전체 매물 · 투자분석

2026-07-28 · 네이버 9,220건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-07-28 리서치):파이낸셜뉴스 '한은, 기준금리 연 2.50%→2.75%로…3년 6개월만에 뉴스핌 '서울 집값 오름세 더 커졌다…동탄·기흥 규제에도 시장 견조' (아주경제 '대출 규제에 6억 이하·경기 남부 갈아타기 쏠림…수도권 풍선효 국제뉴스 '7월 서울 아파트값 상승세 둔화…중랑·강북 2%대 오름폭' (파이낸셜뉴스 '구로·관악도 신고가… 서울 외곽 5년전 폭등기 추월' (2 머니투데이 '6·27 대책부터 6·30 규제지역 확대까지…이재명 정부의

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

오늘의 추천오늘의 추천 — 규칙 기반으로 매일 고른 매수 후보 5선(텔레그램 발송분)
매수 분석매수 분석 — 준신축 shortlist + 추적 3단지 호가vs실거래 급매 진단 · 아래 3단 투자분석
지금 화면전체 매물 — 네이버 수집 전 매물을 종합점수로 정렬 · 매물별 3단 투자분석
집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기남양주시 안양 동안구 안양 만안구 의왕시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

💎 가성비 — 전용 ㎡당 가격 오름차순 — 종합점수 45+ · 실거래 3건+ 검증분만(싼 이유는 리스크 카드에서 확인). 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 199건 → 단지 26곳 중 상위 26곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

46점수인정프린스매물 7건남양주시 금곡동 · 40년차 · 240세대

1.65억1.65억 ~ 2억 · 59㎡ROE -0.6%전세 49%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.65억	101동 5/5 남남	58.93㎡	2026-07-20	46	-0.6%	0.49억	매물 ↗
2	1.8억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-07-23	46	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.85억	101동 2/5 남남	58.93㎡	2026-07-14	46	-0.7%	0.56억	매물 ↗
4	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-07-23	46	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.9억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-07-20	46	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-06-29	46	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-07-06	46	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.65억

실거래중간 1.63억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.49억

대출 1.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.16억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 59만 × 24개월 중 이자 1,023만+ 취득세 0만 + 재산세 43만 = 보유비용 1,066만
3자산가치(2년 후)
1.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.75억 → 상승분 1,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,005만 − 보유비용 1,066만 = 순익 -61만÷ 자기자본 0.49억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.75억 × 전세가율 49% = 보증금 0.86억잔존대출 1.12억 일부상환 · 이자부담 −77%월세전환 시 순현금 -5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.49억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.49억(매매 1.65억−대출 1.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.86억(평가 1.75억×전세가율 49%) / 잔존대출 1.12억 = 77%→38점

이자 10만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,005만 − 보유비용 1,066만(이자 1,023만+취득세 0만+재산세 43만) = 순익 -61만 / 자기자본 0.49억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 59만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·240세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

금곡(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~89분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 623m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 9(5)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 101동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 6건네이버 매물 ↗

54점수금곡효창매물 6건남양주시 금곡동 · 38년차 · 150세대

1.6억1.6억 ~ 1.8억 · 52~56㎡ROE -0.6%전세 77%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.6억	1동 6/6 남남	56.16㎡	2026-06-25	54	-0.6%	0.48억	매물 ↗
2	1.65억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-06-26	54	-0.6%	0.49억	매물 ↗
3	1.7억	1동 3/6 남남	56.16㎡	2026-07-16	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
4	1.6억	2동 1/6 남남	51.57㎡	2026-07-24	54	-0.6%	0.48억	매물 ↗
5	1.75억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-07-15	54	-0.6%	0.53억	매물 ↗
6	1.8억	1동 1/6 동남	56.16㎡	2026-07-18	54	-0.6%	0.54억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래중간 1.52억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 77% = 보증금 1.31억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.22억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 1.7억×전세가율 77%) / 잔존대출 1.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.22억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +974만 − 보유비용 1,034만(이자 992만+취득세 0만+재산세 42만) = 순익 -60만 / 자기자본 0.48억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 206m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-25 · 1동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 4건네이버 매물 ↗

55점수라인그린매물 16건남양주시 호평동 · 29년차 · 467세대

2.1억2.1억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -0.9%전세 89%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.1억	104동 1/20 서남	59.93㎡	2026-07-13	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
2	2.1억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-07-16	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	104동 저/20 서남	59.93㎡	2026-07-09	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.1억	104동 13/20 서남	59.93㎡	2026-07-02	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.15억	103동 14/19 동남	59.93㎡	2026-07-20	55	-0.9%	0.65억	매물 ↗
6	2.2억	101동 4/20 동남	59.93㎡	2026-07-06	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	101동 고/20 동남	59.93㎡	2026-07-09	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	104동 18/20 서남	59.93㎡	2026-07-09	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.3억	104동 5/20 서남	59.93㎡	2026-07-20	55	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.35억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-07-09	55	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.4억	101동 18/20 동남	59.93㎡	2026-07-22	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.4억	103동 중/19 동남	59.93㎡	2026-07-23	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
13	2.4억	102동 5/18 서남	59.93㎡	2026-07-13	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
14	2.4억	103동 8/19 동남	59.93㎡	2026-07-22	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
15	2.5억	101동 저/20 동남	59.93㎡	2026-07-18	55	-1.1%	0.75억	매물 ↗
16	2.7억	102동 16/18 서남	59.93㎡	2026-07-20	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.1억

