① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)
①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터
실거래(180일)
30건
최근 2026-07-17
지역 상승률 가정
3%/년
지역 열기(regionHeat) 기반
대출 가정
LTV70%·4.5%
DSR40%·30년·생애최초
필요 자기자본
1.94억
대출 4.51억 (LTV 구속)
🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)
②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산
1자금조달
대출 = min(LTV 4.51억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 4.51억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.94억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 229만 × 24개월 중 이자 4,000만+ 취득세 510만 + 재산세 168만 = 보유비용 4,677만
3자산가치(2년 후)
6.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.84억 → 상승분 3,928만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,928만 − 보유비용 4,677만 = 순익 -749만÷ 자기자본 1.94억 → 연 ROE -2% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.84억 × 전세가율 70% = 보증금 4.79억잔존대출 4.37억 전액상환 + 현금 0.42억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실
③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수
계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본
근거여유율 = (2.86억 − 1.94억) / 2.86억 = 32%→82점. 필요 자기자본 1.94억(매매 6.45억−대출 4.51억·LTV 구속)
오늘도 가능
계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출
근거커버율 = 4.79억(평가 6.84억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.37억 = 110%→85점
전액상환+현금 0.42억 회수(이자 −100%)
계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용
근거3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,928만 − 보유비용 4,677만(이자 4,000만+취득세 510만+재산세 168만) = 순익 -749만 / 자기자본 1.94억→연ROE -2.0%→8점
계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령
근거부담률 = (월 원리금 229만) / 실수령 565만 = 40%→49점 (실거주라 월세수입 0→순유출)
계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)
근거초과 = 연ROE -2.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.7%p→0점
계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)
근거최근 180일 실거래 30건→73점 (초유동성)
계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)
근거준공 7년차·585세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)
계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보
근거퇴계원(경의중앙) 도보 35분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~59분·카카오 실경로)
⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점
투자 목적 — 가중 0(참고)
계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
근거역 1390m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)
=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)
학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
투자 목적 — 가중 0(참고)
종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100
🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위
10년 후 매수 8.6억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년
이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세
집vs주식