전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🌳 주거환경 우선 — 상권·역세권 실측 점수 내림차순 · 동률 시 대단지 순 — 실측 없는 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 568건 → 단지 67곳 중 상위 67곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

38점수초원7단지부영매물 14건안양 동안구 평촌동 · 34년차 · 1,743세대

10.8억8.8억 ~ 11억 · 50~60㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	701동 3/15 동남	60㎡	2026-10-23	38	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	10.8억	701동 3/15 동남	60㎡	2026-10-20	38	1.2%	6.58억	매물 ↗
3	11억	701동 고/15 남남	60㎡	2026-09-28	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	9억	711동 고/15 남남	50㎡	2026-10-21	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9억	713동 중/15 남남	50㎡	2026-10-05	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9.2억	711동 6/15 남남	50㎡	2026-10-19	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
7	9.3억	713동 10/15 남남	50㎡	2026-10-13	37	0.8%	5.08억	매물 ↗
8	9.5억	701동 저/15 남남	60㎡	2026-10-08	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	713동 고/15 남남	50㎡	2026-10-08	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	711동 저/15 동남	50㎡	2026-10-17	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	9.6억	710동 5/15 남남	50㎡	2026-10-21	37	0.9%	5.38억	매물 ↗
12	9.6억	710동 고/15 남남	50㎡	2026-10-21	37	0.9%	5.38억	매물 ↗
13	10억	706동 4/15 서남	60㎡	2026-10-20	37	1%	5.78억	매물 ↗
14	8.8억	710동 중/15 남남	50㎡	2026-10-06	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,743세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 65% = 보증금 7.45억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 11.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,577만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 1,566만 / 자기자본 6.58억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,743세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

50점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

평촌(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~30분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 290m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 267(15)+카페500m 53(8)+병원1km 129(10)+약국500m 14(7)+학원1km 428·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 701동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수목련2단지매물 8건안양 동안구 호계동 · 35년차 · 994세대

10억10억 ~ 11억 · 58㎡ROE 1%전세 48%🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	207동 13/14 동남	58.32㎡	2026-10-24	37	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	207동 1/14 동남	58.32㎡	2026-10-23	37	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	202동 5/15 동남	58.32㎡	2026-10-20	37	1%	5.78억	매물 ↗
4	10.5억	206동 15/15 동남	58.32㎡	2026-10-20	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	208동 2/14 동남	58.32㎡	2026-10-13	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
6	11억	207동 14/14 동남	58.32㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	209동 8/14 동남	58.32㎡	2026-10-15	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	208동 14/14 동남	58.32㎡	2026-10-12	37	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 17.25억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

994세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 48% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 10.61억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·994세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

범계(4호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~50분(자차 ~29분·카카오 실경로)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 278m(30)+편의점500m 27(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 462(15)+카페500m 117(8)+병원1km 204(10)+약국500m 31(7)+학원1km 688·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 207동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 8건네이버 매물 ↗

36점수인덕원메트로빌(주상복합)매물 11건안양 동안구 관양동 · 26년차 · 160세대

8.3억8.3억 ~ 11억 · 85~126㎡ROE 0.5%전세 65%~🚇 47분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	1동 저/20 동남	84.93㎡	2026-10-19	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
2	10억	1동 6/20 남남	84.93㎡	2026-10-20	36	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	1동 고/20 동남	119.48㎡	2026-10-06	36	1%	5.78억	매물 ↗
4	10.3억	1동 16/20 남남	125.51㎡	2026-10-21	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
5	10.3억	1동 고/20 동남	125.51㎡	2026-09-29	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
6	11억	1동 저/20 동남	125.51㎡	2026-10-19	36	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	1동 고/20 동남	125.51㎡	2026-10-19	36	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	8.5억	1동 중/20 남남	84.93㎡	2026-10-01	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	1동 중/20 남남	84.93㎡	2026-10-10	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	9억	1동 15/20 동남	84.93㎡	2026-10-12	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	1동 10/20 남남	84.93㎡	2026-10-12	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 4.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.81억 → 상승분 5,055만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,055만 − 보유비용 4,671만 = 순익 383만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.81억 × 전세가율 65% = 보증금 5.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 8.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,055만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 383만 / 자기자본 4.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·160세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

56점

근거

인덕원(4호선) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~47분(자차 ~37분·카카오 실경로)→56점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 132m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 320(15)+카페500m 36(8)+병원1km 85(10)+약국500m 17(7)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1동최근 실거래 2026-05-12 · 180일 1건네이버 매물 ↗

38점수은하수,샛별5,6단지매물 2건안양 동안구 비산동 · 34년차 · 3,227세대

10.3억9.5억 ~ 10.3억 · 57㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	618동 2/5 남남	57.44㎡	2026-10-17	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	9.5억	619동 1/5 남남	57.44㎡	2026-10-21	37	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

3,227세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 65% = 보증금 7.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.1억(평가 10.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,329만 / 자기자본 6.08억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·3,227세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

범계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~26분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 490m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 203(15)+카페500m 61(8)+병원1km 178(10)+약국500m 20(7)+학원1km 219·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 618동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수인덕원센트럴푸르지오매물 9건안양 동안구 평촌동 · 26년차 · 1,996세대

11.2억11.2억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	109동 2/26 동남	59.92㎡	2026-10-24	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
2	11.4억	113동 13/20 동남	60㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.18억	매물 ↗
3	11.6억	109동 고/26 동남	60㎡	2026-10-23	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
4	11.7억	105동 1/22 동남	84.96㎡	2026-10-21	38	1.3%	7.48억	매물 ↗
5	11.7억	109동 고/26 동남	60㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.48억	매물 ↗
6	11.8억	101동 10/26 동남	59.92㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
7	11.8억	109동 13/26 동남	59.92㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
8	11.8억	113동 저/20 동남	60㎡	2026-10-23	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
9	12억	102동 2/26 남남	84.96㎡	2026-10-24	38	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,996세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.88억 → 상승분 6,821만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,821만 − 보유비용 5,066만 = 순익 1,755만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.88억 × 전세가율 65% = 보증금 7.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +182만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.72억(평가 11.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,821만 − 보유비용 5,066만(이자 3,743만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 1,755만 / 자기자본 6.98억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,996세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

인덕원(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~37분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 737m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 35(8)+병원1km 123(10)+약국500m 10(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수공작부영매물 15건안양 동안구 관양동 · 34년차 · 1,710세대

10.8억8.2억 ~ 11억 · 50~60㎡ROE 1.2%전세 38%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	306동 8/15 남남	60㎡	2026-10-20	41	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	11억	312동 4/20 남남	60㎡	2026-10-24	41	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	311동 고/15 남남	60㎡	2026-10-22	41	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	311동 중/15 남남	60㎡	2026-10-14	41	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	10.5억	311동 중/15 남남	60㎡	2026-10-15	40	1.1%	6.28억	매물 ↗
6	10억	311동 중/15 남남	60㎡	2026-10-23	39	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	306동 저/15 남남	60㎡	2026-10-20	39	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	306동 중/15 남남	60㎡	2026-10-19	39	1%	5.78억	매물 ↗
9	9.8억	311동 3/15 남남	60㎡	2026-10-19	38	1%	5.58억	매물 ↗
10	9.8억	312동 저/20 남남	60㎡	2026-10-23	38	1%	5.58억	매물 ↗
11	8.2억	310동 저/15 남남	50㎡	2026-10-21	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
12	8.9억	305동 저/15 서서	50㎡	2026-10-16	36	0.7%	4.68억	매물 ↗
13	9억	307동 4/15 동남	50㎡	2026-10-21	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	8.3억	305동 저/15 서남	50㎡	2026-10-19	35	0.5%	4.08억	매물 ↗
15	8.5억	307동 저/15 남남	50㎡	2026-10-23	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 6.55억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

112건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,710세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 38% = 보증금 4.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.35억(평가 11.46억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.08억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 112건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,710세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

평촌(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~29분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 574m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 105(15)+카페500m 36(8)+병원1km 195(10)+약국500m 6(7)+학원1km 207·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 306동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 112건네이버 매물 ↗

38점수인덕원마을삼성안양 동안구 관양동 · 28년차 · 1,314세대

11.2억59.8㎡ · 1/25 · 서남ROE 1.3%전세 65%~🚇 51분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 4.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-05-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,314세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.88억 → 상승분 6,821만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,821만 − 보유비용 5,066만 = 순익 1,755만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.88억 × 전세가율 65% = 보증금 7.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +182만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.72억(평가 11.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,314세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

인덕원(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~51분(자차 ~35분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 413m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 253(15)+카페500m 32(8)+병원1km 106(10)+약국500m 16(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-05-12 · 180일 1건네이버 매물 ↗

36점수한가람신라매물 7건안양 동안구 관양동 · 34년차 · 1,068세대

9억9억 ~ 9.5억 · 60㎡ROE 0.7%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	403동 저/15 남남	59.76㎡	2026-10-20	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
2	9.3억	403동 고/15 남남	59.76㎡	2026-10-19	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
3	9.3억	406동 중/15 남남	59.76㎡	2026-10-14	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
4	9.4억	403동 고/15 동남	59.76㎡	2026-10-12	36	0.9%	5.18억	매물 ↗
5	9.5억	405동 중/15 남남	59.76㎡	2026-10-23	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	407동 5/15 남남	59.76㎡	2026-10-16	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	405동 중/15 남남	59.76㎡	2026-10-08	36	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 6.55억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-06-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,068세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 65% = 보증금 6.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.21억(평가 9.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,481만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 714만 / 자기자본 4.78억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,068세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

평촌(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~30분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 699m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 28(8)+병원1km 250(10)+약국500m 5(7)+학원1km 200·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 403동최근 실거래 2026-06-28 · 180일 2건네이버 매물 ↗

