전체 매물 · 투자분석

2026-09-12 · 네이버 20,817건 수집

네이버 수집 전 매물을 매수→2년 실거주→전세 전환 시나리오로 분석해 점수 순으로 보여줍니다. 카드를 펼치면 계산 전 과정이 나옵니다.

1조건 설정→2후보 탐색· 점수로 좁히기→3나란히 비교→4단지 검증→5임장·결정

❓ 점수는 어떻게 계산되나요? · 메뉴 안내▾

각 매물은 3단으로 분해해 보여줍니다

① 판단 근거 — 계산에 넣은 원천 데이터(매매가·전세가율·실거래·지역상승률·연식·보유자본).
② 추론 과정 — 그 데이터로 자금조달 → 2년 보유비용 → 자산가치 → 순익 → 전세전환 → 대안비교까지 실제 금액을 대입한 단계별 계산.
③ 점수 산출 — 7개 영역마다 계산식(공식)에 근거값을 넣어 0~100점을 매기고, 가중 합산해 종합점수를 냅니다.

종합점수 = Σ(영역점수 × 가중치)

영역	가중치	무엇을 보는가
예산 적합	18%	2년 후 자기자본이 필요자본을 얼마나 여유롭게 덮는가
자본수익(ROE)	22%	지역 상승률 가정 하 자기자본 대비 연 수익률
전세전환 레버리지	13%	2년 후 전세보증금이 잔존대출을 갚고 현금을 빼주는 정도
보유부담(캐리)	13%	월 원리금이 월 실수령에서 차지하는 비중(실거주=순유출)
대안 대비 초과수익	13%	연 ROE가 주식·채권 혼합 기대수익을 넘는 폭
상품성(연식)	12%	준공 연차 밴드 + 세대수(대단지 보너스)
환금성(실거래)	9%	최근 180일 실거래 건수(팔기 쉬운 정도)

공통 가정

생애최초 LTV 70% · DSR 40%(스트레스 금리 6%, 마통 해지 전제) · 주담대 6억 상한 · 대출금리 4.5%(30년 원리금균등) · 집값상승은 지역 열기(regionHeat)로 매물마다 차등(2~5%/년, 보수 −3%p·낙관 +2%p) · 대안투자 S&P500 지수 ETF 세전 8%(차익 22%·배당 15.4% 과세 후 비교)·채권 4%(이자세 후) · 취득세 1.1%(생애최초 감면) · 2년 실거주 후 전세/월세 전환. 통근·상권은 카카오 지도 API 실데이터(최근접역 실거리·자차 실경로·반경 내 편의점/마트/음식점/병원/학원 실측 개수) + 지하철 환승은 좌표 기반 근사. 재무 전제(자기자본·소득·적립)와 출근지·목적(투자/실거주)은 활성 프로필을 따름 — 설정에서 변경.

📎 지역 열기·시장 가정 출처(2026-09-12 리서치):머니투데이 '한국은행, 기준금리 연 3.0%…2회 연속 인상' (2026 아주경제 '서울 아파트값 0.20%↑…강남·서초 5주째 하락, 송파도 꺾 머니투데이 '서울 아파트 거래량 50%뚝…꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장' (머니투데이 '집 살 사람은 다 샀다? 뜨겁던 서울 부동산에 찬바람' (2 국제뉴스 '한국부동산원, 9월 첫째 주 전국 아파트값 0.08%↑…서울 헤럴드경제 '강남·서초 주춤 했지만, 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제

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설정설정 — 프로필(재무 전제) 관리 — 지인도 자기 자산 기준으로 분석 가능
재무 트래커재무 트래커 — 자기자본·대출한도·2년 매수준비 재무 플랜(소유자 전용)

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55점수신마석서희스타힐스매물 20건남양주시 화도읍 · 15년차 · 278세대

2.9억2.9억 ~ 3.5억 · 97~110㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.9억	101동 고/13 남남	110.15㎡	2026-08-27	55	-1.3%	0.87억	매물 ↗
2	3억	104동 5/15 남남	97.66㎡	2026-08-31	54	-1.4%	0.9억	매물 ↗
3	3.1억	103동 5/15 남남	97.66㎡	2026-09-09	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
4	3.1억	101동 7/13 남남	110.15㎡	2026-08-25	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
5	3.1억	101동 10/13 남남	110.15㎡	2026-08-28	54	-1.4%	0.93억	매물 ↗
6	3.2억	104동 8/15 서남	96.63㎡	2026-09-07	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
7	3.2억	104동 2/15 서서	102㎡	2026-08-31	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
8	3.2억	102동 8/15 동동	102㎡	2026-08-27	54	-1.4%	0.96억	매물 ↗
9	3.3억	104동 7/15 동동	97.66㎡	2026-09-07	54	-1.5%	0.99억	매물 ↗
10	3.4억	103동 6/15 서남	102㎡	2026-08-28	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
11	3.4억	103동 13/15 남남	97.66㎡	2026-08-27	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
12	3.4억	104동 중/15 서남	96.63㎡	2026-09-01	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
13	3.4억	104동 14/15 서서	102㎡	2026-08-24	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
14	3.4억	103동 7/15 남남	97.66㎡	2026-08-24	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
15	3.4억	102동 9/15 서남	102㎡	2026-08-17	54	-1.5%	1.02억	매물 ↗
16	3.5억	104동 11/15 남남	97.66㎡	2026-09-09	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
17	3.5억	102동 3/15 서남	102㎡	2026-09-07	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
18	3.5억	102동 7/15 서남	96.63㎡	2026-09-02	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
19	3.5억	102동 14/15 서남	96.63㎡	2026-09-09	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗
20	3.5억	104동 3/15 서서	102㎡	2026-09-04	54	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

15년차

278세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.87억

대출 2.03억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.03억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.03억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.87억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 103만 × 24개월 중 이자 1,799만+ 취득세 119만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,993만
3자산가치(2년 후)
2.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.08억 → 상승분 1,766만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,766만 − 보유비용 1,993만 = 순익 -227만÷ 자기자본 0.87억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.08억 × 전세가율 65% = 보증금 2억잔존대출 1.96억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.87억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.87억(매매 2.9억−대출 2.03억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2억(평가 3.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.96억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,766만 − 보유비용 1,993만(이자 1,799만+취득세 119만+재산세 75만) = 순익 -227만 / 자기자본 0.87억→연ROE -1.3%→13점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 103만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

62점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 15년차·278세대→62점 = 62점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

계산식점수 = clamp((75 − 총통근분) / (75 − 25) × 100) − 도보페널티(도보 12분 초과분×2) − 환승페널티(2회 초과분×6) − 버스의존 8; 총통근 = 도보 + 대기4 + 지하철(역간거리/33km/h) + 환승×6 + 하차도보

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

8점

계산식점수 = 역세권(실측거리 400m↓30·800m↓24·1.2km↓15·2km↓8·초과2) + 편의점(×2.5, 최대10) + 대형마트(1개+ 10) + 음식점(40개=15) + 카페(15개=8) + 병원(10개=10) + 약국(3개=7) + 학원(20개=5) + 학교(3개=5) · 학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

근거

역 1322m(8)+편의점500m 0(0)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 1(0)+카페500m 0(0)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 0·가격형성분(0)+학교1km 0·가격형성분(0)

=8점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

55점수호평마을중흥에스-클래스로하스남양주시 호평동 · 20년차 · 484세대

4.7억95.97㎡ · 4/20 · 남남ROE -1.8%전세 98%🚇 105분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.7억

실거래중간 4.48억

전세가율

98%

실측 전세계약

실거래(180일)

32건

최근 2026-09-04

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

484세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.41억

대출 3.29억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~105분 · 자차 ~55분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.29억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.29억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.41억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 167만 × 24개월 중 이자 2,915만+ 취득세 317만 + 재산세 122만 = 보유비용 3,354만
3자산가치(2년 후)
4.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.99억 → 상승분 2,862만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,862만 − 보유비용 3,354만 = 순익 -492만÷ 자기자본 1.41억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.99억 × 전세가율 98% = 보증금 4.89억잔존대출 3.18억 전액상환 + 현금 1.71억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +92만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.41억) / 2.86억 = 51%→100점. 필요 자기자본 1.41억(매매 4.7억−대출 3.29억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.89억(평가 4.99억×전세가율 98%) / 잔존대출 3.18억 = 154%→100점

전액상환+현금 1.71억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,862만 − 보유비용 3,354만(이자 2,915만+취득세 317만+재산세 122만) = 순익 -492만 / 자기자본 1.41억→연ROE -1.8%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

