전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 1,064건 → 단지 142곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

46점수힐스테이트황금산매물 6건남양주시 다산동 · 10년차 · 1,008세대

8억8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 0.3%전세 59%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	110동 17/23 서남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	105동 저/12 동남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.2억	107동 13/23 동남	59.99㎡	2026-10-24	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	8.2억	110동 9/23 서남	59.99㎡	2026-10-24	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
5	8.3억	109동 중/13 동남	59.99㎡	2026-10-24	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	8.5억	113동 17/23 동남	59.99㎡	2026-10-23	43	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 59% = 보증금 5.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.01억(평가 8.49억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

도농(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 367m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 26(8)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 110동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 24건네이버 매물 ↗

51점수강남1차매물 5건남양주시 퇴계원읍 · 33년차 · 913세대

3.2억3.2억 ~ 3.8억 · 59㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.2억	107동 1/12 동동	59.04㎡	2026-10-22	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
2	3.3억	101동 1/15 남남	59.04㎡	2026-10-22	51	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.5억	101동 3/15 남남	59.04㎡	2026-09-28	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.7억	102동 고/15 남남	59.04㎡	2026-10-19	50	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.8억	101동 6/15 서서	59.04㎡	2026-10-16	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

913세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.96억

대출 2.24억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.24억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.24억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.96억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 113만 × 24개월 중 이자 1,985만+ 취득세 152만 + 재산세 83만 = 보유비용 2,220만
3자산가치(2년 후)
3.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.39억 → 상승분 1,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,949만 − 보유비용 2,220만 = 순익 -271만÷ 자기자본 0.96억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.39억 × 전세가율 65% = 보증금 2.21억잔존대출 2.17억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.96억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.96억(매매 3.2억−대출 2.24억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.21억(평가 3.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.17억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,949만 − 보유비용 2,220만(이자 1,985만+취득세 152만+재산세 83만) = 순익 -271만 / 자기자본 0.96억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 113만) / 실수령 565만 = 20%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·913세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 252m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 22(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수성원남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 731세대

4.2억59.99㎡ · 8/20 · 동동ROE -1.7%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

731세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.46억 → 상승분 2,558만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,558만 − 보유비용 2,976만 = 순익 -418만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.46억 × 전세가율 65% = 보증금 2.9억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.9억(평가 4.46억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.84억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,558만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 -418만 / 자기자본 1.26억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·731세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 322m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 7(7)+학원1km 31·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수덕소강변삼익매물 7건남양주시 와부읍 · 31년차 · 880세대

4.3억4.3억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-01	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	103동 저/20 동남	59.88㎡	2026-10-24	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	105동 18/20 서남	59.88㎡	2026-10-08	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.8억	105동 9/20 서남	59.88㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
5	4.8억	103동 중/20 동남	59.88㎡	2026-10-06	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	5억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.2억	104동 16/20 서남	59.88㎡	2026-10-02	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

880세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·880세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 145m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 21(8)+병원1km 43(10)+약국500m 7(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수강남2차매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 29년차 · 204세대

3.4억3.4억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	201동 15/15 서서	59.85㎡	2026-10-17	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.5억	201동 8/15 동동	59.85㎡	2026-10-06	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·204세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 374m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 152(15)+카페500m 23(8)+병원1km 31(10)+약국500m 10(7)+학원1km 33·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수극동매물 7건남양주시 퇴계원읍 · 28년차 · 498세대

3.7억3.7억 ~ 4.3억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	111동 저/12 서남	59.89㎡	2026-10-21	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	101동 13/16 동동	59.89㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	101동 13/16 동동	59.89㎡	2026-10-14	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	110동 중/16 동동	59.89㎡	2026-10-17	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	110동 16/16 동동	59.89㎡	2026-10-12	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4.2억	101동 15/16 동남	59.89㎡	2026-10-01	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.3억	101동 중/16 동남	59.89㎡	2026-10-10	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 65% = 보증금 2.55억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.55억(평가 3.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.5억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 359m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 18(8)+병원1km 31(10)+약국500m 6(7)+학원1km 30·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수덕소주공3단지매물 3건남양주시 와부읍 · 28년차 · 782세대

4.6억4.6억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	301동 2/15 남남	59.96㎡	2026-09-30	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	5억	305동 16/20 남남	59.99㎡	2026-10-06	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.2억	304동 14/20 남남	59.94㎡	2026-09-28	45	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

782세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,801만 − 보유비용 3,278만(이자 2,853만+취득세 306만+재산세 120만) = 순익 -477만 / 자기자본 1.38억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·782세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 224m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 21(8)+병원1km 44(10)+약국500m 5(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수신우가든매물 4건남양주시 퇴계원읍 · 35년차 · 198세대

2.3억2.3억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -1%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	5동 6/6 동남	59.57㎡	2026-10-23	51	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.5억	5동 1/6 동남	59.57㎡	2026-10-15	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
3	2.5억	5동 6/6 남남	59.57㎡	2026-10-12	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
4	2.7억	5동 저/6 동동	59.57㎡	2026-10-14	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,401만 − 보유비용 1,539만(이자 1,426만+취득세 53만+재산세 60만) = 순익 -138만 / 자기자본 0.69억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·198세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 19(8)+병원1km 32(10)+약국500m 6(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 5동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수한강우성매물 5건남양주시 와부읍 · 28년차 · 1,488세대

4.5억4.5억 ~ 4.9억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	115동 2/21 동동	59.89㎡	2026-10-07	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-10-01	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.6억	115동 17/21 동동	59.89㎡	2026-10-23	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
5	4.9억	119동 고/16 남남	59.89㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,488세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 210m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 10(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 115동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수도심역한양수자인리버파인매물 2건남양주시 와부읍 · 2년차 · 908세대

7.5억7.5억 ~ 7.65억 · 60㎡ROE 0%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	105동 고/22 서남	59.99㎡	2026-10-22	48	0%	3.28억	매물 ↗
2	7.65억	109동 8/8 동남	59.99㎡	2026-10-06	47	0.1%	3.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

908세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 65% = 보증금 5.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 7.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,568만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 5만 / 자기자본 3.28억→연ROE 0.0%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·908세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 176m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 7(4)+병원1km 20(10)+약국500m 4(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수남양주도농사랑으로부영7단지매물 2건남양주시 다산동 · 13년차 · 317세대

6.8억6.8억 ~ 6.8억 · 60㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	704동 13/18 동동	59.94㎡	2026-10-23	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	704동 13/18 동남	59.94㎡	2026-10-13	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

317세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,141만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 -326만 / 자기자본 2.58억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·317세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 569m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 257(15)+카페500m 61(8)+병원1km 61(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 704동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수한화꿈에그린매물 3건남양주시 다산동 · 18년차 · 767세대

7.4억7.4억 ~ 7.8억 · 60㎡ROE -0.1%전세 65%🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	106동 중/13 남남	59.98㎡	2026-10-21	42	-0.1%	3.18억	매물 ↗
2	7.6억	106동 고/13 동동	59.98㎡	2026-10-21	41	0.1%	3.38억	매물 ↗
3	7.8억	106동 고/13 동동	59.98㎡	2026-10-06	40	0.2%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래중간 6.95억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

767세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.85억 → 상승분 4,507만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,507만 − 보유비용 4,549만 = 순익 -42만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.4% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.85억 × 전세가율 65% = 보증금 5.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.1억(평가 7.85억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,507만 − 보유비용 4,549만(이자 3,743만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 -42만 / 자기자본 3.18억→연ROE -0.1%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·767세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 595m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 28(8)+병원1km 55(10)+약국500m 2(5)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 106동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 16건네이버 매물 ↗

59점수금곡역한신더휴매물 6건남양주시 금곡동 · 2년차 · 406세대

4.35억4.35억 ~ 4.8억 · 60㎡ROE -1.7%전세 77%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	103동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-12	59	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.43억	102동 3/18 서남	59.88㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.33억	매물 ↗
3	4.6억	102동 7/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.7억	103동 6/15 동남	59.96㎡	2026-10-15	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.7억	105동 17/21 동남	59.96㎡	2026-10-24	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	4.8억	102동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	58	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래중간 4.55억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 77% = 보증금 3.55억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.55억(평가 4.61억×전세가율 77%) / 잔존대출 2.94억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·406세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 104m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 103동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

50점수다산한신휴플러스매물 5건남양주시 다산동 · 27년차 · 270세대

4.8억4.8억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.8%전세 77%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.8억	102동 저/22 서남	59.84㎡	2026-10-01	50	-1.8%	1.44억	매물 ↗
2	4.8억	101동 9/16 서남	59.84㎡	2026-10-07	50	-1.8%	1.44억	매물 ↗
3	4.9억	102동 7/22 서서	59.84㎡	2026-10-21	50	-1.8%	1.47억	매물 ↗
4	5.2억	102동 5/22 서남	59.84㎡	2026-10-09	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗
5	5.2억	101동 중/16 서남	59.84㎡	2026-10-12	48	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.8억

실거래중간 4.95억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.44억

대출 3.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.44억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 170만 × 24개월 중 이자 2,977만+ 취득세 328만 + 재산세 125만 = 보유비용 3,430만
3자산가치(2년 후)
4.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.09억 → 상승분 2,923만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,923만 − 보유비용 3,430만 = 순익 -507만÷ 자기자본 1.44억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.09억 × 전세가율 77% = 보증금 3.92억잔존대출 3.25억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +48만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.44억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.44억(매매 4.8억−대출 3.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.92억(평가 5.09억×전세가율 77%) / 잔존대출 3.25억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,923만 − 보유비용 3,430만(이자 2,977만+취득세 328만+재산세 125만) = 순익 -507만 / 자기자본 1.44억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 170만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~64분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 661m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 245(15)+카페500m 59(8)+병원1km 61(10)+약국500m 14(7)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 102동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 8건네이버 매물 ↗

50점수강변스타힐스매물 9건남양주시 와부읍 · 1년차 · 423세대

6.5억6.5억 ~ 7.2억 · 60㎡ROE -1%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	107동 4/13 동남	59.79㎡	2026-10-19	50	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.6억	106동 14/15 동남	59.79㎡	2026-10-20	50	-0.9%	2.38억	매물 ↗
3	6.6억	104동 저/19 남남	59.79㎡	2026-09-29	50	-0.9%	2.38억	매물 ↗
4	6.65억	103동 2/19 남남	59.79㎡	2026-10-13	50	-0.8%	2.43억	매물 ↗
5	6.8억	101동 10/19 동남	59.79㎡	2026-10-20	50	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	7억	102동 14/19 서남	59.79㎡	2026-10-16	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	102동 고/19 서남	59.79㎡	2026-10-01	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	7.1억	102동 18/19 서남	59.79㎡	2026-10-22	49	-0.3%	2.88억	매물 ↗
9	7.2억	103동 고/19 서남	59.79㎡	2026-10-12	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -468만 / 자기자본 2.28억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·423세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 246m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 13(7)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수다산리버펠리체1단지매물 2건남양주시 다산동 · 21년차 · 382세대

