전체 매물 · 투자분석

2026-10-28 · 네이버 21,742건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

🚇 출퇴근 우선 — 통근 총 소요시간 오름차순(카카오 실경로/근사) — 통근 계산 불가 매물 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 699건 → 단지 71곳 중 상위 71곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

45점수e편한세상인창어반포레구리시 인창동 · 5년차 · 632세대

12억59.77㎡ · 저/25 · 서남ROE 1.4%전세 45%🚇 70분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.7억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

632세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 45% = 보증금 5.73억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.64억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.73억(평가 12.73억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.64억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,308만 − 보유비용 5,175만(이자 3,743만+취득세 1,120만+재산세 312만) = 순익 2,133만 / 자기자본 7.78억→연ROE 1.4%→34점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·632세대→100점 + 대단지 3 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

10점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

구리(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~90분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 206m(30)+편의점500m 25(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 381(15)+카페500m 90(8)+병원1km 175(10)+약국500m 24(7)+학원1km 252·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 105동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수갈매역아이파크매물 20건구리시 갈매동 · 8년차 · 1,196세대

9.3억8.5억 ~ 10억 · 85㎡ROE 0.8%전세 64%🚇 70분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.3억	803동 중/29 동남	84.88㎡	2026-10-13	43	0.8%	5.08억	매물 ↗
2	9.4억	807동 10/29 동남	84.94㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.18억	매물 ↗
3	9.4억	803동 고/29 서남	84.94㎡	2026-10-26	43	0.9%	5.18억	매물 ↗
4	9.5억	803동 6/29 서남	84.94㎡	2026-10-27	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	805동 고/29 서남	84.94㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.5억	804동 16/29 동남	84.92㎡	2026-10-15	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.7억	802동 10/29 서남	84.94㎡	2026-10-27	43	1%	5.48억	매물 ↗
8	9.8억	806동 21/29 서남	84.94㎡	2026-10-16	43	1%	5.58억	매물 ↗
9	9.8억	802동 고/29 서남	84.94㎡	2026-10-19	43	1%	5.58억	매물 ↗
10	10억	807동 22/29 동남	84.94㎡	2026-10-27	43	1%	5.78억	매물 ↗
11	10억	810동 27/29 서남	84.94㎡	2026-10-27	43	1%	5.78억	매물 ↗
12	10억	810동 26/29 서남	84.73㎡	2026-10-27	43	1%	5.78억	매물 ↗
13	10억	806동 24/29 남남	84.94㎡	2026-10-26	43	1%	5.78억	매물 ↗
14	10억	802동 9/29 서남	84.94㎡	2026-10-15	43	1%	5.78억	매물 ↗
15	10억	809동 22/29 서남	84.94㎡	2026-10-15	43	1%	5.78억	매물 ↗
16	8.5억	807동 2/29 서남	84.88㎡	2026-10-27	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
17	8.9억	805동 1/29 서남	84.73㎡	2026-10-19	42	0.7%	4.68억	매물 ↗
18	9억	804동 4/29 서남	84.94㎡	2026-10-23	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
19	9억	806동 6/29 남남	84.94㎡	2026-10-13	42	0.7%	4.78억	매물 ↗
20	9억	808동 7/29 동남	84.92㎡	2026-10-10	42	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.3억

실거래중간 8.87억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

14건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~70분 · 자차 ~112분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 823만 + 재산세 242만 = 보유비용 4,807만
3자산가치(2년 후)
9.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.87억 → 상승분 5,664만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,664만 − 보유비용 4,807만 = 순익 856만÷ 자기자본 5.08억 → 연 ROE 0.8% (보수 -4.9% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.87억 × 전세가율 64% = 보증금 6.31억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.23억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +120만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.08억) / 2.86억 = -77%→0점. 필요 자기자본 5.08억(매매 9.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.31억(평가 9.87억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.23억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,664만 − 보유비용 4,807만(이자 3,743만+취득세 823만+재산세 242만) = 순익 856만 / 자기자본 5.08억→연ROE 0.8%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

11점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.9%p→11점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 14건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

91점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,196세대→82점 + 대단지 9 = 91점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

10점

근거

갈매(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~70분(자차 ~112분·카카오 실경로)→10점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 207m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 36(8)+병원1km 29(10)+약국500m 6(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.93억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 803동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 14건네이버 매물 ↗

37점수인창5단지삼환신일매물 8건구리시 인창동 · 30년차 · 552세대

11억9.5억 ~ 12억 · 100~124㎡ROE 1.2%전세 65%~🚇 71분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	502동 5/17 남남	124.47㎡	2026-10-05	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	12억	508동 9/17 남남	124.47㎡	2026-10-13	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
3	12억	504동 2/18 동동	99.97㎡	2026-10-20	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	502동 11/17 남남	124.47㎡	2026-10-06	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	502동 중/17 남남	124.47㎡	2026-10-06	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	508동 9/17 남남	124.47㎡	2026-10-05	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	9.5억	504동 1/18 동동	99.97㎡	2026-10-27	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	10억	508동 1/17 남남	124.47㎡	2026-10-24	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

552세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~71분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 65% = 보증금 7.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +176만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.59억(평가 11.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 186%→100점

전액상환+현금 3.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,699만 − 보유비용 5,039만(이자 3,743만+취득세 1,010만+재산세 286만) = 순익 1,660만 / 자기자본 6.78억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·552세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

9점

근거

구리(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~71분(자차 ~93분·카카오 실경로)→9점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 265m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 47(8)+병원1km 172(10)+약국500m 15(7)+학원1km 244·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-05 · 502동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수구리역한양수자인리버시티매물 8건구리시 수택동 · 5년차 · 410세대

10.8억10.8억 ~ 12억 · 60㎡ROE 1.2%전세 52%🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.8억	105동 2/20 서남	59.99㎡	2026-10-15	45	1.2%	6.58억	매물 ↗
2	11.7억	104동 4/17 서남	59.98㎡	2026-10-23	45	1.3%	7.48억	매물 ↗
3	11.8억	105동 7/20 서남	59.99㎡	2026-09-28	45	1.3%	7.58억	매물 ↗
4	11.8억	102동 고/17 남남	59.98㎡	2026-10-01	45	1.3%	7.58억	매물 ↗
5	12억	102동 2/17 동남	59.98㎡	2026-10-22	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	107동 6/20 서남	59.99㎡	2026-10-20	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	12억	104동 고/17 남남	59.98㎡	2026-10-23	45	1.4%	7.78억	매물 ↗
8	12억	107동 저/20 서남	59.99㎡	2026-10-06	45	1.4%	7.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.8억

실거래중간 11.6억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

5년차

410세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.56억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 988만 + 재산세 281만 = 보유비용 5,011만
3자산가치(2년 후)
10.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.46억 → 상승분 6,577만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,577만 − 보유비용 5,011만 = 순익 1,566만÷ 자기자본 6.58억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.9% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.46억 × 전세가율 52% = 보증금 5.96억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.87억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +105만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.58억) / 2.86억 = -130%→0점. 필요 자기자본 6.58억(매매 10.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.96억(평가 11.46억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 146%→100점

전액상환+현금 1.87억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,577만 − 보유비용 5,011만(이자 3,743만+취득세 988만+재산세 281만) = 순익 1,566만 / 자기자본 6.58억→연ROE 1.2%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 5년차·410세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

6점

근거

구리(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~86분·카카오 실경로)→6점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 358m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 30(8)+병원1km 152(10)+약국500m 5(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 105동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 2건네이버 매물 ↗

41점수인창6단지주공매물 11건구리시 인창동 · 30년차 · 1,018세대

7.3억7.3억 ~ 8.3억 · 58~60㎡ROE -0.1%전세 65%~🚇 72분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	606동 2/20 남남	59.93㎡	2026-10-24	41	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.5억	603동 2/15 남남	58.14㎡	2026-10-15	40	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.7억	606동 8/20 남남	59.93㎡	2026-10-14	39	0.1%	3.48억	매물 ↗
4	7.7억	602동 1/15 남남	58.14㎡	2026-10-08	39	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	8억	609동 1/15 남남	58.14㎡	2026-10-20	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8억	603동 14/15 남남	58.14㎡	2026-10-01	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8.2억	603동 13/15 남남	58.14㎡	2026-10-26	37	0.4%	3.98억	매물 ↗
8	8.2억	607동 14/20 남남	59.76㎡	2026-10-21	37	0.4%	3.98억	매물 ↗
9	8.2억	608동 9/20 남남	59.93㎡	2026-10-13	37	0.4%	3.98억	매물 ↗
10	8.3억	601동 8/15 남남	58.14㎡	2026-10-27	36	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.3억	602동 7/15 남남	58.14㎡	2026-10-14	36	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,018세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 5분 → 2회 환승 → 총 ~72분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 65% = 보증금 5.03억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.95억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +65만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.03억(평가 7.74억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 123%→100점

전액상환+현금 0.95억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,446만 − 보유비용 4,535만(이자 3,743만+취득세 603만+재산세 190만) = 순익 -90만 / 자기자본 3.08억→연ROE -0.1%→22점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,018세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

7점

근거

구리(경춘) 도보 5분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~72분(자차 ~90분·카카오 실경로)→7점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 327m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 120(15)+카페500m 40(8)+병원1km 155(10)+약국500m 9(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.29억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 606동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수삼호매물 4건구리시 인창동 · 35년차 · 231세대

6억6억 ~ 6.5억 · 57㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	1동 중/15 서남	56.7㎡	2026-10-27	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6.5억	2동 9/13 서남	56.7㎡	2026-10-08	41	-1%	2.28억	매물 ↗
3	6.5억	1동 12/15 동남	56.7㎡	2026-10-08	41	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	1동 중/15 동남	56.7㎡	2026-10-20	41	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

231세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,654만 − 보유비용 4,337만(이자 3,721만+취득세 460만+재산세 156만) = 순익 -683만 / 자기자본 1.8억→연ROE -1.9%→8점

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·231세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

구리(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~85분·카카오 실경로)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 417m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 250(15)+카페500m 58(8)+병원1km 171(10)+약국500m 22(7)+학원1km 247·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수동문굿모닝힐1차매물 6건구리시 인창동 · 19년차 · 312세대

10.5억9.2억 ~ 10.5억 · 85㎡ROE 1.1%전세 65%🚇 73분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	102동 중/23 서남	84.98㎡	2026-10-13	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	9.2억	103동 5/24 남남	84.98㎡	2026-10-24	37	0.8%	4.98억	매물 ↗
3	9.8억	104동 16/17 남남	84.98㎡	2026-10-14	37	1%	5.58억	매물 ↗
4	10억	102동 7/23 서남	84.98㎡	2026-10-24	37	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	102동 21/23 서남	84.98㎡	2026-10-19	37	1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	102동 21/23 서남	84.98㎡	2026-10-14	37	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 8.4억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 6분 → 2회 환승 → 총 ~73분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 65% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +161만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,395만 − 보유비용 4,971만(이자 3,743만+취득세 955만+재산세 273만) = 순익 1,424만 / 자기자본 6.28억→연ROE 1.1%→32점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·312세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

4점

근거

구리(경춘) 도보 6분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~73분(자차 ~92분·카카오 실경로)→4점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 176(15)+카페500m 39(8)+병원1km 172(10)+약국500m 12(7)+학원1km 248·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 1건네이버 매물 ↗

46점수한라비발디매물 20건구리시 갈매동 · 10년차 · 1,075세대

7.5억7.5억 ~ 8.5억 · 75~85㎡ROE 0%전세 64%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	309동 저/20 서남	84.61㎡	2026-10-19	46	0%	3.28억	매물 ↗
2	7.6억	314동 저/12 동남	74.92㎡	2026-10-19	46	0.1%	3.38억	매물 ↗
3	7.6억	301동 저/12 동남	74.92㎡	2026-10-26	46	0.1%	3.38억	매물 ↗
4	7.7억	306동 중/29 서남	84.58㎡	2026-10-19	46	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	7.7억	302동 중/15 동남	84.64㎡	2026-10-19	46	0.1%	3.48억	매물 ↗
6	7.8억	307동 9/29 서남	84.58㎡	2026-10-27	45	0.2%	3.58억	매물 ↗
7	7.8억	305동 중/18 서남	84.81㎡	2026-10-21	45	0.2%	3.58억	매물 ↗
8	7.8억	301동 7/12 남남	74.92㎡	2026-10-12	45	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	8억	305동 1/18 서남	84.81㎡	2026-10-24	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	312동 20/25 서남	84.81㎡	2026-10-24	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	313동 4/15 동남	74.92㎡	2026-10-23	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	312동 중/25 서남	84.58㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	8억	313동 저/15 동남	74.92㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
14	8억	307동 저/29 동남	84.61㎡	2026-10-22	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
15	8억	303동 중/22 동남	84.58㎡	2026-10-13	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
16	8억	302동 저/15 동남	74.92㎡	2026-10-12	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
17	8.1억	308동 중/29 남남	74.92㎡	2026-10-26	44	0.4%	3.88억	매물 ↗
18	8.5억	309동 6/20 서남	84.61㎡	2026-10-27	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	303동 17/22 서남	84.58㎡	2026-10-27	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	303동 4/22 서남	84.81㎡	2026-10-26	42	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 7.85억

전세가율

64%

실측 전세계약

실거래(180일)

18건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,075세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~107분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 64% = 보증금 5.09억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +67만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.09억(평가 7.96억×전세가율 64%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,568만 − 보유비용 4,563만(이자 3,743만+취득세 625만+재산세 195만) = 순익 5만 / 자기자본 3.28억→연ROE 0.0%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

41점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 18건→41점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

90점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,075세대→82점 + 대단지 8 = 90점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

3점

근거

갈매(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~107분·카카오 실경로)→3점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 444m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 135(15)+카페500m 45(8)+병원1km 30(10)+약국500m 5(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 309동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 18건네이버 매물 ↗

38점수삼보매물 11건구리시 인창동 · 30년차 · 906세대

12억9.5억 ~ 12억 · 102~115㎡ROE 1.4%전세 62%🚇 74분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	307동 10/20 남남	114.69㎡	2026-10-08	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	10억	302동 9/20 남남	101.94㎡	2026-10-27	37	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	310동 2/17 남남	101.94㎡	2026-10-22	37	1%	5.78억	매물 ↗
4	10.3억	302동 16/20 동남	101.94㎡	2026-10-24	37	1.1%	6.08억	매물 ↗
5	11억	308동 9/17 남남	101.94㎡	2026-10-23	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	307동 20/20 동남	114.69㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	309동 16/17 동동	101.94㎡	2026-10-12	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	9.5억	303동 3/20 동동	101.94㎡	2026-10-06	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.6억	306동 2/20 서남	101.94㎡	2026-10-22	36	0.9%	5.38억	매물 ↗
10	9.7억	308동 3/17 동남	101.94㎡	2026-10-19	36	1%	5.48억	매물 ↗
11	9.7억	308동 3/17 남남	101.94㎡	2026-10-15	36	1%	5.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 9.65억

전세가율

62%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

906세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~74분 · 자차 ~95분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 62% = 보증금 7.89억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +189만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.89억(평가 12.73억×전세가율 62%) / 잔존대출 4.08억 = 193%→100점

전액상환+현금 3.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·906세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

2점

근거

구리(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~74분(자차 ~95분·카카오 실경로)→2점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 479m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 32(8)+병원1km 157(10)+약국500m 10(7)+학원1km 239·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.18억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 307동최근 실거래 2026-08-20 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수인창4단지주공매물 17건구리시 인창동 · 30년차 · 1,408세대

