전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 814건 → 단지 82곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

40점수행원마을동아솔레시티매물 12건용인 기흥구 보정동 · 23년차 · 1,701세대

11.5억10.5억 ~ 12억 · 99~226㎡ROE 1.3%전세 71%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	125동 저/20 동남	152.38㎡	2026-10-27	40	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	101동 중/20 남남	152.38㎡	2026-10-23	40	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.9억	103동 중/20 남남	133.03㎡	2026-10-21	40	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	12억	126동 12/20 동남	177.16㎡	2026-10-21	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	121동 고/20 남남	152.38㎡	2026-10-27	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	129동 저/20 남남	226.39㎡	2026-10-26	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	126동 9/20 서남	177.16㎡	2026-10-19	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	125동 저/20 동남	152.38㎡	2026-10-23	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	10.5억	121동 1/20 남남	152.38㎡	2026-10-27	39	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	135동 1/18 서남	226.39㎡	2026-10-22	39	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.6억	114동 고/20 동동	98.96㎡	2026-10-23	39	1.1%	6.38억	매물 ↗
12	11억	120동 5/20 동동	177.16㎡	2026-10-23	39	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,701세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 71% = 보증금 8.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +222만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.66억(평가 12.2억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 212%→100점

전액상환+현금 4.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,701세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

보정(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~77분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 356m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 7(4)+병원1km 65(10)+약국500m 1(2)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 125동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 8건네이버 매물 ↗

39점수도현마을현대(아이파크)매물 15건용인 기흥구 신갈동 · 25년차 · 568세대

12억9.8억 ~ 12억 · 100~173㎡ROE 1.4%전세 58%🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	206동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-06	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	9.8억	203동 8/15 남남	99.79㎡	2026-10-23	38	1%	5.58억	매물 ↗
3	9.8억	202동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-23	38	1%	5.58억	매물 ↗
4	9.8억	202동 중/15 남남	134.65㎡	2026-10-22	38	1%	5.58억	매물 ↗
5	9.8억	203동 중/15 남남	99.79㎡	2026-10-17	38	1%	5.58억	매물 ↗
6	9.8억	203동 중/15 남남	99.79㎡	2026-10-15	38	1%	5.58억	매물 ↗
7	10.3억	206동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-06	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
8	10.4억	205동 고/15 남남	170.24㎡	2026-09-30	38	1.1%	6.18억	매물 ↗
9	10.4억	205동 고/15 남남	170.24㎡	2026-10-12	38	1.1%	6.18억	매물 ↗
10	10.4억	205동 중/15 남남	172.91㎡	2026-10-06	38	1.1%	6.18억	매물 ↗
11	11억	202동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-27	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	206동 중/15 남남	134.65㎡	2026-10-15	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	202동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-20	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11억	206동 중/15 남남	134.65㎡	2026-09-28	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	11억	202동 고/15 남남	134.65㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

568세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 58% = 보증금 7.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.38억(평가 12.73억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·568세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~78분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 134m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 17(8)+병원1km 48(10)+약국500m 3(7)+학원1km 133·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 206동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수더샵보정애비뉴2단지용인 기흥구 보정동 · 22년차 · 423세대

11.5억101.71㎡ · 중/15 · 남남ROE 1.3%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 65% = 보증금 7.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.93억(평가 12.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·423세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 470m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 11(6)+병원1km 23(10)+약국500m 1(2)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수죽전누리에뜰(주상복합)매물 10건용인 기흥구 보정동 · 20년차 · 200세대

9억8.8억 ~ 10억 · 100~123㎡ROE 0.7%전세 79%🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	103동 고/20 남남	113.03㎡	2026-09-28	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
2	9.2억	102동 고/20 남남	99.53㎡	2026-10-21	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
3	9.3억	103동 6/20 남남	113.03㎡	2026-10-14	37	0.8%	5.08억	매물 ↗
4	9.5억	101동 중/20 남남	113.03㎡	2026-10-13	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	10억	103동 20/20 남남	112.42㎡	2026-10-27	37	1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	101동 6/20 남남	112.42㎡	2026-10-26	37	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	101동 6/20 남남	113.03㎡	2026-10-27	37	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	102동 중/20 남남	123.18㎡	2026-10-21	37	1%	5.78억	매물 ↗
9	8.8억	103동 7/20 남남	113.03㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.58억	매물 ↗
10	8.9억	103동 중/20 남남	112.42㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 8.48억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)죽전(수인분당) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 79% = 보증금 7.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +174만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.54억(평가 9.55억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.08억 = 185%→100점

전액상환+현금 3.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,481만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 714만 / 자기자본 4.78억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·200세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

죽전(수인분당) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~79분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 569m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 249(15)+카페500m 67(8)+병원1km 89(10)+약국500m 14(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 103동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 2건네이버 매물 ↗

38점수죽전자이2차(주상복합)매물 4건용인 기흥구 보정동 · 21년차 · 275세대

8억8억 ~ 12억 · 107~166㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	1동 저/13 동북	133.3㎡	2026-09-29	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	12억	1동 고/13 동북	166.07㎡	2026-09-29	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	9.5억	1동 중/13 동북	133.26㎡	2026-10-16	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	8.7억	1동 중/13 서서	107.28㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.15억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·275세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 520m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 8(4)+병원1km 23(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 1동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 3건네이버 매물 ↗

37점수가현마을신안매물 5건용인 기흥구 구갈동 · 25년차 · 364세대

8.3억8.3억 ~ 10억 · 110㎡ROE 0.5%전세 63%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	604동 고/16 동동	109.7㎡	2026-10-06	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
2	10억	601동 고/20 동남	109.7㎡	2026-10-17	37	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	602동 고/20 동남	109.7㎡	2026-10-06	37	1%	5.78억	매물 ↗
4	8.5억	602동 저/20 동남	109.7㎡	2026-10-17	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	602동 고/20 동남	109.7㎡	2026-10-14	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.2억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

364세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.81억 → 상승분 5,055만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,055만 − 보유비용 4,671만 = 순익 383만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.81억 × 전세가율 63% = 보증금 5.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.55억(평가 8.81억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,055만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 383만 / 자기자본 4.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·364세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~80분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 252m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 40(8)+병원1km 49(10)+약국500m 4(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 604동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수용인보정꿈에그린매물 4건용인 기흥구 보정동 · 14년차 · 379세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 102㎡ROE 1.3%전세 44%🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	102동 중/19 동남	101.73㎡	2026-10-23	41	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	11.9억	105동 중/18 서남	101.71㎡	2026-10-15	41	1.3%	7.68억	매물 ↗
3	12억	102동 5/19 동남	101.73㎡	2026-10-15	41	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	106동 고/20 서남	101.71㎡	2026-10-19	41	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.8억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

379세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 44% = 보증금 5.51억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.51억(평가 12.52억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·379세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~83분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 698m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 10(5)+병원1km 25(10)+약국500m 3(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-03 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수기흥더샵프라임뷰용인 기흥구 신갈동 · 13년차 · 612세대

11.5억116.38㎡ · 고/23 · 남남ROE 1.3%전세 49%🚇 84분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 12.2억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

612세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 49% = 보증금 5.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.98억(평가 12.2억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·612세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 497m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 187(15)+카페500m 38(8)+병원1km 58(10)+약국500m 5(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 1건네이버 매물 ↗

35점수상떼빌구성역플랫폼시티매물 13건용인 기흥구 보정동 · 26년차 · 691세대

10억8.5억 ~ 10.2억 · 135~164㎡ROE 1%전세 43%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 중/20 남남	134.96㎡	2026-10-06	35	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	103동 중/20 동동	134.96㎡	2026-10-06	35	1%	5.78억	매물 ↗
3	10.2억	112동 중/12 남남	164.02㎡	2026-10-10	35	1.1%	5.98억	매물 ↗
4	9.3억	101동 저/20 남남	134.96㎡	2026-10-19	33	0.8%	5.08억	매물 ↗
5	9.3억	106동 중/20 동동	134.96㎡	2026-10-12	33	0.8%	5.08억	매물 ↗
6	9.5억	101동 중/20 남남	134.96㎡	2026-10-23	33	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9억	107동 2/20 남남	134.96㎡	2026-10-16	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	103동 고/20 동동	134.96㎡	2026-10-20	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9억	112동 1/12 남남	164.02㎡	2026-10-12	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	113동 저/12 남남	164.02㎡	2026-10-12	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	103동 저/20 동동	134.96㎡	2026-10-06	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	104동 중/20 남남	134.96㎡	2026-10-01	32	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	8.5억	104동 1/20 남남	134.96㎡	2026-10-27	30	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 8.5억

전세가율

43%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

691세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 43% = 보증금 4.56억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.56억(평가 10.61억×전세가율 43%) / 잔존대출 4.08억 = 112%→88점

전액상환+현금 0.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·691세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~84분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 667m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 13(7)+병원1km 27(10)+약국500m 8(7)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 6건네이버 매물 ↗

39점수연원마을삼성명가타운매물 7건용인 기흥구 보정동 · 24년차 · 424세대

12억11.7억 ~ 12억 · 125㎡ROE 1.4%전세 56%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 3/15 동남	124.91㎡	2026-10-26	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	106동 15/15 서남	124.91㎡	2026-10-23	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	106동 저/15 서남	124.91㎡	2026-10-27	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	106동 저/15 서남	124.91㎡	2026-10-26	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	106동 저/15 서남	124.91㎡	2026-10-07	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	11.7억	105동 2/15 동남	124.91㎡	2026-10-19	38	1.3%	7.48억	매물 ↗
7	11.7억	105동 저/15 동남	124.91㎡	2026-10-01	38	1.3%	7.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.75억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 56% = 보증금 7.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.13억(평가 12.73억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·424세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 13분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~91분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 755m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 13(7)+병원1km 31(10)+약국500m 3(7)+학원1km 79·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 105동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 3건네이버 매물 ↗

37점수연원마을현대매물 14건용인 기흥구 마북동 · 26년차 · 424세대

11억8.3억 ~ 11억 · 182㎡ROE 1.2%전세 59%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	104동 9/18 동남	182.32㎡	2026-10-26	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	8.3억	105동 1/18 동남	182.32㎡	2026-10-23	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	8.3억	105동 1/18 동남	182.32㎡	2026-10-24	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
4	9.3억	101동 저/17 동남	182.32㎡	2026-10-26	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
5	9.5억	105동 5/18 동남	182.32㎡	2026-10-27	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	104동 고/18 서남	182.32㎡	2026-10-23	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	10억	104동 1/18 동남	182.32㎡	2026-10-19	36	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	105동 저/18 동남	182.32㎡	2026-10-17	36	1%	5.78억	매물 ↗
9	10.5억	104동 4/18 동남	182.32㎡	2026-10-27	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	107동 4/18 서남	182.32㎡	2026-10-22	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	107동 고/18 서남	182.32㎡	2026-10-15	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	107동 저/18 서남	182.32㎡	2026-09-28	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	9억	107동 저/18 서남	182.32㎡	2026-09-28	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9.1억	104동 고/18 동남	182.32㎡	2026-10-08	35	0.8%	4.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.52억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 59% = 보증금 6.89억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +145만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.89억(평가 11.67억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 169%→100점

전액상환+현금 2.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·424세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~91분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 742m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 6(3)+병원1km 35(10)+약국500m 0(0)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 104동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

32점수구성우림용인 기흥구 마북동 · 28년차 · 362세대

9억132.63㎡ · 3/13 · 동남ROE 0.7%전세 45%🚇 85분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.3억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

362세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 45% = 보증금 4.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.3억(평가 9.55억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·362세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~85분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 741m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 17(8)+병원1km 69(10)+약국500m 4(7)+학원1km 146·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)32/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 104동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 3건네이버 매물 ↗