5.3억5.3억 ~ 7억 · 60㎡ROE -1.8%전세 76%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	711동 15/23 동동	59.96㎡	2026-09-30	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	7억	713동 24/24 동동	59.96㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 6.45억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

382세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 76% = 보증금 4.27억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +51만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.27억(평가 5.62억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.59억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,228만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 -580만 / 자기자본 1.59억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·382세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 846m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 33(8)+병원1km 82(10)+약국500m 3(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 711동최근 실거래 2026-10-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

49점수덕소강변신일해피트리매물 2건남양주시 와부읍 · 1년차 · 212세대

7.2억7.2억 ~ 7.2억 · 60㎡ROE -0.2%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	601동 13/20 동남	59.99㎡	2026-09-29	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
2	7.2억	601동 13/20 동남	59.99㎡	2026-09-28	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,522만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,522만 = 순익 -137만÷ 자기자본 2.98억 → 연 ROE -0.2% (보수 -7.9% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 65% = 보증금 4.96억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.88억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +62만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

46점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.98억) / 2.86억 = -4%→46점. 필요 자기자본 2.98억(매매 7.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.97억(평가 7.64억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.88억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,385만 − 보유비용 4,522만(이자 3,743만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 -137만 / 자기자본 2.98억→연ROE -0.2%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.9%p→1점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·212세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 344m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 33(8)+병원1km 49(10)+약국500m 14(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 601동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수다산해모로매물 13건남양주시 다산동 · 5년차 · 449세대

7.98억7.98억 ~ 8.4억 · 60㎡ROE 0.3%전세 65%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.98억	103동 3/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	46	0.3%	3.76억	매물 ↗
2	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-21	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	105동 중/29 남남	59.93㎡	2026-10-20	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-07	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8.1억	105동 16/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.1억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-12	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
7	8.1억	105동 16/29 동남	59.93㎡	2026-09-30	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
8	8.2억	101동 14/21 동남	59.93㎡	2026-10-06	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
9	8.3억	105동 15/29 서남	59.99㎡	2026-10-22	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.3억	103동 20/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.3억	105동 3/29 동남	59.93㎡	2026-10-20	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
12	8.4억	105동 18/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	44	0.5%	4.18억	매물 ↗
13	8.4억	102동 18/19 서남	59.93㎡	2026-10-02	44	0.5%	4.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.98억

실거래중간 7.67억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

449세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.76억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.76억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 678만 + 재산세 207만 = 보유비용 4,628만
3자산가치(2년 후)
7.98억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.47억 → 상승분 4,860만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,860만 − 보유비용 4,628만 = 순익 232만÷ 자기자본 3.76억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.4% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.47억 × 전세가율 65% = 보증금 5.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +85만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

19점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.76억) / 2.86억 = -31%→19점. 필요 자기자본 3.76억(매매 7.98억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.5억(평가 8.47억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,860만 − 보유비용 4,628만(이자 3,743만+취득세 678만+재산세 207만) = 순익 232만 / 자기자본 3.76억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·449세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 806m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 103동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 21건네이버 매물 ↗

44점수강변해태남양주시 와부읍 · 27년차 · 309세대

5.5억59.48㎡ · 11/18 · 서남ROE -1.9%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

309세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·309세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 277m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 16(8)+병원1km 13(10)+약국500m 5(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수미라보매물 3건남양주시 금곡동 · 30년차 · 184세대

2.65억2.65억 ~ 2.8억 · 60㎡ROE -1.2%전세 86%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.65억	101동 18/20 동동	59.96㎡	2026-10-20	54	-1.2%	0.8억	매물 ↗
2	2.75억	101동 고/20 동동	59.96㎡	2026-10-19	54	-1.2%	0.82억	매물 ↗
3	2.8억	101동 17/20 동동	59.96㎡	2026-10-23	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.65억

실거래중간 2.43억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-07-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.8억

대출 1.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 94만 × 24개월 중 이자 1,644만+ 취득세 92만 + 재산세 69만 = 보유비용 1,804만
3자산가치(2년 후)
2.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.81억 → 상승분 1,614만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,614만 − 보유비용 1,804만 = 순익 -190만÷ 자기자본 0.8억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.81억 × 전세가율 86% = 보증금 2.42억잔존대출 1.79억 전액상환 + 현금 0.62억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.8억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.8억(매매 2.65억−대출 1.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.42억(평가 2.81억×전세가율 86%) / 잔존대출 1.79억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.62억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,614만 − 보유비용 1,804만(이자 1,644만+취득세 92만+재산세 69만) = 순익 -190만 / 자기자본 0.8억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 94만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·184세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 151m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 14(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 2026-07-14 · 180일 4건네이버 매물 ↗

51점수다산푸르지오매물 20건남양주시 다산동 · 5년차 · 1,614세대

8억8억 ~ 9.2억 · 52~60㎡ROE 0.3%전세 60%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	6510동 중/22 동남	51.87㎡	2026-10-24	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	6503동 저/29 동남	51.87㎡	2026-10-23	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.4억	6502동 6/29 동남	51.87㎡	2026-10-24	49	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.8억	6502동 4/29 동남	59.52㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
5	8.8억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
6	8.8억	6501동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
7	8.8억	6507동 저/23 남남	59.52㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
8	8.9억	6502동 저/29 남남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.68억	매물 ↗
9	9억	6505동 11/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	6504동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	6508동 저/26 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	6502동 저/29 서남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	6508동 고/26 동남	59.52㎡	2026-10-21	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.1억	6503동 중/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.88억	매물 ↗
17	9.2억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.98억	매물 ↗
18	8.5억	6504동 12/29 남남	51.87㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	6502동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	6505동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.84억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

52건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,614세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 52건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,614세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 724m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 6510동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 52건네이버 매물 ↗

47점수다산유보라마크뷰(주상복합)매물 3건남양주시 다산동 · 2년차 · 194세대

7.1억7.1억 ~ 7.6억 · 60㎡ROE -0.3%전세 58%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	102동 7/28 서남	59.75㎡	2026-10-24	47	-0.3%	2.88억	매물 ↗
2	7.5억	102동 12/28 서남	59.98㎡	2026-10-12	46	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.6억	101동 고/33 동남	59.98㎡	2026-10-15	46	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 6.9억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.53억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,508만 = 순익 -184만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.53억 × 전세가율 58% = 보증금 4.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +36만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.37억(평가 7.53억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 107%→81점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,508만(이자 3,743만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 -184만 / 자기자본 2.88억→연ROE -0.3%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·194세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 734m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 29(8)+병원1km 47(10)+약국500m 13(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-08-04 · 180일 11건네이버 매물 ↗

46점수남양주다산롯데낙천대남양주시 다산동 · 21년차 · 708세대

5.6억59.96㎡ · 4/9 · 동남ROE -1.9%전세 63%🚇 81분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 6.35억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

708세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 63% = 보증금 3.74억잔존대출 3.79억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.74억(평가 5.94억×전세가율 63%) / 잔존대출 3.79억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,410만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 -624만 / 자기자본 1.68억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·708세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 202(15)+카페500m 37(8)+병원1km 52(10)+약국500m 17(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 803동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 25건네이버 매물 ↗

54점수금곡효창매물 6건남양주시 금곡동 · 38년차 · 150세대

1.55억1.55억 ~ 1.7억 · 52~56㎡ROE -0.6%전세 74%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	1동 6/6 남남	56.16㎡	2026-10-22	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.55억	2동 1/6 남남	51.57㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
3	1.65억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	2동 6/6 남남	51.57㎡	2026-10-19	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.7억	1동 3/6 남남	56.16㎡	2026-09-29	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
6	1.7억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-10-06	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래중간 1.73억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 74% = 보증금 1.22억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.22억(평가 1.64억×전세가율 74%) / 잔존대출 1.05억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +944만 − 보유비용 1,002만(이자 961만+취득세 0만+재산세 40만) = 순익 -58만 / 자기자본 0.47억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 206m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

52점수이화신도브래뉴매물 2건남양주시 금곡동 · 18년차 · 182세대

3억3억 ~ 3.4억 · 60㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3억	103동 8/20 남남	59.99㎡	2026-10-19	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗
2	3.4억	103동 20/20 동남	59.99㎡	2026-10-07	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3억

실거래중간 4.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.9억

대출 2.1억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.1억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.1억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.9억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 106만 × 24개월 중 이자 1,861만+ 취득세 130만 + 재산세 78만 = 보유비용 2,069만
3자산가치(2년 후)
3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.18억 → 상승분 1,827만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,827만 − 보유비용 2,069만 = 순익 -242만÷ 자기자본 0.9억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.2% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.18억 × 전세가율 65% = 보증금 2.07억잔존대출 2.03억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.9억) / 2.86억 = 69%→100점. 필요 자기자본 0.9억(매매 3억−대출 2.1억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 3.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.03억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,827만 − 보유비용 2,069만(이자 1,861만+취득세 130만+재산세 78만) = 순익 -242만 / 자기자본 0.9억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 106만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 246m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 15(8)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수덕소쌍용스윗닷홈리버매물 3건남양주시 와부읍 · 22년차 · 593세대

4.6억4.6억 ~ 4.9억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	106동 11/25 동동	59.63㎡	2026-10-10	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.9억	106동 저/25 동동	59.63㎡	2026-10-01	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	4.9억	106동 저/25 동동	59.63㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·593세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 420m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 3(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수덕소강변라온프라이빗매물 4건남양주시 와부읍 · 3년차 · 295세대

7억7억 ~ 7.2억 · 60㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	703동 중/25 동남	59.97㎡	2026-10-24	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	703동 고/25 동남	59.83㎡	2026-10-16	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7.2억	702동 고/24 서남	59.83㎡	2026-10-10	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
4	7.2억	702동 고/24 서남	59.83㎡	2026-10-03	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·295세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 575m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 37(8)+병원1km 54(10)+약국500m 15(7)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 703동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수벽산매물 7건남양주시 와부읍 · 27년차 · 579세대

4.5억4.5억 ~ 4.7억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	105동 12/20 서남	59.96㎡	2026-10-23	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	103동 8/21 서남	59.96㎡	2026-10-16	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	106동 13/16 남남	59.96㎡	2026-10-16	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	105동 12/20 남남	59.96㎡	2026-10-14	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.6억	104동 3/17 동남	59.96㎡	2026-10-20	47	-1.7%	1.38억	매물 ↗
6	4.6억	103동 16/21 서남	59.96㎡	2026-10-21	47	-1.7%	1.38억	매물 ↗
7	4.7억	105동 8/20 남남	59.96㎡	2026-09-30	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

