전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 407건 → 단지 46곳 중 상위 46곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

39점수연희대우서대문구 연희동 · 24년차 · 562세대

12억59.58㎡ · 7/22 · 남남ROE 1.4%전세 65%~🚇 39분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

562세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~32분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 203%→100점

전액상환+현금 4.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·562세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

71점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~32분·카카오 실경로)→71점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 505m(24)+편의점500m 30(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 564(15)+카페500m 165(8)+병원1km 207(10)+약국500m 6(7)+학원1km 319·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

35점수연희임광서대문구 연희동 · 27년차 · 212세대

9억59.96㎡ · 14/18 · 동남ROE 0.7%전세 59%🚇 45분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 9.75억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~45분 · 자차 ~35분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 59% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 9.55억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,481만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 714만 / 자기자본 4.78억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·212세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

55점

근거

홍대입구(2호선·공항철도·경춘) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~45분(자차 ~35분·카카오 실경로)→55점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 862m(15)+편의점500m 24(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 634(15)+카페500m 251(8)+병원1km 84(10)+약국500m 7(7)+학원1km 158·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 102동최근 실거래 2026-08-05 · 180일 4건네이버 매물 ↗

38점수무악청구1차매물 8건서대문구 홍제동 · 33년차 · 862세대

11.8억11.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.3%전세 48%🚇 46분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	114동 3/12 남남	84.78㎡	2026-10-20	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	11.8억	112동 저/12 남남	84.78㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
3	11.9억	113동 2/12 남남	84.78㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.68억	매물 ↗
4	12억	108동 7/17 동동	84.78㎡	2026-10-24	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	113동 9/12 서남	84.78㎡	2026-10-24	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	111동 저/10 남남	84.78㎡	2026-10-24	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	11.5억	111동 저/10 남남	84.78㎡	2026-09-28	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.7억	107동 저/12 서남	84.78㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 11.95억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

862세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 48% = 보증금 6.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +107만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.01억(평가 12.52억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 147%→100점

전액상환+현금 1.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·862세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

58점

근거

무악재(3호선) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~42분·카카오 실경로)→58점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 171m(30)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 9(5)+병원1km 56(10)+약국500m 5(7)+학원1km 75·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 114동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 9건네이버 매물 ↗

37점수월드컵현대매물 3건서대문구 북가좌동 · 28년차 · 254세대

12억9.9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.4%전세 45%🚇 46분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	101동 고/18 서남	84.93㎡	2026-10-22	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	10.5억	101동 저/18 서남	59.76㎡	2026-10-06	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	9.9억	101동 중/18 동남	59.76㎡	2026-10-23	35	1%	5.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.9억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

254세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 45% = 보증금 5.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 12.73억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·254세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

57점

근거

디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~46분(자차 ~37분·카카오 실경로)→57점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 298m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 21(8)+병원1km 100(10)+약국500m 4(7)+학원1km 230·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 4건네이버 매물 ↗

38점수동부센트레빌매물 5건서대문구 냉천동 · 25년차 · 237세대

11억11억 ~ 11.5억 · 60㎡ROE 1.2%전세 62%🚇 47분 · 환승1▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 고/17 남남	59.86㎡	2026-10-23	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.2억	101동 고/17 동동	59.86㎡	2026-10-17	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
3	11.2억	101동 고/17 동동	59.86㎡	2026-10-10	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
4	11.2억	101동 고/17 동동	59.86㎡	2026-10-03	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
5	11.5억	101동 고/17 동동	59.86㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.45억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-07-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

237세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)충정로(2호선·5호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~47분 · 자차 ~36분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 62% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +160만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.67억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·237세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

54점

근거

충정로(2호선·5호선) 도보 13분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~47분(자차 ~36분·카카오 실경로)→54점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 548m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 265(15)+카페500m 58(8)+병원1km 77(10)+약국500m 11(7)+학원1km 143·가격형성분(3)+학교1km 21·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 2026-07-24 · 180일 5건네이버 매물 ↗

39점수홍제한양매물 18건서대문구 홍제동 · 34년차 · 998세대

11.9억10.1억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 41%🚇 48분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	107동 6/12 남남	84.77㎡	2026-10-24	39	1.3%	7.68억	매물 ↗
2	12억	105동 10/15 동남	84.77㎡	2026-10-17	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	105동 고/15 동남	84.77㎡	2026-10-21	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	11억	103동 4/15 동남	60.06㎡	2026-10-24	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	110동 중/8 서남	60.06㎡	2026-10-14	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
6	11.6억	105동 저/15 동남	84.77㎡	2026-10-14	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
7	10.6억	108동 중/13 서남	60.06㎡	2026-10-15	37	1.1%	6.38억	매물 ↗
8	10.7억	104동 고/15 동남	60.06㎡	2026-10-03	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
9	10.8억	104동 10/15 동남	60.06㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
10	10.8억	103동 저/15 동동	60.06㎡	2026-10-06	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
11	10.3억	103동 저/15 동동	60.06㎡	2026-10-24	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
12	10.5억	108동 고/13 서남	60.06㎡	2026-10-24	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	103동 고/15 동동	60.06㎡	2026-10-23	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.5억	103동 중/15 남남	60.06㎡	2026-10-23	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
15	10.5억	104동 중/15 동남	60.06㎡	2026-10-22	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
16	10.5억	103동 저/15 동동	60.06㎡	2026-10-22	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
17	10.5억	108동 중/13 서남	60.06㎡	2026-10-17	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
18	10.1억	108동 저/13 동남	60.06㎡	2026-09-30	35	1%	5.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래중간 10.25억

전세가율

41%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

998세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.62억 → 상승분 7,247만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,247만 − 보유비용 5,161만 = 순익 2,086만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.62억 × 전세가율 41% = 보증금 5.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.18억(평가 12.62억×전세가율 41%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,247만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 2,086만 / 자기자본 7.68억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·998세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

54점

근거

무악재(3호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~43분·카카오 실경로)→54점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 313m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 23(8)+병원1km 89(10)+약국500m 12(7)+학원1km 104·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 21건네이버 매물 ↗

37점수홍제청구3차매물 2건서대문구 홍제동 · 26년차 · 228세대

11.3억10억 ~ 11.3억 · 59~85㎡ROE 1.3%전세 49%🚇 48분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	301동 중/15 서남	84.96㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
2	10억	302동 저/17 남남	59.4㎡	2026-10-24	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 9.5억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,079만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.99억 → 상승분 6,882만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,882만 − 보유비용 5,079만 = 순익 1,802만÷ 자기자본 7.08억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.99억 × 전세가율 49% = 보증금 5.87억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.79억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.08억) / 2.86억 = -147%→0점. 필요 자기자본 7.08억(매매 11.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.87억(평가 11.99억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 144%→100점

전액상환+현금 1.79억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,882만 − 보유비용 5,079만(이자 3,743만+취득세 1,043만+재산세 294만) = 순익 1,802만 / 자기자본 7.08억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

53점

근거

무악재(3호선) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~44분·카카오 실경로)→53점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 330m(30)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 14(5)+카페500m 6(3)+병원1km 36(10)+약국500m 3(7)+학원1km 76·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 301동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 2건네이버 매물 ↗

37점수홍제현대매물 7건서대문구 홍제동 · 35년차 · 704세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 75~83㎡ROE 1.2%전세 51%🚇 48분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	106동 고/15 동북	75.15㎡	2026-10-23	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	10.8억	106동 고/15 동북	75.15㎡	2026-10-01	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
3	11.8억	105동 14/15 서남	83.05㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
4	11.8억	105동 고/15 서남	83.05㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
5	12억	105동 중/15 서남	83.05㎡	2026-10-22	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	106동 고/15 동북	75.15㎡	2026-10-13	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	105동 저/15 서남	83.05㎡	2026-09-30	37	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 10.5억

전세가율

51%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

704세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~48분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 51% = 보증금 5.84억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.84억(평가 11.46억×전세가율 51%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,577만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 1,566만 / 자기자본 6.58억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·704세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

54점

근거

홍제(3호선) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~48분(자차 ~44분·카카오 실경로)→54점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 261m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 244(15)+카페500m 44(8)+병원1km 99(10)+약국500m 24(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 9건네이버 매물 ↗