37점수초원2단지대림매물 5건안양 동안구 평촌동 · 33년차 · 1,035세대

10.2억10.2억 ~ 10.9억 · 60㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.2억	203동 중/15 동동	59.74㎡	2026-10-22	37	1.1%	5.98억	매물 ↗
2	10.5억	202동 2/13 동동	59.74㎡	2026-09-28	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.8억	201동 10/13 남남	59.74㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
4	10.8억	201동 고/13 남남	59.74㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
5	10.9억	203동 중/15 동남	59.74㎡	2026-10-12	37	1.2%	6.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,035세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.14억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 922만 + 재산세 265만 = 보유비용 4,930만
3자산가치(2년 후)
10.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.82억 → 상승분 6,212만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,212만 − 보유비용 4,930만 = 순익 1,282만÷ 자기자본 5.98억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.82억 × 전세가율 65% = 보증금 7.03억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.98억) / 2.86억 = -109%→0점. 필요 자기자본 5.98억(매매 10.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.03억(평가 10.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,212만 − 보유비용 4,930만(이자 3,743만+취득세 922만+재산세 265만) = 순익 1,282만 / 자기자본 5.98억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,035세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

평촌(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~56분(자차 ~43분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 660m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 16(8)+병원1km 122(10)+약국500m 4(7)+학원1km 677·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.82억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수목련3단지매물 15건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 902세대

9.9억8.8억 ~ 10.8억 · 51~57㎡ROE 1%전세 48%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.9억	309동 저/20 남남	56.7㎡	2026-10-15	37	1%	5.68억	매물 ↗
2	9.9억	306동 고/15 동남	56.7㎡	2026-10-15	37	1%	5.68억	매물 ↗
3	10억	307동 12/15 남남	56.7㎡	2026-10-19	37	1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	307동 8/15 동남	56.7㎡	2026-10-09	37	1%	5.78억	매물 ↗
5	10.2억	311동 4/20 남남	56.7㎡	2026-09-30	37	1.1%	5.98억	매물 ↗
6	10.5억	307동 8/15 남남	56.7㎡	2026-10-16	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	306동 9/15 동남	56.7㎡	2026-10-10	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.5억	309동 4/20 동남	56.7㎡	2026-09-30	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
9	10.8억	310동 19/20 남남	56.7㎡	2026-10-20	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
10	9.5억	301동 7/14 동남	50.73㎡	2026-10-19	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	301동 8/14 동남	50.73㎡	2026-09-30	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	303동 9/14 동남	50.73㎡	2026-10-02	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.6억	301동 11/14 동남	50.73㎡	2026-09-30	36	0.9%	5.38억	매물 ↗
14	9.8억	306동 8/15 남남	56.7㎡	2026-10-19	36	1%	5.58억	매물 ↗
15	8.8억	301동 2/14 남남	50.73㎡	2026-10-12	34	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.9억

실거래중간 17.25억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

902세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.93억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 889만 + 재산세 257만 = 보유비용 4,889만
3자산가치(2년 후)
9.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.5억 → 상승분 6,029만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,029만 − 보유비용 4,889만 = 순익 1,140만÷ 자기자본 5.68억 → 연 ROE 1% (보수 -4.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.5억 × 전세가율 48% = 보증금 5.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.68억) / 2.86억 = -98%→0점. 필요 자기자본 5.68억(매매 9.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.04억(평가 10.5억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,029만 − 보유비용 4,889만(이자 3,743만+취득세 889만+재산세 257만) = 순익 1,140만 / 자기자본 5.68억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·902세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

범계(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~52분(자차 ~30분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 408m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 439(15)+카페500m 108(8)+병원1km 216(10)+약국500m 27(7)+학원1km 712·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 309동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 8건네이버 매물 ↗

37점수초원6단지한양매물 19건안양 동안구 평촌동 · 33년차 · 870세대

10억9.7억 ~ 11.5억 · 59~85㎡ROE 1%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	606동 중/13 동동	59.4㎡	2026-10-22	37	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	603동 1/13 남남	79.05㎡	2026-10-10	37	1%	5.78억	매물 ↗
3	10.7억	601동 4/18 남남	84.9㎡	2026-10-14	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
4	10.8억	610동 2/18 남남	84.9㎡	2026-10-06	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
5	10.8억	603동 중/13 남남	84.9㎡	2026-10-02	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
6	10.8억	605동 저/15 서서	84.9㎡	2026-09-30	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
7	10.9억	605동 고/15 서남	84.9㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
8	11억	605동 10/15 서남	84.9㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	611동 중/23 서남	84.9㎡	2026-10-12	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11.3억	605동 9/15 서남	84.9㎡	2026-10-22	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
11	11.3억	602동 9/18 남남	84.9㎡	2026-10-22	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
12	11.3억	611동 중/23 서남	84.9㎡	2026-10-01	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
13	11.5억	611동 9/23 서남	84.9㎡	2026-10-19	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
14	11.5억	608동 고/23 남남	84.9㎡	2026-10-23	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
15	11.5억	608동 중/23 동남	84.9㎡	2026-10-20	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
16	9.7억	603동 저/13 남남	84.9㎡	2026-10-05	36	1%	5.48억	매물 ↗
17	9.8억	604동 4/13 동동	59.4㎡	2026-10-22	36	1%	5.58억	매물 ↗
18	9.8억	606동 고/13 동동	59.4㎡	2026-10-10	36	1%	5.58억	매물 ↗
19	9.8억	606동 고/13 동남	59.4㎡	2026-09-30	36	1%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

870세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 65% = 보증금 6.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +146만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.9억(평가 10.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 169%→100점

전액상환+현금 2.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·870세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

평촌(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~30분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 483m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 123(15)+카페500m 34(8)+병원1km 118(10)+약국500m 4(7)+학원1km 272·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 606동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수공작성일매물 7건안양 동안구 관양동 · 34년차 · 750세대

12억9.3억 ~ 12억 · 60~79㎡ROE 1.4%전세 46%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	206동 중/15 동남	79.02㎡	2026-10-13	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	10억	205동 고/15 남남	79.02㎡	2026-09-30	42	1%	5.78억	매물 ↗
3	10.8억	204동 저/15 동동	79.02㎡	2026-10-21	42	1.2%	6.58억	매물 ↗
4	9.3억	203동 4/15 동남	59.64㎡	2026-10-09	40	0.8%	5.08억	매물 ↗
5	9.4억	203동 고/15 동남	59.64㎡	2026-10-08	40	0.9%	5.18억	매물 ↗
6	9.5억	202동 고/10 동남	59.64㎡	2026-10-22	40	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	202동 중/10 남남	59.64㎡	2026-09-28	40	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 6.55억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

112건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

750세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 46% = 보증금 5.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.77억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 12.73억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.77억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 112건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·750세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

평촌(4호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~29분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 744m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 36(8)+병원1km 159(10)+약국500m 8(7)+학원1km 176·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 206동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 112건네이버 매물 ↗

37점수목련5단지매물 2건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 683세대

10.29억10.29억 ~ 10.4억 · 60㎡ROE 1.1%전세 48%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.29억	505동 중/20 동남	60㎡	2026-10-22	37	1.1%	6.07억	매물 ↗
2	10.4억	506동 중/20 남남	60㎡	2026-09-28	37	1.1%	6.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.29억

실거래중간 17.25억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

683세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.07억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.07억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 932만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,942만
3자산가치(2년 후)
10.29억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.92억 → 상승분 6,267만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,267만 − 보유비용 4,942만 = 순익 1,325만÷ 자기자본 6.07억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.92억 × 전세가율 48% = 보증금 5.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.07억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.07억(매매 10.29억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.24억(평가 10.92억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,267만 − 보유비용 4,942만(이자 3,743만+취득세 932만+재산세 268만) = 순익 1,325만 / 자기자본 6.07억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·683세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

42점

근거

범계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~40분·카카오 실경로)→42점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 518m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 363(15)+카페500m 89(8)+병원1km 215(10)+약국500m 21(7)+학원1km 725·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 505동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 8건네이버 매물 ↗

37점수초원5단지LG매물 9건안양 동안구 평촌동 · 33년차 · 656세대

10.3억9.4억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	507동 저/15 서서	59.79㎡	2026-10-16	37	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.3억	507동 저/15 서서	59.79㎡	2026-10-16	37	1.1%	6.08억	매물 ↗
3	11억	506동 고/15 서남	59.79㎡	2026-10-19	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	505동 2/15 남남	84.9㎡	2026-10-22	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	505동 저/15 남남	84.9㎡	2026-10-16	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	12억	501동 고/15 남남	84.9㎡	2026-10-21	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	505동 고/15 동남	84.9㎡	2026-10-06	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	502동 저/18 남남	84.9㎡	2026-09-30	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	9.4억	506동 중/15 서남	59.79㎡	2026-10-01	36	0.9%	5.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

656세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 65% = 보증금 7.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.1억(평가 10.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·656세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

37점

근거

평촌(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~40분·카카오 실경로)→37점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 692m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 24(8)+병원1km 129(10)+약국500m 5(7)+학원1km 459·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 507동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

35점수한마음1단지매물 2건안양 동안구 호계동 · 27년차 · 644세대

9억9억 ~ 9억 · 85㎡ROE 0.7%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	101동 3/28 동남	84.96㎡	2026-10-15	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
2	9억	102동 고/28 서남	84.96㎡	2026-10-07	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

644세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 65% = 보증금 6.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.21억(평가 9.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·644세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

범계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~27분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 490m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 51(8)+병원1km 166(10)+약국500m 9(7)+학원1km 201·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수은하수(벽산)매물 4건안양 동안구 비산동 · 35년차 · 620세대

11.2억9.5억 ~ 11.5억 · 56~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	207동 3/17 동남	76.05㎡	2026-10-22	37	1.3%	6.98억	매물 ↗
2	11.5억	201동 1/18 남남	84.9㎡	2026-10-19	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	9.5억	208동 13/17 동남	55.65㎡	2026-10-15	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	10억	208동 중/17 동남	59.4㎡	2026-09-30	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.88억 → 상승분 6,821만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,821만 − 보유비용 5,066만 = 순익 1,755만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.88억 × 전세가율 65% = 보증금 7.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +182만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.72억(평가 11.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·620세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

범계(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~26분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 450m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 50(8)+병원1km 166(10)+약국500m 18(7)+학원1km 203·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수호계현대홈타운1차매물 11건안양 동안구 호계동 · 24년차 · 604세대

