전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

📈 투자수익 우선 — 기본 시나리오 연 ROE 내림차순 · 동률 시 전세가율(임대전환 용이) 순 — 전세가율 95%+(역전세·깡통 위험)는 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 150건 → 단지 31곳 중 상위 31곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

43점수관악드림타운매물 3건관악구 봉천동 · 23년차 · 3,544세대

12억11.5억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	130동 5/27 동동	59.85㎡	2026-10-22	43	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	11.5억	118동 1/27 동동	59.85㎡	2026-10-25	42	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.5억	121동 3/27 동동	59.85㎡	2026-10-21	42	2.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

3,544세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 65% = 보증금 8.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +210만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.37억(평가 12.88억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 205%→100점

전액상환+현금 4.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,796만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 3,621만 / 자기자본 7.78억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·3,544세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

80점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

숭실대입구(7호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~15분·카카오 실경로)→80점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 702m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 15(8)+병원1km 134(10)+약국500m 7(7)+학원1km 345·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 130동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수관악동부센트레빌매물 2건관악구 봉천동 · 23년차 · 487세대

11.8억11.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 35분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.8억	106동 5/12 동동	59.75㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.58억	매물 ↗
2	12억	107동 고/13 동동	59.75㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.8억

실거래중간 13.3억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

9건

최근 2026-08-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

487세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 11분 → 1회 환승 → 총 ~35분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,098만 + 재산세 307만 = 보유비용 5,147만
3자산가치(2년 후)
11.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.66억 → 상승분 8,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,649만 − 보유비용 5,147만 = 순익 3,502만÷ 자기자본 7.58억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.5% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.66억 × 전세가율 65% = 보증금 8.23억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.15억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +204만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.58억) / 2.86억 = -165%→0점. 필요 자기자본 7.58억(매매 11.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.23억(평가 12.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 202%→100점

전액상환+현금 4.15억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,649만 − 보유비용 5,147만(이자 3,743만+취득세 1,098만+재산세 307만) = 순익 3,502만 / 자기자본 7.58억→연ROE 2.3%→41점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·487세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

79점

근거

서울대입구(2호선) 도보 11분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~35분(자차 ~13분·카카오 실경로)→79점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 155(15)+카페500m 36(8)+병원1km 209(10)+약국500m 12(7)+학원1km 356·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 106동최근 실거래 2026-08-22 · 180일 9건네이버 매물 ↗

41점수성현동아매물 6건관악구 봉천동 · 27년차 · 1,261세대

11.5억11.2억 ~ 11.6억 · 60㎡ROE 2.3%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	104동 14/24 서남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.6억	104동 9/24 서남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.3%	7.38억	매물 ↗
3	11.6억	104동 중/24 서남	59.76㎡	2026-10-23	41	2.3%	7.38억	매물 ↗
4	11.2억	104동 1/24 서남	59.76㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
5	11.3억	104동 저/24 서남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	7.08억	매물 ↗
6	11.3억	102동 고/24 서남	59.76㎡	2026-10-22	41	2.2%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

1,261세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 65% = 보증금 8.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +194만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.02억(평가 12.34억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 196%→100점

전액상환+현금 3.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,429만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 3,323만 / 자기자본 7.28억→연ROE 2.3%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·1,261세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

78점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~17분·카카오 실경로)→78점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 747m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 29(8)+병원1km 141(10)+약국500m 9(7)+학원1km 306·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수관악파크푸르지오매물 2건관악구 봉천동 · 12년차 · 363세대

11.5억11.4억 ~ 11.5억 · 60㎡ROE 2.3%전세 57%🚇 37분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	101동 17/20 서서	59.98㎡	2026-10-24	44	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.4억	101동 17/20 서서	59.98㎡	2026-10-24	43	2.2%	7.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11.78억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-25

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

363세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 57% = 보증금 7.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +152만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.04억(평가 12.34억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 172%→100점

전액상환+현금 2.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·363세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

서울대입구(2호선) 도보 13분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~17분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 665m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 98(15)+카페500m 34(8)+병원1km 204(10)+약국500m 5(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-07-25 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수봉천벽산블루밍3차매물 6건관악구 봉천동 · 22년차 · 281세대

12억11억 ~ 12억 · 60㎡ROE 2.3%전세 48%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	601동 저/15 동동	59.8㎡	2026-10-22	41	2.3%	7.78억	매물 ↗
2	11억	601동 저/15 동동	59.8㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
3	11억	601동 7/15 동동	59.8㎡	2026-10-23	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	601동 고/15 동동	59.8㎡	2026-10-19	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	601동 고/15 동동	59.8㎡	2026-10-02	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	601동 중/15 동동	59.8㎡	2026-09-30	41	2.2%	6.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 10.48억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

281세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 48% = 보증금 6.18억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +115만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.18억(평가 12.88억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 151%→100점

전액상환+현금 2.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·281세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

봉천(2호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~34분(자차 ~11분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 720m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 31(8)+병원1km 113(10)+약국500m 15(7)+학원1km 250·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 601동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 8건네이버 매물 ↗

44점수벽산블루밍1차매물 6건관악구 봉천동 · 22년차 · 2,105세대

11.5억11.1억 ~ 11.65억 · 60㎡ROE 2.3%전세 46%🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	206동 고/22 서남	59.99㎡	2026-10-24	44	2.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	104동 중/25 남남	59.99㎡	2026-10-23	44	2.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.6억	101동 저/25 동동	59.99㎡	2026-10-23	44	2.3%	7.38억	매물 ↗
4	11.65억	104동 저/25 동동	59.99㎡	2026-10-24	44	2.3%	7.43억	매물 ↗
5	11.1억	109동 중/25 동동	59.99㎡	2026-10-24	44	2.2%	6.88억	매물 ↗
6	11.3억	206동 고/22 서남	59.99㎡	2026-10-23	44	2.2%	7.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 11억

