전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 171건 → 단지 38곳 중 상위 38곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

40점수철산리버빌주공매물 4건광명시 철산동 · 25년차 · 401세대

7.3억7.3억 ~ 7.9억 · 59㎡ROE -0.1%전세 59%🚇 31분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	104동 4/23 남남	59.42㎡	2026-10-27	40	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.7억	104동 22/23 남남	59.42㎡	2026-10-26	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
3	7.7억	104동 19/23 동남	59.42㎡	2026-10-23	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
4	7.9억	104동 22/23 남남	59.42㎡	2026-10-26	39	0.3%	3.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 5.98억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

401세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 59% = 보증금 4.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +45만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.57억(평가 7.74억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 112%→88점

전액상환+현금 0.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,446만 − 보유비용 4,535만(이자 3,743만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 -90만 / 자기자본 3.08억→연ROE -0.1%→22점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·401세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

구일(1호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~31분(자차 ~32분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 263m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 12(6)+병원1km 71(10)+약국500m 1(2)+학원1km 160·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 104동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 9건네이버 매물 ↗

38점수광명한진타운매물 6건광명시 광명동 · 29년차 · 1,633세대

9.5억8.8억 ~ 9.7억 · 60㎡ROE 0.9%전세 51%🚇 33분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	108동 저/25 남남	59.93㎡	2026-10-23	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	103동 고/25 동동	59.93㎡	2026-10-14	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9.7억	103동 고/25 동동	59.93㎡	2026-10-16	38	1%	5.48억	매물 ↗
4	8.9억	105동 4/25 동동	59.93㎡	2026-10-26	37	0.7%	4.68억	매물 ↗
5	9.2억	103동 25/25 동동	59.93㎡	2026-10-12	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
6	8.8억	103동 저/25 동남	59.93㎡	2026-10-12	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.7억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,633세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 4분 → 1회 환승 → 총 ~33분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 51% = 보증금 5.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +70만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.14억(평가 10.08억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 951만 / 자기자본 5.28억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,633세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

83점

근거

광명사거리(7호선) 도보 4분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~33분(자차 ~35분·카카오 실경로)→83점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 257m(30)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 403(15)+카페500m 50(8)+병원1km 119(10)+약국500m 25(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 108동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 20건네이버 매물 ↗

38점수광명푸르지오광명시 철산동 · 19년차 · 426세대

10.3억59.98㎡ · 8/17 · 서서ROE 1.1%전세 47%🚇 34분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 10.28억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

426세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 7분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 47% = 보증금 5.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.14억(평가 10.93억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,329만 / 자기자본 6.08억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·426세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

81점

근거

철산(7호선) 도보 7분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~30분·카카오 실경로)→81점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 430m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 8(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 35(8)+병원1km 148(10)+약국500m 12(7)+학원1km 267·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.34억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 105동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 8건네이버 매물 ↗

50점수우림필유매물 13건광명시 소하동 · 21년차 · 218세대

5억5억 ~ 6억 · 60㎡ROE -1.8%전세 74%🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 1/15 남남	59.72㎡	2026-10-12	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	101동 1/15 남남	59.72㎡	2026-10-15	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.3억	101동 14/15 서남	59.72㎡	2026-10-24	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗
4	5.4억	101동 15/15 서남	59.72㎡	2026-10-12	48	-1.9%	1.62억	매물 ↗
5	5.4억	101동 고/15 서남	59.72㎡	2026-10-01	48	-1.9%	1.62억	매물 ↗
6	5.4억	101동 15/15 서남	59.72㎡	2026-10-07	48	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.5억	101동 7/15 남남	59.72㎡	2026-10-22	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	101동 7/15 남남	59.72㎡	2026-10-02	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.7억	101동 6/15 서남	59.72㎡	2026-10-27	47	-1.9%	1.71억	매물 ↗
10	5.7억	101동 2/15 남남	59.72㎡	2026-10-24	47	-1.9%	1.71억	매물 ↗
11	5.7억	101동 6/15 서남	59.72㎡	2026-10-07	47	-1.9%	1.71억	매물 ↗
12	5.8억	101동 저/15 서남	59.72㎡	2026-10-02	46	-1.9%	1.74억	매물 ↗
13	6억	101동 8/15 남남	59.72㎡	2026-10-12	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.43억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

218세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 74% = 보증금 3.93억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +43만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 5.3억×전세가율 74%) / 잔존대출 3.38억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·218세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

80점

근거

금천구청(1호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~30분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 493m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 20(8)+병원1km 66(10)+약국500m 1(2)+학원1km 170·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 7건네이버 매물 ↗

47점수광명삼익광명시 소하동 · 28년차 · 247세대

5.5억59.92㎡ · 고/24 · 동남ROE -1.9%전세 94%🚇 36분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.32억