실거래중간 2.3억

전세가율

89%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-06-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.63억

대출 1.47억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.47억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.47억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.63억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 74만 × 24개월 중 이자 1,302만+ 취득세 31만 + 재산세 55만 = 보유비용 1,388만
3자산가치(2년 후)
2.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.23억 → 상승분 1,279만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,279만 − 보유비용 1,388만 = 순익 -109만÷ 자기자본 0.63억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.23억 × 전세가율 89% = 보증금 1.98억잔존대출 1.42억 전액상환 + 현금 0.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.63억) / 2.86억 = 78%→100점. 필요 자기자본 0.63억(매매 2.1억−대출 1.47억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.98억(평가 2.23억×전세가율 89%) / 잔존대출 1.42억 = 139%→100점

전액상환+현금 0.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,279만 − 보유비용 1,388만(이자 1,302만+취득세 31만+재산세 55만) = 순익 -109만 / 자기자본 0.63억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 74만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·467세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1791m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 7(4)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 104동최근 실거래 2026-06-05 · 180일 10건네이버 매물 ↗

56점수신성푸른솔매물 13건남양주시 금곡동 · 30년차 · 696세대

2.3억2.3억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -1%전세 79%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	103동 1/18 동동	59.96㎡	2026-07-06	56	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.4억	105동 1/18 남남	59.96㎡	2026-07-16	56	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.4억	105동 고/18 남남	59.96㎡	2026-07-10	56	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	105동 저/18 남남	59.96㎡	2026-06-29	56	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.4억	105동 1/18 남남	59.96㎡	2026-07-13	56	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.45억	106동 7/18 동남	59.96㎡	2026-07-24	56	-1.1%	0.73억	매물 ↗
7	2.45억	102동 4/18 남남	59.96㎡	2026-07-23	56	-1.1%	0.73억	매물 ↗
8	2.5억	101동 4/18 남남	59.96㎡	2026-07-15	56	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	105동 3/18 남남	59.96㎡	2026-07-21	56	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	101동 4/18 남남	59.96㎡	2026-07-18	56	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.55억	104동 고/18 남남	59.96㎡	2026-07-06	56	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.7억	103동 중/18 동동	59.96㎡	2026-07-20	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗
13	2.7억	106동 16/18 서서	59.96㎡	2026-07-03	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래중간 2.45억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

696세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 79% = 보증금 1.93억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.44억×전세가율 79%) / 잔존대출 1.56억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,401만 − 보유비용 1,539만(이자 1,426만+취득세 53만+재산세 60만) = 순익 -138만 / 자기자본 0.69억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·696세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1125m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 2(1)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 12·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-06 · 103동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 22건네이버 매물 ↗

51점수미라보매물 3건남양주시 금곡동 · 30년차 · 184세대

2.6억2.6억 ~ 2.8억 · 60㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.6억	101동 10/20 서남	59.96㎡	2026-07-16	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
2	2.8억	101동 17/20 동동	59.96㎡	2026-07-23	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	2.8억	101동 18/20 동동	59.96㎡	2026-07-11	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.6억

실거래중간 2.28억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-05-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.78억

대출 1.82억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.82억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.82억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.78억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 92만 × 24개월 중 이자 1,612만+ 취득세 86만 + 재산세 68만 = 보유비용 1,766만
3자산가치(2년 후)
2.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.76억 → 상승분 1,583만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,583만 − 보유비용 1,766만 = 순익 -183만÷ 자기자본 0.78억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.76억 × 전세가율 65% = 보증금 1.79억잔존대출 1.76억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.78억) / 2.86억 = 73%→100점. 필요 자기자본 0.78억(매매 2.6억−대출 1.82억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.79억(평가 2.76억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.76억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,583만 − 보유비용 1,766만(이자 1,612만+취득세 86만+재산세 68만) = 순익 -183만 / 자기자본 0.78억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 92만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 151m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 14(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 101동최근 실거래 2026-05-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