43점수금화마을대우현대매물 14건용인 기흥구 상갈동 · 25년차 · 664세대

6.5억6.5억 ~ 8억 · 102~138㎡ROE -1%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	110동 8/15 남남	101.96㎡	2026-10-20	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	104동 1/15 남남	119.7㎡	2026-10-07	43	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.7억	107동 3/15 남남	119.7㎡	2026-10-20	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.9억	101동 6/15 남남	101.96㎡	2026-10-21	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
5	6.9억	101동 6/15 남남	101.96㎡	2026-10-24	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	102동 14/14 남남	101.96㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7억	106동 1/12 남남	138.49㎡	2026-10-10	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	101동 8/15 남남	101.96㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	7.5억	104동 7/15 남남	119.7㎡	2026-09-30	41	0%	3.28억	매물 ↗
11	7.8억	106동 7/12 남남	138.49㎡	2026-10-22	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
12	7.8억	109동 11/12 남남	138.49㎡	2026-10-27	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
13	7.8억	106동 7/12 남남	138.49㎡	2026-09-30	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
14	8억	104동 7/15 남남	119.7㎡	2026-10-10	39	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -468만 / 자기자본 2.28억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·664세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~86분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 369m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 44(15)+카페500m 14(7)+병원1km 32(10)+약국500m 1(2)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 110동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수기흥역파크푸르지오매물 3건용인 기흥구 구갈동 · 8년차 · 768세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 115㎡ROE 1.3%전세 56%🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	304동 중/38 동남	114.51㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	303동 7/38 동남	114.51㎡	2026-10-27	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	303동 중/38 동남	114.51㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 10억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

768세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 56% = 보증금 7.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.93억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +151만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.01억(평가 12.52억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.93억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·768세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 9분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 494m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 23(8)+병원1km 24(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 304동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

40점수산양마을푸르지오매물 8건용인 기흥구 신갈동 · 22년차 · 346세대

7.7억7.7억 ~ 9억 · 102~135㎡ROE 0.1%전세 60%🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	602동 저/13 남남	134.84㎡	2026-10-06	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
2	7.8억	606동 12/15 남남	101.8㎡	2026-10-27	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
3	8억	603동 11/15 남남	134.84㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	603동 15/15 남남	134.84㎡	2026-10-09	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	603동 고/15 남남	134.84㎡	2026-10-01	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	9억	606동 고/15 남남	101.8㎡	2026-10-14	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	8.5억	605동 2/15 남남	101.8㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.9억	607동 12/15 남남	134.84㎡	2026-10-21	36	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 7.97억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

346세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.17억 → 상승분 4,689만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,689만 − 보유비용 4,590만 = 순익 100만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 0.1% (보수 -6.8% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.17억 × 전세가율 60% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 8.17억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,689만 − 보유비용 4,590만(이자 3,743만+취득세 647만+재산세 200만) = 순익 100만 / 자기자본 3.48억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·346세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 687m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 5(3)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 114·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 602동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 3건네이버 매물 ↗

39점수삼성쉐르빌구성역플랫폼시티매물 18건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 316세대

7.8억7.8억 ~ 11억 · 149~184㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	203동 중/12 남남	184.42㎡	2026-09-28	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
2	7.9억	205동 4/11 서남	184.42㎡	2026-10-26	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
3	8억	205동 4/11 서남	184.42㎡	2026-10-24	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	205동 2/11 서남	184.42㎡	2026-10-16	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	203동 고/12 서남	148.83㎡	2026-10-15	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8.2억	203동 5/12 남남	148.83㎡	2026-10-23	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
7	11억	204동 중/11 서남	184.42㎡	2026-10-17	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	205동 중/11 서남	184.42㎡	2026-10-09	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	8.3억	202동 고/13 서남	148.83㎡	2026-10-06	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	9억	201동 중/13 서남	184.42㎡	2026-10-15	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9.3억	204동 4/11 서남	184.42㎡	2026-09-28	37	0.8%	5.08억	매물 ↗
12	9.5억	205동 고/11 서남	184.42㎡	2026-10-01	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	205동 고/11 서남	184.42㎡	2026-09-28	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
14	9.8억	201동 12/13 서남	184.42㎡	2026-10-16	37	1%	5.58억	매물 ↗
15	10억	202동 10/13 서남	184.42㎡	2026-10-12	37	1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	201동 중/13 서남	184.42㎡	2026-10-09	37	1%	5.78억	매물 ↗
17	8.6억	201동 11/13 서남	148.83㎡	2026-10-06	36	0.6%	4.38억	매물 ↗
18	8.7억	201동 11/13 서남	184.42㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

316세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 4,603만 = 순익 147만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 65% = 보증금 5.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 8.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,750만 − 보유비용 4,603만(이자 3,743만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 147만 / 자기자본 3.58억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·316세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~87분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 857m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 61(10)+약국500m 0(0)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수지석마을그대가크레던스매물 20건용인 기흥구 상하동 · 16년차 · 554세대

5.7억5.7억 ~ 6.8억 · 113~164㎡ROE -1.9%전세 71%🚇 89분 · 환승3▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	105동 15/22 동남	112.57㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	106동 3/22 남남	132.69㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.8억	103동 중/22 동동	113.34㎡	2026-10-01	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
4	5.9억	108동 4/22 남남	133.53㎡	2026-10-21	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
5	6억	105동 중/22 남남	112.57㎡	2026-10-24	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗
6	6억	104동 고/22 남남	112.57㎡	2026-10-13	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗
7	6억	103동 중/22 남남	113.34㎡	2026-10-01	45	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6.2억	107동 저/21 남남	163.56㎡	2026-10-24	45	-1.6%	1.98억	매물 ↗
9	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-10-27	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
10	6.3억	106동 1/22 남남	132.69㎡	2026-10-07	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
11	6.3억	101동 중/20 남남	133.53㎡	2026-10-07	45	-1.4%	2.08억	매물 ↗
12	6.4억	106동 중/22 남남	132.69㎡	2026-10-24	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
13	6.5억	106동 18/22 남남	132.69㎡	2026-10-21	45	-1%	2.28억	매물 ↗
14	6.5억	107동 2/21 남남	163.56㎡	2026-10-21	45	-1%	2.28억	매물 ↗
15	6.5억	108동 고/22 남남	133.53㎡	2026-10-24	45	-1%	2.28억	매물 ↗
16	6.5억	106동 12/22 남남	132.69㎡	2026-10-08	45	-1%	2.28억	매물 ↗
17	6.5억	107동 6/21 남남	163.56㎡	2026-10-07	45	-1%	2.28억	매물 ↗
18	6.5억	101동 저/20 남남	133.53㎡	2026-10-02	45	-1%	2.28억	매물 ↗
19	6.7억	107동 4/21 남남	163.56㎡	2026-10-13	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
20	6.8억	107동 17/21 남남	163.56㎡	2026-10-17	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.9억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

554세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 2분 → 3회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 71% = 보증금 4.29억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.29억(평가 6.05억×전세가율 71%) / 잔존대출 3.86억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·554세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 2분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~96분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 122m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 4(2)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 8건네이버 매물 ↗

38점수서천서그내마을아이파크매물 3건용인 기흥구 서천동 · 17년차 · 243세대

8억8억 ~ 8.5억 · 122㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	106동 3/15 서남	122.3㎡	2026-10-23	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	103동 고/15 동남	122.3㎡	2026-10-19	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.5억	101동 1/15 동동	122.3㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

243세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·243세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 617m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 37(8)+병원1km 76(10)+약국500m 1(2)+학원1km 294·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수솔뫼마을현대홈타운매물 4건용인 기흥구 보정동 · 25년차 · 382세대

10.7억10.7억 ~ 11억 · 108~135㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	101동 2/12 남남	134.57㎡	2026-10-19	38	1.2%	6.48억	매물 ↗
2	10.8억	106동 6/13 남남	107.73㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.58억	매물 ↗
3	11억	106동 7/13 남남	107.73㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	106동 10/13 남남	107.73㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

382세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 4,998만 = 순익 1,519만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 65% = 보증금 7.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.38억(평가 11.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,516만 − 보유비용 4,998만(이자 3,743만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 1,519만 / 자기자본 6.48억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·382세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~89분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

47점

근거

역 1069m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 9(9)+약국500m 0(0)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=47점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수강남마을5단지코오롱하늘채매물 8건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 530세대

6.3억6.3억 ~ 7.5억 · 103~135㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 90분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	506동 저/17 남남	102.66㎡	2026-10-27	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.8억	506동 중/17 서남	102.66㎡	2026-10-27	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.9억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-10-17	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	7억	504동 중/20 서남	134.78㎡	2026-10-24	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	505동 중/17 남남	102.66㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.1억	504동 고/20 서남	134.78㎡	2026-09-29	43	-0.3%	2.88억	매물 ↗
7	7.2억	504동 고/20 서남	134.78㎡	2026-10-26	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
8	7.5억	504동 17/20 서남	134.78㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

530세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 4분 → 3회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~100분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 65% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.68억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -563만 / 자기자본 2.08억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·530세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 4분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~90분(자차 ~100분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 262m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 29(8)+병원1km 16(10)+약국500m 6(7)+학원1km 97·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 506동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수갈천마을신일유토빌매물 9건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 510세대

4.2억4.2억 ~ 5.5억 · 101~123㎡ROE -1.7%전세 67%🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	107동 1/18 서남	101.03㎡	2026-10-10	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
2	4.35억	109동 1/17 서남	101.03㎡	2026-10-01	50	-1.7%	1.31억	매물 ↗
3	5억	101동 저/19 동남	122.55㎡	2026-10-06	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5.3억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-10-21	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	106동 중/19 동남	122.55㎡	2026-10-15	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	102동 18/19 동남	122.55㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.4억	103동 16/19 서남	122.55㎡	2026-10-22	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
8	5.5억	106동 9/19 동남	122.55㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	101동 19/19 동남	122.55㎡	2026-10-07	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

510세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 5분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 67% = 보증금 2.99억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.99억(평가 4.46억×전세가율 67%) / 잔존대출 2.84억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,558만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 -418만 / 자기자본 1.26억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·510세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 5분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 312m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 4(2)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 107동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

48점수삼익매물 3건용인 기흥구 신갈동 · 27년차 · 296세대

4.5억4.5억 ~ 5.2억 · 102㎡ROE -1.7%전세 67%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 저/18 남남	101.81㎡	2026-10-24	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	5.1억	101동 9/18 남남	101.81㎡	2026-10-24	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.2억	101동 고/18 남남	101.81㎡	2026-10-19	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.18억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 67% = 보증금 3.2억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.2억(평가 4.77억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.05억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·296세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 15분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 119(15)+카페500m 17(8)+병원1km 65(10)+약국500m 3(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수원대마을신갈한신매물 9건용인 기흥구 신갈동 · 24년차 · 367세대

5억5억 ~ 6.5억 · 98~119㎡ROE -1.8%전세 69%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	106동 고/20 동동	98.3㎡	2026-10-23	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.2억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-10-08	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.2억	103동 11/20 동동	118.53㎡	2026-10-26	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.5억	103동 20/20 남남	118.53㎡	2026-10-09	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	103동 저/20 남남	118.53㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	103동 고/20 서남	118.53㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	6.2억	104동 19/19 남남	98.3㎡	2026-10-19	44	-1.6%	1.98억	매물 ↗
8	6.2억	104동 19/19 남남	98.3㎡	2026-10-15	44	-1.6%	1.98억	매물 ↗
9	6.5억	104동 고/19 동동	98.3㎡	2026-10-20	44	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.1억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

367세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 69% = 보증금 3.66억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.66억(평가 5.3억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.38억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·367세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

기흥(수인분당·에버라인) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 34(8)+병원1km 69(10)+약국500m 7(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수서그내마을SK매물 2건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 807세대

6.3억6.3억 ~ 6.7억 · 128~154㎡ROE -1.4%전세 73%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	103동 5/20 남남	127.78㎡	2026-10-06	46	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.7억	108동 3/20 남남	154.19㎡	2026-10-06	45	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 5.65억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-31

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

807세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 73% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 6.68억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·807세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 796m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 18(8)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 237·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 2026-07-31 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수동백역벽산블루밍매물 5건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 533세대

7.4억7.4억 ~ 8.2억 · 122㎡ROE -0.1%전세 65%~🚇 92분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	4207동 중/16 동남	121.92㎡	2026-10-27	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
2	7.4억	4206동 고/16 동남	121.92㎡	2026-10-16	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
3	7.5억	4205동 고/16 동남	121.92㎡	2026-10-26	41	0%	3.28억	매물 ↗
4	8억	4208동 고/16 동남	121.92㎡	2026-10-27	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8.2억	4206동 3/16 동남	121.92㎡	2026-10-22	38	0.4%	3.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