전세가율

94%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

247세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 94% = 보증금 5.48억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 5.83억×전세가율 94%) / 잔존대출 3.72억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·247세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

금천구청(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~31분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 576m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 21(8)+병원1km 58(10)+약국500m 1(2)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 6건네이버 매물 ↗

43점수동양2차매물 2건광명시 소하동 · 23년차 · 763세대

7.1억7.1억 ~ 7.4억 · 60㎡ROE -0.3%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	205동 중/21 남남	59.96㎡	2026-10-20	43	-0.3%	2.88억	매물 ↗
2	7.4억	202동 고/21 남남	59.96㎡	2026-10-26	42	-0.1%	3.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

763세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.53억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,508만 = 순익 -184만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.53억 × 전세가율 65% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.53억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,508만(이자 3,743만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 -184만 / 자기자본 2.88억→연ROE -0.3%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·763세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

78점

근거

금천구청(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~30분·카카오 실경로)→78점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 535m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 19(8)+병원1km 62(10)+약국500m 1(2)+학원1km 180·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수광명롯데낙천대광명시 철산동 · 21년차 · 442세대

8.5억59.94㎡ · 14/23 · 서남ROE 0.6%전세 53%🚇 36분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 8.05억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

442세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 5,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,177만 − 보유비용 4,699만 = 순익 478만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 53% = 보증금 4.78억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.69억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +54만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.78억(평가 9.02억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→96점

전액상환+현금 0.69억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,177만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 478만 / 자기자본 4.28억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·442세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

구일(1호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~31분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 567m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 5(3)+병원1km 77(10)+약국500m 3(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 105동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 6건네이버 매물 ↗

43점수금호어울림매물 2건광명시 소하동 · 20년차 · 406세대

7억7억 ~ 7.2억 · 60㎡ROE -0.4%전세 78%🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	201동 4/23 남남	59.97㎡	2026-09-28	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.2억	101동 5/21 서남	59.97㎡	2026-10-27	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.8억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 78% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 7.43억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·406세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

76점

근거

금천구청(1호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~30분·카카오 실경로)→76점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 609m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 22(8)+병원1km 62(10)+약국500m 2(5)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 201동최근 실거래 2026-09-29 · 180일 6건네이버 매물 ↗

38점수브라운스톤광명2단지매물 2건광명시 철산동 · 19년차 · 445세대

10.5억10.5억 ~ 10.5억 · 60㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	204동 20/22 동동	59.75㎡	2026-10-26	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	204동 20/22 동동	59.75㎡	2026-10-23	38	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.55억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

445세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 65% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +161만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,424만 / 자기자본 6.28억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·445세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

철산(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~32분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 605m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 69(15)+카페500m 15(8)+병원1km 129(10)+약국500m 5(7)+학원1km 268·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 204동최근 실거래 2026-07-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

40점수광복현대매물 13건광명시 철산동 · 28년차 · 841세대

6.3억6.3억 ~ 7.8억 · 60㎡ROE -1.4%전세 58%🚇 38분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	106동 2/22 서남	59.94㎡	2026-10-19	40	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.7억	107동 2/22 서남	59.94㎡	2026-10-15	40	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	6.7억	106동 2/22 동남	59.94㎡	2026-10-23	40	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.8억	107동 고/22 서남	59.94㎡	2026-10-23	40	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	7억	106동 3/22 서남	59.94㎡	2026-10-23	39	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.2억	106동 15/22 동남	59.94㎡	2026-10-26	39	-0.2%	2.98억	매물 ↗
7	7.2억	107동 18/22 서남	59.94㎡	2026-10-23	39	-0.2%	2.98억	매물 ↗
8	7.2억	107동 10/22 서남	59.94㎡	2026-10-08	39	-0.2%	2.98억	매물 ↗
9	7.2억	106동 10/22 동남	59.94㎡	2026-10-06	39	-0.2%	2.98억	매물 ↗
10	7.2억	106동 12/22 동남	59.94㎡	2026-09-28	39	-0.2%	2.98억	매물 ↗
11	7.5억	106동 10/22 서남	59.94㎡	2026-10-13	39	0%	3.28억	매물 ↗
12	7.5억	106동 10/22 서남	59.94㎡	2026-10-13	39	0%	3.28억	매물 ↗
13	7.8억	107동 7/22 동남	59.94㎡	2026-10-06	38	0.2%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 6.7억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

841세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~30분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 58% = 보증금 3.88억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.88억(평가 6.68억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 95%→64점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -563만 / 자기자본 2.08억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·841세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

구일(1호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~38분(자차 ~30분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