56점수대명매물 7건남양주시 평내동 · 27년차 · 664세대

2.7억2.7억 ~ 3.3억 · 60㎡ROE -1.2%전세 119%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	108동 19/20 동동	59.85㎡	2026-07-16	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.8억	108동 3/20 동동	59.85㎡	2026-06-29	56	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	2.9억	108동 중/20 동동	59.85㎡	2026-07-08	56	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.9억	107동 중/15 동동	59.85㎡	2026-07-03	56	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	2.9억	108동 4/20 동동	59.85㎡	2026-06-29	56	-1.3%	0.87억	매물 ↗
6	3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-07-16	56	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3.3억	108동 중/20 동동	59.85㎡	2026-07-10	56	-1.5%	0.99억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 2.95억

전세가율

119%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 119% = 보증금 3.41억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 1.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +79만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.41억(평가 2.86억×전세가율 119%) / 잔존대출 1.83억 = 187%→100점

전액상환+현금 1.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·664세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 597m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 30(8)+병원1km 88(10)+약국500m 5(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 108동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 24건네이버 매물 ↗

53점수세종리젠시빌매물 6건남양주시 평내동 · 26년차 · 312세대

2.8억2.8억 ~ 3억 · 60㎡ROE -1.3%전세 73%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	105동 고/20 동동	59.82㎡	2026-06-29	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.9억	105동 2/20 동동	59.82㎡	2026-07-16	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	2.9억	105동 15/20 동동	59.82㎡	2026-07-24	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.95억	105동 중/20 동동	59.82㎡	2026-07-20	53	-1.3%	0.89억	매물 ↗
5	3억	101동 12/20 남남	59.82㎡	2026-07-09	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
6	3억	105동 저/20 동동	59.82㎡	2026-06-26	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래중간 3.3억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 73% = 보증금 2.17억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.17억(평가 2.97억×전세가율 73%) / 잔존대출 1.9억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,705만 − 보유비용 1,917만(이자 1,737만+취득세 108만+재산세 73만) = 순익 -212만 / 자기자본 0.84억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 519m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 12(6)+병원1km 91(10)+약국500m 0(0)+학원1km 212·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-06-29 · 105동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 6건네이버 매물 ↗

54점수효성타운매물 7건남양주시 평내동 · 28년차 · 607세대

2.95억2.95억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.3%전세 74%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.95억	107동 2/20 동동	59.92㎡	2026-07-23	54	-1.3%	0.89억	매물 ↗
2	3억	107동 6/20 동동	59.92㎡	2026-07-14	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗
3	3.3억	105동 14/20 남남	59.92㎡	2026-07-15	53	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.4억	104동 10/20 남남	59.92㎡	2026-07-02	53	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.5억	105동 5/20 남남	59.92㎡	2026-07-01	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	107동 고/20 동동	59.92㎡	2026-06-28	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	105동 중/20 동동	59.73㎡	2026-06-29	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.95억

실거래중간 3.5억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-06-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

607세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.89억

대출 2.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.06억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.89억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 105만 × 24개월 중 이자 1,830만+ 취득세 125만 + 재산세 77만 = 보유비용 2,031만
3자산가치(2년 후)
2.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.13억 → 상승분 1,797만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,797만 − 보유비용 2,031만 = 순익 -234만÷ 자기자본 0.89억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.13억 × 전세가율 74% = 보증금 2.32억잔존대출 2억 전액상환 + 현금 0.32억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.89억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.89억(매매 2.95억−대출 2.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.32억(평가 3.13억×전세가율 74%) / 잔존대출 2억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.32억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,797만 − 보유비용 2,031만(이자 1,830만+취득세 125만+재산세 77만) = 순익 -234만 / 자기자본 0.89억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 105만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·607세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 90(10)+약국500m 4(7)+학원1km 184·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 107동최근 실거래 2026-06-22 · 180일 18건네이버 매물 ↗

58점수평내마을신명스카이뷰매물 20건남양주시 평내동 · 22년차 · 738세대

3억3억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.4%전세 84%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	1811동 1/17 남남	59.9㎡	2026-07-13	58	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.1억	1802동 저/15 동남	59.9㎡	2026-07-01	58	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.19억	1810동 2/18 동남	59.9㎡	2026-07-15	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
4	3.19억	1810동 2/18 동남	59.9㎡	2026-07-17	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	1808동 4/19 동남	59.9㎡	2026-07-16	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	1810동 17/18 동남	59.9㎡	2026-07-10	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	1807동 저/17 동남	59.9㎡	2026-07-14	58	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.25억	1807동 7/17 동남	59.9㎡	2026-07-15	57	-1.4%	0.97억	매물 ↗
9	3.25억	1807동 고/17 동남	59.9㎡	2026-07-16	57	-1.4%	0.97억	매물 ↗
10	3.25억	1809동 9/18 동남	59.9㎡	2026-07-04	57	-1.4%	0.97억	매물 ↗
11	3.25억	1803동 저/15 동남	59.9㎡	2026-06-25	57	-1.4%	0.97억	매물 ↗
12	3.3억	1811동 고/17 동남	59.9㎡	2026-07-14	57	-1.5%	0.99억	매물 ↗
13	3.3억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-07-06	57	-1.5%	0.99억	매물 ↗
14	3.3억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-07-20	57	-1.5%	0.99억	매물 ↗
15	3.4억	1802동 5/15 동남	59.9㎡	2026-07-23	57	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.4억	1810동 5/18 동남	59.9㎡	2026-07-22	57	-1.5%	1.02억	매물 ↗
17	3.5억	1810동 14/18 동남	59.9㎡	2026-07-22	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	1808동 15/19 동남	59.9㎡	2026-07-13	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.5억	1802동 8/15 동남	59.9㎡	2026-06-29	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.5억	1810동 고/18 동남	59.9㎡	2026-07-04	57	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 3.2억

