 3/15 동남	66.7㎡	2026-07-03	39	1.9%	4.71억	단지 ↗
5	9억	7동 15/15 동남	66.7㎡	2026-07-03	39	1.9%	4.71억	단지 ↗
6	9.1억	3동 저/15 동남	66.7㎡	2026-07-04	39	1.9%	4.81억	단지 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.85억

실거래중간 9.4억

전세가율

40%

실측 전세계약

실거래(180일)

50건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

1,340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.56억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.19억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.56억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 774만 + 재산세 230만 = 보유비용 4,805만
3자산가치(2년 후)
8.85억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.5억 → 상승분 6,487만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,487만 − 보유비용 4,805만 = 순익 1,682만÷ 자기자본 4.56억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.2% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.5억 × 전세가율 40% = 보증금 3.8억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.56억) / 2.86억 = -59%→0점. 필요 자기자본 4.56억(매매 8.85억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.8억(평가 9.5억×전세가율 40%) / 잔존대출 4.15억 = 92%→59점

이자 13만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,487만 − 보유비용 4,805만(이자 3,801만+취득세 774만+재산세 230만) = 순익 1,682만 / 자기자본 4.56억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 50건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·1,340세대→22점 + 대단지 10 = 32점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~28분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 486m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 36(8)+병원1km 208(10)+약국500m 13(7)+학원1km 219·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-04 · 1동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 50건네이버 단지 매물탭 ↗

47점수백련산SK뷰아이파크매물 5건은평구 응암동 · 7년차 · 1,305세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	110동 저/22 동남	59.85㎡	2026-09-09	47	2.2%	6.51억	매물 ↗
2	11억	104동 14/25 동남	59.93㎡	2026-09-10	47	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	102동 24/25 동남	59.93㎡	2026-09-10	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.9억	109동 중/23 동남	59.93㎡	2026-09-10	47	2.3%	7.61억	매물 ↗
5	12억	105동 고/25 서남	59.85㎡	2026-09-07	47	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,305세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,070만 = 순익 2,846만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 65% = 보증금 7.53억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.53억(평가 11.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,070만(이자 3,801만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,846만 / 자기자본 6.51억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,305세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

응암(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~51분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 594m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 44(8)+병원1km 159(10)+약국500m 10(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 110동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수힐스테이트백련산4차매물 14건은평구 응암동 · 9년차 · 963세대

12억9.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	402동 18/18 남남	84.98㎡	2026-09-10	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	410동 고/19 동남	84.98㎡	2026-09-10	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	10.2억	412동 중/17 동동	59.98㎡	2026-09-08	46	2.1%	5.91억	매물 ↗
4	10.3억	413동 중/18 남남	59.98㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.01억	매물 ↗
5	10.3억	403동 고/18 동동	59.98㎡	2026-09-07	46	2.1%	6.01억	매물 ↗
6	10.5억	405동 8/18 남남	59.98㎡	2026-09-09	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	403동 중/18 동동	59.98㎡	2026-09-08	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	403동 고/18 동동	59.98㎡	2026-09-03	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
9	11.1억	407동 저/18 남남	84.98㎡	2026-08-28	46	2.2%	6.81억	매물 ↗
10	11.3억	404동 1/18 동남	84.98㎡	2026-09-10	46	2.2%	7.01억	매물 ↗
11	11.5억	410동 9/19 동남	84.98㎡	2026-09-09	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
12	11.5억	403동 중/18 동남	84.98㎡	2026-09-07	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
13	11.6억	407동 저/18 남남	84.98㎡	2026-08-19	46	2.2%	7.31억	매물 ↗
14	9.3억	402동 3/18 동동	59.98㎡	2026-09-10	45	1.9%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

963세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +207만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 202%→100점

전액상환+현금 4.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·963세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

새절(6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~51분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 703m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 39(8)+병원1km 79(10)+약국500m 15(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 402동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수북한산힐스테이트7차매물 2건은평구 불광동 · 16년차 · 882세대

11.5억11.5억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 2.2%전세 48%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	106동 10/18 동동	59.98㎡	2026-09-09	42	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.8억	107동 14/17 동동	59.98㎡	2026-09-09	42	2.3%	7.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12.3억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-08-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

882세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 48% = 보증금 5.92억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.92억(평가 12.34억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,264만 / 자기자본 7.21억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·882세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

독바위(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~59분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 599m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 106(15)+카페500m 33(8)+병원1km 217(10)+약국500m 8(7)+학원1km 253·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 106동최근 실거래 2026-08-03 · 180일 18건네이버 매물 ↗

46점수백련산해모로매물 4건은평구 응암동 · 7년차 · 760세대

11억9.8억 ~ 11.6억 · 51~85㎡ROE 2.2%전세 50%🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	108동 7/19 동남	84.91㎡	2026-08-12	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.5억	103동 4/24 남남	74.91㎡	2026-09-10	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.6억	101동 저/21 서남	84.91㎡	2026-09-03	46	2.2%	7.31억	매물 ↗
4	9.8억	105동 3/12 서남	50.74㎡	2026-09-10	45	2%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

760세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 50% = 보증금 5.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 11.81억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.15억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 2,965만 / 자기자본 6.71억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·760세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

응암(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~52분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 622m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 189(15)+카페500m 47(8)+병원1km 144(10)+약국500m 18(7)+학원1km 266·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 108동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 14건네이버 매물 ↗

47점수백련산파크자이매물 18건은평구 응암동 · 6년차 · 678세대

11.5억9.4억 ~ 12억 · 56~85㎡ROE 2.2%전세 60%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	108동 17/17 동동	84.66㎡	2026-09-08	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	107동 9/17 동남	84.9㎡	2026-09-08	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.7억	108동 고/17 남남	84.77㎡	2026-09-10	47	2.3%	7.41억	매물 ↗
4	12억	109동 고/18 남남	84.9㎡	2026-09-10	47	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	9.4억	103동 중/17 서남	55.88㎡	2026-09-10	46	1.9%	5.11억	매물 ↗
6	9.5억	103동 고/17 서남	55.88㎡	2026-08-24	46	2%	5.21억	매물 ↗
7	9.7억	106동 저/15 동남	59.9㎡	2026-08-20	46	2%	5.41억	매물 ↗
8	9.8억	101동 저/16 서남	59.9㎡	2026-08-27	46	2%	5.51억	매물 ↗
9	10억	101동 중/16 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
10	10억	102동 고/20 동동	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
11	10.2억	106동 고/15 동남	59.9㎡	2026-09-04	46	2.1%	5.91억	매물 ↗
12	10.2억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-09-02	46	2.1%	5.91억	매물 ↗
13	10.3억	105동 저/17 서남	59.9㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.01억	매물 ↗
14	10.5억	102동 14/20 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
15	10.5억	101동 13/16 동남	59.9㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
16	10.5억	104동 저/18 동남	59.78㎡	2026-09-10	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
17	10.5억	105동 고/17 동남	59.9㎡	2026-09-05	46	2.1%	6.21억	매물 ↗
18	11.2억	109동 2/18 동남	84.66㎡	2026-09-10	46	2.2%	6.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.3억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

678세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 60% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +165만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 12.34억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 178%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·678세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

새절(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~52분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 781m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 25(8)+병원1km 132(10)+약국500m 9(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 108동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 20건네이버 매물 ↗

41점수북한산현대홈타운매물 11건은평구 불광동 · 23년차 · 662세대

10.6억10.6억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.1%전세 56%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	101동 중/15 남남	59.97㎡	2026-09-09	41	2.1%	6.31억	매물 ↗
2	11억	114동 3/11 남남	84.99㎡	2026-09-03	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	107동 11/12 남남	84.99㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	105동 중/15 남남	84.99㎡	2026-09-05	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	107동 고/12 남남	84.99㎡	2026-09-08	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	107동 1/12 남남	84.99㎡	2026-08-14	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11.5억	104동 4/15 남남	114.99㎡	2026-09-08	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
8	12억	104동 3/15 남남	114.99㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	108동 4/15 남남	114.99㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	12억	104동 3/15 남남	114.99㎡	2026-09-09	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
11	12억	104동 3/15 남남	114.99㎡	2026-08-19	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래중간 9.5억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

662세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.31억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 5,043만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.38억 → 상승분 7,769만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,769만 − 보유비용 5,043만 = 순익 2,726만÷ 자기자본 6.31억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.38억 × 전세가율 56% = 보증금 6.37억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.31억) / 2.86억 = -121%→0점. 필요 자기자본 6.31억(매매 10.6억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.37억(평가 11.38억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,769만 − 보유비용 5,043만(이자 3,801만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 2,726만 / 자기자본 6.31억→연ROE 2.1%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·662세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~50분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 432m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 24(8)+병원1km 98(10)+약국500m 14(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 15건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운박석고개힐스테이트12단지매물 11건은평구 진관동 · 18년차 · 660세대

10.9억8.95억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	102동 1/20 서남	84.49㎡	2026-09-04	41	2.2%	6.61억	매물 ↗
2	11.3억	106동 저/15 동남	84.49㎡	2026-09-05	41	2.2%	7.01억	매물 ↗
3	11.4억	106동 저/15 동남	84.49㎡	2026-08-18	41	2.2%	7.11억	매물 ↗
4	11.8억	105동 7/20 동남	84.49㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.51억	매물 ↗
5	11.8억	105동 7/20 동남	84.49㎡	2026-08-20	41	2.3%	7.51억	매물 ↗
6	12억	106동 고/15 서남	84.72㎡	2026-09-09	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	105동 중/20 서남	84.72㎡	2026-09-08	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	105동 중/20 서남	84.72㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	102동 중/20 동남	84.49㎡	2026-08-27	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	12억	106동 고/15 서남	84.72㎡	2026-08-31	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
11	8.95억	103동 2/11 동남	59.85㎡	2026-09-08	40	1.9%	4.66억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

660세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.7억 → 상승분 7,989만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,989만 − 보유비용 5,084만 = 순익 2,906만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.7억 × 전세가율 65% = 보증금 7.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.6억(평가 11.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,989만 − 보유비용 5,084만(이자 3,801만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 2,906만 / 자기자본 6.61억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·660세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

구파발(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~35분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 92(15)+카페500m 25(8)+병원1km 61(10)+약국500m 15(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운구파발9단지래미안매물 3건은평구 진관동 · 17년차 · 486세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 102㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	927동 3/10 서남	101.99㎡	2026-08-24	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	12억	920동 고/10 남남	101.92㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	919동 고/7 남남	101.92㎡	2026-08-26	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

486세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 65% = 보증금 8.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +192만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.02억(평가 12.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·486세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

구파발(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~68분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 772m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 15(8)+병원1km 82(10)+약국500m 4(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 927동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수새절역현대매물 2건은평구 신사동 · 29년차 · 445세대

6.8억6.8억 ~ 7.1억 · 84㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	102동 중/15 동남	84.17㎡	2026-08-29	46	0.9%	2.51억	매물 ↗
2	7.1억	105동 중/15 동남	84.17㎡	2026-08-24	45	1.1%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

445세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,526만 = 순익 458만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE 0.9% (보수 -7.7% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 65% = 보증금 4.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,984만 − 보유비용 4,526만(이자 3,801만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 458만 / 자기자본 2.51억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·445세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

새절(6호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~29분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 529m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 73(15)+카페500m 23(8)+병원1km 92(10)+약국500m 8(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운마고정2단지매물 3건은평구 진관동 · 17년차 · 434세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 84~102㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	324동 6/10 남남	84.14㎡	2026-09-05	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
2	12억	331동 저/18 서남	101.98㎡	2026-09-08	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	330동 저/15 서남	101.81㎡	2026-08-31	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

434세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 5,029만 = 순익 2,667만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +162만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.33억(평가 11.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,696만 − 보유비용 5,029만(이자 3,801만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 2,667만 / 자기자본 6.21억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·434세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