10.5억9억 ~ 11억 · 74~114㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	107동 고/23 남남	84.62㎡	2026-10-14	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	101동 고/23 남남	84.62㎡	2026-10-10	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	106동 고/25 동동	84.62㎡	2026-10-14	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	102동 고/22 동동	84.62㎡	2026-10-14	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	102동 중/22 동동	84.62㎡	2026-10-13	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
6	10.5억	101동 고/23 남남	84.62㎡	2026-10-21	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	102동 중/22 동동	84.62㎡	2026-10-15	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	11억	105동 저/25 남남	113.72㎡	2026-10-23	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	105동 저/25 남남	113.72㎡	2026-10-24	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	105동 저/25 남남	113.72㎡	2026-09-28	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	9억	102동 2/22 남남	74.31㎡	2026-10-12	37	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

604세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 65% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +161만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,424만 / 자기자본 6.28억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·604세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

범계(4호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~42분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 441m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 43(8)+병원1km 166(10)+약국500m 12(7)+학원1km 328·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수향촌롯데매물 5건안양 동안구 평촌동 · 34년차 · 530세대

11억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.2%전세 48%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	309동 1/14 서남	59.76㎡	2026-10-19	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	303동 1/15 동남	59.76㎡	2026-10-01	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.5억	309동 고/14 서남	59.76㎡	2026-10-10	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.6억	303동 고/15 서남	59.76㎡	2026-10-08	37	1.3%	7.38억	매물 ↗
5	12억	301동 5/18 동남	59.76㎡	2026-10-01	37	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 14.25억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

530세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 48% = 보증금 5.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.6억(평가 11.67억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·530세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

범계(4호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~41분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 781m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 123(15)+카페500m 26(8)+병원1km 221(10)+약국500m 8(7)+학원1km 715·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 309동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 12건네이버 매물 ↗

37점수은하수(신성)안양 동안구 비산동 · 34년차 · 508세대

12억84.6㎡ · 2/12 · 서남ROE 1.4%전세 65%~🚇 55분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

508세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 203%→100점

전액상환+현금 4.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·508세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

범계(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~35분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 558m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 36(8)+병원1km 178(10)+약국500m 14(7)+학원1km 204·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수은하수(청구)매물 7건안양 동안구 비산동 · 35년차 · 502세대

11.8억10.5억 ~ 12억 · 65~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	103동 3/18 동남	84.6㎡	2026-10-06	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	11.8억	103동 저/18 동남	84.6㎡	2026-10-07	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
3	12억	101동 4/18 남남	84.6㎡	2026-10-23	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	103동 중/18 동남	84.6㎡	2026-10-13	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	101동 저/18 동남	84.6㎡	2026-10-07	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	10.5억	107동 12/23 서남	64.68㎡	2026-10-22	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	107동 12/23 서남	64.68㎡	2026-10-14	36	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

502세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 65% = 보증금 8.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +199만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.14억(평가 12.52억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 199%→100점

전액상환+현금 4.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·502세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

범계(4호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~26분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 465m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 51(8)+병원1km 163(10)+약국500m 12(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수안양임곡휴먼시아매물 3건안양 동안구 비산동 · 20년차 · 492세대

8억8억 ~ 8.3억 · 85㎡ROE 0.3%전세 65%🚇 48분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	201동 고/20 동남	84.92㎡	2026-09-28	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.1억	206동 5/12 동남	84.99㎡	2026-10-19	39	0.4%	3.88억	매물 ↗
3	8.3억	206동 1/12 동남	84.61㎡	2026-10-19	38	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.47억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

492세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~23분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·492세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

55점

근거

안양(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~48분(자차 ~23분·카카오 실경로)→55점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 17(8)+병원1km 156(10)+약국500m 7(7)+학원1km 224·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 201동최근 실거래 2026-09-20 · 180일 22건네이버 매물 ↗

39점수한마음2단지매물 10건안양 동안구 호계동 · 23년차 · 426세대

8억8억 ~ 10.5억 · 80~108㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	202동 저/25 서남	79.52㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.1억	204동 2/25 남남	79.52㎡	2026-09-29	38	0.4%	3.88억	매물 ↗
3	8.2억	204동 중/25 동남	79.52㎡	2026-10-13	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	10.5억	201동 고/19 동남	107.96㎡	2026-09-28	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	8.4억	202동 저/25 서남	79.52㎡	2026-10-19	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
6	9억	201동 고/19 남남	79.52㎡	2026-10-14	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9.1억	204동 저/25 동남	79.52㎡	2026-10-21	37	0.8%	4.88억	매물 ↗
8	9.2억	201동 15/19 동남	107.96㎡	2026-10-19	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
9	9.5억	201동 중/19 동남	107.96㎡	2026-10-22	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	8.5억	202동 고/25 서남	79.52㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

426세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·426세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

범계(4호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~56분(자차 ~35분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 612m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 36(8)+병원1km 169(10)+약국500m 3(7)+학원1km 197·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수금정역호계푸르지오매물 19건안양 동안구 호계동 · 11년차 · 410세대

9.5억8.5억 ~ 10.5억 · 60~85㎡ROE 0.9%전세 53%🚇 54분 · 환승1▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	108동 고/18 서남	74.98㎡	2026-10-21	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.8억	109동 고/18 동남	84.93㎡	2026-10-24	42	1%	5.58억	매물 ↗
3	10억	109동 고/18 동남	84.93㎡	2026-10-22	42	1%	5.78억	매물 ↗
4	10.2억	110동 고/18 서남	84.93㎡	2026-10-16	42	1.1%	5.98억	매물 ↗
5	10.4억	107동 중/18 서남	84.93㎡	2026-10-22	42	1.1%	6.18억	매물 ↗
6	10.5억	110동 고/18 서남	84.93㎡	2026-10-22	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	110동 중/18 서남	84.93㎡	2026-10-22	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	8.7억	103동 고/18 동남	59.94㎡	2026-10-22	41	0.6%	4.48억	매물 ↗
9	8.8억	106동 고/18 서남	59.97㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.58억	매물 ↗
10	8.8억	105동 중/18 동남	59.94㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.58억	매물 ↗
11	8.8억	106동 고/18 동남	59.94㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.58억	매물 ↗
12	8.8억	108동 중/18 서남	59.94㎡	2026-10-21	41	0.7%	4.58억	매물 ↗
13	8.9억	106동 중/18 서남	59.97㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.68억	매물 ↗
14	9억	108동 저/18 서남	74.98㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	106동 고/18 서남	59.96㎡	2026-10-13	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	8.5억	106동 중/18 동남	59.94㎡	2026-10-22	40	0.6%	4.28억	매물 ↗
17	8.55억	105동 고/18 동남	59.94㎡	2026-10-24	40	0.6%	4.33억	매물 ↗
18	8.55억	105동 5/18 동남	59.94㎡	2026-10-13	40	0.6%	4.33억	매물 ↗
19	8.6억	106동 중/18 동남	59.94㎡	2026-10-24	40	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

410세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 53% = 보증금 5.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.34억(평가 10.08억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 951만 / 자기자본 5.28억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·410세대→62점 + 대단지 1 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~44분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 707m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 36(8)+병원1km 79(10)+약국500m 4(7)+학원1km 153·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 108동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 26건네이버 매물 ↗

37점수초원1단지성원안양 동안구 평촌동 · 34년차 · 368세대

12억84.99㎡ · 2/21 · 동남ROE 1.4%전세 65%~🚇 54분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

368세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 203%→100점

전액상환+현금 4.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·368세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

평촌(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~54분(자차 ~42분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 559m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 23(8)+병원1km 189(10)+약국500m 9(7)+학원1km 683·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

28점수한미매물 2건안양 동안구 관양동 · 41년차 · 220세대

8.7억8.7억 ~ 8.7억 · 58㎡ROE 0.6%전세 39%🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.7억	A2동 1/5 동남	57.96㎡	2026-10-21	28	0.6%	4.48억	매물 ↗
2	8.7억	A2동 1/5 남남	57.96㎡	2026-10-06	28	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.7억

실거래중간 6.4억

전세가율

39%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.09억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 757만 + 재산세 226만 = 보유비용 4,726만
3자산가치(2년 후)
8.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.23억 → 상승분 5,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,298만 − 보유비용 4,726만 = 순익 573만÷ 자기자본 4.48억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.4% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.23억 × 전세가율 39% = 보증금 3.6억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +3만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.48억) / 2.86억 = -56%→0점. 필요 자기자본 4.48억(매매 8.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.6억(평가 9.23억×전세가율 39%) / 잔존대출 4.08억 = 88%→54점

이자 18만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,298만 − 보유비용 4,726만(이자 3,743만+취득세 757만+재산세 226만) = 순익 573만 / 자기자본 4.48억→연ROE 0.6%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·220세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

인덕원(4호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~26분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 331(15)+카페500m 70(8)+병원1km 104(10)+약국500m 11(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)28/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · A2동최근 실거래 2026-07-09 · 180일 2건네이버 매물 ↗

37점수초원3단지대원매물 5건안양 동안구 평촌동 · 34년차 · 752세대

10.8억10.8억 ~ 11.9억 · 60㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	303동 6/15 남남	59.94㎡	2026-10-02	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	11.3억	302동 중/15 서남	59.94㎡	2026-10-15	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
3	11.5억	303동 15/15 동남	59.94㎡	2026-10-09	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.9억	302동 저/15 서남	59.94㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	11.9억	301동 저/15 남남	59.94㎡	2026-09-28	37	1.3%	7.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

752세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 65% = 보증금 7.45억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 11.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·752세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

평촌(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~56분(자차 ~40분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 665m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 13(7)+병원1km 118(10)+약국500m 3(7)+학원1km 656·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수평촌대성유니드안양 동안구 호계동 · 7년차 · 203세대

8억59.88㎡ · 중/25 · 서남ROE 0.3%전세 60%🚇 57분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.5억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·203세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

36점

근거

범계(4호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~35분·카카오 실경로)→36점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 697m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 109(15)+카페500m 39(8)+병원1km 153(10)+약국500m 2(5)+학원1km 196·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 103동최근 실거래 2026-10-04 · 180일 10건네이버 매물 ↗

50점수평촌어바인퍼스트매물 15건안양 동안구 호계동 · 6년차 · 3,850세대

10.9억10.4억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 48%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	108동 6/25 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	10.9억	107동 3/29 동남	59.52㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.68억	매물 ↗
3	11억	201동 22/24 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	105동 2/29 동남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	106동 5/17 서남	59.87㎡	2026-10-23	50	1.3%	6.98억	매물 ↗
6	11.3억	111동 22/29 남남	59.87㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.08억	매물 ↗
7	11.5억	210동 1/21 남남	84.6㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	12억	122동 1/29 남남	84.6㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	10.4억	119동 1/28 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.18억	매물 ↗
10	10.5억	104동 2/25 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	206동 2/20 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	205동 2/26 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	105동 1/29 남남	59.87㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.8억	119동 16/28 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.58억	매물 ↗
15	10.8억	204동 5/23 남남	59.87㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 9.97억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