7.4억7.4억 ~ 8.5억 · 58~60㎡ROE -0.1%전세 65%~🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.4억	406동 2/15 서서	58.14㎡	2026-10-02	41	-0.1%	3.18억	매물 ↗
2	7.5억	410동 20/20 남남	59.97㎡	2026-10-19	41	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.5억	405동 3/15 남남	58.14㎡	2026-09-29	41	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.7억	403동 11/15 남남	58.14㎡	2026-10-19	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	7.7억	415동 14/20 남남	59.56㎡	2026-10-16	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
6	7.7억	407동 고/15 남남	58.14㎡	2026-10-12	40	0.1%	3.48억	매물 ↗
7	7.8억	413동 15/15 남남	59.98㎡	2026-10-22	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
8	7.8억	407동 15/15 남남	58.14㎡	2026-10-13	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	7.8억	402동 고/15 서서	58.14㎡	2026-10-08	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
10	7.9억	406동 2/15 서서	58.14㎡	2026-10-24	39	0.3%	3.68억	매물 ↗
11	8억	405동 11/15 남남	58.14㎡	2026-10-21	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	415동 5/20 남남	59.56㎡	2026-10-21	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	8억	416동 5/15 남남	59.98㎡	2026-09-29	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
14	8억	402동 5/15 서서	58.14㎡	2026-09-28	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
15	8억	413동 12/15 남남	59.98㎡	2026-09-29	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
16	8억	415동 5/20 남남	59.56㎡	2026-10-20	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
17	8.5억	405동 고/15 남남	58.14㎡	2026-10-12	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,408세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.18억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.18억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.18억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 614만 + 재산세 192만 = 보유비용 4,549만
3자산가치(2년 후)
7.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.85억 → 상승분 4,507만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,507만 − 보유비용 4,549만 = 순익 -42만÷ 자기자본 3.18억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.4% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.85억 × 전세가율 65% = 보증금 5.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +68만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

39점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.18억) / 2.86억 = -11%→39점. 필요 자기자본 3.18억(매매 7.4억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.1억(평가 7.85억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,507만 − 보유비용 4,549만(이자 3,743만+취득세 614만+재산세 192만) = 순익 -42만 / 자기자본 3.18억→연ROE -0.1%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

41점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,408세대→30점 + 대단지 11 = 41점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 518m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 29(8)+병원1km 140(10)+약국500m 9(7)+학원1km 232·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.28억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 406동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수원일매물 5건구리시 수택동 · 37년차 · 215세대

5억5억 ~ 6.5억 · 55~71㎡ROE -1.8%전세 47%🚇 75분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5억	나동 1/5 동동	55.26㎡	2026-10-17	40	-1.8%	1.5억	매물 ↗
2	5억	나동 3/5 동동	55.26㎡	2026-10-13	40	-1.8%	1.5억	매물 ↗
3	5.1억	마동 2/5 남남	58.32㎡	2026-10-20	39	-1.8%	1.53억	매물 ↗
4	5.5억	바동 저/5 남남	70.65㎡	2026-10-23	37	-1.9%	1.65억	매물 ↗
5	6.5억	바동 5/5 남남	70.65㎡	2026-10-13	35	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5억

실거래중간 5.2억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

37년차

215세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.5억

대출 3.5억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~75분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.5억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.5억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.5억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 177만 × 24개월 중 이자 3,101만+ 취득세 350만 + 재산세 130만 = 보유비용 3,581만
3자산가치(2년 후)
5억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.3억 → 상승분 3,045만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,045만 − 보유비용 3,581만 = 순익 -536만÷ 자기자본 1.5억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.3억 × 전세가율 47% = 보증금 2.49억잔존대출 3.38억 일부상환 · 이자부담 −74%월세전환 시 순현금 -19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

98점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.5억) / 2.86억 = 48%→98점. 필요 자기자본 1.5억(매매 5억−대출 3.5억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

34점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.49억(평가 5.3억×전세가율 47%) / 잔존대출 3.38억 = 74%→34점

이자 33만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,045만 − 보유비용 3,581만(이자 3,101만+취득세 350만+재산세 130만) = 순익 -536만 / 자기자본 1.5억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 177만) / 실수령 565만 = 31%→72점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 37년차·215세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~75분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

88점

근거

역 513m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 27(8)+병원1km 146(10)+약국500m 2(5)+학원1km 205·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=88점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.77억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 나동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 2건네이버 매물 ↗

49점수LH이스트힐매물 20건구리시 갈매동 · 10년차 · 1,444세대

6억6억 ~ 7.2억 · 52~60㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	202동 4/24 서남	51.79㎡	2026-10-21	49	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	202동 5/24 서남	51.79㎡	2026-10-19	49	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.2억	202동 19/24 서남	51.79㎡	2026-10-08	49	-1.6%	1.98억	매물 ↗
4	6.3억	204동 중/20 서남	51.79㎡	2026-10-09	49	-1.4%	2.08억	매물 ↗
5	6.4억	201동 고/18 동남	51.79㎡	2026-10-21	49	-1.2%	2.18억	매물 ↗
6	6.4억	201동 고/18 동남	51.79㎡	2026-10-26	49	-1.2%	2.18억	매물 ↗
7	6.5억	212동 고/16 서남	51.95㎡	2026-10-26	49	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	202동 23/24 서남	51.79㎡	2026-10-19	49	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	202동 7/24 서남	51.79㎡	2026-10-12	49	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	202동 중/24 서남	51.79㎡	2026-10-10	49	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.7억	213동 고/16 동남	51.95㎡	2026-09-30	49	-0.8%	2.48억	매물 ↗
12	6.8억	202동 저/24 서남	51.79㎡	2026-10-26	49	-0.6%	2.58억	매물 ↗
13	6.9억	203동 1/29 서남	59.8㎡	2026-10-21	49	-0.5%	2.68억	매물 ↗
14	6.98억	203동 중/29 서남	59.68㎡	2026-10-26	49	-0.4%	2.76억	매물 ↗
15	7억	212동 저/16 서남	59.89㎡	2026-10-17	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
16	7억	206동 7/29 서남	59.68㎡	2026-10-07	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
17	7억	210동 1/22 동남	59.8㎡	2026-10-05	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
18	7.1억	208동 고/19 서남	59.72㎡	2026-10-26	48	-0.3%	2.88억	매물 ↗
19	7.1억	206동 고/29 서남	59.68㎡	2026-10-21	48	-0.3%	2.88억	매물 ↗
20	7.2억	212동 13/16 서남	59.89㎡	2026-10-14	48	-0.2%	2.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

1,444세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~107분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 65% = 보증금 4.14억잔존대출 4.06억 전액상환 + 현금 0.08억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +27만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.14억(평가 6.37억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.06억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.08억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

93점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·1,444세대→82점 + 대단지 11 = 93점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~107분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 594m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 151(15)+카페500m 56(8)+병원1km 30(10)+약국500m 6(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.38억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수갈매와이시티매물 20건구리시 갈매동 · 9년차 · 382세대

7.45억7.45억 ~ 8.5억 · 75~85㎡ROE 0%전세 67%🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.45억	503동 1/19 서남	74.97㎡	2026-10-09	46	0%	3.23억	매물 ↗
2	7.45억	503동 1/19 서남	74.97㎡	2026-10-05	46	0%	3.23억	매물 ↗
3	7.7억	504동 4/20 동남	74.97㎡	2026-10-23	45	0.1%	3.48억	매물 ↗
4	7.7억	501동 18/24 동남	74.97㎡	2026-10-17	45	0.1%	3.48억	매물 ↗
5	7.7억	504동 4/20 동남	74.97㎡	2026-10-22	45	0.1%	3.48억	매물 ↗
6	7.7억	501동 18/24 동남	74.97㎡	2026-10-02	45	0.1%	3.48억	매물 ↗
7	8억	504동 8/20 동남	74.97㎡	2026-10-20	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	503동 12/19 서남	74.97㎡	2026-10-13	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8억	504동 9/20 동남	74.97㎡	2026-10-08	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	505동 10/20 동남	74.97㎡	2026-10-08	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	504동 8/20 동남	74.97㎡	2026-10-05	43	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8.05억	502동 10/25 서남	84.92㎡	2026-10-26	43	0.3%	3.83억	매물 ↗
13	8.1억	501동 고/24 동남	84.92㎡	2026-10-23	43	0.4%	3.88억	매물 ↗
14	8.1억	501동 고/24 동남	84.92㎡	2026-10-15	43	0.4%	3.88억	매물 ↗
15	8.1억	502동 10/25 서남	84.92㎡	2026-10-12	43	0.4%	3.88억	매물 ↗
16	8.3억	504동 20/20 서남	84.96㎡	2026-10-26	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
17	8.3억	505동 15/20 동남	84.92㎡	2026-10-20	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
18	8.3억	505동 15/20 동남	84.92㎡	2026-10-12	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
19	8.3억	504동 20/20 서남	84.96㎡	2026-10-12	42	0.5%	4.08억	매물 ↗
20	8.5억	501동 20/24 서남	84.96㎡	2026-10-24	41	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.45억

실거래중간 7.65억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

382세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.23억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~108분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.23억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 620만 + 재산세 194만 = 보유비용 4,556만
3자산가치(2년 후)
7.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.9억 → 상승분 4,537만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,537만 − 보유비용 4,556만 = 순익 -19만÷ 자기자본 3.23억 → 연 ROE 0% (보수 -7.3% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.9억 × 전세가율 67% = 보증금 5.3억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.21억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +76만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

37점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.23억) / 2.86억 = -13%→37점. 필요 자기자본 3.23억(매매 7.45억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.3억(평가 7.9억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 130%→100점

전액상환+현금 1.21억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,537만 − 보유비용 4,556만(이자 3,743만+취득세 620만+재산세 194만) = 순익 -19만 / 자기자본 3.23억→연ROE -0.0%→23점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

83점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·382세대→82점 = 83점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~108분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 567m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 27(8)+병원1km 27(10)+약국500m 4(7)+학원1km 102·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.39억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 503동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수남양i-좋은집매물 7건구리시 수택동 · 22년차 · 319세대

7억7억 ~ 8.5억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 1/12 남남	59.99㎡	2026-10-21	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.6억	105동 25/25 동동	59.99㎡	2026-10-27	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
3	7.6억	105동 25/25 동동	59.99㎡	2026-10-19	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
4	8.3억	104동 3/20 남남	84.99㎡	2026-10-23	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
5	8.3억	104동 20/20 남남	84.99㎡	2026-10-20	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	8.3억	103동 16/25 동남	84.99㎡	2026-10-10	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
7	8.5억	103동 저/25 동동	84.99㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

319세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·319세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 604m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 12(6)+병원1km 141(10)+약국500m 2(5)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수수택성원상떼빌(주상복합)매물 5건구리시 수택동 · 20년차 · 182세대

5.4억5.4억 ~ 6.2억 · 93㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	1동 2/15 서남	93.08㎡	2026-10-20	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.5억	1동 3/15 북북	93.08㎡	2026-09-28	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
3	5.6억	1동 3/15 남남	93.08㎡	2026-10-23	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.8억	1동 3/15 서북	93.08㎡	2026-10-16	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	6.2억	1동 4/15 북북	93.08㎡	2026-10-16	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래중간 4.75억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

182세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 65% = 보증금 3.72억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 5.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.66억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,289만 − 보유비용 3,883만(이자 3,349만+취득세 394만+재산세 140만) = 순익 -595만 / 자기자본 1.62억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·182세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 637m(24)+편의점500m 28(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 557(15)+카페500m 72(8)+병원1km 188(10)+약국500m 20(7)+학원1km 322·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 1동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

46점수갈매스타힐스매물 19건구리시 갈매동 · 9년차 · 1,018세대

7.2억7.2억 ~ 8.5억 · 75~85㎡ROE -0.2%전세 61%🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	401동 7/27 서남	74.98㎡	2026-10-12	46	-0.2%	2.98억	매물 ↗
2	7.7억	408동 2/21 남남	84.95㎡	2026-10-20	46	0.1%	3.48억	매물 ↗
3	7.9억	403동 14/26 동남	74.98㎡	2026-10-26	45	0.3%	3.68억	매물 ↗
4	7.9억	407동 중/17 남남	74.98㎡	2026-10-26	45	0.3%	3.68억	매물 ↗
5	8억	412동 20/25 남남	84.95㎡	2026-10-27	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8억	406동 2/17 남남	84.95㎡	2026-10-27	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8억	411동 3/18 남남	84.95㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	401동 11/27 서남	84.95㎡	2026-10-20	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8억	408동 18/21 남남	84.95㎡	2026-10-17	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	404동 14/23 동남	84.98㎡	2026-10-08	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	404동 14/23 동남	84.98㎡	2026-10-08	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	406동 2/17 남남	84.95㎡	2026-10-05	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	8억	401동 11/27 서남	84.95㎡	2026-10-02	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
14	8억	408동 18/21 서남	84.95㎡	2026-10-02	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
15	8.1억	409동 15/21 서남	84.95㎡	2026-10-24	44	0.4%	3.88억	매물 ↗
16	8.1억	409동 15/21 남남	84.95㎡	2026-10-02	44	0.4%	3.88억	매물 ↗
17	8.5억	409동 9/21 남남	84.95㎡	2026-10-22	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	407동 13/17 서남	74.98㎡	2026-10-20	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	407동 13/17 서남	74.98㎡	2026-10-02	42	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7.6억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-10-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

1,018세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~105분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,522만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,522만 = 순익 -137만÷ 자기자본 2.98억 → 연 ROE -0.2% (보수 -7.9% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 61% = 보증금 4.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

46점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.98억) / 2.86억 = -4%→46점. 필요 자기자본 2.98억(매매 7.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 7.64억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,385만 − 보유비용 4,522만(이자 3,743만+취득세 592만+재산세 187만) = 순익 -137만 / 자기자본 2.98억→연ROE -0.2%→21점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.9%p→1점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·1,018세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~105분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 644m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 144(15)+카페500m 35(8)+병원1km 31(10)+약국500m 5(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 401동최근 실거래 2026-10-17 · 180일 12건네이버 매물 ↗

43점수인창e-편한세상1차매물 4건구리시 인창동 · 22년차 · 154세대

6.9억6.9억 ~ 7.6억 · 60㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	101동 19/21 동남	59.97㎡	2026-10-23	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	7.2억	101동 6/21 동남	59.97㎡	2026-10-07	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
3	7.2억	101동 6/21 동동	59.97㎡	2026-10-02	42	-0.2%	2.98억	매물 ↗
4	7.6억	101동 12/21 동동	59.97㎡	2026-10-07	40	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

154세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 65% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 -279만 / 자기자본 2.68억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·154세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 626m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 35(8)+병원1km 155(10)+약국500m 11(7)+학원1km 233·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수하이스트빌(주상복합)매물 6건구리시 수택동 · 18년차 · 175세대

5.3억5.3억 ~ 6.2억 · 53~85㎡ROE -1.8%전세 65%~🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.3억	1동 15/15 동동	52.64㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
2	5.9억	1동 중/15 남남	64.97㎡	2026-10-08	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
3	6억	1동 중/15 서서	64.97㎡	2026-10-08	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
4	6억	1동 중/15 남남	64.97㎡	2026-10-07	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
5	6.2억	1동 중/15 서남	84.8㎡	2026-10-07	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
6	6.2억	1동 저/15 남남	84.8㎡	2026-10-07	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.3억

실거래중간 2.78억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

175세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.59억

대출 3.71억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.71억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.71억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.59억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 188만 × 24개월 중 이자 3,287만+ 취득세 383만 + 재산세 138만 = 보유비용 3,808만
3자산가치(2년 후)
5.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.62억 → 상승분 3,228만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,228만 − 보유비용 3,808만 = 순익 -580만÷ 자기자본 1.59억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.62억 × 전세가율 65% = 보증금 3.65억잔존대출 3.59억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