82점

근거

역 691m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 9(5)+병원1km 86(10)+약국500m 3(7)+학원1km 188·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=82점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 106동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 6건네이버 매물 ↗

45점수광명푸르지오포레나광명시 광명동 · 3년차 · 1,187세대

12억59.97㎡ · 저/23 · 동남ROE 1.4%전세 47%🚇 39분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 13억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

1,187세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 47% = 보증금 5.98억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.9억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +106만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.98억(평가 12.73억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.9억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·1,187세대→100점 + 대단지 9 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

광명사거리(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~34분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 620m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 18(8)+병원1km 193(10)+약국500m 7(7)+학원1km 256·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 113동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수철산래미안자이광명시 철산동 · 17년차 · 2,072세대

11.8억59.67㎡ · 11/24 · 동남ROE 1.3%전세 51%🚇 39분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 14.45억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

2,072세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 51% = 보증금 6.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.3억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +123만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.38억(평가 12.52억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 156%→100점

전액상환+현금 2.3억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·2,072세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

철산(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~15분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

83점

근거

역 730m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 9(5)+병원1km 119(10)+약국500m 9(7)+학원1km 248·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=83점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 113동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 13건네이버 매물 ↗

40점수휴먼시아5단지매물 6건광명시 소하동 · 17년차 · 731세대

7.8억7.8억 ~ 9억 · 60㎡ROE 0.2%전세 73%🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	513동 4/14 남남	59.85㎡	2026-10-27	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
2	8.4억	510동 13/14 남남	59.63㎡	2026-10-27	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
3	9억	512동 고/14 남남	59.85㎡	2026-10-27	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	9억	513동 중/14 남남	59.85㎡	2026-10-26	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9억	512동 고/14 남남	59.85㎡	2026-10-26	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9억	511동 중/12 남남	59.85㎡	2026-10-01	37	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 9억

전세가율

73%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

731세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 4,603만 = 순익 147만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 73% = 보증금 6.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +109만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.04억(평가 8.28억×전세가율 73%) / 잔존대출 4.08억 = 148%→100점

전액상환+현금 1.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,750만 − 보유비용 4,603만(이자 3,743만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 147만 / 자기자본 3.58억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·731세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

금천구청(1호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~34분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 713m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 22(8)+병원1km 59(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 513동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 6건네이버 매물 ↗

39점수영풍광명시 철산동 · 33년차 · 156세대

7.5억50.4㎡ · 2/4 · 남남ROE 0%전세 65%~🚇 39분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 65% = 보증금 5.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.17억(평가 7.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,568만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 5만 / 자기자본 3.28억→연ROE 0.0%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·156세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

73점

근거

철산(7호선) 도보 11분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~32분·카카오 실경로)→73점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 675m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 25(8)+병원1km 200(10)+약국500m 6(7)+학원1km 246·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 118동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

34점수도덕파크타운매물 5건광명시 철산동 · 25년차 · 2,351세대

9.5억8.9억 ~ 9.5억 · 60㎡ROE 0.9%전세 38%🚇 40분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	105동 4/25 동동	59.82㎡	2026-10-27	34	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.3억	101동 21/25 남남	59.82㎡	2026-10-27	33	0.8%	5.08억	매물 ↗
3	9.3억	106동 17/25 동남	59.82㎡	2026-10-27	33	0.8%	5.08억	매물 ↗
4	9.4억	107동 6/25 동남	59.82㎡	2026-10-27	33	0.9%	5.18억	매물 ↗
5	8.9억	107동 2/25 동남	59.82㎡	2026-10-26	32	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 9억

전세가율

38%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

2,351세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 38% = 보증금 3.83억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −94%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

63점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.83억(평가 10.08억×전세가율 38%) / 잔존대출 4.08억 = 94%→63점

이자 10만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·2,351세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

근거

철산(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~36분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 746m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 11(6)+병원1km 111(10)+약국500m 3(7)+학원1km 239·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)34/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 105동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 12건네이버 매물 ↗

34점수우성(KBS우성)광명시 철산동 · 36년차 · 900세대

7.6억54.36㎡ · 8/15 · 남남ROE 0.1%전세 48%🚇 40분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래중간 8.25억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

900세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~29분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,576만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.06억 → 상승분 4,628만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,628만 − 보유비용 4,576만 = 순익 52만÷ 자기자본 3.38억 → 연 ROE 0.1% (보수 -7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.06억 × 전세가율 48% = 보증금 3.87억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −95%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

32점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.38억) / 2.86억 = -18%→32점. 필요 자기자본 3.38억(매매 7.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.87억(평가 8.06억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 95%→64점

이자 8만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,628만 − 보유비용 4,576만(이자 3,743만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 52만 / 자기자본 3.38억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·900세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