533세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 3분 → 3회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.85억 → 상승분 4,507만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,507만 − 보유비용 4,549만 = 순익 -42만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.4% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.85억 × 전세가율 65% = 보증금 5.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.1억(평가 7.85억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,507만 − 보유비용 4,549만(이자 3,743만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 -42만 / 자기자본 3.18억→연ROE -0.1%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·533세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 3분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~92분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 210m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 112(15)+카페500m 22(8)+병원1km 28(10)+약국500m 10(7)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 4207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수신동백아이파크매물 15건용인 기흥구 중동 · 19년차 · 313세대

6.5억6.5억 ~ 9.5억 · 102~150㎡ROE -1%전세 86%🚇 93분 · 환승3▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	101동 저/15 남남	101.99㎡	2026-10-01	45	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.8억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-10-27	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	105동 중/15 남남	127.74㎡	2026-10-19	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	7억	106동 11/15 남남	127.74㎡	2026-10-24	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	105동 고/15 남남	127.74㎡	2026-10-17	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	105동 11/15 남남	127.74㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	104동 11/15 남남	127.74㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7.9억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-10-08	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
9	7.9억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-10-08	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
10	8억	103동 고/15 남남	149.58㎡	2026-10-27	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	103동 2/15 남남	149.58㎡	2026-10-19	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8.2억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-10-24	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
13	9.5억	104동 15/15 남남	127.74㎡	2026-10-27	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
14	8.5억	103동 4/15 남남	149.58㎡	2026-10-21	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.6억	103동 중/15 남남	149.58㎡	2026-10-26	36	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 5.79억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

313세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 86% = 보증금 5.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 6.9억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·313세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 361m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 69(15)+카페500m 20(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 101동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수교동마을구성자이3차매물 15건용인 기흥구 마북동 · 16년차 · 309세대

6.7억6.7억 ~ 10.3억 · 101~146㎡ROE -0.8%전세 72%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	102동 1/10 남남	127.83㎡	2026-10-26	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	7억	107동 1/13 동남	126.93㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	103동 5/15 동남	101.47㎡	2026-10-12	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7.3억	106동 1/15 동남	146.34㎡	2026-10-20	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
5	7.5억	107동 1/13 남남	146.34㎡	2026-10-22	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.8억	107동 중/13 동남	126.93㎡	2026-10-19	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
7	8억	103동 중/15 남남	101.47㎡	2026-10-26	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	102동 고/10 동남	127.83㎡	2026-10-14	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	10.3억	107동 13/13 동남	146.34㎡	2026-10-26	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
10	9.8억	106동 저/15 남남	146.34㎡	2026-10-22	37	1%	5.58억	매물 ↗
11	10억	107동 중/13 동남	146.34㎡	2026-10-12	37	1%	5.78억	매물 ↗
12	8.5억	106동 고/15 남남	146.34㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
13	8.5억	106동 고/15 남남	146.34㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	107동 저/13 동남	146.34㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.7억	106동 11/15 동남	146.34㎡	2026-10-05	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 6.25억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 72% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.11억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,454만(이자 3,743만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -373만 / 자기자본 2.48억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·309세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~93분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1209m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 7(4)+병원1km 47(10)+약국500m 3(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 102동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 4건네이버 매물 ↗

50점수청명호수마을신안인스빌1단지매물 12건용인 기흥구 하갈동 · 17년차 · 829세대

4.35억4.35억 ~ 5.5억 · 123㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	108동 1/18 동남	122.79㎡	2026-10-12	50	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.45억	103동 11/18 동남	122.79㎡	2026-10-06	49	-1.7%	1.34억	매물 ↗
3	4.5억	107동 19/20 동남	122.79㎡	2026-10-10	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.7억	108동 14/18 동남	122.79㎡	2026-10-10	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.8억	103동 7/18 동남	122.79㎡	2026-10-14	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.8억	108동 중/18 동남	122.79㎡	2026-10-13	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
7	4.8억	108동 9/18 동남	122.79㎡	2026-10-07	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	103동 7/18 남남	122.79㎡	2026-10-04	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
9	5억	103동 중/18 동남	122.79㎡	2026-10-23	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5억	107동 3/20 동남	122.79㎡	2026-10-15	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
11	5.15억	101동 7/17 동남	122.79㎡	2026-10-06	47	-1.8%	1.54억	매물 ↗
12	5.5억	109동 중/19 동남	122.79㎡	2026-10-13	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

829세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 65% = 보증금 3억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 4.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.94억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·829세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

36점

근거

역 987m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 3(2)+병원1km 2(2)+약국500m 1(2)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=36점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수초당마을현진에버빌매물 8건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 320세대

6억6억 ~ 8.5억 · 102~162㎡ROE -1.9%전세 84%🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	5205동 중/23 남남	101.61㎡	2026-10-08	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.2억	5203동 9/23 남남	126.16㎡	2026-10-05	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	5203동 8/23 남남	126.16㎡	2026-09-28	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.3억	5204동 3/23 남남	126.16㎡	2026-09-29	46	-1.4%	2.08억	매물 ↗
5	6.8억	5204동 중/23 남남	126.16㎡	2026-09-29	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	8억	5202동 저/19 동남	162.4㎡	2026-10-02	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8.2억	5202동 10/19 동남	162.4㎡	2026-10-20	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
8	8.5억	5202동 15/19 서남	162.4㎡	2026-09-29	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 5.95억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

320세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)초당(에버라인) 도보 3분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 84% = 보증금 5.35억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.35억(평가 6.37억×전세가율 84%) / 잔존대출 4.06억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·320세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

초당(에버라인) 도보 3분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 182m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 8(3)+카페500m 5(3)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 53·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 5205동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수강남마을4단지자연앤매물 10건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 344세대

5.8억5.8억 ~ 7.1억 · 118㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	404동 중/21 동남	118.22㎡	2026-10-01	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6.2억	403동 고/22 동남	118.22㎡	2026-10-22	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	403동 11/22 동남	118.22㎡	2026-10-10	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.2억	404동 저/21 동남	118.22㎡	2026-10-01	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	6.3억	402동 고/22 남남	118.22㎡	2026-10-15	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
6	6.3억	403동 중/22 동남	118.22㎡	2026-10-01	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
7	6.3억	402동 17/22 남남	118.22㎡	2026-10-15	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
8	6.5억	402동 고/22 남남	118.22㎡	2026-10-08	43	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	401동 고/19 남남	118.22㎡	2026-10-01	43	-1%	2.28억	매물 ↗
10	7.1억	403동 12/22 동남	118.22㎡	2026-10-12	42	-0.3%	2.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 7분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 65% = 보증금 4억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4억(평가 6.15억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.93억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·344세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 435m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 28(8)+병원1km 14(10)+약국500m 5(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 404동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수초원마을성원상떼빌매물 14건용인 기흥구 언남동 · 21년차 · 860세대

6.5억6.5억 ~ 7.6억 · 106~165㎡ROE -1%전세 63%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	205동 3/20 동남	129.71㎡	2026-10-22	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	205동 2/20 동남	129.71㎡	2026-10-14	43	-1%	2.28억	매물 ↗
3	7억	207동 1/20 서남	105.68㎡	2026-10-17	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7.2억	210동 3/20 남남	164.63㎡	2026-10-19	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
5	7.3억	207동 1/20 서남	105.68㎡	2026-10-26	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
6	7.3억	206동 18/20 동남	105.68㎡	2026-10-22	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
7	7.35억	207동 13/20 남남	105.68㎡	2026-10-22	42	-0.1%	3.13억	매물 ↗
8	7.5억	209동 19/20 서남	129.71㎡	2026-10-21	41	0%	3.28억	매물 ↗
9	7.5억	206동 중/20 동남	105.68㎡	2026-10-26	41	0%	3.28억	매물 ↗
10	7.5억	206동 고/20 동남	105.68㎡	2026-10-24	41	0%	3.28억	매물 ↗
11	7.5억	209동 중/20 서남	129.71㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
12	7.5억	206동 19/20 동남	105.68㎡	2026-10-14	41	0%	3.28억	매물 ↗
13	7.5억	207동 16/20 서남	105.68㎡	2026-10-12	41	0%	3.28억	매물 ↗
14	7.6억	206동 20/20 동남	105.68㎡	2026-10-22	41	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.7억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

860세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 63% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.9억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·860세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 9(5)+병원1km 33(10)+약국500m 4(7)+학원1km 84·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 205동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수강남마을6단지자연앤매물 15건용인 기흥구 구갈동 · 22년차 · 437세대

6억6억 ~ 6.6억 · 118㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	603동 저/18 남남	118.22㎡	2026-10-26	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	605동 저/23 남남	118.22㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	603동 저/18 남남	118.22㎡	2026-10-01	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6.1억	605동 18/23 남남	118.22㎡	2026-10-16	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
5	6.1억	605동 고/23 남남	118.22㎡	2026-10-06	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
6	6.1억	605동 19/23 서남	118.22㎡	2026-09-28	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
7	6.2억	603동 2/18 남남	118.22㎡	2026-09-28	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
8	6.3억	603동 7/18 남남	118.22㎡	2026-10-27	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
9	6.3억	602동 17/18 서남	118.22㎡	2026-10-26	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
10	6.3억	605동 7/23 남남	118.22㎡	2026-10-14	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
11	6.3억	604동 15/20 남남	118.22㎡	2026-10-10	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
12	6.3억	605동 중/23 남남	118.22㎡	2026-10-01	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
13	6.5억	603동 6/18 서남	118.22㎡	2026-10-06	43	-1%	2.28억	매물 ↗
14	6.5억	603동 저/18 남남	118.22㎡	2026-10-19	43	-1%	2.28억	매물 ↗
15	6.6억	604동 18/20 남남	118.22㎡	2026-10-26	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

437세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)강남대(에버라인) 도보 7분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·437세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

강남대(에버라인) 도보 7분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 460m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 27(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 82·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 603동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수어은목마을대원칸타빌매물 12건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 432세대

7.3억7.3억 ~ 11억 · 120~143㎡ROE -0.1%전세 69%🚇 94분 · 환승3▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	4103동 17/23 동남	119.9㎡	2026-10-19	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.3억	4104동 중/22 동남	119.9㎡	2026-10-27	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
3	7.3억	4103동 저/23 동남	119.9㎡	2026-10-21	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.3억	4103동 고/23 동남	119.9㎡	2026-10-19	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
5	7.4억	4103동 고/23 동남	119.9㎡	2026-10-08	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
6	8억	4102동 중/20 동남	143.37㎡	2026-10-01	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	10억	4105동 중/20 동남	143.37㎡	2026-10-12	38	1%	5.78억	매물 ↗
8	11억	4106동 저/14 남남	143.37㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	9.1억	4105동 5/20 동남	143.37㎡	2026-10-12	37	0.8%	4.88억	매물 ↗
10	9.5억	4101동 9/15 동남	143.37㎡	2026-09-29	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	8.5억	4106동 중/14 동남	143.37㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
12	8.8억	4101동 15/15 동남	143.37㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.68억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

432세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 69% = 보증금 5.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +78만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.34억(평가 7.74억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 131%→100점

전액상환+현금 1.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,446만 − 보유비용 4,535만(이자 3,743만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 -90만 / 자기자본 3.08억→연ROE -0.1%→22점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·432세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~94분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 339m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 110(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 7(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 4103동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 2건네이버 매물 ↗

47점수어정마을서희삼정매물 3건용인 기흥구 중동 · 23년차 · 390세대

5억5억 ~ 6.3억 · 115㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 6/17 남남	115.33㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.5억	103동 16/17 남남	115.33㎡	2026-10-17	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	6.3억	103동 중/17 남남	115.33㎡	2026-10-13	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 3.65억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·390세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 519m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 18(8)+병원1km 51(10)+약국500m 3(7)+학원1km 162·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 103동최근 실거래 2026-09-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