123건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

3,850세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 48% = 보증금 5.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 11.56억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,638만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 1,613만 / 자기자본 6.68억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 123건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·3,850세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1114m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 35(8)+병원1km 67(10)+약국500m 19(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 123건네이버 매물 ↗

51점수평촌자이아이파크매물 11건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 2,737세대

11.5억9.5억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 49%🚇 52분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	117동 저/29 남남	84.98㎡	2026-10-24	51	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	104동 중/28 남남	59.99㎡	2026-10-24	51	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	106동 중/25 서남	59.98㎡	2026-10-23	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	10.5억	101동 저/27 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	11억	114동 2/29 동남	59.98㎡	2026-10-22	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	106동 저/25 동남	59.96㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	101동 중/27 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	104동 저/28 남남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11.2억	107동 중/26 동남	59.98㎡	2026-10-22	50	1.3%	6.98억	매물 ↗
10	11.3억	114동 중/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.08억	매물 ↗
11	9.5억	107동 저/26 동남	59.98㎡	2026-10-24	49	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.9억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

67건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

2,737세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 49% = 보증금 5.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.98억(평가 12.2억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 67건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·2,737세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

안양(1호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~52분(자차 ~34분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 953m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 19(8)+병원1km 60(10)+약국500m 8(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 117동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 67건네이버 매물 ↗

47점수평촌트리지아매물 8건안양 동안구 호계동 · 2년차 · 2,417세대

11.8억11.65억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.3%전세 45%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	301동 17/31 서남	59.99㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	11.85억	305동 8/29 서남	59.99㎡	2026-10-22	47	1.3%	7.63억	매물 ↗
3	11.9억	302동 22/31 서남	59.99㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	11.9억	105동 16/28 서남	59.98㎡	2026-10-20	47	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	12억	101동 19/25 서남	59.99㎡	2026-10-23	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	303동 32/34 동남	59.98㎡	2026-10-23	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	107동 저/32 서남	59.98㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	11.65억	301동 16/31 남남	59.99㎡	2026-10-21	46	1.3%	7.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.37억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

2,417세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 45% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 12.52억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·2,417세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

범계(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~38분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 942m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 15(8)+병원1km 70(10)+약국500m 4(7)+학원1km 558·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 301동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 23건네이버 매물 ↗

37점수한가람세경매물 15건안양 동안구 관양동 · 30년차 · 1,292세대

8.2억8.2억 ~ 9.5억 · 52㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	511동 저/23 남남	51.75㎡	2026-10-05	37	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.25억	510동 1/23 남남	51.75㎡	2026-10-20	37	0.4%	4.03억	매물 ↗
3	8.3억	511동 저/23 남남	51.75㎡	2026-10-13	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
4	9.5억	511동 중/23 동남	51.75㎡	2026-10-22	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	8.5억	505동 10/15 서남	51.75㎡	2026-10-22	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	511동 4/23 남남	51.75㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	501동 9/10 동남	51.75㎡	2026-10-22	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	502동 3/10 남남	51.75㎡	2026-10-17	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	505동 중/15 서서	51.75㎡	2026-10-20	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	511동 2/23 남남	51.75㎡	2026-10-10	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.8억	505동 중/15 서서	51.75㎡	2026-10-20	36	0.7%	4.58억	매물 ↗
12	9억	501동 중/10 남남	51.75㎡	2026-10-19	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9.1억	510동 19/23 남남	51.75㎡	2026-10-22	36	0.8%	4.88억	매물 ↗
14	9.1억	510동 18/23 동남	51.75㎡	2026-10-20	36	0.8%	4.88억	매물 ↗
15	9.1억	511동 5/23 남남	51.75㎡	2026-10-19	36	0.8%	4.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,292세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,292세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

평촌(4호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~28분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 804m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 26(8)+병원1km 249(10)+약국500m 8(7)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 511동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수한가람한양매물 3건안양 동안구 관양동 · 32년차 · 952세대

11.9억10.7억 ~ 11.9억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	308동 고/23 남남	84.9㎡	2026-09-29	38	1.3%	7.68억	매물 ↗
2	10.7억	305동 고/12 서서	59.78㎡	2026-09-27	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	10.7억	305동 고/12 서남	59.78㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

952세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.62억 → 상승분 7,247만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,247만 − 보유비용 5,161만 = 순익 2,086만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.62억 × 전세가율 65% = 보증금 8.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +202만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.21억(평가 12.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,247만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 2,086만 / 자기자본 7.68억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·952세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

평촌(4호선) 도보 18분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~37분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1085m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 85(15)+카페500m 19(8)+병원1km 160(10)+약국500m 6(7)+학원1km 232·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 308동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

39점수인덕원대림2차매물 16건안양 동안구 평촌동 · 22년차 · 862세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 47%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	202동 22/23 동남	59.84㎡	2026-10-21	39	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	11억	209동 18/23 동남	59.84㎡	2026-10-20	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	202동 저/23 동남	59.84㎡	2026-10-14	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	202동 11/23 동남	59.84㎡	2026-10-02	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	209동 13/23 동남	59.84㎡	2026-10-01	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11.2억	207동 저/23 동남	84.92㎡	2026-10-20	39	1.3%	6.98억	매물 ↗
7	11.3억	205동 중/15 동남	84.92㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.08억	매물 ↗
8	11.5억	203동 10/15 동남	84.92㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	205동 7/15 동남	84.92㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.5억	207동 3/23 동남	84.92㎡	2026-10-06	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
11	11.6억	209동 8/23 동남	59.84㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.38억	매물 ↗
12	11.6억	208동 14/23 서남	84.92㎡	2026-10-20	39	1.3%	7.38억	매물 ↗
13	12억	201동 6/19 서남	84.92㎡	2026-10-23	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	207동 14/23 동남	84.92㎡	2026-10-16	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	208동 2/23 서남	84.92㎡	2026-10-09	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	206동 4/20 남남	84.92㎡	2026-10-08	39	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 9.95억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

17건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

862세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 47% = 보증금 5.39억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.39억(평가 11.46억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 17건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·862세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

인덕원(4호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~62분(자차 ~39분·카카오 실경로)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1056m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 181(15)+카페500m 51(8)+병원1km 106(10)+약국500m 16(7)+학원1km 226·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 202동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 17건네이버 매물 ↗

47점수평촌두산위브리버뷰매물 20건안양 동안구 호계동 · 5년차 · 855세대

8억8억 ~ 10억 · 60~85㎡ROE 0.3%전세 54%🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 중/34 동남	59.99㎡	2026-10-24	47	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	101동 중/18 서남	59.99㎡	2026-10-23	47	0.4%	3.98억	매물 ↗
3	8.2억	101동 고/18 동남	59.99㎡	2026-10-23	47	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	9.2억	106동 9/34 남남	84.99㎡	2026-10-24	47	0.8%	4.98억	매물 ↗
5	9.2억	106동 중/34 남남	84.99㎡	2026-10-23	47	0.8%	4.98억	매물 ↗
6	9.2억	106동 중/34 남남	84.99㎡	2026-10-17	47	0.8%	4.98억	매물 ↗
7	9.2억	106동 고/34 남남	84.99㎡	2026-10-16	47	0.8%	4.98억	매물 ↗
8	9.5억	103동 24/27 동남	84.99㎡	2026-10-24	47	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	106동 고/34 남남	84.99㎡	2026-10-16	47	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	10억	106동 고/34 남남	84.99㎡	2026-10-23	47	1%	5.78억	매물 ↗
11	8.3억	103동 중/27 서남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.5%	4.08억	매물 ↗
12	8.4억	102동 저/25 동남	70.06㎡	2026-10-23	46	0.5%	4.18억	매물 ↗
13	8.5억	107동 저/37 남남	70㎡	2026-10-23	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	107동 고/37 동남	70.01㎡	2026-10-23	46	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.7억	107동 18/37 남남	70㎡	2026-10-24	46	0.6%	4.48억	매물 ↗
16	8.9억	106동 24/34 남남	84.99㎡	2026-10-24	46	0.7%	4.68억	매물 ↗
17	8.9억	103동 2/27 동남	84.99㎡	2026-10-23	46	0.7%	4.68억	매물 ↗
18	9억	106동 고/34 남남	84.99㎡	2026-10-23	46	0.7%	4.78억	매물 ↗
19	9억	106동 중/34 남남	70.06㎡	2026-10-23	46	0.7%	4.78억	매물 ↗
20	9억	105동 고/28 남남	84.99㎡	2026-10-17	46	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.96억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

855세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 54% = 보증금 4.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.58억(평가 8.49억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 112%→89점

전액상환+현금 0.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·855세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

15점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~32분·카카오 실경로)→15점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1119m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 30건네이버 매물 ↗

38점수무궁화효성,한양매물 11건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 800세대

12억9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.4%전세 56%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	102동 고/15 남남	84.51㎡	2026-10-22	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	103동 고/22 남남	84.51㎡	2026-10-22	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	10.3억	108동 1/15 동남	79.05㎡	2026-10-24	37	1.1%	6.08억	매물 ↗
4	10.5억	110동 1/21 서남	84.9㎡	2026-10-21	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	110동 저/21 동남	84.9㎡	2026-10-23	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
6	11억	103동 13/22 남남	84.51㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	103동 중/22 동남	84.51㎡	2026-10-17	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11.2억	104동 저/21 남남	84.51㎡	2026-10-10	37	1.3%	6.98억	매물 ↗
9	11.2억	104동 2/21 동남	84.51㎡	2026-10-22	37	1.3%	6.98억	매물 ↗
10	11.5억	109동 10/22 동남	84.9㎡	2026-10-21	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
11	9억	101동 저/10 서남	59.76㎡	2026-10-10	36	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.8억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

800세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 56% = 보증금 7.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.13억(평가 12.73억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·800세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

범계(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~29분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 874m(15)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 45(8)+병원1km 120(10)+약국500m 7(7)+학원1km 682·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 102동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 8건네이버 매물 ↗