40점수천연뜨란채매물 7건서대문구 천연동 · 21년차 · 1,008세대

12억11.7억 ~ 12억 · 56~59㎡ROE 1.4%전세 43%🚇 49분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 4/18 남남	55.82㎡	2026-10-24	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	114동 2/2 동동	59.47㎡	2026-10-24	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	111동 1/18 동동	57.78㎡	2026-10-24	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	113동 1/3 동남	59.47㎡	2026-10-22	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	113동 1/3 동남	59.47㎡	2026-10-22	40	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	11.7억	109동 저/16 남남	55.82㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.48억	매물 ↗
7	11.9억	110동 2/15 동동	57.78㎡	2026-10-24	39	1.3%	7.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.97억

전세가율

43%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)충정로(2호선·5호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~37분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 43% = 보증금 5.47억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.47억(평가 12.73억×전세가율 43%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·1,008세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

충정로(2호선·5호선) 도보 16분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~37분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 755m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 23(8)+병원1km 63(10)+약국500m 3(7)+학원1km 151·가격형성분(3)+학교1km 19·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 19건네이버 매물 ↗

37점수인왕산현대(인왕산힐스테이트)매물 15건서대문구 홍제동 · 27년차 · 700세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 46%🚇 49분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	109동 저/18 남남	59.93㎡	2026-10-22	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	10.9억	109동 저/18 남남	59.93㎡	2026-10-19	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
3	11.2억	106동 중/18 서남	59.93㎡	2026-10-10	37	1.3%	6.98억	매물 ↗
4	11.4억	106동 12/18 서남	59.93㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.18억	매물 ↗
5	11.4억	106동 6/18 서남	59.93㎡	2026-10-20	37	1.3%	7.18억	매물 ↗
6	11.4억	106동 12/18 서남	59.93㎡	2026-10-15	37	1.3%	7.18억	매물 ↗
7	11.4억	106동 12/18 서남	59.93㎡	2026-10-08	37	1.3%	7.18억	매물 ↗
8	11.5억	107동 12/18 서남	59.93㎡	2026-10-23	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	106동 고/18 서남	59.93㎡	2026-10-19	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.7억	106동 11/18 서남	59.93㎡	2026-10-23	37	1.3%	7.48억	매물 ↗
11	11.7억	107동 11/18 서남	59.93㎡	2026-10-21	37	1.3%	7.48억	매물 ↗
12	11.8억	107동 고/18 서남	59.93㎡	2026-10-08	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
13	12억	108동 15/18 서남	84.9㎡	2026-10-23	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	110동 4/18 남남	84.9㎡	2026-10-20	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	110동 11/18 서남	84.9㎡	2026-10-22	37	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 11.42억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

700세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~49분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 46% = 보증금 5.32억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +77만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.32억(평가 11.56억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,638만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 1,613만 / 자기자본 6.68억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·700세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

52점

근거

무악재(3호선) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~49분(자차 ~45분·카카오 실경로)→52점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 370m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 88(10)+약국500m 10(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.05억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 109동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 11건네이버 매물 ↗

37점수홍제삼성래미안매물 8건서대문구 홍제동 · 26년차 · 474세대

10.7억9.9억 ~ 11억 · 60~115㎡ROE 1.2%전세 52%🚇 50분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	103동 7/15 남남	60㎡	2026-10-22	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
2	10.7억	103동 7/15 남남	60㎡	2026-10-22	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	11억	105동 2/15 남남	114.75㎡	2026-09-30	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	105동 2/15 남남	114.75㎡	2026-10-17	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	9.9억	103동 12/15 동남	60㎡	2026-10-20	36	1%	5.68억	매물 ↗
6	10.4억	103동 6/15 서북	60㎡	2026-10-12	36	1.1%	6.18억	매물 ↗
7	10.5억	103동 9/15 서북	60㎡	2026-10-21	36	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.5억	103동 4/15 서북	60㎡	2026-10-12	36	1.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 9.6억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

474세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~50분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 4,998만 = 순익 1,519만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 52% = 보증금 5.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 11.35억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,516만 − 보유비용 4,998만(이자 3,743만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 1,519만 / 자기자본 6.48억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·474세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

49점

근거

무악재(3호선) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~50분(자차 ~39분·카카오 실경로)→49점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 455m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 10(4)+카페500m 6(3)+병원1km 34(10)+약국500m 2(5)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 103동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 18건네이버 매물 ↗

36점수DMC현대매물 7건서대문구 북가좌동 · 26년차 · 213세대

9.5억8.55억 ~ 9.5억 · 72~85㎡ROE 0.9%전세 54%🚇 51분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	1-3동 고/15 동북	83.7㎡	2026-10-23	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	1-3동 고/15 동북	84.95㎡	2026-10-20	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9.5억	1-3동 고/15 동북	83.7㎡	2026-10-23	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	1-3동 고/15 동북	84.95㎡	2026-10-21	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	8.55억	1-1동 저/15 동남	71.89㎡	2026-10-07	35	0.6%	4.33억	매물 ↗
6	9억	1-3동 저/15 동북	84.95㎡	2026-10-22	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9억	1-1동 고/15 동남	71.89㎡	2026-10-02	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~51분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 54% = 보증금 5.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.44억(평가 10.08억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 951만 / 자기자본 5.28억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·213세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

48점

근거

디지털미디어시티(6호선·공항철도·경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~51분(자차 ~41분·카카오 실경로)→48점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 574m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 90(15)+카페500m 20(8)+병원1km 127(10)+약국500m 8(7)+학원1km 270·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 1-3동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 6건네이버 매물 ↗

38점수독립문파크빌매물 16건서대문구 현저동 · 26년차 · 290세대

7.9억7.9억 ~ 9.1억 · 59㎡ROE 0.3%전세 60%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.9억	103동 저/13 남남	59.4㎡	2026-10-09	38	0.3%	3.68억	매물 ↗
2	7.95억	101동 저/15 남남	59.4㎡	2026-10-02	37	0.3%	3.73억	매물 ↗
3	8.2억	103동 저/13 남남	59.4㎡	2026-10-24	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	8.3억	103동 저/13 남남	59.4㎡	2026-10-24	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
5	8.5억	101동 8/15 남남	59.4㎡	2026-10-24	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	101동 중/15 남남	59.4㎡	2026-10-13	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.7억	103동 저/13 남남	59.4㎡	2026-10-24	35	0.6%	4.48억	매물 ↗
8	8.8억	103동 중/13 남남	59.4㎡	2026-10-01	35	0.7%	4.58억	매물 ↗
9	8.8억	103동 중/13 남남	59.4㎡	2026-10-02	35	0.7%	4.58억	매물 ↗
10	8.9억	103동 중/13 남남	59.4㎡	2026-10-24	35	0.7%	4.68억	매물 ↗
11	9억	102동 10/15 동동	59.4㎡	2026-10-24	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	101동 고/15 남남	59.4㎡	2026-10-24	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9.1억	101동 고/15 남남	59.4㎡	2026-10-24	35	0.8%	4.88억	매물 ↗
14	9.1억	102동 중/15 남남	59.4㎡	2026-10-23	35	0.8%	4.88억	매물 ↗
15	9.1억	101동 중/15 남남	59.4㎡	2026-10-10	35	0.8%	4.88억	매물 ↗
16	9.1억	102동 중/15 남남	59.4㎡	2026-10-06	35	0.8%	4.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.9억

실거래중간 7.2억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)독립문(3호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~42분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.53억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 669만 + 재산세 205만 = 보유비용 4,617만
3자산가치(2년 후)
7.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.38억 → 상승분 4,811만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,811만 − 보유비용 4,617만 = 순익 194만÷ 자기자본 3.68억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.38억 × 전세가율 60% = 보증금 5.03억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

22점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.68억) / 2.86억 = -28%→22점. 필요 자기자본 3.68억(매매 7.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.03억(평가 8.38억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,811만 − 보유비용 4,617만(이자 3,743만+취득세 669만+재산세 205만) = 순익 194만 / 자기자본 3.68억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·290세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

47점

근거

독립문(3호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~42분·카카오 실경로)→47점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 609m(24)+편의점500m 1(3)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 3(2)+병원1km 20(10)+약국500m 0(0)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 103동최근 실거래 2026-08-18 · 180일 11건네이버 매물 ↗

