전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🏗️ 신축 우선 — 10년 이내 준신축만 · 연식 오름차순 — 감가방어·임대선호. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 464건 → 단지 33곳 중 상위 33곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

45점수빌리브센트하이남양주시 화도읍 · 1년차 · 250세대

8억98.84㎡ · 29/29 · 서남ROE 0.3%전세 65%~🚇 103분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~74분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·250세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

마석(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~74분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 510m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 325(15)+카페500m 42(8)+병원1km 77(10)+약국500m 16(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수강변스타힐스남양주시 와부읍 · 1년차 · 423세대

8.2억74.51㎡ · 중/15 · 동남ROE 0.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·423세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 246m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 13(7)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수덕소강변신일해피트리매물 6건남양주시 와부읍 · 1년차 · 212세대

8억8억 ~ 8.8억 · 75~85㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	603동 7/26 서남	84.99㎡	2026-10-23	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	603동 19/26 동남	74.97㎡	2026-10-16	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	603동 16/26 동남	74.97㎡	2026-10-05	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.5억	603동 18/26 서남	84.99㎡	2026-10-20	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	603동 중/26 서남	84.99㎡	2026-10-23	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.8억	603동 5/26 서남	84.99㎡	2026-10-19	43	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

212세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·212세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 344m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 154(15)+카페500m 33(8)+병원1km 49(10)+약국500m 14(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 603동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수해링턴플레이스다산파크매물 19건남양주시 다산동 · 2년차 · 350세대

8.2억8.2억 ~ 11억 · 85㎡ROE 0.4%전세 59%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	102동 저/30 남남	84.88㎡	2026-10-10	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	11억	102동 고/30 남남	84.88㎡	2026-10-20	45	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	9.2억	101동 7/30 서남	84.88㎡	2026-10-21	44	0.8%	4.98억	매물 ↗
4	9.3억	103동 저/30 동남	84.88㎡	2026-10-24	44	0.8%	5.08억	매물 ↗
5	9.3억	102동 저/30 동남	84.83㎡	2026-10-12	44	0.8%	5.08억	매물 ↗
6	9.5억	103동 10/30 동남	84.88㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.5억	102동 중/30 서남	84.83㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	102동 고/30 동남	84.88㎡	2026-10-12	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	101동 저/30 동남	84.88㎡	2026-10-10	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.7억	101동 14/30 동남	84.88㎡	2026-10-06	44	1%	5.48억	매물 ↗
11	9.8억	103동 저/30 동남	84.83㎡	2026-10-24	44	1%	5.58억	매물 ↗
12	9.8억	102동 30/30 동남	84.83㎡	2026-10-17	44	1%	5.58억	매물 ↗
13	9.8억	103동 고/30 동남	84.88㎡	2026-10-15	44	1%	5.58억	매물 ↗
14	10억	101동 30/30 동남	84.83㎡	2026-10-16	44	1%	5.78억	매물 ↗
15	10억	101동 고/30 서남	84.88㎡	2026-10-22	44	1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	103동 저/30 남남	84.83㎡	2026-10-17	44	1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	103동 고/30 동남	84.83㎡	2026-10-13	44	1%	5.78억	매물 ↗
18	8.7억	101동 저/30 서남	84.83㎡	2026-10-23	43	0.6%	4.48억	매물 ↗
19	8.9억	101동 고/30 동남	84.83㎡	2026-10-08	43	0.7%	4.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 59% = 보증금 5.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.13억(평가 8.7억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·350세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 697m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 229(15)+카페500m 54(8)+병원1km 63(10)+약국500m 11(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 102동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 14건네이버 매물 ↗

44점수다산유보라마크뷰(주상복합)매물 3건남양주시 다산동 · 2년차 · 194세대

8.39억8.39억 ~ 8.6억 · 68㎡ROE 0.5%전세 58%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.39억	101동 7/33 남남	67.99㎡	2026-10-24	44	0.5%	4.17억	매물 ↗
2	8.5억	101동 31/33 남남	67.99㎡	2026-10-08	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
3	8.6억	101동 18/33 남남	67.99㎡	2026-10-24	43	0.6%	4.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.39억

실거래중간 6.9억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

11건

최근 2026-08-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

194세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.17억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.87억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.17억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 723만 + 재산세 218만 = 보유비용 4,684만
3자산가치(2년 후)
8.39억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.9억 → 상승분 5,110만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,110만 − 보유비용 4,684만 = 순익 426만÷ 자기자본 4.17억 → 연 ROE 0.5% (보수 -5.8% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.9억 × 전세가율 58% = 보증금 5.16억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +71만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

4점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.17억) / 2.86억 = -46%→4점. 필요 자기자본 4.17억(매매 8.39억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.16억(평가 8.9억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,110만 − 보유비용 4,684만(이자 3,743만+취득세 723만+재산세 218만) = 순익 426만 / 자기자본 4.17억→연ROE 0.5%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

8점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.2%p→8점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 11건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·194세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 734m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 171(15)+카페500m 29(8)+병원1km 47(10)+약국500m 13(7)+학원1km 110·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-08-04 · 180일 11건네이버 매물 ↗

43점수도심역한양수자인리버파인남양주시 와부읍 · 2년차 · 908세대

9억84.79㎡ · 12/18 · 서남ROE 0.7%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

908세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 65% = 보증금 6.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +116만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.21억(평가 9.55억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 152%→100점

전액상환+현금 2.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,481만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 714만 / 자기자본 4.78억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·908세대→100점 + 대단지 6 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

91점

근거

역 176m(30)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 7(4)+병원1km 20(10)+약국500m 4(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=91점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수별내자이더스타(주상복합)매물 11건남양주시 별내동 · 3년차 · 740세대

12억12억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.4%전세 61%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	105동 7/39 서남	84.56㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	103동 18/46 동남	84.97㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	103동 2/46 동남	84.56㎡	2026-10-21	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	103동 중/46 동남	84.97㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	105동 저/39 동남	84.56㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	105동 고/39 동남	84.56㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	101동 저/46 서남	84.56㎡	2026-10-24	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	104동 저/40 동남	84.56㎡	2026-10-21	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	12억	103동 고/46 동남	84.56㎡	2026-10-21	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	104동 저/40 동남	84.56㎡	2026-10-21	51	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	105동 중/39 서남	84.56㎡	2026-10-20	51	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.9억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