43점수관악(부영)매물 17건안양 동안구 비산동 · 33년차 · 796세대

11.15억9억 ~ 12억 · 59~85㎡ROE 1.2%전세 47%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.15억	210동 고/15 동남	84.63㎡	2026-10-24	43	1.2%	6.93억	매물 ↗
2	11.2억	209동 5/15 서남	84.63㎡	2026-10-21	43	1.3%	6.98억	매물 ↗
3	11.2억	209동 저/15 서남	84.63㎡	2026-09-28	43	1.3%	6.98억	매물 ↗
4	11.5억	201동 고/15 동남	84.63㎡	2026-10-12	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	208동 중/15 동남	84.63㎡	2026-10-19	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	12억	208동 저/15 남남	84.63㎡	2026-10-15	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	10.5억	204동 3/10 남남	84.63㎡	2026-10-20	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.5억	208동 저/15 동남	84.63㎡	2026-10-06	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
9	10.5억	204동 3/10 남남	84.63㎡	2026-10-20	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	11억	210동 저/15 동남	84.63㎡	2026-10-20	42	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	9.7억	207동 14/22 동남	59.44㎡	2026-10-19	41	1%	5.48억	매물 ↗
12	9.7억	207동 14/22 동남	59.44㎡	2026-10-13	41	1%	5.48억	매물 ↗
13	9.7억	207동 중/22 동남	59.44㎡	2026-10-07	41	1%	5.48억	매물 ↗
14	9.3억	206동 중/22 서남	59.44㎡	2026-10-20	40	0.8%	5.08억	매물 ↗
15	9.3억	206동 중/22 서남	59.44㎡	2026-10-20	40	0.8%	5.08억	매물 ↗
16	9억	205동 고/22 동남	59.44㎡	2026-10-17	39	0.7%	4.78억	매물 ↗
17	9억	205동 고/22 동남	59.44㎡	2026-10-17	39	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.15억

실거래중간 8.8억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

55건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

796세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.93억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.93억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,027만 + 재산세 290만 = 보유비용 5,059만
3자산가치(2년 후)
11.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.83억 → 상승분 6,790만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,790만 − 보유비용 5,059만 = 순익 1,731만÷ 자기자본 6.93억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.83억 × 전세가율 47% = 보증금 5.56억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.93억) / 2.86억 = -142%→0점. 필요 자기자본 6.93억(매매 11.15억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.56억(평가 11.83억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,790만 − 보유비용 5,059만(이자 3,743만+취득세 1,027만+재산세 290만) = 순익 1,731만 / 자기자본 6.93억→연ROE 1.2%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 55건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·796세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

범계(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~36분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 916m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 17(8)+병원1km 140(10)+약국500m 5(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 210동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 55건네이버 매물 ↗

37점수한가람삼성매물 6건안양 동안구 관양동 · 32년차 · 708세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	209동 13/17 남남	59.76㎡	2026-10-06	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	11억	208동 6/15 동동	59.76㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	209동 저/17 남남	59.76㎡	2026-10-15	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	12억	206동 8/15 남남	84.93㎡	2026-10-19	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	210동 저/16 남남	84.93㎡	2026-10-12	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	205동 저/15 남남	84.93㎡	2026-10-23	37	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

708세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 65% = 보증금 7.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +173만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.52억(평가 11.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·708세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

21점

근거

평촌(4호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~28분·카카오 실경로)→21점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 959m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 29(8)+병원1km 150(10)+약국500m 8(7)+학원1km 183·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 209동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수무궁화경남매물 5건안양 동안구 호계동 · 32년차 · 590세대

11.5억9.8억 ~ 11.5억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 56%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	306동 1/19 동남	84.9㎡	2026-10-20	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	9.8억	304동 2/15 서남	59.91㎡	2026-10-12	36	1%	5.58억	매물 ↗
3	10억	305동 5/15 동남	59.91㎡	2026-10-24	36	1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	305동 1/15 동남	59.91㎡	2026-10-07	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	305동 11/15 동남	59.91㎡	2026-10-01	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.49억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

590세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 56% = 보증금 6.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +143만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.83억(평가 12.2억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 167%→100점

전액상환+현금 2.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·590세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

범계(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~38분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 878m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 253(15)+카페500m 66(8)+병원1km 163(10)+약국500m 7(7)+학원1km 718·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 306동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 11건네이버 매물 ↗

37점수비산힐스테이트매물 5건안양 동안구 비산동 · 21년차 · 551세대

8.4억8.4억 ~ 8.5억 · 82㎡ROE 0.5%전세 64%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.4억	101동 20/21 서남	82.2㎡	2026-10-24	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
2	8.4억	101동 고/21 서남	82.2㎡	2026-10-22	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
3	8.5억	104동 저/21 서남	82.2㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
4	8.5억	104동 19/21 서남	82.2㎡	2026-10-06	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	104동 고/21 서남	82.2㎡	2026-10-22	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.4억

실거래중간 6.9억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

551세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 19분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.88억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 724만 + 재산세 218만 = 보유비용 4,685만
3자산가치(2년 후)
8.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.91억 → 상승분 5,116만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,116만 − 보유비용 4,685만 = 순익 431만÷ 자기자본 4.18억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.8% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.91억 × 전세가율 64% = 보증금 5.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

4점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.18억) / 2.86억 = -46%→4점. 필요 자기자본 4.18억(매매 8.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 8.91억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,116만 − 보유비용 4,685만(이자 3,743만+취득세 724만+재산세 218만) = 순익 431만 / 자기자본 4.18억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·551세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

명학(1호선) 도보 19분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~26분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1068m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 33(8)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 232·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 14건네이버 매물 ↗

38점수래미안인덕원더포인트매물 7건안양 동안구 평촌동 · 27년차 · 535세대

11.2억9.7억 ~ 11.8억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 48%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	101동 중/26 동남	84.99㎡	2026-10-20	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
2	11.5억	102동 중/17 서남	84.99㎡	2026-10-13	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	102동 고/17 서남	84.99㎡	2026-10-10	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.8억	102동 저/17 서남	84.99㎡	2026-10-16	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
5	9.7억	101동 1/26 동남	59.76㎡	2026-10-24	37	1%	5.48억	매물 ↗
6	10.5억	101동 16/26 서남	59.76㎡	2026-10-24	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	105동 3/24 동남	59.76㎡	2026-10-23	37	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래중간 9.45억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

535세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.88억 → 상승분 6,821만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,821만 − 보유비용 5,066만 = 순익 1,755만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.88억 × 전세가율 48% = 보증금 5.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.7억(평가 11.88억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·535세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

인덕원(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~38분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 952m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 37(8)+병원1km 110(10)+약국500m 13(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 21건네이버 매물 ↗

45점수e편한세상평촌어반밸리매물 2건안양 동안구 호계동 · 0년차 · 458세대

10.6억10.6억 ~ 11.5억 · 60~75㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.6억	101동 고/19 남남	59.84㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.38억	매물 ↗
2	11.5억	104동 18/20 서남	74.96㎡	2026-10-24	45	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

0년차

458세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.42억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 966만 + 재산세 276만 = 보유비용 4,984만
3자산가치(2년 후)
10.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.25억 → 상승분 6,455만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,455만 − 보유비용 4,984만 = 순익 1,471만÷ 자기자본 6.38억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.25억 × 전세가율 65% = 보증금 7.31억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +164만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.38억) / 2.86억 = -123%→0점. 필요 자기자본 6.38억(매매 10.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.31억(평가 11.25억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 179%→100점

전액상환+현금 3.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,455만 − 보유비용 4,984만(이자 3,743만+취득세 966만+재산세 276만) = 순익 1,471만 / 자기자본 6.38억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 0년차·458세대→100점 + 대단지 2 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~30분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 903m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 41(8)+병원1km 73(10)+약국500m 12(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수무궁화코오롱매물 5건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 458세대

10.9억9.2억 ~ 11억 · 59~85㎡ROE 1.2%전세 61%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	710동 15/21 남남	84.96㎡	2026-10-19	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	11억	707동 중/16 동남	84.96㎡	2026-10-14	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	9.8억	709동 고/13 서남	59.34㎡	2026-10-24	36	1%	5.58억	매물 ↗
4	10억	712동 고/16 남남	84.96㎡	2026-09-30	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	9.2억	709동 고/13 서남	59.34㎡	2026-10-01	35	0.8%	4.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 8.58억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

458세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 61% = 보증금 7.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.05억(평가 11.56억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 173%→100점

전액상환+현금 2.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·458세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

12점

근거

범계(4호선) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~29분·카카오 실경로)→12점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1090m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 54(8)+병원1km 65(10)+약국500m 7(7)+학원1km 696·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 710동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 12건네이버 매물 ↗

44점수평촌두산위브더프라임매물 2건안양 동안구 호계동 · 1년차 · 456세대

9.5억8.5억 ~ 9.5억 · 60~85㎡ROE 0.9%전세 87%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	103동 중/32 남남	84.9㎡	2026-10-21	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	8.5억	104동 중/32 서남	59.99㎡	2026-10-16	43	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 7.5억

전세가율

87%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

456세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 87% = 보증금 8.77억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +227만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.77억(평가 10.08억×전세가율 87%) / 잔존대출 4.08억 = 215%→100점

전액상환+현금 4.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·456세대→100점 + 대단지 2 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

27점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~31분·카카오 실경로)→27점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 938m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 22(8)+병원1km 71(10)+약국500m 4(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 103동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 3건네이버 매물 ↗

37점수무궁화금호매물 6건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 438세대

11억9.3억 ~ 11.5억 · 60~73㎡ROE 1.2%전세 57%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	206동 10/15 동남	72.89㎡	2026-10-16	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	206동 7/15 동남	72.89㎡	2026-10-01	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	9.3억	207동 1/15 서남	59.82㎡	2026-10-22	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
4	9.8억	207동 15/15 서남	59.82㎡	2026-10-22	36	1%	5.58억	매물 ↗
5	9.8억	207동 7/15 서남	59.82㎡	2026-10-22	36	1%	5.58억	매물 ↗
6	10.5억	206동 4/15 동남	72.89㎡	2026-10-19	36	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

438세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 57% = 보증금 6.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +135만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.65억(평가 11.67억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 163%→100점

전액상환+현금 2.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·438세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