38점수홍제원현대(홍제원힐스테이트)매물 8건서대문구 홍제동 · 27년차 · 939세대

11.6억10.5억 ~ 11.8억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.6억	105동 7/18 서남	59.93㎡	2026-10-22	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
2	11.7억	105동 12/18 서남	59.93㎡	2026-10-23	38	1.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.8억	114동 1/18 남남	84.9㎡	2026-10-23	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
4	10.5억	110동 1/18 서남	59.93㎡	2026-10-21	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	11.2억	105동 2/18 서남	59.93㎡	2026-10-22	37	1.3%	6.98억	매물 ↗
6	11.3억	112동 3/18 서남	59.93㎡	2026-10-21	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
7	11.5억	104동 5/18 서남	59.93㎡	2026-10-23	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	105동 17/18 서남	59.93㎡	2026-10-23	37	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

939세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,076만 + 재산세 302만 = 보유비용 5,120만
3자산가치(2년 후)
11.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.31억 → 상승분 7,064만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,064만 − 보유비용 5,120만 = 순익 1,944만÷ 자기자본 7.38억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.31억 × 전세가율 65% = 보증금 8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +193만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.38억) / 2.86억 = -158%→0점. 필요 자기자본 7.38억(매매 11.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8억(평가 12.31억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,064만 − 보유비용 5,120만(이자 3,743만+취득세 1,076만+재산세 302만) = 순익 1,944만 / 자기자본 7.38억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·939세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

무악재(3호선) 도보 9분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~45분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 513m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 26(8)+병원1km 98(10)+약국500m 16(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수현대그린매물 6건서대문구 홍제동 · 30년차 · 240세대

8억8억 ~ 10억 · 85㎡ROE 0.3%전세 66%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 고/15 서남	84.96㎡	2026-09-29	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	102동 1/15 남남	84.96㎡	2026-10-22	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
3	8.2억	101동 저/15 서남	84.96㎡	2026-10-22	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	10억	101동 저/15 서남	84.96㎡	2026-10-12	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	9억	101동 5/15 서남	84.96㎡	2026-10-24	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9억	101동 5/15 서남	84.96㎡	2026-10-14	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.5억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 66% = 보증금 5.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.6억(평가 8.49억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·240세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

홍제(3호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~46분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 482m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 179(15)+카페500m 31(8)+병원1km 100(10)+약국500m 19(7)+학원1km 168·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 102동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 6건네이버 매물 ↗

36점수남양매물 3건서대문구 홍제동 · 27년차 · 192세대

9.5억8.65억 ~ 9.5억 · 85~115㎡ROE 0.9%전세 54%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	101동 저/23 동남	114.99㎡	2026-10-24	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	9.5억	101동 저/23 동남	114.99㎡	2026-10-06	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	8.65억	101동 5/23 동남	84.71㎡	2026-10-24	35	0.6%	4.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래중간 8.5억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 54% = 보증금 5.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +83만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.44억(평가 10.08억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 133%→100점

전액상환+현금 1.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

46점

근거

홍제(3호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~40분·카카오 실경로)→46점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 500m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 25(8)+병원1km 95(10)+약국500m 12(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.12억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-07-16 · 180일 3건네이버 매물 ↗

36점수풍림2차매물 8건서대문구 홍은동 · 36년차 · 390세대

6.9억6.9억 ~ 10.3억 · 59~107㎡ROE -0.5%전세 52%🚇 52분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	101동 저/15 동동	58.5㎡	2026-10-19	36	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	7.4억	101동 5/15 동동	58.5㎡	2026-10-10	35	-0.1%	3.18억	매물 ↗
3	7.5억	103동 저/15 서남	58.5㎡	2026-10-14	35	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.7억	101동 고/15 동동	58.5㎡	2026-10-23	35	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	9.5억	102동 중/15 남남	84.93㎡	2026-10-22	35	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	10.3억	102동 중/15 남남	107.2㎡	2026-10-15	35	1.1%	6.08억	매물 ↗
7	9.1억	102동 저/15 남남	84.93㎡	2026-10-10	34	0.8%	4.88억	매물 ↗
8	8.6억	103동 5/15 동남	66.69㎡	2026-10-23	33	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 7.15억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

390세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~52분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 52% = 보증금 3.81억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −93%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.81억(평가 7.32억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 93%→62점

이자 10만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 -279만 / 자기자본 2.68억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

23점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·390세대→22점 = 23점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

홍제(3호선) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~52분(자차 ~44분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 509m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 226(15)+카페500m 36(8)+병원1km 100(10)+약국500m 15(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수인왕산벽산매물 8건서대문구 홍제동 · 24년차 · 236세대

10.7억9.7억 ~ 11억 · 85㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	102동 15/18 동동	84.63㎡	2026-10-24	38	1.2%	6.48억	매물 ↗
2	10.7억	102동 15/18 동동	84.63㎡	2026-10-13	38	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	11억	102동 중/18 동남	84.63㎡	2026-10-06	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	9.7억	102동 중/18 동동	84.86㎡	2026-10-08	37	1%	5.48억	매물 ↗
5	9.9억	102동 5/18 동동	84.63㎡	2026-10-24	37	1%	5.68억	매물 ↗
6	10억	102동 8/18 동동	84.63㎡	2026-10-22	37	1%	5.78억	매물 ↗
7	10.2억	102동 6/18 동동	84.63㎡	2026-10-24	37	1.1%	5.98억	매물 ↗
8	10.2억	102동 6/18 동동	84.63㎡	2026-10-22	37	1.1%	5.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~45분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 4,998만 = 순익 1,519만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 65% = 보증금 7.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +167만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.38억(평가 11.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 181%→100점

전액상환+현금 3.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·236세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

홍제(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~45분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 551m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 192(15)+카페500m 35(8)+병원1km 101(10)+약국500m 6(7)+학원1km 159·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수남가좌현대매물 15건서대문구 남가좌동 · 28년차 · 1,155세대

11억10억 ~ 12억 · 59~85㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	108동 고/14 서남	59.4㎡	2026-10-24	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	107동 중/17 동남	59.4㎡	2026-10-22	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	110동 중/20 동남	59.4㎡	2026-10-19	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	108동 중/14 동남	59.4㎡	2026-09-30	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.1억	108동 고/14 동남	59.4㎡	2026-10-12	38	1.2%	6.88억	매물 ↗
6	11.2억	107동 고/17 동남	59.4㎡	2026-10-15	38	1.3%	6.98억	매물 ↗
7	11.5억	105동 1/20 동남	84.78㎡	2026-10-20	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	12억	105동 저/20 남남	84.78㎡	2026-10-23	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	10억	108동 고/14 동남	59.4㎡	2026-10-16	37	1%	5.78억	매물 ↗
10	10.4억	110동 저/20 서남	59.4㎡	2026-10-22	37	1.1%	6.18억	매물 ↗
11	10.5억	109동 13/17 서남	59.4㎡	2026-10-24	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	108동 저/14 동남	59.4㎡	2026-10-23	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	107동 저/17 동남	59.4㎡	2026-10-14	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.7억	107동 7/17 서남	59.4㎡	2026-10-23	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
15	10.7억	107동 11/17 동남	59.4㎡	2026-10-20	37	1.2%	6.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,155세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가좌(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~41분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,155세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

가좌(경춘) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~41분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 830m(15)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 51(8)+병원1km 108(10)+약국500m 12(7)+학원1km 256·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수홍제성원매물 5건서대문구 홍제동 · 29년차 · 242세대

6.6억6.6억 ~ 10억 · 55~114㎡ROE -0.9%전세 52%🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	101동 4/17 남남	55.35㎡	2026-10-22	37	-0.9%	2.38억	매물 ↗
2	6.8억	101동 2/17 남남	55.35㎡	2026-10-23	37	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	9.9억	102동 고/17 서남	114.48㎡	2026-09-28	36	1%	5.68억	매물 ↗
4	10억	103동 4/17 서남	84.87㎡	2026-10-24	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	103동 4/17 동남	84.87㎡	2026-09-28	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래중간 6.4억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

242세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.38억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,440만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 7억 → 상승분 4,019만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,019만 − 보유비용 4,440만 = 순익 -421만÷ 자기자본 2.38억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7억 × 전세가율 52% = 보증금 3.64억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −89%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

67점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.38억) / 2.86억 = 17%→67점. 필요 자기자본 2.38억(매매 6.6억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.64억(평가 7억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 89%→56점