전세가율

46%

실측 전세계약

실거래(180일)

23건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,105세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 14분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.34억 → 상승분 8,429만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,429만 − 보유비용 5,107만 = 순익 3,323만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.6% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.34억 × 전세가율 46% = 보증금 5.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +93만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.68억(평가 12.34억×전세가율 46%) / 잔존대출 4.08억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

54점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 23건→54점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,105세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

75점

근거

봉천(2호선) 도보 14분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~36분(자차 ~12분·카카오 실경로)→75점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 836m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 102(15)+카페500m 29(8)+병원1km 86(10)+약국500m 13(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.78억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 206동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 23건네이버 매물 ↗

45점수관악푸르지오관악구 봉천동 · 22년차 · 2,104세대

12억59.58㎡ · 23/24 · 서서ROE 2.3%전세 45%🚇 40분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.1억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

27건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

2,104세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 12.88억 → 상승분 8,796만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,796만 − 보유비용 5,175만 = 순익 3,621만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 2.3% (보수 -2.4% · 낙관 5.4%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.88억 × 전세가율 45% = 보증금 5.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.8억(평가 12.88억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

41점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

26점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.4%p→26점

환금성(실거래)가중치 9%

65점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 27건→65점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·2,104세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

61점

근거

서울대입구(2호선) 도보 16분→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~40분(자차 ~16분·카카오 실경로)→61점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 925m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 116(15)+카페500m 31(8)+병원1km 109(10)+약국500m 10(7)+학원1km 175·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 119동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 27건네이버 매물 ↗

48점수서울대벤처타운역푸르지오관악구 신림동 · 2년차 · 571세대

11억59.98㎡ · 고/13 · 남남ROE 2.2%전세 65%~🚇 22분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 11.8억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 3분 → 0회 환승 → 총 ~22분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 65% = 보증금 7.67억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +179만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.67억(평가 11.81억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 188%→100점

전액상환+현금 3.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +8,063만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 3,024만 / 자기자본 6.78억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·571세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 3분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~22분(자차 ~19분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 1262m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 2(1)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 306동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수관악우성매물 7건관악구 봉천동 · 26년차 · 1,597세대

10.8억10.8억 ~ 11.2억 · 60㎡ROE 2.2%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	107동 4/27 남남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.58억	매물 ↗
2	10.9억	108동 19/27 남남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.68억	매물 ↗
3	11억	108동 22/27 서서	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	108동 19/27 서서	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
5	11.2억	107동 27/27 남남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
6	11.2억	107동 26/27 남남	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.98억	매물 ↗
7	11.2억	106동 18/23 서서	59.76㎡	2026-10-24	41	2.2%	6.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,597세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 12분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.59억 → 상승분 7,916만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,916만 − 보유비용 5,011만 = 순익 2,905만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.9% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.59억 × 전세가율 65% = 보증금 7.53억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.45억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +173만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.53억(평가 11.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 184%→100점

전액상환+현금 3.45억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,916만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 2,905만 / 자기자본 6.58억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,597세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

76점

근거

서울대입구(2호선) 도보 12분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~16분·카카오 실경로)→76점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 761m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 151(15)+카페500m 36(8)+병원1km 165(10)+약국500m 11(7)+학원1km 218·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.64억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수서울대입구아이원관악구 봉천동 · 20년차 · 374세대

11억59.96㎡ · 1/10 · 남남ROE 2.2%전세 63%🚇 31분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 12.3억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-06-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

374세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)봉천(2호선) 도보 9분 → 1회 환승 → 총 ~31분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 63% = 보증금 7.44억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.35억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +169만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.44억(평가 11.81억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 182%→100점

전액상환+현금 3.35억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·374세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

88점

근거

봉천(2호선) 도보 9분(카카오 실측)→1회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~31분(자차 ~16분·카카오 실경로)→88점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 537m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 271(15)+카페500m 52(8)+병원1km 192(10)+약국500m 15(7)+학원1km 215·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-30 · 201동최근 실거래 2026-06-20 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수신림동부센트레빌매물 2건관악구 신림동 · 21년차 · 213세대

11억7.9억 ~ 11억 · 60㎡ROE 2.2%전세 53%🚇 39분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 4/14 남남	59.99㎡	2026-10-21	41	2.2%	6.78억	매물 ↗
2	7.9억	101동 고/14 동남	59.99㎡	2026-10-22	41	1.6%	3.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 23분 → 0회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.81억 → 상승분 8,063만
4순익·수익률(ROE)
상승 8,063만 − 보유비용 5,039만 = 순익 3,024만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.81억 × 전세가율 53% = 보증금 6.26억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +118만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.26억(평가 11.81억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 153%→100점

전액상환+현금 2.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·213세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

서원(신림선) 도보 23분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~39분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1563m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 172(15)+카페500m 21(8)+병원1km 62(10)+약국500m 16(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 16·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 101동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