범계(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~28분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 834m(15)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 188(15)+카페500m 61(8)+병원1km 178(10)+약국500m 9(7)+학원1km 708·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 206동최근 실거래 2026-08-08 · 180일 9건네이버 매물 ↗

37점수한가람두산매물 8건안양 동안구 관양동 · 34년차 · 436세대

11억10.5억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	103동 1/14 서서	59.97㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	103동 고/14 동동	59.97㎡	2026-10-10	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.7억	101동 14/16 동남	84.84㎡	2026-10-08	37	1.3%	7.48억	매물 ↗
4	12억	102동 고/16 남남	84.84㎡	2026-10-13	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	104동 중/14 동남	84.84㎡	2026-10-06	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	10.5억	106동 저/14 동동	59.97㎡	2026-10-22	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.5억	103동 저/14 동북	59.97㎡	2026-10-01	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.65억	106동 12/14 동동	59.97㎡	2026-10-23	36	1.2%	6.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

436세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·436세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

29점

근거

평촌(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~38분·카카오 실경로)→29점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 834m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 24(8)+병원1km 205(10)+약국500m 6(7)+학원1km 203·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수무궁화진흥매물 7건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 321세대

11억8억 ~ 11억 · 57~85㎡ROE 1.2%전세 54%🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	506동 11/15 서남	84.63㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	502동 12/15 동남	84.63㎡	2026-10-06	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	505동 중/11 동남	84.63㎡	2026-09-28	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	506동 11/15 동남	84.63㎡	2026-10-15	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	8억	501동 4/15 서남	56.76㎡	2026-10-12	36	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	10.3억	502동 14/15 동남	84.63㎡	2026-10-12	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
7	10.5억	503동 4/10 동남	84.63㎡	2026-10-17	36	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.95억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

321세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 54% = 보증금 6.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.3억(평가 11.67억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·321세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

범계(4호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~37분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1186m(15)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 194(15)+카페500m 65(8)+병원1km 72(10)+약국500m 6(7)+학원1km 726·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 506동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 6건네이버 매물 ↗

45점수비산한신더휴(주상복합)매물 2건안양 동안구 비산동 · 4년차 · 230세대

8.1억8.1억 ~ 8.2억 · 71㎡ROE 0.4%전세 91%🚇 53분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	102동 중/25 서남	71.39㎡	2026-10-13	45	0.4%	3.88억	매물 ↗
2	8.2억	102동 중/25 서남	71.39㎡	2026-10-12	45	0.4%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 5.47억

전세가율

91%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

230세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~24분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,644만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 4,933만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,933만 − 보유비용 4,644만 = 순익 289만÷ 자기자본 3.88억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 91% = 보증금 7.82억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +186만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

15점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.88억) / 2.86억 = -35%→15점. 필요 자기자본 3.88억(매매 8.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.82억(평가 8.59억×전세가율 91%) / 잔존대출 4.08억 = 191%→100점

전액상환+현금 3.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,933만 − 보유비용 4,644만(이자 3,743만+취득세 691만+재산세 211만) = 순익 289만 / 자기자본 3.88억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·230세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

38점

근거

안양(1호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~53분(자차 ~24분·카카오 실경로)→38점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 966m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 131(15)+카페500m 38(8)+병원1km 95(10)+약국500m 14(7)+학원1km 244·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 13건네이버 매물 ↗

37점수영풍매물 4건안양 동안구 평촌동 · 27년차 · 230세대

8.1억8.1억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 0.4%전세 146%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.1억	101동 6/22 동남	84.76㎡	2026-10-07	37	0.4%	3.88억	매물 ↗
2	8.1억	101동 고/22 남남	84.76㎡	2026-10-02	37	0.4%	3.88억	매물 ↗
3	8.3억	101동 16/22 동남	84.76㎡	2026-10-10	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
4	8.5억	101동 15/22 남남	84.76㎡	2026-09-29	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.1억

실거래중간 3.08억

전세가율

146%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

230세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평촌(4호선) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~28분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.67억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 691만 + 재산세 211만 = 보유비용 4,644만
3자산가치(2년 후)
8.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 4,933만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,933만 − 보유비용 4,644만 = 순익 289만÷ 자기자본 3.88억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 146% = 보증금 12.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 8.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +390만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

15점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.88억) / 2.86억 = -35%→15점. 필요 자기자본 3.88억(매매 8.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 12.55억(평가 8.59억×전세가율 146%) / 잔존대출 4.08억 = 307%→100점

전액상환+현금 8.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·230세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

17점

근거

평촌(4호선) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~62분(자차 ~28분·카카오 실경로)→17점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 49(8)+병원1km 88(10)+약국500m 14(7)+학원1km 233·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 13.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 101동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 7건네이버 매물 ↗

33점수인덕원대림1차안양 동안구 평촌동 · 26년차 · 180세대

8.5억84.9㎡ · 3/11 · 동남ROE 0.6%전세 51%🚇 59분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 7.65억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

180세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 5,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,177만 − 보유비용 4,699만 = 순익 478만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 51% = 보증금 4.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.51억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.6억(평가 9.02억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→89점

전액상환+현금 0.51억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,177만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 478만 / 자기자본 4.28억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·180세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

인덕원(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~27분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 897m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 175(15)+카페500m 52(8)+병원1km 130(10)+약국500m 14(7)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)33/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.16억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 101동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수관악(동성,현대,청구)매물 20건안양 동안구 비산동 · 34년차 · 1,800세대

11.5억9.4억 ~ 11.6억 · 59~85㎡ROE 1.3%전세 47%🚇 61분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	132동 6/17 동남	84.94㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	133동 중/26 서남	84.72㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	117동 6/15 동남	84.94㎡	2026-10-15	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	125동 중/26 서남	84.9㎡	2026-10-12	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	114동 중/17 동남	84.94㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	132동 중/17 동남	84.94㎡	2026-10-16	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.6억	136동 중/20 남남	84.94㎡	2026-10-06	44	1.3%	7.38억	매물 ↗
8	9.8억	138동 중/15 동남	59.4㎡	2026-10-19	43	1%	5.58억	매물 ↗
9	9.8억	138동 11/15 동남	59.4㎡	2026-09-28	43	1%	5.58억	매물 ↗
10	10.2억	135동 중/10 서남	71.17㎡	2026-10-21	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
11	10.5억	132동 17/17 동남	84.94㎡	2026-10-24	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	125동 2/26 서남	84.72㎡	2026-10-16	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	11억	134동 8/17 동남	84.94㎡	2026-10-19	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11.2억	115동 13/26 서남	84.72㎡	2026-10-23	43	1.3%	6.98억	매물 ↗
15	11.3억	114동 고/17 동남	84.94㎡	2026-10-07	43	1.3%	7.08억	매물 ↗
16	9.5억	111동 7/15 동남	59.4㎡	2026-10-12	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	9.5억	111동 중/15 동남	59.4㎡	2026-10-19	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
18	9.5억	111동 중/15 동남	59.4㎡	2026-10-10	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
19	9.5억	127동 고/15 동남	59.4㎡	2026-09-28	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.4억	111동 15/15 동동	59.4㎡	2026-10-03	41	0.9%	5.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.8억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

55건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,800세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 47% = 보증금 5.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 12.2억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 55건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,800세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

23점

근거

범계(4호선) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~61분(자차 ~25분·카카오 실경로)→23점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 917m(15)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 28(8)+병원1km 114(10)+약국500m 2(5)+학원1km 195·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 132동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 55건네이버 매물 ↗

43점수한양수자인평촌리버뷰매물 7건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 304세대

8.5억8.5억 ~ 9억 · 59~60㎡ROE 0.6%전세 60%🚇 58분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	102동 고/29 서남	59.95㎡	2026-10-10	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
2	8.6억	102동 9/29 서남	59.95㎡	2026-10-24	43	0.6%	4.38억	매물 ↗
3	8.7억	102동 고/29 서남	59.95㎡	2026-09-29	43	0.6%	4.48억	매물 ↗
4	8.9억	102동 15/29 서남	59.95㎡	2026-10-08	43	0.7%	4.68억	매물 ↗
5	9억	102동 29/29 서남	59.95㎡	2026-10-20	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9억	102동 저/29 동남	59.4㎡	2026-10-23	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9억	102동 중/29 서남	59.95㎡	2026-10-16	43	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 6.95억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

304세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)명학(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~26분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 5,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,177만 − 보유비용 4,699만 = 순익 478만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 60% = 보증금 5.41억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.33억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +81만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.41억(평가 9.02억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.33억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·304세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

24점

근거

명학(1호선) 도보 17분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~58분(자차 ~26분·카카오 실경로)→24점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 825m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 84(15)+카페500m 34(8)+병원1km 133(10)+약국500m 2(5)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 102동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

38점수샛별한양2,3단지매물 6건안양 동안구 비산동 · 34년차 · 1,482세대

11.4억9.8억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.4억	302동 2/23 남남	84.9㎡	2026-10-20	38	1.3%	7.18억	매물 ↗
2	12억	302동 6/23 남남	84.9㎡	2026-10-20	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	9.8억	208동 1/15 남남	59.82㎡	2026-10-19	37	1%	5.58억	매물 ↗
4	9.8억	204동 1/15 남남	59.82㎡	2026-10-10	37	1%	5.58억	매물 ↗
5	10억	208동 저/15 남남	59.82㎡	2026-10-08	37	1%	5.78억	매물 ↗
6	10.2억	208동 중/15 남남	59.82㎡	2026-10-22	37	1.1%	5.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)범계(4호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.09억 → 상승분 6,943만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,943만 − 보유비용 5,093만 = 순익 1,850만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.09억 × 전세가율 65% = 보증금 7.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +187만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.86억(평가 12.09억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 192%→100점

전액상환+현금 3.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,943만 − 보유비용 5,093만(이자 3,743만+취득세 1,054만+재산세 296만) = 순익 1,850만 / 자기자본 7.18억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

26점

근거

범계(4호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~60분(자차 ~43분·카카오 실경로)→26점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 871m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 10(5)+병원1km 206(10)+약국500m 7(7)+학원1km 220·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수비산삼성래미안매물 20건안양 동안구 비산동 · 23년차 · 3,806세대