76점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 167만) / 실수령 565만 = 30%→76점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

78점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 32건→78점 (초유동성)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·484세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~105분(자차 ~55분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 1178m(15)+편의점500m 2(5)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 2(1)+병원1km 15(10)+약국500m 2(5)+학원1km 123·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)55/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.71억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-24 · 1910동최근 실거래 2026-09-04 · 180일 32건네이버 매물 ↗

54점수남양주월산사랑으로부영1단지매물 20건남양주시 화도읍 · 11년차 · 1,997세대

4.1억4.1억 ~ 4.3억 · 147~148㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 136분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.1억	111동 24/33 서남	147.06㎡	2026-09-09	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
2	4.1억	116동 31/33 서남	148㎡	2026-09-09	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.1억	116동 30/33 서남	148㎡	2026-09-07	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
4	4.1억	111동 저/33 서남	147.06㎡	2026-09-03	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
5	4.1억	111동 24/33 서남	147.06㎡	2026-09-03	54	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.15억	116동 24/33 서남	148㎡	2026-09-07	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
7	4.15억	109동 24/33 서남	146.72㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
8	4.15억	116동 5/33 동남	148㎡	2026-08-18	53	-1.7%	1.25억	매물 ↗
9	4.2억	116동 27/33 동남	148㎡	2026-09-09	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
10	4.2억	116동 25/33 동남	146.72㎡	2026-09-06	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
11	4.2억	109동 중/33 동남	146.72㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
12	4.2억	111동 18/33 서남	148㎡	2026-08-24	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
13	4.2억	111동 18/33 동남	147.06㎡	2026-08-24	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
14	4.25억	109동 29/33 서남	147.06㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.28억	매물 ↗
15	4.25억	109동 20/33 동남	146.72㎡	2026-08-20	53	-1.7%	1.28억	매물 ↗
16	4.25억	116동 고/33 동남	146.72㎡	2026-08-25	53	-1.7%	1.28억	매물 ↗
17	4.3억	116동 29/33 서남	148㎡	2026-09-07	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
18	4.3억	116동 11/33 동남	146.72㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
19	4.3억	111동 10/33 서남	146.72㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗
20	4.3억	116동 23/33 서남	147.06㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

1,997세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 41분 → 2회 환승 → 총 ~136분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 65% = 보증금 2.83억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 4.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.78억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,497만 − 보유비용 2,900만(이자 2,543만+취득세 251만+재산세 107만) = 순익 -403만 / 자기자본 1.23억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

74점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·1,997세대→62점 + 대단지 12 = 74점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 41분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~136분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

49점

근거

역 2540m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 37(14)+카페500m 6(3)+병원1km 2(2)+약국500m 1(2)+학원1km 18·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=49점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)54/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수신창비바패밀리남양주시 진접읍 · 20년차 · 775세대

2.7억101.95㎡ · 13/15 · 동남ROE -1.2%전세 65%~🚇 257분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

20년차

775세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.81억

대출 1.89억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 180분 → 2회 환승 → 총 ~257분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.89억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 1.89억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.81억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 96만 × 24개월 중 이자 1,675만+ 취득세 97만 + 재산세 70만 = 보유비용 1,842만
3자산가치(2년 후)
2.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.86억 → 상승분 1,644만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,644만 − 보유비용 1,842만 = 순익 -197만÷ 자기자본 0.81억 → 연 ROE -1.2% (보수 -12.1% · 낙관 5.6%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.86억 × 전세가율 65% = 보증금 1.86억잔존대출 1.83억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +12만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.81억) / 2.86억 = 72%→100점. 필요 자기자본 0.81억(매매 2.7억−대출 1.89억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.86억(평가 2.86억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.83억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,644만 − 보유비용 1,842만(이자 1,675만+취득세 97만+재산세 70만) = 순익 -197만 / 자기자본 0.81억→연ROE -1.2%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 96만) / 실수령 565만 = 17%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.2% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.9%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

47점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 20년차·775세대→42점 + 대단지 5 = 47점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 180분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~257분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

22점

근거

역 10546m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 14(5)+카페500m 4(2)+병원1km 0(0)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=22점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.61억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.1%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

53점수남양주월산사랑으로부영2단지매물 17건남양주시 화도읍 · 11년차 · 937세대

4억4억 ~ 4.8억 · 147~148㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 141분 · 환승2▸

이 단지 매물 17건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	207동 중/33 남남	146.72㎡	2026-09-03	53	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.2억	207동 27/33 서남	147.06㎡	2026-09-07	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
3	4.2억	207동 25/33 동남	146.72㎡	2026-09-07	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
4	4.2억	208동 23/33 동남	148㎡	2026-09-02	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.2억	207동 32/33 동남	147.06㎡	2026-08-18	53	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.3억	208동 22/33 동남	148㎡	2026-09-07	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.3억	207동 30/33 동남	146.72㎡	2026-09-07	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.3억	206동 20/28 동남	148㎡	2026-09-04	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
9	4.3억	207동 고/33 동남	148㎡	2026-09-03	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	206동 저/28 동남	148㎡	2026-08-20	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.3억	207동 중/33 동남	148㎡	2026-08-10	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
12	4.3억	208동 고/33 동남	148㎡	2026-09-03	52	-1.7%	1.29억	매물 ↗
13	4.35억	207동 26/33 서남	147.06㎡	2026-09-07	52	-1.7%	1.31억	매물 ↗
14	4.5억	208동 3/33 동남	148㎡	2026-08-14	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
15	4.5억	208동 중/33 동남	148㎡	2026-08-18	52	-1.7%	1.35억	매물 ↗
16	4.7억	208동 28/33 동남	148㎡	2026-08-19	51	-1.8%	1.41억	매물 ↗
17	4.8억	208동 12/33 남남	148㎡	2026-09-08	51	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

11년차

937세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 46분 → 2회 환승 → 총 ~141분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,436만 − 보유비용 2,825만(이자 2,481만+취득세 240만+재산세 104만) = 순익 -389만 / 자기자본 1.2억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

68점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 11년차·937세대→62점 + 대단지 6 = 68점 (구축 초입 — 무난)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 46분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~141분(자차 ~69분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

41점

근거

역 2820m(2)+편의점500m 3(8)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 30(11)+카페500m 5(3)+병원1km 2(2)+약국500m 0(0)+학원1km 18·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=41점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)53/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

52점수금곡GS매물 13건남양주시 금곡동 · 29년차 · 260세대

4억4억 ~ 4.5억 · 98~138㎡ROE -1.6%전세 96%🚇 96분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	101동 16/20 남남	98.43㎡	2026-09-09	52	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.1억	103동 저/19 남남	98.43㎡	2026-08-13	52	-1.7%	1.23억	매물 ↗
3	4.15억	101동 1/20 남남	98.43㎡	2026-08-25	51	-1.7%	1.25억	매물 ↗
4	4.2억	101동 12/20 남남	98.43㎡	2026-09-04	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
5	4.2억	103동 10/19 남남	98.43㎡	2026-08-22	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.2억	103동 3/19 남남	98.43㎡	2026-09-07	51	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.3억	103동 6/19 남남	98.43㎡	2026-08-31	51	-1.7%	1.29억	매물 ↗
8	4.3억	101동 5/20 남남	98.43㎡	2026-08-22	51	-1.7%	1.29억	매물 ↗
9	4.5억	101동 11/20 남남	98.43㎡	2026-09-08	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
10	4.5억	103동 17/19 남남	98.43㎡	2026-09-07	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
11	4.5억	103동 12/19 남남	98.43㎡	2026-09-07	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
12	4.5억	101동 13/20 서남	98.43㎡	2026-09-04	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗
13	4.5억	102동 4/20 남남	137.84㎡	2026-09-07	51	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래중간 4.15억

전세가율

96%

실측 전세계약

실거래(180일)

3건

최근 2026-06-06

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

260세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)금곡(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~96분 · 자차 ~56분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 96% = 보증금 4.07억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 1.37억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +75만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 4.07억(평가 4.24억×전세가율 96%) / 잔존대출 2.71억 = 150%→100점

전액상환+현금 1.37억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 3건→40점 (거래 확인)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·260세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

금곡(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~96분(자차 ~56분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1041m(15)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 3(2)+병원1km 16(10)+약국500m 1(2)+학원1km 14·가격형성분(2)+학교1km 1·가격형성분(1)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 9.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 0.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 101동최근 실거래 2026-06-06 · 180일 3건네이버 매물 ↗