42점수현대매물 4건관악구 봉천동 · 35년차 · 2,134세대

10.9억10.5억 ~ 11.2억 · 59㎡ROE 2.2%전세 50%🚇 34분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.9억	119동 6/15 동동	58.59㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.68억	매물 ↗
2	11.1억	119동 10/15 서남	58.59㎡	2026-10-24	42	2.2%	6.88억	매물 ↗
3	11.2억	106동 15/15 서남	58.59㎡	2026-10-21	42	2.2%	6.98억	매물 ↗
4	10.5억	119동 4/15 동동	58.59㎡	2026-10-24	42	2.1%	6.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.9억

실거래중간 11.05억

전세가율

50%

실측 전세계약

실거래(180일)

22건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

2,134세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 10분 → 1회 환승 → 총 ~34분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.63억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 999만 + 재산세 283만 = 보유비용 5,025만
3자산가치(2년 후)
10.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 11.7억 → 상승분 7,989만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,989만 − 보유비용 5,025만 = 순익 2,964만÷ 자기자본 6.68억 → 연 ROE 2.2% (보수 -2.8% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.7억 × 전세가율 50% = 보증금 5.85억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.76억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.68억) / 2.86억 = -133%→0점. 필요 자기자본 6.68억(매매 10.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.85억(평가 11.7억×전세가율 50%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.76억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

40점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +7,989만 − 보유비용 5,025만(이자 3,743만+취득세 999만+재산세 283만) = 순익 2,964만 / 자기자본 6.68억→연ROE 2.2%→40점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

25점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 2.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.5%p→25점

환금성(실거래)가중치 9%

51점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 22건→51점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·2,134세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

82점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 10분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~34분(자차 ~17분·카카오 실경로)→82점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 635m(24)+편의점500m 21(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 113(15)+카페500m 23(8)+병원1km 58(10)+약국500m 3(7)+학원1km 199·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 119동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 22건네이버 매물 ↗

39점수은천2단지매물 11건관악구 봉천동 · 26년차 · 384세대

8.9억8.1억 ~ 9.2억 · 60㎡ROE 1.9%전세 68%🚇 39분 · 환승1▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	206동 고/13 서서	59.93㎡	2026-10-16	39	1.9%	4.68억	매물 ↗
2	8.9억	206동 고/13 서서	59.93㎡	2026-10-24	39	1.9%	4.68억	매물 ↗
3	9억	207동 7/14 서서	59.93㎡	2026-10-15	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
4	9.2억	208동 6/15 서서	59.93㎡	2026-10-15	39	1.9%	4.98억	매물 ↗
5	8.8억	207동 고/14 서서	59.93㎡	2026-10-24	38	1.9%	4.58억	매물 ↗
6	8.5억	207동 6/14 동동	59.93㎡	2026-10-22	38	1.8%	4.28억	매물 ↗
7	8.6억	205동 13/13 동동	59.93㎡	2026-09-28	38	1.8%	4.38억	매물 ↗
8	8.7억	205동 11/13 서서	59.93㎡	2026-09-28	38	1.8%	4.48억	매물 ↗
9	8.1억	206동 5/13 서서	59.93㎡	2026-10-14	41	1.7%	3.88억	매물 ↗
10	8.3억	207동 9/14 동동	59.93㎡	2026-10-15	39	1.7%	4.08억	매물 ↗
11	8.4억	208동 2/15 동동	59.93㎡	2026-10-15	39	1.7%	4.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 6.5억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

384세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)낙성대(2호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~39분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 4,753만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.55억 → 상승분 6,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,523만 − 보유비용 4,753만 = 순익 1,770만÷ 자기자본 4.68억 → 연 ROE 1.9% (보수 -4% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.55억 × 전세가율 68% = 보증금 6.5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.41억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +128만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.68억) / 2.86억 = -63%→0점. 필요 자기자본 4.68억(매매 8.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.5억(평가 9.55억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 159%→100점

전액상환+현금 2.41억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,523만 − 보유비용 4,753만(이자 3,743만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 1,770만 / 자기자본 4.68억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·384세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

70점

근거

낙성대(2호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~39분(자차 ~17분·카카오 실경로)→70점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 806m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 13(7)+병원1km 49(10)+약국500m 4(7)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 206동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 10건네이버 매물 ↗

39점수신봉매물 4건관악구 봉천동 · 28년차 · 277세대

9억7억 ~ 9억 · 60㎡ROE 1.9%전세 65%~🚇 32분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9억	101동 5/15 남남	59.75㎡	2026-09-29	39	1.9%	4.78억	매물 ↗
2	8억	101동 7/15 동남	59.75㎡	2026-10-17	41	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	7.6억	102동 고/14 동남	59.75㎡	2026-10-21	43	1.5%	3.38억	매물 ↗
4	7억	102동 저/14 동남	59.75㎡	2026-10-24	46	1.1%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

277세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대입구(2호선) 도보 8분 → 1회 환승 → 총 ~32분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.3억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 790만 + 재산세 234만 = 보유비용 4,767만
3자산가치(2년 후)
9억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.66억 → 상승분 6,597만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,597만 − 보유비용 4,767만 = 순익 1,830만÷ 자기자본 4.78억 → 연 ROE 1.9% (보수 -3.9% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.66억 × 전세가율 65% = 보증금 6.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +119만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.78억) / 2.86억 = -67%→0점. 필요 자기자본 4.78억(매매 9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.28억(평가 9.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 154%→100점

전액상환+현금 2.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

38점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,597만 − 보유비용 4,767만(이자 3,743만+취득세 790만+재산세 234만) = 순익 1,830만 / 자기자본 4.78억→연ROE 1.9%→38점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.8%p→22점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·277세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