이자 17만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,019만 − 보유비용 4,440만(이자 3,743만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 -421만 / 자기자본 2.38억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·242세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

44점

근거

홍제(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~51분·카카오 실경로)→44점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 562m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 22(8)+병원1km 102(10)+약국500m 9(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 101동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 8건네이버 매물 ↗

36점수현대매물 9건서대문구 홍은동 · 38년차 · 610세대

10.3억9억 ~ 10.89억 · 60~85㎡ROE 1.1%전세 56%🚇 53분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	203동 7/15 동남	84.77㎡	2026-10-03	36	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.88억	103동 중/15 동동	84.77㎡	2026-10-22	36	1.2%	6.66억	매물 ↗
3	10.89억	103동 8/15 동동	84.77㎡	2026-10-21	36	1.2%	6.67억	매물 ↗
4	9.2억	101동 5/15 동남	59.96㎡	2026-09-30	35	0.8%	4.98억	매물 ↗
5	9.5억	202동 고/14 남남	59.97㎡	2026-10-16	35	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.55억	202동 고/14 동남	74.52㎡	2026-10-22	35	0.9%	5.33억	매물 ↗
7	10.2억	102동 4/15 동남	84.77㎡	2026-10-15	35	1.1%	5.98억	매물 ↗
8	9억	203동 9/15 동남	59.97㎡	2026-10-02	34	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9억	203동 9/15 동남	59.97㎡	2026-10-01	34	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 8.08억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

610세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~44분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 56% = 보증금 6.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.12억(평가 10.93억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,329만 / 자기자본 6.08억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

25점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·610세대→22점 + 대단지 3 = 25점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

홍제(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~44분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 582m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 20(8)+병원1km 91(10)+약국500m 9(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-03 · 203동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 9건네이버 매물 ↗

34점수홍제금호어울림서대문구 홍제동 · 11년차 · 296세대

11.4억84.49㎡ · 저/13 · 동남ROE 1.3%전세 28%🚇 53분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래중간 9.65억

전세가율

28%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~53분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.09억 → 상승분 6,943만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,943만 − 보유비용 5,093만 = 순익 1,850만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.09억 × 전세가율 28% = 보증금 3.39억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −83%월세전환 시 순현금 -6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

47점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.39억(평가 12.09억×전세가율 28%) / 잔존대출 4.08억 = 83%→47점

이자 26만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,943만 − 보유비용 5,093만(이자 3,743만+취득세 1,054만+재산세 296만) = 순익 1,850만 / 자기자본 7.18억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·296세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

45점

근거

홍제(3호선) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~53분(자차 ~40분·카카오 실경로)→45점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 525m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 30(8)+병원1km 99(10)+약국500m 3(7)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)34/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 4.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 5.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 107동최근 실거래 2026-08-01 · 180일 1건네이버 매물 ↗

45점수태영으뜸매물 4건서대문구 홍제동 · 28년차 · 214세대

6.1억6.1억 ~ 8.1억 · 53~89㎡ROE -1.8%전세 86%🚇 54분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.1억	1동 10/18 동남	52.77㎡	2026-10-02	45	-1.8%	1.88억	매물 ↗
2	8억	1동 12/18 동남	85.29㎡	2026-10-24	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	1동 12/18 동남	85.29㎡	2026-10-01	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	1동 4/18 동남	88.66㎡	2026-10-22	37	0.4%	3.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.1억

실거래중간 5.5억

전세가율

86%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

214세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~54분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.27억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.88억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 471만 + 재산세 159만 = 보유비용 4,372만
3자산가치(2년 후)
6.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.47억 → 상승분 3,715만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,715만 − 보유비용 4,372만 = 순익 -657만÷ 자기자본 1.88억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.4% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.47억 × 전세가율 86% = 보증금 5.57억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.48억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +88만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

84점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.88억) / 2.86억 = 34%→84점. 필요 자기자본 1.88억(매매 6.1억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.57억(평가 6.47억×전세가율 86%) / 잔존대출 4.08억 = 136%→100점

전액상환+현금 1.48억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,715만 − 보유비용 4,372만(이자 3,743만+취득세 471만+재산세 159만) = 순익 -657만 / 자기자본 1.88억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·214세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

홍제(3호선) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~54분(자차 ~43분·카카오 실경로)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 592m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 214(15)+카페500m 38(8)+병원1km 99(10)+약국500m 8(7)+학원1km 152·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 1동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 5건네이버 매물 ↗

39점수문화촌현대매물 12건서대문구 홍제동 · 24년차 · 768세대

11억9.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 48%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	102동 2/20 남남	84.99㎡	2026-10-24	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	104동 저/17 남남	84.99㎡	2026-10-17	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	101동 고/20 서남	84.99㎡	2026-10-10	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	102동 저/20 남남	84.99㎡	2026-10-12	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	104동 저/17 남남	84.99㎡	2026-10-21	39	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	12억	103동 고/20 남남	84.99㎡	2026-10-23	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	101동 중/20 서남	84.99㎡	2026-10-23	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	102동 고/20 동남	84.99㎡	2026-10-03	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	10억	101동 13/20 동남	59.94㎡	2026-10-24	38	1%	5.78억	매물 ↗
10	10.1억	101동 고/20 남남	59.94㎡	2026-10-22	38	1%	5.88억	매물 ↗
11	10.5억	102동 2/20 남남	84.99㎡	2026-10-16	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	9.3억	103동 5/20 남남	84.99㎡	2026-10-24	37	0.8%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-08-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

768세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 48% = 보증금 5.6억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.52억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +90만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.6억(평가 11.67억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 137%→100점

전액상환+현금 1.52억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·768세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

41점

근거

홍제(3호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~47분·카카오 실경로)→41점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 656m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 148(15)+카페500m 30(8)+병원1km 99(10)+약국500m 3(7)+학원1km 155·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-08-14 · 180일 6건네이버 매물 ↗

38점수DMC두산위브서대문구 북가좌동 · 20년차 · 235세대

11.4억84.96㎡ · 1/15 · 남남ROE 1.3%전세 59%🚇 55분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.4억

실거래중간 9.8억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

235세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,054만 + 재산세 296만 = 보유비용 5,093만
3자산가치(2년 후)
11.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.09억 → 상승분 6,943만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,943만 − 보유비용 5,093만 = 순익 1,850만÷ 자기자본 7.18억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.09억 × 전세가율 59% = 보증금 7.14억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.18억) / 2.86억 = -151%→0점. 필요 자기자본 7.18억(매매 11.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.14억(평가 12.09억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·235세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

40점

근거

증산(6호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~39분·카카오 실경로)→40점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 756m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 24(8)+병원1km 112(10)+약국500m 7(7)+학원1km 310·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 2026-08-19 · 180일 4건네이버 매물 ↗

37점수북가좌삼호매물 20건서대문구 북가좌동 · 31년차 · 616세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 85~114㎡ROE 1.2%전세 53%🚇 55분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	104동 7/18 남남	84.57㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	10.8억	104동 고/18 남남	84.57㎡	2026-10-15	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
3	10.8억	104동 중/18 남남	84.57㎡	2026-10-22	37	1.2%	6.58억	매물 ↗
4	11억	101동 1/18 남남	84.57㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	101동 저/18 남남	84.57㎡	2026-10-21	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	101동 저/18 남남	84.57㎡	2026-10-17	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11.5억	102동 2/17 남남	114.03㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	102동 11/17 남남	114.03㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	102동 7/17 남남	114.03㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.5억	102동 14/17 남남	114.03㎡	2026-10-24	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
11	11.5억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-10-17	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
12	11.5억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-10-13	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
13	11.5억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
14	11.5억	102동 중/17 남남	114.03㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
15	11.5억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-10-06	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
16	11.5억	102동 중/17 남남	114.03㎡	2026-10-05	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
17	11.5억	102동 중/17 남남	114.03㎡	2026-09-30	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
18	11.8억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-10-17	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
19	11.8억	102동 고/17 남남	114.03㎡	2026-09-29	37	1.3%	7.58억	매물 ↗
20	12억	102동 13/17 남남	114.03㎡	2026-10-24	37	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 9.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

616세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가좌(경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~55분 · 자차 ~39분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 53% = 보증금 6.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.07억(평가 11.46억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·616세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

가좌(경춘) 도보 15분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~55분(자차 ~39분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 813m(15)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 119(10)+약국500m 12(7)+학원1km 308·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 5건네이버 매물 ↗