94점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.59억) / 2.86억 = 44%→94점. 필요 자기자본 1.59억(매매 5.3억−대출 3.71억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.65억(평가 5.62억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.59억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,228만 − 보유비용 3,808만(이자 3,287만+취득세 383만+재산세 138만) = 순익 -580만 / 자기자본 1.59억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

67점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 188만) / 실수령 565만 = 33%→67점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·175세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 708m(24)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 416(15)+카페500m 50(8)+병원1km 174(10)+약국500m 16(7)+학원1km 291·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 1동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수e편한세상수택센트럴파크매물 20건구리시 수택동 · 6년차 · 733세대

10억9.5억 ~ 11.5억 · 60~85㎡ROE 1%전세 49%🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	108동 8/29 남남	59.95㎡	2026-10-27	43	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	108동 저/29 남남	59.97㎡	2026-10-27	43	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	108동 중/29 남남	59.95㎡	2026-10-24	43	1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	102동 중/25 서남	59.95㎡	2026-10-08	43	1%	5.78억	매물 ↗
5	10.2억	109동 저/18 남남	74.93㎡	2026-10-27	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
6	10.2억	107동 고/27 남남	59.95㎡	2026-10-27	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
7	10.2억	107동 저/27 남남	59.95㎡	2026-10-27	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
8	10.2억	108동 고/29 동남	59.97㎡	2026-10-27	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
9	10.2억	102동 중/25 남남	59.95㎡	2026-10-27	43	1.1%	5.98억	매물 ↗
10	10.3억	107동 12/27 남남	59.95㎡	2026-10-26	43	1.1%	6.08억	매물 ↗
11	10.5억	102동 중/25 남남	59.95㎡	2026-10-26	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	11억	110동 고/25 서남	84.96㎡	2026-10-19	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	105동 고/27 남남	84.96㎡	2026-10-08	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11.2억	110동 중/25 동남	84.94㎡	2026-10-27	43	1.3%	6.98억	매물 ↗
15	11.5억	104동 25/29 남남	84.94㎡	2026-10-27	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
16	11.5억	110동 저/25 남남	84.94㎡	2026-10-27	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
17	11.5억	104동 중/29 남남	84.96㎡	2026-10-27	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
18	11.5억	110동 중/25 동남	84.94㎡	2026-10-27	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
19	11.5억	110동 고/25 남남	84.94㎡	2026-10-27	43	1.3%	7.28억	매물 ↗
20	9.5억	108동 중/29 남남	59.95㎡	2026-10-12	42	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 11.2억

전세가율

49%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

6년차

733세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 49% = 보증금 5.2억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.2억(평가 10.61억×전세가율 49%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,090만 − 보유비용 4,903만(이자 3,743만+취득세 900만+재산세 260만) = 순익 1,187만 / 자기자본 5.78억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

86점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 6년차·733세대→82점 + 대단지 4 = 86점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 711m(24)+편의점500m 32(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 562(15)+카페500m 80(8)+병원1km 205(10)+약국500m 21(7)+학원1km 324·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 108동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 3건네이버 매물 ↗

42점수수택주공매물 6건구리시 수택동 · 26년차 · 420세대

6.3억6.3억 ~ 8억 · 60~85㎡ROE -1.4%전세 65%🚇 78분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.3억	101동 4/25 서남	59.89㎡	2026-10-08	42	-1.4%	2.08억	매물 ↗
2	6.3억	101동 4/25 남남	59.89㎡	2026-10-27	42	-1.4%	2.08억	매물 ↗
3	7.2억	102동 6/25 동동	84.85㎡	2026-09-29	41	-0.2%	2.98억	매물 ↗
4	7.2억	102동 저/25 동동	84.85㎡	2026-10-15	41	-0.2%	2.98억	매물 ↗
5	7.5억	102동 7/25 동동	84.85㎡	2026-10-20	39	0%	3.28억	매물 ↗
6	8억	102동 21/25 동동	84.85㎡	2026-10-06	37	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.3억

실거래중간 6.18억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

420세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~78분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.41억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.08억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 493만 + 재산세 164만 = 보유비용 4,399만
3자산가치(2년 후)
6.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.68억 → 상승분 3,837만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,837만 − 보유비용 4,399만 = 순익 -563만÷ 자기자본 2.08억 → 연 ROE -1.4% (보수 -11.2% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.68억 × 전세가율 65% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.26억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

77점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.08억) / 2.86억 = 27%→77점. 필요 자기자본 2.08억(매매 6.3억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 6.68억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→81점

전액상환+현금 0.26억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,837만 − 보유비용 4,399만(이자 3,743만+취득세 493만+재산세 164만) = 순익 -563만 / 자기자본 2.08억→연ROE -1.4%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·420세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~78분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 704m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 140(15)+카페500m 20(8)+병원1km 138(10)+약국500m 11(7)+학원1km 198·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.35억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 101동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 1건네이버 매물 ↗

48점수갈매6단지매물 20건구리시 갈매동 · 8년차 · 1,033세대

7억7억 ~ 8.3억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 66%🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	607동 20/27 서남	59.98㎡	2026-10-26	48	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.3억	602동 15/23 서남	59.98㎡	2026-10-16	47	-0.1%	3.08억	매물 ↗
3	7.5억	607동 6/27 동남	84.96㎡	2026-10-27	46	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.5억	607동 5/27 동남	84.96㎡	2026-10-24	46	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	607동 5/27 동남	84.96㎡	2026-10-24	46	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	607동 6/27 동남	84.96㎡	2026-10-05	46	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.6억	604동 19/25 동남	59.98㎡	2026-10-07	46	0.1%	3.38억	매물 ↗
8	7.7억	610동 11/22 서남	74.95㎡	2026-10-16	46	0.1%	3.48억	매물 ↗
9	7.7억	610동 11/22 서남	74.95㎡	2026-10-20	46	0.1%	3.48억	매물 ↗
10	7.9억	605동 2/26 서남	84.96㎡	2026-10-26	45	0.3%	3.68억	매물 ↗
11	8억	605동 3/26 서남	84.96㎡	2026-10-27	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	608동 16/26 동남	84.96㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	8억	603동 13/22 동남	84.96㎡	2026-10-24	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
14	8억	602동 7/23 동남	74.95㎡	2026-10-17	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
15	8억	604동 11/25 동남	84.96㎡	2026-10-13	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
16	8억	608동 16/26 동남	84.96㎡	2026-10-20	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
17	8억	603동 13/22 동남	84.96㎡	2026-09-30	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
18	8.3억	607동 18/27 동남	84.96㎡	2026-10-26	43	0.5%	4.08억	매물 ↗
19	8.3억	605동 22/26 서남	84.96㎡	2026-10-20	43	0.5%	4.08억	매물 ↗
20	8.3억	607동 27/27 동남	84.96㎡	2026-10-02	43	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.57억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

9건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

8년차

1,033세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~108분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 66% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.43억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 9건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

89점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 8년차·1,033세대→82점 + 대단지 7 = 89점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~108분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 748m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 69(15)+카페500m 17(8)+병원1km 25(10)+약국500m 1(2)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 607동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 9건네이버 매물 ↗

43점수구리인창동문굿모닝힐2차매물 9건구리시 인창동 · 19년차 · 209세대

6.6억6.6억 ~ 8.5억 · 74~85㎡ROE -0.9%전세 65%🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.6억	201동 1/17 남남	84.96㎡	2026-10-22	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
2	7.1억	204동 16/16 서남	74.14㎡	2026-10-23	42	-0.3%	2.88억	매물 ↗
3	7.45억	204동 3/16 서남	84.96㎡	2026-10-26	41	0%	3.23억	매물 ↗
4	7.45억	204동 3/16 서남	84.96㎡	2026-10-14	41	0%	3.23억	매물 ↗
5	7.5억	204동 11/16 서남	74.14㎡	2026-10-24	41	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	204동 6/16 서남	74.14㎡	2026-09-29	41	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.6억	204동 12/16 서서	74.14㎡	2026-10-07	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
8	8.1억	204동 14/16 서남	74.14㎡	2026-10-10	38	0.4%	3.88억	매물 ↗
9	8.5억	204동 13/16 동남	74.14㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.6억

실거래중간 8.4억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

19년차

209세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~83분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.62억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.38억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 526만 + 재산세 172만 = 보유비용 4,440만
3자산가치(2년 후)
6.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 7억 → 상승분 4,019만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,019만 − 보유비용 4,440만 = 순익 -421만÷ 자기자본 2.38억 → 연 ROE -0.9% (보수 -9.8% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7억 × 전세가율 65% = 보증금 4.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +44만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

67점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.38억) / 2.86억 = 17%→67점. 필요 자기자본 2.38억(매매 6.6억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

88점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.55억(평가 7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 111%→88점

전액상환+현금 0.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

16점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,019만 − 보유비용 4,440만(이자 3,743만+취득세 526만+재산세 172만) = 순익 -421만 / 자기자본 2.38억→연ROE -0.9%→16점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 19년차·209세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~83분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 751m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 26(8)+병원1km 147(10)+약국500m 14(7)+학원1km 229·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 201동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수인창1단지주공매물 15건구리시 인창동 · 30년차 · 1,344세대

6.5억6.5억 ~ 8.5억 · 58~60㎡ROE -1%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	115동 1/15 동남	58.14㎡	2026-10-14	43	-1%	2.28억	매물 ↗
2	7.55억	104동 2/20 서남	59.93㎡	2026-10-02	40	0%	3.33억	매물 ↗
3	7.6억	105동 1/20 남남	59.76㎡	2026-10-06	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
4	7.83억	101동 고/20 서서	59.93㎡	2026-10-24	39	0.2%	3.61억	매물 ↗
5	8억	115동 고/15 남남	58.14㎡	2026-10-27	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8억	110동 6/15 남남	58.14㎡	2026-10-15	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8.1억	115동 9/15 동남	58.14㎡	2026-10-27	38	0.4%	3.88억	매물 ↗
8	8.15억	105동 7/20 남남	59.76㎡	2026-10-02	38	0.4%	3.93억	매물 ↗
9	8.3억	111동 10/20 서남	59.93㎡	2026-10-23	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.3억	110동 고/15 남남	58.14㎡	2026-10-12	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
11	8.3억	111동 10/20 서남	59.93㎡	2026-10-22	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
12	8.35억	101동 13/20 서서	59.93㎡	2026-10-21	37	0.5%	4.13억	매물 ↗
13	8.5억	115동 고/15 남남	58.14㎡	2026-10-26	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	103동 6/20 서남	59.56㎡	2026-10-16	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.5억	111동 고/20 남남	59.56㎡	2026-10-19	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

1,344세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 65% = 보증금 4.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +41만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

85점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.48억(평가 6.9억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 110%→85점

전액상환+현금 0.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,959만 − 보유비용 4,427만(이자 3,743만+취득세 515만+재산세 169만) = 순익 -468만 / 자기자본 2.28억→연ROE -1.0%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

40점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·1,344세대→30점 + 대단지 10 = 40점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 197m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 26(8)+병원1km 106(10)+약국500m 8(7)+학원1km 206·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 115동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수동방매물 6건구리시 교문동 · 28년차 · 307세대

6.2억6.2억 ~ 7.5억 · 60~85㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	101동 중/22 남남	59.97㎡	2026-10-09	42	-1.6%	1.98억	매물 ↗
2	6.2억	102동 저/22 남남	59.97㎡	2026-09-28	42	-1.6%	1.98억	매물 ↗
3	6.7억	102동 저/22 남남	59.97㎡	2026-10-07	41	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	7억	102동 저/22 서서	84.96㎡	2026-10-09	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7.5억	101동 저/22 서서	84.54㎡	2026-10-16	39	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	102동 고/22 서서	84.54㎡	2026-10-13	39	0%	3.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

307세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 12분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,386만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 65% = 보증금 4.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +32만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

78점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.28억(평가 6.58억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 105%→78점

전액상환+현금 0.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,776만 − 보유비용 4,386만(이자 3,743만+취득세 482만+재산세 161만) = 순익 -610만 / 자기자본 1.98억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·307세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 12분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 762m(24)+편의점500m 29(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 458(15)+카페500m 61(8)+병원1km 195(10)+약국500m 11(7)+학원1km 275·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.36억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-09 · 101동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 4건네이버 매물 ↗

36점수인창포레리움매물 5건구리시 인창동 · 29년차 · 1,229세대

8.6억8.6억 ~ 9.3억 · 85㎡ROE 0.6%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.6억	210동 1/20 남남	84.99㎡	2026-10-24	36	0.6%	4.38억	매물 ↗
2	8.6억	210동 3/20 남남	84.99㎡	2026-10-08	36	0.6%	4.38억	매물 ↗
3	9억	208동 5/20 서서	84.99㎡	2026-10-27	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	9억	213동 2/20 남남	84.99㎡	2026-10-06	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9.3억	209동 17/20 서서	84.99㎡	2026-10-13	36	0.8%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

1,229세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,712만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 5,237만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,237만 − 보유비용 4,712만 = 순익 525만÷ 자기자본 4.38억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.38억) / 2.86억 = -53%→0점. 필요 자기자본 4.38억(매매 8.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,237만 − 보유비용 4,712만(이자 3,743만+취득세 746만+재산세 224만) = 순익 525만 / 자기자본 4.38억→연ROE 0.6%→28점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

39점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·1,229세대→30점 + 대단지 9 = 39점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~92분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 376m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 123(15)+카페500m 19(8)+병원1km 91(10)+약국500m 7(7)+학원1km 208·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 210동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수현대매물 6건구리시 인창동 · 24년차 · 598세대

10억9.5억 ~ 10억 · 82㎡ROE 1%전세 55%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	101동 고/25 서남	82.08㎡	2026-10-14	38	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	106동 고/21 동남	82.08㎡	2026-10-02	38	1%	5.78억	매물 ↗
3	9.5억	107동 4/15 서남	82.08㎡	2026-10-27	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	9.5억	104동 7/25 동남	82.08㎡	2026-10-10	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
5	9.5억	105동 13/25 동남	82.08㎡	2026-10-07	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.6억	106동 중/21 서남	82.08㎡	2026-10-23	37	0.9%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 9.08억

전세가율

55%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

598세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 55% = 보증금 5.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +100만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.83억(평가 10.61억×전세가율 55%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·598세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 264m(30)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 165(15)+카페500m 34(8)+병원1km 136(10)+약국500m 13(7)+학원1km 210·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.06억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 101동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 3건네이버 매물 ↗

44점수구리갈매푸르지오매물 20건구리시 갈매동 · 9년차 · 921세대

8억8억 ~ 11.5억 · 85~113㎡ROE 0.3%전세 72%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	704동 3/25 서남	84.96㎡	2026-10-22	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.1억	701동 11/25 서남	84.58㎡	2026-10-24	44	0.4%	3.88억	매물 ↗
3	11.5억	710동 23/25 남남	113.21㎡	2026-10-26	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
4	11.5억	701동 12/25 남남	113.21㎡	2026-10-24	44	1.3%	7.28억	매물 ↗
5	8.25억	701동 13/25 서남	84.58㎡	2026-10-27	43	0.4%	4.03억	매물 ↗
6	9.5억	701동 9/25 남남	99.59㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9.6억	709동 18/25 남남	99.59㎡	2026-10-24	43	0.9%	5.38억	매물 ↗
8	9.7억	704동 23/25 서남	99.61㎡	2026-10-19	43	1%	5.48억	매물 ↗
9	9.8억	709동 10/25 동남	99.59㎡	2026-10-23	43	1%	5.58억	매물 ↗
10	10억	704동 12/25 서남	99.61㎡	2026-10-16	43	1%	5.78억	매물 ↗
11	10.5억	704동 12/25 서남	99.61㎡	2026-10-22	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	10.5억	706동 12/25 남남	99.59㎡	2026-10-21	43	1.1%	6.28억	매물 ↗
13	10.8억	710동 4/25 동남	113.21㎡	2026-10-26	43	1.2%	6.58억	매물 ↗
14	11억	710동 5/25 남남	113.21㎡	2026-10-26	43	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	8.35억	709동 17/25 서남	84.58㎡	2026-10-19	42	0.5%	4.13억	매물 ↗
16	8.4억	702동 24/25 서남	84.58㎡	2026-10-24	42	0.5%	4.18억	매물 ↗
17	8.5억	702동 16/25 서남	84.76㎡	2026-10-24	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	701동 22/25 서남	84.76㎡	2026-10-22	42	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.9억	704동 18/25 서남	84.58㎡	2026-10-27	42	0.7%	4.68억	매물 ↗
20	9억	705동 4/25 서남	84.76㎡	2026-10-22	42	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.5억