86점

근거

서울대입구(2호선) 도보 8분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~32분(자차 ~11분·카카오 실경로)→86점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 495m(24)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 342(15)+카페500m 70(8)+병원1km 225(10)+약국500m 25(7)+학원1km 366·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수신림현대매물 3건관악구 신림동 · 34년차 · 1,634세대

8.5억7.8억 ~ 8.5억 · 60㎡ROE 1.8%전세 74%🚇 21분 · 환승0▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	107동 고/15 동동	59.85㎡	2026-10-22	44	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8억	106동 고/15 남남	59.85㎡	2026-10-24	47	1.6%	3.78억	매물 ↗
3	7.8억	106동 저/15 동동	59.85㎡	2026-10-23	48	1.5%	3.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래중간 4.97억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

1,634세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · 1km 내 역 3개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 74% = 보증금 6.75억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +139만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.75억(평가 9.12억×전세가율 74%) / 잔존대출 4.08억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +6,230만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 1,532만 / 자기자본 4.28억→연ROE 1.8%→37점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·1,634세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

서원(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~11분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 314m(30)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 23(8)+병원1km 79(10)+약국500m 8(7)+학원1km 131·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 107동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

40점수봉천벽산타운2차매물 2건관악구 봉천동 · 24년차 · 203세대

8.5억8.5억 ~ 8.5억 · 57㎡ROE 1.8%전세 65%~🚇 36분 · 환승1▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	501동 14/19 동동	57.36㎡	2026-10-24	40	1.8%	4.28억	매물 ↗
2	8.5억	501동 고/19 동동	57.36㎡	2026-10-19	40	1.8%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

203세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~12분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 6,230만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,230만 − 보유비용 4,699만 = 순익 1,532만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 1.8% (보수 -4.4% · 낙관 5.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

37점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

21점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -2.9%p→21점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·203세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

77점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~36분(자차 ~12분·카카오 실경로)→77점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 770m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 11(6)+병원1km 81(10)+약국500m 4(7)+학원1km 258·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 501동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

30점수일두관악구 봉천동 · 41년차 · 204세대

8억57.66㎡ · 3/6 · 동남ROE 1.6%전세 31%🚇 37분 · 환승1▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 6.9억

전세가율

31%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

41년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)숭실대입구(7호선) 도보 13분 → 1회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.59억 → 상승분 5,864만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,864만 − 보유비용 4,631만 = 순익 1,233만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 1.6% (보수 -5% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.59억 × 전세가율 31% = 보증금 2.66억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −65%월세전환 시 순현금 -38만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

22점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.66억(평가 8.59억×전세가율 31%) / 잔존대출 4.08억 = 65%→22점

이자 53만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

36점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,864만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 1,233만 / 자기자본 3.78억→연ROE 1.6%→36점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

19점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.1%p→19점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 41년차·204세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

74점

근거

숭실대입구(7호선) 도보 13분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~37분(자차 ~14분·카카오 실경로)→74점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 807m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 101(15)+카페500m 32(8)+병원1km 173(10)+약국500m 9(7)+학원1km 331·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)30/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 2건네이버 매물 ↗

42점수성우매물 2건관악구 신림동 · 28년차 · 156세대

7.7억7.7억 ~ 7.7억 · 60㎡ROE 1.5%전세 65%~🚇 25분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	101동 중/17 서서	59.97㎡	2026-10-06	42	1.5%	3.48억	매물 ↗
2	7.7억	101동 중/17 서남	59.97㎡	2026-10-06	42	1.5%	3.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 7.15억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-07-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

156세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신림(2호선·신림선) 도보 11분 → 0회 환승 → 총 ~25분 · 자차 ~7분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.26억 → 상승분 5,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,644만 − 보유비용 4,590만 = 순익 1,054만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.26억 × 전세가율 65% = 보증금 5.37억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.37억(평가 8.26억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,644만 − 보유비용 4,590만(이자 3,743만+취득세 647만+재산세 200만) = 순익 1,054만 / 자기자본 3.48억→연ROE 1.5%→35점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·156세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

99점

근거

신림(2호선·신림선) 도보 11분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~25분(자차 ~7분·카카오 실경로)→99점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 414m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 272(15)+카페500m 48(8)+병원1km 170(10)+약국500m 12(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 2026-07-17 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수관악산휴먼시아1단지매물 7건관악구 신림동 · 19년차 · 545세대

7.7억7.1억 ~ 7.7억 · 60㎡ROE 1.5%전세 61%🚇 36분 · 환승0▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.7억	107동 고/20 동남	59.96㎡	2026-09-29	44	1.5%	3.48억	매물 ↗
2	7.2억	106동 저/20 동동	59.96㎡	2026-10-17	46	1.3%	2.98억	매물 ↗
3	7.3억	106동 중/20 동동	59.96㎡	2026-10-19	46	1.3%	3.08억	매물 ↗
4	7.3억	107동 중/20 동동	59.99㎡	2026-10-14	46	1.3%	3.08억	매물 ↗
5	7.3억	106동 고/20 동동	59.96㎡	2026-10-12	46	1.3%	3.08억	매물 ↗
6	7.1억	106동 8/20 동남	59.99㎡	2026-10-23	46	1.2%	2.88억	매물 ↗
7	7.1억	105동 고/20 동동	59.99㎡	2026-10-02	46	1.2%	2.88억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.7억