전세가율

84%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

738세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 84% = 보증금 2.67억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.67억(평가 3.18억×전세가율 84%) / 잔존대출 2.03억 = 132%→100점

전액상환+현금 0.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,827만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 -242만 / 자기자본 0.9억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·738세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1074m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 184(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-13 · 1811동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 25건네이버 매물 ↗

56점수평내마을평내2차대주파크빌매물 8건남양주시 평내동 · 21년차 · 606세대

3억3억 ~ 3.7억 · 60㎡ROE -1.4%전세 95%🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	1904동 저/15 동남	59.86㎡	2026-07-11	56	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.1억	1907동 저/15 동남	59.86㎡	2026-07-22	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.1억	1904동 저/15 동남	59.86㎡	2026-07-17	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-07-15	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
5	3.1억	1907동 저/15 남남	59.86㎡	2026-07-13	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
6	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-07-24	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-07-17	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.7억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-07-04	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 3.38억

전세가율

95%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

606세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 95% = 보증금 3.02억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.02억(평가 3.18억×전세가율 95%) / 잔존대출 2.03억 = 149%→100점

전액상환+현금 0.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·606세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~104분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1149m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 33(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 1904동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 19건네이버 매물 ↗

55점수호평마을한라비발디매물 12건남양주시 호평동 · 21년차 · 636세대

3.4억3.4억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 86%🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1808동 저/15 남남	59.94㎡	2026-07-02	55	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	1808동 중/15 남남	59.94㎡	2026-07-24	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.5억	1809동 저/19 남남	59.94㎡	2026-07-20	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.5억	1803동 저/20 남남	59.94㎡	2026-07-14	55	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.6억	1803동 고/20 남남	59.94㎡	2026-07-14	55	-1.5%	1.08억	매물 ↗
6	3.6억	1803동 중/20 남남	59.94㎡	2026-07-06	55	-1.5%	1.08억	매물 ↗
7	3.6억	1803동 중/20 남남	59.94㎡	2026-07-02	55	-1.5%	1.08억	매물 ↗
8	3.7억	1806동 14/15 남남	59.94㎡	2026-06-25	54	-1.6%	1.11억	매물 ↗
9	3.9억	1804동 저/20 남남	59.94㎡	2026-07-16	54	-1.6%	1.17억	매물 ↗
10	4억	1803동 20/20 남남	59.94㎡	2026-07-16	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	1806동 고/15 남남	59.94㎡	2026-07-03	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4억	1803동 저/20 남남	59.94㎡	2026-07-17	54	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.5억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-06-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

636세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 86% = 보증금 3.1억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 3.61억×전세가율 86%) / 잔존대출 2.3억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·636세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~102분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 998m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 3(2)+병원1km 59(10)+약국500m 2(5)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-02 · 1808동최근 실거래 2026-06-21 · 180일 13건네이버 매물 ↗

54점수호평임광그대가남양주시 호평동 · 19년차 · 429세대

3.65억59.98㎡ · 6/15 · 남남ROE -1.6%전세 87%🚇 107분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.65억

실거래중간 3.78억

전세가율

87%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.09억

대출 2.56억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.56억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.56억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.09억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 129만 × 24개월 중 이자 2,264만+ 취득세 202만 + 재산세 95만 = 보유비용 2,560만
3자산가치(2년 후)
3.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.87억 → 상승분 2,223만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,223만 − 보유비용 2,560만 = 순익 -337만÷ 자기자본 1.09억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.87억 × 전세가율 87% = 보증금 3.37억잔존대출 2.47억 전액상환 + 현금 0.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.09억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.09억(매매 3.65억−대출 2.56억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.37억(평가 3.87억×전세가율 87%) / 잔존대출 2.47억 = 136%→100점

전액상환+현금 0.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,223만 − 보유비용 2,560만(이자 2,264만+취득세 202만+재산세 95만) = 순익 -337만 / 자기자본 1.09억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 129만) / 실수령 565만 = 23%→93점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·429세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1323m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 2(5)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-09 · 107동최근 실거래 2026-07-06 · 180일 13건네이버 매물 ↗