52점수마석대림매물 13건남양주시 화도읍 · 25년차 · 370세대

3.3억3.3억 ~ 3.7억 · 135㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 13건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	102동 2/12 남남	134.52㎡	2026-08-20	52	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.4억	103동 2/15 남남	134.52㎡	2026-08-22	51	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.45억	101동 4/15 남남	134.52㎡	2026-08-20	51	-1.5%	1.03억	매물 ↗
4	3.5억	104동 10/12 동남	134.52㎡	2026-09-04	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.5억	102동 1/12 남남	134.52㎡	2026-09-08	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
6	3.5억	104동 11/12 동남	134.52㎡	2026-09-03	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
7	3.5억	102동 11/12 동남	134.52㎡	2026-09-03	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.5억	101동 12/15 남남	134.52㎡	2026-08-20	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
9	3.5억	103동 7/15 남남	134.52㎡	2026-08-26	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
10	3.5억	103동 2/15 남남	134.52㎡	2026-08-11	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
11	3.6억	101동 13/15 남남	134.52㎡	2026-08-31	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
12	3.7억	102동 6/12 남남	134.52㎡	2026-08-31	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
13	3.7억	104동 5/12 남남	134.52㎡	2026-08-28	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

370세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~73분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 65% = 보증금 2.28억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.28억(평가 3.5억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.23억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,010만 − 보유비용 2,295만(이자 2,047만+취득세 163만+재산세 86만) = 순익 -286만 / 자기자본 0.99억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·370세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~73분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1193m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 91(15)+카페500m 11(6)+병원1km 28(10)+약국500m 3(7)+학원1km 88·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)52/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수큰마을경성2단지매물 3건남양주시 화도읍 · 29년차 · 462세대

2.9억2.9억 ~ 3.75억 · 135㎡ROE -1.3%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.9억	208동 1/15 남남	134.59㎡	2026-08-11	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
2	3.7억	208동 고/15 남남	134.95㎡	2026-08-19	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.75억	208동 12/15 남남	134.59㎡	2026-09-07	49	-1.6%	1.13억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

462세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.87억

대출 2.03억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 24분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.03억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.03억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.87억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 103만 × 24개월 중 이자 1,799만+ 취득세 119만 + 재산세 75만 = 보유비용 1,993만
3자산가치(2년 후)
2.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.08억 → 상승분 1,766만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,766만 − 보유비용 1,993만 = 순익 -227만÷ 자기자본 0.87억 → 연 ROE -1.3% (보수 -12.2% · 낙관 5.5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.08억 × 전세가율 65% = 보증금 2억잔존대출 1.96억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +13만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.87억) / 2.86억 = 70%→100점. 필요 자기자본 0.87억(매매 2.9억−대출 2.03억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2억(평가 3.08억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.96억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

13점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 103만) / 실수령 565만 = 18%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.3% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.0%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·462세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 24분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

41점

근거

역 1497m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 5(2)+카페500m 3(2)+병원1km 6(6)+약국500m 0(0)+학원1km 9·가격형성분(1)+학교1km 2·가격형성분(2)

=41점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.59억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.2%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-11 · 208동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수신창현풍림아이원1차매물 3건남양주시 화도읍 · 18년차 · 388세대

3.6억3.6억 ~ 4.05억 · 106~121㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 126분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	101동 1/12 서남	121.16㎡	2026-08-31	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.9억	104동 4/13 남남	105.93㎡	2026-09-02	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	4.05억	104동 1/13 남남	105.93㎡	2026-09-02	50	-1.6%	1.22억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

388세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~126분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,192만 − 보유비용 2,522만(이자 2,233만+취득세 196만+재산세 94만) = 순익 -330만 / 자기자본 1.08억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·388세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 31분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~126분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

37점

근거

역 1917m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 23(9)+카페500m 10(5)+병원1km 3(3)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=37점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수신마석신도브래뉴매물 3건남양주시 화도읍 · 18년차 · 302세대

3.5억3.5억 ~ 4억 · 121㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 134분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	103동 6/11 동남	121.17㎡	2026-08-22	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.7억	103동 10/11 동남	121.17㎡	2026-08-21	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	4억	103동 5/11 남남	121.17㎡	2026-08-26	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

302세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 43분 → 2회 환승 → 총 ~134분 · 자차 ~76분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,132만 − 보유비용 2,447만(이자 2,171만+취득세 185만+재산세 91만) = 순익 -315만 / 자기자본 1.05억→연ROE -1.5%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·302세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 43분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~134분(자차 ~76분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

23점

근거

역 2621m(2)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 14(5)+카페500m 3(2)+병원1km 0(0)+약국500m 1(2)+학원1km 5·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=23점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-22 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진접센트레빌시티2단지매물 9건남양주시 진접읍 · 17년차 · 266세대

3.45억3.45억 ~ 4억 · 102㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 239분 · 환승2▸

이 단지 매물 9건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.45억	201동 5/12 남남	101.98㎡	2026-08-25	51	-1.5%	1.03억	매물 ↗
2	3.5억	202동 저/12 남남	101.98㎡	2026-08-28	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
3	3.6억	204동 8/11 남남	101.98㎡	2026-09-09	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
4	3.6억	202동 2/12 남남	101.98㎡	2026-08-28	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
5	3.6억	201동 8/12 남남	101.98㎡	2026-08-25	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
6	3.6억	204동 중/11 남남	101.98㎡	2026-08-27	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
7	3.7억	201동 9/12 남남	101.98㎡	2026-09-08	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
8	3.95억	204동 고/11 남남	101.98㎡	2026-08-21	50	-1.6%	1.19억	매물 ↗
9	4억	201동 12/12 남남	101.98㎡	2026-09-02	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.45억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

266세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.03억

대출 2.42억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 160분 → 2회 환승 → 총 ~239분 · 자차 ~77분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.42억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.42억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.03억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 122만 × 24개월 중 이자 2,140만+ 취득세 180만 + 재산세 90만 = 보유비용 2,409만
3자산가치(2년 후)
3.45억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.66억 → 상승분 2,101만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,101만 − 보유비용 2,409만 = 순익 -308만÷ 자기자본 1.03억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.66억 × 전세가율 65% = 보증금 2.38억잔존대출 2.34억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.03억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.03억(매매 3.45억−대출 2.42억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.38억(평가 3.66억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.34억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,101만 − 보유비용 2,409만(이자 2,140만+취득세 180만+재산세 90만) = 순익 -308만 / 자기자본 1.03억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

96점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 122만) / 실수령 565만 = 22%→96점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·266세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 160분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~239분(자차 ~77분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

59점

근거

역 9818m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 53(15)+카페500m 7(4)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 43·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=59점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-25 · 201동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진접센트레빌시티1단지매물 8건남양주시 진접읍 · 17년차 · 1,176세대

3.9억3.9억 ~ 4.6억 · 102~126㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 238분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	104동 11/22 서남	101.98㎡	2026-09-05	51	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	3.9억	110동 19/22 남남	101.98㎡	2026-08-31	51	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	4억	107동 14/22 남남	101.98㎡	2026-09-03	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4억	110동 3/22 남남	101.98㎡	2026-08-31	51	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4.1억	107동 고/22 동남	101.98㎡	2026-09-09	51	-1.7%	1.23억	매물 ↗
6	4.3억	107동 20/22 동남	101.98㎡	2026-09-07	50	-1.7%	1.29억	매물 ↗
7	4.5억	113동 4/20 남남	125.72㎡	2026-09-04	50	-1.7%	1.35억	매물 ↗
8	4.6억	113동 7/20 남남	125.72㎡	2026-09-03	50	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

1,176세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 158분 → 2회 환승 → 총 ~238분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 65% = 보증금 2.69억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.69억(평가 4.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,375만 − 보유비용 2,749만(이자 2,419만+취득세 229만+재산세 101만) = 순익 -374만 / 자기자본 1.17억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

51점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·1,176세대→42점 + 대단지 9 = 51점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 158분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~238분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 9727m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 47(15)+카페500m 9(5)+병원1km 10(10)+약국500m 3(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-05 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수푸른솔롯데매물 8건남양주시 오남읍 · 25년차 · 416세대

3.6억3.6억 ~ 3.8억 · 133㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 167분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	101동 1/18 남남	133.23㎡	2026-08-28	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	101동 11/18 남남	133.23㎡	2026-08-12	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	101동 3/18 남남	133.23㎡	2026-09-07	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	104동 1/18 남남	133.23㎡	2026-09-04	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
5	3.8억	101동 저/18 남남	133.23㎡	2026-09-08	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.8억	101동 6/18 남남	133.23㎡	2026-08-20	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
7	3.8억	101동 2/18 남남	133.23㎡	2026-08-12	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗
8	3.8억	101동 2/18 남남	133.23㎡	2026-09-04	51	-1.6%	1.14억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

