① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)
①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터
지역 상승률 가정
4.2%/년
지역 열기(regionHeat) 기반
대출 가정
LTV70%·4.5%
DSR40%·30년·생애최초
필요 자기자본
2.3억
대출 5억 (DSR 구속)
🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분 → 1회 환승 → 총 ~59분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)
②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산
1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 5억, 정책 6억) = 5억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.3억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 254만 × 24개월 중 이자 4,433만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 5,226만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 4.2%)² = 평가액 7.93억 → 상승분 6,261만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,261만 − 보유비용 5,226만 = 순익 1,035만÷ 자기자본 2.3억 → 연 ROE 2.2% (보수 -7.8% · 낙관 8.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.93억 × 전세가율 68% = 보증금 5.39억잔존대출 4.84억 전액상환 + 현금 0.55억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +52만/월
6대안 비교·손익분기
기본 4.2% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실
③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수
계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본
근거여유율 = (2.86억 − 2.3억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.3억(매매 7.3억−대출 5억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)
계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출
근거커버율 = 5.39억(평가 7.93억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.84억 = 111%→88점
전액상환+현금 0.55억 회수(이자 −100%)
계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용
근거4.2% 상승(지역) 가정: 자산 +6,261만 − 보유비용 5,226만(이자 4,433만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 1,035만 / 자기자본 2.3억→연ROE 2.2%→40점
계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령
근거부담률 = (월 원리금 254만) / 실수령 565만 = 45%→38점 (실거주라 월세수입 0→순유출)
계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)
근거초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점
계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)
근거최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)
계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)
근거준공 28년차·188세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)
계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보
근거태릉입구(6호선·7호선) 도보 5분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~59분(자차 ~34분·카카오 실경로)→32점
투자 목적 — 가중 0(참고)
계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
근거역 317m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 300(15)+카페500m 53(8)+병원1km 103(10)+약국500m 16(7)+학원1km 156·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)
=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)
학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영
투자 목적 — 가중 0(참고)
종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100
🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위
10년 후 매수 9.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년
이 지역 가정 4.2% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세
집vs주식