45건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

740세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)별내(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 61% = 보증금 7.77억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +183만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.77억(평가 12.73억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 190%→100점

전액상환+현금 3.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 45건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·740세대→100점 + 대단지 4 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

별내(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~68분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 424m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 43(8)+병원1km 45(10)+약국500m 14(7)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 45건네이버 매물 ↗

45점수덕소강변라온프라이빗매물 4건남양주시 와부읍 · 3년차 · 295세대

8.2억8.2억 ~ 8.7억 · 85㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	701동 4/26 남남	84.93㎡	2026-10-19	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.5억	701동 11/26 남남	84.93㎡	2026-10-21	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
3	8.5억	704동 고/17 동남	84.93㎡	2026-10-21	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
4	8.7억	704동 13/17 동남	84.93㎡	2026-10-06	43	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·295세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 575m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 37(8)+병원1km 54(10)+약국500m 15(7)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 701동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수다산푸르지오매물 20건남양주시 다산동 · 5년차 · 1,614세대

8억8억 ~ 9.2억 · 52~60㎡ROE 0.3%전세 60%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	6510동 중/22 동남	51.87㎡	2026-10-24	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	6503동 저/29 동남	51.87㎡	2026-10-23	51	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.4억	6502동 6/29 동남	51.87㎡	2026-10-24	49	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.8억	6502동 4/29 동남	59.52㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
5	8.8억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
6	8.8억	6501동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
7	8.8억	6507동 저/23 남남	59.52㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.58억	매물 ↗
8	8.9억	6502동 저/29 남남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.68억	매물 ↗
9	9억	6505동 11/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	6504동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	6508동 저/26 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	6502동 저/29 서남	59.95㎡	2026-10-24	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	6502동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-23	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9억	6508동 고/26 동남	59.52㎡	2026-10-21	49	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.1억	6503동 중/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.88억	매물 ↗
17	9.2억	6504동 고/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	49	0.8%	4.98억	매물 ↗
18	8.5억	6504동 12/29 남남	51.87㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	6502동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	6505동 저/29 남남	59.55㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.84억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

52건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

1,614세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 60% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 8.49억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 52건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·1,614세대→100점 + 대단지 12 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 724m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 124(15)+카페500m 33(8)+병원1km 54(10)+약국500m 4(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 6510동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 52건네이버 매물 ↗

46점수다산해모로매물 19건남양주시 다산동 · 5년차 · 449세대

8억8억 ~ 9억 · 60~85㎡ROE 0.3%전세 65%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-21	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	105동 중/29 남남	59.93㎡	2026-10-20	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-07	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	105동 16/29 남남	59.93㎡	2026-10-24	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
5	8.1억	105동 고/29 서남	59.93㎡	2026-10-12	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
6	8.1억	105동 16/29 동남	59.93㎡	2026-09-30	46	0.4%	3.88억	매물 ↗
7	8.2억	101동 14/21 동남	59.93㎡	2026-10-06	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
8	8.3억	105동 15/29 서남	59.99㎡	2026-10-22	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
9	8.3억	103동 20/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.3억	105동 3/29 동남	59.93㎡	2026-10-20	45	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.4억	105동 18/29 서남	59.99㎡	2026-10-21	44	0.5%	4.18억	매물 ↗
12	8.4억	102동 18/19 서남	59.93㎡	2026-10-02	44	0.5%	4.18억	매물 ↗
13	8.5억	103동 6/29 동남	84.97㎡	2026-10-15	44	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	103동 6/29 동남	84.97㎡	2026-10-12	44	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.5억	103동 6/29 동남	84.97㎡	2026-09-29	44	0.6%	4.28억	매물 ↗
16	8.8억	104동 고/29 동남	84.97㎡	2026-10-15	44	0.7%	4.58억	매물 ↗
17	8.9억	104동 24/29 동남	84.97㎡	2026-10-23	44	0.7%	4.68억	매물 ↗
18	9억	104동 19/29 동남	84.97㎡	2026-10-22	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
19	9억	103동 6/29 동남	84.97㎡	2026-10-21	44	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 7.67억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

449세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·449세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 806m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 22(8)+병원1km 73(10)+약국500m 7(7)+학원1km 169·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 105동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 21건네이버 매물 ↗

44점수다산자이폴라리스매물 20건남양주시 다산동 · 6년차 · 878세대

11억11억 ~ 12억 · 75~85㎡ROE 1.2%전세 53%🚇 107분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	1401동 저/29 동남	74.98㎡	2026-10-12	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11.3억	1401동 고/29 동남	74.98㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.08억	매물 ↗
3	11.3억	1407동 저/28 서남	84.97㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.08억	매물 ↗
4	11.3억	1404동 고/29 서남	84.7㎡	2026-10-22	44	1.3%	7.08억	매물 ↗
5	11.3억	1402동 고/29 동남	74.98㎡	2026-10-08	44	1.3%	7.08억	매물 ↗
6	11.5억	1404동 저/29 서남	84.97㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	1403동 고/29 서남	84.97㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	1404동 저/29 서남	84.7㎡	2026-10-21	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.6억	1402동 중/29 동남	74.98㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.38억	매물 ↗
10	11.6억	1405동 저/28 서남	74.98㎡	2026-10-16	44	1.3%	7.38억	매물 ↗
11	11.7억	1404동 고/29 동남	74.98㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.48억	매물 ↗
12	11.7억	1403동 고/29 동남	84.97㎡	2026-10-21	44	1.3%	7.48억	매물 ↗
13	11.8억	1405동 중/28 동남	84.7㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.58억	매물 ↗
14	11.9억	1407동 중/28 서남	84.97㎡	2026-10-17	44	1.3%	7.68억	매물 ↗
15	11.9억	1407동 고/28 서남	84.97㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.68억	매물 ↗
16	11.98억	1406동 고/28 서남	84.95㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.76억	매물 ↗
17	12억	1404동 18/29 동남	84.7㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
18	12억	1404동 17/29 서남	84.7㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
19	12억	1407동 고/28 동남	84.97㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
20	12억	1407동 고/28 서남	84.95㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.25억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

878세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 53% = 보증금 6.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.19억(평가 11.67억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·878세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 35분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 628m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 11(6)+병원1km 80(10)+약국500m 6(7)+학원1km 299·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 1401동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 20건네이버 매물 ↗

49점수다산자연앤e편한세상3차매물 20건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,394세대

