전체 매물 · 투자분석

2026-10-27 · 네이버 21,609건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 7.66%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.66%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-10-27 리서치):서울파이낸스 '10월 서울 집값 오름폭·대장주·전망지수 동시 하락' (2 네이트뉴스 'KB "10월 서울 아파트값 0.61% 올라…올해 최저 수준 뉴스핌 '한은, 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결…추가 인상 가능성 한국경제 '한국은행, 기준금리 3.00% 동결…다음달 추가 인상 가능성'아이뉴스24 '서울 집값 88주째 상승 … 강북권 뛰고 강남3구는 하락 정책브리핑 가계부채 관리 및 생애최초·보금자리론 관련 정책뉴스 (2026

어떤 메뉴가 무엇을 보여주나

오늘의 추천오늘의 추천 — 규칙 기반으로 매일 고른 매수 후보 5선(텔레그램 발송분)
매수 분석매수 분석 — 준신축 shortlist + 추적 3단지 호가vs실거래 급매 진단 · 아래 3단 투자분석
지금 화면전체 매물 — 네이버 수집 전 매물을 종합점수로 정렬 · 매물별 3단 투자분석
집vs주식집vs주식 — 아파트 매수 vs S&P500 ETF 10년 장기 비교(조건별 승자 지도)
설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

경기광명시 구리시 남양주시 성남 분당구 성남 수정구 성남 중원구 수원 영통구 안양 동안구 안양 만안구 용인 기흥구 용인 수지구 의왕시 하남시

금액대~5억 5~6억 6~7억 7~8억 8억+면적50㎡대 60~74㎡84㎡급 90㎡+

페르소나🚇 출퇴근 우선 📈 투자수익 우선 🏗️ 신축 우선 🌳 주거환경 우선 💎 가성비

예산오늘 가능 2년후 가능정렬(페르소나 우선)종합점수 ROE 가격 전세가율 통근시간

📈 투자수익 우선 — 기본 시나리오 연 ROE 내림차순 · 동률 시 전세가율(임대전환 용이) 순 — 전세가율 95%+(역전세·깡통 위험)는 제외. 정렬 규칙은 표시된 원천 수치로 검증 가능하며 판단을 대신하지 않습니다.

매물 3,441건 → 단지 235곳 중 상위 80곳 — 같은 단지는 대표매물 하나로 묶었고, 펼치면 개별 매물이 나옵니다.

🚇 통근 기준 전문건설회관(신대방) · 투자 모드(통근·상권은 참고 표시) · 설정에서 변경

49점수호평파라곤매물 19건남양주시 호평동 · 16년차 · 1,275세대

7억3.9억 ~ 7억 · 60~153㎡ROE -0.4%전세 90%🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	116동 4/20 남남	153.18㎡	2026-10-24	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	107동 10/18 남남	130.64㎡	2026-10-21	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	109동 3/20 남남	153.18㎡	2026-10-19	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.9억	110동 20/20 동남	152.59㎡	2026-10-21	50	-0.5%	2.68억	매물 ↗
5	6.7억	116동 19/20 동남	130.64㎡	2026-10-24	51	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.7억	107동 1/18 서남	130.64㎡	2026-10-20	51	-0.8%	2.48억	매물 ↗
7	6.3억	107동 12/18 서남	130.64㎡	2026-10-22	52	-1.4%	2.08억	매물 ↗
8	6.3억	109동 14/20 동남	130.64㎡	2026-10-19	52	-1.4%	2.08억	매물 ↗
9	3.9억	104동 2/20 남남	59.94㎡	2026-10-24	60	-1.6%	1.17억	매물 ↗
10	4억	112동 5/16 서남	59.61㎡	2026-10-24	60	-1.6%	1.2억	매물 ↗
11	6.2억	107동 9/18 서남	130.64㎡	2026-10-24	52	-1.6%	1.98억	매물 ↗
12	4.9억	111동 2/20 서남	84.93㎡	2026-10-20	58	-1.8%	1.47억	매물 ↗
13	5.1억	115동 2/20 서남	84.93㎡	2026-10-24	57	-1.8%	1.53억	매물 ↗
14	5.2억	117동 4/20 서남	99.69㎡	2026-10-24	56	-1.8%	1.56억	매물 ↗
15	5.3억	115동 3/20 서남	84.93㎡	2026-10-22	56	-1.8%	1.59억	매물 ↗
16	5.4억	111동 20/20 동남	84.93㎡	2026-10-19	55	-1.9%	1.62억	매물 ↗
17	5.5억	113동 7/20 남남	99.69㎡	2026-10-24	55	-1.9%	1.65억	매물 ↗
18	5.9억	119동 7/15 남남	153.18㎡	2026-10-21	53	-1.9%	1.77억	매물 ↗
19	6억	118동 10/20 동남	130.64㎡	2026-10-22	53	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.38억

전세가율

90%

실측 전세계약

실거래(180일)

43건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

1,275세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 90% = 보증금 6.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 2.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +136만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.68억(평가 7.43억×전세가율 90%) / 잔존대출 4.08억 = 164%→100점

전액상환+현금 2.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,263만 − 보유비용 4,495만(이자 3,743만+취득세 570만+재산세 182만) = 순익 -232만 / 자기자본 2.78억→연ROE -0.4%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 43건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·1,275세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

평내호평(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1980m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 7(4)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 116동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 43건네이버 매물 ↗

46점수별내남광하우스토리매물 8건남양주시 별내동 · 14년차 · 720세대

7억6.2억 ~ 7억 · 104~124㎡ROE -0.4%전세 78%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5305동 5/13 남남	103.99㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5314동 1/17 남남	123.65㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	5314동 저/17 남남	123.65㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	5313동 저/18 동남	123.65㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.9억	5311동 5/17 서남	124.06㎡	2026-10-22	47	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	6.8억	5306동 2/13 남남	103.99㎡	2026-10-20	47	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.7억	5305동 1/13 남남	103.99㎡	2026-10-22	48	-0.8%	2.48억	매물 ↗
8	6.2억	5307동 1/12 남남	103.99㎡	2026-10-22	50	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.7억

전세가율

78%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-10-22

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

720세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 43분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 78% = 보증금 5.79억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +98만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.79억(평가 7.43억×전세가율 78%) / 잔존대출 4.08억 = 142%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

66점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·720세대→62점 + 대단지 4 = 66점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 43분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~54분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

32점

근거

역 1508m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 8(3)+카페500m 2(1)+병원1km 1(1)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=32점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.99억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5305동최근 실거래 2026-10-22 · 180일 21건네이버 매물 ↗

50점수금곡역한신더휴매물 17건남양주시 금곡동 · 2년차 · 406세대

7억4.35억 ~ 7억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 77%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 6/20 동남	84.76㎡	2026-09-28	50	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.8억	106동 중/20 동남	84.76㎡	2026-10-14	51	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.6억	106동 중/20 동남	84.76㎡	2026-10-01	51	-0.9%	2.38억	매물 ↗
4	6.2억	102동 저/18 남남	80.55㎡	2026-10-24	53	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	6.2억	106동 고/20 동남	84.76㎡	2026-10-06	53	-1.6%	1.98억	매물 ↗
6	4.35억	103동 고/15 남남	59.96㎡	2026-10-12	59	-1.7%	1.31억	매물 ↗
7	4.43억	102동 3/18 서남	59.88㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.33억	매물 ↗
8	4.6억	102동 7/18 동동	59.96㎡	2026-10-23	59	-1.7%	1.38억	매물 ↗
9	4.7억	103동 6/15 동남	59.96㎡	2026-10-15	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
10	4.7억	105동 17/21 동남	59.96㎡	2026-10-24	59	-1.8%	1.41억	매물 ↗
11	4.8억	102동 저/18 남남	59.96㎡	2026-10-15	58	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	5.2억	105동 저/21 동동	65.28㎡	2026-10-24	57	-1.8%	1.56억	매물 ↗
13	6.1억	102동 4/18 남남	80.55㎡	2026-10-20	53	-1.8%	1.88억	매물 ↗
14	5.65억	105동 21/21 동남	65.28㎡	2026-10-13	55	-1.9%	1.7억	매물 ↗
15	5.9억	106동 저/20 동동	75.84㎡	2026-10-13	54	-1.9%	1.77억	매물 ↗
16	5.9억	106동 10/20 동남	75.84㎡	2026-10-01	54	-1.9%	1.77억	매물 ↗
17	6억	102동 2/18 남남	80.55㎡	2026-10-12	53	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 4.55억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

5건

최근 2026-08-15

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

2년차

406세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 77% = 보증금 5.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 7.43억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 5건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 2년차·406세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 104m(30)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 10(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 106동최근 실거래 2026-08-15 · 180일 5건네이버 매물 ↗

46점수남양주별내유승한내들(이든힐즈)매물 8건남양주시 별내동 · 13년차 · 378세대

7억6.5억 ~ 7억 · 84㎡ROE -0.4%전세 77%🚇 108분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5105동 18/19 동남	84.25㎡	2026-10-23	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5104동 중/21 동남	84.31㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	5103동 고/23 동남	84.25㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	5102동 중/18 동남	84.25㎡	2026-10-07	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.7억	5104동 20/21 동남	84.31㎡	2026-09-29	47	-0.8%	2.48억	매물 ↗
6	6.6억	5104동 7/21 서남	84.25㎡	2026-10-23	47	-0.9%	2.38억	매물 ↗
7	6.5억	5104동 20/21 서남	84.31㎡	2026-10-24	48	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	5104동 고/21 동남	84.31㎡	2026-10-08	48	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.85억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

378세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 36분 → 2회 환승 → 총 ~108분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 77% = 보증금 5.72억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.63억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +95만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.72억(평가 7.43억×전세가율 77%) / 잔존대출 4.08억 = 140%→100점

전액상환+현금 1.63억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

63점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·378세대→62점 = 63점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 36분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~108분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 1158m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 11(4)+카페500m 2(1)+병원1km 9(9)+약국500m 1(2)+학원1km 77·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.94억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 5105동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 20건네이버 매물 ↗

43점수다산리버펠리체1단지매물 5건남양주시 다산동 · 21년차 · 382세대

7억5.3억 ~ 7억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 76%🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	713동 24/24 동동	59.96㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.9억	715동 2/24 서서	84.98㎡	2026-10-22	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.6억	715동 1/24 서서	84.98㎡	2026-10-21	45	-0.9%	2.38억	매물 ↗
4	6.6억	715동 1/24 서서	84.98㎡	2026-10-20	45	-0.9%	2.38억	매물 ↗
5	5.3억	711동 15/23 동동	59.96㎡	2026-09-30	49	-1.8%	1.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.45억

전세가율

76%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-10-25

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

382세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)구리(경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 76% = 보증금 5.64억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.56억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +91만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.64억(평가 7.43억×전세가율 76%) / 잔존대출 4.08억 = 138%→100점

전액상환+현금 1.56억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·382세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

구리(경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~61분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 846m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 33(8)+병원1km 82(10)+약국500m 3(7)+학원1km 190·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.89억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 713동최근 실거래 2026-10-25 · 180일 10건네이버 매물 ↗

51점수별내푸르지오매물 10건남양주시 별내동 · 11년차 · 1,100세대

7억6.5억 ~ 7억 · 76~85㎡ROE -0.4%전세 70%🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5209동 9/16 남남	76.82㎡	2026-10-21	51	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5213동 저/15 동남	84.81㎡	2026-10-22	51	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	5203동 고/21 서남	84.9㎡	2026-10-15	51	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	5214동 저/15 남남	84.72㎡	2026-10-13	51	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.9억	5206동 고/16 동남	76.42㎡	2026-10-21	52	-0.5%	2.68억	매물 ↗
6	6.8억	5207동 15/16 동남	76.42㎡	2026-10-24	52	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.8억	5201동 저/21 남남	84.96㎡	2026-10-21	52	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	6.8억	5202동 고/21 서남	84.9㎡	2026-10-05	52	-0.6%	2.58억	매물 ↗
9	6.5억	5209동 9/16 동동	76.14㎡	2026-10-20	53	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	5214동 중/15 동동	76.82㎡	2026-10-14	53	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.3억

전세가율

70%

실측 전세계약

실거래(180일)

57건

최근 2026-10-09

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

1,100세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 42분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 70% = 보증금 5.2억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.2억(평가 7.43억×전세가율 70%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

100점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 57건→100점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·1,100세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 42분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~56분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 1194m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 2(1)+병원1km 1(1)+약국500m 1(2)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.57억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 5209동최근 실거래 2026-10-09 · 180일 57건네이버 매물 ↗

53점수별내우미린스타포레매물 3건남양주시 별내동 · 7년차 · 585세대

7억7억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 69%🚇 107분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5404동 2/20 동남	84.99㎡	2026-10-22	53	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5403동 중/20 동남	84.84㎡	2026-10-19	53	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	5404동 고/20 서남	84.99㎡	2026-10-07	53	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.63억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

39건

최근 2026-10-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

7년차

585세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 35분 → 2회 환승 → 총 ~107분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 69% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.43억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

97점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 39건→97점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

85점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 7년차·585세대→82점 + 대단지 3 = 85점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 35분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~107분(자차 ~59분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 1390m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 1(1)+병원1km 4(4)+약국500m 1(2)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 5404동최근 실거래 2026-10-13 · 180일 39건네이버 매물 ↗

46점수모아미래도매물 9건남양주시 별내동 · 13년차 · 558세대

7억6.8억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 69%🚇 105분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	2305동 21/23 동남	84.98㎡	2026-10-23	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	2310동 7/23 남남	84.98㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	2303동 23/23 동남	84.97㎡	2026-10-19	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	2306동 중/23 동동	84.97㎡	2026-10-21	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	2301동 고/19 동동	84.97㎡	2026-10-21	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	2308동 저/12 남남	84.98㎡	2026-10-15	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	7억	2303동 고/23 동남	84.97㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
8	6.9억	2304동 저/18 동남	84.98㎡	2026-10-08	47	-0.5%	2.68억	매물 ↗
9	6.8억	2302동 고/18 동동	84.97㎡	2026-10-08	47	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.4억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

21건

최근 2026-09-28

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

558세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)별내(경의중앙) 도보 36분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 69% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.43억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

49점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 21건→49점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

65점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·558세대→62점 + 대단지 3 = 65점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

별내(경의중앙) 도보 36분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~105분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

76점

근거

역 1160m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 19(8)+병원1km 10(10)+약국500m 1(2)+학원1km 91·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=76점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 2305동최근 실거래 2026-09-28 · 180일 21건네이버 매물 ↗

43점수경남아너스빌매물 8건남양주시 다산동 · 18년차 · 495세대

7억6.8억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 69%🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	502동 3/15 남남	84.95㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	509동 중/15 남남	84.95㎡	2026-10-21	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	503동 저/15 서남	84.95㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	506동 중/12 남남	84.95㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	502동 저/15 서남	84.95㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	509동 중/15 동남	84.95㎡	2026-10-13	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.8억	509동 고/15 동남	84.95㎡	2026-10-20	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	6.8억	509동 고/15 동남	84.95㎡	2026-10-16	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.48억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-09-16

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

495세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 69% = 보증금 5.12억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +69만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.12억(평가 7.43억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 125%→100점

전액상환+현금 1.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·495세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1001m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 17(6)+카페500m 6(3)+병원1km 32(10)+약국500m 0(0)+학원1km 52·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 502동최근 실거래 2026-09-16 · 180일 7건네이버 매물 ↗

50점수신안인스빌남양주시 별내동 · 14년차 · 874세대

7억84.99㎡ · 1/17 · 남남ROE -0.4%전세 68%🚇 93분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 7.3억

전세가율

68%

실측 전세계약

실거래(180일)

34건

최근 2026-10-12

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

14년차

874세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)갈매(경의중앙) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~93분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 68% = 보증금 5.05억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.97억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +66만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.05억(평가 7.43억×전세가율 68%) / 잔존대출 4.08억 = 124%→100점

전액상환+현금 0.97억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

84점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 34건→84점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 14년차·874세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

갈매(경의중앙) 도보 26분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~93분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1489m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 150(15)+카페500m 29(8)+병원1km 21(10)+약국500m 5(7)+학원1km 92·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 4102동최근 실거래 2026-10-12 · 180일 34건네이버 매물 ↗

49점수덕소강변라온프라이빗매물 2건남양주시 와부읍 · 3년차 · 295세대

7억7억 ~ 7억 · 60㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	703동 중/25 동남	59.97㎡	2026-10-24	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	703동 고/25 동남	59.83㎡	2026-10-16	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

3년차

295세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 3년차·295세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 575m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 159(15)+카페500m 37(8)+병원1km 54(10)+약국500m 15(7)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 703동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수강변스타힐스매물 7건남양주시 와부읍 · 1년차 · 423세대