구파발(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~66분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 547m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 20(8)+병원1km 54(10)+약국500m 6(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 324동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수DMC우방매물 17건은평구 증산동 · 27년차 · 429세대

11.5억9.15억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 52%🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 17/20 동남	84.99㎡	2026-09-04	40	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	101동 중/22 서남	114.97㎡	2026-09-04	40	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	101동 18/22 동남	114.97㎡	2026-09-05	40	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.7억	101동 저/22 동남	114.97㎡	2026-08-14	40	2.3%	7.41억	매물 ↗
5	11.75억	101동 고/22 동남	114.97㎡	2026-09-07	40	2.3%	7.46억	매물 ↗
6	11.9억	101동 저/22 동남	114.97㎡	2026-09-10	40	2.3%	7.61억	매물 ↗
7	12억	101동 저/22 동남	114.97㎡	2026-09-03	40	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	9.2억	101동 1/22 서남	59.91㎡	2026-09-10	39	1.9%	4.91억	매물 ↗
9	9.2억	101동 1/22 남남	59.91㎡	2026-08-25	39	1.9%	4.91억	매물 ↗
10	9.8억	102동 중/23 남남	59.91㎡	2026-09-03	39	2%	5.51억	매물 ↗
11	10억	101동 고/22 서남	59.91㎡	2026-09-09	39	2.1%	5.71억	매물 ↗
12	11억	101동 11/22 서북	115㎡	2026-09-05	39	2.2%	6.71억	매물 ↗
13	11억	102동 3/23 동남	84.99㎡	2026-08-14	39	2.2%	6.71억	매물 ↗
14	11억	101동 11/22 동남	115㎡	2026-09-03	39	2.2%	6.71억	매물 ↗
15	11.2억	102동 11/23 동남	84.99㎡	2026-08-25	39	2.2%	6.91억	매물 ↗
16	11.3억	101동 2/22 동남	114.97㎡	2026-09-04	39	2.2%	7.01억	매물 ↗
17	9.15억	102동 1/23 서남	59.91㎡	2026-09-10	38	1.9%	4.86억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.5억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 52% = 보증금 6.42억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.42억(평가 12.34억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·429세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~40분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 520m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 18(8)+병원1km 71(10)+약국500m 7(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 103동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 15건네이버 매물 ↗

46점수응암역효성해링턴플레이스매물 8건은평구 신사동 · 8년차 · 380세대

11.5억9.3억 ~ 11.5억 · 72~85㎡ROE 2.2%전세 60%🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 11/14 동남	84.99㎡	2026-09-07	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	9.3억	101동 2/14 동남	75.72㎡	2026-08-25	45	1.9%	5.01억	매물 ↗
3	9.5억	102동 2/14 동남	75.72㎡	2026-09-10	45	2%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	104동 11/14 남남	71.93㎡	2026-09-03	45	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	101동 중/14 동남	75.72㎡	2026-09-08	45	2%	5.21억	매물 ↗
6	9.5억	104동 11/14 남남	71.93㎡	2026-08-26	45	2%	5.21억	매물 ↗
7	9.8억	102동 11/14 남남	75.72㎡	2026-09-10	45	2%	5.51억	매물 ↗
8	9.8억	102동 고/14 동남	75.72㎡	2026-09-08	45	2%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.35억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 60% = 보증금 7.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +165만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.41억(평가 12.34억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 178%→100점

전액상환+현금 3.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·380세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

응암(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~29분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 632m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 25(8)+병원1km 77(10)+약국500m 13(7)+학원1km 187·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수현대2차매물 11건은평구 신사동 · 33년차 · 380세대

6.1억6.1억 ~ 6.8억 · 85㎡ROE 0.2%전세 66%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	113동 13/19 동남	84.83㎡	2026-08-18	46	0.2%	1.83억	매물 ↗
2	6.1억	113동 13/19 남남	84.83㎡	2026-09-08	46	0.2%	1.83억	매물 ↗
3	6.3억	111동 1/19 동동	84.83㎡	2026-09-09	46	0.4%	2.01억	매물 ↗
4	6.3억	113동 10/19 동남	84.83㎡	2026-08-19	46	0.4%	2.01억	매물 ↗
5	6.3억	111동 1/19 동남	84.83㎡	2026-09-01	46	0.4%	2.01억	매물 ↗
6	6.4억	112동 9/19 서남	84.83㎡	2026-09-02	46	0.5%	2.11억	매물 ↗
7	6.5억	112동 1/19 남남	84.83㎡	2026-09-09	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
8	6.5억	112동 1/19 남남	84.83㎡	2026-08-20	46	0.6%	2.21억	매물 ↗
9	6.7억	111동 4/19 서남	84.83㎡	2026-09-07	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
10	6.7억	111동 4/19 동남	84.83㎡	2026-09-05	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
11	6.8억	111동 1/19 남남	84.83㎡	2026-09-09	46	0.9%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 6.4억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.55억 → 상승분 4,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,471만 − 보유비용 4,413만 = 순익 58만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.55억 × 전세가율 66% = 보증금 4.32억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.32억(평가 6.55억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.13억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,471만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 58만 / 자기자본 1.83억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·380세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

응암(6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~29분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 18(8)+병원1km 62(10)+약국500m 11(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 113동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 12건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운우물골6단지매물 7건은평구 진관동 · 17년차 · 353세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 84~101㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	245동 4/10 남남	84.51㎡	2026-09-10	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	245동 저/10 남남	84.51㎡	2026-09-04	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	249동 저/13 남남	84.43㎡	2026-08-21	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	245동 중/10 남남	84.51㎡	2026-08-17	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
5	12억	246동 중/12 남남	84.51㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
6	12억	246동 중/12 남남	84.51㎡	2026-08-29	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	255동 1/13 서남	101.42㎡	2026-08-18	41	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

353세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 65% = 보증금 8.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +192만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.02억(평가 12.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·353세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

구파발(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~66분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 524m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 16(8)+병원1km 58(10)+약국500m 6(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 245동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운구파발10단지어울림매물 7건은평구 진관동 · 16년차 · 334세대

11.5억10.3억 ~ 12억 · 85~102㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	1019동 7/10 동남	101.84㎡	2026-09-10	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	1015동 중/10 서남	84.8㎡	2026-09-07	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	1019동 저/10 동남	101.84㎡	2026-09-03	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	12억	1019동 고/10 동남	101.9㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	1013동 고/9 남남	101.84㎡	2026-09-04	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
6	12억	1015동 저/10 동남	101.84㎡	2026-08-14	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	10.3억	1013동 저/9 남남	101.84㎡	2026-08-31	40	2.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

334세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지축(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 65% = 보증금 8.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +192만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.02억(평가 12.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·334세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

지축(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~67분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 578m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 4(7)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1019동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수응암우성매물 4건은평구 응암동 · 39년차 · 292세대

6억6억 ~ 10.5억 · 81~116㎡ROE 0.2%전세 84%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	104동 저/15 남남	80.99㎡	2026-08-25	48	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6.3억	104동 저/15 남남	80.99㎡	2026-08-14	47	0.4%	2.01억	매물 ↗
3	7.5억	102동 1/15 남남	115.67㎡	2026-09-07	43	1.4%	3.21억	매물 ↗
4	10.5억	102동 12/15 남남	115.67㎡	2026-09-04	38	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

292세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 84% = 보증금 5.41억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 1.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +82만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 6.44억×전세가율 84%) / 잔존대출 4.06억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,398만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 61만 / 자기자본 1.8억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·292세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

증산(6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~31분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 763m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 235(15)+카페500m 43(8)+병원1km 109(10)+약국500m 5(7)+학원1km 258·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 104동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

47점수갈현현대매물 8건은평구 갈현동 · 30년차 · 278세대

5.7억5.7억 ~ 8.6억 · 59~111㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	102동 7/16 서서	59.25㎡	2026-09-03	47	0.2%	1.71억	매물 ↗
2	5.7억	102동 7/16 서서	59.25㎡	2026-08-19	47	0.2%	1.71억	매물 ↗
3	6억	102동 12/16 서서	59.25㎡	2026-09-04	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
4	6억	102동 고/16 서서	59.25㎡	2026-09-04	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
5	8.5억	102동 7/16 남남	109.33㎡	2026-09-05	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	102동 7/16 남남	111.38㎡	2026-09-04	38	1.7%	4.21억	매물 ↗
7	8.6억	101동 9/16 남남	111.38㎡	2026-09-07	38	1.8%	4.31억	매물 ↗
8	8.6억	101동 중/16 남남	111.38㎡	2026-08-29	38	1.8%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)연신내(3호선·6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.12억 → 상승분 4,178만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,178만 − 보유비용 4,110만 = 순익 68만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.12억 × 전세가율 65% = 보증금 3.98억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.98억(평가 6.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,178만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 68만 / 자기자본 1.71억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·278세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

연신내(3호선·6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~37분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 712m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 172(15)+카페500m 35(8)+병원1km 124(10)+약국500m 7(7)+학원1km 150·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신동아매물 10건은평구 응암동 · 36년차 · 206세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 53㎡ROE 0.4%전세 73%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	2동 1/13 남남	52.71㎡	2026-09-09	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	2동 1/13 서남	52.71㎡	2026-09-04	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	1동 4/13 남남	52.71㎡	2026-09-07	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	1동 3/13 남남	52.71㎡	2026-08-25	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.6억	2동 13/13 남남	52.71㎡	2026-09-08	53	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.65억	2동 2/13 남남	52.71㎡	2026-09-07	53	0.3%	1.4억	매물 ↗
7	4.7억	2동 13/13 남남	52.71㎡	2026-09-09	53	0.3%	1.41억	매물 ↗
8	4.7억	1동 12/13 남남	52.71㎡	2026-09-02	53	0.3%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	1동 13/13 남남	52.71㎡	2026-09-09	52	0.3%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	2동 6/13 남남	52.71㎡	2026-09-02	52	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.49억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

206세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 73% = 보증금 3.53억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.53억(평가 4.83억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.05억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·206세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

응암(6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~29분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 719m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 48(8)+병원1km 142(10)+약국500m 18(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 2동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 6건네이버 매물 ↗

49점수대호프라자매물 7건은평구 불광동 · 26년차 · 198세대

6.1억6.1억 ~ 8.1억 · 60~114㎡ROE 0.2%전세 83%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	102동 3/17 북북	59.97㎡	2026-09-09	49	0.2%	1.83억	매물 ↗
2	6.4억	101동 8/17 남남	59.97㎡	2026-08-22	48	0.5%	2.11억	매물 ↗
3	6.4억	101동 8/17 남남	59.97㎡	2026-09-10	48	0.5%	2.11억	매물 ↗
4	7.3억	102동 3/17 동동	84.65㎡	2026-09-03	44	1.2%	3.01억	매물 ↗
5	7.5억	102동 6/17 동동	84.64㎡	2026-09-03	44	1.4%	3.21억	매물 ↗
6	7.6억	101동 5/17 동동	84.65㎡	2026-08-25	43	1.4%	3.31억	매물 ↗
7	8.1억	101동 7/17 동동	114.03㎡	2026-09-02	41	1.6%	3.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 5.8억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.55억 → 상승분 4,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,471만 − 보유비용 4,413만 = 순익 58만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.55억 × 전세가율 83% = 보증금 5.43억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 1.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.43억(평가 6.55억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.13억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·198세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

독바위(6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~31분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 422m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 20(8)+병원1km 105(10)+약국500m 6(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 102동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수구산브라운스톤매물 11건은평구 구산동 · 21년차 · 189세대