10.5억8억 ~ 11억 · 60~164㎡ROE 1.1%전세 54%🚇 59분 · 환승1▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	110동 1/27 서남	84.91㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	127동 18/28 동동	114.6㎡	2026-10-16	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	120동 5/28 남남	114.6㎡	2026-10-14	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	11억	103동 5/27 서남	164.37㎡	2026-10-21	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	103동 4/27 서남	164.37㎡	2026-10-14	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	8억	139동 4/24 동남	59.87㎡	2026-10-24	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	9.5억	126동 1/25 서남	84.91㎡	2026-10-23	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	136동 4/28 동동	84.91㎡	2026-10-19	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.6억	123동 2/25 동남	84.91㎡	2026-10-22	44	0.9%	5.38억	매물 ↗
10	9.6억	128동 1/25 서남	84.91㎡	2026-10-15	44	0.9%	5.38억	매물 ↗
11	9.7억	123동 8/25 동남	84.91㎡	2026-10-19	44	1%	5.48억	매물 ↗
12	9.8억	126동 4/25 서남	84.91㎡	2026-10-20	44	1%	5.58억	매물 ↗
13	9.8억	136동 23/28 동동	84.91㎡	2026-10-19	44	1%	5.58억	매물 ↗
14	9.8억	106동 고/28 서남	84.91㎡	2026-10-23	44	1%	5.58억	매물 ↗
15	10억	115동 12/23 동남	84.91㎡	2026-10-16	44	1%	5.78억	매물 ↗
16	10.4억	132동 12/27 동동	114.6㎡	2026-10-15	44	1.1%	6.18억	매물 ↗
17	8.2억	143동 5/15 남남	59.88㎡	2026-10-14	43	0.4%	3.98억	매물 ↗
18	8.8억	121동 고/27 서남	59.87㎡	2026-10-21	43	0.7%	4.58억	매물 ↗
19	8.9억	131동 11/25 동남	59.87㎡	2026-10-22	43	0.7%	4.68억	매물 ↗
20	9억	123동 14/25 동남	59.87㎡	2026-10-24	43	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.79억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

76건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,806세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 54% = 보증금 6.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.02억(평가 11.14억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 76건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,806세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

안양(1호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~59분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1355m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 30(8)+병원1km 62(10)+약국500m 12(7)+학원1km 222·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 110동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 76건네이버 매물 ↗

45점수평촌센텀퍼스트매물 3건안양 동안구 호계동 · 3년차 · 2,886세대

12억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.4%전세 29%🚇 68분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	121동 1/17 서남	59.79㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	104동 저/38 남남	59.99㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	11.5억	121동 1/17 동남	59.99㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.1억

전세가율

29%

실측 전세계약

실거래(180일)

54건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

2,886세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 25분 → 1회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 29% = 보증금 3.69억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −90%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

58점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.69억(평가 12.73억×전세가율 29%) / 잔존대출 4.08억 = 90%→58점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 54건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·2,886세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 25분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~68분(자차 ~38분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1557m(8)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 132(15)+카페500m 36(8)+병원1km 63(10)+약국500m 14(7)+학원1km 318·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 4.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 121동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 54건네이버 매물 ↗

40점수호계현대홈타운2차매물 15건안양 동안구 호계동 · 23년차 · 1,977세대

8억8억 ~ 9억 · 60~143㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 71분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	213동 8/27 서남	84.91㎡	2026-10-19	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	208동 6/27 동남	59.97㎡	2026-10-14	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	217동 저/27 동남	59.97㎡	2026-10-21	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	217동 중/27 남남	59.97㎡	2026-10-08	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8.1억	203동 저/27 동남	84.97㎡	2026-10-24	39	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.1억	224동 고/25 동남	84.91㎡	2026-10-12	39	0.4%	3.88억	매물 ↗
7	8.1억	214동 중/27 서남	84.97㎡	2026-10-12	39	0.4%	3.88억	매물 ↗
8	8.2억	212동 고/27 동남	84.97㎡	2026-10-24	39	0.4%	3.98억	매물 ↗
9	8.25억	223동 중/26 동남	84.91㎡	2026-10-22	39	0.4%	4.03억	매물 ↗
10	8.3억	222동 8/18 동남	59.97㎡	2026-10-21	38	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.3억	210동 16/27 동남	98.78㎡	2026-10-20	38	0.5%	4.08억	매물 ↗
12	8.3억	212동 고/27 남남	84.97㎡	2026-10-22	38	0.5%	4.08억	매물 ↗
13	8.4억	219동 2/27 동남	142.68㎡	2026-10-15	38	0.5%	4.18억	매물 ↗
14	8.5억	204동 저/20 동남	115.07㎡	2026-10-19	38	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	9억	218동 저/27 동남	142.68㎡	2026-10-22	38	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,977세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 28분 → 1회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,977세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 28분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~71분(자차 ~30분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1654m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 22(8)+병원1km 87(10)+약국500m 9(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 213동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수호계e-편한세상매물 17건안양 동안구 호계동 · 23년차 · 1,752세대

8억8억 ~ 9.7억 · 60~143㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 74분 · 환승1▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 중/26 남남	59.98㎡	2026-10-23	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	116동 고/27 서남	84.84㎡	2026-10-09	40	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	9.7억	109동 고/24 동남	116.5㎡	2026-10-16	39	1%	5.48억	매물 ↗
4	8.3억	116동 19/27 서남	84.84㎡	2026-10-22	38	0.5%	4.08억	매물 ↗
5	8.35억	116동 고/27 서남	84.84㎡	2026-10-23	38	0.5%	4.13억	매물 ↗
6	8.5억	118동 저/25 동남	97.7㎡	2026-10-19	38	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	9억	109동 8/24 동남	116.5㎡	2026-10-20	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	115동 고/27 서남	116.5㎡	2026-10-22	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9억	115동 고/27 서남	116.5㎡	2026-10-20	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	109동 고/24 동남	116.5㎡	2026-10-19	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	113동 저/27 동남	143.33㎡	2026-10-12	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	113동 저/27 동남	143.33㎡	2026-10-22	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	109동 저/24 남남	116.5㎡	2026-10-08	38	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9.2억	115동 고/27 서남	116.5㎡	2026-10-16	38	0.8%	4.98억	매물 ↗
15	9.4억	113동 고/27 동남	143.33㎡	2026-10-22	38	0.9%	5.18억	매물 ↗
16	9.5억	113동 중/27 동남	143.33㎡	2026-10-19	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	9.5억	114동 고/27 동남	143.33㎡	2026-10-13	38	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,752세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)군포(1호선) 도보 27분 → 1회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,752세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

군포(1호선) 도보 27분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~74분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1672m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 21(8)+병원1km 74(10)+약국500m 10(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수평촌래미안푸르지오매물 14건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 1,199세대

11.4억10.5억 ~ 12억 · 60~69㎡ROE 1.3%전세 45%🚇 63분 · 환승1▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.4억	105동 저/33 서남	59.93㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
2	11.7억	104동 저/36 동남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.9억	105동 11/33 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	11.9억	104동 중/36 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	11.9억	102동 저/33 서남	68.99㎡	2026-10-16	46	1.3%	7.68억	매물 ↗
6	12억	104동 15/36 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	102동 19/33 서남	68.99㎡	2026-10-24	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	105동 고/33 서남	59.96㎡	2026-10-24	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	12억	102동 고/33 서남	68.99㎡	2026-10-23	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	104동 고/36 서남	59.96㎡	2026-10-20	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	105동 고/33 서남	59.96㎡	2026-10-19	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	104동 저/36 서남	59.96㎡	2026-10-19	46	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	10.5억	101동 고/22 동남	59.96㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.6억	103동 중/17 동남	59.93㎡	2026-10-20	45	1.1%	6.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래중간 11.9억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,199세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 26분 → 1회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.09억 → 상승분 6,943만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,943만 − 보유비용 5,093만 = 순익 1,850만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.09억 × 전세가율 45% = 보증금 5.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.44억(평가 12.09억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,199세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 26분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~63분(자차 ~35분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1250m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 32(8)+병원1km 72(10)+약국500m 9(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.79억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 20건네이버 매물 ↗

48점수평촌더샵아이파크매물 5건안양 동안구 호계동 · 8년차 · 1,174세대

12억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.4%전세 45%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	108동 중/21 남남	59.94㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	105동 중/20 동남	59.8㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	104동 저/20 동남	59.94㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	108동 중/21 남남	59.8㎡	2026-10-24	48	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	11억	109동 중/21 남남	59.8㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.8억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,174세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 45% = 보증금 5.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 12.73억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,174세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 23분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1416m(8)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 41(8)+병원1km 84(10)+약국500m 12(7)+학원1km 614·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 33건네이버 매물 ↗

39점수비산롯데캐슬매물 11건안양 동안구 비산동 · 23년차 · 955세대

11.5억8.8억 ~ 12억 · 82~108㎡ROE 1.3%전세 53%🚇 62분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 고/21 남남	108.19㎡	2026-10-19	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	12억	103동 5/21 남남	108.19㎡	2026-10-17	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	9.2억	106동 저/22 남남	82.24㎡	2026-10-09	38	0.8%	4.98억	매물 ↗
4	9.5억	114동 중/18 남남	82.24㎡	2026-10-21	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	10억	116동 4/19 남남	84.66㎡	2026-10-16	38	1%	5.78억	매물 ↗
6	8.8억	108동 2/22 남남	82.24㎡	2026-10-21	37	0.7%	4.58억	매물 ↗
7	8.8억	113동 1/18 동동	82.24㎡	2026-10-17	37	0.7%	4.58억	매물 ↗
8	8.85억	116동 6/19 동동	82.24㎡	2026-10-08	37	0.7%	4.63억	매물 ↗
9	9억	116동 2/19 동동	82.24㎡	2026-10-23	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	105동 중/22 남남	82.24㎡	2026-10-16	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	115동 23/23 동동	82.24㎡	2026-09-28	37	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 8.28억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

955세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 26분 → 1회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 53% = 보증금 6.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +127만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.47억(평가 12.2억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·955세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 26분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~62분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1344m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 31(8)+병원1km 73(10)+약국500m 9(7)+학원1km 243·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 18건네이버 매물 ↗