8.2억8.2억 ~ 9.5억 · 52~60㎡ROE 0.4%전세 63%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	5308동 저/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	49	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.3억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-23	49	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	8.4억	5309동 고/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.5%	4.18억	매물 ↗
4	8.5억	5301동 5/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
5	8.5억	5307동 고/15 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
6	8.5억	5304동 저/28 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	5309동 중/29 서남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.5억	5303동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
9	8.5억	5302동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	5307동 저/15 서남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.7억	5303동 저/29 남남	51.95㎡	2026-10-23	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
12	8.7억	5302동 고/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
13	8.7억	5308동 중/29 남남	51.95㎡	2026-10-22	48	0.6%	4.48억	매물 ↗
14	8.8억	5308동 저/29 동남	59.99㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.58억	매물 ↗
15	9억	5310동 저/29 서남	59.96㎡	2026-10-22	48	0.7%	4.78억	매물 ↗
16	9.4억	5302동 고/29 동남	51.95㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
17	9.4억	5303동 고/29 남남	59.96㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
18	9.4억	5301동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-22	48	0.9%	5.18억	매물 ↗
19	9.5억	5306동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-23	48	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.5억	5309동 저/29 남남	59.98㎡	2026-10-20	48	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 8.13억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

70건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,394세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 63% = 보증금 5.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 8.7억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 70건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,394세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 742m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 21(8)+병원1km 97(10)+약국500m 3(7)+학원1km 431·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5308동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 70건네이버 매물 ↗

46점수다산신안인스빌퍼스트포레매물 20건남양주시 다산동 · 7년차 · 1,282세대

10.3억9.8억 ~ 11억 · 85㎡ROE 1.1%전세 64%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	7201동 저/29 남남	84.96㎡	2026-10-22	46	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.5억	7208동 18/29 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	7207동 8/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	10.5억	7211동 24/28 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.5억	7202동 중/29 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
6	10.5억	7205동 저/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.8억	7211동 고/28 남남	84.96㎡	2026-10-23	46	1.2%	6.58억	매물 ↗
8	10.9억	7210동 중/29 동남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.68억	매물 ↗
9	11억	7207동 10/29 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	7210동 12/29 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	11억	7210동 25/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	7208동 12/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	7203동 18/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11억	7204동 6/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	11억	7209동 7/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
16	11억	7201동 11/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
17	11억	7211동 13/28 동남	84.96㎡	2026-10-22	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
18	11억	7204동 고/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
19	11억	7211동 고/28 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
20	9.8억	7210동 중/29 동남	84.96㎡	2026-10-20	45	1%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 9.1억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

26건

최근 2026-10-02

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

1,282세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 64% = 보증금 6.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +150만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.99억(평가 10.93억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,329만 / 자기자본 6.08억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

62점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 26건→62점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·1,282세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1523m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 20(8)+병원1km 16(10)+약국500m 3(7)+학원1km 94·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 7201동최근 실거래 2026-10-02 · 180일 26건네이버 매물 ↗

43점수다산e편한세상더퍼스트매물 20건남양주시 다산동 · 7년차 · 491세대

9.8억9억 ~ 10억 · 75~85㎡ROE 1%전세 69%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	5401동 고/23 동남	74.82㎡	2026-10-24	43	1%	5.58억	매물 ↗
2	9.8억	5402동 중/15 동남	74.82㎡	2026-10-21	43	1%	5.58억	매물 ↗
3	9.9억	5403동 고/15 동남	84.57㎡	2026-10-23	43	1%	5.68억	매물 ↗
4	9.9억	5404동 중/29 서남	84.75㎡	2026-10-22	43	1%	5.68억	매물 ↗
5	9.9억	5405동 중/28 남남	84.57㎡	2026-10-09	43	1%	5.68억	매물 ↗
6	9.9억	5405동 중/28 동남	84.8㎡	2026-10-01	43	1%	5.68억	매물 ↗
7	10억	5404동 16/29 동남	84.8㎡	2026-10-24	43	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	5403동 중/15 서남	84.75㎡	2026-10-23	43	1%	5.78억	매물 ↗
9	10억	5402동 중/15 남남	84.8㎡	2026-10-22	43	1%	5.78억	매물 ↗
10	10억	5405동 저/28 남남	84.57㎡	2026-10-12	43	1%	5.78억	매물 ↗
11	9억	5403동 저/15 동남	74.82㎡	2026-10-24	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9억	5401동 저/23 동남	84.8㎡	2026-10-24	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
13	9억	5403동 중/15 동남	74.82㎡	2026-10-22	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	5403동 저/15 동남	74.82㎡	2026-10-02	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9.1억	5403동 중/15 남남	84.57㎡	2026-09-26	42	0.8%	4.88억	매물 ↗
16	9.3억	5402동 저/15 동남	84.57㎡	2026-10-24	42	0.8%	5.08억	매물 ↗
17	9.3억	5404동 고/29 동남	84.8㎡	2026-10-22	42	0.8%	5.08억	매물 ↗
18	9.5억	5404동 고/29 서남	84.57㎡	2026-10-24	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
19	9.5억	5402동 중/15 서남	84.57㎡	2026-10-24	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.6억	5402동 중/15 동남	74.82㎡	2026-10-23	42	0.9%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 8.72억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

19건

최근 2026-10-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

491세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,875만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.4억 → 상승분 5,968만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,968만 − 보유비용 4,875만 = 순익 1,093만÷ 자기자본 5.58억 → 연 ROE 1% (보수 -4.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.4억 × 전세가율 69% = 보증금 7.17억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +158만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.58억) / 2.86억 = -95%→0점. 필요 자기자본 5.58억(매매 9.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.17억(평가 10.4억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 176%→100점

전액상환+현금 3.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,968만 − 보유비용 4,875만(이자 3,743만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 1,093만 / 자기자본 5.58억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

43점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 19건→43점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·491세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~64분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 943m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 28(8)+병원1km 81(10)+약국500m 2(5)+학원1km 359·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5401동최근 실거래 2026-10-07 · 180일 19건네이버 매물 ↗