7.2억7.2억 ~ 8.5억 · 85~116㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	101동 3/15 남남	84.89㎡	2026-08-18	46	1.2%	2.91억	매물 ↗
2	7.2억	101동 3/15 남남	84.89㎡	2026-08-15	46	1.2%	2.91억	매물 ↗
3	7.5억	101동 5/15 남남	84.89㎡	2026-09-02	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
4	7.5억	105동 중/12 남남	84.89㎡	2026-08-24	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	101동 5/15 남남	84.89㎡	2026-08-15	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
6	7.8억	101동 7/15 남남	84.89㎡	2026-08-20	43	1.5%	3.51억	매물 ↗
7	7.9억	106동 4/12 남남	84.89㎡	2026-09-07	43	1.5%	3.61억	매물 ↗
8	7.9억	101동 중/15 동동	84.89㎡	2026-08-13	43	1.5%	3.61억	매물 ↗
9	8억	105동 10/12 남남	84.89㎡	2026-09-04	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
10	8.5억	104동 저/15 동남	116.32㎡	2026-08-31	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
11	8.5억	104동 저/15 동남	116.32㎡	2026-08-24	40	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

189세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.73억 → 상승분 5,277만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,277만 − 보유비용 4,581만 = 순익 697만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.6% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.73억 × 전세가율 65% = 보증금 5.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 7.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,277만 − 보유비용 4,581만(이자 3,801만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 697만 / 자기자본 2.91억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·189세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

구산(6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~33분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 682m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 26(8)+병원1km 78(10)+약국500m 7(7)+학원1km 281·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운상림12단지롯데캐슬매물 4건은평구 진관동 · 19년차 · 551세대

11억9.5억 ~ 12억 · 85~102㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	826동 중/15 서남	101.76㎡	2026-08-27	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	12억	825동 2/12 남남	101.61㎡	2026-09-03	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	828동 4/15 서남	101.61㎡	2026-08-28	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	9.5억	829동 9/10 서남	84.79㎡	2026-08-17	40	2%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

551세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +177만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·551세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

구파발(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~38분·카카오 실경로)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 723m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 14(7)+병원1km 66(10)+약국500m 5(7)+학원1km 170·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 826동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운박석고개13단지은평구 진관동 · 18년차 · 162세대

12억134.84㎡ · 3/15 · 동남ROE 2.3%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

162세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +207만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 202%→100점

전액상환+현금 4.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·162세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

구파발(3호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~50분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 646m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 10(5)+병원1km 62(10)+약국500m 6(7)+학원1km 138·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 112동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수북한산힐스테이트1차매물 16건은평구 불광동 · 17년차 · 603세대

9.8억9.3억 ~ 11.5억 · 60~115㎡ROE 2%전세 55%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	1107동 2/12 동동	84.73㎡	2026-09-10	41	2%	5.51억	매물 ↗
2	9.8억	1102동 3/12 서서	84.73㎡	2026-09-09	41	2%	5.51억	매물 ↗
3	9.8억	1110동 저/12 남남	59.81㎡	2026-09-07	41	2%	5.51억	매물 ↗
4	10억	1102동 저/12 동동	59.81㎡	2026-09-09	41	2.1%	5.71억	매물 ↗
5	10.2억	1109동 중/12 동동	59.81㎡	2026-09-10	41	2.1%	5.91억	매물 ↗
6	10.6억	1101동 2/12 동동	84.73㎡	2026-09-10	41	2.1%	6.31억	매물 ↗
7	10.6억	1101동 2/12 동동	84.73㎡	2026-08-25	41	2.1%	6.31억	매물 ↗
8	11억	1103동 1/12 남남	114.94㎡	2026-09-08	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	1106동 8/12 동동	84.73㎡	2026-09-04	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	1108동 고/12 동남	84.36㎡	2026-08-19	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
11	11.5억	1102동 4/12 남남	114.94㎡	2026-09-08	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
12	9.3억	1107동 2/12 동동	59.81㎡	2026-08-14	40	1.9%	5.01억	매물 ↗
13	9.5억	1105동 1/12 남남	59.81㎡	2026-09-09	40	2%	5.21억	매물 ↗
14	9.5억	1102동 1/12 서서	84.73㎡	2026-09-07	40	2%	5.21억	매물 ↗
15	9.5억	1105동 1/12 남남	59.81㎡	2026-08-25	40	2%	5.21억	매물 ↗
16	9.7억	1104동 저/12 동동	59.81㎡	2026-09-09	40	2%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 9.45억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

603세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,934만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.52억 → 상승분 7,183만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,183만 − 보유비용 4,934만 = 순익 2,249만÷ 자기자본 5.51억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.52억 × 전세가율 55% = 보증금 5.79억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.51억) / 2.86억 = -93%→0점. 필요 자기자본 5.51억(매매 9.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 10.52억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,183만 − 보유비용 4,934만(이자 3,801만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 2,249만 / 자기자본 5.51억→연ROE 2.0%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·603세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~30분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 640m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 8(4)+병원1km 89(10)+약국500m 3(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1107동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 14건네이버 매물 ↗

51점수신성수정매물 5건은평구 신사동 · 30년차 · 180세대

5.5억5.5억 ~ 6.8억 · 60~85㎡ROE 0.2%전세 83%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	101동 저/17 남남	59.63㎡	2026-09-05	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	6.7억	101동 15/17 동남	84.8㎡	2026-09-05	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
3	6.7억	101동 15/17 남남	84.8㎡	2026-08-24	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
4	6.8억	101동 14/17 남남	84.8㎡	2026-08-25	47	0.9%	2.51억	매물 ↗
5	6.8억	101동 14/17 남남	84.8㎡	2026-08-27	47	0.9%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 83% = 보증금 4.9억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 1.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 5.9억×전세가율 83%) / 잔존대출 3.72억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 72만 / 자기자본 1.65억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·180세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

새절(6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~29분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 663m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 10(5)+병원1km 62(10)+약국500m 4(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.73억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

52점수뉴신사신성매물 8건은평구 신사동 · 33년차 · 167세대

5.2억5.2억 ~ 5.5억 · 84㎡ROE 0.3%전세 75%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.2억	101동 중/15 남남	84.42㎡	2026-08-25	52	0.3%	1.56억	매물 ↗
2	5.2억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-08-18	52	0.3%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-08-25	52	0.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.2억	101동 13/15 남남	84.42㎡	2026-09-07	52	0.3%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	101동 9/15 남남	84.42㎡	2026-09-07	52	0.3%	1.56억	매물 ↗
6	5.3억	101동 저/15 남남	84.42㎡	2026-09-10	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
7	5.4억	102동 6/13 남남	84.42㎡	2026-09-10	51	0.2%	1.62억	매물 ↗
8	5.5억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-08-26	51	0.2%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.2억

실거래중간 4.8억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

167세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.56억

대출 3.64억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.64억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.64억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 184만 × 24개월 중 이자 3,225만+ 취득세 372만 + 재산세 135만 = 보유비용 3,732만
3자산가치(2년 후)
5.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.58억 → 상승분 3,811만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,811만 − 보유비용 3,732만 = 순익 79만÷ 자기자본 1.56억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.58억 × 전세가율 75% = 보증금 4.19억잔존대출 3.52억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

95점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.56억) / 2.86억 = 45%→95점. 필요 자기자본 1.56억(매매 5.2억−대출 3.64억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 5.58억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.52억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,811만 − 보유비용 3,732만(이자 3,225만+취득세 372만+재산세 135만) = 순익 79만 / 자기자본 1.56억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 184만) / 실수령 565만 = 33%→68점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·167세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

새절(6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~30분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 689m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 12(6)+병원1km 61(10)+약국500m 7(7)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수북한산현대힐스테이트3차매물 16건은평구 불광동 · 16년차 · 1,185세대

11.5억9.7억 ~ 11.5억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 59%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	3403동 1/15 동남	115.41㎡	2026-09-09	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	3204동 중/15 남남	84.98㎡	2026-09-08	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	3205동 고/15 동남	84.96㎡	2026-09-07	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	3403동 저/15 동남	115.41㎡	2026-08-17	47	2.2%	7.21억	매물 ↗
5	9.7억	3206동 2/15 동남	59.99㎡	2026-09-08	46	2%	5.41억	매물 ↗
6	9.7억	3205동 저/15 남남	59.99㎡	2026-08-29	46	2%	5.41억	매물 ↗
7	9.7억	3205동 저/15 남남	59.99㎡	2026-09-01	46	2%	5.41억	매물 ↗
8	9.8억	3402동 1/15 남남	84.98㎡	2026-08-24	46	2%	5.51억	매물 ↗
9	10억	3305동 1/15 남남	84.98㎡	2026-09-09	46	2.1%	5.71억	매물 ↗
10	10.3억	3305동 14/15 남남	84.98㎡	2026-08-27	46	2.1%	6.01억	매물 ↗
11	10.6억	3303동 5/15 동남	84.97㎡	2026-08-18	46	2.1%	6.31억	매물 ↗
12	10.8억	3401동 중/15 서남	84.96㎡	2026-08-31	46	2.2%	6.51억	매물 ↗
13	11억	3302동 15/15 동남	59.99㎡	2026-09-05	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
14	11억	3303동 중/15 남남	84.98㎡	2026-09-02	46	2.2%	6.71억	매물 ↗
15	11.1억	3203동 9/15 동남	84.96㎡	2026-09-10	46	2.2%	6.81억	매물 ↗
16	11.1억	3402동 14/15 남남	84.98㎡	2026-09-09	46	2.2%	6.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.3억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,185세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 59% = 보증금 7.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +160만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.28억(평가 12.34억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 176%→100점

전액상환+현금 3.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,185세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

독바위(6호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~53분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 166m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 8(4)+병원1km 64(10)+약국500m 0(0)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 3403동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 37건네이버 매물 ↗

38점수미성매물 6건은평구 신사동 · 39년차 · 570세대

8.1억8.1억 ~ 8.8억 · 64~83㎡ROE 1.6%전세 52%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	1동 고/15 서남	63.53㎡	2026-09-10	38	1.6%	3.81억	매물 ↗
2	8.35억	3동 저/15 남남	83.27㎡	2026-08-18	37	1.7%	4.06억	매물 ↗
3	8.5억	3동 저/15 남남	83.27㎡	2026-08-18	37	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.8억	6동 중/15 남남	83.27㎡	2026-09-08	37	1.8%	4.51억	매물 ↗
5	8.6억	2동 고/15 남남	83.27㎡	2026-08-18	36	1.8%	4.31억	매물 ↗
6	8.6억	2동 저/15 남남	83.27㎡	2026-09-08	36	1.8%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 6.75억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

570세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.81억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.81억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,703만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.69억 → 상승분 5,937만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,937만 − 보유비용 4,703만 = 순익 1,234만÷ 자기자본 3.81억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.69억 × 전세가율 52% = 보증금 4.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

17점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.81억) / 2.86억 = -33%→17점. 필요 자기자본 3.81억(매매 8.1억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.52억(평가 8.69억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 109%→84점

전액상환+현금 0.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,937만 − 보유비용 4,703만(이자 3,801만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 1,234만 / 자기자본 3.81억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·570세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

새절(6호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~27분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 439m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 15(8)+병원1km 83(10)+약국500m 1(2)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 1동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 13건네이버 매물 ↗

53점수DMCSK뷰아이파크포레은평구 수색동 · 1년차 · 1,486세대

12억59.97㎡ · 중/14 · 서남ROE 2.3%전세 53%🚇 53분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.15억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

1,486세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수색(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 53% = 보증금 6.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +140만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.83억(평가 12.88억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·1,486세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

수색(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~28분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 657m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 8(4)+병원1km 45(10)+약국500m 2(5)+학원1km 54·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 121동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 39건네이버 매물 ↗