7억6.5억 ~ 7억 · 60㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 14/19 서남	59.79㎡	2026-10-16	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 고/19 서남	59.79㎡	2026-10-01	49	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.8억	101동 10/19 동남	59.79㎡	2026-10-20	50	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.65억	103동 2/19 남남	59.79㎡	2026-10-13	50	-0.8%	2.43억	매물 ↗
5	6.6억	106동 14/15 동남	59.79㎡	2026-10-20	50	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.6억	104동 저/19 남남	59.79㎡	2026-09-29	50	-0.9%	2.38억	매물 ↗
7	6.5억	107동 4/13 동남	59.79㎡	2026-10-19	50	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

423세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~80분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·423세대→100점 + 대단지 1 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 246m(30)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 13(7)+병원1km 51(10)+약국500m 4(7)+학원1km 116·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

47점수평내호평역KCC스위첸매물 4건남양주시 호평동 · 10년차 · 333세대

7억6.7억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	103동 저/20 서남	84.98㎡	2026-10-02	47	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.9억	103동 6/20 남남	84.98㎡	2026-10-23	47	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.8억	105동 1/20 서남	84.98㎡	2026-10-12	47	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.7억	104동 1/20 서남	84.98㎡	2026-10-21	48	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.85억

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

15건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

10년차

333세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 15건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

82점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 10년차·333세대→82점 = 82점 (준신축 — 시세방어·임대선호 우수)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 429m(24)+편의점500m 20(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 333(15)+카페500m 76(8)+병원1km 75(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)47/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-02 · 103동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 15건네이버 매물 ↗

46점수퇴계원힐스테이트매물 10건남양주시 퇴계원읍 · 13년차 · 1,076세대

7억6.4억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 76분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	118동 중/20 남남	84.98㎡	2026-10-24	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	118동 고/20 남남	84.98㎡	2026-10-12	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	103동 고/18 남남	84.99㎡	2026-10-22	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	121동 고/14 남남	84.99㎡	2026-10-02	46	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.8억	115동 저/22 동동	84.98㎡	2026-10-23	46	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.8억	107동 고/15 남남	84.98㎡	2026-10-14	46	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.8억	103동 저/18 서남	84.99㎡	2026-10-12	46	-0.6%	2.58억	매물 ↗
8	6.4억	108동 저/20 남남	84.99㎡	2026-10-20	46	-1.2%	2.18억	매물 ↗
9	6.4억	115동 3/22 동동	84.98㎡	2026-10-12	46	-1.2%	2.18억	매물 ↗
10	6.4억	108동 저/20 서남	84.99㎡	2026-10-16	46	-1.2%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

1,076세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 4분 → 2회 환승 → 총 ~76분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

70점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·1,076세대→62점 + 대단지 8 = 70점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~76분(자차 ~54분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 257m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 67(15)+카페500m 13(7)+병원1km 29(10)+약국500m 4(7)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)46/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 118동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

45점수별내유승한내들이노스타매물 11건남양주시 별내동 · 12년차 · 204세대

7억5.9억 ~ 7억 · 75~85㎡ROE -0.4%전세 65%🚇 109분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	5501동 14/15 동동	84.82㎡	2026-10-24	45	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	5501동 15/15 동남	84.82㎡	2026-10-20	45	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.9억	5503동 고/15 동남	84.82㎡	2026-10-17	45	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	6.8억	5504동 고/15 남남	84.75㎡	2026-10-16	46	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.5억	5503동 6/15 남남	84.75㎡	2026-10-23	46	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	5502동 중/15 서남	75.33㎡	2026-10-23	46	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	5501동 저/15 동남	84.82㎡	2026-10-21	46	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	5502동 저/15 동남	84.82㎡	2026-10-10	46	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.4억	5502동 고/15 남남	84.82㎡	2026-10-15	46	-1.2%	2.18억	매물 ↗
10	6.1억	5503동 저/15 동남	84.82㎡	2026-10-16	46	-1.8%	1.88억	매물 ↗
11	5.9억	5503동 14/15 남남	75.33㎡	2026-10-24	46	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 5.85억

전세가율

65%

실측 전세계약

실거래(180일)

20건

최근 2026-10-14

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

12년차

204세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 37분 → 2회 환승 → 총 ~109분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

46점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 20건→46점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 12년차·204세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 37분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~109분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

34점

근거

역 1445m(8)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 7(3)+카페500m 1(1)+병원1km 1(1)+약국500m 1(2)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=34점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 5501동최근 실거래 2026-10-14 · 180일 20건네이버 매물 ↗

45점수남양주도농사랑으로부영7단지매물 3건남양주시 다산동 · 13년차 · 317세대

7억6.8억 ~ 7억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	706동 중/16 동동	84.99㎡	2026-10-17	45	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.8억	704동 13/18 동동	59.94㎡	2026-10-23	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	704동 13/18 동남	59.94㎡	2026-10-13	45	-0.6%	2.58억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

13년차

317세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 13년차·317세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 569m(24)+편의점500m 16(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 257(15)+카페500m 61(8)+병원1km 61(10)+약국500m 14(7)+학원1km 163·가격형성분(3)+학교1km 12·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)45/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 706동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수덕소두산위브매물 5건남양주시 와부읍 · 24년차 · 1,253세대

7억6.5억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 86분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	105동 8/14 남남	84.98㎡	2026-10-19	44	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6.9억	104동 14/15 동남	84.98㎡	2026-10-16	44	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.8억	101동 7/14 동남	84.98㎡	2026-10-20	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.8억	107동 12/18 동남	84.98㎡	2026-10-21	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
5	6.5억	107동 11/18 동남	84.98㎡	2026-10-24	44	-1%	2.28억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

1,253세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~86분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

52점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·1,253세대→42점 + 대단지 10 = 52점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~86분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 653m(24)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 35(13)+카페500m 10(5)+병원1km 55(10)+약국500m 3(7)+학원1km 127·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수진접신도브래뉴매물 16건남양주시 진접읍 · 17년차 · 538세대

7억6.2억 ~ 7억 · 105~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 210분 · 환승2▸

이 단지 매물 16건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	2206동 8/15 동남	134.45㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	2203동 2/15 동남	104.7㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	2208동 11/15 동남	134.45㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	2202동 7/15 남남	134.61㎡	2026-10-19	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	2201동 중/15 남남	104.7㎡	2026-10-22	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	2205동 5/15 서남	134.61㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.9억	2205동 9/15 서남	134.45㎡	2026-10-19	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
8	6.8억	2202동 14/15 남남	134.61㎡	2026-10-22	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
9	6.8억	2201동 5/15 남남	134.61㎡	2026-10-21	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
10	6.8억	2205동 2/15 남남	134.45㎡	2026-10-20	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
11	6.6억	2205동 14/15 남남	134.61㎡	2026-10-23	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
12	6.6억	2208동 10/15 서남	134.45㎡	2026-10-22	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
13	6.6억	2204동 8/15 남남	134.61㎡	2026-10-21	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
14	6.5억	2207동 2/15 서남	134.45㎡	2026-10-22	43	-1%	2.28억	매물 ↗
15	6.5억	2202동 2/15 서남	104.7㎡	2026-10-16	43	-1%	2.28억	매물 ↗
16	6.2억	2203동 2/15 서남	104.7㎡	2026-10-17	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

538세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 134분 → 2회 환승 → 총 ~210분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·538세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 134분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~210분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

86점

근거

역 283m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 108(15)+카페500m 17(8)+병원1km 19(10)+약국500m 3(7)+학원1km 64·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=86점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 2206동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수남양주덕소동부센트레빌매물 3건남양주시 와부읍 · 20년차 · 1,220세대

7억7억 ~ 7억 · 85~101㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	106동 6/19 동남	84.98㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	114동 10/20 남남	100.87㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 중/19 동남	84.98㎡	2026-10-10	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

1,220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·1,220세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 1196m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 12(6)+병원1km 38(10)+약국500m 2(5)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수건영덕소리버파크매물 11건남양주시 와부읍 · 25년차 · 652세대

7억5.8억 ~ 7억 · 85~130㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	105동 저/20 남남	84.97㎡	2026-10-23	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	106동 1/20 서남	129.61㎡	2026-10-14	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	106동 3/20 서남	129.61㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	106동 9/20 서남	84.97㎡	2026-10-19	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.3억	102동 중/15 동남	84.97㎡	2026-10-24	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
6	5.8억	101동 1/20 서남	84.97㎡	2026-10-24	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
7	5.8억	101동 5/20 남남	84.97㎡	2026-10-13	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
8	6억	101동 6/20 남남	84.97㎡	2026-10-22	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
9	6억	102동 11/15 동남	84.97㎡	2026-10-24	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
10	6억	104동 13/20 동동	84.97㎡	2026-10-12	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
11	6억	104동 중/20 동동	84.97㎡	2026-10-02	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

652세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·652세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 432m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 62(15)+카페500m 9(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수한솔강변마을매물 13건남양주시 와부읍 · 24년차 · 473세대

7억5.1억 ~ 7억 · 56~80㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 5/25 서남	80.21㎡	2026-10-20	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 13/25 동남	80.25㎡	2026-10-16	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	102동 5/25 서남	80.21㎡	2026-10-13	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	102동 17/25 동남	80.25㎡	2026-10-07	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	7억	101동 저/25 서남	80.21㎡	2026-10-24	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
6	7억	101동 2/25 동남	80.21㎡	2026-10-06	43	-0.4%	2.78억	매물 ↗
7	6.7억	102동 중/25 동남	80.21㎡	2026-10-10	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
8	6.6억	102동 4/25 동남	80.25㎡	2026-10-24	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
9	6.6억	102동 20/25 동남	80.21㎡	2026-10-10	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
10	6.5억	101동 7/25 동남	80.21㎡	2026-10-24	43	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.2억	101동 12/25 동남	80.21㎡	2026-10-14	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
12	5.1억	102동 9/25 동남	55.9㎡	2026-10-21	47	-1.8%	1.53억	매물 ↗
13	5.6억	101동 2/25 동남	80.21㎡	2026-10-06	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

473세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·473세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 613m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 81(15)+카페500m 24(8)+병원1km 54(10)+약국500m 10(7)+학원1km 106·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수경남아너스빌매물 8건남양주시 와부읍 · 20년차 · 267세대

7억5.8억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 9/15 서남	84.78㎡	2026-10-16	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	101동 4/15 남남	84.78㎡	2026-10-19	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	101동 9/15 서남	84.78㎡	2026-10-12	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.2억	102동 5/15 동남	84.78㎡	2026-10-20	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
5	6.2억	101동 6/15 동남	84.78㎡	2026-10-19	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
6	5.8억	101동 3/15 동남	84.78㎡	2026-10-14	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
7	5.95억	102동 15/15 동남	84.78㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.78억	매물 ↗
8	6억	101동 1/15 남남	84.78㎡	2026-10-19	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

267세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·267세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 468m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 146(15)+카페500m 25(8)+병원1km 45(10)+약국500m 14(7)+학원1km 103·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수한강우성매물 19건남양주시 와부읍 · 28년차 · 1,488세대

7억4.5억 ~ 7억 · 60~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 79분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	108동 11/21 동남	134.95㎡	2026-10-24	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	113동 12/21 서남	101.97㎡	2026-10-13	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.5억	106동 16/19 동남	84.91㎡	2026-10-06	43	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	105동 중/21 동남	84.91㎡	2026-10-06	43	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.2억	116동 13/21 남남	84.91㎡	2026-10-21	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
6	4.5억	115동 2/21 동동	59.89㎡	2026-10-07	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-09-30	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.5억	103동 고/21 동동	59.89㎡	2026-10-01	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.6억	115동 17/21 동동	59.89㎡	2026-10-23	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
10	6.15억	114동 21/21 남남	84.91㎡	2026-10-19	43	-1.7%	1.93억	매물 ↗
11	4.9억	119동 고/16 남남	59.89㎡	2026-09-30	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
12	5.5억	106동 1/19 동남	84.91㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
13	5.6억	117동 15/17 서남	84.91㎡	2026-10-13	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
14	5.6억	117동 15/17 남남	84.91㎡	2026-10-02	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
15	5.7억	117동 10/17 남남	84.91㎡	2026-10-14	44	-1.9%	1.71억	매물 ↗
16	5.8억	111동 4/21 동남	84.91㎡	2026-10-23	44	-1.9%	1.74억	매물 ↗
17	6억	117동 16/17 남남	84.91㎡	2026-10-23	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
18	6억	117동 중/17 남남	84.91㎡	2026-10-15	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
19	6억	117동 고/17 남남	84.91㎡	2026-10-23	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

1,488세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도심(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~79분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·1,488세대→30점 + 대단지 12 = 42점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~79분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

93점

근거

역 210m(30)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 65(15)+카페500m 10(5)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 66·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=93점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 108동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소한강벽산메가트리움(주상복합)매물 3건남양주시 와부읍 · 20년차 · 208세대

7억6.7억 ~ 7억 · 102~105㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-10-08	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	101동 고/28 서남	104.84㎡	2026-10-02	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.7억	101동 5/28 남남	102.28㎡	2026-10-15	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

208세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·208세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~54분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 195m(30)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 163(15)+카페500m 37(8)+병원1km 46(10)+약국500m 15(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수덕소강변삼익매물 18건남양주시 와부읍 · 31년차 · 880세대

7억4.3억 ~ 7억 · 60~100㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	107동 6/18 서남	84.81㎡	2026-10-24	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	106동 중/20 동남	84.81㎡	2026-10-11	42	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	6.5억	101동 4/20 동남	84.81㎡	2026-10-21	42	-1%	2.28억	매물 ↗
4	6.5억	108동 저/20 동남	84.81㎡	2026-10-24	42	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.5억	101동 3/20 동남	84.81㎡	2026-10-12	42	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.5억	109동 1/17 서남	100.35㎡	2026-10-09	42	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	101동 7/20 동남	84.81㎡	2026-10-20	42	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.5억	101동 4/20 동남	84.81㎡	2026-10-06	42	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.55억	101동 18/20 동남	84.81㎡	2026-10-12	42	-1%	2.33억	매물 ↗
10	4.3억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-01	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.5억	103동 저/20 동남	59.88㎡	2026-10-24	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	105동 18/20 서남	59.88㎡	2026-10-08	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.8억	105동 9/20 서남	59.88㎡	2026-10-20	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
14	4.8억	103동 중/20 동남	59.88㎡	2026-10-06	47	-1.8%	1.44억	매물 ↗
15	5억	104동 2/20 서남	59.88㎡	2026-10-19	46	-1.8%	1.5억	매물 ↗
16	5.2억	104동 16/20 서남	59.88㎡	2026-10-02	46	-1.8%	1.56억	매물 ↗
17	5.6억	101동 3/20 동남	84.81㎡	2026-10-23	44	-1.9%	1.68억	매물 ↗
18	5.9억	106동 6/20 동남	84.81㎡	2026-10-21	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

880세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 2분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

36점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·880세대→30점 + 대단지 6 = 36점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 2분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

94점

근거

역 145m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 100(15)+카페500m 21(8)+병원1km 43(10)+약국500m 7(7)+학원1km 63·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=94점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕소강변현대홈타운매물 2건남양주시 와부읍 · 26년차 · 387세대

7억6억 ~ 7억 · 85㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 77분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	104동 6/20 동남	84.97㎡	2026-10-21	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	6억	104동 1/20 동남	84.97㎡	2026-10-24	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

387세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~77분 · 자차 ~53분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·387세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~77분(자차 ~53분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 189m(30)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 133(15)+카페500m 28(8)+병원1km 46(10)+약국500m 12(7)+학원1km 93·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕소쌍용매물 8건남양주시 와부읍 · 26년차 · 528세대

7억6.3억 ~ 7억 · 108~135㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 80분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	107동 1/18 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	104동 2/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	104동 7/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	6.7억	105동 4/18 남남	134.91㎡	2026-10-10	42	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.6억	105동 9/18 남남	108.28㎡	2026-10-23	42	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.5억	104동 3/16 동남	134.91㎡	2026-10-08	42	-1%	2.28억	매물 ↗
7	6.5억	105동 10/18 남남	134.91㎡	2026-10-09	42	-1%	2.28억	매물 ↗
8	6.3억	104동 6/16 남남	134.91㎡	2026-09-28	42	-1.4%	2.08억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

528세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·528세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도심(경춘) 도보 4분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~80분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 257m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 16(8)+병원1km 31(10)+약국500m 4(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 107동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

