전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 2,182건 → 단지 182곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

39점수더샵보정애비뉴1단지용인 기흥구 보정동 · 22년차 · 884세대

11.9억156.33㎡ · 1/20 · 남남ROE 1.3%전세 65%~🚇 74분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

884세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,220만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.62억 → 상승분 7,247만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,247만 − 보유비용 5,220만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 7.61억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.62억 × 전세가율 65% = 보증금 8.21억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +200만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.61억) / 2.86억 = -166%→0점. 필요 자기자본 7.61억(매매 11.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.21억(평가 12.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 198%→100점

전액상환+현금 4.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,247만 − 보유비용 5,220만(이자 3,801만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 2,027만 / 자기자본 7.61억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·884세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

2점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

보정(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~74분(자차 ~89분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 143m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 12(6)+병원1km 44(10)+약국500m 2(5)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수신촌마을상록데시앙매물 5건용인 기흥구 보정동 · 20년차 · 230세대

10.8억8.8억 ~ 10.8억 · 85㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	102동 고/18 동남	84.99㎡	2026-09-08	38	1.2%	6.51억	매물 ↗
2	9.5억	103동 고/20 서남	84.99㎡	2026-09-07	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	101동 고/20 남남	84.99㎡	2026-09-01	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
4	9.8억	103동 고/20 남남	84.99㎡	2026-08-10	37	0.9%	5.51억	매물 ↗
5	8.8억	103동 1/20 서남	84.99㎡	2026-09-07	36	0.6%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

230세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,070만 = 순익 1,507만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 1.2% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 65% = 보증금 7.45억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 11.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,577만 − 보유비용 5,070만(이자 3,801만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 1,507만 / 자기자본 6.51억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·230세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

1점

근거

보정(수인분당) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~75분(자차 ~84분·카카오 실경로)→1점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 196m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 6(3)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수행원마을동아솔레시티매물 16건용인 기흥구 보정동 · 23년차 · 1,701세대

11.9억10억 ~ 12억 · 99~226㎡ROE 1.3%전세 79%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	103동 중/20 남남	133.03㎡	2026-09-08	40	1.3%	7.61억	매물 ↗
2	12억	126동 12/20 서남	177.16㎡	2026-09-07	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	129동 저/20 남남	226.39㎡	2026-09-08	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	121동 고/20 남남	152.38㎡	2026-09-08	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	120동 저/20 동남	177.16㎡	2026-09-08	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
6	12억	126동 9/20 서남	177.16㎡	2026-09-01	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	119동 중/20 남남	152.38㎡	2026-09-07	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	125동 저/20 동남	152.38㎡	2026-09-07	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
9	10.3억	106동 저/20 남남	133.03㎡	2026-09-04	39	1.1%	6.01억	매물 ↗
10	11억	101동 고/20 남남	152.38㎡	2026-09-07	39	1.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	101동 고/20 남남	152.38㎡	2026-09-07	39	1.2%	6.71억	매물 ↗
12	11억	101동 저/20 남남	152.38㎡	2026-09-02	39	1.2%	6.71억	매물 ↗
13	11.5억	120동 고/20 동동	177.16㎡	2026-09-07	39	1.3%	7.21억	매물 ↗
14	11.5억	103동 중/20 남남	133.03㎡	2026-09-04	39	1.3%	7.21억	매물 ↗
15	11.5억	130동 7/20 동남	226.39㎡	2026-09-07	39	1.3%	7.21억	매물 ↗
16	10억	104동 고/20 동동	98.96㎡	2026-09-05	38	1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 9.5억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,701세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.61억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.61억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,220만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.62억 → 상승분 7,247만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,247만 − 보유비용 5,220만 = 순익 2,027만÷ 자기자본 7.61억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.62억 × 전세가율 79% = 보증금 9.97억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 5.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +277만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.61억) / 2.86억 = -166%→0점. 필요 자기자본 7.61억(매매 11.9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 9.97억(평가 12.62억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.15억 = 240%→100점

전액상환+현금 5.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,701세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 356m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 7(4)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 103동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 5건네이버 매물 ↗

38점수도현마을현대(아이파크)매물 15건용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 568세대

8.2억8.2억 ~ 11억 · 85~173㎡ROE 0.4%전세 57%🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	204동 저/15 남남	84.84㎡	2026-08-13	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
2	10.3억	206동 고/15 남남	134.65㎡	2026-08-10	38	1.1%	6.01억	매물 ↗
3	10.6억	205동 중/15 남남	172.91㎡	2026-08-10	38	1.1%	6.31억	매물 ↗
4	11억	202동 고/15 남남	134.65㎡	2026-09-07	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	206동 중/15 남남	134.65㎡	2026-08-27	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	206동 중/15 남남	134.65㎡	2026-08-22	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	202동 14/15 남남	134.65㎡	2026-08-11	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
8	8.3억	203동 1/15 남남	99.79㎡	2026-08-14	37	0.4%	4.01억	매물 ↗
9	9.2억	204동 4/15 남남	84.84㎡	2026-09-07	37	0.8%	4.91억	매물 ↗
10	9.2억	204동 저/15 남남	84.84㎡	2026-08-21	37	0.8%	4.91억	매물 ↗
11	10억	201동 중/15 남남	84.84㎡	2026-09-07	37	1%	5.71억	매물 ↗
12	8.5억	204동 2/15 남남	84.84㎡	2026-09-07	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
13	8.5억	204동 2/15 남남	84.84㎡	2026-09-03	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
14	8.5억	204동 2/15 동북	84.84㎡	2026-08-24	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
15	8.7억	204동 저/15 남남	84.84㎡	2026-09-07	36	0.6%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 9.35억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

568세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,717만 = 순익 277만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 57% = 보증금 4.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 8.7억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,717만(이자 3,801만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 277만 / 자기자본 3.91억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·568세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~78분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 134m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 48(10)+약국500m 3(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-13 · 204동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

37점수새릉골풍림매물 5건용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 340세대

9.5억8.5억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	103동 중/16 남남	84.95㎡	2026-09-08	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
2	8.5억	104동 1/17 남남	84.95㎡	2026-09-07	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
3	8.8억	104동 중/17 남남	84.95㎡	2026-08-29	36	0.6%	4.51억	매물 ↗
4	9.2억	101동 9/16 남남	84.95㎡	2026-09-05	36	0.8%	4.91억	매물 ↗
5	9.2억	104동 중/17 남남	84.95㎡	2026-08-24	36	0.8%	4.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,893만 = 순익 892만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 65% = 보증금 6.55억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.55억(평가 10.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,893만(이자 3,801만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 892만 / 자기자본 5.21억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·340세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~78분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 118m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 13(7)+병원1km 50(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수죽전누리에뜰(주상복합)매물 16건용인 기흥구 보정동 · 20년차 · 200세대

6.7억6.7억 ~ 10억 · 77~123㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	101동 중/20 서서	77.47㎡	2026-09-02	42	-0.9%	2.41억	매물 ↗
2	7억	101동 고/20 서서	77.47㎡	2026-09-03	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7.3억	101동 6/20 동동	84.98㎡	2026-09-04	41	-0.2%	3.01억	매물 ↗
4	8.2억	101동 중/20 남남	113.03㎡	2026-09-04	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
5	9.5억	101동 중/20 남남	113.03㎡	2026-08-14	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
6	10억	103동 20/20 남남	112.42㎡	2026-08-28	37	1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	102동 중/20 남남	123.18㎡	2026-09-01	37	1%	5.71억	매물 ↗
8	10억	101동 6/20 남남	113.03㎡	2026-09-01	37	1%	5.71억	매물 ↗
9	10억	101동 6/20 남남	112.42㎡	2026-08-25	37	1%	5.71억	매물 ↗
10	8.8억	103동 7/20 남남	113.03㎡	2026-09-07	36	0.6%	4.51억	매물 ↗
11	8.9억	101동 11/20 남남	113.03㎡	2026-09-08	36	0.7%	4.61억	매물 ↗
12	9억	104동 중/20 동동	84.8㎡	2026-09-04	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
13	9억	104동 11/20 남남	99.53㎡	2026-08-14	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
14	9억	103동 고/20 남남	113.03㎡	2026-08-28	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
15	9.2억	102동 고/20 남남	99.53㎡	2026-09-07	36	0.8%	4.91억	매물 ↗
16	9.3억	103동 6/20 남남	113.03㎡	2026-08-27	36	0.8%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 8.48억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)죽전(수인분당) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.41억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,513만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,513만 = 순익 -432만÷ 자기자본 2.41억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 65% = 보증금 4.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

66점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.41억) / 2.86억 = 16%→66점. 필요 자기자본 2.41억(매매 6.7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.62억(평가 7.11억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,513만(이자 3,801만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -432만 / 자기자본 2.41억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·200세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

죽전(수인분당) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 569m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 249(15)+카페500m 67(8)+병원1km 89(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 101동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수보정샬레파인비스타매물 5건용인 기흥구 보정동 · 11년차 · 155세대

8억8억 ~ 9.7억 · 84~85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 중/26 남남	84.7㎡	2026-09-08	41	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8.5억	101동 중/24 동남	84.46㎡	2026-09-09	39	0.5%	4.21억	매물 ↗
3	9억	101동 저/24 동남	84.46㎡	2026-09-09	39	0.7%	4.71억	매물 ↗
4	9.7억	102동 4/26 서남	84.7㎡	2026-09-03	39	0.9%	5.41억	매물 ↗
5	8.8억	101동 고/24 서남	84.46㎡	2026-09-09	38	0.6%	4.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

155세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,689만(이자 3,801만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 183만 / 자기자본 3.71억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·155세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

죽전(수인분당) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 571m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 110(15)+카페500m 39(8)+병원1km 130(10)+약국500m 5(7)+학원1km 307·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수더샵보정애비뉴2단지매물 2건용인 기흥구 보정동 · 22년차 · 423세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 102㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	303동 중/15 남남	101.71㎡	2026-08-31	38	1.3%	7.21억	매물 ↗
2	12억	302동 고/18 남남	101.71㎡	2026-09-08	38	1.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,165만 = 순익 1,838만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 65% = 보증금 7.93억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +188만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.93억(평가 12.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 191%→100점

전액상환+현금 3.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,165만(이자 3,801만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,838만 / 자기자본 7.21억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·423세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 470m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 23(10)+약국500m 1(2)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수힐스테이트기흥매물 3건용인 기흥구 구갈동 · 8년차 · 976세대

11.5억11.1억 ~ 11.5억 · 73㎡ROE 1.3%전세 52%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	202동 중/49 동남	72.89㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.21억	매물 ↗
2	11.5억	202동 중/49 동남	72.89㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.21억	매물 ↗
3	11.1억	202동 고/49 동남	72.89㎡	2026-09-08	43	1.2%	6.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12.45억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

976세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,165만 = 순익 1,838만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 52% = 보증금 6.34억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.34억(평가 12.2억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·976세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 104m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 23(8)+병원1km 64(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 202동최근 실거래 2026-09-06 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수기흥역롯데캐슬레이시티매물 11건용인 기흥구 구갈동 · 9년차 · 260세대

11.5억9.9억 ~ 12억 · 84㎡ROE 1.3%전세 62%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	레이A동 저/38 서남	84.12㎡	2026-08-13	43	1.3%	7.21억	매물 ↗
2	12억	레이B동 29/38 남남	84.08㎡	2026-08-31	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
3	12억	레이B동 고/38 남남	84.08㎡	2026-08-25	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
4	9.9억	레이A동 중/38 동남	84.19㎡	2026-08-31	42	1%	5.61억	매물 ↗
5	10.3억	레이B동 저/38 동남	84.08㎡	2026-08-28	42	1.1%	6.01억	매물 ↗
6	10.3억	레이B동 고/38 동남	84.19㎡	2026-08-25	42	1.1%	6.01억	매물 ↗
7	10.3억	레이B동 중/38 동남	84.12㎡	2026-08-18	42	1.1%	6.01억	매물 ↗
8	10.5억	레이A동 중/38 서남	84.15㎡	2026-09-01	42	1.1%	6.21억	매물 ↗
9	10.5억	레이A동 중/38 서남	84.19㎡	2026-08-31	42	1.1%	6.21억	매물 ↗
10	10.5억	레이B동 중/38 동남	84.15㎡	2026-08-13	42	1.1%	6.21억	매물 ↗
11	10.5억	레이A동 중/38 서남	84.08㎡	2026-08-13	42	1.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.4억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,165만 = 순익 1,838만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 62% = 보증금 7.56억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +172만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.56억(평가 12.2억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·260세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 136m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 31(8)+병원1km 72(10)+약국500m 9(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-13 · 레이A동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수신갈현대(인성마을)매물 11건용인 기흥구 신갈동 · 29년차 · 293세대

5.7억5.7억 ~ 7.3억 · 60~85㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 11/13 서남	59.97㎡	2026-09-07	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	6억	101동 5/13 서서	59.97㎡	2026-09-01	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.1억	101동 고/13 서남	59.97㎡	2026-08-29	41	-1.9%	1.83억	매물 ↗
4	6.45억	101동 고/13 동남	84.82㎡	2026-08-10	41	-1.3%	2.16억	매물 ↗
5	6.45억	101동 12/13 동남	84.82㎡	2026-08-11	41	-1.3%	2.16억	매물 ↗
6	6.6억	101동 고/13 동남	84.82㎡	2026-08-31	41	-1%	2.31억	매물 ↗
7	6.6억	101동 12/13 동남	84.82㎡	2026-09-02	41	-1%	2.31억	매물 ↗
8	6.67억	101동 6/13 동남	84.82㎡	2026-09-01	41	-0.9%	2.38억	매물 ↗
9	6.67억	101동 6/13 동남	84.82㎡	2026-09-02	41	-0.9%	2.38억	매물 ↗
10	6.8억	102동 고/17 동남	84.82㎡	2026-09-07	41	-0.8%	2.51억	매물 ↗
11	7.3억	102동 저/17 동남	84.82㎡	2026-08-10	40	-0.2%	3.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

293세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·293세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

92점

근거

역 259m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 32(12)+카페500m 14(7)+병원1km 45(10)+약국500m 3(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=92점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수죽전자이2차(주상복합)매물 10건용인 기흥구 보정동 · 21년차 · 275세대

6.8억6.8억 ~ 12억 · 85~166㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	1동 중/13 동북	84.89㎡	2026-08-27	42	-0.8%	2.51억	매물 ↗
2	7.3억	1동 중/13 동북	84.89㎡	2026-08-27	41	-0.2%	3.01억	매물 ↗
3	7.4억	1동 저/13 서서	107.28㎡	2026-09-08	41	-0.2%	3.11억	매물 ↗
4	7.5억	1동 중/13 서서	84.92㎡	2026-09-03	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	1동 저/13 동북	84.92㎡	2026-08-20	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
6	8억	1동 저/13 동북	133.3㎡	2026-08-27	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
7	8.2억	1동 중/13 서서	84.92㎡	2026-09-01	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
8	12억	1동 고/13 동북	166.07㎡	2026-08-27	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
9	8.5억	1동 저/13 서서	84.92㎡	2026-09-07	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
10	8.9억	1동 중/13 서서	107.28㎡	2026-08-20	36	0.7%	4.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 7.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.51억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,526만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,526만 = 순익 -385만÷ 자기자본 2.51억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.5% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