67점

근거

구일(1호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~29분·카카오 실경로)→67점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 826m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 41(15)+카페500m 14(7)+병원1km 28(10)+약국500m 4(7)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)34/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 9동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 5건네이버 매물 ↗

40점수e편한세상센트레빌매물 2건광명시 하안동 · 16년차 · 2,815세대

11.5억11.5억 ~ 11.8억 · 60㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	307동 18/28 동동	59.98㎡	2026-10-26	40	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.8억	306동 14/27 남남	59.98㎡	2026-10-27	40	1.3%	7.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

2,815세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 65% = 보증금 7.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.93억(평가 12.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·2,815세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

65점

근거

철산(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~32분·카카오 실경로)→65점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 839m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 11(6)+병원1km 109(10)+약국500m 4(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 307동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수두산위브매물 6건광명시 철산동 · 19년차 · 900세대

9.3억8.5억 ~ 9.5억 · 60㎡ROE 0.8%전세 50%🚇 41분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	107동 고/21 서남	59.81㎡	2026-10-22	38	0.8%	5.08억	매물 ↗
2	9.5억	103동 12/13 서남	59.81㎡	2026-10-22	38	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9억	111동 고/20 서남	59.81㎡	2026-10-24	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	8.8억	111동 10/20 서남	59.81㎡	2026-10-24	36	0.7%	4.58억	매물 ↗
5	8.5억	111동 16/20 서남	59.81㎡	2026-10-26	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.6억	110동 저/14 서남	59.81㎡	2026-10-27	35	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 8.28억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

900세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구일(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~41분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 5,664만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,664만 − 보유비용 4,807만 = 순익 856만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 0.8% (보수 -4.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 50% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 9.87억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,664만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 856만 / 자기자본 5.08억→연ROE 0.8%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

48점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·900세대→42점 + 대단지 6 = 48점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

63점

근거

구일(1호선) 도보 14분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~41분(자차 ~32분·카카오 실경로)→63점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 881m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 42(15)+카페500m 13(7)+병원1km 100(10)+약국500m 3(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 107동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 12건네이버 매물 ↗

45점수광명자이더샵포레나광명시 광명동 · 1년차 · 3,585세대

11억59.9㎡ · 중/38 · 남남ROE 1.2%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

3,585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)개봉(1호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·3,585세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

62점

근거

개봉(1호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~19분·카카오 실경로)→62점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 852m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 19(8)+병원1km 90(10)+약국500m 3(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 112동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수현진에버빌매물 9건광명시 광명동 · 21년차 · 657세대

7.5억7.5억 ~ 8.7억 · 60㎡ROE 0%전세 53%🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	103동 저/25 동동	59.8㎡	2026-09-28	38	0%	3.28억	매물 ↗
2	8억	105동 저/20 남남	59.8㎡	2026-10-20	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.7억	103동 중/25 남남	59.8㎡	2026-10-19	37	0.6%	4.48억	매물 ↗
4	8.4억	103동 6/25 동남	59.8㎡	2026-10-17	36	0.5%	4.18억	매물 ↗
5	8.5억	104동 고/26 남남	59.8㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	104동 저/26 동동	59.8㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	103동 저/25 남남	59.8㎡	2026-10-14	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	104동 고/26 동동	59.8㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	104동 저/26 동동	59.8㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 8억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

657세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 53% = 보증금 4.22억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.22억(평가 7.96억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·657세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

65점

근거

광명사거리(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~39분·카카오 실경로)→65점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 776m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 16(8)+병원1km 112(10)+약국500m 8(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 103동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 7건네이버 매물 ↗

37점수광명월드메르디앙광명시 광명동 · 19년차 · 577세대

8.9억59.7㎡ · 고/26 · 동남ROE 0.7%전세 56%🚇 42분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 8.5억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

577세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 4,753만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.44억 → 상승분 5,420만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,420만 − 보유비용 4,753만 = 순익 667만÷ 자기자본 4.68억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.44억 × 전세가율 56% = 보증금 5.29억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.2억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.68억) / 2.86억 = -63%→0점. 필요 자기자본 4.68억(매매 8.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.29억(평가 9.44억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 129%→100점

전액상환+현금 1.2억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,420만 − 보유비용 4,753만(이자 3,743만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 667만 / 자기자본 4.68억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·577세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

66점

근거

광명사거리(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~39분·카카오 실경로)→66점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 762m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 61(15)+카페500m 12(6)+병원1km 105(10)+약국500m 4(7)+학원1km 145·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 12건네이버 매물 ↗