45점수성산마을서해그랑블매물 7건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 564세대

6.5억6.5억 ~ 7.1억 · 130㎡ROE -1%전세 75%🚇 95분 · 환승3▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	3102동 3/10 남남	129.89㎡	2026-10-26	45	-1%	2.28억	매물 ↗
2	7억	3102동 3/10 남남	129.89㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	3101동 저/10 남남	129.89㎡	2026-10-24	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	3104동 6/20 남남	129.89㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	3102동 저/10 남남	129.89㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.1억	3102동 4/10 남남	129.89㎡	2026-10-24	43	-0.3%	2.88억	매물 ↗
7	7.1억	3110동 고/18 남남	129.89㎡	2026-10-27	43	-0.3%	2.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.3억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

564세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 6분 → 3회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 75% = 보증금 5.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 6.9억×전세가율 75%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·564세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 6분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 376m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 39(8)+병원1km 57(10)+약국500m 7(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 3102동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수현대홈타운매물 11건용인 기흥구 서천동 · 24년차 · 622세대

6.3억6.3억 ~ 8.5억 · 116~134㎡ROE -1.4%전세 67%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	102동 10/20 남남	115.97㎡	2026-10-14	44	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.5억	102동 5/20 남남	115.97㎡	2026-10-26	44	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.6억	101동 17/20 남남	115.97㎡	2026-10-22	44	-0.9%	2.38억	매물 ↗
4	6.7억	106동 고/19 남남	115.97㎡	2026-10-08	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.7억	103동 중/20 남남	133.87㎡	2026-10-08	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.8억	101동 19/20 남남	115.97㎡	2026-10-27	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.9억	102동 1/20 남남	115.97㎡	2026-10-27	44	-0.5%	2.68억	매물 ↗
8	7억	101동 12/20 남남	115.97㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7.2억	103동 6/20 남남	133.87㎡	2026-10-17	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
10	8억	108동 중/18 남남	133.87㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8.5억	108동 16/18 남남	133.87㎡	2026-10-21	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 6.15억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

622세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)망포(수인분당) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 67% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.68억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·622세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

망포(수인분당) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~95분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 14(7)+병원1km 56(10)+약국500m 2(5)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 102동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수보라마을현대모닝사이드매물 11건용인 기흥구 보라동 · 23년차 · 771세대

5.1억5.1억 ~ 6.8억 · 117~177㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	109동 3/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	51	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.2억	109동 1/17 남남	116.61㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.3억	103동 13/19 남남	116.61㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.3억	107동 1/19 남남	137.11㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
5	5.3억	110동 고/19 남남	116.61㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.3억	104동 저/17 남남	116.61㎡	2026-10-08	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
7	5.3억	109동 중/17 남남	116.61㎡	2026-10-02	50	-1.8%	1.59억	매물 ↗
8	6억	108동 7/19 남남	137.11㎡	2026-10-13	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6억	108동 고/19 남남	137.11㎡	2026-10-06	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	107동 고/19 남남	137.11㎡	2026-09-28	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6.8억	112동 저/19 남남	177.08㎡	2026-10-12	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 4.02억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

771세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 76% = 보증금 4.11억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.11억(평가 5.41억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.45억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,106만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 -551만 / 자기자본 1.53억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·771세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 967m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 26(10)+약국500m 3(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 109동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

46점수강남마을9단지한라비발디매물 4건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 890세대

5.5억5.5억 ~ 6.5억 · 123㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 96분 · 환승3▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	902동 10/23 남남	123.25㎡	2026-10-10	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	902동 3/23 남남	123.25㎡	2026-10-02	46	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.6억	901동 11/25 남남	123.25㎡	2026-10-20	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	6.5억	902동 14/23 남남	123.25㎡	2026-10-01	44	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

890세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 9분 → 3회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·890세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 9분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~99분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 544m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 4(2)+병원1km 16(10)+약국500m 1(2)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 902동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수신동백서해그랑블2차매물 3건용인 기흥구 중동 · 12년차 · 817세대

6.9억6.9억 ~ 7.8억 · 118㎡ROE -0.5%전세 68%🚇 96분 · 환승3▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	202동 중/20 남남	117.86㎡	2026-10-19	46	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	7.1억	202동 중/20 남남	117.86㎡	2026-10-19	45	-0.3%	2.88억	매물 ↗
3	7.8억	205동 1/20 남남	117.86㎡	2026-10-24	42	0.2%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6.5억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

817세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 9분 → 3회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 68% = 보증금 4.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.89억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.98억(평가 7.32억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.89억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 -279만 / 자기자본 2.68억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

67점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·817세대→62점 + 대단지 5 = 67점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 9분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~96분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 532m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 33(8)+병원1km 53(10)+약국500m 6(7)+학원1km 172·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 202동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수동백역한라비발디매물 9건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 248세대

6.2억6.2억 ~ 7억 · 128㎡ROE -1.6%전세 75%🚇 97분 · 환승3▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	4002동 1/20 남남	128.29㎡	2026-10-05	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	4003동 9/17 남남	128.29㎡	2026-10-01	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.5억	4003동 8/17 서남	128.29㎡	2026-10-19	45	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	4004동 6/18 남남	128.29㎡	2026-09-30	45	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	4004동 중/18 남남	128.29㎡	2026-10-01	45	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.8억	4004동 18/18 남남	128.29㎡	2026-10-22	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	7억	4003동 중/17 동남	128.29㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7억	4001동 고/20 서남	128.29㎡	2026-10-03	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	4003동 16/17 서남	128.29㎡	2026-09-29	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6.25억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

248세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 8분 → 3회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,386만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 75% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 6.58억×전세가율 75%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,776만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.98억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·248세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 8분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 489m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 14(7)+병원1km 55(10)+약국500m 3(7)+학원1km 154·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 4002동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수하마비마을동부센트레빌매물 3건용인 기흥구 언남동 · 24년차 · 418세대

6.5억6.5억 ~ 6.7억 · 126㎡ROE -1%전세 71%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	102동 2/18 동남	125.66㎡	2026-10-15	45	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.7억	106동 중/16 동남	125.66㎡	2026-10-02	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	103동 저/15 동남	125.66㎡	2026-09-28	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 7억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

418세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 71% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 6.9억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·418세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 24분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1311m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 23(8)+병원1km 37(10)+약국500m 11(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

44점수언남동부매물 3건용인 기흥구 언남동 · 28년차 · 446세대

5.55억5.55억 ~ 6.8억 · 135㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.55억	104동 저/19 남남	134.99㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.67억	매물 ↗
2	6.8억	104동 중/19 남남	134.99㎡	2026-10-26	41	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	104동 중/19 남남	134.99㎡	2026-10-02	41	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

446세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.67억

대출 3.88억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.88억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.88억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.67억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 197만 × 24개월 중 이자 3,442만+ 취득세 411만 + 재산세 144만 = 보유비용 3,997만
3자산가치(2년 후)
5.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.89억 → 상승분 3,380만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,380만 − 보유비용 3,997만 = 순익 -617만÷ 자기자본 1.67억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.89억 × 전세가율 65% = 보증금 3.83억잔존대출 3.76억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.67억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.67억(매매 5.55억−대출 3.88억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 5.89억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.76억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,380만 − 보유비용 3,997만(이자 3,442만+취득세 411만+재산세 144만) = 순익 -617만 / 자기자본 1.67억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 197만) / 실수령 565만 = 35%→63점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·446세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1312m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 19(8)+병원1km 34(10)+약국500m 11(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수교동마을현대필그린매물 13건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 486세대

6.3억6.3억 ~ 7.3억 · 135~186㎡ROE -1.4%전세 55%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	109동 1/17 남남	186.49㎡	2026-10-06	40	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.5억	110동 8/17 남남	186.49㎡	2026-10-26	40	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	110동 1/17 남남	186.49㎡	2026-10-26	40	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	105동 중/18 서남	134.54㎡	2026-10-19	40	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	105동 8/18 남남	134.54㎡	2026-10-12	40	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	101동 저/18 동남	134.54㎡	2026-10-18	40	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.8억	101동 5/18 동남	134.54㎡	2026-10-19	40	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	6.9억	110동 6/17 남남	186.49㎡	2026-10-19	39	-0.5%	2.68억	매물 ↗
9	7억	109동 3/17 남남	186.49㎡	2026-10-21	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	7억	110동 고/17 남남	134.54㎡	2026-10-23	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
11	7억	109동 10/17 남남	186.49㎡	2026-10-12	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
12	7억	109동 중/17 남남	186.49㎡	2026-10-08	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
13	7.3억	109동 저/17 남남	186.49㎡	2026-10-23	39	-0.1%	3.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 6억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

486세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 55% = 보증금 3.68억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −90%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

57점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.68억(평가 6.68억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 90%→57점

이자 15만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·486세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~97분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1423m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 11(6)+병원1km 24(10)+약국500m 3(7)+학원1km 62·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 109동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

43점수동백마을동원로얄듀크매물 8건용인 기흥구 동백동 · 19년차 · 477세대

6억6억 ~ 6.3억 · 120㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 99분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 5/18 서남	120.4㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	104동 저/19 서남	120.4㎡	2026-10-13	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.1억	103동 12/18 서남	120.4㎡	2026-10-06	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
4	6.2억	103동 16/18 서남	120.4㎡	2026-10-24	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	6.2억	102동 저/18 서남	120.4㎡	2026-10-14	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
6	6.2억	102동 고/18 서남	120.4㎡	2026-09-29	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
7	6.3억	104동 중/19 서남	120.4㎡	2026-10-13	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
8	6.3억	103동 고/18 서남	120.4㎡	2026-10-01	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

477세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 12분 → 3회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·477세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 12분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~99분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 713m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 64(8)+병원1km 61(10)+약국500m 9(7)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수민속마을쌍용매물 16건용인 기흥구 보라동 · 24년차 · 1,596세대

4.5억4.5억 ~ 5.7억 · 109~164㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	116동 1/20 서남	109.07㎡	2026-10-20	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.6억	110동 9/20 동남	139.89㎡	2026-10-20	50	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.7억	119동 18/20 동남	139.89㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.41억	매물 ↗
4	4.7억	110동 중/20 동남	139.89㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.8억	118동 2/20 서남	139.89㎡	2026-10-27	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.8억	120동 20/20 서남	109.07㎡	2026-10-20	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
7	4.9억	118동 저/20 서남	139.89㎡	2026-10-24	49	-1.8%	1.47억	매물 ↗
8	5.1억	108동 2/20 서남	139.89㎡	2026-10-19	48	-1.8%	1.53억	매물 ↗
9	5.3억	111동 2/20 남남	164.06㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
10	5.3억	114동 1/20 남남	164.06㎡	2026-10-16	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
11	5.3억	119동 18/20 동남	139.89㎡	2026-10-19	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗
12	5.4억	119동 11/20 동남	139.89㎡	2026-10-20	47	-1.9%	1.62억	매물 ↗
13	5.5억	108동 1/20 서남	139.89㎡	2026-10-19	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
14	5.5억	113동 4/20 서남	139.89㎡	2026-10-23	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
15	5.5억	109동 18/20 서남	139.89㎡	2026-10-23	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
16	5.7억	111동 17/20 남남	164.06㎡	2026-10-27	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,596세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,596세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~97분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1262m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 12(6)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 116동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수교동마을동양파라곤매물 16건용인 기흥구 마북동 · 16년차 · 278세대

7.3억7.3억 ~ 8억 · 128~168㎡ROE -0.1%전세 72%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	102동 1/20 동남	127.75㎡	2026-10-16	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.4억	104동 중/15 동남	167.52㎡	2026-10-22	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
3	7.4억	106동 저/20 동남	167.52㎡	2026-09-28	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
4	7.5억	105동 4/15 남남	127.75㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	105동 6/15 남남	127.75㎡	2026-10-22	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	102동 고/20 동남	127.75㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.5억	101동 고/20 동남	127.75㎡	2026-10-01	41	0%	3.28억	매물 ↗
8	7.6억	105동 고/15 동남	127.75㎡	2026-10-22	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
9	7.6억	103동 저/15 동남	127.75㎡	2026-10-22	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
10	7.6억	101동 저/20 동남	127.75㎡	2026-10-06	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
11	7.8억	106동 중/20 동남	167.52㎡	2026-10-13	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
12	7.9억	106동 중/20 동남	167.52㎡	2026-10-07	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
13	7.9억	101동 고/20 동남	127.75㎡	2026-10-01	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
14	8억	103동 고/15 남남	127.77㎡	2026-10-23	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
15	8억	104동 고/15 동남	167.52㎡	2026-10-22	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
16	8억	106동 고/20 동남	167.52㎡	2026-10-19	38	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 6.98억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 72% = 보증금 5.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.58억(평가 7.74억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·278세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1634m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 11(6)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 6건네이버 매물 ↗