62점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.51억) / 2.86억 = 12%→62점. 필요 자기자본 2.51억(매매 6.8억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,141만 − 보유비용 4,526만(이자 3,801만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 -385만 / 자기자본 2.51억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·275세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 520m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 8(4)+병원1km 23(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 1동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

38점수가현마을신안매물 7건용인 기흥구 구갈동 · 25년차 · 364세대

8.2억8.2억 ~ 10억 · 110~130㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	602동 저/20 동남	109.7㎡	2026-08-24	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
2	8.3억	604동 고/16 동동	109.7㎡	2026-09-05	37	0.4%	4.01억	매물 ↗
3	8.3억	602동 저/20 동남	109.7㎡	2026-08-13	37	0.4%	4.01억	매물 ↗
4	10억	601동 고/20 동남	109.7㎡	2026-08-24	37	1%	5.71억	매물 ↗
5	8.5억	602동 고/20 동남	109.7㎡	2026-08-14	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
6	9억	605동 13/18 남남	129.82㎡	2026-08-18	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
7	9억	605동 13/18 남남	129.82㎡	2026-08-12	36	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

364세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,717만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,717만 = 순익 277만÷ 자기자본 3.91억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +89만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

13점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.91억) / 2.86억 = -37%→13점. 필요 자기자본 3.91억(매매 8.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·364세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 252m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 40(8)+병원1km 49(10)+약국500m 4(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 602동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수금화마을3단지주공그린빌매물 15건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 1,070세대

5.7억5.7억 ~ 7.2억 · 60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	307동 10/17 남남	59.97㎡	2026-09-08	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.7억	307동 10/17 남남	59.97㎡	2026-08-19	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	6억	304동 1/15 동동	59.97㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	303동 1/20 남남	59.97㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6억	301동 12/18 남남	59.97㎡	2026-08-29	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6.3억	301동 16/18 남남	59.97㎡	2026-09-05	44	-1.6%	2.01억	매물 ↗
7	6.4억	302동 14/15 남남	59.97㎡	2026-09-02	44	-1.4%	2.11억	매물 ↗
8	6.2억	302동 4/15 남남	59.97㎡	2026-09-05	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
9	6.2억	307동 4/17 남남	59.97㎡	2026-08-28	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
10	6.2억	302동 4/15 남남	59.97㎡	2026-08-20	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
11	6.5억	305동 중/18 동동	59.97㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
12	6.6억	301동 7/18 남남	59.88㎡	2026-08-21	43	-1%	2.31억	매물 ↗
13	6.9억	301동 13/18 동동	59.97㎡	2026-08-29	43	-0.6%	2.61억	매물 ↗
14	7억	306동 9/20 남남	59.97㎡	2026-08-18	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
15	7.2억	306동 6/20 남남	59.97㎡	2026-09-05	43	-0.3%	2.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

1,070세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·1,070세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~82분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 136m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 12(6)+병원1km 35(10)+약국500m 1(2)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 307동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수기흥역더퍼스트푸르지오매물 20건용인 기흥구 구갈동 · 9년차 · 561세대

10.7억9.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	105동 고/38 남남	84.92㎡	2026-09-03	43	1.1%	6.41억	매물 ↗
2	10.7억	102동 고/37 서남	84.92㎡	2026-08-28	43	1.1%	6.41억	매물 ↗
3	10.7억	105동 21/38 서남	84.92㎡	2026-08-21	43	1.1%	6.41억	매물 ↗
4	10.7억	105동 21/38 동동	84.92㎡	2026-08-10	43	1.1%	6.41억	매물 ↗
5	11억	102동 고/37 서남	84.97㎡	2026-09-08	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	11억	105동 중/38 남남	84.92㎡	2026-09-07	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	102동 중/37 서남	84.92㎡	2026-09-03	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
8	11억	102동 고/37 서남	84.97㎡	2026-08-19	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	104동 고/37 동남	84.92㎡	2026-08-17	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	104동 고/37 동남	84.97㎡	2026-08-10	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
11	11.5억	101동 고/37 서남	84.97㎡	2026-09-03	43	1.3%	7.21억	매물 ↗
12	11.5억	102동 고/37 서남	84.97㎡	2026-08-29	43	1.3%	7.21억	매물 ↗
13	11.5억	105동 중/38 남남	84.97㎡	2026-08-28	43	1.3%	7.21억	매물 ↗
14	11.5억	105동 중/38 남남	84.92㎡	2026-08-18	43	1.3%	7.21억	매물 ↗
15	12억	104동 중/37 동남	84.97㎡	2026-09-08	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
16	9.5억	104동 중/37 서남	84.92㎡	2026-09-08	42	0.9%	5.21억	매물 ↗
17	10억	102동 중/37 동남	84.97㎡	2026-08-22	42	1%	5.71억	매물 ↗
18	10.3억	101동 저/37 서남	84.92㎡	2026-09-08	42	1.1%	6.01억	매물 ↗
19	10.5억	102동 8/37 동남	84.92㎡	2026-09-03	42	1.1%	6.21억	매물 ↗
20	10.5억	102동 저/37 서남	84.97㎡	2026-09-08	42	1.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

561세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 5,057만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 5,057만 = 순익 1,460만÷ 자기자본 6.41억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 65% = 보증금 7.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +164만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.41억) / 2.86억 = -124%→0점. 필요 자기자본 6.41억(매매 10.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.38억(평가 11.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 178%→100점

전액상환+현금 3.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,516만 − 보유비용 5,057만(이자 3,801만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 1,460만 / 자기자본 6.41억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·561세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~82분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 250m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 141(15)+카페500m 35(8)+병원1km 73(10)+약국500m 9(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수파크시엘매물 11건용인 기흥구 신갈동 · 22년차 · 923세대

10억8.3억 ~ 10억 · 76~85㎡ROE 1%전세 53%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	409동 3/10 남남	84.99㎡	2026-08-27	38	1%	5.71억	매물 ↗
2	10억	409동 3/10 남남	84.99㎡	2026-08-20	38	1%	5.71억	매물 ↗
3	8.8억	411동 14/20 남남	84.98㎡	2026-09-07	37	0.6%	4.51억	매물 ↗
4	8.8억	405동 저/18 남남	84.98㎡	2026-09-01	37	0.6%	4.51억	매물 ↗
5	8.8억	403동 저/20 남남	84.98㎡	2026-08-19	37	0.6%	4.51억	매물 ↗
6	9억	405동 11/18 남남	84.98㎡	2026-09-05	37	0.7%	4.71억	매물 ↗
7	9.5억	407동 10/15 남남	84.98㎡	2026-09-08	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	409동 3/10 남남	84.8㎡	2026-09-05	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
9	9.5억	409동 3/10 남남	84.99㎡	2026-09-03	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
10	8.3억	408동 2/18 남남	84.98㎡	2026-09-07	36	0.4%	4.01억	매물 ↗
11	8.6억	414동 고/21 남남	75.67㎡	2026-08-31	36	0.5%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8.3억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

923세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~101분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,961만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,961만 = 순익 1,129만÷ 자기자본 5.71억 → 연 ROE 1% (보수 -4.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 53% = 보증금 5.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.71억) / 2.86억 = -100%→0점. 필요 자기자본 5.71억(매매 10억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.62억(평가 10.61억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,961만(이자 3,801만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,129만 / 자기자본 5.71억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·923세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~82분(자차 ~101분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 360m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 10(5)+병원1km 78(10)+약국500m 3(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 409동최근 실거래 2026-08-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수삼거마을삼성래미안1차용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 1,282세대

12억118.48㎡ · 저/18 · 동남ROE 1.3%전세 37%🚇 82분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 14.19억

전세가율

37%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,282세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,233만 = 순익 2,075만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 37% = 보증금 4.71억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.71억(평가 12.73억×전세가율 37%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,233만(이자 3,801만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,075만 / 자기자본 7.71억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,282세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~82분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 499m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 18(8)+병원1km 51(10)+약국500m 7(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 4.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 117동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 4건네이버 매물 ↗

38점수블루밍구성더센트럴매물 14건용인 기흥구 마북동 · 26년차 · 1,576세대

11.8억9.7억 ~ 12억 · 85~130㎡ROE 1.3%전세 39%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	117동 6/20 동동	84.81㎡	2026-09-07	38	1.3%	7.51억	매물 ↗
2	11.8억	114동 고/20 동동	84.94㎡	2026-09-06	38	1.3%	7.51억	매물 ↗
3	12억	105동 고/13 동남	84.81㎡	2026-09-03	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	114동 고/20 동동	84.94㎡	2026-09-01	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
5	11억	111동 고/17 동동	84.81㎡	2026-09-08	36	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	10.3억	127동 9/17 남남	84.81㎡	2026-09-05	34	1.1%	6.01억	매물 ↗
7	10.3억	119동 고/20 동동	84.81㎡	2026-08-29	34	1.1%	6.01억	매물 ↗
8	9.8억	119동 저/20 동동	84.81㎡	2026-09-08	33	0.9%	5.51억	매물 ↗
9	9.9억	126동 중/20 동동	84.81㎡	2026-09-01	33	1%	5.61억	매물 ↗
10	10억	120동 저/18 남남	129.84㎡	2026-09-08	33	1%	5.71억	매물 ↗
11	10억	126동 고/20 동동	84.81㎡	2026-09-03	33	1%	5.71억	매물 ↗
12	10억	126동 중/20 동동	84.81㎡	2026-09-02	33	1%	5.71억	매물 ↗
13	10억	122동 저/19 남남	129.84㎡	2026-08-31	33	1%	5.71억	매물 ↗
14	9.7억	126동 중/20 동동	84.81㎡	2026-09-08	32	0.9%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 10.4억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,576세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,206만 = 순익 1,980만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 39% = 보증금 4.88억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 12.52억×전세가율 39%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,206만(이자 3,801만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 1,980만 / 자기자본 7.51억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,576세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~82분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 546m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 15(8)+병원1km 37(10)+약국500m 6(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 117동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수상갈메트로파크매물 16건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 742세대

6억6억 ~ 7.5억 · 84~85㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	404동 2/20 동남	84.43㎡	2026-08-31	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.4억	406동 10/19 동남	84.86㎡	2026-09-05	43	-1.4%	2.11억	매물 ↗
3	6.4억	403동 2/20 남남	84.86㎡	2026-08-25	43	-1.4%	2.11억	매물 ↗
4	6.5억	405동 중/20 남남	84.43㎡	2026-08-27	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.7억	407동 17/20 남남	84.43㎡	2026-09-03	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
6	6.8억	403동 10/20 동동	84.43㎡	2026-09-08	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
7	6.8억	407동 중/20 서남	84.43㎡	2026-09-08	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
8	6.8억	403동 10/20 동동	84.43㎡	2026-08-28	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
9	6.9억	407동 6/20 남남	84.43㎡	2026-09-05	43	-0.6%	2.61억	매물 ↗
10	6.9억	407동 4/20 서남	84.43㎡	2026-09-05	43	-0.6%	2.61억	매물 ↗
11	7억	408동 5/20 동동	84.43㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
12	7억	408동 10/20 동동	84.43㎡	2026-09-04	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
13	7억	408동 5/20 동동	84.43㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
14	7억	408동 10/20 동동	84.43㎡	2026-08-22	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
15	7.5억	403동 6/20 남남	84.86㎡	2026-09-05	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
16	7.5억	403동 6/20 남남	84.86㎡	2026-09-04	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

742세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·742세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 174m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 7(4)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 45·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 404동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수플랫폼시티더퍼스트매물 7건용인 기흥구 신갈동 · 20년차 · 414세대

6.1억6.1억 ~ 7.5억 · 52~60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	106동 13/20 동남	51.97㎡	2026-09-08	43	-1.9%	1.83억	매물 ↗
2	6.2억	107동 저/18 남남	51.52㎡	2026-09-07	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
3	6.2억	107동 6/18 남남	51.6㎡	2026-08-31	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
4	6.2억	101동 고/18 남남	51.6㎡	2026-09-03	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
5	7.3억	103동 8/16 남남	59.51㎡	2026-09-08	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
6	7.3억	102동 4/18 남남	59.51㎡	2026-09-08	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
7	7.5억	102동 6/18 남남	59.51㎡	2026-09-08	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

414세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -698만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 65% = 보증금 4.21억잔존대출 4.13억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.21억(평가 6.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.13억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,715만 − 보유비용 4,413만(이자 3,783만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 -698만 / 자기자본 1.83억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·414세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 434m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 10(5)+병원1km 53(10)+약국500m 3(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수용인보정꿈에그린매물 2건용인 기흥구 보정동 · 14년차 · 379세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 102㎡ROE 1.3%전세 44%🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	102동 중/19 동남	101.73㎡	2026-08-26	41	1.3%	7.51억	매물 ↗
2	12억	104동 고/19 서남	101.73㎡	2026-08-24	41	1.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.8억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

379세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,206만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,206만 = 순익 1,980만÷ 자기자본 7.51억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 44% = 보증금 5.51억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.51억) / 2.86억 = -162%→0점. 필요 자기자본 7.51억(매매 11.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.51억(평가 12.52억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·379세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 698m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 25(10)+약국500m 3(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 2건네이버 매물 ↗

49점수구갈풍림(405-1)매물 8건용인 기흥구 구갈동 · 30년차 · 180세대

3.8억3.8억 ~ 5.1억 · 60~84㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	1동 저/19 남남	59.94㎡	2026-08-11	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	1동 9/19 동동	59.94㎡	2026-08-11	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	4.2억	1동 저/19 동동	59.94㎡	2026-08-18	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.3억	1동 저/19 동동	79.35㎡	2026-08-13	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.4억	1동 3/19 동동	79.35㎡	2026-09-02	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
6	4.4억	1동 저/19 동동	79.35㎡	2026-08-18	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
7	5억	1동 중/19 동동	79.35㎡	2026-09-01	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5.1억	1동 12/19 동동	84.21㎡	2026-08-24	45	-1.8%	1.53억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·180세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 340m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 246(15)+카페500m 48(8)+병원1km 72(10)+약국500m 10(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수기흥역센트럴푸르지오매물 20건용인 기흥구 구갈동 · 8년차 · 1,316세대