47점수광명아크포레자이위브매물 7건광명시 광명동 · 5년차 · 2,104세대

12억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.4%전세 49%🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	1201동 저/28 동남	59.99㎡	2026-10-27	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	11억	1201동 저/28 동남	59.99㎡	2026-10-27	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11.3억	1104동 5/28 서남	59.99㎡	2026-10-21	46	1.3%	7.08억	매물 ↗
4	11.4억	1206동 16/28 동남	59.99㎡	2026-10-23	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
5	11.4억	1108동 중/26 서남	59.99㎡	2026-10-27	46	1.3%	7.18억	매물 ↗
6	11.5억	1207동 22/26 서남	59.99㎡	2026-10-26	46	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	1104동 18/28 동남	59.99㎡	2026-10-26	46	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.65억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

2,104세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 49% = 보증금 6.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +117만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.24억(평가 12.73억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·2,104세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

59점

근거

광명사거리(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~41분·카카오 실경로)→59점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 870m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 21(8)+병원1km 112(10)+약국500m 16(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 1201동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 23건네이버 매물 ↗

47점수광명신원매물 4건광명시 광명동 · 28년차 · 217세대

4.5억4.5억 ~ 4.6억 · 60㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 저/17 동동	59.96㎡	2026-10-24	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	101동 1/17 남남	59.96㎡	2026-10-16	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.5억	101동 중/17 동남	59.96㎡	2026-10-01	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.6억	101동 저/17 서남	59.96㎡	2026-10-15	47	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

217세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·217세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

62점

근거

광명사거리(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~41분·카카오 실경로)→62점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 828m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 19(8)+병원1km 115(10)+약국500m 14(7)+학원1km 174·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 9건네이버 매물 ↗

46점수광명하안현대1,2단지매물 13건광명시 하안동 · 31년차 · 593세대

5억5억 ~ 6억 · 53㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 43분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	103동 1/14 남남	52.7㎡	2026-10-26	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5.1억	203동 1/13 남남	52.7㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗
3	5.1억	203동 3/13 남남	52.7㎡	2026-10-12	46	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.35억	103동 5/14 남남	52.7㎡	2026-10-19	45	-1.8%	1.6억	매물 ↗
5	5.35억	203동 12/13 남남	52.7㎡	2026-10-19	45	-1.8%	1.6억	매물 ↗
6	5.4억	103동 5/14 남남	52.7㎡	2026-10-20	44	-1.9%	1.62억	매물 ↗
7	5.5억	103동 9/14 남남	52.7㎡	2026-10-23	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	203동 7/13 남남	52.7㎡	2026-10-19	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
9	5.7억	103동 12/14 남남	52.7㎡	2026-10-21	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
10	5.7억	103동 13/14 남남	52.7㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
11	5.7억	103동 8/14 남남	52.7㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
12	6억	203동 2/13 남남	52.7㎡	2026-10-26	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
13	6억	103동 14/14 남남	52.7㎡	2026-10-13	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

593세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)철산(7호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~43분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 65% = 보증금 3.45억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.45억(평가 5.3억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·593세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

철산(7호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~43분(자차 ~38분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 941m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 7(4)+병원1km 95(10)+약국500m 3(7)+학원1km 193·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수광명중앙하이츠2차매물 2건광명시 광명동 · 33년차 · 282세대

3.9억3.9억 ~ 4.3억 · 56㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	202동 1/20 동남	56.49㎡	2026-10-20	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	4.3억	202동 4/20 동남	56.49㎡	2026-10-20	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래중간 5.28억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

282세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 65% = 보증금 2.69억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.69억(평가 4.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,375만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 -374만 / 자기자본 1.17억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·282세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

광명사거리(7호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~39분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 879m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 13(7)+병원1km 146(10)+약국500m 5(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 202동최근 실거래 2026-09-24 · 180일 4건네이버 매물 ↗

45점수호반써밋그랜드에비뉴매물 3건광명시 광명동 · 2년차 · 1,051세대

11.2억11.2억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.2억	204동 저/29 동남	59.94㎡	2026-10-27	45	1.3%	6.98억	매물 ↗
2	11.5억	204동 26/29 서남	59.94㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	101동 고/19 남남	59.94㎡	2026-10-27	45	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

1,051세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 15분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,032만 + 재산세 291만 = 보유비용 5,066만
3자산가치(2년 후)
11.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.88억 → 상승분 6,821만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,821만 − 보유비용 5,066만 = 순익 1,755만÷ 자기자본 6.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.88억 × 전세가율 65% = 보증금 7.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +182만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.98억) / 2.86억 = -144%→0점. 필요 자기자본 6.98억(매매 11.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.72억(평가 11.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 189%→100점

전액상환+현금 3.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,821만 − 보유비용 5,066만(이자 3,743만+취득세 1,032만+재산세 291만) = 순익 1,755만 / 자기자본 6.98억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·1,051세대→100점 + 대단지 8 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