45점수백련산힐스테이트2차매물 13건은평구 응암동 · 15년차 · 1,148세대

9.5억9.5억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 2%전세 62%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	204동 6/15 남남	59.63㎡	2026-09-03	45	2%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	201동 고/15 서남	59.63㎡	2026-09-03	45	2%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	204동 14/15 남남	59.63㎡	2026-09-07	45	2%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	204동 중/15 남남	59.63㎡	2026-08-31	45	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	201동 고/15 서남	59.63㎡	2026-08-25	45	2%	5.21억	매물 ↗
6	9.7억	210동 5/15 남남	59.63㎡	2026-09-02	45	2%	5.41억	매물 ↗
7	9.8억	201동 8/15 동남	59.95㎡	2026-09-03	45	2%	5.51억	매물 ↗
8	10.2억	211동 저/15 남남	84.59㎡	2026-09-08	45	2.1%	5.91억	매물 ↗
9	10.5억	205동 저/15 서남	84.37㎡	2026-09-10	45	2.1%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	207동 저/15 서남	114.66㎡	2026-08-12	45	2.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.7억	208동 중/15 서서	84.59㎡	2026-09-09	45	2.2%	6.41억	매물 ↗
12	10.7억	206동 중/15 남남	84.59㎡	2026-09-07	45	2.2%	6.41억	매물 ↗
13	11억	206동 저/15 서남	114.9㎡	2026-09-08	45	2.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-08-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,148세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.2억 → 상승분 6,963만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,963만 − 보유비용 4,893만 = 순익 2,070만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 2% (보수 -3.7% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.2억 × 전세가율 62% = 보증금 6.32억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.32억(평가 10.2억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,963만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 2,070만 / 자기자본 5.21억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,148세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

새절(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~32분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 887m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 19(8)+병원1km 76(10)+약국500m 5(7)+학원1km 177·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 204동최근 실거래 2026-08-20 · 180일 23건네이버 매물 ↗

48점수센트레빌아스테리움시그니처매물 14건은평구 역촌동 · 2년차 · 752세대

10.9억9.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	103동 3/14 남남	59.99㎡	2026-09-07	48	2.2%	6.61억	매물 ↗
2	12억	105동 중/16 남남	59.99㎡	2026-08-31	48	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	105동 10/16 남남	59.99㎡	2026-08-29	48	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	9.5억	101동 저/20 동동	59.99㎡	2026-08-19	47	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.6억	106동 저/20 동남	59.99㎡	2026-09-03	47	2%	5.31억	매물 ↗
6	9.7억	106동 9/20 동동	59.99㎡	2026-08-12	47	2%	5.41억	매물 ↗
7	9.8억	105동 중/16 남남	59.99㎡	2026-08-20	47	2%	5.51억	매물 ↗
8	9.9억	103동 12/14 남남	59.99㎡	2026-08-25	47	2%	5.61억	매물 ↗
9	10억	102동 저/20 동남	59.99㎡	2026-09-04	47	2.1%	5.71억	매물 ↗
10	10.5억	108동 5/13 서남	59.99㎡	2026-09-09	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	101동 13/20 동동	59.99㎡	2026-09-08	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
12	10.5억	105동 9/16 동남	59.99㎡	2026-09-03	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
13	10.5억	101동 12/20 동남	59.99㎡	2026-09-02	47	2.1%	6.21억	매물 ↗
14	10.5억	102동 중/20 동동	59.99㎡	2026-09-03	47	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 8.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

752세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,084만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.7억 → 상승분 7,989만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,989만 − 보유비용 5,084만 = 순익 2,906만÷ 자기자본 6.61억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.7억 × 전세가율 65% = 보증금 7.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.61억) / 2.86억 = -131%→0점. 필요 자기자본 6.61억(매매 10.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.6억(평가 11.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·752세대→100점 + 대단지 5 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

응암(6호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~53분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 911m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 115(15)+카페500m 33(8)+병원1km 62(10)+약국500m 4(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 103동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수경남아너스빌매물 18건은평구 구산동 · 22년차 · 475세대

7억7억 ~ 9억 · 85~123㎡ROE 1.1%전세 68%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 중/20 동동	84.69㎡	2026-09-03	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7.1억	104동 고/20 동동	84.69㎡	2026-09-08	47	1.1%	2.81억	매물 ↗
3	7.1억	104동 중/20 동동	84.69㎡	2026-09-07	47	1.1%	2.81억	매물 ↗
4	7.5억	107동 고/20 남남	122.77㎡	2026-09-05	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	107동 중/20 서남	122.77㎡	2026-09-08	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
6	7.5억	107동 2/20 남남	122.77㎡	2026-08-12	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
7	7.5억	107동 고/20 남남	122.77㎡	2026-09-05	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
8	8억	107동 12/20 남남	122.77㎡	2026-09-09	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
9	8억	107동 9/20 남남	122.77㎡	2026-09-08	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
10	8억	107동 저/20 남남	122.77㎡	2026-09-07	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
11	8억	107동 3/20 서남	122.77㎡	2026-09-08	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
12	8억	107동 8/20 동남	122.77㎡	2026-08-21	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
13	8억	107동 9/20 남남	122.77㎡	2026-08-12	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
14	8.2억	101동 고/20 남남	122.77㎡	2026-08-31	42	1.6%	3.91억	매물 ↗
15	8.2억	101동 고/20 남남	122.77㎡	2026-09-01	42	1.6%	3.91억	매물 ↗
16	8.4억	107동 5/20 남남	122.77㎡	2026-09-08	41	1.7%	4.11억	매물 ↗
17	8.5억	107동 중/20 서남	122.77㎡	2026-08-26	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
18	9억	101동 중/20 남남	122.77㎡	2026-08-31	40	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.35억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

475세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 68% = 보증금 5.11억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.11억(평가 7.51억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.15억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 577만 / 자기자본 2.71억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·475세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

5점

근거

응암(6호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~33분·카카오 실경로)→5점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1198m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 23(8)+병원1km 35(10)+약국500m 4(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 104동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 11건네이버 매물 ↗

43점수역촌센트레빌매물 5건은평구 역촌동 · 16년차 · 400세대

8억8억 ~ 9억 · 85~114㎡ROE 1.6%전세 73%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	101동 14/15 동동	84.89㎡	2026-08-25	43	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8.7억	103동 4/15 동동	113.92㎡	2026-09-10	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
3	8.7억	105동 10/15 동동	84.99㎡	2026-09-05	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
4	8.7억	105동 8/15 동동	113.92㎡	2026-08-21	40	1.8%	4.41억	매물 ↗
5	9억	105동 14/15 남남	84.89㎡	2026-09-03	40	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.4억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

400세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 73% = 보증금 6.27억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.27억(평가 8.59억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,174만 / 자기자본 3.71억→연ROE 1.6%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·400세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

응암(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~30분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 996m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 29(8)+병원1km 57(10)+약국500m 4(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수응암푸르지오매물 13건은평구 응암동 · 18년차 · 361세대

8.5억8.5억 ~ 10억 · 60~115㎡ROE 1.7%전세 66%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 중/14 동남	84.2㎡	2026-08-20	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
2	8.8억	106동 중/10 동남	84.2㎡	2026-09-08	40	1.8%	4.51억	매물 ↗
3	8.8억	102동 중/14 동남	84.2㎡	2026-09-05	40	1.8%	4.51억	매물 ↗
4	9억	104동 9/9 동남	114.92㎡	2026-09-09	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
5	9억	103동 11/12 동남	84.2㎡	2026-09-08	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
6	9억	104동 9/9 동남	114.92㎡	2026-09-08	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9억	104동 중/9 동남	114.92㎡	2026-09-08	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
8	9억	101동 중/11 동남	84.2㎡	2026-08-20	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	104동 9/9 동남	114.92㎡	2026-08-25	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
10	9.8억	104동 5/9 동남	114.92㎡	2026-08-18	40	2%	5.51억	매물 ↗
11	10억	104동 6/9 동남	114.92㎡	2026-09-05	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
12	10억	104동 8/9 동남	114.92㎡	2026-08-20	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
13	8.6억	107동 고/13 동남	59.58㎡	2026-08-24	39	1.8%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.85억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

361세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,757만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,757만 = 순익 1,473만÷ 자기자본 4.21억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.5% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 66% = 보증금 6.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +105만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

3점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.21억) / 2.86억 = -47%→3점. 필요 자기자본 4.21억(매매 8.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.02억(평가 9.12억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,757만(이자 3,801만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,473만 / 자기자본 4.21억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·361세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

녹번(3호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~29분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 907m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 90(15)+카페500m 26(8)+병원1km 130(10)+약국500m 8(7)+학원1km 210·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 11건네이버 매물 ↗

48점수e편한세상백련산매물 8건은평구 응암동 · 4년차 · 358세대

11억10.2억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 2.2%전세 63%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	105동 중/15 서남	84.72㎡	2026-09-10	48	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	105동 중/15 동남	84.31㎡	2026-08-22	48	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11.5억	107동 15/15 남남	84.72㎡	2026-09-05	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	108동 중/15 남남	84.31㎡	2026-09-10	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
5	11.5억	106동 고/15 서남	84.72㎡	2026-09-10	48	2.2%	7.21억	매물 ↗
6	12억	106동 고/15 서남	84.31㎡	2026-09-10	48	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	10.2억	104동 중/12 남남	59.98㎡	2026-09-10	47	2.1%	5.91억	매물 ↗
8	10.5억	108동 15/15 서남	84.72㎡	2026-09-10	47	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.45억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

358세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 63% = 보증금 7.44억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.44억(평가 11.81억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.15억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·358세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

30점

근거

응암(6호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~32분·카카오 실경로)→30점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 808m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 108(15)+카페500m 27(8)+병원1km 136(10)+약국500m 8(7)+학원1km 251·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 105동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수녹번역센트레빌매물 3건은평구 응암동 · 13년차 · 350세대

10.4억10.4억 ~ 12억 · 85~115㎡ROE 2.1%전세 65%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.4억	103동 9/14 서남	84.9㎡	2026-09-10	43	2.1%	6.11억	매물 ↗
2	12억	101동 10/17 남남	114.98㎡	2026-08-20	43	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	101동 12/17 남남	114.98㎡	2026-08-20	43	2.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.4억

실거래중간 9.3억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.28억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.11억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 944만 + 재산세 270만 = 보유비용 5,016만
3자산가치(2년 후)
10.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.16억 → 상승분 7,623만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,623만 − 보유비용 5,016만 = 순익 2,607만÷ 자기자본 6.11억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.16억 × 전세가율 65% = 보증금 7.26억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +159만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.11억) / 2.86억 = -114%→0점. 필요 자기자본 6.11억(매매 10.4억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.26억(평가 11.16억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,623만 − 보유비용 5,016만(이자 3,801만+취득세 944만+재산세 270만) = 순익 2,607만 / 자기자본 6.11억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·350세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

녹번(3호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~49분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 884m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 197(15)+카페500m 41(8)+병원1km 138(10)+약국500m 14(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 8건네이버 매물 ↗

47점수신사한신휴플러스매물 15건은평구 신사동 · 23년차 · 296세대

7억7억 ~ 8억 · 60~114㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 3/15 서남	59.76㎡	2026-09-05	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
2	7억	102동 9/14 남남	59.76㎡	2026-09-02	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	7.3억	103동 2/15 서남	84.65㎡	2026-09-01	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
4	7.3억	103동 3/15 서남	84.65㎡	2026-08-18	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
5	7.3억	103동 고/15 서남	84.65㎡	2026-09-10	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
6	7.3억	103동 고/15 서남	84.65㎡	2026-09-10	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
7	7.3억	103동 2/15 동동	84.65㎡	2026-08-26	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
8	7.4억	103동 7/15 서남	84.65㎡	2026-09-09	45	1.3%	3.11억	매물 ↗
9	7.4억	106동 5/15 남남	84.65㎡	2026-08-27	45	1.3%	3.11억	매물 ↗
10	7.4억	106동 5/15 남남	84.65㎡	2026-09-02	45	1.3%	3.11억	매물 ↗
11	7.5억	103동 5/15 서남	84.65㎡	2026-09-10	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
12	7.5억	105동 11/15 서남	84.65㎡	2026-09-09	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
13	7.7억	107동 6/15 서남	114.49㎡	2026-09-03	44	1.4%	3.41억	매물 ↗
14	8억	107동 7/15 서남	114.49㎡	2026-09-09	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
15	8억	106동 2/15 남남	84.65㎡	2026-09-08	42	1.6%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,553만 = 순익 577만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE 1.1% (보수 -7.1% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·296세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