50점수다산한강반도유보라매물 20건남양주시 다산동 · 8년차 · 1,261세대

11.5억9.8억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.3%전세 57%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	7401동 29/30 동남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	7401동 2/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.7억	7410동 17/30 서남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.48억	매물 ↗
4	12억	7408동 17/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	7405동 29/30 서남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	7406동 29/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	7410동 고/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	7406동 중/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	9.8억	7405동 22/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1%	5.58억	매물 ↗
10	9.98억	7407동 22/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1%	5.76억	매물 ↗
11	10.2억	7405동 2/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1.1%	5.98억	매물 ↗
12	10.5억	7409동 24/25 서남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	7403동 15/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	11억	7407동 6/30 남남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	11억	7409동 13/25 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
16	11억	7407동 11/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
17	11억	7403동 22/30 서남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
18	11억	7403동 고/30 서남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
19	11억	7403동 고/30 서남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
20	11.3억	7408동 고/30 남남	84.98㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 9.2억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

42건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~52분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 57% = 보증금 6.95억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +148만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.95억(평가 12.2억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 170%→100점

전액상환+현금 2.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 42건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,261세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~90분(자차 ~52분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1265m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 40(8)+병원1km 16(10)+약국500m 3(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 7401동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 42건네이버 매물 ↗

50점수힐스테이트다산매물 6건남양주시 다산동 · 8년차 · 1,283세대

11.8억9.6억 ~ 12억 · 67~85㎡ROE 1.3%전세 60%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	5213동 중/29 남남	84.69㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	5204동 중/24 남남	84.69㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	10억	5210동 3/20 동남	66.77㎡	2026-10-24	49	1%	5.78억	매물 ↗
4	10.5억	5212동 8/23 동남	66.77㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	11억	5213동 중/29 남남	66.77㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	9.6억	5212동 2/23 동남	66.77㎡	2026-10-24	48	0.9%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 10.39억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

49건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.52억 → 상승분 7,186만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,186만 − 보유비용 5,147만 = 순익 2,039만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.52억 × 전세가율 60% = 보증금 7.51억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +172만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.51억(평가 12.52억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,186만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 2,039만 / 자기자본 7.58억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 49건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,283세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 28분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 738m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 36(8)+병원1km 88(10)+약국500m 11(7)+학원1km 410·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.04억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5213동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 49건네이버 매물 ↗

47점수다산펜테리움리버테라스Ⅰ매물 18건남양주시 다산동 · 8년차 · 944세대

11.7억10.3억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.3%전세 53%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.7억	7305동 27/30 남남	84.93㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.48억	매물 ↗
2	11.8억	7302동 29/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
3	12억	7306동 6/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	7306동 28/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	10.3억	7307동 저/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.08억	매물 ↗
6	10.5억	7303동 저/30 서남	84.93㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.28억	매물 ↗
7	10.6억	7302동 12/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.38억	매물 ↗
8	11억	7304동 25/30 남남	84.93㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	7308동 11/30 동남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	7301동 11/30 남남	84.93㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	11억	7301동 1/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	7306동 저/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	7304동 저/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11.1억	7302동 19/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.2%	6.88억	매물 ↗
15	11.3억	7303동 저/30 남남	84.93㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.08억	매물 ↗
16	11.3억	7301동 중/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.08억	매물 ↗
17	11.5억	7307동 17/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.28억	매물 ↗
18	11.5억	7307동 24/30 동남	84.95㎡	2026-10-24	46	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.7억

실거래중간 9.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

29건

최근 2026-10-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

944세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,087만 + 재산세 304만 = 보유비용 5,134만
3자산가치(2년 후)
11.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.41억 → 상승분 7,125만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,125만 − 보유비용 5,134만 = 순익 1,992만÷ 자기자본 7.48억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.41억 × 전세가율 53% = 보증금 6.58억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.49억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +132만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.48억) / 2.86억 = -161%→0점. 필요 자기자본 7.48억(매매 11.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.58억(평가 12.41억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 161%→100점

전액상환+현금 2.49억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,125만 − 보유비용 5,134만(이자 3,743만+취득세 1,087만+재산세 304만) = 순익 1,992만 / 자기자본 7.48억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

70점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 29건→70점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·944세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 26분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~59분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1591m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 25(8)+병원1km 16(10)+약국500m 3(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 7305동최근 실거래 2026-10-21 · 180일 29건네이버 매물 ↗

47점수다산신안인스빌퍼스트리버매물 19건남양주시 다산동 · 8년차 · 800세대

10.5억9.8억 ~ 11.5억 · 85㎡ROE 1.1%전세 67%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	7607동 28/29 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.6억	7608동 중/29 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.1%	6.38억	매물 ↗
3	10.7억	7605동 중/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.48억	매물 ↗
4	10.7억	7604동 저/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	47	1.2%	6.48억	매물 ↗
5	10.8억	7603동 중/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.58억	매물 ↗
6	11억	7602동 고/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	7607동 중/29 동남	84.96㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	7601동 중/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	7604동 고/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11.5억	7603동 19/29 서남	84.96㎡	2026-10-22	47	1.3%	7.28억	매물 ↗
11	9.8억	7602동 3/29 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1%	5.58억	매물 ↗
12	10억	7607동 24/29 서남	84.96㎡	2026-10-24	46	1%	5.78억	매물 ↗
13	10억	7601동 20/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1%	5.78억	매물 ↗
14	10억	7607동 27/29 남남	84.95㎡	2026-10-19	46	1%	5.78억	매물 ↗
15	10억	7604동 저/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	7604동 고/29 남남	84.96㎡	2026-10-23	46	1%	5.78억	매물 ↗
17	10.1억	7607동 4/29 동남	84.96㎡	2026-10-23	46	1%	5.88억	매물 ↗
18	10.3억	7601동 23/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.08억	매물 ↗
19	10.3억	7601동 고/29 남남	84.96㎡	2026-10-24	46	1.1%	6.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-09-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

800세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 67% = 보증금 7.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +170만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.46억(평가 11.14억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 183%→100점

전액상환+현금 3.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,424만 / 자기자본 6.28억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·800세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1646m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 58(15)+카페500m 24(8)+병원1km 14(10)+약국500m 0(0)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 7607동최근 실거래 2026-09-21 · 180일 32건네이버 매물 ↗