41점수덕소리버뷰진도매물 7건남양주시 와부읍 · 28년차 · 571세대

7억5.8억 ~ 7억 · 85~169㎡ROE -0.4%전세 65%~🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	102동 저/19 서남	169.15㎡	2026-10-20	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	102동 저/19 동남	169.15㎡	2026-10-19	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	7억	102동 19/19 동남	129.22㎡	2026-10-07	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
4	7억	102동 저/19 서남	169.15㎡	2026-10-04	41	-0.4%	2.78억	매물 ↗
5	6.5억	102동 2/19 동남	129.22㎡	2026-10-06	42	-1%	2.28억	매물 ↗
6	6.1억	104동 1/20 서남	117.58㎡	2026-09-28	42	-1.8%	1.88억	매물 ↗
7	5.8억	106동 15/19 서남	84.91㎡	2026-10-23	43	-1.9%	1.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

571세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 7분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 65% = 보증금 4.83억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.74억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +56만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.83억(평가 7.43억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.74억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·571세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 7분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 418m(24)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 143(15)+카페500m 30(8)+병원1km 50(10)+약국500m 13(7)+학원1km 111·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)41/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.3억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

44점수남양주다산롯데낙천대매물 3건남양주시 다산동 · 21년차 · 708세대

7억5.6억 ~ 7억 · 60~85㎡ROE -0.4%전세 63%🚇 81분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	7억	809동 17/23 서남	84.95㎡	2026-09-29	44	-0.4%	2.78억	매물 ↗
2	7억	805동 6/23 서남	84.95㎡	2026-09-29	44	-0.4%	2.78억	매물 ↗
3	5.6억	803동 4/9 동남	59.96㎡	2026-10-05	46	-1.9%	1.68억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

7억

실거래중간 6.35억

전세가율

63%

실측 전세계약

실거래(180일)

25건

최근 2026-10-20

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

708세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.78억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 11분 → 2회 환승 → 총 ~81분 · 자차 ~51분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.78억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 570만 + 재산세 182만 = 보유비용 4,495만
3자산가치(2년 후)
7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.43억 → 상승분 4,263만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,263만 − 보유비용 4,495만 = 순익 -232만÷ 자기자본 2.78억 → 연 ROE -0.4% (보수 -8.5% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.43억 × 전세가율 63% = 보증금 4.68억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.59억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

53점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.78억) / 2.86억 = 3%→53점. 필요 자기자본 2.78억(매매 7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.68억(평가 7.43억×전세가율 63%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→92점

전액상환+현금 0.59억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.4% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.1%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

59점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 25건→59점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

46점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·708세대→42점 + 대단지 4 = 46점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 11분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~81분(자차 ~51분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 696m(24)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 202(15)+카페500m 37(8)+병원1km 52(10)+약국500m 17(7)+학원1km 117·가격형성분(3)+학교1km 13·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 📈 ETF 우위

10년 후 매수 8.2억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 809동최근 실거래 2026-10-20 · 180일 25건네이버 매물 ↗

43점수지금동원베네스트매물 14건남양주시 다산동 · 21년차 · 196세대

6.9억5.5억 ~ 6.9억 · 85㎡ROE -0.5%전세 83%🚇 84분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	102동 8/15 남남	84.95㎡	2026-10-24	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	6.9억	102동 중/15 남남	84.95㎡	2026-10-24	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
3	6.9억	101동 중/15 동동	84.95㎡	2026-09-26	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
4	6.9억	102동 8/15 남남	84.95㎡	2026-10-01	43	-0.5%	2.68억	매물 ↗
5	6.8억	101동 13/15 남남	84.85㎡	2026-10-25	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
6	6.8억	101동 1/15 동동	84.95㎡	2026-10-15	44	-0.6%	2.58억	매물 ↗
7	6.7억	101동 저/15 동남	84.95㎡	2026-10-24	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
8	6.5억	105동 중/13 동남	84.95㎡	2026-10-22	45	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.4억	101동 12/15 동동	84.95㎡	2026-10-22	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
10	6.4억	104동 중/15 동동	84.95㎡	2026-10-09	45	-1.2%	2.18억	매물 ↗
11	6.2억	104동 중/15 동동	84.95㎡	2026-10-24	46	-1.6%	1.98억	매물 ↗
12	5.5억	101동 저/15 남남	84.85㎡	2026-10-09	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
13	5.5억	101동 저/15 남남	84.85㎡	2026-10-09	48	-1.9%	1.65억	매물 ↗
14	5.53억	101동 고/15 동동	84.95㎡	2026-10-13	48	-1.9%	1.66억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6억

전세가율

83%

실측 전세계약

실거래(180일)

10건

최근 2026-09-26

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

196세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~84분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 83% = 보증금 6.08억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.99억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +110만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 6.08억(평가 7.32억×전세가율 83%) / 잔존대출 4.08억 = 149%→100점

전액상환+현금 1.99억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,202만 − 보유비용 4,481만(이자 3,743만+취득세 559만+재산세 179만) = 순익 -279만 / 자기자본 2.68억→연ROE -0.5%→19점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 10건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·196세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~84분(자차 ~62분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 888m(15)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 93(15)+카페500m 20(8)+병원1km 63(10)+약국500m 4(7)+학원1km 289·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.26억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 2026-09-26 · 180일 10건네이버 매물 ↗

43점수더힐포레3단지남양주시 다산동 · 18년차 · 189세대

6.9억75.83㎡ · 2/15 · 동남ROE -0.5%전세 71%🚇 83분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래중간 6.6억

전세가율

71%

실측 전세계약

실거래(180일)

4건

최근 2026-08-29

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

189세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 71% = 보증금 5.2억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 1.11억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +72만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 5.2억(평가 7.32억×전세가율 71%) / 잔존대출 4.08억 = 127%→100점

전액상환+현금 1.11억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 4건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·189세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~66분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 855m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 57(15)+카페500m 12(6)+병원1km 45(10)+약국500m 4(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 10·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 303동최근 실거래 2026-08-29 · 180일 4건네이버 매물 ↗

49점수빌리브센트하이매물 7건남양주시 화도읍 · 1년차 · 250세대

6.96억6.31억 ~ 6.96억 · 85㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 103분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.96억	102동 23/29 서남	84.97㎡	2026-10-12	49	-0.5%	2.74억	매물 ↗
2	6.86억	103동 28/29 동남	84.85㎡	2026-10-15	50	-0.6%	2.64억	매물 ↗
3	6.64억	102동 19/29 동남	84.97㎡	2026-10-15	50	-0.8%	2.42억	매물 ↗
4	6.7억	102동 24/29 서남	84.97㎡	2026-10-12	50	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.56억	101동 8/29 서남	84.97㎡	2026-10-02	50	-0.9%	2.34억	매물 ↗
6	6.51억	103동 7/29 동남	84.97㎡	2026-10-16	50	-1%	2.29억	매물 ↗
7	6.31억	101동 7/29 서남	84.97㎡	2026-10-23	50	-1.3%	2.09억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.96억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

1년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.74억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 8분 → 2회 환승 → 총 ~103분 · 자차 ~74분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.87억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.74억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 566만 + 재산세 181만 = 보유비용 4,490만
3자산가치(2년 후)
6.96억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.39억 → 상승분 4,241만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,241만 − 보유비용 4,490만 = 순익 -249만÷ 자기자본 2.74억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.6% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.39억 × 전세가율 65% = 보증금 4.8억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.72억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +55만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

54점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.74억) / 2.86억 = 4%→54점. 필요 자기자본 2.74억(매매 6.96억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.8억(평가 7.39억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 118%→97점

전액상환+현금 0.72억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

20점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,241만 − 보유비용 4,490만(이자 3,743만+취득세 566만+재산세 181만) = 순익 -249만 / 자기자본 2.74억→연ROE -0.5%→20점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

100점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 1년차·250세대→100점 = 100점 (신축 — 감가방어·임대선호·재건축리스크 없음)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 8분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~103분(자차 ~74분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 510m(24)+편의점500m 17(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 325(15)+카페500m 42(8)+병원1km 77(10)+약국500m 16(7)+학원1km 125·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

42점수현대매물 20건남양주시 와부읍 · 29년차 · 982세대

6.9억4.6억 ~ 6.9억 · 59~134㎡ROE -0.5%전세 65%~🚇 88분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.9억	106동 3/21 동남	134㎡	2026-09-28	42	-0.5%	2.68억	매물 ↗
2	6.8억	106동 12/21 남남	134㎡	2026-10-20	42	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.4억	106동 1/21 서남	134㎡	2026-10-19	42	-1.2%	2.18억	매물 ↗
4	4.6억	101동 고/18 동남	59.44㎡	2026-09-28	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
5	4.6억	102동 중/14 서남	59.44㎡	2026-09-28	48	-1.7%	1.38억	매물 ↗
6	4.7억	101동 4/18 동남	59.44㎡	2026-10-19	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
7	4.7억	101동 9/18 동남	59.44㎡	2026-09-29	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
8	4.7억	101동 저/18 동남	59.44㎡	2026-10-02	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
9	5억	102동 7/14 서남	59.44㎡	2026-10-23	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
10	5억	103동 3/15 동남	84.41㎡	2026-10-15	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
11	5억	101동 15/18 동남	59.44㎡	2026-10-10	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
12	5억	103동 3/15 동남	84.41㎡	2026-09-29	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗
13	5.3억	102동 중/14 서남	59.44㎡	2026-10-07	45	-1.8%	1.59억	매물 ↗
14	5.5억	107동 18/21 동남	84.41㎡	2026-10-21	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
15	5.5억	101동 12/18 동남	59.44㎡	2026-10-12	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
16	5.5억	107동 17/21 동남	84.41㎡	2026-10-02	44	-1.9%	1.65억	매물 ↗
17	5.9억	109동 10/21 동남	84.41㎡	2026-10-20	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
18	5.9억	105동 중/20 동남	84.64㎡	2026-10-21	43	-1.9%	1.77억	매물 ↗
19	6억	109동 고/21 동남	84.41㎡	2026-10-07	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗
20	6억	105동 7/20 동남	101.97㎡	2026-09-28	42	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

982세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.68억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)덕소(경춘) 도보 13분 → 2회 환승 → 총 ~88분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 2개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.83억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.68억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 559만 + 재산세 179만 = 보유비용 4,481만
3자산가치(2년 후)
6.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.32억 → 상승분 4,202만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,202만 − 보유비용 4,481만 = 순익 -279만÷ 자기자본 2.68억 → 연 ROE -0.5% (보수 -8.8% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.32억 × 전세가율 65% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.67억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

56점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.68억) / 2.86억 = 6%→56점. 필요 자기자본 2.68억(매매 6.9억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.32억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 116%→95점

전액상환+현금 0.67억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

19점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

37점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·982세대→30점 + 대단지 7 = 37점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

덕소(경춘) 도보 13분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~88분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

85점

근거

역 769m(24)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 34(13)+카페500m 15(8)+병원1km 54(10)+약국500m 3(7)+학원1km 120·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=85점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)42/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.31억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수인정프린스매물 6건남양주시 금곡동 · 40년차 · 240세대

1.7억1.7억 ~ 2억 · 59㎡ROE -0.6%전세 77%🚇 89분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-10-10	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.8억	101동 4/5 남남	58.93㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.9억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-22	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
4	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-06	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.9억	101동 1/5 남남	58.93㎡	2026-10-01	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	101동 고/5 남남	58.93㎡	2026-10-12	54	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래중간 1.63억

전세가율

77%

실측 전세계약

실거래(180일)

8건

최근 2026-10-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~89분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 77% = 보증금 1.39억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.24억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.39억(평가 1.8억×전세가율 77%) / 잔존대출 1.15억 = 121%→100점

전액상환+현금 0.24억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,035만 − 보유비용 1,099만(이자 1,054만+취득세 0만+재산세 44만) = 순익 -63만 / 자기자본 0.51억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 8건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·240세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~89분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

87점

근거

역 623m(24)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 50(15)+카페500m 9(5)+병원1km 18(10)+약국500m 5(7)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=87점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.84억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 2026-10-06 · 180일 8건네이버 매물 ↗

54점수금곡효창매물 6건남양주시 금곡동 · 38년차 · 150세대

1.55억1.55억 ~ 1.7억 · 52~56㎡ROE -0.6%전세 74%🚇 82분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	1동 6/6 남남	56.16㎡	2026-10-22	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.55억	2동 1/6 남남	51.57㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.47억	매물 ↗
3	1.65억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-09-28	54	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	2동 6/6 남남	51.57㎡	2026-10-19	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.7억	1동 3/6 남남	56.16㎡	2026-09-29	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗
6	1.7억	1동 5/6 남남	56.16㎡	2026-10-06	54	-0.6%	0.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래중간 1.73억

전세가율

74%

실측 전세계약

실거래(180일)

1건

최근 2026-07-13

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

38년차

150세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 3분 → 2회 환승 → 총 ~82분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 74% = 보증금 1.22억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.17억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.22억(평가 1.64억×전세가율 74%) / 잔존대출 1.05억 = 116%→94점

전액상환+현금 0.17억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +944만 − 보유비용 1,002만(이자 961만+취득세 0만+재산세 40만) = 순익 -58만 / 자기자본 0.47억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 1건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 38년차·150세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 3분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~82분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

95점

근거

역 206m(30)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 95(15)+카페500m 13(7)+병원1km 16(10)+약국500m 7(7)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=95점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.8억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 1동최근 실거래 2026-07-13 · 180일 1건네이버 매물 ↗

43점수호평마을쌍용스윗닷홈매물 20건남양주시 호평동 · 21년차 · 184세대

6.8억4.35억 ~ 6.8억 · 85~121㎡ROE -0.6%전세 66%🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	101동 3/15 남남	120.8㎡	2026-10-17	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	101동 1/15 남남	120.8㎡	2026-10-15	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.8억	101동 중/15 동남	120.8㎡	2026-10-12	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
4	6.5억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-16	43	-1%	2.28억	매물 ↗
5	6.3억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-23	43	-1.4%	2.08억	매물 ↗
6	6.2억	101동 8/15 남남	120.8㎡	2026-10-01	43	-1.6%	1.98억	매물 ↗
7	4.35억	102동 저/23 남남	84.95㎡	2026-10-15	49	-1.7%	1.31억	매물 ↗
8	4.5억	102동 저/23 남남	84.95㎡	2026-10-24	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
9	4.7억	102동 4/23 남남	84.95㎡	2026-10-21	49	-1.8%	1.41억	매물 ↗
10	4.8억	102동 13/23 남남	84.95㎡	2026-10-23	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
11	4.8억	102동 7/23 동남	84.95㎡	2026-10-22	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
12	4.8억	102동 3/23 남남	84.95㎡	2026-10-21	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
13	4.8억	102동 22/23 남남	84.95㎡	2026-10-15	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
14	4.8억	102동 4/23 남남	84.95㎡	2026-10-14	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
15	4.8억	102동 중/23 남남	84.95㎡	2026-10-06	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
16	4.8억	102동 3/23 남남	84.95㎡	2026-10-02	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
17	5.3억	102동 17/23 남남	84.95㎡	2026-10-12	46	-1.8%	1.59억	매물 ↗
18	6.1억	101동 14/15 남남	120.8㎡	2026-10-13	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
19	5.7억	101동 4/15 남남	120.8㎡	2026-10-23	45	-1.9%	1.71억	매물 ↗
20	6억	101동 중/15 남남	120.8㎡	2026-10-01	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래중간 5.9억

전세가율

66%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-09-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

21년차

184세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 9분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 66% = 보증금 4.76억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.68억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +53만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.76억(평가 7.21억×전세가율 66%) / 잔존대출 4.08억 = 117%→95점

전액상환+현금 0.68억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,141만 − 보유비용 4,467만(이자 3,743만+취득세 548만+재산세 177만) = 순익 -326만 / 자기자본 2.58억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 21년차·184세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 9분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 538m(24)+편의점500m 19(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 310(15)+카페500m 71(8)+병원1km 68(10)+약국500m 14(7)+학원1km 157·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.37억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-09-19 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수삼신매물 8건남양주시 진접읍 · 35년차 · 825세대

1.5억1.5억 ~ 2.4억 · 58~84㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 198분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.5억	103동 중/15 동남	57.55㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
2	1.7억	103동 12/15 동남	57.55㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
3	1.8억	104동 12/15 동남	64.62㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
4	1.8억	104동 1/15 동남	64.62㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
5	1.9억	104동 15/15 동남	64.62㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	2억	105동 4/15 동남	64.62㎡	2026-10-12	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2억	105동 5/15 동남	64.62㎡	2026-09-28	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.4억	101동 2/15 동남	83.6㎡	2026-10-24	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