43점수홍은풍림1차매물 11건서대문구 홍은동 · 39년차 · 181세대

5.5억5.5억 ~ 6.5억 · 57~65㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	1동 저/12 남남	56.61㎡	2026-10-22	43	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	5.5억	1동 저/12 남남	56.61㎡	2026-10-22	43	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.5억	1동 저/12 동동	56.61㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.65억	매물 ↗
4	5.8억	1동 10/12 동동	56.61㎡	2026-10-12	41	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	5.8억	1동 고/12 동동	56.61㎡	2026-10-10	41	-1.9%	1.74억	매물 ↗
6	6억	1동 3/12 남남	56.61㎡	2026-10-23	41	-1.9%	1.8억	매물 ↗
7	6억	1동 3/12 남남	56.61㎡	2026-09-29	41	-1.9%	1.8억	매물 ↗
8	6억	1동 1/12 남남	64.53㎡	2026-09-29	41	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6.05억	1동 저/12 남남	64.53㎡	2026-10-13	41	-1.9%	1.83억	매물 ↗
10	6.1억	1동 6/12 남남	64.53㎡	2026-10-21	41	-1.8%	1.88억	매물 ↗
11	6.5억	1동 9/12 남남	64.53㎡	2026-10-24	41	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

181세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.79억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.79억(평가 5.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,350만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.65억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·181세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

홍제(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~43분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 711m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 19(8)+병원1km 92(10)+약국500m 10(7)+학원1km 138·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-09-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

38점수홍은벽산매물 13건서대문구 홍은동 · 29년차 · 1,509세대

10.5억9.05억 ~ 12억 · 85~143㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 56분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	112동 4/15 남남	142.98㎡	2026-10-19	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.5억	111동 고/15 남남	114.96㎡	2026-10-17	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	11억	104동 6/15 동동	142.98㎡	2026-10-14	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	103동 6/15 동동	142.98㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	112동 중/15 남남	142.98㎡	2026-10-06	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.9억	112동 13/15 남남	142.98㎡	2026-10-16	38	1.3%	7.68억	매물 ↗
7	12억	104동 2/15 동동	142.98㎡	2026-10-19	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	9.05억	113동 저/15 동동	84.78㎡	2026-10-19	37	0.8%	4.83억	매물 ↗
9	9.35억	105동 3/15 남남	84.78㎡	2026-10-19	37	0.9%	5.13억	매물 ↗
10	9.4억	107동 저/15 동동	84.96㎡	2026-10-21	37	0.9%	5.18억	매물 ↗
11	9.5억	107동 14/15 동동	84.96㎡	2026-10-17	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	107동 13/15 동동	84.96㎡	2026-10-15	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.7억	116동 중/15 남남	84.78㎡	2026-10-07	37	1%	5.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,509세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~56분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 65% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +161만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,424만 / 자기자본 6.28억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,509세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

홍제(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~56분(자차 ~47분·카카오 실경로)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 720m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 187(15)+카페500m 34(8)+병원1km 83(10)+약국500m 7(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 112동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수삼성매물 8건서대문구 홍은동 · 41년차 · 150세대

2.85억2.85억 ~ 3.9억 · 62~75㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.85억	가동 2/3 동남	62.01㎡	2026-09-29	50	-1.3%	0.85억	매물 ↗
2	2.85억	가동 2/3 동남	62.01㎡	2026-10-08	50	-1.3%	0.85억	매물 ↗
3	3.3억	가동 3/3 동남	62.01㎡	2026-09-29	49	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.5억	가동 3/3 동남	62.01㎡	2026-10-08	49	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.8억	마동 3/3 동남	74.64㎡	2026-10-08	48	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	마동 3/3 동남	74.64㎡	2026-10-08	48	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.9억	라동 1/3 동남	74.64㎡	2026-10-21	48	-1.6%	1.17억	매물 ↗
8	3.9억	라동 저/3 동남	74.64㎡	2026-10-12	48	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.85억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.85억

대출 2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.85억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 101만 × 24개월 중 이자 1,768만+ 취득세 114만 + 재산세 74만 = 보유비용 1,955만
3자산가치(2년 후)
2.85억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.02억 → 상승분 1,736만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,736만 − 보유비용 1,955만 = 순익 -219만÷ 자기자본 0.85억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.97억잔존대출 1.93억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.85억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.85억(매매 2.85억−대출 2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.97억(평가 3.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.93억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,736만 − 보유비용 1,955만(이자 1,768만+취득세 114만+재산세 74만) = 순익 -219만 / 자기자본 0.85억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 101만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

35점

근거

녹번(3호선) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~53분·카카오 실경로)→35점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 692m(24)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 1(0)+카페500m 1(1)+병원1km 69(10)+약국500m 0(0)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 가동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수DMC래미안클라시스매물 7건서대문구 남가좌동 · 26년차 · 1,114세대

11.3억11.3억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 47%🚇 57분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.3억	114동 저/20 서남	59.93㎡	2026-10-14	38	1.3%	7.08억	매물 ↗
2	11.5억	112동 저/19 서남	84.9㎡	2026-10-20	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.6억	106동 고/17 동남	59.59㎡	2026-10-24	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
4	11.6억	109동 고/17 서남	59.93㎡	2026-10-22	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
5	11.6억	109동 중/17 동남	59.59㎡	2026-10-19	38	1.3%	7.38억	매물 ↗
6	12억	108동 고/19 동남	59.59㎡	2026-10-23	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	108동 저/19 동남	59.97㎡	2026-10-20	38	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.3억

실거래중간 11.4억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,114세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)증산(6호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~57분 · 자차 ~40분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,043만 + 재산세 294만 = 보유비용 5,079만
3자산가치(2년 후)
11.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.99억 → 상승분 6,882만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,882만 − 보유비용 5,079만 = 순익 1,802만÷ 자기자본 7.08억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.99억 × 전세가율 47% = 보증금 5.63억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.08억) / 2.86억 = -147%→0점. 필요 자기자본 7.08억(매매 11.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.63억(평가 11.99억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,114세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

33점

근거

증산(6호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~57분(자차 ~40분·카카오 실경로)→33점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 862m(15)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 153(15)+카페500m 29(8)+병원1km 129(10)+약국500m 11(7)+학원1km 297·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 114동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

35점수홍은동원베네스트매물 9건서대문구 홍은동 · 14년차 · 195세대

6.3억6.3억 ~ 10.5억 · 60~106㎡ROE -1.4%전세 31%🚇 58분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	101동 고/7 동북	59.95㎡	2026-10-13	35	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	10.5억	105동 저/8 서남	105.05㎡	2026-10-24	33	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	105동 중/8 서남	105.05㎡	2026-10-01	33	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	9.2억	105동 3/8 서남	105.05㎡	2026-10-22	31	0.8%	4.98억	매물 ↗
5	9.5억	105동 1/8 동남	105.78㎡	2026-10-08	31	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	8.85억	103동 3/12 서남	84.95㎡	2026-10-06	30	0.7%	4.63억	매물 ↗
7	8.9억	102동 저/11 동남	84.98㎡	2026-10-07	30	0.7%	4.68억	매물 ↗
8	9억	104동 중/12 동남	84.97㎡	2026-10-22	30	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	8.7억	104동 고/12 서남	84.95㎡	2026-09-28	29	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 7.55억

전세가율

31%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

195세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~58분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 31% = 보증금 2.07억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −51%월세전환 시 순현금 -63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.07억(평가 6.68억×전세가율 31%) / 잔존대출 4.08억 = 51%→1점

이자 75만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -563만 / 자기자본 2.08억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·195세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

34점

근거

녹번(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~58분(자차 ~47분·카카오 실경로)→34점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 736m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 13(7)+병원1km 49(10)+약국500m 4(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 3건네이버 매물 ↗