55점

근거

광명사거리(7호선) 도보 15분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~42분·카카오 실경로)→55점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 935m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 176(15)+카페500m 31(8)+병원1km 104(10)+약국500m 17(7)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 204동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

39점수주공8단지매물 13건광명시 하안동 · 36년차 · 1,680세대

7.6억7.6억 ~ 8.7억 · 58~59㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 44분 · 환승1▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	808동 1/15 동남	59.39㎡	2026-10-20	39	0.1%	3.38억	매물 ↗
2	7.7억	807동 1/15 동남	59.39㎡	2026-10-24	39	0.1%	3.48억	매물 ↗
3	8억	803동 6/15 동남	58.01㎡	2026-10-27	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	806동 저/15 동남	58.01㎡	2026-10-20	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8.1억	801동 2/15 남남	58.01㎡	2026-10-16	37	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.2억	804동 15/15 동남	58.01㎡	2026-10-19	37	0.4%	3.98억	매물 ↗
7	8.3억	802동 10/15 남남	58.01㎡	2026-10-26	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
8	8.3억	804동 3/15 동남	58.01㎡	2026-10-24	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
9	8.3억	805동 10/15 남남	59.39㎡	2026-10-16	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.3억	809동 3/15 동남	59.39㎡	2026-10-16	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.35억	804동 14/15 남남	58.01㎡	2026-10-24	36	0.5%	4.13억	매물 ↗
12	8.5억	801동 14/15 남남	58.01㎡	2026-10-24	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
13	8.7억	807동 3/15 동남	59.39㎡	2026-10-16	35	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

1,680세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금천구청(1호선) 도보 17분 → 1회 환승 → 총 ~44분 · 자차 ~33분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,576만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.06억 → 상승분 4,628만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,628만 − 보유비용 4,576만 = 순익 52만÷ 자기자본 3.38억 → 연 ROE 0.1% (보수 -7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.06억 × 전세가율 65% = 보증금 5.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

32점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.38억) / 2.86억 = -18%→32점. 필요 자기자본 3.38억(매매 7.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.24억(평가 8.06억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·1,680세대→22점 + 대단지 12 = 34점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

54점

근거

금천구청(1호선) 도보 17분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~44분(자차 ~33분·카카오 실경로)→54점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1017m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 21(8)+병원1km 72(10)+약국500m 4(7)+학원1km 182·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 808동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수광명푸르지오센트베르매물 10건광명시 광명동 · 4년차 · 1,335세대

11.5억11.5억 ~ 12억 · 59~60㎡ROE 1.3%전세 52%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	111동 9/37 동남	59.35㎡	2026-10-26	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	105동 고/31 동남	59.6㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.6억	109동 23/37 동남	59.35㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.38억	매물 ↗
4	11.7억	108동 저/37 동남	59.6㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.48억	매물 ↗
5	11.8억	111동 14/37 서남	59.35㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.58억	매물 ↗
6	11.8억	110동 27/29 동남	59.35㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.58억	매물 ↗
7	11.8억	111동 저/37 동남	59.35㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.58억	매물 ↗
8	11.9억	109동 26/37 동남	59.46㎡	2026-10-27	45	1.3%	7.68억	매물 ↗
9	12억	105동 11/31 동남	59.6㎡	2026-10-27	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	106동 7/29 남남	59.35㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.5억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

4년차

1,335세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 52% = 보증금 6.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +122만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.34억(평가 12.2억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 4년차·1,335세대→100점 + 대단지 10 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

52점

근거

광명사거리(7호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~45분(자차 ~39분·카카오 실경로)→52점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 971m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 32(8)+병원1km 88(10)+약국500m 15(7)+학원1km 118·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 111동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

42점수광명해모로이연매물 2건광명시 광명동 · 11년차 · 1,267세대

10억9.3억 ~ 10억 · 60㎡ROE 1%전세 56%🚇 45분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	114동 고/26 동동	59.99㎡	2026-10-22	42	1%	5.78억	매물 ↗
2	9.3억	106동 중/26 동동	59.99㎡	2026-10-24	41	0.8%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 10.2억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

1,267세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 56% = 보증금 5.94억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.86억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.94억(평가 10.61억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.86억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

72점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·1,267세대→62점 + 대단지 10 = 72점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

52점

근거

광명사거리(7호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~45분(자차 ~48분·카카오 실경로)→52점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 977m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 103(15)+카페500m 19(8)+병원1km 72(10)+약국500m 10(7)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 114동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 22건네이버 매물 ↗