10.7억10억 ~ 11억 · 85㎡ROE 1.1%전세 53%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	205동 중/38 동남	84.73㎡	2026-09-07	44	1.1%	6.41억	매물 ↗
2	10.8억	205동 고/38 동남	84.96㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.51억	매물 ↗
3	10.8억	205동 고/38 동남	84.73㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.51억	매물 ↗
4	10.8억	202동 고/46 서남	84.73㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.51억	매물 ↗
5	10.8억	201동 중/44 동남	84.76㎡	2026-09-07	44	1.2%	6.51억	매물 ↗
6	11억	205동 14/38 남남	84.77㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
7	11억	202동 고/46 서남	84.73㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
8	11억	202동 중/46 동남	84.76㎡	2026-09-08	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	204동 저/49 남남	84.98㎡	2026-09-07	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
10	11억	202동 고/46 서남	84.73㎡	2026-09-05	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	201동 고/44 서남	84.9㎡	2026-09-04	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
12	10억	203동 고/47 서남	84.73㎡	2026-09-04	43	1%	5.71억	매물 ↗
13	10.3억	202동 2/46 동남	84.9㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.01억	매물 ↗
14	10.5억	202동 중/46 동남	84.9㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
15	10.5억	204동 고/49 서남	84.98㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
16	10.5억	203동 저/47 서남	84.73㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
17	10.5억	205동 중/38 동남	84.73㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
18	10.5억	203동 고/47 서남	84.9㎡	2026-09-07	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
19	10.6억	205동 26/38 동남	84.73㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.31억	매물 ↗
20	10.6억	204동 고/49 서남	84.76㎡	2026-09-05	43	1.1%	6.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 10.35억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,316세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 5,057만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 5,057만 = 순익 1,460만÷ 자기자본 6.41억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 53% = 보증금 6.02억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +105만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.41억) / 2.86억 = -124%→0점. 필요 자기자본 6.41억(매매 10.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.02억(평가 11.35억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.15억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,316세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 330m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 20(8)+병원1km 32(10)+약국500m 3(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 205동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 7건네이버 매물 ↗

44점수기흥역더샵매물 18건용인 기흥구 구갈동 · 8년차 · 1,219세대

11억10.3억 ~ 12억 · 72~85㎡ROE 1.2%전세 58%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 중/47 서남	72.97㎡	2026-09-07	44	1.2%	6.71억	매물 ↗
2	11.5억	102동 저/47 서남	84.98㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.21억	매물 ↗
3	11.5억	103동 고/47 서남	84.98㎡	2026-09-07	44	1.3%	7.21억	매물 ↗
4	11.5억	103동 고/47 서남	84.98㎡	2026-09-07	44	1.3%	7.21억	매물 ↗
5	11.9억	106동 저/46 서남	84.96㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.61억	매물 ↗
6	12억	105동 중/46 동남	84.98㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	101동 중/46 서남	84.96㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	103동 저/47 서남	84.98㎡	2026-09-08	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	106동 저/46 동남	84.98㎡	2026-09-07	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
10	12억	106동 저/46 동남	84.98㎡	2026-09-05	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
11	12억	106동 고/46 동남	84.98㎡	2026-09-04	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
12	12억	105동 저/46 동남	84.98㎡	2026-09-04	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
13	12억	106동 고/46 동남	84.98㎡	2026-09-03	44	1.3%	7.71억	매물 ↗
14	10.3억	101동 6/46 동남	72.4㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.01억	매물 ↗
15	10.3억	103동 13/47 동남	72.5㎡	2026-09-04	43	1.1%	6.01억	매물 ↗
16	10.5억	102동 저/47 동남	84.98㎡	2026-09-07	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
17	10.5억	102동 고/47 동남	72.5㎡	2026-09-03	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
18	10.5억	102동 중/47 동남	72.5㎡	2026-09-03	43	1.1%	6.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.6억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,219세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,097만 = 순익 1,602만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 58% = 보증금 6.77억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +138만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.77억(평가 11.67억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,097만(이자 3,801만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,602만 / 자기자본 6.71억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,219세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 365m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 18(8)+병원1km 39(10)+약국500m 3(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 102동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 5건네이버 매물 ↗

41점수기흥더샵프라임뷰매물 9건용인 기흥구 신갈동 · 13년차 · 612세대

12억10억 ~ 12억 · 85~133㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	104동 22/23 동남	132.89㎡	2026-08-12	41	1.3%	7.71억	매물 ↗
2	12억	104동 고/23 동남	132.89㎡	2026-08-25	41	1.3%	7.71억	매물 ↗
3	10억	106동 중/26 서남	84.5㎡	2026-09-08	40	1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	106동 중/26 서남	84.5㎡	2026-09-08	40	1%	5.71억	매물 ↗
5	10.5억	108동 14/24 동동	84.54㎡	2026-09-03	40	1.1%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	108동 저/24 동남	84.5㎡	2026-09-07	40	1.1%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	104동 저/23 동남	84.5㎡	2026-09-01	40	1.1%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	106동 저/26 동남	84.5㎡	2026-08-20	40	1.1%	6.21억	매물 ↗
9	11억	106동 고/26 동남	84.5㎡	2026-08-15	40	1.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

612세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,233만 = 순익 2,075만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 4.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +203만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 199%→100점

전액상환+현금 4.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·612세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 497m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 187(15)+카페500m 38(8)+병원1km 58(10)+약국500m 5(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수죽현마을아이파크매물 4건용인 기흥구 보정동 · 22년차 · 1,466세대

12억10.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.3%전세 52%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	201동 3/20 남남	84.76㎡	2026-09-02	40	1.3%	7.71억	매물 ↗
2	10.5억	213동 1/19 남남	84.76㎡	2026-08-10	39	1.1%	6.21억	매물 ↗
3	11억	206동 4/24 남남	84.76㎡	2026-09-08	39	1.2%	6.71억	매물 ↗
4	11억	209동 4/20 남남	84.76㎡	2026-08-28	39	1.2%	6.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.95억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,466세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,233만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,233만 = 순익 2,075만÷ 자기자본 7.71억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 52% = 보증금 6.62억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.71억) / 2.86억 = -169%→0점. 필요 자기자본 7.71억(매매 12억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 12.73억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,466세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 769m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 204(15)+카페500m 50(8)+병원1km 68(10)+약국500m 14(7)+학원1km 219·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 201동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 5건네이버 매물 ↗

39점수양현마을풍림,신안매물 7건용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 776세대

6.2억6.2억 ~ 7.5억 · 60㎡ROE -1.8%전세 52%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	310동 저/13 남남	59.96㎡	2026-09-08	39	-1.8%	1.91억	매물 ↗
2	6.6억	314동 2/13 남남	59.96㎡	2026-08-13	39	-1%	2.31억	매물 ↗
3	6.8억	305동 10/11 남남	59.96㎡	2026-08-28	39	-0.8%	2.51억	매물 ↗
4	7억	305동 10/11 남남	59.96㎡	2026-08-19	38	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7.2억	303동 8/12 남남	59.96㎡	2026-08-12	38	-0.3%	2.91억	매물 ↗
6	7.3억	303동 중/12 남남	59.96㎡	2026-08-10	38	-0.2%	3.01억	매물 ↗
7	7.5억	311동 중/13 남남	59.96㎡	2026-09-05	37	-0.1%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.7억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

776세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,445만 = 순익 -669만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 52% = 보증금 3.42억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −82%월세전환 시 순현금 -7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

46점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.42억(평가 6.58억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.15억 = 82%→46점

이자 27만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,776만 − 보유비용 4,445만(이자 3,801만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 -669만 / 자기자본 1.91억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·776세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 473m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 9(5)+병원1km 49(10)+약국500m 0(0)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 310동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 1건네이버 매물 ↗

32점수상떼빌구성역플랫폼시티매물 20건용인 기흥구 보정동 · 26년차 · 691세대

9.3억8.3억 ~ 9.5억 · 85~164㎡ROE 0.8%전세 42%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	105동 고/20 동동	84.86㎡	2026-09-08	32	0.8%	5.01억	매물 ↗
2	9.3억	101동 저/20 남남	134.96㎡	2026-08-18	32	0.8%	5.01억	매물 ↗
3	9.3억	105동 고/20 동동	84.86㎡	2026-09-03	32	0.8%	5.01억	매물 ↗
4	9.5억	110동 중/9 동동	164.02㎡	2026-09-02	32	0.9%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	101동 중/20 남남	134.96㎡	2026-08-27	32	0.9%	5.21억	매물 ↗
6	9.5억	116동 저/10 남남	84.86㎡	2026-08-21	32	0.9%	5.21억	매물 ↗
7	9.5억	109동 10/12 남남	84.86㎡	2026-08-10	32	0.9%	5.21억	매물 ↗
8	9.5억	101동 고/20 남남	134.96㎡	2026-08-25	32	0.9%	5.21억	매물 ↗
9	9억	103동 저/20 동동	134.96㎡	2026-09-05	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
10	9억	104동 중/20 남남	134.96㎡	2026-09-01	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
11	9억	105동 저/20 동동	84.86㎡	2026-08-28	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
12	9억	107동 2/20 남남	134.96㎡	2026-08-17	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
13	9억	112동 1/12 남남	164.02㎡	2026-08-10	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
14	9억	113동 저/12 남남	164.02㎡	2026-08-10	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
15	9억	103동 고/20 동동	134.96㎡	2026-08-10	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
16	9억	106동 중/20 동동	134.96㎡	2026-08-13	31	0.7%	4.71억	매물 ↗
17	9.2억	104동 1/20 남남	134.96㎡	2026-08-21	31	0.8%	4.91억	매물 ↗
18	8.3억	107동 1/20 남남	134.96㎡	2026-09-05	30	0.4%	4.01억	매물 ↗
19	8.5억	104동 1/20 남남	134.96㎡	2026-08-31	30	0.5%	4.21억	매물 ↗
20	8.5억	108동 4/20 동동	84.86㎡	2026-08-27	30	0.5%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 8.8억

전세가율

42%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

691세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.01억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,866만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 5,664만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,664만 − 보유비용 4,866만 = 순익 798만÷ 자기자본 5.01억 → 연 ROE 0.8% (보수 -5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 42% = 보증금 4.14억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.01억) / 2.86억 = -75%→0점. 필요 자기자본 5.01억(매매 9.3억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 9.87억×전세가율 42%) / 잔존대출 4.15억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,664만 − 보유비용 4,866만(이자 3,801만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 798만 / 자기자본 5.01억→연ROE 0.8%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·691세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 667m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 13(7)+병원1km 27(10)+약국500m 8(7)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)32/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 2건네이버 매물 ↗

49점수우림매물 10건용인 기흥구 구갈동 · 30년차 · 150세대

3.9억3.9억 ~ 6억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	1동 중/20 서서	59.8㎡	2026-08-17	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	3.95억	1동 고/20 서서	59.8㎡	2026-08-10	49	-1.6%	1.19억	매물 ↗
3	4.35억	1동 2/20 서서	59.8㎡	2026-09-03	48	-1.7%	1.31억	매물 ↗
4	4.65억	1동 2/20 남남	84.7㎡	2026-08-20	47	-1.8%	1.4억	매물 ↗
5	4.7억	1동 2/20 남남	84.94㎡	2026-08-20	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	4.95억	1동 16/20 남남	84.7㎡	2026-08-24	46	-1.8%	1.49억	매물 ↗
7	5억	1동 20/20 남남	84.7㎡	2026-09-02	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5.1억	1동 8/20 남남	84.7㎡	2026-09-08	45	-1.8%	1.53억	매물 ↗
9	5.5억	1동 15/20 서서	84.7㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	6억	1동 15/20 남남	84.7㎡	2026-08-24	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 65% = 보증금 2.69억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.69억(평가 4.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,375만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 -374만 / 자기자본 1.17억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·150세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 408m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 263(15)+카페500m 52(8)+병원1km 73(10)+약국500m 10(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-17 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수연원마을삼성명가타운매물 11건용인 기흥구 보정동 · 24년차 · 424세대

11억10억 ~ 12억 · 85~125㎡ROE 1.2%전세 56%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	110동 저/13 동남	84.98㎡	2026-08-31	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
2	11억	102동 4/10 서남	84.98㎡	2026-08-18	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	107동 중/15 동남	84.98㎡	2026-08-10	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.7억	105동 저/15 동남	124.91㎡	2026-08-26	38	1.3%	7.41억	매물 ↗
5	11.7억	105동 저/15 동남	124.91㎡	2026-09-01	38	1.3%	7.41억	매물 ↗
6	12억	105동 3/15 동남	124.91㎡	2026-09-03	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	106동 고/15 서남	124.91㎡	2026-09-07	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
8	12억	106동 저/15 서남	124.91㎡	2026-09-04	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
9	12억	106동 저/15 서남	124.91㎡	2026-09-04	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
10	10억	101동 고/11 동남	84.98㎡	2026-08-29	37	1%	5.71억	매물 ↗
11	10억	101동 고/11 동남	84.98㎡	2026-09-01	37	1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.75억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,097만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,097만 = 순익 1,602만÷ 자기자본 6.71억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 56% = 보증금 6.54억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.71억) / 2.86억 = -135%→0점. 필요 자기자본 6.71억(매매 11억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.54억(평가 11.67억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.15억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·424세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 13분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~91분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 755m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 13(7)+병원1km 31(10)+약국500m 3(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 110동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 2건네이버 매물 ↗

37점수세종그랑시아2단지용인 기흥구 구갈동 · 27년차 · 194세대

8억84.98㎡ · 4/4 · 남남ROE 0.2%전세 65%~🚇 85분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·194세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 384m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 123(15)+카페500m 31(8)+병원1km 49(10)+약국500m 1(2)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 204동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수연원마을현대매물 20건용인 기흥구 마북동 · 26년차 · 424세대

9.7억8.7억 ~ 10.5억 · 85~182㎡ROE 0.9%전세 59%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	105동 저/18 동남	182.32㎡	2026-08-19	36	0.9%	5.41억	매물 ↗
2	10억	102동 10/18 서남	84.98㎡	2026-09-03	36	1%	5.71억	매물 ↗
3	10억	101동 8/17 동남	182.32㎡	2026-08-31	36	1%	5.71억	매물 ↗
4	10억	101동 중/17 동남	182.32㎡	2026-08-31	36	1%	5.71억	매물 ↗
5	10억	104동 1/18 동남	182.32㎡	2026-08-21	36	1%	5.71억	매물 ↗
6	10.5억	107동 4/18 서남	182.32㎡	2026-09-04	36	1.1%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	107동 고/18 서남	182.32㎡	2026-08-28	36	1.1%	6.21억	매물 ↗
8	10.5억	107동 저/18 서남	182.32㎡	2026-08-24	36	1.1%	6.21억	매물 ↗
9	8.7억	105동 저/18 동남	182.32㎡	2026-09-08	35	0.6%	4.41억	매물 ↗
10	8.8억	103동 저/18 서남	84.98㎡	2026-08-24	35	0.6%	4.51억	매물 ↗
11	8.9억	103동 고/18 서남	84.98㎡	2026-08-13	35	0.7%	4.61억	매물 ↗
12	9억	105동 5/18 동남	182.32㎡	2026-09-04	35	0.7%	4.71억	매물 ↗
13	9억	107동 저/18 서남	182.32㎡	2026-08-24	35	0.7%	4.71억	매물 ↗
14	9억	102동 2/18 서남	84.98㎡	2026-08-14	35	0.7%	4.71억	매물 ↗
15	9.1억	104동 고/18 동남	182.32㎡	2026-09-07	35	0.7%	4.81억	매물 ↗
16	9.5억	104동 9/18 동남	182.32㎡	2026-08-31	35	0.9%	5.21억	매물 ↗
17	9.5억	103동 10/18 서남	84.98㎡	2026-08-27	35	0.9%	5.21억	매물 ↗
18	9.5억	103동 중/18 서남	84.98㎡	2026-08-31	35	0.9%	5.21억	매물 ↗
19	9.5억	104동 고/18 서남	182.32㎡	2026-08-17	35	0.9%	5.21억	매물 ↗
20	9.5억	104동 9/18 동남	182.32㎡	2026-08-12	35	0.9%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 8.52억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.41억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.41억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,921만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.29억 → 상승분 5,907만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,907만 − 보유비용 4,921만 = 순익 987만÷ 자기자본 5.41억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.29억 × 전세가율 59% = 보증금 6.07억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +108만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.41억) / 2.86억 = -89%→0점. 필요 자기자본 5.41억(매매 9.7억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.07억(평가 10.29억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.15억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,907만 − 보유비용 4,921만(이자 3,801만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 987만 / 자기자본 5.41억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·424세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~91분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 742m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 6(3)+병원1km 35(10)+약국500m 0(0)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-19 · 105동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