응암(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~30분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 851m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 19(8)+병원1km 56(10)+약국500m 11(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수북한산대창센시티매물 2건은평구 불광동 · 23년차 · 256세대

6.6억6.6억 ~ 8.5억 · 60~115㎡ROE 0.7%전세 57%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	101동 6/17 서서	59.85㎡	2026-09-08	45	0.7%	2.31억	매물 ↗
2	8.5억	101동 11/17 남남	114.5㎡	2026-09-10	40	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래중간 6.8억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독바위(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.31억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,499만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.08억 → 상승분 4,838만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,838만 − 보유비용 4,499만 = 순익 339만÷ 자기자본 2.31억 → 연 ROE 0.7% (보수 -8.4% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.08억 × 전세가율 57% = 보증금 4.04억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −97%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

69점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.31억) / 2.86억 = 19%→69점. 필요 자기자본 2.31억(매매 6.6억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

68점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.04억(평가 7.08억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 97%→68점

이자 4만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,838만 − 보유비용 4,499만(이자 3,801만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 339만 / 자기자본 2.31억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·256세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

독바위(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~37분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 872m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 16(8)+병원1km 56(10)+약국500m 3(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

43점수한솔매물 9건은평구 갈현동 · 29년차 · 193세대

5억5억 ~ 7.5억 · 60~115㎡ROE 0.3%전세 39%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 14/15 동남	59.94㎡	2026-09-05	43	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	6.1억	101동 중/15 동남	84.93㎡	2026-08-31	38	0.2%	1.83억	매물 ↗
3	6.2억	101동 2/15 동남	84.93㎡	2026-09-07	38	0.3%	1.91억	매물 ↗
4	6.2억	101동 저/15 동동	114.98㎡	2026-08-25	38	0.3%	1.91억	매물 ↗
5	6.3억	101동 2/15 동남	84.93㎡	2026-08-21	38	0.4%	2.01억	매물 ↗
6	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-08-28	38	0.6%	2.21억	매물 ↗
7	6.5억	101동 저/15 동남	114.98㎡	2026-09-10	38	0.6%	2.21억	매물 ↗
8	7억	101동 중/15 동동	114.98㎡	2026-08-31	37	1.1%	2.71억	매물 ↗
9	7.5억	101동 1/15 동남	84.93㎡	2026-08-26	35	1.4%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 4.98억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 39% = 보증금 2.09억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −62%월세전환 시 순현금 -36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.09억(평가 5.37억×전세가율 39%) / 잔존대출 3.38억 = 62%→17점

이자 48만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~36분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 931m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 15(8)+병원1km 112(10)+약국500m 5(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수은평신사두산위브1차매물 3건은평구 신사동 · 20년차 · 178세대

7.3억7.3억 ~ 8.5억 · 70~85㎡ROE 1.2%전세 69%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	106동 5/6 남남	70.26㎡	2026-09-07	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
2	7.3억	106동 중/6 남남	70.26㎡	2026-09-07	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
3	8.5억	104동 12/12 동동	84.95㎡	2026-09-04	40	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.25억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

178세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,594만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.84억 → 상승분 5,351만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,351만 − 보유비용 4,594만 = 순익 756만÷ 자기자본 3.01억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.84억 × 전세가율 69% = 보증금 5.41억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.01억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3.01억(매매 7.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 7.84억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,351만 − 보유비용 4,594만(이자 3,801만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 756만 / 자기자본 3.01억→연ROE 1.2%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·178세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

응암(6호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~31분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 926m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 19(8)+병원1km 53(10)+약국500m 6(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 106동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 9건네이버 매물 ↗

47점수갈현e-편한세상1단지매물 9건은평구 구산동 · 22년차 · 327세대

6.6억6.6억 ~ 9억 · 85~123㎡ROE 0.7%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	101동 2/22 남남	84.61㎡	2026-09-10	47	0.7%	2.31억	매물 ↗
2	6.9억	101동 4/22 동남	84.61㎡	2026-08-31	47	1%	2.61억	매물 ↗
3	7.3억	103동 고/22 남남	84.61㎡	2026-09-01	46	1.2%	3.01억	매물 ↗
4	7.5억	102동 중/17 남남	84.61㎡	2026-09-03	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	102동 중/17 남남	84.61㎡	2026-09-01	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
6	9억	102동 중/17 남남	122.57㎡	2026-09-07	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9억	102동 고/17 남남	122.57㎡	2026-09-04	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
8	9억	102동 고/17 남남	122.57㎡	2026-09-07	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	102동 중/17 남남	122.57㎡	2026-09-02	40	1.9%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

327세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.31억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.31억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,499만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.08억 → 상승분 4,838만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,838만 − 보유비용 4,499만 = 순익 339만÷ 자기자본 2.31억 → 연 ROE 0.7% (보수 -8.4% · 낙관 6.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.08억 × 전세가율 65% = 보증금 4.6억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

69점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.31억) / 2.86억 = 19%→69점. 필요 자기자본 2.31억(매매 6.6억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 7.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·327세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

구산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~34분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 966m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 13(7)+병원1km 58(10)+약국500m 4(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수동익파크매물 6건은평구 구산동 · 35년차 · 208세대

4.47억4.47억 ~ 5.1억 · 85㎡ROE 0.4%전세 76%🚇 64분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.47억	2동 3/10 서남	84.95㎡	2026-08-31	55	0.4%	1.34억	매물 ↗
2	4.5억	2동 저/10 서남	84.95㎡	2026-09-08	55	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.7억	2동 10/10 서남	84.95㎡	2026-08-31	55	0.3%	1.41억	매물 ↗
4	4.9억	1동 저/13 남남	84.98㎡	2026-09-10	54	0.3%	1.47억	매물 ↗
5	5억	1동 고/13 남남	84.98㎡	2026-09-10	53	0.3%	1.5억	매물 ↗
6	5.1억	1동 저/13 동남	84.98㎡	2026-08-31	53	0.3%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.47억

실거래중간 4.75억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.34억

대출 3.13억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.13억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.13억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.34억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 159만 × 24개월 중 이자 2,772만+ 취득세 292만 + 재산세 116만 = 보유비용 3,180만
3자산가치(2년 후)
4.47억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.8억 → 상승분 3,276만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,276만 − 보유비용 3,180만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.34억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.8억 × 전세가율 76% = 보증금 3.65억잔존대출 3.03억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.34억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.34억(매매 4.47억−대출 3.13억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 4.8억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.03억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,276만 − 보유비용 3,180만(이자 2,772만+취득세 292만+재산세 116만) = 순익 96만 / 자기자본 1.34억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 159만) / 실수령 565만 = 28%→80점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·208세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

구산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~34분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1004m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 14(7)+병원1km 42(10)+약국500m 5(7)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 2동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 6건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운상림1단지롯데캐슬매물 5건은평구 진관동 · 19년차 · 707세대

9.7억9.2억 ~ 12억 · 85~134㎡ROE 2%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	820동 7/12 남남	84.79㎡	2026-08-20	41	2%	5.41억	매물 ↗
2	11.3억	815동 3/15 남남	134.26㎡	2026-09-08	41	2.2%	7.01억	매물 ↗
3	11.3억	815동 3/15 남남	134.26㎡	2026-09-06	41	2.2%	7.01억	매물 ↗
4	12억	816동 중/10 남남	101.61㎡	2026-08-18	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	9.2억	814동 1/10 남남	84.79㎡	2026-08-29	40	1.9%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

707세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 65% = 보증금 6.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.77억(평가 10.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,110만 − 보유비용 4,921만(이자 3,801만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 2,189만 / 자기자본 5.41억→연ROE 2.0%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·707세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

구파발(3호선) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~39분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 903m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 12(6)+병원1km 67(10)+약국500m 3(7)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 820동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수갈현현대매물 14건은평구 구산동 · 28년차 · 366세대

4.1억4.1억 ~ 7.2억 · 60~115㎡ROE 0.4%전세 89%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	101동 저/16 동동	59.94㎡	2026-08-31	56	0.4%	1.23억	매물 ↗
2	4.15억	101동 1/16 동남	59.94㎡	2026-09-02	56	0.4%	1.25억	매물 ↗
3	4.2억	101동 1/16 동동	59.94㎡	2026-08-25	56	0.4%	1.26억	매물 ↗
4	4.2억	101동 저/16 동동	59.94㎡	2026-09-04	56	0.4%	1.26억	매물 ↗
5	5.8억	103동 저/20 남남	84.83㎡	2026-08-31	50	0.2%	1.74억	매물 ↗
6	6억	103동 저/20 남남	84.83㎡	2026-09-08	49	0.2%	1.8억	매물 ↗
7	6.5억	103동 중/20 남남	84.83㎡	2026-09-09	48	0.6%	2.21억	매물 ↗
8	6.5억	103동 중/20 남남	84.83㎡	2026-08-24	48	0.6%	2.21억	매물 ↗
9	6.7억	104동 6/18 남남	114.95㎡	2026-09-09	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
10	6.7억	104동 6/18 동남	114.95㎡	2026-09-07	47	0.8%	2.41억	매물 ↗
11	7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-09-09	46	1.1%	2.71억	매물 ↗
12	7억	104동 저/18 동동	114.95㎡	2026-09-02	46	1.1%	2.71억	매물 ↗
13	7.2억	104동 중/18 동동	114.95㎡	2026-09-02	45	1.2%	2.91억	매물 ↗
14	7.2억	104동 중/18 동동	114.95㎡	2026-09-02	45	1.2%	2.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 4.85억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

366세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.4억 → 상승분 3,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,005만 − 보유비용 2,900만 = 순익 105만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.4억 × 전세가율 89% = 보증금 3.92억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 1.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.92억(평가 4.4억×전세가율 89%) / 잔존대출 2.78억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,005만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 105만 / 자기자본 1.23억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·366세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~35분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1022m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 12(6)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 101동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 11건네이버 매물 ↗

56점수라이프씨티매물 16건은평구 신사동 · 34년차 · 298세대

4.3억4.3억 ~ 6.2억 · 59~83㎡ROE 0.4%전세 76%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 5/15 남남	59.32㎡	2026-09-10	56	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.9억	101동 저/15 남남	83.04㎡	2026-09-01	54	0.3%	1.47억	매물 ↗
3	5.05억	102동 2/15 남남	83.04㎡	2026-08-31	53	0.3%	1.51억	매물 ↗
4	5.1억	101동 11/15 남남	83.04㎡	2026-08-31	53	0.3%	1.53억	매물 ↗
5	5.1억	101동 10/15 남남	83.04㎡	2026-09-05	53	0.3%	1.53억	매물 ↗
6	5.3억	101동 10/15 남남	83.04㎡	2026-09-07	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
7	5.3억	102동 14/15 남남	83.04㎡	2026-09-07	52	0.2%	1.59억	매물 ↗
8	5.4억	101동 고/15 남남	83.04㎡	2026-08-19	52	0.2%	1.62억	매물 ↗
9	5.45억	102동 저/15 남남	83.04㎡	2026-09-07	51	0.2%	1.64억	매물 ↗
10	5.5억	101동 11/15 남남	83.04㎡	2026-09-01	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	101동 9/15 남남	83.04㎡	2026-08-22	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
12	5.5억	101동 9/15 남남	83.04㎡	2026-08-22	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
13	5.5억	101동 고/15 남남	83.04㎡	2026-08-18	51	0.2%	1.65억	매물 ↗
14	5.6억	102동 12/15 남남	83.04㎡	2026-08-22	51	0.2%	1.68억	매물 ↗
15	5.8억	102동 11/15 남남	83.04㎡	2026-09-07	50	0.2%	1.74억	매물 ↗
16	6.2억	102동 15/15 남남	83.04㎡	2026-08-27	48	0.3%	1.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.98억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 76% = 보증금 3.51억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.51억(평가 4.62억×전세가율 76%) / 잔존대출 2.91억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,152만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 100만 / 자기자본 1.29억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·298세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