실거래중간 7.35억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

545세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 17분 → 0회 환승 → 총 ~36분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.39억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.48억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 647만 + 재산세 200만 = 보유비용 4,590만
3자산가치(2년 후)
7.7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 8.26억 → 상승분 5,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,644만 − 보유비용 4,590만 = 순익 1,054만÷ 자기자본 3.48억 → 연 ROE 1.5% (보수 -5.4% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.26억 × 전세가율 61% = 보증금 5.04억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.96억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

29점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.48억) / 2.86억 = -21%→29점. 필요 자기자본 3.48억(매매 7.7억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.04억(평가 8.26억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.96억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

35점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

18점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.2%p→18점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·545세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

68점

근거

관악산(신림선) 도보 17분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~36분(자차 ~17분·카카오 실경로)→68점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1585m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 9(5)+병원1km 13(10)+약국500m 5(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 107동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 14건네이버 매물 ↗

52점수관악산휴먼시아2단지매물 4건관악구 신림동 · 19년차 · 2,265세대

7.4억7.2억 ~ 7.4억 · 60㎡ROE 1.4%전세 64%🚇 38분 · 환승0▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	222동 고/20 동남	59.99㎡	2026-10-22	52	1.4%	3.18억	매물 ↗
2	7.2억	202동 저/20 서남	59.99㎡	2026-10-23	52	1.3%	2.98억	매물 ↗
3	7.2억	215동 저/20 동남	59.96㎡	2026-10-21	52	1.3%	2.98억	매물 ↗
4	7.2억	221동 고/15 동남	59.96㎡	2026-10-17	52	1.3%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래중간 7.35억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

37건

최근 2026-10-24

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

2,265세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 20분 → 0회 환승 → 총 ~38분 · 자차 ~17분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.94억 → 상승분 5,424만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,424만 − 보유비용 4,549만 = 순익 875만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE 1.4% (보수 -5.9% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.94억 × 전세가율 64% = 보증금 5.08억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.08억(평가 7.94억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,424만 − 보유비용 4,549만(이자 3,743만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 875만 / 자기자본 3.18억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

92점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 37건→92점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

54점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·2,265세대→42점 + 대단지 12 = 54점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

50점

근거

관악산(신림선) 도보 20분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~38분(자차 ~17분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→50점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1870m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 18(7)+카페500m 5(3)+병원1km 10(10)+약국500m 4(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.92억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 222동최근 실거래 2026-10-24 · 180일 37건네이버 매물 ↗

45점수인헌매물 4건관악구 봉천동 · 28년차 · 216세대

7.2억6.6억 ~ 7.3억 · 60㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 42분 · 환승1▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	102동 6/6 남남	59.75㎡	2026-10-22	45	1.3%	2.98억	매물 ↗
2	7.3억	101동 3/7 서서	59.75㎡	2026-10-20	44	1.3%	3.08억	매물 ↗
3	6.9억	101동 3/7 동동	59.75㎡	2026-10-21	46	1.1%	2.68억	매물 ↗
4	6.6억	101동 2/7 동동	59.75㎡	2026-10-15	46	0.8%	2.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 5.95억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

216세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)낙성대(2호선) 도보 16분 → 1회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,522만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.73억 → 상승분 5,277만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,277만 − 보유비용 4,522만 = 순익 756만÷ 자기자본 2.98억 → 연 ROE 1.3% (보수 -6.3% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.73억 × 전세가율 65% = 보증금 5.02억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.94억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +64만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

46점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.98억) / 2.86억 = -4%→46점. 필요 자기자본 2.98억(매매 7.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.02억(평가 7.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.94억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,277만 − 보유비용 4,522만(이자 3,743만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 756만 / 자기자본 2.98억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·216세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

57점

근거

낙성대(2호선) 도보 16분(카카오 실측)→1회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~42분(자차 ~16분·카카오 실경로)→57점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 999m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 3(1)+카페500m 3(2)+병원1km 39(10)+약국500m 0(0)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 102동최근 실거래 2026-07-20 · 180일 1건네이버 매물 ↗

42점수신림동부관악구 신림동 · 33년차 · 592세대

7.1억50.57㎡ · 중/17 · 서남ROE 1.2%전세 53%🚇 21분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.1억

실거래중간 8.9억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-07-10

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

592세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)신림(2호선·신림선) 도보 6분 → 0회 환승 → 총 ~21분 · 자차 ~7분(카카오 실경로) · 1km 내 역 4개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.97억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 581만 + 재산세 185만 = 보유비용 4,508만
3자산가치(2년 후)
7.1억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.62억 → 상승분 5,204만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,204만 − 보유비용 4,508만 = 순익 696만÷ 자기자본 2.88억 → 연 ROE 1.2% (보수 -6.6% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.62억 × 전세가율 53% = 보증금 4.04억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −99%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

49점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.88억) / 2.86억 = -1%→49점. 필요 자기자본 2.88억(매매 7.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

70점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.04억(평가 7.62억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 99%→70점

이자 2만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,204만 − 보유비용 4,508만(이자 3,743만+취득세 581만+재산세 185만) = 순익 696만 / 자기자본 2.88억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·592세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

신림(2호선·신림선) 도보 6분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~21분(자차 ~7분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 395m(30)+편의점500m 31(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 512(15)+카페500m 80(8)+병원1km 115(10)+약국500m 22(7)+학원1km 130·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.25억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 2026-07-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

47점수보라매파크뷰관악구 신림동 · 23년차 · 157세대

7억55.91㎡ · 저/18 · 동남ROE 1.1%전세 65%~🚇 19분 · 환승0▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