25년차

416세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 90분 → 2회 환승 → 총 ~167분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 25년차·416세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 90분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~167분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

55점

근거

역 5504m(2)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 39(15)+카페500m 4(2)+병원1km 24(10)+약국500m 0(0)+학원1km 32·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=55점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수진접센트레빌시티3단지매물 11건남양주시 진접읍 · 17년차 · 239세대

3.5억3.5억 ~ 4.3억 · 102~126㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 240분 · 환승2▸

이 단지 매물 11건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.5억	304동 4/10 남남	101.98㎡	2026-09-03	51	-1.5%	1.05억	매물 ↗
2	3.6억	304동 5/10 남남	101.98㎡	2026-09-08	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
3	3.9억	304동 8/10 남남	101.98㎡	2026-08-17	50	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4.1억	305동 5/10 남남	125.9㎡	2026-08-26	50	-1.7%	1.23억	매물 ↗
5	4.2억	306동 고/11 남남	125.9㎡	2026-09-01	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
6	4.2억	303동 3/17 남남	125.9㎡	2026-08-11	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗
7	4.25억	305동 4/10 남남	125.9㎡	2026-08-22	49	-1.7%	1.28억	매물 ↗
8	4.3억	306동 4/11 남남	125.9㎡	2026-08-27	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
9	4.3억	306동 중/11 남남	125.9㎡	2026-08-31	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
10	4.3억	306동 4/11 남남	125.9㎡	2026-08-17	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
11	4.3억	305동 저/10 남남	125.9㎡	2026-08-22	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

239세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.05억

대출 2.45억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 164분 → 2회 환승 → 총 ~240분 · 자차 ~71분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.45억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.45억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.05억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 124만 × 24개월 중 이자 2,171만+ 취득세 185만 + 재산세 91만 = 보유비용 2,447만
3자산가치(2년 후)
3.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.71억 → 상승분 2,132만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,132만 − 보유비용 2,447만 = 순익 -315만÷ 자기자본 1.05억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.71억 × 전세가율 65% = 보증금 2.41억잔존대출 2.37억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.05억) / 2.86억 = 63%→100점. 필요 자기자본 1.05억(매매 3.5억−대출 2.45억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.41억(평가 3.71억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.37억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

95점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 124만) / 실수령 565만 = 22%→95점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·239세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 164분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~240분(자차 ~71분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

58점

근거

역 9922m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 38(14)+카페500m 5(3)+병원1km 8(8)+약국500m 2(5)+학원1km 43·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=58점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 304동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수신창현풍림아이원2차매물 6건남양주시 화도읍 · 17년차 · 236세대

3.6억3.6억 ~ 4.2억 · 106㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 125분 · 환승2▸

이 단지 매물 6건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	202동 1/14 동남	105.93㎡	2026-09-03	51	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.7억	202동 6/14 동남	105.93㎡	2026-08-20	51	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.8억	202동 1/14 동남	105.93㎡	2026-09-07	50	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	4억	201동 2/11 동남	105.93㎡	2026-08-27	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	202동 7/14 동남	105.93㎡	2026-08-13	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4.2억	201동 10/11 동남	105.93㎡	2026-09-08	49	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

236세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 31분 → 2회 환승 → 총 ~125분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·236세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 31분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~125분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

56점

근거

역 1881m(8)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 22(8)+카페500m 9(5)+병원1km 7(7)+약국500m 1(2)+학원1km 17·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=56점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 202동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

51점수영남탑스빌매물 15건남양주시 화도읍 · 27년차 · 410세대

2.5억2.5억 ~ 3.5억 · 92~125㎡ROE -1.1%전세 65%~🚇 123분 · 환승2▸

이 단지 매물 15건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	2.5억	105동 4/15 동남	91.55㎡	2026-09-08	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
2	2.5억	107동 11/15 동남	91.55㎡	2026-08-26	51	-1.1%	0.75억	매물 ↗
3	2.7억	107동 4/15 동남	91.55㎡	2026-08-24	51	-1.2%	0.81억	매물 ↗
4	2.9억	105동 6/15 남남	91.55㎡	2026-09-08	51	-1.3%	0.87억	매물 ↗
5	3억	105동 1/15 동남	91.55㎡	2026-08-19	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
6	3억	104동 2/15 동남	124.6㎡	2026-08-14	51	-1.4%	0.9억	매물 ↗
7	3.1억	105동 1/15 남남	91.55㎡	2026-09-02	51	-1.4%	0.93억	매물 ↗
8	3.1억	105동 2/15 남남	91.55㎡	2026-09-08	51	-1.4%	0.93억	매물 ↗
9	3.2억	103동 9/15 동남	91.55㎡	2026-09-08	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
10	3.2억	103동 9/15 동남	91.55㎡	2026-08-19	51	-1.4%	0.96억	매물 ↗
11	3.3억	107동 3/15 동남	91.55㎡	2026-08-24	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
12	3.5억	102동 1/15 남남	124.97㎡	2026-09-04	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
13	3.5억	104동 8/15 동남	124.6㎡	2026-09-04	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
14	3.5억	101동 10/15 남남	124.97㎡	2026-09-04	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
15	3.5억	107동 6/15 남남	91.55㎡	2026-09-01	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

2.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

410세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.75억

대출 1.75억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 28분 → 2회 환승 → 총 ~123분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 1.75억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 1.75억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.75억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 89만 × 24개월 중 이자 1,550만+ 취득세 75만 + 재산세 65만 = 보유비용 1,690만
3자산가치(2년 후)
2.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 2.65억 → 상승분 1,523만
4순익·수익률(ROE)
상승 1,523만 − 보유비용 1,690만 = 순익 -168만÷ 자기자본 0.75억 → 연 ROE -1.1% (보수 -12% · 낙관 5.7%)
5전세전환(2년 후)
평가액 2.65억 × 전세가율 65% = 보증금 1.72억잔존대출 1.69억 전액상환 + 현금 0.03억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +11만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.3% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.3%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.75억) / 2.86억 = 74%→100점. 필요 자기자본 0.75억(매매 2.5억−대출 1.75억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 1.72억(평가 2.65억×전세가율 65%) / 잔존대출 1.69억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.03억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

14점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +1,523만 − 보유비용 1,690만(이자 1,550만+취득세 75만+재산세 65만) = 순익 -168만 / 자기자본 0.75억→연ROE -1.1%→14점

보유부담(캐리)가중치 13%

100점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 89만) / 실수령 565만 = 16%→100점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.1% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -5.8%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·410세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 28분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~123분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

47점

근거

역 1749m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 19(7)+카페500m 9(5)+병원1km 5(5)+약국500m 0(0)+학원1km 6·가격형성분(1)+학교1km 1·가격형성분(1)

=47점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)51/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.62억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 1.9%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수길훈매물 2건남양주시 진접읍 · 17년차 · 426세대

4억4억 ~ 4.2억 · 125㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 197분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	105동 16/20 남남	125.34㎡	2026-08-18	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.2억	105동 6/20 남남	125.34㎡	2026-08-13	50	-1.7%	1.26억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

426세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 120분 → 2회 환승 → 총 ~197분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·426세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 120분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~197분(자차 ~60분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

74점

근거

역 1852m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 111(15)+카페500m 17(8)+병원1km 28(10)+약국500m 9(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=74점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-18 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수오남청구1차매물 4건남양주시 오남읍 · 26년차 · 429세대

3.4억3.4억 ~ 3.7억 · 119㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 170분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.4억	105동 고/17 서남	119.27㎡	2026-09-03	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
2	3.7억	105동 8/17 서남	119.27㎡	2026-09-07	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
3	3.7억	105동 15/17 남남	119.27㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
4	3.7억	105동 11/17 서남	119.27㎡	2026-08-11	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

429세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.02억

대출 2.38억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 94분 → 2회 환승 → 총 ~170분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.38억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.38억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.02억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 121만 × 24개월 중 이자 2,109만+ 취득세 174만 + 재산세 88만 = 보유비용 2,371만
3자산가치(2년 후)
3.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.61억 → 상승분 2,071만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,071만 − 보유비용 2,371만 = 순익 -300만÷ 자기자본 1.02억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.61억 × 전세가율 65% = 보증금 2.34억잔존대출 2.3억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.02억) / 2.86억 = 64%→100점. 필요 자기자본 1.02억(매매 3.4억−대출 2.38억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.34억(평가 3.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.3억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,071만 − 보유비용 2,371만(이자 2,109만+취득세 174만+재산세 88만) = 순익 -300만 / 자기자본 1.02억→연ROE -1.5%→12점