579세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·579세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 502m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 11(6)+병원1km 55(10)+약국500m 4(7)+학원1km 137·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수한솔강변마을남양주시 와부읍 · 24년차 · 473세대

5.1억55.9㎡ · 9/25 · 동남ROE -1.8%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

473세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 65% = 보증금 3.52억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.52억(평가 5.41억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.45억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,106만 − 보유비용 3,657만(이자 3,163만+취득세 361만+재산세 133만) = 순익 -551만 / 자기자본 1.53억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·473세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 613m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 24(8)+병원1km 54(10)+약국500m 10(7)+학원1km 106·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수신한토탈매물 2건남양주시 와부읍 · 28년차 · 212세대

4.9억4.9억 ~ 5억 · 60㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.9억	102동 7/20 동남	59.84㎡	2026-10-23	46	-1.8%	1.47억	매물 ↗
2	5억	102동 7/20 동남	59.84㎡	2026-10-08	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.2억 → 상승분 2,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,984만 − 보유비용 3,505만 = 순익 -521만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.2억 × 전세가율 65% = 보증금 3.38억잔존대출 3.32억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 5.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,984만 − 보유비용 3,505만(이자 3,039만+취득세 339만+재산세 127만) = 순익 -521만 / 자기자본 1.47억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·212세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 598m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 31(8)+병원1km 54(10)+약국500m 12(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수덕소주공1단지매물 9건남양주시 와부읍 · 31년차 · 910세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 58㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	103동 14/15 서남	58.14㎡	2026-10-19	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.8억	105동 4/15 서서	58.14㎡	2026-10-13	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.9억	104동 14/15 동남	58.14㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	3.9억	103동 고/15 서남	58.14㎡	2026-10-09	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	103동 13/15 서남	58.14㎡	2026-10-12	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	105동 고/15 서남	58.14㎡	2026-10-17	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	102동 9/15 서남	58.14㎡	2026-10-06	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.2억	105동 6/15 서남	58.14㎡	2026-10-24	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
9	4.2억	108동 9/15 서남	58.14㎡	2026-10-19	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

910세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·910세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 744m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 131(15)+카페500m 25(8)+병원1km 55(10)+약국500m 15(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수신도매물 6건남양주시 퇴계원읍 · 26년차 · 578세대

3.6억3.6억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	104동 6/20 동동	59.85㎡	2026-10-08	50	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.8억	102동 3/18 동동	59.85㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	104동 중/20 동동	59.85㎡	2026-09-26	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.85억	104동 저/20 동동	59.85㎡	2026-10-21	49	-1.6%	1.16억	매물 ↗
5	4억	103동 12/20 동동	59.85㎡	2026-10-19	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	103동 중/20 동동	59.85㎡	2026-10-01	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

578세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·578세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 913m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 5(3)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수은성남양주시 금곡동 · 41년차 · 276세대

2.5억55.89㎡ · 2/3 · 동남ROE -1.1%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

276세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.75억

대출 1.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.75억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.75억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 89만 × 24개월 중 이자 1,550만+ 취득세 75만 + 재산세 65만 = 보유비용 1,690만
3자산가치(2년 후)
2.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.65억 → 상승분 1,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,523만 − 보유비용 1,690만 = 순익 -168만÷ 자기자본 0.75억 → 연 ROE -1.1% (보수 -12% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.65억 × 전세가율 65% = 보증금 1.72억잔존대출 1.69억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.75억) / 2.86억 = 74%→100점. 필요 자기자본 0.75억(매매 2.5억−대출 1.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.72억(평가 2.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.69억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,523만 − 보유비용 1,690만(이자 1,550만+취득세 75만+재산세 65만) = 순익 -168만 / 자기자본 0.75억→연ROE -1.1%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 89만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·276세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~64분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

84점

근거

역 580m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 6(3)+병원1km 18(10)+약국500m 4(7)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=84점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 47동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수현대매물 9건남양주시 와부읍 · 29년차 · 982세대

4.6억4.6억 ~ 5.5억 · 59㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.6억	101동 고/18 동남	59.44㎡	2026-09-28	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
2	4.6억	102동 중/14 서남	59.44㎡	2026-09-28	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
3	4.7억	101동 4/18 동남	59.44㎡	2026-10-19	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
4	4.7억	101동 9/18 동남	59.44㎡	2026-09-29	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
5	4.7억	101동 저/18 동남	59.44㎡	2026-10-02	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
6	5억	102동 7/14 서남	59.44㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5억	101동 15/18 동남	59.44㎡	2026-10-10	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
8	5.3억	102동 중/14 서남	59.44㎡	2026-10-07	45	-1.8%	1.59억	매물 ↗
9	5.5억	101동 12/18 동남	59.44㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

982세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.38억

대출 3.22억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.22억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.22억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 163만 × 24개월 중 이자 2,853만+ 취득세 306만 + 재산세 120만 = 보유비용 3,278만
3자산가치(2년 후)
4.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.88억 → 상승분 2,801만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,801만 − 보유비용 3,278만 = 순익 -477만÷ 자기자본 1.38억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.88억 × 전세가율 65% = 보증금 3.17억잔존대출 3.11억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.38억) / 2.86억 = 52%→100점. 필요 자기자본 1.38억(매매 4.6억−대출 3.22억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.17억(평가 4.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.11억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 163만) / 실수령 565만 = 29%→78점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·982세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 769m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 15(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수인정프린스매물 6건남양주시 금곡동 · 40년차 · 240세대

1.7억1.7억 ~ 2억 · 59㎡ROE -0.6%전세 77%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-10-10	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.8억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.9억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-22	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
4	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-06	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-01	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-12	54	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래중간 1.63억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 77% = 보증금 1.39억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.39억(평가 1.8억×전세가율 77%) / 잔존대출 1.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,035만 − 보유비용 1,099만(이자 1,054만+취득세 0만+재산세 44만) = 순익 -63만 / 자기자본 0.51억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·240세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~89분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 623m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 9(5)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

51점수한신4차매물 4건남양주시 진건읍 · 30년차 · 200세대

2.4억2.4억 ~ 2.8억 · 60㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.4억	403동 2/18 동동	59.84㎡	2026-09-30	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
2	2.4억	403동 중/18 남남	59.84㎡	2026-10-06	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.4억	403동 6/18 남남	59.84㎡	2026-09-29	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.8억	403동 13/18 동동	59.84㎡	2026-09-30	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.72억

대출 1.68억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.68억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.68억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.72억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 85만 × 24개월 중 이자 1,488만+ 취득세 64만 + 재산세 62만 = 보유비용 1,615만
3자산가치(2년 후)
2.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.55억 → 상승분 1,462만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,462만 − 보유비용 1,615만 = 순익 -153만÷ 자기자본 0.72억 → 연 ROE -1.1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.55억 × 전세가율 65% = 보증금 1.66억잔존대출 1.62억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.72억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.72억(매매 2.4억−대출 1.68억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.66억(평가 2.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.62억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,462만 − 보유비용 1,615만(이자 1,488만+취득세 64만+재산세 62만) = 순익 -153만 / 자기자본 0.72억→연ROE -1.1%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 85만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·200세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 923m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 97(15)+카페500m 13(7)+병원1km 14(10)+약국500m 7(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 403동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수다산자연앤e편한세상3차매물 20건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,394세대

8.2억8.2억 ~ 9.5억 · 52~60㎡ROE 0.4%전세 63%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	5308동 저/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	49	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.3억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-23	49	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	8.4억	5309동 고/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.5억	5301동 5/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	5307동 고/15 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	5304동 저/28 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	5303동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	5302동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	5307동 저/15 서남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.7억	5303동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-23	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
12	8.7억	5302동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
13	8.7억	5308동 중/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
14	8.8억	5308동 저/29 동남	59.99㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.58억	매물 ↗
15	9억	5310동 저/29 서남	59.96㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.4억	5302동 고/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
17	9.4억	5303동 고/29 남남	59.96㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
18	9.4억	5301동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-22	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
19	9.5억	5306동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-23	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.5억	5309동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-20	48	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.13억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

70건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 63% = 보증금 5.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 8.7억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 70건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 431·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5308동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 70건네이버 매물 ↗

48점수강산마을코오롱,대성매물 11건남양주시 와부읍 · 27년차 · 1,256세대

4.5억4.5억 ~ 5.5억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 14/20 남남	59.94㎡	2026-10-20	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	101동 14/20 남남	59.94㎡	2026-10-12	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.8억	114동 11/20 남남	59.94㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
4	5.1억	117동 1/16 동남	59.94㎡	2026-10-13	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗
5	5.3억	111동 1/20 동동	59.94㎡	2026-10-13	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
6	5.4억	117동 10/16 동동	59.94㎡	2026-10-21	45	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.5억	111동 16/20 동남	59.94㎡	2026-10-24	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	114동 17/20 동남	59.94㎡	2026-10-09	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.5억	114동 고/20 동남	59.94㎡	2026-10-16	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
10	5.5억	117동 저/16 동동	59.94㎡	2026-09-28	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
11	5.5억	111동 고/20 동남	59.94㎡	2026-10-01	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,256세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,256세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1001m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 14(7)+병원1km 46(10)+약국500m 4(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주한신그린매물 3건남양주시 진건읍 · 35년차 · 228세대

1.55억1.55억 ~ 1.98억 · 52~54㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	8동 3/15 동동	51.8㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.8억	8동 1/15 남남	51.8㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.98억	8동 2/15 동동	53.96㎡	2026-10-24	52	-0.8%	0.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 65% = 보증금 1.07억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.07억(평가 1.64억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 990m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 15(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 8동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수한신3차매물 7건남양주시 진건읍 · 31년차 · 299세대

2.1억2.1억 ~ 2.4억 · 60㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.1억	301동 5/20 동동	59.93㎡	2026-09-28	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
2	2.2억	302동 5/20 남남	59.93㎡	2026-10-13	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
3	2.2억	302동 18/20 남남	59.93㎡	2026-10-13	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.2억	302동 8/20 남남	59.93㎡	2026-10-12	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
5	2.3억	302동 20/20 남남	59.93㎡	2026-10-10	51	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.4억	302동 5/20 서남	59.93㎡	2026-10-06	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	302동 11/20 남남	59.93㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.63억