60점수호평파라곤매물 4건남양주시 호평동 · 16년차 · 1,275세대

3.75억3.75억 ~ 4.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 90%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.75억	112동 16/16 서남	59.61㎡	2026-07-20	60	-1.6%	1.13억	매물 ↗
2	3.9억	104동 2/20 동남	59.94㎡	2026-07-22	60	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	4억	112동 5/16 서남	59.61㎡	2026-07-21	60	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4.2억	102동 11/18 남남	59.94㎡	2026-07-23	59	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.75억

실거래중간 5.25억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

49건

최근 2026-07-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.13억

대출 2.63억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.63억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.63억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.13억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 133만 × 24개월 중 이자 2,326만+ 취득세 213만 + 재산세 98만 = 보유비용 2,636만
3자산가치(2년 후)
3.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.98억 → 상승분 2,284만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,284만 − 보유비용 2,636만 = 순익 -352만÷ 자기자본 1.13억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.98억 × 전세가율 90% = 보증금 3.58억잔존대출 2.54억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.13억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.13억(매매 3.75억−대출 2.63억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.58억(평가 3.98억×전세가율 90%) / 잔존대출 2.54억 = 141%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,284만 − 보유비용 2,636만(이자 2,326만+취득세 213만+재산세 98만) = 순익 -352만 / 자기자본 1.13억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 133만) / 실수령 565만 = 24%→91점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 49건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,275세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

근거

역 1980m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)60/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 112동최근 실거래 2026-07-11 · 180일 49건네이버 매물 ↗

52점수평내마을금호어울림남양주시 평내동 · 21년차 · 924세대

4억59.97㎡ · 3/15 · 동남ROE -1.6%전세 71%🚇 106분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 4.45억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

924세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 71% = 보증금 3.01억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.01억(평가 4.24억×전세가율 71%) / 잔존대출 2.71억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·924세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~106분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1270m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-22 · 1406동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 15건네이버 매물 ↗

59점수금곡역한신더휴매물 6건남양주시 금곡동 · 2년차 · 406세대

4.35억4.35억 ~ 4.9억 · 60㎡ROE -1.7%전세 132%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	103동 고/15 남남	59.96㎡	2026-07-11	59	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.5억	102동 3/18 동남	59.88㎡	2026-07-24	59	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.7억	102동 7/18 동동	59.96㎡	2026-07-22	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
4	4.7억	103동 6/15 동남	59.96㎡	2026-07-01	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.8억	102동 저/18 남남	59.96㎡	2026-07-04	58	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.9억	103동 15/15 동남	59.96㎡	2026-06-26	58	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 2.5억

전세가율

132%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-07-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 132% = 보증금 6.09억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 3.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +154만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.09억(평가 4.61억×전세가율 132%) / 잔존대출 2.94억 = 207%→100점

전액상환+현금 3.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·406세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 104m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.83억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-11 · 103동최근 실거래 2026-07-22 · 180일 6건네이버 매물 ↗

64점수e편한세상평내메트로원매물 18건남양주시 평내동 · 5년차 · 1,108세대

4.5억4.5억 ~ 5.5억 · 60㎡ROE -1.7%전세 77%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	109동 저/20 동동	59.99㎡	2026-07-23	64	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.6억	109동 1/20 동동	59.99㎡	2026-07-20	64	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.6억	113동 저/27 남남	59.99㎡	2026-07-23	64	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.7억	109동 1/20 동동	59.99㎡	2026-07-24	64	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.8억	109동 저/20 동동	59.99㎡	2026-07-23	64	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.85억	107동 7/20 동동	59.99㎡	2026-07-20	64	-1.8%	1.46억	매물 ↗
7	4.9억	113동 5/27 남남	59.99㎡	2026-07-23	63	-1.8%	1.47억	매물 ↗
8	5억	107동 19/20 동동	59.99㎡	2026-07-23	63	-1.8%	1.5억	매물 ↗
9	5억	105동 20/20 남남	59.99㎡	2026-07-22	63	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5억	113동 17/27 남남	59.99㎡	2026-07-23	63	-1.8%	1.5억	매물 ↗
11	5억	106동 8/18 동동	59.99㎡	2026-07-23	63	-1.8%	1.5억	매물 ↗
12	5억	114동 11/15 동동	59.99㎡	2026-07-20	63	-1.8%	1.5억	매물 ↗
13	5.1억	112동 고/27 남남	59.96㎡	2026-07-24	62	-1.8%	1.53억	매물 ↗
14	5.2억	113동 12/27 남남	59.99㎡	2026-07-23	62	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.2억	101동 저/27 동남	59.99㎡	2026-07-24	62	-1.8%	1.56억	매물 ↗
16	5.3억	109동 19/20 동동	59.99㎡	2026-07-24	62	-1.8%	1.59억	매물 ↗
17	5.5억	109동 11/20 동동	59.99㎡	2026-07-21	61	-1.9%	1.65억	매물 ↗
18	5.5억	113동 27/27 동남	59.99㎡	2026-07-21	61	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.8억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