35점수구성우림매물 8건용인 기흥구 마북동 · 28년차 · 362세대

6.4억6.4억 ~ 9억 · 60~133㎡ROE -1.4%전세 45%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	101동 저/14 동동	59.51㎡	2026-08-24	35	-1.4%	2.11억	매물 ↗
2	6.8억	101동 저/14 동동	59.51㎡	2026-08-27	35	-0.8%	2.51억	매물 ↗
3	7.1억	102동 고/16 동남	59.51㎡	2026-09-04	34	-0.4%	2.81억	매물 ↗
4	7.5억	103동 고/20 동남	84.32㎡	2026-08-28	33	-0.1%	3.21억	매물 ↗
5	7.5억	103동 중/20 남남	84.32㎡	2026-08-25	33	-0.1%	3.21억	매물 ↗
6	7.55억	102동 중/16 동남	84.32㎡	2026-08-28	33	0%	3.26억	매물 ↗
7	9억	104동 3/13 동남	132.63㎡	2026-09-05	32	0.7%	4.71억	매물 ↗
8	8.2억	102동 중/16 동남	84.32㎡	2026-08-27	31	0.4%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 7.4억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

362세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,472만 = 순익 -574만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 45% = 보증금 3.06억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −74%월세전환 시 순현금 -23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.06억(평가 6.79억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 74%→34점

이자 41만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,898만 − 보유비용 4,472만(이자 3,801만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 -574만 / 자기자본 2.11억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·362세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 741m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 17(8)+병원1km 69(10)+약국500m 4(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 101동최근 실거래 2026-08-13 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수금화마을대우현대매물 11건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 664세대

6.5억6.5억 ~ 8억 · 85~138㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	105동 12/14 남남	84.95㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
2	6.5억	110동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.7억	107동 3/15 남남	119.7㎡	2026-09-04	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
4	6.8억	112동 7/13 남남	84.95㎡	2026-09-03	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
5	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
6	7억	102동 14/14 남남	101.96㎡	2026-09-03	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-08-29	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
8	7.5억	104동 7/15 남남	119.7㎡	2026-08-29	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
9	7.8억	106동 7/12 남남	138.49㎡	2026-09-03	40	0.1%	3.51억	매물 ↗
10	7.8억	109동 11/12 남남	138.49㎡	2026-08-25	40	0.1%	3.51억	매물 ↗
11	8억	104동 7/15 남남	119.7㎡	2026-09-05	39	0.2%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.21억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,485만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,485만 = 순익 -527만÷ 자기자본 2.21억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

73점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.21억) / 2.86억 = 23%→73점. 필요 자기자본 2.21억(매매 6.5억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,485만(이자 3,801만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -527만 / 자기자본 2.21억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·664세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 369m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 14(7)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수갈현마을현대홈타운매물 6건용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 584세대

6.1억6.1억 ~ 7억 · 60㎡ROE -1.9%전세 49%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	506동 1/13 남남	59.95㎡	2026-09-05	38	-1.9%	1.83억	매물 ↗
2	7억	507동 6/13 남남	59.95㎡	2026-09-08	37	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	505동 6/13 남남	59.95㎡	2026-09-05	37	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7억	502동 4/13 남남	59.95㎡	2026-09-01	37	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7억	504동 4/13 남남	59.95㎡	2026-08-27	37	-0.5%	2.71억	매물 ↗
6	7억	504동 고/13 남남	59.95㎡	2026-08-10	37	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 6.48억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

584세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.83억

대출 4.27억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.27억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.83억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 216만 × 24개월 중 이자 3,783만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -698만÷ 자기자본 1.83억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 49% = 보증금 3.17억잔존대출 4.13억 일부상환 · 이자부담 −77%월세전환 시 순현금 -17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

86점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.83억) / 2.86억 = 36%→86점. 필요 자기자본 1.83억(매매 6.1억−대출 4.27억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 6.47억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.13억 = 77%→38점

이자 36만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 216만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·584세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 601m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 20(8)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 506동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 5건네이버 매물 ↗

33점수성호샤인힐즈매물 7건용인 기흥구 보정동 · 21년차 · 777세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.3%전세 30%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	120동 저/9 동남	84.98㎡	2026-09-08	33	1.3%	7.21억	매물 ↗
2	11.8억	134동 중/10 동남	84.98㎡	2026-08-26	33	1.3%	7.51억	매물 ↗
3	12억	109동 7/10 남남	84.98㎡	2026-09-01	33	1.3%	7.71억	매물 ↗
4	12억	129동 2/10 동남	84.98㎡	2026-08-14	33	1.3%	7.71억	매물 ↗
5	12억	140동 저/10 남남	84.98㎡	2026-08-13	33	1.3%	7.71억	매물 ↗
6	12억	109동 7/10 남남	84.98㎡	2026-09-01	33	1.3%	7.71억	매물 ↗
7	12억	129동 2/10 동남	84.98㎡	2026-08-31	33	1.3%	7.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.8억

전세가율

30%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

777세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,165만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,165만 = 순익 1,838만÷ 자기자본 7.21억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 30% = 보증금 3.66억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.21억) / 2.86억 = -152%→0점. 필요 자기자본 7.21억(매매 11.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.66억(평가 12.2억×전세가율 30%) / 잔존대출 4.15억 = 88%→55점

이자 18만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·777세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

54점

근거

역 783m(24)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 2(1)+카페500m 2(1)+병원1km 13(10)+약국500m 0(0)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=54점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)33/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 4.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 120동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수기흥역파크푸르지오매물 20건용인 기흥구 구갈동 · 8년차 · 768세대

10.2억9억 ~ 12억 · 73~115㎡ROE 1%전세 58%🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	301동 중/40 서남	84.98㎡	2026-09-07	43	1%	5.91억	매물 ↗
2	10.2억	305동 저/39 동남	73.55㎡	2026-08-17	43	1%	5.91억	매물 ↗
3	10.3억	302동 36/39 서남	84.98㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.01억	매물 ↗
4	10.3억	301동 중/40 동남	84.96㎡	2026-09-03	43	1.1%	6.01억	매물 ↗
5	10.5억	303동 고/38 서남	84.98㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
6	10.5억	301동 저/40 동남	84.98㎡	2026-09-08	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
7	10.5억	302동 저/39 동남	84.98㎡	2026-08-21	43	1.1%	6.21억	매물 ↗
8	11억	301동 36/40 동남	84.92㎡	2026-09-08	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
9	11억	302동 중/39 동남	84.96㎡	2026-08-19	43	1.2%	6.71억	매물 ↗
10	11.8억	304동 고/38 동남	114.51㎡	2026-08-31	43	1.3%	7.51억	매물 ↗
11	11.8억	304동 중/38 동남	114.51㎡	2026-08-29	43	1.3%	7.51억	매물 ↗
12	12억	303동 7/38 동남	114.51㎡	2026-09-08	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
13	12억	303동 중/38 동남	114.51㎡	2026-09-02	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
14	12억	304동 저/38 동남	114.51㎡	2026-08-24	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
15	12억	304동 중/38 동남	114.51㎡	2026-08-17	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
16	12억	303동 저/38 동남	114.51㎡	2026-08-17	43	1.3%	7.71억	매물 ↗
17	9억	305동 39/39 서남	73.47㎡	2026-09-08	42	0.7%	4.71억	매물 ↗
18	9.5억	305동 중/39 서남	73.47㎡	2026-09-08	42	0.9%	5.21억	매물 ↗
19	9.6억	305동 고/39 서남	73.47㎡	2026-09-07	42	0.9%	5.31억	매물 ↗
20	9.7억	304동 중/38 동남	84.96㎡	2026-09-08	42	0.9%	5.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래중간 9.5억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

768세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,989만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.82억 → 상승분 6,212만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,212만 − 보유비용 4,989만 = 순익 1,223만÷ 자기자본 5.91억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.82억 × 전세가율 58% = 보증금 6.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 2.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.91억) / 2.86억 = -107%→0점. 필요 자기자본 5.91억(매매 10.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 10.82억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.15억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,212만 − 보유비용 4,989만(이자 3,801만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 1,223만 / 자기자본 5.91억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·768세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 9분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 494m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 23(8)+병원1km 24(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 301동최근 실거래 2026-09-02 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수삼성쉐르빌구성역플랫폼시티매물 20건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 316세대

7.2억7.2억 ~ 11억 · 149~184㎡ROE -0.3%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	202동 중/13 서남	148.83㎡	2026-08-21	42	-0.3%	2.91억	매물 ↗
2	7.8억	203동 중/12 남남	184.42㎡	2026-08-27	39	0.1%	3.51억	매물 ↗
3	7.9억	205동 4/11 동남	184.42㎡	2026-09-03	39	0.2%	3.61억	매물 ↗
4	8억	203동 5/12 서남	148.83㎡	2026-09-05	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
5	8억	205동 2/11 서남	184.42㎡	2026-09-03	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
6	8억	205동 4/11 서남	184.42㎡	2026-09-01	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
7	8억	203동 고/12 서남	184.42㎡	2026-09-03	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
8	8억	203동 고/12 서남	148.83㎡	2026-09-01	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
9	8억	202동 10/13 서남	148.83㎡	2026-08-13	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
10	11억	201동 12/13 동남	184.42㎡	2026-08-29	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
11	11억	204동 중/11 서남	184.42㎡	2026-08-18	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
12	9.5억	205동 고/11 서남	184.42㎡	2026-08-31	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
13	9.5억	205동 고/11 서남	184.42㎡	2026-08-27	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
14	10억	202동 10/13 서남	184.42㎡	2026-08-10	37	1%	5.71억	매물 ↗
15	10억	201동 중/13 서남	184.42㎡	2026-09-04	37	1%	5.71억	매물 ↗
16	8.5억	202동 4/13 서남	148.83㎡	2026-08-25	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
17	8.7억	201동 11/13 서남	184.42㎡	2026-08-31	36	0.6%	4.41억	매물 ↗
18	9억	204동 4/11 서남	184.42㎡	2026-09-05	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
19	9억	201동 11/13 서남	148.83㎡	2026-09-02	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
20	9.3억	204동 4/11 서남	184.42㎡	2026-08-24	36	0.8%	5.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

316세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,581만 = 순익 -196만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 65% = 보증금 4.96억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.97억(평가 7.64억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,385만 − 보유비용 4,581만(이자 3,801만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 -196만 / 자기자본 2.91억→연ROE -0.3%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·316세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 857m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 61(10)+약국500m 0(0)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수산양마을푸르지오매물 2건용인 기흥구 신갈동 · 22년차 · 346세대

7.2억7.2억 ~ 8.9억 · 102~135㎡ROE -0.3%전세 62%🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	607동 저/15 남남	101.8㎡	2026-08-29	41	-0.3%	2.91억	매물 ↗
2	8.9억	607동 12/15 남남	134.84㎡	2026-09-07	36	0.7%	4.61억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7.97억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

346세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,581만 = 순익 -196만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 62% = 보증금 4.74억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.74억(평가 7.64억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.15억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·346세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 687m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 5(3)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 114·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 607동최근 실거래 2026-08-28 · 180일 1건네이버 매물 ↗

47점수구성역효성해링턴플레이스매물 7건용인 기흥구 마북동 · 10년차 · 296세대

7억7억 ~ 9.5억 · 62~85㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 2/10 동남	61.93㎡	2026-09-01	47	-0.5%	2.71억	매물 ↗
2	8억	102동 저/14 동남	61.97㎡	2026-09-08	43	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	102동 중/14 서남	74.98㎡	2026-09-07	43	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8억	103동 고/10 남남	61.93㎡	2026-08-21	43	0.2%	3.71억	매물 ↗
5	8.7억	105동 중/15 남남	84.97㎡	2026-08-18	41	0.6%	4.41억	매물 ↗
6	8.8억	105동 중/15 남남	84.97㎡	2026-09-08	41	0.6%	4.51억	매물 ↗
7	9.5억	105동 11/15 남남	84.97㎡	2026-08-27	41	0.9%	5.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,553만(이자 3,801만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -290만 / 자기자본 2.71억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·296세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~88분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 927m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 19(8)+병원1km 68(10)+약국500m 5(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-01 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수기흥파크뷰매물 12건용인 기흥구 신갈동 · 22년차 · 915세대

6.4억6.4억 ~ 8.9억 · 76~85㎡ROE -1.4%전세 55%🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	510동 9/25 동남	84.98㎡	2026-09-05	40	-1.4%	2.11억	매물 ↗
2	6.5억	505동 12/19 서남	75.67㎡	2026-09-07	40	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	513동 저/20 남남	84.94㎡	2026-08-27	40	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	7.3억	503동 19/19 남남	84.98㎡	2026-09-07	39	-0.2%	3.01억	매물 ↗
5	7.3억	508동 6/25 동남	84.98㎡	2026-08-24	39	-0.2%	3.01억	매물 ↗
6	7.3억	512동 9/20 남남	84.94㎡	2026-08-27	39	-0.2%	3.01억	매물 ↗
7	7.5억	509동 중/25 남남	84.98㎡	2026-08-26	39	-0.1%	3.21억	매물 ↗
8	7.7억	512동 고/20 남남	84.94㎡	2026-08-20	38	0.1%	3.41억	매물 ↗
9	7.7억	512동 고/20 남남	84.94㎡	2026-08-19	38	0.1%	3.41억	매물 ↗
10	7.8억	502동 17/18 남남	84.98㎡	2026-08-25	38	0.1%	3.51억	매물 ↗
11	8.9억	518동 중/4 남남	84.89㎡	2026-08-26	37	0.7%	4.61억	매물 ↗
12	8.6억	516동 고/9 남남	84.79㎡	2026-08-24	36	0.5%	4.31억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 7.08억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

915세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.11억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.11억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,472만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,472만 = 순익 -574만÷ 자기자본 2.11억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 55% = 보증금 3.73억잔존대출 4.15억 일부상환 · 이자부담 −90%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

76점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.11억) / 2.86억 = 26%→76점. 필요 자기자본 2.11억(매매 6.4억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.73억(평가 6.79억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.15억 = 90%→57점

이자 16만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·915세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~88분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 717m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 1(1)+병원1km 45(10)+약국500m 0(0)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 510동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