대출 1.47억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.47억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.47억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.63억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 74만 × 24개월 중 이자 1,302만+ 취득세 31만 + 재산세 55만 = 보유비용 1,388만
3자산가치(2년 후)
2.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.23억 → 상승분 1,279만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,279만 − 보유비용 1,388만 = 순익 -109만÷ 자기자본 0.63억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.23억 × 전세가율 65% = 보증금 1.45억잔존대출 1.42억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.63억) / 2.86억 = 78%→100점. 필요 자기자본 0.63억(매매 2.1억−대출 1.47억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.45억(평가 2.23억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.42억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,279만 − 보유비용 1,388만(이자 1,302만+취득세 31만+재산세 55만) = 순익 -109만 / 자기자본 0.63억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 74만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·299세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 968m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 13(7)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 301동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수금강매물 5건남양주시 진건읍 · 28년차 · 404세대

2.55억2.55억 ~ 2.8억 · 60㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.55억	104동 5/19 동동	59.86㎡	2026-10-06	51	-1.2%	0.77억	매물 ↗
2	2.55억	104동 저/19 남남	59.86㎡	2026-09-29	51	-1.2%	0.77억	매물 ↗
3	2.6억	107동 저/14 동남	59.86㎡	2026-10-22	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
4	2.6억	104동 13/19 동동	59.86㎡	2026-10-08	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
5	2.8억	104동 14/19 동동	59.86㎡	2026-10-19	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.77억

대출 1.78억 (LTV 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.77억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 90만 × 24개월 중 이자 1,581만+ 취득세 81만 + 재산세 66만 = 보유비용 1,728만
3자산가치(2년 후)
2.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.71억 → 상승분 1,553만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,553만 − 보유비용 1,728만 = 순익 -175만÷ 자기자본 0.77억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.71억 × 전세가율 65% = 보증금 1.76억잔존대출 1.73억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.77억) / 2.86억 = 73%→100점. 필요 자기자본 0.77억(매매 2.55억−대출 1.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.76억(평가 2.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.73억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,553만 − 보유비용 1,728만(이자 1,581만+취득세 81만+재산세 66만) = 순익 -175만 / 자기자본 0.77억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 90만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·404세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 987m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 7(4)+병원1km 14(10)+약국500m 4(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수효성타운매물 7건남양주시 평내동 · 28년차 · 607세대

3.3억3.3억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.5%전세 86%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	104동 11/20 남남	59.92㎡	2026-10-15	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.3억	107동 저/20 동동	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.4억	104동 10/20 남남	59.92㎡	2026-10-06	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
4	3.5억	106동 중/20 남남	59.92㎡	2026-10-16	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.5억	105동 5/20 남남	59.92㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	105동 중/20 동동	59.73㎡	2026-09-30	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	107동 고/20 동동	59.92㎡	2026-09-29	53	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래중간 3.5억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

607세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 86% = 보증금 3.01억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.01억(평가 3.5억×전세가율 86%) / 잔존대출 2.23억 = 135%→100점

전액상환+현금 0.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,010만 − 보유비용 2,295만(이자 2,047만+취득세 163만+재산세 86만) = 순익 -286만 / 자기자본 0.99억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·607세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 472m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 21(8)+병원1km 90(10)+약국500m 4(7)+학원1km 184·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 18건네이버 매물 ↗

51점수동성매물 8건남양주시 진건읍 · 28년차 · 343세대

2.3억2.3억 ~ 2.5억 · 59㎡ROE -1%전세 65%~🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	102동 1/20 동동	59.4㎡	2026-10-16	51	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	102동 3/20 동동	59.4㎡	2026-10-02	51	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	102동 1/20 동동	59.4㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	102동 1/20 동동	59.4㎡	2026-10-17	51	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.4억	102동 1/20 서남	59.4㎡	2026-10-17	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.4억	102동 15/20 동남	59.4㎡	2026-10-10	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.5억	102동 6/20 동남	59.4㎡	2026-10-21	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	102동 11/20 동동	59.4㎡	2026-10-16	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

343세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·343세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 994m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 10(5)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수다산e편한세상자이매물 4건남양주시 다산동 · 9년차 · 1,685세대

10억9.1억 ~ 10억 · 60㎡ROE 1%전세 65%~🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	3508동 고/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	44	1%	5.78억	매물 ↗
2	9.1억	3504동 1/29 남남	59.98㎡	2026-10-24	43	0.8%	4.88억	매물 ↗
3	9.8억	3502동 22/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	43	1%	5.58억	매물 ↗
4	9.8억	3506동 1/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	43	1%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,685세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 65% = 보증금 6.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +146만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.9억(평가 10.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 169%→100점

전액상환+현금 2.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,685세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 23분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 572m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 33(8)+병원1km 89(10)+약국500m 7(7)+학원1km 338·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3508동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수세종리젠시빌매물 8건남양주시 평내동 · 26년차 · 312세대

2.88억2.88억 ~ 3억 · 60㎡ROE -1.3%전세 80%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.88억	101동 저/20 남남	59.82㎡	2026-10-24	54	-1.3%	0.86억	매물 ↗
2	2.9억	105동 2/20 동동	59.82㎡	2026-10-23	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	2.9억	105동 4/20 동동	59.82㎡	2026-10-21	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	2.9억	101동 12/20 남남	59.82㎡	2026-10-10	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	2.9억	101동 12/20 남남	59.82㎡	2026-10-09	54	-1.3%	0.87억	매물 ↗
6	2.95억	105동 11/20 동동	59.82㎡	2026-10-15	54	-1.3%	0.89억	매물 ↗
7	3억	105동 3/20 동동	59.82㎡	2026-10-19	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗
8	3억	105동 저/20 동동	59.82㎡	2026-09-29	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.88억

실거래중간 3.3억

전세가율

80%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.86억

대출 2.02억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.02억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.86억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 102만 × 24개월 중 이자 1,786만+ 취득세 117만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,978만
3자산가치(2년 후)
2.88억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.06억 → 상승분 1,754만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,754만 − 보유비용 1,978만 = 순익 -224만÷ 자기자본 0.86억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.06억 × 전세가율 80% = 보증금 2.44억잔존대출 1.95억 전액상환 + 현금 0.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.86억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.86억(매매 2.88억−대출 2.02억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.44억(평가 3.06억×전세가율 80%) / 잔존대출 1.95억 = 125%→100점

전액상환+현금 0.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,754만 − 보유비용 1,978만(이자 1,786만+취득세 117만+재산세 75만) = 순익 -224만 / 자기자본 0.86억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 102만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 519m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 12(6)+병원1km 91(10)+약국500m 0(0)+학원1km 212·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 9건네이버 매물 ↗

52점수진건세아매물 12건남양주시 진건읍 · 29년차 · 440세대

1.8억1.8억 ~ 2.3억 · 58㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.8억	101동 23/25 동동	58.22㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
2	1.88억	101동 1/25 남남	58.22㎡	2026-10-11	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
3	1.88억	101동 2/25 남남	58.22㎡	2026-10-02	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
4	1.9억	101동 11/25 남남	58.22㎡	2026-10-07	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.95억	101동 2/25 동동	58.22㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
6	1.95억	101동 15/25 동동	58.22㎡	2026-10-12	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
7	2억	102동 13/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.05억	102동 7/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.62억	매물 ↗
9	2.1억	102동 16/25 남남	58.22㎡	2026-10-07	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
10	2.18억	101동 15/25 동동	58.22㎡	2026-10-13	52	-0.9%	0.65억	매물 ↗
11	2.2억	101동 2/25 동동	58.22㎡	2026-10-19	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.3억	102동 12/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	51	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

440세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.54억

대출 1.26억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.26억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.54억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 64만 × 24개월 중 이자 1,116만+ 취득세 0만 + 재산세 47만 = 보유비용 1,163만
3자산가치(2년 후)
1.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.91억 → 상승분 1,096만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,096만 − 보유비용 1,163만 = 순익 -67만÷ 자기자본 0.54억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.91억 × 전세가율 65% = 보증금 1.24억잔존대출 1.22억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.54억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.54억(매매 1.8억−대출 1.26억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.24억(평가 1.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,096만 − 보유비용 1,163만(이자 1,116만+취득세 0만+재산세 47만) = 순익 -67만 / 자기자본 0.54억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 64만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·440세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1075m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 13(7)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수현대(816-5)매물 8건남양주시 진건읍 · 29년차 · 399세대

2.7억2.7억 ~ 3.7억 · 59㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	104동 1/22 동동	59.44㎡	2026-10-02	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.8억	104동 8/22 동동	59.44㎡	2026-10-24	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	2.8억	104동 8/22 동동	59.44㎡	2026-10-10	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
4	2.9억	104동 10/22 동동	59.44㎡	2026-10-12	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	2.9억	104동 21/22 남남	59.44㎡	2026-09-30	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
6	3억	104동 13/22 남남	59.44㎡	2026-10-20	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3억	104동 13/22 남남	59.44㎡	2026-10-09	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
8	3.7억	104동 1/22 남남	59.44㎡	2026-09-28	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

399세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 65% = 보증금 1.86억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.86억(평가 2.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.83억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·399세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 1086m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 10(5)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수호평마을우미린매물 15건남양주시 호평동 · 22년차 · 352세대

4억4억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	2404동 9/19 동동	59.67㎡	2026-10-21	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4억	2404동 고/19 동동	59.67㎡	2026-10-20	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4.2억	2404동 7/19 동동	59.67㎡	2026-09-26	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.5억	2401동 11/19 남남	59.97㎡	2026-10-12	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	2401동 18/19 남남	59.97㎡	2026-10-02	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	2402동 16/20 남남	59.97㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.6억	2401동 15/19 남남	59.97㎡	2026-10-22	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
8	4.65억	2404동 3/19 동동	59.67㎡	2026-10-24	48	-1.8%	1.4억	매물 ↗
9	4.65억	2404동 3/19 동동	59.67㎡	2026-10-01	48	-1.8%	1.4억	매물 ↗
10	4.7억	2402동 고/20 남남	59.97㎡	2026-10-13	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
11	4.7억	2401동 13/19 남남	59.97㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
12	4.7억	2402동 19/20 남남	59.97㎡	2026-10-02	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
13	5억	2401동 19/19 남남	59.97㎡	2026-10-12	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
14	5억	2402동 고/20 남남	59.97㎡	2026-09-26	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
15	5.2억	2402동 7/20 남남	59.97㎡	2026-09-30	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

352세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·352세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 511m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 216(15)+카페500m 45(8)+병원1km 74(10)+약국500m 13(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 2404동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수대명매물 8건남양주시 평내동 · 27년차 · 664세대

2.7억2.7억 ~ 3.3억 · 60㎡ROE -1.2%전세 113%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.7억	108동 1/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗
2	2.8억	108동 19/20 동동	59.85㎡	2026-10-21	56	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3.2억	108동 6/20 서남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
5	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-28	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
6	3.2억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-10-19	55	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.3억	108동 고/20 남남	59.85㎡	2026-10-23	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗
8	3.3억	108동 중/20 남남	59.85㎡	2026-09-30	55	-1.5%	0.99억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래중간 3.1억