47점수다산펜테리움리버테라스Ⅱ매물 16건남양주시 다산동 · 8년차 · 1,304세대

10.3억10.3억 ~ 12억 · 80~85㎡ROE 1.1%전세 54%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	7512동 6/9 남남	79.82㎡	2026-10-24	47	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.95억	7509동 10/30 동남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.73억	매물 ↗
3	11억	7509동 6/30 동남	84.89㎡	2026-10-23	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	7505동 9/30 동남	84.89㎡	2026-10-23	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	7504동 3/30 서남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11.2억	7501동 7/30 남남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.3%	6.98억	매물 ↗
7	11.5억	7508동 19/20 남남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.6억	7511동 12/30 서남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.38억	매물 ↗
9	11.6억	7511동 8/30 남남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.38억	매물 ↗
10	11.7억	7505동 저/30 동남	84.89㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.48억	매물 ↗
11	12억	7505동 25/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	7511동 21/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	12억	7514동 10/15 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	7505동 24/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	7510동 22/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	7505동 16/30 남남	84.95㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 10.3억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

30건

최근 2026-10-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,304세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 54% = 보증금 5.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +103만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.9억(평가 10.93억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 144%→100점

전액상환+현금 1.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

73점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

92점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,304세대→82점 + 대단지 10 = 92점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~51분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1489m(8)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 110(15)+카페500m 45(8)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 7512동최근 실거래 2026-10-23 · 180일 30건네이버 매물 ↗

44점수다산유승한내들골든뷰매물 20건남양주시 다산동 · 8년차 · 316세대

11억10.5억 ~ 12억 · 85~110㎡ROE 1.2%전세 63%🚇 101분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	3104동 2/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	3105동 7/15 서남	91.6㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	3101동 4/15 동남	91.6㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	3101동 8/15 서남	84.85㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	3105동 중/15 동남	91.6㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	3106동 중/15 남남	84.67㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	3102동 저/15 남남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	11억	3103동 저/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	3101동 고/15 서남	91.6㎡	2026-10-23	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	3101동 중/15 서남	91.6㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	12억	3104동 8/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	3104동 2/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	12억	3102동 3/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	3104동 10/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	3104동 7/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	3106동 2/15 서남	84.85㎡	2026-10-19	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
17	12억	3102동 저/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
18	12억	3103동 고/15 서남	109.76㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
19	10.5억	3105동 7/15 서남	84.85㎡	2026-10-24	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
20	10.8억	3106동 10/15 동남	84.67㎡	2026-10-24	43	1.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 10.8억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

316세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~101분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 63% = 보증금 7.35억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.27억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +165만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.35억(평가 11.67억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 180%→100점

전액상환+현금 3.27억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·316세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 35분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~101분(자차 ~60분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 410m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 29(11)+카페500m 9(5)+병원1km 78(10)+약국500m 2(5)+학원1km 278·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3104동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 21건네이버 매물 ↗

44점수다산지금센트럴에일린의뜰매물 20건남양주시 다산동 · 8년차 · 759세대

9.7억8.5억 ~ 9.8억 · 85㎡ROE 1%전세 59%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.7억	7103동 22/29 동남	84.78㎡	2026-10-24	44	1%	5.48억	매물 ↗
2	9.8억	7102동 17/30 남남	84.88㎡	2026-10-24	44	1%	5.58억	매물 ↗
3	9.8억	7103동 저/29 동남	84.78㎡	2026-10-24	44	1%	5.58억	매물 ↗
4	9.8억	7105동 중/30 남남	84.78㎡	2026-10-23	44	1%	5.58억	매물 ↗
5	9억	7103동 저/29 남남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9억	7101동 중/29 서남	84.88㎡	2026-10-23	43	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9.3억	7102동 11/30 서남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.8%	5.08억	매물 ↗
8	9.3억	7103동 9/29 동남	84.78㎡	2026-10-23	43	0.8%	5.08억	매물 ↗
9	9.3억	7103동 고/29 동남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.8%	5.08억	매물 ↗
10	9.3억	7105동 저/30 동남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.8%	5.08억	매물 ↗
11	9.4억	7105동 7/30 남남	84.78㎡	2026-10-19	43	0.9%	5.18억	매물 ↗
12	9.4억	7102동 고/30 서남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.18억	매물 ↗
13	9.4억	7102동 고/30 서남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.18억	매물 ↗
14	9.5억	7102동 2/30 동남	84.88㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
15	9.5억	7102동 중/30 남남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
16	9.5억	7101동 중/29 남남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	9.5억	7101동 중/29 서남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
18	9.6억	7101동 중/29 남남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.38억	매물 ↗
19	9.6억	7103동 고/29 남남	84.78㎡	2026-10-21	43	0.9%	5.38억	매물 ↗
20	8.5억	7104동 2/30 동동	84.78㎡	2026-10-24	42	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.7억

실거래중간 8.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-09-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

759세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.79억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 867만 + 재산세 252만 = 보유비용 4,862만
3자산가치(2년 후)
9.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.29억 → 상승분 5,907만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,907만 − 보유비용 4,862만 = 순익 1,046만÷ 자기자본 5.48억 → 연 ROE 1% (보수 -4.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.29억 × 전세가율 59% = 보증금 6.07억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.48억) / 2.86억 = -91%→0점. 필요 자기자본 5.48억(매매 9.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.07억(평가 10.29억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,907만 − 보유비용 4,862만(이자 3,743만+취득세 867만+재산세 252만) = 순익 1,046만 / 자기자본 5.48억→연ROE 1.0%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

87점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·759세대→82점 + 대단지 5 = 87점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 942m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 12(6)+병원1km 33(10)+약국500m 0(0)+학원1km 135·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 7103동최근 실거래 2026-09-24 · 180일 22건네이버 매물 ↗

43점수다산한양수자인리버파크매물 20건남양주시 다산동 · 8년차 · 291세대

10.9억10.9억 ~ 12억 · 98㎡ROE 1.2%전세 70%🚇 97분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	3203동 2/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.2%	6.68억	매물 ↗
2	11억	3204동 13/15 남남	97.67㎡	2026-10-25	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	3201동 2/15 남남	97.67㎡	2026-10-23	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	3204동 고/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	3201동 저/15 남남	97.67㎡	2026-10-23	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11.1억	3206동 저/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.2%	6.88억	매물 ↗
7	11.5억	3201동 5/15 동남	97.67㎡	2026-10-25	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	3206동 8/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.5억	3204동 저/15 남남	97.67㎡	2026-10-25	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
10	11.5억	3202동 고/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
11	11.5억	3201동 중/15 동남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
12	11.5억	3204동 중/15 서남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
13	12억	3205동 2/15 서남	97.67㎡	2026-10-23	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	3206동 15/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	3202동 14/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	3201동 11/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
17	12억	3206동 8/15 서남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
18	12억	3206동 5/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
19	12억	3205동 저/15 서남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗
20	12억	3203동 고/15 남남	97.67㎡	2026-10-24	43	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 10.3억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