33점수용화마을태영데시앙1매물 4건용인 기흥구 마북동 · 23년차 · 321세대

9억8.55억 ~ 9억 · 85㎡ROE 0.7%전세 45%🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	105동 저/15 동남	84.81㎡	2026-09-02	33	0.7%	4.71억	매물 ↗
2	8.55억	105동 저/15 동남	84.81㎡	2026-08-28	32	0.5%	4.26억	매물 ↗
3	8.75억	103동 13/15 동동	84.81㎡	2026-09-07	32	0.6%	4.46억	매물 ↗
4	8.75억	103동 13/15 동동	84.81㎡	2026-08-10	32	0.6%	4.46억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 8.95억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

321세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,825만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,825만 = 순익 656만÷ 자기자본 4.71억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 45% = 보증금 4.3억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.71억) / 2.86억 = -65%→0점. 필요 자기자본 4.71억(매매 9억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

77점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.3억(평가 9.55억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.15억 = 104%→77점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,481만 − 보유비용 4,825만(이자 3,801만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 656만 / 자기자본 4.71억→연ROE 0.7%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·321세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~88분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 923m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 15(8)+병원1km 68(10)+약국500m 4(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)33/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-02 · 105동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 2건네이버 매물 ↗

47점수영통로효성해링턴플레이스매물 15건용인 기흥구 서천동 · 9년차 · 640세대

7.2억7.2억 ~ 8.2억 · 60~73㎡ROE -0.3%전세 64%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	101동 3/25 동남	59.96㎡	2026-08-28	47	-0.3%	2.91억	매물 ↗
2	7.5억	105동 10/25 서남	59.88㎡	2026-09-08	46	-0.1%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	101동 9/25 동남	59.96㎡	2026-09-04	46	-0.1%	3.21억	매물 ↗
4	7.7억	104동 18/25 서남	59.96㎡	2026-09-08	45	0.1%	3.41억	매물 ↗
5	7.7억	101동 중/25 서남	59.88㎡	2026-09-08	45	0.1%	3.41억	매물 ↗
6	7.7억	104동 중/25 남남	59.96㎡	2026-09-07	45	0.1%	3.41억	매물 ↗
7	7.8억	101동 고/25 남남	59.96㎡	2026-08-24	45	0.1%	3.51억	매물 ↗
8	7.9억	104동 고/25 남남	59.96㎡	2026-09-07	44	0.2%	3.61억	매물 ↗
9	8억	101동 14/25 동남	59.96㎡	2026-09-08	44	0.2%	3.71억	매물 ↗
10	8억	103동 6/25 동남	73.23㎡	2026-09-03	44	0.2%	3.71억	매물 ↗
11	8억	101동 중/25 동남	59.96㎡	2026-09-07	44	0.2%	3.71억	매물 ↗
12	8.05억	106동 1/23 동남	73.23㎡	2026-09-07	43	0.3%	3.76억	매물 ↗
13	8.05억	106동 1/23 동남	73.23㎡	2026-09-07	43	0.3%	3.76억	매물 ↗
14	8.2억	107동 21/25 서남	59.88㎡	2026-09-03	43	0.4%	3.91억	매물 ↗
15	8.2억	107동 4/25 동남	59.96㎡	2026-09-04	43	0.4%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

640세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.91억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,581만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,581만 = 순익 -196만÷ 자기자본 2.91억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 64% = 보증금 4.89억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

48점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.91억) / 2.86억 = -2%→48점. 필요 자기자본 2.91억(매매 7.2억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 7.64억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.15억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·640세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 642m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 18(8)+병원1km 77(10)+약국500m 3(7)+학원1km 275·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 101동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수지석마을그대가크레던스매물 20건용인 기흥구 상하동 · 16년차 · 554세대

5.7억5.7억 ~ 7.3억 · 113~164㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 89분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	105동 15/22 남남	112.57㎡	2026-09-08	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	106동 3/22 남남	132.69㎡	2026-09-05	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.8억	103동 중/22 동동	113.34㎡	2026-09-05	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
4	5.9억	108동 4/22 남남	133.53㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.77억	매물 ↗
5	6억	105동 중/22 남남	112.57㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-29	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
7	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-22	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
8	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-09-03	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
9	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-08-27	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
10	6.3억	108동 17/22 남남	133.53㎡	2026-08-19	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
11	6.5억	106동 18/22 남남	132.69㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
12	6.5억	106동 12/22 남남	132.69㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
13	6.5억	101동 저/20 남남	133.53㎡	2026-09-08	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
14	6.5억	107동 6/21 남남	163.56㎡	2026-09-04	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
15	6.5억	108동 고/22 남남	133.53㎡	2026-08-26	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
16	6.7억	107동 4/21 남남	163.56㎡	2026-09-05	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
17	6.8억	107동 17/21 남남	163.56㎡	2026-09-04	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
18	6.8억	107동 12/21 남남	163.56㎡	2026-09-02	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
19	7억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-08-14	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
20	7.3억	106동 14/22 남남	132.69㎡	2026-09-08	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 2분 → 3회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 122m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 2026-08-31 · 180일 3건네이버 매물 ↗

39점수서천서그내마을아이파크매물 6건용인 기흥구 서천동 · 17년차 · 243세대

7.8억7.8억 ~ 9.6억 · 122~141㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	101동 저/15 서남	122.48㎡	2026-09-04	39	0.1%	3.51억	매물 ↗
2	8억	102동 12/15 동남	122.3㎡	2026-09-08	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	8억	103동 12/15 동남	122.3㎡	2026-08-18	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
4	8억	106동 3/15 서남	122.3㎡	2026-08-20	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
5	9.6억	102동 고/15 남남	140.9㎡	2026-08-11	37	0.9%	5.31억	매물 ↗
6	9억	105동 12/15 남남	122.3㎡	2026-08-19	36	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

243세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,662만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 4,662만 = 순익 88만÷ 자기자본 3.51억 → 연 ROE 0.1% (보수 -6.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 65% = 보증금 5.38억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +77만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

27점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.51억) / 2.86억 = -23%→27점. 필요 자기자본 3.51억(매매 7.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 8.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,750만 − 보유비용 4,662만(이자 3,801만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 88만 / 자기자본 3.51억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·243세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 617m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 37(8)+병원1km 76(10)+약국500m 1(2)+학원1km 294·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수솔뫼마을현대홈타운매물 7건용인 기흥구 보정동 · 25년차 · 382세대

10.8억10억 ~ 12억 · 108~135㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	106동 6/13 남남	107.73㎡	2026-09-07	38	1.2%	6.51억	매물 ↗
2	11억	101동 2/12 남남	134.57㎡	2026-09-07	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
3	11억	106동 7/13 남남	107.73㎡	2026-09-07	38	1.2%	6.71억	매물 ↗
4	11.5억	104동 중/13 남남	134.57㎡	2026-08-12	38	1.3%	7.21억	매물 ↗
5	12억	106동 10/13 남남	107.73㎡	2026-08-10	38	1.3%	7.71억	매물 ↗
6	10억	106동 2/13 남남	107.73㎡	2026-08-27	37	1%	5.71억	매물 ↗
7	10억	107동 1/12 남남	134.57㎡	2026-08-27	37	1%	5.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

382세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.51억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.51억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,070만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,070만 = 순익 1,507만÷ 자기자본 6.51억 → 연 ROE 1.2% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 65% = 보증금 7.45억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 3.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.51억) / 2.86억 = -128%→0점. 필요 자기자본 6.51억(매매 10.8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 11.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·382세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

47점

근거

역 1069m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 9(9)+약국500m 0(0)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=47점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수강남마을5단지코오롱하늘채매물 20건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 530세대

5.5억5.5억 ~ 7억 · 85~135㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 90분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	502동 중/25 서남	84.99㎡	2026-08-24	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	503동 저/22 서남	84.99㎡	2026-09-01	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	5.7억	505동 저/17 남남	102.66㎡	2026-08-11	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
4	6억	506동 저/17 서남	102.66㎡	2026-09-05	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6억	502동 저/25 서남	84.99㎡	2026-08-31	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6.2억	502동 고/25 서남	84.99㎡	2026-08-24	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
7	6.5억	502동 고/25 서남	84.99㎡	2026-09-07	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
8	6.5억	503동 고/22 서남	84.99㎡	2026-08-28	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
9	6.5억	502동 중/25 서남	84.99㎡	2026-08-25	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
10	6.5억	503동 고/22 서남	84.99㎡	2026-08-10	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
11	6.5억	502동 고/25 서남	84.99㎡	2026-08-17	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
12	6.8억	502동 고/25 서남	84.99㎡	2026-09-01	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
13	6.9억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-25	42	-0.6%	2.61억	매물 ↗
14	7억	504동 저/20 남남	84.99㎡	2026-09-03	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
15	7억	504동 3/20 서남	134.78㎡	2026-09-07	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
16	7억	505동 저/17 서남	102.66㎡	2026-09-07	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
17	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-22	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
18	7억	505동 중/17 남남	102.66㎡	2026-08-19	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
19	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-08-18	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
20	7억	504동 저/20 서남	84.99㎡	2026-09-01	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

530세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 4분 → 3회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~100분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·530세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 4분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~100분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 29(8)+병원1km 16(10)+약국500m 6(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 502동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수기흥역롯데캐슬스카이(주상복합)매물 19건용인 기흥구 신갈동 · 12년차 · 625세대

6.85억6.85억 ~ 8억 · 85㎡ROE -0.7%전세 66%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.85억	101동 저/30 서남	84.79㎡	2026-08-21	45	-0.7%	2.56억	매물 ↗
2	7억	102동 8/31 동남	84.88㎡	2026-09-08	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	101동 13/30 서남	84.89㎡	2026-09-08	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7.2억	102동 저/31 서남	84.88㎡	2026-09-05	45	-0.3%	2.91억	매물 ↗
5	7.2억	101동 저/30 동남	84.89㎡	2026-08-21	45	-0.3%	2.91억	매물 ↗
6	7.2억	102동 고/31 서남	84.79㎡	2026-08-27	45	-0.3%	2.91억	매물 ↗
7	7.4억	103동 고/30 서남	84.88㎡	2026-09-07	44	-0.2%	3.11억	매물 ↗
8	7.5억	102동 9/31 서남	84.88㎡	2026-09-07	43	-0.1%	3.21억	매물 ↗
9	7.5억	102동 31/31 서남	84.88㎡	2026-08-31	43	-0.1%	3.21억	매물 ↗
10	7.5억	101동 중/30 서남	84.88㎡	2026-08-10	43	-0.1%	3.21억	매물 ↗
11	7.6억	101동 9/30 서남	84.79㎡	2026-09-04	43	0%	3.31억	매물 ↗
12	7.8억	103동 중/30 동남	84.79㎡	2026-09-07	42	0.1%	3.51억	매물 ↗
13	7.8억	102동 고/31 동남	84.89㎡	2026-08-25	42	0.1%	3.51억	매물 ↗
14	7.9억	101동 8/30 동남	84.79㎡	2026-08-28	42	0.2%	3.61억	매물 ↗
15	7.9억	102동 고/31 서남	84.88㎡	2026-09-02	42	0.2%	3.61억	매물 ↗
16	8억	103동 고/30 서북	84.79㎡	2026-09-05	41	0.2%	3.71억	매물 ↗
17	8억	102동 고/31 동남	84.89㎡	2026-09-01	41	0.2%	3.71억	매물 ↗
18	8억	103동 중/30 동남	84.88㎡	2026-08-26	41	0.2%	3.71억	매물 ↗
19	8억	101동 중/30 동남	84.79㎡	2026-08-19	41	0.2%	3.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.85억

실거래중간 7.15억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

625세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.56억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.79억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.56억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 554만 + 재산세 178만 = 보유비용 4,533만
3자산가치(2년 후)
6.85억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.27억 → 상승분 4,172만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,172만 − 보유비용 4,533만 = 순익 -361만÷ 자기자본 2.56억 → 연 ROE -0.7% (보수 -9.3% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.27억 × 전세가율 66% = 보증금 4.8억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

61점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.56억) / 2.86억 = 11%→61점. 필요 자기자본 2.56억(매매 6.85억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.27억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,172만 − 보유비용 4,533만(이자 3,801만+취득세 554만+재산세 178만) = 순익 -361만 / 자기자본 2.56억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·625세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 741m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 182(15)+카페500m 28(8)+병원1km 71(10)+약국500m 11(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-21 · 101동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 6건네이버 매물 ↗

53점수신미주매물 2건용인 기흥구 신갈동 · 31년차 · 247세대

3.5억3.5억 ~ 4.3억 · 59~85㎡ROE -1.5%전세 91%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	101동 19/20 서서	59.22㎡	2026-09-07	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	4.3억	102동 4/20 남남	84.96㎡	2026-08-20	51	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 2.7억

전세가율

91%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 91% = 보증금 3.38억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 3.71억×전세가율 91%) / 잔존대출 2.37억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~91분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 808m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 177(15)+카페500m 31(8)+병원1km 68(10)+약국500m 5(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수금화마을5단지주공그린빌매물 20건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 681세대

4.5억4.5억 ~ 5.6억 · 59~85㎡ROE -1.7%전세 76%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	505동 2/20 남남	59.4㎡	2026-09-08	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	508동 1/10 남남	59.42㎡	2026-09-05	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	509동 1/12 남남	59.42㎡	2026-09-04	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	505동 저/20 서서	59.63㎡	2026-09-03	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	505동 2/20 남남	59.4㎡	2026-08-20	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.6억	505동 2/20 서서	59.63㎡	2026-09-03	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
7	4.7억	502동 2/20 남남	84.95㎡	2026-09-05	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
8	4.7억	502동 2/20 동동	84.75㎡	2026-09-03	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	502동 1/20 동동	84.75㎡	2026-09-08	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	5억	502동 2/20 동동	84.75㎡	2026-08-22	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
11	5.2억	505동 20/20 남남	59.4㎡	2026-09-05	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
12	5.2억	509동 2/12 남남	59.42㎡	2026-09-08	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
13	5.2억	505동 20/20 남남	59.4㎡	2026-08-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
14	5.3억	505동 6/20 남남	59.4㎡	2026-09-08	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
15	5.3억	505동 6/20 남남	59.4㎡	2026-08-26	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
16	5.5억	503동 15/20 남남	59.4㎡	2026-08-27	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
17	5.5억	504동 12/20 동동	59.63㎡	2026-09-04	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
18	5.5억	505동 11/20 동동	59.63㎡	2026-09-04	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
19	5.5억	504동 6/20 남남	59.4㎡	2026-09-04	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
20	5.6억	507동 1/14 남남	84.34㎡	2026-09-03	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.5억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

681세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 76% = 보증금 3.63억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.63억(평가 4.77억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.05억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·681세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~91분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 655m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 6(3)+병원1km 40(10)+약국500m 0(0)+학원1km 65·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 505동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수갈천마을신일유토빌매물 11건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 510세대

4.1억4.1억 ~ 5.3억 · 85~123㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	108동 저/19 동남	84.84㎡	2026-09-08	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
2	4.2억	107동 1/18 서남	101.03㎡	2026-09-05	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.2억	111동 9/19 서남	84.84㎡	2026-09-04	52	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.3억	104동 저/17 동남	101.03㎡	2026-09-08	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.3억	111동 저/19 서남	84.84㎡	2026-08-28	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
6	4.35억	109동 1/17 서남	101.03㎡	2026-08-27	52	-1.7%	1.31억	매물 ↗
7	5억	101동 저/19 동남	122.55㎡	2026-09-08	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5.2억	103동 고/19 서남	122.55㎡	2026-08-19	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	103동 16/19 서남	122.55㎡	2026-08-11	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.3억	101동 19/19 동남	122.55㎡	2026-09-04	48	-1.8%	1.59억	매물 ↗
11	5.3억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-08-27	48	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 4.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