전세가율

113%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

664세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 113% = 보증금 3.24억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 1.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.24억(평가 2.86억×전세가율 113%) / 잔존대출 1.83억 = 177%→100점

전액상환+현금 1.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·664세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 597m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 30(8)+병원1km 88(10)+약국500m 5(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 108동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

63점수e편한세상평내메트로원매물 19건남양주시 평내동 · 5년차 · 1,108세대

4.5억4.5억 ~ 5.5억 · 54~60㎡ROE -1.7%전세 73%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	111동 4/13 남남	53.98㎡	2026-10-23	63	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.9억	113동 중/27 동남	59.99㎡	2026-10-22	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
3	4.9억	111동 4/13 동남	59.99㎡	2026-10-14	62	-1.8%	1.47억	매물 ↗
4	5억	114동 11/15 동동	59.99㎡	2026-10-22	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5억	113동 중/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
6	5억	106동 8/18 동동	59.99㎡	2026-10-15	62	-1.8%	1.5억	매물 ↗
7	5.2억	109동 19/20 동동	59.99㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
8	5.2억	105동 5/20 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
9	5.2억	105동 7/20 남남	59.96㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
10	5.2억	112동 4/27 남남	59.96㎡	2026-10-17	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
11	5.2억	114동 고/15 동동	59.99㎡	2026-10-21	61	-1.8%	1.56억	매물 ↗
12	5.3억	113동 22/27 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
13	5.3억	113동 10/27 동남	59.99㎡	2026-10-23	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
14	5.3억	109동 중/20 동동	59.99㎡	2026-10-24	61	-1.8%	1.59억	매물 ↗
15	5.5억	101동 26/27 동남	59.99㎡	2026-10-24	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
16	5.5억	113동 12/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
17	5.5억	109동 11/20 동동	59.99㎡	2026-10-22	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
18	5.5억	112동 고/27 남남	59.99㎡	2026-10-23	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗
19	5.5억	105동 8/20 동남	59.99㎡	2026-10-16	60	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.95억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

62건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,108세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 73% = 보증금 3.49억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 4.77억×전세가율 73%) / 잔존대출 3.05억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 62건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,108세대→100점 + 대단지 8 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 666m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 147(15)+카페500m 31(8)+병원1km 86(10)+약국500m 5(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)63/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 111동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 62건네이버 매물 ↗

55점수호평오네뜨센트럴매물 5건남양주시 호평동 · 7년차 · 616세대

5.1억5.1억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.8%전세 75%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.1억	107동 11/18 남남	59.99㎡	2026-10-15	55	-1.8%	1.53억	매물 ↗
2	5.1억	102동 중/21 남남	59.99㎡	2026-10-16	55	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.3억	106동 14/20 남남	59.99㎡	2026-10-14	54	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.5억	106동 6/20 남남	59.99㎡	2026-10-13	53	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	6억	102동 고/21 남남	59.99㎡	2026-10-22	51	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.1억

실거래중간 5.3억

전세가율

75%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

616세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.53억

대출 3.57억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.57억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 181만 × 24개월 중 이자 3,163만+ 취득세 361만 + 재산세 133만 = 보유비용 3,657만
3자산가치(2년 후)
5.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.41억 → 상승분 3,106만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,106만 − 보유비용 3,657만 = 순익 -551만÷ 자기자본 1.53억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.41억 × 전세가율 75% = 보증금 4.06억잔존대출 3.45억 전액상환 + 현금 0.61억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.53억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.53억(매매 5.1억−대출 3.57억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.06억(평가 5.41억×전세가율 75%) / 잔존대출 3.45억 = 118%→96점

전액상환+현금 0.61억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 181만) / 실수령 565만 = 32%→70점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·616세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 641m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 222(15)+카페500m 52(8)+병원1km 69(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 107동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 18건네이버 매물 ↗

51점수남양매물 11건남양주시 호평동 · 42년차 · 220세대

1.95억1.95억 ~ 2.5억 · 52㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	나동 2/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	51	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-08	51	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	가동 1/5 남남	51.84㎡	2026-10-17	51	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-19	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	가동 1/5 동남	51.84㎡	2026-10-15	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.3억	가동 4/5 동남	51.84㎡	2026-10-12	50	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.3억	나동 2/5 동남	51.84㎡	2026-10-06	50	-1%	0.69억	매물 ↗
8	2.4억	가동 1/5 동남	51.84㎡	2026-09-28	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	나동 3/5 동남	51.84㎡	2026-10-08	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.5억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	가동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,188만 − 보유비용 1,275만(이자 1,209만+취득세 15만+재산세 51만) = 순익 -87만 / 자기자본 0.58억→연ROE -0.7%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·220세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 41(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 176·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 나동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수신성푸른솔매물 8건남양주시 금곡동 · 30년차 · 696세대

2.3억2.3억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -1%전세 82%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	101동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-19	57	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	103동 1/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.4억	105동 고/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	105동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-01	57	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.45억	102동 4/18 남남	59.96㎡	2026-10-10	57	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	107동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	57	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.55억	101동 4/18 남남	59.96㎡	2026-09-28	57	-1.2%	0.77억	매물 ↗
8	2.7억	103동 중/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	56	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래중간 2.45억

전세가율

82%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

696세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 82% = 보증금 2억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.44억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2억(평가 2.44억×전세가율 82%) / 잔존대출 1.56억 = 129%→100점

전액상환+현금 0.44억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·696세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 1125m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 2(1)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 12·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 25건네이버 매물 ↗

59점수평내호평역대명루첸포레스티움매물 15건남양주시 평내동 · 7년차 · 1,008세대

4.3억4.3억 ~ 5.5억 · 51~60㎡ROE -1.7%전세 113%🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 중/30 동남	50.95㎡	2026-10-13	59	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	106동 고/32 동남	50.95㎡	2026-10-22	59	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	5억	105동 11/32 동남	59.89㎡	2026-10-19	57	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	108동 16/31 동남	59.89㎡	2026-10-12	57	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5.1억	105동 중/32 동남	59.89㎡	2026-10-19	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
6	5.1억	108동 13/31 동남	59.81㎡	2026-10-19	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
7	5.1억	109동 고/29 남남	59.81㎡	2026-10-08	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
8	5.3억	107동 저/31 서남	59.89㎡	2026-10-22	56	-1.8%	1.59억	매물 ↗
9	5.4억	106동 저/32 동남	59.81㎡	2026-10-23	56	-1.9%	1.62억	매물 ↗
10	5.4억	108동 저/31 동남	59.89㎡	2026-10-19	56	-1.9%	1.62억	매물 ↗
11	5.4억	101동 고/30 서남	59.81㎡	2026-10-16	56	-1.9%	1.62억	매물 ↗
12	5.5억	101동 고/30 서남	59.86㎡	2026-10-23	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
13	5.5억	101동 중/30 서남	59.86㎡	2026-10-20	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
14	5.5억	108동 고/31 서남	59.81㎡	2026-10-19	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
15	5.5억	108동 23/31 동남	59.81㎡	2026-10-06	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 3.1억

전세가율

113%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 113% = 보증금 5.15억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 2.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +114만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.15억(평가 4.56억×전세가율 113%) / 잔존대출 2.91억 = 177%→100점

전액상환+현금 2.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 745m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 13(7)+병원1km 84(10)+약국500m 5(7)+학원1km 166·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 10.15억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 22건네이버 매물 ↗

53점수영진그린필매물 2건남양주시 화도읍 · 23년차 · 588세대

2.15억2.15억 ~ 2.3억 · 60㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 98분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.15억	107동 3/15 동동	59.92㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
2	2.3억	107동 3/15 동동	59.92㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.15억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

588세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.65억

대출 1.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 76만 × 24개월 중 이자 1,333만+ 취득세 37만 + 재산세 56만 = 보유비용 1,426만
3자산가치(2년 후)
2.15억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.28억 → 상승분 1,309만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,309만 − 보유비용 1,426만 = 순익 -116만÷ 자기자본 0.65억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.28억 × 전세가율 65% = 보증금 1.48억잔존대출 1.46억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.65억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.65억(매매 2.15억−대출 1.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.48억(평가 2.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.46억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,309만 − 보유비용 1,426만(이자 1,333만+취득세 37만+재산세 56만) = 순익 -116만 / 자기자본 0.65억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 76만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·588세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 401m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 12(6)+병원1km 6(6)+약국500m 2(5)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 3·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.65억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

64점수두산알프하임매물 4건남양주시 호평동 · 6년차 · 2,894세대

4.05억4.05억 ~ 4.5억 · 60㎡ROE -1.6%전세 73%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.05억	124동 11/27 서남	59.95㎡	2026-10-23	64	-1.6%	1.22억	매물 ↗
2	4.1억	117동 26/28 동남	59.98㎡	2026-10-24	64	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.2억	134동 18/22 동남	59.98㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.5억	131동 15/15 동남	59.98㎡	2026-10-24	63	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.05억

실거래중간 5.04억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

66건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

2,894세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.22억

대출 2.83억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.83억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.22억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 144만 × 24개월 중 이자 2,512만+ 취득세 246만 + 재산세 105만 = 보유비용 2,863만
3자산가치(2년 후)
4.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.3억 → 상승분 2,466만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,466만 − 보유비용 2,863만 = 순익 -396만÷ 자기자본 1.22억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.3억 × 전세가율 73% = 보증금 3.14억잔존대출 2.74억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +33만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.22억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.22억(매매 4.05억−대출 2.83억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.3억×전세가율 73%) / 잔존대출 2.74억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,466만 − 보유비용 2,863만(이자 2,512만+취득세 246만+재산세 105만) = 순익 -396만 / 자기자본 1.22억→연ROE -1.6%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 144만) / 실수령 565만 = 25%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 66건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·2,894세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

53점

근거

역 938m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 5(3)+병원1km 22(10)+약국500m 0(0)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=53점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)64/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 124동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 66건네이버 매물 ↗

56점수호평마을한라비발디매물 7건남양주시 호평동 · 21년차 · 636세대

3.4억3.4억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 85%🚇 102분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1804동 저/20 남남	59.94㎡	2026-10-06	56	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.4억	1808동 저/15 남남	59.94㎡	2026-10-06	56	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.75억	1804동 고/20 남남	59.94㎡	2026-10-01	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
4	3.9억	1804동 4/20 남남	59.94㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
5	4억	1803동 20/20 남남	59.94㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	1806동 고/15 남남	59.94㎡	2026-10-06	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	1803동 저/20 남남	59.94㎡	2026-10-09	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.55억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

636세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 85% = 보증금 3.07억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.07억(평가 3.61억×전세가율 85%) / 잔존대출 2.3억 = 133%→100점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·636세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~102분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 998m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 3(2)+병원1km 59(10)+약국500m 2(5)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 1804동최근 실거래 2026-10-26 · 180일 23건네이버 매물 ↗