31점수주공2단지매물 10건광명시 하안동 · 37년차 · 866세대

9.5억7.8억 ~ 9.5억 · 58~59㎡ROE 0.9%전세 40%🚇 46분 · 환승1▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	204동 8/15 동남	58.01㎡	2026-10-13	31	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	7.8억	201동 7/15 동남	59.39㎡	2026-10-19	30	0.2%	3.58억	매물 ↗
3	8억	201동 3/15 동남	59.39㎡	2026-10-19	30	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	204동 저/15 동남	58.01㎡	2026-10-26	30	0.4%	3.88억	매물 ↗
5	8.1억	204동 15/15 동남	58.01㎡	2026-09-29	30	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.2억	202동 4/15 동남	58.01㎡	2026-09-30	29	0.4%	3.98억	매물 ↗
7	8.3억	203동 14/15 동남	59.39㎡	2026-10-19	29	0.5%	4.08억	매물 ↗
8	8.3억	202동 2/15 동남	58.01㎡	2026-10-13	29	0.5%	4.08억	매물 ↗
9	8.4억	203동 6/15 동남	59.39㎡	2026-10-07	29	0.5%	4.18억	매물 ↗
10	8.8억	205동 15/15 동남	59.39㎡	2026-10-21	29	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 7.5억

전세가율

40%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

866세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독산(1호선) 도보 20분 → 1회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~31분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 40% = 보증금 4.03억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.03억(평가 10.08억×전세가율 40%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

28점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·866세대→22점 + 대단지 6 = 28점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

독산(1호선) 도보 20분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~31분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1223m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 14(7)+병원1km 77(10)+약국500m 4(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)31/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.08억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 204동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 6건네이버 매물 ↗

52점수광명중앙하이츠1차매물 7건광명시 광명동 · 33년차 · 909세대

4.4억4.4억 ~ 5억 · 56㎡ROE -1.7%전세 78%🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	107동 7/16 동동	56.49㎡	2026-10-15	52	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.4억	107동 14/16 동남	56.49㎡	2026-10-01	52	-1.7%	1.32억	매물 ↗
3	4.6억	107동 고/16 동동	56.49㎡	2026-10-12	51	-1.7%	1.38억	매물 ↗
4	4.8억	106동 4/16 동동	56.49㎡	2026-10-25	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗
5	4.8억	106동 고/16 동남	56.49㎡	2026-10-23	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗
6	4.8억	106동 4/16 동남	56.49㎡	2026-10-08	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗
7	5억	106동 중/16 서남	56.49㎡	2026-10-24	50	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래중간 4.5억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

909세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 78% = 보증금 3.64억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +46만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.64억(평가 4.67억×전세가율 78%) / 잔존대출 2.98억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·909세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

광명사거리(7호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~40분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1098m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 77(15)+카페500m 15(8)+병원1km 36(10)+약국500m 6(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 107동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 14건네이버 매물 ↗

47점수광명영화I-nix매물 2건광명시 광명동 · 21년차 · 298세대

5.8억5.8억 ~ 6억 · 55㎡ROE -1.9%전세 93%🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.8억	102동 2/20 남남	54.66㎡	2026-10-27	47	-1.9%	1.74억	매물 ↗
2	6억	103동 저/17 동남	54.66㎡	2026-10-14	46	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.8억

실거래중간 3.78억

전세가율

93%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

298세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.74억

대출 4.06억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 18분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.06억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.06억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.74억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 206만 × 24개월 중 이자 3,597만+ 취득세 438만 + 재산세 151만 = 보유비용 4,186만
3자산가치(2년 후)
5.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.15억 → 상승분 3,532만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,532만 − 보유비용 4,186만 = 순익 -654만÷ 자기자본 1.74억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.15억 × 전세가율 93% = 보증금 5.72억잔존대출 3.93억 전액상환 + 현금 1.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

89점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.74억) / 2.86억 = 39%→89점. 필요 자기자본 1.74억(매매 5.8억−대출 4.06억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 6.15억×전세가율 93%) / 잔존대출 3.93억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,532만 − 보유비용 4,186만(이자 3,597만+취득세 438만+재산세 151만) = 순익 -654만 / 자기자본 1.74억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

59점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 206만) / 실수령 565만 = 36%→59점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·298세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

광명사거리(7호선) 도보 18분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~42분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1087m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 152(15)+카페500m 29(8)+병원1km 39(10)+약국500m 14(7)+학원1km 109·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 102동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 1건네이버 매물 ↗

52점수상우2차매물 2건광명시 광명동 · 31년차 · 169세대

3.8억3.8억 ~ 3.9억 · 60㎡ROE -1.6%전세 99%🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.8억	1동 저/19 동남	59.7㎡	2026-10-26	52	-1.6%	1.14억	매물 ↗
2	3.9억	1동 고/19 남남	59.7㎡	2026-09-30	52	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.8억