157세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매병원(신림선) 도보 7분 → 0회 환승 → 총 ~19분 · 자차 ~4분(카카오 실경로) · 1km 내 역 5개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.51억 → 상승분 5,131만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,131만 − 보유비용 4,495만 = 순익 636만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE 1.1% (보수 -6.8% · 낙관 6.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.51억 × 전세가율 65% = 보증금 4.88억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.8억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +58만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

99점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.88억(평가 7.51억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→99점

전액상환+현금 0.8억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +5,131만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 636만 / 자기자본 2.78억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·157세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

보라매병원(신림선) 도보 7분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~19분(자차 ~4분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 457m(24)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 272(15)+카페500m 66(8)+병원1km 142(10)+약국500m 12(7)+학원1km 139·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.96억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수건영3차매물 7건관악구 신림동 · 31년차 · 783세대

6.8억6.2억 ~ 6.8억 · 59㎡ROE 1%전세 66%🚇 24분 · 환승0▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	7동 8/15 서남	58.89㎡	2026-10-12	47	1%	2.58억	매물 ↗
2	6.7억	7동 9/15 서남	58.9㎡	2026-10-05	47	0.9%	2.48억	매물 ↗
3	6.6억	3동 5/15 동동	58.9㎡	2026-10-02	47	0.8%	2.38억	매물 ↗
4	6.6억	1동 6/12 동남	58.9㎡	2026-10-03	47	0.8%	2.38억	매물 ↗
5	6.5억	3동 10/15 동동	58.9㎡	2026-10-19	47	0.7%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	2동 고/13 동동	58.9㎡	2026-10-23	47	0.7%	2.28억	매물 ↗
7	6.2억	7동 4/15 서남	58.9㎡	2026-10-21	47	0.4%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 7.15억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

783세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 5분 → 0회 환승 → 총 ~24분 · 자차 ~15분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 7.3억 → 상승분 4,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,984만 − 보유비용 4,467만 = 순익 517만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE 1% (보수 -7.4% · 낙관 6.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.3억 × 전세가율 66% = 보증금 4.82억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.73억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.82억(평가 7.3억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.73억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,984만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 517만 / 자기자본 2.58억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·783세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

100점

근거

관악산(신림선) 도보 5분(카카오 실측)→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~24분(자차 ~15분·카카오 실경로)→100점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 292m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 55(15)+카페500m 13(7)+병원1km 27(10)+약국500m 1(2)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 7동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 18건네이버 매물 ↗

53점수건영2차매물 14건관악구 신림동 · 39년차 · 338세대

4.2억4.2억 ~ 5.2억 · 60㎡ROE 0.4%전세 70%🚇 40분 · 환승0▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.2억	나동 3/13 동남	59.76㎡	2026-10-13	53	0.4%	1.26억	매물 ↗
2	4.2억	나동 3/13 동남	59.76㎡	2026-10-07	53	0.4%	1.26억	매물 ↗
3	4.3억	나동 저/13 동남	59.76㎡	2026-10-10	53	0.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.5억	나동 고/13 동남	59.76㎡	2026-10-10	52	0.4%	1.35억	매물 ↗
5	4.65억	나동 고/13 동남	59.76㎡	2026-10-17	52	0.3%	1.4억	매물 ↗
6	4.8억	나동 11/13 동남	59.76㎡	2026-10-17	52	0.3%	1.44억	매물 ↗
7	4.8억	나동 7/13 동남	59.76㎡	2026-10-17	52	0.3%	1.44억	매물 ↗
8	4.8억	나동 7/13 동남	59.76㎡	2026-10-13	52	0.3%	1.44억	매물 ↗
9	4.8억	나동 중/13 동동	59.76㎡	2026-10-24	52	0.3%	1.44억	매물 ↗
10	5억	나동 6/13 동남	59.76㎡	2026-10-19	51	0.3%	1.5억	매물 ↗
11	5억	나동 고/13 동남	59.76㎡	2026-10-13	51	0.3%	1.5억	매물 ↗
12	5억	나동 고/13 동남	59.76㎡	2026-10-13	51	0.3%	1.5억	매물 ↗
13	5.2억	나동 중/13 동남	59.76㎡	2026-10-13	50	0.3%	1.56억	매물 ↗
14	5.2억	나동 중/13 동남	59.76㎡	2026-10-05	50	0.3%	1.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.2억

실거래중간 4.15억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-03

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

39년차

338세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.26억

대출 2.94억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 24분 → 0회 환승 → 총 ~40분 · 자차 ~13분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.94억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 2.94억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.26억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 149만 × 24개월 중 이자 2,605만+ 취득세 262만 + 재산세 109만 = 보유비용 2,976만
3자산가치(2년 후)
4.2억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.51억 → 상승분 3,078만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,078만 − 보유비용 2,976만 = 순익 103만÷ 자기자본 1.26억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.3% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.51억 × 전세가율 70% = 보증금 3.16억잔존대출 2.84억 전액상환 + 현금 0.31억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +30만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.26억) / 2.86억 = 56%→100점. 필요 자기자본 1.26억(매매 4.2억−대출 2.94억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.16억(평가 4.51억×전세가율 70%) / 잔존대출 2.84억 = 111%→87점

전액상환+현금 0.31억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,078만 − 보유비용 2,976만(이자 2,605만+취득세 262만+재산세 109만) = 순익 103만 / 자기자본 1.26억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 149만) / 실수령 565만 = 26%→84점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 39년차·338세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