825세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.45억

대출 1.05억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 121분 → 2회 환승 → 총 ~198분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.05억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.45억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 53만 × 24개월 중 이자 930만+ 취득세 0만 + 재산세 39만 = 보유비용 969만
3자산가치(2년 후)
1.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.59억 → 상승분 914만
4순익·수익률(ROE)
상승 914만 − 보유비용 969만 = 순익 -56만÷ 자기자본 0.45억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.59억 × 전세가율 65% = 보증금 1.03억잔존대출 1.02억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.45억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.45억(매매 1.5억−대출 1.05억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.03억(평가 1.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.02억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +914만 − 보유비용 969만(이자 930만+취득세 0만+재산세 39만) = 순익 -56만 / 자기자본 0.45억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 53만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·825세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 121분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~198분(자차 ~59분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1761m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 158(15)+카페500m 26(8)+병원1km 46(10)+약국500m 12(7)+학원1km 71·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수정광산호매물 20건남양주시 진접읍 · 32년차 · 728세대

1.65억1.65억 ~ 2.4억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 215분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.65억	105동 1/18 동동	59.84㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
2	1.7억	105동 고/18 동남	59.84㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
3	1.75억	102동 1/18 동동	59.84㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
4	1.75억	102동 1/18 동남	59.84㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
5	1.8억	105동 3/18 동남	59.84㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
6	1.8억	105동 18/18 동남	59.84㎡	2026-10-10	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
7	1.87억	102동 6/18 동동	59.84㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
8	1.9억	105동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-24	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
9	1.9억	102동 3/18 남남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
10	1.9억	105동 16/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
11	1.9억	105동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
12	1.95억	102동 17/18 동남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
13	1.95억	102동 9/18 동남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
14	2억	105동 15/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
15	2억	105동 10/18 동남	59.84㎡	2026-09-28	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
16	2.1억	105동 10/18 남남	59.84㎡	2026-10-22	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
17	2.1억	105동 12/18 동남	59.84㎡	2026-10-15	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
18	2.15억	105동 11/18 동남	59.84㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.65억	매물 ↗
19	2.4억	101동 10/19 남남	75.27㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
20	2.4억	104동 15/19 남남	84.9㎡	2026-10-06	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.65억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

728세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.49억

대출 1.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 139분 → 2회 환승 → 총 ~215분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 59만 × 24개월 중 이자 1,023만+ 취득세 0만 + 재산세 43만 = 보유비용 1,066만
3자산가치(2년 후)
1.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.75억 → 상승분 1,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,005만 − 보유비용 1,066만 = 순익 -61만÷ 자기자본 0.49억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.75억 × 전세가율 65% = 보증금 1.14억잔존대출 1.12억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.49억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.49억(매매 1.65억−대출 1.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.14억(평가 1.75억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.12억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,005만 − 보유비용 1,066만(이자 1,023만+취득세 0만+재산세 43만) = 순익 -61만 / 자기자본 0.49억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 59만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

34점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·728세대→30점 + 대단지 4 = 34점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 139분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~215분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1056m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 6(3)+병원1km 17(10)+약국500m 3(7)+학원1km 64·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수마석건영매물 11건남양주시 화도읍 · 32년차 · 213세대

1.5억1.5억 ~ 2.5억 · 60~83㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 120분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.5억	1동 12/19 남남	59.76㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
2	1.6억	1동 8/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
3	1.65억	1동 11/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.7억	1동 5/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.75억	1동 15/19 동남	59.76㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
6	2억	1동 3/19 동남	82.68㎡	2026-10-13	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2.1억	1동 저/19 동남	82.68㎡	2026-10-12	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
8	2.2억	1동 4/19 동남	82.68㎡	2026-10-19	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	1동 12/19 동남	82.68㎡	2026-09-28	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.4억	1동 9/19 동남	82.68㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.5억	1동 2/19 동남	82.68㎡	2026-10-20	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

32년차

213세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.45억

대출 1.05억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~120분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.05억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.05억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.45억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 53만 × 24개월 중 이자 930만+ 취득세 0만 + 재산세 39만 = 보유비용 969만
3자산가치(2년 후)
1.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.59억 → 상승분 914만
4순익·수익률(ROE)
상승 914만 − 보유비용 969만 = 순익 -56만÷ 자기자본 0.45억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.59억 × 전세가율 65% = 보증금 1.03억잔존대출 1.02억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.45억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.45억(매매 1.5억−대출 1.05억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.03억(평가 1.59억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.02억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 53만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 32년차·213세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 29분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~120분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1581m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 43(15)+카페500m 8(4)+병원1km 18(10)+약국500m 3(7)+학원1km 69·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.8%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수우남매물 6건남양주시 진접읍 · 34년차 · 170세대

1.3억1.3억 ~ 1.8억 · 69~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 176분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.3억	가동 5/5 동남	70.2㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
2	1.5억	나동 고/5 동남	70.2㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
3	1.65억	다동 5/5 남남	84.84㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
4	1.65억	다동 2/5 동남	68.76㎡	2026-10-23	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
5	1.65억	다동 5/5 동남	84.84㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
6	1.8억	라동 2/5 동남	79.92㎡	2026-10-07	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

170세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.39억

대출 0.91억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 100분 → 2회 환승 → 총 ~176분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.91억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.39억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 46만 × 24개월 중 이자 806만+ 취득세 0만 + 재산세 34만 = 보유비용 840만
3자산가치(2년 후)
1.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.38억 → 상승분 792만
4순익·수익률(ROE)
상승 792만 − 보유비용 840만 = 순익 -48만÷ 자기자본 0.39억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.38억 × 전세가율 65% = 보증금 0.9억잔존대출 0.88억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.39억) / 2.86억 = 86%→100점. 필요 자기자본 0.39억(매매 1.3억−대출 0.91억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.9억(평가 1.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.88억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +792만 − 보유비용 840만(이자 806만+취득세 0만+재산세 34만) = 순익 -48만 / 자기자본 0.39억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 46만) / 실수령 565만 = 8%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·170세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 100분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~176분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

42점

근거

역 6139m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 41(15)+카페500m 4(2)+병원1km 4(4)+약국500m 2(5)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 3·가격형성분(3)

=42점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 가동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼신푸른솔17차매물 20건남양주시 화도읍 · 28년차 · 757세대

1.8억1.8억 ~ 2.9억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 119분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.8억	102동 3/20 동동	59.63㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
2	1.85억	102동 1/20 남남	59.63㎡	2026-10-13	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
3	1.9억	102동 19/20 남남	59.63㎡	2026-10-21	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
4	2.1억	102동 고/20 남남	59.63㎡	2026-10-19	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	102동 19/20 남남	59.63㎡	2026-10-01	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.2억	103동 16/20 동동	84.92㎡	2026-10-19	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.25억	105동 2/20 동동	84.92㎡	2026-10-21	52	-1%	0.68억	매물 ↗
8	2.3억	105동 5/20 남남	84.92㎡	2026-10-19	52	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.35억	101동 15/20 남남	84.99㎡	2026-10-15	52	-1%	0.7억	매물 ↗
10	2.35억	105동 2/20 남남	84.92㎡	2026-09-30	52	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.4억	103동 14/20 남남	84.92㎡	2026-10-24	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.4억	103동 3/20 동동	84.92㎡	2026-10-13	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
13	2.4억	105동 6/20 동동	84.92㎡	2026-10-21	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
14	2.4억	103동 12/20 동동	84.92㎡	2026-10-09	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
15	2.4억	103동 4/20 남남	84.92㎡	2026-10-07	52	-1.1%	0.72억	매물 ↗
16	2.5억	101동 18/20 남남	84.92㎡	2026-10-22	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
17	2.5억	105동 18/20 남남	84.92㎡	2026-10-12	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
18	2.5억	101동 16/20 동동	59.63㎡	2026-09-28	52	-1.1%	0.75억	매물 ↗
19	2.7억	103동 7/20 동동	84.92㎡	2026-10-13	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.9억	103동 7/20 남남	84.92㎡	2026-10-24	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

757세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.54억

대출 1.26억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 27분 → 2회 환승 → 총 ~119분 · 자차 ~68분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.26억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.54억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 64만 × 24개월 중 이자 1,116만+ 취득세 0만 + 재산세 47만 = 보유비용 1,163만
3자산가치(2년 후)
1.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.91억 → 상승분 1,096만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,096만 − 보유비용 1,163만 = 순익 -67만÷ 자기자본 0.54억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.91억 × 전세가율 65% = 보증금 1.24억잔존대출 1.22억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.54억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.54억(매매 1.8억−대출 1.26억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.24억(평가 1.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,096만 − 보유비용 1,163만(이자 1,116만+취득세 0만+재산세 47만) = 순익 -67만 / 자기자본 0.54억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 64만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

35점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·757세대→30점 + 대단지 5 = 35점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 27분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~119분(자차 ~68분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

52점

근거

역 1665m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 4(2)+병원1km 7(7)+약국500m 0(0)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=52점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주한신그린매물 6건남양주시 진건읍 · 35년차 · 228세대

1.55억1.55억 ~ 2.5억 · 52~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.55억	8동 3/15 동동	51.8㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
2	1.8억	8동 1/15 남남	51.8㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.98억	8동 2/15 동동	53.96㎡	2026-10-24	52	-0.8%	0.59억	매물 ↗
4	2.3억	7동 저/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	51	-1%	0.69억	매물 ↗
5	2.5억	8동 5/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
6	2.5억	8동 10/15 남남	84.96㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.55억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

228세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.47억

대출 1.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.08억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 55만 × 24개월 중 이자 961만+ 취득세 0만 + 재산세 40만 = 보유비용 1,002만
3자산가치(2년 후)
1.55억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.64억 → 상승분 944만
4순익·수익률(ROE)
상승 944만 − 보유비용 1,002만 = 순익 -58만÷ 자기자본 0.47억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.64억 × 전세가율 65% = 보증금 1.07억잔존대출 1.05억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.47억) / 2.86억 = 84%→100점. 필요 자기자본 0.47억(매매 1.55억−대출 1.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.07억(평가 1.64억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 55만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·228세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 990m(15)+편의점500m 11(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 104(15)+카페500m 15(8)+병원1km 14(10)+약국500m 6(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-08 · 8동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주성호매물 13건남양주시 오남읍 · 28년차 · 192세대

1.65억1.65억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 180분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.65억	101동 2/15 남남	59.95㎡	2026-10-10	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
2	1.65억	101동 2/15 남남	59.95㎡	2026-10-07	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
3	1.8억	102동 5/20 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
4	1.8억	101동 4/15 남남	59.95㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
5	1.8억	102동 5/20 남남	59.95㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
6	1.8억	101동 저/15 남남	59.95㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
7	2억	102동 11/20 남남	59.95㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.3억	102동 8/20 남남	84.93㎡	2026-09-30	51	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.3억	102동 18/20 남남	84.93㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.4억	102동 6/20 남남	84.93㎡	2026-10-15	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.5억	102동 10/20 남남	84.93㎡	2026-10-10	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.6억	102동 1/20 남남	84.93㎡	2026-10-14	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
13	2.8억	102동 7/20 남남	84.93㎡	2026-10-12	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.65억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

192세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.49억

대출 1.16억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 104분 → 2회 환승 → 총 ~180분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.16억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.16억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.49억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 59만 × 24개월 중 이자 1,023만+ 취득세 0만 + 재산세 43만 = 보유비용 1,066만
3자산가치(2년 후)
1.65억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.75억 → 상승분 1,005만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,005만 − 보유비용 1,066만 = 순익 -61만÷ 자기자본 0.49억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.75억 × 전세가율 65% = 보증금 1.14억잔존대출 1.12억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.49억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.49억(매매 1.65억−대출 1.16억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.14억(평가 1.75억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.12억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 59만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·192세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 104분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~180분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 809m(15)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 49(15)+카페500m 3(2)+병원1km 18(10)+약국500m 0(0)+학원1km 37·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수동부일신매물 11건남양주시 별내면 · 30년차 · 456세대

1.8억1.8억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 136분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.8억	103동 12/19 동동	59.93㎡	2026-10-14	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
2	1.9억	103동 9/19 동동	59.93㎡	2026-10-14	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2억	103동 2/19 동동	59.93㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2억	105동 1/19 동동	59.93㎡	2026-10-14	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
5	2억	103동 11/19 동동	59.93㎡	2026-10-01	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
6	2.1억	103동 6/19 동동	59.93㎡	2026-10-22	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.5억	101동 1/19 동동	84.98㎡	2026-10-02	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.55억	101동 5/19 동동	84.98㎡	2026-10-23	51	-1.2%	0.77억	매물 ↗
9	2.6억	102동 11/19 남남	84.98㎡	2026-10-23	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
10	2.6억	102동 11/19 남남	84.98㎡	2026-10-01	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
11	2.8억	102동 5/19 남남	84.98㎡	2026-10-15	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

456세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.54억

대출 1.26억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 56분 → 2회 환승 → 총 ~136분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.26억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.54억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 64만 × 24개월 중 이자 1,116만+ 취득세 0만 + 재산세 47만 = 보유비용 1,163만
3자산가치(2년 후)
1.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.91억 → 상승분 1,096만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,096만 − 보유비용 1,163만 = 순익 -67만÷ 자기자본 0.54억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.91억 × 전세가율 65% = 보증금 1.24억잔존대출 1.22억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.54억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.54억(매매 1.8억−대출 1.26억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.24억(평가 1.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 64만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·456세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 56분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~136분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 3460m(2)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 78(15)+카페500m 13(7)+병원1km 13(10)+약국500m 3(7)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수대한매물 12건남양주시 오남읍 · 28년차 · 452세대

1.7억1.7억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 157분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	101동 20/20 동남	59.94㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.7억	102동 20/20 남남	59.94㎡	2026-10-05	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
3	1.72억	102동 1/20 남남	59.94㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.52억	매물 ↗
4	1.8억	102동 중/20 동동	59.94㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
5	1.9억	102동 18/20 서남	59.94㎡	2026-10-24	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	1.9억	102동 17/20 동동	59.94㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
7	2.1억	102동 14/20 동동	59.94㎡	2026-09-29	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
8	2.2억	102동 15/20 동남	59.94㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	102동 3/20 동남	59.94㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.5억	103동 4/19 남남	84.89㎡	2026-10-20	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.7억	103동 7/19 남남	84.89㎡	2026-09-30	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
12	3억	103동 15/19 남남	84.89㎡	2026-09-29	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

452세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 81분 → 2회 환승 → 총 ~157분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 65% = 보증금 1.17억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.17억(평가 1.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.15억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·452세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 81분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~157분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 4531m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 66(15)+카페500m 11(6)+병원1km 21(10)+약국500m 3(7)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수진건세아매물 19건남양주시 진건읍 · 29년차 · 440세대

1.8억1.8억 ~ 3.15억 · 58~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 94분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.8억	101동 23/25 동동	58.22㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
2	1.88억	101동 1/25 남남	58.22㎡	2026-10-11	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
3	1.88억	101동 2/25 남남	58.22㎡	2026-10-02	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
4	1.9억	101동 11/25 남남	58.22㎡	2026-10-07	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.95억	101동 2/25 동동	58.22㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
6	1.95억	101동 15/25 동동	58.22㎡	2026-10-12	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
7	2억	102동 13/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.05억	102동 7/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.62억	매물 ↗
9	2.1억	102동 16/25 남남	58.22㎡	2026-10-07	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
10	2.18억	101동 15/25 동동	58.22㎡	2026-10-13	52	-0.9%	0.65억	매물 ↗
11	2.2억	101동 2/25 동동	58.22㎡	2026-10-19	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.3억	102동 12/25 남남	58.22㎡	2026-10-22	51	-1%	0.69억	매물 ↗
13	2.8억	102동 7/25 동동	84.57㎡	2026-10-19	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
14	2.8억	101동 7/25 남남	84.57㎡	2026-10-12	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	102동 7/25 동동	84.57㎡	2026-09-29	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.95억	101동 10/25 남남	84.57㎡	2026-10-22	51	-1.3%	0.89억	매물 ↗
17	2.95억	101동 10/25 남남	84.57㎡	2026-10-17	51	-1.3%	0.89억	매물 ↗
18	3.1억	102동 6/25 남남	84.41㎡	2026-10-12	51	-1.4%	0.93억	매물 ↗
19	3.15억	101동 9/25 남남	84.57㎡	2026-10-15	51	-1.4%	0.94억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

440세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.54억

대출 1.26억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~94분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.26억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.26억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.54억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 64만 × 24개월 중 이자 1,116만+ 취득세 0만 + 재산세 47만 = 보유비용 1,163만
3자산가치(2년 후)
1.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.91억 → 상승분 1,096만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,096만 − 보유비용 1,163만 = 순익 -67만÷ 자기자본 0.54억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.91억 × 전세가율 65% = 보증금 1.24억잔존대출 1.22억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.54억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.54억(매매 1.8억−대출 1.26억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.24억(평가 1.91억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 64만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·440세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~94분(자차 ~58분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 1075m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 13(7)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수극동매물 20건남양주시 오남읍 · 34년차 · 498세대