응암(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~30분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1007m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 25(8)+병원1km 60(10)+약국500m 2(5)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-06-25 · 180일 2건네이버 매물 ↗

49점수경남매물 7건은평구 응암동 · 31년차 · 160세대

4.5억4.5억 ~ 6억 · 59~85㎡ROE 0.4%전세 55%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 5/16 남남	59.36㎡	2026-08-18	49	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	101동 5/16 남남	59.36㎡	2026-09-02	49	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.75억	102동 6/11 남남	59.36㎡	2026-08-24	48	0.3%	1.43억	매물 ↗
4	4.8억	101동 저/16 남남	63.86㎡	2026-09-05	48	0.3%	1.44억	매물 ↗
5	5.2억	102동 5/11 남남	74.21㎡	2026-08-18	46	0.3%	1.56억	매물 ↗
6	6억	101동 10/16 남남	84.9㎡	2026-08-25	43	0.2%	1.8억	매물 ↗
7	6억	101동 10/16 남남	84.9㎡	2026-08-24	43	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 5.95억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-27

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 55% = 보증금 2.66억잔존대출 3.05억 일부상환 · 이자부담 −87%월세전환 시 순현금 +1만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

53점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.66억(평가 4.83억×전세가율 55%) / 잔존대출 3.05억 = 87%→53점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·160세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

증산(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~29분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 962m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 44(8)+병원1km 98(10)+약국500m 2(5)+학원1km 231·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 101동최근 실거래 2026-06-27 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운상림2단지롯데캐슬매물 9건은평구 진관동 · 19년차 · 335세대

11.7억9.3억 ~ 12억 · 84~168㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	803동 1/14 남남	167.69㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.41억	매물 ↗
2	11.7억	803동 저/14 남남	167.69㎡	2026-08-12	41	2.3%	7.41억	매물 ↗
3	12억	807동 중/7 동남	101.61㎡	2026-08-22	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	802동 중/14 동남	134.89㎡	2026-08-24	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	9.3억	801동 중/12 동남	84.39㎡	2026-08-27	40	1.9%	5.01억	매물 ↗
6	9.5억	805동 4/7 동남	84.79㎡	2026-09-10	40	2%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	807동 1/7 동남	101.61㎡	2026-09-07	40	2%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	805동 4/7 동남	84.79㎡	2026-09-06	40	2%	5.21억	매물 ↗
9	10.3억	802동 1/14 남남	134.96㎡	2026-09-10	40	2.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

335세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,193만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.56억 → 상승분 8,576만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,576만 − 보유비용 5,193만 = 순익 3,383만÷ 자기자본 7.41억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.56억 × 전세가율 65% = 보증금 8.16억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +198만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.41억) / 2.86억 = -159%→0점. 필요 자기자본 7.41억(매매 11.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.16억(평가 12.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 197%→100점

전액상환+현금 4.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,576만 − 보유비용 5,193만(이자 3,801만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 3,383만 / 자기자본 7.41억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·335세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 18분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~40분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 1025m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 13(7)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 148·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 803동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수은평뉴타운우물골5단지은평구 진관동 · 17년차 · 387세대

9.7억84.04㎡ · 중/7 · 남남ROE 2%전세 65%~🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

387세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 65% = 보증금 6.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.77억(평가 10.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·387세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

구파발(3호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~67분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 687m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 7(4)+병원1km 57(10)+약국500m 4(7)+학원1km 149·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수대주피오레매물 6건은평구 응암동 · 23년차 · 204세대

7.5억7.5억 ~ 10.8억 · 85~146㎡ROE 1.4%전세 87%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	101동 7/15 동동	84.92㎡	2026-09-10	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	102동 저/15 서서	84.92㎡	2026-08-12	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
3	8억	102동 10/15 남남	108.8㎡	2026-09-08	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
4	10.8억	102동 저/15 남남	145.77㎡	2026-08-18	41	2.2%	6.51억	매물 ↗
5	9억	101동 10/15 남남	128.92㎡	2026-09-10	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
6	10.5억	101동 중/15 남남	128.33㎡	2026-08-27	40	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.9억

전세가율

87%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-08-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.05억 → 상승분 5,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,497만 − 보유비용 4,621만 = 순익 876만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE 1.4% (보수 -6% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.05억 × 전세가율 87% = 보증금 7억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +148만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7억(평가 8.05억×전세가율 87%) / 잔존대출 4.15억 = 169%→100점

전액상환+현금 2.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·204세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

새절(6호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~31분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 946m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 126(15)+카페500m 38(8)+병원1km 69(10)+약국500m 1(2)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 101동최근 실거래 2026-08-20 · 180일 10건네이버 매물 ↗

46점수백련산힐스테이트3차매물 20건은평구 응암동 · 15년차 · 967세대

11.5억9.5억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.2%전세 58%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	302동 고/15 서남	114.65㎡	2026-08-31	46	2.2%	7.21억	매물 ↗
2	11.7억	302동 7/15 남남	114.9㎡	2026-09-09	46	2.3%	7.41억	매물 ↗
3	12억	303동 11/15 남남	114.9㎡	2026-09-04	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	302동 중/15 서남	114.65㎡	2026-09-07	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	302동 11/15 남남	114.9㎡	2026-08-29	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
6	12억	303동 중/15 남남	114.71㎡	2026-08-31	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	302동 중/15 남남	114.9㎡	2026-08-22	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	303동 중/15 남남	114.71㎡	2026-08-25	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	303동 11/15 남남	114.9㎡	2026-08-25	46	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	9.5억	310동 고/15 서남	59.63㎡	2026-09-06	45	2%	5.21억	매물 ↗
11	9.5억	301동 저/12 남남	84.43㎡	2026-09-01	45	2%	5.21억	매물 ↗
12	9.5억	310동 저/15 서남	59.63㎡	2026-08-22	45	2%	5.21억	매물 ↗
13	9.7억	309동 고/15 서남	59.63㎡	2026-08-26	45	2%	5.41억	매물 ↗
14	9.8억	310동 4/15 남남	59.87㎡	2026-09-03	45	2%	5.51억	매물 ↗
15	10억	308동 15/15 서남	59.87㎡	2026-09-10	45	2.1%	5.71억	매물 ↗
16	10억	308동 15/15 서남	59.87㎡	2026-09-04	45	2.1%	5.71억	매물 ↗
17	10.5억	307동 중/15 남남	84.59㎡	2026-09-07	45	2.1%	6.21억	매물 ↗
18	10.5억	307동 중/15 남남	84.59㎡	2026-09-05	45	2.1%	6.21억	매물 ↗
19	10.9억	306동 저/15 남남	84.59㎡	2026-09-07	45	2.2%	6.61억	매물 ↗
20	11억	303동 저/15 남남	114.9㎡	2026-09-02	45	2.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.1억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

967세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,165만 = 순익 3,264만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.7% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 58% = 보증금 7.16억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.16억(평가 12.34억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 173%→100점

전액상환+현금 3.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

69점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·967세대→62점 + 대단지 7 = 69점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

새절(6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~33분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 990m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 24(8)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 302동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 24건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운마고정11단지은평구 진관동 · 17년차 · 469세대

11.2억84.35㎡ · 저/15 · 남남ROE 2.2%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,125만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.02억 → 상승분 8,209만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,209만 − 보유비용 5,125만 = 순익 3,085만÷ 자기자본 6.91억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.02억 × 전세가율 65% = 보증금 7.81억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.91억) / 2.86억 = -141%→0점. 필요 자기자본 6.91억(매매 11.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.81억(평가 12.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·469세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

구파발(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~36분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 800m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 309동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수DMC진흥매물 7건은평구 수색동 · 23년차 · 280세대

8.2억8.2억 ~ 10.1억 · 58~106㎡ROE 1.6%전세 60%🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	106동 4/13 서북	57.5㎡	2026-09-04	41	1.6%	3.91억	매물 ↗
2	8.2억	106동 고/13 서북	57.5㎡	2026-08-21	41	1.6%	3.91억	매물 ↗
3	9억	103동 저/15 동남	78.28㎡	2026-08-21	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
4	9.5억	104동 중/15 서남	78.28㎡	2026-09-04	40	2%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	103동 중/15 동남	78.28㎡	2026-09-01	40	2%	5.21억	매물 ↗
6	10억	101동 중/12 서남	106.42㎡	2026-09-07	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
7	10.1억	101동 저/12 서남	106.42㎡	2026-09-08	40	2.1%	5.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 7.9억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

280세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수색(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.8억 → 상승분 6,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,010만 − 보유비용 4,717만 = 순익 1,294만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 1.6% (보수 -4.9% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.8억 × 전세가율 60% = 보증금 5.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.28억(평가 8.8억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,010만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 1,294만 / 자기자본 3.91억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·280세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

수색(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~28분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 657m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 6(3)+병원1km 37(10)+약국500m 4(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 106동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 8건네이버 매물 ↗

48점수백련산힐스테이트1차매물 20건은평구 응암동 · 15년차 · 1,106세대

10억9억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 2.1%전세 61%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	102동 고/15 동남	84.42㎡	2026-09-07	48	2.1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	101동 고/15 남남	84.42㎡	2026-08-29	48	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	10억	115동 4/15 서남	114.66㎡	2026-08-13	48	2.1%	5.71억	매물 ↗
4	10.2억	114동 7/15 남남	114.9㎡	2026-09-02	48	2.1%	5.91억	매물 ↗
5	10.3억	105동 고/15 남남	84.59㎡	2026-09-07	48	2.1%	6.01억	매물 ↗
6	10.3억	105동 고/15 남남	84.59㎡	2026-08-22	48	2.1%	6.01억	매물 ↗
7	10.4억	115동 5/15 남남	114.9㎡	2026-09-02	48	2.1%	6.11억	매물 ↗
8	10.5억	104동 고/15 남남	84.59㎡	2026-09-10	48	2.1%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	115동 고/15 서남	114.66㎡	2026-09-05	48	2.1%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	115동 중/15 서남	114.66㎡	2026-09-04	48	2.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	102동 중/15 서남	84.42㎡	2026-08-25	48	2.1%	6.21억	매물 ↗
12	10.7억	105동 중/15 남남	84.59㎡	2026-09-02	48	2.2%	6.41억	매물 ↗
13	11억	114동 5/15 남남	114.9㎡	2026-09-02	48	2.2%	6.71억	매물 ↗
14	11억	115동 저/15 남남	114.9㎡	2026-09-02	48	2.2%	6.71억	매물 ↗
15	9억	108동 저/15 서남	59.63㎡	2026-08-26	47	1.9%	4.71억	매물 ↗
16	9.2억	109동 13/15 동남	59.63㎡	2026-09-09	47	1.9%	4.91억	매물 ↗
17	9.25억	107동 중/14 남남	59.63㎡	2026-09-05	47	1.9%	4.96억	매물 ↗
18	9.3억	107동 저/14 서남	59.63㎡	2026-09-07	47	1.9%	5.01억	매물 ↗
19	9.5억	114동 저/15 서서	84.49㎡	2026-09-02	47	2%	5.21억	매물 ↗
20	9.8억	113동 저/15 남남	84.59㎡	2026-09-10	47	2%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,106세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.73억 → 상승분 7,330만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,330만 − 보유비용 4,961만 = 순익 2,368만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.3% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.73억 × 전세가율 61% = 보증금 6.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.55억(평가 10.73억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,106세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

18점

근거

새절(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→18점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1046m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 34건네이버 매물 ↗

47점수새절역두산위브트레지움은평구 신사동 · 1년차 · 424세대

10.5억59.97㎡ · 고/17 · 남남ROE 2.1%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 5,029만 = 순익 2,667만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +162만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.33억(평가 11.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·424세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