42점수흥덕마을12단지신동아파밀리에매물 20건용인 기흥구 영덕동 · 17년차 · 759세대

7.2억7.2억 ~ 9억 · 115~149㎡ROE -0.2%전세 78%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	1211동 4/20 동남	114.9㎡	2026-10-14	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
2	7.2억	1214동 중/20 서남	114.9㎡	2026-09-29	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
3	7.3억	1212동 5/20 서남	124.88㎡	2026-10-14	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.5억	1214동 5/20 서남	114.9㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.8억	1210동 7/20 동남	114.9㎡	2026-10-09	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
6	7.8억	1209동 중/20 동남	114.9㎡	2026-10-02	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
7	7.9억	1207동 고/20 동남	114.9㎡	2026-10-09	40	0.3%	3.68억	매물 ↗
8	8억	1211동 저/20 서남	124.88㎡	2026-10-19	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8.3억	1207동 6/20 서남	115.14㎡	2026-10-20	38	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.5억	1212동 고/20 서남	124.88㎡	2026-10-23	37	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	1208동 6/20 서남	139.33㎡	2026-10-22	37	0.6%	4.28억	매물 ↗
12	8.5억	1206동 저/20 서남	148.68㎡	2026-10-14	37	0.6%	4.28억	매물 ↗
13	8.5억	1213동 고/20 서남	148.68㎡	2026-10-10	37	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	1205동 고/20 남남	148.68㎡	2026-09-29	37	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.6억	1213동 중/20 서남	148.68㎡	2026-10-24	37	0.6%	4.38억	매물 ↗
16	8.6억	1201동 중/12 남남	139.33㎡	2026-10-20	37	0.6%	4.38억	매물 ↗
17	8.6억	1213동 고/20 서남	148.68㎡	2026-10-10	37	0.6%	4.38억	매물 ↗
18	8.7억	1202동 중/12 남남	139.33㎡	2026-10-10	37	0.6%	4.48억	매물 ↗
19	8.8억	1204동 5/18 남남	148.68㎡	2026-10-10	37	0.7%	4.58억	매물 ↗
20	9억	1214동 5/20 동남	115.14㎡	2026-10-23	37	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7.55억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

759세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,522만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,522만 = 순익 -137만÷ 자기자본 2.98억 → 연 ROE -0.2% (보수 -7.9% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 78% = 보증금 5.96억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +105만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

46점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.98억) / 2.86억 = -4%→46점. 필요 자기자본 2.98억(매매 7.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.96억(평가 7.64억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,385만 − 보유비용 4,522만(이자 3,743만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 -137만 / 자기자본 2.98억→연ROE -0.2%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.9%p→1점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·759세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1390m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 5(3)+병원1km 19(10)+약국500m 2(5)+학원1km 95·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 1211동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 11건네이버 매물 ↗

39점수스파팰리스리가매물 3건용인 기흥구 언남동 · 13년차 · 533세대

9억9억 ~ 9.2억 · 127㎡ROE 0.7%전세 58%🚇 100분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	102동 17/20 남남	126.63㎡	2026-10-26	39	0.7%	4.78억	매물 ↗
2	9억	102동 중/20 서남	127㎡	2026-10-09	39	0.7%	4.78억	매물 ↗
3	9.2억	101동 15/20 동남	127㎡	2026-10-26	39	0.8%	4.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.75억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

533세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~100분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 58% = 보증금 5.54억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +87만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.54억(평가 9.55억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

64점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·533세대→62점 + 대단지 2 = 64점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~100분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1449m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 11(6)+병원1km 30(10)+약국500m 7(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 102동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수광교풍경채어바니티(민간임대)매물 4건용인 기흥구 영덕동 · 3년차 · 1,766세대

11억11억 ~ 12억 · 94㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	109동 2/41 동남	94.26㎡	2026-10-27	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.5억	108동 1/43 동남	94.03㎡	2026-10-26	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	106동 2/23 서남	94.03㎡	2026-10-27	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	108동 2/43 동남	94.31㎡	2026-10-26	45	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

1,766세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·1,766세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~93분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1424m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 40(8)+병원1km 51(10)+약국500m 1(2)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 109동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수하마비마을동일하이빌1매물 16건용인 기흥구 언남동 · 25년차 · 999세대

6.5억6.5억 ~ 7.6억 · 117~165㎡ROE -1%전세 63%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	120동 1/17 남남	116.92㎡	2026-10-19	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	112동 2/18 남남	164.81㎡	2026-10-15	43	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	120동 1/17 남남	116.92㎡	2026-10-07	43	-1%	2.28억	매물 ↗
4	7억	116동 18/20 남남	116.92㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	106동 8/18 동남	143.98㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	109동 3/17 동남	164.81㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	104동 3/17 동남	116.92㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7억	118동 13/20 동동	116.92㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	109동 15/17 동남	164.81㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	7억	118동 13/20 동동	116.92㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
11	7.3억	109동 고/17 동남	164.81㎡	2026-10-12	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
12	7.4억	116동 5/20 남남	116.92㎡	2026-10-23	42	-0.1%	3.18억	매물 ↗
13	7.5억	112동 16/18 남남	164.81㎡	2026-10-20	42	0%	3.28억	매물 ↗
14	7.5억	111동 10/18 남남	164.81㎡	2026-10-14	42	0%	3.28억	매물 ↗
15	7.5억	113동 고/20 동남	116.92㎡	2026-10-12	42	0%	3.28억	매물 ↗
16	7.6억	116동 저/20 남남	116.92㎡	2026-10-26	41	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.65억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

999세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 63% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.9억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·999세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 27분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1552m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 16(8)+병원1km 41(10)+약국500m 9(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 120동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수교동마을현대홈타운매물 12건용인 기흥구 마북동 · 23년차 · 795세대

6.5억6.5억 ~ 12억 · 124~192㎡ROE -1%전세 63%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	103동 저/19 남남	124.01㎡	2026-10-06	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.8억	104동 저/19 남남	124.01㎡	2026-10-22	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	114동 14/19 서남	124.01㎡	2026-10-12	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.8억	114동 고/19 서남	124.01㎡	2026-10-01	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	7억	109동 저/17 남남	150.53㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	103동 고/19 남남	124.01㎡	2026-10-02	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	109동 저/17 남남	150.53㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7.5억	102동 중/19 남남	150.53㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
9	12억	110동 중/17 동남	191.88㎡	2026-10-23	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	8.2억	111동 고/17 동남	150.53㎡	2026-10-13	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
11	9.5억	102동 저/19 남남	150.53㎡	2026-10-03	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	8.5억	110동 고/17 남남	191.88㎡	2026-10-15	37	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.4억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

795세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구성(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 63% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.9억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·795세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구성(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~97분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1683m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 11(6)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 68·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 103동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 4건네이버 매물 ↗

41점수교동마을엘지자이매물 9건용인 기흥구 마북동 · 25년차 · 450세대

7.5억7.5억 ~ 8.5억 · 124㎡ROE 0%전세 64%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	106동 중/17 남남	123.57㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	106동 고/17 남남	123.57㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.7억	101동 저/20 남남	123.57㎡	2026-10-12	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
4	7.7억	107동 중/17 남남	123.57㎡	2026-09-28	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	8억	106동 3/17 서남	123.57㎡	2026-10-08	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8.3억	101동 중/20 남남	123.57㎡	2026-10-02	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
7	8.5억	106동 중/17 남남	123.57㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	101동 저/20 남남	123.57㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	106동 중/17 남남	123.57㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 6.54억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

450세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 64% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.96억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,568만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 5만 / 자기자본 3.28억→연ROE 0.0%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·450세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~101분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1811m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 3(7)+학원1km 23·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 106동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

48점수신동백롯데캐슬에코2단지매물 15건용인 기흥구 중동 · 13년차 · 868세대

6.5억6.5억 ~ 7.5억 · 99~114㎡ROE -1%전세 76%🚇 102분 · 환승3▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	206동 고/22 동남	99.42㎡	2026-10-22	48	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.7억	204동 고/36 남남	113.76㎡	2026-10-24	47	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	7억	205동 저/29 동남	113.76㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	205동 중/29 동남	113.76㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	206동 고/22 서남	99.42㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	203동 고/30 서남	99.47㎡	2026-10-15	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7.2억	209동 3/27 동남	99.47㎡	2026-10-26	45	-0.2%	2.98억	매물 ↗
8	7.2억	205동 고/29 서남	112.55㎡	2026-10-06	45	-0.2%	2.98억	매물 ↗
9	7.2억	205동 중/29 서남	112.96㎡	2026-09-29	45	-0.2%	2.98억	매물 ↗
10	7.3억	204동 저/36 동남	113.76㎡	2026-10-02	45	-0.1%	3.08억	매물 ↗
11	7.4억	205동 고/29 서남	112.55㎡	2026-10-21	44	-0.1%	3.18억	매물 ↗
12	7.4억	204동 저/36 서남	112.55㎡	2026-10-10	44	-0.1%	3.18억	매물 ↗
13	7.5억	203동 저/30 동남	99.42㎡	2026-10-27	44	0%	3.28억	매물 ↗
14	7.5억	205동 고/29 서남	112.96㎡	2026-10-16	44	0%	3.28억	매물 ↗
15	7.5억	205동 고/29 남남	112.96㎡	2026-10-10	44	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 6.95억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

868세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 76% = 보증금 5.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.24억(평가 6.9억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·868세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 904m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 30(8)+병원1km 50(10)+약국500m 3(7)+학원1km 164·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 206동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 14건네이버 매물 ↗

45점수지석마을진흥더루벤스1단지매물 14건용인 기흥구 상하동 · 18년차 · 200세대

5.5억5.5억 ~ 6.8억 · 152㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 102분 · 환승3▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	102동 3/17 동남	152.46㎡	2026-09-30	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	101동 12/17 동남	152.46㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	5.7억	103동 저/18 동남	152.46㎡	2026-10-06	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
4	5.8억	103동 10/18 동남	152.46㎡	2026-10-23	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	5.8억	101동 6/17 동남	152.46㎡	2026-10-13	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
6	6억	101동 4/17 동남	152.46㎡	2026-10-21	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
7	6억	101동 5/17 동남	152.46㎡	2026-10-21	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6억	101동 12/17 동남	152.46㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6억	101동 3/17 동남	152.46㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6.1억	104동 15/16 동남	152.46㎡	2026-10-13	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
11	6.5억	101동 3/17 동남	152.46㎡	2026-09-29	43	-1%	2.28억	매물 ↗
12	6.5억	102동 중/17 동남	152.46㎡	2026-10-22	43	-1%	2.28억	매물 ↗
13	6.5억	104동 고/16 동북	152.46㎡	2026-10-22	43	-1%	2.28억	매물 ↗
14	6.8억	102동 8/17 동남	152.46㎡	2026-10-15	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·200세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 941m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수교동마을마북e편한세상매물 12건용인 기흥구 마북동 · 17년차 · 404세대