45점수미성맨션매물 14건서대문구 홍은동 · 42년차 · 300세대

5.05억5.05억 ~ 8.5억 · 65~127㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.05억	3동 10/12 서서	65.43㎡	2026-10-23	45	-1.8%	1.51억	매물 ↗
2	5.05억	3동 10/12 서남	65.43㎡	2026-10-06	45	-1.8%	1.51억	매물 ↗
3	6.5억	1동 1/12 남남	83.61㎡	2026-10-24	41	-1%	2.28억	매물 ↗
4	7억	3동 4/12 남남	127.33㎡	2026-10-15	40	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	1동 6/12 남남	83.61㎡	2026-09-29	40	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.5억	3동 8/12 남남	127.33㎡	2026-10-20	38	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.5억	3동 4/12 남남	127.33㎡	2026-10-08	38	0%	3.28억	매물 ↗
8	7.5억	3동 저/12 남남	127.33㎡	2026-10-08	38	0%	3.28억	매물 ↗
9	7.5억	3동 4/12 남남	127.33㎡	2026-10-08	38	0%	3.28억	매물 ↗
10	8억	5동 12/12 남남	127.33㎡	2026-10-23	36	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8.3억	5동 9/12 남남	127.33㎡	2026-10-15	35	0.5%	4.08억	매물 ↗
12	8.3억	3동 7/12 남남	127.33㎡	2026-10-19	35	0.5%	4.08억	매물 ↗
13	8.5억	5동 5/12 남남	127.33㎡	2026-10-15	34	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	3동 7/12 남남	127.33㎡	2026-10-07	34	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.05억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

300세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.51억

대출 3.54억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.54억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.54억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 179만 × 24개월 중 이자 3,132만+ 취득세 356만 + 재산세 131만 = 보유비용 3,619만
3자산가치(2년 후)
5.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.36억 → 상승분 3,075만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,075만 − 보유비용 3,619만 = 순익 -543만÷ 자기자본 1.51억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.36억 × 전세가율 65% = 보증금 3.48억잔존대출 3.42억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

97점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.51억) / 2.86억 = 47%→97점. 필요 자기자본 1.51억(매매 5.05억−대출 3.54억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.48억(평가 5.36억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.42억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,075만 − 보유비용 3,619만(이자 3,132만+취득세 356만+재산세 131만) = 순익 -543만 / 자기자본 1.51억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

71점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 179만) / 실수령 565만 = 32%→71점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·300세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

녹번(3호선) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~51분·카카오 실경로)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 775m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 78(10)+약국500m 0(0)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 3동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수북한산두산위브2차매물 15건서대문구 홍은동 · 5년차 · 296세대

8.3억8.3억 ~ 9.5억 · 57~60㎡ROE 0.5%전세 55%🚇 59분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.3억	201동 2/11 서남	56.91㎡	2026-10-21	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
2	8.3억	202동 2/11 서남	56.91㎡	2026-10-19	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	8.3억	204동 2/10 동남	56.91㎡	2026-10-09	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
4	8.3억	201동 저/11 남남	56.91㎡	2026-10-12	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
5	8.3억	201동 3/11 동남	56.91㎡	2026-10-02	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	9.3억	203동 10/11 서남	59.75㎡	2026-10-07	44	0.8%	5.08억	매물 ↗
7	9.5억	202동 10/11 서남	59.75㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	8.5억	203동 2/11 서남	59.75㎡	2026-10-24	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	201동 저/11 동남	59.75㎡	2026-10-19	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.7억	201동 저/11 서남	59.75㎡	2026-09-30	43	0.6%	4.48억	매물 ↗
11	8.8억	201동 고/11 서남	59.75㎡	2026-10-24	43	0.7%	4.58억	매물 ↗
12	8.9억	203동 11/11 동남	59.75㎡	2026-10-20	43	0.7%	4.68억	매물 ↗
13	9억	202동 1/11 서남	59.75㎡	2026-10-19	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	202동 저/11 동남	56.91㎡	2026-10-21	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	202동 저/11 서남	59.75㎡	2026-10-07	43	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.3억

실거래중간 8.6억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

296세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.81억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 713만 + 재산세 216만 = 보유비용 4,671만
3자산가치(2년 후)
8.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.81억 → 상승분 5,055만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,055만 − 보유비용 4,671만 = 순익 383만÷ 자기자본 4.08억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.81억 × 전세가율 55% = 보증금 4.84억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +57만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

8점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.08억) / 2.86억 = -42%→8점. 필요 자기자본 4.08억(매매 8.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 8.81억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 119%→98점

전액상환+현금 0.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,055만 − 보유비용 4,671만(이자 3,743만+취득세 713만+재산세 216만) = 순익 383만 / 자기자본 4.08억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·296세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

32점

근거

녹번(3호선) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~50분·카카오 실경로)→32점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 765m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 13(7)+병원1km 41(10)+약국500m 3(7)+학원1km 112·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 201동최근 실거래 2026-09-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

49점수유원하나매물 18건서대문구 홍제동 · 30년차 · 704세대

5.5억5.5억 ~ 10억 · 59~112㎡ROE -1.9%전세 76%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	104동 저/18 동동	58.77㎡	2026-10-19	49	-1.9%	1.65억	매물 ↗
2	6.9억	106동 1/13 남남	82.35㎡	2026-10-08	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.9억	103동 저/18 동동	72.34㎡	2026-10-12	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	7억	103동 저/18 남남	82.35㎡	2026-09-28	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7.2억	103동 10/18 동동	82.35㎡	2026-10-21	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
6	7.2억	103동 중/18 동동	82.35㎡	2026-10-06	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
7	7.5억	103동 2/18 동동	82.35㎡	2026-10-23	41	0%	3.28억	매물 ↗
8	7.5억	102동 9/18 남남	103.11㎡	2026-09-28	41	0%	3.28억	매물 ↗
9	7.8억	102동 9/18 남남	103.11㎡	2026-10-16	40	0.2%	3.58억	매물 ↗
10	8억	102동 중/18 남남	103.11㎡	2026-10-13	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	105동 2/18 남남	103.11㎡	2026-10-13	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	105동 2/18 남남	103.11㎡	2026-10-19	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	10억	104동 저/18 남남	112.14㎡	2026-09-28	38	1%	5.78억	매물 ↗
14	8.3억	104동 5/18 남남	112.14㎡	2026-10-23	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
15	8.3억	104동 저/18 남남	112.14㎡	2026-10-19	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
16	8.3억	104동 중/18 남남	112.14㎡	2026-09-28	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
17	8.5억	102동 3/18 남남	103.11㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	102동 중/18 남남	103.11㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 5.9억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

704세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.83억 → 상승분 3,350만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,350만 − 보유비용 3,959만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.83억 × 전세가율 76% = 보증금 4.43억잔존대출 3.72억 전액상환 + 현금 0.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.43억(평가 5.83억×전세가율 76%) / 잔존대출 3.72억 = 119%→99점

전액상환+현금 0.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·704세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

홍제(3호선) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 981m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 68(15)+카페500m 17(8)+병원1km 55(10)+약국500m 0(0)+학원1km 122·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 104동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 23건네이버 매물 ↗

46점수유원홍은매물 14건서대문구 홍은동 · 39년차 · 299세대

5억5억 ~ 6.7억 · 55~85㎡ROE -1.8%전세 69%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	1동 중/13 남남	54.54㎡	2026-10-15	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	1동 5/13 남남	54.54㎡	2026-10-06	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5억	1동 6/13 남남	54.54㎡	2026-10-09	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
4	5억	1동 5/13 남남	54.54㎡	2026-10-05	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
5	5.5억	1동 3/13 남남	54.54㎡	2026-09-30	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	1동 고/13 남남	54.54㎡	2026-10-13	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
7	5.6억	1동 13/13 남남	54.54㎡	2026-10-24	43	-1.9%	1.68억	매물 ↗
8	5.6억	1동 고/13 남남	54.54㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.68억	매물 ↗
9	5.7억	1동 7/13 남남	54.54㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
10	5.8억	3동 2/13 남남	84.6㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗
11	6억	2동 2/13 동동	64.26㎡	2026-10-22	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
12	6억	3동 고/13 남남	64.26㎡	2026-10-12	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
13	6.1억	2동 12/13 동남	64.26㎡	2026-10-23	42	-1.8%	1.88억	매물 ↗
14	6.7억	3동 중/13 서남	84.6㎡	2026-10-17	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.08억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~48분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 69% = 보증금 3.66억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.28억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.66억(평가 5.3억×전세가율 69%) / 잔존대출 3.38억 = 108%→83점

전액상환+현금 0.28억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·299세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

22점

근거

홍제(3호선) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~48분·카카오 실경로)→22점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 855m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 112(15)+카페500m 24(8)+병원1km 71(10)+약국500m 5(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 7건네이버 매물 ↗