39점

근거

서원(신림선) 도보 24분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~40분(자차 ~13분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→39점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1537m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 138(15)+카페500m 17(8)+병원1km 49(10)+약국500m 16(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 17·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 나동최근 실거래 2026-10-03 · 180일 3건네이버 매물 ↗

53점수국제산장매물 11건관악구 신림동 · 33년차 · 630세대

4.3억4.3억 ~ 5억 · 60㎡ROE 0.4%전세 66%🚇 26분 · 환승0▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	107동 11/15 동남	59.94㎡	2026-10-23	53	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.3억	107동 7/15 동남	59.94㎡	2026-10-17	53	0.4%	1.29억	매물 ↗
3	4.3억	107동 2/15 동남	59.94㎡	2026-10-12	53	0.4%	1.29억	매물 ↗
4	4.3억	107동 저/15 동남	59.94㎡	2026-09-28	53	0.4%	1.29억	매물 ↗
5	4.4억	107동 14/15 동남	59.94㎡	2026-10-03	53	0.4%	1.32억	매물 ↗
6	4.4억	107동 15/15 동남	59.94㎡	2026-09-30	53	0.4%	1.32억	매물 ↗
7	4.5억	107동 2/15 동남	59.94㎡	2026-10-17	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	107동 5/15 동남	59.94㎡	2026-10-23	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
9	4.5억	107동 4/15 동남	59.94㎡	2026-10-05	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	107동 15/15 남남	59.94㎡	2026-09-29	53	0.4%	1.35억	매물 ↗
11	5억	107동 15/15 동남	59.94㎡	2026-10-21	51	0.3%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래중간 4.97억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

630세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 8분 → 0회 환승 → 총 ~26분 · 자차 ~16분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 66% = 보증금 3.05억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.14억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +23만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.05억(평가 4.62억×전세가율 66%) / 잔존대출 2.91억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.14억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,152만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 100만 / 자기자본 1.29억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·630세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

97점

근거

관악산(신림선) 도보 8분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~26분(자차 ~16분·카카오 실경로)→97점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1298m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 2(1)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 107동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 7건네이버 매물 ↗

52점수초원매물 9건관악구 신림동 · 27년차 · 197세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 59~60㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 42분 · 환승0▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	101동 고/18 동동	59.93㎡	2026-10-13	52	0.4%	1.35억	매물 ↗
2	4.5억	101동 고/18 동동	59.93㎡	2026-10-13	52	0.4%	1.35억	매물 ↗
3	4.6억	101동 고/18 서북	59.21㎡	2026-10-19	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
4	4.6억	101동 저/18 서서	59.93㎡	2026-10-15	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
5	4.6억	101동 저/18 서서	59.93㎡	2026-10-24	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.6억	101동 고/18 서서	59.21㎡	2026-10-13	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
7	4.7억	101동 13/18 동동	59.93㎡	2026-10-13	51	0.3%	1.41억	매물 ↗
8	4.7억	101동 고/18 동동	59.93㎡	2026-10-13	51	0.3%	1.41억	매물 ↗
9	4.8억	101동 저/18 서남	59.93㎡	2026-10-12	51	0.3%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래중간 4.17억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

197세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 26분 → 0회 환승 → 총 ~42분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.83억 → 상승분 3,298만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,298만 − 보유비용 3,203만 = 순익 96만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.83억 × 전세가율 65% = 보증금 3.14억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.14억(평가 4.83억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,298만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 96만 / 자기자본 1.35억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·197세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

31점

근거

서원(신림선) 도보 26분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~42분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→31점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1581m(8)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 137(15)+카페500m 18(8)+병원1km 70(10)+약국500m 12(7)+학원1km 101·가격형성분(3)+학교1km 14·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.9억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수금호타운1차매물 7건관악구 신림동 · 30년차 · 227세대

4.3억4.3억 ~ 4.9억 · 59㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 27분 · 환승0▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	102동 8/20 동남	59.4㎡	2026-10-17	52	0.4%	1.29억	매물 ↗
2	4.4억	102동 1/20 동남	59.4㎡	2026-10-06	52	0.4%	1.32억	매물 ↗
3	4.45억	102동 6/20 동남	59.4㎡	2026-10-07	52	0.4%	1.34억	매물 ↗
4	4.55억	102동 저/20 동남	59.4㎡	2026-10-21	52	0.3%	1.37억	매물 ↗
5	4.6억	102동 3/20 동남	59.4㎡	2026-10-07	52	0.3%	1.38억	매물 ↗
6	4.65억	102동 14/20 동남	59.4㎡	2026-10-24	52	0.3%	1.4억	매물 ↗
7	4.9억	102동 5/20 동남	59.4㎡	2026-10-07	51	0.3%	1.47억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

227세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서울대벤처타운(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~27분 · 자차 ~14분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 4.62억 → 상승분 3,152만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,152만 − 보유비용 3,052만 = 순익 100만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE 0.4% (보수 -10.4% · 낙관 7.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.62억 × 전세가율 65% = 보증금 3억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.09억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 4.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.09억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·227세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

95점

근거

서울대벤처타운(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~27분(자차 ~14분·카카오 실경로)→95점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 771m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 173(15)+카페500m 34(8)+병원1km 37(10)+약국500m 3(7)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수신림쌍용매물 10건관악구 신림동 · 29년차 · 373세대