16건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

291세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~97분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.56억 → 상승분 6,638만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,638만 − 보유비용 5,025만 = 순익 1,613만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.56억 × 전세가율 70% = 보증금 8.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +198만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.09억(평가 11.56억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 198%→100점

전액상환+현금 4.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,638만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 1,613만 / 자기자본 6.68억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 16건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·291세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 31분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~97분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

75점

근거

역 535m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 7(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 8(4)+병원1km 90(10)+약국500m 2(5)+학원1km 334·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=75점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3203동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 16건네이버 매물 ↗

50점수e편한세상다산매물 17건남양주시 다산동 · 9년차 · 1,615세대

11억10.5억 ~ 12억 · 75~85㎡ROE 1.2%전세 61%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	5113동 2/26 서남	84.96㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	5104동 저/27 서남	84.96㎡	2026-10-24	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	5107동 중/25 동남	74.98㎡	2026-10-23	50	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	5106동 4/24 서남	84.96㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.6억	5106동 저/24 서남	84.97㎡	2026-10-23	50	1.3%	7.38억	매물 ↗
6	11.8억	5112동 중/28 서남	84.96㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.58억	매물 ↗
7	11.8억	5103동 중/28 서남	84.97㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.58억	매물 ↗
8	11.9억	5110동 2/29 서남	84.99㎡	2026-10-24	50	1.3%	7.68억	매물 ↗
9	12억	5107동 고/25 서남	84.96㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	5103동 저/28 서남	84.97㎡	2026-10-23	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	5110동 중/29 동남	84.96㎡	2026-10-23	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	5110동 저/29 서남	84.99㎡	2026-10-22	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	12억	5102동 중/28 서남	84.96㎡	2026-10-22	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	5105동 고/25 동남	84.96㎡	2026-10-21	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	10.5억	5113동 3/26 동남	84.96㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
16	10.5억	5103동 저/28 서남	74.98㎡	2026-10-23	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
17	10.8억	5103동 저/28 서남	84.97㎡	2026-10-23	49	1.2%	6.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 9.78억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

44건

최근 2026-10-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,615세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 61% = 보증금 7.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.12억(평가 11.67억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 44건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,615세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~53분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 590m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 224(15)+카페500m 57(8)+병원1km 96(10)+약국500m 16(7)+학원1km 423·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5113동최근 실거래 2026-10-18 · 180일 44건네이버 매물 ↗

50점수다산롯데캐슬매물 8건남양주시 다산동 · 9년차 · 1,186세대

12억10.5억 ~ 12억 · 75~85㎡ROE 1.4%전세 60%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	2201동 11/20 서남	84.97㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	12억	2209동 저/24 동남	84.99㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	2203동 고/25 동남	74.97㎡	2026-10-24	50	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	10.5억	2202동 중/23 동남	74.97㎡	2026-10-24	49	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	10.8억	2205동 1/27 동남	74.97㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.58억	매물 ↗
6	11억	2208동 저/29 동남	74.97㎡	2026-10-24	49	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11.5억	2203동 고/25 동남	74.97㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	2204동 저/27 동남	84.99㎡	2026-10-23	49	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

63건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,186세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 60% = 보증금 7.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.64억(평가 12.73억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.55억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 63건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,186세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 35분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~105분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 545m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 207(15)+카페500m 46(8)+병원1km 82(10)+약국500m 18(7)+학원1km 384·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 2201동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 63건네이버 매물 ↗

49점수다산유승한내들센트럴매물 20건남양주시 다산동 · 9년차 · 642세대

11.45억10.5억 ~ 12억 · 74~84㎡ROE 1.3%전세 63%🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.45억	3603동 고/28 동남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.23억	매물 ↗
2	11.5억	3602동 27/29 동남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	3603동 14/28 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	3601동 중/29 동남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	3602동 저/29 동남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	3603동 고/28 동남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	3604동 중/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.6억	3604동 고/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.38억	매물 ↗
9	11.7억	3601동 고/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.3%	7.48억	매물 ↗
10	12억	3604동 중/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	3602동 저/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	49	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	10.5억	3604동 저/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	3602동 중/29 서남	74.06㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.9억	3601동 17/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.2%	6.68억	매물 ↗
15	11억	3603동 저/28 서남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.2%	6.78억	매물 ↗
16	11억	3605동 저/29 동남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.2%	6.78억	매물 ↗
17	11억	3603동 중/28 남남	84.03㎡	2026-10-20	48	1.2%	6.78억	매물 ↗
18	11.2억	3601동 25/29 동남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.3%	6.98억	매물 ↗
19	11.2억	3601동 고/29 서남	84.03㎡	2026-10-24	48	1.3%	6.98억	매물 ↗
20	11.3억	3605동 중/29 서남	84.03㎡	2026-10-20	48	1.3%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.45억

실거래중간 9.9억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

642세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.23억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.23억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,060만 + 재산세 298만 = 보유비용 5,100만
3자산가치(2년 후)
11.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.15억 → 상승분 6,973만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,973만 − 보유비용 5,100만 = 순익 1,873만÷ 자기자본 7.23억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.15억 × 전세가율 63% = 보증금 7.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +178만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.23억) / 2.86억 = -153%→0점. 필요 자기자본 7.23억(매매 11.45억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.65억(평가 12.15억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 187%→100점

전액상환+현금 3.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,973만 − 보유비용 5,100만(이자 3,743만+취득세 1,060만+재산세 298만) = 순익 1,873만 / 자기자본 7.23억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·642세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 26분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 406m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 258(15)+카페500m 59(8)+병원1km 94(10)+약국500m 20(7)+학원1km 420·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3603동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 39건네이버 매물 ↗