59점수평내마을신명스카이뷰매물 11건남양주시 평내동 · 22년차 · 738세대

3.08억3.08억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.4%전세 83%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.08억	1811동 1/17 동남	59.9㎡	2026-10-15	59	-1.4%	0.92억	매물 ↗
2	3.3억	1811동 고/17 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.3억	1803동 저/15 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.4억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-10-06	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
5	3.4억	1811동 14/17 동남	59.9㎡	2026-10-09	58	-1.5%	1.02억	매물 ↗
6	3.5억	1810동 4/18 동남	59.9㎡	2026-10-23	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	1807동 16/17 동남	59.9㎡	2026-10-16	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	1808동 4/19 동남	59.9㎡	2026-09-30	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	1810동 고/18 동남	59.9㎡	2026-10-02	58	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	3.55억	1810동 5/18 동남	59.9㎡	2026-10-24	58	-1.5%	1.06억	매물 ↗
11	4억	1802동 중/15 동남	59.9㎡	2026-10-22	57	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.08억

실거래중간 3.23억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

738세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.92억

대출 2.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.92억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 109만 × 24개월 중 이자 1,910만+ 취득세 139만 + 재산세 80만 = 보유비용 2,129만
3자산가치(2년 후)
3.08억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.27억 → 상승분 1,876만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,876만 − 보유비용 2,129만 = 순익 -253만÷ 자기자본 0.92억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.27억 × 전세가율 83% = 보증금 2.71억잔존대출 2.08억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +39만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.92억) / 2.86억 = 68%→100점. 필요 자기자본 0.92억(매매 3.08억−대출 2.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.71억(평가 3.27억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,876만 − 보유비용 2,129만(이자 1,910만+취득세 139만+재산세 80만) = 순익 -253만 / 자기자본 0.92억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 109만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·738세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1074m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 184(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)59/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.02억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1811동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 29건네이버 매물 ↗

56점수평내마을평내2차대주파크빌매물 7건남양주시 평내동 · 21년차 · 606세대

3.1억3.1억 ~ 3.7억 · 60㎡ROE -1.4%전세 83%🚇 104분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.1억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-10-19	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
2	3.1억	1904동 저/15 동남	59.86㎡	2026-10-15	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
3	3.1억	1907동 저/15 남남	59.86㎡	2026-10-20	56	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.18억	1903동 4/15 동남	59.86㎡	2026-10-15	56	-1.4%	0.95억	매물 ↗
5	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-10-23	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
6	3.7억	1904동 12/15 동남	59.86㎡	2026-10-07	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	1904동 고/15 동남	59.86㎡	2026-10-07	55	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.1억

실거래중간 3.5억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

606세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.93억

대출 2.17억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~104분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.17억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.17억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.93억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 110만 × 24개월 중 이자 1,923만+ 취득세 141만 + 재산세 81만 = 보유비용 2,144만
3자산가치(2년 후)
3.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.29억 → 상승분 1,888만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,888만 − 보유비용 2,144만 = 순익 -256만÷ 자기자본 0.93억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.29억 × 전세가율 83% = 보증금 2.73억잔존대출 2.1억 전액상환 + 현금 0.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.93억) / 2.86억 = 67%→100점. 필요 자기자본 0.93억(매매 3.1억−대출 2.17억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.73억(평가 3.29억×전세가율 83%) / 잔존대출 2.1억 = 130%→100점

전액상환+현금 0.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,888만 − 보유비용 2,144만(이자 1,923만+취득세 141만+재산세 81만) = 순익 -256만 / 자기자본 0.93억→연ROE -1.4%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 110만) / 실수령 565만 = 19%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·606세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~104분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1149m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 180(15)+카페500m 33(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1904동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 20건네이버 매물 ↗

56점수평내마을금호어울림남양주시 평내동 · 21년차 · 924세대

4억59.97㎡ · 3/15 · 동남ROE -1.6%전세 76%🚇 106분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 4.3억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

28건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

924세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 76% = 보증금 3.23억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.23억(평가 4.24억×전세가율 76%) / 잔존대출 2.71억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

68점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 28건→68점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·924세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~106분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1270m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 170(15)+카페500m 34(8)+병원1km 31(10)+약국500m 9(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1406동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 28건네이버 매물 ↗

53점수마석그랜드힐1차매물 15건남양주시 화도읍 · 23년차 · 550세대

2.3억2.3억 ~ 2.5억 · 60㎡ROE -1%전세 65%~🚇 106분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.3억	101동 9/18 남남	59.9㎡	2026-10-22	53	-1%	0.69억	매물 ↗
2	2.3억	102동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-10	53	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	101동 17/18 남남	59.9㎡	2026-09-28	53	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.3억	101동 9/18 남남	59.9㎡	2026-10-21	53	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.4억	101동 1/18 동남	59.9㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.4억	101동 11/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	101동 8/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.4억	102동 10/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	101동 12/18 남남	59.9㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.4억	101동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.45억	101동 6/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
12	2.5억	102동 15/18 남남	59.9㎡	2026-10-20	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.5억	102동 6/18 남남	59.9㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.5억	102동 14/18 남남	59.9㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
15	2.5억	102동 17/18 남남	59.9㎡	2026-10-08	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

550세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.69억

대출 1.61억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~106분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.61억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.61억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.69억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 82만 × 24개월 중 이자 1,426만+ 취득세 53만 + 재산세 60만 = 보유비용 1,539만
3자산가치(2년 후)
2.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.44억 → 상승분 1,401만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,401만 − 보유비용 1,539만 = 순익 -138만÷ 자기자본 0.69억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.44억 × 전세가율 65% = 보증금 1.59억잔존대출 1.56억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.69억) / 2.86억 = 76%→100점. 필요 자기자본 0.69억(매매 2.3억−대출 1.61억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.59억(평가 2.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.56억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 82만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·550세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~106분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 697m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 9(3)+카페500m 3(2)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 4·가격형성분(1)+학교1km 0·가격형성분(0)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수평내마젤란21남양주시 평내동 · 21년차 · 499세대

3.4억59.98㎡ · 고/17 · 남남ROE -1.5%전세 79%🚇 107분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.58억

전세가율

79%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 79% = 보증금 2.85억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.85억(평가 3.61억×전세가율 79%) / 잔존대출 2.3억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·499세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1328m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 167(15)+카페500m 33(8)+병원1km 30(10)+약국500m 9(7)+학원1km 140·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 1307동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 18건네이버 매물 ↗

54점수호평임광그대가남양주시 호평동 · 19년차 · 429세대

3.65억59.98㎡ · 6/15 · 남남ROE -1.6%전세 85%🚇 107분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.65억

실거래중간 4억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.09억

대출 2.56억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.56억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.09억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 129만 × 24개월 중 이자 2,264만+ 취득세 202만 + 재산세 95만 = 보유비용 2,560만
3자산가치(2년 후)
3.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.87억 → 상승분 2,223만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,223만 − 보유비용 2,560만 = 순익 -337만÷ 자기자본 1.09억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.87억 × 전세가율 85% = 보증금 3.29억잔존대출 2.47억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.09억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.09억(매매 3.65억−대출 2.56억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.29억(평가 3.87억×전세가율 85%) / 잔존대출 2.47억 = 133%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,223만 − 보유비용 2,560만(이자 2,264만+취득세 202만+재산세 95만) = 순익 -337만 / 자기자본 1.09억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 129만) / 실수령 565만 = 23%→93점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·429세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1323m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 2(5)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 107동최근 실거래 2026-10-11 · 180일 13건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗1단지매물 9건남양주시 화도읍 · 8년차 · 373세대

3.6억3.6억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	104동 16/22 동남	59.98㎡	2026-09-28	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	104동 14/22 동남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	104동 9/22 동남	59.7㎡	2026-10-11	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.73억	103동 고/18 서남	59.7㎡	2026-10-23	55	-1.6%	1.12억	매물 ↗
5	3.8억	103동 4/18 서남	59.98㎡	2026-09-28	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	104동 16/22 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	3.9억	104동 5/22 동남	59.7㎡	2026-10-10	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
8	4억	104동 9/22 동남	59.98㎡	2026-10-22	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4억	104동 21/22 동남	59.7㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·373세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1026m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 21(8)+카페500m 8(4)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수남양주창현도뮤토매물 10건남양주시 화도읍 · 10년차 · 446세대

3.8억3.8억 ~ 4.2억 · 60㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	102동 2/26 동남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	102동 4/26 서남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	102동 4/26 동남	59.91㎡	2026-10-16	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	102동 5/26 동남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	101동 4/21 서남	59.91㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	104동 3/24 서남	59.95㎡	2026-10-24	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	102동 12/26 동남	59.91㎡	2026-10-20	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4억	105동 2/22 동남	59.95㎡	2026-10-17	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
9	4.2억	105동 11/22 서남	59.95㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗
10	4.2억	104동 17/24 서남	59.95㎡	2026-10-23	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

446세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 65% = 보증금 2.62억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.62억(평가 4.03억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.57억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·446세대→82점 + 대단지 1 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~64분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 888m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 10(5)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 60·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수보미청광플러스원매물 5건남양주시 화도읍 · 21년차 · 758세대

2.75억2.75억 ~ 3.1억 · 60㎡ROE -1.2%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.75억	105동 6/15 남남	59.97㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
2	2.8억	103동 4/15 남남	59.97㎡	2026-10-21	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
3	3억	110동 1/15 남남	59.97㎡	2026-10-20	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
4	3억	110동 1/15 남남	59.97㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	3.1억	105동 15/15 동남	59.97㎡	2026-10-15	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

758세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.82억

대출 1.93억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.93억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.93억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.82억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 98만 × 24개월 중 이자 1,706만+ 취득세 103만 + 재산세 72만 = 보유비용 1,880만
3자산가치(2년 후)
2.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.92억 → 상승분 1,675만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,675만 − 보유비용 1,880만 = 순익 -205만÷ 자기자본 0.82억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.92억 × 전세가율 65% = 보증금 1.9억잔존대출 1.86억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.82억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.82억(매매 2.75억−대출 1.93억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.9억(평가 2.92억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,675만 − 보유비용 1,880만(이자 1,706만+취득세 103만+재산세 72만) = 순익 -205만 / 자기자본 0.82억→연ROE -1.2%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 98만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·758세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1054m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 21(8)+병원1km 45(10)+약국500m 5(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수창현두산2단지매물 20건남양주시 화도읍 · 29년차 · 800세대