510세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 73% = 보증금 3.18억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.18억(평가 4.35억×전세가율 73%) / 잔존대출 2.78억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,497만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 -403만 / 자기자본 1.23억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·510세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 312m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 4(2)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 108동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수원대마을신갈한신매물 13건용인 기흥구 신갈동 · 24년차 · 367세대

4.6억4.6억 ~ 6.5억 · 85~119㎡ROE -1.7%전세 78%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	106동 2/20 남남	98.3㎡	2026-08-29	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.7억	105동 11/18 동동	84.99㎡	2026-08-31	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
3	5억	106동 1/20 동동	98.3㎡	2026-08-14	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5.1억	102동 9/17 동동	84.99㎡	2026-08-11	50	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-09-07	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.2억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-08-31	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
7	5.2억	102동 고/17 동동	84.99㎡	2026-08-19	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
8	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-08-10	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.5억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-09-07	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.8억	103동 11/20 남남	118.53㎡	2026-08-18	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
11	6억	106동 14/20 남남	118.53㎡	2026-08-13	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
12	6.2억	104동 19/19 남남	98.3㎡	2026-08-11	46	-1.8%	1.91억	매물 ↗
13	6.5억	104동 고/19 동동	98.3㎡	2026-08-27	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래중간 5.1억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

367세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 78% = 보증금 3.81억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 4.88억×전세가율 78%) / 잔존대출 3.11억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,801만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 -477만 / 자기자본 1.38억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·367세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 34(8)+병원1km 69(10)+약국500m 7(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 106동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

50점수삼익매물 11건용인 기흥구 신갈동 · 27년차 · 296세대

3.5억3.5억 ~ 5.3억 · 60~102㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	101동 2/18 동동	59.86㎡	2026-08-31	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	4.1억	101동 저/18 남남	101.81㎡	2026-08-12	48	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.2억	102동 고/18 남남	84.97㎡	2026-08-11	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.3억	102동 15/18 남남	84.97㎡	2026-08-13	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.4억	102동 18/18 남남	84.97㎡	2026-09-02	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
6	4.6억	102동 저/18 남남	84.97㎡	2026-09-04	47	-1.7%	1.38억	매물 ↗
7	4.7억	102동 저/18 남남	84.97㎡	2026-09-07	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗
8	4.8억	101동 9/18 남남	84.97㎡	2026-09-07	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
9	4.8억	102동 13/18 남남	84.97㎡	2026-08-11	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	5.2억	101동 고/18 남남	101.81㎡	2026-08-14	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗
11	5.3억	101동 8/18 남남	101.81㎡	2026-08-13	44	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 4.4억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 17(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 101동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수용인서천효성해링턴플레이스매물 6건용인 기흥구 서천동 · 9년차 · 458세대

7억7억 ~ 7.5억 · 75㎡ROE -0.5%전세 60%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 저/24 서남	74.93㎡	2026-09-07	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
2	7억	106동 2/24 동남	74.97㎡	2026-08-29	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	101동 18/23 동남	74.93㎡	2026-08-14	45	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7.2억	103동 6/23 동남	74.93㎡	2026-09-07	45	-0.3%	2.91억	매물 ↗
5	7.2억	105동 3/24 동남	74.93㎡	2026-08-27	45	-0.3%	2.91억	매물 ↗
6	7.5억	101동 11/23 서남	74.97㎡	2026-08-18	45	-0.1%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.85억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

458세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 60% = 보증금 4.46억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.46억(평가 7.43억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.15억 = 107%→82점

전액상환+현금 0.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·458세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 836m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 38(8)+병원1km 53(10)+약국500m 1(2)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 106동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수서그내마을SK매물 9건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 807세대

6억6억 ~ 6.7억 · 84~154㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 16/20 서남	127.78㎡	2026-09-03	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	107동 4/20 남남	84.46㎡	2026-09-03	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.1억	101동 저/20 남남	84.46㎡	2026-08-25	43	-1.9%	1.83억	매물 ↗
4	6.2억	105동 5/18 서남	84.46㎡	2026-08-19	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
5	6.3억	101동 7/20 서남	84.46㎡	2026-09-07	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
6	6.3억	103동 5/20 남남	127.78㎡	2026-09-03	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
7	6.5억	105동 2/18 남남	127.78㎡	2026-08-25	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
8	6.5억	103동 8/20 서남	127.78㎡	2026-08-26	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
9	6.7억	108동 3/20 남남	154.19㎡	2026-09-03	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.65억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

807세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·807세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 796m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 237·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 103동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수강남마을7단지계룡리슈빌매물 9건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 528세대

6억6억 ~ 7.1억 · 85㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	707동 저/25 동남	84.78㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	706동 11/24 남남	84.78㎡	2026-09-02	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	701동 고/24 남남	84.78㎡	2026-09-03	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	701동 중/24 남남	84.78㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6.5억	705동 고/21 동남	84.78㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
6	6.5억	702동 23/23 남남	84.78㎡	2026-08-29	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
7	6.5억	707동 고/25 남남	84.78㎡	2026-08-27	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
8	7억	701동 저/24 남남	84.78㎡	2026-08-19	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
9	7.1억	705동 중/21 동남	84.78㎡	2026-08-10	42	-0.4%	2.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

528세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·528세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 312m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 10(5)+병원1km 14(10)+약국500m 5(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 707동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수동백역벽산블루밍매물 8건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 533세대

6.3억6.3억 ~ 8.2억 · 85~122㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	4201동 3/20 동남	84.54㎡	2026-09-08	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
2	6.8억	4206동 고/16 동남	121.92㎡	2026-08-28	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗
3	7억	4202동 중/25 서남	84.54㎡	2026-08-31	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7억	4205동 고/16 동남	121.92㎡	2026-08-19	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	7.4억	4207동 중/16 동남	121.92㎡	2026-08-19	41	-0.2%	3.11억	매물 ↗
6	7.5억	4206동 중/16 동남	121.92㎡	2026-09-08	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
7	8억	4208동 고/16 동남	121.92㎡	2026-08-28	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
8	8.2억	4206동 3/16 동남	121.92㎡	2026-08-31	38	0.4%	3.91억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

533세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.01억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 3분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.01억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,458만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,458만 = 순익 -621만÷ 자기자본 2.01억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 65% = 보증금 4.34억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

80점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.01억) / 2.86억 = 30%→80점. 필요 자기자본 2.01억(매매 6.3억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.68억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,458만(이자 3,801만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -621만 / 자기자본 2.01억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·533세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 3분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 210m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 112(15)+카페500m 22(8)+병원1km 28(10)+약국500m 10(7)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 4201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수장미마을삼성래미안2차매물 18건용인 기흥구 언남동 · 23년차 · 1,219세대

9.5억8.2억 ~ 9.5억 · 60~101㎡ROE 0.9%전세 48%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	208동 12/19 서남	84.98㎡	2026-08-31	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
2	9.5억	211동 중/20 남남	84.98㎡	2026-09-04	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
3	9.5억	201동 고/20 동남	84.98㎡	2026-09-01	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
4	9.5억	207동 고/19 서남	84.98㎡	2026-08-17	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
5	9.5억	202동 2/20 남남	101.45㎡	2026-08-14	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
6	9억	207동 중/19 서남	84.98㎡	2026-08-18	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
7	9억	211동 고/20 동남	84.98㎡	2026-08-13	36	0.7%	4.71억	매물 ↗
8	9.1억	213동 8/20 동남	59.85㎡	2026-09-04	36	0.7%	4.81억	매물 ↗
9	9.2억	216동 고/20 서남	84.98㎡	2026-08-28	36	0.8%	4.91억	매물 ↗
10	9.2억	207동 중/19 남남	84.98㎡	2026-08-26	36	0.8%	4.91억	매물 ↗
11	9.3억	209동 저/20 동남	84.98㎡	2026-08-12	36	0.8%	5.01억	매물 ↗
12	8.2억	215동 저/20 동남	84.98㎡	2026-08-12	35	0.4%	3.91억	매물 ↗
13	8.4억	211동 2/20 동남	84.98㎡	2026-08-14	35	0.5%	4.11억	매물 ↗
14	8.8억	213동 중/20 동남	59.85㎡	2026-08-25	35	0.6%	4.51억	매물 ↗
15	8.9억	209동 2/20 동남	84.98㎡	2026-08-12	35	0.7%	4.61억	매물 ↗
16	8.9억	201동 고/20 동남	84.98㎡	2026-08-14	35	0.7%	4.61억	매물 ↗
17	8.7억	210동 4/20 동남	84.98㎡	2026-08-21	34	0.6%	4.41억	매물 ↗
18	8.7억	211동 고/20 동남	84.98㎡	2026-09-01	34	0.6%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,219세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,893만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,893만 = 순익 892만÷ 자기자본 5.21억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 48% = 보증금 4.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.21억) / 2.86억 = -82%→0점. 필요 자기자본 5.21억(매매 9.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 10.08억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.15억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,219세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1008m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 90(15)+카페500m 25(8)+병원1km 51(10)+약국500m 11(7)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 208동최근 실거래 2026-09-06 · 180일 4건네이버 매물 ↗

48점수신동백아이파크매물 14건용인 기흥구 중동 · 19년차 · 313세대

5.55억5.55억 ~ 9억 · 102~150㎡ROE -1.9%전세 86%🚇 93분 · 환승3▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.55억	102동 1/15 남남	101.99㎡	2026-08-11	48	-1.9%	1.67억	매물 ↗
2	6억	101동 6/15 남남	101.99㎡	2026-08-11	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.2억	101동 저/15 남남	101.99㎡	2026-09-08	46	-1.8%	1.91억	매물 ↗
4	6.8억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-09-04	44	-0.8%	2.51억	매물 ↗
5	6.8억	105동 중/15 남남	127.74㎡	2026-09-02	44	-0.8%	2.51억	매물 ↗
6	7억	106동 11/15 남남	127.74㎡	2026-09-07	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
7	7억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-09-05	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
8	7억	105동 11/15 남남	127.74㎡	2026-08-27	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
9	7.9억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-08-29	39	0.2%	3.61억	매물 ↗
10	8억	103동 2/15 남남	149.58㎡	2026-09-07	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
11	8.2억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-09-01	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
12	8.5억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-08-27	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
13	8.5억	103동 4/15 남남	149.58㎡	2026-08-18	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
14	9억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-08-11	36	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.55억

실거래중간 5.79억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.67억

대출 3.88억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.88억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.88억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.67억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 197만 × 24개월 중 이자 3,442만+ 취득세 411만 + 재산세 144만 = 보유비용 3,997만
3자산가치(2년 후)
5.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.89억 → 상승분 3,380만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,380만 − 보유비용 3,997만 = 순익 -617만÷ 자기자본 1.67억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.89억 × 전세가율 86% = 보증금 5.06억잔존대출 3.76억 전액상환 + 현금 1.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.67억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.67억(매매 5.55억−대출 3.88억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.06억(평가 5.89억×전세가율 86%) / 잔존대출 3.76억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,380만 − 보유비용 3,997만(이자 3,442만+취득세 411만+재산세 144만) = 순익 -617만 / 자기자본 1.67억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 197만) / 실수령 565만 = 35%→63점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·313세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 361m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 69(15)+카페500m 20(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 102동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

46점수교동마을구성자이3차매물 20건용인 기흥구 마북동 · 16년차 · 309세대

6억6억 ~ 8.5억 · 85~146㎡ROE -1.9%전세 78%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 2/15 동남	84.97㎡	2026-08-17	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.1억	103동 5/15 동남	84.97㎡	2026-08-21	46	-1.9%	1.83억	매물 ↗
3	6.2억	105동 고/15 동남	84.97㎡	2026-08-10	46	-1.8%	1.91억	매물 ↗
4	6.3억	104동 중/15 남남	84.97㎡	2026-09-07	45	-1.6%	2.01억	매물 ↗
5	6.3억	104동 중/15 동남	84.97㎡	2026-09-05	45	-1.6%	2.01억	매물 ↗
6	6.3억	103동 저/15 남남	84.97㎡	2026-08-14	45	-1.6%	2.01억	매물 ↗
7	6.45억	104동 5/15 동남	84.97㎡	2026-08-21	45	-1.3%	2.16억	매물 ↗
8	6.5억	103동 4/15 동남	101.47㎡	2026-09-07	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗
9	6.5억	105동 고/15 동남	84.97㎡	2026-09-07	45	-1.2%	2.21억	매물 ↗
10	6.6억	103동 5/15 동남	101.47㎡	2026-09-07	44	-1%	2.31억	매물 ↗
11	6.7억	102동 1/10 남남	127.83㎡	2026-08-25	44	-0.9%	2.41억	매물 ↗
12	7억	107동 1/13 남남	126.93㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
13	7억	106동 1/15 동남	146.34㎡	2026-08-18	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
14	7억	103동 중/15 남남	101.47㎡	2026-08-24	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
15	7.2억	101동 고/10 동남	127.83㎡	2026-08-10	42	-0.3%	2.91억	매물 ↗
16	7.5억	107동 1/13 동남	146.34㎡	2026-08-25	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
17	8억	102동 고/10 동남	127.83㎡	2026-08-10	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
18	8.5억	106동 고/15 남남	146.34㎡	2026-09-03	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
19	8.5억	106동 고/15 남남	146.34㎡	2026-08-14	36	0.5%	4.21억	매물 ↗
20	8.5억	107동 저/13 동남	146.34㎡	2026-08-10	36	0.5%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.75억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 78% = 보증금 4.96억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.97억(평가 6.37억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.06억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·309세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1209m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 7(4)+병원1km 47(10)+약국500m 3(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-17 · 103동최근 실거래 2026-07-04 · 180일 1건네이버 매물 ↗

45점수힐스테이트구성매물 12건용인 기흥구 언남동 · 3년차 · 699세대

8억8억 ~ 11.5억 · 60~85㎡ROE 0.2%전세 57%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 저/25 동동	59.95㎡	2026-09-03	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
2	8억	102동 중/25 동동	59.95㎡	2026-08-25	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
3	10.9억	104동 고/25 남남	84.96㎡	2026-09-08	45	1.2%	6.61억	매물 ↗
4	11억	107동 중/25 동남	84.96㎡	2026-09-03	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
5	11억	107동 고/25 동남	84.96㎡	2026-09-03	45	1.2%	6.71억	매물 ↗
6	11.5억	101동 12/25 남남	84.96㎡	2026-08-27	45	1.3%	7.21억	매물 ↗
7	11.5억	107동 중/25 동동	84.96㎡	2026-08-25	45	1.3%	7.21억	매물 ↗
8	10.7억	104동 고/25 남남	84.96㎡	2026-08-10	44	1.1%	6.41억	매물 ↗
9	10.7억	104동 고/25 남남	84.96㎡	2026-09-01	44	1.1%	6.41억	매물 ↗
10	8.5억	105동 중/24 동동	59.95㎡	2026-08-29	43	0.5%	4.21억	매물 ↗
11	8.7억	105동 고/24 동남	59.95㎡	2026-09-08	43	0.6%	4.41억	매물 ↗
12	8.7억	105동 고/24 동남	59.95㎡	2026-09-08	43	0.6%	4.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.3억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