42점

근거

새절(6호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~48분·카카오 실경로)→42점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 613m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 7(4)+병원1km 74(10)+약국500m 0(0)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수은평뉴타운상림11단지아이파크매물 4건은평구 진관동 · 18년차 · 187세대

9.7억9.7억 ~ 10.5억 · 85~102㎡ROE 2%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	717동 고/14 동남	84.95㎡	2026-08-25	40	2%	5.41억	매물 ↗
2	10.4억	717동 저/14 동남	101.61㎡	2026-08-15	40	2.1%	6.11억	매물 ↗
3	10.5억	717동 2/14 동남	101.61㎡	2026-09-08	40	2.1%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	718동 고/14 동남	101.61㎡	2026-09-05	40	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 10.41억 → 상승분 7,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,110만 − 보유비용 4,921만 = 순익 2,189만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 2% (보수 -3.5% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.41억 × 전세가율 65% = 보증금 6.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.77억(평가 10.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

23점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.7%p→23점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·187세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1119m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 9(5)+병원1km 27(10)+약국500m 4(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 717동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수신성매물 10건은평구 신사동 · 39년차 · 238세대

4.1억4.1억 ~ 6.4억 · 61~83㎡ROE 0.4%전세 83%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	1동 1/13 서서	61.32㎡	2026-09-03	55	0.4%	1.23억	매물 ↗
2	4.2억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-09-03	55	0.4%	1.26억	매물 ↗
3	4.7억	1동 8/13 남남	61.32㎡	2026-09-05	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
4	4.7억	1동 저/13 남남	61.32㎡	2026-08-24	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
5	4.7억	1동 고/13 서서	61.32㎡	2026-08-21	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
6	4.8억	1동 13/13 남남	61.32㎡	2026-08-29	53	0.3%	1.44억	매물 ↗
7	4.8억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-08-21	53	0.3%	1.44억	매물 ↗
8	5.1억	1동 저/13 서서	61.32㎡	2026-09-10	52	0.3%	1.53억	매물 ↗
9	6.4억	2동 중/12 남남	82.74㎡	2026-08-14	47	0.5%	2.11억	매물 ↗
10	6.4억	2동 고/12 동남	82.74㎡	2026-08-21	47	0.5%	2.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 4.8억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

238세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.4억 → 상승분 3,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,005만 − 보유비용 2,900만 = 순익 105만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.4억 × 전세가율 83% = 보증금 3.65억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 4.4억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.78억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·238세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

증산(6호선) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~28분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 760m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 6(3)+병원1km 32(10)+약국500m 0(0)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 1동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수은평뉴타운상림3단지아이파크매물 14건은평구 진관동 · 18년차 · 255세대

8억8억 ~ 12억 · 85~168㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	707동 고/9 동남	84.86㎡	2026-08-22	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	8억	707동 저/9 서남	84.79㎡	2026-08-20	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
3	11억	708동 6/8 동남	101.89㎡	2026-09-03	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.9억	706동 10/15 동남	167.69㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.61억	매물 ↗
5	11.9억	706동 10/15 남남	167.69㎡	2026-09-06	41	2.3%	7.61억	매물 ↗
6	12억	706동 1/15 동남	167.69㎡	2026-09-03	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	706동 4/15 동남	167.69㎡	2026-08-27	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	707동 고/9 서남	101.46㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	706동 저/15 동남	167.69㎡	2026-08-12	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	8.4억	707동 중/9 서남	84.79㎡	2026-08-31	40	1.7%	4.11억	매물 ↗
11	9억	707동 6/9 남남	84.79㎡	2026-09-01	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
12	10억	708동 6/8 동남	84.97㎡	2026-09-10	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
13	10.3억	707동 8/9 동남	101.87㎡	2026-09-10	40	2.1%	6.01억	매물 ↗
14	8.7억	708동 중/8 남남	84.93㎡	2026-08-29	39	1.8%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

255세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지축(3호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·255세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지축(3호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1120m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 10(5)+병원1km 16(10)+약국500m 2(5)+학원1km 114·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 707동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수e편한세상수색에코포레매물 20건은평구 수색동 · 23년차 · 976세대

8.3억8.3억 ~ 10억 · 60~114㎡ROE 1.7%전세 55%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	112동 1/15 서남	59.89㎡	2026-09-10	44	1.7%	4.01억	매물 ↗
2	8.48억	105동 9/15 동남	59.89㎡	2026-09-06	43	1.7%	4.19억	매물 ↗
3	8.5억	112동 14/15 서남	59.89㎡	2026-09-08	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
4	8.5억	112동 6/15 서남	59.89㎡	2026-09-08	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
5	8.5억	101동 11/15 동남	59.89㎡	2026-08-31	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
6	8.5억	105동 고/15 동남	59.89㎡	2026-09-01	43	1.7%	4.21억	매물 ↗
7	9억	109동 3/15 동남	114.18㎡	2026-09-04	43	1.9%	4.71억	매물 ↗
8	9억	111동 1/15 동남	84.95㎡	2026-08-25	43	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	102동 저/14 동남	84.95㎡	2026-08-29	43	1.9%	4.71억	매물 ↗
10	9억	111동 중/15 동남	84.95㎡	2026-08-27	43	1.9%	4.71억	매물 ↗
11	9.1억	109동 저/15 서남	114.18㎡	2026-09-08	43	1.9%	4.81억	매물 ↗
12	9.2억	109동 저/15 동남	114.18㎡	2026-09-08	43	1.9%	4.91억	매물 ↗
13	9.3억	109동 저/15 동남	114.18㎡	2026-08-26	43	1.9%	5.01억	매물 ↗
14	9.3억	103동 중/14 동남	114.18㎡	2026-08-22	43	1.9%	5.01억	매물 ↗
15	9.4억	109동 8/15 동남	114.18㎡	2026-09-08	43	1.9%	5.11억	매물 ↗
16	9.4억	107동 4/15 동남	84.95㎡	2026-08-14	43	1.9%	5.11억	매물 ↗
17	9.5억	109동 중/15 동남	114.18㎡	2026-09-04	43	2%	5.21억	매물 ↗
18	9.5억	102동 고/14 동남	84.95㎡	2026-08-27	43	2%	5.21억	매물 ↗
19	9.7억	109동 중/15 동남	114.18㎡	2026-09-01	43	2%	5.41억	매물 ↗
20	10억	109동 12/15 남남	114.18㎡	2026-09-10	43	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.14억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

976세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)수색(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,730만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 4,730만 = 순익 1,353만÷ 자기자본 4.01억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 55% = 보증금 4.9억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.01억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4.01억(매매 8.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 8.91억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,084만 − 보유비용 4,730만(이자 3,801만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 1,353만 / 자기자본 4.01억→연ROE 1.7%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·976세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

수색(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~29분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 766m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 6(3)+병원1km 30(10)+약국500m 2(5)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 112동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 27건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운마고정3단지매물 10건은평구 진관동 · 17년차 · 659세대

8.3억8.3억 ~ 12억 · 59~85㎡ROE 1.7%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	321동 4/7 동동	59.37㎡	2026-09-05	41	1.7%	4.01억	매물 ↗
2	10.5억	322동 2/7 남남	84.04㎡	2026-09-10	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
3	10.5억	317동 2/9 남남	84.04㎡	2026-09-07	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
4	10.5억	318동 저/17 남남	84.27㎡	2026-09-09	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
5	11억	319동 6/7 동동	84.82㎡	2026-09-09	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	320동 6/7 남남	84.02㎡	2026-09-09	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	318동 고/17 남남	84.27㎡	2026-09-09	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
8	12억	322동 6/7 남남	84.15㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	319동 고/7 서서	84.82㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
10	8.5억	319동 중/7 동동	59.14㎡	2026-09-10	40	1.7%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

659세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,730만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 6,084만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,084만 − 보유비용 4,730만 = 순익 1,353만÷ 자기자본 4.01억 → 연 ROE 1.7% (보수 -4.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 65% = 보증금 5.79억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

10점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.01억) / 2.86억 = -40%→10점. 필요 자기자본 4.01억(매매 8.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 8.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

20점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.0%p→20점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·659세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

구파발(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 813m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 16(6)+카페500m 8(4)+병원1km 49(10)+약국500m 4(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 321동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수경향파크매물 14건은평구 구산동 · 37년차 · 171세대

4.4억4.4억 ~ 7억 · 84~125㎡ROE 0.4%전세 90%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	2동 저/15 남남	84.75㎡	2026-09-07	54	0.4%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	2동 3/15 남남	84.75㎡	2026-09-01	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	2동 저/15 동동	84.75㎡	2026-09-07	54	0.4%	1.35억	매물 ↗
4	4.6억	2동 9/15 남남	84.06㎡	2026-09-01	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
5	4.6억	2동 중/15 동남	84.06㎡	2026-08-31	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.6억	2동 12/15 남남	84.06㎡	2026-08-14	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
7	4.6억	2동 11/15 동동	84.06㎡	2026-09-08	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
8	4.6억	2동 고/15 동남	84.06㎡	2026-09-08	54	0.3%	1.38억	매물 ↗
9	4.65억	2동 15/15 동동	84.06㎡	2026-09-01	54	0.3%	1.4억	매물 ↗
10	4.65억	2동 고/15 동남	84.06㎡	2026-08-24	54	0.3%	1.4억	매물 ↗
11	4.7억	2동 고/15 남남	84.06㎡	2026-08-18	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
12	4.7억	2동 고/15 서서	84.06㎡	2026-08-21	54	0.3%	1.41억	매물 ↗
13	6.7억	1동 11/11 동동	124.81㎡	2026-09-04	46	0.8%	2.41억	매물 ↗
14	7억	1동 고/11 동동	124.8㎡	2026-08-13	45	1.1%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.45억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-04-11

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구산(6호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.72억 → 상승분 3,225만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,225만 − 보유비용 3,127만 = 순익 98만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.72억 × 전세가율 90% = 보증금 4.25억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 1.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.25억(평가 4.72억×전세가율 90%) / 잔존대출 2.98억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,225만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 98만 / 자기자본 1.32억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·171세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

구산(6호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~34분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1023m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 8(4)+병원1km 50(10)+약국500m 1(2)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 2동최근 실거래 2026-04-11 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운상림5단지푸르지오매물 11건은평구 진관동 · 19년차 · 318세대

10.8억9억 ~ 12억 · 85~168㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	626동 12/14 서남	134.96㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.51억	매물 ↗
2	10.8억	626동 12/14 남남	134.96㎡	2026-09-07	41	2.2%	6.51억	매물 ↗
3	11억	628동 고/14 남남	134.96㎡	2026-09-07	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	629동 3/12 남남	134.95㎡	2026-08-14	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	628동 중/14 동남	134.96㎡	2026-08-17	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	628동 고/14 남남	134.96㎡	2026-08-17	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	12억	627동 2/14 남남	167.69㎡	2026-09-09	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	9억	624동 2/5 남남	84.79㎡	2026-09-07	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
9	9억	623동 저/7 동남	101.61㎡	2026-09-03	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
10	9.4억	623동 고/7 동남	101.61㎡	2026-08-18	40	1.9%	5.11억	매물 ↗
11	10.2억	628동 중/14 동남	134.96㎡	2026-09-06	40	2.1%	5.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

318세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지축(3호선) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,070만 = 순익 2,846만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 65% = 보증금 7.53억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +171만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.53억(평가 11.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·318세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지축(3호선) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1310m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 8(4)+병원1km 10(10)+약국500m 1(2)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 626동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수은평뉴타운상림13단지아이파크매물 20건은평구 진관동 · 19년차 · 298세대