58건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,108세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 77% = 보증금 3.68억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.68억(평가 4.77억×전세가율 77%) / 잔존대출 3.05억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 58건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,108세대→100점 + 대단지 8 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 666m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 109동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 58건네이버 매물 ↗

64점수두산알프하임매물 3건남양주시 호평동 · 6년차 · 2,894세대

4.5억4.5억 ~ 5억 · 60㎡ROE -1.7%전세 79%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	123동 18/24 동남	59.98㎡	2026-07-23	64	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.9억	133동 11/20 동남	59.98㎡	2026-07-24	63	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	5억	128동 21/28 서남	59.98㎡	2026-07-24	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.9억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

63건

최근 2026-07-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

2,894세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 79% = 보증금 3.77억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.77억(평가 4.77억×전세가율 79%) / 잔존대출 3.05억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 63건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·2,894세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 938m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 22(10)+약국500m 0(0)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.98억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 123동최근 실거래 2026-07-27 · 180일 63건네이버 매물 ↗

57점수호평오네뜨센트럴매물 6건남양주시 호평동 · 7년차 · 616세대

4.8억4.8억 ~ 5.3억 · 60㎡ROE -1.8%전세 75%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	103동 1/21 남남	59.99㎡	2026-07-23	57	-1.8%	1.44억	매물 ↗
2	4.95억	103동 7/21 남남	59.99㎡	2026-07-20	56	-1.8%	1.49억	매물 ↗
3	5억	106동 14/20 남남	59.99㎡	2026-07-23	56	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5.1억	107동 11/18 남남	59.99㎡	2026-07-14	55	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.2억	105동 14/20 남남	59.99㎡	2026-07-20	55	-1.8%	1.56억	매물 ↗
6	5.3억	106동 18/20 남남	59.99㎡	2026-07-16	55	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.95억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-07-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

616세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.09억 → 상승분 2,923만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,923만 − 보유비용 3,430만 = 순익 -507만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.09억 × 전세가율 75% = 보증금 3.82억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.82억(평가 5.09억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.25억 = 118%→96점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,923만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 -507만 / 자기자본 1.44억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·616세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 641m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 222(15)+카페500m 52(8)+병원1km 69(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 103동최근 실거래 2026-07-18 · 180일 20건네이버 매물 ↗

58점수평내호평역대명루첸포레스티움매물 20건남양주시 평내동 · 7년차 · 1,008세대

4.95억4.3억 ~ 5.5억 · 51~60㎡ROE -1.8%전세 119%🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.95억	101동 30/30 서남	59.86㎡	2026-07-21	58	-1.8%	1.49억	매물 ↗
2	5억	105동 11/32 동남	59.89㎡	2026-07-13	58	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	105동 중/32 동남	59.89㎡	2026-07-16	58	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	108동 16/31 동남	59.89㎡	2026-07-09	58	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	111동 9/23 서남	59.86㎡	2026-07-15	58	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	4.3억	101동 고/30 동남	50.95㎡	2026-07-13	60	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	5.05억	107동 고/31 서남	59.81㎡	2026-07-13	57	-1.8%	1.51억	매물 ↗
8	5.1억	111동 고/23 서남	59.86㎡	2026-07-21	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
9	5.1억	111동 21/23 서남	59.81㎡	2026-07-23	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
10	5.1억	105동 11/32 서남	59.81㎡	2026-07-09	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
11	5.15억	101동 29/30 서남	59.86㎡	2026-07-23	57	-1.8%	1.54억	매물 ↗
12	5.15억	109동 저/29 남남	59.81㎡	2026-07-20	57	-1.8%	1.54억	매물 ↗
13	5.2억	105동 31/32 동남	59.86㎡	2026-07-23	57	-1.8%	1.56억	매물 ↗
14	5.2억	108동 중/31 동남	59.81㎡	2026-07-23	57	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.25억	104동 중/25 서남	59.81㎡	2026-07-17	57	-1.8%	1.57억	매물 ↗
16	4.5억	106동 고/32 동남	50.95㎡	2026-07-20	59	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	5.35억	105동 20/32 동남	59.86㎡	2026-07-20	56	-1.8%	1.6억	매물 ↗
18	5.35억	106동 4/32 동남	59.81㎡	2026-07-08	56	-1.8%	1.6억	매물 ↗
19	5.4억	108동 저/31 동남	59.89㎡	2026-07-13	56	-1.9%	1.62억	매물 ↗
20	5.5억	108동 고/31 서남	59.81㎡	2026-07-20	56	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.95억