보유부담(캐리)가중치 13%

97점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 121만) / 실수령 565만 = 21%→97점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·429세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 94분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~170분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 898m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 87(15)+카페500m 11(6)+병원1km 20(10)+약국500m 5(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.55억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 105동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수경향매물 7건남양주시 화도읍 · 29년차 · 312세대

3.3억3.3억 ~ 4억 · 115㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 7건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	101동 저/13 남남	114.51㎡	2026-08-20	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.3억	104동 1/13 남남	114.51㎡	2026-08-11	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.8억	102동 7/13 남남	114.51㎡	2026-08-24	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
4	3.8억	102동 9/13 남남	114.51㎡	2026-08-28	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
5	3.8억	103동 3/13 남남	114.51㎡	2026-08-21	49	-1.6%	1.14억	매물 ↗
6	3.9억	102동 9/13 남남	114.51㎡	2026-08-31	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
7	4억	101동 13/13 남남	114.51㎡	2026-08-26	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

312세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 19분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~71분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 65% = 보증금 2.28억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.28억(평가 3.5억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.23억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·312세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 19분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~71분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

79점

근거

역 1181m(15)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 4(10)+음식점500m 86(15)+카페500m 11(6)+병원1km 59(10)+약국500m 3(7)+학원1km 81·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=79점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수원일궁의문매물 12건남양주시 진접읍 · 16년차 · 431세대

4억4억 ~ 4.7억 · 102~113㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 176분 · 환승2▸

이 단지 매물 12건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4억	106동 1/18 서남	101.76㎡	2026-09-09	50	-1.6%	1.2억	매물 ↗
2	4.4억	101동 16/18 남남	101.76㎡	2026-08-31	49	-1.7%	1.32억	매물 ↗
3	4.5억	102동 17/18 남남	112.7㎡	2026-09-04	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
4	4.5억	106동 7/18 동남	101.76㎡	2026-09-04	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
5	4.5억	107동 6/18 동남	112.7㎡	2026-09-03	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
6	4.5억	101동 2/18 남남	101.76㎡	2026-08-19	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
7	4.55억	102동 6/18 남남	112.7㎡	2026-09-04	49	-1.7%	1.37억	매물 ↗
8	4.55억	107동 14/18 남남	112.7㎡	2026-08-22	49	-1.7%	1.37억	매물 ↗
9	4.6억	107동 11/18 동남	112.7㎡	2026-09-08	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
10	4.6억	102동 16/18 남남	112.7㎡	2026-09-04	49	-1.7%	1.38억	매물 ↗
11	4.7억	104동 8/17 남남	112.7㎡	2026-09-07	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
12	4.7억	103동 3/18 남남	112.7㎡	2026-08-21	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

431세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.2억

대출 2.8억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 100분 → 2회 환승 → 총 ~176분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.8억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.8억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.2억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 142만 × 24개월 중 이자 2,481만+ 취득세 240만 + 재산세 104만 = 보유비용 2,825만
3자산가치(2년 후)
4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.24억 → 상승분 2,436만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,436만 − 보유비용 2,825만 = 순익 -389만÷ 자기자본 1.2억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.24억 × 전세가율 65% = 보증금 2.76억잔존대출 2.71억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.2억) / 2.86억 = 58%→100점. 필요 자기자본 1.2억(매매 4억−대출 2.8억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.76억(평가 4.24억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.71억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

87점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 142만) / 실수령 565만 = 25%→87점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·431세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 100분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~176분(자차 ~60분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

69점

근거

역 492m(24)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 16(6)+카페500m 7(4)+병원1km 20(10)+약국500m 1(2)+학원1km 27·가격형성분(3)+학교1km 0·가격형성분(0)

=69점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.51억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-09 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수동부매물 5건남양주시 오남읍 · 28년차 · 464세대

3.3억3.3억 ~ 3.5억 · 127㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 166분 · 환승2▸

이 단지 매물 5건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	101동 6/18 남남	126.54㎡	2026-08-20	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.4억	101동 7/18 남남	126.54㎡	2026-08-14	50	-1.5%	1.02억	매물 ↗
3	3.5억	101동 고/18 남남	126.54㎡	2026-09-07	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
4	3.5억	101동 11/18 남남	126.54㎡	2026-08-21	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
5	3.5억	101동 14/18 남남	126.54㎡	2026-08-20	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

464세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 89분 → 2회 환승 → 총 ~166분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 65% = 보증금 2.28억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.28억(평가 3.5억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.23억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

32점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·464세대→30점 + 대단지 2 = 32점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 89분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~166분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

64점

근거

역 5087m(2)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 79(15)+카페500m 9(5)+병원1km 13(10)+약국500m 3(7)+학원1km 18·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=64점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수한신2차매물 2건남양주시 오남읍 · 28년차 · 416세대

3.3억3.3억 ~ 3.9억 · 117㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 148분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	102동 11/20 남남	116.51㎡	2026-09-03	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.9억	102동 중/20 남남	116.51㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

416세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 72분 → 2회 환승 → 총 ~148분 · 자차 ~67분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 65% = 보증금 2.28억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.28억(평가 3.5억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.23억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·416세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 72분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~148분(자차 ~67분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4429m(2)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 99(15)+카페500m 22(8)+병원1km 17(10)+약국500m 6(7)+학원1km 38·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-03 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

50점수창현두산1단지매물 18건남양주시 화도읍 · 29년차 · 350세대

3.3억3.3억 ~ 4.6억 · 100~135㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 112분 · 환승2▸

이 단지 매물 18건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.3억	106동 8/14 남남	99.69㎡	2026-09-08	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
2	3.3억	105동 2/14 남남	99.69㎡	2026-09-08	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
3	3.3억	101동 12/15 남남	99.69㎡	2026-08-27	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
4	3.3억	101동 12/15 남남	99.69㎡	2026-08-26	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
5	3.3억	106동 8/14 남남	99.69㎡	2026-08-20	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
6	3.3억	101동 12/15 남남	99.69㎡	2026-08-18	50	-1.5%	0.99억	매물 ↗
7	3.5억	106동 8/14 남남	99.69㎡	2026-09-07	50	-1.5%	1.05억	매물 ↗
8	3.6억	102동 11/15 남남	99.69㎡	2026-09-09	50	-1.5%	1.08억	매물 ↗
9	3.7억	101동 2/15 남남	99.69㎡	2026-09-09	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
10	3.75억	106동 2/14 남남	99.69㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.13억	매물 ↗
11	3.95억	101동 13/15 남남	99.69㎡	2026-08-27	49	-1.6%	1.19억	매물 ↗
12	3.95억	101동 13/15 남남	99.69㎡	2026-08-18	49	-1.6%	1.19억	매물 ↗
13	4억	106동 3/14 남남	99.69㎡	2026-09-07	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
14	4억	105동 14/14 남남	99.69㎡	2026-09-07	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
15	4.2억	106동 12/14 남남	99.69㎡	2026-08-25	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
16	4.5억	103동 5/15 남남	134.97㎡	2026-08-19	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	4.5억	103동 7/15 남남	134.97㎡	2026-08-14	47	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.6억	103동 8/15 남남	134.97㎡	2026-09-07	47	-1.7%	1.38억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

29년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

0.99억

대출 2.31억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 17분 → 2회 환승 → 총 ~112분 · 자차 ~69분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.31억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.31억 (LTV 구속)필요 자기자본 0.99억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 117만 × 24개월 중 이자 2,047만+ 취득세 163만 + 재산세 86만 = 보유비용 2,295만
3자산가치(2년 후)
3.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.5억 → 상승분 2,010만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,010만 − 보유비용 2,295만 = 순익 -286만÷ 자기자본 0.99억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.4% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.5억 × 전세가율 65% = 보증금 2.28억잔존대출 2.23억 전액상환 + 현금 0.04억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +15만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 0.99억) / 2.86억 = 65%→100점. 필요 자기자본 0.99억(매매 3.3억−대출 2.31억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.28억(평가 3.5억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.23억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.04억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

12점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

98점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 117만) / 실수령 565만 = 21%→98점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 29년차·350세대→30점 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 17분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~112분(자차 ~69분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1062m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 5(10)+음식점500m 114(15)+카페500m 22(8)+병원1km 59(10)+약국500m 5(7)+학원1km 87·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)50/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.56억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.3%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 106동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수마석역신도브래뉴매물 8건남양주시 화도읍 · 17년차 · 330세대

4.5억4.5억 ~ 4.99억 · 122㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 113분 · 환승2▸