전세가율

72%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

9년차

921세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~97분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 72% = 보증금 6.11억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +112만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.11억(평가 8.49억×전세가율 72%) / 잔존대출 4.08억 = 150%→100점

전액상환+현금 2.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,872만 − 보유비용 4,631만(이자 3,743만+취득세 680만+재산세 208만) = 순익 241만 / 자기자본 3.78억→연ROE 0.3%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 9년차·921세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~97분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 862m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 18(8)+병원1km 25(10)+약국500m 1(2)+학원1km 99·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 704동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 8건네이버 매물 ↗

38점수구리더샵그린포레1단지구리시 인창동 · 11년차 · 236세대

8.6억84.97㎡ · 6/20 · 남남ROE 0.6%전세 65%~🚇 81분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.02억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 746만 + 재산세 224만 = 보유비용 4,712만
3자산가치(2년 후)
8.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.12억 → 상승분 5,237만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,237만 − 보유비용 4,712만 = 순익 525만÷ 자기자본 4.38억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.5% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.12억 × 전세가율 65% = 보증금 5.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +104만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.38억) / 2.86억 = -53%→0점. 필요 자기자본 4.38억(매매 8.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.93억(평가 9.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 145%→100점

전액상환+현금 1.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

28점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·236세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~89분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 909m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 74(15)+카페500m 25(8)+병원1km 104(10)+약국500m 12(7)+학원1km 179·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수구리더샵그린포레2단지구리시 인창동 · 11년차 · 171세대

7.95억84.98㎡ · 18/20 · 서남ROE 0.3%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.95억

실거래중간 7.7억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

171세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.73억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~82분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.57억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.73억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 675만 + 재산세 207만 = 보유비용 4,624만
3자산가치(2년 후)
7.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.43억 → 상승분 4,842만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,842만 − 보유비용 4,624만 = 순익 218만÷ 자기자본 3.73억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.4% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.43억 × 전세가율 65% = 보증금 5.48억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.4억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +84만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

20점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.73억) / 2.86억 = -30%→20점. 필요 자기자본 3.73억(매매 7.95억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.48억(평가 8.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 134%→100점

전액상환+현금 1.4억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,842만 − 보유비용 4,624만(이자 3,743만+취득세 675만+재산세 207만) = 순익 218만 / 자기자본 3.73억→연ROE 0.3%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·171세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~82분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 977m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 19(8)+병원1km 89(10)+약국500m 10(7)+학원1km 114·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.22억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 202동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 1건네이버 매물 ↗

36점수동원베네스트매물 9건구리시 인창동 · 22년차 · 572세대

7.3억7.3억 ~ 8.7억 · 60~85㎡ROE -0.1%전세 47%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	105동 고/20 동동	59.81㎡	2026-10-24	36	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.5억	104동 23/23 동동	59.81㎡	2026-10-26	36	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.5억	106동 8/22 남남	59.81㎡	2026-10-16	36	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.5억	104동 중/23 동동	59.81㎡	2026-09-30	36	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	104동 중/23 동동	59.81㎡	2026-09-29	36	0%	3.28억	매물 ↗
6	8.4억	105동 2/20 동동	84.98㎡	2026-10-07	34	0.5%	4.18억	매물 ↗
7	8.4억	105동 중/20 동동	84.98㎡	2026-10-06	34	0.5%	4.18억	매물 ↗
8	8.7억	103동 25/25 남남	84.98㎡	2026-10-21	34	0.6%	4.48억	매물 ↗
9	8.5억	101동 9/19 동동	84.98㎡	2026-10-26	33	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.45억

전세가율

47%

실측 전세계약

실거래(180일)

6건

최근 2026-10-08

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

572세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 47% = 보증금 3.64억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −89%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.64억(평가 7.74억×전세가율 47%) / 잔존대출 4.08억 = 89%→56점

이자 17만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 6건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·572세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 16분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 585m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 142(15)+카페500m 28(8)+병원1km 138(10)+약국500m 10(7)+학원1km 221·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 105동최근 실거래 2026-10-08 · 180일 6건네이버 매물 ↗

36점수아름마을일신건영1차매물 20건구리시 인창동 · 27년차 · 441세대

9.8억8억 ~ 10억 · 85~135㎡ROE 1%전세 48%🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.8억	702동 13/20 서남	134.86㎡	2026-10-07	36	1%	5.58억	매물 ↗
2	9.8억	701동 8/23 동남	134.86㎡	2026-10-07	36	1%	5.58억	매물 ↗
3	9.8억	701동 중/23 동남	134.86㎡	2026-10-09	36	1%	5.58억	매물 ↗
4	9.9억	701동 11/23 남남	134.86㎡	2026-10-13	36	1%	5.68억	매물 ↗
5	9.9억	701동 중/23 동남	134.86㎡	2026-09-30	36	1%	5.68억	매물 ↗
6	10억	702동 8/20 서남	134.86㎡	2026-10-12	36	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	701동 고/23 남남	134.86㎡	2026-10-15	36	1%	5.78억	매물 ↗
8	9.3억	701동 15/23 동남	134.86㎡	2026-10-13	35	0.8%	5.08억	매물 ↗
9	9.3억	701동 고/23 동남	134.86㎡	2026-10-10	35	0.8%	5.08억	매물 ↗
10	9.3억	701동 고/23 동남	134.86㎡	2026-10-21	35	0.8%	5.08억	매물 ↗
11	9.5억	702동 3/20 서남	134.86㎡	2026-10-12	35	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	701동 5/23 동남	134.86㎡	2026-10-02	35	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9억	701동 21/23 남남	134.86㎡	2026-10-14	34	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9억	701동 고/23 남남	134.86㎡	2026-10-12	34	0.7%	4.78억	매물 ↗
15	9.2억	701동 고/23 동남	134.86㎡	2026-10-21	34	0.8%	4.98억	매물 ↗
16	8억	702동 저/20 서남	84.99㎡	2026-10-02	33	0.3%	3.78억	매물 ↗
17	8.3억	701동 2/23 남남	134.86㎡	2026-10-14	33	0.5%	4.08억	매물 ↗
18	8.5억	702동 7/20 서남	134.86㎡	2026-10-27	32	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	703동 중/23 남남	84.99㎡	2026-10-26	32	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	702동 7/20 서남	134.86㎡	2026-10-10	32	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.8억

실거래중간 7.6억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

441세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.86억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 878만 + 재산세 255만 = 보유비용 4,875만
3자산가치(2년 후)
9.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.4억 → 상승분 5,968만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,968만 − 보유비용 4,875만 = 순익 1,093만÷ 자기자본 5.58억 → 연 ROE 1% (보수 -4.5% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.4억 × 전세가율 48% = 보증금 4.99억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.58억) / 2.86억 = -95%→0점. 필요 자기자본 5.58억(매매 9.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.99억(평가 10.4억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,968만 − 보유비용 4,875만(이자 3,743만+취득세 878만+재산세 255만) = 순익 1,093만 / 자기자본 5.58억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·441세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 17분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 400m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 139(15)+카페500m 27(8)+병원1km 68(10)+약국500m 10(7)+학원1km 204·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.58억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 702동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 4건네이버 매물 ↗

44점수구리일성매물 7건구리시 교문동 · 27년차 · 330세대

6.2억6.2억 ~ 9.5억 · 60~134㎡ROE -1.6%전세 76%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.2억	102동 21/22 서서	59.8㎡	2026-10-24	44	-1.6%	1.98억	매물 ↗
2	8억	102동 저/22 서서	84.85㎡	2026-10-09	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8.2억	101동 22/22 서서	134.4㎡	2026-10-16	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
4	8.2억	101동 22/22 서서	134.4㎡	2026-10-23	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
5	9.5억	101동 5/22 서서	134.4㎡	2026-10-14	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	8.5억	101동 17/22 서서	134.4㎡	2026-10-23	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	9억	102동 1/22 서서	84.85㎡	2026-10-23	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.2억

실거래중간 6억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-01

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.34억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 1.98억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 482만 + 재산세 161만 = 보유비용 4,386만
3자산가치(2년 후)
6.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.58억 → 상승분 3,776만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,776만 − 보유비용 4,386만 = 순익 -610만÷ 자기자본 1.98억 → 연 ROE -1.6% (보수 -11.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.58억 × 전세가율 76% = 보증금 5억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.91억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +63만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

81점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.98억) / 2.86억 = 31%→81점. 필요 자기자본 1.98억(매매 6.2억−대출 4.22억·DSR 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5억(평가 6.58억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 122%→100점

전액상환+현금 0.91억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·330세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 18분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~85분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 778m(24)+편의점500m 26(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 260(15)+카페500m 47(8)+병원1km 195(10)+약국500m 11(7)+학원1km 283·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-10-01 · 180일 2건네이버 매물 ↗

43점수아름마을LG매물 12건구리시 인창동 · 27년차 · 482세대

5.7억5.7억 ~ 9억 · 60~122㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.7억	202동 고/23 서남	59.87㎡	2026-09-28	43	-1.9%	1.71억	매물 ↗
2	5.8억	202동 14/23 동남	59.87㎡	2026-09-28	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗
3	5.9억	202동 고/23 서남	59.87㎡	2026-10-19	42	-1.9%	1.77억	매물 ↗
4	7억	204동 2/23 서남	84.95㎡	2026-10-12	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	204동 10/23 남남	84.95㎡	2026-09-29	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7.6억	201동 21/23 남남	121.74㎡	2026-10-26	39	0.1%	3.38억	매물 ↗
7	7.6억	201동 고/23 남남	121.74㎡	2026-10-24	39	0.1%	3.38억	매물 ↗
8	7.8억	201동 11/23 남남	121.74㎡	2026-10-26	38	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	7.8억	201동 11/23 남남	121.74㎡	2026-10-08	38	0.2%	3.58억	매물 ↗
10	8억	203동 14/23 남남	84.95㎡	2026-10-27	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	201동 15/23 남남	121.74㎡	2026-10-08	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	9억	201동 22/23 남남	121.74㎡	2026-10-01	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

482세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.71억

대출 3.99억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.99억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.99억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.71억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 202만 × 24개월 중 이자 3,535만+ 취득세 427만 + 재산세 148만 = 보유비용 4,110만
3자산가치(2년 후)
5.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.05억 → 상승분 3,471만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,471만 − 보유비용 4,110만 = 순익 -639만÷ 자기자본 1.71억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.05억 × 전세가율 65% = 보증금 3.93억잔존대출 3.86억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +26만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

90점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.71억) / 2.86억 = 40%→90점. 필요 자기자본 1.71억(매매 5.7억−대출 3.99억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.93억(평가 6.05억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.86억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,471만 − 보유비용 4,110만(이자 3,535만+취득세 427만+재산세 148만) = 순익 -639만 / 자기자본 1.71억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

61점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 202만) / 실수령 565만 = 36%→61점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·482세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 18분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~84분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 662m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 83(15)+카페500m 18(8)+병원1km 82(10)+약국500m 6(7)+학원1km 209·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.4억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수교문금호어울림매물 13건구리시 교문동 · 17년차 · 276세대

7억7억 ~ 10억 · 85~124㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 저/12 동남	84.76㎡	2026-10-19	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.3억	102동 저/12 서남	84.96㎡	2026-10-16	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
3	7.5억	103동 저/12 동남	84.76㎡	2026-10-12	41	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.8억	104동 고/12 동남	84.76㎡	2026-10-12	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
5	8억	105동 고/12 동남	84.96㎡	2026-10-08	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	9억	103동 고/12 동남	84.96㎡	2026-10-08	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9.5억	101동 중/12 동남	103.41㎡	2026-09-30	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
8	9.5억	101동 중/12 동남	103.41㎡	2026-10-24	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	10억	101동 고/12 남남	123.83㎡	2026-10-08	37	1%	5.78억	매물 ↗
10	8.5억	101동 3/12 동남	123.83㎡	2026-10-07	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	104동 저/12 동남	84.76㎡	2026-10-23	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
12	8.5억	101동 3/12 동남	123.83㎡	2026-10-07	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
13	8.7억	104동 저/12 남남	84.76㎡	2026-10-08	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

276세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·276세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~81분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1097m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 69(15)+카페500m 24(8)+병원1km 47(10)+약국500m 11(7)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

39점수인창e-편한세상2차매물 13건구리시 인창동 · 20년차 · 621세대

11.5억8.9억 ~ 12억 · 59~115㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	104동 21/21 동남	114.82㎡	2026-10-23	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	104동 21/21 동남	114.82㎡	2026-10-15	39	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	12억	107동 3/22 동동	114.82㎡	2026-10-24	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
4	12억	104동 14/21 동남	114.82㎡	2026-10-12	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
5	12억	107동 3/22 동남	114.82㎡	2026-10-16	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	9.7억	102동 중/25 서남	84.36㎡	2026-10-19	38	1%	5.48억	매물 ↗
7	10억	108동 9/22 서남	84.36㎡	2026-10-10	38	1%	5.78억	매물 ↗
8	10억	107동 중/22 동남	84.36㎡	2026-10-21	38	1%	5.78억	매물 ↗
9	11억	104동 13/21 동남	114.82㎡	2026-10-27	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
10	11억	107동 중/22 동남	114.82㎡	2026-10-06	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
11	8.9억	108동 1/22 서남	84.36㎡	2026-10-27	37	0.7%	4.68억	매물 ↗
12	9.1억	108동 1/22 서남	84.36㎡	2026-10-05	37	0.8%	4.88억	매물 ↗
13	9.2억	103동 중/14 동남	59.33㎡	2026-10-26	37	0.8%	4.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

621세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 65% = 보증금 7.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.93억(평가 12.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +7,004만 − 보유비용 5,107만(이자 3,743만+취득세 1,065만+재산세 299만) = 순익 1,897만 / 자기자본 7.28억→연ROE 1.3%→33점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·621세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 17분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 236m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 134(15)+카페500m 26(8)+병원1km 52(10)+약국500m 8(7)+학원1km 194·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수성원2차매물 8건구리시 인창동 · 26년차 · 461세대

7.5억7.5억 ~ 11억 · 60~135㎡ROE 0%전세 56%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.5억	105동 중/23 동동	59.97㎡	2026-10-23	37	0%	3.28억	매물 ↗
2	11억	103동 20/23 남남	134.64㎡	2026-10-10	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	9.5억	103동 10/23 남남	134.64㎡	2026-10-06	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
4	10억	101동 12/23 남남	134.64㎡	2026-10-24	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	103동 9/23 남남	134.64㎡	2026-10-23	36	1%	5.78억	매물 ↗
6	10억	106동 15/19 남남	84.99㎡	2026-10-06	36	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	106동 고/19 남남	84.99㎡	2026-10-05	36	1%	5.78억	매물 ↗
8	8.5억	105동 중/23 동동	59.97㎡	2026-10-27	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.5억