실거래중간 2.95억

전세가율

119%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.49억

대출 3.46억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.46억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 176만 × 24개월 중 이자 3,070만+ 취득세 345만 + 재산세 129만 = 보유비용 3,543만
3자산가치(2년 후)
4.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.25억 → 상승분 3,015만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,015만 − 보유비용 3,543만 = 순익 -529만÷ 자기자본 1.49억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.25억 × 전세가율 119% = 보증금 6.25억잔존대출 3.35억 전액상환 + 현금 2.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +145만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.49억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.49억(매매 4.95억−대출 3.46억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.25억(평가 5.25억×전세가율 119%) / 잔존대출 3.35억 = 187%→100점

전액상환+현금 2.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,015만 − 보유비용 3,543만(이자 3,070만+취득세 345만+재산세 129만) = 순익 -529만 / 자기자본 1.49억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 176만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 745m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 13(7)+병원1km 84(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)58/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-21 · 101동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 24건네이버 매물 ↗

49점수남양주다산롯데낙천대남양주시 다산동 · 21년차 · 708세대

5.7억59.96㎡ · 1/21 · 서남ROE -1.9%전세 67%🚇 81분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.95억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

31건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

708세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 67% = 보증금 4.05억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +31만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.05억(평가 6.05억×전세가율 67%) / 잔존대출 3.86억 = 105%→79점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

76점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 31건→76점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·708세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 202(15)+카페500m 37(8)+병원1km 52(10)+약국500m 17(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-20 · 807동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 31건네이버 매물 ↗

52점수평내호평역KCC스위첸매물 4건남양주시 호평동 · 10년차 · 333세대

5.8억5.8억 ~ 6.3억 · 60㎡ROE -1.9%전세 76%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	103동 2/20 남남	59.99㎡	2026-07-23	52	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6억	103동 10/20 남남	59.99㎡	2026-07-23	51	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6억	106동 저/17 남남	59.99㎡	2026-07-10	51	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6.3억	106동 12/17 동남	59.99㎡	2026-07-14	50	-1.9%	1.89억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 6.58억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

15건

최근 2026-07-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

333세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 76% = 보증금 4.68억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 6.15억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.93억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·333세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 333(15)+카페500m 76(8)+병원1km 75(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 103동최근 실거래 2026-07-06 · 180일 15건네이버 매물 ↗

46점수한화꿈에그린남양주시 다산동 · 18년차 · 767세대

6.4억59.98㎡ · 14/18 · 남남ROE -2%전세 65%🚇 79분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.4억

실거래중간 6.79억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-07-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

767세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.92억

대출 4.48억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.48억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.48억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.92억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 227만 × 24개월 중 이자 3,969만+ 취득세 504만 + 재산세 166만 = 보유비용 4,640만
3자산가치(2년 후)
6.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.79억 → 상승분 3,898만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,898만 − 보유비용 4,640만 = 순익 -742만÷ 자기자본 1.92억 → 연 ROE -2% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.79억 × 전세가율 65% = 보증금 4.41억잔존대출 4.33억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

83점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.92억) / 2.86억 = 33%→83점. 필요 자기자본 1.92억(매매 6.4억−대출 4.48억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.41억(평가 6.79억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.33억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,898만 − 보유비용 4,640만(이자 3,969만+취득세 504만+재산세 166만) = 순익 -742만 / 자기자본 1.92억→연ROE -2.0%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

50점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 227만) / 실수령 565만 = 40%→50점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·767세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 595m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 28(8)+병원1km 55(10)+약국500m 2(5)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-17 · 101동최근 실거래 2026-07-09 · 180일 34건네이버 매물 ↗

49점수별내퍼스트포레매물 4건남양주시 별내동 · 5년차 · 380세대

7억7억 ~ 7억 · 56㎡ROE -2%전세 75%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	1705동 고/19 서남	55.71㎡	2026-07-24	49	-2%	2.1억	매물 ↗
2	7억	1702동 14/14 서남	55.64㎡	2026-07-24	49	-2%	2.1억	매물 ↗
3	7억	1704동 고/21 동남	55.64㎡	2026-07-24	49	-2%	2.1억	매물 ↗
4	7억	1702동 고/14 동남	55.64㎡	2026-06-29	49	-2%	2.1억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.9억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.1억

대출 4.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)별내(경의중앙) 도보 46분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 2.1억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 248만 × 24개월 중 이자 4,341만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 5,093만 = 순익 -830만÷ 자기자본 2.1억 → 연 ROE -2% (보수 -13% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 75% = 보증금 5.57억잔존대출 4.74억 전액상환 + 현금 0.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.1억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.1억(매매 7억−대출 4.9억·LTV 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 7.43억×전세가율 75%) / 잔존대출 4.74억 = 118%→96점

전액상환+현금 0.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 5,093만(이자 4,341만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -830만 / 자기자본 2.1억→연ROE -2.0%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

40점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 248만) / 실수령 565만 = 44%→40점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·380세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