2.2억2.2억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -0.9%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.2억	211동 1/12 남남	59.88㎡	2026-10-02	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
2	2.3억	204동 1/18 서서	59.88㎡	2026-10-15	52	-1%	0.69억	매물 ↗
3	2.3억	210동 1/16 남남	59.88㎡	2026-10-12	52	-1%	0.69억	매물 ↗
4	2.4억	209동 13/16 서서	59.88㎡	2026-10-05	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.45억	203동 10/18 서서	59.88㎡	2026-10-06	52	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.48억	210동 9/16 서서	59.88㎡	2026-10-08	52	-1.1%	0.74억	매물 ↗
7	2.5억	204동 18/18 서서	59.88㎡	2026-10-23	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	210동 13/16 서서	59.88㎡	2026-10-22	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	210동 11/16 서서	59.88㎡	2026-10-22	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	211동 7/12 남남	59.88㎡	2026-10-19	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	207동 13/17 남남	59.88㎡	2026-10-17	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.5억	202동 2/18 남남	59.88㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.5억	210동 7/16 서서	59.88㎡	2026-10-08	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.55억	208동 13/16 남남	59.88㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.77억	매물 ↗
15	2.55억	209동 8/16 서서	59.88㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.77억	매물 ↗
16	2.55억	210동 6/16 서서	59.88㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.77억	매물 ↗
17	2.58억	204동 13/18 서서	59.88㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.77억	매물 ↗
18	2.6억	205동 10/18 남남	59.88㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	204동 8/18 서서	59.88㎡	2026-10-12	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.7억	202동 17/18 남남	59.88㎡	2026-10-22	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

800세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.66억

대출 1.54억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.54억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.54억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.66억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 78만 × 24개월 중 이자 1,364만+ 취득세 42만 + 재산세 57만 = 보유비용 1,464만
3자산가치(2년 후)
2.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.33억 → 상승분 1,340만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,340만 − 보유비용 1,464만 = 순익 -124만÷ 자기자본 0.66억 → 연 ROE -0.9% (보수 -11.8% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.33억 × 전세가율 65% = 보증금 1.52억잔존대출 1.49억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.66억) / 2.86억 = 77%→100점. 필요 자기자본 0.66억(매매 2.2억−대출 1.54억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.52억(평가 2.33억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.49억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,340만 − 보유비용 1,464만(이자 1,364만+취득세 42만+재산세 57만) = 순익 -124만 / 자기자본 0.66억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 78만) / 실수령 565만 = 14%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·800세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~62분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 880m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 21(8)+병원1km 69(10)+약국500m 9(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 211동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수신명스카이뷰그린매물 4건남양주시 화도읍 · 21년차 · 657세대

3.2억3.2억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.4%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.2억	102동 5/20 남남	59.97㎡	2026-10-24	52	-1.4%	0.96억	매물 ↗
2	3.3억	102동 13/20 남남	59.97㎡	2026-10-16	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.4억	102동 8/20 남남	59.97㎡	2026-10-19	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
4	3.5억	103동 9/19 남남	59.97㎡	2026-10-06	52	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

657세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.96억

대출 2.24억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.24억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.24억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.96억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 113만 × 24개월 중 이자 1,985만+ 취득세 152만 + 재산세 83만 = 보유비용 2,220만
3자산가치(2년 후)
3.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.39억 → 상승분 1,949만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,949만 − 보유비용 2,220만 = 순익 -271만÷ 자기자본 0.96억 → 연 ROE -1.4% (보수 -12.3% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.39억 × 전세가율 65% = 보증금 2.21억잔존대출 2.17억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +14만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.96억) / 2.86억 = 66%→100점. 필요 자기자본 0.96억(매매 3.2억−대출 2.24억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.21억(평가 3.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.17억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 113만) / 실수령 565만 = 20%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·657세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 887m(15)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 303(15)+카페500m 44(8)+병원1km 72(10)+약국500m 12(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼신매물 2건남양주시 화도읍 · 31년차 · 345세대

2억2억 ~ 2억 · 60㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	103동 12/15 남남	59.93㎡	2026-09-29	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2억	103동 12/15 동동	59.93㎡	2026-10-14	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

345세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,218만 − 보유비용 1,312만(이자 1,240만+취득세 20만+재산세 52만) = 순익 -94만 / 자기자본 0.6억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·345세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~69분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1083m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 10(5)+병원1km 29(10)+약국500m 3(7)+학원1km 100·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수창현신명매물 18건남양주시 화도읍 · 29년차 · 811세대

2.35억2.35억 ~ 2.9억 · 60㎡ROE -1%전세 65%~🚇 110분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.35억	104동 6/16 남남	59.95㎡	2026-10-24	52	-1%	0.7억	매물 ↗
2	2.4억	103동 4/16 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
3	2.4억	101동 4/17 남남	59.95㎡	2026-10-19	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.5억	101동 10/17 남남	59.95㎡	2026-10-19	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
5	2.5억	106동 11/17 남남	59.95㎡	2026-10-17	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
6	2.5억	101동 8/17 남남	59.95㎡	2026-10-15	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.5억	101동 11/17 남남	59.95㎡	2026-10-15	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	103동 5/16 남남	59.95㎡	2026-10-15	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	102동 9/16 남남	59.95㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	102동 3/16 남남	59.95㎡	2026-10-07	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.6억	101동 17/17 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
12	2.6억	106동 16/17 남남	59.95㎡	2026-10-21	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
13	2.6억	102동 11/16 남남	59.95㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.6억	104동 14/16 남남	59.95㎡	2026-10-12	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.8억	105동 6/17 남남	59.95㎡	2026-10-24	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.85억	105동 17/17 남남	59.95㎡	2026-10-17	51	-1.3%	0.85억	매물 ↗
17	2.9억	104동 16/16 남남	59.95㎡	2026-10-17	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
18	2.9억	106동 17/17 남남	59.95㎡	2026-10-15	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.35억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

811세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.7억

대출 1.65억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~110분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.65억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.7억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 83만 × 24개월 중 이자 1,457만+ 취득세 59만 + 재산세 61만 = 보유비용 1,577만
3자산가치(2년 후)
2.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.49억 → 상승분 1,431만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,431만 − 보유비용 1,577만 = 순익 -146만÷ 자기자본 0.7억 → 연 ROE -1% (보수 -11.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.49억 × 전세가율 65% = 보증금 1.62억잔존대출 1.59억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.7억) / 2.86억 = 75%→100점. 필요 자기자본 0.7억(매매 2.35억−대출 1.65억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.62억(평가 2.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.59억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,431만 − 보유비용 1,577만(이자 1,457만+취득세 59만+재산세 61만) = 순익 -146만 / 자기자본 0.7억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 83만) / 실수령 565만 = 15%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·811세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~110분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 932m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 17(8)+병원1km 61(10)+약국500m 4(7)+학원1km 80·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗3단지매물 7건남양주시 화도읍 · 7년차 · 283세대

3.6억3.6억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 111분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	302동 2/21 서남	59.98㎡	2026-10-23	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.6억	302동 5/21 동남	59.7㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.6억	302동 3/21 서남	59.7㎡	2026-09-28	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.8억	302동 7/21 서남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.9억	304동 9/15 서남	59.7㎡	2026-10-18	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
6	3.9억	302동 8/21 동남	59.7㎡	2026-10-01	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	302동 9/21 서남	59.7㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~111분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·283세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~111분(자차 ~72분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1186m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 6(3)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 60·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗2단지매물 15건남양주시 화도읍 · 8년차 · 469세대

3.6억3.6억 ~ 4.2억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 112분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	203동 13/23 서남	59.98㎡	2026-10-21	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	203동 14/23 서남	59.98㎡	2026-10-13	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	203동 3/23 서남	59.7㎡	2026-10-12	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	206동 13/18 동남	59.98㎡	2026-10-10	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.8억	204동 20/25 서남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	204동 21/25 서남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.8억	203동 10/23 서남	59.98㎡	2026-10-12	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
8	3.95억	203동 17/23 서남	59.98㎡	2026-10-16	55	-1.6%	1.19억	매물 ↗
9	4억	203동 13/23 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
10	4억	203동 4/23 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	4억	203동 4/23 서남	59.7㎡	2026-10-17	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
12	4억	205동 16/20 동남	59.7㎡	2026-10-14	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4억	204동 19/25 동남	59.7㎡	2026-10-08	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4.1억	205동 14/20 동남	59.7㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
15	4.2억	203동 20/23 서남	59.7㎡	2026-10-19	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

469세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·469세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~112분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1256m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 25(9)+카페500m 7(4)+병원1km 43(10)+약국500m 3(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

57점수마석힐즈파크푸르지오매물 14건남양주시 화도읍 · 9년차 · 620세대

3.4억3.4억 ~ 4.1억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 113분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	102동 13/27 서남	59.98㎡	2026-10-16	57	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.6억	104동 19/27 동남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.6억	103동 25/27 동남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	105동 2/27 서남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.68억	101동 7/17 서남	59.98㎡	2026-10-19	56	-1.6%	1.1억	매물 ↗
6	3.7억	102동 4/27 남남	59.98㎡	2026-10-24	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
7	3.7억	105동 19/27 동남	59.98㎡	2026-10-16	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.75억	103동 24/27 서남	59.98㎡	2026-10-20	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
9	3.75억	102동 10/27 서남	59.98㎡	2026-10-12	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
10	3.75억	103동 11/27 서남	59.98㎡	2026-10-09	56	-1.6%	1.13억	매물 ↗
11	3.9억	107동 9/25 남남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
12	4억	101동 고/17 동남	59.98㎡	2026-10-14	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
13	4.1억	104동 10/27 동남	59.98㎡	2026-10-19	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗
14	4.1억	102동 27/27 서남	59.98㎡	2026-10-08	55	-1.7%	1.23억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

620세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·620세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~113분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 130(15)+카페500m 32(8)+병원1km 72(10)+약국500m 11(7)+학원1km 136·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)57/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수평내와이즈힐매물 20건남양주시 평내동 · 23년차 · 1,050세대

2.8억2.8억 ~ 3.4억 · 60㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 113분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.8억	1108동 저/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.3%	0.84억	매물 ↗
2	2.9억	1104동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-21	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
3	2.9억	1107동 고/20 남남	59.53㎡	2026-09-29	53	-1.3%	0.87억	매물 ↗
4	3억	1111동 12/20 동남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
5	3억	1101동 고/20 동남	59.53㎡	2026-10-20	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
6	3억	1101동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3억	1111동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-02	53	-1.4%	0.9억	매물 ↗
8	3.05억	1103동 9/20 남남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.92억	매물 ↗
9	3.1억	1104동 15/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
10	3.1억	1101동 13/20 동남	59.53㎡	2026-10-21	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
11	3.1억	1101동 11/20 동남	59.53㎡	2026-10-19	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
12	3.1억	1107동 중/20 남남	59.53㎡	2026-10-12	53	-1.4%	0.93억	매물 ↗
13	3.2억	1111동 11/20 남남	59.53㎡	2026-10-22	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
14	3.2억	1102동 1/20 동남	59.53㎡	2026-10-16	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
15	3.2억	1109동 중/20 남남	59.53㎡	2026-10-22	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
16	3.2억	1107동 고/20 남남	59.53㎡	2026-10-10	53	-1.4%	0.96억	매물 ↗
17	3.3억	1102동 고/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	53	-1.5%	0.99억	매물 ↗
18	3.4억	1111동 20/20 동남	59.53㎡	2026-10-23	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
19	3.4억	1106동 16/20 동남	59.92㎡	2026-10-21	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
20	3.4억	1108동 중/20 동남	59.53㎡	2026-10-16	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