8억8억 ~ 12억 · 85~135㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	720동 1/8 남남	84.63㎡	2026-08-25	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	11억	729동 9/10 서남	101.94㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	721동 6/9 남남	101.94㎡	2026-09-04	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	722동 중/14 동남	134.96㎡	2026-09-01	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	722동 고/14 서남	134.96㎡	2026-08-31	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	723동 고/14 서남	134.96㎡	2026-08-28	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	728동 중/10 남남	134.75㎡	2026-08-22	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
8	11억	725동 중/11 남남	134.91㎡	2026-09-01	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
9	11.5억	722동 10/14 동남	134.96㎡	2026-09-10	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	726동 5/12 서남	134.75㎡	2026-09-05	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.5억	727동 중/11 남남	134.91㎡	2026-09-10	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
12	11.5억	728동 저/10 남남	134.91㎡	2026-08-25	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
13	11.5억	727동 중/11 남남	134.75㎡	2026-08-17	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
14	11.7억	719동 중/14 동남	134.96㎡	2026-08-24	41	2.3%	7.41억	매물 ↗
15	12억	723동 고/14 동남	134.96㎡	2026-09-01	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
16	12억	727동 저/11 남남	134.91㎡	2026-08-25	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
17	8.5억	729동 고/10 동남	101.82㎡	2026-09-09	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
18	9.5억	721동 4/9 남남	101.94㎡	2026-09-10	40	2%	5.21억	매물 ↗
19	9.5억	721동 저/9 남남	101.82㎡	2026-08-16	40	2%	5.21억	매물 ↗
20	10.5억	728동 저/10 서남	134.75㎡	2026-08-17	40	2.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·298세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~45분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1110m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 3(2)+병원1km 24(10)+약국500m 1(2)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 720동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수은평뉴타운상림4단지아이파크매물 4건은평구 진관동 · 18년차 · 241세대

8억8억 ~ 12억 · 60~135㎡ROE 1.6%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	702동 7/8 서북	59.81㎡	2026-09-07	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
2	12억	702동 중/8 서남	134.91㎡	2026-08-25	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
3	8.9억	703동 2/8 서남	84.79㎡	2026-09-07	40	1.8%	4.61억	매물 ↗
4	8.6억	703동 4/8 서남	84.79㎡	2026-09-01	39	1.8%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

241세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지축(3호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,689만 = 순익 1,174만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5.2% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 65% = 보증금 5.58억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 8.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·241세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지축(3호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1210m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 9(5)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 702동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운우물골8단지매물 13건은평구 진관동 · 17년차 · 448세대

10.3억9억 ~ 12억 · 84~134㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	213동 9/12 서남	101.53㎡	2026-09-10	41	2.1%	6.01억	매물 ↗
2	10.4억	214동 7/9 동남	101.53㎡	2026-09-07	41	2.1%	6.11억	매물 ↗
3	11억	211동 11/12 서남	101.53㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	219동 2/2 동남	84.96㎡	2026-09-05	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
5	12억	222동 2/15 동남	134.43㎡	2026-08-31	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
6	9억	215동 1/2 동남	84.96㎡	2026-09-07	40	1.9%	4.71억	매물 ↗
7	9.5억	212동 1/10 동남	84.51㎡	2026-09-09	40	2%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	212동 1/10 서남	84.49㎡	2026-09-07	40	2%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	209동 저/10 동남	84.51㎡	2026-09-08	40	2%	5.21억	매물 ↗
10	9.5억	221동 2/13 동남	84.96㎡	2026-09-01	40	2%	5.21억	매물 ↗
11	10억	212동 6/10 동남	84.51㎡	2026-09-10	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
12	10억	214동 중/9 동남	84.51㎡	2026-09-10	40	2.1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	212동 중/10 서남	84.51㎡	2026-09-09	40	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

448세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 5,002만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.05억 → 상승분 7,549만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,549만 − 보유비용 5,002만 = 순익 2,547만÷ 자기자본 6.01억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.2% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.05억 × 전세가율 65% = 보증금 7.19억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.01억) / 2.86억 = -110%→0점. 필요 자기자본 6.01억(매매 10.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.19억(평가 11.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 173%→100점

전액상환+현금 3.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,549만 − 보유비용 5,002만(이자 3,801만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 2,547만 / 자기자본 6.01억→연ROE 2.1%→39점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·448세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~40분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1119m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 10(5)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 213동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수이랜드타운매물 10건은평구 신사동 · 23년차 · 228세대

5.5억5.5억 ~ 8.3억 · 60~85㎡ROE 0.2%전세 78%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	103동 중/15 동동	59.98㎡	2026-08-18	53	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.9억	102동 고/24 동동	59.98㎡	2026-08-27	51	0.2%	1.77억	매물 ↗
3	6.5억	102동 중/24 서남	59.98㎡	2026-09-04	49	0.6%	2.21억	매물 ↗
4	7억	101동 15/21 동남	84.92㎡	2026-09-05	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
5	7억	101동 중/21 동남	84.92㎡	2026-08-28	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
6	7억	101동 고/21 남남	84.92㎡	2026-08-18	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
7	7.1억	101동 중/21 동남	84.92㎡	2026-08-13	47	1.1%	2.81억	매물 ↗
8	7.5억	101동 13/21 서남	84.92㎡	2026-08-21	45	1.4%	3.21억	매물 ↗
9	8억	101동 저/21 동남	84.92㎡	2026-08-24	42	1.6%	3.71억	매물 ↗
10	8.3억	101동 저/21 남남	84.92㎡	2026-08-24	41	1.7%	4.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.7억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 78% = 보증금 4.6억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 5.9억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.72억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·228세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

증산(6호선) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~28분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 844m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 6(3)+병원1km 28(10)+약국500m 0(0)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 103동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수구산그린빌매물 3건은평구 구산동 · 18년차 · 203세대

4.8억4.8억 ~ 5억 · 60㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	102동 7/12 서남	59.5㎡	2026-09-10	53	0.3%	1.44억	매물 ↗
2	5억	102동 3/12 서남	59.5㎡	2026-08-31	52	0.3%	1.5억	매물 ↗
3	5억	102동 중/12 남남	59.5㎡	2026-09-01	52	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)응암(6호선) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.15억 → 상승분 3,518만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,518만 − 보유비용 3,430만 = 순익 88만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.4% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.15억 × 전세가율 65% = 보증금 3.35억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.35억(평가 5.15억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.25억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,518만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 88만 / 자기자본 1.44억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·203세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

응암(6호선) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~33분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1275m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 11(6)+병원1km 30(10)+약국500m 2(5)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수북한산래미안매물 13건은평구 불광동 · 16년차 · 782세대

12억10억 ~ 12억 · 60~115㎡ROE 2.3%전세 56%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	203동 2/15 남남	84.98㎡	2026-08-27	42	2.3%	7.71억	매물 ↗
2	10억	202동 저/15 동동	59.99㎡	2026-09-09	41	2.1%	5.71억	매물 ↗
3	10억	203동 중/15 동동	59.99㎡	2026-09-09	41	2.1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	204동 저/15 동동	84.98㎡	2026-09-09	41	2.1%	5.71억	매물 ↗
5	11억	204동 9/15 동동	84.98㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	204동 9/15 동남	84.98㎡	2026-09-02	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
7	11.2억	105동 1/15 동남	114.99㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.91억	매물 ↗
8	11.2억	105동 1/15 동동	114.99㎡	2026-09-08	41	2.2%	6.91억	매물 ↗
9	11.5억	102동 7/15 남남	84.98㎡	2026-09-10	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
10	11.5억	102동 7/15 남남	84.98㎡	2026-09-08	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
11	11.7억	105동 12/15 남남	84.98㎡	2026-09-09	41	2.3%	7.41억	매물 ↗
12	11.7억	105동 12/15 남남	84.98㎡	2026-09-07	41	2.3%	7.41억	매물 ↗
13	11.8억	202동 2/15 동남	84.99㎡	2026-09-01	41	2.3%	7.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

782세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)불광(3호선·6호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,233만 = 순익 3,562만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 56% = 보증금 7.21억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +157만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.21억(평가 12.88억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·782세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

불광(3호선·6호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~49분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 704m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 0(0)+병원1km 91(10)+약국500m 0(0)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 203동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 14건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운우물골7단지매물 9건은평구 진관동 · 17년차 · 472세대

10.5억9.5억 ~ 12억 · 85~168㎡ROE 2.1%전세 65%~🚇 67분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	223동 3/5 남남	101.95㎡	2026-09-08	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
2	10.5억	238동 고/14 동남	84.54㎡	2026-09-10	41	2.1%	6.21억	매물 ↗
3	11억	230동 5/5 동남	167.75㎡	2026-09-10	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.3억	226동 1/5 남남	134.63㎡	2026-09-07	41	2.2%	7.01억	매물 ↗
5	11.5억	235동 5/5 남남	101.49㎡	2026-09-07	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
6	12억	242동 8/15 남남	101.49㎡	2026-09-10	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	226동 1/5 남남	134.63㎡	2026-09-05	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	9.5억	227동 2/5 남남	101.49㎡	2026-09-10	40	2%	5.21억	매물 ↗
9	10억	237동 고/12 동남	84.54㎡	2026-09-10	40	2.1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 5,029만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.27억 → 상승분 7,696만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,696만 − 보유비용 5,029만 = 순익 2,667만÷ 자기자본 6.21억 → 연 ROE 2.1% (보수 -3.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.27억 × 전세가율 65% = 보증금 7.33억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +162만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.21억) / 2.86억 = -117%→0점. 필요 자기자본 6.21억(매매 10.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.33억(평가 11.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

39점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

24점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.6%p→24점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·472세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

14점

근거

구파발(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~69분·카카오 실경로)→14점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 825m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 7(4)+병원1km 57(10)+약국500m 0(0)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 223동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수은평뉴타운상림10단지아이파크매물 11건은평구 진관동 · 18년차 · 230세대

11억8.5억 ~ 12억 · 85~135㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	712동 중/8 서남	84.83㎡	2026-08-27	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	710동 저/10 동남	134.96㎡	2026-08-24	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	710동 저/10 남남	134.96㎡	2026-09-03	41	2.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.2억	710동 중/10 동남	134.96㎡	2026-08-25	41	2.2%	6.91억	매물 ↗
5	11.5억	711동 5/11 남남	101.61㎡	2026-09-05	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
6	11.5억	710동 5/10 동남	134.96㎡	2026-09-03	41	2.2%	7.21억	매물 ↗
7	12억	710동 고/10 동남	134.96㎡	2026-08-20	41	2.3%	7.71억	매물 ↗
8	8.5억	712동 1/8 남남	84.79㎡	2026-09-10	40	1.7%	4.21억	매물 ↗
9	9.5억	712동 6/8 동남	84.79㎡	2026-09-03	40	2%	5.21억	매물 ↗
10	10.3억	712동 6/8 남남	101.93㎡	2026-08-28	40	2.1%	6.01억	매물 ↗
11	10.3억	712동 6/8 남남	101.93㎡	2026-09-06	40	2.1%	6.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

230세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구파발(3호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,097만 = 순익 2,965만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +177만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·230세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구파발(3호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 1257m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 5(3)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 712동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수코오롱하늘채매물 3건은평구 갈현동 · 23년차 · 191세대

6.7억6.7억 ~ 7.5억 · 60~85㎡ROE 0.8%전세 92%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	103동 3/16 동남	59.97㎡	2026-09-10	48	0.8%	2.41억	매물 ↗
2	7억	102동 1/16 남남	84.94㎡	2026-08-14	47	1.1%	2.71억	매물 ↗
3	7.5억	102동 9/16 남남	84.94㎡	2026-08-18	45	1.4%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 5.95억

전세가율

92%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-06-15

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)연신내(3호선·6호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.19억 → 상승분 4,911만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,911만 − 보유비용 4,513만 = 순익 398만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE 0.8% (보수 -8% · 낙관 6.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.19억 × 전세가율 92% = 보증금 6.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 7.19억×전세가율 92%) / 잔존대출 4.15억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·191세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

연신내(3호선·6호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~39분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 979m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 5(3)+병원1km 63(10)+약국500m 1(2)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-10 · 103동최근 실거래 2026-06-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석