별내(경의중앙) 도보 46분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 494m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 22(8)+병원1km 22(10)+약국500m 5(7)+학원1km 62·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 1705동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 19건네이버 매물 ↗

49점수힐스테이트황금산매물 3건남양주시 다산동 · 10년차 · 1,008세대

7.8억7.8억 ~ 8억 · 60㎡ROE -1%전세 70%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	110동 고/23 서남	59.99㎡	2026-07-24	49	-1%	2.8억	매물 ↗
2	7.8억	115동 저/13 동남	59.99㎡	2026-07-24	49	-1%	2.8억	매물 ↗
3	8억	111동 저/13 남남	59.99㎡	2026-07-20	48	-0.8%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 7.9억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.8억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.8억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 5,294만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 5,294만 = 순익 -544만÷ 자기자본 2.8억 → 연 ROE -1% (보수 -10% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 70% = 보증금 5.79억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

52점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.8억) / 2.86억 = 2%→52점. 필요 자기자본 2.8억(매매 7.8억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 8.28억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.84억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,750만 − 보유비용 5,294만(이자 4,433만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 -544만 / 자기자본 2.8억→연ROE -1.0%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 367m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 26(8)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-24 · 110동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 34건네이버 매물 ↗

47점수다산푸르지오매물 20건남양주시 다산동 · 5년차 · 1,614세대

8.2억7.3억 ~ 8.7억 · 52~60㎡ROE -0.6%전세 57%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	6505동 중/29 동남	59.52㎡	2026-07-16	47	-0.6%	3.2억	매물 ↗
2	8.3억	6501동 저/29 서북	59.55㎡	2026-07-24	46	-0.5%	3.3억	매물 ↗
3	8.3억	6501동 저/29 서남	59.55㎡	2026-07-16	46	-0.5%	3.3억	매물 ↗
4	7.3억	6504동 중/29 동남	51.87㎡	2026-07-24	48	-1.7%	2.3억	매물 ↗
5	7.4억	6503동 저/29 동남	51.87㎡	2026-07-21	48	-1.5%	2.4억	매물 ↗
6	8.5억	6510동 17/22 남남	59.55㎡	2026-07-24	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
7	8.5억	6509동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-24	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
8	8.5억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-17	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
9	8.5억	6505동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-14	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
10	8.5억	6508동 고/26 남남	59.55㎡	2026-07-01	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
11	8.5억	6509동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-16	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
12	8.5억	6507동 중/23 동남	59.52㎡	2026-07-25	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
13	8.5억	6508동 고/26 동남	59.52㎡	2026-07-21	46	-0.3%	3.5억	매물 ↗
14	8.6억	6504동 저/29 남남	59.55㎡	2026-07-21	46	-0.2%	3.6억	매물 ↗
15	8.7억	6509동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-21	46	-0.2%	3.7억	매물 ↗
16	8.7억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-07-11	46	-0.2%	3.7억	매물 ↗
17	7.8억	6502동 28/29 남남	51.87㎡	2026-07-24	48	-1%	2.8억	매물 ↗
18	7.8억	6507동 중/23 남남	51.87㎡	2026-07-24	48	-1%	2.8억	매물 ↗
19	7.9억	6502동 9/29 동남	51.87㎡	2026-07-22	47	-0.9%	2.9억	매물 ↗
20	8억	6502동 6/29 동남	51.87㎡	2026-07-24	47	-0.8%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 7.5억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

67건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,614세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.2억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.2억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 5,348만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 5,348만 = 순익 -355만÷ 자기자본 3.2억 → 연 ROE -0.6% (보수 -8.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 57% = 보증금 4.96억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

38점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.2억) / 2.86억 = -12%→38점. 필요 자기자본 3.2억(매매 8.2억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.96억(평가 8.7억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.84억 = 102%→75점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 5,348만(이자 4,433만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 -355만 / 자기자본 3.2억→연ROE -0.6%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 67건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,614세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 724m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-16 · 6505동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 67건네이버 매물 ↗

45점수다산자연앤e편한세상3차매물 2건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,394세대

8억8억 ~ 8억 · 52㎡ROE -0.8%전세 65%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	5308동 저/29 서남	51.95㎡	2026-07-23	45	-0.8%	3억	매물 ↗
2	8억	5301동 고/29 동남	51.95㎡	2026-07-16	45	-0.8%	3억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.8억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3억

대출 5억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 3억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 5,321만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 5,321만 = 순익 -449만÷ 자기자본 3억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.3% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

45점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3억) / 2.86억 = -5%→45점. 필요 자기자본 3억(매매 8억−대출 5억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

91점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.84억 = 114%→91점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 5,321만(이자 4,433만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 -449만 / 자기자본 3억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

38점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 431·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-07-23 · 5308동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 23건네이버 매물 ↗

생성 2026. 7. 28. 오후 5:45:04 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석