1.28억1.28억 ~ 1.85억 · 54~71㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 182분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.28억	103동 6/6 남남	54.21㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.38억	매물 ↗
2	1.28억	103동 6/6 남남	54.21㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.38억	매물 ↗
3	1.3억	105동 6/6 남남	54.21㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
4	1.3억	104동 4/6 남남	54.21㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
5	1.3억	105동 6/6 남남	54.21㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
6	1.35억	109동 2/6 남남	54.21㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.41억	매물 ↗
7	1.4억	104동 6/6 남남	63.93㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
8	1.4억	109동 2/6 남남	54.21㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
9	1.4억	107동 4/6 남남	54.21㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
10	1.5억	102동 4/6 남남	54.21㎡	2026-10-21	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
11	1.5억	110동 1/6 남남	54.21㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
12	1.75억	102동 4/6 남남	63.93㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
13	1.8억	112동 5/5 남남	70.74㎡	2026-10-22	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
14	1.8억	110동 4/6 남남	63.93㎡	2026-10-02	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
15	1.8억	113동 2/6 남남	70.74㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
16	1.8억	110동 4/6 남남	63.93㎡	2026-10-14	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
17	1.83억	113동 6/6 남남	70.74㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.55억	매물 ↗
18	1.85억	113동 6/6 남남	70.74㎡	2026-09-29	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
19	1.85억	112동 고/5 남남	70.74㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
20	1.85억	113동 6/6 남남	70.74㎡	2026-10-09	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.28억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

34년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.38억

대출 0.9억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 106분 → 2회 환승 → 총 ~182분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.9억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.9억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.38억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 45만 × 24개월 중 이자 794만+ 취득세 0만 + 재산세 33만 = 보유비용 827만
3자산가치(2년 후)
1.28억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.36억 → 상승분 780만
4순익·수익률(ROE)
상승 780만 − 보유비용 827만 = 순익 -48만÷ 자기자본 0.38억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.36억 × 전세가율 65% = 보증금 0.88억잔존대출 0.87억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.38억) / 2.86억 = 87%→100점. 필요 자기자본 0.38억(매매 1.28억−대출 0.9억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.88억(평가 1.36억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.87억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +780만 − 보유비용 827만(이자 794만+취득세 0만+재산세 33만) = 순익 -48만 / 자기자본 0.38억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 45만) / 실수령 565만 = 8%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 34년차·498세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 106분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~182분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

62점

근거

역 972m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 33(12)+카페500m 2(1)+병원1km 21(10)+약국500m 0(0)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=62점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수오남한국1차매물 20건남양주시 오남읍 · 28년차 · 494세대

1.7억1.7억 ~ 2.7억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 167분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	102동 1/20 동동	59.99㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.8억	102동 2/20 동동	59.99㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
3	1.95억	101동 6/20 남남	59.99㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
4	1.95억	102동 3/20 동동	59.99㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
5	2.05억	102동 10/20 동남	59.99㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.62억	매물 ↗
6	2.1억	101동 6/20 남남	59.99㎡	2026-09-28	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.1억	102동 10/20 동동	59.99㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
8	2.39억	103동 1/20 동동	84.96㎡	2026-10-12	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	103동 1/20 동동	84.96㎡	2026-10-06	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.5억	103동 15/20 남남	84.96㎡	2026-10-14	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	103동 15/20 동남	84.96㎡	2026-10-01	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.6억	103동 4/20 동동	84.96㎡	2026-10-15	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
13	2.6억	103동 1/20 남남	84.96㎡	2026-10-15	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.65억	103동 15/20 동남	84.96㎡	2026-10-12	51	-1.2%	0.8억	매물 ↗
15	2.65억	103동 6/20 동동	84.96㎡	2026-09-28	51	-1.2%	0.8억	매물 ↗
16	2.7억	103동 14/20 남남	84.96㎡	2026-10-21	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
17	2.7억	103동 7/20 동동	84.96㎡	2026-10-12	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
18	2.7억	103동 1/20 남남	84.96㎡	2026-10-02	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
19	2.7억	102동 17/20 남남	84.96㎡	2026-10-12	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.7억	103동 중/20 남남	84.96㎡	2026-10-17	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

494세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 90분 → 2회 환승 → 총 ~167분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 65% = 보증금 1.17억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.17억(평가 1.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.15억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·494세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 90분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~167분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1865m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 40(15)+카페500m 3(2)+병원1km 24(10)+약국500m 0(0)+학원1km 36·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼청장미9차매물 14건남양주시 화도읍 · 31년차 · 195세대

1.4억1.4억 ~ 1.9억 · 55~60㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 119분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.4억	1동 4/15 남남	59.91㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
2	1.4억	1동 1/15 동남	59.91㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
3	1.5억	1동 1/15 남남	59.91㎡	2026-10-21	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
4	1.5억	1동 4/15 동남	59.91㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
5	1.55억	1동 3/15 남남	59.91㎡	2026-09-30	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
6	1.55억	1동 3/15 동남	59.91㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
7	1.6억	1동 5/15 남남	59.91㎡	2026-10-23	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
8	1.6억	1동 5/15 동남	59.91㎡	2026-10-02	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
9	1.7억	1동 3/15 남남	59.91㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
10	1.7억	1동 1/15 동남	55.02㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
11	1.8억	1동 15/15 동남	59.91㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
12	1.8억	1동 13/15 남남	59.91㎡	2026-10-22	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
13	1.8억	1동 15/15 동남	59.91㎡	2026-10-22	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
14	1.9억	1동 7/15 남남	59.91㎡	2026-10-13	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

195세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.42억

대출 0.98억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~119분 · 자차 ~71분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.98억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.42억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 50만 × 24개월 중 이자 868만+ 취득세 0만 + 재산세 36만 = 보유비용 905만
3자산가치(2년 후)
1.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.49억 → 상승분 853만
4순익·수익률(ROE)
상승 853만 − 보유비용 905만 = 순익 -52만÷ 자기자본 0.42억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.49억 × 전세가율 65% = 보증금 0.97억잔존대출 0.95억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.42억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.42억(매매 1.4억−대출 0.98억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.97억(평가 1.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.95억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +853만 − 보유비용 905만(이자 868만+취득세 0만+재산세 36만) = 순익 -52만 / 자기자본 0.42억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 50만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·195세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~119분(자차 ~71분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 1696m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 7(4)+병원1km 12(10)+약국500m 1(2)+학원1km 42·가격형성분(3)+학교1km 1·가격형성분(1)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수큰마을경성1단지매물 15건남양주시 화도읍 · 29년차 · 372세대

1.75억1.75억 ~ 2.77억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.75억	105동 저/11 남남	59.89㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
2	1.9억	105동 고/11 남남	59.89㎡	2026-10-10	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2억	102동 4/11 남남	59.89㎡	2026-10-10	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	101동 저/11 남남	84.94㎡	2026-10-10	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.2억	101동 중/11 남남	84.94㎡	2026-10-07	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.3억	101동 고/11 남남	84.94㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.35억	109동 고/7 남남	84.94㎡	2026-10-22	51	-1%	0.7억	매물 ↗
8	2.4억	109동 2/7 남남	84.94㎡	2026-10-08	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	101동 8/11 남남	84.94㎡	2026-10-08	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.4억	101동 중/11 남남	84.94㎡	2026-09-29	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
11	2.5억	107동 4/11 남남	84.94㎡	2026-10-01	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.5억	106동 저/11 남남	84.94㎡	2026-10-06	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.6억	109동 2/7 남남	84.94㎡	2026-10-13	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.7억	103동 7/11 동동	84.94㎡	2026-10-07	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
15	2.77억	103동 7/11 동동	84.94㎡	2026-10-23	51	-1.3%	0.83억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

372세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.53억

대출 1.23억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.23억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.23억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.53억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 62만 × 24개월 중 이자 1,085만+ 취득세 0만 + 재산세 46만 = 보유비용 1,131만
3자산가치(2년 후)
1.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.86억 → 상승분 1,066만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,066만 − 보유비용 1,131만 = 순익 -65만÷ 자기자본 0.53억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.86억 × 전세가율 65% = 보증금 1.21억잔존대출 1.18억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.53억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.53억(매매 1.75억−대출 1.23억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.21억(평가 1.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.18억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,066만 − 보유비용 1,131만(이자 1,085만+취득세 0만+재산세 46만) = 순익 -65만 / 자기자본 0.53억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 62만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·372세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

51점

근거

역 1430m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 5(3)+병원1km 6(6)+약국500m 1(2)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=51점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수성도매물 2건남양주시 오남읍 · 33년차 · 250세대

1.45억1.45억 ~ 1.5억 · 60㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 168분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.45억	102동 6/14 동동	59.7㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗
2	1.5억	101동 8/14 남남	59.7㎡	2026-10-22	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.45억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

250세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.43억

대출 1.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 91분 → 2회 환승 → 총 ~168분 · 자차 ~75분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 51만 × 24개월 중 이자 899만+ 취득세 0만 + 재산세 38만 = 보유비용 937만
3자산가치(2년 후)
1.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.54억 → 상승분 883만
4순익·수익률(ROE)
상승 883만 − 보유비용 937만 = 순익 -54만÷ 자기자본 0.43억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.54억 × 전세가율 65% = 보증금 1억잔존대출 0.98억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.43억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.43억(매매 1.45억−대출 1.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1억(평가 1.54억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +883만 − 보유비용 937만(이자 899만+취득세 0만+재산세 38만) = 순익 -54만 / 자기자본 0.43억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 51만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·250세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 91분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~168분(자차 ~75분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 5380m(2)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 63(15)+카페500m 9(5)+병원1km 21(10)+약국500m 1(2)+학원1km 23·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수진주9차매물 9건남양주시 오남읍 · 35년차 · 240세대

1.3억1.3억 ~ 2억 · 56~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 162분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.3억	901동 4/5 남남	55.8㎡	2026-09-29	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
2	1.45억	902동 4/5 남남	55.8㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗
3	1.45억	901동 3/5 남남	55.8㎡	2026-10-23	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗
4	1.5억	902동 4/5 남남	68.94㎡	2026-10-09	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
5	1.6억	902동 4/5 남남	68.94㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
6	1.65억	902동 4/5 남남	68.94㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
7	1.65억	902동 고/5 남남	68.94㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.49억	매물 ↗
8	2억	903동 2/5 남남	84.6㎡	2026-10-08	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
9	2억	903동 2/5 남남	84.6㎡	2026-10-08	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.39억

대출 0.91억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 86분 → 2회 환승 → 총 ~162분 · 자차 ~71분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.91억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.91억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.39억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 46만 × 24개월 중 이자 806만+ 취득세 0만 + 재산세 34만 = 보유비용 840만
3자산가치(2년 후)
1.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.38억 → 상승분 792만
4순익·수익률(ROE)
상승 792만 − 보유비용 840만 = 순익 -48만÷ 자기자본 0.39억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.38억 × 전세가율 65% = 보증금 0.9억잔존대출 0.88억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.39억) / 2.86억 = 86%→100점. 필요 자기자본 0.39억(매매 1.3억−대출 0.91억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.9억(평가 1.38억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.88억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 46만) / 실수령 565만 = 8%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·240세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 86분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~162분(자차 ~71분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 5039m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 59(15)+카페500m 8(4)+병원1km 14(10)+약국500m 4(7)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.7억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 901동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수양지매물 20건남양주시 오남읍 · 26년차 · 352세대

1.7억1.7억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 186분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	102동 1/19 동남	59.52㎡	2026-10-21	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.75억	102동 8/19 동동	59.52㎡	2026-10-07	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
3	1.75억	102동 18/19 동동	59.52㎡	2026-10-10	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
4	1.75억	102동 18/19 동동	59.52㎡	2026-10-09	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
5	1.8억	102동 9/19 동동	59.52㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
6	1.8억	102동 7/19 동동	59.52㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
7	1.8억	101동 8/19 동동	59.52㎡	2026-10-09	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
8	1.8억	101동 17/19 동동	59.52㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
9	1.85억	101동 8/19 남남	59.52㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
10	2.15억	101동 2/19 남남	84.9㎡	2026-10-23	51	-0.9%	0.65억	매물 ↗
11	2.2억	102동 7/19 남남	84.9㎡	2026-09-28	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.2억	101동 18/19 남남	84.9㎡	2026-10-15	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
13	2.3억	102동 7/19 남남	84.9㎡	2026-10-24	51	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.3억	101동 고/19 남남	84.9㎡	2026-10-19	51	-1%	0.69억	매물 ↗
15	2.4억	101동 11/19 남남	84.9㎡	2026-10-08	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
16	2.6억	102동 9/19 남남	84.9㎡	2026-10-23	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	101동 19/19 남남	84.9㎡	2026-10-19	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	102동 12/19 남남	84.9㎡	2026-10-06	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.8억	102동 중/19 동남	84.9㎡	2026-10-06	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
20	3억	101동 18/19 남남	84.9㎡	2026-10-10	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

352세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 110분 → 2회 환승 → 총 ~186분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 65% = 보증금 1.17억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.17억(평가 1.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.15억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·352세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 110분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~186분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 977m(15)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 51(15)+카페500m 5(3)+병원1km 16(10)+약국500m 0(0)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수진주10차매물 10건남양주시 오남읍 · 35년차 · 200세대

1.2억1.2억 ~ 2억 · 56~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 163분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.2억	1003동 5/5 남남	55.8㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.36억	매물 ↗
2	1.3억	1001동 4/5 남남	55.8㎡	2026-10-17	52	-0.6%	0.39억	매물 ↗
3	1.5억	1003동 5/5 남남	55.8㎡	2026-10-10	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
4	1.6억	1001동 2/5 남남	55.8㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
5	1.6억	1001동 2/5 남남	55.8㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
6	1.7억	1002동 1/5 남남	68.94㎡	2026-10-19	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
7	1.7억	1002동 1/5 동남	68.94㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
8	1.8억	1004동 3/5 남남	84.6㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
9	2억	1003동 1/5 남남	68.94㎡	2026-10-19	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
10	2억	1001동 1/5 남남	55.8㎡	2026-09-29	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

200세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.36억

대출 0.84억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 87분 → 2회 환승 → 총 ~163분 · 자차 ~76분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.84억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.84억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.36억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 43만 × 24개월 중 이자 744만+ 취득세 0만 + 재산세 31만 = 보유비용 775만
3자산가치(2년 후)
1.2억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.27억 → 상승분 731만
4순익·수익률(ROE)
상승 731만 − 보유비용 775만 = 순익 -45만÷ 자기자본 0.36억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.27억 × 전세가율 65% = 보증금 0.83억잔존대출 0.81억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.36억) / 2.86억 = 87%→100점. 필요 자기자본 0.36억(매매 1.2억−대출 0.84억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.83억(평가 1.27억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.81억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +731만 − 보유비용 775만(이자 744만+취득세 0만+재산세 31만) = 순익 -45만 / 자기자본 0.36억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 43만) / 실수령 565만 = 8%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·200세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 87분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~163분(자차 ~76분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 4957m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 7(4)+병원1km 12(10)+약국500m 4(7)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 1003동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수신동아매물 20건남양주시 진접읍 · 30년차 · 402세대

1.7억1.7억 ~ 2.48억 · 60~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 211분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.7억	101동 1/15 동남	59.53㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
2	1.75억	103동 10/20 동동	59.53㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
3	1.75억	103동 고/20 동동	59.53㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
4	1.78억	103동 8/20 동북	59.53㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.53억	매물 ↗
5	1.8억	103동 저/20 동북	59.53㎡	2026-10-02	52	-0.6%	0.54억	매물 ↗
6	1.85억	103동 9/20 동남	59.53㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
7	1.9억	101동 고/15 동남	59.53㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
8	1.9억	103동 1/20 동남	59.53㎡	2026-10-13	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
9	1.9억	103동 20/20 서남	59.53㎡	2026-10-13	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
10	1.95억	103동 7/20 남남	59.53㎡	2026-10-12	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
11	1.95억	103동 고/20 남남	59.53㎡	2026-10-02	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
12	2.1억	101동 중/15 동남	59.53㎡	2026-10-24	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
13	2.1억	103동 3/20 남남	59.53㎡	2026-10-15	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
14	2.2억	102동 1/20 동남	84.99㎡	2026-10-20	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
15	2.2억	102동 1/20 동남	84.99㎡	2026-10-02	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
16	2.3억	102동 1/20 동남	84.99㎡	2026-10-13	51	-1%	0.69억	매물 ↗
17	2.4억	102동 10/20 동남	84.99㎡	2026-10-13	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
18	2.4억	102동 저/20 남남	84.99㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
19	2.45억	102동 10/20 남남	84.99㎡	2026-10-02	51	-1.1%	0.73억	매물 ↗
20	2.48억	102동 2/20 동남	84.99㎡	2026-10-12	51	-1.1%	0.74억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