6.5억6.5억 ~ 8억 · 102~129㎡ROE -1%전세 65%~🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	101동 저/18 동남	101.98㎡	2026-10-12	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.6억	102동 1/18 남남	128.97㎡	2026-10-01	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
3	7억	105동 중/18 남남	101.98㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	105동 저/18 남남	101.98㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	105동 저/18 남남	101.98㎡	2026-10-05	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.1억	101동 고/18 남남	128.97㎡	2026-10-06	42	-0.3%	2.88억	매물 ↗
7	7.2억	102동 중/18 남남	128.97㎡	2026-10-12	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
8	7.3억	102동 중/18 동남	128.97㎡	2026-10-27	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
9	7.5억	102동 9/18 남남	128.97㎡	2026-10-16	41	0%	3.28억	매물 ↗
10	7.5억	101동 중/18 남남	128.97㎡	2026-10-16	41	0%	3.28억	매물 ↗
11	8억	105동 저/18 남남	101.98㎡	2026-10-27	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	105동 중/18 남남	128.97㎡	2026-09-28	39	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·404세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 31분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~102분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1878m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 6(3)+병원1km 10(10)+약국500m 0(0)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수용인영덕신일1단지매물 10건용인 기흥구 영덕동 · 28년차 · 662세대

4.5억4.5억 ~ 5.7억 · 127㎡ROE -1.7%전세 76%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	103동 2/20 남남	126.86㎡	2026-10-23	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	103동 2/20 남남	126.86㎡	2026-10-17	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	5.2억	101동 4/20 남남	126.86㎡	2026-10-21	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
4	5.2억	101동 저/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	101동 중/20 남남	126.86㎡	2026-10-06	49	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.35억	101동 20/20 남남	126.86㎡	2026-10-17	48	-1.8%	1.6억	매물 ↗
7	5.5억	101동 고/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	103동 9/20 남남	126.86㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	101동 6/20 남남	126.86㎡	2026-10-06	47	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.7억	103동 18/20 남남	126.86㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.71억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 3.8억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

662세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 76% = 보증금 3.63억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.63억(평가 4.77억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.05억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·662세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1417m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 12(6)+병원1km 10(10)+약국500m 2(5)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.87억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 103동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 5건네이버 매물 ↗

47점수신동백롯데캐슬에코1단지매물 12건용인 기흥구 중동 · 13년차 · 1,902세대

7억7억 ~ 10억 · 99~135㎡ROE -0.4%전세 68%🚇 103분 · 환승3▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	112동 중/30 서남	99.42㎡	2026-10-24	47	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.2억	109동 3/24 동남	99.42㎡	2026-10-23	46	-0.2%	2.98억	매물 ↗
3	7.7억	107동 2/40 동남	106.23㎡	2026-10-19	44	0.1%	3.48억	매물 ↗
4	8.2억	107동 고/40 남남	106.23㎡	2026-10-27	41	0.4%	3.98억	매물 ↗
5	8.2억	113동 저/40 동남	106.23㎡	2026-10-27	41	0.4%	3.98억	매물 ↗
6	9.2억	103동 중/39 동남	129.99㎡	2026-10-23	41	0.8%	4.98억	매물 ↗
7	9.5억	107동 고/40 동남	134.61㎡	2026-10-24	41	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	10억	107동 고/40 남남	129.99㎡	2026-10-27	41	1%	5.78억	매물 ↗
9	8.5억	107동 고/40 서남	129.67㎡	2026-10-27	40	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	113동 17/40 서남	134.61㎡	2026-10-19	40	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.9억	113동 22/40 서남	129.67㎡	2026-10-19	40	0.7%	4.68억	매물 ↗
12	9억	110동 고/40 서남	129.99㎡	2026-10-22	40	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

1,902세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 16분 → 3회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 68% = 보증금 5.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.05억(평가 7.43억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·1,902세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 16분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 957m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 12(6)+병원1km 30(10)+약국500m 2(5)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 112동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 16건네이버 매물 ↗

43점수성산마을신영지웰매물 5건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 590세대

6.1억6.1억 ~ 8억 · 102~127㎡ROE -1.8%전세 65%🚇 103분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	3008동 1/10 남남	101.94㎡	2026-10-27	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
2	7.6억	3003동 저/27 남남	126.63㎡	2026-10-08	41	0.1%	3.38억	매물 ↗
3	7.8억	3002동 4/18 남남	122.99㎡	2026-10-20	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
4	8억	3003동 고/27 남남	126.63㎡	2026-10-03	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	3003동 고/27 남남	126.63㎡	2026-10-13	39	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 7.4억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

590세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 14분 → 3회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,372만 = 순익 -657만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 65% = 보증금 4.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.21억(평가 6.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,715만 − 보유비용 4,372만(이자 3,743만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 -657만 / 자기자본 1.88억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·590세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 14분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~95분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 853m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 211(15)+카페500m 61(8)+병원1km 78(10)+약국500m 13(7)+학원1km 266·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 3008동최근 실거래 2026-09-25 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수하마비마을동일하이빌2매물 20건용인 기흥구 언남동 · 24년차 · 837세대

6.4억6.4억 ~ 7.5억 · 110~162㎡ROE -1.2%전세 60%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	208동 저/20 남남	161.54㎡	2026-10-26	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗
2	6.4억	208동 저/20 남남	161.54㎡	2026-10-26	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗
3	6.7억	210동 3/20 남남	109.83㎡	2026-10-26	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.8억	209동 2/20 남남	109.83㎡	2026-10-26	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.8억	210동 3/20 남남	109.83㎡	2026-10-03	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.8억	210동 3/20 남남	109.83㎡	2026-10-12	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.8억	209동 2/20 남남	109.83㎡	2026-10-12	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	7억	210동 17/20 남남	109.83㎡	2026-10-21	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	202동 18/20 남남	161.54㎡	2026-10-14	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	7억	208동 고/20 남남	161.54㎡	2026-10-19	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
11	7억	209동 고/20 남남	109.83㎡	2026-10-15	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
12	7억	205동 12/20 동동	109.83㎡	2026-10-01	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
13	7억	206동 중/20 남남	139.25㎡	2026-10-26	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
14	7억	202동 18/20 남남	161.54㎡	2026-10-12	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
15	7억	205동 12/20 동동	109.83㎡	2026-10-12	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
16	7억	208동 고/20 남남	161.54㎡	2026-09-29	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
17	7.3억	208동 저/20 남남	161.54㎡	2026-10-12	41	-0.1%	3.08억	매물 ↗
18	7.5억	208동 중/20 남남	161.54㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
19	7.5억	212동 15/20 남남	109.83㎡	2026-10-06	41	0%	3.28억	매물 ↗
20	7.5억	212동 15/20 남남	109.83㎡	2026-10-12	41	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 6.5억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

837세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.18억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -515만÷ 자기자본 2.18억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 60% = 보증금 4.07억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

74점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.18억) / 2.86억 = 24%→74점. 필요 자기자본 2.18억(매매 6.4억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 6.79억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 100%→71점

이자 0만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,898만 − 보유비용 4,413만(이자 3,743만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 -515만 / 자기자본 2.18억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·837세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~98분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

54점

근거

역 1684m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 4(2)+병원1km 31(10)+약국500m 0(0)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=54점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 208동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 5건네이버 매물 ↗

41점수흥덕마을11단지경남아너스빌매물 20건용인 기흥구 영덕동 · 17년차 · 545세대

7.5억7.5억 ~ 9.5억 · 114~159㎡ROE 0%전세 65%~🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	1108동 저/15 서남	114.96㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	1108동 10/15 서남	114.96㎡	2026-10-08	41	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.5억	1108동 중/15 남남	114.96㎡	2026-10-13	41	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.5억	1109동 중/15 동남	114.96㎡	2026-10-10	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	1108동 저/15 서남	114.96㎡	2026-09-29	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.8억	1106동 저/15 서남	113.51㎡	2026-10-23	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
7	8억	1105동 1/15 남남	158.64㎡	2026-10-16	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	1103동 저/15 남남	114.96㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8억	1108동 고/15 서남	114.96㎡	2026-10-20	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	1102동 14/15 동남	114.77㎡	2026-10-10	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	1102동 저/15 남남	114.96㎡	2026-10-17	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	1105동 고/15 동남	114.96㎡	2026-10-09	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	9억	1109동 6/15 남남	114.96㎡	2026-10-27	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	1107동 10/15 남남	158.64㎡	2026-10-23	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	1101동 14/15 남남	158.64㎡	2026-10-14	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.5억	1101동 7/15 남남	158.64㎡	2026-10-20	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	8.5억	1105동 저/15 남남	158.64㎡	2026-10-24	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	1101동 저/15 남남	158.64㎡	2026-10-17	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	1107동 저/15 남남	158.64㎡	2026-10-07	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.7억	1101동 7/15 남남	158.64㎡	2026-10-27	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

545세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상현(신분당) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 65% = 보증금 5.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 7.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·545세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상현(신분당) 도보 33분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~103분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

44점

근거

역 2015m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 40(10)+약국500m 0(0)+학원1km 105·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=44점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수한보라마을3단지화성파크드림매물 19건용인 기흥구 보라동 · 19년차 · 311세대

5.4억5.4억 ~ 6.5억 · 124~155㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	303동 저/17 동남	123.51㎡	2026-10-10	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.4억	304동 1/16 서남	123.51㎡	2026-10-02	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
3	5.5억	301동 1/12 동남	123.51㎡	2026-10-21	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.6억	304동 7/16 동남	123.51㎡	2026-10-08	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
5	5.6억	306동 2/17 서남	154.86㎡	2026-09-28	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
6	5.9억	306동 5/17 동남	154.86㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
7	6.1억	306동 고/17 남남	154.86㎡	2026-10-24	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
8	6.1억	307동 중/21 서남	154.86㎡	2026-10-23	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
9	6.2억	306동 16/17 동남	154.86㎡	2026-10-24	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
10	6.2억	307동 고/21 서남	154.86㎡	2026-10-16	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
11	6.2억	308동 1/18 남남	154.86㎡	2026-09-30	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
12	6.3억	308동 4/18 남남	154.86㎡	2026-10-17	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
13	6.3억	307동 중/21 서남	154.86㎡	2026-10-21	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
14	6.3억	308동 저/18 남남	154.86㎡	2026-10-06	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
15	6.5억	308동 2/18 남남	154.86㎡	2026-10-20	43	-1%	2.28억	매물 ↗
16	6.5억	308동 고/18 남남	154.86㎡	2026-10-24	43	-1%	2.28억	매물 ↗
17	6.5억	308동 11/18 남남	154.86㎡	2026-10-16	43	-1%	2.28억	매물 ↗
18	6.5억	307동 18/21 서남	154.86㎡	2026-10-10	43	-1%	2.28억	매물 ↗
19	6.5억	308동 고/18 남남	154.86㎡	2026-10-02	43	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

311세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 65% = 보증금 3.72억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 5.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.66억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,289만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 -595만 / 자기자본 1.62억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·311세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~91분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

48점

근거

역 1486m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 13(5)+카페500m 3(2)+병원1km 30(10)+약국500m 0(0)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=48점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수힐스테이트서천용인 기흥구 서천동 · 10년차 · 754세대

12억97.94㎡ · 저/18 · 남남ROE 1.4%전세 60%🚇 104분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 8.78억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

754세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)영통(수인분당) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 60% = 보증금 7.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 12.73억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·754세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

영통(수인분당) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~99분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1551m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 26(8)+병원1km 13(10)+약국500m 2(5)+학원1km 103·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 511동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수교동마을쌍용매물 13건용인 기흥구 마북동 · 24년차 · 340세대

6.7억6.7억 ~ 8.5억 · 134㎡ROE -0.8%전세 79%🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-09-28	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	7억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	105동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-15	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	106동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-13	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.2억	101동 12/16 남남	133.73㎡	2026-10-20	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
7	7.3억	103동 11/16 남남	133.73㎡	2026-10-10	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
8	7.5억	102동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-15	41	0%	3.28억	매물 ↗
9	7.5억	103동 9/16 남남	133.73㎡	2026-10-06	41	0%	3.28억	매물 ↗
10	7.5억	105동 저/16 남남	133.73㎡	2026-10-12	41	0%	3.28억	매물 ↗
11	7.5억	102동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-13	41	0%	3.28억	매물 ↗
12	7.5억	103동 중/16 남남	133.73㎡	2026-10-13	41	0%	3.28억	매물 ↗
13	8.5억	106동 중/16 남남	133.73㎡	2026-09-28	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 5.23억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

340세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보정(수인분당) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 79% = 보증금 5.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.53억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.62억(평가 7.11억×전세가율 79%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.53억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·340세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