실거래중간 3.75억

전세가율

99%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

169세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.14억

대출 2.66억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.66억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.66억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.14억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 135만 × 24개월 중 이자 2,357만+ 취득세 218만 + 재산세 99만 = 보유비용 2,674만
3자산가치(2년 후)
3.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.03억 → 상승분 2,314만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,314만 − 보유비용 2,674만 = 순익 -359만÷ 자기자본 1.14억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.03억 × 전세가율 99% = 보증금 3.99억잔존대출 2.57억 전액상환 + 현금 1.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.14억) / 2.86억 = 60%→100점. 필요 자기자본 1.14억(매매 3.8억−대출 2.66억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.99억(평가 4.03억×전세가율 99%) / 잔존대출 2.57억 = 155%→100점

전액상환+현금 1.42억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,314만 − 보유비용 2,674만(이자 2,357만+취득세 218만+재산세 99만) = 순익 -359만 / 자기자본 1.14억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 135만) / 실수령 565만 = 24%→90점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·169세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

19점

근거

광명사거리(7호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~42분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→19점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1365m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 10(5)+병원1km 31(10)+약국500m 4(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 1동최근 실거래 2026-09-14 · 180일 2건네이버 매물 ↗

47점수영화매물 7건광명시 광명동 · 31년차 · 159세대

3.7억3.7억 ~ 4억 · 60㎡ROE -1.6%전세 59%🚇 51분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	1동 저/19 동남	59.7㎡	2026-10-24	47	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.8억	1동 중/19 동남	59.94㎡	2026-10-27	47	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	1동 고/19 동남	59.7㎡	2026-10-23	47	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	1동 중/19 동남	59.94㎡	2026-10-05	47	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	4억	1동 중/19 동남	59.94㎡	2026-10-26	47	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	1동 중/19 동동	59.7㎡	2026-10-20	47	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	1동 중/19 동남	59.7㎡	2026-10-20	47	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래중간 6.17억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

159세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)광명사거리(7호선) 도보 22분 → 1회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 59% = 보증금 2.32억잔존대출 2.5억 일부상환 · 이자부담 −92%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.32억(평가 3.93억×전세가율 59%) / 잔존대출 2.5억 = 92%→61점

이자 7만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·159세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

20점

근거

광명사거리(7호선) 도보 22분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→20점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1352m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 45(15)+카페500m 10(5)+병원1km 31(10)+약국500m 4(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 2건네이버 매물 ↗

50점수광명소하신원아침도시매물 2건광명시 소하동 · 1년차 · 347세대

6억6억 ~ 6.8억 · 55~60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 61분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	103동 중/20 동남	54.62㎡	2026-10-13	50	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.8억	103동 중/20 남남	59.92㎡	2026-10-02	50	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6.67억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

347세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 31분 → 1회 환승 → 총 ~61분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·347세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 31분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~61분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1880m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 130(15)+카페500m 24(8)+병원1km 22(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 103동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 2건네이버 매물 ↗

52점수미도3차매물 2건광명시 소하동 · 32년차 · 220세대

3.4억3.4억 ~ 3.9억 · 60㎡ROE -1.5%전세 71%🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	1동 1/18 동동	59.85㎡	2026-10-14	52	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.9억	1동 고/18 동동	59.85㎡	2026-10-08	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 4.65억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 36분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 71% = 보증금 2.56억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.56억(평가 3.61억×전세가율 71%) / 잔존대출 2.3억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·220세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 36분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~40분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2082m(2)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 106(15)+카페500m 19(8)+병원1km 21(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 1동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수미도2차매물 3건광명시 소하동 · 33년차 · 193세대

3.4억3.4억 ~ 3.5억 · 60㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	101동 2/15 동동	59.67㎡	2026-10-27	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.4억	101동 고/15 동동	59.67㎡	2026-10-14	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.5억	101동 중/15 동동	59.67㎡	2026-10-15	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래중간 3.45억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 37분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 37분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~36분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2260m(2)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 104(15)+카페500m 17(8)+병원1km 21(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 101동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

50점수성원매물 3건광명시 소하동 · 32년차 · 193세대

3.5억3.5억 ~ 3.8억 · 59㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 67분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	102동 1/11 동남	59.33㎡	2026-10-27	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.8억	102동 6/11 동동	59.33㎡	2026-10-23	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
3	3.8억	102동 8/11 동남	59.33㎡	2026-10-15	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래중간 3.6억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

193세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)석수(1호선) 도보 36분 → 1회 환승 → 총 ~67분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·193세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

석수(1호선) 도보 36분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~67분(자차 ~39분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 2209m(2)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 115(15)+카페500m 19(8)+병원1km 21(10)+약국500m 6(7)+학원1km 47·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 102동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 3건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석