이 단지 매물 8건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	104동 1/12 남남	121.76㎡	2026-08-27	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.7억	104동 2/12 남남	121.76㎡	2026-09-07	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
3	4.7억	104동 2/12 남남	121.76㎡	2026-08-21	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
4	4.9억	102동 10/15 남남	121.76㎡	2026-09-08	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
5	4.9억	105동 3/12 남남	121.76㎡	2026-08-24	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
6	4.9억	105동 5/12 남남	121.76㎡	2026-08-18	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
7	4.9억	102동 10/15 남남	121.76㎡	2026-08-26	48	-1.8%	1.47억	매물 ↗
8	4.99억	105동 7/12 남남	121.76㎡	2026-09-01	47	-1.8%	1.5억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

330세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 18분 → 2회 환승 → 총 ~113분 · 자차 ~74분(카카오 실경로) · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,741만 − 보유비용 3,203만(이자 2,791만+취득세 295만+재산세 117만) = 순익 -462만 / 자기자본 1.35억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

42점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·330세대→42점 = 42점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 18분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~113분(자차 ~74분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

81점

근거

역 1093m(15)+편의점500m 12(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 181(15)+카페500m 22(8)+병원1km 43(10)+약국500m 6(7)+학원1km 89·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=81점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-27 · 104동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수이안남양주매물 3건남양주시 화도읍 · 17년차 · 388세대

4.3억4.3억 ~ 4.7억 · 101㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 116분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.3억	101동 4/17 동남	101.2㎡	2026-09-07	49	-1.7%	1.29억	매물 ↗
2	4.5억	101동 5/17 동남	101.2㎡	2026-08-12	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
3	4.7억	104동 5/16 서남	101.2㎡	2026-08-31	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.3억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

388세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.29억

대출 3.01억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)마석(경의중앙) 도보 21분 → 2회 환승 → 총 ~116분 · 자차 ~65분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.01억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.01억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.29억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 153만 × 24개월 중 이자 2,667만+ 취득세 273만 + 재산세 112만 = 보유비용 3,052만
3자산가치(2년 후)
4.3억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.56억 → 상승분 2,619만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,619만 − 보유비용 3,052만 = 순익 -433만÷ 자기자본 1.29억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.56억 × 전세가율 65% = 보증금 2.97억잔존대출 2.91억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +19만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.29억) / 2.86억 = 55%→100점. 필요 자기자본 1.29억(매매 4.3억−대출 3.01억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.97억(평가 4.56억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.91억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,619만 − 보유비용 3,052만(이자 2,667만+취득세 273만+재산세 112만) = 순익 -433만 / 자기자본 1.29억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

83점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 153만) / 실수령 565만 = 27%→83점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·388세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

마석(경의중앙) 도보 21분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~116분(자차 ~65분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1306m(8)+편의점500m 4(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 24(9)+카페500m 7(4)+병원1km 12(10)+약국500m 2(5)+학원1km 51·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.49억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 101동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수원일에이플러스매물 2건남양주시 진접읍 · 27년차 · 270세대

3.6억3.6억 ~ 3.9억 · 122㎡ROE -1.5%전세 65%~🚇 219분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.6억	103동 10/15 서남	121.82㎡	2026-08-31	49	-1.5%	1.08억	매물 ↗
2	3.9억	102동 12/15 동남	121.82㎡	2026-08-17	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.6억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

27년차

270세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.08억

대출 2.52억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 142분 → 2회 환승 → 총 ~219분 · 자차 ~72분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.52억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.52억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.08억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 128만 × 24개월 중 이자 2,233만+ 취득세 196만 + 재산세 94만 = 보유비용 2,522만
3자산가치(2년 후)
3.6억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.82억 → 상승분 2,192만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,192만 − 보유비용 2,522만 = 순익 -330만÷ 자기자본 1.08억 → 연 ROE -1.5% (보수 -12.5% · 낙관 5.3%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.82억 × 전세가율 65% = 보증금 2.48억잔존대출 2.44억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +16만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.4% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.4%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.08억) / 2.86억 = 62%→100점. 필요 자기자본 1.08억(매매 3.6억−대출 2.52억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.48억(평가 3.82억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.44억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

94점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 128만) / 실수령 565만 = 23%→94점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.5% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.2%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 27년차·270세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 142분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~219분(자차 ~72분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 1525m(8)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 32(12)+카페500m 9(5)+병원1km 10(10)+약국500m 5(7)+학원1km 35·가격형성분(3)+학교1km 2·가격형성분(2)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.54억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.4%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수청학주공5단지매물 20건남양주시 별내면 · 26년차 · 592세대

3.9억3.9억 ~ 4.7억 · 100~119㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 146분 · 환승2▸

이 단지 매물 20건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.9억	510동 1/20 남남	99.66㎡	2026-09-04	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
2	4억	509동 18/18 동남	99.66㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
3	4억	510동 11/20 남남	99.66㎡	2026-08-21	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
4	4억	510동 18/20 남남	99.66㎡	2026-08-19	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
5	4억	510동 12/20 남남	99.66㎡	2026-08-17	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
6	4억	502동 2/15 동동	99.66㎡	2026-08-11	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
7	4억	510동 11/20 남남	99.66㎡	2026-09-07	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗
8	4.15억	508동 3/18 서남	118.61㎡	2026-08-24	48	-1.7%	1.25억	매물 ↗
9	4.2억	503동 1/20 서남	118.61㎡	2026-09-09	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
10	4.2억	509동 17/18 남남	99.66㎡	2026-08-18	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
11	4.2억	503동 1/20 서남	118.61㎡	2026-09-07	48	-1.7%	1.26억	매물 ↗
12	4.3억	501동 3/15 남남	118.61㎡	2026-08-18	48	-1.7%	1.29억	매물 ↗
13	4.4억	505동 4/20 서남	118.61㎡	2026-08-13	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
14	4.4억	505동 4/20 서남	118.61㎡	2026-09-07	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
15	4.4억	505동 2/20 서남	118.61㎡	2026-09-07	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
16	4.5억	503동 4/20 서남	118.61㎡	2026-09-07	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
17	4.5억	505동 8/20 서남	118.61㎡	2026-09-02	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗
18	4.7억	504동 17/20 동남	118.61㎡	2026-09-08	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗
19	4.7억	504동 10/20 동남	118.61㎡	2026-09-02	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗
20	4.7억	504동 17/20 동남	118.61㎡	2026-08-24	47	-1.8%	1.41억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

592세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.17억

대출 2.73억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)탑석(의정부) 도보 66분 → 2회 환승 → 총 ~146분 · 자차 ~57분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.73억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.73억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.17억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 138만 × 24개월 중 이자 2,419만+ 취득세 229만 + 재산세 101만 = 보유비용 2,749만
3자산가치(2년 후)
3.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.14억 → 상승분 2,375만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,375만 − 보유비용 2,749만 = 순익 -374만÷ 자기자본 1.17억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.14억 × 전세가율 65% = 보증금 2.69억잔존대출 2.64억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.17억) / 2.86억 = 59%→100점. 필요 자기자본 1.17억(매매 3.9억−대출 2.73억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.69억(평가 4.14억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.64억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

89점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 138만) / 실수령 565만 = 24%→89점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·592세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

탑석(의정부) 도보 66분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~146분(자차 ~57분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

67점

근거

역 4041m(2)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 3(10)+음식점500m 75(15)+카페500m 13(7)+병원1km 13(10)+약국500m 3(7)+학원1km 41·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=67점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.52억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-04 · 510동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수마석역신도브래뉴2차매물 4건남양주시 화도읍 · 16년차 · 350세대

4.35억4.35억 ~ 4.98억 · 124~125㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 114분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.35억	205동 2/16 서남	125.34㎡	2026-08-29	49	-1.7%	1.31억	매물 ↗
2	4.7억	204동 12/18 서남	125.34㎡	2026-08-24	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
3	4.8억	206동 7/17 서남	124.6㎡	2026-08-31	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗
4	4.98억	206동 3/17 남남	123.83㎡	2026-09-09	47	-1.8%	1.49억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.35억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

16년차

350세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.31억

대출 3.04억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)천마산(경의중앙) 도보 22분 → 2회 환승 → 총 ~114분 · 자차 ~74분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.04억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.04억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.31억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 154만 × 24개월 중 이자 2,698만+ 취득세 279만 + 재산세 113만 = 보유비용 3,089만
3자산가치(2년 후)
4.35억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.61억 → 상승분 2,649만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,649만 − 보유비용 3,089만 = 순익 -440만÷ 자기자본 1.31억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.61억 × 전세가율 65% = 보증금 3억잔존대출 2.94억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.31억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.31억(매매 4.35억−대출 3.04억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3억(평가 4.61억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.94억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,649만 − 보유비용 3,089만(이자 2,698만+취득세 279만+재산세 113만) = 순익 -440만 / 자기자본 1.31억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