실거래중간 9.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

461세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.25억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 625만 + 재산세 195만 = 보유비용 4,563만
3자산가치(2년 후)
7.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.96억 → 상승분 4,568만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,568만 − 보유비용 4,563만 = 순익 5만÷ 자기자본 3.28억 → 연 ROE 0% (보수 -7.2% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.96억 × 전세가율 56% = 보증금 4.46억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +40만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

36점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.28억) / 2.86억 = -14%→36점. 필요 자기자본 3.28억(매매 7.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

84점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.46억(평가 7.96억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 109%→84점

전액상환+현금 0.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

23점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

3점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.7%p→3점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·461세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 17분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 110m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 129(15)+카페500m 27(8)+병원1km 52(10)+약국500m 9(7)+학원1km 195·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 105동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 2건네이버 매물 ↗

36점수쌍용(440)매물 2건구리시 수택동 · 30년차 · 241세대

8.2억8.2억 ~ 8.3억 · 85㎡ROE 0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.2억	101동 2/20 동남	84.69㎡	2026-10-27	36	0.4%	3.98억	매물 ↗
2	8.3억	101동 중/20 동남	84.69㎡	2026-10-27	36	0.5%	4.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

241세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~83분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.74억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 702만 + 재산세 213만 = 보유비용 4,658만
3자산가치(2년 후)
8.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.7억 → 상승분 4,994만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,994만 − 보유비용 4,658만 = 순익 336만÷ 자기자본 3.98억 → 연 ROE 0.4% (보수 -6% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.7억 × 전세가율 65% = 보증금 5.65억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.8% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.8%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

11점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.98억) / 2.86억 = -39%→11점. 필요 자기자본 3.98억(매매 8.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.65억(평가 8.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,994만 − 보유비용 4,658만(이자 3,743만+취득세 702만+재산세 213만) = 순익 336만 / 자기자본 3.98억→연ROE 0.4%→26점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

7점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.3%p→7점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·241세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 17분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~83분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 738m(24)+편의점500m 23(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 280(15)+카페500m 50(8)+병원1km 192(10)+약국500m 14(7)+학원1km 297·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.19억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

46점수갈매더샵나인힐스매물 15건구리시 갈매동 · 10년차 · 857세대

7.2억7.2억 ~ 8.5억 · 70~85㎡ROE -0.2%전세 61%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.2억	2002동 10/25 서남	69.58㎡	2026-10-21	46	-0.2%	2.98억	매물 ↗
2	7.3억	2001동 고/25 서남	69.58㎡	2026-10-09	46	-0.1%	3.08억	매물 ↗
3	7.4억	2002동 11/25 서남	69.58㎡	2026-10-26	46	-0.1%	3.18억	매물 ↗
4	8억	2006동 5/25 동남	84.78㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	2006동 6/25 동남	84.36㎡	2026-10-26	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8억	2007동 17/25 동남	82.07㎡	2026-10-21	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
7	8억	2003동 23/25 남남	84.36㎡	2026-10-21	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	2004동 3/25 동남	84.78㎡	2026-10-10	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8억	2006동 6/25 동남	84.36㎡	2026-10-12	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	2003동 23/25 남남	84.36㎡	2026-10-08	44	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8.1억	2002동 18/25 남남	84.36㎡	2026-10-27	43	0.4%	3.88억	매물 ↗
12	8.1억	2006동 14/25 동남	84.78㎡	2026-10-26	43	0.4%	3.88억	매물 ↗
13	8.2억	2008동 23/25 서남	84.78㎡	2026-10-27	43	0.4%	3.98억	매물 ↗
14	8.2억	2005동 12/25 남남	84.78㎡	2026-10-24	43	0.4%	3.98억	매물 ↗
15	8.5억	2005동 20/25 서남	84.78㎡	2026-10-13	42	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.2억

실거래중간 7.5억

전세가율

61%

실측 전세계약

실거래(180일)

12건

최근 2026-09-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

857세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.98억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~106분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.04억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.98억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 592만 + 재산세 187만 = 보유비용 4,522만
3자산가치(2년 후)
7.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.64억 → 상승분 4,385만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,385만 − 보유비용 4,522만 = 순익 -137만÷ 자기자본 2.98억 → 연 ROE -0.2% (보수 -7.9% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.64억 × 전세가율 61% = 보증금 4.66억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.57억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +49만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

46점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.98억) / 2.86억 = -4%→46점. 필요 자기자본 2.98억(매매 7.2억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.66억(평가 7.64억×전세가율 61%) / 잔존대출 4.08억 = 114%→92점

전액상환+현금 0.57억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

21점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

1점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.9%p→1점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 12건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

88점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·857세대→82점 + 대단지 6 = 88점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~106분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1118m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 10(4)+카페500m 6(3)+병원1km 15(10)+약국500m 1(2)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.07억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 2002동최근 실거래 2026-09-22 · 180일 12건네이버 매물 ↗

46점수인창칸타빌더헤리티지매물 20건구리시 인창동 · 3년차 · 375세대

7.8억7.8억 ~ 10억 · 59~85㎡ROE 0.2%전세 69%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	105동 2/25 남남	59.42㎡	2026-10-23	46	0.2%	3.58억	매물 ↗
2	8억	105동 5/25 서남	59.93㎡	2026-10-15	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	104동 저/25 동남	59.93㎡	2026-10-10	45	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8.1억	105동 14/25 동남	59.42㎡	2026-10-24	45	0.4%	3.88억	매물 ↗
5	8.3억	105동 21/25 동남	59.93㎡	2026-10-19	44	0.5%	4.08억	매물 ↗
6	9.2억	102동 10/21 남남	74.91㎡	2026-10-03	44	0.8%	4.98억	매물 ↗
7	9.4억	101동 9/22 남남	84.97㎡	2026-10-22	44	0.9%	5.18억	매물 ↗
8	9.5억	101동 4/22 남남	84.97㎡	2026-10-24	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
9	9.5억	103동 9/19 남남	84.97㎡	2026-10-20	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	103동 고/19 남남	84.97㎡	2026-10-15	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	102동 3/21 동남	74.91㎡	2026-10-06	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	101동 저/22 남남	84.97㎡	2026-10-03	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.5억	103동 중/19 남남	84.97㎡	2026-10-19	44	0.9%	5.28억	매물 ↗
14	9.8억	103동 고/19 남남	84.97㎡	2026-10-08	44	1%	5.58억	매물 ↗
15	10억	103동 7/19 남남	84.97㎡	2026-10-12	44	1%	5.78억	매물 ↗
16	10억	103동 7/19 남남	84.97㎡	2026-10-10	44	1%	5.78억	매물 ↗
17	10억	103동 중/19 남남	84.97㎡	2026-10-10	44	1%	5.78억	매물 ↗
18	8.5억	102동 1/21 남남	74.91㎡	2026-10-19	43	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.7억	102동 고/21 남남	74.91㎡	2026-09-29	43	0.6%	4.48억	매물 ↗
20	8.8억	102동 저/21 남남	74.91㎡	2026-10-16	43	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 8.7억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-10-05

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

375세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 4,603만 = 순익 147만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 69% = 보증금 5.71억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +94만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.71억(평가 8.28억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,750만 − 보유비용 4,603만(이자 3,743만+취득세 658만+재산세 203만) = 순익 147만 / 자기자본 3.58억→연ROE 0.2%→25점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·375세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 18분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~86분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 802m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 76(15)+카페500m 17(8)+병원1km 92(10)+약국500m 6(7)+학원1km 213·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 105동최근 실거래 2026-10-05 · 180일 7건네이버 매물 ↗

40점수건영매물 11건구리시 인창동 · 32년차 · 573세대

6.45억6.45억 ~ 8억 · 72~84㎡ROE -1.1%전세 60%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.45억	102동 저/18 남남	71.89㎡	2026-10-10	40	-1.1%	2.23억	매물 ↗
2	6.9억	104동 2/15 동동	83.87㎡	2026-10-23	40	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.9억	104동 4/15 동동	83.87㎡	2026-10-23	40	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	6.9억	104동 2/15 동동	83.87㎡	2026-10-06	40	-0.5%	2.68억	매물 ↗
5	6.95억	105동 3/18 동동	83.87㎡	2026-10-19	40	-0.5%	2.73억	매물 ↗
6	7.3억	105동 8/18 남남	83.87㎡	2026-10-23	39	-0.1%	3.08억	매물 ↗
7	7.3억	101동 3/15 남남	83.87㎡	2026-10-22	39	-0.1%	3.08억	매물 ↗
8	7.3억	101동 10/15 남남	83.87㎡	2026-10-08	39	-0.1%	3.08억	매물 ↗
9	7.5억	105동 8/18 남남	83.87㎡	2026-10-23	39	0%	3.28억	매물 ↗
10	8억	105동 2/18 동동	83.87㎡	2026-10-16	37	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	104동 저/15 남남	83.87㎡	2026-09-29	37	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.45억

실거래중간 6.65억

전세가율

60%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

573세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.23억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~94분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.51억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.23억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 510만 + 재산세 168만 = 보유비용 4,420만
3자산가치(2년 후)
6.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.84억 → 상승분 3,928만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,928만 − 보유비용 4,420만 = 순익 -492만÷ 자기자본 2.23억 → 연 ROE -1.1% (보수 -10.5% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.84억 × 전세가율 60% = 보증금 4.11억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

72점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.23억) / 2.86억 = 22%→72점. 필요 자기자본 2.23억(매매 6.45억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

72점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.11억(평가 6.84억×전세가율 60%) / 잔존대출 4.08억 = 101%→72점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,928만 − 보유비용 4,420만(이자 3,743만+취득세 510만+재산세 168만) = 순익 -492만 / 자기자본 2.23억→연ROE -1.1%→15점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·573세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~94분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 179m(30)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 87(15)+카페500m 21(8)+병원1km 52(10)+약국500m 4(7)+학원1km 192·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.1억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 102동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 1건네이버 매물 ↗

37점수원일가대라곡매물 19건구리시 인창동 · 21년차 · 533세대

8.9억8.5억 ~ 9.7억 · 60~138㎡ROE 0.7%전세 67%🚇 85분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.9억	201동 3/17 남남	84.56㎡	2026-10-21	37	0.7%	4.68억	매물 ↗
2	8.9억	201동 3/17 남남	84.56㎡	2026-10-05	37	0.7%	4.68억	매물 ↗
3	9억	202동 17/17 남남	84.56㎡	2026-10-15	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	9억	203동 4/15 남남	84.56㎡	2026-10-07	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9억	201동 16/17 남남	84.56㎡	2026-09-29	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
6	9억	204동 저/13 남남	138.48㎡	2026-10-13	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9억	203동 4/15 남남	84.56㎡	2026-10-07	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	201동 16/17 남남	84.56㎡	2026-10-05	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9.5억	204동 11/13 남남	138.48㎡	2026-10-27	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
10	9.5억	201동 14/17 남남	84.56㎡	2026-10-02	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
11	9.5억	204동 13/13 남남	138.48㎡	2026-10-15	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
12	9.5억	204동 11/13 남남	138.48㎡	2026-10-05	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
13	9.7억	202동 6/17 남남	84.56㎡	2026-10-22	37	1%	5.48억	매물 ↗
14	8.5억	203동 1/15 남남	84.56㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.5억	203동 5/15 남남	59.99㎡	2026-10-13	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
16	8.5억	207동 저/15 동동	59.99㎡	2026-10-01	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
17	8.5억	203동 5/15 남남	59.99㎡	2026-10-05	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	203동 1/15 남남	84.56㎡	2026-10-05	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	207동 저/15 동동	59.99㎡	2026-10-05	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.9억

실거래중간 8.19억

전세가율

67%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-03

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

533세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~85분 · 자차 ~90분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.23억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.68억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 779만 + 재산세 231만 = 보유비용 4,753만
3자산가치(2년 후)
8.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.44억 → 상승분 5,420만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,420만 − 보유비용 4,753만 = 순익 667만÷ 자기자본 4.68억 → 연 ROE 0.7% (보수 -5.2% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.44억 × 전세가율 67% = 보증금 6.33억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +121만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.68억) / 2.86억 = -63%→0점. 필요 자기자본 4.68억(매매 8.9억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.33억(평가 9.44억×전세가율 67%) / 잔존대출 4.08억 = 155%→100점

전액상환+현금 2.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

29점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,420만 − 보유비용 4,753만(이자 3,743만+취득세 779만+재산세 231만) = 순익 667만 / 자기자본 4.68억→연ROE 0.7%→29점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

10점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.0%p→10점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·533세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~85분(자차 ~90분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 278m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 6(10)+음식점500m 71(15)+카페500m 17(8)+병원1km 50(10)+약국500m 4(7)+학원1km 183·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 201동최근 실거래 2026-07-03 · 180일 1건네이버 매물 ↗

41점수아름마을성원1차매물 5건구리시 인창동 · 27년차 · 190세대

5.6억5.6억 ~ 9억 · 60~85㎡ROE -1.9%전세 56%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	303동 1/23 서남	59.95㎡	2026-10-19	41	-1.9%	1.68억	매물 ↗
2	5.7억	303동 18/23 서남	59.95㎡	2026-10-05	40	-1.9%	1.71억	매물 ↗
3	7억	302동 7/23 서남	84.75㎡	2026-10-13	38	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	301동 저/23 서남	84.75㎡	2026-10-10	38	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	9억	301동 22/23 남남	84.75㎡	2026-10-12	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 9.7억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-17

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

190세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 56% = 보증금 3.33억잔존대출 3.79억 일부상환 · 이자부담 −88%월세전환 시 순현금 +2만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

54점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.33억(평가 5.94억×전세가율 56%) / 잔존대출 3.79억 = 88%→54점

이자 17만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +3,410만 − 보유비용 4,035만(이자 3,473만+취득세 416만+재산세 146만) = 순익 -624만 / 자기자본 1.68억→연ROE -1.9%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·190세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 20분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~84분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 642m(24)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 72(15)+카페500m 17(8)+병원1km 64(10)+약국500m 6(7)+학원1km 189·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.03억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 303동최근 실거래 2026-09-17 · 180일 2건네이버 매물 ↗

40점수구리태영데시앙매물 6건구리시 수택동 · 12년차 · 272세대

10억8.3억 ~ 10.5억 · 85㎡ROE 1%전세 66%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	104동 14/18 남남	84.86㎡	2026-10-13	40	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	102동 13/18 동남	84.86㎡	2026-09-29	40	1%	5.78억	매물 ↗
3	10.5억	102동 중/18 남남	84.91㎡	2026-09-28	40	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	8.3억	102동 16/18 동남	84.86㎡	2026-10-13	39	0.5%	4.08억	매물 ↗
5	9.5억	103동 5/18 남남	84.91㎡	2026-09-28	39	0.9%	5.28억	매물 ↗
6	9.6억	102동 8/18 동남	84.86㎡	2026-10-27	39	0.9%	5.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래중간 7.98억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

272세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 66% = 보증금 7억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.92억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +150만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7억(평가 10.61억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 171%→100점

전액상환+현금 2.92억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·272세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~85분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1188m(15)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 25(8)+병원1km 66(10)+약국500m 11(7)+학원1km 186·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 104동최근 실거래 2026-08-26 · 180일 1건네이버 매물 ↗

39점수아차산어울림매물 8건구리시 교문동 · 16년차 · 299세대

7.8억7.8억 ~ 10억 · 85㎡ROE 0.2%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.8억	102동 4/12 남남	84.85㎡	2026-10-23	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
2	8.3억	103동 4/12 남남	84.85㎡	2026-10-15	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
3	9억	106동 중/12 남남	84.85㎡	2026-09-28	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
4	10억	101동 12/12 남남	84.85㎡	2026-10-12	37	1%	5.78억	매물 ↗
5	10억	107동 고/12 동남	84.85㎡	2026-10-12	37	1%	5.78억	매물 ↗
6	8.5억	103동 11/12 남남	84.85㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
7	8.5억	106동 11/12 남남	84.85㎡	2026-10-07	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
8	8.7억	106동 중/12 남남	84.85㎡	2026-10-24	36	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.8억