43점수북한산두산위브매물 14건서대문구 홍은동 · 6년차 · 497세대

11.1억8.9억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.2%전세 55%🚇 60분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.1억	106동 1/21 남남	84.78㎡	2026-10-23	43	1.2%	6.88억	매물 ↗
2	11.1억	107동 중/16 남남	84.78㎡	2026-10-20	43	1.2%	6.88억	매물 ↗
3	11.8억	106동 4/21 남남	84.78㎡	2026-10-20	43	1.3%	7.58억	매물 ↗
4	11.9억	104동 5/15 동동	84.98㎡	2026-10-06	43	1.3%	7.68억	매물 ↗
5	12억	104동 13/15 동동	84.98㎡	2026-10-19	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	102동 저/20 동동	84.98㎡	2026-09-26	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	9.1억	107동 1/16 동동	59.89㎡	2026-10-24	42	0.8%	4.88억	매물 ↗
8	9.1억	107동 1/16 동동	59.89㎡	2026-10-17	42	0.8%	4.88억	매물 ↗
9	9.2억	108동 고/12 남남	59.96㎡	2026-10-22	42	0.8%	4.98억	매물 ↗
10	9.2억	108동 저/12 동동	59.96㎡	2026-10-22	42	0.8%	4.98억	매물 ↗
11	9.3억	105동 2/17 남남	59.93㎡	2026-10-23	42	0.8%	5.08억	매물 ↗
12	9.5억	105동 고/17 남남	59.93㎡	2026-10-19	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	103동 4/5 남남	59.64㎡	2026-10-23	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
14	8.9억	108동 7/12 동동	59.96㎡	2026-10-22	41	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.1억

실거래중간 8.6억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

497세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~60분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.77억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,021만 + 재산세 289만 = 보유비용 5,052만
3자산가치(2년 후)
11.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.78억 → 상승분 6,760만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,760만 − 보유비용 5,052만 = 순익 1,708만÷ 자기자본 6.88억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.78억 × 전세가율 55% = 보증금 6.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.39억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +127만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.88억) / 2.86억 = -140%→0점. 필요 자기자본 6.88억(매매 11.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.48억(평가 11.78억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.39억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,760만 − 보유비용 5,052만(이자 3,743만+취득세 1,021만+재산세 289만) = 순익 1,708만 / 자기자본 6.88억→연ROE 1.2%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·497세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

25점

근거

녹번(3호선) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~60분(자차 ~49분·카카오 실경로)→25점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 875m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 25(8)+병원1km 50(10)+약국500m 5(7)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 2026-09-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

36점수연희성원매물 17건서대문구 연희동 · 26년차 · 581세대

9.3억7.9억 ~ 10억 · 60~85㎡ROE 0.8%전세 50%🚇 62분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	104동 1/22 남남	84.95㎡	2026-10-15	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
2	9.5억	104동 6/22 남남	84.95㎡	2026-10-12	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
3	9.5억	102동 저/19 동남	84.95㎡	2026-10-12	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	104동 중/22 동남	84.95㎡	2026-09-29	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	106동 저/14 남남	84.95㎡	2026-10-01	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.8억	104동 중/22 남남	84.95㎡	2026-09-29	36	1%	5.58억	매물 ↗
7	10억	102동 저/19 서남	84.95㎡	2026-10-12	36	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	108동 고/11 남남	84.95㎡	2026-10-08	36	1%	5.78억	매물 ↗
9	10억	104동 고/22 남남	84.95㎡	2026-10-08	36	1%	5.78억	매물 ↗
10	10억	104동 중/22 남남	84.95㎡	2026-10-01	36	1%	5.78억	매물 ↗
11	7.9억	101동 1/18 남남	59.61㎡	2026-10-21	35	0.3%	3.68억	매물 ↗
12	7.9억	101동 1/18 남남	59.61㎡	2026-10-23	35	0.3%	3.68억	매물 ↗
13	7.95억	101동 11/18 동남	59.61㎡	2026-10-01	35	0.3%	3.73억	매물 ↗
14	9억	104동 저/22 동남	84.95㎡	2026-09-30	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9.1억	107동 5/12 남남	84.95㎡	2026-10-23	35	0.8%	4.88억	매물 ↗
16	8.1억	101동 중/18 서남	59.61㎡	2026-10-22	34	0.4%	3.88억	매물 ↗
17	8.7억	107동 저/12 남남	84.95㎡	2026-09-30	34	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 8.97억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

581세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~62분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 5,664만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,664만 − 보유비용 4,807만 = 순익 856만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 0.8% (보수 -4.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 50% = 보증금 4.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +61만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.93억(평가 9.87억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,664만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 856만 / 자기자본 5.08억→연ROE 0.8%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·581세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

11점

근거

무악재(3호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~62분(자차 ~47분·카카오 실경로)→11점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1182m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 31(12)+카페500m 15(8)+병원1km 14(10)+약국500m 1(2)+학원1km 51·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 104동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 14건네이버 매물 ↗

46점수힐스테이트홍은포레스트매물 15건서대문구 홍은동 · 3년차 · 623세대

11.7억10.5억 ~ 11.7억 · 60~73㎡ROE 1.3%전세 60%🚇 63분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	108동 중/14 남남	72.97㎡	2026-10-23	46	1.3%	7.48억	매물 ↗
2	10.5억	101동 저/14 남남	59.84㎡	2026-10-24	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	108동 저/14 남남	59.84㎡	2026-10-22	45	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.7억	108동 3/14 서남	59.84㎡	2026-10-24	45	1.2%	6.48억	매물 ↗
5	10.8억	108동 중/14 남남	59.84㎡	2026-10-16	45	1.2%	6.58억	매물 ↗
6	10.9억	103동 중/14 남남	59.84㎡	2026-10-24	45	1.2%	6.68억	매물 ↗
7	10.9억	103동 중/14 남남	59.84㎡	2026-10-23	45	1.2%	6.68억	매물 ↗
8	10.9억	103동 중/14 남남	59.84㎡	2026-10-18	45	1.2%	6.68억	매물 ↗
9	11억	101동 5/14 서남	59.84㎡	2026-10-24	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	108동 고/14 서남	59.84㎡	2026-10-24	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	11억	103동 고/14 남남	59.84㎡	2026-10-23	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	103동 저/14 서남	59.99㎡	2026-10-20	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	108동 중/14 남남	59.84㎡	2026-10-19	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11억	108동 저/14 서남	59.84㎡	2026-10-20	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	11억	101동 저/14 남남	59.84㎡	2026-10-19	45	1.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래중간 10.6억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

623세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)새절(6호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~63분 · 자차 ~43분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,134만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.41억 → 상승분 7,125만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,125만 − 보유비용 5,134만 = 순익 1,992만÷ 자기자본 7.48억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.41억 × 전세가율 60% = 보증금 7.45억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.36억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.48억) / 2.86억 = -161%→0점. 필요 자기자본 7.48억(매매 11.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.45억(평가 12.41억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.36억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,125만 − 보유비용 5,134만(이자 3,743만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 1,992만 / 자기자본 7.48억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·623세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

새절(6호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~63분(자차 ~43분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1179m(15)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 32(8)+병원1km 68(10)+약국500m 2(5)+학원1km 181·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 108동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 20건네이버 매물 ↗

43점수연희파크푸르지오서대문구 연희동 · 8년차 · 396세대

12억59.98㎡ · 17/18 · 서남ROE 1.4%전세 56%🚇 64분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.58억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

396세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가좌(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~64분 · 자차 ~38분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 56% = 보증금 7.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +156만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.13억(평가 12.73억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 175%→100점

전액상환+현금 3.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·396세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

가좌(경춘) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~64분(자차 ~38분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1514m(8)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 34(8)+병원1km 58(10)+약국500m 8(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-08-02 · 180일 7건네이버 매물 ↗