40점수비산한화꿈에그린매물 13건안양 동안구 비산동 · 17년차 · 774세대

11억8.2억 ~ 12억 · 60~132㎡ROE 1.2%전세 66%🚇 57분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	109동 25/28 동남	111.47㎡	2026-10-20	40	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	110동 저/25 서남	132.06㎡	2026-10-12	40	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.5억	108동 6/25 동남	111.47㎡	2026-10-21	40	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	12억	110동 고/25 서남	132.06㎡	2026-10-19	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	109동 중/28 동남	111.47㎡	2026-10-06	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	8.2억	109동 1/28 동남	111.47㎡	2026-09-28	39	0.4%	3.98억	매물 ↗
7	9.7억	103동 중/28 서남	84.97㎡	2026-10-10	39	1%	5.48억	매물 ↗
8	9.8억	103동 중/28 서남	84.97㎡	2026-10-08	39	1%	5.58억	매물 ↗
9	10억	105동 저/28 서남	84.97㎡	2026-10-13	39	1%	5.78억	매물 ↗
10	10억	109동 저/28 동남	111.47㎡	2026-10-10	39	1%	5.78억	매물 ↗
11	10억	103동 저/28 서남	84.97㎡	2026-09-29	39	1%	5.78억	매물 ↗
12	10.5억	110동 중/25 서남	132.06㎡	2026-10-10	39	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	8.5억	101동 저/28 서남	59.99㎡	2026-10-02	38	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 7.4억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

774세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~27분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 66% = 보증금 7.7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +181만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.7억(평가 11.67억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·774세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

안양(1호선) 도보 20분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~57분(자차 ~27분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1252m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 49(8)+병원1km 87(10)+약국500m 17(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.75억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 109동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 22건네이버 매물 ↗

37점수무궁화태영매물 10건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 654세대

9.5억8.5억 ~ 10.5억 · 85㎡ROE 0.9%전세 52%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	602동 3/15 남남	84.9㎡	2026-10-23	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	602동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-19	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9.5억	602동 저/15 남남	84.9㎡	2026-10-16	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	10억	601동 고/15 남남	84.9㎡	2026-10-20	37	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	607동 고/15 남남	84.9㎡	2026-10-12	37	1%	5.78억	매물 ↗
6	10.5억	603동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-24	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	9억	607동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-24	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	603동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	8.5억	607동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-16	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	607동 중/15 남남	84.9㎡	2026-10-02	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 7.38억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

654세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 52% = 보증금 5.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.24억(평가 10.08억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·654세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 23분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1400m(8)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 109(15)+카페500m 49(8)+병원1km 92(10)+약국500m 6(7)+학원1km 679·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 602동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 21건네이버 매물 ↗

39점수비산e-편한세상매물 9건안양 동안구 비산동 · 18년차 · 486세대

12억9.9억 ~ 12억 · 85~126㎡ROE 1.4%전세 65%~🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	106동 10/15 동남	125.79㎡	2026-10-02	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	9.9억	103동 12/15 남남	84.98㎡	2026-10-19	38	1%	5.68억	매물 ↗
3	10.5억	102동 7/15 동남	84.98㎡	2026-10-22	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	105동 14/15 동남	84.98㎡	2026-10-16	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.6억	101동 9/15 동남	84.98㎡	2026-10-19	38	1.1%	6.38억	매물 ↗
6	10.6억	110동 8/15 서남	84.98㎡	2026-10-16	38	1.1%	6.38억	매물 ↗
7	10.6억	110동 고/15 서남	84.98㎡	2026-10-12	38	1.1%	6.38억	매물 ↗
8	10.6억	101동 저/15 동남	84.98㎡	2026-10-23	38	1.1%	6.38억	매물 ↗
9	11억	107동 4/15 동남	125.79㎡	2026-10-19	38	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

486세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 203%→100점

전액상환+현금 4.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·486세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 29분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~25분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1347m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 19(8)+병원1km 61(10)+약국500m 7(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수무궁화건영매물 6건안양 동안구 호계동 · 34년차 · 468세대

10.8억9.6억 ~ 11억 · 76~85㎡ROE 1.2%전세 73%🚇 65분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	705동 2/15 동남	84.84㎡	2026-10-14	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	11억	701동 3/15 동남	84.84㎡	2026-10-09	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	9.6억	704동 고/14 동남	76.36㎡	2026-10-24	36	0.9%	5.38억	매물 ↗
4	10억	702동 중/15 동남	84.84㎡	2026-10-17	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	10.2억	703동 4/15 동남	84.84㎡	2026-10-20	36	1.1%	5.98억	매물 ↗
6	10.5억	703동 15/15 동남	84.84㎡	2026-10-12	36	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 6.85억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

468세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 23분 → 1회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 73% = 보증금 8.36억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +209만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.36억(평가 11.46억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·468세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 23분→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~65분(자차 ~29분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1224m(8)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 47(8)+병원1km 78(10)+약국500m 4(7)+학원1km 701·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.43억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 705동최근 실거래 2026-09-20 · 180일 12건네이버 매물 ↗

43점수평촌트루엘파크매물 5건안양 동안구 호계동 · 8년차 · 200세대

11억9억 ~ 11억 · 59~83㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 저/29 남남	82.55㎡	2026-10-12	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	9.3억	102동 고/29 남남	59.43㎡	2026-10-23	42	0.8%	5.08억	매물 ↗
3	9.8억	101동 고/29 서남	59.92㎡	2026-10-22	42	1%	5.58억	매물 ↗
4	10.4억	102동 고/29 동남	73.49㎡	2026-10-22	42	1.1%	6.18억	매물 ↗
5	9억	101동 저/29 남남	59.92㎡	2026-10-20	41	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금정(1호선·4호선) 도보 24분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·200세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금정(1호선·4호선) 도보 24분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~67분(자차 ~41분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1501m(8)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 39(8)+병원1km 76(10)+약국500m 11(7)+학원1km 604·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수힐스테이트비산파크뷰매물 15건안양 동안구 비산동 · 5년차 · 303세대

8.3억8.3억 ~ 9.8억 · 60~77㎡ROE 0.5%전세 61%🚇 55분 · 환승1▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	105동 고/29 동동	59.9㎡	2026-10-24	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
2	9.3억	106동 중/24 남남	76.78㎡	2026-10-24	44	0.8%	5.08억	매물 ↗
3	9.5억	106동 16/24 남남	76.78㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	102동 17/20 서남	76.78㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	103동 13/17 남남	76.78㎡	2026-10-22	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	106동 22/24 남남	76.78㎡	2026-10-22	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	106동 12/24 남남	76.78㎡	2026-10-19	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	104동 고/29 동동	59.9㎡	2026-09-29	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	106동 22/24 남남	76.78㎡	2026-10-20	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	103동 고/17 남남	76.78㎡	2026-10-20	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	102동 고/20 서남	76.78㎡	2026-10-07	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.8억	102동 중/20 서남	76.78㎡	2026-10-21	44	1%	5.58억	매물 ↗
13	8.5억	105동 중/29 동동	59.9㎡	2026-10-24	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	105동 고/29 동동	59.9㎡	2026-10-19	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.8억	105동 중/29 동남	59.9㎡	2026-10-12	43	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.55억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

303세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~25분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.81억 → 상승분 5,055만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,055만 − 보유비용 4,671만 = 순익 383만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.81억 × 전세가율 61% = 보증금 5.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.37억(평가 8.81억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·303세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

28점

근거

안양(1호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~55분(자차 ~25분·카카오 실경로)→28점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1111m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 7(4)+병원1km 37(10)+약국500m 1(2)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 16건네이버 매물 ↗

45점수평촌엘프라우드매물 6건안양 동안구 비산동 · 3년차 · 2,739세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.1%전세 46%🚇 66분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	111동 25/29 동남	59.97㎡	2026-10-24	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	111동 고/29 남남	59.97㎡	2026-10-24	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	11억	203동 고/27 남남	59.97㎡	2026-10-24	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	12억	120동 고/24 동남	59.76㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	101동 고/25 동남	59.76㎡	2026-10-22	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	105동 중/29 남남	59.76㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.5억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

2,739세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)안양(1호선) 도보 29분 → 1회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 46% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 11.14억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·2,739세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

안양(1호선) 도보 29분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~66분(자차 ~38분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1780m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 4(2)+병원1km 35(10)+약국500m 0(0)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 111동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수동편마을3단지매물 15건안양 동안구 관양동 · 15년차 · 1,042세대

11.7억10.7억 ~ 12억 · 74~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	313동 2/17 동남	84.97㎡	2026-10-24	42	1.3%	7.48억	매물 ↗
2	12억	315동 14/16 동남	84.97㎡	2026-10-24	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	301동 7/15 동남	84.97㎡	2026-10-24	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	307동 2/22 서남	84.98㎡	2026-10-24	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	313동 13/17 서남	84.97㎡	2026-10-24	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	315동 2/16 서남	84.97㎡	2026-10-23	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	313동 12/17 동남	84.97㎡	2026-10-22	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	314동 중/17 동남	84.97㎡	2026-10-24	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	12억	312동 고/15 동남	74.92㎡	2026-10-22	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	313동 저/17 남남	84.97㎡	2026-10-20	42	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	10.7억	301동 1/15 동남	84.97㎡	2026-10-24	41	1.2%	6.48억	매물 ↗
12	10.8억	312동 1/15 서남	74.96㎡	2026-10-24	41	1.2%	6.58억	매물 ↗
13	10.9억	317동 중/15 동남	74.34㎡	2026-10-24	41	1.2%	6.68억	매물 ↗
14	11.1억	317동 중/15 동남	74.34㎡	2026-10-23	41	1.2%	6.88억	매물 ↗
15	11.5억	309동 고/15 남남	74.92㎡	2026-10-22	41	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

1,042세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)인덕원(4호선) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,134만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.41억 → 상승분 7,125만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,125만 − 보유비용 5,134만 = 순익 1,992만÷ 자기자본 7.48억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.41억 × 전세가율 65% = 보증금 8.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.98억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +196만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.48억) / 2.86억 = -161%→0점. 필요 자기자본 7.48억(매매 11.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.07억(평가 12.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 198%→100점

전액상환+현금 3.98억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,125만 − 보유비용 5,134만(이자 3,743만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 1,992만 / 자기자본 7.48억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

69점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·1,042세대→62점 + 대단지 7 = 69점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

인덕원(4호선) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~68분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

45점

근거

역 1425m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 4(2)+병원1km 18(10)+약국500m 1(2)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=45점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 313동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석