402세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.51억

대출 1.19억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 134분 → 2회 환승 → 총 ~211분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.19억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.19억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.51억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 60만 × 24개월 중 이자 1,054만+ 취득세 0만 + 재산세 44만 = 보유비용 1,099만
3자산가치(2년 후)
1.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.8억 → 상승분 1,035만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,035만 − 보유비용 1,099만 = 순익 -63만÷ 자기자본 0.51억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.8억 × 전세가율 65% = 보증금 1.17억잔존대출 1.15억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.51억) / 2.86억 = 82%→100점. 필요 자기자본 0.51억(매매 1.7억−대출 1.19억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.17억(평가 1.8억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.15억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 60만) / 실수령 565만 = 11%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·402세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 134분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~211분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

71점

근거

역 1392m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 10(5)+병원1km 31(10)+약국500m 3(7)+학원1km 61·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=71점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수현대2차매물 7건남양주시 화도읍 · 33년차 · 152세대

1.6억1.6억 ~ 2.2억 · 84㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 121분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.6억	1동 4/15 남남	84.33㎡	2026-10-12	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
2	1.9억	1동 12/15 남남	84.33㎡	2026-10-12	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2억	1동 1/15 남남	84.33㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2억	1동 2/15 남남	84.33㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
5	2억	1동 2/15 남남	84.33㎡	2026-10-09	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
6	2.1억	1동 2/15 남남	84.33㎡	2026-10-12	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.2억	1동 14/15 동남	84.33㎡	2026-10-16	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

33년차

152세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 26분 → 2회 환승 → 총 ~121분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +974만 − 보유비용 1,034만(이자 992만+취득세 0만+재산세 42만) = 순익 -60만 / 자기자본 0.48억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 33년차·152세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 26분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~121분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

60점

근거

역 1593m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 1(2)+학원1km 25·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=60점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 1동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수현대1차매물 15건남양주시 화도읍 · 35년차 · 220세대

1.4억1.4억 ~ 1.7억 · 61~65㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 120분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.4억	102동 4/5 남남	64.92㎡	2026-10-21	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
2	1.4억	102동 5/5 남남	64.92㎡	2026-10-20	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
3	1.4억	104동 5/5 동남	64.92㎡	2026-10-07	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
4	1.4억	102동 2/5 남남	64.92㎡	2026-09-30	52	-0.6%	0.42억	매물 ↗
5	1.5억	105동 3/5 남남	61.26㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
6	1.5억	101동 2/5 남남	64.92㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.45억	매물 ↗
7	1.55억	101동 1/5 남남	64.92㎡	2026-10-13	52	-0.6%	0.47억	매물 ↗
8	1.6억	101동 2/5 남남	64.92㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
9	1.6억	102동 3/5 남남	64.92㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
10	1.6억	101동 5/5 남남	64.92㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
11	1.6억	102동 1/5 남남	64.92㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
12	1.6억	101동 4/5 남남	64.92㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
13	1.6억	102동 중/5 남남	64.92㎡	2026-10-04	52	-0.6%	0.48억	매물 ↗
14	1.7억	101동 3/5 남남	64.92㎡	2026-10-02	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗
15	1.7억	101동 2/5 남남	64.92㎡	2026-09-28	52	-0.6%	0.51억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.42억

대출 0.98억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 25분 → 2회 환승 → 총 ~120분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.98억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.98억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.42억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 50만 × 24개월 중 이자 868만+ 취득세 0만 + 재산세 36만 = 보유비용 905만
3자산가치(2년 후)
1.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.49억 → 상승분 853만
4순익·수익률(ROE)
상승 853만 − 보유비용 905만 = 순익 -52만÷ 자기자본 0.42억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.49억 × 전세가율 65% = 보증금 0.97억잔존대출 0.95억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +6만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.42억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.42억(매매 1.4억−대출 0.98억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.97억(평가 1.49억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.95억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 50만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·220세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 25분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~120분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1547m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 9(5)+병원1km 9(9)+약국500m 1(2)+학원1km 26·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수현대매물 10건남양주시 진접읍 · 35년차 · 240세대

1.07억1.07억 ~ 1.45억 · 51~63㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 223분 · 환승2▸

이 단지 매물 10건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.07억	102동 1/5 동동	51.34㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.32억	매물 ↗
2	1.1억	102동 4/5 동남	51.29㎡	2026-10-15	52	-0.6%	0.33억	매물 ↗
3	1.1억	102동 2/5 동남	51.29㎡	2026-10-01	52	-0.6%	0.33억	매물 ↗
4	1.15억	102동 3/5 동남	51.29㎡	2026-10-06	52	-0.6%	0.35억	매물 ↗
5	1.2억	102동 1/5 동남	51.29㎡	2026-10-14	52	-0.6%	0.36억	매물 ↗
6	1.2억	101동 3/5 동남	51.29㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.36억	매물 ↗
7	1.25억	103동 5/5 동동	62.84㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.38억	매물 ↗
8	1.28억	104동 4/5 남남	62.84㎡	2026-10-24	52	-0.6%	0.38억	매물 ↗
9	1.45억	102동 중/5 남남	51.34㎡	2026-10-08	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗
10	1.45억	102동 2/5 동동	51.34㎡	2026-10-16	52	-0.6%	0.43억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.07억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

35년차

240세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.32억

대출 0.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 147분 → 2회 환승 → 총 ~223분 · 자차 ~70분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.75억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 38만 × 24개월 중 이자 664만+ 취득세 0만 + 재산세 28만 = 보유비용 691만
3자산가치(2년 후)
1.07억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.14억 → 상승분 652만
4순익·수익률(ROE)
상승 652만 − 보유비용 691만 = 순익 -40만÷ 자기자본 0.32억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.14억 × 전세가율 65% = 보증금 0.74억잔존대출 0.72억 전액상환 + 현금 0.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +5만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.32억) / 2.86억 = 89%→100점. 필요 자기자본 0.32억(매매 1.07억−대출 0.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.74억(평가 1.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.72억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +652만 − 보유비용 691만(이자 664만+취득세 0만+재산세 28만) = 순익 -40만 / 자기자본 0.32억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 38만) / 실수령 565만 = 7%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 35년차·240세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 147분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~223분(자차 ~70분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1629m(8)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 26(10)+카페500m 7(4)+병원1km 10(10)+약국500m 2(5)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진주5차남양주시 오남읍 · 36년차 · 198세대

1.6억53.64㎡ · 2/5 · 남남ROE -0.6%전세 65%~🚇 160분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

198세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 84분 → 2회 환승 → 총 ~160분 · 자차 ~76분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·198세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 84분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~160분(자차 ~76분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 5008m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 6(3)+병원1km 15(10)+약국500m 3(7)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-28 · 504동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수삼금매물 6건남양주시 진접읍 · 40년차 · 160세대

1.6억1.6억 ~ 1.98억 · 52㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 200분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.6억	마동 4/4 동남	51.66㎡	2026-10-15	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
2	1.6억	라동 1/4 동남	51.66㎡	2026-10-14	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
3	1.6억	마동 4/4 서북	51.66㎡	2026-10-06	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
4	1.7억	마동 3/4 동북	51.66㎡	2026-09-27	51	-0.6%	0.51억	매물 ↗
5	1.9억	바동 1/4 남남	51.66㎡	2026-10-21	51	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	1.98억	마동 1/4 동동	51.66㎡	2026-10-23	51	-0.8%	0.59억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

40년차

160세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.48억

대출 1.12억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 124분 → 2회 환승 → 총 ~200분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.12억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.12억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.48억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 57만 × 24개월 중 이자 992만+ 취득세 0만 + 재산세 42만 = 보유비용 1,034만
3자산가치(2년 후)
1.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.7억 → 상승분 974만
4순익·수익률(ROE)
상승 974만 − 보유비용 1,034만 = 순익 -60만÷ 자기자본 0.48억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.7억 × 전세가율 65% = 보증금 1.1억잔존대출 1.08억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.48억) / 2.86억 = 83%→100점. 필요 자기자본 0.48억(매매 1.6억−대출 1.12억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.1억(평가 1.7억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.08억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 57만) / 실수령 565만 = 10%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 40년차·160세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 124분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~200분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

96점

근거

역 391m(30)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 149(15)+카페500m 25(8)+병원1km 22(10)+약국500m 5(7)+학원1km 83·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=96점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.68억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-15 · 마동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진주7차매물 9건남양주시 오남읍 · 36년차 · 299세대

1억1억 ~ 2.2억 · 56~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 160분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1억	704동 고/5 남남	55.8㎡	2026-10-14	51	-0.6%	0.3억	매물 ↗
2	1.35억	702동 1/5 남남	55.8㎡	2026-10-03	51	-0.6%	0.41억	매물 ↗
3	1.4억	704동 4/5 남남	55.8㎡	2026-10-12	51	-0.6%	0.42억	매물 ↗
4	1.45억	702동 5/5 남남	55.8㎡	2026-10-16	51	-0.6%	0.43억	매물 ↗
5	1.6억	703동 4/5 남남	68.94㎡	2026-10-15	51	-0.6%	0.48억	매물 ↗
6	1.7억	704동 4/5 남남	55.8㎡	2026-10-19	51	-0.6%	0.51억	매물 ↗
7	1.8억	703동 1/5 남남	68.94㎡	2026-09-28	51	-0.6%	0.54억	매물 ↗
8	1.9억	706동 2/5 남남	84.6㎡	2026-10-06	51	-0.7%	0.57억	매물 ↗
9	2.2억	706동 3/5 남남	84.6㎡	2026-09-30	50	-0.9%	0.66억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

299세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.3억

대출 0.7억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 84분 → 2회 환승 → 총 ~160분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 0.7억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 0.7억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.3억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 35만 × 24개월 중 이자 620만+ 취득세 0만 + 재산세 26만 = 보유비용 646만
3자산가치(2년 후)
1억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.06억 → 상승분 609만
4순익·수익률(ROE)
상승 609만 − 보유비용 646만 = 순익 -37만÷ 자기자본 0.3억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.06억 × 전세가율 65% = 보증금 0.69억잔존대출 0.68억 전액상환 + 현금 0.01억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +4만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.3억) / 2.86억 = 90%→100점. 필요 자기자본 0.3억(매매 1억−대출 0.7억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 0.69억(평가 1.06억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.68억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.01억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +609만 − 보유비용 646만(이자 620만+취득세 0만+재산세 26만) = 순익 -37만 / 자기자본 0.3억→연ROE -0.6%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 35만) / 실수령 565만 = 6%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·299세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 84분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~160분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 5164m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 5(3)+병원1km 15(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.72억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 -0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-14 · 704동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진주8차매물 4건남양주시 오남읍 · 36년차 · 290세대

1.45억1.45억 ~ 2.3억 · 56~85㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 161분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.45억	801동 1/5 남남	55.8㎡	2026-10-21	51	-0.6%	0.43억	매물 ↗
2	1.5억	803동 3/5 서남	68.94㎡	2026-10-22	51	-0.6%	0.45억	매물 ↗
3	1.5억	801동 5/5 남남	55.8㎡	2026-10-22	51	-0.6%	0.45억	매물 ↗
4	2.3억	804동 3/5 남남	84.6㎡	2026-10-24	50	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.45억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

36년차

290세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.43억

대출 1.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 85분 → 2회 환승 → 총 ~161분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.01억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 51만 × 24개월 중 이자 899만+ 취득세 0만 + 재산세 38만 = 보유비용 937만
3자산가치(2년 후)
1.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.54억 → 상승분 883만
4순익·수익률(ROE)
상승 883만 − 보유비용 937만 = 순익 -54만÷ 자기자본 0.43억 → 연 ROE -0.6% (보수 -11.4% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.54억 × 전세가율 65% = 보증금 1억잔존대출 0.98억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +7만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.43억) / 2.86억 = 85%→100점. 필요 자기자본 0.43억(매매 1.45억−대출 1.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1억(평가 1.54억×전세가율 65%) / 잔존대출 0.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 51만) / 실수령 565만 = 9%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 36년차·290세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 85분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~161분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

63점

근거

역 5149m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 5(3)+병원1km 14(10)+약국500m 3(7)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=63점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.69억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-21 · 801동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

43점수신영지웰매물 20건남양주시 진접읍 · 17년차 · 434세대

6.8억5.5억 ~ 6.8억 · 102~156㎡ROE -0.6%전세 65%~🚇 202분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.8억	2009동 1/12 남남	155.77㎡	2026-10-19	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
2	6.8억	2008동 2/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.6%	2.58억	매물 ↗
3	6.7억	2007동 10/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
4	6.7억	2007동 5/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-0.8%	2.48억	매물 ↗
5	6.6억	2002동 5/12 남남	128.7㎡	2026-10-23	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
6	6.6억	2005동 5/12 남남	129.45㎡	2026-10-19	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
7	6.6억	2007동 중/12 남남	129.45㎡	2026-10-14	43	-0.9%	2.38억	매물 ↗
8	6.5억	2004동 10/12 남남	129.45㎡	2026-10-23	43	-1%	2.28억	매물 ↗
9	6.5억	2001동 9/12 남남	129.45㎡	2026-10-24	43	-1%	2.28억	매물 ↗
10	6.5억	2001동 6/12 남남	129.45㎡	2026-10-10	43	-1%	2.28억	매물 ↗
11	6.4억	2005동 6/12 남남	129.45㎡	2026-10-06	43	-1.2%	2.18억	매물 ↗
12	6.1억	2002동 9/12 남남	101.94㎡	2026-10-15	43	-1.8%	1.88억	매물 ↗
13	5.5억	2002동 6/12 남남	101.94㎡	2026-10-15	45	-1.9%	1.65억	매물 ↗
14	5.6억	2004동 4/12 남남	101.94㎡	2026-10-22	45	-1.9%	1.68억	매물 ↗
15	5.9억	2004동 5/12 남남	101.94㎡	2026-10-08	44	-1.9%	1.77억	매물 ↗
16	6억	2005동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-22	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
17	6억	2001동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-10	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
18	6억	2005동 2/12 남남	129.45㎡	2026-10-09	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
19	6억	2003동 1/12 남남	129.45㎡	2026-10-07	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗
20	6억	2002동 1/12 남남	128.7㎡	2026-10-06	43	-1.9%	1.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.8억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

434세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.58억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 126분 → 2회 환승 → 총 ~202분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.76억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.58억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 548만 + 재산세 177만 = 보유비용 4,467만
3자산가치(2년 후)
6.8억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.21억 → 상승분 4,141만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,141만 − 보유비용 4,467만 = 순익 -326만÷ 자기자본 2.58억 → 연 ROE -0.6% (보수 -9.1% · 낙관 4.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.21억 × 전세가율 65% = 보증금 4.69억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.6억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +50만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

60점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.58억) / 2.86억 = 10%→60점. 필요 자기자본 2.58억(매매 6.8억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

93점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.69억(평가 7.21억×전세가율 65%) / 잔존대출 4.08억 = 115%→93점

전액상환+현금 0.6억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·434세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 126분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~202분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 462m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 157(15)+카페500m 28(8)+병원1km 28(10)+약국500m 5(7)+학원1km 98·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)43/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.32억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 2009동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

54점수신우아이딜1차매물 19건남양주시 오남읍 · 23년차 · 595세대

1.9억1.9억 ~ 3억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 19건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	103동 1/15 동남	59.96㎡	2026-10-13	54	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	2.1억	108동 3/15 동남	59.96㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	107동 9/15 서남	59.96㎡	2026-09-28	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.1억	108동 4/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.15억	109동 2/15 동동	59.96㎡	2026-09-30	53	-0.9%	0.65억	매물 ↗
6	2.2억	106동 9/15 동남	59.96㎡	2026-10-23	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	108동 5/15 동남	59.96㎡	2026-10-07	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	105동 14/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	109동 12/15 동남	59.96㎡	2026-09-29	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.2억	109동 5/15 동남	59.96㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
11	2.25억	107동 12/15 서남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.68억	매물 ↗
12	2.3억	109동 5/15 서남	59.96㎡	2026-10-20	53	-1%	0.69억	매물 ↗
13	2.3억	108동 15/15 동동	59.96㎡	2026-10-12	53	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.35억	109동 4/15 동남	59.96㎡	2026-09-29	53	-1%	0.7억	매물 ↗
15	2.35억	105동 7/15 동남	59.96㎡	2026-10-06	53	-1%	0.7억	매물 ↗
16	2.45억	107동 9/15 서남	59.96㎡	2026-10-21	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
17	2.75억	104동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
18	2.75억	104동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.82억	매물 ↗
19	3억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-13	52	-1.4%	0.9억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