실거래중간 8.75억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.46억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.58억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 658만 + 재산세 203만 = 보유비용 4,603만
3자산가치(2년 후)
7.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.28억 → 상승분 4,750만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,750만 − 보유비용 4,603만 = 순익 147만÷ 자기자본 3.58억 → 연 ROE 0.2% (보수 -6.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.28억 × 전세가율 65% = 보증금 5.38억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.29억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +80만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

25점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.58억) / 2.86억 = -25%→25점. 필요 자기자본 3.58억(매매 7.8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.38억(평가 8.28억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 132%→100점

전액상환+현금 1.29억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

25점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

5점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.5%p→5점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·299세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~87분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 1177m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 20(8)+병원1km 41(10)+약국500m 1(2)+학원1km 56·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 2건네이버 매물 ↗

39점수토평주공매물 3건구리시 수택동 · 24년차 · 693세대

7.3억7.3억 ~ 8억 · 60㎡ROE -0.1%전세 56%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	501동 3/20 남남	59.92㎡	2026-10-22	39	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.45억	502동 고/18 서남	59.92㎡	2026-10-23	39	0%	3.23억	매물 ↗
3	8억	503동 15/18 동남	59.92㎡	2026-10-15	38	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.1억

전세가율

56%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-09-18

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

693세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~93분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 56% = 보증금 4.34억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.25억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +35만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

80점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.34억(평가 7.74억×전세가율 56%) / 잔존대출 4.08억 = 106%→80점

전액상환+현금 0.25억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·693세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~93분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1184m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 46(10)+약국500m 7(7)+학원1km 108·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.74억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 501동최근 실거래 2026-09-18 · 180일 2건네이버 매물 ↗

38점수아름마을일신건영2차매물 9건구리시 인창동 · 25년차 · 189세대

6.5억6.5억 ~ 9.3억 · 56~115㎡ROE -1%전세 48%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.5억	601동 2/11 서남	56.12㎡	2026-10-27	38	-1%	2.28억	매물 ↗
2	6.9억	602동 12/20 동동	79.57㎡	2026-10-12	37	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	7억	601동 고/11 서남	56.12㎡	2026-10-26	37	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7.3억	601동 4/11 서남	56.12㎡	2026-10-16	36	-0.1%	3.08억	매물 ↗
5	7.3억	601동 중/11 서남	56.12㎡	2026-10-13	36	-0.1%	3.08억	매물 ↗
6	7.5억	602동 9/20 남남	79.57㎡	2026-10-27	36	0%	3.28억	매물 ↗
7	9.3억	602동 중/20 남남	114.72㎡	2026-09-30	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
8	7.8억	602동 저/20 남남	79.57㎡	2026-10-19	35	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	9억	602동 고/20 남남	114.72㎡	2026-10-24	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.5억

실거래중간 7.6억

전세가율

48%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-11

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

189세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.55억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.28억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 515만 + 재산세 169만 = 보유비용 4,427만
3자산가치(2년 후)
6.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.9억 → 상승분 3,959만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,959만 − 보유비용 4,427만 = 순익 -468만÷ 자기자본 2.28억 → 연 ROE -1% (보수 -10.3% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.9억 × 전세가율 48% = 보증금 3.31억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −81%월세전환 시 순현금 -10만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

70점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.28억) / 2.86억 = 20%→70점. 필요 자기자본 2.28억(매매 6.5억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

44점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.31억(평가 6.9억×전세가율 48%) / 잔존대출 4.08억 = 81%→44점

이자 29만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

15점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.7%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·189세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 19분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~88분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 463m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 90(15)+카페500m 21(8)+병원1km 54(10)+약국500m 8(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 601동최근 실거래 2026-09-11 · 180일 4건네이버 매물 ↗

42점수영풍마드레빌1차매물 5건구리시 수택동 · 23년차 · 251세대

7억7억 ~ 8억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	603동 1/24 남남	84.96㎡	2026-10-10	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.6억	603동 6/24 남남	84.96㎡	2026-10-20	40	0.1%	3.38억	매물 ↗
3	7.8억	603동 5/24 남남	84.96㎡	2026-10-19	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
4	8억	603동 12/24 남남	84.96㎡	2026-10-06	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	603동 12/24 남남	84.96㎡	2026-10-27	38	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.25억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

1건

최근 2026-08-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

251세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~86분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·251세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~86분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1271m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 12(6)+병원1km 33(10)+약국500m 3(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 603동최근 실거래 2026-08-10 · 180일 1건네이버 매물 ↗

42점수아름마을원일매물 20건구리시 인창동 · 28년차 · 777세대

6.7억6.7억 ~ 9.5억 · 60~181㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	105동 13/23 서남	59.81㎡	2026-10-21	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	6.7억	104동 3/21 서남	59.81㎡	2026-10-19	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	7.5억	101동 저/23 동동	84.75㎡	2026-10-17	40	0%	3.28억	매물 ↗
4	7.5억	101동 11/23 동남	84.75㎡	2026-10-20	40	0%	3.28억	매물 ↗
5	7.5억	103동 저/23 동남	84.75㎡	2026-10-22	40	0%	3.28억	매물 ↗
6	7.5억	103동 중/23 동남	84.75㎡	2026-10-16	40	0%	3.28억	매물 ↗
7	7.8억	101동 고/23 동남	84.75㎡	2026-10-23	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
8	7.8억	103동 2/23 동남	84.75㎡	2026-10-13	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
9	7.8억	101동 2/23 서남	174.37㎡	2026-10-12	39	0.2%	3.58억	매물 ↗
10	8억	103동 8/23 서남	174.37㎡	2026-10-22	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	103동 저/23 동남	84.75㎡	2026-09-29	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8.9억	101동 고/23 서남	181.48㎡	2026-10-13	36	0.7%	4.68억	매물 ↗
13	9억	101동 19/23 서남	181.48㎡	2026-10-12	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
14	9.3억	103동 중/23 서남	174.37㎡	2026-10-12	36	0.8%	5.08억	매물 ↗
15	9.5억	103동 4/23 서남	140.17㎡	2026-10-19	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
16	9.5억	101동 16/23 서남	181.48㎡	2026-10-06	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
17	8.5억	103동 중/23 서남	174.37㎡	2026-10-21	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
18	8.5억	103동 7/23 서남	140.17㎡	2026-10-08	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
19	8.5억	101동 6/23 서남	181.48㎡	2026-10-06	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
20	8.5억	101동 11/23 서남	174.37㎡	2026-10-08	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

777세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 65% = 보증금 4.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +47만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

90점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.62억(평가 7.11억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 113%→90점

전액상환+현금 0.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,454만(이자 3,743만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -373만 / 자기자본 2.48억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·777세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

89점

근거

역 599m(24)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 14(7)+병원1km 51(10)+약국500m 6(7)+학원1km 142·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=89점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수동양매물 5건구리시 인창동 · 24년차 · 485세대

8억8억 ~ 9.5억 · 85㎡ROE 0.3%전세 57%🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	103동 저/25 서남	84.98㎡	2026-10-24	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	8.2억	103동 4/25 동동	84.98㎡	2026-10-23	38	0.4%	3.98억	매물 ↗
3	8.3억	103동 24/25 서남	84.98㎡	2026-10-21	37	0.5%	4.08억	매물 ↗
4	9억	103동 21/25 동동	84.98㎡	2026-10-20	37	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9.5억	104동 고/25 남남	84.98㎡	2026-10-13	37	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래중간 8.1억

전세가율

57%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-09-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

485세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 20분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 57% = 보증금 4.84억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.75억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.84억(평가 8.49억×전세가율 57%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→98점

전액상환+현금 0.75억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·485세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 20분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 344m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 89(15)+카페500m 19(8)+병원1km 47(10)+약국500m 7(7)+학원1km 147·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 2026-09-12 · 180일 5건네이버 매물 ↗

42점수아름마을인창래미안매물 17건구리시 인창동 · 26년차 · 816세대

7억7억 ~ 8.5억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	501동 3/25 남남	84.95㎡	2026-10-27	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7.1억	403동 3/16 동동	59.98㎡	2026-10-02	41	-0.3%	2.88억	매물 ↗
3	7.3억	501동 1/25 남남	84.95㎡	2026-10-23	41	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.3억	501동 저/25 남남	84.95㎡	2026-10-21	41	-0.1%	3.08억	매물 ↗
5	7.4억	504동 중/19 동동	59.98㎡	2026-10-20	40	-0.1%	3.18억	매물 ↗
6	7.9억	503동 6/22 남남	84.95㎡	2026-10-08	38	0.3%	3.68억	매물 ↗
7	8억	402동 3/25 동동	84.95㎡	2026-10-27	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
8	8억	502동 저/25 동동	84.95㎡	2026-10-26	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
9	8억	404동 25/25 남남	84.95㎡	2026-10-02	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
10	8억	505동 3/20 남남	84.95㎡	2026-09-28	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
11	8억	404동 6/25 동동	84.95㎡	2026-10-02	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
12	8억	402동 3/25 동동	84.95㎡	2026-10-21	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
13	8억	505동 3/20 서남	84.95㎡	2026-10-06	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
14	8.5억	501동 중/25 남남	84.95㎡	2026-10-15	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
15	8.5억	401동 24/25 남남	84.95㎡	2026-10-13	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
16	8.5억	404동 저/25 동동	84.95㎡	2026-10-09	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
17	8.5억	401동 24/25 남남	84.95㎡	2026-09-28	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

816세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·816세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 22분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 558m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 16(8)+병원1km 41(10)+약국500m 5(7)+학원1km 107·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 501동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수우림매물 3건구리시 수택동 · 27년차 · 266세대

6억6억 ~ 6.3억 · 60㎡ROE -1.9%전세 53%🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6억	102동 7/13 남남	59.74㎡	2026-10-26	38	-1.9%	1.8억	매물 ↗
2	6억	102동 7/13 남남	59.74㎡	2026-10-17	38	-1.9%	1.8억	매물 ↗
3	6.3억	101동 11/17 동남	59.74㎡	2026-10-23	38	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6억

실거래중간 6억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-10

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.8억

대출 4.2억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.2억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.2억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.8억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 213만 × 24개월 중 이자 3,721만+ 취득세 460만 + 재산세 156만 = 보유비용 4,337만
3자산가치(2년 후)
6억 × (1 + 3%)² = 평가액 6.37억 → 상승분 3,654만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,654만 − 보유비용 4,337만 = 순익 -683만÷ 자기자본 1.8억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.9% · 낙관 4.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 6.37억 × 전세가율 53% = 보증금 3.37억잔존대출 4.06억 일부상환 · 이자부담 −83%월세전환 시 순현금 -6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.6% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.6%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

87점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.8억) / 2.86억 = 37%→87점. 필요 자기자본 1.8억(매매 6억−대출 4.2억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

47점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.37억(평가 6.37억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.06억 = 83%→47점

이자 26만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

8점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

56점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 213만) / 실수령 565만 = 38%→56점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·266세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 21분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~85분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 989m(15)+편의점500m 22(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 38(8)+병원1km 93(10)+약국500m 13(7)+학원1km 227·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 102동최근 실거래 2026-10-10 · 180일 2건네이버 매물 ↗

35점수구리두산매물 9건구리시 교문동 · 35년차 · 434세대

8.5억8.5억 ~ 9억 · 60㎡ROE 0.6%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8.5억	103동 1/5 남남	59.99㎡	2026-09-29	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
2	8.8억	104동 중/5 남남	59.99㎡	2026-10-10	35	0.7%	4.58억	매물 ↗
3	8.9억	112동 5/5 남남	59.99㎡	2026-10-27	35	0.7%	4.68억	매물 ↗
4	8.9억	111동 5/5 남남	59.99㎡	2026-10-19	35	0.7%	4.68억	매물 ↗
5	8.9억	102동 저/5 남남	59.99㎡	2026-10-10	35	0.7%	4.68억	매물 ↗
6	9억	108동 5/5 남남	59.99㎡	2026-10-27	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9억	107동 고/5 남남	59.99㎡	2026-09-30	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	9억	107동 저/5 남남	59.99㎡	2026-09-29	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
9	9억	107동 저/5 남남	59.99㎡	2026-09-28	35	0.7%	4.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

434세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

4.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.95억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 4.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 735만 + 재산세 221만 = 보유비용 4,699만
3자산가치(2년 후)
8.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 9.02억 → 상승분 5,177만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,177만 − 보유비용 4,699만 = 순익 478만÷ 자기자본 4.28억 → 연 ROE 0.6% (보수 -5.7% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 9.02억 × 전세가율 65% = 보증금 5.86억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.78억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +101만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.7% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.7%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

1점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 4.28억) / 2.86억 = -49%→1점. 필요 자기자본 4.28억(매매 8.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.86억(평가 9.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 143%→100점

전액상환+현금 1.78억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

27점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,177만 − 보유비용 4,699만(이자 3,743만+취득세 735만+재산세 221만) = 순익 478만 / 자기자본 4.28억→연ROE 0.6%→27점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

9점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.1%p→9점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·434세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 22분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~85분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 662m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 144(15)+카페500m 50(8)+병원1km 146(10)+약국500m 12(7)+학원1km 258·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)35/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.14억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

33점수럭키매물 3건구리시 수택동 · 34년차 · 608세대

7.3억7.3억 ~ 7.6억 · 59㎡ROE -0.1%전세 42%🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.3억	3동 중/12 동남	59.34㎡	2026-10-19	33	-0.1%	3.08억	매물 ↗
2	7.5억	2동 9/12 동남	59.34㎡	2026-10-13	33	0%	3.28억	매물 ↗
3	7.6억	4동 저/12 동남	59.34㎡	2026-10-27	32	0.1%	3.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.3억

실거래중간 7.3억

전세가율

42%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

608세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~34분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.11억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 603만 + 재산세 190만 = 보유비용 4,535만
3자산가치(2년 후)
7.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.74억 → 상승분 4,446만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,446만 − 보유비용 4,535만 = 순익 -90만÷ 자기자본 3.08억 → 연 ROE -0.1% (보수 -7.7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.74억 × 전세가율 42% = 보증금 3.25억잔존대출 4.08억 일부상환 · 이자부담 −80%월세전환 시 순현금 -12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

42점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.08억) / 2.86억 = -8%→42점. 필요 자기자본 3.08억(매매 7.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

42점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.25억(평가 7.74억×전세가율 42%) / 잔존대출 4.08억 = 80%→42점

이자 31만/월 잔존

자본수익(ROE)가중치 22%

22점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

2점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.8%p→2점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·608세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 22분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~34분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 627m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 193(15)+카페500m 44(8)+병원1km 101(10)+약국500m 14(7)+학원1km 261·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)33/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.91억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 3동최근 실거래 2026-08-25 · 180일 3건네이버 매물 ↗

41점수SK,신일매물 11건구리시 토평동 · 25년차 · 492세대

7.6억7.6억 ~ 8.5억 · 85㎡ROE 0.1%전세 65%~🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7.6억	203동 5/21 남남	84.74㎡	2026-10-01	41	0.1%	3.38억	매물 ↗
2	8억	202동 19/22 남남	84.74㎡	2026-10-22	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
3	8억	203동 6/21 남남	84.74㎡	2026-10-26	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
4	8억	202동 6/22 남남	84.74㎡	2026-09-30	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
5	8억	202동 6/22 남남	84.74㎡	2026-10-20	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
6	8.1억	202동 5/22 남남	84.74㎡	2026-10-22	38	0.4%	3.88억	매물 ↗
7	8.4억	203동 19/21 남남	84.74㎡	2026-10-26	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
8	8.4억	204동 중/21 남남	84.74㎡	2026-10-20	37	0.5%	4.18억	매물 ↗
9	8.5억	205동 3/22 남남	84.96㎡	2026-10-15	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	205동 11/22 남남	84.74㎡	2026-10-06	36	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	205동 21/22 동동	84.96㎡	2026-10-01	36	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

