1조건 설정→2후보 탐색→3나란히 비교→4단지 검증· 프로필에서 근거 확인→5임장·결정

전체 매물 / 안양 동안구 관양동

공작부영

레이더 50근거 부족 — 추천 보류재건축 관망 (용적률 198%)

안양 동안구 관양동· 1,710세대· 34년차(1993년 준공)· 용적률 198%네이버 ↗카카오맵 ↗

❓ 한눈에 Q&A

궁금한 것부터 — 각 답은 아래 상세 섹션의 원천 데이터 요약(참고자료, 판단은 본인)

지금 호가, 실거래 대비 비싼가?

+79.8% — 높음, 협상 필수

최저 호가 8억 vs 실거래 중간 4.45억(116건·국토부) ↓

사면 매달 얼마 나가나?

약 263만/월

실수령의 46% · 현 주거비 대비 +233만 (금리 4.5%·30년) ↓

역까지 도보 몇 분, 회사까진?

평촌 도보 9분

전문건설회관(신대방)까지 총 ~55분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) ↓

마트·병원 근처에 있나?

마트 5 · 병원 195

1km 실측(카카오) · 편의점 16·약국 6(500m) ↓

팔고 싶을 때 팔리는 단지인가?

180일 116건 거래

1,710세대 · 현재 매물 12건 — 유동성 검증 ↓

이 단지의 리스크는?

3건 감지

최저 호가가 실거래보다 79.8% 높음 — 거품 가능, 협상 필수 외 2건 ↓

최저 호가

8억

매매 매물 12건 · 수집 2026-07-28

실거래 중간(180일)

4.45억

116건 · 최근 2026-07-07

호가 갭

+79.8%

최저호가 vs 실거래 중간

전세 중간·전세가율

2.5억 · 56%

전세 계약 76건(180일)

레이더 지수 50/100

공개 데이터 4지표 — 개인 예산·통근 무관(카드뉴스와 동일 공식)

실거래갭 8/40유동성 27/30연식·재건축 11/15전세가율 4/15

✓ 120일간 116건 거래 — 시세 신뢰도·환금성 확보
✓ 1,710세대 대단지 — 시세 안정
✓ 34년차 — 재건축 연한 진입 구간

💸 이 집을 사면 — 월 부담 명세 기준가 8억 · 대출 5억 · 금리 4.5%

총 월 부담

263만/월

실수령 565만의 46%

원리금

254만

이자 188만(비용) + 원금 66만(자산화)

보유세·기타

8.7만

재산세 월환산 · 관리비는 현장 확인

현 주거비 대비

+233만/월

전세대출이자 30만 소멸 반영 · 순수 추가 부담

※ 이자만 비용이고 원금 66만은 내 자산으로 쌓입니다 — 순수 소멸 비용은 월 약 196.7만(이자+보유세). 2년 실거주 후 전세 전환 시 원리금 부담이 사라지는 구조는 아래 투자분석 참조.

🎯 매수 케이스 근거 부족 — 추천 보류 설득력 2점 — 시스템이 스스로를 설득하는 논증과 그 약점

1.가격: 호가가 실거래 대비 +79.8% 높음.
2.유동성: 180일 116건 거래 + 매물 12건 — 사고팔기 쉬운 시장.

🔍 자기검증 — 이 논증의 약점

· 갭 +79.8% — 현재 호가로는 가격 근거가 성립하지 않음(급매 출현 대기 권장).
· 전세가율 56% — 임대 수요 근거 약함.
· 2년 ROE -0.8% 역캐리 — 단기 수익 논증은 성립하지 않음(장기·재건축 논거에 의존).
· 리스크 3건 — 논증의 약점이 많음.
· 종합: 시스템 스스로 설득되지 않는 수준 — 이 매물은 추천하지 않음.