23년차

595세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 71분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,157만 − 보유비용 1,237만(이자 1,178만+취득세 9만+재산세 49만) = 순익 -80만 / 자기자본 0.57억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 23년차·595세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 71분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 3869m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 12(6)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수삼익파크힐스매물 20건남양주시 화도읍 · 24년차 · 422세대

1.95억1.95억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 118분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	103동 8/15 동동	59.76㎡	2026-10-01	53	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	105동 10/15 남남	59.76㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	105동 7/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	105동 9/15 동남	59.76㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	103동 9/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.2억	105동 8/15 남남	59.76㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	105동 15/15 동동	59.76㎡	2026-10-13	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	105동 15/15 서남	59.76㎡	2026-09-28	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	105동 15/15 동동	59.76㎡	2026-10-19	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.35억	104동 4/15 동남	84.96㎡	2026-10-24	53	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.4억	104동 4/15 서남	84.6㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.5억	106동 6/14 남남	84.96㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.6억	104동 12/15 남남	84.96㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
14	2.6억	106동 6/14 남남	84.96㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.6억	104동 4/15 동남	84.6㎡	2026-10-03	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
16	2.6억	106동 7/14 동남	84.96㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	104동 10/15 서남	84.6㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.7억	104동 13/15 남남	84.96㎡	2026-10-16	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
19	2.7억	104동 13/15 동남	84.96㎡	2026-10-08	52	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.8억	104동 15/15 동남	84.96㎡	2026-10-22	52	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

422세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 23분 → 2회 환승 → 총 ~118분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,188만 − 보유비용 1,275만(이자 1,209만+취득세 15만+재산세 51만) = 순익 -87만 / 자기자본 0.58억→연ROE -0.7%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·422세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 23분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~118분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 1436m(8)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 28(11)+카페500m 4(2)+병원1km 18(10)+약국500m 3(7)+학원1km 73·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신일해피트리2단지매물 20건남양주시 오남읍 · 22년차 · 498세대

1.95억1.95억 ~ 2.6억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	207동 2/13 남남	59.91㎡	2026-10-12	53	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	207동 10/13 서남	59.91㎡	2026-10-13	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2.2억	207동 12/13 남남	59.91㎡	2026-09-30	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.2억	207동 12/13 남남	59.91㎡	2026-09-29	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
5	2.3억	205동 2/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.3억	205동 2/15 남남	84.84㎡	2026-10-20	53	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	201동 1/11 남남	84.84㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.45억	206동 4/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
9	2.45억	206동 4/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
10	2.5억	203동 1/15 서남	84.84㎡	2026-10-07	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	203동 6/15 남남	84.84㎡	2026-10-06	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.5억	205동 9/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
13	2.5억	203동 9/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.55억	204동 9/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
15	2.55억	204동 9/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
16	2.6억	203동 15/15 남남	84.84㎡	2026-10-19	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	202동 4/15 남남	84.84㎡	2026-10-08	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	203동 13/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	203동 15/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.6억	206동 15/15 남남	84.84㎡	2026-09-28	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

498세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 63분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·498세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 63분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 3858m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 42(15)+카페500m 8(4)+병원1km 12(10)+약국500m 2(5)+학원1km 34·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수창현주공매물 20건남양주시 화도읍 · 30년차 · 480세대

1.9억1.9억 ~ 2.3억 · 60㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	104동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	1.95억	102동 1/15 서서	59.71㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
3	1.97억	101동 1/15 남남	59.71㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.59억	매물 ↗
4	2.1억	101동 8/15 남남	59.71㎡	2026-10-23	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.1억	104동 2/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.2억	107동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-19	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	106동 3/15 서서	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	101동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.2억	102동 8/15 서서	59.71㎡	2026-10-05	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
11	2.2억	104동 9/15 남남	59.71㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
12	2.2억	101동 15/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
13	2.3억	107동 11/15 서남	59.71㎡	2026-10-20	51	-1%	0.69억	매물 ↗
14	2.3억	107동 11/15 남남	59.71㎡	2026-10-17	51	-1%	0.69억	매물 ↗
15	2.3억	104동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-10	51	-1%	0.69억	매물 ↗
16	2.3억	107동 14/15 남남	59.71㎡	2026-10-02	51	-1%	0.69억	매물 ↗
17	2.3억	101동 6/15 남남	59.71㎡	2026-09-29	51	-1%	0.69억	매물 ↗
18	2.3억	105동 12/15 서남	59.71㎡	2026-09-28	51	-1%	0.69억	매물 ↗
19	2.3억	103동 13/15 남남	59.71㎡	2026-10-13	51	-1%	0.69억	매물 ↗
20	2.3억	101동 4/15 남남	59.71㎡	2026-10-01	51	-1%	0.69억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

30년차

480세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 30년차·480세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

70점

근거

역 1269m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 8(4)+병원1km 42(10)+약국500m 4(7)+학원1km 67·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=70점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수신우매물 20건남양주시 진접읍 · 27년차 · 572세대

1.9억1.9억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 220분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	102동 1/20 동남	59.97㎡	2026-10-13	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	2.1억	102동 1/20 남남	59.97㎡	2026-10-20	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	102동 1/20 남남	59.97㎡	2026-10-14	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.18억	102동 고/20 남남	59.97㎡	2026-10-22	52	-0.9%	0.65억	매물 ↗
5	2.2억	102동 20/20 동남	59.97㎡	2026-10-12	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.2억	102동 3/20 남남	59.97㎡	2026-10-07	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.2억	102동 1/20 남남	59.97㎡	2026-09-28	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.2억	102동 20/20 동동	59.97㎡	2026-10-20	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.35억	102동 5/20 동동	59.97㎡	2026-10-22	51	-1%	0.7억	매물 ↗
10	2.35억	102동 1/20 동남	59.97㎡	2026-10-13	51	-1%	0.7억	매물 ↗
11	2.35억	102동 1/20 동동	59.97㎡	2026-10-14	51	-1%	0.7억	매물 ↗
12	2.4억	102동 8/20 동남	59.97㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
13	2.5억	105동 8/20 동동	84.99㎡	2026-10-20	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
14	2.5억	106동 4/20 남남	84.99㎡	2026-10-15	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
15	2.5억	106동 2/20 남남	84.99㎡	2026-10-14	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
16	2.6억	105동 3/20 남남	84.99㎡	2026-10-14	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.7억	105동 13/20 동동	84.99㎡	2026-10-08	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
18	2.7억	105동 9/20 남남	84.99㎡	2026-10-19	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
19	2.7억	105동 중/20 동동	84.99㎡	2026-09-28	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
20	2.8억	105동 10/20 동동	84.99㎡	2026-10-13	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

572세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 143분 → 2회 환승 → 총 ~220분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·572세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 143분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~220분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

68점

근거

역 1501m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 36(14)+카페500m 8(4)+병원1km 11(10)+약국500m 4(7)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=68점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-13 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수큰마을경성2단지매물 20건남양주시 화도읍 · 29년차 · 462세대

1.9억1.9억 ~ 4.3억 · 60~165㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	209동 3/15 남남	59.89㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	1.9억	209동 3/15 남남	59.89㎡	2026-10-06	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2억	209동 고/15 남남	59.89㎡	2026-10-21	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	201동 4/14 남남	84.94㎡	2026-10-15	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	203동 고/15 남남	59.89㎡	2026-09-28	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.2억	201동 저/14 남남	84.94㎡	2026-10-20	52	-0.9%	0.66억	매물 ↗
7	2.3억	201동 고/14 동남	84.94㎡	2026-10-06	51	-1%	0.69억	매물 ↗
8	2.3억	202동 저/13 남남	84.94㎡	2026-09-29	51	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.3억	201동 4/14 남남	84.94㎡	2026-10-08	51	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.3억	201동 고/14 남남	84.94㎡	2026-09-30	51	-1%	0.69억	매물 ↗
11	2.4억	201동 2/14 남남	84.94㎡	2026-10-22	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
12	2.4억	207동 7/15 서남	84.94㎡	2026-10-06	51	-1.1%	0.72억	매물 ↗
13	3억	208동 1/15 남남	134.59㎡	2026-09-29	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
14	3.2억	207동 11/15 서남	84.94㎡	2026-10-02	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
15	3.75억	208동 12/15 남남	134.59㎡	2026-10-08	49	-1.6%	1.13억	매물 ↗
16	3.8억	208동 고/15 남남	134.59㎡	2026-09-29	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
17	3.9억	205동 15/15 남남	164.75㎡	2026-09-30	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
18	4억	205동 1/15 남남	164.75㎡	2026-10-13	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
19	4.2억	205동 11/15 남남	164.75㎡	2026-10-12	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
20	4.3억	205동 중/15 남남	164.75㎡	2026-09-28	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

462세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·462세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

41점

근거

역 1497m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=41점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-06 · 209동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수한신2차매물 13건남양주시 오남읍 · 28년차 · 416세대

1.9억1.9억 ~ 3.9억 · 60~117㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	103동 1/20 동동	59.8㎡	2026-10-19	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	2.2억	105동 7/20 동동	59.8㎡	2026-10-13	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
3	2.2억	103동 15/20 동동	59.8㎡	2026-10-16	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.25억	105동 13/20 남남	59.8㎡	2026-10-19	51	-1%	0.68억	매물 ↗
5	2.3억	105동 14/20 동동	59.8㎡	2026-10-19	51	-1%	0.69억	매물 ↗
6	2.5억	103동 14/20 남남	59.8㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.7억	104동 16/19 남남	84.95㎡	2026-10-16	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
8	2.8억	104동 17/19 남남	84.95㎡	2026-10-24	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
9	2.8억	101동 15/16 동남	84.95㎡	2026-10-20	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
10	3억	101동 1/16 동동	84.95㎡	2026-10-05	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
11	3.3억	102동 17/20 남남	116.51㎡	2026-10-15	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
12	3.3억	102동 11/20 남남	116.51㎡	2026-10-06	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
13	3.9억	102동 11/20 남남	116.51㎡	2026-09-29	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

416세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 72분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·416세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 72분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4429m(2)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 22(8)+병원1km 17(10)+약국500m 6(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-19 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수대명매물 18건남양주시 진접읍 · 31년차 · 405세대

1.9억1.9억 ~ 2.9억 · 60~85㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 195분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	103동 14/18 동남	59.91㎡	2026-10-24	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	1.9억	101동 13/18 동남	59.91㎡	2026-10-16	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	1.9억	101동 5/18 동남	59.91㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
4	1.9억	101동 18/18 동남	59.91㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
5	1.9억	101동 고/18 동남	59.91㎡	2026-10-12	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
6	1.95억	101동 5/18 서남	59.91㎡	2026-10-15	52	-0.7%	0.58억	매물 ↗
7	2억	101동 9/18 서남	59.91㎡	2026-10-22	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
8	2.2억	101동 4/18 동남	59.91㎡	2026-10-12	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	101동 16/18 동남	59.91㎡	2026-10-16	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.6억	103동 3/18 동남	84.96㎡	2026-10-15	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
11	2.7억	102동 16/17 동남	84.96㎡	2026-10-24	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
12	2.75억	103동 14/18 동남	84.96㎡	2026-10-15	51	-1.2%	0.82억	매물 ↗
13	2.8억	103동 5/18 동남	84.96㎡	2026-10-10	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
14	2.8억	103동 7/18 동남	84.96㎡	2026-10-08	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
15	2.8억	102동 16/17 동남	84.96㎡	2026-10-08	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
16	2.8억	102동 17/17 동남	84.96㎡	2026-09-28	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
17	2.9억	103동 11/18 서남	84.96㎡	2026-10-12	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
18	2.9억	102동 10/17 동남	84.96㎡	2026-10-01	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

405세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 119분 → 2회 환승 → 총 ~195분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·405세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 119분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~195분(자차 ~60분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1558m(8)+편의점500m 14(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 161(15)+카페500m 25(8)+병원1km 47(10)+약국500m 12(7)+학원1km 74·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수남양주진접한신매물 20건남양주시 진접읍 · 27년차 · 395세대

1.85억1.85억 ~ 4.5억 · 60~120㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 180분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.85억	104동 중/15 동동	59.98㎡	2026-10-24	52	-0.7%	0.56억	매물 ↗
2	1.9억	104동 6/15 동동	59.98㎡	2026-09-28	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
3	2.1억	103동 9/15 동동	59.8㎡	2026-10-02	52	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.2억	103동 5/15 동동	59.8㎡	2026-10-17	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
5	2.2억	103동 고/15 동동	59.8㎡	2026-10-02	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.3억	103동 8/15 동동	59.8㎡	2026-10-12	51	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.6억	105동 4/15 동남	84.99㎡	2026-10-12	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
8	2.7억	105동 7/15 동남	84.99㎡	2026-10-15	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
9	2.7억	105동 9/15 동남	84.99㎡	2026-10-24	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
10	2.7억	105동 9/15 동동	84.99㎡	2026-10-17	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
11	2.75억	105동 2/15 동남	84.99㎡	2026-09-29	51	-1.2%	0.82억	매물 ↗
12	2.9억	101동 8/15 서남	84.99㎡	2026-09-29	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
13	3억	102동 13/15 동남	84.99㎡	2026-10-15	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
14	3억	102동 저/15 남남	84.99㎡	2026-10-07	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
15	3.15억	102동 고/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	51	-1.4%	0.94억	매물 ↗
16	3.5억	105동 저/15 남남	119.96㎡	2026-10-02	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.65억	105동 12/15 서남	119.96㎡	2026-10-06	49	-1.6%	1.09억	매물 ↗
18	3.7억	102동 8/15 남남	119.96㎡	2026-10-16	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
19	4억	101동 중/15 남남	119.96㎡	2026-10-14	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
20	4.5억	102동 11/15 남남	119.96㎡	2026-10-15	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.85억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

395세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.56억

대출 1.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 104분 → 2회 환승 → 총 ~180분 · 자차 ~58분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.29억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.56억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 66만 × 24개월 중 이자 1,147만+ 취득세 4만 + 재산세 48만 = 보유비용 1,199만
3자산가치(2년 후)
1.85억 × (1 + 3%)² = 평가액 1.96억 → 상승분 1,127만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,127만 − 보유비용 1,199만 = 순익 -72만÷ 자기자본 0.56억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 1.96억 × 전세가율 65% = 보증금 1.28억잔존대출 1.25억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +8만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.56억) / 2.86억 = 81%→100점. 필요 자기자본 0.56억(매매 1.85억−대출 1.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.28억(평가 1.96억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.25억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,127만 − 보유비용 1,199만(이자 1,147만+취득세 4만+재산세 48만) = 순익 -72만 / 자기자본 0.56억→연ROE -0.7%→18점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 66만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·395세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 104분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~180분(자차 ~58분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

40점

근거

역 6405m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 35(13)+카페500m 4(2)+병원1km 4(4)+약국500m 2(5)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 3·가격형성분(3)

=40점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-24 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수오남한신1차매물 14건남양주시 오남읍 · 29년차 · 283세대

1.9억1.9억 ~ 2.8억 · 60~84㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 151분 · 환승2▸

이 단지 매물 14건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.9억	102동 14/19 남남	59.73㎡	2026-10-01	52	-0.7%	0.57억	매물 ↗
2	2억	102동 2/19 서남	59.73㎡	2026-10-24	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	101동 11/13 남남	59.73㎡	2026-10-08	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2억	102동 15/19 서서	59.73㎡	2026-10-05	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
5	2억	101동 10/13 남남	59.73㎡	2026-10-12	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
6	2억	102동 9/19 남남	59.73㎡	2026-10-01	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
7	2.1억	102동 9/19 남남	59.73㎡	2026-10-15	51	-0.9%	0.63억	매물 ↗
8	2.2억	101동 9/13 남남	59.73㎡	2026-10-23	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
9	2.2억	101동 7/13 남남	59.73㎡	2026-10-20	51	-0.9%	0.66억	매물 ↗
10	2.5억	102동 5/19 남남	84.36㎡	2026-09-28	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.6억	102동 2/19 동남	84.36㎡	2026-09-29	51	-1.2%	0.78억	매물 ↗
12	2.7억	102동 7/19 동남	84.36㎡	2026-10-05	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
13	2.8억	102동 13/19 동남	84.36㎡	2026-10-10	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
14	2.8억	102동 13/19 동남	84.36㎡	2026-09-29	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