48점수다산반도유보라메이플타운매물 20건남양주시 다산동 · 9년차 · 1,085세대

9.8억9.8억 ~ 10.6억 · 82~85㎡ROE 1%전세 63%🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	2109동 7/23 남남	82.19㎡	2026-10-23	48	1%	5.58억	매물 ↗
2	9.9억	2111동 25/30 동남	82.19㎡	2026-10-24	48	1%	5.68억	매물 ↗
3	10.1억	2104동 16/30 남남	82.19㎡	2026-10-20	48	1%	5.88억	매물 ↗
4	10.3억	2111동 2/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.08억	매물 ↗
5	10.3억	2104동 29/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.08억	매물 ↗
6	10.3억	2104동 중/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.08억	매물 ↗
7	10.3억	2103동 고/30 남남	82.19㎡	2026-10-23	48	1.1%	6.08억	매물 ↗
8	10.35억	2101동 2/30 서남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.13억	매물 ↗
9	10.4억	2103동 14/30 남남	82.19㎡	2026-10-20	48	1.1%	6.18억	매물 ↗
10	10.4억	2102동 고/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.18억	매물 ↗
11	10.4억	2101동 고/30 서남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.18억	매물 ↗
12	10.45억	2104동 저/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.23억	매물 ↗
13	10.5억	2105동 24/30 남남	84.96㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	10.5억	2110동 26/29 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
15	10.5억	2104동 8/30 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
16	10.5억	2110동 10/29 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
17	10.5억	2109동 중/23 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
18	10.5억	2107동 고/28 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
19	10.5억	2109동 저/23 남남	82.19㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.28억	매물 ↗
20	10.6억	2109동 저/23 남남	84.96㎡	2026-10-24	48	1.1%	6.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 9.6억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,085세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 36분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,875만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.4억 → 상승분 5,968만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,968만 − 보유비용 4,875만 = 순익 1,093만÷ 자기자본 5.58억 → 연 ROE 1% (보수 -4.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.4억 × 전세가율 63% = 보증금 6.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.58억) / 2.86억 = -95%→0점. 필요 자기자본 5.58억(매매 9.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.55억(평가 10.4억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,085세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 36분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~55분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 757m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 8(4)+병원1km 81(10)+약국500m 2(5)+학원1km 300·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 2109동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 37건네이버 매물 ↗

47점수다산한양수자인리버팰리스매물 16건남양주시 다산동 · 9년차 · 640세대

10.5억10.5억 ~ 12억 · 75~85㎡ROE 1.1%전세 58%🚇 107분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	1112동 저/15 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.7억	1107동 저/15 서남	84.56㎡	2026-10-24	47	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	11억	1110동 저/15 서남	84.61㎡	2026-10-21	47	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	1103동 2/14 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	1105동 2/15 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	1101동 중/15 남남	74.57㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.7억	1106동 고/15 남남	74.57㎡	2026-10-22	47	1.3%	7.48억	매물 ↗
8	11.8억	1103동 8/14 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
9	11.8억	1103동 고/14 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
10	11.8억	1111동 저/15 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.3%	7.58억	매물 ↗
11	12억	1105동 15/15 서남	84.56㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	1102동 중/15 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	12억	1113동 고/15 남남	84.61㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	1105동 저/15 남남	84.56㎡	2026-10-24	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	1103동 중/14 남남	84.61㎡	2026-10-21	47	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	1105동 고/15 남남	84.61㎡	2026-10-22	47	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 10.3억

전세가율

58%

실측 전세계약

실거래(180일)

33건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

640세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 38분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 58% = 보증금 6.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.38억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +127만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.46억(평가 11.14억×전세가율 58%) / 잔존대출 4.08억 = 158%→100점

전액상환+현금 2.38억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

81점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 33건→81점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·640세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 38분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 374m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 17(8)+병원1km 80(10)+약국500m 9(7)+학원1km 317·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1112동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 33건네이버 매물 ↗

45점수다산e편한세상자이매물 19건남양주시 다산동 · 9년차 · 1,685세대

11.9억9.1억 ~ 12억 · 60~85㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.9억	3510동 저/29 서남	84.88㎡	2026-10-24	45	1.3%	7.68억	매물 ↗
2	12억	3505동 20/29 서남	84.93㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	3506동 13/29 서남	74.88㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	3507동 16/29 서남	84.88㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	3510동 중/29 서남	84.93㎡	2026-10-24	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	10억	3508동 고/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	44	1%	5.78억	매물 ↗
7	10.3억	3501동 4/29 동남	74.88㎡	2026-10-23	44	1.1%	6.08억	매물 ↗
8	11억	3508동 3/29 서남	74.88㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
9	11억	3506동 7/29 서남	74.88㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	3503동 2/29 서남	84.93㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	11억	3506동 13/29 서남	74.88㎡	2026-10-21	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
12	11억	3507동 고/29 서남	74.88㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11.5억	3502동 21/29 동남	84.93㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
14	11.5억	3510동 저/29 서남	84.93㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
15	11.5억	3508동 고/29 서남	74.88㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
16	11.5억	3505동 저/29 서남	84.88㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
17	9.1억	3504동 1/29 남남	59.98㎡	2026-10-24	43	0.8%	4.88억	매물 ↗
18	9.8억	3502동 22/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	43	1%	5.58억	매물 ↗
19	9.8억	3506동 1/29 동남	59.98㎡	2026-10-24	43	1%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,685세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~50분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,109만 + 재산세 309만 = 보유비용 5,161만
3자산가치(2년 후)
11.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.62억 → 상승분 7,247만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,247만 − 보유비용 5,161만 = 순익 2,086만÷ 자기자본 7.68억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.62억 × 전세가율 65% = 보증금 8.21억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +202만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.68억) / 2.86억 = -168%→0점. 필요 자기자본 7.68억(매매 11.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.21억(평가 12.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 201%→100점

전액상환+현금 4.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,247만 − 보유비용 5,161만(이자 3,743만+취득세 1,109만+재산세 309만) = 순익 2,086만 / 자기자본 7.68억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

94점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,685세대→82점 + 대단지 12 = 94점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 23분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~50분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 572m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 136(15)+카페500m 33(8)+병원1km 89(10)+약국500m 7(7)+학원1km 338·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 3510동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수다산아이파크매물 17건남양주시 다산동 · 9년차 · 467세대

10.7억10.7억 ~ 12억 · 85~98㎡ROE 1.2%전세 64%🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.7억	2405동 1/29 동남	84.95㎡	2026-10-23	44	1.2%	6.48억	매물 ↗
2	11억	2403동 1/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	2401동 저/25 서남	84.98㎡	2026-10-24	44	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.5억	2404동 3/28 남남	97.96㎡	2026-10-19	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	11.5억	2402동 저/25 서남	84.95㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.7억	2403동 중/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.48억	매물 ↗
7	11.8억	2402동 중/25 동남	84.95㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.58억	매물 ↗
8	12억	2403동 24/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
9	12억	2403동 중/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
10	12억	2403동 중/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	2402동 고/25 서남	84.98㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	12억	2404동 저/28 남남	97.96㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
13	12억	2405동 고/29 남남	84.98㎡	2026-10-24	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
14	12억	2404동 중/28 남남	97.96㎡	2026-10-22	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
15	12억	2405동 저/29 동남	84.98㎡	2026-10-22	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
16	12억	2402동 고/25 동남	84.95㎡	2026-10-20	44	1.4%	7.78억	매물 ↗
17	12억	2403동 고/28 남남	97.96㎡	2026-10-17	44	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.7억