492세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.32억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 636만 + 재산세 198만 = 보유비용 4,576만
3자산가치(2년 후)
7.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.06억 → 상승분 4,628만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,628만 − 보유비용 4,576만 = 순익 52만÷ 자기자본 3.38억 → 연 ROE 0.1% (보수 -7% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.06억 × 전세가율 65% = 보증금 5.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +74만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.0% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

32점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.38억) / 2.86억 = -18%→32점. 필요 자기자본 3.38억(매매 7.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.24억(평가 8.06억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 128%→100점

전액상환+현금 1.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

24점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,628만 − 보유비용 4,576만(이자 3,743만+취득세 636만+재산세 198만) = 순익 52만 / 자기자본 3.38억→연ROE 0.1%→24점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

4점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.6%p→4점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·492세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~90분(자차 ~84분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1449m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 31(12)+카페500m 7(4)+병원1km 24(10)+약국500m 2(5)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.27억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

37점수대림한숲매물 14건구리시 수택동 · 31년차 · 956세대

11억8.2억 ~ 11억 · 52~84㎡ROE 1.2%전세 44%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11억	101동 고/18 남남	84.24㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
2	11억	101동 중/18 남남	84.24㎡	2026-10-24	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
3	10억	104동 고/17 남남	62.25㎡	2026-10-26	36	1%	5.78억	매물 ↗
4	10억	104동 고/17 남남	62.25㎡	2026-10-25	36	1%	5.78억	매물 ↗
5	9.3억	104동 중/17 남남	62.25㎡	2026-10-24	34	0.8%	5.08억	매물 ↗
6	9.5억	104동 1/17 남남	62.25㎡	2026-10-16	34	0.9%	5.28억	매물 ↗
7	9억	105동 1/17 서남	62.25㎡	2026-10-27	33	0.7%	4.78억	매물 ↗
8	8.2억	103동 중/18 남남	51.66㎡	2026-10-14	32	0.4%	3.98억	매물 ↗
9	8.3억	102동 18/18 남남	51.66㎡	2026-10-02	32	0.5%	4.08억	매물 ↗
10	8.5억	103동 15/18 동동	51.66㎡	2026-10-27	31	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.5억	103동 14/18 동남	51.66㎡	2026-10-12	31	0.6%	4.28억	매물 ↗
12	8.5억	103동 12/18 남남	51.66㎡	2026-10-19	31	0.6%	4.28억	매물 ↗
13	8.5억	103동 고/18 동동	51.66㎡	2026-10-10	31	0.6%	4.28억	매물 ↗
14	8.5억	103동 고/18 동동	51.66㎡	2026-10-14	31	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11억

실거래중간 8.9억

전세가율

44%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-23

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

956세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,010만 + 재산세 286만 = 보유비용 5,039만
3자산가치(2년 후)
11억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.67억 → 상승분 6,699만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,699만 − 보유비용 5,039만 = 순익 1,660만÷ 자기자본 6.78억 → 연 ROE 1.2% (보수 -3.8% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.67억 × 전세가율 44% = 보증금 5.13억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.78억) / 2.86억 = -137%→0점. 필요 자기자본 6.78억(매매 11억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.13억(평가 11.67억×전세가율 44%) / 잔존대출 4.08억 = 126%→100점

전액상환+현금 1.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

15점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.5%p→15점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·956세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 24분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~90분(자차 ~85분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 361m(30)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 48(8)+병원1km 100(10)+약국500m 20(7)+학원1km 255·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 5.85억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-09-23 · 180일 7건네이버 매물 ↗

37점수하나매물 9건구리시 교문동 · 32년차 · 686세대

10.5억9억 ~ 12억 · 71~123㎡ROE 1.1%전세 65%🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.5억	208동 9/19 동동	71.07㎡	2026-10-27	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
2	10.7억	201동 저/20 남남	84.72㎡	2026-10-07	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	11억	203동 11/19 동동	84.72㎡	2026-10-26	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	207동 1/18 남남	122.58㎡	2026-10-01	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	12억	205동 중/17 남남	101.82㎡	2026-10-19	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	9억	210동 1/20 남남	71.07㎡	2026-10-26	36	0.7%	4.78억	매물 ↗
7	9.2억	208동 고/19 동동	71.07㎡	2026-10-05	36	0.8%	4.98억	매물 ↗
8	10억	210동 20/20 남남	71.07㎡	2026-10-19	36	1%	5.78억	매물 ↗
9	10억	208동 4/19 동동	71.07㎡	2026-10-09	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.5억

실거래중간 9.3억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-21

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

686세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.35억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 955만 + 재산세 273만 = 보유비용 4,971만
3자산가치(2년 후)
10.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 11.14억 → 상승분 6,395만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,395만 − 보유비용 4,971만 = 순익 1,424만÷ 자기자본 6.28억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 11.14억 × 전세가율 65% = 보증금 7.24억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.16억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +161만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.28억) / 2.86억 = -119%→0점. 필요 자기자본 6.28억(매매 10.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.24억(평가 11.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 177%→100점

전액상환+현금 3.16억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

32점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·686세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 24분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~90분(자차 ~81분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 416m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 46(8)+병원1km 96(10)+약국500m 18(7)+학원1km 248·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.76억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 208동최근 실거래 2026-08-21 · 180일 3건네이버 매물 ↗

36점수대명빌리지매물 5건구리시 교문동 · 33년차 · 150세대

10억9억 ~ 10억 · 94㎡ROE 1%전세 65%~🚇 90분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10억	105동 저/4 남남	94.27㎡	2026-10-27	36	1%	5.78억	매물 ↗
2	10억	108동 4/4 남남	94.27㎡	2026-09-29	36	1%	5.78억	매물 ↗
3	10억	104동 저/4 남남	94.27㎡	2026-10-01	36	1%	5.78억	매물 ↗
4	9억	108동 2/4 남남	94.27㎡	2026-10-12	35	0.7%	4.78억	매물 ↗
5	9.3억	108동 1/4 남남	94.27㎡	2026-10-19	35	0.8%	5.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~90분 · 자차 ~85분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 900만 + 재산세 260만 = 보유비용 4,903만
3자산가치(2년 후)
10억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.61억 → 상승분 6,090만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,090만 − 보유비용 4,903만 = 순익 1,187만÷ 자기자본 5.78억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.61억 × 전세가율 65% = 보증금 6.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.81억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +146만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.78억) / 2.86억 = -102%→0점. 필요 자기자본 5.78억(매매 10억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.9억(평가 10.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 169%→100점

전액상환+현금 2.81억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·150세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 23분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~90분(자차 ~85분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 692m(24)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 90(15)+카페500m 38(8)+병원1km 101(10)+약국500m 8(7)+학원1km 240·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.86억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-27 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

40점수우남매물 5건구리시 토평동 · 26년차 · 252세대

7억7억 ~ 7.3억 · 60㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 16/18 남남	59.65㎡	2026-10-24	40	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	103동 2/20 남남	59.65㎡	2026-10-01	40	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7.3억	102동 9/20 남남	59.65㎡	2026-10-19	40	-0.1%	3.08억	매물 ↗
4	7.3억	101동 13/18 남남	59.65㎡	2026-10-06	40	-0.1%	3.08억	매물 ↗
5	7.3억	102동 중/20 남남	59.65㎡	2026-10-16	40	-0.1%	3.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-09-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

252세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·252세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~87분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1529m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 23(9)+카페500m 6(3)+병원1km 19(10)+약국500m 1(2)+학원1km 72·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)40/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 101동최근 실거래 2026-09-09 · 180일 1건네이버 매물 ↗

37점수한가람LG,대림매물 12건구리시 교문동 · 32년차 · 712세대

10.3억10억 ~ 12억 · 62~122㎡ROE 1.1%전세 65%~🚇 91분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	105동 2/18 남남	121.77㎡	2026-10-20	37	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.9억	103동 고/18 남남	84.92㎡	2026-10-27	37	1.2%	6.68억	매물 ↗
3	11억	104동 2/18 남남	121.77㎡	2026-10-22	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11.3억	103동 저/18 남남	84.92㎡	2026-10-01	37	1.3%	7.08억	매물 ↗
5	11.5억	103동 5/18 남남	84.92㎡	2026-10-26	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
6	11.5억	104동 저/18 남남	121.77㎡	2026-10-21	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
7	11.5억	105동 5/18 남남	121.77㎡	2026-10-12	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
8	11.5억	103동 16/18 남남	84.92㎡	2026-09-28	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
9	11.9억	104동 1/18 남남	121.77㎡	2026-10-19	37	1.3%	7.68억	매물 ↗
10	12억	104동 14/18 남남	121.77㎡	2026-10-27	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
11	12억	105동 11/18 남남	121.77㎡	2026-10-15	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
12	10억	107동 중/18 남남	62.01㎡	2026-10-27	36	1%	5.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

712세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~91분 · 자차 ~79분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 65% = 보증금 7.1억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +155만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.1억(평가 10.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 174%→100점

전액상환+현금 3.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,273만 − 보유비용 4,943만(이자 3,743만+취득세 933만+재산세 268만) = 순익 1,329만 / 자기자본 6.08억→연ROE 1.1%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·712세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~91분(자차 ~79분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 454m(24)+편의점500m 18(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 118(15)+카페500m 43(8)+병원1km 74(10)+약국500m 11(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수LG원앙매물 6건구리시 수택동 · 31년차 · 824세대

12억8.7억 ~ 12억 · 52~85㎡ROE 1.4%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	103동 고/17 남남	84.96㎡	2026-10-23	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	10.7억	102동 중/17 남남	70.2㎡	2026-10-14	37	1.2%	6.48억	매물 ↗
3	11억	102동 16/17 남남	70.2㎡	2026-10-20	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	102동 고/17 남남	70.2㎡	2026-10-07	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	9.2억	106동 9/14 남남	52.08㎡	2026-10-23	36	0.8%	4.98억	매물 ↗
6	8.7억	107동 저/14 남남	52.08㎡	2026-10-17	35	0.6%	4.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

824세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~79분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 65% = 보증금 8.28억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 4.19억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +205만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 8.28억(평가 12.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 203%→100점

전액상환+현금 4.19억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·824세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 26분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~79분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 215m(30)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 141(15)+카페500m 44(8)+병원1km 76(10)+약국500m 20(7)+학원1km 235·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수상록매물 8건구리시 토평동 · 24년차 · 488세대

10.1억9.7억 ~ 11억 · 84㎡ROE 1%전세 53%🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.1억	502동 16/24 서남	84.4㎡	2026-09-29	38	1%	5.88억	매물 ↗
2	10.2억	505동 고/18 동남	84.4㎡	2026-10-08	38	1.1%	5.98억	매물 ↗
3	10.3억	503동 21/21 서남	84.4㎡	2026-10-27	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
4	10.5억	501동 중/24 서남	84.4㎡	2026-09-28	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
5	11억	503동 5/21 서남	84.4㎡	2026-10-26	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	11억	505동 11/18 동남	84.4㎡	2026-10-02	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
7	11억	501동 저/24 서남	84.4㎡	2026-09-30	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	9.7억	502동 4/24 서남	84.4㎡	2026-10-22	37	1%	5.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.1억

실거래중간 9.5억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-08-07

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.88억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.07억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.88억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 911만 + 재산세 263만 = 보유비용 4,916만
3자산가치(2년 후)
10.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.72억 → 상승분 6,151만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,151만 − 보유비용 4,916만 = 순익 1,235만÷ 자기자본 5.88억 → 연 ROE 1% (보수 -4.3% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.72억 × 전세가율 53% = 보증금 5.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +93만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.88억) / 2.86억 = -105%→0점. 필요 자기자본 5.88억(매매 10.1억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.68억(평가 10.72억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 139%→100점

전액상환+현금 1.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +6,151만 − 보유비용 4,916만(이자 3,743만+취득세 911만+재산세 263만) = 순익 1,235만 / 자기자본 5.88억→연ROE 1.0%→31점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

13점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.0% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.7%p→13점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·488세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 25분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 685m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 128(15)+카페500m 28(8)+병원1km 89(10)+약국500m 6(7)+학원1km 244·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.88억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 502동최근 실거래 2026-08-07 · 180일 3건네이버 매물 ↗

38점수덕현매물 9건구리시 교문동 · 33년차 · 1,077세대

11.5억8.8억 ~ 12억 · 62~135㎡ROE 1.3%전세 54%🚇 93분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	108동 중/18 남남	84.57㎡	2026-10-20	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	108동 4/18 남남	101.86㎡	2026-10-06	38	1.3%	7.28억	매물 ↗
3	11.8억	102동 중/19 남남	134.98㎡	2026-10-14	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
4	11.8억	102동 중/19 남남	134.98㎡	2026-10-14	38	1.3%	7.58억	매물 ↗
5	12억	107동 10/19 남남	134.98㎡	2026-10-27	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
6	12억	107동 중/19 남남	134.98㎡	2026-09-28	38	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	11억	105동 중/20 남남	84.57㎡	2026-10-23	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
8	8.8억	103동 11/17 동동	62.1㎡	2026-10-27	36	0.7%	4.58억	매물 ↗
9	8.8억	103동 중/17 동동	62.1㎡	2026-10-23	36	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래중간 10.48억

전세가율

54%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-09-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

1,077세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~84분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 54% = 보증금 6.59억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.5억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +132만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.59억(평가 12.2억×전세가율 54%) / 잔존대출 4.08억 = 161%→100점

전액상환+현금 2.5억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

38점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·1,077세대→30점 + 대단지 8 = 38점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 27분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~84분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 510m(24)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 31(8)+병원1km 69(10)+약국500m 6(7)+학원1km 224·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 108동최근 실거래 2026-09-30 · 180일 4건네이버 매물 ↗

46점수인창해모로매물 20건구리시 인창동 · 24년차 · 953세대

5.4억5.4억 ~ 8억 · 60~85㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.4억	107동 7/25 남남	59.93㎡	2026-10-23	46	-1.9%	1.62억	매물 ↗
2	5.6억	107동 13/25 남남	59.93㎡	2026-10-27	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
3	5.6억	101동 10/25 남남	59.93㎡	2026-10-16	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
4	5.8억	107동 12/25 동동	84.97㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.74억	매물 ↗
5	6.1억	101동 2/25 남남	59.93㎡	2026-09-30	44	-1.8%	1.88억	매물 ↗
6	6.2억	106동 고/25 남남	84.97㎡	2026-09-28	44	-1.6%	1.98억	매물 ↗
7	6.3억	108동 19/19 남남	84.97㎡	2026-10-02	44	-1.4%	2.08억	매물 ↗
8	6.5억	107동 18/25 동동	84.97㎡	2026-10-23	44	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.7억	103동 12/25 동동	84.97㎡	2026-10-19	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
10	6.7억	102동 11/25 남남	84.97㎡	2026-10-21	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
11	6.7억	102동 중/25 남남	84.97㎡	2026-10-12	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
12	6.7억	106동 3/25 남남	84.97㎡	2026-09-30	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
13	6.8억	102동 4/25 남남	84.97㎡	2026-10-15	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
14	6.9억	106동 2/25 남남	84.97㎡	2026-10-19	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
15	7억	108동 19/19 남남	84.97㎡	2026-10-26	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
16	7억	106동 24/25 남남	84.97㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
17	7억	102동 23/25 남남	84.97㎡	2026-10-15	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
18	7.1억	108동 10/19 남남	84.97㎡	2026-10-26	43	-0.3%	2.88억	매물 ↗
19	8억	103동 5/25 동동	84.97㎡	2026-10-17	39	0.3%	3.78억	매물 ↗
20	8억	103동 6/25 동동	84.97㎡	2026-10-15	39	0.3%	3.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