699세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.71억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,689만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,689만 = 순익 183만÷ 자기자본 3.71억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 57% = 보증금 4.84억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.71억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.71억(매매 8억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 8.49억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.15억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·699세대→100점 + 대단지 4 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~98분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1214m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 88(15)+카페500m 23(8)+병원1km 50(10)+약국500m 8(7)+학원1km 128·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 103동최근 실거래 2026-08-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

54점수풍림매물 10건용인 기흥구 상하동 · 28년차 · 469세대

2.95억2.95억 ~ 3.9억 · 60㎡ROE -1.3%전세 80%🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.95억	101동 1/20 남남	59.81㎡	2026-09-08	54	-1.3%	0.89억	매물 ↗
2	3.35억	103동 17/20 남남	59.97㎡	2026-08-27	54	-1.5%	1억	매물 ↗
3	3.5억	106동 3/19 남남	59.97㎡	2026-08-29	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.6억	102동 15/20 동동	59.81㎡	2026-09-08	53	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.6억	105동 5/19 남남	59.81㎡	2026-09-04	53	-1.5%	1.08억	매물 ↗
6	3.7억	103동 3/20 남남	59.97㎡	2026-09-07	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	101동 16/20 남남	59.81㎡	2026-09-04	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.7억	105동 고/19 남남	59.81㎡	2026-08-13	53	-1.6%	1.11억	매물 ↗
9	3.9억	105동 5/19 남남	59.81㎡	2026-09-08	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗
10	3.9억	102동 2/20 동동	59.81㎡	2026-08-25	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.95억

실거래중간 3.5억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.89억

대출 2.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 7분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.89억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 105만 × 24개월 중 이자 1,830만+ 취득세 125만 + 재산세 77만 = 보유비용 2,031만
3자산가치(2년 후)
2.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.13억 → 상승분 1,797만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,797만 − 보유비용 2,031만 = 순익 -234만÷ 자기자본 0.89억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.13억 × 전세가율 80% = 보증금 2.5억잔존대출 2억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +34만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.89억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.89억(매매 2.95억−대출 2.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.5억(평가 3.13억×전세가율 80%) / 잔존대출 2억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,797만 − 보유비용 2,031만(이자 1,830만+취득세 125만+재산세 77만) = 순익 -234만 / 자기자본 0.89억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 105만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·469세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 426m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 4(2)+병원1km 11(10)+약국500m 1(2)+학원1km 58·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 101동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 1건네이버 매물 ↗

51점수청명호수마을신안인스빌1단지매물 14건용인 기흥구 하갈동 · 17년차 · 829세대

3.9억3.9억 ~ 5억 · 85~123㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	102동 4/18 동남	84.99㎡	2026-08-18	51	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	4억	105동 4/20 남남	84.99㎡	2026-08-18	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	111동 6/20 동남	84.99㎡	2026-08-28	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4.35억	106동 중/20 남남	84.99㎡	2026-09-01	50	-1.7%	1.31억	매물 ↗
5	4.5억	107동 19/20 동남	122.79㎡	2026-09-08	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	104동 13/20 동남	84.99㎡	2026-08-25	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	103동 11/18 동남	122.79㎡	2026-08-10	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.7억	108동 14/18 동남	122.79㎡	2026-08-22	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	107동 3/20 동남	122.79㎡	2026-09-08	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
10	4.8억	107동 중/20 동남	122.79㎡	2026-08-28	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
11	4.8억	103동 고/18 동남	122.79㎡	2026-08-19	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	4.8억	103동 7/18 동남	122.79㎡	2026-09-01	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
13	5억	103동 중/18 동남	122.79㎡	2026-09-04	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
14	5억	101동 중/17 동남	122.79㎡	2026-09-02	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

829세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 65% = 보증금 2.69억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.69억(평가 4.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·829세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

36점

근거

역 987m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 3(2)+병원1km 2(2)+약국500m 1(2)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=36점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수기흥선비마을삼정매물 8건용인 기흥구 보라동 · 28년차 · 299세대

3.1억3.1억 ~ 4억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.1억	102동 2/20 동동	59.92㎡	2026-08-14	51	-1.4%	0.93억	매물 ↗
2	3.5억	103동 11/18 남남	84.85㎡	2026-08-11	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.7억	103동 10/18 남남	84.85㎡	2026-09-05	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	101동 16/18 남남	84.85㎡	2026-08-18	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	4억	101동 13/18 남남	84.85㎡	2026-09-01	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	101동 16/18 남남	84.85㎡	2026-08-26	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	101동 10/18 남남	84.85㎡	2026-08-18	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	103동 13/18 남남	84.85㎡	2026-08-11	48	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.93억

대출 2.17억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.17억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.17억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.93억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 110만 × 24개월 중 이자 1,923만+ 취득세 141만 + 재산세 81만 = 보유비용 2,144만
3자산가치(2년 후)
3.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.29억 → 상승분 1,888만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,888만 − 보유비용 2,144만 = 순익 -256만÷ 자기자본 0.93억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.29억 × 전세가율 65% = 보증금 2.14억잔존대출 2.1억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.93억) / 2.86억 = 67%→100점. 필요 자기자본 0.93억(매매 3.1억−대출 2.17억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.14억(평가 3.29억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.1억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,888만 − 보유비용 2,144만(이자 1,923만+취득세 141만+재산세 81만) = 순익 -256만 / 자기자본 0.93억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 110만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·299세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 842m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 144(15)+카페500m 22(8)+병원1km 30(10)+약국500m 3(7)+학원1km 96·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-14 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수동백역경남아너스빌매물 6건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 592세대

5억5억 ~ 6.5억 · 75~85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	4304동 저/15 동남	75.08㎡	2026-09-07	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.3억	4306동 1/24 서남	84.54㎡	2026-09-08	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.45억	4306동 14/24 서남	84.54㎡	2026-08-21	46	-1.9%	1.64억	매물 ↗
4	5.8억	4306동 13/24 서남	84.54㎡	2026-09-08	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	6.15억	4304동 저/15 동남	84.54㎡	2026-09-07	43	-1.9%	1.86억	매물 ↗
6	6.5억	4302동 15/15 동남	84.54㎡	2026-09-05	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

592세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·592세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 320m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 75(15)+카페500m 16(8)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 4304동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수강남마을6단지자연앤매물 20건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 437세대

5.5억5.5억 ~ 6.3억 · 85~118㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	601동 저/18 남남	84.89㎡	2026-08-11	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	605동 3/23 남남	84.68㎡	2026-08-20	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	6억	605동 저/23 남남	118.22㎡	2026-08-31	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	605동 중/23 남남	84.89㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6억	605동 5/23 남남	84.68㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6억	603동 7/18 남남	118.22㎡	2026-08-28	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
7	6억	603동 저/18 남남	118.22㎡	2026-09-01	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6억	603동 저/18 남남	118.22㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6억	604동 3/20 남남	118.22㎡	2026-08-11	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	604동 중/20 남남	118.22㎡	2026-08-12	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6.1억	605동 20/23 남남	118.22㎡	2026-09-05	43	-1.9%	1.83억	매물 ↗
12	6.1억	605동 18/23 남남	118.22㎡	2026-08-26	43	-1.9%	1.83억	매물 ↗
13	6.1억	605동 고/23 남남	118.22㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.83억	매물 ↗
14	6.2억	603동 2/18 남남	118.22㎡	2026-08-28	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
15	6.2억	601동 저/18 남남	84.89㎡	2026-09-02	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
16	6.3억	603동 7/18 남남	118.22㎡	2026-08-31	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
17	6.3억	602동 17/18 남남	118.22㎡	2026-09-05	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
18	6.3억	605동 저/23 남남	118.22㎡	2026-09-05	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
19	6.3억	605동 중/23 남남	118.22㎡	2026-08-31	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
20	6.3억	604동 15/20 남남	118.22㎡	2026-08-10	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

437세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 7분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·437세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 460m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 27(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 601동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수강남마을4단지자연앤매물 12건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 344세대

5.5억5.5억 ~ 6.7억 · 85~118㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	401동 1/19 남남	84.89㎡	2026-09-08	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.8억	404동 중/21 동남	118.22㎡	2026-08-28	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	6억	402동 중/22 남남	118.22㎡	2026-08-12	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6.2억	404동 저/21 동남	118.22㎡	2026-08-29	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
5	6.2억	403동 중/22 남남	118.22㎡	2026-08-11	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
6	6.2억	403동 고/22 동남	118.22㎡	2026-08-11	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
7	6.3억	403동 중/22 동남	118.22㎡	2026-08-31	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
8	6.5억	402동 고/22 남남	118.22㎡	2026-09-07	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
9	6.5억	403동 12/22 동남	118.22㎡	2026-09-01	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
10	6.5억	401동 고/19 남남	118.22㎡	2026-08-29	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
11	6.5억	402동 중/22 남남	118.22㎡	2026-08-25	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
12	6.7억	402동 중/22 남남	84.89㎡	2026-09-07	42	-0.9%	2.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 7분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·344세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 435m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 28(8)+병원1km 14(10)+약국500m 5(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 401동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수초당마을현진에버빌매물 7건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 320세대

5.5억5.5억 ~ 8.5억 · 126~162㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	5204동 3/23 남남	126.16㎡	2026-08-27	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	5204동 중/23 남남	126.16㎡	2026-08-28	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	6억	5201동 3/15 동남	126.16㎡	2026-08-10	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	7억	5203동 저/23 남남	126.16㎡	2026-08-21	42	-0.5%	2.71억	매물 ↗
5	8억	5202동 저/19 동남	162.4㎡	2026-09-01	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
6	8.2억	5202동 10/19 동남	162.4㎡	2026-08-28	38	0.4%	3.91억	매물 ↗
7	8.5억	5202동 15/19 서남	162.4㎡	2026-08-27	36	0.5%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.95억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

320세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)초당(에버라인) 도보 3분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·320세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

초당(에버라인) 도보 3분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 182m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 53·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 5204동최근 실거래 2026-09-01 · 180일 1건네이버 매물 ↗

44점수초원마을성원상떼빌매물 20건용인 기흥구 언남동 · 21년차 · 860세대

6.2억6.2억 ~ 7.5억 · 85~165㎡ROE -1.8%전세 66%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	202동 중/20 남남	84.99㎡	2026-08-24	44	-1.8%	1.91억	매물 ↗
2	6.5억	201동 고/20 서남	84.99㎡	2026-09-08	44	-1.2%	2.21억	매물 ↗
3	6.5억	205동 3/20 동남	129.71㎡	2026-08-31	44	-1.2%	2.21억	매물 ↗
4	6.5억	203동 중/20 서남	84.99㎡	2026-09-04	44	-1.2%	2.21억	매물 ↗
5	6.6억	209동 9/20 남남	129.71㎡	2026-08-26	43	-1%	2.31억	매물 ↗
6	6.7억	203동 4/20 남남	84.99㎡	2026-09-05	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
7	7억	203동 저/20 서남	84.99㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
8	7억	209동 9/20 남남	129.71㎡	2026-08-29	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
9	7억	205동 저/20 동남	129.71㎡	2026-08-28	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
10	7.2억	210동 3/20 남남	164.63㎡	2026-09-05	43	-0.3%	2.91억	매물 ↗
11	7.3억	207동 1/20 서남	105.68㎡	2026-09-08	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
12	7.3억	206동 19/20 동남	105.68㎡	2026-09-07	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
13	7.3억	206동 17/20 남남	105.68㎡	2026-09-04	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
14	7.3억	206동 18/20 동남	105.68㎡	2026-09-02	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
15	7.3억	208동 고/20 남남	129.71㎡	2026-09-03	42	-0.2%	3.01억	매물 ↗
16	7.4억	207동 13/20 남남	105.68㎡	2026-08-24	42	-0.2%	3.11억	매물 ↗
17	7.5억	209동 19/20 서남	129.71㎡	2026-08-31	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
18	7.5억	209동 중/20 서남	129.71㎡	2026-09-05	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
19	7.5억	208동 12/20 남남	129.71㎡	2026-08-29	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
20	7.5억	209동 고/20 서남	129.71㎡	2026-09-04	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.7억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,445만 = 순익 -669만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 66% = 보증금 4.34억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.58억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.15억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·860세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 9(5)+병원1km 33(10)+약국500m 4(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 202동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수어은목마을대원칸타빌매물 14건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 432세대

7억7억 ~ 10억 · 120~143㎡ROE -0.5%전세 71%🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	4103동 17/23 동남	119.9㎡	2026-09-08	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
2	7억	4104동 중/22 동남	119.9㎡	2026-09-07	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
3	7억	4103동 고/23 동남	119.9㎡	2026-09-07	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
4	7.4억	4103동 고/23 동남	119.9㎡	2026-08-28	41	-0.2%	3.11억	매물 ↗
5	7.5억	4102동 중/20 동남	143.37㎡	2026-08-31	41	-0.1%	3.21억	매물 ↗
6	7.7억	4106동 5/14 동남	143.37㎡	2026-08-27	40	0.1%	3.41억	매물 ↗
7	7.8억	4102동 20/20 동남	143.37㎡	2026-08-21	40	0.1%	3.51억	매물 ↗
8	8억	4106동 중/14 동남	143.37㎡	2026-09-04	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
9	8.4억	4105동 고/20 남남	143.37㎡	2026-08-25	37	0.5%	4.11억	매물 ↗
10	9.2억	4102동 19/20 동남	143.37㎡	2026-08-14	37	0.8%	4.91억	매물 ↗
11	9.5억	4101동 9/15 동남	143.37㎡	2026-08-29	37	0.9%	5.21억	매물 ↗
12	10억	4105동 중/20 남남	143.37㎡	2026-08-11	37	1%	5.71억	매물 ↗
13	8.7억	4101동 고/15 남남	143.37㎡	2026-08-28	36	0.6%	4.41억	매물 ↗
14	9.1억	4105동 5/20 동남	143.37㎡	2026-08-11	36	0.7%	4.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.5억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

432세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.71억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.71억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,553만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,553만 = 순익 -290만÷ 자기자본 2.71억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 71% = 보증금 5.27억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +73만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

55점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.71억) / 2.86억 = 5%→55점. 필요 자기자본 2.71억(매매 7억−대출 4.29억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.27억(평가 7.43억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.15억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·432세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 339m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 110(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 7(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 4103동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 1건네이버 매물 ↗