82점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 154만) / 실수령 565만 = 27%→82점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 16년차·350세대→42점 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

천마산(경의중앙) 도보 22분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~114분(자차 ~74분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 1370m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 60(15)+카페500m 11(6)+병원1km 21(10)+약국500m 3(7)+학원1km 86·가격형성분(3)+학교1km 6·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-29 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수금강매물 4건남양주시 진건읍 · 28년차 · 404세대

3.7억3.7억 ~ 4억 · 105~120㎡ROE -1.6%전세 65%~🚇 92분 · 환승2▸

이 단지 매물 4건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	3.7억	103동 3/22 남남	104.58㎡	2026-08-31	49	-1.6%	1.11억	매물 ↗
2	3.9억	104동 11/19 남남	104.58㎡	2026-08-24	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
3	3.9억	103동 21/22 서남	120.03㎡	2026-08-13	49	-1.6%	1.17억	매물 ↗
4	4억	103동 6/22 남남	120.03㎡	2026-09-01	49	-1.6%	1.2억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

3.7억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

404세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.11억

대출 2.59억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~92분 · 자차 ~60분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.59억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.59억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.11억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 131만 × 24개월 중 이자 2,295만+ 취득세 207만 + 재산세 96만 = 보유비용 2,598만
3자산가치(2년 후)
3.7억 × (1 + 3%)² = 평가액 3.93억 → 상승분 2,253만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,253만 − 보유비용 2,598만 = 순익 -345만÷ 자기자본 1.11억 → 연 ROE -1.6% (보수 -12.5% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 3.93억 × 전세가율 65% = 보증금 2.55억잔존대출 2.5억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +17만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.11억) / 2.86억 = 61%→100점. 필요 자기자본 1.11억(매매 3.7억−대출 2.59억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.55억(평가 3.93억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.5억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

11점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,253만 − 보유비용 2,598만(이자 2,295만+취득세 207만+재산세 96만) = 순익 -345만 / 자기자본 1.11억→연ROE -1.6%→11점

보유부담(캐리)가중치 13%

92점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 131만) / 실수령 565만 = 23%→92점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.6% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.3%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

31점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·404세대→30점 + 대단지 1 = 31점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~92분(자차 ~60분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

77점

근거

역 987m(15)+편의점500m 8(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 48(15)+카페500m 7(4)+병원1km 14(10)+약국500m 4(7)+학원1km 20·가격형성분(3)+학교1km 4·가격형성분(3)

=77점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.53억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.5%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-31 · 103동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수진접하우스토리남양주시 진접읍 · 17년차 · 639세대

4.75억121.61㎡ · 7/20 · 남남ROE -1.8%전세 65%~🚇 212분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.75억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

639세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.43억

대출 3.33억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 136분 → 2회 환승 → 총 ~212분 · 자차 ~61분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.33억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.33억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.43억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 168만 × 24개월 중 이자 2,946만+ 취득세 323만 + 재산세 124만 = 보유비용 3,392만
3자산가치(2년 후)
4.75억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.04억 → 상승분 2,893만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,893만 − 보유비용 3,392만 = 순익 -499만÷ 자기자본 1.43억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.04억 × 전세가율 65% = 보증금 3.28억잔존대출 3.22억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +21만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.43억) / 2.86억 = 50%→100점. 필요 자기자본 1.43억(매매 4.75억−대출 3.33억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.28억(평가 5.04억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.22억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,893만 − 보유비용 3,392만(이자 2,946만+취득세 323만+재산세 124만) = 순익 -499만 / 자기자본 1.43억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

75점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 168만) / 실수령 565만 = 30%→75점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

45점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·639세대→42점 + 대단지 3 = 45점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 136분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~212분(자차 ~61분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

78점

근거

역 1066m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 56(15)+카페500m 10(5)+병원1km 18(10)+약국500m 3(7)+학원1km 64·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=78점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.46억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-08 · 111동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수남양주오남푸르지오매물 3건남양주시 오남읍 · 17년차 · 453세대

4.5억4.5억 ~ 4.8억 · 108㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 164분 · 환승2▸

이 단지 매물 3건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.5억	102동 15/18 서남	107.58㎡	2026-08-20	49	-1.7%	1.35억	매물 ↗
2	4.7억	105동 16/16 동남	107.58㎡	2026-09-04	48	-1.8%	1.41억	매물 ↗
3	4.8억	108동 12/13 남남	107.58㎡	2026-08-18	48	-1.8%	1.44억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

17년차

453세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 87분 → 2회 환승 → 총 ~164분 · 자차 ~63분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 17년차·453세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 87분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~164분(자차 ~63분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1356m(8)+편의점500m 9(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 82(15)+카페500m 10(5)+병원1km 15(10)+약국500m 5(7)+학원1km 48·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-20 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

49점수남양주양지e-편한세상2단지남양주시 오남읍 · 18년차 · 470세대

4.5억105.36㎡ · 1/15 · 동남ROE -1.7%전세 65%~🚇 170분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.5억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

18년차

470세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.35억

대출 3.15억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 94분 → 2회 환승 → 총 ~170분 · 자차 ~62분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.15억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.15억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.35억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 160만 × 24개월 중 이자 2,791만+ 취득세 295만 + 재산세 117만 = 보유비용 3,203만
3자산가치(2년 후)
4.5억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.77억 → 상승분 2,741만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,741만 − 보유비용 3,203만 = 순익 -462만÷ 자기자본 1.35억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.7% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.77억 × 전세가율 65% = 보증금 3.1억잔존대출 3.05억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.35억) / 2.86억 = 53%→100점. 필요 자기자본 1.35억(매매 4.5억−대출 3.15억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.1억(평가 4.77억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.05억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

79점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 160만) / 실수령 565만 = 28%→79점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

44점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 18년차·470세대→42점 + 대단지 2 = 44점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 94분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~170분(자차 ~62분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 723m(24)+편의점500m 7(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 80(15)+카페500m 10(5)+병원1km 20(10)+약국500m 1(2)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)49/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.47억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 207동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수신도매물 2건남양주시 퇴계원읍 · 26년차 · 578세대

4.4억4.4억 ~ 4.5억 · 115㎡ROE -1.7%전세 65%~🚇 87분 · 환승2▸

이 단지 매물 2건

#	호가	동/층/향	면적	등록일	점수	ROE	필요자본	링크
대표	4.4억	102동 15/18 남남	114.94㎡	2026-08-26	48	-1.7%	1.32억	매물 ↗
2	4.5억	102동 고/18 남남	114.94㎡	2026-08-22	48	-1.7%	1.35억	매물 ↗

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.4억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

26년차

578세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.32억

대출 3.08억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)퇴계원(경의중앙) 도보 15분 → 2회 환승 → 총 ~87분 · 자차 ~59분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.08억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.08억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.32억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 156만 × 24개월 중 이자 2,729만+ 취득세 284만 + 재산세 114만 = 보유비용 3,127만
3자산가치(2년 후)
4.4억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.67억 → 상승분 2,680만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,680만 − 보유비용 3,127만 = 순익 -448만÷ 자기자본 1.32억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.1%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.67억 × 전세가율 65% = 보증금 3.03억잔존대출 2.98억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +20만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.32억) / 2.86억 = 54%→100점. 필요 자기자본 1.32억(매매 4.4억−대출 3.08억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.03억(평가 4.67억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.98억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,680만 − 보유비용 3,127만(이자 2,729만+취득세 284만+재산세 114만) = 순익 -448만 / 자기자본 1.32억→연ROE -1.7%→10점

보유부담(캐리)가중치 13%

81점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 156만) / 실수령 565만 = 28%→81점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

33점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 26년차·578세대→30점 + 대단지 3 = 33점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

퇴계원(경의중앙) 도보 15분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~87분(자차 ~59분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

73점

근거

역 913m(15)+편의점500m 5(10)+대형마트1km 2(10)+음식점500m 46(15)+카페500m 5(3)+병원1km 29(10)+약국500m 2(5)+학원1km 29·가격형성분(3)+학교1km 3·가격형성분(3)

=73점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.48억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-26 · 102동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수평내마을중흥에스-클래스3단지남양주시 평내동 · 22년차 · 424세대

4.9억121.85㎡ · 중/20 · 남남ROE -1.8%전세 65%~🚇 102분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.9억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