보정(수인분당) 도보 33분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~90분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1984m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 3(7)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 105동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수언동해피트리매물 4건용인 기흥구 언남동 · 25년차 · 591세대

6.3억6.3억 ~ 7.3억 · 120㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	106동 저/15 남남	119.87㎡	2026-10-13	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.7억	106동 고/15 남남	119.87㎡	2026-10-10	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	7.3억	109동 고/15 남남	119.87㎡	2026-10-26	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.3억	109동 고/15 남남	119.87㎡	2026-10-27	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

591세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 65% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.68억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·591세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 1738m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 3(2)+병원1km 21(10)+약국500m 0(0)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수백현마을롯데캐슬매물 2건용인 기흥구 중동 · 19년차 · 295세대

6.5억6.5억 ~ 6.8억 · 114㎡ROE -1%전세 65%~🚇 104분 · 환승3▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	2003동 1/23 남남	114.45㎡	2026-10-08	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.8억	2003동 9/23 남남	114.45㎡	2026-10-27	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 7.1억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 15분 → 3회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·295세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 15분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~104분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 924m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 32(8)+병원1km 74(10)+약국500m 10(7)+학원1km 260·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 2003동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 3건네이버 매물 ↗

55점수민속마을현대모닝사이드매물 16건용인 기흥구 보라동 · 22년차 · 1,112세대

3.8억3.8억 ~ 4.6억 · 117~160㎡ROE -1.6%전세 76%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	301동 1/17 남남	116.97㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	4.2억	308동 5/18 남남	116.97㎡	2026-10-20	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.2억	312동 4/20 동남	116.97㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.25억	314동 9/20 동동	116.97㎡	2026-10-21	54	-1.7%	1.28억	매물 ↗
5	4.3억	314동 5/20 동남	116.97㎡	2026-10-21	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
6	4.3억	312동 19/20 동동	116.97㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	312동 12/20 동남	116.97㎡	2026-10-21	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.5억	309동 15/18 남남	140.62㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	307동 5/18 남남	140.62㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	312동 18/20 동동	116.97㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	303동 10/17 남남	159.61㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	311동 19/20 남남	116.97㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.5억	306동 5/17 남남	140.62㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
14	4.5억	302동 17/17 남남	159.61㎡	2026-10-21	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	302동 17/17 남남	159.61㎡	2026-10-21	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.6억	307동 15/18 남남	140.62㎡	2026-10-24	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래중간 4.02억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

1,112세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 76% = 보증금 3.06억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.06억(평가 4.03억×전세가율 76%) / 잔존대출 2.57억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·1,112세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~93분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 1520m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 8(4)+병원1km 23(10)+약국500m 2(5)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 301동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 8건네이버 매물 ↗

54점수민속마을신창미션힐매물 14건용인 기흥구 보라동 · 24년차 · 926세대

3.85억3.85억 ~ 4.8억 · 118~145㎡ROE -1.6%전세 84%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.85억	203동 저/20 남남	118.04㎡	2026-10-23	54	-1.6%	1.16억	매물 ↗
2	4.5억	202동 15/20 남남	118.04㎡	2026-10-24	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	206동 저/20 남남	144.58㎡	2026-10-24	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	203동 8/20 남남	118.04㎡	2026-10-12	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	202동 18/20 남남	118.04㎡	2026-10-17	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	206동 고/20 남남	144.58㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	202동 고/20 남남	118.04㎡	2026-10-22	53	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.6억	206동 18/20 남남	144.58㎡	2026-10-24	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
9	4.6억	205동 고/20 남남	144.58㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
10	4.6억	206동 고/20 남남	144.58㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
11	4.6억	213동 중/20 동남	144.58㎡	2026-10-23	53	-1.7%	1.38억	매물 ↗
12	4.7억	202동 5/20 남남	118.04㎡	2026-10-24	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
13	4.7억	203동 19/20 남남	118.04㎡	2026-10-23	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
14	4.8억	213동 1/20 동남	144.58㎡	2026-10-23	52	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.85억

실거래중간 4억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

926세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.16억

대출 2.69억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.69억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.16억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 137만 × 24개월 중 이자 2,388만+ 취득세 224만 + 재산세 100만 = 보유비용 2,711만
3자산가치(2년 후)
3.85억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.08억 → 상승분 2,345만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,345만 − 보유비용 2,711만 = 순익 -367만÷ 자기자본 1.16억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.08억 × 전세가율 84% = 보증금 3.43억잔존대출 2.61억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.16억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.16억(매매 3.85억−대출 2.69억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.43억(평가 4.08억×전세가율 84%) / 잔존대출 2.61억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,345만 − 보유비용 2,711만(이자 2,388만+취득세 224만+재산세 100만) = 순익 -367만 / 자기자본 1.16억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 137만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·926세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1556m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 9(5)+병원1km 6(6)+약국500m 2(5)+학원1km 49·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.11억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 203동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수지석마을진흥더루벤스2단지매물 18건용인 기흥구 상하동 · 18년차 · 851세대

4.7억4.7억 ~ 5.3억 · 102~133㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 105분 · 환승3▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	205동 저/19 동남	101.98㎡	2026-10-26	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
2	4.8억	212동 저/18 동남	101.98㎡	2026-10-23	49	-1.8%	1.44억	매물 ↗
3	4.9억	202동 13/18 동남	101.98㎡	2026-10-27	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
4	5억	213동 4/19 동남	101.98㎡	2026-10-26	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	213동 9/19 동남	101.98㎡	2026-10-19	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5억	213동 9/19 동남	101.98㎡	2026-10-07	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5억	213동 저/19 동남	101.98㎡	2026-10-06	48	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5.1억	213동 11/19 동남	101.98㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
9	5.1억	203동 10/16 동남	133.08㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
10	5.1억	207동 8/16 동남	133.08㎡	2026-10-13	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
11	5.2억	205동 5/19 동남	101.98㎡	2026-10-27	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
12	5.2억	207동 3/16 동남	133.08㎡	2026-10-21	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
13	5.2억	205동 저/19 동남	101.98㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
14	5.2억	213동 고/19 동남	101.98㎡	2026-10-21	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.2억	207동 13/16 동남	133.08㎡	2026-10-12	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
16	5.2억	213동 11/19 동남	101.98㎡	2026-10-08	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
17	5.2억	213동 17/19 동남	101.98㎡	2026-10-08	47	-1.8%	1.56억	매물 ↗
18	5.3억	207동 4/16 동남	133.08㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

851세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 18분 → 3회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~98분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 65% = 보증금 3.24억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 4.99억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.18억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,862만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 -492만 / 자기자본 1.41억→연ROE -1.8%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·851세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 18분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~98분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1091m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 12(6)+병원1km 5(5)+약국500m 1(2)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수흥덕마을14단지호반베르디움매물 9건용인 기흥구 영덕동 · 16년차 · 236세대

7.5억7.5억 ~ 12억 · 132~133㎡ROE 0%전세 65%~🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	1404동 10/20 동남	132.58㎡	2026-10-24	41	0%	3.28억	매물 ↗
2	7.5억	1401동 3/20 동남	132.58㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.5억	1402동 중/20 동남	132.58㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.5억	1401동 저/20 서남	131.85㎡	2026-10-20	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.6억	1403동 고/20 동북	132.58㎡	2026-10-20	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
6	7.8억	1404동 3/20 동남	131.85㎡	2026-10-09	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
7	8억	1403동 저/20 동남	132.58㎡	2026-10-06	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8.2억	1404동 저/20 동남	132.58㎡	2026-10-06	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
9	12억	1403동 17/20 서남	131.85㎡	2026-10-20	38	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.55억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)청명(수인분당) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 65% = 보증금 5.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 7.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·236세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

청명(수인분당) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~105분(자차 ~81분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 1665m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 6(3)+병원1km 36(10)+약국500m 0(0)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1404동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 2건네이버 매물 ↗

42점수호수마을동보노빌리티매물 8건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 481세대

7.3억7.3억 ~ 10.5억 · 117㎡ROE -0.1%전세 95%🚇 107분 · 환승3▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	1204동 8/24 남남	116.92㎡	2026-09-28	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.4억	1208동 12/13 남남	116.92㎡	2026-10-26	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
3	7.4억	1206동 8/24 남남	116.92㎡	2026-10-26	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
4	7.5억	1204동 9/24 남남	116.92㎡	2026-10-21	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	1207동 중/16 남남	116.92㎡	2026-10-26	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	1206동 24/24 남남	116.92㎡	2026-09-30	41	0%	3.28억	매물 ↗
7	8억	1207동 6/16 남남	116.92㎡	2026-10-06	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	10.5억	1207동 저/16 남남	116.92㎡	2026-10-19	38	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 5.5억

전세가율

95%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

481세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 20분 → 3회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 95% = 보증금 7.36억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +166만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.36억(평가 7.74억×전세가율 95%) / 잔존대출 4.08억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·481세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 20분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~107분(자차 ~95분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1257m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 49(8)+병원1km 63(10)+약국500m 10(7)+학원1km 229·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 1204동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수백현동일하이빌매물 5건용인 기흥구 중동 · 20년차 · 743세대

7.4억7.4억 ~ 8.3억 · 115㎡ROE -0.1%전세 65%~🚇 108분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	2104동 22/23 남남	115.05㎡	2026-10-09	42	-0.1%	3.18억	매물 ↗
2	7.7억	2106동 2/21 남남	115.05㎡	2026-10-26	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
3	7.8억	2107동 중/23 남남	115.05㎡	2026-10-19	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
4	7.9억	2104동 14/23 남남	115.05㎡	2026-10-12	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
5	8.3억	2103동 4/23 남남	115.05㎡	2026-10-21	38	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

743세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 19분 → 3회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~91분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.85억 → 상승분 4,507만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,507만 − 보유비용 4,549만 = 순익 -42만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.4% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.85억 × 전세가율 65% = 보증금 5.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.1억(평가 7.85억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·743세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 19분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~108분(자차 ~91분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1168m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 164(15)+카페500m 44(8)+병원1km 63(10)+약국500m 13(7)+학원1km 233·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 2104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수수원동마을쌍용3단지매물 5건용인 기흥구 상하동 · 24년차 · 1,342세대

4.2억4.2억 ~ 4.5억 · 115~143㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 110분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	303동 1/20 동남	115.41㎡	2026-10-17	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
2	4.2억	304동 19/20 동남	115.41㎡	2026-10-15	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.4억	302동 8/20 남남	115.41㎡	2026-10-22	50	-1.7%	1.32억	매물 ↗
4	4.5억	318동 7/18 동남	143.35㎡	2026-10-16	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	302동 9/20 동남	115.41㎡	2026-10-16	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,342세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 23분 → 3회 환승 → 총 ~110분 · 자차 ~99분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 65% = 보증금 2.9억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.9억(평가 4.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.84억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,342세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 23분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~110분(자차 ~99분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 1391m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 12(6)+병원1km 5(5)+약국500m 1(2)+학원1km 37·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 303동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수흥덕마을13단지경남아너스빌매물 19건용인 기흥구 영덕동 · 17년차 · 368세대

6억6억 ~ 9억 · 114~159㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 110분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	1307동 10/20 동동	114.96㎡	2026-10-13	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.2억	1301동 저/20 동동	114.96㎡	2026-10-23	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.2억	1304동 저/20 동동	114.96㎡	2026-10-20	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.5억	1301동 7/20 동동	114.96㎡	2026-10-12	43	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.9억	1303동 2/19 남남	158.64㎡	2026-10-27	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	7억	1304동 고/20 남남	114.96㎡	2026-10-23	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	1303동 15/19 남남	158.64㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7억	1302동 2/14 남남	158.64㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
9	7억	1307동 20/20 남남	114.96㎡	2026-10-12	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
10	7억	1307동 고/20 동남	114.96㎡	2026-09-29	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
11	7.2억	1307동 16/20 남남	114.96㎡	2026-10-22	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
12	7.2억	1306동 15/19 남남	158.64㎡	2026-10-16	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
13	7.2억	1306동 2/19 남남	158.64㎡	2026-09-29	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
14	7.5억	1303동 7/19 남남	158.64㎡	2026-10-22	41	0%	3.28억	매물 ↗
15	7.5억	1307동 고/20 남남	113.51㎡	2026-10-24	41	0%	3.28억	매물 ↗
16	7.5억	1303동 고/19 남남	158.64㎡	2026-10-27	41	0%	3.28억	매물 ↗
17	7.5억	1306동 중/19 남남	158.64㎡	2026-10-08	41	0%	3.28억	매물 ↗
18	9억	1306동 9/19 남남	158.64㎡	2026-10-22	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
19	8.5억	1306동 6/19 남남	158.64㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