5억5억 ~ 6억 · 59㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 46분 · 환승0▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	101동 저/18 동동	59.26㎡	2026-10-19	50	0.3%	1.5억	매물 ↗
2	5억	103동 저/8 동동	59.26㎡	2026-10-16	50	0.3%	1.5억	매물 ↗
3	5.2억	102동 2/18 남남	59.26㎡	2026-10-02	49	0.3%	1.56억	매물 ↗
4	5.5억	103동 5/8 동남	59.26㎡	2026-10-23	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
5	5.5억	102동 저/18 동동	59.26㎡	2026-10-23	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
6	5.5억	101동 저/18 남남	59.26㎡	2026-10-23	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
7	5.5억	103동 저/8 서서	59.26㎡	2026-10-21	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
8	5.5억	101동 저/18 남남	59.26㎡	2026-10-21	48	0.2%	1.65억	매물 ↗
9	6억	102동 고/18 동동	59.26㎡	2026-10-08	46	0.2%	1.8억	매물 ↗
10	6억	102동 고/18 동남	59.26㎡	2026-10-01	46	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

373세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)서원(신림선) 도보 29분 → 0회 환승 → 총 ~46분 · 자차 ~11분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.37억 → 상승분 3,665만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,665만 − 보유비용 3,581만 = 순익 84만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE 0.3% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.37억 × 전세가율 65% = 보증금 3.49억잔존대출 3.38억 전액상환 + 현금 0.1억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.49억(평가 5.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.38억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.1억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +3,665만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 84만 / 자기자본 1.5억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·373세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

16점

근거

서원(신림선) 도보 29분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~46분(자차 ~11분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→16점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1702m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 30(11)+카페500m 6(3)+병원1km 67(10)+약국500m 0(0)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수삼성산주공3단지매물 2건관악구 신림동 · 26년차 · 1,482세대

6억6억 ~ 6억 · 59㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 29분 · 환승0▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	305동 8/25 동남	58.55㎡	2026-10-22	47	0.2%	1.8억	매물 ↗
2	6억	305동 4/25 서남	58.55㎡	2026-10-22	47	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

1,482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)관악산(신림선) 도보 10분 → 0회 환승 → 총 ~29분 · 자차 ~19분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 6.44억 → 상승분 4,398만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,398만 − 보유비용 4,337만 = 순익 61만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.6% · 낙관 6.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.44억 × 전세가율 65% = 보증금 4.19억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.12억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +29만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.19억(평가 6.44억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 103%→76점

전액상환+현금 0.12억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,398만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 61만 / 자기자본 1.8억→연ROE 0.2%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·1,482세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

92점

근거

관악산(신림선) 도보 10분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~29분(자차 ~19분·카카오 실경로)→92점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1261m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 11(10)+약국500m 0(0)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 305동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수라이프매물 9건관악구 신림동 · 31년차 · 171세대

5.5억5.5억 ~ 6억 · 59㎡ROE 0.2%전세 45%🚇 37분 · 환승0▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.5억	1동 고/22 동동	59.04㎡	2026-10-12	42	0.2%	1.65억	매물 ↗
2	5.7억	1동 고/22 동동	59.04㎡	2026-10-21	41	0.2%	1.71억	매물 ↗
3	5.7억	1동 14/22 동동	59.04㎡	2026-10-06	41	0.2%	1.71억	매물 ↗
4	5.7억	1동 중/22 남남	59.04㎡	2026-09-28	41	0.2%	1.71억	매물 ↗
5	5.8억	1동 고/22 동동	59.04㎡	2026-10-24	41	0.2%	1.74억	매물 ↗
6	5.8억	1동 중/22 동남	59.04㎡	2026-10-19	41	0.2%	1.74억	매물 ↗
7	5.8억	1동 중/22 동남	59.04㎡	2026-10-12	41	0.2%	1.74억	매물 ↗
8	6억	1동 저/22 동동	59.04㎡	2026-10-16	40	0.2%	1.8억	매물 ↗
9	6억	1동 고/22 동동	59.04㎡	2026-10-24	40	0.2%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.5억

실거래중간 6.63억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3.6%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.65억

대출 3.85억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)보라매병원(신림선) 도보 25분 → 0회 환승 → 총 ~37분 · 자차 ~9분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.85억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.85억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.65억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 195만 × 24개월 중 이자 3,411만+ 취득세 405만 + 재산세 143만 = 보유비용 3,959만
3자산가치(2년 후)
5.5억 × (1 + 3.6%)² = 평가액 5.9억 → 상승분 4,031만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,031만 − 보유비용 3,959만 = 순익 72만÷ 자기자본 1.65억 → 연 ROE 0.2% (보수 -10.5% · 낙관 7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.9억 × 전세가율 45% = 보증금 2.66억잔존대출 3.72억 일부상환 · 이자부담 −71%월세전환 시 순현금 -24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3.6% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

92점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.65억) / 2.86억 = 42%→92점. 필요 자기자본 1.65억(매매 5.5억−대출 3.85억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

31점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.66억(평가 5.9억×전세가율 45%) / 잔존대출 3.72억 = 71%→31점

이자 40만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3.6% 상승(지역) 가정: 자산 +4,031만 − 보유비용 3,959만(이자 3,411만+취득세 405만+재산세 143만) = 순익 72만 / 자기자본 1.65억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

64점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 195만) / 실수령 565만 = 35%→64점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·171세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

43점

근거

보라매병원(신림선) 도보 25분→0회 환승→보라매병원 하차 7분 = 총 ~37분(자차 ~9분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→43점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1162m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 122(15)+카페500m 26(8)+병원1km 94(10)+약국500m 5(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 15·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.09억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3.6% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 1동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 3건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석