51점수어정마을서희삼정매물 10건용인 기흥구 중동 · 23년차 · 390세대

3.6억3.6억 ~ 5.5억 · 85~115㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	102동 6/20 서서	84.98㎡	2026-08-12	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	106동 9/20 남남	84.98㎡	2026-09-08	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	4억	101동 고/20 남남	84.98㎡	2026-08-31	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4.1억	104동 중/20 동동	84.98㎡	2026-08-28	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
5	4.1억	101동 20/20 남남	84.98㎡	2026-08-21	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.2억	106동 7/20 남남	84.98㎡	2026-08-18	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.75억	103동 6/17 남남	115.33㎡	2026-09-08	48	-1.8%	1.43억	매물 ↗
8	5억	103동 8/17 남남	115.33㎡	2026-09-08	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
9	5.5억	103동 16/17 남남	115.33㎡	2026-09-03	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.5억	103동 16/17 남남	115.33㎡	2026-08-31	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래중간 3.65억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·390세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 519m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 18(8)+병원1km 51(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 102동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 3건네이버 매물 ↗

47점수스프링카운티자이(실버주택)매물 20건용인 기흥구 중동 · 7년차 · 1,345세대

7.5억7.5억 ~ 9억 · 60~74㎡ROE -0.1%전세 65%~🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	205동 9/22 서남	59.86㎡	2026-09-08	47	-0.1%	3.21억	매물 ↗
2	7.5억	101C동 13/23 동남	59.85㎡	2026-09-08	47	-0.1%	3.21억	매물 ↗
3	7.5억	101A동 중/17 동남	59.85㎡	2026-09-08	47	-0.1%	3.21억	매물 ↗
4	7.6억	205동 저/22 서남	59.86㎡	2026-09-08	46	0%	3.31억	매물 ↗
5	7.6억	204동 중/25 서남	59.86㎡	2026-09-08	46	0%	3.31억	매물 ↗
6	7.7억	201동 저/22 동남	74.32㎡	2026-09-08	46	0.1%	3.41억	매물 ↗
7	8억	101B동 2/10 남남	74.32㎡	2026-09-08	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
8	8억	101A동 2/17 남남	73.46㎡	2026-09-08	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
9	8억	205동 14/22 서남	59.86㎡	2026-09-05	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
10	8억	204동 저/25 서남	59.99㎡	2026-09-08	45	0.2%	3.71억	매물 ↗
11	8.2억	206동 19/22 서남	59.86㎡	2026-09-08	44	0.4%	3.91억	매물 ↗
12	8.3억	206동 저/22 서남	59.86㎡	2026-09-08	43	0.4%	4.01억	매물 ↗
13	8.5억	201동 13/22 동남	74.32㎡	2026-09-03	42	0.5%	4.21억	매물 ↗
14	8.5억	204동 중/25 서남	59.86㎡	2026-09-08	42	0.5%	4.21억	매물 ↗
15	8.5억	206동 저/22 서남	59.99㎡	2026-09-08	42	0.5%	4.21억	매물 ↗
16	8.8억	203동 12/25 서남	74.32㎡	2026-09-04	42	0.6%	4.51억	매물 ↗
17	9억	101A동 5/17 남남	73.46㎡	2026-09-05	42	0.7%	4.71억	매물 ↗
18	9억	201동 11/22 서남	74.32㎡	2026-09-04	42	0.7%	4.71억	매물 ↗
19	9억	101A동 15/17 서남	73.46㎡	2026-09-02	42	0.7%	4.71억	매물 ↗
20	9억	203동 저/25 동남	74.32㎡	2026-09-08	42	0.7%	4.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.21억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.21억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,621만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,621만 = 순익 -54만÷ 자기자본 3.21억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 65% = 보증금 5.17억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.21억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.21억(매매 7.5억−대출 4.29억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 7.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,568만 − 보유비용 4,621만(이자 3,801만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 -54만 / 자기자본 3.21억→연ROE -0.1%→22점

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,345세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 351m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 148(15)+카페500m 32(8)+병원1km 42(10)+약국500m 14(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수영통빌리지매물 14건용인 기흥구 영덕동 · 27년차 · 472세대

4.1억4.1억 ~ 9.8억 · 60~85㎡ROE -1.7%전세 55%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	110동 4/4 남남	59.95㎡	2026-08-29	46	-1.7%	1.23억	매물 ↗
2	4.1억	103동 고/4 서남	59.57㎡	2026-09-08	46	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.1억	103동 4/4 남남	59.57㎡	2026-08-19	46	-1.7%	1.23억	매물 ↗
4	4.5억	107동 1/4 동남	59.57㎡	2026-08-18	45	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.8억	130동 고/4 서남	84.68㎡	2026-08-19	44	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	5.2억	123동 고/4 서남	84.68㎡	2026-08-21	42	-1.8%	1.56억	매물 ↗
7	5.4억	125동 4/4 서남	84.68㎡	2026-08-29	41	-1.9%	1.62억	매물 ↗
8	5.4억	123동 2/4 서남	84.68㎡	2026-08-26	41	-1.9%	1.62억	매물 ↗
9	5.9억	120동 2/4 남남	84.68㎡	2026-08-19	39	-1.9%	1.77억	매물 ↗
10	6억	112동 5/7 남남	84.99㎡	2026-09-08	39	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6.2억	120동 4/4 남남	84.68㎡	2026-08-13	38	-1.8%	1.91억	매물 ↗
12	6.3억	126동 2/4 서남	84.68㎡	2026-08-29	38	-1.6%	2.01억	매물 ↗
13	7.2억	111동 3/7 동남	84.99㎡	2026-08-19	37	-0.3%	2.91억	매물 ↗
14	9.8억	111동 4/7 동남	84.99㎡	2026-08-21	36	0.9%	5.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래중간 4.95억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

472세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 55% = 보증금 2.39억잔존대출 2.78억 일부상환 · 이자부담 −86%월세전환 시 순현금 +0만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

52점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.39억(평가 4.35억×전세가율 55%) / 잔존대출 2.78억 = 86%→52점

이자 14만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·472세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1084m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 12(6)+병원1km 53(10)+약국500m 1(2)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 110동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

45점수현대홈타운매물 16건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 622세대

5.7억5.7억 ~ 8.5억 · 84~134㎡ROE -1.9%전세 66%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	101동 3/20 남남	115.97㎡	2026-09-03	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	6억	103동 6/20 남남	133.87㎡	2026-08-28	44	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.2억	105동 5/20 남남	84.25㎡	2026-08-29	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
4	6.3억	102동 19/20 남남	115.97㎡	2026-09-07	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
5	6.3억	102동 10/20 남남	115.97㎡	2026-08-21	43	-1.6%	2.01억	매물 ↗
6	6.5억	107동 16/18 남남	115.97㎡	2026-08-31	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
7	6.7억	107동 17/18 남남	115.97㎡	2026-08-28	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
8	6.7억	106동 5/19 남남	115.97㎡	2026-08-26	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
9	6.7억	101동 19/20 남남	115.97㎡	2026-08-24	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
10	6.7억	103동 중/20 남남	133.87㎡	2026-08-10	43	-0.9%	2.41억	매물 ↗
11	6.9억	102동 1/20 남남	115.97㎡	2026-09-07	43	-0.6%	2.61억	매물 ↗
12	7억	102동 5/20 남남	115.97㎡	2026-08-19	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
13	7억	103동 6/20 남남	133.87㎡	2026-08-19	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
14	7억	106동 고/19 남남	115.97㎡	2026-08-24	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗
15	8억	108동 중/18 남남	133.87㎡	2026-08-21	39	0.2%	3.71억	매물 ↗
16	8.5억	108동 16/18 남남	133.87㎡	2026-08-24	36	0.5%	4.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 6.2억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

622세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 66% = 보증금 3.99억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.99억(평가 6.05억×전세가율 66%) / 잔존대출 3.86억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·622세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 14(7)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 101동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수성산마을서해그랑블매물 2건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 564세대

6.2억6.2억 ~ 6.8억 · 130㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	3109동 2/24 남남	130.42㎡	2026-09-03	43	-1.8%	1.91억	매물 ↗
2	6.8억	3104동 6/20 남남	129.89㎡	2026-08-11	43	-0.8%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

564세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.91억

대출 4.29억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.29억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.91억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 217만 × 24개월 중 이자 3,801만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,445만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,445만 = 순익 -669만÷ 자기자본 1.91억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 65% = 보증금 4.28억잔존대출 4.15억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.91억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.91억(매매 6.2억−대출 4.29억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.28억(평가 6.58억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.15억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 217만) / 실수령 565만 = 38%→54점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·564세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 376m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 39(8)+병원1km 57(10)+약국500m 7(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 3109동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 1건네이버 매물 ↗

53점수보라마을현대모닝사이드매물 14건용인 기흥구 보라동 · 23년차 · 771세대

4.3억4.3억 ~ 6.8억 · 85~177㎡ROE -1.7%전세 77%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 3/19 남남	84.81㎡	2026-09-05	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.6억	105동 19/19 남남	84.81㎡	2026-08-11	52	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.8억	101동 저/19 남남	84.81㎡	2026-08-28	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗
4	5.1억	110동 고/19 남남	116.61㎡	2026-08-18	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.2억	110동 4/19 남남	116.61㎡	2026-09-01	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.3억	104동 저/17 남남	116.61㎡	2026-09-07	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
7	5.3억	109동 중/17 남남	116.61㎡	2026-09-01	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
8	5.3억	107동 1/19 남남	137.11㎡	2026-08-18	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
9	5.5억	110동 고/19 남남	116.61㎡	2026-08-26	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.6억	107동 11/19 남남	137.11㎡	2026-08-10	49	-1.9%	1.68억	매물 ↗
11	6억	108동 7/19 남남	137.11㎡	2026-09-08	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
12	6억	108동 고/19 남남	137.11㎡	2026-09-02	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
13	6억	107동 고/19 남남	137.11㎡	2026-08-28	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
14	6.8억	112동 저/19 남남	177.08㎡	2026-08-11	44	-0.8%	2.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.02억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

771세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 77% = 보증금 3.51억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.51억(평가 4.56억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.91억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·771세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 967m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 26(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 101동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 5건네이버 매물 ↗

53점수용인보라효성해링턴플레이스매물 20건용인 기흥구 보라동 · 7년차 · 970세대

5.8억5.8억 ~ 6.5억 · 75~85㎡ROE -1.9%전세 76%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	106동 9/23 서남	74.91㎡	2026-09-04	53	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	5.9억	108동 18/27 서남	75.38㎡	2026-09-05	52	-1.9%	1.77억	매물 ↗
3	5.9억	106동 8/23 동남	74.57㎡	2026-09-05	52	-1.9%	1.77억	매물 ↗
4	6억	105동 17/29 서남	74.91㎡	2026-08-27	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6억	102동 고/28 서남	74.91㎡	2026-08-29	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6억	111동 22/28 서남	74.57㎡	2026-08-13	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
7	6억	110동 고/29 서남	74.91㎡	2026-08-18	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6억	106동 저/23 서남	75.38㎡	2026-08-12	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6억	106동 저/23 서남	74.57㎡	2026-08-11	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	105동 5/29 서남	75.38㎡	2026-08-21	52	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6.1억	110동 저/29 서남	75.38㎡	2026-09-05	51	-1.9%	1.83억	매물 ↗
12	6.15억	108동 고/27 동남	75.38㎡	2026-08-15	51	-1.9%	1.86억	매물 ↗
13	6.2억	108동 고/27 동남	75.38㎡	2026-08-27	51	-1.8%	1.91억	매물 ↗
14	6.2억	111동 7/28 서남	74.57㎡	2026-08-18	51	-1.8%	1.91억	매물 ↗
15	6.2억	111동 중/28 서남	75.38㎡	2026-08-22	51	-1.8%	1.91억	매물 ↗
16	6.3억	105동 고/29 서남	74.91㎡	2026-08-25	51	-1.6%	2.01억	매물 ↗
17	6.3억	103동 중/29 서남	74.91㎡	2026-08-24	51	-1.6%	2.01억	매물 ↗
18	6.43억	105동 2/29 동남	84.75㎡	2026-09-08	51	-1.3%	2.14억	매물 ↗
19	6.5억	105동 18/29 동남	84.78㎡	2026-09-04	50	-1.2%	2.21억	매물 ↗
20	6.5억	103동 중/29 동남	84.78㎡	2026-09-05	50	-1.2%	2.21억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 5.9억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

970세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 76% = 보증금 4.68억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 6.15억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.93억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·970세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 986m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 20(8)+병원1km 30(10)+약국500m 5(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 106동최근 실거래 2026-09-08 · 180일 12건네이버 매물 ↗

51점수청명호수마을신안인스빌2단지매물 4건용인 기흥구 하갈동 · 17년차 · 174세대

3.6억3.6억 ~ 4.2억 · 85㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	204동 1/15 남남	84.99㎡	2026-08-28	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	4억	201동 3/15 남남	84.99㎡	2026-09-05	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	204동 5/15 남남	84.99㎡	2026-08-26	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4.2억	204동 15/15 남남	84.99㎡	2026-09-08	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·174세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

27점

근거

역 1098m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 1(0)+카페500m 2(1)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 3·가격형성분(3)

=27점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 204동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수강남마을9단지한라비발디매물 18건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 890세대

4.7억4.7억 ~ 7억 · 85~123㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 96분 · 환승3▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	907동 저/25 남남	84.99㎡	2026-08-18	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
2	4.7억	906동 저/25 남남	84.99㎡	2026-08-14	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
3	4.8억	907동 저/25 남남	84.95㎡	2026-08-19	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
4	5억	908동 16/25 남남	84.95㎡	2026-09-08	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	903동 13/24 남남	84.99㎡	2026-09-01	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5억	908동 7/25 남남	84.99㎡	2026-08-26	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5억	903동 3/24 남남	84.99㎡	2026-09-01	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5억	903동 고/24 남남	84.99㎡	2026-09-01	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
9	5억	906동 17/25 남남	84.99㎡	2026-08-25	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5억	905동 중/25 남남	84.99㎡	2026-08-31	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
11	5억	907동 저/25 남남	84.99㎡	2026-08-19	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
12	5억	903동 중/24 남남	84.99㎡	2026-08-11	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
13	5.1억	907동 중/25 남남	84.95㎡	2026-09-04	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
14	5.2억	901동 11/25 남남	123.25㎡	2026-09-03	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.4억	902동 10/23 남남	123.25㎡	2026-09-08	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
16	5.4억	902동 3/23 남남	123.25㎡	2026-08-28	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
17	6.5억	902동 14/23 남남	123.25㎡	2026-08-31	43	-1.2%	2.21억	매물 ↗
18	7억	902동 20/23 남남	123.25㎡	2026-08-19	43	-0.5%	2.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

890세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 9분 → 3회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 65% = 보증금 3.24억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 4.99억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,862만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 -492만 / 자기자본 1.41억→연ROE -1.8%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·890세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 9분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 544m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 4(2)+병원1km 16(10)+약국500m 1(2)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 907동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수초당마을삼부르네상스(1046)매물 6건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 279세대

4.6억4.6억 ~ 6억 · 75~85㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 96분 · 환승3▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	5101동 고/18 동남	75.08㎡	2026-08-12	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	5.2억	5104동 중/21 서남	84.54㎡	2026-09-03	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	5104동 저/21 동남	84.54㎡	2026-08-10	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.5억	5103동 고/17 동남	84.54㎡	2026-09-08	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	6억	5103동 고/17 남남	84.54㎡	2026-08-29	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6억	5102동 8/18 동남	84.54㎡	2026-08-10	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

279세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)초당(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·279세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

초당(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 314m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 0(0)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 5101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석