368세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신갈(수인분당) 도보 34분 → 2회 환승 → 총 ~110분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·368세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

신갈(수인분당) 도보 34분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~110분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

27점

근거

역 2101m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 9(3)+카페500m 7(4)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=27점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 1307동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수백현마을코아루매물 5건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 414세대

6.4억6.4억 ~ 7.8억 · 122㎡ROE -1.2%전세 76%🚇 112분 · 환승3▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.4억	2204동 1/20 남남	121.92㎡	2026-10-15	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
2	6.4억	2206동 저/20 남남	121.92㎡	2026-10-15	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
3	7.2억	2204동 저/20 남남	121.92㎡	2026-10-23	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
4	7.6억	2206동 중/20 남남	121.92㎡	2026-10-03	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
5	7.8억	2205동 14/20 남남	121.92㎡	2026-10-15	40	0.2%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 5.9억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

414세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 25분 → 3회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.18억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,413만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,413만 = 순익 -515만÷ 자기자본 2.18억 → 연 ROE -1.2% (보수 -10.7% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 76% = 보증금 5.16억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

74점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.18억) / 2.86억 = 24%→74점. 필요 자기자본 2.18억(매매 6.4억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.16억(평가 6.79억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·414세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 25분→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~112분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 1447m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 14(7)+병원1km 59(10)+약국500m 5(7)+학원1km 204·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 2204동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수백현마을한라비발디2차매물 3건용인 기흥구 동백동 · 20년차 · 304세대

6.5억6.5억 ~ 7.6억 · 128㎡ROE -1%전세 65%~🚇 112분 · 환승3▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	2314동 저/22 남남	128.29㎡	2026-10-15	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	7억	2315동 5/20 남남	128.29㎡	2026-10-23	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7.6억	2314동 14/22 남남	128.29㎡	2026-10-23	40	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

304세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)동백(에버라인) 도보 23분 → 3회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·304세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

동백(에버라인) 도보 23분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~112분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1418m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 8(4)+병원1km 59(10)+약국500m 6(7)+학원1km 195·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 2314동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수수원동마을쌍용스윗닷홈2단지매물 10건용인 기흥구 상하동 · 22년차 · 465세대

4억4억 ~ 5억 · 102~122㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 113분 · 환승3▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	206동 8/19 동남	101.7㎡	2026-10-02	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.2억	203동 고/20 동남	101.7㎡	2026-10-22	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.2억	203동 고/20 동남	101.7㎡	2026-10-13	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.3억	206동 저/19 동남	101.7㎡	2026-10-21	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
5	4.5억	202동 중/20 동남	122.25㎡	2026-10-20	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.6억	202동 11/20 동남	122.25㎡	2026-10-17	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
7	4.6억	202동 10/20 동남	122.25㎡	2026-10-13	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
8	4.8억	202동 8/20 동남	122.25㎡	2026-10-06	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
9	4.85억	202동 20/20 동남	122.25㎡	2026-10-08	48	-1.8%	1.46억	매물 ↗
10	5억	202동 10/20 동남	122.25㎡	2026-10-24	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

465세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)지석(에버라인) 도보 26분 → 3회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~96분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·465세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

지석(에버라인) 도보 26분(카카오 실측)→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~113분(자차 ~96분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1581m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 29(11)+카페500m 8(4)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수탑실마을대주피오레2단지매물 20건용인 기흥구 공세동 · 17년차 · 1,290세대

4.7억4.7억 ~ 7.5억 · 121~181㎡ROE -1.8%전세 73%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.7억	204동 2/25 남남	120.82㎡	2026-10-24	52	-1.8%	1.41억	매물 ↗
2	5억	211동 2/21 남남	122.77㎡	2026-10-17	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.1억	211동 저/21 남남	122.77㎡	2026-10-23	50	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.2억	207동 24/25 남남	120.82㎡	2026-10-14	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	211동 중/21 서남	122.77㎡	2026-10-20	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.4억	201동 1/20 서남	148.62㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.5억	207동 16/25 남남	120.82㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	209동 저/25 남남	150.28㎡	2026-10-23	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.6억	204동 18/25 동남	148.62㎡	2026-10-21	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗
10	5.8억	208동 고/25 남남	150.28㎡	2026-10-27	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
11	5.8억	215동 고/18 동남	148.62㎡	2026-10-26	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
12	5.8억	211동 10/21 남남	122.77㎡	2026-10-15	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
13	6억	210동 3/22 서남	150.28㎡	2026-10-21	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
14	6.2억	203동 5/25 서남	180.93㎡	2026-10-24	47	-1.6%	1.98억	매물 ↗
15	6.2억	209동 21/25 남남	150.28㎡	2026-10-20	47	-1.6%	1.98억	매물 ↗
16	6.5억	202동 1/25 서남	148.62㎡	2026-10-23	46	-1%	2.28억	매물 ↗
17	6.5억	214동 고/19 동남	148.62㎡	2026-10-21	46	-1%	2.28억	매물 ↗
18	6.8억	202동 중/25 동남	148.62㎡	2026-10-26	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
19	7억	206동 고/25 서남	180.93㎡	2026-10-23	44	-0.4%	2.78억	매물 ↗
20	7.5억	205동 고/25 남남	180.93㎡	2026-10-23	42	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 5.5억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 38분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~101분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 73% = 보증금 3.64억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 0.46억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.64억(평가 4.99억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.18억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.46억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,290세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 38분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~118분(자차 ~101분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

9점

근거

역 2348m(2)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 0(0)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=9점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 204동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 7건네이버 매물 ↗

51점수탑실마을대주피오레1단지매물 20건용인 기흥구 공세동 · 17년차 · 710세대

5억5억 ~ 6억 · 97~150㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 119분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	109동 중/22 동남	97.32㎡	2026-10-27	51	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.2억	108동 8/19 남남	97.32㎡	2026-10-10	50	-1.8%	1.56억	매물 ↗
3	5.5억	109동 19/22 남남	97.32㎡	2026-10-26	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.5억	109동 19/22 남남	97.32㎡	2026-10-17	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	104동 고/25 남남	128.78㎡	2026-10-22	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	104동 2/25 남남	130.09㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	106동 고/25 남남	130.09㎡	2026-10-16	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	109동 중/22 남남	97.32㎡	2026-10-13	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	101동 저/21 남남	130.09㎡	2026-10-07	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.6억	102동 1/25 남남	150.28㎡	2026-10-13	48	-1.9%	1.68억	매물 ↗
11	5.7억	104동 저/25 남남	128.78㎡	2026-10-24	48	-1.9%	1.71억	매물 ↗
12	5.8억	107동 5/25 남남	130.09㎡	2026-10-27	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
13	5.8억	101동 고/21 남남	130.09㎡	2026-10-20	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
14	5.8억	105동 중/24 남남	150.28㎡	2026-10-16	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
15	5.8억	107동 저/25 남남	128.78㎡	2026-10-10	48	-1.9%	1.74억	매물 ↗
16	5.9억	105동 1/24 남남	150.28㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
17	5.9억	101동 중/21 남남	130.09㎡	2026-10-17	47	-1.9%	1.77억	매물 ↗
18	6억	101동 13/21 남남	130.09㎡	2026-10-20	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
19	6억	101동 고/21 남남	130.09㎡	2026-10-20	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗
20	6억	104동 고/25 남남	128.78㎡	2026-10-17	47	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.5억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

710세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 39분 → 2회 환승 → 총 ~119분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 76% = 보증금 4.03억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.65억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.03억(평가 5.3억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.38억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.65억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·710세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 39분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~119분(자차 ~94분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 2378m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 14(7)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 109동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 5건네이버 매물 ↗

49점수용인구성물푸레마을호반베르디움매물 12건용인 기흥구 청덕동 · 18년차 · 308세대

5.3억5.3억 ~ 6.5억 · 112~148㎡ROE -1.8%전세 74%🚇 124분 · 환승3▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	805동 2/20 동남	112.34㎡	2026-10-19	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.3억	805동 중/20 동남	112.34㎡	2026-10-14	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗
3	5.6억	803동 12/20 동남	125.26㎡	2026-10-14	47	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.9억	804동 저/20 동남	147.54㎡	2026-10-14	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
5	5.9억	804동 1/20 동남	147.54㎡	2026-10-08	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗
6	5.95억	804동 중/20 동남	147.54㎡	2026-10-14	46	-1.9%	1.78억	매물 ↗
7	6억	805동 중/20 동남	112.34㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6억	801동 고/20 동남	111.53㎡	2026-09-28	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6.1억	804동 저/20 동남	147.54㎡	2026-10-10	46	-1.8%	1.88억	매물 ↗
10	6.2억	802동 19/20 동남	125.26㎡	2026-10-17	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
11	6.2억	804동 고/20 동남	147.54㎡	2026-10-21	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
12	6.5억	802동 20/20 동남	125.26㎡	2026-10-16	45	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 5.65억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

308세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)어정(에버라인) 도보 37분 → 3회 환승 → 총 ~124분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 74% = 보증금 4.16억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.16억(평가 5.62억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.59억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,228만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 -580만 / 자기자본 1.59억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·308세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

어정(에버라인) 도보 37분→3회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~124분(자차 ~97분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 2250m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 27(10)+카페500m 10(5)+병원1km 9(9)+약국500m 4(7)+학원1km 53·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 805동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 4건네이버 매물 ↗

40점수공세호수마을성원상떼레이크뷰매물 20건용인 기흥구 공세동 · 16년차 · 345세대

7.7억7.7억 ~ 9억 · 189~216㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 129분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	106동 12/15 서남	188.97㎡	2026-10-20	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
2	7.9억	107동 13/15 서남	188.97㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
3	7.9억	106동 고/15 서남	188.97㎡	2026-10-23	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
4	7.9억	107동 2/15 서남	188.97㎡	2026-10-16	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
5	7.9억	105동 저/15 서남	188.97㎡	2026-10-19	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
6	7.9억	106동 7/15 서남	188.97㎡	2026-10-12	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
7	7.9억	106동 6/15 서남	188.97㎡	2026-10-13	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
8	7.9억	105동 저/15 남남	188.97㎡	2026-09-30	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
9	8억	106동 6/15 서남	188.97㎡	2026-10-17	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8.2억	101동 3/15 서남	215.74㎡	2026-10-20	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
11	9억	105동 9/15 남남	215.74㎡	2026-10-26	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	103동 2/15 서남	188.97㎡	2026-10-20	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	103동 10/15 남남	188.97㎡	2026-10-20	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	103동 5/15 서남	188.97㎡	2026-10-16	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	102동 9/15 서남	215.74㎡	2026-10-16	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	8.5억	107동 저/15 서남	188.97㎡	2026-10-22	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
17	8.5억	105동 저/15 서남	188.97㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.7억	104동 11/15 서남	188.97㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.48억	매물 ↗
19	8.7억	107동 4/15 서남	188.97㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.48억	매물 ↗
20	8.7억	107동 9/15 서남	188.97㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)상갈(수인분당) 도보 49분 → 2회 환승 → 총 ~129분 · 자차 ~102분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.17억 → 상승분 4,689만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,689만 − 보유비용 4,590만 = 순익 100만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 0.1% (보수 -6.8% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.17억 × 전세가율 65% = 보증금 5.31억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +77만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.31억(평가 8.17억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·345세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

상갈(수인분당) 도보 49분→2회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~129분(자차 ~102분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

32점

근거

역 3029m(2)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 5(3)+병원1km 8(8)+약국500m 0(0)+학원1km 16·가격형성분(2)+학교1km 2·가격형성분(2)

=32점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석