283세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.57억

대출 1.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 75분 → 2회 환승 → 총 ~151분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.33억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.57억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 67만 × 24개월 중 이자 1,178만+ 취득세 9만 + 재산세 49만 = 보유비용 1,237만
3자산가치(2년 후)
1.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.02억 → 상승분 1,157만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,157만 − 보유비용 1,237만 = 순익 -80만÷ 자기자본 0.57억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.5% · 낙관 6.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.02억 × 전세가율 65% = 보증금 1.31억잔존대출 1.29억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.57억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.57억(매매 1.9억−대출 1.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.31억(평가 2.02억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.29억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

18점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 67만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·283세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 75분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~151분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4284m(2)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 94(15)+카페500m 20(8)+병원1km 19(10)+약국500m 4(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.67억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-01 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수남양매물 20건남양주시 호평동 · 42년차 · 220세대

1.95억1.95억 ~ 2.5억 · 52~63㎡ROE -0.7%전세 65%~🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	1.95억	나동 2/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	51	-0.7%	0.58억	매물 ↗
2	2억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-08	51	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	가동 1/5 남남	51.84㎡	2026-10-17	51	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.1억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-19	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
5	2.1억	가동 1/5 동남	51.84㎡	2026-10-15	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
6	2.1억	마동 고/5 동남	63㎡	2026-10-12	50	-0.9%	0.63억	매물 ↗
7	2.2억	바동 1/5 동북	63㎡	2026-10-22	50	-0.9%	0.66억	매물 ↗
8	2.3억	마동 5/5 동남	63㎡	2026-10-22	50	-1%	0.69억	매물 ↗
9	2.3억	가동 4/5 동남	51.84㎡	2026-10-12	50	-1%	0.69억	매물 ↗
10	2.3억	나동 2/5 동남	51.84㎡	2026-10-06	50	-1%	0.69억	매물 ↗
11	2.35억	다동 고/5 서남	63㎡	2026-10-19	50	-1%	0.7억	매물 ↗
12	2.4억	마동 2/5 동남	63㎡	2026-10-22	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
13	2.4억	라동 2/5 동남	63㎡	2026-10-19	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
14	2.4억	가동 1/5 동남	51.84㎡	2026-09-28	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
15	2.4억	나동 3/5 동남	51.84㎡	2026-10-08	50	-1.1%	0.72억	매물 ↗
16	2.5억	나동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
17	2.5억	다동 2/5 서남	63㎡	2026-10-19	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
18	2.5억	라동 5/5 동동	63㎡	2026-10-16	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
19	2.5억	마동 4/5 남남	63㎡	2026-10-23	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗
20	2.5억	가동 5/5 동남	51.84㎡	2026-10-22	50	-1.1%	0.75억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

1.95억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

42년차

220세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.58억

대출 1.36억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 10분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.36억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.36억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.58억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 69만 × 24개월 중 이자 1,209만+ 취득세 15만 + 재산세 51만 = 보유비용 1,275만
3자산가치(2년 후)
1.95억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.07억 → 상승분 1,188만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,188만 − 보유비용 1,275만 = 순익 -87만÷ 자기자본 0.58억 → 연 ROE -0.7% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.07억 × 전세가율 65% = 보증금 1.34억잔존대출 1.32억 전액상환 + 현금 0.02억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.58억) / 2.86억 = 80%→100점. 필요 자기자본 0.58억(매매 1.95억−대출 1.36억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.34억(평가 2.07억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.02억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 69만) / 실수령 565만 = 12%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

22점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 42년차·220세대→22점 = 22점 (재건축 연한 — 분담금·임대전환 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 10분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~57분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

90점

근거

역 617m(24)+편의점500m 13(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 205(15)+카페500m 41(8)+병원1km 68(10)+약국500m 3(7)+학원1km 176·가격형성분(3)+학교1km 9·가격형성분(3)

=90점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-22 · 나동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수라인그린매물 20건남양주시 호평동 · 29년차 · 467세대

2.05억2.05억 ~ 2.8억 · 60~85㎡ROE -0.8%전세 94%🚇 115분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.05억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-17	55	-0.8%	0.62억	매물 ↗
2	2.1억	104동 1/20 서남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
3	2.1억	104동 저/20 서남	59.93㎡	2026-10-09	55	-0.9%	0.63억	매물 ↗
4	2.15억	103동 14/19 동남	59.93㎡	2026-10-15	55	-0.9%	0.65억	매물 ↗
5	2.2억	104동 18/20 서남	59.93㎡	2026-10-24	55	-0.9%	0.66억	매물 ↗
6	2.3억	104동 5/20 서남	59.93㎡	2026-10-22	55	-1%	0.69억	매물 ↗
7	2.4억	103동 7/19 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.4억	101동 3/20 동남	59.93㎡	2026-10-19	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
9	2.4억	103동 8/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.1%	0.72억	매물 ↗
10	2.45억	101동 고/20 동남	59.93㎡	2026-10-16	55	-1.1%	0.73억	매물 ↗
11	2.55억	103동 중/19 동남	59.93㎡	2026-10-23	55	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.55억	101동 2/20 서남	84.68㎡	2026-10-10	55	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.68억	101동 1/20 서남	84.68㎡	2026-10-15	54	-1.2%	0.8억	매물 ↗
14	2.7억	102동 16/18 서남	59.93㎡	2026-10-22	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
15	2.7억	103동 6/19 서남	84.68㎡	2026-10-21	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
16	2.7억	101동 중/20 동남	59.93㎡	2026-10-23	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
17	2.7억	103동 고/19 서남	84.68㎡	2026-10-10	54	-1.2%	0.81억	매물 ↗
18	2.8억	101동 6/20 서남	84.68㎡	2026-10-24	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗
19	2.8억	103동 11/19 서남	84.68㎡	2026-10-05	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗
20	2.8억	103동 고/19 서남	84.68㎡	2026-09-29	54	-1.3%	0.84억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.05억

실거래중간 2.23억

전세가율

94%

실측 전세계약

실거래(180일)

13건

최근 2026-10-19

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

467세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.62억

대출 1.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 29분 → 2회 환승 → 총 ~115분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.43억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.62억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 73만 × 24개월 중 이자 1,271만+ 취득세 26만 + 재산세 53만 = 보유비용 1,350만
3자산가치(2년 후)
2.05억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.17억 → 상승분 1,248만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,248만 − 보유비용 1,350만 = 순익 -102만÷ 자기자본 0.62억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.7% · 낙관 5.9%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.17억 × 전세가율 94% = 보증금 2.04억잔존대출 1.39억 전액상환 + 현금 0.66억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +37만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.62억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.62억(매매 2.05억−대출 1.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.04억(평가 2.17억×전세가율 94%) / 잔존대출 1.39억 = 147%→100점

전액상환+현금 0.66억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,248만 − 보유비용 1,350만(이자 1,271만+취득세 26만+재산세 53만) = 순익 -102만 / 자기자본 0.62억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 73만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 13건→40점 (유동성 양호)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·467세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 29분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~115분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

43점

근거

역 1791m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 20(8)+카페500m 7(4)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 40·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=43점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.13억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-17 · 101동최근 실거래 2026-10-19 · 180일 13건네이버 매물 ↗

44점수더힐포레4단지매물 3건남양주시 다산동 · 18년차 · 358세대

6.7억6.4억 ~ 6.7억 · 85㎡ROE -0.8%전세 69%🚇 83분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	6.7억	401동 저/14 동남	84.69㎡	2026-09-29	44	-0.8%	2.48억	매물 ↗
2	6.4억	408동 1/10 남남	84.95㎡	2026-10-22	44	-1.2%	2.18억	매물 ↗
3	6.4억	408동 저/10 남남	84.95㎡	2026-10-16	44	-1.2%	2.18억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

6.7억

실거래중간 6.35억

전세가율

69%

실측 전세계약

실거래(180일)

7건

최근 2026-08-24

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

358세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

2.48억

대출 4.22억 (DSR 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)도농(경춘) 도보 14분 → 2회 환승 → 총 ~83분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 4.69억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 4.22억 (DSR 구속)필요 자기자본 2.48억 — 2년 적립 후 가능
22년 보유비용
월 원리금 214만 × 24개월 중 이자 3,743만+ 취득세 537만 + 재산세 174만 = 보유비용 4,454만
3자산가치(2년 후)
6.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 7.11억 → 상승분 4,080만
4순익·수익률(ROE)
상승 4,080만 − 보유비용 4,454만 = 순익 -373만÷ 자기자본 2.48억 → 연 ROE -0.8% (보수 -9.4% · 낙관 4.8%)
5전세전환(2년 후)
평가액 7.11억 × 전세가율 69% = 보증금 4.9억잔존대출 4.08억 전액상환 + 현금 0.82억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +59만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

63점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 2.48억) / 2.86억 = 13%→63점. 필요 자기자본 2.48억(매매 6.7억−대출 4.22억·DSR 구속) (2년 적립 후 가능)

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.9억(평가 7.11억×전세가율 69%) / 잔존대출 4.08억 = 120%→100점

전액상환+현금 0.82억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +4,080만 − 보유비용 4,454만(이자 3,743만+취득세 537만+재산세 174만) = 순익 -373만 / 자기자본 2.48억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

55점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 214만) / 실수령 565만 = 38%→55점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 7건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·358세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

도농(경춘) 도보 14분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~83분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

80점

근거

역 835m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 52(15)+카페500m 13(7)+병원1km 41(10)+약국500m 3(7)+학원1km 78·가격형성분(3)+학교1km 8·가격형성분(3)

=80점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)44/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-29 · 401동최근 실거래 2026-08-24 · 180일 7건네이버 매물 ↗

53점수남양주녹촌두산위브매물 20건남양주시 화도읍 · 20년차 · 385세대

2억2억 ~ 2.65억 · 85㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 127분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	104동 1/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2.25억	102동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1%	0.68억	매물 ↗
3	2.4억	102동 5/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
4	2.4억	102동 5/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
5	2.42억	102동 3/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
6	2.5억	102동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.5억	102동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
8	2.5억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-05	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
9	2.5억	105동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-15	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
10	2.5억	105동 14/15 남남	84.99㎡	2026-10-01	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.55억	103동 10/15 남남	84.99㎡	2026-10-17	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
12	2.55억	104동 11/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.55억	104동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
14	2.55억	104동 13/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
15	2.55억	102동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-06	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
16	2.6억	101동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-23	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	104동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-17	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	103동 12/15 남남	84.99㎡	2026-10-02	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	105동 2/15 남남	84.99㎡	2026-09-28	52	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.65억	101동 9/15 남남	84.99㎡	2026-10-19	52	-1.2%	0.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

385세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 32분 → 2회 환승 → 총 ~127분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,218만 − 보유비용 1,312만(이자 1,240만+취득세 20만+재산세 52만) = 순익 -94만 / 자기자본 0.6억→연ROE -0.8%→17점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·385세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 32분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~127분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

27점

근거

역 1969m(8)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 3(1)+카페500m 2(1)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 19·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=27점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-12 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수유호매물 20건남양주시 오남읍 · 24년차 · 499세대

2억2억 ~ 2.65억 · 60~85㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 155분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	106동 9/15 남남	59.98㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2억	106동 3/15 남남	59.98㎡	2026-10-16	53	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2.2억	106동 4/15 남남	59.98㎡	2026-10-22	53	-0.9%	0.66억	매물 ↗
4	2.25억	104동 12/15 동남	76㎡	2026-10-23	53	-1%	0.68억	매물 ↗
5	2.4억	104동 11/15 동동	76㎡	2026-10-16	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
6	2.4억	104동 4/15 동남	76㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
7	2.4억	104동 8/15 동남	76㎡	2026-10-10	53	-1.1%	0.72억	매물 ↗
8	2.45억	106동 2/15 남남	76㎡	2026-10-12	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
9	2.45억	102동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-02	53	-1.1%	0.73억	매물 ↗
10	2.5억	105동 2/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
11	2.5억	103동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-22	53	-1.1%	0.75억	매물 ↗
12	2.55억	105동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-07	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
13	2.58억	107동 3/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.77억	매물 ↗
14	2.6억	102동 6/15 남남	84.99㎡	2026-10-24	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
15	2.6억	102동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
16	2.6억	105동 1/15 남남	84.99㎡	2026-10-15	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
17	2.6억	102동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-10	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
18	2.6억	101동 8/15 남남	84.99㎡	2026-10-12	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
19	2.6억	103동 4/15 남남	84.99㎡	2026-10-07	53	-1.2%	0.78억	매물 ↗
20	2.65억	105동 15/15 남남	84.99㎡	2026-10-21	53	-1.2%	0.8억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

24년차

499세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 78분 → 2회 환승 → 총 ~155분 · 자차 ~66분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 24년차·499세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 78분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~155분(자차 ~66분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

65점

근거

역 4336m(2)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 64(15)+카페500m 15(8)+병원1km 21(10)+약국500m 2(5)+학원1km 39·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=65점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-16 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수영남탑스빌매물 20건남양주시 화도읍 · 27년차 · 410세대

2억2억 ~ 3.7억 · 60~125㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 123분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	104동 3/15 서남	59.98㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2억	106동 3/15 서남	59.98㎡	2026-10-23	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2억	106동 2/15 서남	59.98㎡	2026-10-24	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
4	2.5억	107동 11/15 동남	91.55㎡	2026-10-24	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
5	2.5억	105동 4/15 동남	91.55㎡	2026-10-08	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
6	2.5억	105동 중/15 동남	91.55㎡	2026-10-01	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
7	2.7억	105동 2/15 동남	91.55㎡	2026-10-10	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
8	2.7억	104동 저/15 동남	59.98㎡	2026-09-28	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
9	2.9억	105동 6/15 남남	91.55㎡	2026-10-15	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
10	3억	105동 1/15 남남	91.55㎡	2026-10-20	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
11	3.1억	105동 1/15 남남	91.55㎡	2026-10-22	51	-1.4%	0.93억	매물 ↗
12	3.2억	103동 9/15 동남	91.55㎡	2026-10-23	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
13	3.2억	103동 9/15 동남	91.55㎡	2026-10-08	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
14	3.4억	105동 6/15 동남	91.55㎡	2026-09-29	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
15	3.5억	104동 8/15 남남	124.6㎡	2026-10-14	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
16	3.5억	101동 2/15 남남	124.97㎡	2026-10-08	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	102동 고/15 남남	124.97㎡	2026-09-29	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	107동 6/15 남남	91.55㎡	2026-10-02	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.7억	102동 1/15 남남	124.97㎡	2026-10-23	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
20	3.7억	102동 3/15 남남	124.97㎡	2026-10-06	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

410세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~123분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·410세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~123분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

47점

근거

역 1749m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 9(5)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=47점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-23 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수삼신매물 7건남양주시 오남읍 · 31년차 · 348세대

2억2억 ~ 2.9억 · 60~85㎡ROE -0.8%전세 65%~🚇 168분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2억	103동 1/19 동동	59.63㎡	2026-10-10	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
2	2억	103동 4/19 동동	59.63㎡	2026-10-14	52	-0.8%	0.6억	매물 ↗
3	2.15억	102동 12/14 남남	59.63㎡	2026-10-05	51	-0.9%	0.65억	매물 ↗
4	2.5억	103동 1/19 동동	84.96㎡	2026-10-14	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
5	2.7억	101동 6/21 남남	84.96㎡	2026-10-14	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
6	2.8억	101동 5/21 남남	84.96㎡	2026-10-09	51	-1.3%	0.84억	매물 ↗
7	2.9억	101동 19/21 남남	84.96㎡	2026-10-23	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

31년차

348세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.6억

대출 1.4억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 91분 → 2회 환승 → 총 ~168분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.4억, DSR한도 4.22억, 정책 6억) = 1.4억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.6억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 71만 × 24개월 중 이자 1,240만+ 취득세 20만 + 재산세 52만 = 보유비용 1,312만
3자산가치(2년 후)
2억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.12억 → 상승분 1,218만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,218만 − 보유비용 1,312만 = 순익 -94만÷ 자기자본 0.6억 → 연 ROE -0.8% (보수 -11.6% · 낙관 6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.12억 × 전세가율 65% = 보증금 1.38억잔존대출 1.35억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +9만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.2% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.2%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.6억) / 2.86억 = 79%→100점. 필요 자기자본 0.6억(매매 2억−대출 1.4억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.38억(평가 2.12억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.35억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

17점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 71만) / 실수령 565만 = 13%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -0.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 31년차·348세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 91분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~168분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1282m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 86(15)+카페500m 10(5)+병원1km 16(10)+약국500m 5(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.66억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-10-10 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 10. 27. 오후 5:45:06 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석