⚠️ 확인해야 할 리스크 데이터 기반 반대 근거 — 임장·판단 전 필독

· 최저 호가가 실거래보다 79.8% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
· 현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족
· 기본 상승 가정에서 연 ROE -0.8% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.3%/년)

🚇 통근 · 상권

전문건설회관(신대방)까지 — 평촌(4호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~29분(카카오 실경로)

편의점

마트

105

음식점

카페

195

병원

약국

207

학원

학교

상권 개수: 카카오 로컬 API 실측(편의점·음식점·카페·약국 500m / 마트·병원·학원·학교 1km) · 지하철 소요는 좌표 근사

🚧 지역 호재 안양 동안구 관양동 — 확실성 등급·정부/공식 발표 근거

진행GTX-C (덕정~수원)2028-12 목표(자금조달·공기 감안 2031± 전망)
2026-04-30 가능 공구(덕정·의정부)부터 부분 착공. 창동역·광운대역 구간 2026 상반기 착공 예정, 전 구간 실착공은 연내 자금조달 조건. 개통 목표 2028-12(공기 60개월 — 실질 2031± 전망).
📎m.dobong.go.kr www.gg.go.kr· 확인 2026-07-08

※ 구상 단계 호재는 점수·추천에 반영하지 않고 표시만 합니다. 개통 시기는 공식 목표 기준이며 지연이 흔합니다 — 호재를 매수가에 선반영하지 마세요.

현재 호가 매물 10건 (예산 스윕 수집 · 2026-07-28)

#	호가	면적	동/층	향	등록일	링크
1	8억	50㎡	307동 7/15	동남	2026-07-27	매물 ↗
2	8억	50㎡	305동 저/15	서남	2026-07-17	매물 ↗
3	8억	50㎡	305동 중/15	서남	2026-07-27	매물 ↗
4	8억	50㎡	308동 고/15	서남	2026-07-16	매물 ↗
5	8.6억

실거래 이력 최근 180일 · 116건 (국토부)

~50㎡ 중간 3.85억 · 60건50㎡대 중간 6.6억 · 38건60~74㎡ 중간 7.7억 · 18건

거래일	면적	층	금액
2026-07-07	37.9㎡	5층	4.7억
2026-07-03	37.9㎡	15층	4.6억
2026-07-03	37.9㎡	1층	3.52억
2026-06-27	37.9㎡	12층	4.4억
2026-06-23	37.9㎡	9층	4.45억
2026-06-23	37.9㎡	2층	4억
2026-06-16	37.9㎡	2층	3.33억

전세 계약 이력 최근 180일 · 76건

계약일	면적	보증금	구분
2026-07-25	60.0㎡	3.7억	신규
2026-07-24	50.0㎡	2.42억	갱신
2026-07-24	37.9㎡	2.04억	갱신
2026-07-17	50.0㎡	3.4억	신규
2026-07-09	50.0㎡	3.35억	신규
2026-07-08	37.9㎡	2억	신규
2026-07-08	60.0㎡	4.2억	신규
2026-07-07	37.9㎡	2.1억	갱신
2026-07-06	37.9㎡

투자분석 기준가 8억(최저 호가) · 활성 프로필 기준

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 4.45억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

116건

최근 2026-07-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,710세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

🥾 임장 체크리스트 — 이 단지를 보러 갈 때(인쇄해서 사용)

데이터로 확인 못하는 것(현장 필수)

동별 일조·소음(도로/철로 면) — 특히 저층 매물
주차 실태(세대당 대수·이중주차, 평일 저녁 방문)
관리 상태: 외벽 크랙·누수 흔적·엘리베이터 연식
관리비 실액(관리사무소에서 최근 고지서 확인)
언덕·접근 경사(지도 등고선으론 체감 불가)
커뮤니티·경비 체계, 쓰레기 처리 동선

중개사에게 물을 것

최저 호가 매물(8억)의 사유 — 급매? 하자? 저층?
실거래 중간(4.45억) 대비 협상 여지
전세 놓기 수요(전세가율 56% 검증) — 공실 기간
재건축/리모델링 추진 현황·주민 동의율 (용적률 198%)
누수·결로 이력, 배관 교체 여부(연식 34년차)

이 단지 전용 확인사항(데이터 감지)

최저 호가가 실거래보다 79.8% 높음 — 거품 가능, 협상 필수
현 프로필 기준 2년 적립해도 자기자본 부족
기본 상승 가정에서 연 ROE -0.8% — 역캐리(상승 확신 필요, 손익분기 3.3%/년)