42점수홍은풍림아이원매물 20건서대문구 홍은동 · 24년차 · 333세대

7.1억7.1억 ~ 9.6억 · 85~131㎡ROE -0.3%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.1억	103동 저/18 동남	84.91㎡	2026-10-07	42	-0.3%	2.88억	매물 ↗
2	7.2억	104동 1/19 남남	84.91㎡	2026-10-22	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
3	7.3억	106동 고/20 동남	84.91㎡	2026-10-02	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.5억	106동 14/20 동남	84.91㎡	2026-10-21	41	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	104동 저/19 서남	84.91㎡	2026-10-15	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	106동 고/20 동남	84.91㎡	2026-10-10	41	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.6억	106동 14/20 남남	84.91㎡	2026-10-21	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
8	7.8억	104동 고/19 서남	84.91㎡	2026-10-20	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	7.8억	104동 11/19 남남	84.91㎡	2026-10-10	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
10	8억	105동 6/19 남남	116.1㎡	2026-10-23	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	104동 중/19 서남	84.91㎡	2026-10-12	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	9.2억	105동 7/19 서남	116.1㎡	2026-10-22	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
13	9.3억	101동 6/16 동남	130.53㎡	2026-10-23	37	0.8%	5.08억	매물 ↗
14	9.3억	105동 고/19 서남	116.1㎡	2026-10-19	37	0.8%	5.08억	매물 ↗
15	9.5억	101동 중/16 동남	130.53㎡	2026-10-19	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
16	9.5억	105동 고/19 남남	116.1㎡	2026-10-19	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	9.5억	101동 저/16 동동	130.53㎡	2026-10-15	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
18	9.6억	101동 중/16 남남	130.53㎡	2026-10-19	37	0.9%	5.38억	매물 ↗
19	8.7억	105동 중/19 남남	116.1㎡	2026-10-20	36	0.6%	4.48억	매물 ↗
20	8.8억	107동 7/20 서남	116.1㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

333세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.53억 → 상승분 4,324만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,324만 − 보유비용 4,508만 = 순익 -184만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE -0.3% (보수 -8.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.53억 × 전세가율 65% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.53억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,324만 − 보유비용 4,508만(이자 3,743만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 -184만 / 자기자본 2.88억→연ROE -0.3%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·333세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

8점

근거

녹번(3호선) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~52분·카카오 실경로)→8점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1139m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 12(5)+카페500m 7(4)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수동진매물 2건서대문구 연희동 · 41년차 · 192세대

6.5억6.5억 ~ 6.5억 · 65㎡ROE -1%전세 65%~🚇 65분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	8동 2/3 남남	65.07㎡	2026-09-28	41	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.5억	8동 중/3 동남	65.07㎡	2026-10-01	41	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~65분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -468만 / 자기자본 2.28억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·192세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

무악재(3호선) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~65분(자차 ~51분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1341m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 82(15)+카페500m 25(8)+병원1km 16(10)+약국500m 6(7)+학원1km 90·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 8동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수북한산삼부르네상스매물 2건서대문구 홍은동 · 5년차 · 305세대

6.9억6.9억 ~ 7.5억 · 71~84㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	201동 7/7 서서	70.6㎡	2026-10-23	49	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	7.5억	106동 중/7 남남	84.15㎡	2026-10-06	48	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

305세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~49분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 65% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·305세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

녹번(3호선) 도보 20분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~49분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1250m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 73(15)+카페500m 19(8)+병원1km 14(10)+약국500m 2(5)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수대림매물 7건서대문구 연희동 · 33년차 · 220세대

9.6억8.6억 ~ 9.6억 · 85~119㎡ROE 0.9%전세 85%🚇 66분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.6억	1동 10/10 남남	119.49㎡	2026-10-19	36	0.9%	5.38억	매물 ↗
2	8.6억	2동 고/10 동동	84.74㎡	2026-10-08	35	0.6%	4.38억	매물 ↗
3	8.7억	3동 6/10 서남	84.74㎡	2026-10-24	35	0.6%	4.48억	매물 ↗
4	8.7억	3동 중/10 서남	84.74㎡	2026-10-01	35	0.6%	4.48억	매물 ↗
5	9억	3동 중/10 남남	84.74㎡	2026-10-04	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9.1억	1동 6/10 남남	119.49㎡	2026-10-23	35	0.8%	4.88억	매물 ↗
7	9.1억	1동 6/10 동동	119.49㎡	2026-10-23	35	0.8%	4.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.6억

실거래중간 6.5억

전세가율

85%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)무악재(3호선) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~66분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 856만 + 재산세 250만 = 보유비용 4,848만
3자산가치(2년 후)
9.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.18억 → 상승분 5,846만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,846만 − 보유비용 4,848만 = 순익 998만÷ 자기자본 5.38억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.18억 × 전세가율 85% = 보증금 8.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +222만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.38억) / 2.86억 = -88%→0점. 필요 자기자본 5.38억(매매 9.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.66억(평가 10.18억×전세가율 85%) / 잔존대출 4.08억 = 212%→100점

전액상환+현금 4.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,846만 − 보유비용 4,848만(이자 3,743만+취득세 856만+재산세 250만) = 순익 998만 / 자기자본 5.38억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·220세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

무악재(3호선) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~66분(자차 ~47분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1447m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 64(15)+카페500m 21(8)+병원1km 25(10)+약국500m 3(7)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1동최근 실거래 2026-06-02 · 180일 1건네이버 매물 ↗

44점수극동매물 18건서대문구 홍은동 · 31년차 · 488세대

5.7억5.7억 ~ 6.7억 · 85㎡ROE -1.9%전세 66%🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	106동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-19	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.7억	106동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	5.7억	103동 저/18 남남	84.92㎡	2026-10-10	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
4	5.7억	104동 저/15 동동	84.92㎡	2026-10-10	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
5	5.7억	106동 저/15 남남	84.92㎡	2026-10-10	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
6	5.8억	103동 8/18 남남	84.98㎡	2026-10-16	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗
7	5.8억	105동 고/15 동동	84.92㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗
8	5.95억	104동 중/15 동동	84.92㎡	2026-10-07	43	-1.9%	1.78억	매물 ↗
9	6억	101동 저/15 동동	84.92㎡	2026-10-23	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	103동 6/18 남남	84.92㎡	2026-10-15	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6.05억	102동 중/16 동동	84.92㎡	2026-10-15	42	-1.9%	1.83억	매물 ↗
12	6.1억	103동 중/18 남남	84.98㎡	2026-10-22	42	-1.8%	1.88억	매물 ↗
13	6.3억	101동 고/15 동동	84.92㎡	2026-10-10	42	-1.4%	2.08억	매물 ↗
14	6.5억	104동 9/15 동동	84.92㎡	2026-10-20	42	-1%	2.28억	매물 ↗
15	6.55억	102동 중/16 남남	84.98㎡	2026-10-16	42	-1%	2.33억	매물 ↗
16	6.6억	102동 5/16 남남	84.92㎡	2026-10-23	42	-0.9%	2.38억	매물 ↗
17	6.6억	105동 고/15 동동	84.92㎡	2026-10-07	42	-0.9%	2.38억	매물 ↗
18	6.7억	106동 고/15 남남	84.92㎡	2026-10-09	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래중간 5.49억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)녹번(3호선) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 66% = 보증금 3.99억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.13억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +28만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.99억(평가 6.05억×전세가율 66%) / 잔존대출 3.86억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.13억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·488세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

녹번(3호선) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~52분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1364m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 14(7)+병원1km 13(10)+약국500m 1(2)+학원1km 55·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.44억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 106동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 19건네이버 매물 ↗

40점수홍연(1~12)매물 3건서대문구 연희동 · 46년차 · 191세대

7억7억 ~ 8억 · 54~71㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 68분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	10동 중/3 동남	54.35㎡	2026-08-12	40	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	8억	8동 중/3 남남	70.74㎡	2026-08-10	36	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	8동 중/3 동남	70.74㎡	2026-08-14	36	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

46년차

191세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)가좌(경춘) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~68분 · 자차 ~46분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 46년차·191세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

가좌(경춘) 도보 29분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~68분(자차 ~46분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1712m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 70(15)+카페500m 27(8)+병원1km 50(10)+약국500m 6(7)+학원1km 144·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-12 · 10동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수두산서대문구 홍은동 · 29년차 · 294세대

8억84.84㎡ · 중/12 · 동남ROE 0.3%전세 55%🚇 69분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.6억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-09-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

294세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)홍제(3호선) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~69분 · 자차 ~47분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 55% = 보증금 4.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.58억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.67억(평가 8.49억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.58억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·294세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

홍제(3호선) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~69분(자차 ~47분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1528m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 82(15)+카페500m 26(8)+병원1km 41(10)+약국500m 5(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-18 · 101동최근 실거래 2026-09-20 · 180일 6건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석