22년차

424세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.47억

대출 3.43억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)평내호평(경의중앙) 도보 16분 → 2회 환승 → 총 ~102분 · 자차 ~54분(카카오 실경로) · 1km 내 역 1개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 3.43억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 3.43억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.47억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 174만 × 24개월 중 이자 3,039만+ 취득세 339만 + 재산세 127만 = 보유비용 3,505만
3자산가치(2년 후)
4.9억 × (1 + 3%)² = 평가액 5.2억 → 상승분 2,984만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,984만 − 보유비용 3,505만 = 순익 -521만÷ 자기자본 1.47억 → 연 ROE -1.8% (보수 -12.7% · 낙관 5%)
5전세전환(2년 후)
평가액 5.2억 × 전세가율 65% = 보증금 3.38억잔존대출 3.32억 전액상환 + 현금 0.06억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +22만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

99점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.47억) / 2.86억 = 49%→99점. 필요 자기자본 1.47억(매매 4.9억−대출 3.43억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 3.38억(평가 5.2억×전세가율 65%) / 잔존대출 3.32억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.06억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

9점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

3% 상승(지역) 가정: 자산 +2,984만 − 보유비용 3,505만(이자 3,039만+취득세 339만+재산세 127만) = 순익 -521만 / 자기자본 1.47억→연ROE -1.8%→9점

보유부담(캐리)가중치 13%

73점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 174만) / 실수령 565만 = 31%→73점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.8% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.5%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

43점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 22년차·424세대→42점 + 대단지 1 = 43점 (구축 — 감가·상품성 열위)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

평내호평(경의중앙) 도보 16분(카카오 실측)→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~102분(자차 ~54분·카카오 실경로)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

72점

근거

역 994m(15)+편의점500m 6(10)+대형마트1km 1(10)+음식점500m 54(15)+카페500m 12(6)+병원1km 31(10)+약국500m 0(0)+학원1km 141·가격형성분(3)+학교1km 7·가격형성분(3)

=72점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.45억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.7%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-08-28 · 2203동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

48점수두산2차남양주시 오남읍 · 28년차 · 321세대

4.1억134.97㎡ · 9/15 · 남남ROE -1.7%전세 65%~🚇 165분 · 환승2▸

① 판단 근거(어떤 데이터로)→② 추론 과정(어떻게 계산해)→③ 점수 산출(무슨 공식으로 몇 점)

①판단 근거계산에 투입한 원천 데이터

매매가(호가)

4.1억

실거래 표본 없음

전세가율

65%

추정(표본부족·기본 65)

실거래(180일)

0건

최근 거래 없음

지역 상승률 가정

3%/년

지역 열기(regionHeat) 기반

연식·세대수

28년차

321세대

보유 자기자본

2.05억

2년 적립후 2.86억

대출 가정

LTV70%·4.5%

DSR40%·30년·생애최초

필요 자기자본

1.23억

대출 2.87억 (LTV 구속)

🚇 통근 — 전문건설회관(신대방)사릉(경의중앙) 도보 88분 → 2회 환승 → 총 ~165분 · 자차 ~64분(카카오 실경로) · ⚠️ 역 1.2km+ 버스 의존 · 1km 내 역 0개지하철 소요는 좌표 기반 근사(배차·급행 미반영)

②추론 과정입력 데이터 → 결론까지 단계별 계산

1자금조달
대출 = min(LTV 2.87억, DSR한도 4.29억, 정책 6억) = 2.87억 (LTV 구속)필요 자기자본 1.23억 — 오늘 보유자본으로 가능
22년 보유비용
월 원리금 145만 × 24개월 중 이자 2,543만+ 취득세 251만 + 재산세 107만 = 보유비용 2,900만
3자산가치(2년 후)
4.1억 × (1 + 3%)² = 평가액 4.35억 → 상승분 2,497만
4순익·수익률(ROE)
상승 2,497만 − 보유비용 2,900만 = 순익 -403만÷ 자기자본 1.23억 → 연 ROE -1.7% (보수 -12.6% · 낙관 5.2%)
5전세전환(2년 후)
평가액 4.35억 × 전세가율 65% = 보증금 2.83억잔존대출 2.78억 전액상환 + 현금 0.05억 회수 · 이자부담 −100%월세전환 시 순현금 +18만/월
6대안 비교·손익분기
기본 3% 상승 가정 시 순손실(대안 미달) — 연 3.5% 이상 상승해야 본전(역캐리 구간). 상승 여력 확신 시에만.손익분기 3.5%/년 — 이하 상승 시 순손실

③점수 산출영역별 계산식(공식)에 근거값 대입 → 점수

예산 적합가중치 18%

100점

계산식점수 = clamp((여유율 − (-0.5)) / (0.5 − (-0.5)) × 100); 여유율 = (2년후 자기자본 − 필요 자기자본) / 2년후 자기자본

근거

여유율 = (2.86억 − 1.23억) / 2.86억 = 57%→100점. 필요 자기자본 1.23억(매매 4.1억−대출 2.87억·LTV 구속)

오늘도 가능

전세전환 레버리지가중치 13%

74점

계산식점수 = clamp((커버율 − 0.5) / (1.2 − 0.5) × 100); 커버율 = 2년후 전세보증금 / 잔존대출

근거

커버율 = 2.83억(평가 4.35억×전세가율 65%) / 잔존대출 2.78억 = 102%→74점

전액상환+현금 0.05억 회수(이자 −100%)

자본수익(ROE)가중치 22%

10점

계산식점수 = clamp((연ROE − (-3)) / (10 − (-3)) × 100); 연ROE = (1 + 순익/자기자본)^(1/2) − 1; 순익 = 자산상승 − 보유비용

근거

보유부담(캐리)가중치 13%

86점

계산식점수 = clamp((0.6 − 부담률) / (0.6 − 0.2) × 100); 부담률 = (월 원리금 + 기존대출 상환) / 월 실수령

근거

부담률 = (월 원리금 145만) / 실수령 565만 = 26%→86점 (실거주라 월세수입 0→순유출)

대안 대비 초과수익가중치 13%

0점

계산식점수 = clamp((초과 − (-5)) / (5 − (-5)) × 100); 초과 = 연ROE − 4.7%(S&P500 ETF·채권 세후 혼합)

근거

초과 = 연ROE -1.7% − 세후 혼합 4.7%(S&P500 세전 8·채권 4, ETF 차익 22%·배당 15.4% 과세 반영) = -6.4%p→0점

환금성(실거래)가중치 9%

40점

계산식점수 = max(40, (거래건수 − 3) / (40 − 3) × 100)

근거

최근 180일 실거래 0건→40점 (표본 부족)

상품성(연식)가중치 12%

30점

계산식점수 = 연식밴드(신축 100·준신축 82·구축 62·노후 30·재건축연한 22) + 세대수 보너스(300~1500세대, 최대 12)

근거

준공 28년차·321세대→30점 = 30점 (노후 — 재건축 기대 있으나 분담금·거주부적합)

통근(출근지)가중치 0%

0점

근거

사릉(경의중앙) 도보 88분→2회 환승→보라매공원 하차 6분 = 총 ~165분(자차 ~64분·카카오 실경로)

⚠️ 역 1.2km 초과(버스 의존)→0점

투자 목적 — 가중 0(참고)

상권·생활(근사)가중치 0%

61점

근거

역 1435m(8)+편의점500m 10(10)+대형마트1km 0(0)+음식점500m 90(15)+카페500m 10(5)+병원1km 15(10)+약국500m 5(7)+학원1km 46·가격형성분(3)+학교1km 5·가격형성분(3)

=61점 (카카오 로컬 API 실측 — dapi.kakao.com)

학군 이원 가중: 라이프스타일(비혼) 개인효용 0 — 가격형성(수요층·환금성) 채널 60%만 반영

투자 목적 — 가중 0(참고)

종합 = Σ(영역점수 × 가중치)48/ 100

🏁 10년 장기 — 집 vs S&P500 ETF(8%): 🏠 매수 우위

10년 후 매수 8.5억 vs ETF 8.23억 · 손익분기 상승률 2.6%/년

이 지역 가정 3% · 전환 후 동급 전세 재진입 기준 · 상세 집vs주식

📋 단지 종합 프로필 →대표매물 등록 2026-09-07 · 205동최근 실거래 — · 180일 0건네이버 매물 ↗

생성 2026. 9. 12. 오후 5:45:05 · 재생성 npx tsx scripts/gen-listings.ts · 모델 config/investment-model.json · 추적 3단지 상세는 매수 분석