1,050세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.84억

대출 1.96억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.96억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.96억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.84억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 99만 × 24개월 중 이자 1,737만+ 취득세 108만 + 재산세 73만 = 보유비용 1,917만
3자산가치(2년 후)
2.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.97억 → 상승분 1,705만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,705만 − 보유비용 1,917만 = 순익 -212만÷ 자기자본 0.84억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.97억 × 전세가율 65% = 보증금 1.93억잔존대출 1.9억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.84억) / 2.86억 = 71%→100점. 필요 자기자본 0.84억(매매 2.8억−대출 1.96억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.93억(평가 2.97억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.9억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,705만 − 보유비용 1,917만(이자 1,737만+취득세 108만+재산세 73만) = 순익 -212만 / 자기자본 0.84억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 99만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

50점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·1,050세대→42점 + 대단지 8 = 50점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~113분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

66점

근거

역 1696m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 11(6)+병원1km 22(10)+약국500m 1(2)+학원1km 113·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=66점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗4단지매물 7건남양주시 화도읍 · 7년차 · 356세대

3.5억3.5억 ~ 4.2억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	405동 16/19 서남	59.98㎡	2026-09-25	56	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.6억	405동 4/19 서남	59.98㎡	2026-09-30	56	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.7억	405동 14/19 동남	59.98㎡	2026-09-29	56	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.75억	405동 7/19 동남	59.7㎡	2026-09-28	55	-1.6%	1.13억	매물 ↗
5	3.8억	405동 12/19 동남	59.98㎡	2026-10-20	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	404동 5/20 동남	59.98㎡	2026-10-13	55	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	4.2억	404동 20/20 동남	59.7㎡	2026-09-27	54	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

356세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·356세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 23분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1318m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 9(5)+병원1km 64(10)+약국500m 5(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-25 · 405동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수라인그린매물 13건남양주시 호평동 · 29년차 · 467세대

2.05억2.05억 ~ 2.7억 · 60㎡ROE -0.8%전세 94%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.05억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-17	55	-0.8%	0.62억	매물 ↗
2	2.1억	104동 1/20 서남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	104동 저/20 서남	59.93㎡	2026-10-09	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.15억	103동 14/19 동남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.65억	매물 ↗
5	2.2억	104동 18/20 서남	59.93㎡	2026-10-24	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.3억	104동 5/20 서남	59.93㎡	2026-10-22	55	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	103동 7/19 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.4억	101동 3/20 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	103동 8/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.45억	101동 고/20 동남	59.93㎡	2026-10-16	55	-1.1%	0.73억	매물 ↗
11	2.55억	103동 중/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.7억	102동 16/18 서남	59.93㎡	2026-10-22	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
13	2.7억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-23	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.05억

실거래중간 2.23억

전세가율

94%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.62억

대출 1.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.43억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 73만 × 24개월 중 이자 1,271만+ 취득세 26만 + 재산세 53만 = 보유비용 1,350만
3자산가치(2년 후)
2.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.17억 → 상승분 1,248만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,248만 − 보유비용 1,350만 = 순익 -102만÷ 자기자본 0.62억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.17억 × 전세가율 94% = 보증금 2.04억잔존대출 1.39억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.62억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.62억(매매 2.05억−대출 1.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.04억(평가 2.17억×전세가율 94%) / 잔존대출 1.39억 = 147%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,248만 − 보유비용 1,350만(이자 1,271만+취득세 26만+재산세 53만) = 순익 -102만 / 자기자본 0.62억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 73만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·467세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1791m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 7(4)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

52점수창현주공매물 20건남양주시 화도읍 · 30년차 · 480세대

1.9억1.9억 ~ 2.3억 · 60㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	104동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	1.95억	102동 1/15 서서	59.71㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
3	1.97억	101동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.59억	매물 ↗
4	2.1억	101동 8/15 남남	59.71㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.1억	104동 2/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.2억	107동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-19	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	101동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.2억	102동 8/15 서서	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
11	2.2억	104동 9/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.2억	101동 15/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
13	2.3억	107동 11/15 서남	59.71㎡	2026-10-20	51	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.3억	107동 11/15 남남	59.71㎡	2026-10-17	51	-1%	0.69억	매물 ↗
15	2.3억	104동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-10	51	-1%	0.69억	매물 ↗
16	2.3억	107동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-02	51	-1%	0.69억	매물 ↗
17	2.3억	101동 6/15 남남	59.71㎡	2026-09-29	51	-1%	0.69억	매물 ↗
18	2.3억	105동 12/15 서남	59.71㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
19	2.3억	103동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-13	51	-1%	0.69억	매물 ↗
20	2.3억	101동 4/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	51	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

480세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,157만 − 보유비용 1,237만(이자 1,178만+취득세 9만+재산세 49만) = 순익 -80만 / 자기자본 0.57억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·480세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1269m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 8(4)+병원1km 42(10)+약국500m 4(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수큰마을경성1단지매물 3건남양주시 화도읍 · 29년차 · 372세대

1.75억1.75억 ~ 2억 · 60㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.75억	105동 저/11 남남	59.89㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
2	1.9억	105동 고/11 남남	59.89㎡	2026-10-10	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2억	102동 4/11 남남	59.89㎡	2026-10-10	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

372세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.53억

대출 1.23억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.23억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.23억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 62만 × 24개월 중 이자 1,085만+ 취득세 0만 + 재산세 46만 = 보유비용 1,131만
3자산가치(2년 후)
1.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.86억 → 상승분 1,066만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,066만 − 보유비용 1,131만 = 순익 -65만÷ 자기자본 0.53억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.86억 × 전세가율 65% = 보증금 1.21억잔존대출 1.18억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.53억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.53억(매매 1.75억−대출 1.23억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.21억(평가 1.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.18억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,066만 − 보유비용 1,131만(이자 1,085만+취득세 0만+재산세 46만) = 순익 -65만 / 자기자본 0.53억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 62만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·372세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1430m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 5(3)+병원1km 6(6)+약국500m 1(2)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수별내퍼스트포레매물 18건남양주시 별내동 · 5년차 · 380세대

7.1억7.1억 ~ 7.5억 · 56㎡ROE -0.3%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	1705동 중/19 서남	55.71㎡	2026-10-13	49	-0.3%	2.88억	매물 ↗
2	7.1억	1705동 중/19 서남	55.71㎡	2026-10-13	49	-0.3%	2.88억	매물 ↗
3	7.2억	1703동 중/21 동남	55.65㎡	2026-10-24	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
4	7.2억	1703동 중/21 서남	55.64㎡	2026-09-29	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
5	7.2억	1703동 중/21 서남	55.65㎡	2026-09-28	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
6	7.2억	1703동 중/21 서남	55.64㎡	2026-09-28	49	-0.2%	2.98억	매물 ↗
7	7.3억	1704동 16/21 서남	55.64㎡	2026-10-24	48	-0.1%	3.08억	매물 ↗
8	7.3억	1703동 저/21 동남	55.64㎡	2026-10-24	48	-0.1%	3.08억	매물 ↗
9	7.3억	1704동 고/21 서남	55.64㎡	2026-10-12	48	-0.1%	3.08억	매물 ↗
10	7.3억	1703동 저/21 동남	55.64㎡	2026-09-28	48	-0.1%	3.08억	매물 ↗
11	7.5억	1705동 고/19 남남	55.71㎡	2026-10-24	48	0%	3.28억	매물 ↗
12	7.5억	1704동 저/21 서남	55.64㎡	2026-10-22	48	0%	3.28억	매물 ↗
13	7.5억	1703동 고/21 동남	55.65㎡	2026-10-21	48	0%	3.28억	매물 ↗
14	7.5억	1705동 고/19 남남	55.71㎡	2026-10-07	48	0%	3.28억	매물 ↗
15	7.5억	1704동 저/21 서남	55.64㎡	2026-10-12	48	0%	3.28억	매물 ↗
16	7.5억	1705동 고/19 남남	55.71㎡	2026-10-07	48	0%	3.28억	매물 ↗
17	7.5억	1705동 고/19 남남	55.71㎡	2026-10-07	48	0%	3.28억	매물 ↗
18	7.5억	1703동 고/21 동남	55.65㎡	2026-09-29	48	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

380세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)별내(경의중앙) 도보 46분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.53억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,508만 = 순익 -184만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.53억 × 전세가율 65% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.53억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·380세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

별내(경의중앙) 도보 46분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 494m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 22(8)+병원1km 22(10)+약국500m 5(7)+학원1km 62·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 1705동최근 실거래 2026-09-07 · 180일 12건네이버 매물 ↗

56점수남양주라온프라이빗5단지매물 6건남양주시 화도읍 · 8년차 · 520세대

3.55억3.55억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.55억	501동 25/25 동남	59.98㎡	2026-10-22	56	-1.5%	1.06억	매물 ↗
2	3.85억	503동 8/22 동남	59.98㎡	2026-10-06	55	-1.6%	1.16억	매물 ↗
3	3.9억	503동 3/22 서남	59.98㎡	2026-10-15	55	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	501동 18/25 동남	59.98㎡	2026-10-22	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	501동 7/25 동남	59.98㎡	2026-10-18	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	503동 15/22 동남	59.7㎡	2026-09-29	55	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

520세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.06억

대출 2.48억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.48억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.48억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.06억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 126만 × 24개월 중 이자 2,202만+ 취득세 191만 + 재산세 92만 = 보유비용 2,484만
3자산가치(2년 후)
3.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.77억 → 상승분 2,162만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,162만 − 보유비용 2,484만 = 순익 -323만÷ 자기자본 1.06억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.77억 × 전세가율 65% = 보증금 2.45억잔존대출 2.4억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.06억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.06억(매매 3.55억−대출 2.48억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.45억(평가 3.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.4억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,162만 − 보유비용 2,484만(이자 2,202만+취득세 191만+재산세 92만) = 순익 -323만 / 자기자본 1.06억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 126만) / 실수령 565만 = 22%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·520세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1347m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 8(4)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)56/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 501동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석