실거래중간 10.15억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 34분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.49억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 977만 + 재산세 278만 = 보유비용 4,998만
3자산가치(2년 후)
10.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.35억 → 상승분 6,516만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,516만 − 보유비용 4,998만 = 순익 1,519만÷ 자기자본 6.48억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.35억 × 전세가율 64% = 보증금 7.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.18억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +162만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.48억) / 2.86억 = -126%→0점. 필요 자기자본 6.48억(매매 10.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.27억(평가 11.35억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 178%→100점

전액상환+현금 3.18억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,516만 − 보유비용 4,998만(이자 3,743만+취득세 977만+재산세 278만) = 순익 1,519만 / 자기자본 6.48억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·467세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 34분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 690m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 101(15)+카페500m 30(8)+병원1km 82(10)+약국500m 10(7)+학원1km 371·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.63억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 2405동최근 실거래 2026-10-16 · 180일 21건네이버 매물 ↗

46점수힐스테이트황금산매물 20건남양주시 다산동 · 10년차 · 1,008세대

8억8억 ~ 9.5억 · 60~85㎡ROE 0.3%전세 59%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	110동 17/23 서남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	105동 저/12 동남	59.99㎡	2026-10-24	46	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.2억	107동 13/23 동남	59.99㎡	2026-10-24	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	8.2억	110동 9/23 서남	59.99㎡	2026-10-24	45	0.4%	3.98억	매물 ↗
5	8.3억	109동 중/13 동남	59.99㎡	2026-10-24	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	9억	103동 2/15 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9억	112동 9/23 서남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	112동 18/23 남남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9억	118동 6/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
10	9억	118동 저/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
11	9억	101동 저/12 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.7%	4.78억	매물 ↗
12	9.1억	104동 18/23 남남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.8%	4.88억	매물 ↗
13	9.2억	118동 7/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.8%	4.98억	매물 ↗
14	9.2억	119동 저/16 서남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.8%	4.98억	매물 ↗
15	9.5억	113동 23/23 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
16	9.5억	113동 20/23 동남	84.99㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	9.5억	118동 5/20 동남	84.99㎡	2026-10-23	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
18	8.5억	118동 3/20 동남	84.99㎡	2026-10-24	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	113동 17/23 동남	59.99㎡	2026-10-23	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.8억	103동 저/15 동남	84.99㎡	2026-10-24	43	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.5억

전세가율

59%

실측 전세계약

실거래(180일)

24건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,008세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 59% = 보증금 5.01억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.01억(평가 8.49억×전세가율 59%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

57점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 24건→57점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,008세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 367m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 26(8)+병원1km 53(10)+약국500m 4(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 110동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 24건네이버 매물 ↗

43점수별내효성해링턴코트매물 20건남양주시 별내동 · 10년차 · 307세대

8억8억 ~ 11억 · 85㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	2616동 2/4 동남	84.87㎡	2026-10-24	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8억	2601동 1/4 동남	84.85㎡	2026-10-21	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	11억	2601동 4/4 동남	84.81㎡	2026-10-21	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	2609동 4/4 동남	84.81㎡	2026-10-19	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	8.3억	2610동 3/4 남남	84.88㎡	2026-10-12	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	8.3억	2617동 3/4 남남	84.88㎡	2026-10-09	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
7	8.3억	2611동 저/4 동남	84.88㎡	2026-10-08	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
8	9.5억	2610동 1/4 동남	84.88㎡	2026-10-16	42	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	10억	2611동 4/4 동남	84.88㎡	2026-10-24	42	1%	5.78억	매물 ↗
10	10억	2613동 1/4 남남	84.88㎡	2026-10-24	42	1%	5.78억	매물 ↗
11	10억	2605동 2/4 동남	84.87㎡	2026-10-22	42	1%	5.78억	매물 ↗
12	10.5억	2613동 4/4 남남	84.88㎡	2026-10-16	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.5억	2611동 4/4 동남	84.88㎡	2026-10-02	42	1.1%	6.28억	매물 ↗
14	8.5억	2602동 1/4 동남	84.88㎡	2026-10-24	41	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.5억	2610동 1/4 동남	84.88㎡	2026-10-24	41	0.6%	4.28억	매물 ↗
16	9억	2614동 2/4 동남	84.87㎡	2026-10-24	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
17	9억	2608동 2/4 동남	84.88㎡	2026-10-19	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
18	9억	2617동 1/4 남남	84.88㎡	2026-10-16	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
19	9억	2610동 3/4 동남	84.88㎡	2026-10-14	41	0.7%	4.78억	매물 ↗
20	9억	2614동 2/4 동남	84.87㎡	2026-09-29	41	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

307세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)별내(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·307세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

별내(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 1410m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 16(8)+병원1km 27(10)+약국500m 1(2)+학원1km 119·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 2616동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수다산센트레빌매물 2건남양주시 다산동 · 10년차 · 457세대

9억9억 ~ 9억 · 85~115㎡ROE 0.7%전세 68%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	109동 12/21 남남	114.93㎡	2026-10-23	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
2	9억	104동 15/22 서남	84.99㎡	2026-10-13	42	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래중간 7.36억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

457세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 5,481만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,481만 − 보유비용 4,767만 = 순익 714만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.1% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 68% = 보증금 6.49억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.49억(평가 9.55억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

84점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·457세대→82점 + 대단지 2 = 84점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~62분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 678m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 208(15)+카페500m 35(8)+병원1km 52(10)+약국500m 17(7)+학원1km 115·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 109동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 21건네이버 매물 ↗

42점수평내호평역KCC스위첸남양주시 호평동 · 10년차 · 333세대

8.2억84.98㎡ · 고/20 · 서남ROE 0.4%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래중간 6.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

15건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

333세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·333세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 333(15)+카페500m 76(8)+병원1km 75(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 15건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석