953세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.62억

대출 3.78억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.78억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.78억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 192만 × 24개월 중 이자 3,349만+ 취득세 394만 + 재산세 140만 = 보유비용 3,883만
3자산가치(2년 후)
5.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.73억 → 상승분 3,289만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,289만 − 보유비용 3,883만 = 순익 -595만÷ 자기자본 1.62억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.73억 × 전세가율 65% = 보증금 3.72억잔존대출 3.66억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +24만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

93점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.62억) / 2.86억 = 43%→93점. 필요 자기자본 1.62억(매매 5.4억−대출 3.78억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.72억(평가 5.73억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.66억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

65점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 192만) / 실수령 565만 = 34%→65점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

49점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·953세대→42점 + 대단지 7 = 49점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 27분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~92분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

57점

근거

역 909m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 15(6)+카페500m 2(1)+병원1km 28(10)+약국500m 1(2)+학원1km 70·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=57점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.42억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수교문대우,동양고속매물 12건구리시 교문동 · 32년차 · 680세대

8억8억 ~ 12억 · 61~135㎡ROE 0.3%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	8억	102동 2/17 남남	61.22㎡	2026-10-23	38	0.3%	3.78억	매물 ↗
2	10.5억	104동 1/17 남남	84.69㎡	2026-10-27	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
3	10.5억	104동 1/17 남남	84.69㎡	2026-10-17	37	1.1%	6.28억	매물 ↗
4	11억	101동 중/16 남남	84.69㎡	2026-10-23	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	101동 저/16 남남	84.69㎡	2026-10-19	37	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	12억	103동 고/19 남남	134.64㎡	2026-10-16	37	1.4%	7.78억	매물 ↗
7	9.2억	102동 고/17 남남	61.22㎡	2026-10-27	36	0.8%	4.98억	매물 ↗
8	9.2억	102동 고/17 남남	61.22㎡	2026-10-17	36	0.8%	4.98억	매물 ↗
9	8.5억	102동 14/17 남남	61.05㎡	2026-10-01	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
10	8.5억	102동 1/17 남남	61.05㎡	2026-10-01	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
11	8.8억	102동 7/17 남남	61.05㎡	2026-10-23	35	0.7%	4.58억	매물 ↗
12	8.8억	204동 저/17 남남	61.22㎡	2026-10-08	35	0.7%	4.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

680세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

3.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~78분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 5.6억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 3.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 680만 + 재산세 208만 = 보유비용 4,631만
3자산가치(2년 후)
8억 × (1 + 3%)² = 평가액 8.49억 → 상승분 4,872만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,872만 − 보유비용 4,631만 = 순익 241만÷ 자기자본 3.78억 → 연 ROE 0.3% (보수 -6.3% · 낙관 4.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 8.49억 × 전세가율 65% = 보증금 5.52억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.43억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +86만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.9% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.9%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

18점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 3.78억) / 2.86억 = -32%→18점. 필요 자기자본 3.78억(매매 8억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.52억(평가 8.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 135%→100점

전액상환+현금 1.43억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

26점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

6점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -4.4%p→6점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·680세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 28분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~78분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 300m(30)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 127(15)+카페500m 41(8)+병원1km 67(10)+약국500m 14(7)+학원1km 222·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.21억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

38점수한일매물 9건구리시 토평동 · 25년차 · 526세대

10.3억9.8억 ~ 11억 · 60㎡ROE 1.1%전세 45%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	10.3억	205동 2/20 남남	59.78㎡	2026-10-24	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
2	10.3억	205동 저/20 남남	59.78㎡	2026-10-22	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
3	11억	201동 고/20 남남	59.78㎡	2026-10-02	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
4	11억	203동 중/20 동남	59.78㎡	2026-10-07	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
5	11억	203동 중/20 동남	59.78㎡	2026-10-09	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
6	10억	202동 4/21 남남	59.78㎡	2026-10-19	37	1%	5.78억	매물 ↗
7	10억	201동 저/20 남남	59.78㎡	2026-10-17	37	1%	5.78억	매물 ↗
8	9.8억	205동 9/20 남남	59.78㎡	2026-10-27	36	1%	5.58억	매물 ↗
9	9.8억	205동 9/20 남남	59.78㎡	2026-10-03	36	1%	5.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

10.3억

실거래중간 9.48억

전세가율

45%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-27

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

526세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

6.08억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~89분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 7.21억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 6.08억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 933만 + 재산세 268만 = 보유비용 4,943만
3자산가치(2년 후)
10.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.93억 → 상승분 6,273만
4순익·수익률(ROE)
상승 6,273만 − 보유비용 4,943만 = 순익 1,329만÷ 자기자본 6.08억 → 연 ROE 1.1% (보수 -4.2% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.93억 × 전세가율 45% = 보증금 4.92억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.83억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +60만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 6.08억) / 2.86억 = -112%→0점. 필요 자기자본 6.08억(매매 10.3억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.92억(평가 10.93억×전세가율 45%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.83억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

31점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

14점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.6%p→14점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·526세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 27분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~89분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 396m(30)+편의점500m 15(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 169(15)+카페500m 48(8)+병원1km 78(10)+약국500m 16(7)+학원1km 255·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.17억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 205동최근 실거래 2026-08-27 · 180일 5건네이버 매물 ↗

37점수구리우성,한양매물 2건구리시 교문동 · 32년차 · 682세대

11.5억11.5억 ~ 11.5억 · 101~102㎡ROE 1.3%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	11.5억	103동 고/18 남남	101.95㎡	2026-10-13	37	1.3%	7.28억	매물 ↗
2	11.5억	109동 14/18 남남	101.37㎡	2026-10-02	37	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

11.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

682세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~88분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,065만 + 재산세 299만 = 보유비용 5,107만
3자산가치(2년 후)
11.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.2억 → 상승분 7,004만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,004만 − 보유비용 5,107만 = 순익 1,897만÷ 자기자본 7.28억 → 연 ROE 1.3% (보수 -3.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.2억 × 전세가율 65% = 보증금 7.93억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 3.85억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +190만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.28억) / 2.86억 = -154%→0점. 필요 자기자본 7.28억(매매 11.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 7.93억(평가 12.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 194%→100점

전액상환+현금 3.85억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

33점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

16점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.4%p→16점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·682세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 27분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~88분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 188m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 125(15)+카페500m 36(8)+병원1km 70(10)+약국500m 17(7)+학원1km 228·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)37/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

36점수한성매물 3건구리시 수택동 · 32년차 · 240세대

9.5억8.5억 ~ 9.5억 · 60㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.5억	302동 14/20 남남	59.72㎡	2026-10-02	36	0.9%	5.28억	매물 ↗
2	8.5억	302동 12/20 남남	59.72㎡	2026-10-23	35	0.6%	4.28억	매물 ↗
3	8.5억	302동 중/20 남남	59.72㎡	2026-10-01	35	0.6%	4.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.28억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~81분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.65억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.28억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 845만 + 재산세 247만 = 보유비용 4,835만
3자산가치(2년 후)
9.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.08억 → 상승분 5,786만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,786만 − 보유비용 4,835만 = 순익 951만÷ 자기자본 5.28억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.7% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.08억 × 전세가율 65% = 보증금 6.55억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.47억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +131만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.28억) / 2.86억 = -84%→0점. 필요 자기자본 5.28억(매매 9.5억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.55억(평가 10.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 160%→100점

전액상환+현금 2.47억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,786만 − 보유비용 4,835만(이자 3,743만+취득세 845만+재산세 247만) = 순익 951만 / 자기자본 5.28억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·240세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 28분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~81분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 107m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 107(15)+카페500m 33(8)+병원1km 71(10)+약국500m 17(7)+학원1km 234·가격형성분(3)+학교1km 11·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)36/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.97억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 302동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수구리인창금호어울림매물 8건구리시 인창동 · 20년차 · 235세대

5.6억5.6억 ~ 7.3억 · 68~85㎡ROE -1.9%전세 65%~🚇 95분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	5.6억	105동 중/14 남남	67.85㎡	2026-10-14	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
2	6.7억	103동 6/14 남남	84.97㎡	2026-10-02	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
3	6.9억	102동 7/15 남남	84.99㎡	2026-10-26	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	7억	105동 고/14 남남	84.97㎡	2026-10-26	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	105동 9/14 남남	84.97㎡	2026-10-15	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	105동 5/14 남남	84.97㎡	2026-10-14	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7.3억	102동 9/15 남남	84.97㎡	2026-10-23	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗
8	7.3억	102동 9/15 서서	84.97㎡	2026-10-19	42	-0.1%	3.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

5.6억

실거래중간 6.2억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

2건

최근 2026-08-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

235세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.68억

대출 3.92억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~95분 · 자차 ~92분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.92억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 3.92억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.68억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 199만 × 24개월 중 이자 3,473만+ 취득세 416만 + 재산세 146만 = 보유비용 4,035만
3자산가치(2년 후)
5.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.94억 → 상승분 3,410만
4순익·수익률(ROE)
상승 3,410만 − 보유비용 4,035만 = 순익 -624만÷ 자기자본 1.68억 → 연 ROE -1.9% (보수 -12.8% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.94억 × 전세가율 65% = 보증금 3.86억잔존대출 3.79억 전액상환 + 현금 0.07억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +25만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

91점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.68억) / 2.86억 = 41%→91점. 필요 자기자본 1.68억(매매 5.6억−대출 3.92억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.86억(평가 5.94억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.79억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.07억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

62점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 199만) / 실수령 565만 = 35%→62점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.6%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·235세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 29분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~95분(자차 ~92분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 894m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 3(2)+병원1km 7(7)+약국500m 1(2)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.41억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 105동최근 실거래 2026-08-12 · 180일 2건네이버 매물 ↗

39점수토평마을e편한세상구리시 토평동 · 25년차 · 678세대

12억84.59㎡ · 5/18 · 동동ROE 1.4%전세 52%🚇 98분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 11.9억

전세가율

52%

실측 전세계약

실거래(180일)

2건

최근 2026-10-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

678세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~98분 · 자차 ~80분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 52% = 보증금 6.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +134만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 12.73억×전세가율 52%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 2건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·678세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 31분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~98분(자차 ~80분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 459m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 23(8)+병원1km 66(10)+약국500m 6(7)+학원1km 223·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.24억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-26 · 107동최근 실거래 2026-10-15 · 180일 2건네이버 매물 ↗

39점수신명매물 2건구리시 교문동 · 25년차 · 434세대

12억11.5억 ~ 12억 · 85㎡ROE 1.4%전세 53%🚇 99분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	12억	302동 1/20 남남	84.63㎡	2026-10-22	39	1.4%	7.78억	매물 ↗
2	11.5억	303동 1/23 남남	84.63㎡	2026-10-22	38	1.3%	7.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

12억

실거래중간 12.32억

전세가율

53%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-30

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

434세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

7.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~80분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 8.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 7.78억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 1,120만 + 재산세 312만 = 보유비용 5,175만
3자산가치(2년 후)
12억 × (1 + 3%)² = 평가액 12.73억 → 상승분 7,308만
4순익·수익률(ROE)
상승 7,308만 − 보유비용 5,175만 = 순익 2,133만÷ 자기자본 7.78억 → 연 ROE 1.4% (보수 -3.4% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 12.73억 × 전세가율 53% = 보증금 6.75억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +139만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.1% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.1%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 7.78억) / 2.86억 = -172%→0점. 필요 자기자본 7.78억(매매 12억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.75억(평가 12.73억×전세가율 53%) / 잔존대출 4.08억 = 165%→100점

전액상환+현금 2.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

34점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

17점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 1.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.3%p→17점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·434세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 33분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~99분(자차 ~80분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 222m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 43(15)+카페500m 19(8)+병원1km 66(10)+약국500m 6(7)+학원1km 216·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)39/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 6.33억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 4.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 302동최근 실거래 2026-07-30 · 180일 1건네이버 매물 ↗

38점수금호(금호베스트빌I)매물 20건구리시 교문동 · 25년차 · 704세대

9.6억9.5억 ~ 11억 · 55㎡ROE 0.9%전세 65%~🚇 99분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	9.6억	101동 10/25 남남	54.94㎡	2026-10-07	38	0.9%	5.38억	매물 ↗
2	9.6억	101동 고/25 남남	54.94㎡	2026-10-12	38	0.9%	5.38억	매물 ↗
3	9.7억	106동 저/25 남남	54.97㎡	2026-10-23	38	1%	5.48억	매물 ↗
4	10억	104동 중/25 남남	54.97㎡	2026-10-10	38	1%	5.78억	매물 ↗
5	10.2억	102동 14/25 남남	54.91㎡	2026-10-27	38	1.1%	5.98억	매물 ↗
6	10.3억	105동 2/17 남남	54.55㎡	2026-10-07	38	1.1%	6.08억	매물 ↗
7	10.5억	107동 16/25 남남	54.97㎡	2026-10-24	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
8	10.5억	104동 11/25 동동	54.97㎡	2026-10-23	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
9	10.5억	103동 19/25 남남	54.97㎡	2026-10-21	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
10	10.5억	107동 중/25 남남	54.97㎡	2026-10-07	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
11	10.5억	104동 중/25 동동	54.97㎡	2026-10-08	38	1.1%	6.28억	매물 ↗
12	11억	106동 5/25 남남	54.55㎡	2026-10-26	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
13	11억	102동 18/25 남남	54.91㎡	2026-10-19	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
14	11억	102동 19/25 남남	54.91㎡	2026-10-10	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
15	11억	107동 중/25 남남	54.97㎡	2026-10-20	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
16	11억	106동 저/25 남남	54.55㎡	2026-10-08	38	1.2%	6.78억	매물 ↗
17	9.5억	106동 25/25 동남	54.97㎡	2026-10-24	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
18	9.5억	101동 1/25 남남	54.94㎡	2026-10-06	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
19	9.5억	101동 1/25 남남	54.94㎡	2026-10-02	37	0.9%	5.28억	매물 ↗
20	9.5억	106동 고/25 동동	54.97㎡	2026-10-05	37	0.9%	5.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

9.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

704세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

5.38억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 33분 → 2회 환승 → 총 ~99분 · 자차 ~87분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 6.72억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 5.38억 — 2년 적립해도 초과 ⚠️
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 856만 + 재산세 250만 = 보유비용 4,848만
3자산가치(2년 후)
9.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 10.18억 → 상승분 5,846만
4순익·수익률(ROE)
상승 5,846만 − 보유비용 4,848만 = 순익 998만÷ 자기자본 5.38억 → 연 ROE 0.9% (보수 -4.6% · 낙관 4.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 10.18억 × 전세가율 65% = 보증금 6.62억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.54억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +134만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 2.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 2.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

0점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 5.38억) / 2.86억 = -88%→0점. 필요 자기자본 5.38억(매매 9.6억−대출 4.22억·DSR 구속) ⚠️ 자기자본 초과

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.62억(평가 10.18억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 162%→100점

전액상환+현금 2.54억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

30점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +5,846만 − 보유비용 4,848만(이자 3,743만+취득세 856만+재산세 250만) = 순익 998만 / 자기자본 5.38억→연ROE 0.9%→30점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

12점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE 0.9% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -3.8%p→12점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·704세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 33분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~99분(자차 ~87분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 401m(24)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 22(8)+병원1km 60(10)+약국500m 6(7)+학원1km 205·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)38/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 7.95억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 28. 오전 11:45:01 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석